Emlak Alım Satımında Dikkat Edilecek Hususlar !
Ev, işyeri, arsa, tarla, bağ, bahçe gibi vasıflara haiz, alım,
satım, kiralama işlemleri gibi tasarruflara konu olabilen taşınmaz
mallara emlak denir.
1) EMLAK
Ev, işyeri, arsa, tarla, bağ, bahçe gibi vasıflara haiz, alım, satım,
kiralama işlemleri gibi tasarruflara konu olabilen taşınmaz mallara
emlak denir. El değiştiremeyen, tasarrufa konu olamayan taşınmaz mallara
emlak denmez. Örneğin yollar, parklar, meydanlar, dağlar, göller, emlak
sayılmaz. Emlak ile gayrimenkul aynı anlama gelmez. Gayrimenkul daha
geniş bir tabirdir. Bir gayrimenkulün emlak sayılabilmesi için üzerinde
hukuki tasarruf yapabilmenin mümkün olması gerekir.
2) EMLAK MÜŞAVİRLİĞİ
Emlak pazarlama işleri ile uğraşan ve pazarlama karşılığında komisyon
alan vergi mükellefi meslek erbabına emlak müşaviri (emlakçı) denir.
Emlak müşaviri hukuk, kadastro, tapu, harita, muhasebe, vergi, harç,
pazarlama, alacak-borç meseleleri, halkla ilişkiler konularında bilgi
sahibi olmak zorundadır.
Medeni Kanun, Borçlar Kanunu, Tapu Kanunu, Kadastro Kanunu, Vergi Kanunlarını belirli ölçüde bilmek durumundadır.
Emlak müşavirliği gelişmekte olan, bilgi ve tecrübe isteyen vasıflı
bir meslek olacaktır. Bu konudaki yasal düzenlemeler devam etmektedir.
3) EMLAK EDİNME YOLLARI
İnsanların emlak edinmesi en çok alım-satım yoluyla olmaktadır.
Bağış, trampa, taksim, ölünceye kadar bakma akdi emlak edinmenin diğer
yollarıdır. Miras yoluyla kazanma da önemli ve yaygın bir emlak edinme
yoludur.
4) EMLAK EDİNME ARZUSU VE SEBEBİ
İnsanlar en çok şahsi ve ailevi ihtiyaçları sebebiyle emlak edinmek
isterler. Ayrıca emlak ülkemizde önemli bir yatırım aracıdır. İnsanları
emlak edinmeye iten sebep, esas itibariyle bu iki unsurdur. Bu durum
atasözlerimize dahi yansımıştır: “Mal canın yongasıdır.”, “Dünyada
mekan, ahirette iman …” gibi.
a) İhtiyaç sebebiyle emlak edinme,
İhtiyaç nedeniyle emlak edinme halinde insana özgü faktörler daha ön
plana çıkmaktadır. İnsanlar kendi kullanacakları konutlara değerinden
daha çok para verebilirler. Önemli olan insanın alacağı konutu
beğenmesidir. İnsan oturacağı konutu alırken her yönüyle incelemeye
çalışır.
Yatırım amacıyla konut ediniliyorsa, komşuların kimler olduğunun
önemi yoktur. Alıcı konutta bizzat oturacaksa aynı apartmanda hatta
çevrede ne türde, ne iş yapan insanların oturduğu önemlidir.
Alıcı için komşuların ekonomik, sosyal ve kültürel seviyeleri, hatta
inançları örf ve adetleri dahi önemlidir. Örneğin, insan çocuğunu o
semtteki okula gönderecekse az çok kendisiyle aynı standartta aynı
imkanlara ve aynı kültür düzeyinde bulunan insanların oturduğu yerden ev
sahibi olmak ister. Komşuluk ilişkileri son derece önemlidir. Bir
atasözümüz bunu çok güzel izah eder: “Ev alma, komşu al.”
b) Yatırım amacıyla emlak edinme,
Günümüz yatırım araçları arasında en önemlisi gayrimenkuldür.
Gayrimenkul sağlam bir yatırım aracıdır. Ancak diğer yatırım araçlarına
göre uzun vadede yatırımcısına kâr sağlar. Gayrimenkule yatırım yaparak
para kazanmak isteyen bir kimsenin en az beş yılı gözden çıkarması
gerekir. Gayrimenkul diğer yatırım araçları gibi günlük değer kazanan
bir yatırım aracı değildir, ayrıca hemen paraya çevrilemez, likititesi
azdır. Gayrimenkulü gerçek değeriyle paraya çevirmek için en az bir ay
beklemek gerekir. Bu olumsuzluklara karşın gayrimenkul en sağlam yatırım
aracıdır. Doğru gayrimenkule yatırım yapan bir kimse uzun vadede çok
para kazanabilir.
Gayrimenkulden para kazanmanın iki temel şartı vardır:
Doğru yere yatırım yapmak,
Uzun vadeli beklemek.
Ayrıca yatırım yapmak için gayrimenkul alacak bir kimsenin satarken
değil de özellikle daha satın alırken kâr yapmaya çalışması gerekir. Bu
nedenle gayrimenkul alma işi, bazı hususlara dikkat edilmesi gereken
önemli bir iştir.
Gayrimenkule yatırımın kârlı bir sektör haline gelmesinin önemli birkaç nedeni vardır:
Gayrimenkule ihtiyaç ve talebin yoğun olması,
Gerek konut ve gerekse arsa üretiminin yeterli olmaması, ülkemizdeki nüfus artış oranından az olması,
Tapu siciline olan güven,
Tapu sicilinden doğacak zararın devletin sorumluluğu altında olması,
Gayrimenkul değerleri arasında olağanüstü farklar bulunması, gayrimenkul değerlerinin bir standardının olmamasıdır.
Gayrimenkul değerlerinin bir standardı veya somut bir kriteri yoktur.
Genelde satıcı ve alıcı durumunda olan kimselerin gayrimenkulün gerçek
değeri konusunda somut bir bilgileri olmaz. Hatta bazı satıcılar
kulaktan dolma bilgilere dayanarak gayrimenkullerini satışa çıkaraırlar.
Pek çoğu hiç gayrimenkulün bulunduğu yere, hatta o şehre dahi gitmeden
müşteri bulur veya başkalarınca bulunan müşteriye razı olarak,
vekaletname gönderip satış işlemini yaptırır.
Ayrıca gayrimenkul fiyatlarında zaman zaman dalgalanmalar olur.
Gayrimenkul fiyatları bir süre aynı rakamlarda bekler, sonra birden bir
sıçrama yapar ve yine bekleme pozisyonu alır. Bu sıçrama zamanlarını
doğru tahmin edebilen kazanır.
Gayrimenkulün hemen paraya çevrilemediğini, bu nedenle el değiştirme
yeteneğinin diğer yatırım araçlarına göre yavaş olduğuna yukarıda
değinilmiştir. Her bir gayrimenkul önemli bir değerdir. İnsanların diğer
yatırımları sonucundaki temel gayeleri bir gayrimenkul sahibi olmaktır.
