DÜZENLEME ŞEKLİNDE GAYRİMENKUL VE KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ

DÜZENLEME ŞEKLİNDE GAYRİMENKUL VE KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ


MAL SAHİPLERİ




MÜTEAHHİT




ARSANIN TOPLAM DEĞERİ



Düzenleme şeklinde bir gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlenmesini istediler.

Kendilerini yukarıda yazılı kimliklerinden tanıdığım gibi ve yasal yeteneklerinin bulunduğunu, okuryazar olduklarını anladım.

Bunun üzerine birlikte söze başladılar ve dediler ki:




TARAFLAR




İşbu sözleşmede kullanılan aşağıdaki deyimler, aşağıdaki şekilde anlaşılacaktır.

GAYRİMENKUL MALİKLERİ :




…………………….olup aşağıda kısaca “Arsa Sahibi” diye anılacaktır.

MÜTEAHHİT :

……………………. Olup aşağıda “Müteahhit” diye anılacaktır.




1- SÖZLEŞMENİN KONUSU




Sözleşmenin konusu ARSA SAHİPLERİ’nin İzmir İli, ............................................................................. parselden oluşan arsası üzerinde kat karşılığı inşaatı işidir.




Sözleşme konusu arsa, sözleşmenin imzalanması anında imar düzenlemesi yapılmamış olup, müteahhit öncelikle sözleşme konusu taşınmazın imar düzenlemesini yaptıracaktır. İmar Yasasına uygun düzenlemelerin yapılmasına dair tüm masraflar müteahhite aittir.




Taşınmazdaki intikal ve emlak vergisi borçları ve işlemleri de 15.000 TL ile sınırlı olmak kaydıyla müteahhite aittir. Bu rakamın üzerindeki borçlardan ilgili hisse sahibi sorumlu olup, müteahhitce fazla yapılan ödemelerden ilgili arsa sahipleri hisseleri karşılığı sorumludurlar. Arsa sahipleri bu işlemler için gerekli tüm vekâlet, bilgi ve belgeleri vermeye mecburdur.




Arsa sahipleri kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereği yapılacak inşaatlara mukabil arsanın %73’ini………………….TL karşılığında müteahhit firmaya takririni verecektir.Buna mukabil Müteahhit firma arsa sahibine sözleşme konusu arsaya verilecek imar durumuna göre toplam inşaat alanının % 27 i karşılık daireleri TEKNİK ŞARTNAME’DE belirtildiği şekilde anahtar teslimi şeklinde tamamlayıp teslim edecektir.

İşbu vaat ve taahhüt ve devir ve ferağ şekli ileriki maddelerde de açıklandığı gibidir.taraflardan MÜTEAHHİT yapılan işin değerinin kendisine bırakılacak arsa payları değerinden fazla olduğunu iddia edemeyeceği gibi ARSA SAHİPLERİ’ DE arsa payına karşı sahip olacağı bağımsız bölümlerin daha düşük olduğunu iddia edemezler.




2- AVAN PROJE VE TEVHİT İŞLEMLERİ




a- MÜTEAHHİT yapılacak inşaatın imar durumuna göre tarafların bu sözleşmenin 4. maddesinde anlaştığı m2 ve daire adetlerine göre düzenlenecek avan projeleri işbu sözleşmenin imzalanmasını müteakip alınacak imar durumunun kesinleşmesinden sonra muhik bir süre içinde hazırlayarak ........................................ onayına sunacaktır.

b- MÜTEAHHİT sözleşme konusu parsellerdeki imara açılma başvuru ve işlemlerine işbu sözleşmenin imzasını müteakip derhal başlayacaktır. 

c- MÜTEAHHİT imar işlemlerini her halükarda 24 ayda tamamlamak zorundadır. Bu süre tüm hissedarların iş bu sözleşmeye imza koyduğu tarihten başlar.24ay içinde taşınmazın tevhit ve ifraz işlemleri bitirilemez ve taşınmazın imar durumu alınamaz ise iş bu sözleşme kendiliğinden münfesih olur, tarafların gecikmeden doğan zararları ile faydalı giderlere ilişkin dava hakları saklıdır.




3-ARSA SAHİPLERİNE VE MÜTEAHHİT’E KALACAK BAĞIMSIZ BÖLÜMLER


Belediyenin vereceği imar durumuna göre taraflar oranları nispetinde daire alacaklardır. ARSA SAHİPLERİ’NE kalan dairelerin paylaşımı ise hisseleri oranında eşit şekilde daireler paylaşıldıktan sonra şerefiye durumuna göre geriye kalan daireler kur’a ile teslim edilecektir. Şerefiye oranları ARSA SAHİPLERİ’NE yardımcı olmak maksadıyla MÜTEAHHİT tarafından belirlenecektir. Taraflar bunu şimdiden kabul eder.

Arsa sahiplerinin hisseleri tam bir daireye denk gelmez ise aradaki fark her iki tarafın alım satımına uygun bir bedel olacaktır. İlk alım hakkı arsa sahiplerinindir.



4-KAT İRTİFAKI KURULMASI VE MÜTEAHHİT’E DEVİR


Belediye’den inşaat ruhsatı alınması sırasında tasdikli projelere uygun olarak Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine göre ve 4. maddedeki paylar oranında kat irtifakı site adına tesis olacaktır.

Kat irtifakı kurulması ile ilgili olarak hazırlanacak yönetim planı taraflarca müşterek bir çalışma ile hazırlanacaktır.



Sitenin adı MÜTEAHHİT tarafından konulacaktır.


MÜTEAHHİT’E inşaat karşılığı devredilecek arsa payına karşılık gelen daireler, inşaatın aşağıda belirtilen aşamalarında, belirtilen adetlerde arsa payı için tapudan ferağ verilmek suretiyle peyderpey devredilecektir. MÜTEAHHİT’E ait dairelerin devir koşulları:



a- Tüm imar işleri bitip, sözleşme uygun projelerin çizilmesi ve inşaat ruhsatının alınması ile birlikte müteahhit payının % 20 ‘i;

b- Betonarme işleri bitirilip, duvar ve çatı tamamlandığında %20’si

c- Blokların dış cephe kaplama ve boyaları bitirilip doğrama ve camlar takıldıktan sonra %20’si

d- Blokların iç dekorasyon ve ince işleri ile bahçe tanzimi, peyzaj işleri, bahçe duvarları ve kalan tüm işler bittikten sonra %10’i

e- İskan alındıktan sonra % 3 i




Olmak üzere tapudan devredilir. Ferağ sırasında devredilecek irtifaklı arsa payları karşılığı olacak bağımsız bölümlerin seçimi MÜTEAHHİT’E ait olacaktır. Bu devir ve ferağlar sırasında alıcı ve satıcı tarafından ödenmesi gereken tapu harcı ve giderlerin tümü MÜTEAHHİT tarafından karşılanacaktır.


