Bayındırlık ve İskan Bakanlığı tarafından hazırlanan “Planlama ve İmar Kanun Taslağı" hakkında odamız görüşleri 13 Haziran 2005 günü Bayındırlık ve İskan Bakanlığına gönderildi.
TMMOB Şehir Plancıları Odası’nın
“Planlama ve İmar Kanunu Tasarısı Taslağı“
Hakkında Görüş ve Önerileri
Genel Değerlendirme
İmar Kanunu revizyonunun ülkemiz açısından önemi büyüktür. Yürürlükteki Kanun çağdaş kentleşme, sağlıklı çevreler üretilmesi, yaşanabilir yerleşmeler elde edilmesi, planlı gelişmenin sağlanması, koruma kullanma dengesinin oluşturulması, yerel kalkınmanın gerçekleştirilmesi, sağlıksız ve güvenliksiz alanların dönüştürülmesi açılarından yetersiz kalmaktadır. Bütün bu olumsuzluklara çözüm oluşturması beklenen bir düzenleme, “imarcılık” anlayışından kurtulmak, “şehircilik” temeline dayanmak zorundadır. Dolayısıyla hazırlanan kanun tasarısı, kapsamında gerekli düzenlemeler, değişiklikler ve ilaveler yapılmak üzere “Şehircilik ve Planlama Kanunu Tasarısı” olarak yeniden ele alınmalıdır. Kanun tasarısı Odamızca irdelenirken, bu ilkeler ve daha önce yazılı ve sözlü olarak pek çok kez iletilen görüşler dikkate alınmıştır. Bu çerçevede, “İmar ve Şehirleşme Kanunu Tasarı Taslağı” ile “Planlama ve İmar Kanunun Taslağı” bir bütün halinde değerlendirilerek karşılaştırıldığında aşağıdaki unsurları görmek mümkün olacaktır.
Ülkemizde planlama, imar ve uygulamaya ilişkin çok sayıda ve farklı kanunlarla düzenlenmiş yetkilerin yarattığı karmaşanın çözümüne yönelik model ve stratejilerin belirlenmesi gerekliliği kabul edilmektedir. Bu çerçevede, tasarının planlamada yetki karmaşasının giderilmesi ile ilgili temel yaklaşımı olumlu bulunmuştur.
Tasarının özellikle yerleşim planlaması alanında yerel yönetimlerle ilgili yetkilendirmeleri ve plan yapımı ile ilgili uzmanlık alanlarını belirlemedeki yaklaşımı olumlu bulunmuştur. Bu anlamda, planların yapımına ilişkin yetkilerin bu konuda üniversitelerde verilen kapsamlı eğitimi alarak şehir plancısı, şehir ve bölge plancısı unvanı kazanmış uzmanlarca yapılmasının önerilmesi, toplumsal ve meslekler arası işbölümü, üniversitelerde verilen eğitim ve uzmanlıkların hayata geçmesi, müktesep hakların korunması ilkesini getirmesi, TMMOB Kanunu ve YÖK Kararları ile birlikte değerlendirildiğinde yerinde ve olumlu bir yaklaşım olarak değerlendirilmektedir.
Ne var ki; planlama alanında yaşanan sorunların giderilmesi, afetlere yönelik yeterli ve gerekli düzenlemeye yer verilmesi ve yetki karmaşasının giderilmesi temel hedefleriyle yola çıkılarak hazırlanan tasarıya, özellikle planlama ve plan uygulama araçları konularında, daha önceki tasarıdan farklı bir anlayışın hakim olduğu görülmektedir. Uzun süre Bakanlık Web Sitesinde yer alan ve katılımcı bir süreçle oluşturulan kanun tasarısındaki bazı temel konulardan tümüyle farklı bir yol çizilmekte, istisnalar ve eşgüdüm başlıklı maddelerde yer alan düzenlemeler, çok farklı bir kapsamda olmamakla birlikte, detayda yapılan düzenlemelerle özünü zedelemekte, Kanun Tasarısının planlamaya dair tanım ve yapım esasları konulu maddelerinin içeriği değişmektedir. Bu değişiklikler, Kanun Tasarısının bütününde yeni olumsuzluklar yaratmaktadır.
Odamızca yapılan değerlendirmede; katılımcı süreçlerle hazırlanan, Kızılcahamam’da büyük ölçekli bir toplantı ile kamuoyu ile paylaşılan ve sonrasında da katkı ve önerilerle zenginleştirilerek, üniversitelerin, meslek odalarının ve kamuoyunun büyük ölçüde desteğini alan tasarıdan vazgeçilerek, başka bir taslağın tartışmaya açılmasını anlamlandırabilmek olanaklı olamamıştır.
Tasarının bütününde şehircilik, planlama ve uygulamada katılım, yönetim kapsamında doğal ve tarihi çevrelerin korunması, mevcut yerleşme alanlarında iyileştirme ve yenileme, yeni yerleşmeler ve yeni kentlerin oluşturulması, kentsel işletmecilik, ulaşım dolaşım sisteminde trafik sakinleştirme, yaylaştırma, toplu taşıma politika, plan ve programları, kamusal açık alan sistemlerinin oluşturulması, kent merkezlerinin planlanması ve yönetimi, yerleşme ölçeğinde istihdam ve katma değer yaratmaya yönelik hizmet, sanayi ve küçük sanayi merkezlerinin oluşturulmasını kapsayan kentsel ekonomik kalkınma planlaması, cehaletin ve fakirliğin azaltılması ve çevre bilincinin artırılması, kültürel gelişmenin sağlanmasına yönelik kentsel sosyal gelişme planlaması, planlama ve yapılaşma denetimi ile kentsel tehlike ve risklerin azaltılmasına dair esaslar, tutumlar, ilkeler ve düzenlemelere büyük ölçüde yer verilmemiş, yapılan düzenlemeler ise eksik ya da yetersiz kalmıştır.
Diğer taraftan yeni yapılan düzenlemelerin bir bölümü diğer maddelerle örtüşmediği gibi, yeni taslağın alelacele hazırlandığı ve kendi içinde titiz bir okumaya dahi tabi tutulmadığı, çelişki ve tekrarların giderilmediği, literatürde ve yasal metinlerde yer almayan kavram ve terimlerin pek çok yerde yasa tekniğine uygun olmayan bir dilde kullanıldığı izlenimi edinilmiştir.
Planlama ile ilgili Düzenlemeler
Daha önceki Kanun Tasarısında üst ölçek plan kademeleri, Mekansal Strateji Planı başlığı altında; Genel ve uzun dönemli ilke ve hedefler ile mekansal ana yönlendirme kararlarını belirleyen; Ülke Mekansal Strateji Planı, Bölge Strateji Planı ve Yerleşme Ana Strateji Planı olarak belirlenirken, yeni düzenlemede; Ülke Mekansal Politika Planı, Bölge Planı ve Çevre Düzeni Planı tanımlarına yer verilmektedir. Planlama ve İmar Kanunu Tasarısı Taslağında yer alan planlamaya dair hükümler,daha önceki taslakta yer alan hükümlere kıyasla önemli farklılıklar içermektedir. Planlama alanında sayısal anlamda bir azalma olmamakla birlikte, plan tür, tanım ve içerikleri değiştirilmekte ve bu tanımlar yapılırken, üst ölçek planlamalarda daha önce kabul gören ve alt ölçek planlara da yansıtılması desteklenen “stratejik planlama” yaklaşımı ortadan kaldırılmaktadır. Bakanlıkça daha önce tartışmaya açılan tasarının en önemli açılımı olarak ifade edilen ve Kızılcahamam’da yapılan değerlendirme toplantısında da önemi vurgulanan stratejik planlama tanım ve yaklaşımının bir kenara bırakılmasını anlamlandırmak olanaklı değildir. Ayrıca, stratejik planlama yaklaşımıyla bütünleşen sektörel ana planların önem ve gerekliliğinin algılanarak, üst ölçek stratejik planların bu tip bir sektörel ana planlar mantık ve bütünlüğünde kurgulanabilirliğinin de düşünülmesi gerekmektedir.
Her ne kadar gerek üst ölçekte gerekse yerleşim temelinde yerel yönetimlere ilişkin görev ve yetki atamaları doğru ve olumlu bir yaklaşım olarak görülmekte ise de taslakta bazı önemli sorunların da bulunduğu gözlenmektedir. Özetle plan tanımları ve plan kademelenmesi ile ilgili düzenlemeler bu konuda farklı ve eksikliklerle dolu bir yol çizildiğini göstermektedir. Ülke gündeminde önemli yer tutan ve son dönem yasal düzenlemelerde, örneğin Belediye Kanunu, İl Özel İdaresi Kanununda yer alan stratejik planlama kavramının hangi gerekçelerle Planlama ve İmar Kanunu kapsamı dışında tutulduğunu anlamak mümkün olmamaktadır. Doğru yaklaşım, stratejik planlamayı geçerli kılan, planın hazırlık, yapım, onay, uygulama aşamalarını bir bütün olarak ele alan, her aşamada etkin katılım sağlayan, iç ve dış denetim mekanizmaları kurulmuş bir süreci Şehircilik ve Planlama başlık ve içeriğinde kurgulamaktır. Dolayısıyla asıl yapılması gereken, Şehircilik ve Planlama Kanunu kapsamında doğru ülke, bölge ve çevre düzeni/yerleşme ana strateji planlarını tanımlayıp, diğer yasal düzenlemelerin bu Kanun uyarınca yeniden düzenlenmesini sağlamak olmalıdır.
Diğer yasalarla getirilen hükümler, ülkenin planlama ve yapılaşma konusunda temel yasası olarak kabul edilmesi gereken bu yasanın yalnızca girdisi olacak ise; ayrıca bir Planlama ve İmar Yasası yapmanın gereği de tartışılmalıdır. Bu anlayış hakim kılındığında, Afetlerle ilgili hükümleri “Umumi Hayata Müessir Afetler Dolayısıyla Alınacak Tedbirlere Dair Kanun”a aktarmak, Yapı Denetim Yasası hükümlerini tüm ülkeye genişletmek, kentsel dönüşümü ayrı düzenleme konusu yapmak gibi parçacı düzenlemeler ile bir anlamda, mevcut çok parçalı ve aciz yapının kendisini devam ettirmesi öngörülmektedir. Bu durumda tasarının en önemli ve kararlı açılımı olan eşgüdüme dair düzenlemelere rağmen, diğer yasaların –uygun olmayan– hükümleri bu taslağa taşınmakta, eşgüdümle ilgili düzenlemelere olan inanç sarsılmakta ve tasarının en önemli getirilerinden birisi, ölü doğma tehlikesiyle karşı karşıya kalmaktadır.
Taslakta üst ölçek planların tanım ve kapsamlarında da önemli değişiklikler yapılmaktadır. İsminde yer alan “mekansal”, tanımında yer alan “stratejik” sözcüklerine karşın Ülke Mekansal Politika Planının, mekansal bir içeriği ve stratejik bir yaklaşımı bulunmamaktadır. Yetki karmaşasının giderilmesine ilişkin taslakta yer alan tanımda yapılan değişikliklere karşın bu planın hala kalkınma planlarının yerleşme ve şehirleşme başlıklı bölümlerinin detaylandırılmış kapsamından ibaret kaldığı düşünülmektedir. Elde ediliş yöntemi de, katılım yapısı dikkate alındığında, Kalkınma Planlarının İhtisas Komisyonları eliyle elde edilişine benzemektedir. Tek önemli fark, planın Bakanlıkça hazırlanacağına dair ifadedir. Dolayısıyla, aynı zamanda kurumlararası eşgüdümü de sağlaması beklenen bu planın, bu kapsamı ile “Planlama ve İmar Kanunu”nda yer alma gereği dahi tartışılır durumdadır. Bu ölçekte yapılacak planın daha önce Web Sitesinde yer alan İmar Kanunu Tasarısı Taslağındaki tanım ve içeriği ile düzenlenmesi uygun bulunmaktadır. Bu tanım ve içerikte yapılacak, mekansal boyutu da olan planın Bayındırlık ve İskan Bakanlığı’nca yapılmasına dair bir düzenleme kabul edilebilir olmakla birlikte, “Planlama ve İmar Kanunu Tasarısı”nda yer alan tanım ve içeriği ile kalması durumunda planın Bayındırlık ve İskan Bakanlığı’nca yapılmasının bir gerekçesinin de kalmayacağı gözden kaçırılmamalıdır.
İmar ve Şehirleşme Kanunu Tasarısı Taslağında Bölge Planı fiziksel planı da haiz bir belge iken, Planlama ve İmar Kanunu Tasarısında fiziksel boyut gelişim şemasına dönüşmektedir. Hangi alanlarda yapılacağına dair kıstaslar da değişerek ülke mekansal politika planında belirlenecek kararlardan alacağı fazlaca bir veri kalmadığından, gerektiğinde bu planla en az bağlantılı olacak veya hiç bağlantısı olmayacak şekilde alan belirlenmesi yoluna gidilmekte, hatta öncelikli hedef metropoliten alanlarmış algılamasına yol açan ifadeler yer almaktadır. Diğer taraftan planın onayında yetkili kılınan YPK’nın yapısı dikkate alındığında (kurulda yatırımcı bakanlıkların ağırlığı ve siyasi karar alma mekanizmaların önem kazanması vb), plan içeriği konusunda, özellikle koruma ve sürdürülebilirlik alanında önemli sorunların yaşanması tehlikesi ile karşılaşılması beklenmektedir. Ayrıca, Kalkınma Ajanslarının Kuruluşu Koordinasyonu ve Görevleri Hakkında Kanun Tasarısı ile de tam olarak örtüşmeyen, ajansların temelde ve öncelikle yatırımcıların önünü açmakla görevlendirilmiş ve sürdürülebilirlikten çok, doğal ve kentsel değerlerin salt ekonomik anlama indirgenmiş bir yatırım ve kalkınma mantığıyla yitirilebilmesi tehlikesini beraberinde getirebilecek yapısını da çok fazla dikkate almayan bu düzenlemenin yeniden ele alınması zorunlu görülmektedir.
Çevre Düzeni Planı ile ilgili düzenlemelerde ise, yerleşme ana strateji planı mantığının tümüyle dışında, farklı bir tanım ve içerikle karşılaşılmaktadır. Çevre Düzeni Planı, Özel İdaresi Kanununda yer alan şekilde tanımlanmakta, yapım ve onay usullerinde de aynı kanuna atıfta bulunulmaktadır. Ülke Mekansal Politika Planı ile ilgili düzenlemelerin de özellikle Çevre Düzeni Planı ve Bölge Planı konusunda Bakanlığın kaybettiği alanların yerine konacak bir plan arayışının sonucu olduğu izlenimi edinilmektedir. Sırf bu nedenle ülkesel ölçekte yapılacak bir planın Bayındırlık ve İskan Bakanlığı görevleri arasında sayılması uygun ve yerinde bir seçenek olarak görülmemektedir. İl Gelişme Planı, İl Çevre Düzeni Planı, Çevre Düzeni Planı gibi enflasyonist planlama türleri çok sahipli, yani sahibi belli olmayan, uygulanmadığı zaman sorgulanmayan, performansı denetlenmeyen, uygulamada etkinliği kaybolmuş planlar üretmekten başka bir işe yaramamaktadır. Bu plan bolluğu planların değerini azaltmakta ve toplumda planlara ve plancılara karşı saygıyı da yok etmektedir.
Taslakta metropoliten alanlarla ilgili bir planlama model ve süreci de ayrıca oluşturulmalıdır. Zira bu planlama alanı bir önceki taslakta Yerleşim Ana Strateji Planı kapsamında ele alınabilecekken, Planlama ve İmar Kanunu Tasarısı’nda bölge planı içinde zikredilen bir alana sıkışmaktadır. Dolayısıyla bu alanlarla ilgili olarak fiziksel planlama konusunda yetersiz bir düzenleme yapılmaktadır. Çevre Düzeni Planları ile Nazım Planlar arasında hiç bir plan kademesinin yer almaması (bir ölçek belirtilmiş olmamasına rağmen il genelinde hazırlanacağına göre 1/100.000, 1/250.000 ölçeğinde olmak durumundadır) önemli bir sorun olarak gözlenmektedir. Benzer biçimde nazım planlarda da bir ölçek verilmemiştir. Ancak nazım planların çoğu kez 1/5.000 ölçekte hazırlandığı bir alışkanlık ülkemizde vardır. Öyleyse Büyükşehir statüsünde olmayan ancak belli bir yüksek nüfusa varmış kentlerde il ölçeğinde yapılmış çevre düzeni planlarından sonra ilgili merkez belediyesi 1/5.000 ölçekli parçacı nazım planlarla kenti yönlendirebilecektir. Çünkü kent makroformunun tümünün kapsayan bir nazım planın hazırlanması bu belediyelerden kesinlikle istenmemiş, isteğe bağlı olarak bırakılmıştır. Ancak bu “isteğe bağlı” olma hususu şimdiki uygulamada birçok aksaklıklara yol açan durumun devamını getirecektir. Metropoliten kentlerde planlamanın metropoliten alan bütünü içerisinde bütüncül olarak ele alınması zorunludur. Bunun için öncelikle metropoliten alan sınırlarının bilimsel yöntemlere göre saptanması ve bu alanların planlamasından sorumlu yönetimin yetki sınırları ve planlama sınırlarının da çakıştırılması gereklidir. Metropoliten alan bütününde parçacı nazım plan yaklaşımı ile metropoliten alanlarda planlamada bütünlük sağlanması mümkün değildir.
