Kentsel Dönüşümde İtiraz Ve Davalar

RİSK TESPİT RAPORUNA İTİRAZ

31 Mayıs 2012 tarihinde yürürlüğe giren 6306 sayılı “Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’un amacı eskimiş ve içinde kişilerin bulunmasının / yaşamasının sağlıklı olmadığı binaların ve alanların yenilenmesini, iyileştirilmesini ve tasfiye edilmesini sağlamaktır.

6306 sayılı Kanun uyarınca çıkartılmış olan “Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanunun Uygulama Yönetmeliği” ise, 6306 sayılı Kanunun uygulama esaslarını belirtmektedir. Söz konusu mevzuat uyarınca riskli alanların ve yapıların risk tespitleri yapılacaktır. Bu tespitlere karşı ise; riskli yapı malikleri ve kanuni temsilcileri “itiraz” haklarını kullanarak, bu tespitlerdeki hukuki sakatlıkları düzelttirebileceklerdir. Bu itiraz olanağı hem 6306 sayılı Kanunda hem de Uygulama Yönetmeliği’nde açıkça belirtilmiştir. Burada önemli noktalardan biri kimlerin riskli yapı tespitine karşı “itiraz” edebilecekleridir. Kanunda itiraz edebilecek kişiler; malikler ve kanuni temsilciler şeklinde düzenlenmiştir. Her ne kadar riskli yapı tespiti malikler dışında riskli yapıdaki ayni ve şahsi hak sahiplerine; hakları zarar görmesin, önlemlerini alabilsinler diye bildiriliyor olsa da bu ayni ve şahsi hak sahibi olan kişilerin (kiracılar, rehini, ipoteği olanlar) riskli yapı tespitine itiraz hakkı bulunmamaktadır. Hak sahiplerinin itirazına konu olabilecek konu risk tespit raporunun içeriği değil, risk tespitidir. Hak sahipleri risk tespit raporunun içeriğini görememektedirler.

Belediye, il özel idaresi, TOKİ, Bakanlık veya yapı malikleri veya yapının arsa payı sahipleri veya arsada şerhli yapı sahipleri, Uygulama Yönetmeliği’nde belirtilen belgeler ile yetkili lisanslı kurum ve kuruluşlardan riskli yapı tespitinde bulunmalarını talep edebilirler. Uygulama Yönetmeliği uyarınca düzenlenen raporun bir örneği tespite konu olan yapının bulunduğu ildeki Çevre ve Şehircilik Bakanlığı İl Müdürlüğüne (Müdürlük) gönderilecektir. Müdürlükçe incelenen risk tespit raporu, herhangi bir eksiklik bulunmaması halinde, tapu kütüğünün beyanlar hanesinde belirtilmek üzere ilgili Tapu Müdürlüğüne bildirilecektir.

Riskli yapılar, “Deprem Bölgesinde Yapılacak Binalar Hakkında Yönetmelik (Deprem Yönetmeliği)” hükümlerine göre tespit edilmekte idi. Yapılan Yönetmelik değişikliği ile riskli yapılar,  Yönetmelik Ek-2’de yer alan Riskli Yapıların Tespit Edilmesine İlişkin Esaslar’a göre tespit edilir. Yönetmeliğin 7. maddesine göre, riskli yapı tespitine karşı malikler veya kanuni temsilcileri, riskli yapı tespit raporu dolayısıyla tapu kütüğünde belirtmeler kısmına kaydedilmiş olan bilgilerin kendilerine tebliğinden itibaren 15 gün içerisinde riskli yapının bulunduğu yerdeki “İl Müdürlüğü”ne dilekçe ile itiraz edebileceklerdir. Eğer riskli yapının bulunduğu ilde söz konusu itirazı değerlendirecek teknik heyet mevcut değil ise; itiraz dilekçesi riskli yapının bulunduğu il için yetkilendirilmiş teknik heyetin bulunduğu ildeki “İl Müdürlüğü”ne gönderilecektir.

Ayni ve şahsi hak sahiplerinin risk tespitine yapacakları itiraz maliklere verilmiş olan yıkım süresini etkilemez, ancak yıkım kararı için itirazın reddi gerekir.

Bakanlık, risk tespit raporlarına yapılan itirazları değerlendirmek üzere, gerekli görülen yerlerde “teknik heyet” oluşturmaktadır. 6306 sayılı Kanun ve de Uygulama Yönetmeliği uyarınca, bu teknik heyet, üniversitelerden bildirilen dört üye ile (en az ikisi inşaat mühendisi olmak üzere), Bakanlık teşkilatında görev yapan üç üyenin iştiraki ile yedekleri ile birlikte toplam yedi üyeden meydana gelmektedir. Uygulama Yönetmeliği’nde yer alan 9. ve 10. maddeler uyarınca; teknik heyet, görüşülecek dosya sayısı ve olağanüstü durumları göz önünde bulundurarak, en az beş üyenin katılımıyla ayda en az bir defa toplanır ve oy çoğunluğu ile karar alır. Gerekli görülmesi halinde, diğer kamu kurum ve kuruluşlarından uzmanların (oy hakları olmadan) görüşleri alınabilir. Gündemdeki konu, üyelerden herhangi birinin kendisi veya üçüncü dereceye kadar yakınıyla ilgili ise; o üye teknik heyet toplantısına katılamayacak ve oy kullanamayacaktır. Teknik heyetin almış olduğu kararlar, dayanakları ve ilmi gerekçeleri de belirtilmek suretiyle yazılır, tespiti yaptırana ve itiraz edene bildirilir.

Riskli yapı tespitine yapılan itirazın, riskli yapının bulunduğu İl Müdürlüğü’ne ulaşmasından sonra teknik heyetin raporu inceleme süreci başlayacaktır. 6306 sayılı Kanunda ve Uygulama Yönetmeliği’nde söz konusu itirazların hangi süre içerisinde incelenmesi gerektiğine dair bir hüküm bulunmamaktadır. Uygulama Yönetmeliği, teknik heyetin en az ayda bir defa toplanması gerektiğini belirtmektedir. Risk tespit raporlarına itirazların çok fazla olduğu bir dönem söz konusu ise, birden fazla heyet oluşturulması ve teknik heyetin daha sık aralıklarla toplanabilmesi de mümkündür.

Teknik heyet, itirazın niteliğine göre yerinde inceleme yapabilecektir. Bir diğer anlatım ile riskli yapı tespitine yapılan itirazın içeriğinden, itiraz dilekçesinin incelenebilmesi için gerekli bilgiler anlaşılamıyorsa, teknik heyet riskli yapıyı yerinde inceleyecektir. İncelemede heyet itiraz sebepleriyle bağlı olmayıp, raporu her açıdan inceleyebilir. Bu gibi durumlar dışında ise, risk tespit raporlarına yapılan itirazların incelenmesi itiraz dilekçesi üzerinden yapılmaktadır.

Genelde uygulanan itiraz incelemesi, itiraz dilekçesi üzerinden yapılandır. Yapılan inceleme sonucunda, risk tespit raporu heyetçe değerlendirilecek, bilimsel kriterlere ve Yönetmelik ilkelerine aykırı bir durum varsa risk tespit raporu iptal edilecektir. Bakanlık tarafından lisanslandırılmış kuruluşların görevini kötüye kullanması ve bilerek gerçeğe aykırı rapor düzenlemesi halinde, o lisanslı kurumun lisansının iptali söz konusu olacaktır.

Risk tespitine itiraz sürecine ilişkin en önemli sakınca, yapılan itiraz talebinin risk tespit raporunun içeriği ile ilgili olmaması otomatik olarak ilgililerince yapılmak zorunda kalınmasıdır. Çünkü risk tespit raporları hak sahiplerine tebliğ edilmemekte, sadece sonucu tebliğ edilmektedir. İçeriği bilinmese bile itiraz süresi kısa olduğundan, süre kaçmasın diye otomatik olarak maliklerce itiraz edilmektedir. Bu nedenle mutlaka ilgili kuruma başvurulup, raporun bir örneği kolayca elde edilmeli, uzman kişilere inceletilmeli ve itirazlar teknik heyete gerekçeli olarak yapılmalıdır.

İtiraz sonucu teknik heyetçe verilecek karara karşı idare mahkemelerinde iptal davası açılabilecektir.

RİSK TESPİT RAPORUNA KARŞI İPTAL DAVASI AÇILMASI

Anayasa’nın 125. maddesinde İdarenin her türlü işlemine karşı yargı yolunun açık olduğu belirtilmiştir. Genel olarak, idare mahkemesinde açılacak olan iptal davaları sadece yetki[1] , şekil, sebep[2] , konu ve maksat[3]  yönlerinden hukuka aykırılık durumlarında, söz konusu idari işlemin iptalini istemek için açılabilir. Bu sebeple de idarece alınan kararların ve de yapılan işlemlerin yerindeliği iptal davasının konusu teşkil edemez. İdari işlemin hukuka uygun olup olmadığı, o işlemin yapıldığı tarihteki hukuki durum uyarınca değerlendirilir.

Davanın açılacağı mahkeme, yani görevli mahkeme idare mahkemeleridir. İptal davasına konu olacak işlemin “idari işlem” olması, “kesinlik”[4]  kazanmış olması ve de idari başvuru yollarının tüketilmiş olması gerekmektedir. İptal davasının açılabilmesi için gerekli olan bir diğer koşul ise bir “menfaat ihlalinin” bulunması koşuludur[5].  Bu ihlal, Danıştay’ın da belirtmiş olduğu gibi “kişisel” olmalıdır çünkü bir kimse sadece kendi menfaatini etkileyen işlemlere karşı iptal davası açabilir. Söz konusu menfaatin “meşru” olması, yani hukuki bir durumdan kaynaklanması gerekir. Menfaat ihlali maddi veya manevi olabilir, ancak manevi menfaatin “ciddi ve makul” olması gerektiği kabul edilmiştir. Menfaat ile ilgili bilinmesi gereken bir diğer kural ise; menfaatin dava süresince bulunması gerektiğidir. İptal davasının açılabilmesi için diğer bir koşul da, davanın açılmasının belirli sürelere tabi olmasıdır, dava açma süresinin kaçırılmış olması durumunda, dava işin esasına girilmeden reddedilecektir. İptal davaları, Kanunda ayrı süre gösterilmeyen durumlarda, Danıştay ve idare mahkemelerinde yazılı bildirimin veya tebliğin yapıldığı günü takip eden günden itibaren 60 gün içinde açılmalıdır. Ancak 6306 sayılı Kanun bu genel dava açma süresinden ayrılarak, afet riski amaçlı kentsel dönüşüm ile ilgili idari kararlar için 6. maddesinin dokuzuncu fıkrasında özel olarak 30 günlük dava açma süresi belirlemiştir.

