18 Kasım 2016 Cuma

Kredi Almak İçin Eş Muvafakatnamesi Gerekli Midir ?

Kredi Almak İçin Eş Muvafakatnamesi Gerekli Midir ?
Konut kredisi alarak kira öder gibi ev sahibi olmak isteyen kişilerin sayısı gün geçtikçe artsa da bu kişilerin bir çoğu konut kredisinin şartlarından haberdar değil. Bu yüzden yazımıza konut kredisininin kısa bir tanımını yaparak başlamak daha doğru olur.
Konut kredisi; banka ve finans kuruluşlarının ev almak isteyen kişilere sunduğu kredi türüdür. Burada bilinmesi gereken en önemli nokta krediyi veren banka ya da finans kuruluşunun borç ödemesi bitene kadar satın alınan evin tapusuna ipotek koyduğudur.
Reşit olmak tüm resmi işlemlerde olduğu gibi kredi almak için de ilk şart sayılmaktadır. Hatta konut kredisi vermek için alt yaş sınırını 20 olarak belirlemiş bazı bankalar da mevcuttur. Ancak bankaların konut kredisi vermesindeki tek ölçüt yaş sınırı değil. Çoğu banka istisnai durumlar dışında ( gelirinin ve teminatının tatmin edici olması gibi ) askerliğini yapmamış kişilere konut kredi vermemektedir. Ayrıca alt yaş sınırı olduğu gibi üst yaş sınırı da mevcut. Konut kredisi çekebilmek için üst yaş sınırı 65 ile 80 yaş arasında değişmektedir. Üst sınır bankaya göre bu aralıkta oynar. Peki, konut kredisi almak için eş muvafakatnamesi gerekli midir? Muvafakatname olmadan kredi çekilebilir mi?
Türk Medeni Kanunu'na göre evli çiftlerin beraber yaşadıkları eve aile konutu denir ve mülkiyet sahibi olan eş diğer eşin haberi olmaksızın aile konutu üzerinde herhangi bir tasarruf işlemi yapamamaktadır. Yani aile konutunun tapusunu elinde bulunduran eş, bir işlem yapmak istediğinde diğer eşin muvafakatnamesini almalıdır.
Konut kredisi kullanılarak alınan ev evli çiftlerin aile konutu haline geldiği için ve kredi alınan banka borç ödenene kadar alınan aile konutunun üzerine ipotek koyduğu için eş rızası alınması zorunludur. Yani eşine muvafakatname imzalatmayan kişi konut kredisi alamamaktadır. Bankalar, kredi başvurusu yapan kişiye ipotek şartı getirdiği taktirde eş rızasını bildiren yasal belgeyi de talep ederler.

Eminevim Taksit Hesaplama !