MÜTEAHHİT arsa payı devralma hakkını doğrudan kendi üzerine alabildiği gibi, birer adetlik parçalar halinde daire sattığı müşterilere de doğrudan ARSA SAHİPLERİ tarafından verilmesini isteyebilir. ARSA SAHİPLERİ vekilleri aracılığı ile veya bizzat tapu verme yükümlülüklerini yerine getirmekle sorumludurlar. Arsanın tamamı üzerinde kat ittifakı ARSA SAHİPLERİ adına kurulmuş olması nedeniyle MÜTEAHHİT’İN talep ettiği tapu hangi hissedarın üzerinde ise o hissedar bu mükellefiyeti yerine getirmek zorundadır. MÜTEAHHİT’E ait olup ta ARSA SAHİPLERİ üzerinde bulunan daireler, üzerinde bulunan ARSA SAHİPLERİ’NİN değil, tüm ARSA SAHİPLERİ’NİN teminatı hükmündedir. ARSA SAHİPLERİ MÜTEAHHİT’İN tapusunu verme yükümlülüklerini, MÜTEAHHİT’İN talebinden en geç üç gün içinde yerine getirmelidirler.Bu yükümlülüğü yerine getirmeyen ARSA SAHİPLERİ’NE MÜTEAHHİT bir ihtar çeker ve yedi günden az olmamak üzere süre tanır.Bu süre içinde de haklı nedenlerle yükümlülüğünü yerine getirmeyen arsa hissedarı MÜTEAHHİT’E MÜTEAHHİT’İN uğrayacağı kar kaybını ödemekle yükümlüdür.


5-TESCİL ŞERHİ


Müteahhit iş bu sözleşmeyi imzalandıktan hemen sonra karşı tarafın rızasına gerek olmaksızın işbu sözleşmeyi tek taraflı olarak tapuya şerh ettirebilir.


6-MÜTEAHHİT’E AİT MASRAFLAR


a- Sözleşme, imar uygulama harçları, intikal, ödenmeyen emlak vergileri( 15.000TL ile sınırlıdır), tevhit ve projelendirme sırasında doğacak her türlü harç, vergi, teknik eleman ücretleri, tüm proje tasarım ücretleri ve masraflar

b- Projelendirme ve proje tasdiki sırasında gerekli evrakın tanzimi, masrafları, proje tasdik harcı, teknik eleman tasdik harcı, proje vize harçları ve inşaat ruhsatı alınması ile ilgili masraflar, inşaat ve işgaliye harçları 

c- Binanın kat irtifakı sırasında doğacak harç ve masraflar

d- İşin idaresi, kullanılacak her türlü alet, edevat, makine, taşıt vesairenin alınması ve muhafazasının masrafları

e- İşin yapılması için gerekli inşaat masrafları ile inşaatı devamı süresince bütün yollarda trafik akışının temini için gerekli tedbirlerin alınması ve bunlara ait masraflar

f- MÜTEAHHİT adına çalışan personel ve işçinin her türlü ücretleri ile iş kazası olması halinde bunlara ait tedavi ve tazminat gibi masraflar

g- İş yerinde alınacak koruma ve emniyet tedbirlerinin gerektirdiği masraflar MÜTEAHHİT’E ait olacaktır.

h- Bağımsız bölümlere yapı kullanma izni alınması sırasında Belediye’ye, Odalara teknik sorumlulara özetle işin ifası ile ilgili tüm vergi ve harçlar MÜTEAHHİT’E aittir.

i- İnşaat sırasında komşu parsellere, yola, elektrik, su, telefon, kanalizasyon, vs. tesislere verilecek zararlardan MÜTEAHHİT sorumludur.

j- MÜTEAHHİT’İN sorumluluğuna giren konularda üçüncü şahıs, gerçek ve tüzel kişiler tarafından ARSA SAHİPLERİ aleyhine açılabilecek davalarda; dava sonucunda arsa sahiplerine yüklenebilecek her türlü tazminat, tüm dava masrafları ile ARSA SAHİPLERİ’NCE tutulacak avukatların vekâlet ücretleri MÜTEAHHİT’E aittir.



7-ARSA SAHİPLERİNE AİT MASRAFLAR


a- İşbu sözleşmenin imzalanmasından öncesine tapunun üzerinde ipotek veya şerh varsa bunların kaldırılmasıyla ilgili masraflar

b- ARSA SAHİPLERİ’NİN kendilerine ait bağımsız bölümlerde üçüncü şahıslara yapacağı devirlerden doğacak her türlü harç ve masraflar ile vergiler ARSA SAHİPLERİ’NE aittir.

c- Kat mülkiyeti işlemleri MÜTEAHHİT tarafından yürütülecektir. Anahtar tesliminden sonra oturma ruhsat harcı alınması için gerekli elektrik, su, doğalgaz, telefon abonmanlık bedelleri ve her bir daire iskân harcı arsa sahiplerine aittir

d- İnşaatın başlangıcından anahtar teslimi bitimine kadar ARSA SAHİPLERİ’NİN yukarıda belirtilenlerden başka hiçbir harç, vergi veya gider yükümlülüğü yoktur. ARSA SAHİPLERİ’NE ait özel istekler hariç.


8-İŞİN SÜRESİ


Sözleşme konusu taşınmazın imar işlemlerinin tamamlanması ve imar durumunun alınmasından sonra inşaat ruhsatı alınacak olup inşaat süresi inşaat ruhsatının alınmasından sonra 48 aydır.


.Dekorasyon ve ince işleri ile bahçe tanzimi, peyzaj işleri, bahçe duvarları ve kalan tüm işler tamamlanacak ve daireler anahtar teslimi olarak ARSA SAHİPLERİ’NE teslim edilecektir

Sonuç olarak inşaat ruhsatı tarihinden itibaren 48( kırk sekiz)ay içerisinde sözleşme konusu tüm inşaat eksiksiz ve kusursuz olarak ARSA SAHİPLERİ’NE teslim edilecektir. ARSA SAHİPLERİ ile MÜTEAHHİT aralarında yazılı mutabakat sağlayarak mevcut projede bir değişiklik yaparlarsa bu değişiklik için ek bir süre MÜTEAHHİT’E verilecektir.



9-TAZMİNAT VE ŞARTI CEZA


MÜTEAHHİT sözleşmede belirtilen süreler içinde belirtilen işleri tamamlamakla yükümlüdür.(İskân alımı hariç) işleri belirtilen sürede tamamlayamadığı takdirde; geçen her ay için ARSA SAHİPLERİ’NE her bir daire için bölge rayiç kira bedeli karşılığında gecikme tazminatı ödeyecektir.



İskân alımı ile ilgili bir gecikme olduğu takdirde ilk bir (1) yıl tazminat ve şartı cezaya girmeyecek, yukarıdaki tazminat ve şartı cezalar 1 (bir) yıldan sonra başlayacaktır.


ARSA SAHİPLERİ kendilerine düşen daireleri üçüncü şahıslara sattıkları veya herhangi bir şekilde devrettikleri takdirde bu dairelerin yeni malikleri işbu sözleşme hükümlerinden aynen yararlanırlar. Bu daireler için alıcıya teslim taahhüdünü MÜTEAHHİT verecektir. Eğer doğarsa gecikme tazminatlarını ödeme sorumluluğu da MÜTEAHHİT’E aittir.

Sözleşmenin ilgili maddesinde tarif edilen mücbir sebeplerin oluşması halinde, mücbir sebeplerin başladığı tarihten sonra oluşabilecek gecikmeler için cezai şartları uygulanmayacak ve tazminat ödenmeyecektir.



10- ARSA SAHİPLERİNİN VEFATI 


ARSA SAHİPLERİ ‘ede vefat eden olduğu takdirde bütün hak ve vecibeleri varislerine intikal eder. Veraset ilamlarını süratle almak, gereken vekâletleri en acil biçimde vermek ve MÜTEAHHİT ‘ in işini aksatmamakla yükümlüdürler. Aksi takdirde MÜTEAHHİT ‘ in zararlarını tüm varisler müşterek borçlu olarak karşılarlar.


