Taşınmaza Yapılan Tecavüzlerin İdarece Önlenmesi

TAŞINMAZLARA YAPILAN TECAVÜZLERİN 3091 SAYILI KANUN GEREĞİNCE İDARECE ÖNLENMESİ  

TAŞINMAZ ZİLYETLİĞİNE TECAVÜZDE İDARİ BAŞVURU YOLU

Genel Olarak Zilyetlik,

Hukuk düzenimiz, ‘’zilyetlik’’ kavramına büyük değer atfetmiş olup, başta Medeni Kanun olmak üzere yasa ve yönetmelikle bu alan düzenlenmiştir. Zilyetlik kavramının yasada açık bir tanımı olmamakla birlikte, Türk Medeni Kanunu’nun 973. Maddesi:

‘’ Bir şey üzerinde fiilî hâkimiyeti bulunan kimse onun zilyedidir.

Taşınmaz üzerindeki irtifak haklarında ve taşınmaz yüklerinde hakkın fiilen kullanılması zilyetlik sayılır.’’ 

Şeklinde, zilyetliği ifade etmiştir. 

Zilyetlik, bir hak olmaktan ziyade, ‘’korunmaya değer bir hukuki kurum’’ dur. Zira, zilyetlik bir hakka dayanabileceği gibi, haksız zilyetlik durumu da mevcut olabilir. 

Zilyetliğin Korunması,

Medeni Kanunumuz kapsamında zilyedin her türlü gasp ve saldırıyı kuvvet kullanarak defedebileceği belirtilmiştir. Ancak belirtmek gerekir ki somut olay kapsamını aşan kuvvet kullanımına hukuk düzenimiz tarafından herhangi bir koruma getirilmemiştir. 

Ülkemizde yaşanan durumlar düşünüldüğünde kuvvet kullanımı yoluyla taşınmaz zilyetliğine yapılan tecavüzlerin önlenmesi birçok durumda mümkün gözükmemektedir. Bu noktada Medeni Kanunumuzda zilyetliğe ve mülkiyete dayanan dava türleri ön görülmüş ancak tarafımızca bu noktada idari yoldan taşınmaz zilyetliğine yapılan tecavüzlerin önlenmesi bölümü irdelenecektir.

Zilyetliğin İdareye Başvurularak Korunması

Zilyetliğin idari yoldan korunmasına ilişkin temel kanun 3091 sayılı Taşınmaz Mal Zilyetliğine Yapılan Tecavüzlerin Önlenmesi Hakkında Kanun olup, bu kanun temelde ‘’taşınmaz zilyetliğine yapılan tecavüzleri önleme’’ amacı gütmektedir. Bu kanunun temel amacı, zilyetliğe müdahale ve tecavüzleri önlemek suretiyle kamu düzenini sağlamaktır. 

Bu kanunun uygulanmasına ilişkin bir de yönetmelik bulunmakta olup buna göre:

Tecavüz: Taşınmaz malı zorla veya zilyedinden habersiz olarak işgal etmek veya ele geçirmek veya taşınmazın aynında değişiklikler meydana getirmek.

Müdahale: Zilyedin taşınmaz mal üzerindeki mutlak hakimiyetini kısmen veya tamamen ihlal etmektir. 

Başvurulacak İdari Makamlar	Taşınmaz, merkez ilçe sınırları içindeyse İl valisi veya görevlendireceği valilik birimi Diğer ilçelerde Kaymakamlık Taşınmaz mal, aynı ile bağlı ilçeler arası sınır uyuşmazlığı olan bir yerdeyse yetkili Kaymakamlık, Valilik tarafından, İller arası sınır anlaşmazlığı olan bir yerdeyse, yetkili Valilik/Kaymakamlık İç İşleri Bakanlığı tarafından belirlenir.
İdari Başvuruya Konu Edilebilecek Taşınmazlar	*Gerçek Kişilerin zilyetliğindeki taşınmazlar, *Tüzel Kişilerin zilyetliğindeki taşınmazlar, *Kamu İdareleri, Kamu Kurum ve Kuruluşları veya bunlar tarafından idare olunan taşınmazlar *Devlete ait veya devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunan sahipsiz yerler, *Menfaati umuma ait olan taşınmazlar
Başvuru Sahipleri	Taşınmaz mala zilyet olan kişi Zilyet birden fazla ise içlerinden biri Kamu idareleri, kamu kurum ve kuruluşları, tüzel kişilerde kurum-kuruluş-tüzel kişilik yetkilisi Köye ait taşınmazlarda, köy halkından herhangi biri başvuru yapabilir.
Başvuru Süresi	Tecavüz veya müdahalenin yapıldığının öğrenildiği tarihten itibaren 60 güniçinde başvuru yapılmalıdır. Ancak; her halde, tecavüz ve müdahale üzerinden 1 yılgeçmeden başvuru yapılmalıdır. Süreler, hak düşürücüdür. ! Devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunan taşınmaz mallar ile menfaati umuma ait taşınmazlara yapılan tecavüzlerde bu süreler aranmaz.
Başvurunun Değerlendirilmesi	Karar vermeye yetkisi olan kişiler veya bu kişilerin görevlendirdiği memurlar ‘’yerinde soruşturma’’yapar. Soruşturma Süreci: Yetkili memur, tarafların şahitlerini dinler. Gerek görülmesi halinde tarafsız kişiler, muhtar, ihtiyar heyeti, kamu kurumu yetkilileri dinlenebilir. İfadeler Ceza Muhakemesi Kanunu’na göre yeminli alınır. Soruşturma, en geç 15 günde karara bağlanır.

İdarenin Kararlarının Niteliği

İdari başvuru sonucunda verilen kararlar, idari yargı yolu açık olmak üzere kesindir. Yani taraflar idari makamların kararını hukuka aykırı bulması halinde, idari yargı yoluna başvurulabilecektir. 