Taslağın alt ölçek planlama ile ilgili maddelerine ilişkin en önemli değişiklik yine stratejik planlama yaklaşımından uzaklaşılmasıdır. Bunun en önemli ve en çarpıcı göstergeleri arasında, imar planları ile ilgili tanımlar gelmektedir. Nazım İmar Planı tanımı daha önce tartışmaya açılan İmar ve Şehirleşme Kanunu Tasarısıyla kıyaslandığında, tümüyle değiştirilmektedir. Bu tanımın özellikle önem verilen, afet zararlarının azaltılmasına dair bölümleri önemsizleşmekte, uygulama ile ilgili bölümleri büyük ölçüde ortadan kaldırılmaktadır. Uygulama İmar Planı tanım ve yapım esaslarında da aynı sorunlar bulunmaktadır. Tanımda sadece “afet harita verilerinin işlenmiş olması” koşulu getirilerek, içeriği boşaltılmış olan bir veri ile afet konusundaki önlemler yeterli görülmektedir.
En genel anlatımıyla, Taslakta yer alan biçimi ile nazım ve uygulama imar planının, yürürlükteki 3194 sayılı Kanundan farklı bir içeriği kalmamıştır.
Taslakta yer alan, “ İmar Planları, yöre halkının sosyal ve kültürel ihtiyaçlarını karşılamaya; doğal, kültürel ve tarihi değerleri korumaya ve geliştirmeye; sağlıklı, güvenli ve afetleri azaltıcı bir yerleşme ve yapılaşmaya; yaşam kalitesini artırmaya ve yerel kalkınmaya dair ilke, karar ve uygulama araçlarını öngören; nazım imar planı ve uygulama imar planı olmak üzere hazırlanan planlardır .” hükmü imar planlarının ödevlerini sıralamaktadır. İmar Planı tanımı sistematik olmayan bir biçimde birbiri ardına karışık bir biçimde sıralanan işlerin bir toplamı olarak yapılmakta ve tanım; geçitler, meydanlar, silüetler gibi fiziki planlama ayrıntıları ile doldurularak sosyal, kültürel ve ekonomik kalkınma boyutları önemsizleştirilmektedir.
İmar planı mevcut mevzuata göre yapılmış bütün belediyelere, yeni yasa yürürlüğe girdiğinde, afet zararlarının azaltılması strateji ve programlarını içeren sakınım planları ile sosyal, kültürel ve ekonomik boyutlu yerel kalkınma planlarını mevcut imar planlarını revize ederek hazırlama olanağı ve zorunluluğu getirilmelidir.
Taslaktaki imar planı tanımı bu haliyle 2863/5226 sayılı yasada yer alan “koruma amaçlı imar planı” tanımından bile geri bir düzeyde kalmaktadır.
Bu arada “afetleri azaltıcı” gibi günlük konuşmalarda kullanılan bir terimin yasa metnine alınmasında bir sakıca görülmemiştir. Doğru terminoloji, ‘afet zararlarının azaltılması’ olacaktır. Ancak burada asıl sorun, bunun çok genel bir tanım olarak bırakılmasıdır. Yerleşme ve yapılaşmanın ‘sağlıklı, güvenli, ve afetlerden korunmalı’ gibi çok genel anlama sahip ve muğlak kavramlar kullanılarak bunların yerine getirilmesi koşullarının kapsamı belirsiz bir genel yönetmeliğe bırakılması, ya bu konulara yeterli önem verilmediğinin, ya da bu hedeflere erişmede hangi yöntemlere başvurmak gerektiğinin bilinmediğinin göstergesidir. Herhalde ‘afet zararlarının azaltılması’nın yöntemi, aynı maddede iki kez tekrarlandığı gibi “afet harita verileri işlenmiş olarak” çalışmaktan ibaret değildir. Bu yöntemin ancak ve ancak ‘Sakınım Planları’nın hazırlanmasından geçtiğinin bilinmesi gerekmektedir.
Planlar arası kurulması zorunlu ilişkiler bütünü yasada önemle vurgulanmakta, ancak sadece nazım plan onaylanmadan uygulama imar planı uygulanamaz hükmüne yer verilmektedir. Eğer planlar arası bir hiyerarşi ve ilişkiler bütünü zorunlu ise tüm plan kademeleri için bu şartın geçerli olması beklenmektedir.
Aynı yaklaşım ve sorun, kırsal yerleşme planı tanımında da bulunmaktadır. Kırsal yerleşme alanlarının planlanmasında en önemli konu, planın yapım ve uygulamasındaki örgütlenmedir. Daha önceki taslakta bu konuda açıklamalara yer verilmekte iken yeni taslak bu alanlarda yapılacak planları standart imar planı çerçevesine oturtmaktadır. Bu alanlarda yapılacak planların yönetim ve katılım ayağının da bulunma zorunluluğu, muhtarlıkları etkinleştirmeyi de gerektirmektedir. Dolayısıyla, bu haliyle kırsal yerleşme planının ayrıca tanımlanması gereği kalmamıştır.
Mevzii imar planları konusunda getirilen, ön izin konusundaki düzenlemeler taslakta yine yer almaktadır. Bu düzenleme tek başına dahi, daha önceki taslakta planlama konusunda gelişme adına getirilen düzenlemelerin gerisine gidildiğinin önemli bir göstergesidir. Ülkemizde mevzii imar planları ile imar planı değişikliklerinin, belediyelerin planlama faaliyetleri içerisinde büyük bir gündem işgal ettiği ve mevzuat ihlallerinin en yoğun biçimde yaşandığı süreç ve yaklaşımlarla yapıldığı bilinmektedir. Planlamanın bütünlüğünü ve işlevini zedeleyen, kentlerin kamu yararına aykırı olarak parçacı, spekülatif ve rant amaçlı uygulamalarla biçimlenmesine yol açan ‘mevzii imar planı’ ve ‘imar planı değişiklikleri’ konusunda yerel yönetimleri sınırlayıcı bazı hükümlerin Yönetmeliğe bırakılmadan Yasada tanımlanması büyük bir önem taşımaktadır. Bu anlamda Yasa tasarısının 11. maddesinde ‘mevzii imar planı’ ve ‘imar planı değişiklikleri’nde ilgili Yerel İdarenin Meclis üye tam sayısının salt çoğunluğunun aranması koşulu olumludur. Bu hükme ilave olarak, “imar planı değişikliklerinde belediyelerin -varsa- teknik biriminin ve/veya plan müellifinin veya yeterliği olan teknik danışmanın ‘uygun görüşü’nün alınması ve Meclis oylamalarına ilişkin tutanağın isim ve kullanılan oyu belirtir nitelikte olması” konularında bir düzenlemenin Yasada yer alması; imar planı değişiklikleri konusunun denetim altına alınması ve kamu yararına aykırı plan değişikliklerinde sorumluların belirlenebilmesi açısından yararlı olacaktır.
Taslakta; “ Mevzii İmar Planı ve İmar Tadilat Planı ilgililerin müracaatı ve İdarenin vereceği ön izine uygun olmak kaydıyla, İdare dışında, ilgililerce de yapılabilir, yaptırılabilir ve İdareye onay için sunulabilir. ” hükmü her şeyden önce, plan kararı öncesinde bir yer seçimi kararı yerine geçmesi mümkün olmayan “ön izin” kavramının mevzuata, üstelik kanun hükmü olarak getirilmesi anlamına gelmektedir. Ön izin kavramı 6785 sayılı İmar Kanununun Ek 7. ve Ek 8. maddeleri uyarınca 1975 yılında çıkarılmış olan Yönetmeliğin bir plan aracı olup, idareleri taahhüt altına sokan içeriğiyle uygulamada çok fazla sorun yaratmış işlemler arasında yer almaktadır. Diğer taraftan İmar Kanununa göre bugün için sadece idareler (belediye ve valilik) tarafından yapımı mümkün olan, ancak yönetmelik hükmü ile mücavir alan sınırları dışında ilgililerce de yaptırılması mümkün kılınan mevzii imar planının şahıslar tarafından yaptırılmasına dair hükümlere Kanunda yer verilmesi de son derece sakıncalı bir adımdır. Zorunluluk halinde gündeme gelmesi gereken bir plan türü olan mevzii imar planını tümüyle mülkiyete dayalı bir zemine oturtmak, parçacı bir planlama yaklaşımını yaygınlaştırmanın ve meşrulaştırmanın yasal dayanağını oluşturmasının yanı sıra, planlama konusunda getirilen diğer hükümlerle daha da sorunlu ve istenmeyen sonuçlara yol açması kaçınılmaz olacaktır. Başka bir deyişle, mevzii imar planının zorunlu ve gerekli haller dışında yapılamayacağı, mülkiyet temeline oturan bir yaklaşım yerine yapılmasındaki kıstaslarının neler olacağının çok net olarak belirlenmesi gerektiği düşünülmektedir. Aksi bir düzenleme, son derece sakıncalı sonuçlar yaratacaktır.
Ayrıca bazı maddelerde yer alan ve resmi planlama dilinde kullanılmayan “ imar tadilatı ”, “ imar tadilat planı” benzeri tanım ve ifadeler düzeltilmelidir.
Planlama esaslarına ilişkin düzenlemelerin de farklı bir temele dayandırıldığı görülmektedir. Her ne kadar bu yeni düzenlemede bazı ilke ve usuller olumlu bulunmakta ise de; daha önceki taslakta yer alan pek çok olumlu ve sürdürülebilir planlamanın gereği olarak düşünülen bazı esas, kavram ve ilkenin taslaktan çıkartıldığı görülmektedir. Örneğin sürdürülebilirlik, enerji verimliliği, kamu yararına plan yapımı esaslarının taslaktan çıkarılmasının geçerli bir gerekçesi bulunamamaktadır. Planlama ve İmar Kanunu tasarısının planlama esasları bir usul belirlemeye dönüşmekte ve amacı dışında bazı düzenlemelere konu edilmektedir. Bu maddenin bir önceki taslaktaki temele göre, yeniden düzenlenmesi ve planlama ile ilgili maddelerin de bu kapsamda yeniden ele alınması gerekli görülmektedir. Örneğin, “ Planlar, sürdürülebilir kalkınma ilkesini, çevre sorunlarının önlenmesini, enerji verimliliğinin sağlanmasını, kaynakların verimli ve etkin kullanımının sağlanmasını, mekansal stratejik planlama aşamasında, karayolu, demiryolu, denizyolu ve havayoluna ilişkin ulaşım kararlarının bir bütün halinde değerlendirilmesini, kamu taşımacılığı ve yaya önceliğinin korunmasını, ulaşım kalitesinin artırılmasını, engellilere uygun fiziksel çevre koşullarının gözetilmesini ve engellilerin ihtiyaçlarına yönelik rehabilitasyon ve sosyal tesis alanı ayrılmasını, bilim, teknik, sanat , sağlık, güvenlik ve estetik kurallarına uyulmasını, yöresel koşullara uygunluğun sağlanmasını, doğal, tarihi ve kültürel çevrenin ve ekolojik sistemlerin korunmasını, yaşatılmasını ve geliştirilmesini, sosyal adaletin sağlanmasını, toplum ve kamu yararının gözetilmesini, bölgelerarası gelişmişlik farklarının azaltılmasını, sosyal ve ekonomik kalkınmanın sürdürülebilir biçimde sağlanmasını, yaşayanların temel haklarına saygılı olunmasını, karar süreçlerine katılımın gerçekleştirilmesini, sektörler arası uyumun sağlanmasını, afet zararlarını azaltan önlemlerin alınmasını, güvenli ve yaşam kalitesini artıran ilkelerin uygulamasını, ekolojik değerlere uygun kullanım kararlarının alınmasını gözeterek hazırlanır” benzeri bir hükümlendirme taslakta yer almalıdır. Ayrıca, daha önceki tasarıda önerilen, plan, harita ve parselasyon denetim kurullarının yine Kızılcahamam toplantılarında vurgulandığı üzere çok önemli işlevler görebileceği gözden kaçırılmamalı, parselasyon planlarının, imar planları ile uyumlu ve bütünleşen bir biçimde yapılabilmesi için, bu tür planların hazırlanmasında da plancıların görev alabilmesi konusunda Kızılcahamam toplantılarında yapılan değerlendirme ve katkılar tasarıya yansıtılmalıdır.
Bunlara ilaveten, 3194 sayılı imar yasasında kentsel tasarım tanım ve içeriğine yer verilmemiş, kentsel tasarım, nazım imar planları üzerinde verilen imar haklarına indirgenmiştir. Planlamayı ve kentsel tasarımı ‘şablon kalıplar’ içerisine sokan anlam ve yaptırım belirsizlikleri içeren tanımlamalar öneri yasa tasarısında da devam etmektedir.
Kentsel tasarım kavramının ilk kez öneri tasarıda yer almasına karşın, ‘…..gerektiğinde alanın özelliğini gösteren kentsel tasarım projeleri…..’ şeklinde tanımlanması beraberinde bir çok sorun getirecek, mevcut sorunları çözemeyecektir. Görsel ve estetik değerlerin yanı sıra, kamu yararı, sürdürülebilirlik kavramlarını içeren, mekana kimlik kazandırmada önemli bir araç olan kentsel tasarımın bir zorunluluk olarak tasarıda yer almaması büyük bir eksikliktir. Kentsel tasarımı sadece kentsel ve kırsal dönüşüm bölgelerinde araç olarak değerlendirmek yeterli değildir.
Tasarı ile planlamaya ilişkin toplanan verilerin bir veri bankası bağlamında toplanıp-dağıtılması yaklaşımının da benimsenmesi yerinde görülmektedir. Bu tür bir veri bankası, planlama çalışmalarında ilgili kurum görüşlerinin alınması ile ilgili bürokratik süreci kısaltacak, Kanunun öngördüğü kısa süreler açısından eşgüdüm işleyişini sağlıklı ve güçlü hale getirecektir. Ayrıca, taslakta tanımlanmış plan kademeleri ve bunların gerçekleştirilmesi için öngörülen idari/yönetimsel sınırların nasıl saptandığı ve ne olduğu belirgin değildir. Böylesi bir ortamda planlama/yönetim birlikteliğinin sağlanması oldukça güç görünmektedir.
Eşgüdüm Daha önceki taslaktakine benzer bir düzenlemeye yer verilen eşgüdüme dair yeni düzenlemenin birinci fıkrasında ve 53. maddede yer alan hükümler, yetki karmaşasını giderme anlamında attığı adım açısından olumlu bulunmaktadır. Ancak, 14 ve 53. maddeler kapsamına halen TBMM Genel Kurul gündeminde olan, “Yıpranan Kent Dokularının Korunarak Yenilenmesi, Yaşatılarak Kullanılması Kanun Tasarısı”nın da eklenmesi uygun olacaktır. Diğer taraftan, “Özel Tanımlanmış Alanlar” başlıklı 14. maddede yer alan “Birinci fıkrada anılan kamu kurum ve kuruluşları ve Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Bölge Kurulları gibi, yetki alanlarında hazırlanan planlara görüş veren Kurullar, istendiği tarihten itibaren bir ay içinde herhangi bir görüş vermediği takdirde, sorumluluk ilgili kamu kurum ve kuruluşunda kalmak kaydıyla, Bakanlık ve İdare işlem yapmakla yetkilidir” hükmü, maddenin genel içeriğiyle bağdaşmamaktadır. Amaç, özel alanda özel plan yapımını sağlamaksa, bu amaca uygun yöntem mutlaka oluşturulmalıdır. Özel alanın özel koşullarına ve kurallarına uygun olmayan plan yapımını teşvik eden bu düzenleme açıklanan nedenlerle uygun bulunmadığı gibi, bazı alanlarda maddede belirlenen süre içerisinde yazılı ve çizili belgelere dayalı görüş oluşturulması, veri tabanı açısından sorun ve yetersizlikler yaşayan ülkemiz kurumları için mümkün olamayacaktır. Yukarıda da ayrıca değinildiği gibi, amaca ve alana özgü planlamanın şartını sağlayacak düzenlemeler yapılması gerektiği halde, özel alanda özel olmayan plan yapımını desteklemek, madde içeriğinin tümüyle de çelişmektedir. Diğer taraftan özel alanlarda kural belirleme konusunda bir yetki aktarımı da gündeme getirilmektedir. Bu konudaki bir diğer sorunlu düzenleme, 52. maddede yer alan özelleştirme kanunu kapsamındaki alanlarla ilgili düzenlemedir. Bu konudaki hükümler özelleştirmeye konu alanlarda yaşanan yetki karmaşası ve parçacı planlama uygulamalarını desteklemektedir. Bu çerçevede, planlara dair esaslarda değinilen ancak tam olarak ifade edilmeyen bir konuya dikkat çekilmesinde yarar bulunmaktadır. Planlamada dil ve veri birliğini sağlamak amacıyla ortak kullanıma açık bir veri bankasının oluşturulma zorunluluğu açık hüküm olarak düzenlenmelidir. Plan Uygulama Araç ve Yetkileri
Planlama ve İmar Kanunu Tasarısı Taslağı ile, plan uygulama süreç ve araçları konusunda yenilikçi ve olumlu adımlar atıldığı kuşkusuzdur. Bu anlamda atılan adımları desteklememek olanaksızdır. Ancak Planlama ve İmar Kanunu Tasarısı Taslağı bu konuda daha önce Bakanlığın Web Sitesinde yer alan taslaktan geri adımlar atıldığına dair düzenlemeleri de barındırmaktadır. Planlama ve İmar Kanunu Tasarısı Taslağı, “Plan Uygulama Araç ve Yetkileri” başlıklı Üçüncü Bölümün başlığını “Planların Uygulanması” olarak değiştirmektedir. Bu değişiklikle daha önceki taslağın sistematiği bozularak planların uygulanmasına yönelik süreç ile planların uygulanmasında kullanılacak araçlar birbirine karıştırılmaktadır.