11- İMAR DEĞİŞİKLİĞİ HALİ 

Bir imar değişikliği halinde yapılabilecek inşaat metrekaresinden herhangi bir değişiklik olduğu takdirde daire taksimleri bu değişikliğe göre yeniden düzenlenecektir. Buna göre, ARSA SAHİPLERİ ve MÜTEAHHİT paylarına düşen daire adet ve metrekareleri, aradaki oran korumak ve yeni imar oranları sözleşmedeki oranda paylara yansıtılmak suretiyle artırılacak veya azaltılacaktır.


12- DEVİR VE CİRO YASAĞI

MÜTEAHHİT iş bu sözleşmedeki yükümlülüklerini üçüncü bir kişiye veya şirkete devir veya ciro edemez, ortak alamaz.


MÜTEAHHİT hissedarları ile hisse miktarları a belirtilmiş olup bu hisselerle devir yapılacağı zaman, MÜTEAHHİT keyfiyeti ARSA SAHİPLERİ ‘ ne yazılı olarak bildirilecek ve muvafakatini alacaktır. 


13-VEKÂLETNAME VERİLMESİ


İş bu sözleşmenin ortak amacına ulaşmak için ve MÜTEAHHİT ‘ in üstlendiği işleri zamanında yerine getirilmesi amacıyla (plan, proje tasdiki, imar durumu, çap, röperli kroki vb. Belgelerin temini, tevhit işlemleri ve iş takibi işleri için) ARSA SAHİPLERİ MÜTEAHHİT ‘ e, iş bu sözleşmenin ve yapılacak işlerin gerektirdiği yetkileri içeren sınırlı bir vekâletname tanzim edip verir.



14-İŞÇİ SİGORTA PRİMLERİ VE VERGİLERİ


MÜTEAHHİT iş bu sözleşmenin imzalanması ile birlikte işin devamı süresince anlaşmada yazılı hisseler devir edilmemiş olsa dahi çalışacak işçilerin sigorta primleri ve vergilerini ödeyecek, SSK müdürlüğüne ve maliyeye karşı sorumluluk MÜTEAHHİT ‘ e ait olacaktır. Bu konuda ARSA SAHİPLERİ ‘nin hiçbir sorumluluğu yoktur.



15- İŞİN DEVAMI SIRASINDA KAZA OLMASI


İşin yapılması sırasında meydana gelecek kazalardan ve bunların sebep olacağı tazminat ve zararlardan doğrudan doğruya MÜTEAHHİT sorumlu olacaktır. Yürürlükteki Yapı işlerini ilgilendiren Kanun ve Yönetmeliklerin İşçi Sağlığı ve İş Güvenliği hükümlerine uyacaktır.


16- HASAR VE ZARAR ZİYAN


İşin yapılması sırasında MÜTEAHHİT ‘in ve çalıştırdığı kişilerin sebep olacağı veya gerekli tedbirleri almamasından doğacak zararların hukuki ve cezai sorumluluğu MÜTEAHHİT ‘ e aittir. İnşaattan dolayı Arsa sahipleri aleyhine açılabilecek davaların masrafları, vekâlet ücretleri ve ARSA SAHİPLERİ ‘ nin uğrayabilecekleri her türlü zararın maddi ve manevi açıdan tazmini MÜTEAHHİT ‘ e aittir. MÜTEAHHİT Projeye ve ruhsata aykırı inşaat yapmamayı kabul eder ve taahhüt eder. Yaptığı taktirde projeye uygun hale getirme masrafları, hukuki ve cezai sorumluluğu MÜTEAHHİT ‘ e aittir. MÜTEAHHİT ‘ in üçüncü kişilere sattığı, satış vaadi yaptığı veya herhangi bir şekilde devrettiği kişiler ARSA SAHİPLERİ ‘ ne karşı dava açamazlar. Açtıkları takdirde ARSA SAHİPLERİ ‘nin yapacakları tüm masraflar ve tutacakları avukatların ücretleri MÜTEAHHİT ‘ e aittir.


17- İŞYERİNİN MUHAFAZASI 


İşyerindeki her türlü alet, edevat, malzeme, makine, vasıta ve sair malzemelerin muhafazası MÜTEAHHİT ‘ e aittir.


18- EMNİYET TEDBİRLERİ

MÜTEAHHİT işin devamı süresince işyerinde işçilerin ve üçüncü şahıs gerçek ve tüzel kişilerin kazaya uğramalarını, zarar görmelerini önleyici emniyet tedbirlerini almakla yükümlüdür.


19- İŞİN KONTROLÜ

MÜTEAHHİT işin ifası sırasında işin başında sürekli olarak uzman bir teknik eleman bulunduracaktır. ARSA SAHİPLERİ projelerin ve inşaatın kontrolünü istediği an aralarından seçecekleri bir temsilci veya temsilcinin tayin edeceği teknik eleman tarafından kontrol edip denetleyebilirler. Tespit edecekleri eksik ve kusurlu işleri MÜTEAHHİT düzeltmek zorundadır. Bu teknik kişinin masrafları arsa sahiplerine aittir.



20- MÜCBİR SEBEP


Aşağıdaki belirtilen haller gecikmeler için mücbir sebep olarak kabul edilmiştir:

a- Sözleşme konusu taşınmazın bulunduğu bölgede hissedebilecek büyük deprem.

b- Genel salgın hastalık

c- Kısmi veya genel seferberlik ilanı

d- Hükümet ve resmi makamlarca çalışma, istihsal ve alım-satım imkânını kısmen veya tamamen kaldıracak nitelikte alınacak kararlar ile resmi makamların müsaade, müdahale veya iradelerine bağlı sebeplerden dolayı gecikmeler.

e- Müşterek maliklerden kaynaklanacak sorunların halli için geçen zaman mücbir sebep kabul edilecektir.


Yukarıdaki maddelerin dışındaki haller mücbir sebep olarak kabul edilmeyeceklerdir. MÜTEAHHİT, mücbir sebeplerden herhangi birinin meydana gelmesi halinde, meydana geldiği tarihi müteakip en geç 30 (otuz) takvim günü içinde ARSA SAHİPLERİ ‘ ne bir dilekçe ile başvurarak süre uzatımı talebinde bulunmak ve ARSA SAHİPLERİ ‘ nin gerekli gördüğü hallerde, meydana gelen olay hakkında resmi makamlardan alacağı kanıtlayıcı belge, ARSA SAHİPLERİ ‘ ne vermek zorundadır. Süre geçirildikten sonra yapılacak başvuru dikkate alınmayacaktır.

Süresi içinde yapılan talep üzerine ARSA SAHİPLERİ, mücbir sebepleri, başlangıç ve bitiş tarihlerini tahkik ve tespit edecek ve neticeyi MÜTEAHHİT ‘ e bildirecektir.


21- MÜŞTEREK MÜTESELSİL BORÇLULAR


İş bu sözleşme hükümlerinin uygulanması, gerçekleşmesi ve sonuçlarından, zarar, ziyan ve Tanzimatlarından ve her türlü hukuki, maddi ve cezai mükellefiyetlerinden ARSA SAHİPLERİ ‘ ne karşı MÜTEAHHİT firmaya karşı yetkili temsilcisi şahsen ve müteselsilen sorumludur.


