Emlakçılık kanunu!

Emlakçılık kanunu olarak bilinen Türk Emlakçılık Standardı ile emlak komisyonculuğu / emlak müşavirliği faaliyetinin saygın bir konuma getirilmesi, müşterilerle karşılıklı güven ve tüketiciye hizmet ilkelerine uyulması amaçlanıyor...

Emlakçılık kanunu!

TÜRK EMLAKÇILIK STANDARDI

Emlak Komisyonculuğu / Emlak Müşavirliği Hizmetleri – Genel Kurallar

0 Konu, tarif, kapsam

0.1 Konu

Emlak komisyonculuğu / Emlak müşavirliği faaliyetleri

Bu standart, emlak komisyoncularının ticari faaliyetlerini ifa ederken uymaları gereken genel kuralları düzenlemektedir.

0.1 Gerekçe

Günümüz koşullarında emlâk komisyonculuğu adı altında yürütülen faaliyet ticaretodası ve esnaf odasına kayıtla çift başlı olarak yürütülmektedir. Bu noktada kazanç elde etme amacı doğrultusunda ticari faaliyet terimi kullanılarak bu faaliyetin yürütülmesi esnasında uyulması gereken kurallar belirlenmiştir.

0.2 Amaç

Bu standardın amacı emlak komisyonculuğu / emlak müşavirliği faaliyetini saygın bir konuma getirerek, müşterilerle karşılıklı güven ve tüketiciye hizmet ilkelerince sürdürülebilmesini, çağdaş bir biçimde mekan donanım ve organizasyonun sağlıklı yürütülebilmesi ile bulundurulması gerekli araç ve gereçlerle istihdam edilen kişilerin

özellikleriyle ilgili genel ilkeleri kapsar.

0.2 Gerekçe

Bu standardın düzenlenme amacı olarak, emlak komisyonculuğunun çağdaş hizmet anlayışı gereği olarak müşterilere güven uyandıracak nitelikte sürdürülebilir kılınması doğrultusunda ilkelerin belirlenmesine çalışılmıştır.

0.3 Emlak Komisyonculuğu / Emlak Müşavirliği Faaliyetinin Niteliği

Emlak Komisyonculuğu / Emlak Müşavirliği faaliyetlerinin temelinde simsarlık ve vekalet sözleşmeleri söz konusudur. Emlak komisyonculuğu faaliyetleri bu niteliği ile Borçlar Kanunu hükümlerine bağlı olarak düzenlenecektir.

0 .3 Ger ek çe

Özel hukuk alanında özel hukuku kişileri arasında geçerli hukuki işlemlerin nitelendirilmesi misyonu kanun koyucuya ait olup, bu görev borçlar kanunu hükümlerince yerine getirilmiştir. Buna göre tarafların karşılıklı olarak

yükümlülük konusu yaptıkları edimler uyuşmazlık konusu olduğunda tarafların o akde verdiği isim göz önüne alınmayarak gerçek irade beyanlarına uygun olarak nitelendirilir. Bu nedenle hukuk kurallarının muhatabının yalnızca hukukçular olmadığı gözetilmekle emlak komisyoncularının da bilinçli bir hizmet anlayışıyla tabi oldukları hukuki

düzenlemeleri bilmeleri sağlanmıştır.

0 .4 Tar i f le r

0.4.1 Emlâk

MK hükümlerince özel hukuka tabi taşınmaz mülkiyetinin konusunu oluşturan, imarlı veya imarsız araziler (üzerinde bütünleyici parça niteliğinde yapı bulunanlar da dahil olmak üzere), tapu kütüğüne ayrı sayfaya kayıt edilmiş sürekli ve bağımsız haklar ile kat mülkiyetine konu bağımsız bölümler ile kamu hukukuna tabi her türlü hazine malı

taşınmazlardan ibarettir.

0.4.1 Gerekçe

Yapılan ilk ayrım ile taşınmaz mallar kamu hukukuna ve özel hukuka tabi olmasına göre ikili bir ayrıma tabi tutulmaktadır. Özel hukuka tabi taşınmaz malları kapsamı yine kanun koyucunun iradesiyle MK’nun Eşya Hukuku kitabında düzenlenmiştir. Bu kapsama uygun olarak emlak tabiri MK’nun taşınmaz mülkiyetini oluşturan türlerine

bağlı olarak saptanmıştır. Ayrıca her ne kadar kamu hukukuna tabi olsa da kamu taşınmazlarına ilişkin olarak mevzuatın izin verdiği işlemlere yönelik faaliyette bulunulması olasılığı göz önüne alınarak taşınmaz kapsamında kamu taşınmazları da zikredilmiştir.

0.4.2 Emlâk Komisyonculuğu ve Emlak Müşavi rl iği

Emlak Komisyonculuğu: Emlaka ilişkin olarak her türlü (mülkiyet, taşınmaz rehini,irtifak hakkı gibi) ayni hak tesisine, değiştirilmesine, devrine ilişkin veya Borçlar Hukuku çerçevesinde sözleşme özgürlüğünce akdedilecek her türlü yasal sözleşmelerin yapılmasına (Borçlar Kanunu anlamında simsarlık niteliğinde) aracılık hizmetlerinin

görülmesi faaliyetlerinden ibarettir.

Emlak Müşavirliği: Emlaka ilişkin olarak her türlü (mülkiyet, taşınmaz rehini, irtifak hakkı gibi) ayni hak tesisine, değiştirilmesine, devrine ilişkin veya Borçlar Hukuku çerçevesinde sözleşme özgürlüğünce akdedilecek her türlü yasal sözleşmelerin yapılmasına (Borçlar Kanunu anlamında simsarlık niteliğinde) aracılık hizmetleri yanında ayrıca ve vekalet hizmetleri ile emlaka ilişkin konularda danışmanlık hizmetlerinin görülmesi faaliyetlerinden ibarettir. Ayrıca kamu taşınmazlarına ilişkin olarak mevzuatın izin verdiği işlemlerinde aynı nitelikte faaliyete konu olması

mümkündür.

0.4.2 Gerekçe

Yapılacak olan işlemlerin özel hukuk işlemleri olması, özellikle taşınmazın Medeni Kanun’da düzenlenmiş bulunması nedeniyle tebliğin terminolojisi, zorunlu olarak, Medeni Kanun terimleriyle uyumlu hale getirilmiştir. Ayrıca, maddede komisyonculuk faaliyeti iki başlığa ayrılmış; “hukuki işlemlere aracılık” işleri yeni Borçlar Kanunu tasarısı çerçevesinde simsarlık sözleşmesi niteliğinde olması nedeniyle bu kapsamda değerlendirilmiştir. Buna karşılık iş görme niteliği uyarınca, emlak hak sahibinin yapması gereken işlemleri onun lehine yapılması ise yine Borçlar Kanunu uyarınca vekalet akdi olarak ifade edilmiştir. Çünkü bir sözleşmenin niteliğini belirleme, ancak bir kanuni düzenlemeye bağlı olarak tespit edilebilir. Bu nedenle simsarlık ve vekalet sözleşmeleri isimli (tipik) akit

olarak kanunda düzenlenmişken, tebliğle bunlara farklı ad verilmesi mümkün değildir. Bu niteliğe uygun olarak emlak komisyoncusu / emlak müşavirliği iki farklı faaliyet alanı olarak ayrılmıştır. Bu ayrımda emlak komisyoncuları yalnızca aracılık ve aşağıda sayılan nitelikte iş takibi işlerine hasredilmiştir. Buna karşılık emlak müşavirliği danışmanlık ve müşteri hesabına vekalet hizmetlerini kapsar nitelikte düzenlenmiştir.

0.4.3 Emlâk Komisyoncusu / Emlak Müşavir i

Emlak Komisyoncusu: Kazanç elde etme yolunda mesleki faaliyeti uyarınca

emlake ilişkin (simsarlık sözleşmesi niteliğinde) tam aracılık işlerini ve aşağıdaki iş

takibi işlemlerini sözleşme ile üstlenen gerçek ve tüzel kişiler.

Emlak Müşaviri: Kazanç elde etme yolunda mesleki faaliyeti uyarınca emlaka

ilişkin (simsarlık sözleşmesi niteliğinde) tam aracılık, vekalet ve danışmanlık işleri ile işlemlerini sözleşme ile üstlenen gerçek ve tüzel kişiler.

0.4.3 Gerekçe

Ticaret odasına ve meslek odasına kayıtlı olma ve bu şekilde oluşan çift başlılık

neticesinde, tacir ve esnaf terimlerinden kaçınılmış ve mesleki faaliyet terimi

kullanılarak yukarıdaki faaliyetin tanımına dayalı olarak emlak komisyoncusu ve

emlak müşaviri tanımlanmıştır. Bu anlamda yukarıda diğer maddelerin gerekçelerine

dayalı olarak, sözleşmenin niteliği Borçlar Kanunu çerçevesi belirlenmiştir.

0.4.4 Müşteri

Emlak komisyoncusu ile işin niteliğine uygun sözleşme yaparak emlak

komisyonculuğu / müşavirliği faaliyetinden ücreti karşılığı yararlanan gerçek ve tüzel

kişiler ile kanuni ve iradi temsilciler.

0.4.4 Gerekçe

Kişiler düzenlenirken aşağıda gerçek hak sahibi ile veya yetkili temsilcileri ile işlem

yapılması gerektiği düzenlenerek, mal sahibi kavramına gerek bırakılmamıştır. Bu

anlamda da müşterinin kanuni temsilcisi veya vekaletname ile atadığı yetkili

temsilcileri de bu kapsamda tanıma taşınmıştır.

0.4.5 Yardımcı Eleman / Müşter i Temsi lcisi

Emlak komisyoncusunun BK hükümlerince kusursuz sorumluluğu altında ticari

faaliyetinin (örneğin, büro hizmetleri, yer gösterme, değerleme gibi faaliyetlerin)

ifasında kullanılan asgari lise mezunu yardımcı kişiler.

0.4.5 Gerekçe

Emlak komisyoncularının ticari faaliyetlerinin yürütülmesi esnasında istihdam edilen

personel bu kapsamda borçlar kanununun ilgili hükmüne dayalı olarak düzenlenmiş

ve aşağıda ki maddelerde buna bağlı özel yükümlülüklere yer verilmiştir.

0.4.6 Bağımlı Müşter i Temsilcisi

Bu bağlamda emlâk komisyoncusunun / emlak müşavirinin sözleşmeyle

yetkilendirdiği işlemleri alt vekâlet hükümlerince emlak komisyoncusu/müşaviri

ad ve hesabına gerçekleştiren asgari lise mezunu kişiler.

0.4.6 Gerekçe

Emlak komisyoncusunun/müşavirinin yalnızca sözleşme ile yetkilendirerek

müşteriye karşı borcunun ifasında kullandığı, ancak başlı başına hareket ve

işlem yetkisi bulunmayan, doğrudan temsil ilkelerince emlak komisyoncusunun

/müşavirinin emir ve talimatlarına bağlı olarak çalışan yardımcı elemanlar bu

madde kapsamında borçlar ve ticaret kanununun yasal terimleri göz önüne

alınarak emlak komisyoncularının da bu alanda bilinçlendirilmesi amacıyla

belirlenmiştir.

Emlakçılık kanunu!

0.4.7 Bağımsız Müşteri Temsilcisi

Emlâk komisyoncusunun yetkilendirdiği işlemler kendi adına ve emlâk

komisyoncusunun hesabına dolaylı temsil hükümlerince mali sorumluluğu kendisine

ait olmak üzere gerçekleştiren kişiler.

0.4.7 Gerekçe

Emlak komisyoncularının sözleşme ile yetkili olduğu işlerde gelir paylaşımı,

uzmanlıktan yararlanma, bölge dağılımı gibi nedenlerle yetkisini sözleşmenin

yüklenilmesiyle devretmeksizin, iş görme faaliyetini bağımsız yardımcının kendi

adına ve fakat sözleşmeyle yetkili emlak komisyoncusu hesabına dolaylı temsil

ilkeleri uyarınca gerçekleştiren gerçek ve tüzel kişiler.