İptal davası açıldıktan, davanın esası incelendikten ve karar verildikten sonra birtakım sonuçlar doğuracaktır. Bir iptal davasının en önemli özelliği, davaya konu olan idari işlemin iptalini sağlamasıdır. Ancak mahkeme, iptal ettiği kararın yerine başka bir karar alamaz. İptal kararı verildiğinde, dava konusu olan idari işlem ortadan kalkar ve işlemin yapıldığı tarihe kadar geri yürür, yani hiç yapılmamış sayılır.

Bir iptal davası kabul edildiği zaman verilebilecek iki çeşit karar mevcuttur; yürütmeyi durdurma kararı ve iptal kararı. Bu iki karar arasında uygulanma zorunlulukları açısından, Anayasa’nın 138.[6]  maddesinin dördüncü fıkrası ile 2577 Sayılı İdari Yargılama Usulü Kanununun (İYUK) 28.[7]  maddesi incelendiğinde, herhangi bir fark bulunmamaktadır. Ancak iptal kararının nihai karar olması ve de işlemi yapıldığı tarihten itibaren ortadan kaldırmasına karşın, yürütmeyi durdurma kararının işlevi, dava konusu işlemi askıya almaktadır.

İdari işlem; kamu kurum ve kuruluşları tarafından, kamu hukuku kuralları uyarınca tek taraflı olarak tesis edilen ve resen uygulanabilen idari tasarruflardır. Risk tespit raporları birer idari işlemdir. Anayasanın 125. maddesi risk tespit raporlarına karşı iptal davası açılabilmesinin temelini oluşturur.

Kentsel dönüşüm kapsamına alınarak yıkılacak binaların tespitinin yapılması sadece devlet eli ile olmamaktadır. Öncelikli olarak yapı maliklerine, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nca lisanslandırılan kurum ve kuruluşlara risk tespiti yaptırabilme şansı tanınmaktadır. Bu kuruluşların hangi kuruluşlar olabileceği Uygulama Yönetmeliğin 6. maddesinde açıkça belirtilmiştir. Bakanlık tarafından da maliklerden risk tespiti yapılması istenebilir. Bu durumda kat maliklerine tespitin yaptırılabilmesi için bir süre verilir. Verilen süre içinde maliklerce riskli yapı tespiti yapılmaz ise, risk tespiti ilgili idareler veya Bakanlık tarafından yaptırılacaktır.

6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği 7. madde 5. fıkra gereğince, ne tür binaların riskli yapı teşkil ettiği yukarıda açıklanmıştı. Bu açıklamalar doğrultusunda, riskli yapı tespiti yapıldıktan sonra, bu durum bir “risk tespit raporu” ile ayni hak ve şahsi hak sahiplerine tebliğ edilir. Aynı maddenin 6. fıkrasına göre de, risk tespit raporunun tebliğinden itibaren 15 gün içinde, malikler veya kanuni temsilcilerinin, riskli yapının bulunduğu yerdeki müdürlüğe bir dilekçe ile itiraz hakları mevcuttur.

Malikler veya kanuni temsilcileri, itiraz yolunu kullanmayıp, 6306 Sayılı Kanun’un 6. maddesinin dokuzuncu fıkrası uyarınca, risk tespitinin hak sahiplerine tebliğinden veya öğrenilmesinden itibaren 30 gün içerisinde İYUK uyarınca bir iptal davası da açılabilmektedirler.

Öte yandan risk raporunun ilgilileri dava açmadan önce İYUK’nun 11. maddesine göre; “üst makamlara başvuru yapıp” sonrasında dava açabilirler. İlgililer tarafından, idari dava açılmadan önce, idari işlemin kaldırılması, geri alınması, değiştirilmesi veya yeni bir işlem yapılması üst makamdan, üst makam yoksa işlemi yapmış olan makamdan, idari dava açma süresi içinde istenebilir. Böyle bir istek söz konusu olduğunda, idari dava açma süresi duracaktır. Bir diğer anlatım ile risk tespit raporunun hak sahiplerine tebliğ edilmesinden sonra başlayacak olan dava süresi içinde, söz konusu itiraz talebinde bulunulursa, 30 günlük iptal davası açma süresi duracaktır. O ana kadar işleyen kısım dava açma süresinin geçmiş kısmı olacak, idareden gelecek cevaba göre dava açma süresi, kalan süre açısından yeniden hesaplanacaktır. Üst makama başvuru yapılmasını takip eden 60 gün içerisinde, talebe cevap gelmez ise, talep reddedilmiş sayılacaktır. İtiraz talebinin açıkça reddedilmesi ile veya 60 günlük süre sonunda zımnen reddedilmiş sayılması ile dava açma süresi kaldığı yerden tekrar işlemeye başlayacaktır. Ancak üst makama başvuru yolu zorunlu değildir. İstenirse böyle bir başvuruda bulunulmayıp doğrudan iptal davası açılabilmesi de mümkündür.

6306 sayılı Kanun’un 6. maddesinin 9. fıkrasında bulunan yürütmenin durdurulması kararı verme yasağı, Anayasa Mahkemesince iptal edildiğinden, risk tespit raporlarının hukuka aykırı olması sebebiyle açılacak iptal davasında, yürütmenin durdurulması kararı verilmektedir. Can güvenliği ile mülkiyet hakkı çatışması açısından mahkemelerin hızla dosyayı ve binayı risk açısından incelemek üzere bilirkişi heyeti oluşturup, bilirkişi raporunu da çok kısa bir sürede alması da önemlidir. Konunun aciliyeti ve dava konusu binaların yıkım tehlikesi olduğu için 5393 Sayılı Belediye Kanununun 73. maddesinin beşinci fıkrası uyarınca, kentsel dönüşüm ve gelişim projesi kapsamında bulunan gayrimenkul sahipleri ve belediye tarafından açılacak davalar, mahkemelerde öncelikle görüşülüp, karara bağlanacaktır. Benzer bir düzenleme 6306 sayılı Kanun için de yararlı olacaktır. Eğer iptal davasının sonucunda risk tespit raporunun iptali kararı çıkar ise, bu durum ilgili tapu müdürlüğüne bildirilecektir.

İYUK uyarınca, risk tespit raporlarına karşı açılacak iptal davasının açılacağı görevli ve yetkili mahkeme, riskli yapının yetki alanına tabi olan il idare mahkemesi olacaktır.

Kanunda öngörülen itiraz talebi için 15 günlük ve de iptal davası için 30 günlük süreler ve üst makama başvuru için gereken süreler hak düşürücü sürelerdir. Bu sürelere uyulmadığı zaman; hem itiraz yolu hem de idari yargıda dava açma yolu kaybedilecektir. Kanunda öngörülmüş sürelere uyulup uyulmadığı hem idarece hem de idari yargı yerince kendiliğinden dikkate alınacaktır.

RİSKLİ ALAN KARARINA KARŞI İPTAL DAVASI AÇILMASI

Riskli alan kararları da bir idari işlem olduğundan bunlara karşı da iptal davası açılabilmektedir. Kanunda 2016 yılında yapılan değişiklik sonucu Ek Madde 1 hükmü ile “Riskli alan kararına karşı Resmi Gazete’de yayımı tarihinden itibaren dava açılabilir. Uygulama işlemleri üzerine riskli alan kararına karşı dava açılamaz” düzenlemesi getirilmiştir. Bu düzenlemeye göre riskli alan kararına karşı açılacak davalar 30 gün içinde açılacaktır.

İdari işlemi yapan Bakanlar Kurulu olduğundan bu karara karşı Danıştay Kanununun 24. maddesi gereğince dava Danıştay’da açılacaktır.

Kanunun 2012’de yürürlüğe girmesinden sonra alınan 170 üstündeki riskli alan kararlarının bazılarına karşı iptal davaları açılmıştır. Danıştay 14. Dairesinde görülen bu davalarda Mahkeme; pek çok riskli alan davasında riskli alan kararı hazırlık işlemlerinde alanın yapılaşma veya zemin özellikleri açısından niçin riskli olduğu bilimsel raporlarla kanıtlanmadığı için önce yürütmenin durdurulması kararları vermiş ve sonrasında bu kararların birçoğunu iptal etmiştir[8].

Danıştay 14. Dairesinin kararlarına göre riskli alanda zemin açısından gereklilik varsa bunun zemin etüdleri yapılarak yasal gerekliliğinin ispatlanması istenmektedir. Yine üzerindeki yapılaşma açısından alanın riskli alan olduğu konusunda ise yapılaşmanın riskli olduğunu neredeyse hepsinin riskini ispatlayan belgelerle ispatlanması gerekiyordu. Danıştay 14. Dairesi sonra bu yöndeki kararlarını yumuşatarak yapılaşma riskinin örnekseme metoduyla tespitini istemiş, ve bu tespit olmayan riskli kararları iptal etmiştir.

Danıştay’ın verdiği yapılaşma riski ile ilgili olarak, tüm yapıların riskinin gösterilmesi yönündeki kararları kanaatimizce hatalıdır. Zaten tüm yapılar riskli ise riskli yapı tespiti yapılır ve riskli yapı yönteminden gidilerek kentsel dönüşüm yapılır. Riskli alan şeklindeki kentsel dönüşüm yönteminin faydası, alanda genel olarak riskli yapılar veya ruhsatsız yapılar varsa bu alanın içindeki risksiz yapılarla beraber dönüştürülerek; bir yanda yapıları depreme dayanıklı hale getirmek, diğer yanda da alanın eksik olan park, spor salonu, yol, okul, ibadethane, kültür merkezi, yaşlı evi, sağlık ocağı gibi sosyal ve kültürel donatı alanlarının sağlanmasıdır. Önemli olan riskli alan olarak sınırları belirlenen alanda genel olarak afet açısından riskin olduğunun ispatıdır. Genel olarak yapılaşması ruhsatsız ise, binalar afete dayanıksız ise bu alanın toptan düzenlenmesi için kentsel dönüşüm riskli alan yöntemiyle yapılmaktadır. Risksiz yapılar dahi riskli alanda yapılacak projelerdeki uygulama bütünlüğü açısından riskli alanın kapsamı içinde olmalıdır. Bu yüzden Danıştayın ilk verdiği kararlar hatalıdır.