22- İHTİLAFLARIN HALLİ


İşbu sözleşmenin aslından veya uygulamasından doğacak sorunların çözümü için İzmir mahkemeleri ve icra daireleri yetkilidir.


23- TAPU VE NOTER HARÇLARININ MATRAHI


İşbu sözleşmenin mahiyeti icabı, arsa hisselerinin devir ve temliklerinde ARSA SAHİBİ ile MÜTEAHHİT arasında bedel olarak para ödenmesi söz konusu olmayacaktır.

Ancak tapu ve noter harçlarının matrahı için arsanın son emlak vergisi değerinden, MÜTEAHHİT’e devri vaat edilen %73 arsa payı hissesine tekabül edilerek kararlaştırılmış olup işbu rakamın taraflar için munzam bir borç-alacak vasfı olamayacak, bu rakam sadece bahse konu olan harcamaların yasal hallerde ödenmesine matrah teşkil edecektir.



24- SÖZLEŞMENİN ARSA SAHİPLERİ İÇİN BAĞLAYICILIĞI


ARSA SAHİPLERİ bu sözleşmeyi imzalayarak, sözleşmede ARSA SAHİPLERİ için düzenlenen tüm sorumlulukları şahsen kabul ettiklerini, sözleşme süresince aralarında çıkabilecek ihtilafların çözümünde bu sözleşme hükümlerinin geçerli olacağını, bu sözleşmede belirtilen yükümlülüklerini yerine getirmedikleri durumda MÜTEAHHİT tarafından talep edilecek tüm tazminatlardan ve diğer zarar ve cezalardan bu yükümlülükleri yerine getirmeyen ARSA SAHİBİ yada ARSA SAHİPLERİ’NİN doğrudan veya şahsen sorumlu olacaklarını kabul ve beyan etmişlerdir.



25-SÖZLEŞME KONUSU ARSADAKİ HUKUKİ İHTİLAFLARIN HALLİ


İş bu sözleşmenin imzalanması esnasında tapu kaydında bir kısım hissedara ait hacizler olduğu tespit olunmuş olmakla; iş bu hissedarlara ait hisselerin icra satışı veya başka bir yolla 3. Şahısların eline geçmemesi için açılması gerekli tüm davalara ilişkin sözleşmeye imza koyan tüm arsa sahipleri Avukat ........................... e dava vekâleti vereceklerdir.


Bu hisselerin sözleşme konusu işe dahil edilmesi için; üzerindeki hacizlerin kaldırılması ve/veya icra yolu ile satın alınması ve/veya şufa hakkının kullanılması ve/veya izale i şuyuu yolu ile satın alınması için gerekli tüm işlemler ve masrafları müteahhit tarafından yapılacak olup, görülecek dava gereği bu hisselerin arsa sahiplerinin üzerine tescil edilmesi söz konusu olursa, arsa sahipleri bu hisseleri müteahhide hiçbir bedel talep etmeden devir etmeyi kabul ve taahhüt ederler. Hacizli bu hisselere ilişkin yapılacak işlemler ve davalar konusunda müteahhidin istekleri ve kararları yeterli olup arsa sahiplerinin hissedarlıktan kaynaklanan tüm hakları bu sözleşmenin imzalanması ile birlikte müteahhide devir ve temlik edilmiştir. Bu hak devri ve temlikten feragat söz konusu değildir. Bu konu ile ilgili olarak verilen vekâletlerin azli ve/veya vazgeçme sonucu müteahhidin uğrayacağı zararlardan sebep olan arsa sahipleri müştereken ve müteselsilen sorumludur.


İş bu sözleşmenin imzalanması ile birlikte müteahhidin ödeyeceği noter masrafları, intikal ve emlak vergileri, imar işleri ve sözleşme hazırlanması için ödediği toplam 25.000 TL iş bu sözleşmenin sona erinceye kadar arsa sahiplerinin kefaleti altında olup, sözleşmenin karşılıklı ifa edilmesinden sonra bu ödeme ibra edilecek olup; sözleşmenin herhangi bir nedenle feshi cihetine gidilirse müteahhit bu parayı arsa sahiplerinden hisseleri oranında talep edebilir.



İNŞAAT TEKNİK ŞARTNAMESİ VE MAHAL LİSTESİ


GENEL

Kullanılacak tüm malzeme Bayındırlık Bakanlığı Teknik şartnamelerine ve TSE normlarına uygun olacaktır. İmalatlar Bayındırlık Bakanlığı genel Teknik Şartnamesi hükümlerine uygun yöntem ve kalitede olacaktır.


İNŞAAT SİSTEMİ


En son deprem yönetmeliğine uygun şekilde radye temelli, betonarme karkas olarak inşa edilecektir.


BLOK ORTAK ALANLARI

Blok girişleri granit, merdivenler, sabanlıklar ve holler mermer (yangın merdivenleri hariç) kaplanacak, elektrostatik boyalı metal merdiven korkulukları yapılacaktır.

Apartman girişlerinde görüntülü/sesli güvenlik sistemi konulacak. Ayrıca merkezi uydu tv -telefon sistemi döşenecektir.

.

SİTE ORTAK ALANLARI


Alınacak İmar durumunun izin verdiği ölçüde tüm bloklara eşit düşecek şekilde ortak yeşil alan düzenlemesi yapılacak olup, bunun bir kısmı açık otopark ve spor alanı olarak düzenlenecek ve kalanında peyzaj düzenlemesi yeterince ağaçlandırma ve çimlendirme işlemleri yapılacaktır.


OTOPARKLAR


Projeye uygun olarak her dairenin her birine bir adet açık otopark


ISITMA SİSTEMİ

Her daire için bağımsız kalorifer tesisatı ( doğal gaza dönüşümlü) hazır ısıtma sistemi yapılacaktır.


DAİRE İÇİ GENEL KOŞULLAR


Ana taşınmaza uygulanacak projede arsa sahiplerine verilecek bloklardaki tüm daireler eşit kalite ve yüz ölçümlerde olacaktır.


Dairelerde duvarlarda saten boya ve kartonpiyer, kalorifer sistemi, ıslak zeminler 1. kalite seramik, odalarda 1. kalite laminant, mutfakta mobilya + granit mutfak, aspiratör ve çift gözlü eviye; banyolarda Hilton lavabo ve küvet kullanılacaktır.


Dairelerin dış kapısı çelik kapı, iç kapılar ise Amerikan panel kapı olacaktır.

Taraflar tekrar söz alarak “işbu sözleşmeye konu gayrimenkulün değerinin en son emlak vergisi beyannamesinde beyan edilen değerden az olmayacağı hususu noter tarafından tarafımıza bildirilmiş olup, işbu sözleşmedeki değerinin sözleşmeye konu gayrimenkulün en son emlak vergisi beyannamesinde beyan edilen değerden az olmayacağını beyan ederiz” dediler.

Yazılan bu tutanak okunması için kendilerine verildi. Okudular. Yazılanların hakiki arzuları olduğunun bildirilmesi üzerine işbu tutanak altı tarafımdan imzalandı ve mühürlendi.


İLGİLİLER

ARSA SAHİPLERİ


MÜTEAHHİT

Kat Karşılığı İnşaatlar için örnek bir Teknik Şartname

Kat Karşılığı İnşaatlar için örnek bir Teknik Şartname

TEKNİK ŞARTLAR







1.Bina betonarme karkas olup, …………. Belediyesi İmar Müdürlüğünden onaylı olan projelere uygun olarak yapılacaktır.



