5 Aralık 2019 Perşembe

“Olağan” Zamanaşımı ile Taşınmaz Mülkiyetinin Kazanılması

Genel olarak;

Türk Medeni Kanunumuzda yer alan ilgili yasa hükümlerimiz gereğince, taşınmaz mülkiyeti kural olarak; geçerli ve hukuka uygun bir hukuki işleme dayalı ve tapu kütüğünde yapılacak tescil ile kazanılmaktadır. Ana kural bu olmakla birlikte, yasa koyucu tarafından birtakım şartlara bağlı olarak istisnai yollarla taşınmaz iktisabı mümkün kılınmış olup, olağan zamanaşımı ile iktisap da bu yollardan biridir.

Tanım;

Geçerli bir sebebe dayanmaksızın tapu kütüğüne malik olarak kaydedilen kişinin, söz konusu taşınmaz üzerindeki zilyetliğini aralıksız, davasız ve iyiniyetli olarak 10 yıl sürdürmesi halinde, işbu taşınmaz üzerindeki mülkiyet hakkı, tapuda malik olarak görünen kişi tarafından iktisap edilmektedir. Bu yolla gerçekleşen iktisaba ise, “Taşınmaz Mülkiyetinin Olağan Zamanaşımı İle Kazanılması” denilmektedir.

Zira TMK madde 712’de şu şekilde ifade edilmektedir;

“5. Kazandırıcı zamanaşımı

a. Olağan zamanaşımı

Geçerli bir hukuki sebep olmaksızın tapu kütüğüne malik olarak yazılan kişi, taşınmaz üzerindeki zilyetliğini davasız ve aralıksız olarak on yıl süreyle ve iyi niyetle sürdürürse, onun bu yolla kazanmış olduğu mülkiyet hakkına itiraz edilemez.”

Şartları;

Tapuya Kayıtlı Bir Taşınmaz

Olağan zamanaşımı ile iktisaptan söz edilebilmesi için varlığı zorunlu ilk şart, bu taşınmazın tapu sicilinde kayıtlı bir taşınmaz olmasıdır. Zira işbu iktisap şeklinin temelinde tapuya kayıt işlemi yatmakta olup, tapu kütüğünde kayıtlı olmayan taşınmazların olağan zamanaşımı ile iktisabı mümkün değildir.

Geçerli Bir Sebebe Dayanmayan Tescil

Olağan zamanaşımı ile iktisapta ikinci şart ise, tapu kütüğünde yapılmış olan kaydın geçerli bir hukuki sebebe dayanmaması yani yolsuz tescil olarak meydana gelmiş olmasıdır.

Tapuda Yapılan Yolsuz Tescilin Aralıksız Ve Davasız Olarak 10 Yıl Sürmesi

Geçerli bir sebebe dayanmaksızın tapuda malik olarak kaydedilen kişinin, bu taşınmaz üzerindeki zilyetliğini 10 yıl boyunca aralıksız ve davasız olarak sürdürmesi gerekmektedir. Aralıksız olmak ile kastedilen, tescilden itibaren on yıl boyunca söz konusu taşınmaz üzerindeki zilyetliğin kesintisiz olarak devam etmesidir. Davasızlık ile kastedilense, bu taşınmaz üzerindeki malik sıfatının herhangi bir uyuşmazlığa konu yapılmamış olmasıdır.

Malik Sıfatı İle Zilyetlik

Yolsuz tescile konu tapuya kayıtlı taşınmaz üzerindeki zilyetliğin malik sıfatı ile sürdürülmüş olması gerekmektedir. Malik sıfatıyla zilyetlik ise; zilyet olduğu şey üzerinde bir başkasının daha bir üstün hakkını kabul etmeyen kimsenin zilyetliğidir.

Malik Sıfatıyla Zilyetliğin İyiniyetli Olarak Sürdürülmesi

Söz konusu tapuya kayıtlı taşınmaz üzerinde 10 yıl boyunca aralıksız ve davasız olarak sürdürülecek malik sıfatı ile zilyetliğin, olağan zamanaşımı ile iktisabı doğurabilmesi için, iyiniyetli olarak gerçekleştirilmesi gerekmektedir. İyi niyetli kişi ise; ortalama ve makul bir kişinin kendisinden beklenen tüm özeni ve dikkati göstermesine rağmen, söz konusu tescilin yolsuz olduğunu bilmeyen ve bilecek durumda olmayan kişidir.

