Konutta Kriz Kapıda !!!!...

Bir zamanlar deyim yerindeyse ekmek peynir gibi satılan projelerde satışlar bıçak gibi kesildi. TÜİK’in verilerine göre 250 bin, piyasa uzmanlarının tahminlerine göre ise 400 bine yakın konut satılmayı beklerken, binlerce müteahhit ise kapısına kilit vurdu. Kenan Biter’in haberi Geçtiğimiz yıl konut sektörü ikinci baharını yaşarken, sektördeki ciddi kar oranlarıda farklı sektörlerde faaliyet gösteren şirketleri dev konut pastasından pay kapabilmek adına inşaat sektörüne itmiş, hal böyle oluncada neredeyse her semtte birkaç markalı konut projesinin yükselmeye başladığını görmüştük. Bunun yanı sıra, düşük faiz oranları, konut firmalarının uzun vade seçenekleri ile çeşitli cazip kampanyalar da yıllardır konut hayali ile yanıp tutuşan konut alıcısını harekete geçirmiş ve bu hayalini gerçekleştirmesine vesile olmuştu. Şimdilerde ise bu tablonun aksine konut sektöründe rüzgar ters yönden esmeye başladı. Son zamanlarda ekonomide yaşanan gelişmeler doğrudan ve dolaylı olarak 200’den fazla alt ve yan sanayiye iş ve istihdam sağlayan konut sektörünüde etkilemeye başlarken, herkes sektörde yaşanan bu belirsizlik üzerine farklı yorumlar yapmaya başladı. Belli bir kesim balon var, fiyatlar yüksek, faizler yüksek konut almak için beklemekte yarar var derken, karşı taraf ise tam aksini söylüyor. Şimdi alın yoksa kaybedersiniz, konuta zam gelecek’’ diyor. Birde işin tüm bu yorumlardan bağımsız verisel kısmı var. İşin o kısmında ise; Türkiye Müteahhitler Birliğinin (TMB), son açıkladığı ''İnşaat Sektörü Analizine göre, bu yılın 3. çeyreğinde konut sektöründe kayda değer bir arz patlaması yaşanacağı ve konut fiyatlarının düşeceği tahmin ediliyor. Diğer taraftan da konut kredilerinde yaşanan faiz artışlarının konut taleplerini hızla düşüreceği belirtiliyor. Tüm bu bilgilerin ışığında konut fiyatlarında hem düşüş olacağı, hem de talebin azalacağı ön görülürken, inşaat firmaları ise demir ve çimento fiyatlarında yaşanan artışlardan ötürü burada oluşan maliyet fazlasını konut fiyatlarına yansıtacağından yani konut fiyatlarına zam yapabileceğinden bahsediyor. Ortada oluşan bu karmaşık tablo kuşkusuz konut almak için yıllardır dişinden tırnağından arttırarak yaptığı birikimini en doğru zamanda en doğru fiyatla değerlendirmek isteyen vatandaşın da kafasını karıştırıyor. Peki konut piyasasında gerçekten son durum ne? KONUTTA ARZ PATLAMASI YAŞANDI 400 BİN KONUT ELDE KALDI! İnşaat firmalarının uzun zamandır zam yapamadıklarından ötürü fiyatları yükseltmek için çaba sarfettiğini buna dayanak olarakta özel alıcısı olan konutların fiyatlarını emsal gösterdiğini söyleyen İstanbul Umum Emlak Komisyoncuları Odası İkinci Başkanı Nizamettin Aşa; ‘’Biz konut firmalarına diyoruz ki; ‘Millet konut almak için kapıda kuyruğa girmedi. Sizin bunu uygulayabilmeniz için canlı bir piyasa olması gerekiyor, konut alıcısının olması gerekiyor. Bakıyorsunuz 2007’den beri hep arz odaklı bir piyasa oluşmuş durumda bu arz fazlası da şimdilerde tam anlamıyla dibe vurmuş durumda. TÜİK’in açıklamasına göre sadece İstanbul’da 250 bin adet yeni satılık konut olduğu belirtiliyor. Biz bunun 400 bine kadar çıktığını tahmin ediyoruz ve bu konutların yüzde 70 ile 80’inin de lüks