Eminevim Taksit Hesaplama !
Eminevim nedir ? Eminevim sistemi nedir ? Eminevim sistemi nasıl çalışır ? Evinevim taksit hesaplama , Eminevim Güvenilir mi ?  Eminevim Çekilişi konularının cevapları bu yazımızda ! 
1991 senesinde kurulan Eminevim Türkiye’de yaklaşık 100bin kişiye otomobil ve konut yatırımı sağlayarak bir ilki başarmıştır. Temel mantık , kredi faizi ödemeden katılımcıların elbirliği yaparak istedikleri para tutarına ulaşmalarıdır. 
Eminevim Hesaplama !
Öncelikle şunu belirtmek gerekir ki bu işlem bir bilgisayar programı tarafından yapılmaktadır. Eminevim ofislerine gittiğinizde aşağıdaki gerekli bilgileri planlayarak size ödeme planı çıkarılır. Yani en başta belirlenen hesaplama neyse sistem öyle devam eder. Sıra geldi Eminevim taksit hesaplamaya :
- Eminevim taksit hesabındaki ilk aşama kişinin alacağı evin tutarıdır. Önce evin fiyatı belirlenir. ( Mesela 100.000 TL ) 
- 2. aşama taksitlerin belirlenmesidir. Kaç taksitle ödeme yapılacağı planlanır bu taksit aralığı 60 ay ile 120 ay arasında değişmektedir.
- Taksit sayısına göre grupta kaç kişi olduğunu anlayabilirsiniz. 80 aylık bir taksite giriyorsanız sizin grubunuz 80 kişi olacaktır.
- Gruptakilerin her ay ödediği para toplanır ve 1 ev parası eder. Bunu annelerimizin yaptığı günler gibi düşünebilirsiniz. 
- Toplanan bu para noter huzurunda sırası gelen kişiye gider ve bu parayla ev alınır. Para direk verilmez. Sistem bitene kadar eve ipotek konulur.
- Yapılan kura ilk aylarda size çıkarsa sizin kiradan kendi evinize geçeceğiniz düşünüldüğünden grubunuzda sizden sonraki kişilere onlardan bir miktar fazla ödeme yaparak yardımda bulunursunuz. Sistemde gruptaki herkesin parasıyla ev aldığınız ve onların hala kirada oturduğu düşünülür.
- Yani kurada başta çıkmazsanızda bir kaybınız olmaz , sistem hesaplama yaparken bunu da hesaplayarak size kira yardımı gibi bir tutar sağlar.
- Üstteki 2 maddenin açıklaması aslında şudur ; başta kura çıkıpta evini alan kişiler daha fazla ödeme yaparken , diğer kişiler baştakilere nisbeten daha az ödeme yaparlar. 
- Bu uygulamada sıra size gelene kadar ödemeleriniz her ay ufak ufak azalırken , sıra size geldiğinde ödeme bir miktar artar ve taksit bu miktarda sabit olarak kalır. ( Bu hesapların hepsi en başta yapıldığından ne kadar artış olacağı gibi konular en baştan belirlenir. )
- 80 aylık bir grupta 80. olursam ne olacak ? Bu konuya da bir çözüm var sistem kimseyi bu kadar uzun bekletmiyor. Kura taksit sayısının yarısına kadar size çıkmadıysa , korkuya gerek yok. Çünkü taksit sayısının yarısına gelindiğinde kalan herkese evini alması imkanı sağlanır. Yani 80 aylık bir grupta herkes en geç 40. ayda evini almış olur ve bundan sonra beklemek zorunda kalmaz. 
- Sonraki aşamada herkesin taksiti sabitlenmiş olur ve ödemelerini yapar.
Eminevim Sisteminin Faydaları ? Eminevimin Detayları !
- Evinevim uygulaması ev , arsa , dükkan gibi gayrimenkuller satın alınabilir. 
- Eminevim faizsiz , günlerde yapılan gibi bir para toplama politikasını izler. 
- Sadece girişte bir miktar katılım ( organizasyon ) bedeli ödeme zorunluluğu bulunmaktadır.
- Şehir sınırlaması yoktur , Türkiye’nin heryerinden ev satın alabilirsiniz. 
- Belirli limitlerde taksit dondurma mümkündür.
- İstenmeyen bir durum olduğunda sistemden çıkabilir ve katılım ( organizasyon ) bedeli hariç tüm paranızı geri alabilirsiniz.
- Evini alan kişilerin evlerine İpotek konularak satmaları engellenir. Bu sayede gruptaki diğer kişilerin hakları korunur.

Hazine Arazisi Nedir?

Mülkiyeti devlette olan arazilere hazine arazisi denir.
Hazine arazilerinin bir kısmı tapuya tescil ettirilmiş olan arazilerdir. Bu araziler orman sınırları dışında kalan,
tapuya tescili sırasında sahibi çıkmayan arazilerdir.
Hazine arazilerinde bir de tapu tescili olmayan dağlar, göller, nehirler, kayalar, tepeler ,dereler de vardır.
Hazineye ait arazilerde tapuya tescili olanlar hazinenin özel mülkiyetinde olan arazilerdir. Bu arazilerin ihale yolu ile satışı mümkündür. Tapuya tescili olmayanlar da hazinenin genel mülkiyetindedir. Bu arazilerin satışı kesinlikle yoktur.
Hazine arazilerinde 31/12/2011 tarihinden önce kullanıcısı olan kişilere bu arazileri satın alma hakkı tanınmıştır.
Tespit edilen tutara itiraz ve dava etmeden kabul eden kişiler  belirlenen süre içinde idareye başvuru yapabilecekler. Bu 
kişiler hak sahibi olacaklardır.İdareye başvuru zamanı altı aydır.