Hukukumuzda gayrimenkullere akıcılık kazandıracak düzenlemeler
aslında yeterince vardır. Medeni Kanundaki ipotekli borç senedi ve irat
senedi bunlardan bazılarıdır. Uygulamaya girse, gayrimenkul
menkulleşecek ve temsili senetlerle borsada alınıp satılabilecektir.
Yine “mortgage” veya ipotek bankacılığı denen, ipoteğe dayalı konut
finansmanı şeklindeki uzun vadeli kredi uygulaması ile gayrimenkul
edinimi kolaylaşacaktır.
Mortgage, aslında ipotek demektir. Ülkemizdeki karşılığı “ipoteğe dayalı
konut kredisidir”.
Bu yöntemle kredi kuruluşları konut veya işyeri satın alacaklara 20 yıl
kadar uzun vadeli kredi verecektir. Krediyi alan kimse bir ev veya
işyeri alıp, kira öder gibi uzun vadede borcunu ödeyecektir. Bu süre
içinde alınan emlak, krediyi veren kuruluş lehine ipotekli olacaktır.
5) EMLAKTA KIYMET TAKDİRİ
Alınacak veya satılacak olan emlakın öncelikle değerinin bilinmesi
gerekir. Bu değer kayıtlar üzerindeki vergi değeri değil, emlakın gerçek
rayiç değeridir. Emlakta kıymet takdirinin bazı yöntemleri vardır.
a) Tarım Arazilerinde Kıymet Takdiri,
Üzerinde tarımsal üretim yapılan emlak tarım arazisi sayılır. Tarım
arazisi tarla, bağ, bahçe gibi vasıflar taşıyabilir. Bir tarım
arazisinin kıymeti iki açıdan hesaplanmalıdır:
1) Arazinin Yıllık Tarımsal Getirisi
Arazinin bulunduğu yöreye göre tarımsal getirisi ve ürün çeşidi
araştırılmalıdır. Yıllık ekonomik getirisi hesaplanmalıdır. Bir arazinin
değerinin 10 yıllık getirisine eşit olduğu genel olarak kabul
görmektedir.
2) Arazinin İleride Kazanabileceği Değer
Arazinin ne maksatla alınmak istendiği de önemlidir. Tarım arazisi
fabrika yapmak için alınıyorsa değerinde biraz daha fedakarlık yapıp,
yüksek bir kıymet belirlenebilir.
Çok özel ihtiyaçlar için satılmak veya alınmak istenen gayrimenkuller gerçek değerinden yüksek bir fiyata satılabilir.
Arazinin özellikleri kıymetini etkiler. Benzer niteliklere sahip
başka bir arazi yoksa arazinin fiyatı yükselebilir. Bütün arazilerin
engebeli olduğu yörelerde düz bir arazi kıymetli olabilir. Bütün
arazilerin düz olduğu bir yerde bir tepe kıymet arz edebilir.
Arazinin yola cephesi, hatta yola yakınlığı, sulanabilir olması,
yerleşim yerlerine uzaklığı değerini etkiler. Bir ata sözü, “Tarlanın
köye yakın olanını alın…” der.
Arazinin büyüklüğü değerini etkiler. Bazen ihtiyaca göre bazen küçük
olması, bazen de büyük olması aranır. Bu nedenle ihtiyacın ne olduğunu
anlamak gerekir.
Arazinin ileride kazanabileceği değeri doğru tahmin edebilmek
gerekir. İleride imar planına alınma ihtimali, yanından yol veya sulama
kanalı açılma ihtimali, gerek üzerine ve gerekse çevresine ileride
yapılabilecek büyük tesisler, yatırımlar, fabrika ve benzerleri arazinin
değerini etkiler.
1) Tapu Üzerindeki Kısıtlamaları Değerinden Düşmek Gerekir
Alınacak gayrimenkulün tapusu üzerinde haciz, ipotek, irtifak gibi
haklar varsa bu hakların mevcut kıymetlerini belirleyip, takdir edilen
kıymet üzerinden mahsup edilmesi gerekir.
b) Arsalarda Kıymet Takdiri
Arsaların kıymet takdiri sırf arsanın yüzölçümüne göre yapılmaz.
Arsanın üzerine kaç kat bina yapılabildiği, konut, ticaret veya sanayi
alanı olup olmadığı, yeşil alana rastlayıp rastlamadığı da önemlidir.
Yola cephesi geniş olan arsa daha değerli kabul edilir. Ana yola
ticaret merkezlerine, sosyal tesislere, yeşil alanlara yakın arsa
kıymetli sayılır. Köşe parseller diğerlerinden daha kıymetlidir.
Arsanın bulunduğu bölgedeki sosyal ve ekonomik yaşamın durumu, o
bölgede yapılmış ve yapılmakta olan inşaatların kalitesi arsanın
değerini etkiler. Çok lüks inşaatların yapıldığı bölgede bulunan arsa
değerli sayılır. Buna karşın gecekonduların içindeki bir arsa o sırada
daha düşük değerli kabul edilir. Fakat ileride değer kazanması
muhtemeldir.
Arsanın değeri şöyle hesaplanabilir:
1) Arsanın bulunduğu bölgede yakın tarihlerde yapılmış arsa
satışlarının gerçek bedelleri öğrenilmeye çalışılmalıdır. Eski tarihli
satışlar ise yıllık enflasyon oranına göre güncellenerek satılmış olan
arsanın bugünkü değeri bulunabilir. Sonra bu arsa ile alınacak arsa
karşılaştırılarak artıları-eksileri belirlenmeli, ona göre alınacak
arsanın kıymeti belirlenmelidir.
2) Alınacak arsanın imar durumu belediyeden araştırılmalıdır. İmar
durumuna göre, kaç daire veya kaç dükkan yapılabileceği hesaplanmalıdır.
Bu daire ve dükkanlar satılmak istense o bölgede kaça satılabileceği
hesaplanmalıdır. Sonra müteahhitlerin orada yüzde kaç ile inşaat yapmaya
razı oldukları belirlenmeli ona göre malike kalacak dükkan ve
dairelerin satış değeri hesaplanmalıdır. Bu bulacağınız değer bu arsanın
alımı için teklif edeceğiniz en yüksek değerdir. Mümkün olduğu kadar bu
değerin altında bir değerle almak lazım.
Yapılaşma çoğalıp arsa azaldıkça müteahhitle arsa sahibi arasında
yapılacak inşaat yüzdesi arsa sahibi lehine değişir. İlk önce müteahhit
yapılacak inşaatın %60’ını alırken bu oran gittikçe %50, %40, hatta %30
oranlarına düşebilmektedir.
Çevredeki emlakçılardan arsanın kaç para edebileceği sorulup, fikir alınmalıdır.
Çevrede satılık başkaca arsa varsa onlar için istenen bedelin ne
olduğu araştırılmalı ve alınacak arsa o arsaların durumu ve bedeli ile
kıyaslanmalıdır.
c) Konutlarda Kıymet Takdiri
Konutun değerinde kişisel faktörler daha ön plandadır.