2.Binanın giriş kapısı DEMİR KAPI olacaktır.



3.Dairelerin dış kapısı ÇELİK KAPI yapılacaktır.



4.Oda kapıları AMERİKAN PANEL KAPI olacaktır.



5.Dairelerin ıslak zeminleri seramik odalar LAMİNANT PARKE yapılacaktır.



6.Mutfak dolapları tavana kadar altlı ve üstlü şekilde MDF yapılacaktır.



7.Mutfak tezgahları MERMERİT yapılacaktır.



8.Binada kullanılacak olan elektrik ve su malzemeleri TSE belgeli olacaktır.



9.Dairelerin duvarları,kaba sıva üzerine saten alçı ve kartonpiyer çekilerek yapılacaktır.



10.Binanın dış cephe boyası silikonlu TSE belgeli boya ile boyanacaktır.



11.Dairelerin iç boyası TSE belgeli PLASTİK BOYA ile boyanacaktır.



12.Binada kullanılacak asansör TSE Belgeli olacaktır.



13.Binanın dış pencere ve balkon kapıları 1.sınıf PVC doğramadan ses ve ısı yalıtımlı olan çift camdan yapılacaktır.



14.Pencere küpeşteleri MERMER yapılacaktır.



15.Dairelerin balkonlarına çeşme yapılacaktır.



16.Dairelerin uygun yerlerine çamaşır ve bulaşık makinesi yerleri ayrılacaktır.



17.Her dairenin banyo ve mutfağına GÜNISI tesisatı çekilecektir.



18.Dairelerin banyo ve Wc tavanları PLASTİK asma tavan olacaktır.



19.Merdivenler MERMER olacaktır.



20.Binaya DOĞALGAZ tesisatı çekilecektir.



21.Bodrum katta her daire için odunluk yeri ve sığınak ayrılacaktır.



22.Binaya ait tüm ruhsat harçları,vergi ve işçi sigortaları müteahhide aittir.



23.Genel iskan müteahhit tarafından alınacak ve arsa sahibine teslim edilecektir.



24.Binanın dış duvarı demir kalıplı beton dökülerek yapılacaktır.



25.Müteahhit kendisine bırakılan daireler için yaptığı özeni mal sahibine ait daireler içinde yapacaktır.











İNŞAAT SÜRESİ







1.İnşaatın süresi inşaat ruhsatı alınması ile başlayıp 18 (onsekiz) aydır.



2.Mukavele tarihinden itibaren 1 (bir )ay içinde inşaat ruhsatı alınması işine başlanacaktır.



3.Ancak savaş ,ölüm,afet,yasal engel vb gibi mücbir sebepler inşaat süresinin dışındadır.



4.İnşaat süresi içerisinde bitmediği takdirde müteahhit mülk sahibine o bölgedeki 100 metrekare bir dairenin kirası oranında her ay kira bedeli öder.







TAPU VERME ŞEKLİ







-----ADA ------ PARSEL İÇİN







a. Binanın1.kat betonu dökülünce 1(bir) tapu



b. Betonarme karkas bitince 1(bir) tapu



c. Tuğla ve sıva bitince 1(bir) tapu



d. Boya bitince 1(bir) tapu



e. Genel iskan alınınca diğer tapu verilecektir.



---- ADA ve ----. PARSEL İÇİN







a. Perde betonu dökülünce 1(bir) tapu



b. Her kat betonu dökülünce 1(bir) bir tapu



c. Duvar örülünce 1 (bir) tapu



d. Sıva bitince 1 (bir) tapu



e. Çevre düzenlemesi yapılınca 1 (bir) tapu



f. Genel iskan alınınca kalan diğer tapular verilecektir.



HUKUKİ ŞARTLAR







1.Arsa üzerindeki tüm vergi,resim ve sair borçlar sözleşme tarihine kadar mal sahibine,sözleşme tarihinden itibaren inşaatın genel iskanı alınıncaya kadar müteahhide aittir.



2.İş bu sözleşme taraflardan birinin vefatı halinde dahi aynen geçerli olacaktır ve varisler sözleşmenin muhatabı olacaktır.



3.Adı geçen işle ilgili taahhüt ve sorumluluklar birinci derece akrabalar dahil hiç bir şekilde kısmen de olsa devir edilemez,satılamaz ve hibe edilemez.



4.Arsa sahibi müteahhidin tapu verme hakkını elde etmesi ve tapu devrini talep etmesi halinde hak etmiş olduğu bağımsız bölümlerin tapularını,tapuyu hak ettiği tarihten itibaren 3 (üç) gün içerisinde tapuya gelip vermek mecburiyetindedir.



5.Mal sahibi tapuya gelip tapuyu devretmediği takdirde müteahhidin tüm zarar , ziyan ve masraflarını karşılamak mecburiyetindedir.



6.Anlaşmazlıklar halinde ………. Mahkemeleri ve icra daireleri yetkilidir.

Örnek Daire karşılığı inşaat sözleşmesi

Örnek Daire karşılığı inşaat sözleşmesi

DAİRE KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ















Antalya, ------Ada ---- Parsel 600 m2 ‘lik arsa sahibi.........................’e ait olup,Müteahhit ...........................‘e aşağıda belirtilen şartlarla kat karşılığı verilmiştir.



1-Betonarme karkas bina yapılacaktır.



2-Dış cephe slikonlu plastik boya olacak , iç duvarlar plastik boya olacak.



3-Banyoya lavabo konulacaktır.Şofben tesisatı yapılacak ve mutfak bağlantılı olacaktır.Banyoya klozet konulacak , çevreden ve içten yıkamalı olacaktır.Banyo ve tuvalet boydan boya seramik olacaktır.



4-Mutfak tezgahı mermerit , tezgah altı ve üstü dolap yapılacaktır.



5- Tüm odalar laminat olacaktır.



6-Islak zeminler seramik olacaktır.Balkonlar aynı şekilde seramik olacaktır.



7-Doğramalar: Dış cephe plastik doğrama olacaktır.İç kapılar Amerikan panel kapı olacaktır.Dış kapı çelik kapı olacaktır.



8-Sıcak ve soğuk su tesisatı çekilecek , kullanıma hazır hale getirilecektir.



9-Tüm dairelerin tesisat armatörleri olacaktır.



10-Sıhhi tesisat ve elektrik tesisatı bayındırlık işleri genel teknik şartnamesine göre yapılacak malzemeler TSE belgeli olacaktır.



11-Mutfakta bulaşık makinesi , fırın , buzdolabı için ayrı priz ve tezgah üzerinde ayrıca priz yapılacaktır.



12-Apartman girişine merdivenlerden asgari 80 cm. yükseklikte mermer konulacak , merdiven basamakları traverten ve pencere denizlikleri mermer yapılacaktır.



13-Son kat tavan çatı tabliye betonu su sızdırmaz beton dökülecektir.



14-Binanın son katından 2 adet dubleks yapılacaktır.Müteahhit’e bırakılacaktır.



15-İş bu sözleşme tarafların vefatı halinde ki mirasçılar için geçerlidir.



16-Tarafların sözleşmeyi feshetmesi halinde bina maliyeti ……… şartı ceza ödemeyi kabul ve taahhüt ederler.