Tapu Sahibi Nasıl Öğrenilir ?

ir konut, iş yeri, arsa veya arazi almak istediğinizi fakat sahibinin kim olduğunu bilmediğinizi düşünelim. Bu durumda az önce saydığımız taşınmaz malların kime ait olduğu nasıl öğrenilir? Tapunun sahibi nasıl bulunur?
Tapu sahibi nasıl öğrenilir?
Taşınmaz mal tapusunun kime ait olduğunu öğrenmek aslında pek kolay gözükmüyor. Günümüzde her ne kadar birçok işimizi internet üzerinden yapıyor olsak da tapunun kime ait olduğu bilgisine internet’ten ulaşım imkânımız bulunmamaktadır. 
Tapu sahibi veya sahiplerinin öğrenilmesi için ilgili taşınmaza ait tapunun fotokopisi ile tapunun bağlı bulunduğu tapu dairesine gidilerek sorgulama yapılması gerekmektedir.
Tapu sahibi veya sahipleri öğrenildikten sonra alım veya satım işlemi yine ilgli tapu dairesince yapılmaktadır. Alım veya satım işlemlerin yapılabilmesi içim gerekli belgelerin temin edilmesi ve tapu harcının ödenmesi zorunludur.
Gayrimenkul devir ve iktisaplarında tapu harcı binde 20 olup;, emlak vergisi değerinden az olmamak üzere, beyan edilen devir ve iktisap bedeli üzerinden hesaplamalar yapılmaktadır. 

Konut Net Alanı Nedir ? Nasıl Hesaplanır ?

Konut Net Alanı Nedir ?
Konut alanları konuşulurken genelde 2 farklı alan söylenir. Bunlar Brüt Alan ve Net Alandır. Genelde Net Alan pek dile getirilmez. Fakat asıl dikkate alınması gereken alan Net Alandır. 
Net Alan daire içerisinde kalan ve kullanılabilen gerçek alandır. Bazı yerlerde süpürülebilir alan olarak da geçer. Yani duvarların içerisinde kalan net olarak kullanılabilen alana Net ( Faydalı ) Alan denir. Bu yüzden yukarda da belirttiğimiz gibi önemli olan Net Alandır. Kullanmadığınız brüt alanın faydası bulunmamaktadır. Fakat senelerdir brüt alan , brüt metrekare oyunları ile kafalar karıştırıldı.
Net alan hesaplanırken duvar hariç olan kullanım alanları , koridorlar , balkonlar ,ıslak hacimli duvar hariç alanların toplamı alınır.  Brüt alan hesaplanırken bazen apartmanda bulunan ortak alanlarda hesaba katılabilmektedir. Bu sebeple net alan hesaplanırken bu farklılıklar dikkate alınmalıdır.
Net Alana Neler Dahil Olmaz ? 
- kolonlar
- tesisat odası 
- 2.5 cm’i geçmeyen sıva payları
- baca çıkıntıları 
- hava bacaları 
- asansör boşlukları vb ortak kullanım alanları 
- çatı bahçeleri 
- kapı ve pencere eşikleri
- ışıklıklar 
net alana dahil edilmez. 
İç Net Alan ve Dış Net Alan nedir ? 
İç Net Alan sadece duvarların içerisinde ki kullanım alanı iken , Dış Net Alan hesaplanırken balkonlar ve teraslar da dahil edilir.
Çevre ve Şehircilik Bakanlığının yaptığı çalışmada Brüt Alan uygulamadan tamamen kaldırılıp , tapu da ve satış işlemlerinde Net Alan kullanılacak. 
Malesef ülkemizde çok fazla karşılaşılan problemlerden bir tanesi Net - Brüt alanın ayırt edilmemesidir. Birçok kişi internetten bulduğu eve gittiğinde evin ilanda yazandan çok daha küçük olmasından şikayetçi. Söylenen alan ile net alan arasındaki fark %50-%60 lara kadar çıkmaktadır. 
Net Alan Hesabı Nasıl Yapılır ? Metrekare Hesabı Nasıl Yapılır ? 
Metrekare hesabı bulunduğunuz odanın ölçüleri çarpılarak bulunur. Örneğin 4 metre eninde 5 metre boyunda olan bir odanın alanı : 
4 x 5 = 20 metrekare dir. 
Eğer Net alanı hesaplanacak evin fazla girinti-çıkıntısı yok ise bu yöntem kullanılabilir. Bu işlemi tüm odalar için teker teker yaptıktan sonra çıkan toplam Net Alandır.
Fakat çoğu inşaat firması önce Brüt Alanı hesaplayıp , çıkan değerden kullanılmayan alanları çıkarıp Net Alanıbulmaktadır. 

