Zorunlu DASK Sigortası Nasıl Yaptırılır?

 

Deprem sigortası olan DASK, 17 Ağustos 1999 Marmara Depremi’nden sonra zorunlu hale getirilmiş bir tür poliçedir. Buna göre her konut sahibinin deprem sigortası yaptırması gerekmektedir.

DASK Nedir?

Doğal Afet Sigortaları Kurumu yani DASK, kar amacı gütmeyen bir tür resmi sigorta kurumudur. Deprem ve deprem sonrasında meydana yaşanan yangın, infilak, tsunami gibi doğal afetler sonucunda ortaya çıkan maddi zararları, poliçe limitleri dahilinde karşılar. DASK, tüm konutlar için zorunludur ve ev alım satımlarında gereken belgelerden biridir. Zorunlu Deprem Sigortası yaptırmadan tapu devri yapamazsınız.

DASK’ın Amaçları Nelerdir?

DASK, Zorunlu Deprem Sigortası olarak bir tür toplumsal kaynak havuzudur. Konut sahiplerinden belirli bir sigorta bedeli ve prim alınır. Toplanan paralar Hazine Müsteşarlığı tarafından denetlenir.

DASK’ın amaçları aşağıdaki şekildedir:

• Konutları deprem ve deprem nedenli doğal afetlere karşı güvence altına almak
• Mali zararları kamu çalışması ile karşılamak
• Devlet açısından deprem kaynaklı giderleri azaltmak ve gelecekteki riskler için fon oluşturmak
• Sağlıklı yapılaşmayı teşvik etmek
• Halka sigorta bilincini aşılamak

DASK İçin Gerekli Belgeler

Zorunlu Deprem Sigortası, beyan esaslı olarak yapılır. Poliçe ve belgelerdeki bilgileri doldururken doğru bilgileri yazmaya özen göstermelisiniz.

Sigortalanacak bina için aşağıdaki bilgiler gerekir:

• Açık adres
• Tapu bilgileri
• Yapım yılı
• Yapı tarzı
• Toplam kat sayısı
• Hasar durumu

Sigortalanacak mesken için ise aşağıdaki bilgiler gerekir:

• Brüt yüz ölçümü (m2)
• Kullanım şekli

DASK Primleri Nasıl Ödenir?

Zorunlu Deprem Sigortası, her yıl yenilenen poliçe doğrultusunda yılda bir kez peşin olarak ödenir ve fiyatı Hazine Bakanlığı tarafından sunulan tarifelerle belirlenir. Poliçenin geçerlilik süresinin dolmasının ardından 30 gün içinde poliçenizi yenilerseniz yenileme indirimlerine hak kazanabilirsiniz.

Sigorta şirketleri, aynı konut için farklı miktarlar teklif edemez. Prim ücretleri, apartmanın analizler doğrultusunda ortaya çıkan risk faktörü sonucunda belirlenir. Bu nedenle aynı sokaktaki iki binanın primleri farklı olabilir.

Zorunlu Deprem Sigortası, deprem sonucunda ortaya çıkan maddi kayıpları, önceden belirlenmiş teminatın altında kalmayacak şekilde karşılar. 17 Ocak 2018 tarihinden beri azami teminat tutarı, her yapı için 190 bin TL olarak belirlenmiştir. Ayrıntılar ve güncel bilgiler için Zorunlu Deprem Sigortası Teminat ve Kapsamı sayfasını inceleyebilirsiniz.

Konut Sigortasının Faydaları Nelerdir?

 

Konut sigortası, konutu ve/veya içindeki eşyaları belli tehlikelere karşı güvence altına alan, isteğe bağlı olarak yaptırılan bir sigorta türüdür. Bu sigorta ile evinizi, eşyalarınızı ve binanızı yangın, deprem ya da hortum gibi afetlere karşı koruma altına alarak maddi zararları karşılayabilirsiniz. Evinize ya da eşyalarınıza gelen zarar sigorta genel şartları dahilindeyse teminatlarınıza göre size tazminat ödenir.

Konutunuzu Güvence Altına Alır

Konut sigortası, Zorunlu Deprem Sigortası kapsamından çok daha zengindir. Zorunlu Deprem Sigortası, sadece depremlerde konutunuzun karşılaştığı maddi zararları karşılar. Konut sigortası ise kapsamına göre yangın, sel, hortum gibi doğal afetlerin yanı sıra hırsızlık ve terör gibi durumlar sonucunda ortaya çıkan maddi zararları da karşılar.