İdari Kararın Yerine Getirilmesi

Yetkili idari makam tarafından taşınmaz zilyetliğine tecavüzün veya müdahalenin önlenmesine karar verildiği takdirde ayrıca kararın gereği için infaz memuru görevlendirilecektir. İnfaz memuru da dosyanın kendisine tevdiinden 5 gün içerisinde tecavüzün olduğu taşınmazın mahalline giderek karar gereğini yerine getirecek, taşınmazı zilyede teslim edecektir. Soruşturma memuru ile infaz memurunun aynı kişi olması mümkündür. 

Anlaşmazlık dava konusu yapılmışsa, 3091 sayılı kanun uygulanmaz.

Belirtmek gerekir ki bu tür uyuşmazlıklar çoğunlukla ülkemizde adli yargı yolu ile çözümlenmekte olup idari yoldan yapılan başvurularda taşınmaz hakkında açılmış bir dava veya taşınmaz üzerinde ihtiyati tedbir kararı bulunması halinde başvuru değerlendirilmeyecektir. 

3091 sayılı kanuna göre idare tarafından verilen bir önleme kararı varken, taraflarca adli yargı yerinde bir dava açılmadan ihtiyati tedbir kararı verilemez. 

İkinci tecavüzlerde cezai yaptırım

Son olarak 3091 sayılı kanunun 15. Maddesinde ise ikinci sefer taşınmaz zilyetliğine tecavüz ve müdahalede bulunanlar için özel bir ceza düzenlemesi öngörülmüştür. Buna göre aynı taşınmaza herhangi bir mahkeme kararı olmadan ikinci kez müdahale veya tecavüzde bulunan kişiler için eğer tecavüzde bulunulan taşınmaz devletin tasarrufunda bulunulan bir mal ise altı aydan iki yıla kadar, gerçek veya tüzel kişilerin zilyetliğindeki taşınmaz mallardan ise üç aydan bir yıla kadar hapis cezası öngörülmüştür. 

Netice itibarıyla,

Kanun koyucu, zilyetlik kavramı kapsamında kişilere önemli haklar tanımış olup adli yargının yanında idari başvuru yolu ile de taşınmazlara yapılan tecavüzlerin önlenmesine ilişkin koruma sağlamıştır.  

Muris Muvazaasına Dayalı Tapu İptal ve Tescil Davası

MURİS MUVAZAASINA

DAYALI TAPU İPTAL VE TESCİL DAVASI

Genel Olarak,

Giriş makalesi niteliğindeki ilk makalemizde (Bkz: Tapu İptal ve Tescil Davaları), tapu iptal ve tescil davalarına ilişkin genel nitelikte bilgiler vererek, dava sürecini ana hatlarıyla ifade etmiştik. Bu makalemizin konusunu ise, muris muvazaasına dayalı tapu iptal ve tescil davaları oluşturmaktadır. Bu makalemizde, ‘’muris muvazaası’’ nın, genel nitelikteki ilk makalemizden ayrılan spesifik yönlerini ele aldık.

Muris Muvazaası Nedir?

Muvazaa, ‘’danışık, danışıklık’’ anlamına gelen bir sözcük olup, muris muvazaası, miras bırakanın, danışıklı işlemler yaparak mirasçılarını mirasından yoksun bırakmasıdır. Miras bırakan, gerçekte bağışlamak istediği taşınmaz malını, tapuda satış veya ölünceye kadar bakma sözleşmesi olarak göstermektedir. 

Muris Muvazaasının Nedenleri Nedir?

Muris muvazaası; sosyal, ekonomik, dini birçok sebepten ortaya çıkabilir. Örneğin, soyun erkekten devam edeceği inancıyla, mal paylaşımında erkek çocukların kız çocuklarına üstün tutulması, toplumumuzda en sık karşılaşılan muris muvazaası sebeplerindendir.

Muvazaanın Yaptırımı Nedir?

Taşınmaz satış sözleşmesi, tapuda, resmi memur huzurunda gerçekleştirilmelidir. Hukuka uygun bir devir için geçerli bir hukuki sebep ve tescil talebi bulunmalıdır. Muvazaalı tapu devrinde, gerçekte iki ayrı işlem mevcuttur. Görünürdeki işlem(satış), muvazaa nedeniyle kesin hükümsüzdür. Gizli işlem olan bağışlama ise, şekle aykırılık nedeniyle geçersizdir. Zira, taşınmazların devrini amaçlayan tüm sözleşmelerin, tapuda, resmi memur huzurunda yapılması gerekir. Medeni Kanun’un, konuya ilişkin 706/1. maddesine göre:

‘’ Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması, resmî şekilde düzenlenmiş bulunmalarına bağlıdır.’’

Gerçekte bağışlama iradesi olmasına rağmen, işlemin tapuda satış olarak gösterilmesi halinde, tapudaki devir, tarafların gerçek iradelerini yansıtmadığından, görünürdeki işlem muvazaa nedeniyle geçersiz olur. Gizli işlem olan bağışlama ise, tapudaki resmi şekle uyulmadığından geçersiz olur. 

Kimler davacı olabilir?

Bu davayı, saklı paylı olsun olmasın, miras hakkına halel gelmiş tüm mirasçılar (yasal, atanmış mirasçılar, evlatlık), açabilir. Mirası reddeden, mirasçılıktan çıkarılan ve feragat edenler ise, bu davayı açamaz.