İskan Ruhsatı Ne Zaman Alınır ?

İskan Ruhsatı Ne Zaman Alınır ? 
İskan ruhsatı , bir yapının oturulabilir ve tamamlanmış bir yapı olduğunun kanıtı niteliğindedir.
Bu ruhsatın alınabilmesi için inşaatın yetkilileri ya da  müteahitleri tarafından Belediyeye dilekçe verilmesi gerekiyor. 
Başvuru dilekçesinin ardından Yapı Kullanma İzni teknik personeli ruhsatı ve eklerini alarak yapının bulunduğu yere gidip gerekli kontrolleri yapar. Bu kontrollerde inşaatın ruhsat ve eklerine uygun olarak yapılıp yapılmadığı ve diğer hususlara bakılıyor.
İskan Ruhsatı Neden Önemlidir ? 
İskan ruhsatı , öncelikle bu yapıyı kullanacak kişilerin can ve mal güvenliği açısından herhangi bir problem olmadığını belirtir. İskan ruhsatı ile yapının tam ve eksiksiz olduğu belgelenir. 
İskan ruhsatı alınmayan yapıların yasal olarak oturma izinleri yoktur. Bu yapılarda oturan kişiler birçok haktan yararlanamaz. İmar Kanunun 31. maddesinde bulunan açıklamaya göre , iskan ruhsatı bulunmayan binalar kamusal niteliki hizmetlerden faydalanamaz. 
Örnek vermek gerekirse ; elektrik , su , doğalgaz aboneliği bu yapılara alınamaz… 
Peki İskan Ruhsatı Ne zaman Alınır ? 
İskan ruhsatı , inşaat faliyetleri tamamen bitirildikten sonra alınmalıdır. Eğer mimari projede gösterilen bölümler birebir yapılamaz ise bu yapıya iskan ruhsatı verilmez. 

İskan Ruhsatı İçin İstenilen Belgeler !

İskan Ruhsatı İçin İstenilen Belgeler !
İskan ruhsatı , binanın tamamlandığını , ruhsat ve eklerine uygun olduğunu belirtir. 
Peki , İskan ruhsatında hangi belgeler istenir ? İskan ruhsatı için gerekli belgeler nelerdir ?
İskan alabilmek için birtakım belgelerin tamamlanması gerekiyor. İşte bu belgeler : 
- Tapu kayıt bilgileri 
- İskan İzni dilekçesi 
- Vergi Dairesi'nden alınan İlişki Kesme Belgesi 
- Telekom tarafından verilen Olur Yazısı
- Dış Kanal Belgesi 
- Proje Müellifleri Raporu
- Yapı Denetim Kuruluşu’undan alınan Rapor 
-  Emlak ve Çevre Temizlik Vergisi Yoktur Belgesi
- Cephelerden çekilen fotoğraflar – 13 18 cm
- SSK Borcu Yoktur Yazısı
- Sığınak Raporu (Sığınak var ise ) 
- Yangın Tesisat Raporu
 Dosyada İtfaiye Daire - Başkanlığı'ndan onaylı yangın söndürme, algılama ve tahliye projeleri varsa

İskan Olmadan / Alınmadan Kat Mülkiyeti Alınır Mı ?