Konut sigortası yaptırmanın en büyük faydası, ek teminatlar sayesinde her türlü duruma karşı konutu koruma altına alabilmektir. Konut sigortası, birçok tehlikeye karşı sizi güvence altına alabilir:

• Grev ve terör eylemleri sonucunda ortaya çıkan maddi zararlar
• Yangın, yıldırım düşmesi, sel ve hortum gibi doğal afetler sonucunda oluşan zararlar
• Su basması, doğalgaz patlaması gibi kazalar sonucunda ortaya çıkan kayıplar
• Hırsızlık sonucunda ortaya çıkan maddi kayıplar
• Hava, deniz ya da kara taşıtlarının çarpması sonucunda meydana gelen zararlar
• Enflasyonun neden olduğu değer kaybı
• Kira kaybı
• Enkaz kaldırma masrafları

Eşyalarınızı Güvence Altına Alır

Konut kredisinde istenirse konutla beraber değerli eşyalar da sigortalanabilir. Elektronik eşyalar, değerli mücevherler veya antika mobilyalar gibi ev eşyalarını konut sigortası poliçenize dahil ederek onları çalınma ya da zarar görmeye karşı sigortalatabilirsiniz.

Özellikle doğal afetlerde konut kadar evin içindeki eşyalar da zarar görebilir. Dahili su basması ya da kaza sonucunda bozulan veya kırılan eşyalarınızın neden olduğu maddi kayıpları, konut sigortası şartları dahilinde karşılayabilirsiniz.

Konut sigortasına eşya güvencesini ekletmek, sigorta bedelinin bir miktar artması anlamına gelebilir; ama çok daha büyük maddi zararlardan kurtulmayı sağlayabilir.

Sigorta Şirketinin Sunduğu Ek Hizmetlerden Yararlanabilirsiniz

Sigorta şirketleri, konut sigortası ile beraber birçok ek hizmet sunabilir. Bu hizmetler sigorta şirketlerine göre değişmekle beraber genel olarak şunlardır:

• Acil tıbbi yardım
• Çilingir
• Tesisatçı
• Fatura ödeme
• Ambulans
• Refakatçi

Emlak Beyannamesi Nedir?

 

Kişi ve kuruluşların sahip oldukları taşınmazları, belediyelerin ilgili birimlerine bildirmesi işlemine emlak beyannamesi ya da emlak beyanı denir. Emlak beyannameleri, taşınmaz mallar üzerinden elde edilen kira vb. kazançlarla ilgili bildirileri kapsar. Böylece ilgili birimler gerekli hesaplamaları yaparak kişi ya da kurumların ödemekle mükellef olduğu emlak vergisini hesaplayabilir.

• Emlak beyannamesi için herhangi bir ücret ödenmesine gerek yoktur.
• Emlak Kanunu’na göre her türlü arsa, arazi, konut ve bina gibi gayrimenkullerin vergilendirilmesi için emlak beyannamesi zorunludur.
• Emlak beyanı ya da uzun ismi ile emlak vergisi beyannamesi, gayrimenkul sahiplerinin tamamının devlete bildirmekle yükümlü olduğu bir işlemdir.

Emlak Beyannamesi Nereye Verilir?

Emlak beyannamesi, gayrimenkul ya da gayrimenkullerin bağlı olduğu belediyelerin emlak birimlerine verilir. Taşınmaz mal bilgileri ile taşınmazın bağlı olduğu belediyelere giderek Emlak Servisi biriminden gerekli bilgiler öğrenilebilir.

Emlak beyannamesi, aynı zamanda internetten de verilebilmektedir. Emlak beyannamesini internetten vermek için Gelir İdaresi Başkanlığı’nın resmi sayfasına göz atılabilir.

Beyan ve diğer işlemler için resmi Hazır Beyan sayfasına bakabilirsiniz.

Emlak Beyannamesi İçin Gerekli Evraklar

Emlak beyannamesi elden teslim edilecekse bir takım belgeleri hazırlamak gerekmektedir. Emlak beyannamesi belgeleri hakkında güncel bilgileri öğrenmek için belediyeye iletişime geçilebilir.

• Tapu fotokopisi
• Adres ve telefon numarası
• Mülk sahibinin nüfus cüzdanı fotokopisi
• Yapı ruhsatı
• İskan fotokopisi
• Tapu kayıtları esas alınarak doldurulmuş emlak bildirim formu

Bu işlem, e-devlet tapu taşınmaz beyan sayfası aracılığı ile gerçekleştirilebilir.

Emlak Beyannamesi Ne Zaman Verilir?

