Emlak İşinde Medya Kullanımı

 MEDYA 

PROFİL NASIL DAHA İYİ OLUR?

TANITIM

Merhabalar 

Hizmet verdiğimiz danışmanların ortak sıkıntılarının sosyal medyalarını yönetmekte sıkıntı çektikleri olduğunu gördük ve sizlere fayda sağlamak amacıyla bir E kitap hazırlama kararı verdik. 

Bu yazı dizisinde bahsettiğimiz konular

1- Reels, Gönderi, Video Ve Hikayeler İçin +30 Adet Fikir 

2- Bölge çalışması yapanlar için fikirler

3- Sektörle İlgili İnsanların Merak Ettiği Sorular

4- Doğru Profil Nasıl Olmalı? 

Bu fikirler takipçilerinizle iletişim halinde kalmanızı, etkileşiminizi arttırır ve bir ihtiyaçları olduğunda sizi tercih etme sebeplerinden biri olacaktır. 

Çünkü akıllara ilk gelen göz önünde olan danışman sizsiniz.

BÖLÜM 1 

Reels, Gönderi, Video Ve Hikayeler İçin +30 Adet Fikir

1-Ailenizle birlikte yapmaktan keyif aldığınız aktiviteleri anlatın. Takipçilerinizin neler tercih ettiklerini sorun, 

2-Müşteri memnuniyeti videoları paylaşın, 

3-Ofis arkadaşlarınız ile katıldığınız bir etkinliği paylaşın ve etkinliğe göre takipçilerinize bir anket veya soru sunmaya çalışın,

4-Hafta sonları geçirdiğiniz hafta boyunca başınıza gelen garip veya güzel olaylardan bahsedebilirsiniz,

5-Uzmanlığınızı ve sağladığınız faydalar hakkında video çekebilirsiniz, 

6-Hafta sonları okuduğunuz kitapları paylaşıp ardından sorular ile kitlenizle etkileşime girebilirsiniz, 

7-Bir emlakçının insanlara sağladığı faydaları ve kişisel amaçlarınızla ortak yönlerini anlatın, 

8-Döviz ve konut fiyatları ilişkisi üzerinden finansal analizlerde bulunun. 

9-Kitlenizin uzmanlığınızı anlayabileceği ve bilgi veren, mutlaka okumasını istediğiniz 3 kitabı tanıtın, 

10- Emlak işiyle ilgili alanınızla haber veya gelişme paylaşın. 

11-Bir gün boyunca yaptığınız işleri vlog gibi hikayelerinizde paylaşabilirsiniz, 

12-Yetki belgesinin önemini vurgulayarak kitlenizi yetki belgesi vermeye ikna edin, 

13-Bir bilim adamı ile ilgili veya bilinmeyen bir hikaye anlatın, 

14-Hesabınıza samimiyet katmak için kendi özel hayatınızdan çizginize göre paylaşmaya özen gösterin, 

15-Emlak işinde ne kadar uzman da olsanız yaşadığınız sorunlardan bahsedin, 

16-Yurt dışında gitmek istediğiniz yerlerden bahsedip takipçilerinize söz verin, 

17-“….işinizle ilgili ne bilmek istersiniz?” Takipçilerinizden size soru sormasını isteyin. Etkileşime geçin, 

18-Gayrimenkulunuzu pazarlamak için yaptıklarınızdan bahsedip güven verin, 

19-Tapu süreçlerinde yaşanan sorunlardan bahsedin, 

20-Bankalarınkonut kredileri ile ilgili bilgi verin, 

21-Hangi konularda paylaşım yapmamı istersiniz sorusunu takipçilerinize sorunuz, 

22-Kira getirisi elde etmek için ev alan veya almak isteyen var mı yok mu bir kitlenizi yoklayın, 

23-Müşterilerinizden aldığınız en komik, saçma ve çok yanlış mesaj neydi bunu hikayeleştirip paylaşın, 

24-Farklıbölgeden meslektaşınızla canlı yayın yapın, 

25-Evi değil olduğu bölgeyi satmaya çalışın bu her zaman daha etkilidir, 

26-Müşterilerinizdenevi aldıktan 1 sene sonra fotoğraf çekilmesini isteyerek evlerinde nasıl mutlu olduklarını paylaşın, 

Peki Bu Fikirler Neden Önemli? 

Bütün danışmanlar evin fotoğraflarını paylaşır

ancak bunun yeri sahibinden.com. Sosyal medyanızda eğer siz bu mutfak mı güzel öbürü mü? Veya bu mutfakta hafta sonu neler pişirmek istersiniz diye sorular 

yöneltirseniz etkileşiminiz artacaktır ve etkileşimleriniz artarak bölgenizde tek olmaya bir adım daha yaklaşmış olacaksınız. 