Danıştay sonraki kararlarında yapılaşma riskinin ispatı için örnekseme yoluyla yapıların bazılarının afet riski altında olduğunun tespiti ölçütünü koyarak bizim de katıldığımız kararları vermiştir.

Ancak Danıştay’ın örnekseme metodu çok soyut olduğu için Kanun Koyucu ve İdare bu konuyu yeniden Danıştay’ın takdirine bırakmamak için Nisan 2016 tarihinde Ek Madde 1 içinde yen riskli alan kriterleri getirmiştir. 6306 sayılı Kanunun 2. maddesinde bulunan riskli alan ilanı kriteri “zemin yapısı veya üzerindeki yapılaşma sebebiyle can ve mal kaybına yol açma riski taşıyan alan” iken; Ek Madde 1 ile yeni riskli alan ilanı kriterleri şöyledir:

• Kamu düzeni veya güvenliğinin olağan hayatı durduracak veya kesintiye uğratacak şekilde bozulduğu yerlerde; planlama hizmetleri yetersiz olan alanlar,
• Kamu düzeni veya güvenliğinin olağan hayatı durduracak veya kesintiye uğratacak şekilde bozulduğu yerlerde; altyapı hizmetleri yetersiz olan alanlar,
• Kamu düzeni veya güvenliğinin olağan hayatı durduracak veya kesintiye uğratacak şekilde bozulduğu yerlerde; imar mevzuatına aykırı yapılaşma bulunan alanlar,
• Kamu düzeni veya güvenliğinin olağan hayatı durduracak veya kesintiye uğratacak şekilde bozulduğu yerlerde; yapı ya da altyapısı hasarlı olan alanlar,
• Üzerindeki toplam yapı sayısının en az %65’i imar mevzuatına aykırı olan alanlar,
• Üzerindeki toplam yapı sayısının en az %65’i yapı ruhsatı alınmaksızın inşa edilmiş olmakla birlikte sonradan yapı ve iskan ruhsatı alan yapılardan oluşan alanlar.

Nisan 2016 yılında getirilen değişiklik ile ilan tarihinden 30 gün geçtikten sonra riskli alanda yapılacak idari işlemler veya tapusal uygulamalar için bu 30 gün geçtikten sonra uygulama üzerine yeniden bir 30 gün içinde dava açılması da engellenmiştir.

Riskli alan kararlarının iptali istemiyle açılan dava İdari Yargılama Usulü Kanununda yapılan değişiklik sonucu İYUK madde 20/A/f. bendi gereğince ivedi yargılama kapsamındadır.

İYUK 20/A hükmü ivedi yargılama kurallarını şu şekilde düzenlemiştir:

“İvedi yargılama usulünde:

1. a) Dava açma süresi otuz gündür.
2. b) Bu Kanunun 11 inci maddesi hükümleri uygulanmaz.
3. c) Yedi gün içinde ilk inceleme yapılır ve dava dilekçesi ile ekleri tebliğe çıkarılır.
4. d) Savunma süresi dava dilekçesinin tebliğinden itibaren on beş gün olup, bu süre bir defaya mahsus olmak üzere en fazla on beş gün uzatılabilir. Savunmanın verilmesi veya savunma verme süresinin geçmesiyle dosya tekemmül etmiş sayılır.
5. e) Yürütmenin durdurulması talebine ilişkin olarak verilecek kararlara itiraz edilemez.
6. f) Bu davalar dosyanın tekemmülünden itibaren en geç bir ay içinde karara bağlanır. Ara kararı verilmesi, keşif, bilirkişi incelemesi ya da duruşma yapılması gibi işlemler ivedilikle sonuçlandırılır.
7. g) Verilen nihai kararlara karşı tebliğ tarihinden itibaren on beş gün içinde temyiz yoluna başvurulabilir.
8. h) Temyiz dilekçeleri üç gün içinde incelenir ve tebliğe çıkarılır. Bu Kanunun 48 inci maddesinin bu maddeye aykırı olmayan hükümleri kıyasen uygulanır.

ı) Temyiz dilekçelerine cevap verme süresi on beş gündür.

1. i) Danıştay evrak üzerinde yaptığı inceleme sonunda, maddi vakıalar hakkında edinilen bilgiyi yeterli görürse veya temyiz sadece hukuki noktalara ilişkin ise yahut temyiz olunan karardaki maddi yanlışlıkların düzeltilmesi mümkün ise işin esası hakkında karar verir. Aksi hâlde gerekli inceleme ve tahkikatı kendisi yaparak esas hakkında yeniden karar verir. Ancak, ilk inceleme üzerine verilen kararlara karşı yapılan temyizi haklı bulduğu hâllerde kararı bozmakla birlikte dosyayı geri gönderir. Temyiz üzerine verilen kararlar kesindir.

j) Temyiz istemi en geç iki ay içinde karara bağlanır. Karar en geç bir ay içinde tebliğe çıkarılır.”

[1]A. Şeref Gözübüyük, Turgut Tan, “İdare Hukuku, Cilt 2, İdari Yargılama Hukuku”, 5. Bası, Ankara 2012, s.418; Kanunla belirlenmiş idarenin ve kamu görevlilerinin işlemlerinin, yetkinin dışına çıkılarak yapılması hukuka aykırı olur ve iptali gerekir. Aynı şekilde sahip olunan yetkiyi kullanmamak da iptal sebebi olabilir.

[2]Gözübüyük, Tan, a.g.e., s.483; İdarenin verdiği kararlarda, söz konusu kararların dayandığı sebeplerin  hukuka ve gerçeğe uygun olması gerekir, aksi durumda işlem iptal edilir.

[3]Gözübüyük, Tan, a.g.e., s.504; Maksat idari işlemlerden beklenen son amaçtır. Bu gibi bir aykırılık ileri sürüldüğünde, işlemi yapan kamu görevlisinin niyeti araştırılmalıdır.

[4]Gözübüyük, Tan, a.g.e., s.328, dn. 177; “Danıştay’ın bir kararında belirttiği gibi; bir idari işlemin kesin ve yürütülmesi zorunlu sayılabilmesi hukuk düzeninde varlık kazanabilmesi için gerekli prosedürün son aşamasını geçirmiş bulunmasına, başka bir idari makamın onayına ihtiyaç göstermeksizin hukuk düzeninde değişiklikler meydana getirebilmesine, başka bir anlatımla idare edenlerin hukukunu şu ya da bu yönde etkileyebilmesine bağlıdır.”

[5]Gözübüyük, Tan, a.g.e., s.339; Menfaat ihlali ile anlatılmak istenen, dava açılabilmesi için bir hakkın ihlal edilmiş bulunması gerektiğidir. (İYUK m.2/1-a’da da bu kural açıkça belirtilmiştir) Bununla beraber, kanunda iptal davası açılabilmesi için “hak ihlalinin” istenmemesi, “menfaat ihlalinin” yeterli sayılması, iptal davasının alanını genişletme amacı taşır.

[6]“Yasama ve yürütme organları ile idare, mahkeme kararlarına uymak zorundadır; bu organlar ve idare, mahkeme kararlarını hiçbir suretle değiştiremez ve bunların yerine getirilmesini geciktiremez.”

[7]“Danıştay, bölge idare mahkemeleri, idare ve vergi mahkemelerinin esasa ve yürütmenin durdurulmasına ilişkin kararlarının icaplarına göre idare, gecikmeksizin işlem tesis etmeye veya eylemde bulunmaya mecburdur. Bu süre hiçbir şekilde kararın idareye tebliğinden başlayarak otuz günü geçemez. Ancak, haciz veya ihtiyati haciz uygulamaları ile ilgili davalarda verilen kararlar hakkında, bu kararların kesinleşmesinden sonra idarece işlem tesis edilir.”

[8] Bkz. Mehmet Emin Çakallı, Kentsel Dönüşüm Projeleri ve İlgili İdari Yargı Kararları, Ankara, 2015.

KENTSEL DÖNÜŞÜMDE YARDIMLAR VE KREDİLER

6306 Sayılı Kentsel Dönüşüm Kanunu olarak da bilinen Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun, riskli alanların ve riskli yapıların Kentsel Dönüşüm kapsamında sağlıklı ve güvenli yaşam alanları haline getirilmesini düzenlemiştir.

Bu Kanun kapsamında, yürütülen uygulamalarda riskli olarak tespit edilmiş yapılar yıkılmakta ve yeniden inşa edilmektedir. Riskli alanlarda ise toplu şekilde boşaltma ve yapılaşma olmaktadır. Riskli olarak tespit edilen yapıların tahliye edilmesi durumunda hak sahiplerinin mağduriyetini önlemek amacı ile devlet yardımları yapılmaktadır. Söz konusu yardımlar,  6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun 5. Maddede, Kanunun Uygulama Yönetmeliğinin 16. Maddesinde ve 08.04.2016 tarihli Resmi Gazetede Yayınlanan 6306 Sayılı Kanun Kapsamında Riskli Yapıyı Malik, Kiracı Veya Sınırlı Ayni Hak Sahibi Olmaksızın Kullananlara Yardım Yapılmasına Dair Kararın 4. ve 5. Maddelerinde düzenlemiştir.

Yine 6306 sayılı Kanunun 7. ve 8. maddelerine dayanılarak hazırlanmış olan Dönüşüm Projeleri Özel Hesabı Gelir, Harcama, Kredi ve Kaynak Aktarımı Yönetmeliği (Kredi Yönetmeliği) ise kentsel dönüşüm kapsamında yapılacak olan devlet yardımlarının işleyişine ilişkin usul ve esasları belirlemektedir.

Bu kısımda, devlet yardımlarının usul ve esasları ile söz konusu yardımlardan kimlerin ne şekilde yararlanacağı hususları 6306 sayılı Kanun ve Uygulama Yönetmeliğinde yapılan 14.04.2016 ve 27.10.2016 tarihli son değişiklikler nazara alınarak belirtilmektedir.

1- Riskli Yapılardaki Konut Sahibi ve Kiracılar için Yardımlar

Devlet ile anlaşarak riskli yapıyı tahliye eden maliklere veya malik olmasalar bile kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi olarak bu yapılarda ikamet edenlere geçici konut veya kira yardımı yapılabileceği 6306 Sayılı Kanunun 5. maddesinde açıkça düzenlenmiştir.