0.4.8 Zincir Emlâk Komisyonculuğu ve Müşavirliği

Emlak komisyonculuğu / Emlak müşavirliği faaliyetleri, zincir emlâk

komisyonculuğu / emlak müşavirliği yoluyla da gerçekleştirilebilir. Bu sistem,

ana emlâk müşavirliğinden bedeli karşılığında aldığı know-how, marka vb. gibi

fikri haklar yardımıyla kendi hesabına emlâk komisyonculuğu faaliyetlerini

bağımsız olarak yürüten üye emlak komisyoncuları ve müşavirinin oluşturduğu

zincirdir. Bu sitemde, franchise veren bağımsız işletme mutlaka emlak

müşavirliği statüsünde olmalıdır. Emlak komisyoncuları zincir oluşturamazlar,

ancak üye olarak ( franchise alarak ) zincire katılabilirler.

0.4.8 Gerekçe

Bu düzenleme ile emlak komisyonculuğu / emlak müşavirliği alanında gelişen

örgütsel yapılanma tanımlanarak, hukuki niteliği ve nasıl gerçekleştirildiği

açıklanmak istenmiştir.

Emlak komisyonculuğu ve müşavirliğinin zincir olarak yürütülmesinde, ana emlak

müşaviri ile üye komisyoncular ve müşavirler arasında iş birliğinin sağlanması;

süreklilik gösteren dayanıklı bir sistemin varlığı ile emlak komisyonculuğu ve

müşavirliği faaliyetinin imaj kalitesi sağlanarak, sektörün dinamik bir yapıya

sahip olması teşvik edilmek istenmiştir.

1 KURALLAR

1.1 Emlâk Komisyonculuğu / Emlak Müşavirliği ile İlgili Koşullar

1.1.1 Medeni Hakları Kullanma Koşulu

Emlak komisyoncusu / Emlak Müşaviri medeni hakları kullanma ehliyetine sahip

olmalıdır, hakim hükmüyle verilen yargısal rüşt kararları geçerlidir.

Emlak Komisyoncusu / Emlak Müşaviri :

-İflas etmemiş ya da iflas etmiş olsa bile itibarını hükmen yeniden kazanmış olmalı,

-Taksirli suçlar hariç olmak üzere ağır hapis veya iki yıldan fazla hapis cezasıyla

cezalandırılmamış olmalı yahut affa uğramış veya tecil edilmiş olsalar bile basit ve

nitelikli zimmet, irtikap, rüşvet, hırsızlık, dolandırıcılık, evrakta sahtekarlık, inancı kötüye

kullanma, yalan yere tanıklık, kaçakçılık, hileli iflas, görevi kötüye kullanmak, resmi ihale

ve alım satımlara fesat karıştırma, kara para aklama, devlet sırlarını açığa vurma, terör,

vergi kaçakçılığı veya vergi kaçakçılığına iştirak suçlarından hüküm giymemiş olmalı.

1.1.1 Gerekçe

Emlak komisyonculuğunun sözleşme ile yürütülmesi karşısında olmazsa olmaz

koşullardan biri olarak medeni hakları kullanma ehliyeti konusunda ergin, sezgin ve kısıtlı

olmama yolundaki Medeni Kanunun getirmiş olduğu koşul bu konudaki terminoloji ile

“medeni hakları” kullanma ehliyeti olarak ifade edilmiştir. Ayrıca bu konudaki istisna ile

hakim kararı ile küçüklerin ticari faaliyette bulunması için yapılan uygulama ile ergin

kılınması olasılığı da tartışmaya meydan vermemek amacıyla burada düzenlenmiştir.

Diğer yönden meslek güvenilirliğini sağlamlaştırmak amacı ile bazı olumsuz koşullara

sahip olunmaması da ( örneğin yüz kızartıcı suçları işlemiş olma ) arzulanmıştır.

1.1.2 Eğitim Koşulu

Emlak komisyonculuğu faaliyetini yürütebilecek gerçek kişiler en az lise ve dengi okul

mezunu olmak zorundadır.

Emlak komisyonculuğunun tüzel kişi niteliğinde yürütülmesi halinde, tüzel kişilik adına

faaliyette bulunacak gerçek kişilerin de en az lise ve dengi okul mezunu olmaları

şarttır.

Emlak Müşaviri olmak için 4 yıllık fakülte mezunu olmak şarttır. Ancak en az 2 yıllık

Tapu ve Kadastro Meslek Yüksek Okulu veya emlak ve emlak yönetimi ve buna

benzer isimlerle anılan eşdeğer yüksek okul mezunları da en az 3 yıl Emlak

komisyoncusu olarak faaliyetini vergi kaydı ile belgeleyenler bu konuda emlak

müşaviri olma hakkına sahiptir.

1.1.3 Sertifika Programına Katılma ve Sınav

Emlâk komisyoncusu / Emlak Müşaviri , ilgili meslek kuruluşları veya derneklerince

veya yetkili kılınmış kamu kurumlarınca ya da özel öğretim kurumlarınca düzenlenmiş

emlak komisyoncusu en az 60 saatlik; emlak müşaviri ise en az 120 saatlik sertifika

programına katılmış olmalıdır.

Odalar bu sertifika programlarına ilişkin eğitim programlarını düzenlemeye, bu

konuda üniversitelerle işbirliği yapmaya yetkilidir.

Eğitim programında aşağıdaki dersler görülür:

Ders Adı Emlak

Komisyoncuları

Ders saati

Emlak

Müşavirliği

Ders saati

1 Türk Emlakçılık standardı 3 6

2 Eşya Hukuku ( Orman hukuku, kat

mülkiyeti hukuku, maden hukuku gibi

yan dallar dahil olmak üzere )

3 Sözleşmeler Hukuku 6 12

4 İmar Hukuku 6 12

5 Tapu ve Kadastro Hukuku 6 12

6 Emlakın Mali Yönü 3 6

7 Tüketicinin Korunması Hakkında

Kanunu

8 İletişim ( hitabet ve anlatım ) 3 6

9 Taşınmaz Değerleme 6 12

10 Halkla İlişkiler 6 12

11 Pazarlama Teknikleri 6 12

12 Satış beceri ve teknikleri 6 12

13 Büro yönetimi ve mesleğin gerektirdiği

diğer branşlar

Bu sertifika programına katılanlar, diğer kriterleri de taşımak şartıyla,ilgili

odalarınca koordine edilen merkezi sınavlara başvurabilirler. Bu sınavlarda

başarılı olanlar emlak komisyoncusu / emlak müşaviri ünvanını bu amaçla

yapacakları ticari faaliyetlerine bağlı olarak kullanmaya hak kazanırlar.

1.1.2 ve 1.1.3 Gerekçe

Günümüz dünyasında eğitimin önemi karşısında emlakçılık faaliyetinin de hak ettiği

saygınlığa kavuşabilmesi adına eğitim şartı en az lise düzeyine çekilerek, bu

anlamda bir standart seviye belirlenmek istenmiştir. Ayrıca salt lise eğitimi emlakçılık

faaliyetlerinin çağdaş anlamda gereği gibi yerine getirilmesi için yeterli olmayıp,

mesleki anlamda gelişimi ve yeterliği sağlamak amacıyla sertifikaya dayalı

programlarının düzenlenmesi, bu eğitim programlarının asgari içeriği ve emlak

komisyoncusu / emlak müşaviri ünvanına hak kazanma sınavına yer verilmiştir.

1.1.4 Faaliyete Başlanmasına İlişkin Koşullar

Emlak komisyoncuları / Emlak Müşavirleri bağlı oldukları ilgili odasına kayıt ile vergi

yükümlülüklerini yerine getirmek suretiyle faaliyette bulunmalıdırlar.

1.1.4 Gerekçe

Emlakçılık faaliyetlerinin gerek kayıtsızlık gerekse vergi ödenmeksizin yürütülmesi

olasılığının bertaraf edilmesi amacıyla zaten mevcut olan yasal yükümlülüğe işaret

edilmiştir.

1.1.5 Sözleşmeye Dayalı Faaliyette Bulunma Yükümlülüğü

Emlakçılık faaliyetleri ile ilgili olarak taşınmazın aracılık işlerine ilişkin olarak geçerlilik

şekli niteliğinde zorunlu olarak; vekalet akdine ilişkin olarak ise ispat şartı niteliğinde

yazılı sözleşme yapılmalıdır. Bu sözleşmenin esaslı unsurları olarak yapılacak iş ve

işlem ve bunun karşılığında ödenecek ücret belirlenir. İkincil noktalar sözleşme

özgürlüğünce kararlaştırılır.

1.1.5 Gerekçe

Borçlar Kanunumuzun sözleşme özgürlüğü prensibinin sınırı olarak bazı akitler için

getirdiği geçerlilik şekli ve böyle bir şekle tabi olmasa da Hukuk Usulü Muhakemeleri

Kanunumuzun ispat kuralları açısından gerekli kıldığı şekil zorunluluğu burada tespit

edilmiş ve bu yazılı sözleşmenin içeriği belirlenmiştir. Ancak, Borçlar Kanununun

tanıdığı içerik belirleme konusundaki özgürlüğe saygı duyularak dayatma tip

sözleşme zorunluluğunun önüne geçilmek istenmiştir. Çünkü hiçbir makam ve mercii

özel hukuk konusundaki sözleşmelerin içeriğini önceden sınırlı olarak

belirleyemeyeceği gibi zaman içinde değişen ihtiyaçlara uyumlu sözleşme

hazırlanması da bunu gerekli kılar.

1.1.6 Ücrete İlişkin Koşullar ve Tahkim Usulü

Emlâk komisyonculuğu/müşavirliği hizmetlerinin karşılığı, Borçlar Hukukunun temel

ilkelerinden sözleşme özgürlüğü prensibi uyarınca, taraflar arasında yapılan

sözleşme ile işin niteliğine göre belirlenir. Eğer taraflarca kararlaştırılmış bir ücret

yoksa, ilgili odalarınca belirlenmiş en az ücret tarifesine göre hizmetin karşılığı verilir.

En az komisyon ücretlerinin oranları ile yer gösterme hizmeti karşılığında herhangi

bir ücret talebinde bulunulmayacağı hususları müşterilerin görebileceği bir yere

asılmalıdır.

Emlak komisyoncuları ücret konusunda çıkacak uyuşmazlıkların çözülmesi yolunda

yaptıkları sözleşmelere ikincil nokta tahkim şartı koyabilirler. Bu konuda isteğe bağlı

olarak tahkim şartı aşağıdaki metin ile sözleşmeye konabilir.

Tahkim sürecinde, tahkime başvuran taraf ( davacı taraf )kendi taraf hakemini

belirleyerek karşı tarafa ( davalı taraf ) bu tahkim talebini gönderir ve kendi taraf hakemini

seçmesi için yedi gün süre verir. Karşı taraf ( davalı taraf ) bu süre içinde, kendi taraf

hakemini ve uyuşmazlık hakkındaki görüşlerini bildirir. Davalı taraf kendi hakemini

bildirmez veya taraf hakemleri tarafsız hakemin seçiminde anlaşamazlarsa Tahkim

Heyeti davacının yerleşme yeri mahkemesince belirlenir.Taraf hakemleri davalı tarafın

hakemini ve cevabını bildirmesinden itibaren en geç on beş gün süre içinde bir araya

gelerek tarafsız hakemi seçerler. Tahkim süresi üç aydır. Bu süre uzatılamaz. Süresinde

tahkimin sonuçlanmamış olması halinde hakemler ücrete hak kazanmadığı gibi

uyuşmazlık emlak komisyoncusu/ emlak müşavirinin yerleşme yeri yetkili

mahkemelerinde çözümlenir.

Hakemler uyuşmazlığı hakkaniyet ve nısfet ölçüleriyle çözümlerken diğer Türk

Kanunlarından yararlanabilir; fakat, bu yararlanma uyuşmazlığın maddi hukuk

kurallarınca çözümlendiği anlamına gelmez.