Yasalara göre emlak beyannameleri, yılın son gününe kadar verilebilir. Örnek olarak 2018 yılına ait emlak beyanı, 31 Aralık 2018 tarihine kadar; 2019 yılı için emlak beyanı ise 31 Aralık 2019 tarihine kadar yapılabilir. Yeni konut alanlar, taşınmazın alındığı yılın sonuna kadar yapılması gereken işlemler listesine emlak beyanını özellikle eklemelidir. Yıl sonuna kadar emlak beyannamesi yapılmazsa mülk sahibi çeşitli cezalara maruz kalabilir.

Emlak Beyannamesi Cezası Ne Kadar?

Normal şartlar altında beyan edilmemiş ya da geç beyan edilmiş gelir tutarı üzerinden hesaplama yapılır. Ortaya çıkan verginin bir katı kadar ceza, mülk sahibine ibraz edilir. Bu cezaya ayrıca aylık %1.4 oranlı gecikme faizi de uygulanır.

Konut satışı esnasında vergi düşük çıksın ya da hiç vergi çıkmasın diye konut değeri düşük gösterilirse bu durum, emlak beyannamesinde usulsüzlüğe neden olur. Konutun değeri düşük görüneceğinden, gelir vergisi de düşük çıkar. Ancak bu durum yetkililer tarafından fark edildiğinde ciddi bir cezaya maruz kalınabilmektedir. O nedenle beyannamenin zamanında teslim edilmesi ve usullere uygun bir şekilde hazırlaması gerekmektedir.

Emlak Beyannamesi Her Yıl Verilir mi?

Emlak beyanı 1 kere verilmektedir. Satış durumunda ise yeni alıcı tarafından tekrar emlak beyanı yapılması gerekir.

Ev Aldıktan Sonra Yapılması Gerekenler Nelerdir?

 

Alınan gayrimenkul; tapu işlemleri ve ev satışından sonra belediyeye bildirim gibi işleri beraberinde getirir. Ayrıca emlak vergisi ödemeleri gibi masraflar da bulunur. Satın alma işlemi tamamlandıktan sonra tüm sürecin en ince ayrıntısına kadar düşünülüp planlanması gerekir.

Tapu Harcı İlk Sırada

Gayrimenkulün satışından sonra evin bağlı bulunduğu Tapu Müdürlüğü’ne evin alım satım bedelini beyan ederek tapu harcı yatırmak, ev aldıktan sonra yapılması gerekenler listesinde ilk sırada bulunmaktadır. Bu noktada önemli bir detaya dikkat etmek gerekir. Gerçek alım satım bedelinden düşük gösterilen miktarlar, yüklü cezalara neden olabilir.

Bir Mülk Dosyası Hazırlayın

Ev sahibi olduktan sonra her yıl ilgili kurumlara belirli ödemeler yapılır. Gerekli belgelere anında ulaşabilmek için sahibi olduğunuz mülk ile ilgili bir dosya hazırlamak iyi bir yöntemdir.

Belediyeye Bildirim Unutulmamalı

Tapu Müdürlükleri aracılığıyla tapu alındıktan sonra yapılması gereken ilk şey, belediye bildirimidir. Miras ile edinilen gayrimenkuller için de bu durum geçerlidir.

Sahip olunan evin bağlı bulunduğu belediyeye giderek ilgili görevliye başvuru yapmak, Emlak Vergisi bildirimi yapmak için yeterlidir. Belediyeye giderken mülk tapusunu da götürmek gerekir. Bildirim yaparken bir belge doldurulduğu için tapu belgesi üzerindeki bilgilere ihtiyaç duyulmaktadır.

Belediyeye bildirim, satın alma işleminin gerçekleştiği yılın sonuna kadar yapılabilir. Örneğin 13 Şubat 2020 yılında ev almış bir şahıs, 31 Aralık 2020’ye kadar Emlak Vergisi bildirimi yapmak ile mükelleftir.

İkametgah Değişikliği

Yeni bir ev aldıktan sonra yapılacak şeyler arasında unutulmaması gereken konulardan biri de ikametgah değişikliğidir. Yasa gereği, alınan eve yerleşildiği zaman ikamet adresi de yeni eve taşınır. İkametgahı değiştirmek için herhangi bir nüfus müdürlüğüne gidilmesi yeterlidir.

Abonelik İşlemleri

Ev alım satım işlemlerinden sonra abonelik süreci başlamaktadır. Elektrik, doğalgaz, su ve internet gibi aboneliklere başvurarak ya da var olan abonelikleri yeni ikamete taşıyarak bu hizmetlerden yararlanmaya devam edilebilmektedir.

Sigortalar

Ev sahibi olduktan sonra DASK sigortasının yaptırılması zorunludur. DASK, doğal afetler vb. tehlikelere karşı evleri güvence altına alan sigortaya denmektedir. Özellikle konut kredisi çekerek ev alanlar, bankaların zorunlu tuttuğu sigortaların dışında ek sigortalara başvurarak kendilerini güvence altına alabilmektedir.