Uygulamanın gerektirmesi halinde yukarıda sayılı kişiler dışında kalan kişilere de aynı yardımların yapılması söz konusu olabilir. Böyle bir durumda Çevre ve Şehircilik Bakanlığının (Bakanlık) teklifi üzerine Bakanlar Kurulunca karar alınması gerekir.  Malik olmadığı halde riskli yapıyı kullananlara (kiracı veya sınırlı ayni hak sahiplerine) yardım yapılabilmesi veya enkaz bedeli ödenmesi de aynı maddenin ikinci fıkrası uyarınca Bakanlığın teklifi üzerine Bakanlar Kurulunca belirlenecektir. Bu kapsamda 08.04.2016 tarihli Resmi Gazetede riskli yapıları malik veya kiracı veya sınırlı ayni hak olmaksızın kullananlara yapılacak yardım ve enkaz bedeli ödenmesine dair 2016/8663 sayılı Bakanlar Kurulu kararı yayınlanmıştır.

Anlaşma ile tahliye edilen, yıktırılan veya kamulaştırılan riskli yapıların maliklerine veya malik olmasalar bile bu yapılarda kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi olarak en az bir yıldır ikamet edenlere konut sertifikası verilmesi de mümkündür. Konut sertifikasının usul ve esasları Bakanlıkça belirlenecektir. Bunun dışında, 6306 sayılı Kanunun 6. maddesi uyarınca anlaşma ile tahliye edilen, yıktırılan veya kamulaştırılan yapıların maliklerine ve malik olmasalar bile bu yapılarda kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi olarak en az bir yıldır ikamet ettiği tespit edilenlere konut, arsa veya dönüşüm projeleri özel hesabından kredi verilmesi de mümkündür.

Uygulama Yönetmeliğinin 14. maddesi uyarınca; riskli yapıların maliklerine konut verilmesinden sonra arta kalan konut bulunuyor ise, riskli yapılarda kiracı veya ayni hak sahibi olarak en az bir yıldır ikamet edenlere konut verilmesi için sözleşme yapılabilir. Yine Yönetmeliğin 15. maddesinin 6. fıkrasına göre, arsa payları 2/3 çoğunluğa veya Bakanlığa satılan kişilere Bakanlıkça uygun görülmesi halinde, 14. madde çerçevesinde konut verilmesi mümkündür.

Uygulama Yönetmeliğinin 16. maddesi uyarınca, anlaşma ile tahliye edilen riskli yapıların maliklerine, tahliye tarihinden itibaren Bakanlıkça kararlaştırılacak aylık kira yardımı yapılması mümkündür. Yardım süresi riski yapılarda 18 ve riskli alanlarda 36 ay ile sınırlıdır. Bu sürelerden dolmadan daha önce yeni inşa edilen bağımsız bölümlerin teslimi yapılmış ise kira yardımı ödemeleri de teslim tarihinde son bulacaktır. Aylık kira bedeli Bakanlıkça belirlenecek ve her yıl Türkiye İstatistik Kurumu tarafından yayınlanan Tüketici Fiyat Endeksi (TFE) yıllık değişim oranında güncellenecektir.  Artık Uygulama Yönetmeliği’nin daha önceki düzenlemesinin aksine,  maliklere, kiracılara ve sınırlı ayni hak sahiplerine, sahip oldukları veya kullandıkları Kanun kapsamındaki bütün yapılardan dolayı kira yardımı yapılabilecektir. İnşaat halinde olup içinde ikamet edilen yapılarda kira yardımı ve faiz desteğinden ise sadece inşaat halindeki yapıda ikamet eden malik, kiracı ve sınırlı ayni hak sahibi yararlanacaktır. Eğer anlaşma yolu ile tahliye edilen yapılan maliklerine mümkün olması halinde, kira yardımı yerine tahliye tarihinden itibaren konut ve işyerlerinin teslim tarihine kadar geçici konut ve işyeri tahsisi de yapılması mümkündür.  Burada dikkat edilmesi gereken husus ise; Uygulama Yönetmeliği’nin 16/4 fıkrası uyarınca,  kira yardımı başvurularının tahliye tarihinden itibaren en geç bir yıl içinde, Bakanlıkça belirlenecek bilgi ve belgelere istinaden yapılacak olmasıdır. Tahliye anlaşma yoluyla yani rızaen yapılmamış ve kamu gücü kullanılarak tahliye söz konusu olmuş ise kira yardımı başvurusu kabul edilmeyecektir.  Eğer riskli alan veya rezerv yapı alanı söz konusu ise ilgili kuruma, riski yapılarda ise Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Müdürlüklerine yapılacaktır. Ancak Müdürlük bu yetkisini devretmiş ise örneğin Belediyelere, kira yardımı başvuruları Belediyelere yapılacaktır.

Uygulama Yönetmeliği’nin 16/3 fıkrasına göre;  uygulama alanındaki yapılardaki sınırlı ayni hak sahibi olarak ikamet edenlere veya işyeri işletenlere 16/1 fıkra uyarınca belirtilen kira yardımının beş katı kadar, kiracı olarak ikamet edenlere, işyeri işletenlere ve Kanun kapsamında taşınmazı anlaşma yolu ile kamulaştırılanlara iki katı kadar defaten kira yardımı yapılabilecektir.

Kredi Yönetmeliğinin 6. maddesi uyarınca ise anlaşma yolu ile tahliye edilen yapıların maliklerine veya kiracı ya da sınırlı ayni hak sahibi olarak söz konusu yapılarda ikamet edenlere yapılacak olan kira yardımının dönüşüm projeleri özel hesabından karşılanacağını belirtmektedir.

2- Riskli Alan ve Yapılardaki İşyeri Sahibi ve İşyeri Kiracıları için Yardımlar

6306 Sayılı Kanun’un 5. maddesi, riskli alan ve yapılarda işyeri olanlar için, geçici konut veya işyeri tahsisi ya da kira yardımı almak amacı ile Bakanlık, TOKİ ve yerel yönetimlerle anlaşma esası getirmiştir. Bir diğer anlatımla, sadece anlaşma yolu ile tahliye edilmiş, yani Devletle anlaşarak riskli yapıdan ayrılmış olan işyeri sahibi olanlara idareden, elinde varsa geçici olarak işyeri tahsisi veya kira yardımı yapılması öngörülmüştür. Bunun dışında 6306 sayılı Kanunun 6. maddesi uyarınca anlaşma ile tahliye edilen, yıktırılan veya kamulaştırılan yapılarda işyeri bulunanlara işyeri, arsa veya dönüşüm projeleri özel hesabından kredi veya konut sertifikası verilmesi de mümkündür.

Uygulama Yönetmeliğinin 13. maddesi uyarınca Devlet, işyeri sahipleri ile anlaşırsa bir sözleşme yapılması mümkün olacaktır. Söz konusu sözleşme sonucunda eski işyerinin bedeli ile yenisi harmanlanacaktır. Devlet hak sahibine olan borcunu; nakit veya işyeri hissesi veya imar hakkının aktarılması (bir tür menkul kıymet / hisse senedi gibi) yoluyla ödeyecektir. Vatandaş borçlu kalmış ise idarenin belirleyeceği taksitlerle bu borcundan kurtulacaktır. Birden fazla işyeri ve konut alma hakkı olup ilgili kuruma borçlanan malik borcunu ilgili kurumca belirlenecek takvime göre taksit ile ödeyebilecektir. İşyerinde bir yıldan az süreyle kiracı olanlara ise ne şekilde yardım yapılacağı Bakanlar Kuruluna bırakılmıştır, ancak bu yönde henüz Bakanlar Kurulu kararı hazırlanmış değildir.

Uygulama Yönetmeliğinin 14. maddesinde işyerinde kiracı olanlara ne şekilde işyeri verileceği düzenlenmiştir. Buna göre; en az bir yıldır işyeri işletenlere (işyeri sahiplerine işyeri verdikten sonra elde işyeri kalacaksa) işyeri verilebilir. Eğer işyeri talebi çok, işyeri sayısı sınırlı ise bu durumda kura çekilecektir. Uygulama Yönetmeliğinin 15. maddesinde ise sadece işyeri maliklerine işyeri tahsisi ve kira yardımı yapılacağını tekrarlamış, kiracılara ise sadece kira yardımı yapılacağını belirtmiştir.

Kredi Yönetmeliğinin 6. maddesi uyarınca anlaşma yolu ile tahliye edilen yapılarda işyeri bulunanlara yapılacak kira yardımı, dönüşüm projeleri özel hesabından karşılanacaktır.

3- Binayı Kendi Yapmak İsteyenler için Yardımlar

6306 sayılı Kanunun 6. maddesinin üçüncü fıkrası, Devlet ile anlaşarak riskli yapı ya da riskli alanı tahliye eden maliklere, malik olmasalar bile bu yapılarda kiracı veya sınırlı ayni hak sahiplerine, işyeri sahiplerine veya bir yıldan fazla işyerinde kiracı olanlara özel hesaptan kredi, arsa veya konut sertifikası verilebileceği hükme bağlanmıştır. Bunun dışında yine aynı madde uyarınca, konutunu ve işyerini kendi imkânları ile yapmak veya edinmek isteyenlere kredi verilebileceği belirtilmiştir. 7. maddede ise; bu kapsamdaki kişilere bankalardan kullanılacak kredilere, Bakanlar Kurulu kararı ile özel hesaptan faiz desteği verilebileceği belirtilmiştir.