Konutun bulunduğu semtin özellikler, o çevredeki, yaşam standardı,
eğitim ve iş imkanları, ekonomik ve ticari hareketlilik, ulaşım
imkanları önem taşır.
Bunların dışında binanın apartman veya müstakil bir ev oluşu, yapının
kat adedi, komşuluk ilişkileri, komşuların ekonomik, kültürel ve eğitim
düzeyleri önemlidir.
Binanın yapı tarzı, kullanılan malzemenin, kalitesi önemlidir.
Konutun dışında ve içinde ne tür malzeme kullanıldığına dikkat etmek
gerekir. Konut alındıktan sonra tadilat yapılması planlanıyor ise bu
tadilatın maliyetini de hesaba katmak gerekir. Tadilat kapsamlı olacaksa
içi yapılmamış, kaba inşaatı bitmiş bir yer almak daha karlı olabilir.
Ancak her zaman hatırlanmalıdır ki, konutun içi (yani halk arasında ince
işi diye tarif edilen işleri) çok masraflıdır.
Konutun cephesi, güneş alıp almaması, ısınma tarzı, aidatı olup
olmadığı elektrik, su gibi borcu olup olmaması önemlidir. Kooperatif
inşaatlarda geriye ne kadar aidat borcu kaldığı, ödemelerin ne kadar
daha süreceği bilinmelidir.
Binanın iskan belgesinin alınıp alınmadığı, tapuda cins değişikliğinin yapılıp yapılmadığı da bilinmelidir.
Genel olarak parka, ana caddeye, güzel bir manzaraya bakan, görüş
alanı açık olan binalar değerlidir. Alış veriş merkezlerine yakın yerler
değerlidir.
İşyerlerinde Kıymet Takdiri
İşyerlerinin değeri yapılabilecek işlere göre değişir. Aynı caddede
veya aynı işhanında, aynı çarşıda bulunan işyerlerinin değeri bile
farklılık arz edebilir.
İşyeri değerlemesinde aşağıdaki kıstasları göz önünde tutmakta yarar vardır:
Bir işyerinin değeri bir işgünü sürecinde önünden geçen yaya sayısına
göre hesaplanır. İşyeri araçlara hitap eden bir işyeri ise bu hesaba
yaya yanında geçen araç sayısını da katmak gerekir. Örneğin benzin
istasyonlarının değeri önünden geçen araç sayısına göre hesaplanır.
İşyerlerinde yapılabilecek işe göre elde edilebilecek gelir hesaplanmalı işyerinin değeri ona göre belirlenmelidir.
İşyerinde alıcı tarafından bizzat her hangi bir iş yapılmayacaksa,
yatırım amaçlı alınıyorsa getirebileceği yıllık kira hesaplanmalıdır.
İşyerinin hitap ettiği çevrenin sosyal ve kültürel yapısı, ekonomik
gücü, harcama alışkanlıkları işyerinin değerinde hesaba katılmalıdır.
İşyerinin yapı tarzı, kullanılmış olan malzemenin kalitesi,
kullanılabilir net yüzölçümü, yapılması düşünülen işe göre tadilata
elverişli olup, olmaması önemlidir.
6) EMLAKA DEĞER KATMA (DEĞERLENDİRME)
1) Emlakın Mevcut Değeri Yanında İleride Kazanabileceği Değer Nedir?
Emlak mevcut durumuyla zeminde tek katlı basit bir ev olabilir. Ancak
imar planında çok kata izin verilmişse, değeri ona göre
hesaplanmalıdır. Bu nedenle satın almadan önce mutlaka imar planı
araştırılmalıdır.
2) Alınacak Emlakın İleride Değerine Değer Katılabilir mi?
Alınmak istenen emlakın sadece mevcut rayiç değeri değil, ileride
kazanabileceği değer de hesaplanmalıdır. Emlak alındıktan sonra,
altındaki, üstündeki veya yanındaki yerler de satın alınarak, bu
yerlerle fiili veya hukuki birleştirmeler yapılarak emlakın değerine
değer katılabilir.
Yine emlakın vasfı değiştirilerek değer kazandırılabilir. Örneğin,
mesken nitelikli yer alınarak, dükkan haline getirilirse değer kazanır.
3) Emlakta Tadilat Yapılarak Değer Katılması
Emlak alındıktan sonra satmadan önce tadilat yapmakta fayda vardır.
Emlak konutsa güzelce temizlenmeli, badana, boyası yapılmalı, kapı,
pencere, dolaplar elden geçirilmeli, müşterinin beğenisini artıracak her
türlü tadilat yapıldıktan sonra satışa çıkarılmalıdır. Binanın dış
cephesi çok önemlidir. Müşteride ilk imaj, binanın dış cephesinin
durumu, binanın bulunduğu sokağın görünümü ile oluşur. Bu itibarla
binanın dış cephesi ve sokak da mümkün olduğu kadar elden
geçirilmelidir. Bahçe varsa güzelce bakımı yapılmalı,
yeşillendirilmelidir.
4) Peşin Alarak Değerlendirme
Emlakçı alım satımda aracılık yaparak ve bundan komisyon alarak para
kazanabileceği gibi, çok ucuza satılacak yerleri kendisi peşin parayla
alıp, yüksek değerle satabilir. Bunun için emlakçının bir miktar toplu
parayı hazır da tutmasında fayda vardır.
5) Çok Büyük Yerler, Bazen Değersiz Sayılabilir
Çok büyük yüzölçüme sahip arsa, tarla, mesken, işyeri vasıflı yerler
ucuza gidebilir. Bunları alıp, gerekli parselasyonu yaptırdıktan sonra
küçük parseller olarak pazarlamak daha karlıdır. Örneğin 200 dönüm bir
tarlayı kimse alamayabilir. Ancak bunu 20, 10, 5’er dönüm yerlere ayırıp
pazarlarsanız, 200 dönümün birkaç kat fazla değeriyle
pazarlayabilirsiniz. Yine büyük bir işyeri için müşteri çıkmayabilir. Bu
işyerini o bölgede talep görebilecek küçük dükkanlar halinde değişik
büyüklüklerde bölüp pazarlamakta fayda vardır.
6) Çok Küçük Yerler de Değersiz Olabilir
Çok küçük arsa, tarla, dükkana, aranılan nitelikte bir iş
yapılamayacağından müşteri çıkmayabilir. Bu yerleri kullanışlı hale
getirerek pazarlamak lazımdır. Bu da en iyi komşu yerleri de satın alıp,
onlarla beraber pazarlayarak yapılır.
7) Verimsiz Tarla, Verimli Hale Getirilerek Pazarlanmalıdır
Tarımsal nitelikli parsellerde verim önemlidir. Parselin değeri
yıllık verimine göre hesaplanır. Bu itibarla, kumluk, taşlık, çalılık,
çorak, sazlık olması nedeniyle verimsiz olan parseller bu vasıfları
değiştirilerek pazarlanmalıdır. Örneğin, kumlu yere verimli toprak
getirilebilir, taşlar temizlenebilir, bataklık kurutulabilir.