Muvazaalı Devir Halinde Açılacak Tapu İptal ve Tescil Davası

Burada, miras bırakan, mirasçılarından mal kaçırma gayesi ile, sağlığında, mirasçılarının miras haklarına halel getirecek birtakım işlemler yapmaktadır. Miras bırakanın, aslında kendisine ait olan ve ölümünden sonra mirasçılarının miras hakkına dahil olan malvarlığındaki taşınmazı satma gayesi yoktur. Ancak miras bırakan, gerçekte bağışladığı taşınmazı, tapuda satmış gibi gözükmektedir. Bu halde hak sahipleri, açacakları dava ile, yolsuz tescilin düzeltilmesini dava edebilecektir.

Miras bırakanın yaptığı bu işlemde görünürdeki işlem aslında satış olmasına rağmen, gerçek irade satış değildir. İşlemin, tarafların gerçek iradelerine aykırı olması, işbu tescilin hukuki dayanaktan yoksun olmasına yol açar. 

Bu durumda, saklı paylı olsun olmasın, hakkı zedelenen tüm mirasçılar geçersiz işlemin iptali için, miras payları oranında, tapu iptal ve tescil davası açabilecektir.

Muvazaanın İspatı

Murisin, muvazaalı işlemleri ile, mirasçılarından mal kaçırma amacıyla gerçekte bağışladığı taşınmaza ilişkin iradesini, tapuda ‘’satış’’ olarak göstermesi halinde, mirasçıların dava açabileceğini belirttik. Ancak, iddia eden, iddiasını ispatla mükellef olduğundan, mirasçılar da, miras bırakanın bu kastını ispatlamalıdır. Murisin, mirasçılarından mal kaçırma kastının varlığı her bir somut olayda hakim tarafından değerlendirilecektir. Yargıtay kararlarından hareketle, özellikle şu kriterler, ‘’mal kaçırma kastı’’nın varlığında dikkate alınmaktadır:

• Toplumsal eğilimler,
• Ülke ve bölgenin gelenek ve görenekleri,
• Olayların olağan akışı,
• Davalının alım gücü,
• Tapuda gösterilen satış bedeli ile sözleşme tarihindeki rayiç bedel,
• Ölünceye kadar bakma sözleşmelerinde, miras bırakanın bakıma ihtiyacının olmaması,
• Miras bırakan ölmeden çok kısa bir süre önce ölünceye kadar bakma sözleşmesi yapılması

Yargıtay 1. Hukuk Dairesi’nin, 18.12.2017 tarih ve 2017/4920 E., 2017/7434 K. sayılı ilamına göre:

‘’… bu tür uyuşmazlıkların sağlıklı, adil ve doğru bir çözüme ulaştırılabilmesi, davalıya yapılan temlikin gerçek yönünün diğer bir söyleyişle miras bırakanın asıl irade ve amacının duraksamaya yer bırakmayacak biçimde ortaya çıkarılmasına bağlıdır. Bir iç sorun olan ve gizlenen gerçek irade ve amacın tespiti ve aydınlığa kavuşturulması genellikle zor olduğundan bu yöndeki delillerin eksiksiz toplanılması yanında birlikte ve doğru şekilde değerlendirilmesi de büyük önem taşımaktadır. Bunun içinde ülke ve yörenin gelenek ve görenekleri, toplumsal eğilimleri, olayların olağan akışı, miras bırakanın sözleşmeyi yapmakta haklı ve makul bir nedeninin bulunup bulunmadığı, davalı yanın alış gücünün olup olmadığı, satış bedeli ile sözleşme tarihindeki gerçek değer arasındaki fark, taraflar ile miras bırakan arasındaki kişisel ilişki gibi olgulardan yararlanılmasında zorunluluk vardır.’’ 

Tapu İptal ve Tescil Davasının, Tenkis Davasından Ayrılan Yönleri,

Tenkis davası, miras bırakanın, sağlığında yaptığı sağlar arası veya ölüme bağlı kimi tasarrufların, saklı paylı mirasçıların saklı paylarını ihlal eden kısmının iptaline ilişkin davadır. Bu dava, makalemizin konusu olan tapu iptal ve tescil davasından ayrıdır. Ancak; uygulamada, bu iki dava terditli olarak açılabilmekte ve miras bırakanın sağlığında yaptığı taşınmaz devirlerine ilişkin tapu iptal ve tescil davası, bunun mümkün olmaması halinde saklı paya tecavüz eden kısmın tenkisine karar verilmesi talep edilmektedir. Bu iki davanın benzer ve farklı yönlerini, şu tabloyla özetlemek mümkündür:

TAPU İPTAL VE TESCİL DAVASI TENKİS DAVASI

Miras bırakanın temlikleri hakkında açılırlar. Her iki dava birlikte, terditli açılabileceği gibi, ayrı ayrı da açılabilir. Davalar birleştirilebilir ve terekeyi ilgilendirir. Gerçekte bağışlanan taşınmaz, tapuda satış olarak gösterilmiştir.  Tarafların gerçek iradeleri sözleşmeye yansımıştır. Taraflar bedelde samimidir.  Sözleşme geçersizdir. Geçerli bir sözleşme vardır.  Saklı paylı olsun olmasın, tüm mirasçılar açabilir.  Yalnızca saklı paylı mirasçılar açabilir.

Örnek Yargıtay Kararları,

Miras bırakanın ‘’mal kaçırma kastı’’nın varlığının tespitinde, Yargıtay’ın dikkate aldığı kriterlerden yola çıkarak, şu kararları incelemekte fayda görüyoruz.

• Sözleşmede gösterilen bedel- gerçek bedel arasında fahiş fark olması, tek başına muvazaanın kanıtı değildir. 

