Ev Sahibi Kiracıyı Hangi Durumlarda Tahliye Edebilir?

 Ev Sahibi Kiracıyı Hangi Durumlarda Tahliye Edebilir?

İstediğiniz evi buldunuz ve kiraladınız, şimdi yeni bir düzen kurma vakti. Haklı olarak, kurduğunuz bu düzenin bozulmasını ve yeni bir ev arayışına girmeyi istemezsiniz. Peki, ev sahipleri kiracıları hangi durumlarda tahliye edebilir?

Kira bedelinin ödenmemesi halinde, ev sahibi kiracısına tahliye talepli olarak icra başlatabilir. İcra takibi ile kiracıya gönderilecek ödeme emrinde 7 gün içinde itiraz edilebileceği, 30 gün içinde ödeme yapılması gerektiği belirtilir. İtiraz süresi 6 aydan kısa kira sözleşmelerinde 3 gündür. Verilen sürede itiraz edilmez veya 30 gün içerisinde ödeme yapılmazsa kira alacağı kesinleşir ve ev sahibi (alacaklı) İcra Mahkemesi'nde kiracının tahliyesini isteyebilir.

Kira borcunun tahsilatı dışında, ev sahibi, ihtiyaç nedeniyle de kiracısını tahliye edebilir. Ev sahibinin eşi, altsoyu, üstsoyu ve kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konutu kullanma zorunluluğu bulunması, gereksinim nedeni ile tahliyeyi oluşturmaktadır Örneğin; ev sahibinin kirada oturması fakat maddi zorluklar nedeniyle kirayı ödemekte zorlanması, oluşan sağlık sorunları nedeniyle ev değişikliği gerekliliği ya da çocuğunun evlenmesi gibi durumlar doğrultusunda kiracı tahliyesi gerçekleştirilebilir. Bu durumda ev sahibi fesih bildirme sürelerine uygun olarak göndereceği bildirim ve belirlenecek tarihten 1 ay içerisinde açacağı dava ile kiracıyı tahliye ettirebilir. Ancak, mahkeme gereksinimin gerçek ve samimi olduğunu araştıracak ve buna göre tahliye kararını verecektir. Bunun yanı sıra, gereksinim amacıyla evin tahliyesi durumunda herhangi bir haklı sebep olmaksızın evin üç yıl geçmeden başkasına kiralanması halinde, son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemesi söz konusu olacaktır.

Diğer Tahliye Sebepleri

En sık karşılaşılan bir diğer tahliye sebebi, evin satılmasıdır. Evin sahibinin değişmesi durumunda yeni sahip, ihtiyaç doğrultusunda kiracıyı tahliye edebilir. Fakat satın alma işleminin gerçekleşmesinin ardından 1 ay içerisinde, bu durumu kiracıya bildirmeli ve 6 ay içerisinde tahliye davası açmalıdır.

Bunlar dışında, aşağıda örneklerini verdiğimiz durumlar da kiracının tahliyesine yol açabilir:

• Kullanılamayacak durumda olan ya da hasar görmüş binaların yeniden inşaa ve imar gereksinimi sebebi ile kiracı tahliye edilebilir. Burada bilirkişi tarafından verilen karar önemlidir.
• Ev sahibinin, aynı kira yılı içerisinde haklı sebeple (kira ödenmemesi vb.) iki kez noter onaylı ihtarname göndermesi durumunda kiracı tahliye edilebilir.
• Kiracı, evi belirli bir tarihte tahliye edeceğine dair yazılı bir tahliye taahhüdü vermiş ise, fakat taahhüt ettiği tarihte evi tahliye etmezse, ev sahibi elindeki taahhüte dayanarak kiracıyı tahliye ettirebilir.
• Kira sözleşmesine aykırı bir durum yaşandığında kiracı tahliye edilebilir. Kiralanan mülkün, aksinin kararlaştırılmasına rağmen kiracı tarafından başka birine devredilmesi buna örnek olabilir.
• Komşulara saygısızlık, toplumun huzurunu bozma veya bina/site kurallarına uymama gibi nedenler kiracının tahliye edilmesine neden olabilir.

Son olarak, kiracı veya ev sahibinden herhangi biri, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hale getiren önemli sebeplerin varlığını öne sürerse, bahsi geçen sebebin sözleşmenin devamını çekilmez hale getirip getirmediğini, fesih neticesinde karşı tarafa tazminat ödenip ödenmeyeceğini ve bunun tutarını açılacak dava sonucunda hakim belirleyecektir.

