Tarımda miras yoluyla bölünmeye son

Tarım arazilerinin miras yoluyla bölünmesinin önlenmesi için bazı kanunlarda değişiklik öngören kanun tasarı, TBMM Tarım Orman ve Köyişleri Komisyonu’nda görüşülmeye başlandı.

İHA

Tarım arazilerinin miras yoluyla bölünmesinin önüne geçen düzenleme, Meclis Tarım Orman ve Köyişleri Komisyonu’nda görüşüldü. Komisyon üyelerine bilgi veren Bakan Eker, düzenlemenin ülkenin geleceği ve Türk tarımı için çok önemli bir değişiklik olduğunu belirterek, Meclis’in bu dönemde tarihi sorumluluğunu yerine getirmesini istedi. Üreticilerin sadece kendileri için değil, bölgesel ve küresel pazarlar için de üretim yaptığını belirten Bakan Eker, "Dünyada herkes herkesin rakibi, ne kadar çok üretirsek rekabet şansımız o kadar artar. Ancak son 90 yılda arazi bölünmesi sebebi ile üretimde önemli kayıplarımız oluştu. İşletme büyüklüğü 59 dönüme düştü. Bu duruma daha fazla seyirci kalamayız. Kalırsak Türkiye’nin geleceğini tehlikeye atmış oluruz. Bölünmeden dolayı 9 milyon hektar çiftçi kayıt sistemine giremediği için desteklemelerden yararlanamıyor, üretimde verim düşüklüğü oluyor. Ekonomiye katkı azalıyor. Türkiye’nin 23 milyon hektar arazisi olduğu düşünülürse bunun 2 milyon hektarı işletilemiyor. Bu çok vahim bir durum" dedi.

Bakan Eker, gelecekte Türkiye’nin çok ciddi sıkıntılarla karşılaşmaması için buna artık bir dur deme zamanının geldiğini söyledi. Mirasla ilgili 2006 yılından beri çalışmaların yapıldığını belirten Bakan Eker, bütün tarafların görüşlerinin alındığını kaydetti.

EKONOMİK KAYIP YILDA TOPLAM 17 MİLYAR LİRAYI BULUYOR
Bakanlıktan yapılan açıklamaya göre, Türkiye’de toplam 23,8 milyon hektar tarım arazisi bulunuyor ve bu araziler 30 milyon tarım parselinden oluşuyor. Ülkemizdeki tarım işletmesi sayısı ise 3 milyon. İşletme başına arazi büyüklüğü 59 dekar ve işletme başına düşen parsel sayısı da 10. Başka bir deyişle her işletme 10 parselden oluşuyor. Bu 30 milyon parselin de yaklaşık 40 milyon maliki bulunuyor. Tarım arazilerinin miras yoluyla çok küçük parsellere ayrılması, parçalılıktan dolayı tarımsal mekanizasyonun kullanılamaması ve mülkiyet sorunlarından dolayı oluşan ekonomik kayıp, yılda toplam 17 milyar lirayı buluyor.
Gıda Tarım ve Hayvancılık Bakanlığı, bu olumsuz tablo karşında 2006 yılında kanun tasarısı çalışmalarına başladı. Türkiye genelinde fiilen tarım yapan 50 bin çiftçi ile anket yapan Bakanlık, bu kapsamda tüm kamu kurum ve kuruluşlarından da görüş aldı. Bakanlık ayrıca üniversiteler, kamu kurumları ve STK’ların katılımı ile çalıştay ve toplantılar düzenledi.
Bakanlığın hazırladığı tasarıyla göre, 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu’na 14 yeni madde eklenirken bazı maddelerde de değişiklik yapıldı. Tasarıya göre, tarım arazileri bölge farklılıkları göz önünde bulundurularak il ve ilçelere göre belirlenen yeter gelirli asgari büyüklüklerin altında bölünemeyecek. Bu husus tapu siciline şerh edilecek. Bilimsel gelişmeler ve günün koşullarına göre tasarının ekinde yer alan yeter gelirli büyüklüklerde Bakanlığın teklifi üzerine Bakanlar Kurulu kararı ile değişiklik yapılabilecek. Tasarıda, tarımsal arazilerin mülkiyetinin devri konusunda mirasçıların anlaşmaları için bir yıllık süre veriliyor.

ARAZİYİ İŞLETMEK İÇİN LİMİTED ŞİRKET KURULABİLECEK
Mirasçıların kendi aralarında anlaşması halinde söz konusu tarım arazisi anlaşma sağlanan mirasçıya devir edilecek. Mirasçılar devir dışında araziyi aile malları ortaklığı şeklinde kullanabilecekler ve bu kapsamda Türk Ticaret Kanunu’na göre limited şirket kurabilecekler. Ayrıca, mirasa konu tarım arazileri mirasçılar tarafından bir bütün olarak satılabilecek.
Mirasçılar kendi aralarında anlaşamamaları durumunda ise, taraflar sulh hukuk mahkemesinde dava açabilecek, dava açmaması durumunda ise Bakanlığın taraflara 3 ay süre vermesi sonrasında dava açabilecekler. Buna göre; sulh hukuk hakimi tarafından belirlenen ehil mirasçıya değeri üzerinden devir yapılacak. Ehil mirasçı bulunmaması halinde en yüksek teklifi veren istekli mirasçıya devir yapılacak. Ehil ve istekli mirasçı bulunmaması durumunda, sulh hakimi tarafından satışı sağlanacak. Ehil mirasçının tespitine ilişkin kriterler yönetmelikle belirlenecek. Tarım arazilerini alan mirasçı, diğer mirasçılara miras paylarının bedelini, sulh hâkiminin kararından itibaren en geç bir yıl içerisinde ödeyecek.
5403 sayılı Kanun’a eklenmesi öngörülen geçici maddelerle Kanun’un yürürlüğünden önce vefat eden miras bırakanın terekesinde bulunan tarımsal arazilerin intikal işlemlerinin iki yıl içinde tamamlanması ve devam eden davalara eski Kanun hükümleri uygulanacak.

BAKANLIK MİRASÇILARA TEKNİK DESTEK SAĞLAYACAK
Bakanlık, düzenlemeyle tarım arazilerinin değerinin tespiti, kredi temini, ortakçılık, yarıcılık, kiracılık işlerinin düzenlenmesi, kira bedellerinin tespiti ve üretime yönlendirilmesi, arz talep listelerinin oluşturulması, alıcı, satıcı ve kiracıların anlaşmaları konusunda doğrudan aracılık yapılması, bu alanda ilgili kamu idareleri ile yürütülecek politikalar konusunda işbirliği yapılması ve kredi işlemlerine teknik destek sağlayacak. Mevcut hisseli arazilerdeki ihtilafları gidermek amacıyla kamulaştırma, alım ve satım işlemleri Gıda Tarım ve Hayvancılık Bakanlığı’nın talebi üzerine Maliye Bakanlığı tarafından ilgili mevzuata göre yapılacak. İntikal işlemlerinde ve mirasçılar tarafından tüzel kişilik kurulan işletmelerde damga vergisi, harç v.b. masraflar için muafiyetler sağlanacak. Yeterli ödeme gücü olmayan ehil veya istekli mirasçılar için kredi imkanları sağlanacak. Kanunun uygulanması için bakanlığın merkez ve taşra teşkilatlarında yeni kadrolar ihdas edilecek.

Tarım arazisi miras yoluyla bölünmeyecek

Tarım arazileri miras yoluyla bölünmeyecek, asgari tarımsal arazi büyüklüğünün altındaki tarımsal arazileri toplulaştırabilecek. Meclis Genel Kurulu'nda, Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanununda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun Tasarısı kabul edildi.BÖLÜNEMEZ EŞYA NİTELİĞİ KAZANMIŞ OLACAKYasaya göre; asgari tarımsal arazi büyüklüğü, bölge ve yörelerin toplumsal, ekonomik, ekolojik ve teknik özellikleri gözetilerek Bakanlık tarafından belirlenecek. Belirlenen asgari büyüklüğe erişmiş tarımsal araziler, bölünemez eşya niteliği kazanmış olacak.

ASGARİ TARIMSAL ARAZİ BÜYÜKLÜĞÜ
Asgari tarımsal arazi büyüklüğü; mutlak tarım arazileri, marjinal tarım arazileri ve özel ürün arazilerinde 2 hektar, dikili tarım arazilerinde 0,5 hektar, örtü altı tarımı yapılan arazilerde 0,3 hektardan küçük belirlenemeyecek.

Bakanlık asgari tarımsal arazi büyüklüklerini günün koşullarına göre artırabilecek. Tarım arazileri Bakanlıkça belirlenen büyüklüklerin altında ifraz edilemeyecek, hisselendirilemeyecek.

Hazine taşınmazlarının satış işlemleri hariç olmak üzere pay ve paydaş adedi artırılamayacak. Ancak, tarım dışı kullanım izni verilen alanlar veya çay, fındık, zeytin gibi özel iklim ve toprak ihtiyaçları olan bitkilerin yetiştiği alanlarda arazi özellikleri nedeniyle belirlenen asgari tarımsal arazi büyüklüğünden daha küçük parsellerin oluşması gerekli olduğu takdirde, Bakanlığın uygun görüşü ile daha küçük parseller oluşturulabilecek.

TARIMSAL ARAZİLER BELİRLENEN YETER GELİRLİ TARIMSAL ARAZİ BÜYÜKLÜKLERİNİN ALTINDA İFRAZ EDİLEMEYECEK, BÖLÜNEMEYECEK
Tarımsal araziler belirlenen yeter gelirli tarımsal arazi büyüklüklerinin altında ifraz edilemeyecek, bölünemeyecek. Tarımsal arazilerin bu niteliği şerh konulmak üzere Bakanlık tarafından ilgili tapu müdürlüğüne bildirilecek.

Yeter gelirli tarımsal arazi büyüklüklerinin hesaplanmasında, aynı kişiye ait ve Bakanlıkça aralarında ekonomik bütünlük bulunduğu tespit edilen tarım arazileri birlikte değerlendirilecek.

Yeter gelirli tarımsal arazilerin ekonomik bütünlüğe sahip olmayan kısımları Bakanlığın izni ile satılabilecek.