Yargıtay 1. Hukuk Dairesi’nin, 17.9.2013 tarih ve 2013/9364 E., 2013/12674 K. sayılı ilamına göre:

ÖZET: Dava, muris muvazaası hukuksal nedenine dayalı tapu iptali ve tescil olmadığı takdirde tenkis istemine ilişkindir. Satışa konu edilen bir malın devrinin belirli bir semen karşılığında olacağı kuşkusuzdur. Semenin bir başka ifadeyle malın bedelinin ise mutlaka para olması şart olmayıp belirli bir hizmet ya da emek de olabileceği kabul edilmelidir. Esasen, yukarda da değinildiği üzere muris muvazaasının miras bırakanın gerçek iradesinin mirasçıdan mal kaçırma olması halinde uygulanabilirliğinin kabulü gerekir. Başka bir ifadeyle murisin iradesi önem taşır. Yukarıda değinilen somut olgular, açıklanan ilkeler çerçevesinde değerlendirildiğinde miras bırakanın gerek irade ve amacının diğer mirasçılardan mal kaçırma olmadığı, akitte gösterilen bedel gerçek bedel arasında fahiş fark var ise de, bu hususun tek başına muvazaanın kanıtı sayılamayacağı sonucuna varılmaktadır…

• Taşınmaz devrinin muvazaalı olup olmadığının nihai takdiri hakime ait olup, buna yönelik bilirkişi raporu istenmesi, yerel mahkeme kararının bozulmasına yol açmıştır. 

Yargıtay 1. Hukuk Dairesi’nin, 7.12.2017 tarih ve 2015/4271 E., 2017/7204 K. sayılı ilamına göre:

 ‘’ ÖZET: Çekişmeli taşınmazların temlikinin muris muvazaası ile illetli olup olmadığı hususu hakim tarafından değerlendirilebilecek bir konu olup buna yönelik bilirkişiden rapor istenmesi ve davacılara da bilirkişi ücretini yatırmaları için kesin süre verilmesi usul hukukuna aykırıdır. Hal böyle olunca, işin esası hakkında bir karar verilmesi gerekirken usule aykırı kesin süre verilerek ve kesin süreye uyulmadığı gerekçesi ile davanın reddedilmesi hatalıdır.’’ 

Vekalet Görevinin Kötüye Kullanılmasına Dayalı Tapu İptal ve Tescil Davası

VEKALET GÖREVİNİN KÖTÜYE KULLANILMASINA DAYALI

TAPU İPTAL VE TESCİL DAVASI

Genel Olarak,

Kişiler ‘’vekil’’ sıfatıyla, usulüne uygun düzenlenmiş vekaletnameler aracılığıyla, başkasına ait taşınmazlar üzerinde, taşınmaz malikinin kendilerine verdiği vekalet görevi kapsamında, tasarrufta bulunabilmektedir. Ancak vekilin, vekalete dair görev ve yetkilerini kötüye kullanması durumunda, çeşitli sorunlar gündeme gelebilmektedir. 

Vekilin, vekalet görevini kötüye kullanarak gerçekleştirdiği satış ve sair tasarruf işlemlerine yönelik olarak tapu iptal ve tescil davası açılabilmesi için, vekille birlikte, satışın yapıldığı üçüncü kişinin, yani yeni malikin kötü niyetli olması gerekmektedir. Aksi hal ve durumda, iyiniyetli üçüncü kişinin hakkı korunacak ve tapu iptal davası açmak mümkün olmayacaktır.

Vekalet Yetkisinin Kapsamı

Vekalet sözleşmesi, vekil ile vekalet verenin, vekalet verenin bir işinin görülmesi veya işleminin yapılması konusunda anlaştıkları sözleşme olup, vekaletin kapsamı, işbu sözleşmeye göre belirlenmektedir. Ancak vekilin, vekalet hakkının kendisine tanıdığı yetkiyi kötüye kullanarak, vekalet sözleşmesinin kapsamı dışına çıkması, işlemin iptaline yol açabilmektedir. 

Vekil, taşınmazın devri konusunda özellikle yetkilendirilmelidir.

Vekaletin kapsamı, yapılacak sözleşme ile belirlenir. Vekile, ‘’genel’’ veya ‘’özel’’ yetki verilmiş olabilir. Ancak; kanun gereği, bazı konularda vekile, ‘’özel yetki’’ verilmesi gerekir. Borçlar Kanunu’nun 504. Maddesine göre:

 Vekil, özel olarak yetkili kılınmadıkça… taşınmazı devredemez ve bir hak ile sınırlandıramaz. 

Vekil, görevini özenle yerine getirmek zorundadır.

Vekil, taşınmazın devrinde vekalet verenin menfaatini gözetmek zorundadır. Vekalet veren, taşınmazın satılacağı bedeli de belirlemiş olabilir. Böyle bir belirleme yapılmışsa, vekil, buna uygun hareket etmek zorundadır. Ancak şayet, böyle bir belirleme yapılmamışsa, vekil, bu halde de vekalet verenin çıkarlarına uygun hareket etmek zorundadır. Borçlar Kanunu’nun amir hükmü, bunu gerektirir. İlgili kanunun 506. Maddesine göre:

‘’ Vekil üstlendiği iş ve hizmetleri, vekâlet verenin haklı menfaatlerini gözeterek, sadakat ve özenle yürütmekle yükümlüdür. Vekilin özen borcundan doğan sorumluluğunun belirlenmesinde, benzer alanda iş ve hizmetleri üstlenen basiretli bir vekilin göstermesi gereken davranış esas alınır.’’

Yargıtay 1. Hukuk Dairesi’nin, 15.6.2017 tarih ve 2014/22206 E., 2017/3585 K. sayılı ilamı, vekalet görevinin kötüye kullanılması halinde açılacak tapu iptal ve tescil davalarına ilişkin önemli bir karardır. 

Bu karardan yola çıkarak, bu davadaki temel prensipleri şu şekilde sıralayabiliriz:

• Vekil ile sözleşme yapan 3. kişi, TMK madde 3 anlamında iyiniyetliyse, yani vekilin vekalet görevini kötüye kullandığını bilmiyor ve kendisinden beklenen özeni göstermesine rağmen bilmesi mümkün de değilse, yapılan işlem vekil edeni bağlar. 