Refinansman Konusu Araştırılmalı

Konut kredisi alındıktan sonra, güncel faiz oranları daha hesaplı bulunan başka bir bankaya taşıma işlemi yapılabilmektedir. Bu işleme refinansman denmektedir. Refinansman, faiz oranlarının değiştiği zamanlarda ev sahiplerinin tasarruf yapmasını sağlayabilmektedir.

Gayrimenkul İktisap Bedeli Nedir?

 

İktisap; kazanma, edinme anlamlarına gelen bir terimdir. Gayrimenkulde iktisap ise bir kişinin gayrimenkulü resmi olarak edinmesidir. 4721 sayılı Medeni Kanun’un 705. maddesine göre gayrimenkulde iktisap yani mülkiyetin kazanılması tescil ile olur. Tescil ise tapu devir işlemi ile gerçekleştirilir. Tapu tescilinin gerçekleştirildiği tarih, iktisap tarihi olarak kabul edilir.

Ancak miras, cebri icra ya da kamulaştırma gibi durumlarda tapu devri gerçekleştirilmeden önce iktisap yani mülkiyet hakkı kazanılır. Söz konusu durumlarda mülkiyet hakkı edinildiği gün iktisap tarihi olarak kabul edilse de gayrimenkul sahibinin mülk üzerinde satma ya da kiralama gibi tasarruflarda bulunabilmesi için öncelikle tapu tescilini yaptırması gerekir.

Gayrimenkulün İktisap Tarihi Neden Önemlidir?

İktisap bedeli ve tarihi, değer artış kazancı vergisi miktarının belirlenmesinde kullanılır. 193 numaralı Gelir Vergisi Kanunu’nun 80. maddesine göre iktisap edilen bir gayrimenkulün 5 yıl içerisinde elden çıkarılması ile elde edilen kazançlar, değer artış vergisine tabi tutulur. İlgili kanun maddesine göre iktisap şeklinin ne olduğuna bakılmaksızın vergi mükellefiyeti doğar. Gayrimenkulün sadece satın alınması değil; takas, trampa, kamulaştırma ya da ticaret şirketlerine sermaye olarak konulması yoluyla edinilmesi de yeterlidir. Bu şekilde iktisap edilen ve elden çıkarılan gayrimenkuller de değer artış kazancı vergisine tabi tutulur.

İktisap Bedeli Nasıl Hesaplanır?

Gayrimenkulün değişen iktisap bedelinin tespiti için satılacağı günkü TEFE (Tüketici Fiyatları Endeksi) oranındaki artış baz alınır. Eğer TEFE’de %10’dan az bir artış olmuşsa endeksleme ve yeniden hesaplama yapılmaz. TEFE hesaplanırken gayrimenkulün elden çıkarıldığı ayın oranı hesaba katılmaz. TEFE’deki artışa göre hesaplanan yeni iktisap bedeli üzerinden ise gayrimenkul değer artış kazancı vergisi belirlenir. Gayrimenkul değer artış kazancı vergisi ile ilgili daha detaylı bilgi almak için “Gayrimenkul Değer Artış Kazancı Vergisi Nedir?” başlıklı yazımızı okuyabilirsiniz.

Değerli Konut Vergisi Nedir?

 

2019 yılında kabul edilen kanun tasarısına göre değeri 5 milyon TL’nin üzerinde olan konutlar için değerli konut vergisi ödenmesi gerekir. Değerli konut vergisine konu olacak gayrimenkullerin belirlenmesi ise Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü ya da yetkili değerleme şirketleri tarafından yapılmaktadır.

Değerli konut olduğu belirlenen gayrimenkullerin sahiplerine tebligat yapılır ve Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü sayfasından ilan edilir. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü tarafından bir bedel belirlenmediği zaman ise gayrimenkulün sınırlarında bulunduğu belediyenin belirleyeceği rayiç bedel esas alınır. Gayrimenkul sahiplerinin, ilgili müdürlük tarafından belirlenen bedele 15 gün içerisinde itiraz etme hakkı bulunur. İtirazlar da 15 gün içerisinde sonuçlanır. İtiraz edilmeyen yapılar değerli konut vergisine tabi tutulur.

Değerli Konut Vergisi Oranları Nedir?

