İşte Gayrimenkul Sertifikası hakkında bilinmeyenler!

Emre Çapkın, gayrimenkul sertifikasının tasarrufları ve ödeme gücü sınırlı olan birçok kişiyi ev sahibi yapabileceğini belirtirken, sertifikanın en önemli faydasının kentsel dönüşümde görülebileceğini söyledi.

16 Ağustos 2016, Salı / 11:54

• Sektörel

Networks Grup Yönetim Kurulu Üyesi Emre Çapkın, gayrimenkul sertifikasının tasarrufları ve ödeme gücü sınırlı olan birçok kişiyi ev sahibi yapabileceğini belirtirken, sertifikanın en önemli faydasının kentsel dönüşümde görülebileceğini söyledi. Çapkın, gayrimenkul sertifikasının kentsel dönüşümde uzlaşmazlıkları nasıl çözümleyebileceğini sizler için açıkladı…

Metrekare ile ev alma fırsatı olarak sunulan gayrimenkul sertifikalarının yararları hakkında son dönemde kamuoyuyla pek çok bilgi paylaşıldı. Ancak sistemin nasıl işleyebileceği ve uygulamada tüketiciye nihai yararları konusunda hala pek çok soru işareti olduğu görülüyor. 

Gayrimenkul satış ve pazarlamasının tecrübeli ekibi Networks Grup, kısa süre içinde uygulamaya girecek olan gayrimenkul sertifikası ile ilgili bilinmeyenlere ışık tuttu. 

Networks Grup Yönetim Kurulu Üyesi Emre Çapkın, sertifikanın tasarrufları ve ödeme gücü sınırlı birçok kişiyi ev sahibi yapabileceğini belirtirken, sertifikanın en önemli faydasının kentsel dönüşümde görülebileceğini söyledi.  17 Ağustos Marmara Depreminin yıldönümünde kentsel dönüşümün hala gündemdeki sıcaklığını koruduğunu dile getiren Emre Çapkın, gayrimenkul sertifikasının dönüşümde uzlaşmazlıkları nasıl çözümleyebileceğini sizler için açıkladı…

Gayrimenkul Sertifikası Neler Getirecek? 

Resmi gazetede yayınlanan gayrimenkul sertifikalarının Türkiye’de ilk defa 1989 yılında konut sertifikası adı ile denendiğini ancak başarılı olmadığını hatırlatan Emre Çapkın, gayrimenkul sertifikasının dar gelirliyi ev sahibi yapmak, kentsel dönüşümde uzlaşmazlıklara çözüm oluşturmak ve projelerin finansmanını kolaylaştırmak gibi amaçları bulunduğunu söyledi.

İstanbul’da Ev Sahibi Olmak İsteyenlere İyi Haber

Gayrimenkul sertifikasını, “gayrimenkulün pay edilerek istenilen oranda satın alınabilmesi ve bu mülkiyet hakkından doğan, kiralama, kazandığı değer üzerinden tekrar satabilme gibi tüm haklara kendi payı oranında sahip olunması” şeklinde tanımlayan Emre Çapkın, sertifikaların İstanbul gibi ev sahibi olmanın iyice zorlaştığı büyük kentlerde yaşayanlar için iyi haber olduğuna dikkati çekti. Networks Grup Yönetim Kurulu Üyesi Emre Çapkın sözlerini şöyle sürdürdü:

Ufak Gayrimenkul Yatırımlarıyla Ev Hayali Gerçekleşecek

“Bugüne kadar ev almak için niyetlenmiş ancak kısıtlı tasarruflara sahip oldukları için yüksek ödeme yapmaya müsait olmayan ve hayallerini erteleyen birçok vatandaşımız bulunmaktadır. Özellikle İstanbul da ev almak sürekli artan fiyatlarla her geçen gün daha da zorlaşmaktadır. Artık İstanbul da şehrin çeperlerinde dahi m2 birim fiyatları 4.000 TL’ ye geldi. Bu da 100 metrekarelik bir ev için 400 bin liralık yatırım anlamına geliyor.  Bu daireyi almak isteyen kişinin peşinat olarak asgari 100.000 TL si olmalı. Kalan kısım için de 10 yıl boyunca ayda 4.200 TL kredi taksiti ödeyebilmeli. Bu şartlara sahip kişi sayısı sınırlı ve bu nedenle pek çok vatandaşımız hala evini alabilmiş değil. Artık ev sahibi olmak isteyenler örneğin 100 m2 bir dairenin 25 m2 sini gayrimenkul sertifikası uygulaması ile alabilecek, kiralayabilecek, satabilecek, değer kazancından faydalanıp yarın kendi oturacağı evi alabilmek için ufakta olsa bir gayrimenkul yatırımı yaparak birikim sağlayabilecek. Bu duruma kısa orta ve uzun vadeli bir planlama olarak bakmalı ve ev sahibi olmak isteyenleri bu planlama konusunda bilinçlendirmeliyiz.”

Dönüşümde Şerefiye Konusu Çözümlenemiyor, İşte Çözüm!

Kentsel dönüşümde en büyük sorunun kat maliklerinin mutabık kalıp, firma ile kendilerine yeni verilecek dairenin m2 si, katı, konumu ve şerefiyesi konusunda anlaşma sürecinde yaşandığını hatırlatan Emre Çapkın, bu noktada sertifikanın nasıl işe yarayacağını şu sözlerle özetledi:

“Örneğin şerefiyesi düşük olan bodrum katında 100 m2 bir dairenin karşılığı 100 gayrimenkul sertifikası ise en üst katta en iyi manzara ve şerefiyeye sahip olan 100 m2 daire 125 gayrimenkul sertifikası değerinde olacak.  Bu konuyu çözümlemek uzlaşmayı kolaylaştıracak ve hızlandıracak, böylece kentsel dönüşüm süreci de hızlanacak.”

Finansman Sıkıntısına da Çözüm Oluşturacak

Emre Çapkın’a göre, Türkiye de gayrimenkul projelerinin sayısının artması, hem var olan nitelikli konut ihtiyacına çözüm üretiyor, hem de kentin güzelleşmesini sağlıyor. Ancak bu gayrimenkul projelerinde topraktan satışa başlayarak finansman sağlamaya çalışan firmalar hızlı satış yapamadıkları dönemde finansman sıkıntısına girebiliyor.

İstanbul da arazi maliyetlerinin çok yüksek olması ve bunun dairelerin satış fiyatlarına da direk olarak yansıması nedeniyle proje fiyatlarının yükseldiğini hatırlatan Emre Çapkın bu durumda da arz ve talebin bir araya gelemediğini söyledi.

Çapkın “ O zaman da firmalar hızlı satış yapamıyor ve projeler için hızlı bir finansman sağlayamıyorlar. İşte o noktada gayrimenkul sertifikası devreye girerek alım gücü sınırlı olanların da gayrimenkul gücü ölçüsündeki pay almasını sağlıyor. Böylece alamayacak durumda olanların bile zincire dahil olabilmesi ile proje finansmanına katkı sağlanıyor” diye konuştu. 

Ahmet OZANSOY

Fıkra Gibi Kanun Maddesi!

Ev alıp-satan vatandaşlar sürekli olarak ne olduğunu tam olarak da anlayamadıkları bir “emlak vergisi değeri - rayiç değer” ikilemi yaşamaktadırlar. Tapuya giden vatandaşa “git belediyeden rayiç bedel getir” denilmektedir. Vatandaş belediyeye gidip, istenileni yapmaktadır.