Önceki taslağın üçüncü bölümünde kendi içinde önce yerel yönetimlere verilen “yetkiler” sıralanarak açıklanmış, daha sonra da “bu yetkilerin kullanılacağı alanlar” belirtilmişken yeni taslakta bu sistematik tümüyle bozulmakta, maddelerin yerleri anlaşılması mümkün olmayan bir biçimde alt üst edilmektedir. Planların uygulanması ile ilgili son derece önemli olan araçların büyük bir kısmının yok edilmesine neden gerek görüldüğü anlaşılamamaktadır.
Yeni taslak bütününde çok sayıda terim (afet haritası, afet riskli alanlar, afet tehlike haritaları, dönüşüm amaçlı imar planı, özel proje geliştirme bölgeleri, fiziki köhneme alanları, gayrimenkul mülkiyet aktarım hakkı vb) farklı yerlerde, farklı amaç ve işlevler için kullanılmakta ancak bu terimlere gerek ilgili maddelerde, gerekse tanımlar bölümünde hiç bir açıklama getirilmemektedir. Bu durumda yasa hazırlama tekniği açısından son derece sorunlu bir metin ortaya çıkmaktadır. Bu bölüme özel olarak ve bütünde, Taslakla arzulanan düzenlemelerin yasal bir metne dönüştürülmesi için dahi yeni baştan bir çalışma yapılması kaçınılmazdır.
Aşağıda, önceki taslak ile yeni taslağın “Planların Uygulanması” başlığını taşıyan, ancak ağırlıklı olarak plan uygulama araçlarını kapsayan ve her iki öneride de “Üçüncü Bölüm”ü oluşturan kesimleri karşılaştırılarak, yeni taslağın bu bölümüne ilişkin bir değerlendirme yapılacaktır.
İmar Programı ve Kısıtlılık Hali
Yeni taslağın Üçüncü Bölümü “İmar Programı ve Kısıtlılık Hali” başlığını taşıyan 16. madde ile başlamaktadır. Bu madde ile imar planlarının sürelerine ilişkin olarak önemli değişiklik önerilmektedir. Buna göre, planlar 5 yıl için yapılmakta, yürürlüğe girmelerini izleyen 4 ay içinde planın tamamını uygulamak üzere 5 yıllık imar programı hazırlanmaktadır. Diğer bir deyişle, plan-program ayrımı ortadan kaldırılmakta, yürürlüğe giren planın tümünün 5 yıl içinde gerçekleşmesi öngörülmektedir. Planda umumi hizmetler ve kamusal kullanımlar için ayrılan yerlerin 3 yıl içinde –yine maddeye göre düzenleme işlemi dahi tamamlanmadan-kamu eline geçmesi, aksi durumda bu alanların tazminat da ödenerek taşınmaz sahiplerine iadesi öngörülmektedir. Bu alanların kamu eline geçmesini güvence altına alacak açıklama, ilgili kamu kuruluşlarının bütçesine gerekli ödeneğin konulması ifadesi ile sınırlıdır. Eğer böyle bir ödenek bulunamazsa bu alanlar taşınmaz sahiplerine iade edilecektir. Bu maddenin yürürlüğe girmesi Türkiye’de planlama kurumunun tümüyle işlevsizleştirilmesi ve ortadan kaldırılması anlamına gelmektedir ki, Bakanlığın böyle bir öneride bulunmasının anlaşılması ve bu tür bir düzenlemeye katılınması olanaksızdır.
Kentsel Bölgeleme Yetkisi
Önceki taslağın 14. maddesinde yer alan ve ilgili idarelere bir üst planın öngördüğü kararları uygulamaya geçirmek, farklı sektörlerin mekansal ayrışmasını sağlamak, afet tehlike ve risklerine karşı önlemler almak, yapılaşmada ve kentsel çevrede koruma ya da özel kentsel tasarım kararları uygulamak, farklı arazi kullanımlarına özendirici ve caydırıcı koşullar uygulamak; emlak vergisi ve kira düzenlemeleriyle taşınmaz değerlerini denetlemek; kamu, özel ya da ortaklıklara dayalı olarak birden fazla koruma, geliştirme, iyileştirme veya yenileme proje alanları belirlemek yetkisi yeni düzenleme ile ortadan kaldırılmaktadır. Ortadan kaldırılan bu düzenleme önemli araçlardan birisinin yok edilmesi anlamına gelmektedir ki bu öneriye katılmak da olanaksızdır.
Taşınmaz Tasarruflarını Kısıtlama Yetkileri
Önceki taslağın 15. maddesinde yer alan veilgili idarelere kentsel bölgeleme kararları uyarınca taşınmazlar üzerinde, o taşınmazın bulunduğu yerin özelliklerine göre yapılaşma, mülkiyet, örgütlenme, kullanım, işletme, emlak vergisi ve kira konularında, bu Kanunun Genel Esaslar maddesine uygun olarak kamu sağlığı, çevre, doğa ve kültürel değerleri koruma, afet tehlikelerinden kaçınma veya risklerini azaltma ve yapı ve çevre güvenliği, ulaşım amaçlarıyla geçici veya sürekli kısıtlamalar uygulayabilme yetkisi yeni düzenleme ile ortadan kaldırılmaktadır.
Bu kapsamda önceki taslakla imar planı içinde, imar programına alınmış ve altyapısı götürülmüş yerlerde, plan kararlarına göre bağımsız yapı yapılabilecek arsaların boş olanları ile içinde kısmen yıkılmış veya çevre sağlığı için tehlike oluşturan yerleşime elverişsiz hale gelmiş yapı bulunan yerler veya inşasında kamu yararı görülen yerlerin ilgili idare meclislerince belirlenenlerin sahiplerine, bu yerlerde iki yıl içinde plan ve yönetmeliklere uygun yapı yapılma zorunluluğu getiren ve ilgili idareye belli koşullarda söz konusu taşınmazı kamulaştırarak yürürlükteki imar planı kararları uyarınca artırma yoluyla üçüncü şahıslara satma, bunun gerçekleşememesi durumunda doğrudan uygulama yapmasına imkan veren yetki, yeni taslakla bu durumdaki taşınmaz sahiplerine tanınan süreyi 3 yıla çıkartmakta ve öngörülen yaptırım sadece emlak vb vergilerin beş katına kadar artırılabilmesi ile sınırlı tutularak kamu yararı yerine yine taşınmaz sahiplerinden yana bir tutum sergilenmektedir.
Kamulaştırma Yetkisi
Önceki taslağın 16. maddesinde yer alan veilgili idarelere imar planlarında, gerek üst ölçek mekansal strateji planlarından gelen ihtiyaçlar nedeniyle, gerekse doğrudan kamu yararı sağlamak amacıyla, gerçek veya tüzel kişilere ait taşınmazların tamamı ya da bir bölümünü, karşılığı peşin ödenmek koşuluyla bir kamu idaresi adına kamulaştırma yetkisi veren düzenleme yeni taslakta da büyük ölçüde korunmuştur. Ancak, tarafların uygun görmesi durumunda mülkiyetin kamuya devrinin taşınmaz iyeliği aktarım hakkı yoluyla da yapılabileceğine ilişkin hüküm, anılan uygulama aracına yeni düzenlemede hiç yer verilmediği için taslaktan çıkartılmıştır.
Taşınmaz İyeliği Aktarım Hakkı Tesis Yetkisi
Önceki taslağın 17. maddesinde yer alan veilgili idarelere imar planı uyarınca veya genelde kamu yararı sağlamak üzere, mikrobölgeleme haritalarına göre afet riskli alanlarda, kentsel dönüşüm alanlarında veya kamu proje alanlarında korunması, mevcut yapılaşmaya sınır getirilmesi veya kaldırılması gereken alan ve taşınmazlarda, mevcut mülkiyet veya imar haklarının planda gösterilen başka yerlerde kullanılmak üzere taşınmasını sağlayacak ve bu hakkı bir menkul kıymete dönüştürecek belgeler düzenleme yetkisi veren düzenleme yeni taslaktan çıkartılmıştır. Her ne kadar taslağın dönüşüm alanları ile ilgili 31. maddesinin 10. paragrafında “gayrimenkul mülkiyet aktarım hakkı” terimine yer veriliyorsa da, bu kavramın içeriği ile ilgili olarak gerek tanımlar, gerekse diğer bölümlerde bir daha hiç söz edilmemiş olması nedeniyle uygulamada kullanılabilmesi mümkün görülmemektedir.
Planlama tarihimizde, koruma alanlarının kamu eline geçmesini sağlayarak kentsel rantların kamuya kazandırılmasında ilgili idarelerin kullanabileceği en etkili uygulama aracı olabilecek potansiyele sahip olan bu yeni düzenlemenin yeni taslakta tümüyle dışlanmasının gerekçesini anlamak mümkün değildir. Bu aracının taslaktan çıkartılması ile, Kültür Varlıklarının Korunmasına ilişkin kanunda yapılan düzenleme ile yürürlüğe giren bu kavramın koruma alanında da etkin bir biçimde uygulanması engellenerek tarihi, doğal ve kültürel mirasımızın korunmasına da büyük bir darbe indirilecektir.
Arsa ve Arazi Düzenlemesi
Yeni düzenlemenin 17. maddesi ile, önceki taslaktaki 18. madde düzenlemesinin tüm sistematiği bozulmaktadır. Yeni taslakla, yürürlükteki 3194 sayılı yasadaki yetersiz ve sorunlu düzenleme yaklaşımı temel alınmakta, çok sınırlı bir-iki yenilik ile kısıtlı, kamu yararına getirilen bir çok düzenlemeyi taşınmaz sahipleri lehine hiç bir anlaşılır neden belirtilmeden kaldıran bir sistem önerilmektedir. Yeni taslak kendi içinde titiz bir okumaya dahi tabi tutulmadığı izlenimi yarattığı gibi, madde içinde de tutarsızlıklar vardır. Örneğin, düzenlemenin imar planının onaylanmasından sonra kaç yıl içinde tamamlanacağı konusu maddenin başında ve sonunda farklılık göstermekte; düzenlemeye ilişkin olarak bir yandan etaplamadan söz edilirken, diğer yandan plan bütünü temel alınmaktadır.
Yeni taslakta düzenleme ile elde edilecek alanlar kapsamından kapalı ve açık otopark ve pazaryeri kullanımları çıkartılmaktadır. Önceki taslaktaki Kamu Ortaklık Payı (KOP) uygulamasına ilişkin düzenleme tümüyle dışlanmaktadır.
Yeni taslak ile düzenleme yapılmış alanlardan yeni imar hakları verilmesi durumunda bu ek hak üzerinden ikinci kez Düzenleme Ortaklık Payı (DOP) alınması engellenmekte, DOP’un bedele dönüştürüldüğü parsellere plan kararı ile ek imar hakkı getirilemez hükmü çıkartılmaktadır.
Önceki taslakta yer alan ve yoğun yapılaşmanın olduğu alanlar, afet riskli alanlar, koruma alanları, taşınmaz iyeliği aktarım hakkı kullanma alanı gibi özel uygulama niteliklerine sahip alanlarda bu oranın % 50'ye kadar yükseltilebileceğine ilişkin hüküm yeni taslakta yer almamaktadır.
Yine yeni düzenleme ile önceki taslakta ilgili idarelere tanınan Yapılaşma ve Kullanımı Düzenleme Yetkileri de kaldırılmaktadır. Böylece, ilgili idareler çağdaş kent planlamasının kaçınılmaz bir parçası olan alan yönetim planı, yönetim ve katılım planı, güvenlik planı, kullanım-bakım ve işletme planları ve benzeri kavram ve araçlardan tamamen mahrum bırakılmaktadırlar.
Kentsel Tehlike ve Riskleri Giderme Yetkileri
Önceki taslağın 19. maddesinde yer alan ve “Sakınım Değerlendirme Çalışmaları, Tehlikeli Tesis ve Sakıncalı Kullanım ve Yapılar, Kamu Esenliği için Alınacak Önlemler, Acil Durum Görevlisi Tesisler” başlıkları altında ayrıntılı biçimde ele alınan ve ilgili idarelere, yerleşim yerlerinde doğal ve teknolojik her türlü tehlike yaratan unsurun zararlarını giderecek ya da en aza indirecek önlemleri almalarına, gereken incelemeleri ve denetlemeleri yapmalarına ilişkin olarak geniş yetki ve sorumluluk veren kapsamlı madde içeriği yeni taslakla salt içeriği belirsiz bir “risk yönetimi raporu” hazırlanması ile tehlikeli yapılara ilişkin olarak alınacak önlemlere indirgenmiştir. Doğal afetlerden her yıl maddi, manevi ve insan yaşamı olarak büyük kayıplar veren ve kentleri bu açıdan çok büyük ölçüde risklere maruz olan ülkemizde, böylesine önemli bir konunun yeni taslakta, mikrobölgeleme haritaları ve sakınım planlamasından dahi söz etmek gereğini duymadan, önemsiz ve sıradan bir olgu gibi geçiştirilmiş olması açıklaması olanaksız bir durumdur.
Sismik tehlikeler açısından özel bir coğrafyada yer alan Türkiye, son 60 yıllık hızlı kentleşme deneyimi ile büyük risk havuzlarının gelişmesine tanık olmuştur. Söz konusu dönem boyunca betonarme yapım teknolojisinin yaygınlaşmasının da bunda büyük payı vardır. Türkiye yerleşim alanlarının sismik tehlike karşısında ne ölçüde riskler taşıdığı, potansiyel zararların düzeyleri ise, yeni yeni sınanmaktadır. Türkiye’de sismik tehlikelerin yaygınlığı, 60 yıllık hızlı kentleşme ile eriştiği durumun özelliklerinin 1999 depremleri ile daha açık görülmeye başlaması, İstanbul’da şiddetli bir depremle karşılaşmanın yüksek olasılığı, günümüzde yapılmak istenen “Planlama ve İmar Kanunu” değişikliğinde ‘zarar azaltma’ konularının ele alınmasını kaçınılmaz kılmaktadır. Türkiye asırlardır karşılaşmış olduğu tehditler açısından bugün çok daha zayıf ve korumasızdır. Kapsamlı ve uzmanlık bilgisi gerektiren nitelikteki bu konuda, özel çalışma gruplarının oluşturulması ve uzmanlık görüşlerinin alınması zorunludur.
Taslakta bu konuda herhangi bir yardım alınmadığı anlaşılmaktadır. Taslakta, sismik ve diğer tehlikelere ilişkin farklı ortam ve koşullarda (kentsel alanlar, boş ve yapılaşmış alanlar, imar ve çevre planları, yapı, altyapı, tesisat ve kentsel çevre elemanları, vb) hangi önlemlerin getirildiği, bunların teknik ve toplumsal açılardan geçerlilik taşıyıp taşımadığı ve bir sistematik oluşturup oluşturmadığı, bunların yanında nelerin eksik kaldığı irdelenmek zorundadır. Bu özel durumun ancak orta vadede denetim altına alınabileceği öngörüsü ile yapılması gereken çalışmaların başında, yerleşmelerdeki sismik tehlikenin boyutlarının tanımlanması gelmektedir. Bu işlevin yerine getirilmesinde başvurulan tespit çalışmaları ‘mikrobölgeleme çalışmaları’, bu çalışmalar sonunda elde edilen belge ve haritalar ise ‘mikrobölgeleme harita ve raporları’ olarak anılmaktadır.