konsept şeklinde inşaa edildiğini biliyoruz. Yani ortalama 300 bin ile 500 bin TL arasında satılan konutlar olarak nitelendiriyoruz. Ama inşaat firmaları bir gerçeği inatla görmezden geliyor. Alt tabaka gerçek konut alıcısı öyle lüks konutlar, akıllı konutlar istemiyor. Pahalı projeye giremiyor, daha çok bütçelerine uygun sosyal konutlar istiyor. Bundan sebeptir ki bu konutlar elde kalıyor. O yüzden gerçek alıcı kitlesine yönelik projelerin daha çok yapılması gerekiyorki bu tarz sıkıntılar yaşanmasın.’’ ‘YOK SATTIK’ DEMENİN PERDE ARKASI VATANDAŞA KELİME OYUNU YAPILIYOR İnşaat firmaları tarafından piyasaya sunulan lüks projelerin çok kısa zaman içerisinde medyada ve reklam bilboardlarında koca koca puntolar ile ‘YOK SATTIK’ başlıkları ile duyurulmasının perde arkasında işlerin hiç de görüldüğü gibi olmadığı ortaya çıktı. İnşaat firmalarının önceden alıcı kitlesini oluşturduğunu ve ona yönelik projeler yapıp sattığını ancak bazı firmaların ise kelime oyunu yaparak konut alıcısını kandırdığını söyleyen Aşa, inşaat firmalarının, yüzde 80’ni sattık dediği projenin detayına inildiğinde sadece satışa sunulan kısımda bulunan dairelerin yüzde 80’nin satıldığının görüldüğünü belirterek sözlerine şöyle devam etti; Satışa sunulan proje 500 konutluk bir proje ise bunun 50 konutluk bir kısmı satışa çıkartılıyor ve burada satılan 40 konut üzerinde 'yüzde 80'i satıldı’ deniliyor. Burada vatandaş kelime oyunu ile çok açık bir şekilde kandırılıyor. Yok sattık demenin diğer bir versiyonu da projeyi birkaç etapta yapıp satmak. Bu birkaç etaplık inşaatta da ilk etabı yani az daireli ve ucuz olan etabı, eş-dost tanıdığa hemen satıyorlar. Sonra birinci etabı yaptık bitti diyorlar. Sonrasında ise ikinci etapta yüzde 30-35’lik fark koyuyorlar. Siz ilk etap için aradığınızda ‘yok sattık bitti’ diyorlar ve ellerindeki daha pahalı olan alternatifleri size sıralıyorlar. Burada müşteriyi bir şekilde kapıya getiriyor ve satış stratejisi uyguluyorlar. BİNLERCE MÜTEAHHİT KAPISINA KİLİT VURMAK ÜZERE ! Belli dönemlerde basına ilana çıkan firmaların ise sadece o dönemlerde adam çalıştırdığını, ondan sonraki zamanlarda ise şantiye alanına gidildiğinde hiçbir işçinin çalışmadığını hatta bir çivi sesi dahi duyulmadığını belirten Aşa, Türkiye’de çok ciddi satışlar yapan firmalarında olduğunu belirterek; ''Mesela Ağaoğlu 'yok satıyorum' diyor..Belki kendine göre doğru söylüyor. Çünkü projenin yüzde 30’nu sattığında projenin komple maliyetini çıkarmış oluyor ondan sonra rahat davranıyor. Öte yandan da faizler yükselmeye başladığında bankalarla masaya oturup anlaşma yapabiliyor ve kendi projelerinden satın almak isteyen müşterilerine özel faiz seçenekleri sunabiliyor. Ama madalyonun birde öteki yüzü var, öte yanda irili ufaklı binlerce inşaat firması iş yapamıyor, kapısına kilit vurmak üzere…’’ dedi. KONUTTA KRİZ KAPIDA! Faizlerle ilgili, yükselme eğiliminin yeni bir olay olmadığını, 2009’nun son çeyreğinden itibaren faizlerin yükselmeye başlayacağı söylentisinin olduğunu belirten Aşa; ’’ 2010’nun Haziran ayında faizler yükselmeye başlayacaktı. Fakat bankaların nakit fazlası olduğundan dolayı bunu yapamadılar ve tam tersi faizleri düşürdüler. 