İstenilen esasında “rayiç bedel” değil, “emlak vergisi değeri”dir. Çünkü tapu harcının matrahı “emlak vergisi değerinden düşük olmamak üzere rayiç bedel”dir.

Belediyeler de çoğu kez, hukuken mümkün olmamasına rağmen, “vatandaşın hazır işi düşmüşken, belediyeye olan tüm borçlarını yatırtayım, rayiç değeri sonra vereyim” diyerek fiili durumdan faydalanmakta, vatandaş da mecburen borçlarını yatırıp, rayiç değeri (esasında emlak vergisi değerini) almaktadır.

Aldığı kâğıtla tapuya giden vatandaşın işi tapu memuru tarafından yapılmakta, “şu kadar masraf var” denilerek tapu harcı tahsil edilmektedir.

Bir müddet sonra Maliye’den eksik tapu harcı ödediği gerekçesiyle cezalı harç istenen vatandaş, şaşkınlıktan ne yapacağını bilememektedir.

Vatandaş vergi uzmanı olmadığı için “emlak vergisi değeri” ve “rayiç değer” arasındaki farkı bilememektedir.

Emlak vergisi değeri; Vergi Usul Kanunu ve Emlak Vergisi Kanunu’nda belirlenen usullere göre tespit edilen ve belirli bir yıl için “sabit” olan değerdir.

Rayiç bedel ise, piyasadaki alım-satım değeridir.

Geçmiş yıllarda emlak vergisi değeri de, bir ara rayiç bedel olarak belirlenmiş idi. Ancak sonra bu uygulama tekrar değiştirilerek yukarıda anlattığımız şekle geldi.

Çağımızda, gayrimenkullerin gerçek değerlerini belirlemek nispeten çok kolay olduğu halde ısrarla vatandaşın kafasını karıştıran ve ne olduğu ve birbirinden farkları bir türlü anlaşılamayan, dahası belediye ve tapu memurlarınca bile doğru dürüst anlaşılamayan bir sistem ısrarla sürdürülmektedir.

Fakat iş bu kadarla kalsa iyi.

Gayrimenkulü kamulaştırma kapsamına alınan vatandaş, belediyeye gelip emlak vergisi değerini artırmak istiyor. Fakat bu, (vergi değerini tadil eden bir sebep olmadıkça) hukuken mümkün değil. Çünkü emlak vergisi değeri, Kanun’a göre hesaplanan bir tutar ve gayrimenkul sahibinin bu belirlemede hiçbir rolü ve yetkisi yok. (Dahası eskiden bu bedele karşı dava bile açamıyordu ama Anayasa Mahkemesi bu hükmü iptal ettiğinden artık açılabiliyor)

Peki vatandaş neden buna rağmen emlak vergisi değerini artırmak istiyor?

Bunun iki nedeni var:

Birincisi, aslında ilgisi olmamasına rağmen kamulaştırmanın emlak vergisi değeri üzerinden yapılacağını sanıyor ve daha fazla para alabilmek adına gelip emlak vergisi değerini artırmak istiyor. Oysa kamulaştırma bedeli, 2942 sayılı Kanun’a göre Kıymet Takdir Komisyonu tarafından belirleniyor.

İkincisi ise cezalı emlak vergisi ödememek!

“Nasıl yani?” dediğinizi duyar gibiyim: Emlak vergisi değeri kanunla tespit edildiğine göre, cezalı emlak vergisi nasıl olabilir?

2942 sayılı Kanun’un 39’uncu maddesi var. Diyor ki; “Kamulaştırılan taşınmazın kamulaştırıldığı yıla ait emlak vergisi tarhına esas olan vergi değeri, kesinleşen kamulaştırma bedelinden az olduğu takdirde, kamulaştırma bedeli ile vergi değeri arasındaki fark üzerinden, cezalı emlak vergisi tarh olunur.”

Yani durum şu:

Bir komisyon toplanıyor ve vatandaşa “senin gayrimenkulün emlak vergisi değeri şudur” diyor. Vatandaş da o tutar üzerinden vergisini ödüyor.

Öteki komisyon toplanıyor ve vatandaşa “senin gayrimenkulün kamulaştırma bedeli şudur” deniyor.

Arkasından, “bu iki değer farklı çıktı. Gel bakalım sen şu kadar cezalı emlak vergisi öde” deniyor.

Komik değil mi? Fıkra gibi.

Aslında traji-komik.

Konu şu ki; emlak vergi değeri rayiç bedel iken, vatandaş düşük beyan etmesin diye kamulaştırma bedelinin tespiti durumunda, kamulaştırma bedelinin “gerçek rayiç değeri yansıttığı” anlayışıyla, bu bedelin altındaki emlak vergisi değeri için ceza öngörülmüş.

Fakat emlak vergisi değerinin “rayiç değer” olmaktan çıkarılıp, “emlak vergisi değeri” haline getirilmesinden sonra, bu madde orada öylece unutulmuş. Evet, unutulmuş ve bugüne kadar da kimsenin aklına gelmemiş.

Oysa çözüm basittir: sigorta şirketleri veya gayrimenkul değerleme uzmanları yoluyla bir gayrimenkulün gerçek değeri tespit edilir. Tapu harcının da, emlak vergisinin de matrahı o olur. Ve hatta bu bedel aynı zamanda kamulaştırma bedeli olur.

Vatandaş da ne olduğu belli olmayan kavramlarla perişan olmamış olur.

Çok mu zor?

YASAL UYARI : Yayınlanan köşe yazısı/haberin tüm hakları yazara aittir. Yazar adı ve "vergialgi.net" internet sitesi adı kullanılmadan alıntı yapılamaz.

Soner ALTAŞ

Tasfiye Memurlarının Şirketi Temsil Yetkileri

6102 sayılı Türk Ticaret Kanunu’nda anonim ile limited şirketlerin sona erme sebepleri açık bir şekilde belirtilmiştir. Bu sebeplerden birisinin gerçekleşmesi ile anonim veya limited şirket tasfiye haline girer ve tasfiye ile ilgili işlemler tasfiye memurları tarafından yerine getirilir. Tasfiye halinde, şirket organların, yani genel kurulun ve yönetim organı olarak anonim şirkette yönetim kurulu, limited şirkette ise müdür veya müdürler kurulunun görev ve yetkileri, tasfiyenin yapılabilmesi için zorunlu olan ancak nitelikleri gereği tasfiye memurlarınca yapılamayan işlemlere özgülenir. Bu nedenle, tasfiye halinde anonim şirketlerde yönetim kurulunun, limited şirketlerde müdürlerin görevi sona ermez. Fakat, tasfiye işleri ve işlemleri, yönetim organı tarafından değil tasfiye memurları tarafından yerine getirilir. 

Tasfiye memurları şirket sözleşmesi ile ya da genel kurul kararıyla belirlenebilir. Eğer böyle bir belirleme yapılmamışsa, anonim şirketlerde yönetim kurulu, limited şirketlerde ise müdür veya müdürler tasfiye memuru olarak ticaret siciline tescil ve ilan olunur. Birden fazla tasfiye memuru olduğu takdirde, şirketin bağlanabilmesi için imzaya yetkili iki tasfiye memurunun şirket unvanı altında imza atması gerekir. Yani, birden fazla tasfiye memurunun olması halinde, şirketin bağlanabilmesi için kural, bunların birlikte hareket etmeleri ve kural olarak birlikte imza atmalıdır. Ancak, bu düzenleme emredici değildir. Dolayısıyla, genel kurul kararıyla veya esas sözleşme hükmü ile bunun aksi kararlaştırılabilir ve tek başına imza ilkesi benimsenebilir. Tasfiye memurunun tek olması halinde ise, şirketi temsil ve ilzam yetkisi doğal olarak tek imza ile kullanılır. 