Mikrobölgeleme çalışmalarının hangi yerleşim birimlerinde öncelikle yapılması gerektiği, Bayındırlık ve İskan Bakanlığı’nca takdir edilen kıstas ve ölçütlere (tehlikeli bölgelerdeki riskli yerleşmelere öncelikler tanıyan sıralamalara ya da nüfus büyüklüklerine) göre belirlenebileceği gibi, doğrudan yerel yönetimler tarafından kendi değerlendirmelerine göre yapacakları başvuruları da gündeme alınabilir. Ancak burada esas olan, Bayındırlık ve İskan Bakanlığı tarafından hazırlanacak yönetmelik uyarınca belirlenen çalışma sürecine ve standartlarına uyulmasıdır. Yöntemi yönetmelikle belirlenecek yerbilimsel araştırmalara dayalı olarak tanımlanan, kentsel alanlarda sismik tehlike ile oluşabilecek ivmelenme, sıvılaşma, heyelan gibi yersel bilgiler mikrobölgeleme çalışmalarının özünü oluşturur. Sismik tehlike ya da atmosferik koşullara bağlı olarak su baskınına maruz kalacak alanların ve diğer tehlike bölgelerinin ayrıca belirlenmesi bu kapsamda ele alınmamışsa, ayrıca belgelenmelidir. Kentsel alanlar için üretilecek haritaların, planlama amaçlı kullanımları göz önünde bulundurularak en küçük 1/5000 ölçeğinde hazırlanması, özellik gösteren yerlerde gerekli görülüyorsa 1/2000 ve 1/1000 ölçeklerde halihazır haritalarla birlikte değerlendirilmesi sağlanmalıdır.
Taslakta, “Afet Haritaları” terimi imar sisteminde başvurulan bir belge olarak kurumlaştırılmaya çalışılmaktadır. ‘Afet haritası’ terimi yanıltıcı bir içeriğe sahiptir. Burada kastedilen, bundan önce hazırlanmış 3 ayrı ulusal raporda da belirtildiği gibi, ‘tehlike haritaları’ olmalıdır. Bu haritaların belirli alanlarda sismik tehlike, heyelan tehlikesi, sıvılaşma tehlikesi, su baskını tehlikesi gibi tehlikeleri tespit etmiş olması beklenir. Ancak ‘afet tehlikesi’nden söz edilmesi, kavramsal açıdan yanıltıcı bir durum yaratmaktadır. Söz konusu tehlikeleri tespit eden çalışmalara evrensel olarak verilen isim ise ‘mikro-bölgeleme’ harita ve belgeleridir. Burada yapılan daha ciddi bir yanıltma ise, bu belgelerin içeriğinin yalnızca durum tespiti olmayıp “afet zarar ve risklerinin azaltılmasına yönelik önlemleri ve önerileri” içerdiği yargısıdır. Öneri ve önlemlere ilişkin kararlar içeren bir harita ve ekli belgeleri bir ‘plan’dır. Burada ‘afet haritaları’ teriminin türetilmesi, özellikle “Sakınım Planı” kavramını kullanmaktan kaçınma çabasından kaynaklandığı izlenimini vermektedir.
Öte yandan, “afet haritaları müellifleri” olarak tanımlanan meslek grubunun, diğer harita yapımcıları arasında sıralanmış olması da şaşırtıcıdır. Sismik tehlike bilgilerini içeren belgelerin yalnızca yerbilim meslek dalları tarafından üretilmesi zorunludur. Burada öngörüldüğü biçimiyle ‘afet haritaları’nın plan kararları içermesi nedeniyle ise, bunların plancılar tarafından üretilmesi koşulu da oluşturulmaktadır. Bu kavram ve sorumluluklar karmaşasının ortadan kaldırılması, yalnızca tehlikelerin tespitini yapan mikrobölgeleme haritalarının yerbilim meslek grupları tarafından üretilmeleri, kentsel risklerin belirlenerek bunları bertaraf edecek plan kararlarının ise (madde 23’te ima edildiği gibi risk yönetimi ile meşgul olan mühendis ya da ekonomistlerce değil), uzman şehir plancıları tarafından üretilmesini sağlamak gerekmektedir.
Bugün yalnızca imar planı çizim teknikleri gösterim yöntemleri açısından konu edilen alanlara ilişkin farklı kısıt ve yaptırımlar ile başvurulabilecek planlama standartları ve usullerinin yönetmeliklerde yer alması sağlanmalıdır.
“Afet haritaları Bakanlık, kamu kurum ve kuruluşları veya idarece yapılır, yaptırılır; Bakanlık veya İl Özel İdaresince onaylanır. Afet haritalarının hazırlama usul ve esasları Bakanlıkça yayımlanan Yönetmelikle belirlenir.” hükmünde yer alan sakınca ve varsayımlar ise şunlardır:
Bu hüküm ile Türkiye yerleşim alanları bütünü için hazırlanacak yerbilimsel tespit (mikrobölgeleme) çalışmalarının yapılması, yaptırılması, onaylanması işleri, özgün uzmanlık gerektiren işler olarak görülmek yerine, sanki sıradan bürokratik işlermiş gibi değerlendirilmektedir. Bu hüküm, Türkiye yerleşmelerinin bugün içinde olduğu dehşet verici risk yükünün ve durumun vahametinin hiç algılanmadığının göstergesi olup bu çalışmaları idarelerin bağımsız olarak yapmalarına göz yummak, bugüne kadar gelen yetersiz, aciz, üstünkörü ya da amaçlı uygulamaların devam etmesi anlamına gelecektir. Oysa bu pratiğin tek merkez denetiminde sürdürülmesi ile Türkiye yerleşim alanlarının bir yerbilimsel kadastrosunun geliştirilmesi ve ulusal bir arşivde saklanması zorunlu görülmelidir. Her durumda gerekli olan Yönetmeliğin uygulanmasının tümüyle ve sadece yerel yönetimlere bırakılması, ortak birikim ve disiplinden uzaklaşılmasına yol açacaktır.
Bayındırlık ve İskan Bakanlığı Afet İşleri Genel Müdürlüğü bugünlerde tüm ilgili kuruluş ve üniversitelerden, mikrobölgeleme çalışmaları ve söz konusu araştırma sonuçları hakkında görüşler istemiştir. Aynı Bakanlığın farklı Genel Müdürlüklerinin aynı konuda farklı tutumlara girmesi ve birbirinden habersiz davranmaları da çok önemli bir çelişkidir.
Mikrobölgeleme çalışmalarının yapılması zorunluluğu öncelikle 7269 sayılı yasada, 1. ve 2. derecede deprem tehlike bölgelerinde yer alan başlıca yerleşim yerlerinde, ‘Sakınım Planı’ hazırlanması gerekli görülen yerleşmelerde, büyük yatırımlar ve sanayi tesislerinin kurulması kararı verilen yerleşmelerde ve BİB AİGM tarafından belirlenecek diğer yerleşim birimlerinde olmak üzere tanımlanmalıdır. Bu yasaya bağlı olarak; “Mikrobölgeleme Çalışmalarının Hazırlanma Esasları Yönetmeliği” ile “Mikrobölgeleme Çalışmalarının İhale, Onay ve Tebliği İşlemlerine İlişkin Yönetmelik” olmak üzere iki konuda (ya da birleşik olarak) yönetmelik çıkarılmalıdır. Ancak bu düzenlemenin diğer konularda gerekli düzenlemeler yapılmadan tasarıya eklenmesi de uygun olmayacaktır.
Yasada bu konuyla ilgili olarak yer alması gereken hükümler arasında; 1. ve 2. derecede deprem tehlike bölgelerinde yer alan başlıca yerleşim yerlerinde ve BİB tarafından öngörülecek diğer yerlerde mikrobölgeleme çalışmalarının imar planlarının yapılmasında bir zorunluluk olduğu, Mikrobölgeleme çalışmaları hazırlanan yerleşmelerde, mevcut imar planlarının bu çalışma bulguları uyarınca revizyonu zorunlu olduğu yer almalıdır. Bu yasaya bağlı olarak ayrıca bir özel yönetmeliğin (Mikrobölgeleme Çalışmaları Bulgularının Sakınım Planları ve İmar Planlarında Kullanım Yöntemleri Yönetmeliği) hazırlanması sağlanmalıdır.
Taslakta “Planlarda, muhtemel afet sonrasında kullanılmak amacıyla, kamu kurum ve kuruluşlarına ait taşınmazlardan başlanmak üzere ihtiyaç duyulan konumda ve miktarda arazi rezerv olarak belirlenir ve bu alanların gerekli altyapı hizmetleri ilgili idarece bir yıl içinde tamamlanır. Bu alanlar 7269 sayılı Umumi Hayata Müessir Afetler Dolayısıyla Alınacak Tedbirlerle Yapılacak Yardımlara Dair Kanun doğrultusunda kullanılıncaya kadar kamuya açık alanlar olarak değerlendirilir. Bu alanların açık tutulması ve bakımı idarenin sorumluluğu altındadır.” hükmünde gizil olarak yatan önemli yanlışlar söz konusudur:
Kentsel acil durum ortamında gerekli olacak açık alan gereksinmelerinin yerleri ve yüzölçümü ancak diğer kentsel risk konuları ile birlikte saptanabilecektir. Acil durum analizleri, acil duruma ilişkin planlar, diğer kentsel risk sektörlerindeki özellikler ve kentsel eğilimlerin birlikte ve entegre olarak belirlenmesi gereği vardır. Bunun, imar düzenlemelerindeki alışkanlıklarla m 2/kişi benzeri bir standartla çözülmesi olanaklı değildir. Yerine göre, yoğunlukların genel dağılımına, erişilebilirliğe, diğer kentsel risk yönetimi kararlarına göre şekillendirilmesi gereği vardır. Bu nedenle imar planlarında tanımlanacak açık alanların, ‘Sakınım Planı’ kapsamında yapılacak bütünleştirici kentsel risk analizleri ve azaltma amaçlı plan kararlarına göre belirlenmesi zorunluluğu vardır. Diğer taraftan acil durum ve afet ilanı ile tüm özel ve kamu kaynaklarının geçici olarak tasarruf edildiği gibi, açık alanların da 7269 sayılı yasa hükümlerine göre kullanılması olağandır. Bu nedenle bu konunun burada tekrarlanması gereği yoktur.
Taslakta, “Risk Yönetimi” teriminin kullanmasında çok sayıda yanlışlık ve isabetsizlikler bulunmaktadır. Başlıkta kullanılması gereken, “Kentsel Risk Yönetimi” ya da “Yerleşim Yerlerinde Risk Yönetimi” terimi olmalıydı. Taslak içinde özellikle ‘kentsel risk’ terimine bağımlı kalınmasında sayısız yarar görülmelidir. Bu, risk yönetiminin daha çok bilinen ekonomi yönetimi ve işletmecilik alanlarından ayrı olarak çok farklı bir çalışma alanında, mekansal ve fiziki bağlamı ile toplumsal sistemlerin örtüştüğü bir alanda, yani kentsel planlama kapsamında, yani bu taslağın düzenleme çabasında olduğu bir alanda uygulandığını vurgulamak içindir. Bu vurgulama ile söz konusu çalışma alanının başlı başına bir uzmanlık konusu olduğu, kent planlamasında geliştirilen özgün yöntemleri haiz bir içeriği bulunduğu gösterilmelidir.
Bu madde hükümleri ‘risk yönetimi’ konusundan sözedebildiğine göre risk belirleme ve ölçme işlerinin daha önce yapıldığı varsayımını içermekte, ancak hangi risklerin ve hangi ölçümlerin kimin tarafından yapılmış olduğu konusu taslağın hiçbir maddesinde açılmamaktadır. ‘Kentsel risk yönetimi’, ‘kentsel risk sektörleri’ işlerinin neleri kapsadığı ve bunların kimler tarafından yapılabileceği konularında yetersiz kalındığı, Kentsel Sakınım Planı vizyonunun yansıtılamadığı anlaşılmaktadır.
‘Risk Yönetim Raporu’, içeriği ve yapanları açısından tanımsız bırakılmıştır. Risk yönetimi çalışma alanının ne olduğu, kimlerin hazırlayacağı konuları yasada yer bulmalıdır. Yönetmeliğe bırakılacak çok geniş bir alan bulunması nedeniyle hangi kentsel risklerin hangi tür yerleşmelerde ele alınması gerektiğine ilişkin bir tanımlamanın yasada getirilmiş olması yerinde görülmelidir.
Kentsel Risklerin belirlenmesi ve zarar azaltma karar ve önlemlerinin alınması, bir özel planlama etkinliğidir. Bu, tehlike kaynaklarının tespitinin yanı sıra, kentsel yapı stoku ve çevrelerini, altyapıları, yatırım kararlarını, kentsel yönetim ve işletmeciliği, toplumsal yapıyı, yerel topluluklar ve sivil toplum kuruluşları (STK) ile ilişkileri, mekansal karar konularını, vb ilgilendiren zengin bir kapsam tanımlar. Bu planlama çalışmalarını tanımlamak için kullanılan terim ‘Sakınım Planlaması’dır.
Kentsel risklere karşı alınabilecek önlemlerin kimileri ancak uzun dönemli sonlandırılabilecek etkinlikler olduğu gibi, kimileri de imar planına girdisi bulunmayan konulardır. Bu nedenle tanımlanan iki yıllık uygunluk sağlama süresinin ciddi bir yaptırım olacağı yargısı geçersiz kalacaktır.
Önerilen yönetmeliğin yalnızca İçişleri Bakanlığı ile birlikte hazırlanması önerisi, kentsel riskler kapsamını görmediği gibi, Türkiye’deki güncel gerçekliği de tanımamaktadır. Kentsel riskleri ilgilendiren yapılanma Türkiye’de başka sorumluların da bu süreçte rol almalarını gerektirir. Türkiye Başbakanlık Acil Durum Genel Müdürlüğü, Sağlık Bakanlığı, Milli Eğitim, Turizm ve Kültür, Çevre, Sanayi Bakanlıkları gibi birimlerin kentsel risk yönetiminde etkin sorumluluklar üstlenmeleri gereği vardır.
Öncelikli Alım ve Geri Alım Yetkileri, Şüyulandırma ve Şüyuun İzalesi Yetkisi, İrtifak Kurma Yetkileri
Önceki taslağın 20. maddesinde yer alan veilgili idarelere onaylı imar planı kapsamındaki kararı uygulamak ve kamu yararını kollamak üzere, mikrobölgeleme afet riskli alanlar, kentsel dönüşüm alanları, özel ve kamu proje uygulama alanlarında öncelikli alım hakkı; öncelikli alım hakkı kullanılarak alınmış olan taşınmazların sahiplerine ise, belirli koşulların sağlanmaması durumunda geri alım hakkı tanıyan düzenlemenin kapsamı yeni taslakta büyük ölçüde daraltılmıştır.
Önceki taslağın 21. ve 22. maddelerinde yer alan veilgili idarelere belirli durumlarda şüyulandırma ve şüyuun giderilmesi yetkisi veren hükümlere kapsamı daraltılarak yeni taslakta da yer verilmektedir.
Önceki taslağın 24. maddesinde yer alan veilgili idarelere, imar planları ve programlarının uygulanması sırasında bir taşınmazın tamamını kamulaştırmadan, o yerin belirli alanı, yükseklik ve derinliğindeki kısmı üzerinde kamu yararı amacıyla irtifak kurabilmelerine imkan veren hüküm yeni taslakta tümüyle dışlanmıştır.
Kamu Yatırım Maliyetlerine Katkı Alma ve Menkul Değer Çıkarma Yetkisi
Önceki taslağın 25. maddesinde yer alan veilgili idarelere, mikrobölgeleme haritaları ve imar planları ile belirlenen afet riskli alanlarla, dönüşüm alanları, özel proje ve kamu proje alanlarında yapılacak yatırım projelerindeki altyapı ve düzenleme işlerinde kullanılmak üzere, kendilerine ait kaynak ve düzenli gelirler karşılığında değerli kağıt çıkartıp bunları piyasada devredebilme yetkisi veren hüküm, yeni taslakta alan sınırlaması olmaksızın ve herhangi bir gelir karşılığı gösterilmeden kentsel alan bütününü kapsayacak biçimde genişletilmiştir. Bu düzenleme her ne kadar belediyeler lehine bir düzenleme olarak görülüyorsa da, herhangi bir sınırlama olmadan ve karşılık göstermeden değerli kağıt çıkartma yetkisi gerek hukuki açıdan gerekse de mali disiplin açısından ciddi sorunlara yol açabilir.