İNŞAATIN SÜRESİ:



1-Ruhsat alındığı tarihten itibaren en geç 18 ay içerisinde inşaat teslim edilecektir.Gecikme halinde arsa sahiplerine 2 dairenin kira bedeli ödenecektir.



2-Binanın Genel iskanı raporları müteahhit tarafından alınacak bu iş için gerekli masraflar müteahhit tarafından yapılacaktır.



3-Binanın inşaatı ile ilgili her türlü vergi , sigorta , cezai müeyyideler , inşaat sırasında vuku bulacak olaylara ilişkin her türlü maddi manevi tazminatlar müteahhit tarafından karşılanacaktır.Arsa sahiplerinin hiçbir sorumluluğu olmayacaktır.



4-Arsanın eskiye dönük borçları arsa sahiplerine aittir.



TAPU VERME ŞEKLİ:







1-Subasman betonu bitince bir tapu verilecektir.



2-Karkas bitince bir tapu verilecektir.



3-Tuğla bitince bir tapu verilecektir.



4-Sıva bitiminde bir tapu verilecektir.



4-Binanın iskanı alındığında iki tapu verilecektir.



DAİRE PAYLAŞIMI:



1- Dairelerden 4- 5 ve 6 nolu daireler mülk sahibine verilecektir.



2- Dairelerden1,2,3,7 ve 8 nolu daireler müteahhite verilecektir. 

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi Örneği

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi Örneği

.../.../20..
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi Örneği

KAT KARŞILIĞI DAİRE YAPIM SÖZLEŞMESİ





Bir taraftan ....,,........Mah. ....... Sokak ...... Apt.No:.... adresinde oturan ......................ile diğer taraftaN.............. mah .adresinde bulunan ...................



Arasında aşağıdaki genel ve özel şartları içeren anahtar teslim kat karşılığı inşaat yapım sözleşmesidir.





MADDE 1) TARAFLAR:











................... sözleşmenin bundan sonraki kısımlarında ARSA SAHİBİ,................................... ise sözleşmenin bundan sonraki kısımlarında MÜTEAHHİT olarak tanımlanmıştır.









MADDE 2) SÖZLEŞMEDE TEMSİL VE İMZA YETKİSİ :













İş bu sözleşmede ARSA SAHİBİ Mehmet Sökmen tarafından, MÜTEAHHİT ise Selman GÜNEŞ tarafından temsil edilecek ve sözleşme bunlar tarafından imza edilecek ve taraflarca imzalandıktan sonra yürürlüğe girecektir. Bu anlaşmalarda sonradan yapılacak değişiklikler, ilaveler veya yenilemeler bu anlaşmanın ek hükümleri olarak yazılı bir şekilde her iki tarafın kabulü ve imzaları ile bu ana anlaşmaya katılabilir.





MADDE 3) SÖZLEŞMENİN KONUSU:













Sözleşmenin konusu ARSA SAHİBİ ne ait olan Antalya ili Merkez ilçesi ….. ada … nolu parselde yapılacak olan anahtar teslim kat karşılığı konut inşaatının yapımı.



Konut inşaatının yapımı için gerekli projelerin çizilmesi,ruhsat takibinin yapılması,inşaat ruhsatının alınması ve inşaatın yapılması Projenin çizilmesi ve tüm resmi kurumlardan onaylatılması işlemi müteahhite ait olup,ruhsat için gerekli tüm resmi harçlar (Muratpaşa Belediyesi,ASAT,Antalya Büyükşehir Belediyesi,Mimar ve Mühendis Odaları,Sivil Savunma,Çevre Koruma vd.) müteahhit tarafından yatırılacaktır.



Yapı denetim şirketi müteahhit tarafından bulunacak,ödemesi müteahhit tarafından yatırılacaktır.





MADDE 4) PAYLAŞIM :

















Arsa sahibi %50 hissesini uhdesinde bırakacak olup,%50 hissesini müteahhite devredecektir.







Yapılacak olan inşaat;



Bodrum katta iki daire, zemin katta iki daire, birinci normal katta iki daire, ikinci normal katta iki daire olmak üzere toplam sekiz bağımsız bölümden oluşup,



Ekteki daire paylaşımında belirtildiği gibi;



Bodrum kat 2 nolu bağımsız bölüm,



Zemin kat 4 nolu bağımsız bölüm,



1.normal kat 6 nolu bağımsız bölüm ile



2.normal kat 8 nolu bağımsız bölüm arsa sahibine verilecektir.















MADDE 5) İMALATIN KAPSAMI :













Müteahhit tarafından işverenin görüşleri alınarak çizilecek ve ilgili belediye ve yapı denetim firması tarafından onaylanacak projeye uygun olarak betonarme imalat yapılacaktır.







•Dış duvarlar 13,5 cm. kalınlıkta tuğla olacaktır.

•Elektrik malzemeleri ( simens veya muadili,armatürler viko veya muadili )ve sıhhi tesisat malzemeleri ( fıratpen veya muadili,armatürler eca veya muadili )1.sınıf TSE li malzemeden imal edilecektir.

•İç ve dış cephe duvarlarına çimento esaslı sıva yapılacaktır.

•Tüm mekanlara yeterli kalınlıkta şap atılacaktır.

•Islak hacimler hariç tüm iç mekanların tavan ve duvarlarına alçı sıva uygulaması yapılacaktır.

•Çatı çelik konstrüksiyon olarak imal edilecektir.çatıya alttan alçıpan,alçıpan üzerine buhar kesici,buhar kesici üzerine 3 cm kalınlıkta ısı izolasyonu ,ısı izolasyonu üzerine 11 mm. kalınlıkta OSB,OSB üzerine su yalıtımı,su yalıtımı üzerine kiremit veya shingle çatı kaplaması yapılacaktır.dere ve baca kenarlarına su izolasyonu yapılacaktır.

•Doğramalar ısı camlı,çift tarafı kaplamalı ahşap görünümlü ( egepen,pimapen,fıratpen veya muadili ) pvc doğrama olacaktır. Pencerelerde panjur kullanılacaktır.

•Dış cepheye 5cm.kalınlıkta mantolama ile ısı yalıtımı yapılacak,ısı yalıtımı üzerine silikon esaslı dış cephe boyası yapılacaktır.

•Yağmur inişlerinde köşeli pvc yağmur iniş boruları kullanılacaktır.

•Islak hacimlerde duvarlar tavana kadar fayans yerler seramik ( Çanakkale ,vitra veya muadili ) kaplanacaktır.

•Koridor,mutfak ve balkon zeminleri seramik ( Çanakkale ,vitra veya muadili )kaplanacaktır.

•Duvarlar su bazlı saten(filli boya,Marshall veya muadili),tavanlar plastik boya yapılacaktır.

•Salon ve oda zeminleri 1.sınıf laminat parke kaplanacaktır.

•Mutfak dolapları 1.sınıf mdf olarak yaptırılacak,çelik evye ve laminat veya granit tezgah kullanılacak,armatürler 1.sınıf TSE li olacaktır.

•İç kapılar 1.sınıf amerikan panel kapı olacaktır. Çelik kapılar 1.sınıf TSE li olacaktır.

•Banyoda Hilton lavabo, küvet, klozet ve havlupan kullanılacaktır.

•Wc de helataşı veya klozet ile ayaklı veya yarım ayak lavabo kullanılacaktır.

•Odalarda kartonpiyer yapılacaktır,dairelerde panel radyatör kullanılacaktır.