Sonuç;

Yukarıda ifade edilen her bir şart, olağan zamanaşımı ile iktisabın zaruri unsuru olup, şartlardan birinin somut olayda bulunmaması, olağan zamanaşımı ile iktisaba engel teşkil etmektedir. Kısaca ifade etmek gerekir ise; tapulu bir taşınmazın, geçerli bir sebebe dayanmaksızın, iyiniyetli bir kişi adına kaydedilmesi ve bu kişinin bu taşınmaz üzerindeki zilyetliğini malik sıfatıyla, aralıksız ve davasız olarak 10 yıl devam ettirmesi halinde, malik sıfatı ile zilyet olan iyiniyetli kişi bu taşınmazın mülkiyetini olağan zamanaşımı yolu ile iktisap edecektir.

Tapusuz Taşınmazların Devri

Tapusuz taşınmazların devri kural olarak tapuda yapılacak resmi satış işlemi neticesinde gerçekleşmekte olup, işbu kuralın uygulanabilmesi için devir konusu taşınmazın tapuda kayıtlı olması gerekmektedir. Tapusuz taşınmazların devri ise ana kuraldan farklı olarak herhangi bir resmi işlem kuralına bağlanmamıştır.

İlgili yasa hükümlerimiz ve yargı kararı gereğince tapusuz taşınmazlar, taşınır malların devrine ilişkin hükümlere tabi kılınmıştır. Şöyle ki;

Devir şekli;

Yukarıda da ifade edildiği gibi, tapu kütüğüne kayıtlı olmayan taşınmazların satışı ana kuraldan farklı olarak menkul mallara ilişkin hükümlere tabidir. Zira, Yargıtay tarafından verilmiş ve yerleşik hale gelmiş birçok kararda, tapuya kayıtlı olmayan taşınmazların devrinin menkul mallarda olduğu gibi zilyetliğin alacaklıya devri yoluyla gerçekleştirileceği ifade edilmiştir.

Söz konusu tapusuz taşınmazın devri resmi şekle bağlı olmadığı gibi, bu taşınmazın devrine ilişkin olarak gerçekleştirilecek ispat da herhangi bir şarta bağlı değildir. Her türlü delille ispat faaliyeti gerçekleştirilebilmekle birlikte ve şarta bağlı devir de söz konusu olabilmektedir.

Zilyetlik;

Zilyetlik; bir kimsenin bir eşya üzerindeki fiili egemenliğidir. Zilyetliğin devri ile kast edilen de söz konusu tapusuz taşınmaz üzerindeki fiili egemenliğin el değiştirmesidir. Özetle ifade etmek gerekir ise; tapusuz taşınmazın zilyetliğinin devri, bu taşınmazın alacaklıya teslim edilmesidir.

Sonuç olarak;

Tapusuz taşınmazlar, satış ve devir bakımından taşınır mal hükmündedir. Taşınır mallar, ancak zilyetliğin alacaklıya devri suretiyle devredebilir ve bu nedenlerle; taşınır mal hükmünde olan tapusuz taşınmazlar da zilyetliğin alacaklıya devri suretiyle satış ve devir konusu edilebilmektedir.

Çocuğunuz İçin Aldığınız Evin Belirli Bir Süre Satılmaması İçin Ne Yapmalısınız?

Kaynak : https://www.milliyetemlak.com/dergi/intifa-hakki-sahibi-olmak-ne-demektir/

Çocuğunuz İçin Aldığınız Evin Belirli Bir Süre Satılmaması İçin Ne Yapmalısınız?

Anne babalar, çocuklarının daha rahat bir yaşam sürmeleri için ellerinden gelen her şeyi yapmaya çabalıyor. Çoğu dişinden tırnağından arttırdıkları paralarla onları ev sahibi yapmak istiyor. Fakat çocuklar için alınan evin akıbeti, onları telaşlandırıyor. Borca girip evi kaybetmeleri, yanlış bir adım atıp satmaları ya da başka nedenlerle evden tasarruf edememeleri en fazla korktukları konular arasında yer alıyor. Oysa alacakları küçük önlemlerle evin belirli bir süre satılmaması sağlanabiliyor.

18 yaşından küçük çocuklar için alınan evin akıbeti

Her ne kadar kanunda tapu işlemleri için 18 yaşın üstünde olunması gerektiği belirtilse de, bazı kurallara uyularak 18 yaşından küçük çocukların üstüne tapu yapılabiliyor. Özellikle boşanma aşamasındaki ebeveynler, çocuklarının ilerideki hayatlarını garanti almak adına, küçük yaştaki çocuklarının üstüne ev ve benzeri mallarını geçirebiliyor.