Meslek odaları isteğe bağlı tahkim kurulları oluşturabilir ve tahkim sürecinin detayı

hakkında yönerge ile düzenleme yapabilirler.

1.1.6 Gerekçe

Emlakçılık faaliyetinin toplumda yaygın olarak kullanılabilmesini sağlamak amacıyla

insanların keyfî olarak belirlenmiş ücret uygulamalarına engel olabilmek amacıyla,

sözleşme özgürlüğü prensibince, işin niteliğine göre belirlenen ücreti ödemeye alışkanlık

veya meslek odaları tarafından getirilen tarifeye bağlılık ve bu tarifenin aleniyetinin

sağlanması hususları zorunluluk olarak bir kez daha zikredilmiştir. Ayrıca müşterilerin

yazılı sözleşmelere ve tarifeye rağmen ücret ödemekten kaçınmaları veya emlak

komisyoncularının tarife dışı ekstra ücret taleplerine ve bu gibi ücrete dayalı

uyuşmazlıklarda gereksiz adli süreçlere yer verilmemesi ve uyuşmazlığın ivedilikle

çözümünün sağlanması amacıyla, Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu’nun

düzenlemesine uygun olarak tahkim şartının sözleşmeye geçirilmesi ve meslek

odalarının tahkim kurullarını oluşturabilme olanakları ve tahkimin işleyişi hususları

düzenlenmiştir. Ayrıca öneri bir tahkim şartı örneğine yer verilmek suretiyle emlak

komisyoncusu / emlak müşavirlerine kolaylık getirilmek istenmiştir.

1.1.7 Tüketicinin Korunması Hakkında Mevzuat Hükümleri Uyarınca

Faaliyette Bulunma Yükümlülüğü

Müşterinin, emlak komisyoncusu / emlak müşavirin sunduğu hizmetleri ticari veya

mesleki olmayan amaçlar nedeniyle talebi halinde,Tüketicinin korunması hakkındaki

mevzuat kapsamında hizmet verilmesi gerekir. Emlak komisyoncusu / emlak müşaviri bu

konudaki mevzuata ilişkin tüm yükümlülükler konusunda bilgilenerek özellikle ayıplı

hizmet vermekten kaçınmak yükümlülüğü altındadır.

1.1.7 Gerekçe

Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun uyarınca getirilen tanıma dayalı olarak, mesleki

ve ticari faaliyete dayanmaksızın emlak komisyoncusu / emlak müşaviri ile sözleşme

imzalayan müşterilere tüketici sıfatını taşımaları sonucu verilecek hizmetin, yine bu kanun

hükümlerine tabi olduğu açıkça vurgulanmıştır. Hal böyle olmakla bu kanunun emredici

hükümlerine tabi olunduğu bilinci yerleştirilerek, ayıplı hizmet konusunda uyarı görevi

yerine getirilmek istenmiştir.

1.1.8 Emlak Komisyoncuları / Emlak Müşavirleri Arasında İşbirliği

Emlak komisyoncuları / Emlak müşavirleri mesleki faaliyetlerinin yürütülmesi kapsamında

birbirleri ile iş ortaklığı, gelir paylaşımı, şirketler birliği, joint venture gibi isimler altında,

tüzel kişilik oluşturmaksızın ve bağımsız ticari faaliyetlerini sona erdirmeksizin, adi ortaklık

temelli oluşumlar gerçekleştirebilirler. Bu takdirde anılan sözleşme yazılı şekilde yapılmalı

ve gelir paylaşımı esasları açık bir şekilde düzenlenmelidir. Bu durumda elde edilen

kazanç brüt üzerinden paylaşılacak olup, vergilendirilmesi ise kendi ticari faaliyet

alanında gerçekleşecektir. Bu kapsamdaki oluşumlar zincir emlak komisyonculuğu/emlak

müşavirliği niteliği taşımaz.

1.1.8 Gerekçe

Emlak komisyoncularının / Emlak müşavirlerinin “zincir emlak komisyonculuğu /

müşavirliği” nin dışında da, ticari faaliyete ilişkin bağımsızlıklarını kaybetmeksizin ve

oluşumlarının her hangi bir tüzel kişiliğe vücut vermeksizin, işbirliğinde bulunmaları ve

birlikte çalışmaları mümkündür. Bu kapsamda gerçekleştirilebilecek olan sözleşme

özgürlüğüne dayalı oluşumlara örnekler verilerek, bu oluşumların kurulmasına, gelir

paylaşımına ve vergilendirilmesine ilişkin genel kurallar belirlenmiştir.

1.1.9 Tüzel Kişi Emlak Komisyonculuğu / Emlak Müşavirliği

Emlak komisyonculuğu ve müşavirliği faaliyetinin tüzel kişilik tarafından yürütülmesi

halinde; şirket adına imza atma yetkisine sahip bulunan kişilerin emlak

müşavirliği/komisyonculuğu şartları ve sıfatına sahip olmaları gerekir.

1.1.9 Gerekçe

Faaliyet esası emlak komisyoncusu / emlak müşavirliği olan bir ortaklık statüsü

altında faaliyet gösterilmesi halinde tüzel kişi organ ayrımına dayalı olarak tüzel

kişilerin temsilinde görev alacak kişilerin belli bir sermaye payı oranına sahip olarak

emlak komisyoncusu / emlak müşaviri olması şartı getirilerek bu standarda dayalı

esaslar korunmak istenmiştir.

1.1.10 Diğer Faaliyet Esasları

Hizmet verilen bölgenin kroki, vaziyet plânı, maket, perspektif vb tanıtma elemanları

emlâk bürosunun duvarlarında veya uygun yerlerinde müşterilerin görebileceği şekilde

teşhir edilmeli, kiralık ve satılık taşınmazların özelliklerinin belirtildiği ilân panosu

düzenlenmeli, taşınmazların özelliklerinin müşteriye daha iyi tanıtılabilmesi için broşür,

fotoğraf, video çekimi, vaziyet plânı, imar durumu vb. yararlanılmalıdır.

1.1.10 Gerekçe

Standart ve kaliteli bir hizmetin verilebilmesi amacıyla mesleki deneyim sonucu

belirlenen ilkeler metne taşınmıştır.

1.1.11 Meslek Dışı Faaliyetlere Aykırılık Yasağı

Emlak komisyonculuğu / Emlak müşavirliği yapılan mekanda başka bir iş yapılamaz.

Bir işletme, sair mevzuata uygun olması ve farklı adreslerdeki işyerlerinde icra

edilmesi şartı ile başka mesleki faaliyetlerde bulunabilir. Sermaye şirketlerinde

ortaklık bu kapsamda değerlendirilemez.

1.1.11 Gerekçe

Yaşanan tecrübeler ışığında ticari taksicilik, bakkal, manav gibi tacir ve esnafların

yaptıkları bu faaliyetin yanında emlak komisyonculuğu faaliyetinde de bulundukları

ve bu durumun mesleğin imajını son derece olumsuz olarak etkilediği ve mesleğin

itibarını zedelediği açıktır. Mesleğe hak ettiği itibarı kazandırmak ve imajını

saygınlaştırmak amacıyla, bu gibi ek faaliyetler yasaklanmıştır. Bu yasağa aykırı

hareketin yatırımları da tereddüde yer vermeyecek şekilde, dernekten ve meslek

odalarından ihraç olarak belirlenmekle beraber, sermaye şirketlerine ortaklık bu

kapsamın dışında tutulmuştur.

1.2 Emlak Komisyoncusunun / Emlak Müşavirinin Uyması Gerekli

Mesleki İlke ve Kurallar

1.2.1. Emlâk komisyoncusu / Emlak müşaviri , iş yeri tabelasında ve basılı

evraklarında mesleğini tanımlayan ibareler dışında herhangi bir yazı, sıfat veya unvan

kullanmamalıdır.

1.2.2 Emlak komisyoncuları ve emlak müşavirleri unvanlarını herhangi bir

karışıklığa, yanlış anlaşılmaya yer vermeyecek şekilde, her iki statü net olarak ayır

edilebilecek bir şekilde kullanmalıdır. Örneğin:

“Ak Emlak Müşavirliği Hizmetleri” veya “Ak Emlak Komisyonculuğu Hizmetleri”

Bu kurala uymayanlar hakkında meslek odaları ve dernekler tarafından gerekli uyarı

ve takibat yapılır.

1.2.3. Emlâk komisyoncusu / Emlak müşaviri , sır saklama yükümlüğü

kapsamında verdiği hizmet dolayısıyla edindiği bilgileri sözleşme ile belirlenen

esaslar dışında kullanmamalı ve açıklamamalıdır.

1.2.4. Emlâk komisyoncusu / Emlak müşaviri , vereceği ilânlarda iş yerinin adını

belirtmelidir.

1.2.5. Emlak komisyoncusu / Emlak müşaviri diğer meslektaşlarıyla haksız

rekabetten kaçınmalı ve onları kötüleyici beyanlarda bulunmamalıdır.

Emlakçılık kanunu!

1.2.6. Emlak komisyonculuğu / Emlak müşavirliği hizmetleri, sözleşmede yer

alması kaydıyla yapılacak yazılı bir sözleşme esasına göre şubeler veya yardımcı

elemanlar aracılığıyla verilebilir. Bu sözleşmede, hizmetin süresi, ücretli, yasal ve

mali sorumluluklar vb. hususlar yer almalıdır.

1.2.7. Emlâk komisyonculuğu / Emlak müşavirliği bürosunda haberleşme

hizmetlerinin yürütülebilmesi için telefon, faks. ve bilgisayarla haberleşme ağı vb

bulunmalıdır.

1.2.8.Taşınmazın müşteriye yerinde gösterilebilmesi için. emlâk komisyonculuğu

/emlak müşavirliği bürosuna ait taşıt bulunmalı veya bu hizmetin yerine

getirilebilmesi için sözleşmeli bir taşıt imkânı sağlanmalıdır.

1.2.9. Taşınmazın özelliklerinin belirtildiği tanıtıcı ve bilgi verici yazılı ve görüntülü

belgeler uyuşmazlık halinde hukuki belge özelliği taşıyacak şekilde düzenlenmelidir.

1.2.10. Taşınmazlarda bulunan ‘Kiralık’ veya ‘Satılık’ ilanları uzaktan fark

edilebilecek büyüklükte olmalıdır.

1.2 Gerekçe    Edinilmiş deneyimlere dayalı olarak, çağdaş ve kaliteli bir emlakçılık hizmetinin

verilebilmesi için ihtiyaç duyulabilecek teçhizat ve donanımlar ve mesleki anlamda

genel çalışma ilkeleri bu kapsam altında 1.2 vd. maddelerinde düzenlenmiştir.

1.3 Hizmet ortamının özellikleri ile İlgili kurallar

1.3.1 Emlâk komisyonculuğu / emlak müşavirliği bürosu, kendi mülkü veya

kiralama sözleşmeli veya geçerli bir hakka dayalı olmak üzere en az 40 m2

büyüklükte, en az idari büro ve kapalı toplantı odası olmak üzere ayırt edilmiş iki

bölümden ibaret olmalıdır.

1.3.2. Emlâk komisyonculuğu / emlak müşavirliği hizmetlerine yönelik işlerin

yapılmasında kullanılan teknik cihaz ve donanıma uygun büro mobilyalı, müşterilerin

kabulüne uygun oturma grupları düzenlenmelidir.

1.3.3. Emlâk komisyonculuğu / emlak müşavirliği bürosunda; İlgili odasınca

kullanıma sunulan:

¸ Matbu alıcı ve satıcı yetki sözleşmesi.

¸ Kira kontratı.

¸ Matbu tellaliye, pey akçesi, yer gösterme ve kiracı, kiraya veren, satış ve

kiralama protokolü, komisyon paylaşım sözleşmesi.

¸ Ekspertiz formu.