Konutunun değeri 5 milyon liranın üzerinde olan kişiler emlak vergisine ilaveten değerli konut vergisi ödemekle mükelleftir. Gayrimenkulün değerine göre 3 vergi dilimi vardır:

1. Konutunun değeri 5 milyon ile 7.5 milyon TL arasında olan gayrimenkul sahipleri binde 3,
2. Konutunun değeri 7.5 ile 10 milyon TL arasında olan gayrimenkul sahipleri binde 6,
3. Konutunun değeri 10 milyon TL ve üzeri olan gayrimenkul sahipleri binde 10 oranında vergi ödemekle yükümlüdür.

Mesela konutunun değeri 20 milyon TL olan kişiler her yıl 200 bin TL değerli konut vergisi ödemekle mükelleftir.

Kimler Değerli Konut Vergisinden Muaftır?

Sadece 1 konutu olup bazı şartları taşıyan kişiler, değerli konut vergisi ödemekle mükellef değildir:

• Hiçbir geliri olmadığını belgeleyen kişiler
• SGK’dan aldığı maaştan başka geliri olmayan emekliler
• Tek konuta hisse ile sahip olan kişiler

Tek konuta sahip olup söz konusu şartları taşıyan kişilerin yanı sıra inşaat işi yaptığı için üzerine çok sayıda mesken kayıtlı olan kişiler de bu vergiden muaftır.

Değerli Konut Vergisi Beyannamesi Ne Zaman Verilir?

Konutun değerinin 5 milyon TL’nin üzerinde olduğunun tespit edilmesini takip eden yılın şubat ayında vergi mükellefiyeti başlar. Şubat ayının 20’sine kadar emlak beyannamesi verilmesi gerekir. Değerli konut vergisi, şubat ve ağustos aylarında iki eşit taksit halinde ödenebilir.

Kentsel Dönüşüm Kredisi Nedir, Nasıl Alınır?

 

Kentsel dönüşüm kredisi, riskli yapı olduğu tespit edilen konut ya da iş yerini yeniden inşa ettirmek isteyen kişiler tarafından kullanılabilen bir banka kredisidir. 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’un 7. maddesine göre kentsel dönüşüm kapsamında konut ya da iş yerini yenilemek isteyen kişilerin kullandığı bu banka kredisine faiz desteği verilir.

Kentsel Dönüşüm Kredisi Şartları Nelerdir?

Kentsel dönüşümde gayrimenkul sahipleri ve kiracılara devlet tarafından kira yardımı veya faiz desteği verilmektedir. Bu yardımların sadece birinden faydalanmak mümkündür. Kira yardımı talep etmeyen kişiler bankalardan alacakları kentsel dönüşüm kredilerinde faiz indiriminden yararlanabilirler. Sadece TL cinsinden kullanılabilen kentsel dönüşüm kredisi konutlar için azami 10, iş yerleri için ise 7 yıl vadeye kadar verilebilir. Kentsel dönüşüm kredisi kullanan kişiler; noter harcı ve banka sigorta muamele vergisinden de muaf olur.

Kentsel Dönüşüm Kredisi Faiz İndirimi Oranları Nedir?

Devlet desteği ile alınacak kentsel dönüşüm kredisinde konutlar için %4, iş yerleri için %3 faiz indirimi uygulanır. Enerji verimliliği yüksek binalara ise daha yüksek faiz indirimi yapılır. Konutlarda, enerji kimlik belgesinde yazan enerji sınıfı B ise %4.5, A ise %5 faiz indirimi uygulanır. İş yerlerinde ise enerji sınıfı B ise %3.5, A ise %4 faiz indirim desteği verilir. Ancak kredi ödemelerini yapmayan kişilerin faiz indirim desteği durdurulur.

Ne Kadar Kentsel Dönüşüm Kredisi Verilir?

Faiz indirimi destekli kredi kullanımı azami 125 bin liradır. Birden fazla dairesi ya da iş yeri olan kişiler ise her bir gayrimenkul için 125 bin lirayı aşmamak kaydıyla toplamda 625 bin liraya kadar kredi kullanabilir.

Kentsel Dönüşüm Kredisi Nasıl Alınır?

Riskli yapı olduğu tespit edilen binanın tahliyesinden sonra 1 yıl içerisinde bankaya kredi başvurusunda bulunulması gerekir. Banka başvuruyu değerlendirir ve kredi onayı verir. Ardından banka, kredi başvurusunda bulunan kişinin bilgilerini Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’na göndererek faiz desteği onayı talep eder. Bakanlıktan kredi onayı geldikten sonra kredi kullandırılır.

Ev Sahipleri İçin Kentsel Dönüşüm Rehberi

 

2012 yılında kabul edilen 6306 sayılı Afet Riskli Yapıların Yenilenmesi Hakkında Kanun ile Türkiye’deki tüm şehirlerde kentsel dönüşüm başlatıldı. Söz konusu kanun ile gayrimenkulünü yeniden inşa ettirmek isteyen kişilere faiz indirimi, kira yardımı ve birtakım harçlardan muafiyet gibi devlet destekleri tanındı. Böylece şehirlerdeki yıkılma ya da ağır hasar alma riski taşıyan binaların yenilenmesi çalışmaları başladı.