Küçük yaştaki çocukların edindiği malların kullanım ve tasarruf yetkisi genel olarak vasi olarak tayin edinen kişide bulunuyor. Ev bağış olacak şekilde çocuğa geçtiyse vasisinin izni doğrultusunda satışa çıkarılabiliyor. Çocuk haklarıyla sadece çocuğun çıkarı gözetilerek satışına izin verilse de bazı aileler bu durumun suistimal edilmesinden çekiniyor.

Çocuk 18 yaşına gelene kadar vasi tayin edilen kişilerin evi satmasından korkuluyorsa hakim onayı ve kayyum tayini ile birlikte veli huzurunda direkt çocuk üstüne satış işlemi gerçekleştirilebiliyor.

Reşit yaştaki çocuklara alınan evler

18 yaşından büyük olan her bireyin, akıl sağlığı yerinde olmak koşuluyla, mal satım ve alım işlemlerini gerçekleştirmeleri önünde herhangi bir engel bulunmuyor. Hal böyle olunca, anne ve babalar reşit yaştaki çocuklar için alınan evin akıbeti konusunda söz sahibi olmak istiyor.

Evin satılması, ipotek ettirilmesi ya da haczedilmesi gibi hususlarda söz sahibi olabilmeleri için bir yöntem bulunuyor. Anne ve babalar, intifa hakkını kendi üstlerine, çıplak mülkiyet hakkını çocuklarının üstlerine aldıkları durumlarda, evin tasarrufu ile ilgili tüm konularda söz sahibi olabiliyor.

Çocuklarının borca girmeleri ya da verdikleri yanlış kararlar doğrultusunda evin satılmasının önüne geçen uygulama, çocuklarına bağış yolu ile üstündeki mülkü devretmek isteyen anne babalar tarafından da tercih ediliyor.

İntifa hakkı nedir?

İntifa yani yararlanma hakkı, taşınmaz bir malın sahibi dışındaki bir kişi tarafından tümüyle kullanmasına ya da faydalanmasına imkan tanıyan bir hak olarak biliniyor. İntifa hakkını elinde bulunduran bir kişi, gayrimenkulü kullanabiliyor ya da kiraya verebiliyor. Kendisi hak süresi boyunca gayrimenkulün satışını gerçekleştiremediği gibi gayrimenkulün çıplak mülkiyet hakkına sahip olan bir kişi tarafından da satılamıyor.

İntifa hakkı, süreli ya da süresiz olarak tanınabiliyor. Süre belirtilmediği durumlarda, intifa hakkına sahip olan kişi vefat ettiğinde ortadan kalkıyor. Ebeveynler, reşit yaştaki çocukları için aldıkları evlerde intifa hakkını saklı tutarak satılmasının önüne geçebildiği gibi reşit yaşta olmayan çocukları için aldıkları evlerin intifa haklarını üstlerine alarak reşit olana dek geçen süre için kiralama ve kullanma haklarını elde edebiliyor.

İntifa Hakkı Nedir?

İntifa Hakkı Nedir?

İntifa hakkı, başkasına ait bir eşya veya malvarlığı üzerinde, belirli bir kişiye, tam yararlanma imkânı sağlayan bir irtifak hakkıdır. İntifa hakkının kurulması ile gayrimenkulün maliki, eşyanın veya hakkın öz değerini kendisinde tutmakta, buna karşılık, bunlardan elde edilebilecek yararları belirli bir kişiye tahsis etmektedir.

İntifa Hakkı Nasıl Kurulur?

İntifa hakkı, sözleşme ile kurulan, mahkeme kararı ile kurulan ve kanuni intifa hakkı olmak üzere üç şekilde karşımıza çıkmaktadır.

1. Sözleşmeyle Kurulan İntifa Hakkı

Taşınmazlar üzerinde intifa hakkı, resmi senedin düzenlenip, tapuya tescili ile tesis edilmektedir. Taşınmaz mülkiyetinin intikaline ilişkin kanuni hükümler, taşınmazlar üzerinde tesis edilen intifa haklarında da uygulanmaktadır. Dolayısıyla, bir taşınmaz maliki nasıl ki taşınmazını satabiliyorsa bir üçüncü kişi yararına intifa hakkı da tesis edebilmektedir. Bu üçüncü kişi gerçek kişi olabileceği gibi tüzel kişi de olabilir.