Ev Sahibi Sözleşme Süresinin Bitimine Dayanarak Kiracıyı Tahliye Edebilir Mi?

Tahliye konusunda çok sorulan sorulardan biri de budur. Ev sahibi sözleşme süresinin bitimine dayanarak kiracıyı tahliye edemez. Kira kontratları, her iki taraf da fesih bildirme sürelerine uyarak gerekçe bildirmediği sürece otomatik olarak yenilenir. Fesih bildirimleri, her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce yapılmalıdır. Bu süreye uyarak bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verilebilir.

Kira Sözleşmesi Nasıl Feshedilir?

 Kira Sözleşmesi Nasıl Feshedilir?

Uzun dönem kiralamalar, hem ev sahipleri hem de kiracılar için avantajlıdır. Çünkü her kiracı, evi ve huzuru daim olsun ister. Ev sahipleri ise yeniden kiracı bulma, evi yenileme ya da tadilat işlemlerini organize etme gibi süreçlerle uğraşmak istemez. Bunlar yerine, güvendiği bir kiracıya dairesini emanet etmek ister. Ancak ne yazık ki, kiralama süreci her iki taraf için de ideal şekilde ilerlemeyebilir.

Hem kiracı hem de ev sahibi kaynaklı olmak üzere; kira kontratı, belirtilen süre öncesinde feshedilmek istenebilir. Bu gibi durumlarda, her iki taraf için farklı zorunluluklar bulunsa da çözüm genellikle iki tarafın uzlaşmasıyla sağlanır. Kiranın düzenli olarak ödenmemesi, evin kira kontratında belirtilen amaç dışında kullanılması ya da gerekli şartların yerine getirilmemesi gibi fesih şartlarını mümkün kılan durumlar da mevcuttur. Yalnızca ev sahipleri değil kiracılar da farklı sebeplerden sözleşmelerini erken feshetmek isteyebilir.

Kira Sözleşmesi (Kira Kontratı) Nedir?

Kiralık daire ya da işyeri için kiralama işlemini belgeleyen ve kiralama süresince geçerli olacak kuralların net bir biçimde belirtildiği belgeye kira sözleşmesi denir. Kira sözleşmeleri genellikle 1 yıl süreli olarak, kiracı ve ev sahibi arasında imzalanır. Kiracı ve ev sahibi, kontratta belirtilen şekilde davranmayı ve bu kontrata bağlı kalacağını taahhüt eder.

Kira sözleşmesi; kiralama ile ilgili bilgiler, kiralanan mülk ile teslim edilen demirbaşlar ve kira sözleşmesi ile genel koşullar olmak üzere 3 bölümden oluşur. Bu kontrat aynı zamanda kontratın bitiş tarihine yakın olarak yenilenir ve kira artışı belirlemede kaynak niteliği taşır.Kira kontratı nasıl hazırlanmalı ve kira kontratında olması gereken şartlar nelerdirgibi soruların cevabını arıyorsanız; ilgili makalemize göz atıp ilgili bilgilere ulaşabilirsiniz. Şimdi kira kontratı hangi durumlarda geçersizdir veya hangi durumlarda feshedilebilir ona bakalım.

Kira Sözleşmesi Nasıl Sonra Erer?

Karşılıklı olarak herhangi bir problem yaşanmadığında kira sözleşmesi belirtilen tarihler arasında geçerlidir. Tarih dolduğunda ise kira sözleşmesi yenilenir ya da sonlandırılır. Yenileme işleminde fiyatta ve şartlarda yenileme yapılabilir. Kira sözleşmesinin süresinin dolduğu durumlarda iki taraf da aynı şartlarla sözleşmenin devam etmesini kabul ederse, sözleşmedeki tüm koşulları aynen korunur. Eğer ev sahibi kira kontratına yeni bir şart eklemek isterse kira kontratının dolduğu ay yeni bir kontrat yaparak bu maddenin eklenmesini sağlayabilir. Kira sözleşmesi feshinin farklı sebepleri bulunmaktadır:

Kira Sözleşme Süresinin Bitmesi:

Yukarıda da belirttiğimiz gibi kira sözleşmeleri genellikle 1 yıllık yapılır. Sözleşmede, açık ya da örtülü olarak belirtilen süre erdiğinde ise hem sözleşme hem de sözleşmede yer alan bağlayıcı şartlar ortadan kalkar. Her iki taraf da yeniden bir araya gelip sözleşmeyi yenilemeli ve şartları yeniden oluşturmalıdır. Sözleşmeyi yenileme sürecinde kiracıyla problem yaşanmaması için, sözleşme bittikten sonra gerçekleşecek zam oranını, açık bir şekilde yapılan kontrata eklenmesi gerekir.