Eğimli olan parselde tarımsal açıdan değersizdir. Tarlada tesviye yapılarak eğim düzeltilebilir.
Yolu olmayan parsele yol açılabilir. Yol daha düzgün hale
getirilebilir. Yol hiç yoksa komşu parsellerden geçit hakkı yoluyla ana
yola çıkış temin edilebilir. Parsele sulama kanalı döşenebilir, elektrik
getirilebilir. Her türlü alt yapı hazırlanabilir.
7) SATIŞ ÖNCESİ AŞAMAYA YÖNELİK ÖNERİLER
a) Satıcıya Öneriler
Taşınmazınızın değerini tam olarak belirleyiniz. Bunun için Sermaye
Piyasası Kurulundan sertifikalı uzman taşınmaz değerleme şirketleri
vardır.
Böyle bir imkanınız yoksa taşınmazın çevresindeki emlak bürolarından bir araştırma yapabilirsiniz.
O bölgedeki satılık taşınmazları sorarak fiyatı tespit edebilirsiniz.
Kendi taşınmazınızı, sorduğunuz taşınmazlara göre artı ve eksileriyle
kıyaslayıp bir değer belirleyin.
Taşınmaz satışı aceleye getirilecek iş değildir. Birkaç aylık sürede
satmayı hedefleyin. Önce biraz yüksek rakam belirleyerek gelecek
teklifleri değerlendirin.
Birkaç kez gazeteye ilan verin.
Satılık emlaka satılık olduğunu belirtir bir yazı asın. Müşterilerin ulaşabilecekleri adres veya telefonu yazın.
Müşteri ile anlaşırsanız mutlaka bir kaparo alın. Bir satış protokolü yapın.
Ev veya işyerini bizzat sizin gezdirmenizde yarar vardır. Müşteri kendi başına gezmemelidir.
Tapu devri yapmadan ev veya işyeri anahtarını müşteriye vermeyin.
Müşteri bulmak ve tapu işlemlerini yaptırmak üzere bir emlakçıya yetki vermenizde yarar vardır.
b) Alıcıya Öneriler
Satıcı görünen kişinin kimliğine göre satılacak yerin maliki olup
olmadığını araştırınız. Varsa tapu senedini isteyiniz. Mümkünse tapu
dairesinden bu yerin o kimse adına kayıtlı olup olmadığını sorunuz. O
kimse adına kayıtlı ise üzerinde taşınmaz malın kıymetini azaltacak bir
kayıt bulunup bulunmadığını sorunuz. Taşınmazın tapuda devrine bir engel
bulunup bulunmadığını tapu görevlilerine sorarak öğreniniz.
Kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulmuş bir yer alıyorsanız yönetim
planını mutlaka inceleyiniz. Burayı aldıktan sonra bu yönetim planındaki
hükümler sizi de bağlayacaktır. Bu nedenle yönetim planını dikkatlice
incelemeniz gerekmektedir. Bir yerde kat irtifakı veya kat mülkiyeti
kurulmuş olup olmadığını tapu müdürlüğüne sorarak öğrenebilirsiniz.
Ayrıca tapu kütüğünün beyanlar sütununda buranın bir yönetim planı
olduğu yazılıdır. Siz burayı satın alırken düzenlenen satış resmi
senedinin arkasına yönetim planının varlığı yazılır ve altı size
imzalatılır. Bu imza ile yönetim planındaki tüm hükümleri kabul etmiş
olursunuz.
Tapu bilgilerine ulaşamıyorsanız, satıcının yeni tarihli taşınmazın
üzerinde mevcut tüm hak ve yükümlülükleri gösterir tapu kayıt örneği
getirmesini rica ediniz. Bu mümkün olmazsa satıcı ile birlikte tapu
dairesine giderek araştırınız.
Belediyeden imar durumunu kontrol ediniz.
Alacağınız yer konut, işyeri gibi yapılı bir yer ise tapu sicil
müdürlüğü veya belediyede inşaat projesi vardır. İnşaat projesini
inceleyiniz. Zemindeki fiili durumunun projesine uygun olup olmadığını
kontrol ediniz. Projesine aykırı tadilat ve ilaveler varsa ileride
belediyece ceza yazılabilir, yıktırılabilir.
Özellikle bazı dükkanların bitişikteki boşluk sonradan dükkana dahil
edilmekte ve küçük bir dükkan yasalara aykırı olacak şekilde büyütülerek
satılmaktadır. Bunun için kat maliklerinin ve belediyenin onayı
lazımdır.
Alacağınız konut veya işyerinin bulunduğu bina üzerinde kat mülkiyeti
kurulup kurulmadığını tapu sicil müdürlüğünden öğreniniz. Kat
mülkiyetine henüz geçilmemişse, yapı kullanma izin belgesi (iskan
ruhsatı) alınması ve kat mülkiyetine geçiş için bazı formaliteler
olacağını ve masraflar yapacağınızı unutmayınız.
Kadastro müdürlüğüne giderek almak istediğiniz gayrimenkulün
haritasına bakınız. Çevresinde neler olduğunu önüne, arkasına, yanına ne
gibi inşaatlar yapılabileceğini öğreniniz.
Satış konusunda kesin anlaşmaya varmadan önce, gayrimenkulün değerini
çevredeki emlakçılara, iş sahiplerine, o bölgede oturan vatandaşlara
sorarak araştırınız. Aynı nitelikte olup da satılık olan yerleri bizzat
veya telefonla arayarak fiyat araştırması yapınız. Alınacak yer işyeri
ise o bölgenin iş kapasitesini araştırınız.
Mutlaka satış protokolü yapınız. Bu protokol iki nüsha olsun. Birisi
alıcıda, diğeri satıcıda kalsın. Anlaşmaya vardığınız satış şartlarını
ayrıntıları ile bu protokole yazarak karşılıklı imzalayınız. Mümkünse
tanıklara da imzalatınız. Satış protokolü birkaç satfadan oluşuyorsa her
sayfasının imzalanmış olması gerekir. Satış protokolü imzalamadan
kaparo vermeyiniz. Protokole ne miktar kaparo verdiğinizi yazınız.
Kapora anlaştığınız satış bedelinin yüzde beşini geçmesin.
Satış protokolüne taşınmaz malın mahalle-köy, ada-parsel, varsa
bağımsız bölüm numarasını yazınız. Buna ilave olarak bilinen posta
adresini de mutlaka belirtiniz.
Tapudaki masrafların kim tarafından ödeneceği konusunda anlaşmaya
varınız ve bunu satış protokolüne yazınız. Tapu müdürlüğüne kadar gelen
pek çok işlemler sırf bu masrafları kimin ödeyeceğinde anlaşmaya
varılmadığından vazgeçilmektedir. Bu durumda alıcı parasını hazırlayıp
geldiğinden zarara uğramaktadır.
Satış gününe kadar işlemiş emlak vergisi, çevre temizlik vergisi, su,
elektrik, doğalgaz, apartman aidatı, telefon, kablolu TV. gibi
borçların kim tarafından ödeneceğini kararlaştırınız. Kat Mülkiyeti
Kanununa göre bu borçların teminatı gayrimenkuldür. Bu itibarla,
alacaklı idare gayrimenkul üzerine haciz koyarak gayrimenkulün satışını
isteyebilir. Bu yüzden satıcıdan bu idarelerden alınmış “…borcu yoktur.”