İskan Olmadan / Alınmadan Kat Mülkiyeti Alınır Mı ?
İnşaatı bitirilen bir yapı ( bina ) üzerine kurulan mülkiyet hakkına Kat Mülkiyeti denmektedir. Hak sahiplerine ise Kat Maliki...
Kat mülkiyeti hassas bir konudur , bu sebeple kat mülkiyeti alınırken neler gerekli , iskan olmadan kat mülkiyet alınabilir mi gibi soruların cevapları iyi bilinmelidir. 
Bağımsız Mülkiyet Hakları , 634 sayılı Kanunda belirtildiği gibi : 
- Daire 
- Kat 
- İş Bürosu 
- Dükkan
- Mağaza 
- Mahzen 
- Depo 
gibi bağımsız bölümlere  kuralabiliyor. Bu kurulan mülkiyet hakkına da Kat Mülkiyeti deniyor.
İskan Ruhsatı Olmadan Kat Mülkiyeti Alınır Mı ? Kat Mülkiyeti İçin Neler Gereklidir ? 
Gayrimenkulun dış cepheleri ve iç taksimatı bağımsız bölüm , eklenen ve ortak yerlerinin ölçüleri açık bir şekilde göstererek bir mimar ya da mühendis tarafından yapılan ve gayrimenkulun sahibi ( maliki ) ya da tüm hissedarları tarafından imzalanan ve içerisinde belirtilenlerin doğruluğu Belediyece tasdik edilen proje ve birden fazla yapılarda yerleşimlerini gösteren vaziyet planı ile Belediyece verilen Yapı Kullanma Belgesi gerekiyor.
- Bağımsız bölümlerin kullanım tarzına ve birden fazla yapının varlığı durumunda bu yapıların özelliklerine göre 28. maddedeki esaslar doğrultusunda hazırlanmış , kat mülkiyetini kuran malik ( sahip ) ya da malikler tarafından imzalanmış bir yönetim planı.
Sonuç :
Kısaca özetlemek gerekirse , Yapı Kullanım İzni olarak belirtilen İskan Belgesi  zorunlu bir belgedir. Bu belge olmadan kat mülkiyeti alınamaz.

Evde Home Ofis Kurmak İçin Gerekenler !

Evde Home Ofis Kurmak İçin Gerekenler
Günümüzde giderek yaygınlaşan home ofisler ev ile işyerinin birleşimi olan bağımsız bölümlerdir. Kanunen tapuda mesken olarak kayıtlı bir taşınmazın işyeri olarak kullanılması mümkündür. Peki, evde home ofis kurmak için neler gereklidir ?
İlk olarak evin işyerine dönüştürülecek kısım / kısımları için, işyeri açma izinlerinin alınması şarttır. Bu açılacak iş yeri apartman gibi bir ortak yaşam alanı içinde yer aldığından iş yeri açma izinlerinin içinde apartman yönetiminin iznide bulunmalıdır, bu izin bulunmadığı taktirde apartman yönetimi işyerine dava açabilmektedir. Gerekli diğer belgeleri şu şekilde sıralayabiliriz :
1- İki adet vergi levhası fotokopisi
2- Tapunun fotokopisi
3- Kira kontratı
5- Nufüs cüzdanı fotokopisi
6- Binanın imar durum belgesi
7- Bağlı olunan esnaf odasına ait oda kayıt belgesi
8- Yangın söndürme tüpünün dolum faturası
9- Olumlu itfaiye raporu
10- Yapı sağlamlık raporu
11- Portör muayene kartı
12- Söz konusu dairenin üst kat sakinlerinden alınmış muvafakatname ( izin belgesi )  
13. Söz konusu dairede şirket kurulmuşsa; Ticaret sicili gazetesi, mesul müdürlük sözleşmesi, imza sirküsü, faaliyet belgesi
Home Ofis İçin Emlak Vergisi
İş yeri olarak kullanılan veya bir bölümü dükkân, mağaza, depo gibi ticaret ve sanat icrasına dönüştürülmüş konutlar için vergi değerinin değişimi söz konusudur ve konutun bu duruma göre vergilendirilmesi gerekmektedir. Bu yeni durumda home ofislerin vergi oranı işyerlerine ait vergi oranıyla aynı olur. İşyerleri için geçerli emlak vergisi oranlarıysa söz konusu işyerinin bulunduğu yere göre değişmektedir. Eğer işyeri normal yörede ise emlak vergisi binde 2, büyükşehirde ise binde 4 olarak belirlenmiştir.

Tarla ve Arsa İçin Çevre Temizlik Vergisi Ödenir Mi ?