MİRASA KONU TARIMSAL ARAZİLER İLE YETER GELİRLİ TARIMSAL ARAZİLERİN DEVRİ
Mirasa konu tarımsal arazi ve yeter gelirli tarımsal arazilerde mülkiyetin devri esas olacak. Mirasçılar arasında anlaşma sağlanması hlinde, mülkiyeti devir işlemleri mirasın açılmasından itibaren bir yıl içinde tamamlanacak.

Mirasçılar arasında anlaşma sağlanamadığı takdirde, mirasçılardan her biri yetkili sulh hukuk mahkemesi nezdinde dava açabilecek.

TARIMSAL ARAZİLERİ TOPLULAŞTIRABİLECEKBakanlık, gerekli hllerde asgari tarımsal arazi büyüklüğünün altındaki tarımsal arazileri toplulaştırabilecek veya bu Kanun kapsamında değerlendirmek üzere kamulaştırabilecek.

Toplulaştırma uygulamalarında, tahsisli araziler asgari tarımsal arazi büyüklüğünün altındaki araziler ile birleştirilerek asgari büyüklükte yeni tarımsal araziler oluşturulabilecek.

Tarım Arazilerinin Korunması ve Kullanılmasına Dair Yönetmelik

Yönetmelik Tarım ve Köyişleri Bakanlığından:  Tarım Arazilerinin Korunması ve Kullanılmasına Dair Yönetmelik   BİRİNCİ BÖLÜM Amaç, Kapsam ve Tanımlar              Amaç              Madde 1 — Bu Yönetmeliğin amacı; tarım arazilerinin korunmasının ve amacına uygun bir şekilde kullanılmasının sağlanması ve bu alanların hangi zorunlu hallerde tarım dışı amaçlarla kullanılabileceğine dair usul ve esasları belirlemektir.              Kapsam              Madde 2 — Bu Yönetmelik, tarım arazilerinin korunması ile yerleşim birimlerinin kurulması, geliştirilmesi, askeri, sanayi, ulaştırma, eğitim, sağlık, turizm, depolar, antrepolar, haberleşme, sportif ve tarımsal tesisler ile diğer amaçlar için kullanılmasına ihtiyaç duyulan tarım arazilerinin, tarım dışı amaçlar için kullanılmasına izin verilmesiyle ilgili hususları kapsar.              6831 sayılı Orman Kanunu ile orman sayılan yerler, 3573 sayılı Zeytinciliğin Islahı ve Yabanilerinin Aşılattırılması Hakkında Kanun ile belirlenen zeytinlikler, 4342 sayılı Mera Kanunu uygulama alanları ve 3083 sayılı Sulama Alanlarında Arazi Düzenlemesine Dair Tarım Reformu Kanunu uyarınca uygulama alanı veya bölgesi ilan edilen yerlerde bu Yönetmelik hükümleri uygulanmaz.              Dayanak              Madde 3 — 9/8/1991 tarihli ve 441 sayılı Tarım ve Köyişleri Bakanlığının Kuruluş ve Görevleri Hakkında Kanun Hükmünde Kararnamenin 2 nci maddesi, 9/5/1985 tarihli ve 3202 sayılı Kanunun 2 nci maddesi ile 28/1/2005 tarihli ve 5286 sayılı Kanun uyarınca hazırlanmıştır.              Tanımlar              Madde 4 — Bu Yönetmelikte geçen;              Bakanlık: Tarım ve Köyişleri Bakanlığını,              İl Müdürlüğü: Tarım ve Köyişleri Bakanlığı İl müdürlüklerini,              Çiftçi: Bitkisel, hayvansal ve su ürünleri üretimi yaparak geçimini temin eden gerçek veya tüzel kişileri,              Tarım arazileri: Toprak, topoğrafya ve diğer ekolojik özellikleri bitkisel, hayvansal ve su ürünleri üretimi için uygun olan ve halihazır bu amaçla kullanılan veya ekonomik olarak imar, ıslah ve ihya edilerek bitkisel, hayvansal ve su ürünleri üretimi için uygun hale dönüştürülebilen arazileri,              Tarım arazileri sınıfı: Doğal özellikleri ve yapılan tarım şekline göre; nitelikleri Bakanlıkça belirlenen mutlak tarım arazileri, özel ürün arazileri, dikili tarım arazileri, marjinal tarım arazilerini,              Arazi kullanma şekilleri: Arazinin halihazır kuru tarım, sulu tarım, mera, orman, yerleşim yeri, terk ve benzeri kullanım şekillerini,              Mutlak tarım arazileri: Bitkisel üretimde, toprağın fiziksel, kimyasal ve biyolojik özelliklerinin kombinasyonu yöre ortalamasında ürün alınabilmesi için sınırlayıcı olmayan, topoğrafik sınırlamaları yok veya çok az olan, ülkenin tarımsal üretiminde ülkesel, bölgesel veya yerel önemi nedeniyle tarımda kalması gereken, halihazır tarımsal üretimde kullanılan veya bu amaçla kullanıma elverişli arazileri,              Dikili tarım arazileri: Arazi özelliklerine bağlı kalmaksızın, sayıları, tür ve cinsine göre Bakanlıkça belirlenecek asgari sayıda meyve, asma, fındık, fıstık, gül, çay ve benzeri ağaç, ağaççık ve çalı formunda yöre ekolojisine uygun çok yıllık bitkilerin dikili olduğu tarım arazilerini,              Özel ürün arazileri: Mutlak tarım arazileri ve dikili tarım arazileri dışında toprak ve topoğrafik sınırlamaları nedeniyle yöreye adapte olmuş her tür bitkisel üretim yapılamayan sadece özel bitkisel ürünlerin yetiştiriciliği ile su ürünleri yetiştiriciliğinin ve avcılığının yapılabildiği, ülkenin tarımsal üretiminde ülkesel, bölgesel veya yerel önemi nedeni ile tarımda kalması gereken arazileri,              Marjinal tarım arazileri: Mutlak tarım arazileri, özel ürün arazileri ve dikili tarım arazileri dışında kalan, toprak ve topoğrafik sınırlamaları nedeniyle üzerinde sadece geleneksel toprak işlemeli tarımın yapıldığı, yerel önemi olan ve kullanım kararlarının yerel ihtiyaçlara göre belirlendiği arazileri,              Örtü altı tarım arazileri: İklim ve diğer dış etkilerin olumsuzluklarının kaldırılması veya azaltılması için cam, naylon veya benzeri malzeme kullanılarak oluşturulan örtüler altında ileri tarım teknikleri kullanılarak tarım yapılan arazileri,              Sulu tarım arazileri: Devlet yatırımları ile sulamaya açılmış veya sulama projesi kapsamında olan arazileri,              Kuru tarım arazileri: Halen Devlet yatırımları ile sulanmayan veya sulama projesi kapsamında olmayan, bitki su ihtiyacının sadece doğal yağışlarla karşılanabildiği arazileri,              Tarımsal amaçlı yapılar: Tarımsal üretim için ihtiyaç duyulan yapılar ile tarımsal ürünlerin üretildikten sonra ilk işleme ve değerlendirmesini yapmak amacıyla işletme içerisinde inşa edilen, işletme sahibine ait yapıları,              Tarımsal amaçlı entegre yapılar: Tarımsal ürünlerin üretiminden sonra işlenerek fiziksel veya kimyasal özellikleri değiştirilip bir veya birden fazla yeni ürüne dönüştürülmesinin yapıldığı tesisleri,              Arsa: Yerleşim alanları içinde veya dışında ilgili kuruluşlardan uygun görüş alınarak konut, sanayi, turizm ve benzeri amaçlarla yerleşim için imar planı yapılmış veya bu amaçla kullanılan, planı bulunmayan kasaba, belde ve köy yoğun yerleşim alanları içinde kalan arazileri,              Yerleşim alanı: Konut, konaklama, turizm, sanayi, askeri ve benzeri amaçlar için kullanılmak üzere planlanarak yapılaşmış veya eskiden beri bu amaçla kullanılan planı bulunmayan kasaba, belde ve köy yerleşik alanları ile arsa niteliği kazanmış arazileri              ifade eder.   İKİNCİ BÖLÜM Tarım Dışı Faaliyetlere Arazi Tahsisinde Genel Esaslar              Uygulama alanları izin mercii              Madde 5 — Bu Yönetmeliğin 2 nci maddesinde belirtilen kanunların kapsamı dışında kalan alanlarda, her ölçekteki bölge planları, çevre düzeni planları, nazım imar planları, mevzii imar planları, uygulama imar planları ve bunların eki imar planları ile yerleşim alanlarındaki ilave imar planları için ihtiyaç duyulan arazinin tarım dışı amaçlı faaliyetlere tahsisi İl müdürlüklerinin iznine tabidir. Bölge planları, çevre düzeni planları ve nazım imar planları gibi küçük ölçekli planlar hazırlanmadan önce ilgili kuruluşlar, planlanacak alanların sınırlarını gösteren 1/25 000 veya daha büyük ölçekli haritalarla birlikte, İl müdürlüğüne müracaat eder. İl müdürlükleri, hazırlayacakları arazi özellikleri ve tarımsal faaliyetlerle ilgili bilgileri içeren tarımsal etüt raporunu değerlendirerek, karara esas gerekli belgeler tamamlandıktan sonra, müracaatları en geç bir ay içerisinde sonuçlandırır.              Arazi özelliklerinin belirlenmesi              Madde 6 — Arazi özellikleri; kullanım şekli, toprak özellikleri, arazi sınıfı, tarımsal özellikleri ve çevre arazilerle tarımsal kullanım bütünlüğü, herhangi bir zirai geliştirme projesi içerisinde olup olmadığı göz önüne alınarak hazırlanacak tarımsal etüt raporu ile belirlenir.              Tarımsal etüt raporları, arazi etütlerinin yapılması ile ilgili Bakanlıkca düzenlenen hizmet içi eğitimi almış en az iki ziraat mühendisi tarafından  hazırlanır. Eğer ilde bu eğitimi almış ziraat mühendisi yoksa toprak, tarla, bahçe veya tarımsal yapılar bölümü mezunu en az iki ziraat mühendisi tarafından hazırlanır. İl Müdürlükleri verecekleri kararda bu raporda belirtilen tarım arazi sınıflarını, kullanım şekillerini ve tarımsal bütünlüğünü, herhangi bir sulama ve zirai devolopman projesi içerisinde yer alıp almadığına dair ilgili kuruluşlardan alınacak belgeleri ve arazinin diğer tarımsal özelliklerini esas alarak değerlendirme yapar ve kararını gereği için ilgili kuruluşlara, istatistiki bilgi derlenmesi için Bakanlığa gönderir.              Arazinin doğal yapısında değişiklik yapılması              Madde 7 — Tarım dışı amaçla arazi kullanmak için yapılacak izin talepleri, arazinin doğal durumu ve mevcut kullanma şekli bozulmadan önce yapılır. Bozulan arazinin niteliklerinin tespit edilemediği durumlarda ve dikili alanlarda kesme veya sökme yapılarak arazinin mevcut kullanma şekli bozulduktan sonra izin talebinde bulunulması halinde, etüt  raporu düzenlenmez, uygun görüş verilmez. Arazi nitelikleri belirlenebiliyorsa bu Yönetmelik hükümleri uygulanır.              