Kentsel Dönüşüm Nedir?

Gayrimenkul sahipleri, kendi istekleri ile binalarının riskli yapı olup olmadığına dair bir inceleme yaptırır. Uzman kişiler tarafından yapılan bu inceleme sonucunda riskli yapı raporu verilen binalar için yıkım kararı çıkarılır. Tapu müdürlükleri, gayrimenkul sahiplerine tebligat göndererek yıkım kararını bildirir.

Maliklerin 15 gün içerisinde rapora itiraz etme hakkı bulunur. İtiraz edilmediği müddetçe yapının 60 gün içerisinde yıkılması gerekir. 60 gün içerisinde gayrimenkul sahipleri binayı yıktırmazsa en fazla 30 gün ek süre tanınır. Bu ek sürenin sonunda ise bina, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından mahalli idarelere yıktırılır.

Riskli Bina Nedir?

Riskli bina, doğal bir afet neticesinde yıkılma veya ağır hasar alma ihtimali bulunan yapılar için kullanılan bir tanımlamadır. Kentsel dönüşümün ilk basamağı, uzman bir ekibin riskli yapı tespiti yapmasıdır. Binaların riskli yapı olarak kabul edilmesi için Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından yetkilendirilen kurum ve kuruluşlar tarafından incelenmiş olması gerekir. 6306 Sayılı Kanun Kapsamında Riskli Yapıların Tespiti için Yetki Verilen Kurum ve Kuruluşlar sayfasını ziyaret ederek riskli yapı tetkiki talebinde bulunulacak kuruluşlar hakkında bilgi alınabilir.

Riskli yapı tespiti için nasıl başvurulacağı ve tespit süreci ile ilgili detaylı bilgi almak için “Riskli Yapı Tespiti Nedir, Nasıl Başvurulur?” başlıklı yazımızı okuyabilirsiniz.

Kentsel Dönüşüm Şartları Nelerdir?

Bir yapının kentsel dönüşüm kapsamında yıkılıp devlet desteği ile yeniden inşa edilmesi için riskli yapı raporu bulunması gerekir. Yıkım kararı alınan gayrimenkullerin malikleri 18 ay boyunca kira desteği alabilirler. Kira yardım miktarı ise il bazında belirlenmektedir. Yaşadığınız ile göre gayrimenkul sahiplerine yapılan kira yardımı miktarını öğrenmek için Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Finansal Destekler sayfasını ziyaret edebilirsiniz. Kira desteği başvurusunda bulunmak için gerekli belgeleri öğrenmek için “Kentsel Dönüşüm Kira Yardımı Nasıl Alınır?” başlıklı yazımızı okuyabilirsiniz.

Kira desteği almak istemeyen kişiler, devlet destekli faiz indirimli kentsel dönüşüm kredisinden faydalanabilmektedir. Kentsel dönüşüm kredisi vadesi, faiz oranı ve kredi miktarı ile ilgili bilgi almak için “Kentsel Dönüşüm Kredisi Nedir, Nasıl Alınır?” başlıklı yazımızı okuyabilirsiniz.

Rezerv Alan Nedir?

Kentsel dönüşüm kapsamında bazı bölgelerin yerleşime uygun olmadığı ve riskli alanlar olduğu belirlenmiştir. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından belirlenen bu alanlara rezerv alan adı verilir. Zemin yapısı yerleşime müsait olmayan bu alanlar tahliye edilir ve buralardaki binalar yıkılır.

Öncelikle gayrimenkul sahiplerine binalarını yıktırmaları gerektiğine dair bir tebligatta bulunulur. 60 günden az olmaması gereken bu sürede binasını yıktırmayan gayrimenkul sahiplerine ek süre tanınır. Ek süre içerisinde de yıkım gerçekleştirilmezse yıkım görevi mahalli idarelere verilir. Yıkım masrafı ise gayrimenkul sahiplerinden talep edilir. 6306 sayılı Afet Riskli Yapıların Yenilenmesi Hakkında Kanun’un 4. maddesine göre binaları yıkılan gayrimenkul sahiplerine konut veya iş yeri tahsisi ya da kira yardımı yapılabilir.

Yerinde Dönüşüm Nedir?