Tasfiye hâlindeki şirketi tasfiye ile ilgili konularda mahkemelerde ve dış ilişkide tasfiye memurları temsil eder. Tasfiye ile ilgili olmayan hususlarda ise yönetim organının temsil yetkisi devam eder. Bu nedenle, tasfiye halindeki anonim veya limited şirkette, tasfiye memurlarının, şirketi her konuda temsil ve ilzam etmesi bahis mevzuu değildir. Tasfiye memurlarının şirketi temsil ve ilzam yetkisinin sınırlarını, tasfiye ile ilgili konular belirler. Bunun dışındaki şirket iş ve işlemlerinde temsil ve ilzam yetkisi, şirketin yönetim organı olan yönetim kurulu veya müdürler tarafından kullanılır. 

Ancak, Yasa Koyucu, tasfiye memurlarının kural olarak tasfiye amacıyla sınırlı olarak işlem yapmakla yükümlü olduklarını öngörmekle birlikte, aksine hareket ettikleri takdirde de işlemin geçerli olmasını uygun bulmuştur. Bu nedenle, tasfiye memurlarının üçüncü kişilerle tasfiye amacı dışında yaptığı işlemler de şirketi bağlar. Fakat, işlemin şirket tarafından üstlenilmesi, yetki aşımında bulunan tasfiye memurlarının şirkete karşı olan sorumluluklarını ortadan kaldırmaz. Zira, TTK’da, kanundan ve esas sözleşmeden doğan yükümlülüklerini kusurlarıyla ihlâl eden tasfiye memurlarının, hem şirkete hem pay sahiplerine hem de şirket alacaklılarına karşı verdikleri zarardan sorumlu olacakları hükme bağlanmıştır. 

Bununla birlikte, eğer şirket, tasfiye memurunun kendisiyle işlem yaptığı üçüncü kişinin, işlemin tasfiye amacının dışında olduğunu bildiğini veya hâlin gereğinden bilmemesinin mümkün olamayacağını ispat ederse, işlem şirketi bağlamaz. Bu itibarla, tasfiye halindeki anonim ve limited şirketlerde, yönetim organları ile tasfiye memurlarının kendi yetki alanları içerisinde hareket ederek şirketi temsil etmeye özen göstermeleri gerekir.

YASAL UYARI : Yayınlanan köşe yazısı/haberin tüm hakları yazara aittir. Yazar adı ve "vergialgi.net" internet sitesi adı kullanılmadan alıntı yapılamaz.

Kentsel dönüşümde gayrimenkul sertifikaları ile neler değişecek?

Kentsel dönüşümde gayrimenkul sertifikaları dağıtımıyla ilgili inşaat patronları değerlendirmede bulundu

Kübra Genç

www.haberturk.com

 

SPK'nın "Gayrimenkul Sertifikaları Tebliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Tebliğ"i Resmi Gazetenin bugünkü sayısında yayımlanarak yürürlüğe girdi. Yeni tebliğ kapsamında gayrimenkul sertifikalarına ilişkin genel esaslarda değişikliğe gidilirken, kentsel dönüşüm amaçlı projeler kapsamında da ihraç edilecek gayrimenkul sertifikaları olarak yeni bir bölüm eklendi. 'İhraç edilecek gayrimenkul sertifikaları' kısmında ihraççılara ve ihraç edilecek gayrimenkul sertifikalarına ilişkin esaslar belirlenirken bu kapsamda yetki devri durumunda belediyeler, TOKİ, İller Bankası'nın yanı sıra bu kurumlarla anlaşma suretiyle belirlenecek tüzel kişiler de gayrimenkul sertifikası ihraç edebilecek.

"KENTSEL DÖNÜŞÜMDE YENİ BİR DÖNEM BAŞLAYACAK"

Gayrimenkul sertifikalarının ihracını TOKİ ve İller Bankası da ihraç edebilecek. Tabii bu durum Hazine Müsteşarlığınca uygun görülen belediye ve buna bağlık ortaklık-iştirakler ile kentsel dönüşüm amaçlı projenin yürütülmesi konusunda karşılıklı imzalanacak anlaşmada yer alması halinde gerçekleştirilecek. Kentsel dönüşüm amaçlı projelerde ilgili mevzuat uyarınca hak sahibi olarak belirlenen kişilere ihraç edilecek gayrimenkul sertifikalarından verilebilecek.

Hak sahiplerine verilecek gayrimenkul sertifikası adet veya tutarının belirlenmesinde ise hak sahibinin sahip olduğu taşınmazlara ilişkin ilgili kurumların mevzuatında belirlenen esaslara göre tespit edilen değer dikkate alınacak. Elinde yeterli sayıda gayrimenkul sertifikası bulunmamasına rağmen asli edimi kullanmak isteyen yatırımcılar için, izahname veya ihraç belgesinde açıklanmak koşuluyla kredi kullanım veya nakit ve taksitli ödeme gibi imkanlar sağlayabilecek.

"GAYRİMENKULÜ DAHA GÖZDE BİR YATIRIM ARACI HALİNE GETİRECEKTİR"
DAP HOLDİNG YÖNETİM KURULU BAŞKANI ZİYA YILMAZ

Gayrimenkul alım satımını canlandıracak teşvik edecek bu tür enstrümanları destekliyoruz. Yurtdışında örneklerini gördüğümüz değişik uygulamalar önümüzdeki süreç içinde ülkemizde de hayat geçirilecek ve benimsenecektir. Gayrimenkul sektörünü pozitif yönde tetikleyecek bu tür uygulamalar, diğer yatırım araçlarına kıyasla daima başı çeken gayrimenkulü daha gözde bir yatırım aracı haline getirecektir. İnşaat sektörü sanayi ve hizmet alanlarında faaliyet gösteren 240 alt sektörle işbirliği içinde. Dolayısıyla bu tür çalışmaların sadece gayrimenkul için değil, diğer sektörler içinde olumlu etkisi olacaktır.

"YENİ BİR YATIRIM ENSTRÜMANI UYGULAMAYA ALINMIŞ OLACAK"
AŞÇIOĞLU YÖNETİM KURULU BAŞKANI YAŞAR AŞÇIOĞLU

Gayrimenkul Yatırım Fonu kurarak konut sertifikası ihracı yapılması, küçük yatırımcılar açısından çok  verimli ve güvenilir bir yatırıma ortak olma imkânı sağlayacaktır. Aynı zamanda gayrimenkul markaları, stoklarını kısa süre içerisinde eriterek mevcut atıl stoklarından kurtulacak, buradan elden edilecek kaynaklarla banka kredilerini kapatarak elde tutma maliyeti ve finansman yükünden kurtulacakları gibi, yeni yatırımlara girme imkânına da kavuşacaklar.  Bu açıdan çok yararlı olacak olan bu yeni bir yatırım enstrümanı uygulamaya alınmış olacak.