Tarım dışı amaçla kullanılamayacak araziler              Madde 8 — Bu Yönetmeliğin 10, 11, 12 ve 14 üncü maddelerinde belirtilen istisnalar hariç olmak üzere, tarım dışı amaçlarla kullanılmaya tahsis edilemeyecek araziler şunlardır:              a) Mutlak tarım arazileri, özel ürün arazileri ve ekonomik olarak verim alınan veya halen ekonomik verim alınmasa bile gerekli bakım yapıldığında ekonomik verim alınabilecek olan dikili tarım arazileri ile sulu tarım arazileri,              b) Drenaj yetersizliği, taşlılık veya tuzluluk gibi sebeplerle marjinal tarım arazisi olan ancak ekonomik olarak ıslah edilmek suretiyle bu maddenin (a) bendinde belirtilen arazilere dönüştürülebileceği tarımsal etüt raporunda belirtilen araziler,              c) Özellikleri itibarıyla tarım dışı kullanımlara tahsis edilebilir durumda olmakla birlikte sulama, drenaj, toprak muhafaza ve benzeri planlama veya uygulama projeleri kapsamında yer alan ve bir proje kapsamı içinde olmasa bile tarım dışı maksatlı kullanımlara tahsisleri halinde proje bütünlüğünü veya çevre arazilerdeki tarımsal kullanım bütünlüğünü bozacak durumda olan araziler.              Tarım dışında kullanılacak tarım arazilerinde öncelik sırası              Madde 9 — Tarım dışı amaçlı arazi kullanım ihtiyaçları öncelikle kuru şartlarda tarım yapılan marjinal tarım arazileri içerisinden karşılanır. Bu sınıf arazilerden karşılanamaması halinde 10, 11, 12, ve 14 üncü maddelerinde yer alan istisnalar için ekonomik verimi olmayan dikili tarım arazileri, özel ürün arazileri ve mutlak tarım arazileri sırası takip edilerek  karşılanır.              Tarım dışı amaçlarla kullanılabilecek kuru tarım arazileri              Madde 10 — Marjinal tarım arazilerinden başlamak kaydıyla, daha uygun alternatif araziler bulunmadığı takdirde, aşağıda belirtilen genel maksatlar için gerçek ihtiyaca cevap verecek miktarlardaki diğer kuru tarım yapılan araziler ile ekonomik verim alınamayan dikili tarım arazileri, kamu yararının gözetilmesi ve tarımsal faaliyetlere zarar vermeyecek tedbirlerin alınması kaydıyla, tarım dışı faaliyetlere tahsis edilebilir.              a) Köylerin plânlı yerleşimi için mevcut yerleşik alanların çevresinde bulunan araziler,              b) Mevcut yerleşim alanlarına ilave olarak belediye veya mücavir alan sınırları içinde ilgili belediye tarafından imar plânı yapılmak istenen yerler,              c) Belediye ve mücavir alan sınırları içinde ve dışında kurulacak organize sanayi bölgeleri ve küçük sanayi siteleri,              d) Toplam kullanım alanı 5000 metre kareyi geçmemek şartı ile karayolları güzergahlarında kurulacak oto yakıt satış istasyonu ve bu istasyon ile birlikte planlanacak sosyal tesisler,              e) Katı atıkların etkisiz hale getirilmesi için yapılan tesisler ve ek tesisler,              f) Ceza infaz kurumları ve tutukevleri yapı ve tesisleri,              g) 4/6/1985 tarihli ve 3213 sayılı Maden Kanununun 2 nci maddesinde geçen birinci ve ikinci grup madenler hariç, madencilik arama ve işletme faaliyetleri için gerekli yapı ve tesisler.              Tarım dışı amaçlarla kullanılabilecek sulu tarım arazileri ve diğer araziler              Madde 11 — Sulu tarım arazileri tarım dışı amaçlı kullanımlara tahsis edilemez. Ancak, daha uygun alternatif alanlar tespit edilemediği durumlarda aşağıda belirtilen genel amaçlar için ihtiyaca cevap verecek miktarlardaki her sınıf ve özellikte tarım arazileri, tarımsal faaliyetlerin zarar görmemesi için gerekli tedbirlerin alınması şartıyla, tarım dışı faaliyetlere tahsis edilebilir.              a) Karayolları, demiryolları, köy yolları ve benzeri yollar,              b) Su temini ve enerji üretimi amaçlı baraj, gölet, elektrik santralleri, su kuyusu ve bunlara ait ek tesisler; ham petrol ve doğalgaz arama, üretim, depolama tesisleri ve bunlara ait ek tesisler; santral yolu, şalt merkezi, direk, pilon, kök, trafo, enerji nakil hatları, cebri boru güzergahı, arıtma ve bunlara ait pompaj tesisleri ve güzergahları, trafik kontrol ve güvenlik istasyonları,              c) Milli savunma tesisleri, hava alanları ve ek tesisleri,              d) Sera ve sera organize sanayi bölgeleri,              e) Maden arama faaliyetleri,              Yukarıda belirtilen genel amaçlar için yapılan müracaatlar İl müdürlükleri tarafından incelenir ve alternatif olmadığı kanaatine varılırsa uygun görüş verilir, alternatif alan tespiti halinde müracaat reddedilir.              Bu maddenin (e) bendinde belirtilen maden arama faaliyetleri sonucunda stratejik önemi haiz madenin bulunması halinde madencilik işletmesi amacıyla ilgili Bakanlık tarafından alınan  kamu yararı kararının İl müdürlüğüne iletilmesi halinde söz konusu arazinin tarım dışı kullanımına izin verilir.               Tarımsal amaçlı yapılar              Madde 12 — Çiftçiye ait tarımsal işletmenin ekonomik olarak yürütülmesini sağlamak için gerekli boyut, hacim ve vasıfta; kümes, ahır, ağıl, depo, soğuk hava deposu, yemlik ve yem hazırlama tesisleri, mandıra, balık üretim tesisleri, arı hane, su ve yem deposu, gübre ve silaj çukuru ile plan ve projeleri İl müdürlüğü tarafından incelenerek tarımsal nitelikli olduğuna karar verilen diğer tesislerle ilgili olarak Bayındırlık ve İskan Müdürlüğü veya belediyelere, 22/2/2005 tarihli ve 5302 sayılı İl Özel İdaresi Kanununun 6 ncı maddesinin birinci fıkrasının (b) bendi gereğince belediye sınırları dışında İl özel idarelerine yapılan müracaatlar İl müdürlüğüne intikal ettirilir. İl müdürlüğü tarafından bu talepler incelenir ve bu tesislerin, yukarda belirtilen özelliklere uyan tesislerden olması halinde, arazi niteliklerine ve sınıfına bakılmaksızın projede öngörülen miktarda alana bu amaçla kullanmak kaydıyla izin verilir.              Tarımsal üretimi teşvik etmek maksadıyla, alternatif alan bulunamaması halinde plan ve projeleri İl müdürlüğünce incelenip, tarımsal nitelikli olduğuna karar verilen, tarımsal ürünlerin işlenmesi ve değerlendirilmesi ile ilgili tesisler için ihtiyaç duyulan tarım arazileri, işletmenin toplam arazi varlığının 2/100’ini geçmeyecek şekilde, arazi sınıfına bakılmaksızın İl müdürlüğü tarafından tarım dışı kullanıma tahsis edilir.   ÜÇÜNCÜ BÖLÜM Tarım Dışı Faaliyetler İçin Arazi Talepleri ve Plan Değişiklikleri              Tarım dışı amaçlı münferit kullanımlar için istenen belgeler              Madde 13 — Gerçek ve tüzel kişiler ile Devletin özel mülkiyetinde veya hüküm ve tasarrufu altında bulunan arazilerin tarım dışı maksatlarla kullanılmak istenmesi halinde; arazinin en az 1/5000 ölçekli kadastral haritası veya krokisi, üzerinde arazinin yeri işaretli ve koordinat değerli 1/25000 ölçekli haritası ve tapudan alınacak arazi vasfını gösterir belge ile birlikte İl müdürlüğüne müracaat edilir.              İl müdürlüğünce bu Yönetmeliğin 5 inci maddesine göre işlem yapılır.              Plân değişikliği yapılmasının esasları              Madde 14 — Bu Yönetmeliğin yürürlüğe girmesinden önce onaylanmış olan her tür ve ölçekteki planlarda, tarım arazisi olarak ayrılmış alanlar için yapılacak her tür zorunlu plan değişikliklerinde İl Müdürlüğünün uygun görüşünün alınması esastır.                İl Müdürlükleri;              a) Plânlı alan Belediye veya mücavir alanı içinde ise, Belediye hizmetlerinin yürütülmesi ve alt yapı tesisleri için inşa edilecek yapılara yönelik ilgili Belediye tarafından yapılan arazi taleplerinde,              b) Tarımsal üretimi teşvik etmek amacıyla kurulmuş tarımsal ürünlerin işlenmesi ve değerlendirilmesi ile ilgili entegre nitelikli sanayi tesislerinin geliştirilmesi ve rekabet gücünün arttırılması için, mevcut yapılara ilave tesislerin kurulmasına yönelik arazi taleplerinde,              c) Diğer sanayi tesislerinin bulunduğu planlı alanlarda, sanayi tesislerinin rekabet gücünün arttırılması için ihtiyaç duyulan, ileri teknoloji kullanımı sağlayarak üretimi artıracak ve mevcut tesislerle entegre çalışma zorunluluğu bulunan ilave tesislerin kurulmasına yönelik arazi taleplerinde,              plân değişikliği iznini verebilir.              Bu madde kapsamında yukarıda sayılan zorunlu haller için ihtiyaç duyulan araziler, öncelikle tarım dışı kullanım planı bulunan tesislere sınır ve düşük potansiyelli kuru tarım arazilerinden karşılanır. Eğer böyle bir arazi yoksa gerçek ihtiyaca cevap verecek miktarda alan, mevcut planlı alana sınırı olan diğer tarım arazilerinden karşılanabilir.              Etüdün ücretlendirilmesi              Madde 15 — Kamu kurum ve kuruluşları hariç, gerçek ve tüzel kişilerin tarım dışı amaçlarla kullanmak istedikleri arazilerde yapılacak incelemeler için, Bakanlıkça tespit edilecek ücret İl Müdürlüğü döner sermaye işletmelerine yatırılır.              İtiraz              Madde 16 — Tarım dışı amaçlı arazi kullanımları için verilen karara itiraz, ilgili İl müdürlüğü vasıtasıyla Bakanlığa yapılır, Bakanlık tarafından değerlendirilerek karara bağlanır ve gereği için ilgiliye, bilgi için İl müdürlüğüne gönderilir. İtiraz en fazla iki defa yapılabilir.              İtiraz için yatırılacak ücretler bu Yönetmeliğin 15 inci maddesinde geçen ücretlerin iki katı olarak Bakanlığın belirleyeceği ilgili döner sermaye işletmelerine yatırılır.   DÖRDÜNCÜ BÖLÜM Çeşitli ve Son  Hükümler              Genelge ve talimat hazırlanması              Madde 17 — Bakanlık, bu Yönetmeliğin uygulanmasını sağlamak ve kolaylaştırmak amacıyla genelge ve talimat çıkarmaya yetkilidir.              Kaldırılan hükümler              Madde 18 — 13/6/2003 tarihli ve 25137 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan Tarım Arazilerinin Korunması ve Kullanılmasına Dair Yönetmelik  yürürlükten kaldırılmıştır.              Yürürlük              Madde 19 — Bu Yönetmelik 16/3/2005 tarihinden geçerli olmak üzere yayımı tarihinde yürürlüğe girer.              Yürütme Madde 20 — Bu Yönetmelik hükümlerini Tarım ve Köyişleri Bakanı yürütür.

