Kiracı Kira Sözleşmesini Devir Edebilir Mi?

Kira sözleşmesinin devri, kira ilişkisinin devri niteliğindedir. Buna göre, kiracı ile kiraya veren arasında imzalanan kira sözleşmesinin devredilmesiyle birlikte, kiracılık sıfatında değişikliğin meydana gelmesi söz konusu olacaktır.

Türk Borçlar Kanunu’nun “kira ilişkisinin devri” kenar başlığı altındaki 323. maddesi hükmüne göre:

“Kiracı, kiraya verenin yazılı rızasını almadıkça, kira ilişkisini başkasına devredemez. Kiraya veren, işyeri kiralarında haklı sebep olmadıkça bu rızayı vermekten kaçınamaz.

Kiraya verenin yazılı rızasıyla kira ilişkisi kendisine devredilen kişi, kira sözleşmesinde kiracının yerine geçer ve devreden kiracı, kiraya verene karşı borçlarından kurtulur.

İşyeri kiralarında devreden kiracı, kira sözleşmesinin bitimine kadar ve en fazla iki yıl süreyle devralanla birlikte müteselsilen sorumlu olur.”

Konutlara ilişkin olarak yapılan kira sözleşmelerinin devri;

Madde metninden de anlaşılacağı üzere, kanun koyucu tarafından konut kiralarına ve işyeri kiralarına ilişkin kira sözleşmeleri olmak üzere ikili bir ayrıma gidilmiş ve sözleşmelerin devri konusunda farklı usuller benimsenmiştir. Bu durumda öncelikle konutlara ilişkin olarak yapılan kira sözleşmelerinin devrinin mümkün olup olmadığının incelenmesi gerekmektedir. Buna göre; Türk Borçlar Kanunu’nun 323. maddesindeki düzenleme uyarınca, kiracı, kiraya verenin yazılı rızasını almadıkça, kira ilişkisini başkasına devredemez.

İşyerlerine ilişkin olarak yapılan kira sözleşmelerinin devri;

Kira sözleşmesinin devri konusunda, yukarıda yer verilen TBK’nun 323.maddesi ile işyeri kiralarına ilişkin bir istisna getirilmiştir. Bu istisnaya göre, kiraya veren, işyeri kiralarında haklı sebep olmadıkça kiracısına yazılı rızayı vermekten kaçınamayacaktır. Şu hâlde, kira sözleşmelerinde kiraya verenin, kural olarak, kira ilişkisinin devrine onay verme zorunluluğu yoktur; ancak işyeri kiralarında, kanunun 323. maddesi gereğince, onay vermekten sadece haklı sebeplerin bulunması halinde kaçınabilir.

Burada dikkat edilmesi gereken bir başka nokta ise, kira ilişkisinin devri için herhangi bir yazılılık şartı aranmazken, devir için kiraya verenden yazılı rıza alınmasının gerekliliğidir. Kira sözleşmesi için taraflarca öngörülen herhangi bir şekil olmasa bile, kanuna göre kira ilişkisinin devri için kiraya verenin onayının yazılı olması gerekmektedir.

TBK’nun 323.maddesinde sayılan şartların tamam olması durumunda, sözleşme devredilmiş olur. Kira ilişkisi kendisine devredilen kişi, kira sözleşmesinde kiracının yerine geçmektedir. Başka bir anlatımla, kira ilişkisinin devrinde sözleşme taraf değişikliğine uğramakta ancak; kira ilişkisi devam etmektedir.

Taraf değişikliğinin bir sonucu olarak, devreden kiracının kira ilişkisinden dolayı sahip olduğu Kanun’dan ve sözleşmeden kaynaklanan tüm hak ve borçlar artık devralan kiracıya geçer. Kira ilişkisinin devri, kiraya veren, devreden kiracı ve devralan kiracı arasında üç taraflı yapıldığında, bu devirden sonra kira ilişkisine, devir sözleşmesinin içerisinde yer alan hükümlerin uygulanacağı kararlaştırılabilir. Ancak, kiraya veren ile devralan kiracı arasında ayrıca bir sözleşme yapılmaz ise, asıl kira sözleşmesi bu ilişkiye uygulanmaya devam edecektir. Böylelikle, mevcut sözleşmenin içeriği değişmeyip aynen geçerli kalacaktır. Öyle ki, sözleşmede kararlaştırılan kullanım amacı, tarzı ve kira sözleşmesinin süresi gibi mevcut sözleşmeden bulunan ve kararlaştırılan sözleşme içeriği değişmeden geçerliliğini koruyacaktır.

Kira ilişkisinin devrinde, işyeri kiraları için getirilen bir diğer istisna ise, devreden kiracının, kira sözleşmesinin bitimine kadar ve en fazla iki yıl süreyle devralanla birlikte müteselsilen sorumlu olmasıdır. Taraf değişikliğinin gerçekleşmesine bağlı olarak, devreden kiracı hem kira sözleşmesindeki taraf sıfatını hem de kira sözleşmesine ilişkin tüm haklarını kaybedecektir. Buna bağlı olarak da, devrin gerçekleştiği anda devreden kiracı, kiraya verene karşı borçlarından da kurtulacaktır. Ancak, Kanunun 323. maddesinin son fıkrasında devreden kiracıya bir sorumluluk getirilmiştir. Buna göre, işyeri kiralarında devreden kiracı, kira sözleşmesinin bitimine kadar ve en fazla iki yıl süreyle devralanla birlikte müteselsilen sorumlu olmaya devam edecektir. Kanundaki müteselsil sorumluluğun başlangıcı, kira ilişkisinin devredildiği andır.