Bunun dışında da, Kredi Yönetmeliğinin 12. maddesi uyarınca anlaşma ile tahliye edilen, yıktırılan veya kamulaştırılan riskli yapıların maliklerine ya da söz konusu yapılarda kiracı ya da sınırlı ayni hak sahibi olarak en az bir yıldır ikamet eden ya da işyeri bulunan kişilere, konutunu ve işyerini kendi imkanları ile yapmak isteyenlere, Bakanlıkça dönüşüm projeleri özel hesabından karşılanmak üzere kredi verilebileceği belirtmiştir. Aynı Yönetmeliğin 13. maddesi uyarınca ise kredi almak isteyen hak sahiplerinin, bulundukları yerdeki Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğüne başvurması gerekmektedir. Kredi başvurusu uygun bulunursa Bakanlığa gönderilecek ve de onaylanan kredi başvurusu sonucunda, kredi kullanan ile Bakanlık arasında bir borçlanma sözleşmesi düzenlenecektir. Konutunu veya işyerini kendi imkanları ile yaptırmak isteyenlere verilmek üzere onaylanan kredi sonucunda, kredi tutarının yüzde 25’i peşin olarak ödenecektir. Geri kalan kısmının ödemesi de inşaatın ilerleme oranı dikkate alınarak üç eşit taksit halinde kredi kullanan hak sahibinin hesabına aktarılacaktır. Kullanılan kredinin geri ödemesi inşaatın bittiği tarihten sonra başlayacaktır. Kredi Yönetmeliğinin 14 ve de 15. maddesi geri ödemenin ne şekilde gerçekleşeceğini belirtmiştir. Bakanlığın kredi kullananları denetleme yetkisi mevcuttur. Bir diğer anlatım ile Bakanlık kredinin amacına uygun kullanıp kullanılmadığını denetleyebilecektir. Ayrıca, kredi borcunun devredilmesi de mümkündür. Ancak, Kredi Yönetmeliğinin 16. maddesinin üçüncü fıkrası uyarınca, kredi borcunun devredilebilmesi için, kredi kullanılarak edinilen konutun, kredi kullanan ile aynı şartları haiz başka biri tarafından devralınması veya satın alınması gerekir. Aksi takdirde borç, Bakanlıkça usulüne ve sözleşme hükümlerine göre muaccel hale getirilerek tahsil edilir.

4- Devlet ile Hak Sahiplerinin Anlaşamaması Durumu

Devlet ile hak sahiplerinin anlaşmalarının hangi yüzde ile olacağı 6306 sayılı Kanunda belirtilmemiştir, bu yüzden birebir anlaşmanın geçerli olacağı kabul edilmelidir. Eğer Devlet ile hak sahipleri anlaşamazlarsa, binalar yıkıldıktan sonra işyeri veya konut sahibi olup olmadıklarına bakılmaksızın Devlet ile binada oturan hak sahiplerinin 2/3 oranında çoğunluğu anlaşırsa ve hangi koşullarda anlaşmışlarsa ona göre uygulama, paylaşım, gelir ve bina yapılacaktır. Kalan 1/3 çoğunluğun payları diğer maliklere sunulacak, almazlarsa Bakanlık ve TOKİ’ye, oradan da Hazineye geçecektir.

Eğer binada oturanların 2/3 çoğunluğu ile anlaşma olmazsa; bu durumda acele kamulaştırma yapılacaktır, yani konut veya işyeri Devlete geçecek, Devlet belirleyeceği bedelin 1/5’ini peşin ödeyecektir. Kalan kısmın ödenmesini de 5 yıla kadar yayabilme imkanı mevcuttur.

6306 sayılı Kanunun 6. maddesinin birinci fıkrasına aykırı olarak Uygulama Yönetmeliğinin 14. maddesinde; anlaşma dışında kalan, mülkü kamulaştırılan veya hissesi diğer maliklerce satın alınan kişilere de Bakanlığın uygun görürse konut veya işyeri verebileceği düzenlenmiştir. Riskli yapılarda anlaşma dışında kalan konut ve işyeri sahiplerine getirilen bu hak 6306 sayılı Kanuna aykırıdır. Kanuna aykırı bir yönetmelik maddesinin yapılamayacağı açıktır. Ancak söz konusu düzenlemenin adil ve de gerekli olduğu savunulabilir. Bu sebeple, 6306 sayılı Kanuna aykırı düzenlendiği için; söz konusu Kanunun 6. maddesinin Uygulama Yönetmeliği doğrultusunda yeniden düzenlenmesi mantıklı olacaktır.

5- Yoksul veya Dar Gelirlilere Yapılacak Olan Yardımlar

Kredi Yönetmeliğinin 19. maddesi uyarınca 775 sayılı Gecekondu Kanuna (Gecekondu Kanunu) göre yoksul veya dar gelirli olarak kabul edilenlere verilecek krediler; Özel Hesabın finansman durumuna göre Bakanlıkça uygun görülmesi halinde 7296 sayılı Umumi Hayata Müessir Afetler Dolayısıyla Alınacak Tedbirlerle Yapılacak Yardımlara Dair Kanunda belirtilen usul ve esaslar uyarınca borçlandırma suretiyle de verilebilir. Gecekondu Kanununun Uygulama Yönetmeliğinin  7. maddesi uyarınca bir ailenin ya da kişinin yoksul veya dar gelirli sayılabilmesi için yıllık net gelirlerine bakılmaktadır. Toplu Konut İdare Başkanlığı (TOKİ), ailelerin ya da kişilerin yoksul veya dar gelirli olarak belirlenmesi konusunda, yaşama ve geçim şartlarını, memur maaşlarındaki katsayı ve asgari ücret artışını dikkate alarak yıllık net gelir limitlerini arttırabilir.

6- Riskli Yapıları Malik, Kiracı veya Sınırlı Ayni Hak Sahibi Olmaksızın Kullananlara Yapılacak Yardımlar (Hak Sahipleri ve Gecekondu Sahiplerine Yardımlar)

6306 sayılı Kanunun 5/2 fıkrası uyarınca, 8 Nisan 2016 tarihinde Bakanlar Kurulu’nun onayıyla Resmi Gazetede yayımlanarak yürürlüğe giren 6306 Sayılı Kanun Kapsamında Riskli Yapıyı Malik, Kiracı Veya Sınırlı Ayni Hak Sahibi Olmaksızın Kullananlara Yardım Yapılmasına Dair Karar ile kentsel dönüşüm sürecinde riskli yapıları kullanan malik, kiracı ve ayni hak sahibi olmaksızın kullananlara yardım sağlanmasının önü açılmıştır.

İlgili kararın 3. Maddesinde gecekondu, gecekondu sahibi ve hak sahibinin tanımları ayrı ayrı yapılmıştır. Hak sahibi; malik, kiracı ve sınırlı ayni hak sahibi olmayıp, 24/2/1984 tarihli ve 2981 sayılı Kanun uyarınca, tapu tahsis belgesi almak üzere süresinde müracaat eden, tapu tahsis belgesi almış olan, bu hakkı satış vaadi sözleşmesi ile edinen ve 26/9/2001 tarihli ve 4706 sayılı Kanun uyarınca Hazineye ait taşınmazların üzerindeki yapı sahipleri, 2981 sayılı Kanuna göre hak sahibi olarak tespit edilenlerdir. Gecekondu sahibi ise hak sahibi sayılmayan, malik, kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi de olmayan gecekondu sahiplerini ifade etmektedir.

İlgili karara göre artık “uygulama alanı” içerisinde olmak kaydıyla, 2981 sayılı Kanun ve 4706 sayılı Kanuna göre hak sahibi sayılanlar, tapu tahsis belgesi olanlar ve gecekondu sahipleri 6306 sayılı Kanununa göre kira yardımı ve enkaz bedeli alabileceklerdir. Uygulama alanından kasıt ise Bakanlar Kurulu tarafından ilan edilen riskli alan ile riskli yapı veya yapıların bulunduğu alan ifade edilmektedir. İlgili kararın 5. maddesinde, uygulamanın gerektirmesi ve idare ile anlaşılarak yapının tahliye edilmesi koşulu ile hak sahipleri ve gecekondu sahiplerine 6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinin 16. Maddesi uyarınca kira yardımı yapılabileceği hükme bağlanmıştır.

Bakanlar Kurulu’nun bu kararı 6306 sayılı Kanun Uygulama Yönetmeliği’nin “Yapılacak yardımlar ve tahliye” başlıklı 16. Madde 2.fıkrasında da ayrıca düzenlenmiştir.  Uygulama Yönetmeliğine göre uygulama alanında malik, kiracı veya sınırlı hak sahibi olmayanlara ki bu kişiler “hak sahibi” olarak adlandırılmıştır, riski yapılarda 18 ay ve riski alanlarda 36 ayı geçmemek üzere ilgili kurumca belirlenecek süre ve miktarda kira yardımı yapılacağı; gecekondu sahiplerine ise riski yapılar için belirlenen aylık kira bedelinin iki katı kadar veya riski alanlardaki hak sahipleri için belirlenen süre miktarın 2/3’sini geçmemek üzere ilgili kurumca belirlenecek süre ve miktarda ve eğer gecekondu sahipleri 6306 sayılı Kanun Ek1 1.fıkra (a) bendi kapsamında ise (Kamu düzeni veya güvenliğinin olağan hayatı durduracak veya kesintiye uğratacak şekilde bozulduğu yerlerde; planlama ya da altyapı hizmetleri yetersiz olan veya imar mevzuatına aykırı yapılaşma bulunan yahut yapı ya da altyapısı hasarlı olan alanlar) 36 ayı geçmemek üzere ilgili kurumca belirlenecek süre ve miktarda kira yardımı yapılabilecektir.

Aylık kira bedeli her yıl TFE’ye göre güncellenmektedir. Kira yardımından faydalanmak için tahliye tarihinden itibaren en geç bir sene içinde kira yardımı başvurusunun yapılması zorunludur.

Gerçekleştirilecek dönüşüm projelerinde hak sahibi olarak tanımlanan kişilere 2981 sayılı Kanun ve 4706 sayılı Kanundan kaynaklanan hakları ve borçları gözetilerek, mümkün olması halinde dönüşüm alanı içerisinde, mümkün olmaması halinde ise dönüşüm alanı dışında yapılmış veya yapılacak olan konut veya işyerlerinden verilmek üzere sözleşme yapılabileceği düzenlenmiştir. Yürütülen proje bazında hak sahiplerine verilecek konut ve işyerlerinin niteliği ve büyüklüğü, borçlandırma şartları ve taksitle ödemenin esasları anlaşılacak kurum tarafından belirlenecektir. Hak sahiplerinin ilgili kurumla anlaşamaması halinde ise enkaz bedelinin %10’u ile duvar ve ağaçların bedeli ilgili kurumca hak sahibine peşin olarak ödenebilecektir.

Gerçekleşecek dönüşüm projelerinde uygulama alanı içerisindeki gecekondu sahiplerine ise, komisyonca tespit edilen enkaz bedelinin %10’u ve duvar ve ağaçların bedeli ise ilgili kurumca peşin olarak ödenebilecektir.