Burada, vekilin vekalet görevini kötüye kullanması, sonucu değiştirmeyecektir. Bu konu, vekil ile vekil eden arasındaki iç ilişkiye dairdir.

• Vekilin işlem yaptığı 3. kişi kötü niyetliyse, yani vekilin vekalet görevini kötüye kullandığını biliyor veya bilmesi gerekiyorsa, vekil eden, yapılan işlemle bağlı olmaz.

Bu durumda vekil ile işlem yapan üçüncü kişi, vekil ile çıkar veya iş birliği içinde hareket etmekte veya vekilin, vekalet görevini kötüye kullandığını bilmektedir. 

• Vekalet görevinin kötüye kullanılmasına dayalı tapu iptal ve tescil davası açılması, herhangi bir zamanaşımı veya hak düşürücü süreye tabi değildir. 

Yargıtay’ın bu kararından çıkan en temel sonuç da budur. Zira, ilk derece mahkemesi, vekilin, kendisine verilen yetkinin kapsamını aştığından bahisle vekaletsiz iş gören konumunda olduğunu, bu nedenle de vekaletsiz iş görmeye dayalı olarak açılacak dava, zamanaşımına tabi olduğundan, açılan davayı zamanaşımı nedeniyle reddetmiştir. 

Yargıtay ise, bu kararıyla, davanın vekaletsiz iş görme olarak nitelendirilmesi suretiyle zamanaşımı hükmünün uygulanmasını hukuka aykırı bularak, yerel mahkeme kararını bozmuştur. Netice itibariyle ‘’ vekalet görevinin kötüye kullanılması’’ nedenine dayalı davalar, herhangi bir hak düşürücü veya zamanaşımı süresine bağlı değildir. 

Kiracı Kira Sözleşmesini Devir Edebilir Mi?

Kira sözleşmesinin devri, kira ilişkisinin devri niteliğindedir. Buna göre, kiracı ile kiraya veren arasında imzalanan kira sözleşmesinin devredilmesiyle birlikte, kiracılık sıfatında değişikliğin meydana gelmesi söz konusu olacaktır.

Türk Borçlar Kanunu’nun “kira ilişkisinin devri” kenar başlığı altındaki 323. maddesi hükmüne göre:

“Kiracı, kiraya verenin yazılı rızasını almadıkça, kira ilişkisini başkasına devredemez. Kiraya veren, işyeri kiralarında haklı sebep olmadıkça bu rızayı vermekten kaçınamaz.

Kiraya verenin yazılı rızasıyla kira ilişkisi kendisine devredilen kişi, kira sözleşmesinde kiracının yerine geçer ve devreden kiracı, kiraya verene karşı borçlarından kurtulur.

İşyeri kiralarında devreden kiracı, kira sözleşmesinin bitimine kadar ve en fazla iki yıl süreyle devralanla birlikte müteselsilen sorumlu olur.”

Konutlara ilişkin olarak yapılan kira sözleşmelerinin devri;

Madde metninden de anlaşılacağı üzere, kanun koyucu tarafından konut kiralarına ve işyeri kiralarına ilişkin kira sözleşmeleri olmak üzere ikili bir ayrıma gidilmiş ve sözleşmelerin devri konusunda farklı usuller benimsenmiştir. Bu durumda öncelikle konutlara ilişkin olarak yapılan kira sözleşmelerinin devrinin mümkün olup olmadığının incelenmesi gerekmektedir. Buna göre; Türk Borçlar Kanunu’nun 323. maddesindeki düzenleme uyarınca, kiracı, kiraya verenin yazılı rızasını almadıkça, kira ilişkisini başkasına devredemez.

İşyerlerine ilişkin olarak yapılan kira sözleşmelerinin devri;

Kira sözleşmesinin devri konusunda, yukarıda yer verilen TBK’nun 323.maddesi ile işyeri kiralarına ilişkin bir istisna getirilmiştir. Bu istisnaya göre, kiraya veren, işyeri kiralarında haklı sebep olmadıkça kiracısına yazılı rızayı vermekten kaçınamayacaktır. Şu hâlde, kira sözleşmelerinde kiraya verenin, kural olarak, kira ilişkisinin devrine onay verme zorunluluğu yoktur; ancak işyeri kiralarında, kanunun 323. maddesi gereğince, onay vermekten sadece haklı sebeplerin bulunması halinde kaçınabilir.

Burada dikkat edilmesi gereken bir başka nokta ise, kira ilişkisinin devri için herhangi bir yazılılık şartı aranmazken, devir için kiraya verenden yazılı rıza alınmasının gerekliliğidir. Kira sözleşmesi için taraflarca öngörülen herhangi bir şekil olmasa bile, kanuna göre kira ilişkisinin devri için kiraya verenin onayının yazılı olması gerekmektedir.

TBK’nun 323.maddesinde sayılan şartların tamam olması durumunda, sözleşme devredilmiş olur. Kira ilişkisi kendisine devredilen kişi, kira sözleşmesinde kiracının yerine geçmektedir. Başka bir anlatımla, kira ilişkisinin devrinde sözleşme taraf değişikliğine uğramakta ancak; kira ilişkisi devam etmektedir.

Taraf değişikliğinin bir sonucu olarak, devreden kiracının kira ilişkisinden dolayı sahip olduğu Kanun’dan ve sözleşmeden kaynaklanan tüm hak ve borçlar artık devralan kiracıya geçer. Kira ilişkisinin devri, kiraya veren, devreden kiracı ve devralan kiracı arasında üç taraflı yapıldığında, bu devirden sonra kira ilişkisine, devir sözleşmesinin içerisinde yer alan hükümlerin uygulanacağı kararlaştırılabilir. Ancak, kiraya veren ile devralan kiracı arasında ayrıca bir sözleşme yapılmaz ise, asıl kira sözleşmesi bu ilişkiye uygulanmaya devam edecektir. Böylelikle, mevcut sözleşmenin içeriği değişmeyip aynen geçerli kalacaktır. Öyle ki, sözleşmede kararlaştırılan kullanım amacı, tarzı ve kira sözleşmesinin süresi gibi mevcut sözleşmeden bulunan ve kararlaştırılan sözleşme içeriği değişmeden geçerliliğini koruyacaktır.