 

Mülkiyet hakkı

Mülkiyet hakkı, taşınır (menkul) ya da taşınmaz (gayrimenkul) bir eşya üzerinde hak sahibine kullanma (usus), yararlanma (fructus) ve tasarruf (abusus) yetkisi veren, hukuk düzeninin sınırları içinde kullanılabilen mutlak ve ayni bir haktır. Mülkiyet hakkı Türk hukukunda Türk Medeni Kanunu'nun 683. maddesinde ve devamında düzenlenmiştir. Mülkiyet hakkı çağdaş hukuk sistemlerinde pek çok sınırlamalara uğramıştır ve bu nedenle dokunulamaz değil sınırlandırılabilir bir hak olarak kabul edilir. Mülkiyet hakkına sahip kişi (malik) mülkiyetinde olan nesneyi kullanma, başkalarına devretme, tahrip etme, nesnenin ürünlerinden yararlanma yetkisine sahiptir. Bu hak mutlak nitelikte olduğundan herkese karşı ileri sürülebilir. Mülkiyet hakkını, hukuksal olarak korunan eylemli durum olan zilyetlik ile karıştırmamak gerekir. Türk Medeni Kanunu'nun 973. maddesine göre "Bir şey üzerinde fiili hakimiyeti bulunan kimse onun zilyedidir". Söz edilen fiili hakimiyetin hukuk düzeni sınırları içerisinde olması gerekmediği gibi (örn. bir hırsız eşya üzerinde fiili hakimiyeti bulunduğu sürece çalmış olduğu malın zilyetliğine sahiptir) nesnenin maliki de fiili hakimiyetten yoksun bırakıldığı sürece zilyetliği kaybeder (örn. hırsızın çaldığı eşyanın maliki). Mülkiyet, hak sahiplerinin sayısına göre tek başına mülkiyeti ve birlikte mülkiyet olmak üzere ikiye ayrılır. Birlikte mülkiyet de kendi içinde paylı mülkiyet (Türk Medeni Kanunu madde 688) ve elbirliği mülkiyeti olarak (Türk Medeni Kanunu madde 701) ikiye ayrılmaktadır. Mülkiyet hakkı, Türk Medeni Kanunu'na göre ancak maddi varlıklar üzerinde kurulabilmekte olup taşınır ve taşınmaz mülkiyeti olarak ikiye ayrılır. Bu ayrımın önemi özellikle mülkiyet hakkının devrinde, rehninde kendini gösterir. Taşınmaz mülkiyetinin devri geçerli bir borçlandırıcı işlem ve tapu sicilinde tescil istemi ile tescilden oluşan tasarruf işleminin yapılması ile gerçekleşirken taşınır mülkiyeti geçerli bir borçlandırıcı işlem ve zilyetliğin devri ile gerçekleşir. Taşınmaz rehninin kurulması tapu sicilinde tescile bağlı iken taşınır rehni taşınır malın teslimine bağlıdır. Mülkiyet hakkı, mutlak bir hak olduğundan, Türk Medeni Kanunu malikin mülkiyeti altındaki nesneyi başkalarının haksız saldırılarından koruyabilmesi için malike bazı yetkiler tanımıştır. Türk Medeni Kanunu madde 683'e göre malik, "malını haksız olarak elinde bulunduran kimseye karşı" istihkak davası veya haksız el atmanın önlenmesi davası açabilir. Geçerli bir kamulaştırma yapılmaksızın mülkiyet konusu taşınmaz mala el atılması mülkiyet hakkının ihlali olmakla birlikte Türk hukukunda kamulaştırmasız el atmaya karşı etkili hukuksal yollar olmadığından Avrupa İnsan Hakları Mahkemesi'ne bu konuda sıklıkla başvuru yapılmaktadır. EŞYA HUKUKU BİRİNCİ KISIM MÜLKİYET BİRİNCİ BÖLÜM GENEL HÜKÜMLER A. Mülkiyet hakkının içeriği MADDE 683.- Bir şeye malik olan kimse, hukuk düzeninin sınırları içinde, o şey üzerinde dilediği gibi kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma yetkisine sahiptir. Malik, malını haksız olarak elinde bulunduran kimseye karşı istihkak davası açabileceği gibi, her türlü haksız elatmanın önlenmesini de dava edebilir. B. Mülkiyet hakkının kapsamı I. Bütünleyici parça MADDE 684.- Bir şeye malik olan kimse, o şeyin bütünleyici parçalarına da malik olur. Bütünleyici parça, yerel âdetlere göre asıl şeyin temel unsuru olan ve o şey yok edilmedikçe, zarara uğratılmadıkça veya yapısı değiştirilmedikçe ondan ayrılmasına olanak bulunmayan parçadır. II. Doğal ürünler MADDE 685.- Bir şeyin maliki, onun ürünlerinin de maliki olur. Ürünler, dönemsel olarak elde edilen doğal veya hukukî ürünler ile bir şeyin özgülendiği amaca göre âdetler gereği ondan elde edilmesi uygun görülen diğer verimlerdir. Doğal ürünler asıl şeyden ayrılıncaya kadar onun bütünleyici parçasıdır. III. Eklenti 1. Tanım MADDE 686.- Bir şeye ilişkin tasarruflar, aksi belirtilmedikçe onun eklentisini de kapsar. Eklenti, asıl şey malikinin anlaşılabilen arzusuna veya yerel âdetlere göre, işletilmesi, korunması veya yarar sağlaması için asıl şeye sürekli olarak özgülenen ve kullanılmasında birleştirme, takma veya başka bir biçimde asıl şeye bağlı kılınan taşınır maldır. Eklenti, asıl şeyden geçici olarak ayrılmakla bu niteliğini kaybetmez. 2. Eklenti sayılmayanlar MADDE 687.- Asıl şeye zilyet olan kimsenin sadece geçici olarak kullanması veya tüketmesi için özgülenen ya da asıl şeyin özel niteliği ile herhangi bir ilişkisi bulunmadan sadece korunmak, satılmak veya kiraya verilmek üzere onunla birleştirilen şeyler eklenti sayılmaz. C. Birlikte mülkiyet I. Paylı mülkiyet 1. Genel kurallar MADDE 688.- Paylı mülkiyette birden çok kimse, maddî olarak bölünmüş olmayan bir şeyin tamamına belli paylarla maliktir. Başka türlü belirlenmedikçe, paylar eşit sayılır. Paydaşlardan her biri kendi payı bakımından malik hak ve yükümlülüklerine sahip olur. Pay devredilebilir, rehnedilebilir ve alacaklılar tarafından haczettirilebilir. 2. Yönetim ve tasarruf a. Anlaşmalar MADDE 689.- Paydaşlar, kendi aralarında oybirliğiyle anlaşarak yararlanma, kullanma ve yönetime ilişkin konularda kanun hükümlerinden farklı bir düzenleme yapabilirler. Ancak, böyle bir anlaşmayla paydaşların aşağıdaki hak ve yetkileri kaldırılamaz ve sınırlandırılamaz: 1. Paylı mülkiyet konusu eşyanın kullanılabilirliğinin ve değerinin korunması için zorunlu olan yönetim işlerini yapmak ve gerektiğinde mahkemeden buna ilişkin önlemlerin alınmasını istemek, 2. Eşyayı bir zarar tehlikesinden veya zararın artmasından korumak için derhâl alınması gereken önlemleri bütün paydaşlar hesabına almak. Taşınmazlarla ilgili anlaşmalar imzalarının noterlikçe onaylanması koşuluyla paydaşlardan birinin başvurusu üzerine tapu kütüğüne şerh verilebilir. b. Olağan yönetim işleri MADDE 690.- Paydaşlardan her biri olağan yönetim işlerini yapmaya, özellikle küçük onarımları yaptırmaya ve tarımsal işleri yürütmeye yetkilidir. Zorunlu ve ivedi işlerin yapılmasına ilişkin kanun hükümleri saklı kalmak kaydıyla, paydaşların çoğunlukla alacağı kararla olağan yönetim işlerinde yetkiyle ilgili farklı düzenleme getirilebilir. c. Önemli yönetim işleri MADDE 691.