İlgili kararın 4. maddesinin 7. fıkrasında ise, uygulama alanındaki yapı malikleri, hak sahiplerine konut veya işyeri verilmesinden sonra, artan konut veya işyerleri bulunması halinden veya uygulama alanı dışında yapılacak konut ve işyerlerinden verilmek üzere gecekondu sahipleri ile sözleşme yapılabileceği düzenlenmiştir. Bu hallerde ilgili idare ile Sözleşme yapılması halinde komisyonca tespit edilecek enkaz bedelinin %90’ı ile duvar ve ağaçların bedeli, gecekondu ve hak sahibine verilecek olan konut veya işyerinin inşaat maliyet bedelinden düşülecek, kalan borç ise ilgili kuruma taksitle ödenebilecektir.

Enkaz bedeli ile duvar ve ağaçlar için ödenecek bedel, ilgili kurum bünyesinden en az üç kişiden oluşan kıymet takdir komisyonlarınca tespit edilecektir. Verilecek konut veya işyerinin inşaat maliyet bedeli de, uygulama alanında gerçekleştirilecek yapım ihaleleri sonrası gerçekleşen, ihale bedeli, arsa edinim bedeli, proje giderleri, yıkım ve nakliye giderleri, taşınmaz değerinin tespiti masrafları, zemin iyileştirme giderleri ve müşavirlik giderleri gibi giderler dikkate alınarak hesaplanacaktır. Böylelikle karara göre hak sahibi sayılanlar ve gecekondu sahipleri kentsel dönüşüm projelerinde kira yardımı almaya hak kazanmaktadır. Yine enkaz bedellerinin %10’u peşin ödenip, enkaz bedelinin kalan %90’ı ise uygulama alanında olsun olmasın verilecek konut ve işyeri bedellerinden düşecektir.

7- Kira Yardımında Geçici Uygulamalar

6306 sayılı Kanun Uygulama Yönetmeliğinde 17.10.2016 tarihinde yapılan değişiklik ile geçici uygulamalar düzenlenmiştir. Geçici 4. Maddenin yürürlük tarihi 01.01.2016 olarak belirlenmiştir. Yönetmelik Geçici 4. Maddeye göre; Diyarbakır İli Sur İlçesinde 22/10/2012 tarihli ve 3900 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı ile ilan edilen riskli alan ile Şırnak İli Silopi İlçesinde 16/02/2016 tarihli ve 8538 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı ile ilan edilen riskli alanda, 6306 sayılı Kanun kapsamında 21/3/2016 tarihli ve 2016/8663 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı ile yürürlüğe konulan Riskli Yapıyı Malik, Kiracı veya Sınırlı Ayni Hak Sahibi Olmaksızın Kullananlara Yardım Yapılmasına Dair Karara göre; gecekondu sahiplerine 16 ncı maddenin ikinci fıkrasının (b) bendinin (3) numaralı alt bendi uyarınca kira yardımı yapılabilir. Kira yardımı süresi yapının tahliye edildiği tarihten itibaren başlatılır.

“Piyasanın yeni gerçekleri”

ULI ve PwC’nin hazırladığı Gayrimenkulde Gelişen Trendler 2017 Avrupa Raporuna göre Avrupa’daki gelişmeler gayrimenkul yatırımcılarının tercihlerini değiştirdi. İstanbul ise kısa vadede öncelikli yatırım alanı olarak geriye düşse de potansiyeli yüksek ve gelişen bir pazar.

Gayrimenkul Türkiye

Urban Land Institute (ULI) ve PwC’nin uluslararası yatırımcıların Avrupa gayrimenkul sektörü yatırım kararlarına ışık tutan araştırması Gayrimenkulde Gelişen Trendler Avrupa 2017 Raporu’nun sonuçları İstanbul’da yapılan toplantı ile kamuoyuyla paylaşıldı. Raporu PwC Türkiye Gayrimenkul Sektörü Lideri Ersun Bayraktaroğlu açıklarken Epos Gayrimenkul Danışmanlık ve Değerleme Yönetici Ortağı Neşecan Çekici ve Pamir & Soyuer Gayrimenkul Danışmanlık Şirket Ortağı Firuz Soyuer’le birlikte değerlendirmelerini de paylaştılar.

Alman şehirleri güvenli limanlar olarak öne çıkıyor

Raporun en çarpıcı sonuçlarından biri İngiltere’nin Avrupa Birliği’nden çıkma yönündeki kararının Avrupa gayrimenkul pazarındaki dengeleri değiştirirken pek çok pazar için yeni bir fırsat yaratmış olması. Yatırımcılar, geliştiriciler, kredi verenler, aracılar ve danışmanlardan oluşan, uluslararası düzeyde 800’den fazla gayrimenkul profesyonelinin görüşlerine dayanarak hazırlanan rapora göre Alman şehirleri “güvenilir liman” arayışındaki gayrimenkul sektörü için 2017 yılında Avrupa’daki en çok tercih edilen gayrimenkul yatırımı ve geliştirme bölgeleri olacak.

Avrupa Birliği referandumu sonrasında yatırım tercihleri açısından Almanya, İngiltere’yi geride bıraktı. Londra Eylül 2016’nın sonuna kadar 12 ay boyunca 31 milyar Avro’luk sermaye girişine sahip olarak Avrupa’nın en önemli küresel sermaye merkezi olmaya devam ederken, yatırım ve geliştirme potansiyeli açısından Gelişen Trendler Avrupa şehir sıralamalarında 11. sıradan (2016) 27. sıraya (2017) geriledi.

İstanbul’da kısa vadede kurumsal yatırımlar azalacak

BREXIT’in yatırımcıların Londra tercihlerinde yarattığı etkinin benzeri, araştırmanın yapıldığı dönemde darbe girişimi etkilerinin henüz çok sıcak olması nedeniyle İstanbul için de kendisini gösterdiği görülüyor: İstanbul kısa vadede yatırımcılar için öncelikli tercih olmaktan çıktı. Raporda genel olarak uluslararası kurumsal yatırımların kısa vadede azalacağı öngörülürken Ortadoğu’dan gelen ve yüksek getiri bekleyen bireysel yatırımcıların İstanbul’u tercih edebileceğine işaret ediliyor. Raporda İstanbul’la ilgili değerlendirmelerde: güçlü bankacılık sektörünün Türkiye’nin bir avantajı olduğu; darbe girişimi sonrası hükümetin sektöre daha fazla destek vermesi olasılığının yüksekliği; ülkenin benzer bir pazar olan Rusya’dan farklı olarak gayrimenkulde yurt dışına bağımlı olmayan, oldukça likit bir iç talebe sahip olması ve bunun bu dönemde sorunun büyümesine engel olacağı; genç nüfus yapısı, hızla gelişen orta sınıf ve dolayısı ile iş hayatına dahil olan genç profesyonellerin etkisi ile tüketim harcamasına dayalı bir gelişmenin bu dönemde de beklenebileceği hususlarına yer veriliyor.

Ersun Bayraktaroğlu: Türkiye gayrimenkul sektörünün güven aşılaması hayati önemde

Gayrimenkulde Gelişen Trendler Avrupa 2017 Rapor sonuçlarının açıklandığı toplantıda, sektörel gelişmeleri ve 2016 yılına dair beklentileri yorumlayan Ersun Bayraktaroğlu, hem raporun oluşturulma zamanının hem de İstanbul’un raporda Avrupa yatırımcılarıyla birlikte ele alınmasının rapor sonuçlarına etkisine değindi ve raporun ülkemiz gayrimenkul sektörü ile ilişkisini değerlendirdi: “Bu raporla bir kez daha gördük ki rapor katılımcıları ‘gerçekten’ içinde bulundukları durumdan bakarak bir sonraki yılı değerlendiriyorlar. Raporun anket ve mülakat dönemi tam BREXIT ve ülkemizin yaşadığı darbe girişimi dönemine rastladığından Londra ve İstanbul birlikte listenin sonlarına kaldılar. Öte yandan raporun tümünde yer alan değerlendirmeler 2017’nin Avrupa genelinde çok da ‘keyifli’ bir yıl olmayacağının altını çiziyor. Siyasi belirsizlikler ekonomik sonuçlara, ekonomik sonuçlar da yatırımcıların/geliştiricilerin tercihlerine doğrudan etki yapıyor. Hep belirttiğim gibi, Türkiye gibi gelişmekte olan gayrimenkul pazarları kalıcı, uzun dönemli, gerçek gayrimenkul yatırımlarını ancak dünya ekonomisinin yükseliş dönemlerinde çekebilir. Avrupa ve dünyada geçmiş dönemlerdeki ekonomik dalgalanmalarda olduğu gibi, içinde bulunduğumuz dönemde de tercihler ‘güvenli limanlarda’ kalmak yönünde olmak zorunda rasyonel düşünüldüğünde: İlk 5’te 4 Alman kentinin yer alması bunun en iyi göstergesi. Dolayısı ile demografik, coğrafik ve ekonomik verileri ile potansiyeli her zaman yüksek olan ülkemiz gayrimenkul sektörünün böyle “zor” dönemlerde biraz daha temkinli ve iyi analiz edilmiş kararlarla geçmesi ve yatırımcı/geliştiricilere kalıcı, evrensel, rasyonel adımlarla ‘güven’ aşılaması tüm dünyanın içinden geçtiği bu “olağanüstü” dönem için hayati önemde.”

Ayşe Hasol Erktin: “Geleneksel”, “alternatif”ten daha riskli görülüyor

ULI Türkiye Başkanı Ayşe Hasol Erktin ise raporda öne çıkan veriler hakkında şunları söyledi: “Bu yılki rapor, dünya emlak piyasalarındaki belirsizliğe işaret ediyor. Rapor, yanıtlardan çok yeni sorularla ortaya çıkıyor. İlk kez %89 gibi bir oranda katılımcı, politik belirsizlikleri en önemli endişe olarak belirtiyor. Popülüzmden kaynaklanan bu belirsizliğin ne yazık ki orta vadede de devam edeceğini düşünüyorlar. Bu da gayrimenkul yatırımcılarını Alman kentleri gibi “güvenli liman”lara itiyor. Uluslararası yatırımcılar, yatırım yapacakları kentleri seçerken fiziksel ve sosyal altyapı, yaşam kalitesi, nüfusun çeşitliliği, yerel idarelerin ileri görüşlülüğü ve sürdürülebilirlik gibi konuları önemsiyorlar. Göç ve terörizm de endişe duydukları konular arasında yer alıyor.

“Öte yandan, gerek teknolojide gerekse yeni kuşakların yaşam tarzlarındaki değişim, gayrimenkulün bir ‘ürün’ olmaktansa, bir ‘hizmet’ olarak yaratıcı yaklaşımlarla ele alınmasını gündeme getiriyor. Paylaşım ekonomisiyle birlikte, geçici ofisler, yurtlar gibi alternatif yatırımlar, geleneksel gayrimenkul anlayışının dışında, hem yenilikçilik hem de işletmeciliği ön plana alıyor.