Rezerv alanda bulunan binalar yıkılıp başka bir alanda bina yapılırken zemini sağlam olan bölgelerde yerinde dönüşüm yapılır. Riskli yapı olduğu belirlenen binalar yıkılır ve aynı sahada yeniden inşa edilir. Yerinde dönüşüm olarak adlandırılan bu durumda binalar yeni imar ve deprem mevzuatına göre inşa edilir.

Acele Kamulaştırma Nedir?

6203 numaralı Kamulaştırma Kanunu’na göre kamu yararının gerektirdiği durumlarda devlet kurumları tarafından kişilerin gayrimenkullerine el konulabilir. Bu uygulamaya kamulaştırma denir. Kamulaştırma kararı sonrası gayrimenkul sahiplerine taşınmazın bedeli ödenir. Acele kamulaştırmada ise gayrimenkullere 7 gün içerisinde el konulabilmektedir.

Kentsel dönüşüm kapsamında bazı durumlarda acele kamulaştırma yapılabilmektedir. Bakanlar Kurulu kararı ile verilen acele kamulaştırma kararı, gayrimenkul sahiplerinin anlaşmazlık yaşadığı durumlarda verilebilmektedir. Örneğin yıkılan bir binanın yeniden inşası konusunda 2/3 oranında anlaşma sağlanamayıp yeniden inşa sürecinin sekteye uğradığı durumlarda acele kamulaştırma kararı alınabilmektedir. Acele kamulaştırma kararı sonrası, Kıymet Takdir Komisyonu tarafından gayrimenkulün bedeli belirlenerek maliklere ödenir.

Kentsel Dönüşüm Yerine Bina Güçlendirme Yapılabilir mi?

Riskli olduğu tespit edilen binalar yıkılıp yeniden inşa edilebildiği gibi bina güçlendirme de yapılabilir. Bu uygulama sıkça tercih edilmemekle birlikte ilgili kanunda bina güçlendirme kavramı geçmektedir. Değişen imar planı ile birlikte yüksek katlı bir binanın daha az kata düşmesi durumunda gayrimenkul sahipleri bu yönteme başvurabilmektedir.

Bina Güçlendirme Şartları Nelerdir?

Kentsel dönüşümde uygulanabilecek bir diğer uygulama ise bina güçlendirmedir. Bir bina için riskli yapı raporu alındıktan sonra yeniden inşa edilmesi için 2/3 oranında çoğunluk aranır. Bina güçlendirme ise 4/5 oranındaki çoğunluk kararı ile gerçekleştirilebilir. Bu işlemi gerçekleştirmek için gayrimenkul sahipleri bina güçlendirme kredisi kullanabilmektedir. Azami 10 yıl vade ile verilen bina güçlendirme kredisinde devlet %4 oranında faiz indirimi desteğinde bulunur.

Apartman ve Site Sakinleri için Yönetim Planı Neden Önemlidir?

 

Bir apartmanın ya da sitenin yönetim tarzı ve yönetici kişilerin alacakları ücret gibi kurallar, yönetim planı ile belirlenir. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 28. maddesine göre yönetim planı bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşmedir. Yönetim planında olmayan bir madde ile ilgili ortaya çıkan anlaşmazlıklarda ise ilgili kanunun maddelerine başvurulur.

Yönetim Planı Neden Önemlidir?

Apartman ya da sitede yaşayan kişiler arasında bir konuda anlaşmazlık çıktığı takdirde yönetim planında belirlenen kurallara başvurulur. Bu kurallar çerçevesinde uyuşmazlıklar giderildiği için gayrimenkul sahiplerinin apartman yönetim planı hakkında bilgi sahibi olması önemlidir. Ayrıca yönetici seçimi, toplantı zamanı, ortak sorumluluklar veya yasaklar gibi konular da yönetim planı ile belirlenir.

Gayrimenkul satın almak isteyen kişilerin Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüklerinden yönetim planını isteyip inceleme hakkı bulunur. Tapu devri gerçekleştirmeden önce yönetim planı okunarak beklenmeyen bir durumla karşılaşma ihtimali ortadan kaldırılabilir.

Apartman Yönetim Planı Nasıl Hazırlanır?

Apartman ya da site yönetim planı, kat mülkiyeti kurulurken belirlenir. Yani kat mülkiyeti kurulmuş bir apartmandan daire satın alınacaksa yönetim planı da mevcuttur. Ancak kat mülkiyeti henüz kurulmamışsa Tapu ve Kadastro Müdürlüklerinden yönetim planı örneği alınabilir. Örnek yönetim planına kat malikleri yeni maddeler ekleyebilirler. Yeni eklenen maddeler noter mührünün bulunduğu yönetim planı sayfalarına yazılır ve kat malikleri tarafından imzalanır. Yönetim planında yer alan bölümler şunlardır:

• Genel Hükümler
• Tanımlar
• Yönetim Organları
• Kat Maliklerinin Hakları ve Yükümlülükleri
• Ortak Giderlere Katılma
• Yenilik ve İlaveler
• Geçici Hükümler

Yönetim Planı Nasıl Değiştirilir?