Yazısının getirilmesini istemekte yarar vardır. Bu mümkün olamazsa bu
borçlardan sorumluluğun satıcıya ait olduğunu protokole yazınız.
Mutlaka daha sonradan satıcıyı bulabileceğiniz adres ve telefonu
alınız. Pek çok sebeple satıştan birkaç ay sonrasına kadar satıcıya
ulaşmanız gerekecektir. Birkaç ay içinde hiçbir sebep çıkmazsa arayıp
hiç değilse teşekkür edersiniz.
Taraflardan birinin cayması halinde cezai şart ödeyeceğini satış
protokolüne yazınız ve cezai şart miktarını belirleyiniz. Genelde alıcı
vazgeçerse verdiği kaparo yanar. Satıcı vazgeçerse aldığı kaparo ile
birlikte bir o kadar daha ödeme yapar.
c
) Konut Alımı İçin Öneriler
Görmeden, eş dost önerisi ile oturmayı düşündüğünüz konutu almayınız.
Konutun yeşil alanlara, okullara, ticari ünitelere, ulaşım
araçlarına, ana caddelere, otoparka uzaklığı değerini etkileyen
faktörlerdir. Bunlara dikkat ediniz.
Konutun yaşı, mimari tarzı önemlidir. Bunları tapu veya belediyeden öğrenebilirsiniz.
Konutun katına göre değeri farklıdır. Genelde en üst kat ile zemin
kat daha değersiz kabul edilmekte ve daha az müşteri bulmaktadır.
Almak istediğiniz konutun balkonuna mutlaka çıkıp çevrenize bakınız. Diğer binalara olan uzaklığına, balkonun konumuna bakınız.
Çevredeki boş arazilere neler yapılabileceğini imar durumunu
araştırarak öğreniniz. Aksi halde manzarası güzel diye aldığınız evin
önüne iki ay sonra çok katlı bir inşaat başlayabilir.
O bölgedeki genel yaşam tarz ve standardının size uygun olup olmadığına bakınız, müstakbel komşularınızla konuşunuz.
Konutun güneşe göre olan cephesi, güneş alıp almadığı önem arzeder.
Tapu sicil müdürlüğüne giderek tapu kayıtlarını, satışa engel bir
durum olup olmadığını, üzerinde haciz, ipotek, irtifak hakkı gibi bir
kısıtlama olup olmadığını öğreniniz. Üzerinde intifa hakkı olan bir yeri
alırsanız, intifa hakkı süresince o taşınmazı kullanamazsınız.
Üzerinde kira şerhi bulunan bir taşınmazı da kira süresince siz kullanamazsınız.
Tapu sicilinde bilmediğiniz kavramlar, anlayamadığınız haklar
karşınıza çıkabilir, gerekirse bunları bir avukat veya emlakçıya
danışmalısınız.
Taşınmaz üzerinde ipotek varsa ipotek bedelini satış bedelinden
düşerek satıcıya ödeme yapınız. Bunun içinde bankadan kalan ipotek
borcunu çıkarttırınız. İpotek borcunu kapattırarak da taşınmazı
alabilirsiniz.
Tapu sicilinde düzenlenen resmi senette ipoteği kabul ederseniz,
borcu üstlenmiş olmazsınız. Ancak borç ödenmezse aldığınız bu taşınmaz
icra kanalı ile satılabilir. Borcu kabul ederseniz, artık ipoteğin kalan
borcunu siz üstlenmiş olursunuz.
Hacizli bir taşınmaz da haciz borcunu satış bedelinden düşünüz.
d) İşyeri Alımı İçin Öneriler
İşyeri alırken yapılması düşünülen işin o bölgede kazanç sağlayıp,
sağlamayacağı araştırılmalıdır. Ayni iş kolunda rakiplerin olup olmadığı
bilinmeli onların rekabet imkanları araştırılmalıdır.
Düşündüğünüz iş kolunda başarı sağlanamadığı taktirde başka bir iş
koluna geçiş imkanlarının olup olmadığına bakılmalı ve alacağınız yerin
bu değişikliklere imkan verecek nitelik ve büyüklüklerde olmasına dikkat
etmelisiniz. İşyerinin taban, tavan gibi tadilatlarını yaptırırken
muhtemel iş değişikliklerin uygun bir tarz seçmeye özen gösteriniz.
e) Arsa Alımı İçin Öneriler
Günümüz yatırım araçlarından en sağlam olanı ve uzun vadede en karlı
olanı bir arsa almaktır. Ancak arsa yatırımının doğru yere yapılması son
derece önemlidir.
Yatırım amacıyla bir arsa almayı düşünüyorsanız, gözünüzü açık
tutacaksınız. Yatırım yapmayı düşündüğünüz şehir veya yöreyle ilgili
gelişmeleri, haberleri bir süre takip etmeniz lazımdır.
Şehrin gelişim yönü, şehirde yapılacak yatırımların yeri son derece
önemlidir. Yapılacak, yol, köprü, meydan, park, fabrika gibi tesisler
genelde çevresine hareket getirir ve civarındaki taşınmazların değerini
artırır.
Ülkemizdeki bütün büyük şehirler nedense batı istikametinde
gelişmektedir. Bu nedenle bulunduğunuz şehrin batı yönüne yatırım yapmak
daha karlı olabilir.
İlk gelişen yerler ana yola cephesi bulunan yerler olmaktadır.
Arsa almadan önce alınacak arsanın yerine göre m2 değerini tespit etmeniz veya ettirmeniz gerekir.
Arsa aladan önce yerini mutlaka görünüz, kadastro müdürlüğünden
talepte bulunarak arsayı haritasında görünüz ve gerekirse yerin arazide
gösterilmesini talep ediniz.
Üzerinde kamulaştırma şerhi bulunan bir taşınmazı almayınız.
Belediyeye giderek arsanın imar durumunu kaç kata müsadesi olduğunu
araştırınız. Size arsa olarak satılmak istenen yerin tapudaki vasfının
da arsa olmasına dikkat ediniz. Arsa demek, imar planı yapılmış inşaata
elverişli yer demektir. Bazen bir yer tarla vasfında olmasına rağmen
arsa olarak satılmaktadır. Bu durum sizi oldukça zarara sokar.
Mümkünse hisseli arsa değil müstakil arsa alın.
Belediyeden arsanın emlak borcu olup olmadığını kontrol ediniz.
İmarda yola kot farkı olan yerler daha çok kat yapımına müsait
olabileceğinden bazen daha karlı olabilir. Adanın köşesinde olan, yani
iki yola cephesi bulunan arsalar, yola cephesi geniş olanlar, ana yola
bakan arsalar, deniz kenarında olanlar diğerlerinden daha değerlidir.
f) Tarım Arazisi Alımı İçin Öneriler
Tarım arazisi almadan önce yukarıda tarım arazilerindeki kıymet
takdiri ve emlaka değer katma bölümlerindeki açıklamalara dikkat etmek
gerekir.