“Değişen dünyada ‘geleneksel’ yatırımlar, ‘alternatif’ gayrimenkul yatırımlarına oranla daha riskli olarak algılanmaya başladı. 2017’de yatırımcılar kazançlarının azalacağını düşünüyorlar.”

Kaybedilmiş ve unutulmuş bir alana değer kazandırmak

İstanbul Büyükşehir Belediyesi tarafından yap-işlet-devret modeliyle ihale edilerek Karaköy Gayrimenkul Yatırımları’na 30 yıllığına kiralanan Şişhane Park, Şanal Mimarlık tarafından yeraltında 6 katlı, 1.000 araçlık otopark alanının yanı sıra kentin en değerli noktalarından birinde yıllardır atıl duran bir alanı kamuya kazandıran bir proje olarak tasarlandı. Projenin yatırımcısı Karaköy Gayrimenkul Yatırımları Şirket Ortağı ve Yönetim Kurulu Üyesi Osman Çilsal ve projenin mimarı Şanal Mimarlık Araştırma Kentsel Tasarım Ortağı Murat Şanal ile proje üzerine bir söyleşi gerçekleştirdik.

Burcu Öztaşkın -

 

1 Mayıs 2015

 

Şişhane Park‘ın mimari tasarımını üstlenen ŞANAL Mimarlık Araştırma
Kentsel Tasarım ortağı Murat Şanal ile gayrimenkul projelerine değer katmak ve tasarım sürecinde diyaloğun önemi üzerinden projeyi konuştuk. Projenin yatırımcı/geliştiricisi olan Karaköy Gayrimenkul Yatırımları’ndan Ortak Yönetim Kurulu Üyesi Osman Çilsal ile röportajımız için ise tıklayın.

Mimarlar olarak yatırımcı ve geliştiriciyle birebir diyalog kurma şansına sahip oluyorsunuz. Buradan hareketle, gayrimenkul geliştirme işinde tasarım disiplinlerinin, projeleri yönlendirme açısından bir sorumluluğu olduğu görüşüne katılıyor musunuz?
Sonuçta yapılı çevre bir şekilde gayrimenkule, taşınmaz değerlere dönüştüğü için; biz de o değeri yaratmakla yükümlü ya da dönüşümünde karar alan yöneticiler konumundayız. O nedenle bu değerlerin çok iyi farkında olmamız lazım. Tasarım, kendisine hizmet vermenin ötesine geçemediği zaman gayrimenkulle ayrışıyormuş gibi oluyor. Halbuki bunlar hep birbirini destekleyen disiplinler. Dolayısıyla bu değeri yaratanlar aslında tasarım ekipleri. Trafik, altyapı, statik, mekanik, elektrik gibi konuların hepsi bu anlayış içinde olursa, en gerekli şey gerçekleşmiş oluyor tasarım için. Biz hemen her projenin başında güçlü bir ekip oluşturmaya çalışıyoruz. O güçlü ekibin yaratıcı olması, ehil olması ve değer katıcı bilgileri doğurabilmesi, üretken olması çok önemli.

Son zamanlarda projelere değer katmak noktasında tasarımın değeri daha fazla anlaşılır oldu. Yatırımcılar artık mimarlara gitmeye, onların fikirlerini dinlemeye başladılar. Mimara da çok iş düşüyor bu konuda.
Tabii, belki de öyle. Ama “ön çalışma” dediğimiz fikir üretimi aşamasında her tür tasarımcının eşit olduğuna inanıyorum. Yani bütün tasarım süreçlerini yaşamanın yanlış bir yatırım şekli olduğunu düşünüyorum. O yüzden biz ön tasarım çalışmalarını çok sık yaparız. Her mimari çalışma ya da kentsel tasarım çalışması değer kazandıracak diye de bir şey yok. Mimari tasarımın değer katabileceği belirli bir oran var. Bir de kentsel tasarım ölçeğinin yönlendirebileceği konular var. Kentsel tasarım ölçeği çok önemlidir. Esas anlayış olarak kentsel tasarıma yönelik bir takım kullanışların ifade edilmesi ya da yönlendirilmesi, tabii en başında böyle bir bilginin olması çok önemli. Çünkü kentin çok açık bir şekilde kullanılması sanıyorum son zamanlarda oldu. Bu da tabii farklı değer noktaları yaratıyor. Örneğin otopark kimsenin aklında bir değer olarak yoktu, hepimiz noksanlığını her ne kadar iyi biliyor dahi olsak. İstanbul’un en büyük sorunlarından biriydi, organize bir otopark sistemi yoktu.

Bunların dışında başka türlü yeni yatırımlar da var. Alternatif yatırımlar bu şekilde ele alınabilir. Yapılış, iş modeli olarak da oldukça enteresan buluyorum. Örneğin Şişhane Park projesi tamamen Kamu-Özel Ortaklığı Modeli ile gerçekleşti. Tabii bunun birkaç varyasyonu vardır. Bu sistemle çok farklı gayrimenkul projesi geliştirilebilir. Gayrimenkul derken sadece tapusu ve bir anahtarı olan dört duvar arası yerleri kastetmiyoruz. Bunlar sadece %40’ını karşılıyor gayrimenkul kavramının. Bunun dışındaki %60’lık taşınmaz alanlar üzerinde de bir değer var ve bu değerlerden hepimiz faydalanabiliriz. Bu bir kent bilimi. Dolayısıyla bu konuya daha çok eğilmek lazım. O yüzden belki de konunun biraz mimariden ayrışması gerekir. Mimarlık mesleği çoğu zaman parsel sınırları belirlenmiş bir yerde tanımlandığı için tanımı kadar etkili olabiliyor. Onların dışına taşan diğer alan ise kentsel tasarım disiplini. Planlama ise bambaşka bir alan.

Kesinlikle katılıyorum size.
Tabii bir yatırımcı için en ideal olanı bu farklı disiplinlerin ortalamasında buluşulması, hepsinden biraz biraz olabilmesi. Kentimizde o kadar değerli yerler, o yerlerin içinde de öyle stoklar var ki bunların yenilenmesi, yeniden değerlendirilmesi ve dönüştürülmesi çok önemli.

Şişhane Park da tam olarak bu noktada önem kazanıyor. Kent sahasında, kente ait ve yine kentin yönettiği bir şey. Kaybedilmiş ve unutulmuş bir yerin bir değere dönüştürülmesi açısından çok iyi bir örnek.

Şanal Mimarlık olarak proeye ne tür katkılarınız oldu?
Tasarım açısından konfor seviyesini maksimize etmeye çalıştık. Rahat bir otopark, konforlu park edebilme, rahat yön bulabilme, görsel bütünlük ve sürekliliği sağlayabilme, güvenlikli mekan yaratma, elektrik, mekanik gibi yapısal sistemleri kurgulama konularına dikkat ettik.

İstanbul Ulaşım AŞ’nin katkısıyla otoparka yeraltında bir kat daha ekleyerek, projenin kamusal ulaşım alanlarına ve metroya olan bağlantısını sağladık. Bunun dışında Kasımpaşa dolmuş hattına ve yaya trafiğinin yoğun olduğu akslarla birlikte üç farklı güzergaha bağlantı ve ren bir kat daha ekledik. Yakın zamanda da bu kattan çeşitli toplanma ve hizmet alanlarından geçilerek üstteki açık alana ulaşım sağlanmış olacak.

Projenin yatırımcı/geliştiricisi Karaköy Gayrimenkul Yatırımları’ndan Osman Bey (Çilsal), sizinle çalışmak istemelerinde projeye dair birçok alternatif sunmanızın etkili olduğundan söz etti. Sanırım bu sizden özellikle istenen bir şey değil; sizin çalışma yönteminiz mi çok alternatifli?
Evet genelde çalışma yöntemimiz bu şekilde. İki aşamalı olarak çalışıyoruz. Birinci etapta dünyadan örnekleri ve genelde olabilecek alternatifleri gösteriyoruz. İkinci aşama da iş başladıktan sonra sunduğumuz alternatiflerden oluşuyor. Mülakat sürecinde, çözüm lerden çok herkesin zihnini açabilecek çeşitli yaklaşımları sunuyoruz. Lokasyona uygun, onların da hayalgücünü tetikleyebilecek yaklaşımlar. Yani aslında hep birlikte hayal kuruyoruz. Çünkü tek başımıza hayal kurmamız çok sığ kalır ve tatmin etmez. Yatırımcının zaten bir hayali var, biz belki şekillendirmeye yardımcı oluyoruz. Ama bu hayali hepimizin zihninde canlandırması çok önemli. Bizim tasarım sürecinde bildiğimiz bir takım yöntemler var. Bunlarla birlikte ilk başta, yerlere, konuya uygun örneklerle herkesin zihnini açacak, aktive edecek bir süreçten geçiyoruz. Ondan sonra çalışılmaya ve alternatifler üretilmeye başlanıyor.

Diğer tasarım grupları ve STK’ların görüşlerinin alınmasının projeye nasıl katkıları oldu?İlk etapta mekanik, statik, trafik gibi bütün tasarım ekipleri birlikte çalışarak böyle bir alanda ne olması gerektiği üzerine konuştu. Bu en önemli aşamalardan biriydi. Bunların da ötesinde belki sıklıkla atlanan bir konu var. O da birçok farklı paydaşın olduğu ki bunlardan biri de projenin mal sahibi olan İBB. Öncelikle onları dinlememiz lazım. Ve tabi İBB’nin hepimizden fazla ve çok daha geniş bir açıdan, oldukça fazla deneyimi var.

İBB ile çalışma yönteminiz nasıl oldu?
İlk etabımız, “Onlar ne der?” sorusunun cevabını aramayı hedeflemek oldu. İBB neleri görmek istiyor, neleri yapmak istemiyor, geçmişte yaptıkları hatalar neler, geliştirmek istedikleri konular neler veya çok iyi yaptıkları örnekler nedir? Sanıyorum birkaç görüşmeyi bu şekilde yaptık. “Bir şey tasarlayın, getirin, bakarız,” gibi bir yaklaşım yerine başından itibaren İBB katılımı ile ilerledik. Doğru sorgulamayla konuyu açacak bir takım veriler çıkartmaya başladık. Başarısız yaptıkları örnekler üzerinden, iyi düşünüp istedikleri kadar başarı elde edemedikleri sonuçların bazılarını aktardılar. Somut olarak olumlu ve olumsuz örnekleri gösterdiler ve buraları gidip görmemizi tavsiye ettiler. O da çok faydalı oldu. Birinci katmanı böyleydi.