Yine önceki taslağın 25. maddesinde yer alan veilgili idarelere, mikrobölgeleme haritaları ve imar planları ile belirlenen afet riskli alanlarla, dönüşüm alanları, özel proje ve kamu proje alanlarında yapacakları ve en fazla dört yılda gerçekleştirilecek olan yatırım projeleri ile altyapı ve düzenleme işlerinin maliyetleri toplamının en fazla % 60'ına kadar olan kısmını yatırım maliyet payı olarak, bu yatırımlardan yararlanacak olan taşınmazlardan, takdir edilecek yararlanma ve değer artış düzeylerine göre, on yıllık bir ödeme programı içinde almaya yetkili kılan hüküm yeni taslakta alan sınırlaması olmaksızın kentsel alan bütününü kapsayacak biçimde genişletilmiştir.
Kira Düzenleme ve Denetim Yetkisi Kira Yardımı
Önceki taslağın 26. maddesinde yer alan veilgili idarelere, imar planı hedeflerini gerçekleştirmeye yardımcı olmak üzere ,veya taşınmaz piyasalarını düzenleme ve genelde kamu yararı ve sosyal adalete hizmet amacıyla, plan kapsamındaki bir kentsel bölgede veya bir proje uygulama alanında, kira düzeylerini düzenleme ve denetleme yetkisi veren hüküm yeni taslağın sadece 31. maddesinde dönüşüm alanları ile sınırlandırılmıştır ve nasıl uygulanacağına ilişkin bir açıklamaya da yer verilmemektedir.
Emlak Vergilerinde İstisna Uygulama Yetkileri
Önceki taslağın 27. maddesinde yer alan veilgili idarelere imar planı hedeflerini gerçekleştirmeye yardımcı olmak üzere veya taşınmaz piyasalarını düzenleme ve genelde kamu yararı ve sosyal adalete hizmet amacıyla, planın kentsel bölgesi kapsamında veya bir proje uygulama alanında, emlak vergi matrahını % 20 oranında eksiltme veya artırmaya yetkili kılan hüküm yeni taslağın sadece 31. maddesinde dönüşüm alanları ile sınırlandırılmıştır ve nasıl ve hangi oranda uygulanacağına ilişkin bir açıklamaya da yer verilmemektedir.
Planlama, Yapılaşma ve Kentsel İşletmecilikte Özel Alanlar
Önceki taslağın 28. maddesinde yer alan veilgili idarelere, imar planı kararlarına uygun olarak, sürdürülebilir, güvenli ve yaşam kalitesini arttırmak amacıyla tevhit edilen en az bir imar adası veya dört bin metrekareden az olmayan yerlerde, yapılacak başvurular üzerine gerekli gördükleri büyüklükteki alanları Özel Proje Uygulama Alanı olarak tanımlayabilmelerini mümkün kılan düzenleme yeni taslaktan tümüyle çıkartılmıştır. Yeni taslakta sadece dönüşüm bölgelerinde içeriği ve işlevi belirsiz bir biçimde Özel Proje Geliştirme Bölgelerinden söz edilmektedir. Oysa Web Sitesindeki taslakta ayrıntılı olarak açıklanan bu uygulama aracı ile kentin özellikle eskimiş dokusunda, belirli koşulları yerine getirmek şartıyla küçük ölçekli dönüşümlerin kamuya herhangi bir maliyet getirmeden gerçekleşmesi sağlanabilecekti. Böylesi önemli bir uygulama aracından neden vazgeçildiğini anlayabilmek de olanaklı değildir.
Önceki taslağın 29. maddesinde yer alan veilgili idarelere, imar planı kararlarına uygun olarak ve bunların hedeflerine ulaşmaya yardımcı olmak üzere, en az bir imar adası veya dört bin metrekareden az olmayan yerleri, Kamu Proje Uygulama Alanı olarak tanımlayabilmelerini mümkün kılan düzenleme yeni taslaktan tümüyle çıkartılmıştır.
Bir yerdeki kamu taşınmazlarının, tamamını veya en az % 50'sini oluşturduğu alanlar için önerilen ve kamu yararına altyapı geliştirme, afet zararlarını azaltma, tarihi, kültürel ve doğal çevre değerlerini koruma, yerel sosyal kalkınma programlarının gerçekleştirilmesi, çöküntü alanlarının giderilmesi, kentsel tasarım düzenlemeleri amaçlarıyla arsa ve arazi düzenleme, toplu yenileme, özel kullanımları ayrıştırma veya entegre kullanımlar geliştirme gibi projelerin gerçekleştirilmesi amacıyla tanımlanabilecek olan Kamu Proje Uygulama Alanları oluşturma yetkisinin belediyelere verilmesine neden karşı çıkıldı.
16 Şubat 2017 Perşembe
17 Ocak 2017 Salı
YALILAR
YALILAR
İstanbul Boğazı’nın vazgeçilmez eserleri;
YALILAR
Boğazın akıntılı mavi suları ile oynaşan o küçük rıhtımlı yalılar, İstanbul’un tarihini anlatan en değerli gayrimenkulleri olarak, gelir durumu üst seviyede olanların ilgi odağı haline gelmiş , İkiyakada bulunan yalılar 30 yılda bir mutlaka el değiştirmiş. Yalı fiyatları konumuna ve büyüklüklerine göre 1 milyon dolardan 100 milyon dolara kadar alıcı bulmuştur.
İstanbul Boğazı
Literatürde Boğaz veya Boğaziçi yada İstanbulboğazı olarak isimlendirilen
Boğaziçi , batı dilinde “Bosphoros” olarak geçer.Yunanca da sığırgeçidi anlamına gelir. İstanbulboğazı Karadeniz ile Marmaradenizi’ni birbirine bağlayan dar uzun bir su yoludur. Avrupa ve Asya kıtasını Trakya ve Kocaeli
yarımadası ile birbirinden ayırır.Uzunluğu 31 km., Fenerden kızkulesi’ne kadar
su yolu ekseni 55 km.’dir. Genişliği Marmaradenizi’ne açıldığı noktada 1675 m.
Karadeniz’e açıldığı noktada 3600 m.’dir. İstanbulboğazı’nın endar yeri Anadolu ve Rumelihisarı arası olup 698 m.’dir.Boğaz’da her dil ve burun karşısında körfez ve koylar vardır. İki kıyının karaparçaları vadilerle yarılmış ve iskan edilmiş biryüzey şeklidir. Bu yüzden özel yerleşimler meydana gelmiştir.Dar kıyılarda yalılar, koy ve körfezlerde ise yoğun bir yerleşim oluşmuştur. Ancak son zamanlarda yoğun kaçak yapılaşmadan dolayı Boğaz’ın estetiği bozulmaya başlamıştır.
İstanbul Boğazı’ndaki yalılar...
Boğaz’ın iki yakasında 620 adet yalı mevcuttur. Bu yalılarda Türkiye’nin önde gelen işadamları ve yöneticileri oturur. Yalılar kolay kolay el değiştirmez. Kimse yalısını satmak istemez. Yalı satmak gücün tükendiği anlamına gelir. Bu yüzden yalılar el altından satılırlar.
Anadolu yakasında bulunan bazı özel yalılar
• Debreli İsmail Paşa Yalısı.1778 yılında Türk barok mimarisi tarzında inşa edilen ve Beylerbeyi Camii’nin yanında bulunan Debreli İsmail Paşa Yalısı, çoğu yalı gibi bir yangına kurban gitmiş. Restorasyon sonrasında butik olarak kullanılan yapının 1890’lardaki orijinal planları mimar Alexandre Vallaury’e ait.
• Sadullahpaşa Yalısı.Çengelköy’deki yalı, oldukça güzel bezemelere sahip ve Boğaziçi’ndeki en pahalı yalılardan biri. Sadullah Paşa II. Abdülhamid döneminde jurnalcilerin kurbanı oldu. V. Murad’ı başa geçirmek isteyenlerden biri olduğu için yurtdışına gönderildi. Önce Berlin’den, sonra da büyükelçilik yaptığı Viyana’dan yurda dönmesine izin verilmedi. Aynı zamanda Tanzimat Edebiyatı’nın ünlü isimlerinden olan Paşa, girdiği bunalım sonucu intihar etti.
• Edip Efendi Yalısı.Boğaz’ın en dar, akıntının en hızlı olduğu noktalardan bir Kandilli’de yer alan Edip Efendi yalısı, Osmanlı’da çok saygı duyulan bir hükümet görevlisinin adını taşıyor.
• Hadibey Yalısı.
Manford Evi olarak da geçen 1800’lü yıllardan kalma yalı, İngilizler’in işgalinden sonra Licardopulos isimli bir Yunanlı armatör tarafından satın alındı. Avukat Hadi Bey Selanik’teki Türk malları ile yalıyı takas ederek binanın sahibi oldu. Yalılara özgü aşı (bordo) boyaya sahip bina geçtiğimiz yıllarda yapılan restorasyondan sonra Boğaziçi’nin en güzel yalılarından biri haline geldi.
• Kont Ostrorog Yalısı.Kont Ostrorog Yalısı, Boğaziçi’ndeki en güzel ve tarihi binalardan biri. İslam hukuku konusunda uzman olan, Polonya doğumlu Leon Ostrorog, Osmanlı İmparatorluğu’na danışmanlık yapmıştı. Galata bankerlerinden olan Lorando’ların kızı Jeanne ile evlenen kontun misafirleri arasında çok sayıda ünlü isim vardı; bunlardan biri de Pierre Loti’ydi.
• Abut Efendi Yalısı.Ostrorog ve Kıbrıslı yalıları arasında kalan Abud Efendi Yalısı, 1900’lerin başında Abud Efendi tarafından satın alınmıştı. İstanbul’daki sarayların ve önemli binaların büyük bir kısmına imza atmış Ermeni Balyan ailesinden Garabet çizmişti planlarını. Abud Efendi’nin, 1920’lerde İstanbul sosyetesinin önemli fertlerinden biri olan kızı Belkıs’ın dillere destan düğünü de bu yalıda yapılmıştı.
• Kıbrıslı Yalısı.Üç değişik sultana sadrazamlık yapmış olan Kıbrıslı Mehmet Emin Paşa önemli bir devlet adamıydı. Eski Küçüksu plajının hemen yanında yer alan, 64 metrelik bir rıhtıma sahip olan yalı, 1840’tan beri aynı ailenin mülkiyetinde. Iraklı Kral Faysal ve Şair Yahya Kemal yalıda kalmış isimlerden bazıları.
• Komodor Remzi Bey.
Yalısı. 1390’larda, Yıldırım Beyazıt tarafından, İstanbul’u fethetmek için yaptırılan Anadoluhisarı’nın önünde bulunan yalı, 1917 yılında inşa edilmiş ve daha sonra General Mümtaz Aktay’a satılmış. Ünlü armatör Ali Sohtorik’in kızı ve fizik profesörlüğünden ziyade politikacılığıyla tanınan Erdal İnönü’nün eşi Sevinç İnönü, yalının 1970’ten beri sahibi.
• Bahriyeli Sedat Bey Yalısı.Batılıların Sweet Waters of Asia (Asya’nın Tatlı Suları) dedikleri Göksu Deresi, eski adı Güzelce olan Anadoluhisarı’ndan Boğaziçi’ne dökülüyor. Bu bölgedeki en güzel yalılardan biri de neo barok tarzda inşa edilmiş olan Bahriyeli Sedat Bey Yalısı. Yalıyı Sedat Bey’in dedesi Mustafa Reşit Paşa yaptırmış. Bahçesinde bulunan ağaç dolayısıyla Manolya Yalısı olarak da biliniyor.
• Nuri Paşa Yalısı.Abdülhamid’in subaylarından biri olan Nuri Paşa tarafından 1895’te yaptırıldığı tahmin ediliyor. Rivayete göre Nuri Bey’in ressam olan oğlu Hami, yandaki yalının sahibi olan Marki Necip’in kızıyla kaçmıştı...
• Marki Necip Bey Yalısı.
Adından da anlaşılacağı gibi Necip Bey bir Fransız asilzadesi. Melike Aliye Hanım’la evlenebilmek için Müslüman olmuş. Yalının arkasında bulunan kuleli bina, Necip Bey’in kışlık köşküymüş. Şu anda Demirören ailesine ait olan yalı 1983’te bir yangına kurban gittikten sonra restore edildi. Yalının ilk inşa tarihinin 1800’lerin sonu olduğu tahmin ediliyor.
• Hekimbaşı Salih Efendi Yalısı.II. Mahmut zamanında açılan ilk tıp okulundan mezun olan Salih Efendi, üç sultanın doktorluğunu yaptı. Botaniğe çok meraklıydı. Kendi aşıladığı bir gül ‘Hekimbaşı Gülü’ diye tanındı. Yalının bahçesi bahar geldiğinde renk cümbüşüne dönerdi. Boğaziçi’nde özgün yapısını ve orijinal eşyalarını koruyan nadir yalılarından biri burası. Yalıda halen 1905 yılında ölen Salih Efendi’nin akrabaları yaşamakta.
• Yağlıkçı Hacı Reşit Bey ve Prenses Rukiye Yalısı.Yalının yerinde daha önce II. Abdülhamid’in kız kardeşi Cemile Sultan’a ait yalı varmış. Donanma Cemiyeti’nin kurucusu ve başarılı bir işadamı olan Şefik Bey, 1905 yılında bugünkü görkemli binayı yaptırmış. Büyük bina Haremlik, yanındaki küçük bina ise Selamlık.
Yalının devamında Çubuklu’ya doğru, 7-8 Hasan Paşa Yalısı ve geçtiğimiz günlerde bir butik otel olarak hizmete giren Rasim Paşa Yalısı bulunuyor.
Avrupa yakasında bulunan bazı özel yalılar
• Şerifler Yalısı.Adını IV. Murad’ın yakın arkadaşı İranlı Emir Han’dan alan ve Emirgan’da bulunan bu yapı, Avrupa yakasındaki en eski yalı unvanına da sahip. 1780 yılında Yusuf Paşa tarafından yaptırılan yalıyı, 1894 yılında oğulları Şerif Abdullah Paşa aldığı için bugünkü ismi verilmiş. Duvarları motiflerle bezenmiş olan, Kültür Bakanlığı’na ait bu yalıda yapılan son restorasyon yeni tamamlandı.
• Faik Bey Yalısı.
Pakize Hanım olarak da bilinen bu yalı, Yeniköy’ün girişini süslüyor.
• Afif Ahmet Paşa Yalısı.Neo-barok tarzında yapılan binanın mimarı Osmanlı Bankası ve Pera Palas binalarına da imzasını atan Alexandre Vallaury. Binayı Afif Ahmet Paşa’nın ailesinden, Pera Palas’ın eski sahibi Misbah Muhayyeş almış. Orient Ekpres’de Cinayet adlı kitabını yazmak için İstanbul’a gelen Agahta Christie, yalının misafirlerinden biri olmuştur.
• Şehzade Burhanettin Efendi Yalısı.II. Abdülhamid’in oğlu tarafından 1911’de satın alınan ve şehzadenin adını taşıyan 64 odalı yalı, Boğaz’daki en büyük sahilhanelerden biri. Arka bahçesinde büyük bir köşk bulunuyor. Erbilgin ailesine ait yalının değerinin 60 milyon dolar civarında olduğu tahmin ediliyor. Kıbrıslı yalısından sonra en uzun rıhtıma da sahip yalılardan biri bu. Türk asıllı Mısırlı Ahmet İhsan Bey yalıyı satın alınca, halk arasında adı Mısırlılar Yalısı olarak da geçmeye başlamış.
• Sait Halim Paşa Yalısı.Neo klasik bir mimariye sahip olan yalı, geçtiğimiz yıllarda şaibeli bir yangının kurbanı olduktan sonra restore edildi. Yaklaşık beş sene Osmanlı’ya sadrazamlık yapan Sait Halim Paşa, her ne kadar başta İmparatorluğun tarafsız kalması için uğraşsa da, Almanya’yla beraber Birinci Dünya Savaşı’na girmemize neden olan kararı, kabinesiyle birlikte bu yalıda almıştır.
• Faik ve Bekir Bey Yalısı.Yalı 1906 yılında, Tarabya’daki İtalyan Konsolosluğu yazlık binasını da yapan, devrin ünlü mimarı Raimondo D’aronco tarafından planlanmış. Sultan Sara’nın ikiz kızları için yapıldığından, adı İkiz Yalı olarak da geçiyor. Eski adı Neopolis olan Yeniköy’ün iskelesinin hemen yanında yer alan yapı, iki bölüm halinde farklı kişilere satılınca, Faik ve Bekir Bey Yalısı olarak adlandırılmış.
• Huber Yalısı.