8) SATIŞ SIRASINDA YAPILMASI GEREKENLER
Gayrimenkul alım-satım işi ciddi bir iştir. Bir miktar hukuksal ve
teknik bilgilere sahip değilseniz, aldanmanız veya aldatılmanız
olasıdır. Kendinizde yeterli bilgi ve deneyimi görmüyorsanız işlerinizi
avukatınıza veya emlakçınıza takip ettiriniz.
Tapu maliki veya tapudaki hak sahibi dışında birinin başvurusu ile
işlemler başlatılamaz. Bunun istisnası, miras, mahkeme kararının infazı,
cebri icra ve kamulaştırma halleridir.
Tapuda yapılacak işlemle ilgili tüm belgelerinizi ve varsa tapu
senedinizi, satıcı ve alıcının kimliklerini satıcının bir alıcının ise
iki adet fotoğrafını getiriniz. Satış bedelinin kaç para olduğunu
belirtiniz. Gerekirse satış bedelini belirtmeden önce belediye emlak
servisine giderek emlak beyan değerini öğreniniz. Çünkü emlak beyan
değerinden aşağı bir bedele satarsanız. İleride satıcıya ve alıcıya ceza
gelecektir.
Tapu sicil müdürlüğünde işlem yaptırılabilmesi için bizzat
gayrimenkul malikinin veya yetkili vekilinin tapu dairesine gelerek
istemde bulunması gerekir. İstem bizzat müdüre yapılır. Müdürce iki
nüsha başvuru fişi düzenlenerek birisi size verilir, diğeri getirdiğiniz
belgelere eklenir. Müdür işlemi yapmak üzere bir memur görevlendirerek
bunu başvuru fişinin üzerine “Ziynet Hanım’a…” şeklinde yazar.
Belgelerinizi havale edilen memura teslim etmelisiniz. Memur belgeleri
ve tapu kütüğünü inceledikten sonra harç makbuzlarını düzenleyip size
verir, ayrıca imza için bir randevu zamanı verecektir.
Başvuru fişinin bir örneğini mutlaka alınız. Bu başvuru fişinde
başvurduğunuz tarihin ve varsa eksik belgelerin belirtilmiş olması
gerekir. İşlerin yoğun olduğu müdürlüklerde size gün verilebileceği
gibi, işleminiz başka dairelerle yazışmayı gerektiriyorsa size gün
verilebilir. Bazı tapu işlemleri nüfus müdürlüğü, vergi dairesi,
mahkeme, icra dairesi gibi resmi kurumlarla yazışmayı gerektirebilir.
Harçları belirtilen banka veya vergi dairesine yatırmadan işleminiz
yapılamaz. Harç tahsil edilmeden bir tapu işleminin yapılması mümkün
değildir. Yapan memur sorumlu olur. Her nasılsa harç alınmadan işlem
yapılmışsa alınmayan harç sizden cezalı olarak tahsil edilir.
Harçtan muafiyet veya istisnanız varsa memura bunu belirtmeniz ve
gerekirse bir kanun hükmü veya vergi dairesinden alacağınız bir yazı ile
kanıtlamanız gerekmektedir.
Tapu memurunun yazdığı resmi senedi eksiksiz ve dikkatli bir şekilde okuyunuz. Tamamen okumadan kesinlikle imza atmayınız.
Resmi senette belirtilen ada, parsel, bağımsız bölüm numarasını,
satılan hisse miktarını, yüzölçümünü mutlaka kontrol ediniz. Satış
bedelinin ne kadar yazıldığına dikkat ediniz.
Tapu kaydı üzerinde haciz, ipotek, irtifak gibi kısıtlamalar varsa
bunlar resmi senedin arkasında gösterilir. Resmi senette böyle bir
kısıtlamadan söz edilip edilmediğine dikkatle bakınız.
Resmi senet, müdür huzurunda aynı zamanda ve taraflarca ard arda
imzalanması gerekir. Bu önemli bir husustur. Taraflar resmi senedi peş
peşe imzalamalıdır ve ikisi de müdürün huzurunda imza sırasında hazır
bulunmak zorundadır. Birisinin sonradan gelip imza atması kesinlikle
kabul edilemez.
İşlem tamamlandıktan sonra gayrimenkulü edinen kimseye (alıcıya)
müdür tarafından imzalı ve daire mührü ile onanmış bir tapu senedi
verilir. Satıcıya hiçbir belge verilmez.
9) GAYRİMENKUL EDİNDİKTEN SONRA YAPILMASI GEREKENLER
Gayrimenkul edinimlerinin harici senetlerle değil tapu müdürlüğünde
yapılacak işlemlerle olması gerekir. Tapuda yapılacak satışa geçici bir
engel varsa noterden satış vaadi suretiyle geçici bir süre taşınmaz
edinilebilir. Ancak satış vaadi ile beraber satış için vekaletname
almakta da son derece yarar vardır.
Noterdeki satış vaadinin yapılmasında da sorunlar varsa satıcıdan
“…dilediği kimselere dilediği bedel ve şartlarla satmaya…” yetkisini
haiz vekaletname almakta yarar vardır. Ancak bu halde azil tehlikesi
olduğu da unutulmamalıdır. Zira vekalet veren dilediği zaman vekilini
tapu sicil müdürlüğüne göndereceği bir azilname ile azledebilir.
Taşınmaz mal alan kimsenin mutlaka taşınmaz malı gidip görmesi ve bu
yeri satın aldığını taşınmazı kullananlara ve ilgililere bildirmesi
gerekir. Gerekirse bu bildirimin ihtarname şeklinde noterden yapılması
daha uygun olur.
a) Konut Aldıktan Sonra Yapılacak Olanlar
Konut alan kimseye aşağıdaki işlemleri yapması önerilir:
Alım işlemi tamamlandıktan sonra derhal konutu görmeye gidiniz.
İçinde kullanan varsa, evi ne zaman boşaltması gerektiğini belirtiniz
ve kendisine mutlaka bu durumu belirtir noterden ihtarname gönderiniz.
İhtarname çekmezseniz, onun kiracılığını kabul etmiş sayılırsınız.
Kiracının evi boşaltmadan önce elektrik, su, doğalgaz, kablolu TV. ve
benzeri borçlarını kapatmasını ve kapatıldığını belgelemesini veya size
bir güvence parası bırakmasını isteyiniz.
Eski ev sahibinde kiracıya ait teminat, senet ve benzeri bir güvence
varsa siz alınız. Kira kontratosunu eski ev sahibinden alınız.
Evle ilgili belgeleri özenle dosyalayınız.
Ev apartmansa yönetici ile görüşerek evi satın aldığınızı belirtiniz.
Ev boş ise taşınmadan önce düşündüğünüz tadilatları yaptırınız.
Yapacak ustalara hiçbir zaman paranın tamamını peşin vermeyiniz.
Yarısını peşin, yarısını iş bitiminde veriniz. İşin tam olarak bittiğini
görünüz.