- İşletme usulünün veya tarım türünün değiştirilmesi, adî kiraya veya ürün kirasına ilişkin sözleşmelerin yapılması veya feshi, toprağın ıslahı gibi önemli yönetim işleri için pay ve paydaş çoğunluğuyla karar verilmesi gerekir. Olağan yönetim sınırlarını aşan ve paylı malın değerinin veya yarar sağlamaya elverişliliğinin korunması için gerekli bakım, onarım ve yapı işlerinde de aynı çoğunluk aranır. Pay ve paydaşların eşitliği hâlinde hâkim, paydaşlardan birinin istemi üzerine bütün paydaşların menfaatini gözeterek hakkaniyete uygun bir karar verir; gerekli gördüğü işlerin yapılması için paydaşlar arasından veya dışarıdan bir kayyım atayabilir. d. Olağanüstü yönetim işleri ve tasarruflar MADDE 692.- Paylı malın özgülendiği amacın değiştirilmesi, korumanın veya olağan şekilde kullanmanın gerekli kıldığı ölçüyü aşan yapı işlerine girişilmesi veya paylı malın tamamı üzerinde tasarruf işlemlerinin yapılması, oybirliğiyle aksi kararlaştırılmış olmadıkça, bütün paydaşların kabulüne bağlıdır. Paylar üzerinde taşınmaz rehni veya taşınmaz yükü kurulmuşsa, paydaşlar malın tamamını benzer haklarla kayıtlayamazlar. 3. Yararlanma, kullanma ve koruma MADDE 693.- Paydaşlardan her biri, diğerlerinin hakları ile bağdaştığı ölçüde paylı maldan yararlanabilir ve onu kullanabilir. Uyuşmazlık hâlinde yararlanma ve kullanma şeklini hâkim belirler. Bu belirleme, paylı malın kullanılmasının zaman veya yer itibarıyla paydaşlar arasında bölünmesi biçiminde de olabilir. Paydaşlardan her biri, bölünemeyen ortak menfaatlerin korunmasını diğer paydaşları temsilen sağlayabilir. 4. Giderler ve yükümlülükler MADDE 694.- Paylı mülkiyetten doğan veya paylı malı ilgilendiren yönetim giderleri, vergiler ve diğer yükümlülükler, aksine bir hüküm bulunmadıkça, paydaşlar tarafından payları oranında karşılanır. Payına düşenden fazlasını ödemiş bulunan paydaş, diğerlerine payları oranında rücu edebilir. 5. Kararların bağlayıcılığı MADDE 695.- Yararlanma, kullanma ve yönetime ilişkin konularda paydaşların yaptıkları düzenleme ve aldıkları kararlar ile mahkemece verilen kararlar, sonradan paydaş olan veya pay üzerinde aynî hak kazanan kimseleri de bağlar. Taşınmazlarda yararlanma, kullanma ve yönetime ilişkin kararların sonradan paydaş olan veya pay üzerinde aynî hak kazananları bağlaması için, bunların tapu kütüğüne şerh edilmesi gerekir. 6. Paydaşlıktan çıkarma a. Paydaşın çıkarılması MADDE 696.- Kendi tutum ve davranışlarıyla veya malın kullanılmasını bıraktığı ya da fiillerinden sorumlu olduğu kişilerin tutum ve davranışlarıyla diğer paydaşların tamamına veya bir kısmına karşı olan yükümlülüklerini ağır biçimde çiğneyen paydaş, bu yüzden onlar için paylı mülkiyet ilişkisinin devamını çekilmez hâle getirmişse, mahkeme kararıyla paydaşlıktan çıkarılabilir. Davanın açılması, aksi kararlaştırılmış olmadıkça, pay ve paydaş çoğunluğuyla karar verilmesine bağlıdır. Hâkim, çıkarma istemini haklı gördüğü takdirde, çıkarılacak paydaşın payını karşılayacak kısmı maldan ayırmaya olanak varsa, bu ayırmayı yaparak ayrılan parçanın paylı mülkiyetten çıkarılana özgülenmesine karar verir. Aynen ayrılmasına olanak bulunmayan maldaki payın dava tarihindeki değeriyle kendilerine devrini isteyen paydaş veya paydaşlar bu istemlerini paydaşlıktan çıkarma istemi ile birlikte ileri sürmek zorundadırlar. Hâkim, hüküm vermeden önce re'sen belirleyeceği uygun bir süre içinde pay değerinin ödenmesine veya tevdiine karar verir. Davanın kabulü hâlinde payın istemde bulunan adına tesciline hükmolunur. Payı karşılayacak kısım maldan aynen ayrılamaz ve bu payı isteyen paydaş da bulunmazsa hâkim, davalıya payını devretmesi için bir süre belirler ve bu süre içinde devredilmeyen payın açık artırmayla satışına karar verir. Satış kararı, cebrî icra yoluyla paraya çevirmeye ilişkin hükümler uyarınca yerine getirilir. b. Diğer hak sahiplerinin çıkarılması MADDE 697.- Bir paydaşın çıkarılmasına ilişkin hükümler, kıyas yoluyla, pay üzerinde intifa veya diğer bir aynî ya da tapuya şerh edilmiş kişisel yararlanma hakkı sahipleri hakkında da uygulanır. Ancak, devri caiz olmayan bir hakkın uygun bir tazminat karşılığında sona ermesine karar verilir. 7. Paylı mülkiyetin sona ermesi a. Paylaşma istemi MADDE 698.- Hukukî bir işlem gereğince veya paylı malın sürekli bir amaca özgülenmiş olması sebebiyle paylı mülkiyeti devam ettirme yükümlülüğü bulunmadıkça, paydaşlardan her biri malın paylaşılmasını isteyebilir. Paylaşmayı isteme hakkı, hukukî bir işlemle en çok on yıllık süre ile sınırlandırılabilir. Taşınmazlarda paylı mülkiyetin devamına ilişkin sözleşmeler, resmî şekle bağlıdır ve tapu kütüğüne şerh verilebilir. Uygun olmayan zamanda paylaşma isteminde bulunulamaz. b. Paylaşma biçimi MADDE 699.- Paylaşma, malın aynen bölüşülmesi veya pazarlık ya da artırmayla satılarak bedelinin bölüşülmesi biçiminde gerçekleştirilir. Paylaşma biçiminde uyuşma sağlanamazsa, paydaşlardan birinin istemi üzerine hâkim, malın aynen bölünerek paylaştırılmasına, bölünen parçaların değerlerinin birbirine denk düşmemesi hâlinde eksik değerdeki parçaya para eklenerek denkleştirme sağlanmasına karar verir. Bölme istemi durum ve koşullara uygun görülmezse ve özellikle paylı malın önemli bir değer kaybına uğramadan bölünmesine olanak yoksa, açık artırmayla satışa hükmolunur. Satışın paydaşlar arasında artırmayla yapılmasına karar verilmesi, bütün paydaşların rızasına bağlıdır. c. İntifa hakkı sahibinin durumu MADDE 700.- Bir paydaşın kendi payı üzerinde intifa hakkı kurması hâlinde, diğer paydaşlardan biri intifa hakkının kurulduğunun kendisine tebliğinden başlayarak üç ay içinde paylaşma isteminde bulunursa; satış yoluyla paylaşmada intifa hakkı, buna ilişkin paya düşecek bedel üzerinde devam eder. II. Elbirliği mülkiyeti 1. Kaynakları ve niteliği MADDE 701.- Kanun veya kanunda öngörülen sözleşmeler uyarınca oluşan topluluk dolayısıyla mallara birlikte malik olanların mülkiyeti, elbirliği mülkiyetidir. Elbirliği mülkiyetinde ortakların belirlenmiş payları olmayıp her birinin hakkı, ortaklığa giren malların tamamına yaygındır. 2. Hükümleri MADDE 702.- Ortakların hakları ve yükümlülükleri, topluluğu doğuran kanun veya sözleşme hükümleri ile belirlenir. Kanunda veya sözleşmede aksine bir hüküm bulunmadıkça, gerek yönetim, gerek tasarruf işlemleri için ortakların oybirliğiyle karar vermeleri gerekir. Sözleşmeden doğan topluluk devam ettiği sürece, paylaşma yapılamaz ve bir pay üzerinde tasarrufta bulunulamaz. Ortaklardan her biri, topluluğa giren hakların korunmasını sağlayabilir. Bu korumadan bütün ortaklar yararlanır. 3. Sona ermesi MADDE 703.- Elbirliği mülkiyeti, malın devri, topluluğun dağılması veya paylı mülkiyete geçilmesiyle sona erer. Paylaştırma, aksine bir hüküm bulunmadıkça, paylı mülkiyet hükümlerine göre yapılır.