"AZ RİSKLE DAHA ÇOK KAZANÇ SAĞLAMA ŞANSI"
EGE YAPI YÖNETİM KURULU BAŞKANI H. İNANÇ KABADAYI

Gayrimenkul sektörünün gelişmesi ve tüketicilerin nitelikli projelere daha kolay ulaşabilmesi için alternatif yatırım modellerine ihtiyaç var. Uygulamaya koyulacak olan gayrimenkul sertifikası kurumsal  ve bireysel yatırımcılar için önemli bir model olacaktır. Özellikle ülkemiz gibi gayrimenkulün birincil derecede ihtiyaç ve yatırım aracı olduğu pazarlarda satın almayı kolaylaştıracak alternatif yatırım olanakları sektöre pozitif etki sağlayacaktır. Büyük yatırımcılar yanında daha kısıtlı bütçelere sahip marka projelerin oluşturduğu katma değerden yararlanmak isteyen tüketicilerin yatırımlarını çeşitlendirerek az riskle daha çok kazanç sağlama şansı elde etmesini sağlayacaktır.

"DAR GELİRLİ KONUT SAHİBİ OLACAK"
DAĞ MÜHENDİSLİK YÖNETİM KURULU BAŞKAN YARDIMCISI DOĞAN DAĞ

Gayrimenkul sertifikası dağıtımının kentsel dönüşüm için olumlu bir gelişme olduğunu düşünüyoruz. Konut sahibi olmak isteyen ama alabilecek durumda olmayan vatandaşlarımıza konut sahibi olma fırsatı sunuyor. Vatandaşlarımıza bir gayrimenkul projesinin belirli bir bağımsız bölümünden  gayrimenkul sertifikası ile konut sahibi olmasının yolu açıldı. Herhangi bir projenin bağımsız bölümü üzerinden birden fazla yatırımcı paylı mülkiyet esası ile sertifika sahibi olabilecek. Böylece bir gayrimenkulde o bölümün belirli bir yüzdesi gayrimenkul sertifikası ile kıymetli evrak niteliği taşıyacak. Metrekare üzerinden ev sahibi olma fırsatı sunan gayrimenkul sertifikasıyla konut alabilecek durumda olmayan vatandaşlarımız zamanla, alabildikleri metrekareye eklemeler yaparak daire sahibi olabilecek. Bu olumlu gelişmeyle birlikte kentsel dönüşüm projelerinde uzun yıllar yaşanan sancılı süreçlerin aşılarak çalışmaların hızlanacağını, sektörümüzün ve konut almak isteyenlerin yüzünün güleceğinden eminiz.

"KONUT FİYATLARINI DÜŞÜRÜCÜ BİR ETKİ YARATABİLECEK"
KUYAŞ GAYRİMENKUL GENEL MÜDÜRÜ SALİH SAĞINDA

Tüketiciye makul fiyatla gayrimenkul sunabilmenin  iki şartı uygun fiyata arazi üretebilmek ve finansman maliyetlerini makul seviyelerde tutabilmektir. Ülkemizde, gayrimenkul üretmek için ucuz ve uzun vadeli finasman modelleri düne kadar neredeyse hiç yoktu. Bu durum, üreticinin finansman bulma maliyetini arttırmak vesilesiyle tüketiciye yüksek fiyatlı konut olarak yansıyordu. Bu soruna çözümmüş gibi algılanan mortgage da soruna çözemiyordu çünkü yurt dışındakinden farklı olarak ülkemizde mortgage aslında bankaların tüketici kredisinden farlı bir nitelik taşımıyor veya ucuzluk sağlamıyordu.
Son günlerde gündeme yerleşen gayrimenkul sertifikası ve gayrimenkul yatırım fonları, geniş kitlelerden maliyeti ucuza ve uzun vade geri ödemeli kaynak yaratmaya ve bu kaynakların gayrimenkul finansmanı için kullanılmasına olanak sağlayarak, finansman maliyetlerini ve bu vesile ile konut fiyatlarını düşürücü bir etki yaratabilecek.  Sektörümüz ve ülkemiz ekonomisi için bir çok fayda sağlayacak, ayrıca tüketiciye uygun fiyat olarak geri dönecek bu tür modellerin ülkemizde de başlaması sevindirici.

"YASTIKALTI BİRİKİMLER DEĞER KAZANACAK"
GÜL PROJE YÖNETİM KURULU BAŞKANI ALİ GÜL

Gayrimenkul sertifikaları tebliğinde bugün yürürlüğe giren yeni düzenleme ile kentsel dönüşümde yeni bir dönemin kapılarını aralamış olduk. İnşaat sektörünün Türkiye ekonomisinin lokomotifi olduğu düşünüldüğünde bu düzenleme gibi sektörü destekleyici uygulamaların hayata geçirilmesi oldukça önemlidir. İnşaat sektöründe güven olmazsa olmazlardandır. Her yatırımcı kendini güvende hissetmek ister. Bu uygulama kentsel dönüşüm sürecinde yatırımcıların kendilerini güvende hissetmelerini sağlayacaktır. Dolayısıyla daha büyük ve ciddi yatırımların da önü açılacaktır. Bu yasayla birlikte yatırımcılarımız konut projelerinden devlet güvencesi ile metrekare bazında sertifika alıp yatırım yapabilecek, hatta bu sertifikalardan yeteri kadar satın alan yatırımcı inşa edilen projenin bağımsız bir bölümüne tek başına sahip olabilecektir. Bu yasanın en önemli noktalarından biri de küçük yatırımcılarında önünün açılması ve sürece dahil edilmesidir. Daha açık olmak gerekirse yastıkaltı birikimler gayrimenkul sektöründe değerlendirilebilecektir. Bu gelişmeler sektörün performansını büyük ölçüde olumlu yönde etkilemektedir. Bu nedenle kentsel dönüşüm sürecinde sektörün itici güçlerinden biri olarak değerlendirilmelidir.

"HEM SEKTÖR HEM KONUT ALICILARI KARLI ÇIKACAK"
KLK YAPI YÖNETİM KURULU BAŞKAN YARDIMCISI ATAKAN KULAK

Kentsel dönüşümde yeni başlayacak dönemle birlikte gayrimenkul sertifikası dağıtımı başlıyor. Özellikle kentsel dönüşümde revaçta olan bölgelere yatırım yapmayı düşünen ama bunun için yeterli bütçeye sahip olmayan kişiler için gayrimenkul sahibi olmak kolaylaşacak. Gayrimenkul sertifikasının hayata geçmesiyle birlikte, orta ve uzun vadede gayrimenkul sektöründe hem konut alıcıları hem de firmalar pozitif yönde bu sistemden faydalanacaktır. Sistemin gelişmesiyle birlikte kentsel dönüşümde yaşanan sıkıntıların aşılacağını hem vatandaşın hem de sektörün kazanacağını düşünüyoruz.

GAYRİMENKUL SERTİFİKALARI

GAYRİMENKUL SERTİFİKALARI 

Prof. Dr. Oğuz Kürşat Ünal∗ 
Özet Gayrimenkul sertifikası, ihraççıların bedellerini inşa edilecek veya edilmekte olan gayrimenkul projelerinin finansmanında kullanılmak üzere ihraç ettikleri, nominal değeri eşit, hamiline yazılı menkul kıymettir. Kurul VDMK. lerin zorunlu unsurlarını belirleyerek asgari şekil şartlarını hüküm altına almış ve ayrıca çıkarabilecek ihraççıların niteliklerini, banka garantisine ilişkin hususları, garanti sözleşmesini, cezai şartları ve kurul kaydına alınmasına ilişkin esasları da ilgili tebliğde ayrıntılı bir şekilde düzenlemiştir.
Anahtar Kelimeler Menkul Kıymetler, Gayrimenkul sertifikaları
Summary Key words Securities, Certificate of real estate