•7 nolu daire parkeleri masif olacaktır,iç kapıları masif olacaktır.

•Fransız balkonlarda alüminyum korkuluk kullanılacaktır.

•Ortak merdiven holünde ve merdivenlerde1.sınıf mermer kaplama yapılacaktır.

•Konutta 1.kalite paslanmaz asansör kullanılacaktır.

•Merdiven korkulukları ferforje veya paslanmaz alüminyum olarak imal edilecektir.

•Dış kapı 1.kalite alüminyum veya ahşap olarak imal edilecektir.

•Bina çevresine peyzaj düzenlemesi yapılacaktır.

•Dublex dairelerin iç merdivenleri betonarme üzeri ahşap kaplama yapılacak,korkuluk ve küpeşteleri ahşap olacaktır.



MADDE 6) İŞİN SÜRESİ, BAŞLAMA VE BİTİRME TARİHİ :













MÜTEAHHİT iş bu sözleşmede belirtilen işlere ruhsatın alındığı tarihten itibaren başlayıp 1yıl içinde 6.madde deki teknik şartlarla bitirip teslim etmeyi kabul ve taahhüt eder.







Tayin olunan bu süre kesin olup herhangi bir ek süre verilmesi mümkün değildir.



Sözleşmede saptanmış bulunan bu kesin süre içinde taahhüt edilen işler inşa edilmediği takdirde her ay için 1daire başına 500 YTL. ( BEŞYUZ YENİ TÜRK LİRASI ) ceza MÜTEAHHİT tarafından arsa sahibine ödenecektir.















MADDE 7) İŞİN YAPILMASI :







MÜTEAHHİT tüm imalatı sözleşmeye uygun olarak yapacaktır.





MADDE 8) İŞİN KABULÜ :























İş bitiminde,müteahhit ve arsa sahibi yetkililerince imalatlar sözleşme ve projeye göre incelenerek eksik bir işlem yoksa iş kabul tutanağı düzenlenerek işin kabulü yapılır.











MADDE 9) SÖZLEŞMENİN, ALACAK VE BORÇLARIN DEVRİ:



MÜTEAHHİT bu sözleşmede yapmayı taahhüt ettiği işleri ve bu işler dolayısıyla kazanmış olduğu hak ve vecibeleri ARSA SAHİBİ ’nin yazılı onayı olmadıkça üçüncü şahıslara kısmen veya tamamen devir edemez.











MADDE 10) SİGORTALI ELEMAN ÇALIŞTIRILMASI:



İnşaat süresince işçilere ait SSK primlerini karşılamak MÜTEAHHİT e aittir.











MADDE 11) BİLDİRİMLER :













İş bu sözleşme gereği,her türlü bildirimin yazılı ve imza karşılığı yapılması gerekmektedir.









MADDE 12) TEBLİGAT ADRESLERİ :





Yukarıda belirtilen adresler, her iki tarafın,kanuni ikametgahları olup,adres değişiklikleri en geç 7 gün içinde karşı tarafa yazılı olarak bildirilecektir. Adres değişikliklerinin süresi içerisinde ve yazılı olarak karşı tarafa bildirilmemesi halinde ,eski adrese yapılan her türlü tebligat,hukuken muhatabına yapılmış sayılacaktır.

Evi, arsası ve kira geliri olana özel bir avantaj!

Hürriyet Gazetesi yazarlarından Şükrü Kızılot, bugünkü köşesinde "Evi, arsası ve kira geliri olana çok özel bir avantaj" başlıklı yazı kaleme aldı

Çok kişinin bilmediği bu avantaj, 31 Aralık'ta sona eriyor.

O nedenle, bu yazıyı dikkatle okuyun ve sizi ilgilendiriyorsa, acele edin.

SATACAK OLANLAR

Ev, dükkân, bina, arsa ya da araziniz varsa ve satmayı düşünüyorsanız, aldığınız tarihe bir bakın. Nedenine gelince, satın aldığınız tarihten itibaren 4 yıl (1 Ocak 2007'den itibaren alınanlar için 5 yıl) içinde satarsanız, elde edeceğiniz kazanç "değer artışı kazancı" olarak gelir vergisine tabi (GVK. Mük. Md. 80/6).

Bu durumda olanlar 2008 öncesinde aldıkları gayrimenkulün, bugünkü değerini Varlık Barışı'ndan yararlanmak suretiyle, vergi dairesine beyan edip, yüzde 5'ini vergi olarak öderlerse, gayrimenkulün maliyet bedeli bu gün itibariyle bildirdikleri değer olacak.

Sattıklarında da gelir vergisi doğmayacak ya da çok az bir vergi çıkacak.

İNŞAAT YAPACAK OLANLAR

Yıllar önce, aldığınız bir arsa var ve üzerine inşaat yapacaksınız. Arsanın alış bedeli çok düşük. Örneğin, bu günkü değeri 5 milyon, aldığınız bedel 200 bin lira olsun. Bu durumda, üzerine yapacağınız inşaatın maliyetine arsayı 200 bin lira olarak dahil edeceksiniz ve daireleri sattığınızda, yüksek bir kazanç çıkacak.
Yılsonuna kadar, arsanızı 5 milyon lira beyan edip, yüzde 5 vergi öderseniz, değeri 5 milyon lira olacak. Gelir vergisi mükellefi olan bir gerçek kişi, arsasını Varlık Barışı Kanunu kapsamında, beyan tarihi itibariyle belirlenen alım-satım bedeli üzerinden beyan edip, tahakkuk eden vergiyi ödemesi ve arsayı deftere kaydetmesi halinde, yasadan yararlanabilecek.

Kafası karışanlar için belirtelim Maliye Bakanlığı'nın görüşü de bu yönde (MB. Gelir İdaresi Başkanlığı'nın 4 Aralık 2009 gün ve 49/4948-109/114500 sayılı Özelgesi).

MÜTEAHHİDE VERECEKLER

Bunlar da arsalarının değerini, bu günkü değer olarak beyan edebilecekler.

Maliye Bakanlığı'nın yukarıda belirtilen özelgesine göre; arsanın Varlık Barışı kapsamında, güncel değerinin beyan edilebilmesi için tapuda beyan edecek kişi adına kayıtlı olması gerekiyor.

- Arsasını müteahhide devredenler, cins tashihi yaptıranlar,

- Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde sınırlayıcı bir hüküm bulunanlar,

Varlık Barışı Yasası'na göre, arsalarının değerini yükseltemeyecekler. Özelgeye göre, arsanın; her hangi bir kuruma ya da mahkemeye değer tespitinin yaptırılması da zorunlu değil.

SATIŞ YA DA KİRA

Gayrimenkulünü 2004-2007 yıllarında satan ve "değer artışı kazancı" elde ettiği halde beyan etmeyenler olabilir. Bunlar da yılsonuna kadar kazançlarının yüzde 5'ini Varlık Barışı Yasası'na göre vergi olarak öderlerse, ileride gelebilecek vergi ve cezadan kurtulurlar.

2004-2007 yıllarında, kira geliri elde edip bunu beyan etmeyenler de kirayı beyan edip, yüzde 5'ini vergi olarak ödediklerinde, kendilerine gizledikleri kira geliri nedeniyle, vergi ve ceza gelmez.

Gördüğünüz gibi, bunların her biri çok özel avantajlar...

Hürriyet/Şükrü Kızılot

Yapı kooperatiflerinin arsa karşılığı kat vermeleri!