ARSA PAYI DÜZELTİLMESİ DAVASI

ARSA PAYI DÜZELTİLMESİ DAVASI 1.Giriş Arsa payı, bir arsa üzerinde ortak mülkiyet hakkının bağımsız bölümlere tahsis edilen kısımlarını ifade etmektedir. Özellikle büyük metropollerde, ticari ve turizm kazancının yüksek ya da şehirlerde toprağın az ve değerli olması nedeniyle aynı binadan daire şeklinde bağımsız bölüm veya işyeri olan birden çok kişi bir araya gelerek bir arsa üzerinde ortak olarak gayrimenkul sahibi olmaktadırlar. Bazen de ortak alınan bir arsa üzerine bina yapılmaktadır. Arsa üzerindeki ortaklık binanın yapımı sonrasında da bağımsız bölümlere tahsis edilen arsa payları üzerinden devam etmektedir. Kentsel Dönüşüm Yasası olarak bilinen 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanunda arsa payları malikler tarafından alınacak kararlarda 2/3 oyçokluğu hesabının belirlenmesinde rol oynamaktadır. Bu nedenle arsa payının doğru tespit edilerek bağımsız bölümlerin tahsis edilmesi önemlidir. Çünkü arsa payı oranı maliklerin o arsa üzerindeki mülkiyet oranını temsil etmektedir. Arsa Payı, mevcut Anayasa’nın 35. maddesinde ve Avrupa İnsan Hakları Sözleşmesi Ek Protokol 1/1. maddede güvence altına alınan mülkiyet hakkı kapsamındadır. Bu nedenle mülkiyet hakkının bir yansıması olan arsa paylarının o binada mülkleri olanlar açısından doğru tespit edilmesi büyük önem arz etmektedir. Binada bulunan maliklerden biri arsa payının hatalı belirlendiğini düşünerek; arsa payının düzeltilmesini isteyebilir. Arsa payı düzeltilmesi talebinin hukuki dayanağı 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun (634 sayılı KMK) 3’üncü ve de 44’üncü maddesidir. Esas olarak arsa payı değiştirilmesi (ya da düzeltilmesi) 3’üncü madde çerçevesinde yapılmaktadır. Söz konusu madde; “(1) Kat mülkiyeti, arsa payı ve ana gayrimenkuldeki ortak yerlerle bağlantılı özel bir mülkiyettir. (2) Kat mülkiyeti ve kat irtifakı, bu mülkiyete konu olan ana gayrimenkulün bağımsız bölümlerinden her birinin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleri ile oranlı olarak projesinde tahsis edilen arsa payının ortak mülkiyet esaslarına göre açıkça gösterilmesi suretiyle kurulur. Arsa paylarının bağımsız bölümlerin payları ile oranlı olarak tahsis edilmediği hallerde, her kat maliki veya kat irtifakı sahibi, arsa paylarının yeniden düzenlenmesi için mahkemeye başvurabilir. Bağımsız bölümlerden her birine bu fıkra uyarınca tahsis edilen arsa payı, o bölümlerin değerinde sonradan meydana gelen çoğalma veya azalma sebebiyle değiştirilemez. 44 üncü madde hükmü saklıdır. (3) Kat irtifakı arsa payına bağlı bir irtifak çeşidi olup, yapının tamamı için düzenlenecek yapı kullanma izin belgesine dayalı olarak, bu Kanunda gösterilen şartlar uyarınca kat mülkiyetine resen çevrilir. Bu işlem, arsa malikinin veya kat irtifakına sahip ortak maliklerden birinin istemi ile dahi gerçekleştirilebilir.” şeklinde düzenlenmiştir. 3’üncü maddenin metninde adı geçen 44’üncü madde ise aynı maddede yer alan kuralın istisnasıdır. 44’üncü madde ise şu şekilde düzenlenmiştir; “(1) Ana gayrimenkulün üstüne kat ilavesi veya mevcut çekme kat yerine tam kat yapılması veya zemin veya bodrum katlarında veya arsanın boş kısmında 24 üncü maddenin ikinci fıkrasında yazılı yerlerin sonradan yapımı veya ilavesi için: a) Kat malikleri kurulunun buna oybirliğiyle karar vermesi; b) Ana gayrimenkulün bu inşaattan sonra alacağı duruma göre, yapılan yeni ilaveler de dahil olmak üzere bütün bağımsız bölümlerine tahsis olunacak arsa paylarının, usulüne göre yeniden ve oybirliğiyle tespit edilmesi; c) İlave edilecek yeni bağımsız bölüme tahsis edilen arsa payı üzerinde, tapu memuru huzurunda yapılacak resmi senetle, 14’üncü maddeye göre kat irtifakı kurularak bunun, ana gayrimenkulün bütün bağımsız bölümlerinin kat mülkiyeti kütüğündeki irtifaklar hanesine tescil edilmesi ve ana gayrimenkulün kapanan eski kütük sayfasıyla 13’üncü madde hükmüne göre bağlantı sağlanması; şarttır. (2) Bu nitelikteki ilave ve genişletmelere muvafakat etmekle beraber kendisi katılmak istemeyen kat maliklerinin arsa paylarından, bu ilaveler sebebiyle azalan kısmın, ilaveyi yaptıranların bağımsız bölümlerine tahsisini kabul ettikleri, resmi senette belirtilir. (3) Bu takdirde, yeni bağımsız bölümün yapılmasına katılmayan kat maliklerinin arsa paylarından yeni tahsis sebebiyle azalan kısmın bedeli kendilerine ödenmek şartıyla, yeni yapılan bağımsız bölüm, kat irtifakı kurulmasına dair olan eski resmi senet gereğince kat mülkiyetine çevrilerek onu yaptıranın mülkü veya yaptıranların ortak mülkü olur ve kat mülkiyeti kütüğünün ayrı bir sayfasına yeni malik veya malikler adına tescil edilir.” Bu makalede ilk olarak arsa payı kavramı açıklanacak ve arsa payının belirlenmesi üzerinde durulacaktır. Daha sonra, arsa payı düzeltilmesi davası (44’üncü madde istisnası ile beraber), söz konusu davanın kabul edilebilme şartı incelenecektir. 2.Arsa Payı Kavramı 634 sayılı Kanunun 2’nci maddesinin d bendi uyarınca bir arsanın, bağımsız bölümlere tahsis edilen ortak mülkiyet paylarına “arsa payı” denilmektedir. Arsa payı ancak bağımsız bölümler için mümkün olabilir. Ortak alanlar için arsa payı tesisi mümkün değildir.[1] Arsa payı, Kat Mülkiyeti Kanununun düzenlemesi açısından kat mülkiyeti ve kat irtifakının ayrılmaz bir unsurudur. Bunu da 634 sayılı Kanunun 3’üncü maddesinde kat irtifakının arsa payına bağlı bir irtifak olduğunu belirtmesinden ve aynı Kanunun 5’inci maddesinin ikinci, üçüncü ve dördüncü fıkralarında yer alan “(2) Ana gayrimenkulde, kat mülkiyetine bağlanmamış veya kat irtifakı kurulmamış arsa payı bırakılamaz, (3) Kat mülkiyetini kayıtlayan haklar, kendiliğinden arsa payını da kayıtlar. (4) Anagayrimenkulde kat mülkiyetinin kurulmasından önce o gayrimenkulün kütükteki sayfasına tescil veya şerh edilmiş olan haklar kat mülkiyetini de, kaide olarak arsa payı oranında, kendiliğinden kayıtlar” şeklinde düzenlemeden anlamak mümkündür. Aksi bir görüş olarak Tekinay’a göre ise arsa payı kavramı isabetli değildir. Zira paylara ayrılan “arsa” olmayıp “mülkiyet”tir. 3.Arsa Payı Belirlenmesi Arsa payının belirlenmesiyle birlikte bir apartmanda oluşan daire veya işyerleri şeklindeki bağımsız bölümler üzerindeki mülkiyet hakkı da belirlenmiş olacaktır ve buna bağlı olarak da kat mülkiyetinden doğan hakları da arsa payı oranında bağımsız bölüm sahibi kullanacaktır. 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanunun 6’ıncı maddesinin birinci fıkrasında yapının yeniden değerlendirilmesine bağımsız bölüm sahipleri sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az 2/3 çoğunluğu ile karar verebilecekleri belirtilmiştir. Dolayısıyla kişilerin yapı ile ilgili gerek 634 sayılı Kanun gerekse 6306 sayılı Kanun kapsamında sahip oldukları hak ve yükümlülükleri kullanmaları arsa payları ile orantılıdır. Bu nedenle arsa payının doğru belirlenmesi önemlidir.[2] Arsa payı özgülenmesinin önemi 634 sayılı Kanunun çeşitli maddelerinden de anlaşılabilir. 634 sayılı Kanunun 3’üncü maddesinin birinci fıkrasında kat mülkiyeti, arsa payı ve ana gayrimenkuldeki ortak yerlerle bağlantılı özel bir mülkiyet olarak tanımlanmıştır. Aynı maddenin ikinci fıkrası uyarınca ise, kat mülkiyeti ve kat irtifakının, bu mülkiyete konu olan ana gayrimenkulün bağımsız bölümlerinden her birinin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleri ile orantılı olarak projesinde tahsis edilen arsa payının ortak mülkiyet esaslarına göre açıkça gösterilmesi suretiyle kurulacağı belirtilmiştir. Böylece arsa payının belirlenmesinde iki temel esas kabul edilmiştir. Birincisi arsa paylarının bağımsız bölümlerin konum ve büyüklüklerine göre belirlenmesi, ikincisi arsa paylarının projede gösterilmesi zorunluluğu. 634 sayılı Kanunun 3’üncü maddesinin ikinci fıkrası, 5711 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununda Değişiklik Yapılmasına İlişkin Kanun (5711 sayılı Kanun) ile değişikliğe uğramıştır.[3] Söz konusu değişiklikten önce, kat mülkiyetine konu olacak ana yapının bağımsız bölümlerine kat irtifakının kurulduğu tarihteki, doğrudan doğruya kat mülkiyetine geçilmesi halinde ise, bu tarihteki değeri ile oranlı olarak arsa payı özgülenmesi öngörülmüştü.[4] 5711 sayılı Kanun ile getirilen değişiklikten önce bağımsız bölümlerin arsa paylarının saptanmasında mülkiyet sahibi kişilerin kişisel beyanları yeterli görülmekteydi.