 I. GENEL ESASLAR
 * Gazi Üniversitesi Hukuk Fakültesi Özel Hukuk Bölüm Başkanı Sermaye Piyasası Kanunu “Varlığa Dayalı Menkul Kıymet” adi altında belgelerin çıkarılabileceğini hükme bağlamakla birlikte, bu kavramı açıklamamış, ancak kanun metninde söz konusu evrakın menkul kıymet özelliğine değinerek, alacaklar ve duran varlıklar karşılık gösterilerek ihraç edilebileceği belirtilmiştir (SPK.m.13A.) Kanun ayrıca bu menkul kıymetlerle ilgili olarak, ihraç edecek kuruluşlar, ihraç şartları, karşılık gösterilebilecek alacak ve varlık türleri, ihraç limiti, değerleme ilke ve esasları, niteliklerinin Kurul tarafından çıkarılacak tebliğlerle düzenleneceğini hükme bağlamıştır. Kurul da Seri.III, No:14 sayılı tebliğ ve bu tebliğ değişiklikleriyle Kanunun verdiği düzenleme görevini yerine getirmiştir. Kanun gerekçesinde bu düzenlemelerin Kurula bırakılma sebebi olarak, günün şartlarına uygun düzenlemeler yapılabilmesi gösterilmiştir. Diğer taraftan VDMK. lerdeki teminat unsuru göz önüne alınarak bu sermaye piyasası aracının ihracında, SPK.m.13 deki diğer sermaye piyasası araçları için öngörülen limitlerin de uygulanmayacağı, dolayısıyla limitlerin Kurulca belirleneceği hükme bağlanmıştır. SPK.m.13A hükmü esas itibariyle VDMK. lerin alacaklar ve duran varlıklar karşılık gösterilerek çıkarılabileceğinden bahsetmektedir. Ancak Kurul VDMK. adi altında sadece alacaklar karşılık gösterilerek çıkarılabilecek menkul kıymetleri düzenlemiştir. Oysa gayrimenkul sertifikaları da SPK.m.13 hükmünde söz konusu edilen varlığa dayalı menkul kıymet türüdür. Sadece alacaklar karşılık gösterilerek çıkarılan menkul kıymetlere “varlığa dayalı menkul kıymet” adini vermek doğru görülmemekte ve kavram kargaşalığına sebep olmaktadır.

A. GAYRİMENKUL SERTİFİKASININ TANIMI VE HUKUKİ NİTELİĞİ Gayrimenkul sertifikası, ihraççıların bedellerini inşa edilecek veya edilmekte olan gayrimenkul projelerinin finansmanında kullanılmak üzere ihraç ettikleri, nominal değeri eşit, hamiline yazılı menkul kıymettir. (Seri:III, No:19, m.3). Bu tanımda söz konusu edilen gayrimenkul projesi de, sertifika ihracı ile finansmanı planlanan konut veya işyerlerinin projesini ifade etmektedir (Seri:III, No:19, m.2).