19. yüzyılın sonlarında Osmanlı’ya silah satan Krupp şirketinin Türkiye temsilcisi olan Huber’e ait olan binanın yaklaşık 35 dönüm korusu var. Kenan Evren döneminde restore ettirilen yapı Cumhurbaşkanlığı Yazlık Köşkü olarak kullanılıyor. Rivayete göre Sultan Abdülaziz III. Napolyon’un eşi Eugenie ile yasak bir aşk yaşamış. İmparatoriçenin nedimesine de muhtemelen sus payı olarak bu yalıyı hediye etmiş!
Yalıların günümüzdeki değerleri
Boğaz’da yalıda yaşamak gücün simgesidir. Bu güce sahip insanlar yalı alarak güçlerini simgeleştirirler. Yalılar genellikle sahipleri açısından bir statü göstergesi olarak kabul edilirler. Kolay kolay el değiştirmezler. Bu el değiştirmelerde genellikle kapalı bir çevre içersinde gerçekleştirilir, kimselerin haberi olmaz. Yalıların gerçek satış fiyatları asla bilinemez.
Konumuna ve büyüklüğüne göre yalı fiyatları
200 - 600 m2 arası 1.500.000 - 7.500.000 DOLAR
600 - 1000 m2 arası 7.500.000 - 15.000.000 DOLAR
1000 m2 ve üstü 20.000.000 DOLAR ve üzeri
Yalı alım satımında dikkat edilecek bazı hususlar
1. yalının komşuları
2. yalının ulaşımı , iskelesinin olup olmaması, yola cephesi ve otopark durumu.
3. yalının önündeki boğaz akıntısının çöpleri biriktirip biriktirmemesi
4. yalının rıhtımının genişliği ve önündeki su derinliği
5. yalının güneş görme durumu.( genellikle boğazın Anadolu yakası güneş batımını görür.)
6. yalının restore edilip edilmemiş olması işlevsel özelliği.
7. yalının bahçesinin önde ve arkadaki genişliği.
8. yalının havuzunun olup olmaması.
9. yalının tarihi.
“yalılar bir bilene danışılıp alınmalıdır”
İstanbul Boğazı’nın vazgeçilmez eserleri;
YALILAR
Boğazın akıntılı mavi suları ile oynaşan o küçük rıhtımlı yalılar, İstanbul’un tarihini anlatan en değerli gayrimenkulleri olarak, gelir durumu üst seviyede olanların ilgi odağı haline gelmiş , İkiyakada bulunan yalılar 30 yılda bir mutlaka el değiştirmiş. Yalı fiyatları konumuna ve büyüklüklerine göre 1 milyon dolardan 100 milyon dolara kadar alıcı bulmuştur.
İstanbul Boğazı
Literatürde Boğaz veya Boğaziçi yada İstanbulboğazı olarak isimlendirilen
Boğaziçi , batı dilinde “Bosphoros” olarak geçer.Yunanca da sığırgeçidi anlamına gelir. İstanbulboğazı Karadeniz ile Marmaradenizi’ni birbirine bağlayan dar uzun bir su yoludur. Avrupa ve Asya kıtasını Trakya ve Kocaeli
yarımadası ile birbirinden ayırır.Uzunluğu 31 km., Fenerden kızkulesi’ne kadar
su yolu ekseni 55 km.’dir. Genişliği Marmaradenizi’ne açıldığı noktada 1675 m.
Karadeniz’e açıldığı noktada 3600 m.’dir. İstanbulboğazı’nın endar yeri Anadolu ve Rumelihisarı arası olup 698 m.’dir.Boğaz’da her dil ve burun karşısında körfez ve koylar vardır. İki kıyının karaparçaları vadilerle yarılmış ve iskan edilmiş biryüzey şeklidir. Bu yüzden özel yerleşimler meydana gelmiştir.Dar kıyılarda yalılar, koy ve körfezlerde ise yoğun bir yerleşim oluşmuştur. Ancak son zamanlarda yoğun kaçak yapılaşmadan dolayı Boğaz’ın estetiği bozulmaya başlamıştır.
İstanbul Boğazı’ndaki yalılar...
Boğaz’ın iki yakasında 620 adet yalı mevcuttur. Bu yalılarda Türkiye’nin önde gelen işadamları ve yöneticileri oturur. Yalılar kolay kolay el değiştirmez. Kimse yalısını satmak istemez. Yalı satmak gücün tükendiği anlamına gelir. Bu yüzden yalılar el altından satılırlar.
Anadolu yakasında bulunan bazı özel yalılar
• Debreli İsmail Paşa Yalısı.1778 yılında Türk barok mimarisi tarzında inşa edilen ve Beylerbeyi Camii’nin yanında bulunan Debreli İsmail Paşa Yalısı, çoğu yalı gibi bir yangına kurban gitmiş. Restorasyon sonrasında butik olarak kullanılan yapının 1890’lardaki orijinal planları mimar Alexandre Vallaury’e ait.
• Sadullahpaşa Yalısı.Çengelköy’deki yalı, oldukça güzel bezemelere sahip ve Boğaziçi’ndeki en pahalı yalılardan biri. Sadullah Paşa II. Abdülhamid döneminde jurnalcilerin kurbanı oldu. V. Murad’ı başa geçirmek isteyenlerden biri olduğu için yurtdışına gönderildi. Önce Berlin’den, sonra da büyükelçilik yaptığı Viyana’dan yurda dönmesine izin verilmedi. Aynı zamanda Tanzimat Edebiyatı’nın ünlü isimlerinden olan Paşa, girdiği bunalım sonucu intihar etti.
• Edip Efendi Yalısı.Boğaz’ın en dar, akıntının en hızlı olduğu noktalardan bir Kandilli’de yer alan Edip Efendi yalısı, Osmanlı’da çok saygı duyulan bir hükümet görevlisinin adını taşıyor.
• Hadibey Yalısı.
Manford Evi olarak da geçen 1800’lü yıllardan kalma yalı, İngilizler’in işgalinden sonra Licardopulos isimli bir Yunanlı armatör tarafından satın alındı. Avukat Hadi Bey Selanik’teki Türk malları ile yalıyı takas ederek binanın sahibi oldu. Yalılara özgü aşı (bordo) boyaya sahip bina geçtiğimiz yıllarda yapılan restorasyondan sonra Boğaziçi’nin en güzel yalılarından biri haline geldi.
• Kont Ostrorog Yalısı.Kont Ostrorog Yalısı, Boğaziçi’ndeki en güzel ve tarihi binalardan biri. İslam hukuku konusunda uzman olan, Polonya doğumlu Leon Ostrorog, Osmanlı İmparatorluğu’na danışmanlık yapmıştı. Galata bankerlerinden olan Lorando’ların kızı Jeanne ile evlenen kontun misafirleri arasında çok sayıda ünlü isim vardı; bunlardan biri de Pierre Loti’ydi.
• Abut Efendi Yalısı.Ostrorog ve Kıbrıslı yalıları arasında kalan Abud Efendi Yalısı, 1900’lerin başında Abud Efendi tarafından satın alınmıştı. İstanbul’daki sarayların ve önemli binaların büyük bir kısmına imza atmış Ermeni Balyan ailesinden Garabet çizmişti planlarını. Abud Efendi’nin, 1920’lerde İstanbul sosyetesinin önemli fertlerinden biri olan kızı Belkıs’ın dillere destan düğünü de bu yalıda yapılmıştı.
• Kıbrıslı Yalısı.Üç değişik sultana sadrazamlık yapmış olan Kıbrıslı Mehmet Emin Paşa önemli bir devlet adamıydı. Eski Küçüksu plajının hemen yanında yer alan, 64 metrelik bir rıhtıma sahip olan yalı, 1840’tan beri aynı ailenin mülkiyetinde. Iraklı Kral Faysal ve Şair Yahya Kemal yalıda kalmış isimlerden bazıları.
• Komodor Remzi Bey.
Yalısı. 1390’larda, Yıldırım Beyazıt tarafından, İstanbul’u fethetmek için yaptırılan Anadoluhisarı’nın önünde bulunan yalı, 1917 yılında inşa edilmiş ve daha sonra General Mümtaz Aktay’a satılmış. Ünlü armatör Ali Sohtorik’in kızı ve fizik profesörlüğünden ziyade politikacılığıyla tanınan Erdal İnönü’nün eşi Sevinç İnönü, yalının 1970’ten beri sahibi.
• Bahriyeli Sedat Bey Yalısı.Batılıların Sweet Waters of Asia (Asya’nın Tatlı Suları) dedikleri Göksu Deresi, eski adı Güzelce olan Anadoluhisarı’ndan Boğaziçi’ne dökülüyor. Bu bölgedeki en güzel yalılardan biri de neo barok tarzda inşa edilmiş olan Bahriyeli Sedat Bey Yalısı. Yalıyı Sedat Bey’in dedesi Mustafa Reşit Paşa yaptırmış. Bahçesinde bulunan ağaç dolayısıyla Manolya Yalısı olarak da biliniyor.
• Nuri Paşa Yalısı.Abdülhamid’in subaylarından biri olan Nuri Paşa tarafından 1895’te yaptırıldığı tahmin ediliyor. Rivayete göre Nuri Bey’in ressam olan oğlu Hami, yandaki yalının sahibi olan Marki Necip’in kızıyla kaçmıştı...
• Marki Necip Bey Yalısı.
Adından da anlaşılacağı gibi Necip Bey bir Fransız asilzadesi. Melike Aliye Hanım’la evlenebilmek için Müslüman olmuş. Yalının arkasında bulunan kuleli bina, Necip Bey’in kışlık köşküymüş. Şu anda Demirören ailesine ait olan yalı 1983’te bir yangına kurban gittikten sonra restore edildi. Yalının ilk inşa tarihinin 1800’lerin sonu olduğu tahmin ediliyor.
• Hekimbaşı Salih Efendi Yalısı.II. Mahmut zamanında açılan ilk tıp okulundan mezun olan Salih Efendi, üç sultanın doktorluğunu yaptı. Botaniğe çok meraklıydı. Kendi aşıladığı bir gül ‘Hekimbaşı Gülü’ diye tanındı. Yalının bahçesi bahar geldiğinde renk cümbüşüne dönerdi. Boğaziçi’nde özgün yapısını ve orijinal eşyalarını koruyan nadir yalılarından biri burası. Yalıda halen 1905 yılında ölen Salih Efendi’nin akrabaları yaşamakta.
• Yağlıkçı Hacı Reşit Bey ve Prenses Rukiye Yalısı.Yalının yerinde daha önce II. Abdülhamid’in kız kardeşi Cemile Sultan’a ait yalı varmış. Donanma Cemiyeti’nin kurucusu ve başarılı bir işadamı olan Şefik Bey, 1905 yılında bugünkü görkemli binayı yaptırmış. Büyük bina Haremlik, yanındaki küçük bina ise Selamlık.
Yalının devamında Çubuklu’ya doğru, 7-8 Hasan Paşa Yalısı ve geçtiğimiz günlerde bir butik otel olarak hizmete giren Rasim Paşa Yalısı bulunuyor.
Avrupa yakasında bulunan bazı özel yalılar
• Şerifler Yalısı.Adını IV. Murad’ın yakın arkadaşı İranlı Emir Han’dan alan ve Emirgan’da bulunan bu yapı, Avrupa yakasındaki en eski yalı unvanına da sahip. 1780 yılında Yusuf Paşa tarafından yaptırılan yalıyı, 1894 yılında oğulları Şerif Abdullah Paşa aldığı için bugünkü ismi verilmiş. Duvarları motiflerle bezenmiş olan, Kültür Bakanlığı’na ait bu yalıda yapılan son restorasyon yeni tamamlandı.
• Faik Bey Yalısı.
Pakize Hanım olarak da bilinen bu yalı, Yeniköy’ün girişini süslüyor.
• Afif Ahmet Paşa Yalısı.Neo-barok tarzında yapılan binanın mimarı Osmanlı Bankası ve Pera Palas binalarına da imzasını atan Alexandre Vallaury. Binayı Afif Ahmet Paşa’nın ailesinden, Pera Palas’ın eski sahibi Misbah Muhayyeş almış. Orient Ekpres’de Cinayet adlı kitabını yazmak için İstanbul’a gelen Agahta Christie, yalının misafirlerinden biri olmuştur.
• Şehzade Burhanettin Efendi Yalısı.II. Abdülhamid’in oğlu tarafından 1911’de satın alınan ve şehzadenin adını taşıyan 64 odalı yalı, Boğaz’daki en büyük sahilhanelerden biri. Arka bahçesinde büyük bir köşk bulunuyor. Erbilgin ailesine ait yalının değerinin 60 milyon dolar civarında olduğu tahmin ediliyor. Kıbrıslı yalısından sonra en uzun rıhtıma da sahip yalılardan biri bu. Türk asıllı Mısırlı Ahmet İhsan Bey yalıyı satın alınca, halk arasında adı Mısırlılar Yalısı olarak da geçmeye başlamış.
• Sait Halim Paşa Yalısı.Neo klasik bir mimariye sahip olan yalı, geçtiğimiz yıllarda şaibeli bir yangının kurbanı olduktan sonra restore edildi. Yaklaşık beş sene Osmanlı’ya sadrazamlık yapan Sait Halim Paşa, her ne kadar başta İmparatorluğun tarafsız kalması için uğraşsa da, Almanya’yla beraber Birinci Dünya Savaşı’na girmemize neden olan kararı, kabinesiyle birlikte bu yalıda almıştır.
• Faik ve Bekir Bey Yalısı.Yalı 1906 yılında, Tarabya’daki İtalyan Konsolosluğu yazlık binasını da yapan, devrin ünlü mimarı Raimondo D’aronco tarafından planlanmış. Sultan Sara’nın ikiz kızları için yapıldığından, adı İkiz Yalı olarak da geçiyor. Eski adı Neopolis olan Yeniköy’ün iskelesinin hemen yanında yer alan yapı, iki bölüm halinde farklı kişilere satılınca, Faik ve Bekir Bey Yalısı olarak adlandırılmış.
• Huber Yalısı.
19. yüzyılın sonlarında Osmanlı’ya silah satan Krupp şirketinin Türkiye temsilcisi olan Huber’e ait olan binanın yaklaşık 35 dönüm korusu var. Kenan Evren döneminde restore ettirilen yapı Cumhurbaşkanlığı Yazlık Köşkü olarak kullanılıyor. Rivayete göre Sultan Abdülaziz III. Napolyon’un eşi Eugenie ile yasak bir aşk yaşamış. İmparatoriçenin nedimesine de muhtemelen sus payı olarak bu yalıyı hediye etmiş!
Yalıların günümüzdeki değerleri
Boğaz’da yalıda yaşamak gücün simgesidir. Bu güce sahip insanlar yalı alarak güçlerini simgeleştirirler. Yalılar genellikle sahipleri açısından bir statü göstergesi olarak kabul edilirler. Kolay kolay el değiştirmezler. Bu el değiştirmelerde genellikle kapalı bir çevre içersinde gerçekleştirilir, kimselerin haberi olmaz. Yalıların gerçek satış fiyatları asla bilinemez.
Konumuna ve büyüklüğüne göre yalı fiyatları
200 - 600 m2 arası 1.500.000 - 7.500.000 DOLAR
600 - 1000 m2 arası 7.500.000 - 15.000.000 DOLAR
1000 m2 ve üstü 20.000.000 DOLAR ve üzeri
Yalı alım satımında dikkat edilecek bazı hususlar
1. yalının komşuları
2. yalının ulaşımı , iskelesinin olup olmaması, yola cephesi ve otopark durumu.
3. yalının önündeki boğaz akıntısının çöpleri biriktirip biriktirmemesi
4. yalının rıhtımının genişliği ve önündeki su derinliği
5. yalının güneş görme durumu.( genellikle boğazın Anadolu yakası güneş batımını görür.)
6. yalının restore edilip edilmemiş olması işlevsel özelliği.
7. yalının bahçesinin önde ve arkadaki genişliği.
8. yalının havuzunun olup olmaması.
9. yalının tarihi.
“yalılar bir bilene danışılıp alınmalıdır”
EMLAK ALICISININ BİLMESİ GEREKEN 3 SIR
Emlakın fiyatını belirlemek için onlarca yöntem bulunmaktadır. Ancak bir emlakın değerini saptamak için, temel olarak üç yöntem kullanılmaktadır: karşılaştırma, gelir ve maliyet yöntemleri. Emlak uzmanları, emlak fiyatı ile ilgili değerleme yaparken, bu 3 ayrı kriteri birleştirmektedirler. Böylece daha gerçekçi fiyatlara ulaşılmaktadır. Büyük yatırım ifade eden alımlarda değerlemeyi, uzmanlara yaptırmak en doğrusu, ancak bunun için parası olmayan daha küçük ölçekli alımlarda alıcı, söz konusu 3 kriteri kullanarak kendisi de yaklaşık sonuçlar bulabilecektir.