2010’nun sonuna kadar bu düşüş devam etti ve tarihin en düşük faiz oranları ortaya çıktı. Bu dönemde epey bir satış da konut kredisi ile yapıldı. Ama şimdi faizler yükseliyor. Bunun yanında birde BDDK’nın kredi kullandırma limitini yüzde 75 hatta yüzde 60’lara kadar çekme ihtimali var. Tüm bunlar konut satışlarını etkileyecek. Bunlar ile piyasanın önün tıkanması isteniyor. Birde üstüne Avrupa menşeli bir kriz bekleniyor. Bu da ayrı bir sorun. Yani konutta kriz kapıda diyebiliriz.’’ dedi. ‘ÖNÜNE GELEN MÜTEAHHİT OLABİLİYOR’ Bir zamanlar su ve benzin istasyonu modası olduğunu ve herkesin o sektöre girdiğini, sonradan ise cep telefonu furyasının çıkması ile herkesin bu sektöre yöneldiğini söyleyen Aşa, ‘’Altın piyasası kötü, tekstil piyasası kötü o yüzden iş adamları da bakıyor ciddi karlar inşaatta hemen bu tarafa kayıyor. Yaptığınız işin yüzde 30 ile maliyetinizi karşılıyorsunuz, böyle karlı bir iş yok yani…’’ dedi Türkiye’de ilk okul mezunu bile olamayanların müteahhitlik yapabildiğini belirten Aşa, sektörde her hangi bir yeterlilik sertifikası istenmediğini gibi inşaatlarda çalışan hiçbir elemanında belgesi olmadığını ve sertifikaya tabii olmadığını belirterek; ’’ Adam ben fayans ustasıyım diyor çıkıyor ortaya, üç beş gün çalışıyor eli mala tutmaya başladığında sıvacı olup çıkıyor. Bu iş Avrupa’da belli bir standartta tabi. Bu iş ile ilgili muhakkak kanuni bir denetim şart. İnşaat ve emlak sektörü ekonominin dinamosu durumunda olan doğrudan ve dolaylı olarak 200’den fazla alt ve yan sanayiye iş ve istihdam sağlayan bir sektör. O yüzden böylesine geniş yelpazeli ciddi bir sektörü bu kadar kayıt dışı, eğitimsiz, cahil kişilerinin eline bırakamazsınız. Onun için bunun muhakkak bir an önce standartta tabi olması gerekiyor.’’ dedi. İKİNCİ EL KONUT PİYASASINDA YAPRAK KIMILDAMIYOR! Bazı inşaat firmaları tarafından oluşturulan fiyat balonu ikinci el emlak piyasasını da vurdu. Piyasadaki yüksek fiyatları duyan ev sahipleri gayrimenkulleri ile ilgili fiyat pazarlığına oturmayınca piyasada tabiri caizse yaprak dahi kıpırdamamaya başladı. İkinci el piyasasında oluşan bu durumu psikolojik olarak açıklayan Aşa,’’ Vatandaşlarımızda bir psikoloji var, bir lafı duydun mu tüm hesaplarını o söylenti üzerine kurguluyor. Vakti zamanında 250 bin TL verilen daire piyasalar değiştiği için 200 bine düşmüş ancak mal sahibi 200 bine vermek istemiyor. Söylentilere inanıyor ve günümüz şartlarını kabul etmek istemiyor. Hal böyle olunca alıcıda almıyor. Çok sıkışılmadıkça yani kelepir olmadıkça satış yok diyebiliriz. Piyasada zaten alıcının istediği şekilde yani fiyatta satılık daire de yok zaten...’’ İKİNCİ ELDE KİRALAR YÜKSELİŞE GEÇTi Kiralık piyasası, satılık piyasasına göre şu günlerde daha hareketli. Çünkü sektörde bu aylar 'kiralık sezonu' olarak adlandırılıyor. Yeni tayinler ile yeni öğrencilerin gelmesi hem emlakçıların hem de ev sahiplerinin yüzünü güldürüyor. Özellikle merkezi yerlerde yüzde 10 ile 15 arasında kiralık daire fiyatlarında bir artış yaşanırken, bu artışlar daha çok Beşiktaş, Kadıköy, Şişli, Bakırköy gibi merkezi yerlerde gözlemleniyor. Geçen sene bin TL’ye verilemeyen kiralık daireler ise bu dönemde bin 200 TL’ye kadar alıcı bulabiliyor. HANGİ BÖLGELER YATIRIM İÇİN DAHA KARLI Konut alacak vatandaşların