Hukuk, vergi, kadastro, muhasebe, pazarlama, tapu vb mevzuatı içeren kitaplar,

basılı evrak, belge ve dokümanları bulunmalıdır.

1.3.4. Emlâk komisyoncusu / Emlak müşaviri , resmi belge hüviyetinde olacak

şekilde, faaliyetleri ile ilgili kayıtlar tutmalıdır.

1.3.5. Emlâk komisyoncusu / Emlak müşaviri bürosunda: aşağıdaki araç ve

gereçler bulunmalıdır.

¸ Bilgisayar + yazıcısı

¸ Telefon, internet bağlantısı

¸ Faks.

¸ Fotoğraf makinesi.

¸ El feneri,

¸ Televizyon (tercihen),

¸ Video (tercihen),

¸ Kamera (tercihen).

¸ Eğitim sertifikası

¸ Bölge haritası

1.3 Gerekçe

Yine burada da edinilmiş deneyimlere dayalı olarak, çağdaş ve kaliteli bir emlak

komisyonculuğu hizmetinin verilebilmesi için çalışma ortamının koşulları ile

bulundurulması gereken evrak ve belgeler genel olarak 1.3 vd. maddelerinde

düzenlenmiştir.

1.4 Çalışanlarla ilgili kurallar

Reklam, tanıtım ve pazarlama ile ilgili elemanlar müşteri ilişkilerinde güvenilir ve

inandırıcı olmalıdır. Bu konuda emlak komisyoncusu / emlak müşaviri ile müşteri

arasında yapılacak sözleşmeden hile nedeniyle dönmeye yol açacak nitelikte yanıltıcı

beyanların kullanılmasından kaçınılması gerekir.

1.4 Gerekçe

Bu madde ile, Borçlar Kanunu hükümleri uyarınca, üçüncü şahsın hilesi kapsamında,

emlak komisyoncusunun / emlak müşavirinin müşterisiyle yaptığı sözleşmeden

dönülmemesi yolunda yardımcı elemanların davranış yükümlülüğü hatırlatılmıştır.

1.5. Emlak Müşavirleri ve Emlak Komisyoncularının Faaliyetleri

1.5.1 Genel Kapsam

A. Emlâk komisyoncusu faaliyet alanına giren iş ve işlemler genel olarak şunlardır.

• Simsarlık ( gayrimenkul tellallığı / aracılık ) hizmetleri kapsamında

¸ Her türlü taşınmaz mülkiyeti devir işlemleri (satım, trampa, taşınmaz satış vaadi

vb)

¸ Taşınmaz kullanımının devri işlemleri ( kira, hasılat kirası gibi )

B. Emlâk Müşaviri faaliyet alanına giren iş ve işlemler genel olarak şunlardır.

• Simsarlık ( gayrimenkul tellallığı / aracılık ) hizmetleri kapsamında

¸ Emlak komisyoncusunun yukarıda yapacağı hizmetlerin yanında, kampanyalı

olanlarda dahil olmak üzere tanıtım reklam ve diğer tanıtım yolları ile topluca

pazarlama işlemine ve benzeri faaliyetlerin yerine getirilmesi.

• Vekalet hizmetleri kapsamında (danışmanlık ve bu kapsamdaki iş görme):

¸ Yukarıda belirtilen simsarlık (aracılık) hizmetlerine konu iş ve işlemlerde aracılık

yapmaksızın yalnızca taraflara danışmanlık hizmeti verilmesi,

¸ Ekspertiz hizmetleri

¸ İpotek tesisi ,

¸ Kat irtifakı kurma,

¸ Kat mülkiyeti kurma,

¸ ifraz ve tevhit.

¸ Cins değişikliği,

¸ Taksim (paylaşım).

¸ Tashih (düzeltme).

¸ Aplikasyon.

¸ Belediyelerden bölge imar plânı çıkarma.

¸ Kadastro müdürlüklerinden röperli kroki ve çap belgesi alma.

¸ Vergi muafiyeti belgesini alma.

12

¸ Veraset vergi dairelerinden ilişik kesme veya temiz kağıdı alma.

¸ Emlâk beyannamesi düzenleme

1.5.2 Emlak komisyoncuları ve Emlak müşavirlerinin aracılık ve vekalet işlerine

ilişkin olarak hazırlık safhası ve ifa sürecinde gerçekleştirilebilecek diğer

faaliyetler;

¸ Müşteri temsilcisi ve yardımcı elemanların iş dağılımı,

¸ Alan çalışması yapılması,

¸ Yayınların incelenmesi,

¸ Müşteri portföyünün arz, talep yönünden değerlendirilmesi,

¸ Emlak kayıtlarının bilgisayar ortamında güncelleştirilmesi,

¸ Taşınmazın pazarlanmak üzere hazır duruma getirilmesinin sağlanması,

¸ Taşınmazda oturan varsa göstermek için randevuların alınması, pazarlama

stratejisinin hazırlanması, Yazılı ve görsel pazarlama tekliflerinin hazırlanması.

¸ İlan verilecek taşınmaz belirlenmesi.

¸ Taşımazın pazarlama aşamaları hakkında müşteriye düzenli bilgi ve rapor

verilmesi.

¸ Diğer emlâk komisyoncularıyla ortak çalışmaların yürütülmesi, tarafların bir araya

getirilmesi.

¸ Tapu işlerine ilişkin randevuları alıp işlerin takip edilmesi,

ve benzeri iş ve İşlemlerdir.

Ancak, yasa gereği emlak komisyoncularının avukatlık ve mali müşavirlik

mesleklerine özgü faaliyetlerde bulunamayacakları gibi bunlara aracılık dahi

edemezler.

Bu konularda danışmanlık hizmeti verilebilirse de işin kapsamının avukatlık veya mali

müşavirlik mesleği kapsamına girdiği anlaşıldığında, aydınlatma yükümlülüğü gereği,

müşteri bilgilendirilerek bu meslek gruplarına yönlendirilmelidir. Bu mesleklere özgü

faaliyetlerde bulunmaları ise yasaktır.

Sermaye piyasası hükümlerince yapılabilecek ekspertiz ve değerlendirme işlemleri

konusundaki mevzuat hükümleri saklıdır.

1.5.3 Müşteri Adına Belge ve Bilgi Edinilmesinde Yetki

Tapu daireleri, belediye ve il imar dairelerinde tapu sicili ve imar planlarının açıklığı

ilkesince müşterilerine ait taşınmazlara ilişkin her türlü belge ve bilginin taraflarına

verilmesini isteme hakkına emlak komisyoncuları ve müşavirleri yetkilidir. Ayrıca,

temsil yetkisi belgesi ile müşterileri hesabına ilgilendikleri taşınmazlara ilişkin bilgi ve

belge konusunda tüm kamu idare ve kuruluşlarından bilgi ve belge talebinde

bulunabileceklerdir.

1.5. Gerekçe

Emlak komisyonculuğunun / emlak müşavirliğinin faaliyetleri genel olarak yukarıda

maddesinde tanımlanmıştı. Bu kere genel kapsama uygun faaliyetler örnek

mahiyetinde olmak üzere; hem emlak komisyoncusu hem de emlak müşaviri için ayrı

ayırı sayılmış, ortak faaliyet alanları da ayrı bir madde başlığı altında belirtilmiştir.

2 Çeşitli hükümler

2.1 Emlâk komisyoncusu / emlak müşaviri , bu standartta belirtilen hizmetler için

istenildiğinde standarda uygunluk beyannamesi vermek veya göstermek

mecburiyetindedir. Bu beyannamede söz konusu iş yerinin Madde 1′deki genel

kurallara uygun olduğunu belirtmeleri gerekir.

2.2 Emlak komisyoncusunu / emlak müşavirliğinin standartlara uygunluğu kuruluş

aşamasından itibaren Sanayi ve Ticaret Bakanlığı tarafından denetlenir ve uygunluğunu

kontrol eder.

3 Geçici hükümler

3.1 Emlak komisyoncuları İntibakı

1.1.1 nolu maddedeki medeni hakları kullanma koşulunu taşımakla birlikte;

a- Bu tebliğin yayımlandığı tarihte vergi dairesine kayıtlı, ilgili odasına üye ve TSE

Mecburi Emlakcılık Standartlarına uygun eğitim sertifikası edinmiş olanlar,

b- Bu tebliğin yayımlandığı tarihte madde a’ da belirtilenlerden diğer şartları taşımakla

birlikte sadece vergi dairesinde kaydı bulunmayanlar, vergi dairelerine kayıt

yaptırmak koşulu ile,

c- Bu tebliğin yayımlandığı tarihte madde a ‘ da belirtilenlerden diğer şartları taşımakla

birlikte sadece eğitim almamış olanlar bu tebliğin öngördüğü eğitimi almak ve sınavı

kazanmış olmak koşulu ile,

d- Bu tebliğin yayımlandığı tarihte madde a ‘ da belirtilenlerden diğer şartları taşımakla

birlikte sadece herhangi bir odaya üye olmayanlar ilgili odaya üye olmak koşulu ile,

e- Bu tebliğin yayın tarihinden evvel yine bu tebliğ hükümlerine göre emlak

komisyoncusu / emlak müşaviri olanların yanında çalıştıklarını 3 yıldan bu yana SSK

kayıtları ile belgeleyeler bu tebliğin öngördüğü eğitime katılmak koşulu ile sertifika

alanlar da,

eğitim durumuna bakılmaksızın, başkaca şart aranmaksızın Emlak komisyoncusu

olmaya hak kazanırlar.

3.2 Emlak Müşavirlerinin intibakı

Yukarıdaki koşulları taşımakla birlikte Emlak komisyoncuları 4 yıllık yüksek okul, 2 yıllık

Tapu ve Kadastro Meslek Yüksek Okulu, Emlak ve Emlak Yönetimi ve buna benzer

Meslek Yüksek Okulu mezunları ve 3 yıldan bu yana vergi dairesine kayıtlı olanlar Emlak

Müşaviri ünvanını almaya hak kazanırlar.

2 yıl içerisinde durumlarını ilgili odalarına belgeleyenler Emlak komisyoncusu / emlak

müşaviri olabilirler. 2 yıllık süre hak düşürücü süre niteliğindedir.Bu süre içerisinde

başvurmayanlar bu tebliğ ile düzenlenen olağan atanma koşullarına tabi olurlar.

3.1. Gerekçe

Kazanılmış haklara saygı ilkeleri çerçevesinde gerek faaliyete başlanma gerekse

sertifika alma anında bağlı bulundukları mevzuat kapsamında bu tebliğ hükümleri

çerçevesinde yürürlüğe giren ağırlaştırılmış koşullara uyması gerekmeyen kişiler

belirlenmiştir.

EMLAK MÜŞAVİRLİĞİ HAKKINDA KANUN TASARI TASLAĞI

LİSANSLI EMLAK KOMİSYONCULUĞU VE EMLAK MÜŞAVİRLİĞİ HAKKINDA KANUN TASARI TASLAĞI

HAZIRLAYAN: İSTANBUL TİCARET ODASI 24 NOLU GAYRİMENKUL HİZMETLERİ MESLEK KOMİTESİ 

Genel Açıklama 

Yapılan çalışma ile emlak sektöründe verilecek hizmetlerde lisanslama esası getirilmiştir. Uygulamada lisanslı gayrimenkul değerleme uzmanlığı, lisanslı harita büroları gibi çeşitli örnekler bulunmaktadır.

Lisans alınarak sürdürülecek faaliyetler üç gruba ayrılmaktadır. Bunlar;

a) Lisanslı emlak müşavirleri
b) Lisanslı emlak müşavirlik şirketleri
c) Lisanslı emlak komisyoncuları

Lisanslı emlak müşavirleri, danışmanlık, bilirkişilik, raporlama, gayrimenkul alım satımına ilişkin aracılık ve kiralama hizmetleri ile gayrimenkulün devri , ayni ve şahsi hak tesisine ilişkin işlemleri (ipotek, irtifak, v.s) belirlenen usul ve esaslar çerçevesinde takip edip gerçekleştirebileceklerdir.