[5] Ancak değişiklikten sonra arsa paylarının belirlenmesinde, ana taşınmazın onaylı (mimari) projesinin ve arsa paylarının bağımsız bölümlerin her birinin konumu ve yüzölçümüne göre hesaplanan değerinin esas alınması esası getirilmiştir.[6] Bu sebeple arsa payının, bağımsız bölümün konum ve büyüklüğe göre objektif bir şekilde tespit edilmesi gereği ortaya çıkmıştır.[7] Arsa payı binanın mimari proje müellifi mimar tarafından belirlenecektir. Kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulması aşamasında, arsa payları bu tarihler itibariyle proje müellifi mimar tarafından hesaplanacaktır. Söz konusu değişiklik ile ve arsa payı hesaplamasının konusunda uzman olan mimar tarafından yapılmasının amacı arsa paylarının bağımsız bölümlerin değerleriyle orantısız bir biçimde saptamalarına engel olmaktır.[8] Bu durum 634 sayılı Kanunun 3’üncü maddesinde değişiklik yapan 5711 sayılı Kanunun gerekçesinde de “bağımsız bölümlerin arsa paylarının tespiti, mülkiyet sahiplerinin kişisel beyanlarına bağlı olarak değil, proje müellifi uzmanlaşmış mimar veya mühendislerin teknik bilgilerine göre ve bağımsız bölümlerin konumu ile büyüklükleri esas alınarak hesaplanan değerleriyle oranlı olarak, projesinde tahsis edilen arsa paylarının açıkça gösterilmesi suretiyle, arsa paylarına dayalı hak kayıplarının önlenmesi…” düzenlemesi ile açıkça görülmektedir. 634 sayılı kanunun 3’üncü maddesinin ikinci fıkrasının üçüncü cümlesinde “Bağımsız bölümlerden her birine bu fıkra uyarınca tahsis edilen arsa payı, o bölümlerin değerinde sonradan meydana gelen çoğalma veya azalma sebebiyle değiştirilemez.” denmektedir. Yani yapı projesinin ilk haline sadık kalarak ve o tarihteki değerlere bağlı olarak arsa paylarının belirlenmesi gerektiği vurgulanmıştır. Ancak bu uygulama, pratikte bazı sorunlara da yol açmaktadır. Nitekim Erkan Alpöğünç’ün yazısında belirttiği gibi[9] tatbikatta proje müellifinin teknik bilgisine göre objektif olarak arsa payını hesaplaması gerekirken, ender de olsa ticari endişelerle (özellikle proje müellifinin aynı zamanda müteahhit olduğu hallerde) arsa payını objektiflikten uzak bir şekilde tespit etmesi halinde, arsa payının düzeltilmesi sorunu ortaya çıkmaktadır. Bu sorun özelikle Kentsel Dönüşüm nedeniyle binaların dönüştürülmesinde arsa payı oranına dayalı 2/3 çoğunlukla karar alma nisabı kuralı sebebiyle oldukça önem kazanmıştır. 4.Arsa Payı Düzeltilmesi Davası ve Unsurları Bağımsız bölümlere ayrılan paylarla bağımsız bölümler arasında yasanın aradığı denklik kat mülkiyeti kurulurken gereği gibi gözetilmemiş olabileceği gibi, sonradan ilave edilen veya genişletilen katlar dolayısıyla de pay oranlarının yeniden tespiti gerekebilir. Bütün bu hallerde “denkleştirme” veya “arsa paylarının düzeltilmesi” davaları açılacaktır.[10] Mimari projesine göre ortak yer olması gereken bir yere her nasılsa pay ayrılmış ve tapuda paydaşlardan biri adına bağımsız bölüm olarak kaydedilmiş olduğu takdirde de iptal davası açılabilecektir. Arsa payı düzeltmesi davası bir tespit davasıdır. Dolayısıyla bu davada bir hakkın (arsa payının oranı) varlığının tespiti talep edilir. Burada dikkat edilmesi gereken husus davanın açılması için korunmaya değer bir güncel yararın bulunması gerektiğidir. Binanın yıkılması ya da tamamen harap olması durumunda kat mülkiyeti veya kat irtifakının sona ereceği, 634 sayılı Kat Mülkiyet Kanunu’nun “Anayapının Harap Olması” başlıklı 47/1. maddesindeki düzenleme ile hüküm altına alınmıştır. İlgili madde metni aşağıdadır; “II – Anayapının harap olması: Madde 47/1 :Anayapının tümü harap olmuşsa, anagayrimenkul üzerindeki kat mülkiyeti kendiliğinden sona erer.” Anayapının yıkılması veya tamamen harap olması sonucu kat irtifakı ve kat mülkiyetinin sona ermesi halinde bu anayapı üzerindeki mülkiyet haklarının ve yapılacak tasarrufların hangi hükümlere tabi olacağı da aynı kanunun “Bildirme Ödevi ve Kaydın Silinmesi” başlıklı 48/2. Maddesinde düzenlenmiştir. Madde metni aşağıdadır; “Madde 48/2: Kat mülkiyeti sona erince, kat mülkiyeti kütüğündeki sayfalar kapatılarak gayrimenkulün kaydı anayapıdan sağlam kalan kısımlar gösterilmek ve kat mülkiyeti kütüğü kurulmadan önceki genel kütük kaydiyle bağlantı sağlanmak suretiyle, arsa payları oranında ortak mülkiyet esaslarına göre, genel kütüğe tescil edilir. Bu halde sigorta bedelleriyle enkaz üzerinde de ortak mülkiyet hükümleri yürür.” Bağımsız bölüm maliklerinin, kat irtifakının ya da kat mülkiyetinin bulunduğu zamanda sahip oldukları arsa payları, anayapının yıkımından ya da tamamen harap olmasından sonra da son derece önemlidir. KMK md. 48/2 uyarınca mevcut arsada artık “paylı mülkiyet” esaslarının uygulanacağı düzenlenmiştir. Yargıtay’ın bu doğrultuda vermiş olduğu kararlar mevcuttur. Örneğin Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 03.05.2004 tarih ve 2890 E., 3399 K. sayılı kararında “47. maddenin açık hükmü karşısında ana yapının tamamının harap olması durumunda kat mülkiyetinin kendiliğinden kalkacağı, tapuda işlemlerin tamamlanmamasının kat mülkiyetinin devam edeceği anlamına gelmeyeceği, arsa payları oranında mülkiyetin paylı mülkiyet şeklinde malik olacakları…” şeklinde hüküm kurulmuştur. Paylı Mülkiyet, bir mal üzerindeki mülkiyet hakkının, paylı olarak birden çok kimseye ait olması halidir.[11] Pay oranı, paydaşın, paylı malın yönetiminde söz sahibi olma durumunu (MK. m. 689), yükleneceği gider, vergi ve sair yükümlülüklerin oranını (MK. m. 688/2) tayin edeceği gibi, paylı mülkiyetin sona ermesinde veya satılmasında her bir paydaşın mal veya para olarak eline geçecek şeyi de belirleyecektir.[12] Ayrıca 31.05.2012 gün ve 28309 sayılı Resmi Gazetede yayımlanmış olan 6306 sayılı “Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun” ve 15.12.2012 gün ve 28498 sayılı Resmi Gazetede yayınlanan, 02.07.2013 tarihli Resmi Gazete ile değişik “Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanunun Uygulama Yönetmeliği” ile getirilen yeni uygulamalar doğrultusunda bağımsız bölüm maliklerinin sahip oldukları arsa payı oranlarının gerçeğe uygun olarak tespit edilmesi, eskiye nazaran daha büyük öneme sahip hale gelmiştir. 6306 sayılı Kanun ve Uygulama Yönetmeliği kapsamında, riskli yapı olarak tespit edilen ve bu Kanun kapsamında yıkımı gerçekleştirilen binalar ile riskli alan ve rezerv yapı alanlarındaki arazilerde oluşacak paylı mülkiyet birliğinde, uygulama işlemleri ve maliklerin taşınmaz üzerinde bulunacakları uygulama tasarruflarında Medeni Kanunun 692/1. maddesinde düzenlenen pay ve paydaş birliği yerine 6306 sayılı Kanun ve Uygulama Yönetmeliğindeki nisaplara göre karar verilebilmektedir. Örneğin, Medeni Kanunun 691/2. maddesine göre olağan yönetim sınırlarını aşan ve paylı malın değerinin veya yarar sağlamaya elverişliliğinin korunması için gerekli bakım, onarım ve yapı işlerinde pay ve paydaş çoğunluğunun aranacağı düzenlenmiştir. Aynı Kanunun 692/1. maddesiyle ise paylı malın özgülendiği amacın değiştirilmesi, korumanın veya olağan şekilde kullanmanın gerekli kıldığı ölçüyü aşan yapı işlerine girişilmesi veya paylı malın tamamı üzerinde tasarruf işlemlerinin yapılmasını, oybirliğiyle aksi kararlaştırılmış olmadıkça, bütün paydaşların kabulüne bağlanmıştır. Ancak 6306 sayılı Kanun’un 6/1. Maddesi ile Medeni Kanunun uyguladığı çoğunluk değerleinden veya oybirliğinden farklı olarak şöyle bir düzenleme yapılmıştır: “…Bu parsellerin malikleri tarafından değerlendirilmesi esastır. Bu çerçevede, parsellerin tevhit edilmesine, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hâsılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir. Bu karara katılmayanların bağımsız bölümlerine ilişkin arsa payları, Bakanlıkça rayiç değeri tespit ettirilerek bu değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılır…” Afet riski altındaki binalar ve arsalar açısından. 6306 sayılı Kanun, Medeni Kanun’a göre hem özel nitelikli bir Kanun olduğundan, hem de yürürlük tarihinin daha sonra olmasından dolayı bu tip bina ve taşınmazlarda uygulama 6306 sayılı Kanun’a göre yapılacaktır. 