Kontratın ‘Belirsiz Süreli Kira Kontratı’na Dönüşmesi:

Süresi dolmasına rağmen herhangi bir taraftan yenileme ya da fesih talebinin gelmemesi halinde, sözleşme aynı şartlarla yenilenmiş sayılır ve 1 yıl boyunca devam eder. Bu gibi durumlarda, kira kontratı ‘belirsiz süreli kira kontratı’ olarak anılır.

Kiracı, normal şartlarda sözleşmenin bitiş tarihinden 15 gün önceden bildirmek şartıyla kira kontratını feshetme hakkına sahiptir. Ev sahibi ise sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. 10 yılı tamamlayan sözleşmelerde, ev sahipleri 3 ay öncesinde bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilirler.

Kiracının Kontratı Erken Feshetmesi:

Kiracı yaşadığı olumsuz bir durumdan dolayı ya da iş değişikliği, sağlık durumu ya da ailevi bir mesele yüzünden kiraladığı evden vazgeçmek durumunda kalabilir. Kiracının sözleşmeyi süresinden önce feshetme ve daireyi tahliye etme hakkı, 2017 yılında Yeni Borçlar Kanunu’nda 325. madde uyarınca düzenlenmiştir. Kiracı, sözleşme süresine uymadan daireden taşınmak isterse, dairenin benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre boyunca kirayı karşılamak durumundadır. Eğer kiracı yerine aynı şartları kabul edecek ve sözleşmeyi devralabilecek birini kısa sürede bulursa, bu sorumluluktan da kurtulmuş olur. Burada öncelikli şart, ev sahibinin devralma sürecini ve devralacak kişiyi onaylamasıdır. Ev sahibi, yeni kiracı için sözleşme yenilemelidir ve sözleşme şartlarını değiştirebilir.

Kiracının Daireyi Kötüye Kullanması:

Kira kontratının, ev sahipleri tarafından feshedilmesinin en büyük sebeplerinden biri de dairenin kötüye kullanılması nedeniyle ortaya çıkar. Peki dairenin kötüye kullanımı neleri kapsar?

• Kiralık dairenin demirbaşlarına zarar vermesi,
• Sözleşmede belirtilen ekonomik ve fiziksel yükümlülüklerini yerine getirmemesi,
• Kirayı geç ödemesi ya da hiç ödememesi,
• Kiralanan daireyi amacından farklı olarak kullanması,
• Kiraladığı daireyi ev sahibine haber vermeden başka kişilere kiralaması.

Yukarıda paylaştığımız durum ya da durumlar, kira kontratının direkt olarak fesih edilebilmesine zemin hazırlayan durumlardan birkaçıdır.

Erken fesih durumunda, ev sahibi depozito talep edebilmekle birlikte; ev sahibinin, bu depozitonun yalnızca uygun gördüğü kısmını ödeme hakkı saklıdır. Çünkü ev sahibi, kiracının daireden erken tahliye edilmesiyle doğan zararını ancak bu şekilde karşılayabilir.

Kiracının İflası ya da Vefatı:

Kira sözleşmesini geçersiz kılan en net maddelerden biri de kiracının, iflas ya da vefat gibi kendisine sunulan sorumlulukları yerine getiremeyecek durumlara maruz kalmasıdır. Bu tip bir durumda, sözleşme feshedilir. İflas durumunda ev sahipleri zaman içerisinde doğan maddi zararının karşılanması için mahkeme yoluna gidebilir. Ödemeyle ilgili güvence verilmesi için kiracı ve iflas masasına yazılı olarak uygun bir süre sunan ev sahibi, kendisine herhangi bir biçimde güvence verilmezse sözleşmeyi feshedebilir. Kiracının vefat etmesi durumunda mirasçıları, yasal fesih bildirim süresine uyarak en yakın fesih dönemi sonu için sözleşmeyi feshetmelidirler.