Kira ilişkisinin devrinde, işyeri kiraları için getirilen bir diğer istisna ise, devreden kiracının, kira sözleşmesinin bitimine kadar ve en fazla iki yıl süreyle devralanla birlikte müteselsilen sorumlu olmasıdır. Taraf değişikliğinin gerçekleşmesine bağlı olarak, devreden kiracı hem kira sözleşmesindeki taraf sıfatını hem de kira sözleşmesine ilişkin tüm haklarını kaybedecektir. Buna bağlı olarak da, devrin gerçekleştiği anda devreden kiracı, kiraya verene karşı borçlarından da kurtulacaktır. Ancak, Kanunun 323. maddesinin son fıkrasında devreden kiracıya bir sorumluluk getirilmiştir. Buna göre, işyeri kiralarında devreden kiracı, kira sözleşmesinin bitimine kadar ve en fazla iki yıl süreyle devralanla birlikte müteselsilen sorumlu olmaya devam edecektir. Kanundaki müteselsil sorumluluğun başlangıcı, kira ilişkisinin devredildiği andır.

Taşınmaz (Gayrimenkul) Satış Vaadi Sözleşmesi

Bir ön sözleşme niteliğinde olan taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, sözleşmedeki şartlar gerçekleştiğinde, taraflardan birine, diğer taraftan, ilgili taşınmazın satış sözleşmesinin yapılmasını talep etme imkanını vermektedir. Sözleşmede belirlenen şartların gerçekleşmesinin akabinde, talep hakkını haiz olan taraf, diğer tarafa, taşınmazın satışını talep ettiğini iletmesine rağmen satış gerçekleşmezse, vadedilen taraf, mahkemeye başvurarak, taşınmazın cebri tescil işleminin yapılmasını talep edebilir. Böylelikle, “tapu iptal ve tescil davası” şeklinde görülen yargılama sonucunda, mahkemenin “hükmen tescil” kararı ile, vadedilen taraf, sözleşme konusu taşınmazın maliki konumuna gelecektir. İşbu sözleşme, iki tarafa da karşılıklı olarak borç yükleyen niteliktedir. Buna göre, sözleşmedeki şartlar gerçekleştiğinde, vadedilen taraf, karşı tarafa bedel ödeme yükümlülüğünü yerine getirerek satış işleminin gerçekleştirilmesini talep etme imkanı kazanır. Vadeden taraf ise, bu yükümlülüklerin gerçekleştirilmesinin ve talebin kendisine ulaşmasının akabinde, sözleşmede belirtilen taşınmazın karşı tarafa satış işlemini ifa etmek zorundadır. Buradan da anlaşılacağı üzere, şartlar gerçekleştiği takdirde, mülkiyet, kendiliğinden el değiştirmeyecek, tapu müdürlüğünde, resmi şekilde tapu devri işleminin gerçekleştirilmesi gerekecektir.

Satış vaadi sözleşmesi ile taraflar kişisel hak sahibi haline gelirler. Başka bir deyişle, bu sözleşme, yalnızca sözleşmenin tarafı olan şahıslar ile onların halefleri arasında anlam ifade etmektedir. Sözleşmenin tarafı olmayan üçüncü kişilere karşı bu hak ileri sürülemez. Bu etkiyi genişletmenin yolu ise, “tapuya şerh” işleminin yapılmasıdır. Taraflardan herhangi birinin tapu dairesinden talebi ile gerçekleştirilen şerh işlemi ile, sözleşme konusu taşınmaz, ifa tarihinde başka bir üçüncü şahsa devredilmiş olsa dahi, vadedilen taraf, taşınmazın satışını, işbu üçüncü şahıstan talep etme hakkını haiz hale gelecektir. Şerh tarihinden itibaren 5 yıllık süre içinde, ilgili taşınmaza dair satış, ipotek, irtifak hakkı tesisi gibi işlemlerin yapılması mümkün değildir. Söz konusu 5 yıllık sürenin bitiminde ise, tapu memuru, şerhi kendiliğinden kaldıramaz. Yargıtay, şerhin silinmesi için mutlak şekilde ilgilisinin talebini aramaktadır.

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, gerçek veya tüzel kişiler arasında, şahsen veyahut vekil aracılığıyla yapılabilir. Ancak sözleşmenin geçerliliği, gerçek kişi olan tarafın ergin, tam ehliyetli ve ayırt etme gücüne sahip olmasına bağlıdır. Ergin olmayan veya kısıtlı olan şahısların işbu satış vaadi sözleşmesine taraf olabilmeleri için, işlemin veli veya vasi tarafından gerçekleştirilmesi gerekir. Mevzuatta yazılı bir düzenleme olmamasına rağmen, uygulamada 65 yaş üstü şahısların, işlem tarihinde, akli melekelerinin ve temyiz kudretinin yerinde olduğuna dair doktor raporu getirmeleri aranabilmektedir.