öncelikle alımı neden gerçekleştirmek istediklerine karar vermeleri gerektiğini söyleyen Aşa, vatandaşlara bu süreci nasıl gerçekleştirmeleri gerektiğini şöyle izah etti; Vatandaş öncelikle konutu yatırım için mi, oturmak için mi, kar etmek için mi alacak yoksa getirisi olsun diye mi alacak öncelikle bunu bir belirleyecek. Geliri için alacaksa vatandaş öncelikle merkezi yerlerde konut bakacak ve ikinci el tercihi yapacak. Ama ucuz fiyatlı olsun diyorsa uzak semtler, Esenyurt, Beylikdüzü, Kurtköy, Pendik, Tuzla gibi semtlerde gayet uygun fiyatlı evler var oralara yönelecek. Yatırım amaçlı diyorsa bu ikisinin ortasındaki bölgelerde, merkezde değil uzak semtlerde değil tam orta kısımda yer alan, Maltepe’nin Kuzey kısmı (Süreyyapaşa civarı ), Avrupa Yakasında Küçükçekmece, Sefaköy, Başakşehir, Ispartakule, Avcılar bölgesi gibi yerlerde ev bakacak, buralar yatırımcısını ileride karlı çıkartacak bölgeler. KONUT PİYASASINI İKİNCİL PİYASALAR KURTARIR Alınan kredinin sadece adının Mortgage olduğunu ama işlevsel olarak tipik tüketici kredilerinden farkı olmadığını söyleyen Aşa, Mortgage’nin bir finansman sistemi olduğunu ve 5582 sayılı konut finansman sitemi kanunu ile yasalaştırıldığını ancak sistemin olumsuz yönlerinin kullanıldığını can alıcı yönlerinin ise hayata geçirilmediğini belirterek sözlerini şöyle sürdürdü; Mortgage daha değişik bir piyasadır. Orda aldığınız ipotekli tapuları menkul kıymet haline getireceksiniz ve piyasaya arz edeceksiniz oradan gelecek parayı ise yeniden konut finansmanına kullanacaksınız orada bir çark oluşturacaksınız. Şimdi burada ikincil piyasalar açılmadı, menkul kıymetleştirme yapılmadı. Bu işi yapacak olan İpotek Finans kurumu kurulmadı. Ama adı Mortgage olan kendi mortgage olmayan bir konut kredisi fiyaskosu var şu anda… He bazı yönlerde kanunu uyguluyorsun. İki kez üst üste ödemediği takdirde tüketicinin elindeki konuta el koyuyosun. Ya da kredini erken ödediğin zaman yüzde iki erken ödeme faizi alıyorsun ama sistemde vergi muafiyeti olduğu halde bunu uygulamıyorsun. Sen işine gelen kısmını uyguluyorsun, işine gelmeyen kısmını uygulamıyorsun. Şimdi Mortgage kendi sistemini oluşturduğu için bu tüketici kredisi değil, bu piyasa faizine bağlı bir sistem değil tabiiki de etkilenir ama genel anlamda kendi faizini yaratır. Sistem kendi içinde dönen bir sistem olduğu için kendi faizini yaratır. Şu anda ikincil piyasalar açık olsaydı, menkul kıymetleştirme olsaydı şimdi biz piyasa faizini konuşmazdık, Mortgage faizini konuşur olurduk. Mortgage’nin özelliği de budur işte kendi faizi ve kendi vadesini yaratır. Yıllık yüzde 8’i geçmez, 30-40-50 yıl vade de olurdu. Bunun adı da zaten ‘Kira öder gibi ev sahibi olmak’. Öyle olsaydı bugün aylık 500 – 600 TL’ye ev sahibi olma imkanı yaratılmış olurdu. Mortgage sistemi tam anlamı ile uygulansaydı şayet eski SPK Başkanı’nda dediği gibi 5 yılda 500 milyar dolarlık bir kaynak oluşturulabilirdi. Böyle bir imkan varken yapılmadı. Tabi bu durum bankalarında işine gelmedi çünkü bankalar otomatikmen aracı durumuna düşmüş olacak idi. O yüzden ikincil piyasaların açılması lazım ve elde olan bu konut fazlası buradan gelecek olan sıcak para ile kısa zamanda ancak eritilebilir. kenan.biter@emlakbank.com