Kentsel Dönüşüm Kira Yardımı Nasıl Alınır?

 

6306 numaralı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’a göre afet alanında bulunduğu tespit edilen gayrimenkuller, kentsel dönüşüm çerçevesine alınarak yıkılıp yeniden inşa edilmektedir. Yeniden inşa sürecinde gayrimenkul sahibi ve kiracıların mağdur olmaması için de kendilerine kentsel dönüşüm kira yardımı yapılmaktadır. En fazla 18 ay boyunca verilen kentsel dönüşüm kira yardımında, gayrimenkul sahiplerinin taşınma masraflarını karşılayabilmeleri için kira yardımının 5 aylık bölümü peşin olarak ödenebilmektedir.

Kira yardımı bedeli, şehre ve Tüketici Fiyatları Endeksi (TÜFE) oranına göre yıllara bağlı olarak hesaplanmaktadır. Gayrimenkul sahiplerinin ve kiracıların kentsel dönüşüm kira yardımından faydalanabilmeleri için Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Hizmetleri Müdürlüğüne başvurmaları gerekir.

Kira Yardımı Almak İçin Gereken Belgeler Nelerdir?

Kentsel dönüşüm kira yardımını almak için gereken belgeler, başvuran kişinin gayrimenkul sahibi ya da kiracı olmasına göre değişmektedir. Kiracıların ibraz etmesi gereken belgeler de konut ya da iş yeri kiracısı olma durumuna göre farklılık göstermektedir. Gayrimenkul sahibinin kentsel dönüşüm kira yardımı alması için gerekli evraklar şunlardır:

• Başvurunun yapılacağı Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Hizmetleri Müdürlüğü’nden alınacak başvuru formu
• Nüfus cüzdanı aslı ve fotokopisi
• Gayrimenkulün bağımsız bölümünü gösterir tapu senedinin aslı ve fotokopisi
• Nüfus müdürlüğünden alınacak ıslak imzalı nüfus kayıt örneğinin aslı
• IBAN numarasının yer aldığı hesap cüzdanı fotokopisi (T.C. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı İstanbul Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Hizmetleri Müdürlüğü, banka hesabının kamu bankalarına ait vadesiz hesap olmasını ve mümkünse Ziraat Bankası ya da Halkbankası olması gerektiğini belirtmektedir.)

Konut çok hisseli ise kira yardımı almak isteyen malike ait bölümün son 3 aya ait doğal gaz, elektrik ya da su faturalarından birinin aslı ibraz edilmelidir. Fatura gösterilemediği takdirde kira yardımı alınacak bölümün kime ait olduğunu gösteren emlak vergi beyannamesi alınmalıdır. İlgili belediyeden alınabilecek bu belgenin yetkili amir tarafından imzalanmış ve mühürlü olması gerekmektedir. Kira yardımı almak isteyen gayrimenkul sahibinin bir temsilci ile başvurması durumunda şu belgeleri de teslim etmesi gerekir:

• Vekaletname aslı ve fotokopisi
• Vekilin nüfus cüzdanının aslı ve fotokopisi

Vekaletname ile yapılacak kira yardımı başvurusunda vekaletnamede “6306 sayılı Kanun kapsamında yapılacak kira yardımı başvurusu için yetki verilmesi” ibaresinin yer alması gerekmektedir.

Konut Kiracılarının Kentsel Dönüşüm Yardımı Alma Şartları Nelerdir?

Kentsel dönüşüm alanındaki konutlarda kiracı olarak yaşayan kişiler de kentsel dönüşüm kira yardımından faydalanabilmektedir. Kiracılara 2 aylık kira bedeli yardımı yapılmaktadır. Yapılacak yardımın bedeli ise konutun bulunduğu şehrin kira ortalamaları göz önünde bulundurularak hesaplanmaktadır. Kiracıların kentsel dönüşüm kira desteğinden faydalanması için teslim etmeleri gereken belgeler ise şunlardır:

• Başvurunun yapılacağı Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Hizmetleri Müdürlüğü’nden alınacak başvuru formu
• Nüfus cüzdanı aslı ve fotokopisi
• Nüfus müdürlüğünden alınacak ıslak imzalı nüfus kayıt örneğinin aslı ya da son 3 aya ait kiracının adına kayıtlı su, elektrik ya da doğal gaz faturasının aslı
• Gayrimenkulün riskli olduğunu belirten raporun fotokopisi
• IBAN numarasının yer aldığı hesap cüzdanı fotokopisi (T.C. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı İstanbul Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü, banka hesabının kamu bankalarına ait vadesiz hesap olmasını ve mümkünse Ziraat Bankası ya da Halkbankası olması gerektiğini belirtmektedir.)