Taşınmazın satış vaadi sözleşmesinin imza tarihinde, “vadeden” tarafın, mevzu bahis taşınmazın maliki olması şart değildir. Şahıs, mülkiyeti kendisinde olmayan yahut sözleşmeden sonraki bir tarihte maliki olacağı bir taşınmazın satışına ilişkin vaatte bulunabilir. Önemli olan husus, ön sözleşme niteliğindeki taşınmaz satış vaadi sözleşmesi gereği gerçekleştirilecek ana sözleşme olan satış işlemi esnasında, vadeden tarafın, işbu taşınmazın mülkiyet hakkını haiz olmasıdır. Aksi takdirde, vadeden taraf, Türk Borçlar Kanunu’nun “ifa imkansızlığı” ve “sözleşmeye aykırılık” düzenlemeleri uyarınca vadedilenin müspet zararını tazmine mahkum edilir.

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin konusu ancak ve ancak “taşınmaz” mülkiyetine konu oluşturan ve mevzuatta açıkça belirtilen;

1. Arazi

2. Tapu kütüğünde ayrı sayfaya kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar

3. Kat mülkiyetine kayıtlı bağımsız bölümler

olabilir.

Tapusuz bir taşınmaz ise, malikine sadece zilyetlik hakkı sağlamakta olup bu neviden bir tapusuz taşınmazın satış vaadi sözleşmesine konu edilmesi durumunda bu sözleşme geçersiz olmasa da, gerçek anlamda bir taşınmaz satış vaadi sözleşmesi de değildir. Yargıtay kabulüne göre, bu sözleşme, tapusuz taşınmazın zilyetlik hakkının devrini amaçlayan bir satım sözleşmesi olarak kabul edilmektedir.

Paylı mülkiyete konu olan taşınmaz için, taşınmazın belli bir payına ilişkin kısmının veya tamamının bu sözleşmeye konu edilmesi mümkündür. Elbirliğiyle mülkiyete konu taşınmaz için ise yapılan satış vaadi sözleşmesi geçerli olup, elbirliği ortaklığı çözülünceye veya paylı mülkiyete dönüşünceye kadar sözleşmenin ifasının mümkün olmayacağı kabul edilmektedir.

Satış vaadi sözleşmesine konu taşınmazın hangisi olduğunun sözleşmede açıkça belirtilmesi veya mahkeme nezdinde yapılacak araştırma ve incelemeler nihayetinde teşhisinin mümkün olması, sözleşmenin geçerlilik şartlarından biridir. Taşınmazın teşhisi, sözleşmede yer verilen açıklamalarla veya sözleşme dışı delillerle sağlanabilir.

Taraflara karşılıklı borç yükleyen işbu sözleşme ile, vadedilen taraf, taşınmazın satış bedelini karşı tarafa ödemekle yükümlüdür. Söz konusu bedelin, sözleşmede açıkça belirlenmiş olması ise, satış vaadi sözleşmesinin geçerlilik şartlarından biridir. Sözleşmede ayrıca, bedelin peşinen mi yoksa taksitler halinde mi ödeneceği belirlenebilir.

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin, birtakım şekil şartlarını haiz olması, kamu düzeninin bir gerekliliği olup mahkeme nezdinde kendiliğinden dikkat edilecek hususlardandır. Başka bir deyişle, sözleşmenin bir şekilde davaya konu edilmesi durumunda, tarafların ileri sürmesine gerek olmaksızın, mahkeme, kendiliğinden şekil şartlarını sağlayıp sağlamadığını kontrol edecektir. Buna göre, sözleşmenin resmi senede bağlanması ve noterde düzenleme şeklinde yapılması, geçerlilik şartlarındandır. Sözleşmede her iki tarafın da iradesine açık bir şekilde yer verilmelidir. Tek tarafın irade beyanını içeren sözleşme, satış vaadi sözleşmesi olarak kabul edilmeyecektir.

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin sona ermesi birkaç şekilde gerçekleşebilir. Bunlar; ifa, fesih (tek taraflı/çift taraflı), zamanaşımı, kamulaştırma, sıfatların birleşmesi, taşınmazın tamamen yok olması şeklinde sıralanabilir. Zamanaşımı için 10 yıllık bir süre öngörülmüş olup bu sürenin başlangıç tarihi, kural olarak, sözleşme tarihi olarak kabul edilir. Ancak, sözleşmenin ifasının mümkün olmadığı zaman dilimi için zamanaşımı işlemez.

Sözleşmede aksinin kabulü mümkün olmakla birlikte, böyle bir düzenleme yoksa vadedilen tarafın, bu hakkını 3. kişiye temliki mümkündür. Alacağın temliki niteliğindeki bu sözleşmede vadedenin rızası aranmayıp, temlik sözleşmesinin yazılı şekilde yapılması gereklidir.

Aynı taşınmazın, farklı zamanlarda farklı şahıslara karşı satış vaadi sözleşmesine konu edilmesi durumunda, öncelik ilkesi gereği en eski tarihli sözleşmeye itibar edilmelidir.

Kira Tespit Davaları ve Şartları

Kira Tespit Davaları ve Şartları

Türk Borçlar Kanunu’nda konut ve çatılı işyeri kiraları, sair kira sözleşmelerinden ayrılarak birtakım hususi şartlara tabi kılınmıştır. Temel amacın kiracıyı korumak ve hakkaniyet sınırları içerisinde bir hukuki ilişki tesis etmek olduğunu söylemek yanlış olmayacak olup, kira artışları ve kira bedeli de özellikle ve ayrıca düzenleme konusu yapılmıştır. Aşağıda ayrıntılı olarak ele alınmış olduğu üzere; kira bedelin tespiti, hukuk ve hakkaniyet nezdinde ele alınması zorunlu konulardan biridir ve birtakım koşullara tabi olarak düzenleme konusu yapılmıştır.  

Genel Olarak

Öncelikle ve önemle belirtmek gerekir ki; kira bedelini belirlenmesi talebi ile dava açılabilmesi için, taraflar arasında halihazırda bir kira sözleşmesinin bulunması gerekmektedir. Yasa hükümlerimiz gereğince kira sözleşmesinin yazılı olarak tanzimi zorunlu olmamakla birlikte, gerek ispat gerekse de iddia ve taleplerin net bir şekilde anlaşılabilmesi için, yazılı şekilde yapılan kira sözleşmelerinin bu aşamada daha elverişli olacağını belirtmekte fayda bulunmaktadır.