B. İHRAÇÇININ NİTELİKLERİ İhraçcılar belirli bir gayrimenkul projesini gerçekleştirmeyi üstlenen ve gayrimenkul sertifikasının içerdiği edimleri yerine getirmekle yükümlü olan anonim ortaklıklardır (Seri:III, No:19, m.2). Gayrimenkul sertifikası ihraç etmek isteyen ortaklıkların; a) Gayrimenkul sertifikası ihracına konu olacak projeye eşdeğer büyüklükteki en az bir projeyi, sözleşmesi ve teknik şartnamelerine uygun olarak Kurula başvuru tarihinden önceki 5 yıl içerisinde tamamlamış olması, b) Üstlendiği gayrimenkul projesini gerçekleştirebilecek mesleki ve teknik donanıma sahip olduğunu belgelendirmesi şarttır. (Seri:III, No:19, m.4) C. ZORUNLU UNSURLAR Gayrimenkul sertifikalarının metinlerinde aşağıda belirtilen unsurların bulunması zorunludur. (Seri:III, No:19, m.5)
a) Gayrimenkul sertifikası ibaresi,
b) İhraççının unvanı,
c) Sertifikanın nominal değeri,
d) Sertifikaya konu gayrimenkulün pafta, ada, parsel numarası, metrekaresi ve diğer nitelikleri,
e) Sertifika sahiplerinin asli edimin yerine getirilmesini talep edecekleri tarihler ve bu edimin yerine getirilme süresi,
f) Tali edim ve yerine getirilme süresi,
g) Cezai şartlar ve yerine getirilme süresi,
h) Sertifika sahibinin ödemekle yükümlü olacağı vergi, resim, harçlar ile şerefiye gibi giderler hakkında bilgi,
ı) İhraççının edimlerinin yerine getirilmesinin banka tarafından garanti edildiği. D. GARANTİ İhraççının edimlerinin ve belirlenen cezai şartların bir banka tarafından garanti edilmesi zorunludur. Bankanın ihraççı lehine vereceği garantiler için şekli ve projeye göre miktarı Kurul'ca belirlenecek, kurul'a hitaben düzenlenmiş Banka Teminat Mektubu'nun Kurul'a verilmesi gereklidir. Kurul, Banka'nın mali durumu hakkında Hazine Müsteşarlığı'ndan görüş isteyebilir. (Seri:III, No:19, m.6)
E. SÖZLEŞME İhraççı ile Banka arasında, yapılacak sözleşmenin asgari olarak aşağıdaki hususları içermesi zorunludur (Seri:III, No:19, m.7):
a) Tapu kaydına göre gayrimenkul projesinin yeri, vasıfları ve gerçekleşme aşamaları hakkında ayrıntılı bilgi, b) Gayrimenkul projesinin tamamlanmasından sonra asli edimin yerine getirilme esasları,
c) Tali edimlerin niteliği ve uygulanma esasları,
d) Projenin gerçekleşememesi ve gecikmesi halleri için öngörülen cezai şartların niteliği ve uygulama esasları, e) Gayrimenkul projesinin bedeli, başlangıç ve bitiş tarihi,
f) İhraçla ilgili tüm ödenecek vergi, resim ve harçların ödeme şekli ve esasları,
g) Sertifika ihracından toplanan paranın ihraççıya ödeme şekli,
h) Çıkarılacak sertifikaların toplam nominal değeri,
ı) Satış süresi sonunda satılamayan sertifikaların Banka tarafından satın alınacağı veya iptal edileceğine ilişkin hüküm,
 i) Projenin gerçekleştirilememesi halinde kusurlu olan tarafın sorumluluğuna ilişkin hükümler,
 j) İhraççının edimlerinin ve belirlenen cezai şartın Banka tarafından garanti edildiği, Sözleşmeye ayrıca, ön proje ve buna göre inşa edilecek bağımsız bölümler ile projede yer alan gayrimenkullerin bağımsız bölümleri ile bu bölümlerin alınabilmesi için gerekli sertifika sayısını belirtilen ayrıntılı bir liste eklenecektir.
II. GAYRİMENKUL SERTİFİKALARININ KURUL KAYDINA ALINMASIN İLİŞKİN ESASLAR A. KAYDA ALINMA İÇİN KURUL'A BAŞVURU VE GEREKLİ BELGELER Gayrimenkul sertifikası ihraç etmek isteyen ihraççılar bir dilekçe ekinde aşağıdaki belgelerle Kurul'a başvururlar: (Seri:III, No:19, m.8)
a) Gayrimenkul sertifikası ihraç etmek isteyen ortaklığın esas sözleşmesi,
b) Sertifikaya konu olan gayrimenkul projesinin inşa edileceği alanın tapu senedi örneği,
c) Sertifikaya konu olan gayrimenkul projesinin inşaat ruhsatı,
d) Bu Tebliğ'in 7. maddesinde yer alan sözleşmenin onaylı bir örneği,
e) Bu Tebliğ'in 4. maddesinde belirtilen ihraççının yeterliliğini tevsik edici belgeler,
f) Ön projeler, g) Bağımsız bölümlerin listesi ve asli edimi talep edecek sertifika sahiplerine dağıtım esasları,
h) Bu Tebliğ'in 6. maddesinde belirtilen teminat mektubu,
ı) İzahname ve sirküler örneği, i) Gayrimenkul sertifikasının bir örneği,
j) Varsa aracılık yüklenim sözleşmesi,
k) Kurulca istenecek diğer bilgi ve belgeler. Kurul, bedeli ihraççı tarafından ödenmek üzere, gayrimenkul projesine ilişkin konularda ekspertiz şirketlerinden görüş alır. B. KURUL KAYDI Gayrimenkul sertifikalarının Kurul kaydına alınması zorunludur. Kurul yapılan başvuruları, izahname ve sirküler, ihraçcı, banka ve halka arz olunacak sertifikalarla ilgili, mevzuatın öngördüğü ve gerekli görülen bilgileri içerip içermediğini dikkate alarak, kamunun aydınlatılması esasları çerçevesinde inceler ve sertifikaları kayda alır. Kurul, incelemeler sonucunda açıklamaların yeterli olmadığı ve gerçeği dürüst biçimde yansıtmayarak halkın istismarına yol açacağı sonucuna varırsa, gerekçe göstererek, başvuru konusu sertifikaların Kurul kaydına alınmasından imtina edebilir. Kurul kaydına alınma, halka arz edilen sertifikaların ve ilgili kuruluşların, Kurul veya kamuca tekeffülü anlamına gelmez ve reklam amacıyla kullanılamaz. Kanun'un 6'ncı maddesinde belirtilen halka arzla ilgili izahname ve sirküler ile yapılan tüm ilan, reklam ve açıklamalarda Kurul kaydına alınmanın Kurul veya kamunun tekeffülü olarak yorumlanmasına yol açacak açık veya dolaylı bir ifade kullanılamaz. Kurul, Kanun'un 22/B maddesi uyarınca, halka arz edilen gayrimenkul sertifikalarının satışına müdahale ederek satış işlemlerini geçici olarak durdurabilir. (Seri:III, No:19, m. 9)
C. Başvuru Noksanlıkları Kurul'a yapılan başvurulara eklenecek belgelerin noksansız olarak tevdii gerekir. Kurul tarafından belirlenecek bir sürede noksanlıkların tamamlanmaması halinde, başvuru Kanun gereği düşer. Başvurular en çok 30 gün içinde sonuçlandırılır, eksikliklerin tamamlanması için verilen süreler, 30 günlük sürenin hesabında dikkate alınmaz. İzahname ve sirkülerdeki değişiklikler de aynı hükümlere tabiidir. (Seri:III, No:19, m.10)
 D. İzahname ve Sirküler Düzenleme Esasları ve Halka Açıklanan Konulardaki Değişiklikler Halka arz yoluyla satılacak sertifikaların Kurul kaydına alınmasından sonra ihraççı, Kurulca onaylanmış izahnameyi kayıt belgesi tarihinden itibaren 15 gün içinde Ticaret Siciline tescil ile TTSG'nde ilan ettirir. Izahnamenin tescil tarihinden en geç bir hafta içinde ise, halkın sertifikaları satın almaya davet edilmesi amacıyla, Türkiye çapında yayım yapan gazete veya gazetelerde sirküler ilan ettirilir. İzahname ve sirkülerdeki değişiklikler de aynı hükümlere tabidir.(Seri:III, No:19, m.11)
E. İLAN VE REKLAMLAR Sertifikaların halka arzı dolayısıyla, bu sertifikaları, ihraçcıyı ve bankayı tanıtmak ve satışı teşvik etmek amacıyla yapılacak ilan ve reklamların metinleri, yayım tarihinden en az 10 gün önce Kurul'a sunulur. Ilan, reklam ve her türlü açıklamalarda izahname ve sirkülerde yer alan bilgilere aykırı düşecek herhangi birbilgiye yer verilemez. Kurul gerekli gördüğünde, metinlerde değişiklik yapılmasını ilgililerden isteyebilir. Kurulca istenen değişiklikler yapılmadan metinler yayımlanamaz. Sözkonusu metinlerde, halka arza ilişkin izahnamenin temin edileceği yerler ile tasarruf sahipleri için yayımlanacak sirkülerin ilan edildiği gazeteler ve tarihleri belirtilir. Sirküler yayımlanmadan ilan ve reklama başlanmaz. Gazeteler yoluyla yayım yapılmak istendiği takdirde, yapılacak ilk ilan ve reklamların sirkülerle aynı gazetelerde ve aynı tarihlerde yayımlanması zorunludur. Bu uygulamada, ilan ve reklamlar sirkülerden daha büyük ebatta yayımlanamaz. Izleyen günlerde ise, sirkülerin ilk yayımlandığı gazetelerin tarihlerini belirtmek ve ilk reklam ve ilanın ebadını aşmamak şartıyla ilan ve reklama devam edilebilir. Bunlara ilişkin gazetelerin birer nüshası ilk yayımı izleyen 6 işgünü içerisinde Kurul'a gönderilir. (Seri:III, No:19, m.12)

III. İhraçtan Toplanan Paranın Kullanım Şekli Sertifika ihracı karşılığında elde edilen para banka tarafından açılan özel bir hesapta toplanır ve bu para vekilin özen borcu çerçevesinde bankaca gelir elde edilecek şekilde ihraççı adına değerlendirilir. Banka tarafından ihraççıya anapara ve gelirin aktarılması bu Tebliğ'in 7. maddesine belirtilen sözleşmede yer alan esaslara göre gerçekleştirilir. (Seri:III, No:19, m.13)

 IV. Edimlerin Kullanılması Asli edim, gayrimenkul sertifikasında belirtilen sürede mülkiyetin gayrimenkul sertifikası sahibine geçirilmesi yükümlülüğünü, tali edim ise asli edimin yerine getirilmesini belirlenen süreler içerisinde talep etmeyen sertifika sahiplerine, anapara ve izahnamede belirtilen oranlarda faiz ödenmesini veya gayrimenkulün sertifika sahiplerince talep edilmeyen bölümünün banka tarafından açık artırma ile satılarak sertifika sahiplerine dağıtılmasını ifade eder (Seri:III, No:19, m.2).

Asli edimi kullanmak isteyen sertifika sahipleri, sertifikada belirtilen tarihlerde almak istedikleri bağımsız bölümün gerektirdiği sayıda sertifika ibraz etmek; ihraçcı ise, belirtilen sürede gayrimenkulün mülkiyetinin tesisini ve teslimini yapmak zorundadır. Birden fazla kişi yeterli sayıda sertifikayı ibraz ederek müşterek mülkiyet esasları çerçevesinde asli edimin yapılmasını talep edebilir. Asli edimin yerine getirilmesi için, belirlenen süre içerisinde başvurmayan veya yeterli sayıda sertifika toplayamayan sertifika sahipleri tali edimin yerine getirilmesi amacıyla sertifikada belirtilen sürede başvuruda bulunurlar. Ihraçcı tali edimi belirlenen süre içerisinde yerine getirmekle yükümlüdür. (Seri:III, No:19, m.14)

V. CEZAİ ŞART Cezai şart, sertifikaya konu olan projenin gerçekleştirilememesi veya tamamlanmasının gecikmesi halinde yerine getirilmesi taahhüt edilen yükümlülükleri ifade eder (Seri:III, No:19, m.2) ve projenin gecikmesi veya gerçekleşmemesine ilişkin olarak farklı hükümlere tabidir.