Lisanslı emlak komisyoncuları, gayrimenkul alım satımına aracılık ve kiralama hizmetleri verecektir. Bugünkü emlak komisyonculuğu faaliyeti de esasında söz konusu işlemlerdir. Bu alanda en geniş kesimi de emlak komisyoncuları oluşturmaktadır. Emlak komisyoncusunun, lisanslı emlak müşavirlerinde aranan şartları sağlaması halinde, lisanslı emlak müşaviri olmaları da mümkündür.

Lisanslı emlak müşavirliği şirketleri lisanslı emlak müşavirinin sunduğu hizmetlerin yanında ,
gayrimenkulün devri, ayni ve şahsi hak tesisine ilişkin olarak resmi senet ve tescil istem belgelerini hazırlayabileceklerdir. Bu belgeler tapu sicil müdürlüğünün tasdiki ve tarafların imzalaması ile resmiyet kazanacaktır. Söz konusu şirketler tapu kayıt suretlerini de tasdik edebilecektir.

Gayrimenkule yönelik alım satıma aracılık yapan, kiralama hizmeti verenlerden, aynı zamanda danışmanlık ve tapu işlemlerinin takip ve sonuçlandırması beklenmemelidir. Tapu işlemleri ve gayrimenkule yönelik hizmetler, hukuki, teknik, idari ve mali bilgiyi gerektiren işlemlerdir. Konunun uzmanı olmayan iş sahiplerinden de bu donanıma sahip olması beklenemez. Yapılacak bilgilendirmeler de yeterli olmamaktadır. Gayrimenkul hizmetlerinde belge düzeninin sağlanması, işlemlerin takip ve sonuçlandırılması, tescile esas sözleşmelerin hazırlanması uzmanlaşmayı gerektirmektedir. Bu nedenle bu işlemlerin lisanslı emlak müşavirliği şirketleri tarafından da yerine getirilmesi gerekmektedir. Böylece tapu kayıtları işlem öncesinde sağlıklı olarak incelenecek, belge düzeni kontrol edilecek, işlemler kısa sürede sonuçlandırılacaktır.

Lisanslı Emlak Müşavirliği ve Lisanslı Emlak Komisyonculuğu Kanununun çıkması halinde sektör kayıt altına alınacak, ilgisiz kişi ve kuruluşların bu hizmeti vermesi öncelenecektir. Uygulama ile Devletin vergi ve harç gelirleri artacağı gibi, lisans bedellerinden Devlet, önemli bir ek gelirde elde edecektir. İşlemler konunun uzmanı lisans sahiplerince yerine getirilip, tapu sicil müdürlüklerindeki kayıtların kontrolüyle sonuçlanacağından, işlemlerde sıhhat artacaktır. Tapu sicil müdürlüklerinde yığılma olmayacak bundan kaynaklanan sızlanma ve şikâyetlerde en aza inecektir.
Bu uygulamanın en önemli sonuçlarından birisi de, bu sektörün katma değer yaratan, belli disiplin ve kuralları olan önemli bir sektör haline gelmesidir.

LİSANSLI EMLAK KOMİSYONCULUĞU VE LİSANSLI EMLAK MÜŞAVİRLİĞİ HAKKINDA KANUN TASARI TASLAĞI 

Amaç 
MADDE 1 – Bu kanunun amacı; lisanslı emlak müşavirleri, lisanslı emlak müşavirliği şirketleri ile lisanslı emlak komisyoncularının faaliyet, denetim ve sorumluluklarına ilişkin usul ve esasları belirlemektir.

Kapsam 
MADDE 2- Bu kanun, lisanslı emlak müşavirleri ,emlak müşavirliği şirketleri ve emlak komisyoncularının gayrimenkullere yönelik yapacakları aracılık,kiralama,danışmanlık,belge düzenleme ,tasdik etme gibi işlemlerin yerine getirilmesini kapsar.

Tanımlar 
MADDE 3 – Bu kanunda geçen;

a ) Bakanlık: Bayındırlık ve İskan Bakanlığı
b) Kurul: Lisanslı Emlak Müşavirliği ve Lisanslı Emlak Komisyonculuğu Kurulunu ,
c) Lisans: Emlak müşavirliği ve emlak komisyonculuğu lisansını,

ç) Meslek Odası: 5362 sayılı Esnaf ve Sanatkârlar Meslek Kuruluşları Kanununa göre kurulan emlak meslek odaları ile Emlak Meslek Odası bulunmayan yerlerde Birleşik Esnaf Odaları ile 5174 sayılı Kanuna tabi odalar.

d) Müşavirlik: Lisanslı emlak müşavirliklerini,
e) Şirket : Anonim şirket şeklinde kurulan lisanslı emlak müşavirliği şirketini ,
f) Komisyonculuk: Lisanslı emlak komisyonculuğunu ,
g) Yönetmelik: Lisanslı Emlak Müşavirliği ve Lisanslı Emlak Komisyonculuğu Hakkındaki
Kanununun uygulama yönetmeliklerini ,
h) Tapu işlemleri: Yönetmelikçe belirlenecek akitli ve akitsiz işlemleri ifade eder.
ı) Meslek mensubu: Lisanslı emlak müşaviri ve lisanslı emlak komisyoncusunu ifade eder.

Genel şartlar
MADDE 4 – Lisans sahibi olabilmenin genel şartları şunlardır:

a) Türkiye Cumhuriyeti vatandaşı olmak.
b) Kamu haklarından mahrum bulunmamak.
c) Medeni hakları kullanma ehliyetine sahip olmak.
ç) Türkiye’de yerleşim yeri sahibi olmak,
d) 5237 sayılı Türk Ceza Kanununun 53. üncü maddesinde belirtilen süreler geçmiş olsa bile kasten işlenen bir suçtan dolayı bir yıl veya daha fazla süreyle hapis cezasına ya da affa uğramış olsa bile Devletin güvenliğine, anayasal düzene ve bu düzenin işleyişine, milli savunmaya, Devlet sırlarına karşı suçlar ve casusluk suçları ile yabancı devletlerle olan ilişkilere karşı suçlardan veya zimmet, irtikap, rüşvet, hırsızlık, dolandırıcılık, sahtecilik, güveni kötüye kullanma, görevi kötüye kullanma, hileli iflas, ihaleye fesat karıştırma, edimin ifasına fesat karıştırma suçtan kaynaklanan mal varlığı değerlerini aklama veya kaçakçılık suçlarından hükümlü bulunmamak.
e) Devlet memurluğundan çıkarılma cezası almamış olmak.

Emlak müşavirliği lisansı almanın özel şartları 
MADDE 5- Emlak müşavirliği lisansı almanın özel şarları şunlardır;

a) Dört yıllık lisans eğitimi veren hukuk, siyasal, iktisat, işletme, iktisadi ve idari bilimler fakültelerinden veya mühendislik fakültelerinin harita ve kadastro, inşaat, mimarlık ve şehir planlaması bölümlerinden veya ön lisan eğitimi veren Tapu ve Kadastro Meslek Yüksek Okulu ile Meslek Yüksek Okullarının “Emlak ve Emlak Yönetimi” programından mezun olmak yahut Yüksek Öğretim Kurulunca bunlara denkliği kabul edilen yurt içi ve yurt dışı yüksek öğretim kurumlarından mezun olmak,

b) Lisans sınavını kazanarak lisans almış olmak,

c) İçeriği ve süresi yönetmelikle belirlenecek, Kurulca verilecek altı aylık teorik eğitimi ve meslek odalarınca belirlenecek emlak müşaviri yanında altı aylık uygulama eğitimi olmak üzere toplam on iki aylık eğitimi tamamlamış olmak,

ç) Esnaf odası veya ticaret odalarının ilgili meslek komitesine kayıtlı olmak

Lisans sınavı 
MADDE 6-Lisanslı Emlak müşavirliği sınavına ilişkin usul ve esaslar ile sınav konuları yönetmelikle belirlenir. 3 yıl içinde sınavlarda başarısız olanlar yeniden sınava giremezler

Emlak komisyonculuğu lisansı almanın özel şartları 
MADDE 7- Emlak komisyonculuğu lisansı almanın özel şartları şunlardır.

a) Lise ve dengi okul veya değerleme, harita, emlak, maliye, iktisat, işletme, yapı ve inşaat alanlarında eğitim veren en az iki yıllık yüksek okullar ile Tapu ve Kadastro Meslek Yüksek Okulu ile, Meslek Yüksek Okullarının “Emlak ve Emlak Yönetimi” programından mezun olmak yahut Yüksek Öğretim Kurulunca bunlara denkliği kabul edilen yurtiçi ve yurtdışı yüksek öğretim kurumlarından veya lisans eğitimi veren yüksek okullardan mezun olmak,

b) Lisans sınavını kazanarak lisans almış olmak,

c) İçeriği ve süresi yönetmelikle belirlenecek, Kurulca verilecek altı aylık teorik eğitimi ve meslek odalarınca belirlenecek lisanslı emlak müşaviri veya lisanslı emlak komisyoncusu yanında altı aylık uygulama eğitimi olmak üzere toplam on iki aylık eğitimini tamamlamış olmak,

ç) Esnaf odası veya ticaret odalarının ilgili meslek komitesine kayıtlı olmak

Lisanslı Emlak Müşavirliği ve Komisyonculuğu Kurulu
MADDE 8- Bu kanunda belirtilen görevleri yerine getirmek amacıyla merkezi Ankara’da olan Başbakanlığa bağlı olarak Lisanslı Emlak Müşavirliği ve Komisyonculuğu Kurulu kurulmuştur.
Kurul onbir üyeden oluşur. Üyelerin ikisi Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünden, birisi Maliye Bakanlığından, birisi Sanayi ve Ticaret Bakanlığından, birisi YÖK tarafından, üçü esnaf odalarından üçü de ticaret odaları tarafından seçilir.

Kurul üyeliklerine aday gösterilecek kamu görevlilerinin en az genel müdür, genel müdür yardımcısı, daire başkanı görevlerinde bulunması, en az üç yıl bu görevde asaleten çalışmış olması şarttır. Kurul üyelerinin görev süresi 5 yıldır. Görev süresi dolan kurul üyesi yeniden seçilebilir.

YÖK tarafından seçilecek üyenin prof veya doçent unvanlı, ilgili mesleki eğitimde görev almış olması şarttır.

Emlak Meslek Odaları ve Ticaret Odalarınca seçilecek kişilerin Meslek Esnaf odalarında başkan veya üyeler, Ticaret odalarında ilgili gayrimenkul hizmetleri meslek komitesi başkan veya üyeleri arasından seçilir. Odalardan seçilecek kurul üyelerinin ayrıca Lisanslı emlak müşaviri olmaya hak kazanmış olması aranır.

Kurulun görevleri
MADDE 9- Kurulun görevleri şunlardır:

a) Lisans sınavı yapmak veya yaptırmak,

b) Lisans sınavı sonucu emlak müşaviri veya komisyoncusu olmaya hak kazananlara lisans vermek ve meslek mensupları sicilini tutmak,

c) Emlak müşaviri veya komisyoncusu olmaya hak kazananların yeminlerini yaptırmak,

ç) Yabancı emlak müşaviri ve komisyoncularının hukuki ve fiili olarak karşılıklı olmak
kaydıyla, Türkiye de faaliyette bulunma taleplerini değerlendirmek, uygun olanlara izin
vermek

d) Bu kanunda belirtilen hallerde lisans iptaline karar vermek.

e) Emlak müşaviri ve komisyoncularının faaliyetleri sırasında kullanacakları, sözleşme, belge
basılı kâğıtların şeklini , ana unsurlarını ve içeriğini belirlemek.

f) Verilecek mesleki eğitime ilişkin usul ve esasları belirlemek.

g) Meslek ilkelerini belirlemek, genelgeler çıkarmak emlak müşaviri, emlak müşavirliği
şirketi ve komisyoncularını faaliyetleri ile ilgili olarak denetlemek, gerektiği takdir de idari
inceleme ve soruşturma yapmak.