İlgili Kanun’un 28. maddesine göre yönetim planında değişiklik yapmak için kat maliklerinin 4/5’inin onayının alınması gerekir. Gayrimenkul sahiplerinin dairelerinin büyüklük ya da bedeline bakılmaksızın her birinin tek oy hakkı bulunur. Birden fazla daire sahibi kişiler ise tüm oyların 1/3’ünü geçmemek şartıyla birden fazla oy hakkına sahip olur. Ayrıca kat maliklerinin değişiklik yapılan karar ile ilgili mahkemeye başvurma hakları bulunur.

Kentsel Dönüşümde Kiracı Hakları Nelerdir?

 

Kentsel dönüşüm kapsamında, gayrimenkul sahiplerinin talebi üzerine binalarda riskli yapı tespiti yapılmaktadır. Riskli olduğu tespit edilen binalar için yıkım kararı alınır. Yıkım kararı verilen evlerde gayrimenkul sahipleri gibi kiracıların da bazı hakları vardır.

Eğer bina, riskli yapı olduğu için yıkılıyorsa kiracının bu karara itiraz hakkı bulunmaz. Ancak yenileme amacı ile yıkılması istenen binalarda kiracı, kira sözleşmesinin bitim tarihini gerekçe göstererek itiraz edebilir. Kentsel dönüşümde kiracı tahliyesi kararı verildiği zaman kiracı, taşınma için kira yardımı alabilir. Kira yardımı 2 aylık kira bedeli olarak yapılır.

Yeni Yapılan Binada Kiracının Hakları Nelerdir?

Kiracıya, yeni inşa edilecek binada tekrar aynı daireyi kiralama gibi bir teminat verilmemektedir. Ancak gayrimenkul sahibi ve müteahhit arasındaki daire paylaşımı yapılır. Bu paylaşım sonrasında satılmak üzere boş kalan daireleri öncelikli olarak satın alma hakkı kiracıya verilir.

Kentsel Dönüşümde Kira Yardımı Nasıl Alınır?

Kentsel dönüşümde kira yardımı almak isteyen kiracılar, Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüklerine başvuruda bulunmalıdır. Binanın bulunduğu şehre göre belirlenen kira yardımını almak için kiracının başvuru esnasında bazı belgeleri teslim etmesi gerekir. Kiralanan gayrimenkulün konut ya da iş yeri oluşuna göre ibraz edilmesi gereken belgeler değişmektedir.

Konut Kiracılarının Kira Yardımı İçin İbraz Etmesi Gereken Belgeler Nelerdir?

Kentsel dönüşümde kira yardımı almak isteyen konut kiracılarından istenen belgeler şunlardır:

• Kira yardımı başvurusu yapılacak kurumdan temin edilecek başvuru belgesi
• Kiracının nüfus cüzdanının aslı ve fotokopisi
• Riskli yapı belirtme yazısının fotokopisi
• Kiracının riskli konutta oturduğunu gösteren belge (Nüfus Müdürlüklerinden alınan ıslak imzalı adrese dayalı nüfus kayıt örneği ya da son 3 aya ait elektrik, su, doğalgaz faturalarından birinin aslı ibraz edilebilir. İbraz edilecek faturanın, kiracının adına gelmiş ve üzerinde açık adres belirtilmiş olması gerekmektedir.)
• Adrese dayalı nüfus kayıt örneği
• Kiracının hesap cüzdanı fotokopisi (Hesabın Ziraat Bankası ve Halkbankası öncelikli olmak üzere herhangi bir kamu bankasında açılmış olması, IBAN ve hesap numarası bilgilerinin hesap cüzdanında görünmesi gerekmektedir.)

İş Yeri Kiracılarının İbraz Etmesi Gereken Belgeler Nelerdir?

İş yeri kiracılarının kentsel dönüşümde kira yardımından faydalanmaları için şu belgeleri ibraz etmeleri gerekmektedir:

• Kira yardımı başvurusu yapılacak kurumdan temin edilecek başvuru belgesi
• Kiracının nüfus cüzdanının aslı ve fotokopisi
• Riskli yapı belirtme yazısının fotokopisi
• Riskli bina adresine ait vergi levhası
• Yeni taşınılan adrese ait vergi levhası
• IBAN numarasını gösteren Ziraat Bankası’nda açılmış hesap cüzdanının fotokopisi