İkinci katmanı da tasarım profesyonelleri arasındaki konular. Daha kavramsal ve bu işe yönelik düşünce paylaşımlarıydı. Kavramsal kısmı önemliydi; çünkü bu işin en önemli ilkelerinden bir tanesi Anıtlar Kurulu tarafından konulmuş, kamusal açık alan ve yeraltı otoparkı koşulları. Yani bu ikisinin de çok iyi çözülmüş olması lazım. Bizim en başta temel ilke olarak koyduğumuz iki tane şey vardı. Bunu her sunumda gösterdik, hem İBB’ye hem yatırımcılara. Bir tanesi iyi açık alan, bir tanesi de iyi otopark. Bunların ikisini de en iyi şekilde yapmalıyız. İkisi de iyi performans gösterebilmeli. Bu çok basit bir şeymiş gibi görünüyor ama esasında koruması oldukça güçlü bir ilke. Bu bağlamda demin bahsettiğimiz parklanmanın konfor seviyelerini sağlayacak birtakım noktaları belirledik. Ondan sonra da iyi kamusal alanın ilkelerini belirleyecek konuları düşündük.

İBB’nin söylediği şöyle bir şey vardı: “Biz daha önce yaptığımız kapalı otoparklarda hep bir binanın çatısındaymış gibi hissediyoruz. Oysa bir ‘çatı bahçesi’nde bulunmak istemiyoruz.” Ama yeraltı otoparkı yapıp üzerine açık alan yapıyorsanız bu imkansız. Şöyle imkansız: Teknik olarak bir yapının üzerine bir alan yapıyorsanız; bu üzerindeki yer bir çatı katı oluyor. Ama bunu öyle algılatmamanın da imkanı var. Tabii bu aralarda aylık süreçler var. Ve Anıtlar Kurulu’ndaki ilk görüşmelerimizde, biz buranın güçlü ve güçsüz yanlarından bahsettik. Tabi ki bir yandan da yönetmelik araştırmaları da yapıldı. “Neler yapılabilir, neler yapılamaz?” Burada 12 m ile 15 m arasında bir kot farkı var. Kamusal olarak güvenli bir yer olması isteniyor. Bunların hepsinin altyapısı da imar hukuku açısından araştırılıyor. Mesela imar hukukundan aldığımız önemli bir şey; seyir teraslarının da yapılabilmesi. Tasarım ekibini bununla görevlendirdik. Süreklilik sağlayan, güvenli seyir terasları oluşturduk. Hiçbir zaman uçsuz, bağımsız, çıkmaz bir nokta yok. Otokontrol açısından herkesin rahatlıkla ulaşabilmesi gerekli.

Parkın tasarımıyla ilgili hassasiyet gösterdiğiniz konular nelerdi?
İşin en güç kısmı statik mühendisleriyle birlikte yaptığımız çaışmaydı. Aşağıdaki otopark dörtgen, yukarıdaki açık alan ise oval biçiminde. Bu iki alan strüktürel olarak da birbirinden bağımsız. Bu iki alanı birbirine bağlayan transfer katı vardır arada. Bunun nedeni de İBB’nin ilk beklentisidir: Çatı katında olmama hissi. Otoparkın yükleri bitirilip sonra onun üzerine bir transfer katı ile kamusal alanda mümkün olduğunca en ince kesite ulaşmak hedeflenmiştir. Bunun nedeni de aşağıdaki otoparkın mega strüktürünün yukarıdaki açık alana yansımamasıdır. Yoksa dev kolonlar ve kirişler, insana yönelik bir yerde çok rahatsız edicidir. Bir de tabii bunların biçimsel olarak birbirinden kopması zihinsel olarak da kopukluk ve farklılık yaratıyor ki yukarıdakilerde bir otoparkın üzerinde yürüyor muş hissi oluşmasın.

Açık alanlarda sert zeminlere de ihtiyacımız var. Kentsel tasarım alanı çoğu zaman peyzajla da karıştırılır. Aslında ikisinin de sert ve yumuşak zeminlerle ilişkisi vardır. Tabii bu ikisinin de kullanılacağı yerler ve oranlar bellidir. Projelerde verilen ağırlığa göre oranlar değişiklik gösterir. Şişhane Park’ta az sayıda yetişkin ve fazla büyük olmayan ağaçlar için %20-25 olan yumuşak zemin oranı, yetişkin ağaç grupları için ise; %5-10 civarında. Bunu da iyi bir otopark elde ettikten sonra, arazide arta kalan kısımları da kullanmaya çalışmayarak sağladık. Yetişkin ağaçlara uygun zemin sağlansın diye derin topraklar bırakmaya çalıştık.

Bir araç trafiği silsilesinin tam ortasında kalan bir adacık burası. Yani aslında yayaların direkt erişimi yok. Önce bir araç yolu geçmek gerekiyor mutlaka.
Daha önce yapılan çalışmaları incelediğimizde pek çok çözümün trafik yönünden zayıf olduğunu fark ettik. Bir kere, gelen trafiği ne kadar hızlı içeri alırsanız, o kadar iyi. İki tarafı anayollar tarafından kapatılmış ve iki ucu arasında 12-15 m’lik kot farklarının olduğu bu alanın, biri yaya ulaşımını sağlayan diagonal yollarla ikiye ayrılarak, iki uçtan araç girişlerinin sağlanmasını sağladık. Oradaki kavşağın daha yayaya yönelik bir kullanımının olmasını savunuyoruz. İBB planlarında da buna yönelik kararlar var. Bizim asıl istediğimiz şey, burada daha yavaş bir trafik akışının olması.

Otoparka üç yönden araç giriş-çıkışı sağlanabiliyor. Bunu nasıl sağlayabildiniz?
1980’lerde yapılmış olan yolun altında bir yaya geçidi vardı, sonradan kapatılmış. Biz bunu yeniden açtırdık. Taksim tarafından gelindiğinde çok rahat olmasa da şu an bir giriş olarak kullanılıyor. Diğerleri ise oldukça rahat. Bir tane daha giriş-çıkış noktası var, Yolcu İskenderzade Sokak tarafında. Diğer tarafta da heykelimsi spiral bir giriş var. Ama o da acil durumlarda çıkış olarak kullanılabilir durumda.

Mevcuttaki kavşak projesi ile ilişkilendirilerek projeyi yeniden düzenlediniz değil mi? 
Biz inşaata başladığımızda, Haliç Köprüsü’ndeki raylar döşenmişti. Milimetrenin oynamasına dahi izin vermiyorlardı. Biz, “6 m’ye kadar sizin projenize yanaşmak zorundayız,” dedik. Ulaşım AŞ de, “Oynatmayacaksanız olabilir,” dedi. Sürekli ölçümler yapıldı. Ayrıca Şişhane’den Kasımpaşa’ya mevcutta kullanılmayan bir alt geçit vardı. “Projeye bağlanmak için burada yapılmış tünelin duvarlarını da yıkmak istiyoruz,” dedik. Kabul edildi. O yüzden, diyalog çok önemli bir konu.

Bir de burada beni en çok heyecanlandıran şey projenin, bıçak sırtı gibi ayrılmış iki alan olan Galata ile Kasımpaşa’yı birleştiriyor olması.

Ayrıca yapılı çevrede ulaşım konusu da değişmeye başladı. Biz en azından bu konuda uzman Artech ile görüşmeye başladığımızda hep araç odaklı ulaşım çözümleri üzerine çalışılıyordu. Biz ise burada, “bireysel aracı, tarihi şehre girmeden önce burada bırakın”ı göstermek istedik.

Bu çözümler maliyetlere de olumlu yansımıştır herhalde?
Etkiledi tabii. Bunun sonucunda bir gayrimenkul değeri yaratmış olduk. Ancak bu diyalogları kurabildiğiniz zaman buralara değer katabiliyorsunuz.

Bu tür alanlara bir miktar ticaret fonksiyonu katılmasının projenin yaşamasına katkısı konusunda ne düşünüyorsunuz?
Ticari alanlar henüz açılmadı ama altyapısı bitmiş durumda. Burası zaten çok büyük bir ticari alan değil, geçiş ve servis alanı diyebiliriz. Hizmet ve servis alanlarının açılması buraya insan çekecek. Bu tarz kentsel konularda, kamusal alanı korumak istiyorsak pek çok hizmeti sunabilmeliyiz. Çaydan, kuru temizlemeye, çeşitli ihtiyaç birimleri yer almalı ve bu tarz işlevler asla buradaki ticaret ile yarışır biçimde olmamalı. Çünkü burası esasında bir varış noktasından çok, bir geçiş noktası. Önemli olan da bu geçiş alanlarının varış noktasına kadar güvenli ve huzurlu bir deneyim sağlaması.

Biraz da kullanıcının ne yaptığını doğru gözlemlemek gerekiyor. Başka örnekleri alıp projelerin içine entegre etmek de bir yöntem tabii ki. Ancak bir de oradaki gerçek kullanıcının eğilimlerini bilmek ve kullanım alanlarını ona göre şekillendirmek o alanı sürdürülebilir kılıyor.
Bu gözlemleme konusu kesinlikle çok önemli. Projenin başlangıcında ufak da olsa 30-35 kişinin katıldığı bir toplantı yaptık. Genel konsensüs, buranın mümkün olduğunca anonim kalması, kimse tarafından sahiplenilmemesi yönündeydi. Zaten ilk başta insanların nefes alabileceği bir yer olması bizim öngörümüzdü. Gün içinde insanlar için bir duraksama noktası olabilsin istedik. Kent yaşantısında duraksamak pek mümkün olmuyor. Örneğin, oturma alanları yaz ve kışı kapsayacak şekilde gün batımını izletecek biçimde konumlandırıldı. Alandan, Fatih Camisi’nden itibaren önemli anıtların hepsini görebiliyoruz. Seyir terasının olmasındaki ana sebep de buydu zaten.

Gayrimenkule çok çeşitli açılardan bakmak lazım. Daha keşfedilmesi ve denenmesi gereken pek çok şey var. Ayrıca İstanbul özelinde çok farklı fırsatlar da var. Yüzeysel bakılarak yapılan işler yaşamıyor zaten.