A. PROJENİN GECİKMESİ VE CEZAİ ŞARTI Gayrimenkul projesinin belirlenen sürede tamamlanamayıp gecikeceğinin anlaşılması halinde sözkonusu durum, Banka veya ihraçcı tarafından en geç 5 işgünü içinde Kurul'a bildirilerek ek süre talep edilir ve Kurul bu talebi 1 hafta içinde sonuçlandırır. Ek sürenin verilmesi durumunda, sirkülerin yayımlanmış olduğu gazetelerde yapılacak ilanlarla, verilen ek süre, rayiç bedel ve cezai şartların uygulanma esasları sertifika sahiplerine duyurulur. Bu duyurunun yapılmasından itibaren 30 gün içinde isteyen sertifika sahipleri, sertifikalarını bankaya iade ederek öngörülen cezai şartı talep edebilirler. Bu cezai şartın tutarı, her bir sertifika için, gecikme durumunun otaya çıktığı tarih itibariyle gayrimenkul projesinin ekspertiz şirketlerince belirlenen ve Kurulca onaylanan toplam rayiç bedeline göre hesaplanan sertifikanın rayiç bedelinden az olamaz. Belirlenen ek süre sonunda edimlerin yerine getirilmesini isteyen sertifika sahipleri için öngörülen cezai şart ise, temerrüt tarihindeki mevduatı en yüksek 5 bankanın uyguladığı gecikme süresine uygun mevduat faiz oranlarının ortalaması dikkate alınarak sertifikanın rayiç değeri üzerinden hesaplanır. (Seri:III, No:19, m.15)

B. PROJENİN GERÇEKLEŞMEMESİ VE CEZAİ ŞARTI Gayrimenkul projesinin gerçekleşmesinin imkansız hale gelmesi durumunda en geç 5 işgünü içinde Kurul'a bilgi verilir ve projenin gerçekleşmemesi hali için öngörülmüş olan cezai şart hükümler uygulanır. Bu durumda, tüm sertifika sahiplerine ödenmesi gereken cezai şartın tutarı, her bir sertifika için gerçekleşememe durumunun ortaya çıktığı tarih itibariyle gayrimenkul projesinin ekspertiz şirketlerince belirlenen ve Kurulca onaylanan toplam rayiç bedeline göre hesaplanan sertifikanın rayiç bedelinden az olamaz. (Seri:III, No:19, m.16)

VI. Satış Sonuçlarının Kurul'a Bildirilmesi Sertifikaların satış süresinin bitiş tarihinden itibaren 6 işgünü içinde Banka;
a) İzahnamenin yayımlandığı TTSG ve sirkülerin ilan edildiği gazetelerin birer nüshasını,
b) Satış sonuçlarını gösteren bilgileri,
c) Satış süresi sonunda satılamayan sertifikaların iptal edilmesi halinde bunların noter önünde iptal edildiğini gösterir belgeyi, Kurul'a göndermekle yükümlüdür. (Seri:III, No:19, m.17)

VII. Borsa Kotasyonu Sertifikaların, satış süresinin bitiminden itibaren en geç onbeş gün içinde kota alınmasını teminen gerekli belgenin verilmesi istemiyle Kurul'a başvurulur. Bu belgenin alınmasını izleyen en geç 15 gün içinde sertifikaların kote edilmesi isteği ile menkul kıymetler borsasına müracaat edilir. (Seri:III, No:19, m.18)

 VIII. Gayrimenkul Sertifikalarının Basılacağı Kâğıtlar Sertifikaların basımında filigranlı ve silinti, kazıntı ve tahrifata karşı hassasiyeti olan kâğıtların kullanılması zorunludur. (Seri:III, No:19, m.19)

 IX. Ücret Kurulca kayda alınan sertifikaların ihraç değerinin % 0,3'ü oranındaki ücret, Kanun'un 28'nci maddesi uyarınca T.C. Merkez Bankası Ankara Şubesi'nde Kurul adına açılan 350 109 000 no'lu fon hesabına peşin olarak yatırılır. (Seri:III, No:19, m.20)

X. Kurul Denetimi ve Bilgi Verme Banka, sertifikaların satış süresinin bitiş tarihinden itibaren üç aylık dönemler itibarı ile projenin gelişimi ve banka tarafından proje için ödenen fon hakkında Kurul'a bilgi vermekle yükümlüdür. Kurul, banka ve ihraçcının bu sertifikalara ilişkin hesap ve işlemlerini Kanun uyarınca denetler ve bu kuruluşlardan sertifikaların izlenmesine dair her türlü bilgi ve belgeyi isteyebilir. (Seri:III, No:19, m.21)

Gayrimenkul Sertifikası

İnşa edilecek veya edilmekte olan gayrimenkullerin finansmanının sağlanması amacıyla ihraç edilen menkul kıymetlerdir.

Gayrimenkul sertifikaları nominal değerleri eşit ve hamiline yazılı olarak ihraç edilmektedir. Her bir sertifika bir gayrimenkulün belirli bağımsız bölümünü ya da belirli bir m2 alanını temsil etmektedir. İhraççı firma projesine finansman sağlarken bu sertifikanın yatırımcıları ise düşük birikimlerle gayrimenkul projelerine yatırım yapma şansı elde etmiş olurlar. Asli edim ve tali edim olmak üzere iki çeşit gayrimenkul sertifikasından bahsedilebilir;

• Asli Edim: İhraççı gayrimenkul sertifikası sahiplerine proje bitiminde bağımsız bölümleri teslim eder. Özetle, gayrimenkul sertifikaları mülkiyeti temsil etmektedir.
• Tali Edim: Gayrimenkul sertifikalarının temsile ettiği bağımsız bölümler satılır ve yatırımcılara payları oranında dağıtılır.

Gayrimenkul sertifikalarının ihraç ve itfası banka ve aracı kurumlar vasıtasıyla yapılmaktadır. Asli ya da tali edim ihraççı firma tarafından yerine getirildiğinde sertifika itfa edilmiş (tamamlanmış) olur. İhraç ise halka arz edilerek ya da halka arz edilmeksizin nitelikli yatırımcılara satılmak suretiyle yapılabilmektedir. Gayrimenkul sertifikalarının borsada işlem görmeleri zorunludur. 

İhraççı firma gayrimenkul sertifikası yatırımcılarına karşı sorumludur, projeyi tamamlamama ya da geç tamamlama gibi cezai şartların oluşması durumuna karşı ihraççının tüm sorumlulukları bir banka tarafından garanti edilmesi gerekmektedir. TOKİ projelerinde banka garantisi aranmamaktadır. Ek olarak gayrimenkul sertifikası ihraç edecek olan firmanın gayrimenkul projesinin arsa sahibi olmasıgerekmektedir.

Gayrimenkul sertifikası ihracı ile elde edilen gelir bankada açılacak ayrı bir hesapta izlenmekte olup bu fonlar gayrimenkul projesinin finansmanı dışında herhangi bir amaçla kullanılamamaktadır. Bu nedenle ilgili fonlar ihraççı tarafından sunulacak inşaat ilerleme raporuna göre serbest bırakılmaktadır.