Kentsel Dönüşüm Alanındaki İş Yeri Kiracılarının Hakları Nelerdir?

İşyeri kiracılarının da konut kiracıları gibi 2 aylık kentsel dönüşüm kira yardımı almaya hakları vardır. Kira yardımı başvurusunda bulunmak için şu belgeleri ibraz etmeleri gerekmektedir:

• Başvurunun yapılacağı Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Hizmetleri Müdürlüğü’nden alınacak başvuru formu
• Nüfus cüzdanı aslı ve fotokopisi
• İş yerinin bulunduğu riskli binaya ait vergi levhası
• Yeni taşınılacak iş yeri adresine ait vergi levhası
• Gayrimenkulün riskli olduğunu belirten raporun fotokopisi
• IBAN numarasının yer aldığı hesap cüzdanı fotokopisi (T.C. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı İstanbul Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü, banka hesabının kamu bankalarına ait vadesiz hesap olmasını ve mümkünse Ziraat Bankası ya da Halkbankası olması gerektiğini belirtmektedir.)

Kentsel dönüşüm alanı içerisinde konutu ya da iş yeri olan kişilerin bina tahliye tarihinden itibaren 1 yıl veya yapının yıkıldığı tarihten itibaren 3 ay içerisinde kira yardımı için başvurmaları gerekmektedir.

İrtifak Hakkı Nedir?

 

Bir gayrimenkul sahibine başka bir gayrimenkul üzerinde sınırlı kullanım hakkı sağlanmasına irtifak hakkı denir. 4271 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 779. maddesine göre irtifak hakkı, bir taşınmaz lehine diğer taşınmaz üzerinde kurulur. İrtifak hakkı, bir kişinin gayrimenkul üzerinde sahip olduğu hakların kullanımını kısıtlar ya da gayrimenkulü belirli bir şekilde kullanma mecburiyeti getirir. Örnek olarak gayrimenkulü üzerine irtifak hakkı kurulan kişinin, arsasının bir bölümünü diğer gayrimenkul sahibine yol olarak kullandırması gerekebilir. Bu gayrimenkulün bir kısmı kullanılarak yol açılır. Böylece yola cephesi olmayan diğer gayrimenkul için irtifak hakkı kurulmuş olur.

İrtifak Hakkı Çeşitleri Nelerdir?

Üç çeşit irtifak hakkı vardır. Bunlar:

• Üst hak yani bir gayrimenkulün üzerinde ya da altında inşaat yapma hakkı
• Kaynak hakkı yani bir gayrimenkulde bulunan su kaynağından faydalanma hakkı
• Geçit hakkı yani başkasının arazisinden geçme hakkı

Yararlanma yetkisi açısından ise olumlu ve olumsuz olarak ikiye ayrılır. Eğer iki gayrimenkul arasındaki bir geçitten aktif olarak yararlanma gibi bir durum söz konusu ise buna olumlu irtifak hakkı denir. Manzara kapatmama hakkı gibi aktif kullanım olmayan durumlara ise olumsuz irtifak hakkı denir.

İrtifak Hakkı Nasıl Kurulur?

İrtifak hakkı, tarafların irtifak hakkı anlaşması ya da dava yolu ile kurulabilir. Tarafların anlaşması durumunda, resmi sözleşme yapılması ve tapu siciline tescil edilmesi gerekir. Tapu siciline tescil edilmediği takdirde gayrimenkulün yeni sahibi bu hakkı tanımayabilir. Bu sebeple sadece taraflar arasında yapılan sözleşme, irtifak hakkının kalıcı olması için yeterli değildir. Ancak 4271 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 789. maddesine göre hayvan otlatma alanını kullanmak, tarlaya su almak için ark yapma gibi durumlarda taraflar arasında resmi sözleşme yapılmazsa yerel adetler geçerli sayılır.

İrtifak Hakkı Tesisi İçin Gereken Belgeler Nelerdir?