Emlak vergisi beyannamesini süresi içinde veriniz.
b) İşyeri Aldıktan Sonra Yapılacak Olanlar
İşyeri alan kimseye aşağıdaki işlemleri yapması önerilir:
1) İşyerini gidip görünüz. Komşularınız ve varsa yöneticiniz ile tanışınız.
2) İşyerinin içinde kiracı varsa kiracıya ihtarname çekiniz.
3) Emlak vergisi beyannamesini süresi içinde veriniz.
4) İşyerinin su, elektrik, doğalgaz ve benzeri borçlarının olup olmadığını öğreniniz.
c) Arsa Aldıktan Sonra Yapılacak Olanlar
Arsa alan kimseye aşağıdaki işlemleri yapması önerilir:
Kadastro müdürlüğüne giderek arsanızı harita üzerinde ve arazide sınırları ile görünüz.
Kadastro elemanlarınca ölçülüp, size gösterilen sınırlara kazık
çakıp, en kısa sürede bu sınırlara göre arazinizi tel örgü, duvar ve
benzeri sınırlıklarla çeviriniz.
Arsanın emlak beyannamesini ilgili belediyeye süresi içinde veriniz.
d) Tarla Aldıktan Sonra Yapılacak Olanlar
Kadastro müdürlüğüne giderek tarlanızı harita üzerinde ve arazide
sınırları ile görünüz. Bu sınır göstermenin yapılacağı gün tarla sınır
komşularınızı da araziye davet ediniz.
Kadastro elemanlarınca ölçülüp, size gösterilen sınırlara kazık
çakıp, en kısa sürede bu sınırları o yöredeki örf ve adetin öngördüğü
şekilde belirgin hale getiriniz.
6) Köy muhtarlığına bu tarlayı aldığınızı bildiriniz.
10) BAĞIŞ KABUL EDEN VATANDAŞIN YAPACAĞI İŞLEMLER
Bağış ivazsız (karşılıksız-bedelsiz) bir işlem olduğundan Veraset ve
İntikal Vergisi Kanunu uyarınca vergiye tabi tutulmuştur. Bu itibarla
bağış kabul eden kimsenin, bağışın tapuya tescil edildiği tarihten
itibaren bir ay içerisinde bağışlayanın ikametgahının bulunduğu yer
vergi dairesine beyanname vermesi gerekir.
Bağışı kabul ettikten sonra bu taşınmazın bir başkasına devrinde bir
sakınca yoktur. Ancak bir başkasına devir veya üzerinde ayni bir hak
tesis etmek istiyorsa vergi dairesinden veraset ve intikal vergisinin
ödendiğini gösterir bir ilişik kesme belgesini alarak tapu sicil
müdürlüğüne ibraz etmelidir.
11) KENDİSİNE MİRAS KALAN VATANDAŞIN YAPMASI GEREKEN İŞLEMLER
Miras ivazsız (karşılıksız-bedelsiz) bir işlem olduğundan Veraset ve
İntikal Vergisi Kanunu uyarınca vergiye tabi tutulmuştur. Bu itibarla
mirasçıların, mirasbırakanın ölüm tarihinden itibaren dört ay içerisinde
mirasbırakanın ikametgahının bulunduğu yer vergi dairesine beyanname
vermesi gerekir.
Mirasın tapuya tescili yani taşınmaz malın tapuda mirasçılar adına
intikali için öncelikle mirasçılardan birisinin sulh hukuk mahkemesine
başvurarak mirasçılık belgesi (veraset senedi) çıkarması gerekir. Bunun
için ölüm kaydının nüfus siciline işlenmiş olması gerekmektedir.
Nüfustan alınacak vukuatlı nüfus kayıt örneği ve iki şahit ile sulh
hukuk mahkemesine dava dilekçesi ile başvurulmalıdır. Mirasçılardan
sadece birisinin başvurması yeterlidir. Türkiye’nin her yerindeki sulh
hukuk mahkemelerine başvurarak mirasçılık belgesi çıkarılabilir.
Mirasçılık belgesi ile tapu sicil müdürlüğüne başvurulur. Müdürlüğe
hitaben dilekçe yazmaya gerek yoktur. Mirasçılık belgesinin
kesinleşmesine gerek yoktur. Mirasçılardan sadece birisi başvurup,
intikal işlemini yaptırabilir. Ancak bu halde mirasçıların pay oranları
tapuda gösterilmez. Tapuda pay oranlarının da gösterilmesi isteniyorsa
mirasçılık belgesinde adları yazılı olan tüm mirasçıların tapu dairesine
gelmeleri veya vekaletname göndermeleri gerekir. Genel nitelikteki
vekaletname ile işlem yapılmaz. Gönderilecek vekaletnamede mutlaka
yapılacak işin tam olarak tereddüte yer vermeyecek şekilde yazılmış
olması aranır. Tapuda pay oranlarının gösterilmesi isteniyorsa;
“Müşterek mülkiyet olarak, paylı mülkiyet olarak tescil ettirmeye,
iştirak halindeki mülkiyeti ya da elbirliği mülkiyetini feshetmeye
müşterek mülkiyete geçmeye, iştiraki bozmaya…gibi” ibarelerin
vekaletnamede yazılı olması gerekir.
Mirasın tapuya tescilinden sonra bu taşınmazın bir başkasına devrinde
bir sakınca yoktur. Ancak bir başkasına devir veya üzerinde ayni bir
hak tesis edilmek isteniyorsa, vergi dairesinden veraset ve intikal
vergisinin ödendiğini gösterir bir ilişik kesme belgesini alınarak tapu
sicil müdürlüğüne ibraz edilmesi gerekir.
Ayrıca emlak vergisi beyannamesi verilmesi de lazımdır.
12) İhalelere girerken dikkat edilecek hususlar
Taşınmazlar satıcı ile alıcının bir araya gelip yapacakları pazarlıkla satılabileceği gibi bir açık artırma ile de satılabilir.
Açık artırma (ihale) ile satışlar genelde aşağıdaki makamlar tarafından yapılmaktadır;
a) Mahkemelerce yapılan ihaleler,
Mahkemeler bakmakta oldukları ortaklığın giderilmesi davalarında
satış kararı verebilmektedir.Vesayet altındaki kimselerin taşınmaz
malları da mahkemece satılmaktadır.
b) İcra dairelerince yapılan ihaleler,
İcra daireleri alacağın tahsili amacıyla haczettikleri taşınmazları satabilir.
c) Vergi dairelerince yapılan ihaleler,
Vergi daireleri de kamu alacaklarının tahsili amacıyla haczettikleri taşınmazları satabilir.
d) Maliye Hazinesince yapılan ihaleler,
Maliye hazinesi adına kayıtlı taşınmazlar zaman zaman çeşitli
kanunlara göre satılmaktadır. Bazı Hazine satışlarında harç ve vergi
muafiyeti vardır.
e) Diğer kurumlar ve bankalarca yapılan ihaleler.
Pek çok kamu kurumu ve bankalarda taşınmaz satabilirler.