Yapı Kooperatiflerinin Sahibi Oldukları Arsalarını Daire veya İşyeri Karşılığı Vermeleri Yapı kooperatiflerinin sahibi bulundukları arsayı, daire ve işyeri karşılığında müteahhitlere vererek, müteahhitle "Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi" yapılıyor...

1-Yapı Kooperatiflerinin Sahibi Oldukları Arsalarını Daire veya İşyeri Karşılığı Vermeleri Yapı kooperatiflerinin sahibi bulundukları arsayı, daire ve işyeri karşılığında müteahhitlere vererek, müteahhitle "Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi" yaptıklarına uygulamada sıkça rastlanmaktadır. Varılan anlaşma gereği, arsanın yeri ve konumuna göre yapılacak belirli sayıdaki konut ve işyeri müteahhide bırakılmakta, kooperatife kalan konut ve işyeri ise ana sözleşmedeki esaslar dahilinde ortaklara dağıtılmaktadır. 

5520 sayılı KVK'nın kooperatif muafiyetini düzenleyen 4-1 /k maddesinin parantez içi hükmüne göre; yapı kooperatiflerinin kendilerine ait arsalarını kat karşılığı vererek her bir hisse için bir işyeri veya konut elde etmelerinin ortak dışı işlem sayılmayacaktır. Dolayısıyla, 1.1.2006 tarihinden itibaren yapılan işlemlerde geçerli olmak üzere, arsanın kat karşılığı verilmesi işlemi ortak içi işlem kapsamında değerlendirilecek ve muafiyet şartlarını ihlal etmeyecektir. Ancak bunun için, her bir hisse için bir işyeri veya konut elde edilmesi gerekir. Başka bir deyişle, eğer kat karşılığı verilen arsa nedeniyle her bir hisseye birden fazla işyeri ve/veya konut edinilmesi söz konusu ise işlem ortak dışı işlem sayılacak ve muafiyet şarları ihlal edilmiş olacaktır. 

Örneğin, 100 ortaklı S.S. Huzur Yapı Kooperatifinin sahibi olduğu arsayı kat karşılığı olarak, (A) inşaat Taahhüt Ltd. Şti.'ne vermiş ve bu işlem sonucunda 100 adet daire ve 100 adet işyeri edinmiş, edinmiş olduğu daire ve işyerlerini her bir ortağına birer daire ve birer işyeri olmak üzere dağrtmış olsun. 

Bu durumda, her bir ortağa birer işyeri ve daire verildiği için işlemin ortak içi işlem sayılması mümkün değildir. Zira, bu işlemin ortak içi işlem sayılabilmesi için, her bir hisse için bir işyeri veya konut elde edilmesi gerekirdi. Oysa örnek olayda, her bir hisse için bir daire, bir de işyeri elde edilmiştir. Dolayısıyla yapılan işlem, ortak dışı işlemdir ve muafiyet şartlarının ihlal edildiği anlamına gelir. 

2-Yapı Kooperatiflerince Konut ve İşyeri Karşılığı Arsa Temin Edilmesi Yapı kooperatifleri iki şekilde arsa temin etmektedirler. Birincisi; normal koşullarda ortaklarından topladıkları aidatlarla kendi adlarına tapu devri veya tapuya şerh verdirilecek bir gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile arsa satın alınmasıdır. 

Yapı kooperatiflerinde, arsa temin edilmesinin ikinci yolu ise, kat karşılığı arsa sağlanmasıdır. Bu ikinci halde de kooperatif; mülkiyeti başkasına ait olan arsa üzerine varılan anlaşma gereği yaptırdığı konut veya işyerlerinin bir kısmını, kooperatife terk edeceği arsa payına karşılık olarak arsa sahibine vermektedir. Yani, kooperatifin yapmış veya yapacak olduğu konut veya işyerlerini arsa sahibine vererek arsa temin etmektedir. 

Kooperatifin yapmış veya yapacak olduğu konut ve işyerlerinden bir kısmını, kendisine terk edilecek arsa payına karşılık arsa sahiplerine vermesi halinde, bu durum kooperatifçe "münhasıran ortaklar ile iş görülmesi" koşulunun fiilen ihlal edildiği anlamına geldiğinden kurumlar vergisi mükellefiyeti doğacaktır. 

Dolayısıyla bu şartın ihlal edildiği tarihten itibaren muafiyet ortadan kalkacak ve kooperatifin kurumlar vergisi mükellefiyeti başlayacaktır.  

Şükrü KIZILOT/ Hürses Gazetesi

İnşaatın bitmesi demek iskan izninin alınması demektir!

Tamer Heper Posta Gazetesi'ndeki bugünki köşesinde, Müteahhide arsa verdik bina yaptı ama iskanını almıyor. Bize ait olan bir dükkanı da müteahhit kiraya veriyor Bunun için ne yapabiliriz? sorusunu yanıtladı...

11 Kasım 2013, Pazartesi / 10:22

Çok yaygın bir problem Müteahhide arsa verdik bina yaptı ama iskanını almıyor. Bunun için ne yapabiliriz? Binada oturuyoruz, bize ait olan bir dükkanı da müteahhit kiraya veriyor, kiraları alıyor, beyannamesini bile vermiyor. Bu parayı ondan alabilir miyiz? 

Bu problem ne kadar yaygındır, tahmin bile edemezsiniz. Kat karşılığı inşaat sözleşmesi iki taraflı bir karma sözleşmedir. Dolayısı ile iki taraf da birbirine karşı borcunu ödemek mecburiyetindedir. Bunun için siz arsanızı müteahhide teslim etmişsiniz, şimdi inşaatın süresinde bitirilmesini istemek hakkınız. Bir inşaat hukuken içine girip oturmakla bitmez, bu fiili teslimdir. İnşaatın bitmesi demek iskan izninin alınması demektir. Sizin binanıza iskan izni alınmadığına göre inşaatınız henüz bitmemiş yani müteahhit size karşı görevini yapmamış. Şimdi müteahhitten bu eksikliği gidermesini isteyebilirsiniz. 

Gidermediği takdirde binanın iskanının alınması için gereken girişimde siz bulunup masrafını kendisinden tahsil edebilirsiniz. 

Ancak iskan alınmayışı akla büyük çapta şu hususu getiriyor: Binada projeye aykırılık var ki iskan izni alınamıyor. Bu halde müteahhitle olan sözleşmenizin feshini talep edebilirsiniz. Veya binayı projeye uygun hale siz getirip yaptığınız masrafı ve varsa diğer zararlarınızı talep edebilirsiniz. 

Dükkanın durumuna gelince. 

Dükkan sizin ancak müteahhit kiraya veriyor ise sebepsiz zenginleşiyordur ki bu sebepsiz zenginleştiği meblağı yani aldığı kira bedellerini kendisinden talep edebilirsiniz. Kiracı açısından durum biraz farklı. Bir yerin kiraya verilmesi için malik olunması şart değil. Dolayısı ile uzun zamandır içeride bulunan kiracının kiracılığının tartışılacak tarafı kalmamış. Bu kimse kiracı. 

Sizin meseleniz müteahhitle. 

Beyannameye gelince. Beyanname malik tarafından veya var ise intifa hakkı sahibi tarafından verilir. 

Dolayısı ile beyanname vermek sizin göreviniz, biran evvel verin. 

Tamer Heper/ Posta Gazetesi