İrtifak hakkı sağlanması istenen gayrimenkulün bağlı bulunduğu Tapu ve Kadastro Müdürlüğüne başvurulması gerekir. İrtifak hakkı sözleşmesi yapılması için tarafların ilgili Tapu ve Kadastro Müdürlüğüne ibraz etmesi gereken evraklar şunlardır:

• Her iki gayrimenkulün tapu senedi
• Gayrimenkul sahiplerinin kimliklerinin aslı ve üç adet fotokopisi
• Gayrimenkul sahibinin vekili başvuracaksa vekaletname örneği ve kimliği

Gayrimenkulün sahibi ölmüşse varislerin Tapu ve Kadastro Müdürlüklerine başvurarak kendi adlarına intikal işlemlerini yaptırmış olmaları gerekir. Bu işlemler için döner sermaye hizmet bedeli ödenir.

Emlak Vergisi Nedir, Ne Zaman Ödenir?

 

Kişinin sahip olduğu arsa ya da bina üzerinden alınan vergi türüne emlak vergisi denir. 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu’na göre ülke sınırları içerisindeki tüm yapılar bina vergisine, arsalar ise arazi vergisine tabidir. Arsanın ya da binanın sahibi, varsa intifa hakkı sahibi, her ikisi de yoksa söz konusu gayrimenkulü sahibi gibi kullananlar emlak vergisini ödemekle yükümlüdür. Emlak vergisi bedelinin belirlenmesi için öncelikle gayrimenkul sahibinin emlak beyanında bulunması gerekir.

Emlak Beyanı Nedir?

Gayrimenkul satın alan kişilerin, mülklerinin bulunduğu belediyeye başvurarak emlak beyanında bulunmaları gerekir. Emlak beyanı ilgili belediyeye gidilerek verilebildiği gibi e-devlet Tapu Taşınmaz Beyan sayfasından da gerçekleştirilebilir. Emlak beyanında bulunmak için ibraz edilmesi gereken belgeler şunlardır:

• Gayrimenkul sahibinin nüfus cüzdanı fotokopisi
• Yapı ruhsatı
• Adres ve telefon bilgisi
• İskan fotokopisi
• Tapu kayıtları esas alınarak doldurulmuş emlak bildirim formu

Emlak Vergisi Ne Zaman Ödenir?

Emlak vergisi her yıl iki taksit halinde ya da tek seferde ödenir. İlk taksit mart, nisan, mayıs aylarında, ikinci taksit ise kasım ayında ödenmelidir. Vergi ödemesi, gayrimenkulün bulunduğu belediyeye gidilerek yapılabilir. Ayrıca e-belediye hizmeti veren belediyelerin sistemleri üzerinden online ödeme gerçekleştirmek de mümkündür. Emlak vergisi bedeli ise gayrimenkulün rayiç bedeli üzerinden her yıl belediyeler tarafından belirlenir.

Hangi Gayrimenkuller Vergiye Tabi Değildir?

Emlak Vergisi Kanunu’nun 4. maddesine göre tarım işletme binaları, devlete ait binalar, orduevleri, askeri gazinolar, ibadethaneler, yabancı devletlere ait elçilik ve konsolosluk binaları ile barajlar için bina vergisi ödenmez. İlgili kanunun 14. maddesine göre ise devlete ait araziler, mezarlıklar ve yabancı ülkelere ait arsalar da vergiye tabi değildir.

Kimler Emlak Vergisinden Muaftır?

Ev hanımı, dul, işsiz, şehit yakını, gazi veya emekli kişilerin emlak vergisi ödeme yükümlülüğü yoktur. Ayrıca emlak vergisi muafiyetinden yararlanmak için gayrimenkulün 200 metrekareden küçük olması gerekliliği gibi şartlar da bulunur. Emlak vergisi muafiyetinde gerekli şartların detaylarını öğrenmek için “Kimler Emlak Vergisinden Muaftır?” başlıklı yazımızı okuyabilirsiniz.

Amortisman Nedir, Nasıl Hesaplanır?

 

Amortisman, yıpranma payı anlamına gelen Fransızca kökenli bir terimdir. Gayrimenkullerin zaman ve kullanıma bağlı olarak eskime payını ifade etmek için kullanılır. Emlakta amortisman ise satın alınacak bir gayrimenkulün kiraya verildiği takdirde kaç sene içerisinde satış bedelini karşılamış olacağını belirtir.

Amortisman Süresi Neden Hesaplanır?