İhale cebri (zoraki) nitelikte ise satış için tapu sicil müdürlüğünde
resmi senet düzenlenmez. Satıcının tapu dairesine gelmesi gerekmez.
Alıcı ihale belgesini alıp, tapu sicil müdürlüğüne gelerek adına tescil
yaptırabilir. Mahkemeler, icra daireleri ve vergi dairelerince yapılan
ihaleler böyledir.
Cebri nitelikte olmayan malikin rızası ile yapılan ihaleler için tapu
sicil müdürlüğünde resmi senet düzenlenmesi gerekir. Bunun için de
satıcı ve alıcının tapu dairesine gelip imza atması lazımdır. Maliye
Hazinesi ve bankalarca yapılan ihaleler bu niteliktedir.
İhaleleri gazetelerden takip edebilirsiniz. İhale ilanları ihaleyi
yapan kuruluşta, icra müdürlüğü veya mahkemede, belediye mezat
salonlarında asılmaktadır.
İhaleye girerek bir taşınmaz malı satın almak istiyorsanız şu hususlara özellikle dikkat etmeniz gerekir:
İhale şartnamesini mutlaka tüm ayrıntılarına dikkat ederek okuyunuz.
Satılacak taşınmaz mal üzerinde haciz, ipotek, irtifak hakkı gibi
haklar (şerh, beyan vb.) olabilir. Bunların olup olmadığı şartnameye
yazılmak zorundadır. Bu nedenle şartname tümüyle okunmalıdır.
Şartnamede tereddüt ederseniz ilgili tapu sicil müdürlüğünden taşınmaz mal hakkında bilgi alınız.
İhaleye girmeden önce taşınmaz malı yerinde, tam sınırları ile
görünüz. Gerekirse bir harita kadastro elemanından bu konuda yardım
alınız.
Taşınmazın zemindeki durumu satılan şekle uygun olmayabilir.
Zemindeki durumuna aldanmayınız. Örneğin; tarla komşu alanlara tecavüzlü
olduğundan tapudaki yüzölçümünden büyük görünebilir. İhale ile
tecavüzlü bu yerleri almış sayılmazsınız. Bitişik dükkanla aradaki duvar
yıkılarak daha büyük bir dükkan görünümü verilmiş olabilir. Ortak
alanlardaki boşluklar kapatılarak dükkana dahil edilmiş olabilir.
Projesine aykırı olarak sonradan dahil edilen bu yerleri almış
sayılmazsınız. Hatta bundan dolayı belediyeden ceza da gelebilir.
Binalar için inşaat projesini incelemekte yarar vardır.
İhale şartnamesine göre, tapu harç ve masraflarının kime ait
olacağına bakınız. Varsa katma değer vergisinin tellaliye ücretinin kime
ait olacağına dikkat edip ona göre bir fiyat veriniz. Bazı ihalelerde
harç ve vergi muafiyeti vardır.
İhaleden önce bu taşınmaz için teklif edebileceğiniz en yüksek rakamı
aklınızda belirleyip, o rakamı ihale sırasında heyecana kapılıp
geçmeyiniz.
İhale üzerinizde kaldıktan sonra taşınmaz malı almaktan vazgeçmeniz
neredeyse imkansızdır. Zira almaktan vazgeçerseniz hem teminat olarak
yatırdığınız para yanacaktır hem uğranılan zararı karşılamak zorunda
kalırsınız.
İhale üzerinizde kalırsa, ihale müzekkeresini aldıktan sonra tapuda
tescili yaptırmayı geciktirmeyiniz. Geciktirmeniz halinde yeri satılan
eski malik tapuda bir başkasına satış yapabilir. Eski malikin borcundan
dolayı haciz de gelebilir. Adınıza tescil işini geciktirirseniz bu
hacizlere katlanmak zorunda kalabilirsiniz.
13) KİRA İŞLEMLERİNDE DİKKAT EDİLECEK HUSUSLAR
a) Taşınmazını Kiraya Verecek Olan Kimseye Öneriler
1) Kira akdini düzenlemeden ve imzalamadan önce mutlaka bir avukata danışın.
2) Mutlaka tahliye taahhüdü alın: Tahliye taahhüdü kira akdinden
sonraki tarihi taşımalıdır. Ancak mümkünse düzenleme ve tahliye
tarihinin boş olması daha iyidir.
3) Tahliye tarihinde tahliye edilmezse cezai şart ödeneceğini belirtin.
4) Başkaca hususlar için de cezai şart öngörün ve cezai şartın miktarını ve her yıl için nasıl aratacağını açıkça belirtin
5) Her ayın kirasının nasıl ve hangi adreste ödeneceğini açıkça belirtin.
6) Kiralardan birisinin ödenmemesi veya geç ödenmesi halinde tüm kira alacaklarının muaccel olacağını kira sözleşmesine yazın.
6) Her yıl için ayrı ayrı senet alın kiralar ödendikçe senetleri iptal edersiniz.
7) Mutlaka nakit teminat alın ve kefil isteyin. Teminat olarak nakit
yerine senet alıyorsanız, düzenleme tarihi ve miktarı boş olsun, ayrıca
nama yazılı değil hamiline olsun.
8) Kira artış oranını net olarak, hiçbir tereddüde yer vermeyecek şekilde belirtin.
9) Kira süresi sonunda anahtarın ve kiraya konu yerin bir tutanakla teslim edilmesi gerektiğini yazın.
10) Kiralanan yerde bulunan demirbaşları markaları ve modelleri ile
beraber kira sözleşmesine yazın. Kiralananda yapılacak tadilatların kira
süresi sonunda aynen bir bedel ödenmeden kiralayana kalacağını
belirtin.
Konut kiralarında belirli bir süre önceden ihtarname çekmezseniz
kiranın kendiliğinden yenilenmiş sayılacağını ve tahliye
ettiremeyeceğinizi unutmayın.
b) Kiracıya Öneriler
Kiralayacağınız konutu mutlaka yerinde görün, çevresine, o bölgedeki
sosyal ve ekonomik yaşama dikkat edin. İşyerinize ulaşım imkanlarını
araştırın. Hatta gerekirse işyerinize ulaşımı deneyin. Okula gidecek
çocuklarınız varsa, eğitim imkan ve kalitesini araştırın. Okula ulaşım
imkanlarına bakın. Evin mutlaka içine bakın. Manzarasına bakın. İçinde
kırık ve tamiri gereken yerler varsa ev sahibine bunları tek tek
belirtin. Gerekirse tamiratı ev sahibinin yaptırmasını veya sizin
tarafından kiradan düşmek kaydıyla yapılacağını belirtin.
Yazılı bir kira sözleşmesi mutlaka yapın. Bu sözleşmenin imzalı bir örneğini kira süresince mutlaka saklayın.
Ev sahibine ulaşabileceğiniz adres ve telefonları alın. Kira
sözleşmesinin tapuya şerh edileceği yönünde sözleşmeye hüküm koymakta
yarar vardır. Kirayı tapuya şerh ettirmek sizi taşınmazın satılması
halinde yeni alıcıya karşı koruyacaktır.