6306 sayılı Kanun’un yukarıda örnek olarak verilen 6/1. maddesinden de anlaşılacağı üzere 6306 sayılı Kanun ve Uygulama Yönetmeliği ile eski bağımsız bölüm maliklerinin sahip oldukları arsa paylarının oranı sahip oldukları mülkiyet hakkının özünü etkileyecek bir niteliğe sahip olmakta ve hatta sahip olunan mülkiyetin nev’inin değiştirebilmektedir. Bu nedenle arsa payının kendi dairesi veya işyeri açısından hatalı olarak belirlendiğini düşünen bağımsız bölüm sahiplerinin açacağı arsa payı düzeltme davaları önem kazanmaktadır. Açılacak arsa payı düzeltme davalarının temel unsurlarını da bu nedenle temel olarak belirlemekte fayda bulunmaktadır. 1.Davacı 634 sayılı Kanunun 3’üncü maddesinin ikinci fıkrası uyarınca arsa paylarının bağımsız bölümlerin payları ile orantılı olarak tahsis edilmediği hallerde, her kat maliki, kat irtifakı sahibi veya onların kanuni temsilcileri ve yasal mirasçıları, arsa paylarının yeniden düzenlenmesi için mahkemeye başvurabilir. Arsa paylarının düzenlenmesi talebi doğrudan mülkiyet hakkı ile bağlantılı olduğundan, dava açma hakkı sadece kat maliklerine veya kat irtifakı sahiplerine tanınmıştır.[13] Bu sebeple ana taşınmazda sonradan kat maliki haline gelen kişilerin de arsa paylarının düzeltilmesi davası açma hakları mevcut olacaktır. 2.Davalı Arsa payının düzeltilmesi davasında davalı, binada bulunan diğer tüm kat maliki veya kat irtifakı sahipleridir. Bu tür bir davada, davacı olmayan tüm kat maliklerinin ya da kat irtifakı sahiplerinin davalı olarak gösterilmesi gerekmektedir.[14] Bir diğer anlatımla, dava sonucu arsa payının düzeltilmesine karar verilir ise, düzeltme sebebi ile sadece bir bağımsız bölümün değil, diğer bağımsız bölümlerin de arsa paylarının düzeltilmesi ve değişikliklerin tapuya tescil edilmesi gerekmektedir. Dolayısıyla, davacı dışında kalan tüm kat malikleri veya kat irtifakı sahiplerinin davalı olarak gösterilmesi veya davada taraf olmaları gerekir. 3.Görevli ve Yetkili Mahkeme 634 sayılı Kanunun ek 1’inci maddesi, bu Kanunun uygulanmasından doğacak her türlü uyuşmazlığın sulh mahkemelerinde çözümleneceğini hükme bağlamıştır. Bir diğer anlatımla, arsa payının düzeltilmesi talebi ile açılacak olan davada görevli mahkeme sulh mahkemeleri olacaktır. Yetkili mahkeme ise HMK’nun 12’nci maddesinin birinci fıkrası uyarınca taşınmazın aynından kaynaklandığı için taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi olacaktır.[15] Kat Mülkiyeti Kanunu madde 33’e de göre bu Kanunun uygulamasından kaynaklanan tüm çekişmelerin Sulh Hukuk Mahkemesince çözümlenmesi gerekir ve bu kural emredici niteliktedir.[16] 4.Zamanaşımı ve Hak Düşürücü Süre Arsa payı değişikliği veya düzeltilmesi talebi ile açılacak olan davalarda herhangi bir hak düşürücü süre söz konusu değildir. Bu davalar, ana yapının kat mülkiyeti veya kat irtifakı statüsünü koruduğu sürece açılabilecektir.[17] 5.Arsa Payı Düzeltilmesi Talebi Arsa payı değişikliğinin yapılabilmesinin zorunlu şartı; arsa paylarının bağımsız bölümlerin değerlerinin kat irtifakı ya da kat mülkiyetinin kurulduğu tarihte, gerçek değerleri ile orantısız olarak belirlenmiş olmasıdır.[18] 6.634 Sayılı Kanunun 44’üncü Maddesi 634 sayılı Kanunun 44’üncü madde hükmü uyarınca ana gayrimenkulün üstüne kat ilavesi yapılması veya zemin veya bodrum katlarında veya arsanın boş kısmında 24’üncü maddenin ikinci fıkrasında yazılı yerlerin sonradan yapımı ve ilavesi mümkündür. Bunun için; (i) kat maliklerinin buna oybirliği ile karar vermesi, (ii) yapılan yeni ilaveler de dahil olmak üzere bütün bağımsız bölümlerine tahsis olunacak arsa paylarının usulüne göre yeniden ve oybirliği ile tespit edilmesi ve (iii) ilave edilecek yeni bağımsız bölüme tahsis edilen arsa payı üzerinde, tapu memuru huzurunda yapılacak resmi senetle 14’üncü maddeye göre kat irtifakı kurularak bunun ana gayrimenkulün bütün bağımsız bölümlerinin kat mülkiyeti kütüğündeki irtifaklar hanesine tescil edilmesi ve ana gayrimenkulün kapanan eski kütük sayfası ile 13’üncü madde hükmüne göre bağlantı sağlanmasının şart olduğu belirtilmiştir. Söz konusu madde (634 sayılı Kanun 44’üncü madde) uyarınca, yeni yapılan veya ilave edilen yerler için arsa payı değişikliğinin yapılabilmesi için bir önceki paragrafta bahsedilen şartların gerçekleşmiş olması gerekir. 7.Sonuç Zamanında inşa edilmiş olan binalarda yapım aşamasında hatalı olarak belirlenmiş olan arsa paylarında değişiklik yapılmasının mümkün olmasının dayanağı 634 sayılı Kanunun 3. ve 44. maddeleridir. Bunun dışında eğer kat mülkiyeti mahkeme kararı ile kurulmuş ise, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun (HMK) 303’üncü maddesi uyarınca kesin hüküm teşkil etmesi nedeniyle, arsa payının yanlışlığı nedeniyle dava açılamaz.[19] Her ne kadar 5711 sayılı Kanun ile getirilen değişiklikten sonra arsa paylarının belirlenmesi konusundaki sıkıntılar azaltılmış olsa da, 6306 sayılı Kanun hükümleri nedeniyle arsa payları KMK m3’e göre uygun biçimde paylaştırılmamış ise bina yıkılıp yeniden yapılacağı zaman kat malikleri mülkiyet hakları açısından büyük hak kayıplarına uğramaktadır. Böyle bir kayba uğramamak için mülkiyet hakkı sahiplerinin kat mülkiyetine ya da kat irtifakına geçişlerde arsa payı paylaşımlarına dikkat etmesi gerekmektedir. Ayrıca yeni bir daire sahibi olacak kişilerin de satıştan önce alacakları bağımsız bölümün arsa payına dikkat etmesinde yarar vardır. Netice olarak binalardaki daire veya işyeri sahipleri; zamanında belirlenen arsa paylarının hatalı olarak belirlendiğini düşünüyorsa, haklı sebepleri varsa, koşulları uyuyorsa ve iyi niyetli iseler arsa payının düzeltilmesi davası açmaları gerekmektedir. [1] Ortak yerlere arsa payı verilmez. (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu T. 25.05.1968, E. 1697/1-32, K. 1968/319) [2] “Arsa paylarının düzenlenmesi ve de bağımsız bölümlere özgülenmesi, kat maliki ya da kat irtifakı sahibinin, bağımsız bölümü ve de ana taşınmazın üzerindeki yasal hak ve sorumlulukları ile doğrudan bağlantılı olduğu için, büyük önem teşkil etmektedir.”Mahir Ersin GERMEÇ, “Kat Mülkiyeti Hukuku”, Seçkin Yayıncılık, 4. Baskı, Ankara, 2011, s.69 [3] Maddenin değişikliğe uğramasına ilişkin 15 Şubat 2005 tarihli hükümet tasarısı gerekçesinde “madde ile kat mülkiyeti ve kat irtifakına konu olan bağımsız bölümlerin arsa paylarının tespiti, mülkiyet sahiplerinin kişisel beyanlarına bağlı olarak değil, proje müellifi olan uzmanlaşmış mimar veya mühendislerin teknik bilgilerine göre ve bağımsız bölümlerin konumları ile büyüklükleri esas alınarak hesaplanan değerleri ile orantılı olarak, projesinde tahsis edilen arsa paylarının açıkça gösterilmesi suretiyle, arsa paylarına dayalı hak kayıplarının önlenmesi ile kat mülkiyetine geçişte yazılı istem zorunluluğunun kaldırılması amaçlanmıştır” denmektedir.” Erkan Alpöğünç, Arsa Payı Kavramı, Önemi, Hesaplanması, Düzeltme Davası, TBB Dergisi 2010(89), s.495 [4] Germeç, a.g.e., s.69 [5] Germeç, a.g.e., s.69 [6] Germeç, a.g.e., s.69 [7] Alpöğünç, a.g.m., s.496 [8] T. Murat PULAK, “Açıklamalı, İçtihatlı, Örnekli, Notlu Kat Mülkiyeti Kanunu”, Adalet Yayınevi, 6. Baskı, Ankara 2011, s.56 [9] Erkan Alpöğünç, Arsa Payı Kavramı, Önemi, Hesaplanması, Düzeltme Davası, TBB Dergisi 2010 sayı 89 [10] Prof. Dr. Selahhattin Sulhi TEKİNAY, Kat Mülkiyeti ( Eşya Hukuku II/2) s. 98-99, Filiz Kitabevi [11] Oğuzman, Seliçi, Oktay-Özdemir; eşya hukuku, syf;255 [12] Oğuzman, Seliçi, Oktay-Özdemir; eşya hukuku, syf;256 [13] Germeç, a.g.e., s.71 [14] Germeç, a.g.e., s.71 [15] HMK m.12; Taşınmazın Aynından Doğan Davalarda Yetki; “(1) Taşınmaz üzerindeki ayni hakka ilişkin veya hak sahipliğinde değişikliğe yol açabilecek davalar ile taşınmazın zilyetliğine yahut alıkoyma hakkına ilişkin davalarda, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir.” [16] Prof. Dr. Selahattin Sulhi TEKİNAY, Kat Mülkiyeti ( Eşya Hukuku II/2) s.100, Filiz Kitabevi, Yargıtay 5. Hukuk Dairesi T. 23.1.1989, E. 198/9902, K.1989/831 ( Yasa, 1989 Aralık, s. 1655). [17] 3 Mart 2008 Tarihli 18. HD, 2007/9977 E., 2008/2872 K. [18] 5 Şubat 2009 Tarihli 18. HD, 2008/10404 E., 2009/700, PULAK, a.g.e., s.54, 634 sayılı Kanun, m.3, f.2, cümle 1; “Kat mülkiyeti ve kat irtifakı, bu mülkiyete konu olan ana gayrimenkulün bağımsız bölümlerinden her birinin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleri ile oranlı olarak projesinde tahsis edilen arsa payının ortak mülkiyet esaslarına göre açıkça gösterilmesi suretiyle kurulur.” [19] Alpöğünç, a.g.m., s.501