ğ) Bu kanun kapsamındaki faaliyetler ile ilgili benzeri hizmetleri yürütmek.
h) Emlak müşaviri, emlak müşavirliği şirketi ve komisyoncularına görüş bildirmek.

Kurulun çalışma usul ve esasları 
MADDE 10- Kurul, üyelerin üçte ikisinin katılımı ile toplanır ve üye tam sayısının salt çoğunluğu ile karar alır. Kurul kendi üyeleri arasından bir başkan seçer.

Kurul üyelerine ayda dört toplantıdan fazla olmamak üzere, her toplantı günü için uhdesinde kamu görevi bulunanlara 1000, bulunmayanlara ise 2000 gösterge rakamının memur aylık katsayısı ile çarpımı sonucu bulunacak tutarda toplantı ücreti ödenir.

Kurulun idari yapısı
MADDE 11-.Kurul, başkanlık, hukuk müşavirliği ve tescil birimlerinden oluşur.
Başkanlık: Kurulun en üst idari organıdır. Başkanlık görevleri ile personelin sayısı ve nitelikleri yönetmelikle belirlenir. Kurul çalışmalarını sevk ve idare eder.
Genel sekreterlik: Kurulca atanacak, genel sekreterin görevleri ile personelin sayısı ve nitelikleri yönetmelikle belirlenir. Genel sekreterin esnaf odası ve ticaret odalarının ilgili meslek komitesi üyeleri arasından en az 4 yıllık yüksek okul mezunu ve gayrimenkul sektöründe en az 5 yıl çalışmış olması şartı aranır.
Hukuk müşavirliği: Kurulca atanacak, hukuk müşavirinin üniversitelerin hukuk ve siyasal fakültelerinden mezun kamu ve özel sektörde görevi ile ilgili alanda en az 4 yıl görev yapmış olması aranır.
Denetim Birimi Başkanlığı : Kurulca atanacak, denetim birimi başkanının 4 yıllık yüksek okul mezunu kamu ve özel sektörde denetim alanında en az 4 yıl görev yapmış olması aranır.

Kurul ,Kanun ekinde yer alan cetvelde sayı ve ünvanı gösterilen kadrolardan oluşur.Bakanlar Kurulu bu kadroları artırma veya azaltmaya yetkilidir.

Lisans ve kimlik belgesi:
MADDE 12- Bu kanun hükümlerine göre emlak müşaviri veya emlak komisyoncusu olmaya hak kazanan kişilere kurul tarafından kayıt ve tescilleri yapılarak lisans ve kimlik belgesi verilir.

Lisans talepleri için yapılan başvurular en geç bir ay içinde Kurul tarafından incelenir ve karara bağlanır. Kurul kararlarına karşı bir aylık süre içinde idari yargıya itiraz edilebilir.

Lisanslı emlak müşavirleri tarafından bu kanun hükümlerine göre kurulacak olan emlak müşavirliği şirketlerine de lisans, Kurul tarafından verilir.

Lisans bedeli 
MADDE 13-Lisan bedeli emlak komisyoncuları için 2000 TL ,emlak müşavirleri için 5000 TL,Emlak müşavirliği şirketleri için 10000 TL olup bu bedeller bir defaya mahsus olarak ödenir. Bedel Maliye hesabına bir bankaya yatırılır.

Lisans bedeli her yıl bir önceki yıla ilişkin olarak 213 sayılı Vergi Usul Kanunu uyarınca Maliye Bakanlığınca belirlenen yeniden değerleme oranında artırılarak uygulanır.

Lisans bedelleri bu Kanunun 21 ve 22.maddesinde belirtilen görevleri yasanın yürürlüğe girdiği tarihten önce yapmaları nedeniyle bir defaya mahsus olmak üzere lisans alanlara %50 indirimli olarak uygulanır.

Yemin 
MADDE 14-Lisans sahibi, bu Kanun kapsamındaki görevine fiilen başlamadan önce, o yer sulh hukuk mahkemesinde görevini doğru ve tarafsız olarak yürüteceğine, bu Kanun hükümlerine ve ilgili mevzuata aykırı hareket etmeyeceğine ve ettirmeyeceğine dair yemin eder.

Yemin tutanağı iş yerinin görünen bir yerine asılır.

Yeni iş yeri açılması ve değişikliği 
MADDE 15- Emlak müşavirleri ve emlak komisyoncuları kendi adlarına açtıkları işyeri adreslerinde faaliyetlerini sürdürmek ve lisans ve ruhsatlarını çalıştıkları iş yerinin görünen bir yerine asmak zorundadırlar.

İş yeri değiştiren meslek mensupları on beş gün içinde yeni iş yerlerinin açık adreslerini Kurula bildirmek zorundadırlar.

Meslek mensupları kendi adlarına birden fazla iş yeri açamazlar. İş yeri sahibi olan meslek mensupları ücret karşılığı işveren yanında çalışamazlar. Ücret karşılığı çalışan meslek mensupları birden fazla iş yerinde de görev yapamazlar.

Meslek mensupları sicili
MADDE 16- Lisanslı Emlak müşaviri ve komisyoncuları için Kurul tarafından meslek mensupları sicili tutulur. Lisanslı emlak müşavirliği şirketleri de Kurul tarafından listeye alınarak ilan edilir.

Çalışma yerini başka il veya bölgeye naklini yapan meslek mensupları işe başlamadan önce kurula bunu bildirmek zorundadır.

Hizmetin kendi adına yürütülmesi 
MADDE 17- Lisansını almış olan müşavir ve komisyoncuların bu hizmeti kendi adına yürütmesi halinde, bu hizmet emlak müşaviri ve komisyoncusu tarafından bizzat yerine getirilir.

Lisanslar devredilemez. Kiraya verilemez

Lisanslı emlak müşaviri, komisyoncusu ve lisanslı emlak müşaviri şirketi yanında çalışanların yapacağı işlemlerde sorumluluk lisans sahibine aittir.

Düzenlenecek sözleşme ve belgeler lisanslı emlak müşaviri ve komisyoncusu tarafından imzalanır.

Lisanlı emlak müşavirleri ve komisyoncuları faaliyetleri dışında başkaca bir iş yapamazlar.

Yabancı emlak müşavirleri ve komisyoncuları: 
MADDE 18- Yabancı bir devletin uyruğundaki gerçek kişiler, karşılıklı olmak ve lisanslı emlak müşavirleri ve komisyoncularında aranan nitelikleri taşımak şartıyla Kurul onayı ile Türkiye de emlak müşavirliği ve komisyonculuğu faaliyetinde bulunabilirler.

Yabancıların Türkiye de emlak müşavirliği ve komisyonculuğu hizmetini vermek üzere kuracakları şirketler Doğrudan Yabancı Yatırımlar Kanununa tabi olarak kurulabilir. Bu halde de kurulacak şirkette biri sorumlu lisan sahibi olmak üzere TC vatandaşı en az iki lisanslı emlak müşavirinin kurucu ortak olma şartı aranır.

Lisansın kullanılacağı yetki bölgesinin sınırı 
MADDE 19- Lisanslı emlak müşavirlikleri ve komisyoncuları yurt içinde ve yurt dışında işlem yapmakla yetkilidirler.

Bu hizmet bayilik , acentalık, franchising suretiyle de verilebilir.

Lisanslı emlak müşavirlerinin yapacağı hizmetler
MADDE 20- Lisanslı emlak müşavirlerinin gayrimenkullere yönelik sunacağı hizmetler şunlardır;

a) Talep üzerine düzenlenen iş sözleşmesine dayanılarak, taşınmaz malın alım, satım ve kiralanması konusunda pazarlama faaliyetlerinde bulunmak, aracılık hizmeti vermek.

b)Talep üzerine düzenlenen iş sözleşmesine dayanılarak, gayrimenkul mülkiyetinin devri, gayrimenkul üzerine ayni ve şahsi hak tesisleri işlemlerini takip dip sonuçlandırmak, tüm resmi ve özel kurumlarda işlemleri takip etmek, belge düzenini sağlamak,

c) Gayrimenkul hizmetlerine yönelik kayıt inceleme, araştırma, raporlama ve danışmanlık hizmeti vermek

ç) İlgililerin talebi üzerine işlemlerle ilgili belge ve formları düzenlemek.

d) Gayrimenkullerde kendi faaliyet alanına ilişkin olarak bilirkişilik hizmeti vermek.

Avukatlık kanununun ve diğer kanunların münhasıran avukatlar tarafından yapılmasını ön gördüğü işleri Lisanslı Emlak Müşavirleri yapamaz.

Emlak komisyoncularının vereceği hizmetler
MADDE 21- Lisanslı emlak komisyoncularının sunacağı hizmetler şunlardır;

a) Talep üzerine düzenlenen iş sözleşmesine dayanılarak, taşınmaz malın alım, satım ve kiralanması konusunda pazarlama faaliyetlerinde bulunmak, aracılık hizmeti vermek.

b) Talep üzerine düzenlenen iş sözleşmesine dayanılarak, taşınmaz malların satış ve kiralanmasına yönelik olarak işlemleri tüm özel ve resmi kurumlarda takip etmek.

Emlak komisyoncuları bu kanunla emlak müşavirlerine tanınan diğer yetkileri ve emlak müşaviri sıfatını kullanamazlar.

Komisyonculuk faaliyeti verecek şirketler
MADDE 22-Komisyonculuk faaliyetinde bulunacak şirketlerin ticaret şirketi statüsünde olması kurucularından en az birisinin lisanslı emlak komisyoncu olması zorunludur.

Lisanslı emlak müşavirliği şirketleri
MADDE 23- Emlak müşavirliğinin ticari şirket kapsamında yapılması halinde, şirketin anonim şirket olarak kurulması, şirket kurucu ortaklarının en az iki sorumlu lisanlı emlak müşaviri olması zorunludur.

Emlak Müşavirliği şirketlerine lisanslı emlak komisyoncuları da ortak olabilir.

Lisanslı emlak müşavirliği şirketinin sermayesi 200000TL den az olamaz.

Şirket çalışanlarının yapacağı işlemlerde sorumluluk öncelikle sorumlu lisanslı emlak müşavirlerine aittir.

Emlak müşavirliği veren ticaret şirketleri müşavirlik faaliyetleri dışında başkaca bir iş yapamazlar. Sorumlu lisanslı emlak müşavirleri, başka şirketlerin kurucu ortağı olamaz, yönetim ve denetimlerinde bulunamaz.

Emlak müşavirliği hizmeti veren ticaret şirketleri kadrolu veya sözleşmeli olarak en az bir avukat çalıştırmak zorundadır. Düzenlenecek resmi senet ve tescil istem belgesini lisanslı sorumlu emlak müşavirinin yanında avukatta imzalar. 25. madde gereğince verilecek tapu kayıt suretlerini lisanslı sorumlu emlak müşaviri imzalar.

Lisanslı emlak müşavirliği şirketlerinin sunacağı hizmetler 
MADDE 24. Lisanslı emlak müşavirliği şirketlerinin sunacağı hizmetler şunlardır.

a) Talep üzerine düzenlenen iş sözleşmesine dayanılarak, taşınmaz malın alım, satım ve kiralanması konusunda pazarlama faaliyetlerinde bulunmak, aracılık hizmeti vermek.

b) Talep üzerine düzenlenen iş sözleşmesine dayanılarak, gayrimenkul devri, üzerine ayni ve şahsi hak tesisleri işlemlerini takip edip sonuçlandırmak, tüm resmi ve özel kurumlarda takip etmek, belge düzenini sağlamak.

c) Gayrimenkulün devri, ayni ve şahsi hak tesisine ilişkin olarak tapu sicil müdürlüğünün kontrolüne sunmak üzere resmi senet ve tescil istem belgelerini düzenlemek.