Yatırım yapılacak gayrimenkulün değerini etkileyen bazı faktörler bulunmaktadır. Bu faktörler şunlardır:

• Gayrimenkulün toplu taşıma ya da ana ulaşım hatlarına mesafesi
• Hastane, sinema, banka gibi imkanlara erişim kolaylığı
• Bulunduğu lokasyonun genişleme ve değer kazanma potansiyeli
• İş merkezleri ve eğitim kurumlarına yakınlığı

Yatırım amaçlı gayrimenkul satın alınırken göz önünde bulundurulan bu fiziki koşulların yanı sıra yatırımın geri dönüş süresi de değerlendirilmektedir. Amortisman hesabı yapılarak gayrimenkulün yaklaşık olarak kaç yıl içerisinde değerini karşılayacağı belirlenir.

Amortisman süresi hesaplanırken göz önünde bulundurulması gereken konulardan birisi de gayrimenkulün değerinin artabileceğidir. Gayrimenkulün bulunduğu lokasyonun merkezi hale gelmesi ve gelişmesi gibi konular, kira bedelinin artmasını ve amortisman değerinin değişmesini beraberinde getirebilir.

Emlak Amortismanı Nasıl Hesaplanır?

Amortisman süresini hesaplarken gayrimenkulün satın alınacağı zamanki değeri ve tahmini kira bedeli esas alınır. Gayrimenkul amortisman süresini hesaplamak için yatırımın mevcut değeri, aylık kira bedeline bölünür. Çıkan sonuç 12’ye bölünerek gayrimenkul değerinin geri dönüş yılı hesaplanabilir. Örneğin satış bedeli 700 bin TL, kira değeri ise 3500 TL olan bir evin gayrimenkul değeri şöyle hesaplanır:

700.000 (temsili satın alma bedeli) : 3500 (temsili aylık kira bedeli) = 200 ay
200 : 12 = (Yaklaşık) 17 yıl amortisman süresi

Amortisman hesaplaması, kiraya verilecek gayrimenkullerin yanı sıra ikamet amacı ile satın alınmak istenen taşınmazlar için de yapılabilmektedir. Diğer gayrimenkullerin amortisman süreleri ile karşılaştırma yapılarak ev satın almaya karar verilebilmektedir.

Evin bulunduğu lokasyon ve çevresel şartlar dikkate alınarak değer karşılaştırılması yapılması gerekir. Bu şartlar kira bedelini etkilediği için amortisman süresi belirlemede rol oynar.

Kimler Emlak Vergisinden Muaftır?

 

Adına konut, arsa, iş yeri ya da arazi gibi bir gayrimenkul tapu kaydı bulunan kişiler emlak vergisi ödemekle mükelleftir. Gayrimenkulün rayiç bedeli üzerinden hesaplanan emlak vergisi, belediyelere yılda iki taksit halinde ya da tek seferde ödenir. Ancak gayrimenkul sahibi bazı kişiler emlak vergisi ödemekten muaftır. Ev hanımı, şehit yakını, işsiz, gazi, emekli ya da dul kişilerin emlak vergisi ödeme yükümlülüğü bulunmamaktadır. Buna ek olarak emlak vergisi muafiyetinden faydalanmak gereken diğer şartlar ise şunlardır:

• Vergi muafiyetinden yararlanmak isteyen kişinin adına kayıtlı başka bir gayrimenkulün bulunmaması şartı aranmaktadır. Vergi muafiyetinden faydalanmak isteyen kişinin eşinin adına birden fazla gayrimenkul tapu kaydı bulunması, muafiyet hakkını etkilemez.
• Gayrimenkulün 200 metrekareden küçük olması gerekmektedir.
• Emlak muafiyeti için başvurulacak konutun yazlık ev olmaması gerekir. Evde yaz kış oturulduğunun ispatı durumunda vergi muafiyetinden faydalanabilir.
• Gayrimenkulde bir kiracı otursa dahi emlak vergisi muafiyeti geçerli olmaktadır. Ancak konut sahibinin de başka bir evde kiracı olarak ikamet etmesi gerekir.
• Emekli olduğu için muafiyetten faydalanmak isteyen kişilerin Türkiye’de emekli olma şartı bulunmaktadır.

Sıfır oranlı emlak vergisi olarak da adlandırılan bu muafiyet hakkından sadece konut sahipleri faydalanabilmektedir. İş yeri, arsa ve araziler için emlak muafiyeti hakkı bulunmamaktadır.