Karşılaştırma Yöntemi: Karşılaştırma yapılabilmesinin ön koşulu, emlak için güvenli sürüm değerinin var olmasıdır. Ayrıca karşılaştırmak için seçilen emlakların nitelikleri, değeri saptanacak (alınacak ya da satılacak) emlakla aynı olmak zorundadır.Niteliksel farklılıklar ,fiyatayansıtılmalıdır.
Gelir Yöntemi: Bir emlakın fiyatının belirlenmesinde gelir ölçüsü, kirasından gelen net gelirdir. Net gelir, emlakın yıllık brüt gelirinden, boş kalmasından oluşan gelir kaybı ve diğer giderlerin çıkarılması ile bulunur. işletme giderleri, emlak vergisi, sigorta, yönetim, bakım-onarım, danışmanlık, reklam-ilan gibi giderlerden oluşur. Eğer oluşmuşsa bu giderler çıktıktan sonra, kalan gelirin süresine göre emlakın fiyatı belirlenir. Fakat bir emlakın fiyatının kaç yıllık kira getirisine göre belirleneceğini söylemek zordur. Burada, emlakın bulunduğu bölgenin şartlarını belirlemek, dar bölgeye indirerek, belirlenen ortalamaya göre kiranın getirisine bakmak gerekir. Sözgelimi Beşiktaş`ta emlak fiyatı için net bir şey söylemek yerine, Beşiktaş`ı kendi içerisinde, Fulya, Serencebey, Yıldız veya Barbaros olarak ayırmak gerekebilir.
Maliyet Yöntemi: Genellikle otel, fabrika, sanayi sitesi, iş hanı veya geniş bahçeli bina gibi, üzerinde yapı bulunan ve kira gelirleri bilinmeyen emlakların değerlenmesinde maliyet yöntemi kullanılabilir. Bu yöntemde, arsa ve üzerindeki yapıların değeri ayrı ayrı hesaplanır. Daha sonra bunlar toplanarak, emlakın değeri bulunur.
Faiz oranlarının düşmesi, dövizdeki iniş ve çıkışlar, bankaların mevduata tanıdığı %100’lük güvencenin
kalkması, tasarrufçuları tekrar emlak alımına yönlendirmiştir; emlak fiyatları ve satışlarında belirgin bir
artış göze çarpmaktadır. Ancak bir emlak alıcısının, zaman ve paradan kar etmesi ve karşılaşabileceği sorunlarla kolaylıkla baş edebilmesi için, dikkat etmesi ya da bilmesi gereken, aşağıda 6 ana başlıkta özetlenmiş önemli noktalar bulunmaktadır.
1. EMLAKÇI AVANTAJI
Emlakı, bir emlakçı kanalıyla almak size bazı işlerde kolaylık sağlayaktır. Emlakçı, alacağınız emlakın özellikleri konusunda size yardımcı olabileceği gibi, diğer bilgi ve belgelere de kolayca ulaşıp iletecektir. Örneğin, alacağınız emlakın elektrik, su, yakıt gibi geçmişten gelen onarım, çevre
düzenleme ve aidat borcunu araştırmanızda veya şufa hakkı boyutunda emlakçınız size yardımcı
olabilir. Hidrofor, kombi vb bazı eksikliklerin, tapu öncesi ya da sonrası tamamlanmasında, bunu belli güvencelere bağlayabilir. Kuşkusuz bu emlakçıyı dikkatle seçmek gerekmektedir; belli bir işyeri olan, çevrede dürüst ve profesyonel çalışmasıyla tanınan biri olmalıdır.
2. TAPU KAYITLARI
Alacağınız emlakın, size gösterilenin aynısı olup olmadığını tapudan araştırabilirsiniz. Özellikle, ipotekli
ya da hacizli olup olmadığı, teminat olarak gösterilip gösterilmediğinin araştırılması gerekmektedir.
Alacağınız emlakın tapusu, ‘kat irtifaklı arsa tapusu’ ise bu sakıncalı. Kat mülkiyeti tapusu bulunmayan,
iskanı olmayan ve hisseli tapuları tercih etmeyin; ileride ciddi sorunlar çıkarabilir. Özellikle, işyeri
alanların belediyeden, projeye aykırı inşaat, iskan sorunu vb. durumlarını da araştırmaları yerinde olur.
Emlakın tapudaki değeri birkaç açıdan önemlidir:
A. Gelir Vergisi Açısından: Emlakların iktisap, yani edinme tarihinden itibaren 4 yıl içinde elden
çıkarılmasından sağlanan kazanç, ``değer artışı kazancı`` olarak beyan edilip gelir vergisinin
ödenmesi gerekir (GVK geçici md.56/D-6). Satın aldığı emlakı, 4 yıl içinde elden çıkarmaları söz
konusu olanların, emlakın maliyet bedeline esas olan alış bedelini düşük göstermemelerinde
yarar bulunmaktadır. Aksi halde, 4 yıl içinde satılması sonucu ortaya, gerçeğin de üzerinde bir
kar çıkacaktır. (Güncel bilgiler takip edilmelidir).
B. Harç Yönünden: Emlakın gerçek alış bedelinin tapu harcına esas olan tutardan düşük olması
halinde, gerçek alış bedelinin tapu senedine yazılmasını, tapu işlemleri sırasında talep etmek
mümkündür. Bu durum, özellikle kamu görevlilerini ``mal beyanı`` yönünden, önümüzdeki yıllarda
da vergi mükelleflerini de ``nereden buldun`` sorgulaması yönünden ilgilendirmektedir. (Güncel
bilgiler takip edilmelidir).
3. KOMŞULAR
Halk arasında kullanılan ‘ev alma komşu al’ diye bir söz var. Bazen karşı ya da bitişik komşu, sizi evi
aldığınıza alacağınıza pişman edebilir. O nedenle, komşuları da araştırmayı ihmal etmemeli...
4. PARANIN ÖDENMESİ
Bu, tarafların birbiri ile olan yakınlığı ve güveni ile de ilgilidir. Bankaya bloke edilip, tapuya bağlı ödeme
yapılabileceği gibi, tapu işlemi imza aşamasına geldiğinde, tapuda da bloke çekle ya da nakit olarak
ödenebilir.
5. EŞE VE ÇOCUĞA ALINAN EMLAK
Emlakın eş ya da çocuğa alınmasında, ödemesinin ancak aile reisi tarafından yapılması halinde
``ivazsız``, yani karşılıksız bir intikal söz konusu olur. Bu ise veraset ve intikal vergisine tabidir. Eş ya da çocuğun beyanname verip %5 - %15 oranında değişen, veraset ve intikal vergisini ödemeleri gerekir. Ancak aile reisinin eşe ya da çocuğa emlakın bedelini ``borç olarak`` vermesi halinde, herhangi bir vergileme söz konusu olamaz.
6. VERGİLER VE HARÇ
A. Eski Vergi Borcu: Satış konusu emlakın, satıldığı yıl ve geçmiş yıllara ait ödenmemiş emlak
vergisinden, yeni alıcı da sorumlu tutulmaktadır. O nedenle emlak alırken, geçmiş yıl emlak
vergisi borcunun olup olmadığı araştırılmalı, ödenen makbuzların fotokopileri alınmalıdır.
Satıldığı yılın emlak vergisi de, eski sahibi tarafından ödeneceğinden, buna da dikkat edilmelidir
(GVK. Md.30/son). (Güncel bilgiler takip edilmelidir).
B. Emlakın Tapu Değeri: Emlakın tapu harcına esas değeri, normal alım-satım değeridir. Ancak
emlakın vergi değerinin, yeniden değerleme oranının yarısı kadar artırılması gerekmektedir
(Harçlar K. Md. 63, GVK Md.29). Yükseltilen değer üzerinden de, hem alıcı hem de satıcı, belli
oranda ‘tapu harcı’ öderler. (Güncel bilgiler takip edilmelidir).
C. Emlak Vergisi Bildirimi: Emlak alanların, alım yılı sonuna kadar, ilgili belediyeye ‘Emlak Vergisi
Bildirimi’ vermeleri gerekmektedir. Emlakın yılın son 3 ayı içinde alınması halinde ise, emlak
vergisi bildirimi, emlakın alındığı tarihten itibaren ‘üç ay içinde’ verilecektir (EVK Md. 23). (Güncel
bilgiler takip edilmelidir).
D. Gelir Vergisi: Emlak, satın alındığı tarihten itibaren ‘dört yıl içinde satılırsa’ elde edilen kazanç,
‘değer artış kazancı’ olarak beyan edilip, belirlenen oranda gelir vergisi ödenmesi gerekir (GVK
Mükerrer Md. 80/6). Bu nedenle, aldığı emlakın dört yıl içinde satması söz konusu olanlar,
tapudaki alış bedelini düşük göstermekten kaçınmalıdırlar. (Güncel bilgiler takip edilmelidir).
13 Ocak 2017 Cuma
Gayrimenkul Sektörü İçin Emlakçı Yasası Çıkmalıdır
Ülkemizin artık lokomotif sektörlerinden birisi haline gelen gayrimenkul sektörü birçok unsuru ile büyüme hızını her yıl devam ettiriyor.
Ülkemizin artık lokomotif sektörlerinden birisi haline gelen Gayrimenkul sektörü birçok unsuru ile büyüme hızını her yıl devam ettiriyor. İnşaat yapımcısı, yani müteahhiti, arazi geliştiricisi, hukukçusu, mimarı, mühendisi ve her türlü sektör bileşeni bu alanda çalışıyor ve payını da alıyor.
Sektörün belki de en önemli unsurlarından birisi olan ve Gayrimenkul alım-satımının başlatıcısı niteliğinde olan Emlakçıların veya bir başka deyişle gayrimenkul danışmanlarının maalesef ki ülkemizde hukuksal olarak bir tanımları bulunmamaktadır.
Eski Türk Ticaret Kanununda tellal olarak değerlendirilen Emlakçı-gayrimenkul danışmanlarının yeni Türk ticaret Kanununda simsar olarak nitelendirilmeleri mesleklerine yapılan büyük bir haksızlıktır. Simsar olarak nitelendirilmenin dışında da emlakçı-gayrimenkul danışmanlarının hiçbir hukuki tanımlarının olmayışı, hak ve sorumluluklarının bir kanun nezdinde değerlendirilmemiş olması ise büyük bir hatadır.
İnşaat yapımında müteahhitin belki de en önemli yardımcısı emlakçı-gayrimenkul danışmanlarıdır. Yine tüm taşınmazlarda kiraya verme, 2.el gayrimenkullerin satışında da yine emlakçı-gayrimenkul danışmanı sektörün en önemli aktörlerinden birisidir. İşte bu kadar önemli bir mesleğin bir yasasının olmayışı bu sektörü merdiven altı tabi ettiğimiz bir gayriresmi alana itmektedir.
Mahallede bulunan bakkal, hiçbir belgesi oda kaydı olmayan bir kısım vatandaşta emlak aracılık işi yapmakta ve bu şekilde emlakçı-gayrimenkul danışmanına olan güven ciddi şekilde zedelenmektedir. Oysa ki bu işi tüm aşamalarından geçerek yapan, oda kaydını yaptırmış ve resmi olarak sözleşmeleri ve faturalarını kesen, müşteri memnuniyetini hedef alan emlakçı-gayrimenkul danışmanları da bu gibi kişiler nedeniyle haksız bir şekilde cezalandırılmaktadır.
Gayrimenkul sektörünün en önemli aktörlerinden olan emlakçı-gayrimenkul danışmanlarının hukuki statüye kavuşması için TBMM'de bulunan "Lisanslı Emlak Komisyonculuğu ve Lisanslı Emlak Müşavirliği" yasa tasarısının bir an önce yasalaşması şarttır. Mütekabiliyet, 2B, Afet yasalarını çıkarmış olan ülkemizde bu Yasalar ile oluşacak taşınmazları satacak olan emlakçı-gayrimenkul danışmanlarının hukuki bir statüye kavuşturmak ülke imajı açısından da elzemdir. Bu yasa tasarısı yasalaşır ise;
a) Lisans sınavına girerek sınavı kazananlar işyeri açabilmek için emlak müşaviri, işyeri açan emlak müşavirlerinin yanında çalışabilmek için de emlak komisyoncusu ünvanını alacaklardır. Emlak müşaviri uygulamada emlak brokerı emlak komisyoncusu da emlakçı-gayrimenkul danışmanı olarak kullanılmaktadır.
b) Türkiye Cumhuriyeti vatandaşı, kamu hakkından mahrum olmayan daha da önemlisi Türk Ceza Kanunu'nun dolandırıcılık, emniyeti suiistimal, hırsızlık, görevi kötüye kullanma, rüşvet, hileli iflas, ihaleye fesat karıştırma, kaçakçılık gibi suçlardan ceza görmemiş olanlar emlakçı-gayrimenkul danışmanı olabilecek.
c) Emlak müşaviri yani gayrimenkul brokeri olabilmek için 4 yıllık üniversite okuma şartı getirilmekte, yine emlak komisyoncusu yani emlakçı-gayrimenkul danışmanı olabilmek için de lise mezunu olma şartı getirilecektir.
d) Hem emlak müşaviri-Broker hem de komisyoncu-emlakçı olabilmek için lisans sınavına girmek ve lisans almak şart olacaktır. Yine ilgili esnaf odasına kayıt zorunlu hale getirilecektir.
e) Emlak Müşavirleri açtıkları işyerlerini odaya bildirecekler ve lisanslarını
yine işyerinin görünür bir yerinde müşterilerinin göreceği şekilde asacaklardır. Bir emlak müşaviri kendi adına bir işyeri açabilecektir. Emlak müşaviri ve komisyoncusu lisansları şahsa bağlı olup devredilemeyecek ve kiraya verilemeyecektir.
yine işyerinin görünür bir yerinde müşterilerinin göreceği şekilde asacaklardır. Bir emlak müşaviri kendi adına bir işyeri açabilecektir. Emlak müşaviri ve komisyoncusu lisansları şahsa bağlı olup devredilemeyecek ve kiraya verilemeyecektir.
f) Lisans sınavını yapan kurul aynı zamanda her emlakçı için bir sicil kaydı
tutacak ve bu sicil kaydı üzerinden yapılan şikayetler değerlendirilecek ve hatta sicil kaydı iptal edilerek emlak işi yapması engellenebilecektir.
tutacak ve bu sicil kaydı üzerinden yapılan şikayetler değerlendirilecek ve hatta sicil kaydı iptal edilerek emlak işi yapması engellenebilecektir.
g) Yabancı ülkelerden gelmiş şahıslarda lisan veren kurulun onayı ile
Türkiye'de emlak müşaviri ve komisyoncusu olabilecektir.
Türkiye'de emlak müşaviri ve komisyoncusu olabilecektir.
h) Emlak Müşavirleri ve komisyoncuları yasa tasarısına göre; alım-satım ve
Kiralama konusunda faaliyette bulunacak, bu faaliyetlerle ilgili özel ve resmi kurumlarda işlemleri takip edebilecek ve aracılık hizmeti vereceklerdir.
Kiralama konusunda faaliyette bulunacak, bu faaliyetlerle ilgili özel ve resmi kurumlarda işlemleri takip edebilecek ve aracılık hizmeti vereceklerdir.
i) Emlak müşavirleri ise gayrimenkul hizmetine yönelik inceleme, araştırma
ve raporlama hizmeti de verebilecekler ve bilirkişi hizmeti yapabileceklerdir. Komisyoncular bu işleri yapamayacaktır.
ve raporlama hizmeti de verebilecekler ve bilirkişi hizmeti yapabileceklerdir. Komisyoncular bu işleri yapamayacaktır.
j) Emlak müşavirleri lisanslı olarak faaliyetlerini sürdürecekler ve şirket
kurmak istediklerinde en az 200.000 TL. sermayeli Anonim Şirket kuracaklardır. Emlak müşavirleri yanlarında çalıştırdıkları emlak komisyoncularının
yaptıkları işlerden sorumlu olacaklardır. Emlak müşavirleri kadrolu veya sözleşmeli bir avukatla çalışmak zorunda olacaklardır.
kurmak istediklerinde en az 200.000 TL. sermayeli Anonim Şirket kuracaklardır. Emlak müşavirleri yanlarında çalıştırdıkları emlak komisyoncularının
yaptıkları işlerden sorumlu olacaklardır. Emlak müşavirleri kadrolu veya sözleşmeli bir avukatla çalışmak zorunda olacaklardır.
k) Lisanslı emlak müşavirliği şirketleri tapunun yaptığı resmi senet düzenleme işlemlerini yapabileceklerdir. Buna göre tapunun onayından geçmek üzere alım-satım ve her türlü ayni şahsi hak devri bu şirketler vasıtası ile gerçekleştirilebilecektir. Şirketin zorunlu olarak çalıştırmak zorunda olduğu sözleşmeli veya kadrolu avukatta bu resmi senet veya belgenin altına imza atacaktır.
l) Büyük şirketlerin kurmuş olduğu bayi ve franchising sistemi tasarı ile yasal hale gelmiş olacaktır. Buna göre bayiler ve acenteler bağımsız işletmeler olacaklar sorumlulukları kendilerine ait olacaktır.
m) Bu yasa tasarısı ile müşteri ile emlak komisyoncusu-müşaviri arasında imzalanan sözleşmeler iş sözleşmesi olarak değerlendirilecek ve bu sözleşmeler ilgili taşınmazın bulunduğu tapu-Kadastro müdürlüğüne ibraz edilecektir. Artıkbu şekilde bir devrim niteliğinde komisyon bedeli konusu resmi bir belge niteliğini kazanmıştır. İş sonuçlandığında taraflar sözleşmeyi fesh edeceklerdir. İş sonuçlanmadığı takdirde talep halinde Tapu Müdürlüğü sözleşmeyi fesh edecektir.. Ancak yer gösterme belgesi imzalanması halinde ve gösterilen yerin daha sonra satılması ve kiralanması halinde hizmet bedeli hak edilecektir. Böylece yer gösterme belgeleri de hizmet bedeli alınması konusunda önemli bir belge niteliğini kazanmıştır.
n) Lisans veren kurul her yıl Ocak ayından geçerli olmak üzere asgari ücret tarifesi yayınlayacaktır. Her yıl bu ücret tarifesi arttırılacaktır. Artık komisyoncu veya müşavir belirlenen tarifenin altında hizmet bedeli almayacaktır.
o) Müşavirlerin ve komisyoncuların verdikleri hizmetlerden kaynaklı sorumluluklarının ödenebilmesi amacıyla bir sigorta fonu kurulacaktır. Zararını tahsil edemeyen müşteri buradan karşılayacaktır.