Uygulamada genellikle bir taşınmazın tamamına (kuru mülkiyeti ve intifa hakkına) sahip olan kimse intifa hakkını üzerinde tutarak kuru mülkiyetinin satışını yapmakta bu yolla intifa hakkının tapu kütüğüne tescili zarureti doğmaktadır. Örneğin, baba taşınmazının intifa hakkını üzerinde tutarak kuru mülkiyetini çocuklarına bağışlamakta veya satmaktadır. Elbette ki, bu durumun tersi de mümkündür. Başka bir deyişle, malikin kuru mülkiyeti kendi üzerinde tutarak başkası lehine intifa hakkı tesis etmesi de mümkündür.

2. Kanuni İntifa Hakkı

Kanuni intifa hakkı, kanunda öngörülen intifa haklarıdır. Taşınmaz üzerindeki kanuni intifa hakkı, tapu kütüğüne tescil edilmemiş olsa bile, durumu bilenlere karşı ileri sürülebilmektedir. Buna karşılık tescil edilmiş ise, herkese karşı ileri sürülebilecektir. Kanundan doğan intifa hakları şu şekilde sıralanmaktadır:

Mirasta sağ kalan eşin intifa hakkı (23 Kasım 1990 tarih 3678 sayılı Kanunla Medeni Kanun’da yapılan değişiklikle sağ kalan eşin mirastan gelen intifa hakkı kaldırılmıştır. Dolayısıyla, ancak 23 Kasım 1990 tarihinden önceki ölümlerde, ölüm tarihindeki yürürlükte olan mevzuat uygulanacağından sağ kalan eşin intifa hakkını seçmesi mümkündür.)
Ana babanın velayetleri altındaki küçüğün malları üzerindeki intifa hakkı
Kocanın karısının malları üzerindeki intifa hakkı

3. Mahkeme Kararıyla Kurulan İntifa Hakkı

İntifa hakkının konusu taşınmaz ise, intifa hakkının kurulmasına ilişkin sözleşmenin resmi şekilde yapılması gerekmektedir. Malikin tescil talebinden kaçınması halinde, alacaklı intifa hakkının yargısal tesisini sağlayabilir. Mahkeme kararı ile birlikte intifa hakkı tescilsiz olarak doğar. Ayrıca önemle belirtmek gerekir ki, mahkeme kararına istinaden kurulacak intifa haklarında kesinleşmiş mahkeme kararı aranmaktadır.

İntifa Hakkı Nasıl Sona Erer?

İntifa hakkının sona ermesi de tıpkı kurulması gibi intifa hakkının konusuna göre çeşitlilik göstermektedir. Taşınmaz üzerine tahsis edilen intifa hakkının sona ermesi için birden fazla neden bulunmaktadır. Bunlar;

İntifa hakkı bir süreyle sınırlı olarak kurulmuşsa, sürenin dolması veya intifa hakkının feragati
Ölüm veya kişiliğin ortadan kalkması (tüzel kişiliğin sona ermesi, gaiplik vs.)
Terkin
Taşınmazın tamamen yok olması
Taşınmazın kamulaştırılması
Taşınmazın cebri icra yoluyla satılması
Mahkeme kararı

olarak sıralanabilir. Taşınır eşyalar veya alacak hakları üzerinde intifa hakkının sona ermesi ise iki türlüdür. Bunlardan birincisi, taşınırın yok olması veya alacak hakkının sona ermesi şeklinde gerçekleşir. İkinci ihtimal ise, intifa hakkının süreye bağlı olması varsayımında sürenin geçmesi, süreye bağlı değil ise hak sahibinin ölmesi ya da kişiliğinin ortadan kalkması şeklinde ortaya çıkmaktadır.

İntifa hakkının sona ermesiyle birlikte hak sahibi, intifa hakkı sahibi konusu olan şeyi malike iade etmek zorundadır. Kural olarak intifa hakkı sahibinin, eşyayı aldığı şekliyle iade etmesi gerekmektedir. Normal kullanmanın yol açtığı aşınma ve eskimelerden intifa hakkı sahibi sorumlu tutulamamakla birlikte, bunların dışında meydana gelen hasarlardan, kıymet azalmalarından, bunların kendi kusurundan meydana gelmediğini kanıtlamadıkça intifa hakkı sahibi sorumludur. Aynı zamanda, intifa hakkı sahibi, intifa hakkının sınırlarını aşarak elde ettiği ürünleri de tazmin etmekle yükümlüdür.

İntifa hakkı sahibinin bu sorumluluklarına karşılık, intifa hakkı sahibi, yükümlü olmadığı halde eşyaya yaptığı masraf ve eklemeler için vekaletsiz iş görme hükümlerine göre tazminat isteyebilir. Gerek malikin gerekse intifa hakkı sahibinin tazminat talebi malın iadesinden itibaren 1 sene geçmekle zamanaşımına uğramaktadır.