ç) Tapu kayıt suretlerini tasdik ederek ilgilisine vermek.

d) Gayrimenkul hizmetlerine yönelik kayıt inceleme, araştırma, raporlama ve danışmanlık hizmeti vermek.

e) İlgililerin talebi üzerine işlemlerle ilgili belge ve formları düzenlemek.

Bayilik acentelik, franchising faaliyetleri 
MADDE 25- Lisanslı emlak müşavirliği şirketleri ve komisyoncuları bu hizmetlerini bayilik acentelik , franchising şeklinde de yürütebilir. Bu halde bayi , acente ve franchising ‘lerin lisanslı emlak müşaviri ,lisanslı emlak komisyoncusu olması veya Lisanslı Emlak Müşavirliği Lisanslı Emlak Komisyonculuğu şirketi şartlarını taşıması gerekir.

Bayi ve acenteler yapacakları iş ve işlemlerden doğrudan sorumludur. Bayi ,acentelik ve franchising kuran şirketin sorumluluğu, yapılacak müşavirlik hizmeti ile sınırlıdır.

İş sözleşmesi
MADDE 26- Lisanslı emlak müşaviri, komisyoncuları ve şirketleri ile iş sahibi arasında, şekil ve temel unsurları Kurul tarafından belirlenip bastırılmış olan standart iş sözleşmesi düzenlenir.

Sözleşmeyle yapılacak işler, tapu sicil ve kadastro müdürlüklerini ilgilendiriyorsa düzenlenen iş sözleşmesinin bir örneğinin ilgili tapu sicil veya kadastro müdürlüğüne ibrazı zorunludur. İşlemin sonuçlanmasından sonra iş sözleşmesi ilgili müdürlükte saklanır.

Taraflar arasında düzenlenen bu sözleşmede belirlenecek süre içinde işlemin sonuçlandırılmaması halinde iş sahibi tarafından yazılı bilgi verilmek suretiyle sözleşme tek taraflı olarak fes edilebilir. Bu durumda ücret talebinde bulunulamaz. Ancak sözleşme süresi bitse dahi taşınmazın yer gösterilen müşteriye satılması veya kiralanması bu hükmün dışındadır.

Lisanslı emlak müşaviri ve komisyoncuları anne, baba, eş ve çocukları dışında ki iş sahiplerinden düzenleme şeklinde vekalet akdiyle yetki almış olsalar dahi iş sözleşmesi düzenlemek zorundadırlar.

Ücret
MADDE 27- Ücret, lisanlı olarak verilen müşavirlik ve komisyonculuk hizmetlerine karşılık olarak alınacak meblağdır. Ücretin miktarı taraflar arasında düzenlenecek iş sözleşmesinde gösterilir.

Kurul tarafından her yıl ocak ayında geçerli olmak üzere bir sonraki yıla ait asgari ücret tarifeleri hazırlanarak her yılın Ağustos ayı içinde açıklar Ücret tarifelerini belirlemede odaların yazılı görüşleri alınır.

Asgari ücret tarifesi ilk kez belirlendikten sonra daha sonraki yıllarda ücretler uygulanacağı yılın yeniden değerleme oranı kadar artırılır. Ekonomideki gelişmelere bağlı olarak ücretler yeniden belirlenebilir.

Asgari ücret tarifesinde belirtilen miktarların altında ücret alınamaz. Yeni tarife yürürlüğe girinceye kadar mevcut tarife hükmü uygulanır.

Tasdik ve tasdikten doğan sorumluluk
MADDE 28- Lisanslı emlak müşavirliği şirketlerinin tapu işlemlerine yönelik düzenleyecekleri belgeler ile tasdik edecekleri tapu kayıt suretine ilişkin usul ve esaslar Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü ve Kurulca birlikte belirlenerek Kurul tarafından açıklanır.

Tapu kayıt suretleri sorumlu lisanslı emlak müşavirleri tarafından bizzat imzalanır Tasdik de lisans numarasının da yazılması zorunludur. Tapu kayıt suretlerinin doğruluğundan emlak müşavirleri sorumludurlar. Yaptıkları tasdikin doğru olmaması halinde tasdikin kapsamı ile sınırlı olmak üzere ortaya çıkan Hazine zararından Türk Medeni Kanununun 1007.maddesi gereğince müştereken ve müteselsilin sorumlu olurlar.

Kusurdan doğan sorumluluk
MADDE 29- Medeni Kanunun 1007. Maddesi gereğince, Hazinenin sorumlu olduğu zararların doğmasından Lisanslı emlak müşaviri, emlak komisyoncusu ve şirketin kusuru belirlendiği takdirde komisyoncu, müşavir ve şirket zarara neden olanla birlikte müteselsilin veya şahsen Hazineye karşı sorumlu olup doğacak zararlar için Hazinenin rücu etme hakkı vardır.

Gayrimenkulun devri, ayni ve şahsi hak tesisine ilişkin olarak tapu sicil müdürlüğünün kontrolüne sunmak üzere lisanslı emlak müşavirliği şirketlerince tapu işlemlerine yönelik hazırlanan resmi senet ve tescil istem belgelerinin içeriğinden lisanslı emlak müşavirliği şirketi sorumludur. Tapu sicil müdürlüğü görevlilerinin sorumluluğu söz konusu belgelerdeki tapu kaydının yer alması ve tapu siciline yapılacak tescil ile sınırlıdır.

Sigorta fonu 
Madde 30-Lisanslı emlak müşaviri, komisyoncuların ve şirketlerinin faaliyetleri sırasında meydana gelen zararlardan doğan sorumluluk ve yükümlülüklerini karşılamak amacıyla kurul tarafından bir sigorta fonu oluşturulur.

Sigorta fonunun nasıl oluşacağı çalışma usul ve esasları ile kapsamına alacağı zararlar yönetmelikle düzenlenir.

Lisanslı emlak müşavirliği ve komisyonculuğundan ayrılma 
MADDE 31- Lisanslı emlak müşaviri veya emlak komisyoncusu iken işini bırakanlar bunu on beş gün içerisinde Kurula bildirmek, Lisans ve kimlik belgesini geri vermekle yükümlüdürler. Bu kişilerin yeniden mesleği icra etmek istemeleri halinde lisans ve kimlik belgeleri Kurul tarafından bu Kanununda belirlenen 5. 6. ve7. Maddesindeki şartları taşımaları halinde yeniden verilir.

Mesleki yükümlülükler ve yetkilerin kullanılması 
MADDE 32 -Emlak müşavirleri, komisyoncuları ve şirketleri bunların yanında çalışanlar, yaptıkları hizmetlerden dolayı edindikleri belge ve bilgileri amacı dışında kullanamaz ve açıklayamazlar.

Emlak müşavirleri, komisyoncuları ve şirketleri mesleği gereği veya pazarladıkları taşınmazlarla ilgili ilan ve reklam da bulunabilirler

Tabela veya basılı kâğıtlarında lisanslı emlak müşaviri, emlak komisyoncusu ve şirketi unvanı dışında başkaca sıfat kullanamazlar.

Ancak; mesleğin gereği olarak pazarladıkları taşınmazların nitelikleri ve nicelikleri hakkında yapacakları ilan bu yasak dışındadır.

Denetim 
MADDE 33- Emlak müşavirleri, komisyoncuları ve şirketlerin faaliyetleri; bu kanun kapsamında yaptığı işlemlerin hukuka ve mevzuata uygunluk yönünden Kurulca mesleki ilke ve kurallara uygunluk yönünden ilgili meslek odalarınca denetlenir.

Kurulca yapılan denetimler sonucunda, hukuka ve mevzuata aykırı işlemleri tespit edilen lisans sahiplerine, bu işlemlerini hukuka ve mevzuata uygun hale getirmeleri için bir aya kadar süre verilebilir. Bu durum gereği yapılmak üzere ilgili meslek odası ve kurula bildirilir.

Mesleki ilke ve kurallara uygunluk yönünden ilgili meslek odalarınca yapılan denetimler sonucunda verilen cezalar Kurula bildirilir.

Lisansların verilmesi, iptal edilmesi ve sicillerin tutulması ve lisanslı müşavir ve komisyoncularının kuruluş, işleyiş ve her türlü faaliyetlerinin denetimini yaparak uyarma, kınama, lisansın geçici veya sürekli iptali cezalarını vermeye Kurul yetkilidir.

Ceza hükümleri
MADDE 34- Bu Kanunun 34. maddesinde yapılan denetimler sonucunda mevzuata aykırılığı tespit edilenlere fiilleri suç oluşturmadığı takdirde yönetmelikle belirlenecek miktarlarda idari para cezası Kurul tarafından verilir.

İdari para cezaları Kurul tarafından bir fonda toplanır. Fonda biriken paralar sadece lisanslı emlak müşaviri ve komisyoncularının idari, sosyal ve mesleki ihtiyaçları için kullanılır.Bu husus da yönetmelikle düzenleme yapılır.

Lisanssız faaliyette bulunma 
Madde 35- Bu kanunun yürürlüğe girmesi ve lisansların verilmesinden sonra, gayrimenkule yönelik bu kanun da tanımlanan hizmetlerin hangi ad altında olursa olsun lisanssız olarak yapılması yasaktır. Yasağa uymayanlar hakkında Yasal işlemler yapılır. Kamu idareleri lisansız faaliyette bulunanların bu Kanunda tanımlanan hizmetlere yönelik taleplerini yerine getiremezler. Lisansız kişilerin taleplerini işleme alan kamu görevlileri hakkında adli ve idari işlemler yapılır.

Kurul ve odalar yukarıdaki fıkraya aykırı davranışları tespit ettiği veya öğrendiği takdirde durumu Cumhuriyet Başsavcılığına bildirmek zorundadırlar.

Lisans iptali
MADDE 36-
a) Lisans sahibinin isteği,
b) Lisanslı emlak müşavirliği, emlak komisyoncusu ve şirketi olmak için Kanunda ve Yönetmelikte belirtilen şartların kaybedilmesi veya bu şartları taşımadığının sonradan anlaşılması,

c) 34. maddede yapılan denetimler sonucunda hukuka ve mevzuata aykırı işlemlerin tespit

edilmesi
ç) Mesleki ilke ve kurallara uygun davranılmaması halinde üç kez para cezası verilmiş olması halinde lisanslar Kurulca iptal edilir.

d) İş yerlerinde Faaliyetleri dışında başkaca bir iş yapıldığının tespit edilmesi

e) Lisansın devredilmesi veya Kiraya verildiğinin tespit edilmesi

Meslekte çalıştırılamayacak olanlar
MADDE 37- Lisanslı emlak müşavirleri ve komisyoncuları, bu mesleği yapmaları yasaklananları yanlarında çalıştıramazlar. Bunlarla her ne şekilde olursa olsun mesleki iş birliği yapamazlar.

Yetkili oda
MADDE 38- Bu kanunda oda tarafından yapılması öngörülen görev ve yetkiler lisanslı emlak müşaviri ve komisyoncusunun kayıtlı olduğu oda tarafından yerine getirilir ve kullanılır.

Yönetmelikler
MADDE 39- Bu kanunla ilgili olarak aşağıda belirtilen hususlar yönetmelikle düzenlenir.

a) Lisanslı Emlak Müşavirliği ,Şirketleri ve Lisanslı Emlak Komisyonculuğu çalışma usul ve esasları,

b) Lisanslı Emlak Müşavirliği ve Lisanslı Komisyonculuğu sınav, staj, eğitim, ruhsat verilmesi,
c) Lisanslı Emlak Müşavirliği ve Lisanslı Emlak Komisyonculuğu Kurulunun çalışma usul ve esasları

İlgili Yönetmelikler kanunun yürürlüğe girdiği tarihten sonra 6 ay içinde Esnaf ve Sanatkârlar Odası ve Ticaret Odalarının görüşü alınmak suretiyle Sanayi ve Ticaret Bakanlığı ile Bayındırlık ve İskân Bakanlığınca müştereken hazırlanarak yürürlüğe konur.