Yasa görüldüğü üzere devrim niteliğindedir. Birçok konuyu çözmüş ve yukarıda belirttiğimiz emlakçı-gayrimenkul danışmanlarının hukuki statüsünü net bir şekilde tanımlamıştır. Dünyanın birçok gelişmiş ülkesinde varolan bu düzenlemeler gayrimenkul konusunda bu kadar önemli bir ülkede uygulanmamış olması bir talihsizliktir. Bizler bu yasa tasarısını ivedilikle yasalaşmanı öneriyoruz.
Standartlardan uzak binlerce çatı, insan hayatını tehdit ediyor.
Standartlardan uzak binlerce çatı, insan hayatını tehdit ediyor.
Ülkenin büyük bölümünü etkisi altına alan kar yağışıyla birlikte birçok şehirde çatılar çöktü, ciddi tehlikeler ucuz atlatıldı.
ÇATIDER, Ataköy’de göz göre göre yaşanan kaza sonrası bir kez daha uyardı
Ataköy 5. Kısım Camii'ndeki tente çatının kar yükünü taşıyamayarak çökmesi ise çok sayıda kişinin ölümüne ve yaralanmasına yol açtı. ÇATIDER Yönetim Kurulu Başkanı M. Nazım Yavuz, Türkiye’de standartlardan uzak binlerce çatı bulunduğunu ve her yoğun kar yağışında benzeri üzücü kazaların yaşandığını belirterek, “Standartlardan uzak, hesapsız kitapsız, 3 kuruş kar amacıyla uzman mühendis yerine işinin ehli olmayan kişilere yaptırılan çatılar, kar yağışıyla çöküyor, fırtınayla uçuyor. Çatı ve tentelerin kar yükünü taşıma hesapları ve tahliye planları yapılmıyor. İnsan hayatı bu kadar ucuz olmamalı. Her kar yağışında bu tür haberleri almak çok üzücü. Standartlara uygun olmayan çatıları güvenli hale getirmezsek başka kayıplar da yaşayabiliriz. Büyük yapıların kar temizlenme planı yada kar eritme sistemleri olmalı, yoğun kar olan bölgelerde çatı eğimleri artırılmalıdır” dedi.
Yoğun kar yağışı sonucu İstanbul Bakırköy'de bulunan Ataköy 5. Kısım Camii'nde cenaze namazı kılanların üzerine dev tente çatı çöktü. İlk belirlemelere göre 2 kişinin hayatını kaybettiği ve 20’den fazla yaralı olduğu belirtilirken, aynı günlerde İstanbul’ da 1. Amatör Küme ekiplerinden Öz Alibeyköyspor’un tesislerinin çatısı, Sarıyer'de de organik pazarın çatısı devrildi. Manisa’da ilkokul kantininin çatısı, Konya Akşehir’de pazar yeri çatısı, Konya'da ise 34 fabrikanın çatısı çöktü.
Plansız ve projesiz çatılar can ve mal kaybına yol açar
ÇATIDER Yönetim Kurulu Başkanı M.Nazım Yavuz, her şiddetli kar yağışı ve fırtınada çok büyük tehlikeler atlatıldığını ancak bu kez Ataköy’de korkulanın gerçekleştiğini belirterek şunları söyledi:
“Ülke genelinde geleneksel yöntemlerle, projesiz, hesapsız ve kontrolsüz yapılmış milyonlarca çatı var. Her kar yağışında çatı çökme haberlerine alıştık ancak bu normal bir durum değil. Çok geniş açıklıklı çelik konstrüksiyon çatılara sahip spor tesislerinde, depo türü endüstri ve hal yapılarında, garajlarda bu olaylar daha çok yaşanıyor. Makas, kiriş, aşık gibi çatı elemanları, şiddetli kar yağışı, çatı üzerindeki karın birikmesi, çatıdaki karın rüzgarla sürüklenerek belirli bir bölgede yığılması veya kar üzerine yağan aşırı yağmurun kar yoğunluğunu artırması gibi nedenlerle tasarımlarında kullanılan çatı kar yüklerinden fazla yüklere maruz kalır. Bu unsurlar, istenmeyen kazalara yol açıyor.”
Doğru malzeme, doğru proje ve uzman gerekiyor
Yavuz, ideal çatı için doğru malzeme kullanılması, sistemine uygun projelendirilmesi ve uzman kişiler tarafından yaptırılması gerektiğini vurgulayarak, “Sabit yükleri tasarım yüklerinden çok az olan çelik çatılar düşük emniyet katsayılarına göre tasarlandıklarından aşırı yüklere direnemezler. Bu nedenle bu tür yapıların tasarımında kullanılacak çatı kar yüklerinin, azami hassasiyet gösterilerek belirlenmesi gerekiyor. Çatılarda doğru uygulama ve doğru ürün kullanımı ayrılmaz bir bütündür. Çatılar yağmur, kar, rüzgar gibi dış etkenler ile ilk karşılaşan ve onlara karşı koyan en önemli yapı kabuğunu oluşturuyor. 3 kuruş kar amacıyla, mühendis yerine rastgele insanlara yaptırılan derme çatma çatılar can kayıplarına yol açıyor” dedi.
Büyük yapılarda kar temizleme planı yapılmalı
Yavuz, büyük yapılar için kapsamlı projeler hazırlanması gerektiğini hatırlatarak, “Büyük alanları kapatan pazar yeri, hangar, spor, sergi, kongre salonu, AVM gibi yapıların çatıları kar yüküne karşı duyarlıdır. Kar kalınlığının 15-20 cm yi aşması durumunda mutlaka temizlenmelidir. Bu tür yapıların proje aşamasında kar temizleme yada eritme planları da hazırlanmalıdır” diye konuştu.
Kar yağışının fazla olduğu bölgelerde çatı eğimi artırılmalıdır
Çok dik çatılarda karın tutunamayacağını kaydeden Yavuz, sözlerini şöyle tamamladı:
“Dik çatılarda kar rüzgâr ile savrulur veya kayar. Dolayısıyla kar yükü çatı eğimine bağlıdır. Şiddetli esen rüzgâr, karın esinti yönünde yer değiştirip, bazı çatı bölümlerinin aşırı yüklenmesine neden olur. Bu durumda eğimli yüzey üzerinde eşit olarak dağılmayan kar yükünün çatı taşıyıcı sistemi üzerinde hasar oluşturması kaçınılmazdır. Özellikle kar yağışının fazla olduğu bölgelerde çatı eğiminin artırılması alınacak ilk önlemlerden biridir. Çatı eğiminin artırılması ile çatıda biriken kar yükü, zemindeki kar yükünün yüzde 30-50’sini geçmeyecektir. Ayrıca çatılarda buzlanmayı engellemek için, çatı sıcaklığının dış hava sıcaklığına eşit olması sağlanmalıdır. Bunun için hatasız ve eksiksiz uygulanan ısı yalıtımı ve su yalıtımı ile birlikte çatıda uygun bir havalandırma oluşturulmalıdır. Kar yağışının etkili olduğu bölgelerde uygulanan eğimli çatılarda, kar etkeninin ortaya çıkarabileceği buz bentleri oluşmasının önüne geçilmesi, yağış sularının yapı içine girmesi ve taşıyıcı sistemde hasar oluşumunun engellenmesi için çatı boşluklarında ve çatı kesitlerinde havalandırma düzenlemenin önemi büyüktür.
Kentsel Dönüşümde Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri Tartışılıyor
Kentsel dönüşüm yasası ile birlikte sürecin en başından itibaren müteahhitlerin devreye girmesi nedeniyle vatandaşın kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapmak konusunda aklı ciddi bir şekilde karışmış durumda.
Bir tarafta yasa öncesinde aldığı daire veya bir kısım kat malikine imzalattığı sözleşmeler nedeniyle inşaat yapmak isteyen müteahhit, diğer tarafta ise daha iyi proje yaptırmak için müteahhitlerin yarışmasını sağlatmak isteyen daire sahipleri arasındaki mücadele kıyasıya devam ediyor.
Yasa aslında her ne kadar tüm süreçlerin vatandaşlar yani kat malikleri tarafından yönetilmesi gerektiğin öngörse de kentsel dönüşüm yasası başladığı günden bugüne maalesef ki müteahhitlerin kontrolünde yürüyen bir yasa halini almış durumda. İşte bu nedenledir ki; 2/3 kuralının kendisine göre yorumlayan müteahhitler, özellikle de apartmanlarda bir kısım yöneticinin de desteğini alarak sözleşmeler imzalatmaktadırlar. Bu sözleşmeleri de “kentsel dönüşüm yasası kapsamında binanız riskli yapı ilan edilecek, yıkım kararı verilecek ve binanın yıkılacaktır, sözleşme imzalamazsanız taşınma ve kira parası ödemeyeceğimiz gibi arsa payınızı da düşük bedelle satın alırız” şeklinde imzalatmaktadırlar. Yani bir nevi hukuksal tehdit uygulanarak süreç ilerletilmektedir. Vatandaşta bu hukuksal tehditler nedeniyle evini kaybetmemek için hızla kendi aleyhine hazırlanmış bu sözleşmeleri imzalamak zorunda bırakılmaktadır.
Peki bu durumda gerek riskli yapı tespiti öncesinde gerekse de sonrasında imzalanan kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin hukuki durumu nedir? Vatandaş hukuksal tehdit yoluyla kendisine imzalatılan bu sözleşmelerden nasıl vazgeçebilecektir?
1) Afet yasası veya kentsel dönüşüm yasası çıkmadan önce kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalatılması halinde riskli yapı tespitinden sonra kat maliklerinin arsa paylarının 2/3’ünün vereceği kararla yeni bir projeye veya yeni bir müteahhitte evet demeleri halinde artık bu yasa kapsamında imzalatılan sözleşme geçerli hale gelecektir. Bu kapsamda daha önce imzalatılan sözleşme tüm kat maliklerini kapsamadığı için sözleşmenin hukuki geçerliliği tartışmalıdır. Burada sözleşme gereğince inşaat başlamadığı için müteahhittin en fazla bu sözleşme için yaptığı masrafları (noter masrafı) talep etme hakkı doğar ki cezai şart vs. talep etme hakkı oluşamayacaktır.
2) Riskli yapı tespiti öncesinde veya sonrasında müteahhittin kendisini bu yasa ile hukuki olarak tehdit ettiğini ve bu şekilde sözleşme imzalattığını söyleyen ve bu sözleşmeden dönmek isteyen taraf ise Borçlar Kanunu’nda yer bulan yanılma, aldatma ve korkutma gerekçeleri ileri sürerek sözleşmenin feshini talep edebilecektir. Bu konuda bilinmesi gereken en önemli husus kat karşılığı inşaat sözleşmeleri aynı zamanda bir taşınmaz devrini de öngördüğü için noterden fesih yoluyla değil mahkemeden dava açarak sona erdirilmesidir. Bu şekilde dava açılması halinde 6306 sayılı Afet Yasası kapsamında kendisine zorla sözleşme imzalatıldığını ve mülkiyet haklarının kısıtlandığını ileri süren taraf bu davayı açarak sözleşmeden dönme yolunun deneyebilecektir.
İşte bu şekilde kentsel dönüşüm yasası kapsamında mağdur edilmek istenenler ve müteahhitler tarafından baskı altında tutulanların hakları güvence altına alınabilecektir. Vatandaşlara en önemli uyarımız sözleşme imzalarken yasal haklarını mutlaka öğrenmeli hiçbir hukuki tehdit karşısında kalmadan mülkiyet haklarını korumalarıdır.
Arsa ve Ev alırken imar planlarına mutlaka bakın
Ülkemizde kullanılan güncel bir deyim vardır. “Tapu senin, mülkiyet devletindir” diye. Vatandaşlarımız yıllara yayılan deneyimleri ile oluşan bu durumu güzel bir sözle anlatmışlardır.
Ülkemizde kullanılan güncel bir deyim vardır. “Tapu senin, mülkiyet devletindir” diye. Vatandaşlarımız yıllara yayılan deneyimleri ile oluşan bu durumu güzel bir sözle anlatmışlardır.
Buna göre beğendiğiniz, yatırım yapmayı düşündüğünüz, inşaat yapmayı düşündüğünüz bir taşınmazı satın aldıktan kısa bir süre sonra o taşınmaza hiçbir inşaat yapamama tehlikesi ile karşı karşıya kalabilirsiniz. Neden mi?
1) Almış olduğunuz taşınmazı bir kamu kuruluşu istimlak (kamulaştırma) edebilir. Belediye ve herhangi bir kamu kuruluşu bu taşınmaza ihtiyacım var diyerek kamulaştırma işlemi yapabilir.
2) Bundan daha elim ve vahim olmak üzere belediye veya ilgili kamu kuruluşu bu taşınmaza hiç haber vermeden el atabilir. Yani bilinen adı ile kamulaştırmasız el atma olgusu ile karşılaşabilirsiniz. Dünyanın hiçbir medeni ülkesinde rastlamayacağınız bu kavrama Türkiye’de rastlayabilir ve bir gece taşınmazınızın ortasından yol geçirildiğine şahit olabilirsiniz. Kamulaştırma sürecinin uzun olması nedeniyle devletin bulduğu bu formül hukuki literatürde dahi kullanılmakta ve Yargıtay bu konuda “bu nasıl olur yapılamaz” demek yerine zarara uğrayanın zararı karşılansın diyebilmektedir.
3) Yine almış olduğunuz taşınmaz ile ilgili yatırım ve inşaat hayalleri kurarken belediyeye gittiğinizde taşınmazınız ile ilgili belediyenin imar planları ile taşınmazınızı okul, yeşil alan, cami, kültür alanı vb. gibi alanlar içerisine aldığını görebilir, “peki ben şimdi hiçbir şey yapamayacak mıyım” diye görevliye sorduğunuzda müstehzi bir gülümseme ile karşılaşabilirsiniz. ,
4) Şimdilerde ise bu hukuksuzluk hallerine kentsel dönüşüm yasası ile uygulamada ortaya çıkan yeniden yapıma onay vermeme hatta onay verememe halinde taşınmazınızın satın alınması durumu oluşturmaktadır. Örnek vermek gerekirse şehir dışında yaşıyorsunuz bir başka şehirde taşınmazınız var. Komşularınız binayı riskli ilan ettirmişler toplantıları yapmışlar yeniden yapım kararı almışlar sizin ise hiç haberiniz yok. İşte bu durumda taşınmazınızın arsa bedeli size açık arttırma suretiyle ödeniyor ki bu bedel normal değerin yarısından bile azdır.
İşte tüm bu saydığımız olgular arka arkaya geldiğinde Türkiye’de taşınmaz almak için, yatırım yapmak için çok dikkatli olmak gerektiği sonucu çıkmaktadır. Bizler vatandaşlarımızı taşınmaz alırken imar planlarına bakmaya, bu taşınmazların kamulaştırma planlarında olup olmadığını incelemeye yine riskli yapı tespiti yapılıp yapılmadığını denetlemeye davet ediyoruz. Devletin Anayasa ile güvence altına aldığı iddia edilen mülkiyet hakkı maalesef ki ülkemizde Anayasal güvencenin dışındadır. Bu nedenlerle de sizlerin kendi haklarınızı korumanız esastır.
Kaydol:
Kayıtlar (Atom)