Vergi Muafiyetinden Nasıl Faydalanılır?

Emlak vergisi muafiyetinden yararlanmak isteyen ve yukarıdaki şartları taşıyan kişilerin bizzat başvuru yapmaları gerekmektedir. Başvurular, gayrimenkulün bağlı bulunduğu belediyeye yapılabilmektedir. Emlak vergisi muafiyeti için ilgili belediyenin Belediye Başkanlığı Mali Hizmetler Müdürlüğüne ithafen dilekçe yazılması gerekmektedir. Söz konusu dilekçede gayrimenkul sahibinin şunları beyan etmesi gerekir:

• Hiçbir geliri bulunmadığını,
• Başka bir gayrimenkule sahip olmadığını,
• Emlak vergisi muafiyetinden yararlanılmak istenen gayrimenkulün 200 metrekareden küçük olduğunu ve
• Gayrimenkulün yazlık olarak değil daimi ikamet amacıyla kullanıldığını belirtmek gerekmektedir.

İlgili dilekçede gayrimenkulün ada ve parsel numarası, adres bilgileri ve bina vergisi sicil no bilgilerine yer verilmelidir. Dilekçe ile birlikte Sosyal Güvenlik Kurumundan (SGK) alınan, başvuru sahibinin aktif sigortalı olmadığını gösterir belgenin teslim edilmesi gerekmektedir. Muafiyet hakkı olduğu halde önceki dönemlerde emlak vergisi ödeyen kişiler de ilgili belediyelere başvurarak 5 yıl geriye dönük olarak ödenmiş bedelin iadesini talep edebilirler.

Satın Alınan Evde Kiracı Varsa Süreç Nasıl İşler?

 

İçinde halihazırda bir kiracı oturan ev satın alındıysa kiracıyı evden çıkarmak için belirli prosedürleri izlemek gerekir. Bu prosedürler yasalarla belirlenmiştir ve herhangi bir anlaşmazlık yaşanmaması için yeni ev sahibinin kanunlara uygun hareket etmesi gerekmektedir. Kiracı ile anlaşmazlık yaşanması durumunda iki taraf için de yasal yollar açıktır.

Ev Sahibinin Kiracıyı Çıkarma Koşulları

Yeni mülk sahibi, kiracıyı tahliye etmek istiyorsa aşağıdaki prosedürleri takip etmelidir:

• Kanun gereğince yeni mülk sahibi, eğer kira kontratına istinaden tapuda şerh yoksa, tapu devri yapıldıktan sonra bir ay içinde kiracıya ihtarname göndermelidir.
• İhtarname gönderildikten sonra eğer kira sözleşmesinin bitimi 6 aydan uzun süreli ise kiracı 6 ay içinde evi boşaltmalıdır. Kiracı evden çıkmayı kabul etmiyorsa dava yoluyla tahliye edilebilir.
• Tapu devri yapıldıktan sonra 1 ay içinde ihtarname yollanmazsa yeni ev sahibi, kirayı verene ait kira sözleşmesinin şartlarını kabul etmiş sayılır.
• Kiracı bu süreç dahilinde kira sözleşmesi şartlarını bozarsa -örnek olarak kira bedelini belirli sürede ödemezse- daha erken sürede tahliye edilebilir.

Yeni Satın Alınan Evde Oturan Kiracı ile Anlaşma

Satın almadan önce evde bulunan kiracı ile anlaşma yoluna gitmek, en ideal yöntemlerden biridir. Bu durumda kiracı ve kiraya veren, anlaşarak kira sözleşmesini feshedebilir. Böylece kiracının evden çıkması için beklemeye gerek kalmaz.

Eski ev sahibi ile kiracı belirsiz süreli sözleşmeye göre anlaşma yapmışsa bu durumda devreye Borçlar Kanunu’na Göre Ev Sahibi Hakları girer. Bu tür durumlarda taraflar karşılıklı anlaşabileceği gibi süreç yasal yolla da çözülebilir.

Satın alınacak evde kiracı oturuyorsa dikkat edilecek durumlar arasında yer alan depozito, kiracının ev sahibine teminat bedeli altında ödediği miktarı ifade eder. Ev satın alınacaksa eski ev sahibinden bu depozito temin edilmeli veya evin bedelinden bu miktar düşülmelidir.