Kanunun uygulanmasıyla ilgili olarak yönetmelikler dışında hukuki düzenlemeler yapmaya Kurul yetkilidir.

Geçici Madde 1- Bu Kanunun yürürlüğe girdiği tarihten önce bu kanunun 5.maddesindeki genel şartları taşımakla birlikte İlköğretm mezunları en az 10 yıl, Lise mezunları en az 7 yıl, dört yıllık fakülte ve yüksek 0kul mezunları en az 2 yıldır Bu Kanunun 21 maddesinde belirtilen görevleri fiilen yaptıklarını bağlı bulundukları vergi dairesi veya oda kaydı ile kanıtlamaları ve sınavda başarılı olmaları halinde Lisanslı emlak müşaviri olmaya hak kazanırlar

Geçici Madde 2- Bu Kanunun yürürlüğe girdiği tarih itibarı ile ilgili odaya ve vergi dairesine kayıtlı şirketlerde yönetim kurulu başkan ve üyeleri,genel müdürleri ve yardımcıları,pazarlama müdürleri ve limitet şirketi müdürleri ve pazarlamada çalışan elemanlardan , İlköğretm mezunları en az 10 yıl, Lise mezunları en az 7 yıl, dört yıllık fakülte ve yüksek 0kul mezunları en az 2 yıldır fiilen görev yaptıklarını kanıtlayanlar sınav da başarılı olmaları halinde Lisanslı emlak müşaviri olmaya hak kazanırlar.

Geçici Madde 3- Bu kanunun yürürlüğe girdiği tarihten önce bu kanunun 5.maddesindeki genel şartları taşımakla birlikte, bu kanunun 22.maddesinde belirtilen görevleri toplam en az bir yıldır fiilen yaptıklarını bağlı bulundukları vergi dairesi veya oda kaydı ile kanıtlayanlar kanunun yürürlüğe girdiği tarihten itibaren bir yıl içinde ilgili odaya başvurmaları halinde lisanslı emlak komisyoncusu olmaya hak kazanırlar. Geçici birinci maddenin ikinci paragrafında tanımlanan kişiler bu çalışmalarını bir yıldan bu yana yapmaları halinde başkaca bir şart aranmaksızın Lisanslı emlak Komisyoncusu olmaya hak kazanırlar.

Geçici Madde 4- İlgili devletlerce karşılıklılık şartı sağlanıncaya kadar 19.madde hükmünden faydalanamayan yabancı uyruklu emlak müşavirleri bu kanunun yürürlük tarihini takip eden yılın sonuna kadar işlerine devam edebilirler.

Geçici Madde 5-Bu kanunun yürürlüğe girdiği tarihten önce bu kanunun 25.maddesinde belirtilen görevleri toplam en az dört yıldır fiilen yaptıklarını bağlı bulundukları vergi dairesi veya oda kaydı ile kanıtlayan ticaret şirketleri kanunun yürürlüğe girdiği tarihten itibaren bir yıl içinde bu kanunda ilgili lisanslı emlak müşaviri şirketi olmaya şartlarını sağlamaları halinde lisanslı emlak müşaviri şirketi olmaya hak kazanırlar.

Yürürlük
MADDE 40- Bu kanun yayımı tarihinde itibaren yürürlüğe girer.

Yürütme
MADDE 41-
Bu Kanunun hükümlerini Bakanlar Kurulu yürütür.

Emlak Ofisi Açmak İçin

Kaynak : http://www.emlakcidostu.com/emlak-ofisi-acmak-icin/

Emlak Ofisi açmak için izlenecek yol:

1. Vergi dairesi kaydı

2. Meslek Odası Kaydı

3. Bağ-kur kaydı

4. Belediye ruhsatı

1. Vergi Dairesine Başvururken

· Nüfus cüzdanı sureti

· İkametgah ilmühaberi

· İmza sirküleri

· Tapu fotokopisi veya kira kontratosu

· Nüfus cüzdanı fotokopisi

· İşe başlama formu

Bağlı olacağımız vergi dairesine müracaatımız üzerine görevli yoklama memuru adrese gelerek yerinde tespit yapar .Bu tespit sonucu yoklama fişinin bir nüshasını tarafımıza verir. Yoklama fişiyle tekrar vergi dairesine giderek vergi sicil numaramızı alır vergi levhamızı tasdik ettiririz. Bununla birlikte fatura tasdik ve basım yazısı alınır. Alınan bu yazı ile antlaşmalı matbaaya fatura bastırılır.

2. Fatura, fiş yazısını almak için oda veya dernek kaydının yapılması gerekir.

3. Vergi dairesi işlemlerimizin tamamlanmasının ardından bağ-kur kaydımız yapılır.

Vergi dairesinde işe başladığımız  tarih bağ- kur kayıt tarihimizdir.

4. Belediyeye müracaatta istenilen belgeler;

- Bağ-kur kaydı veya emeklilik belgesi

- Oda Kaydı

- Çevre temizlik vergisi tahakkuk belgesi

- Kontrat veya tapu fotokopisi

- Vergi levhası fotokopisi

- İlân reklam tabela vergisi kaydı

- Basit işyeri krokisi

Malîye Bakanlığı denetim elemanlarının kontrol sırasında istedikleri belgeler;

· Vergi levhası

· Fatura cildi

· K.D.V tabelası

Category: Emlak Danışmanlığı Genel

Emlakçılık Sertifikası

Kaynak : http://www.emlakcidostu.com/emlakcilik-sertifikasi/

Emlakçılık Sertifikaları Mesleki ve Teknik Açık Öğretim Okulu Müdürlüğü tarafından verilir

1.    Sertifika Programları

    a.       Emlak Danışmanlığı Sertifika Programı

Yurt içinde gerçek ve tüzel kişilere gayrimenkullerin alımı, satımı, kiralanması, kiraya verilmesi, parselasyon yapılması, hukuki prosedürün yerine getirilmesi, imar, ekspertizlik ve şehir plancılığı faaliyetlerinin yürütülmesi için emlak danışmanı yetiştirilmesini hedeflemektedir.

Emlak Danışmanlığı Sertifika Programının sonunda başarılı olan kursiyere, Milli Eğitim Bakanlığı onaylı sertifika verilmektedir.

   b.        Emlak Danışmanlığı Ve Konut Finansmanı Tanıtım Ve Pazarlama Danışmanlığı (Mortgage Broker’liği)

Konut Finansmanı Tanıtım ve Pazarlama Danışmanı (Mortgage Broker’liği) sertifika programı ile ise; ülke düzeyinde gayrimenkullerin yatırım amacına göre niteliğini ve uygunluğunu araştırma, ilgili mevzuat ve kanunlar hakkında yatırımcıya bilgi veren, konut finansmanına yönelik yatırımcı adına sabit ve değişken faizli ipotek kredileri, kredi maliyetleri, kredi tahsis ücretleri, erken ödeme cezaları, alternatif konut finansman ürünleri gibi konularda araştırma yapan ve en uygun imkânlar hakkında kişi ve kuruluşlara bilgi ve destek sunan bu konularda danışmanlık hizmeti veren kişiler yetiştirmek.

Konut Finansmanı Tanıtım ve Pazarlama Danışmanı (Mortgage Broker’liği) sertifika programının sonunda başarılı olan kursiyere, Milli Eğitim Bakanlığı onaylı sertifika verilmektedir.

2.    Sertifika Programlarına Kayıt Şartları:

· 18 yaşını doldurmuş olmak,

· En az lise mezunu olmak. Ancak Emlak Müşavirliği (Danışmanlık, Komisyonculuk) mesleğini bilfiil

yürüttüğünü resmî olarak belgelendirenlerde bu şart aranmaz.

    a.       Internet Tabanlı Emlakçılık Sertifika Programları – Kayıt Tarihleri ve Ön Kayıt

· Kayıtlar yıl boyunca devam etmektedir. Sertifika programına kaydolma hakkını kazanan adayların ön

kayıtları yıl içinde kesintisiz olarak alınır. Her kurs başlangıcı kesin kayıt yapılmak suretiyle devam eder.

· Her iki programa kayıt için Gerekli belgeler, Tüm Emlak Müşavirleri Federasyonu Emlak Akademisi

İktisadi İşletmesi GMK Bulvarı 122-7 Maltepe/ANKARA adresine gönderilmek zorundadır.

    b.      Internet Tabanlı Emlakçılık Sertifika Programları – Kesin Kayıt

· Her kurs başlangıcı kesin kayıtların yapılabilmesi için kursiyerlerin; başvuru koşulları ve kayıt için gerekli belgeler bölümünde belirtilen belgeleri eksiksiz olarak Tüm Emlak Müşavirleri Federasyonu Emlak Akademisi İktisadi İşletmesi’ne teslim etmeleri, ve Tüm Emlak Müşavirleri Federasyonu Emlak Akademisi İktisadi İşletmesi ile MEB tarafından belirlenen mali yükümlülükleri yerine getirmiş olmaları gerekmektedir.

    c.       Internet Tabanlı Emlakçılık Sertifika Programları – Kayıt Silme

Hangi durumlarda kayıt silinir:

· Azami öğrenim süresi sonunda sorumlu olduğu sertifika programında geçerli mazeretine istinaden verilen ek sınav hakkı da dahil 4(dört) sınav hakkını kullandıktan sonra başarısız olan kursiyerlerin kaydı MEB kararı ile silinir. Kursiyerlerin uyması gereken disiplin kurallarına aykırı hareketlerden dolayı MEB ve Tüm Emlak Müşavirleri Federasyonunun yetkili kurullarının alacağı öğrenim hakkına son verilmesi kararıyla kaydı silinir. Kaydı silinen kursiyer herhangi bir hak talep edemez.

    d.      Internet Tabanlı Emlakçılık Sertifika Programları – Kayıt Yenileme İşlemleri

· Herhangi bir sebepten dolayı kaydı silinenler Tüm Emlak Müşavirleri Federasyonu Emlak Akademisi İktisadi İşletmesi ile MEB tarafından belirlenen mali yükümlülükleri yerine getirerek tekrar ilgili sertifikasyon programına kayıt yaptırabilirler.

Category: Emlak Eğitimi Genel

Lisanslı Emlakçılık Kanunu Teklifi CHP'li vekil Avukat Mahmut TANAL tarafından meclise sunuldu

Yasanın tam metni için http://www2.tbmm.gov.tr/d24/2/2-1117.pdf

Lisanslı Emlakçılık Kanun Teklifi Meclise Sunuldu

Emlakçılık sektöründeki sorunların çözümü için hazırlanan kanun teklifi ile; emlak aracılık hizmetlerini lisanslı kişilerin yapabilmesi sağlanacak.

CHP İstanbul Milletvekili Mahmut Tanal, emlak aracılık hizmetlerinin lisanslı kişiler tarafından yapılması için kanun teklifi hazırladı.

Türkiye genelinde yapılacak bir imtihanla, yetkin kişilerin emlakçılık hizmetinin verilmesini sağlayacak kanunla emlak sektöründe istihdam sağlanması, aracılık hizmetlerinin bazı apartman görevlilerinin ve farklı meslek gruplarındaki kişilerin yetkileri olmamasına rağmen emlakçılık yapmalarının engellenmesi sağlanacak.

Emlak müşavirleri, Lisanslı Emlak Müşavirliği ve Lisanslı Emlak Komisyonculuğu Kurulu'nca verilecek 6 aylık teorik eğitim ve meslek odalarınca belirlenecek emlak müşaviri yanında 6 aylık uygulamalı eğitim olmak üzere toplam bir yılık eğitimi tamamlayacak.

Emlak komisyonculuğu lisansı almak için de lise ve dengi okul ya da ilgili meslek yüksek okullarından mezun olma şartı aranacak. Yapılacak lisans sınavını kazanan kişiler, bir yıl sürecek teorik ve uygulamalı eğitimin ardından emlak komisyonculuğu lisansı alabilecek.

Kanun taslağına http://www2.tbmm.gov.tr/d24/2/2-1117.pdf adresinden ulaşabilirsiniz.