SPK'dan Gayrimenkul Sertifikaları Tebliğinde değişiklik

Sermaye Piyasası Kurulunun (SPK) gayrimenkul sertifikaları tebliğindeki değişiklik Resmi Gazetede yayımlandı

Sermaye Piyasası Kurulunun (SPK) gayrimenkul sertifikaları esaslarında değişiklik içeren yeni tebliği Resmi Gazetede yayımlandı.

SPK'nın "Gayrimenkul Sertifikaları Tebliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Tebliğ"i Resmi Gazetenin bugünkü sayısında yayımlanarak yürürlüğe girdi.

Yeni tebliğde gayrimenkul sertifikalarına ilişkin genel esaslarda değişikliğe gidilirken, kentsel dönüşüm amaçlı projeler kapsamında ihraç edilecek gayrimenkul sertifikaları başlığı altında yeni bir bölüm eklendi.

SPK/ERTAŞ: GAYRİMENKUL SERTİFİKASI DÜZENLEMESİ BİRKAÇ GÜNE YÜRÜRLÜĞE GİRECEK

Söz konusu bölümde, ihraççılara ve ihraç edilecek gayrimenkul sertifikalarına ilişkin esaslar belirlendi. 

Bu kapsamda, talep etmeleri ve bakanlık tarafından yetki devri yapılması durumunda belediyeler, İller Bankası Anonim Şirketi ve TOKİ'nin yanı sıra bu kurumlarca anlaşma suretiyle belirlenecek tüzel kişiler gayrimenkul sertifikaları ihraç edebilecek.

Öte yandan gayrimenkul sertifikaları ihracını, Hazine Müsteşarlığınca uygun görülen belediyeler, bunların bağlı ortaklıkları ve iştirakleri ile kentsel dönüşüm amaçlı projenin yürütülmesi konusunda karşılıklı imzalanacak anlaşmada yer alması halinde TOKİ ve İller Bankası Anonim Şirketi de yapabilecek.

Anlaşma sağlanmak kaydıyla, kentsel dönüşüm amaçlı projelerde ilgili mevzuat uyarınca hak sahibi olarak belirlenen kişilere ihraç edilecek gayrimenkul sertifikalarından verilebilecek.

Hak sahiplerine verilecek gayrimenkul sertifikası adet veya tutarının belirlenmesinde ise hak sahibinin sahip olduğu taşınmazlara ilişkin ilgili kurumların mevzuatında belirlenen esaslara göre tespit edilen değer dikkate alınacak.

İhraççı, elinde yeterli sayıda gayrimenkul sertifikası bulunmamasına rağmen asli edimi kullanmak isteyen yatırımcılar için, izahname veya ihraç belgesinde açıklanmak koşuluyla kredi kullanım veya nakit ve taksitli ödeme gibi imkanlar sağlayabilecek. 

Vatandaş gayrimenkul sertifikasıyla ev sahibi olacak!

Gayrimenkul tahvili senedinden bahseden Başbakan Yıldırım, "Bir ev alacak ama parası yok, gayrimenkul kağıdı alacak. Dairenin yüzde 10'u kadar parası var. O parayı verecek, daire 2 sene sonra kaç paraya çıkmışsa verdiği parayı fazlasıyla geri alacak." dedi.

Başbakan Binali Yıldırım, istihbarat kurumlarındaki yeniden yapılanmaya ilişkin, "Teknoloji gelişti, yani adam adama istihbarat artık yeterli olmuyor. İç istihbarat, dış istihbarat, mali istihbarat, personel istihbaratı. Birçok istihbarat şekilleri var. Bu ihtiyaçları göz önünde bulundurarak istihbarat yapısını gözden geçiyoruz." dedi. Yıldırım, gündeme ilişkin açıklamalarda bulundu ve soruları yanıtladı.  

- "Ekonomi için en büyük tehlike"

Fetullahçı Terör Örgütü (FETÖ) ile mücadeleye ilişkin iş dünyasının bazı endişelerinin hatırlatılması üzerine Başbakan Yıldırım, "Bu hakikaten çok önemli. İş aleminde, bankacılık sektöründe bir tedirginlik var. 'Biz bu adama çek verirsek, FETÖ'ye mensupsa acaba bizim halimiz ne olacak? Şuna mal satarsak, onlar FETÖ'cüyse bizden hesap sorarlar'. Bu, ekonomi için en büyük tehlikedir. Frene basarsın ekonomi yavaşlar, krediler kesilir, ülke bundan olumsuz etkilenir." değerlendirmesini yaptı.

- "Önemli olan cari açığınız olduğu halde bunu yapmak"

Türkiye Varlık Fonu'na ilişkin, "Türkiye'nin cari fazlası yok, bu fonu nasıl oluşturabilir?" şeklindeki eleştiriler konusunda değerlendirmesi sorulan Yıldırım, "Önemli olan cari açığınız olduğu halde bunu yapmak. Yani Türkiye büyüyen bir ülke. 26 çeyrektir hep büyüyoruz. Sürekli büyüyen bir ülke. Küresel krize rağmen büyüyor. Çünkü Türkiye dinamik bir ülke. Türkiye yatırımları 2009 kriziden beri hız kesmeden devam ettiriyor." dedi.

Türkiye Varlık Fonu'nun devreye girmesi halinde büyük projelere kaynak sorununun ortadan kalkacağına da dikkati çeken Binali Yıldırım, şunları söyledi:

"Projelerin gecikmesi önlenecek. Türkiye'nin önünde 10 bin kilometre hızlı tren hattı var. Bunlar para. Buraya genel bütçeden kaynak fazla ayrılamıyor. Ama atıl varlıklar var, duran varlıklar var, diğer varlıklar var, menkuller var. Bunları bu fonda değerlendireceğiz ve bütçenin karı olmadığı alanlardaki yatırımları buradan karşılayacağız. Aynı zamanda vatandaş tasarruf etmek amacıyla da bu fona kaynak koyabilecek. 'Yap-işlet-devret' projelerinin gelirleri de bu fonun kaynağını oluşturacak."

- "Uzmanlarca yönetilmesi gerekiyor"

Bireysel emeklilikten gelen kaynakların da bu fonda olacağını bildiren Yıldırım, şunları kaydetti: 

"Gayrimenkul tahvili, senedi. Vatandaş için gayrimenkul en iyi yatırım. Bir ev alacak ama parası yok, yetmiyor parası ama gayrimenkul kağıdı alacak. O dairenin belki yüzde 10'u kadar parası var. O parayı verecek, o daire 2 sene sonra kaç paraya çıkmışsa verdiği parayı fazlasıyla geri alacak. Başbakanlığa bağlı bir fon. Bu fonu özellikle dünyadaki Güney Kore'de, Singapur'da, başka ülkelerdeki örneklerine bakarak kurduk. Neden? Burası devlet dairesi gibi yönetilmeye kalktı mı sonunda hayal kırıklığı var, iş çıkmaz. Onun için burası çok profesyonelce, uzmanlarca yönetilmesi gereken bir yer.

Dolayısıyla devlet kurumlarının kısıtlamalarının burada olmaması lazım. Olursa yürümez. Geçmiş tecrübelerimizden biliyoruz, ona göre kurduk. 'Hiç kontrol yok' diye bir şey yok. Uluslararası denetim firmalarının kontrolüne açık, raporları alınacak. Bu raporlar Başbakanlık'ta değerlendirilecek. Her yıl da Meclis'e bilgi verilecek. Böyle de bir denetim mekanizması. Bu son anda partilerin de talepleri üzerine getirildi. Dolayısıyla kamu kaynağı kullanan hiç kimse 'Ben bir denetime tabi değilim' diyemez."

AA