Tarla ve Arsa İçin Çevre Temizlik Vergisi Ödenir Mi ?
Belediyeler tarafından gerçekleştiren çevre ve temizlik hizmeti için taşınmaz mal kullanıcıları çevre temizlik vergisi ödemekle yükümlüdür. Halk ağzında çöp vergisi olarak duyulan bu vergi, taşınmazın kullanılmaya başlandığı tarihten itibaren başlamaktadır.
Çevre temizlik vergisini ödemekle sorumlu olan taşınmazın sahibi değil, taşınmazı kullanandır. Bu sebeple söz konusu taşınmazın kiraya verilmesi, satılması gibi kullanımı sona erdiren durumlarda çevre temizlik vergisi ödeme zorunluluğu ortadan kalkmaktadır. Aynı şekilde taşınmazın tapusu kimde olursa olsun, taşınmaz kullanımda değilse ve boşsa bu verginin ödenmesine gerek kalmaz.
Çevre temizlik vergisi konut kullanımında geçerli olduğu işyeri, mesken ve diğer amaçlarla kullanılan yapılar için ödenmektedir. Vergiyi ödemekle yükümlü olan her halükarda taşınmazın kullanıcısıdır. 
Temizlik vergisi yılda iki eşit taksitle ödenmektedir. İsteğe bağlı olarak ilk taksit döneminde tüm borcu ödenebilir. Çevre temizlik vergisi için ilk taksit dönemi Mart, Nisan ve Mayıs ayları iken ikinci taksit dönemi yalnızca Kasım ayını kapsar.
Tarla ve Arsalar
Tarla, arsa ve araziler için çevre temizlik vergisi ödenmemektedir. Bunun sebebi çevre temizlik vergisinin konut, işyeri, mesken vs. gibi kapalı alanları kapsamasıdır. Tarla, arsa, arazi gibi üzerinde bir yapı bulunmayan taşınmaz mallar çevre temizlik vergisinin kapsamında bulunmamaktadır

Tapu Devir Evrakları Nelerdir?

Tapu Devir İşlemi İçin Gerekli Evraklar Nelerdir?
Arsa, konut, işyeri gibi gayrimenkulleri almak ya da satmak için yapılan tapu devir işlemi o gayrimenkulun bağlı olduğu tapu müdürlüğünde yapılmaktadır. Bu işlemi gerçekleştirmek için öncelikle tapudan randevu alınır ve gerekli belgeler ile tapu müdürlüğüne müracaat edilir.
ALO 181 nolu Tapu ve Kadastro Çağrı Merkezi telefonla randevu alma olanağı sunmaktadır.
Bu çağrı merkezi 7/24 hizmet vermekte, bu sayede günün her saati tapu işlemleri için randevu almak mümkün hale gelmektedir.
Çağrı merkezi dışında internetten randevu alma seçeneği de bulunmaktadır. Tapudan online randevu almak için "onlinerandevu.tkgm.gov.tr" adresi de kullanılabilmektedir. Bu sayfadan itibaren yapılan işlemlerle belirli bir gün ve saat aralığı için randevu alınır.
Peki, tapu devir işlemi için gerekli evraklar nelerdir? Tapu müdürlüğüne giderken hangi evraklara ihtiyaç vardır?
Tapu Devir Evrakları
1- Tapunun aslı ya da fotokopisi
2- Alıcı ve satıcının nüfus cüzdanları, gerekliyse temsil belgesi ( Gayrimenkulun sahibi veya alıcısı tapu devir işlemleri için yerine başka birini görevlendirdiyse görevlendirilmiş kişinin/kişilerin nüfus cüzdanı ve bu iş için görevlendirildiğine dair temsil belgesi )
3- İşleme taraf olan kişilere ait ( alıcı ve satıcıya ait ) birer tane vesikalık fotoğraf    
4- Gayrimenkul için ilgili belediyeden alınan " Vergi borcu yoktur. " yazısı
5- Zorunlu Deprem Sigortası ( Bina vasıflı gayrimenkuller için )
6- Cebri İcra Yolu ile satılmış gayrimenkuller için İcra Müdürlüğü'nün verdiği Satış Müzekkeresi
7- Ortaklığın Giderilmesi Davası ile satılmış bulunan gayrimenkuller için mahkeme müzekkeresi