Kira tespit davası, hem kiracı hem de kiraya veren tarafından açılabilecek olup, burada belirleyici kriter dava açan kişinin bu davayı açmakta hukuki yararının bulunup bulunmadığıdır. Açılacak olan kira tespit davasını daha anlaşılır kılmak adına, taraflar arasında bir anlaşma olup olmadığı, kira sözleşmesinin süresi, kira bedelinin tabi olduğu para cinsi gibi hususlar bakımından birtakım alt başlıklar aşağıda ayrı ayrı değerlendirilecektir.

Kira Tespit Davalarına İlişkin Temel koşullar ;

Taraflar arasında kira bedeline ilişkin bir anlaşma yapılmışsa ve kira süresi 5 yılın altında ise;

TBK madde 344/f.1’de ifade edilmiş olduğu üzere; taraflar arasında kira bedeline ilişkin bir anlaşma yapılabilmekte ve kira artış oranı taraflarca bir önceki kira yılı ÜFE artış oranının üzerinde olmamak koşulu ile serbestçe belirlenebilmektedir. Bu kurala binaen, yasal sınırlar içinde yapılmış kira bedeline ilişkin anlaşmanın söz konusu olduğu hallerde, kira tespit davası açmakta hukuki yarar bulunmamaktadır. Ancak, taraflar arasındaki anlaşma ile ÜFE artış oranının üzerinde bir artış oranı kararlaştırılmış ise, mahkemeye başvurularak kira bedelinin yasal sınırlar içerisinde tespiti talep edilebilecektir.

Taraflar arasında herhangi bir anlaşma yapılmamışsa ve kira süresi 5 yılın altında ise;

TBK madde 344/f2 gereğince, taraflar arasında kira bedelinin artışına dair bir anlaşma yapılmamış ise, mahkemeye başvurularak kira bedelinin tespiti talep edilebilir. Mahkemece taşınmazın durumu ve emsal değerler nazarında bir inceleme yapılarak kira artış oranı tespit edilecektir. Ancak mahkeme burada tamamen bağımsız bir değerlendirme yapamayacak; belirlenecek artış oranı bir önceki kira dönemi ÜFE artış oranının üzerinde belirlenemeyecektir.

Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde bedel tespiti;

Bu kapsama giren kira sözleşmelerinde, taraflar arasında herhangi bir anlaşma olup olmadığına bakılmaksızın, kira bedelinin belirlenmesi için mahkemeye başvurulabilmektedir. TBM m344/f.3’te ifade edildiği üzere, bu taleple açılmış ve beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde kira artış oranı mahkemece taşınmazın durumu, emsal taşınmazlar, ÜFE artış oranı, hakkaniyet ve sair hususlar göz önüne alınarak belirlenecek olup, mahkeme bir önceki kira dönemi ÜFE artış oranı ile bağlı değildir.

Yabancı para cinsinden belirlenmiş kira sözleşmeleri bakımından kira tespit davaları;

Taraflar arasında kurulmuş kira ilişkisinde, kira bedelinin yabancı para olarak tespit edilmesi mümkündür. Ancak kira bedelinin yabancı para olduğu kira sözleşmelerinde, kira artış oranlarına ilişkin olarak açılacak kira tespit davaları daha farklı koşullara tabi bulunmaktadır. Şöyle ki; işbu niteliği haiz kira sözleşmelerinde 5 yıllık süre dolmadan kira bedelinde değişiklik yapılması mümkün değildir. Zira TBK madde 344/f.4’te de bu durum açıkça belirtilmiş olup, maddenin devamında ise ana kuralın istisnasına yer verilmiştir. Her ne kadar yabancı para cinsinden kararlaştırılmış kira bedellerinin kural olarak ilk beş yıl içinde değiştirilmesi talep edilemese de; TBK madde 138’de düzenlenmiş “Aşırı İfa Güçlüğü” hallerinin mevcut olmasına bağlı olarak kira bedelinin tespiti 5 yıl dolmadan da talep edilebilecektir. Söz konusu kira sözleşmesinin 5 yılı doldurduğu durumlarda ise kira bedelinin tespiti için mahkemeye başvurulması mümkündür. Dava konusu kira artış oranı; mahkemece taşınmazın durumu, emsal taşınmazlar, ÜFE artış oranı, yabancı paranın değerindeki değişiklikler, hakkaniyet ve sair hususlar göz önüne alınarak belirlenecek olup, mahkeme burada da bir önceki kira dönemi ÜFE artış oranı ile bağlı değildir.

Yetkili ve görevli mahkeme;

Kira tespit davaları kesin yetki kuralına tabi olup, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılmadır. İşbu davalara bakmakla görevli mahkemeler ise Sulh Hukuk Mahkemeleridir.

Dava açma süresi;

Kira bedelinin tespitine ilişkin olarak açılacak dava kira süresi boyunca her zaman açılabilmekle birlikte, yasada belirtilmiş süreler dahilinde işbu davanın açılması, dava sonucunda tespit edilen bedelin uygulanacağı kira döneminin belirlenmesinde etkilidir. Zira TBK madde 345 gereğince işbu davanın yeni kira döneminin başlangıcından en az 30 gün önceden açılması ve/veya kiraya veren tarafından işbu süre içerisinde kira bedelinin arttırılacağına ilişkin kiracıya yazılı bildirimde bulunması koşuluna bağlı olarak yeni kira dönem içerisinde açılması halinde, mahkemece tespit edilecek kira bedeli yeni kira döneminin başlangıcından itibaren geçerli olacaktır.