27-Başka ofislerdeki arkadaşlarınızın elindeki çok pahalı ilanlardan kısa bir liste

oluşturup paylaşın İnsanlar pahalı ilanlara bakmayı severler ve bu ilanlardan hangilerine sahip olmak

isterlerdi tarzında bir anket planlayabilirsiniz, 

28-Bu evi 7 günde sattım ve harika müşterim için tonlarca para kazandım! Bunu yapmak için çok çalıştık ve bir sonraki adımda size yardımcı olmak için sabırsızlanıyoruz. Sadece xxx-xxx xxxx numaralı telefondan bizi arayın, tüm zor işi sizin için yapacağız! YERİNE BUNU DENEYİN; Seçiş Mart ayında beklenmedik bir iş teklifi aldı ve evini aniden terk etmek zorunda kaldı. Evlerini 1000 KM öteden satma konusunda endişeliydi, özellikle de evlerin satılmasının genellikle aylar sürdüğü bir mahallede, kışın son günlerinde. Alışılmadık bir pazarlama süreci gerektirdi, ancak Selin'in evi sadece birkaç ay içinde 1,700.000 TL’ye satıldı ve bu da onu yeni hayalindeki evi satın alma özgürlüğüne kavuşturdu. Ona en iyisini diliyoruz! 

29-Bu işe nasıl başladığınızı anlatın, 

30-Mülk alırken dikkat edilmesi gerekenlerden bahsedin, 

31-Bir başarısızlık hikayenizden ve o hikayeden çıkardığınız dersi anlatın, 

32-Şuan veya daha önceden uğraştığınız bir hobiden bahsedin ve püf noktalarını anlatın, 

33-Film önerilerinde bulunun, 

 

34-Size uğur getirdiğine inandığınız bir nesne, cisim var mı? Neden bu inanışa sahipsiniz? 

35-Yılın en sevdiğiniz aydan nedenleri ile bahsedin ve topu takipçilere atın, 

36- Bir önceki ay yaptıklarınızdan bahsedin, 

37- Kullandığınız en çok emojileri paylaşın ve tekrardan topu takipçilere atarak onların kullandığı emojileri öğrenin 

Bu İçerik fikirlerini kendinize uyarlayarak uygulamanız daha fazla takipçi ve etkileşim elde etmenizi sağlar. 

07 
BÖLÜM 2

Bölge çalışması yapanlar için fikirler

1.Uzmanlık bölgenizde yemek sepetindeki en yüksek puanlı işletmelerden ve görüşlerinizi paylaşın, 

2.Uzmanlık bölgenizdeki insanların emlakçılardan beklediği hizmet türü ve şekli ile ilgili geri bildirim toplayın, 

3.Uzmanlık bölgesinde bir iyilik hareketi başlatın ve herkesin size katılmasını sağlayın sonuçları hikayenizde paylaşın, 

4.Uzmanlık bölgenizde gezilip görülecek yerler ile ilgili önerilerde bulunun veya çevrenizde bulunan güzel yerler hakkında da olabilir, 

5.Bölgenizdeki tesisatçı, elektrikçi gibi temel ihtiyaç gereksinimi olan kişilerle iletişimde olduğunuzu ve sorunlarına çözüm bulabilmek için her şekilde yanlarında olduğunuzu hissettirin. Bir liste hazırlanıp öne çıkanlara eklenebilir, 

6.Bölgesinde uzman bir emlakçı ile normal emlakçılar arasındaki farklardan bahsedip kendi avantajınızı öne çıkarabilirsiniz, 

7.Bölgenizdeki haberleri paylaşarak kendinizi takip edilebilir kılın, 

8.Uzmanlık bölgenizdeki insanlar emlakçı seçerken nelere dikkat etmeli? Onlara en iyi sonucu nasıl biri verir? 

9.Bölgenizdeki bir gayrimenkulü arada sırada bir fırsat ürünü olarak sunun, 

10.Uzmanlık bölgenizden bir manzara görüntü paylaşıp açıklamasına özlü söz yazı yazın, 

11.Fırsat ilanlardan erken haberdar olmaları için takipçilerinizden maillerini isteyin, 

12.Bölgede değişen şeyler hakkında kitlenizin neler düşündüklerini sorun, 

13.Kitlenize satılık gayrimenkulü olan tanıdıkları olup olmadığını sorun, 

14.Emlak danışmanı olmak ister miydiniz? Neden? Diye bir soru etkinliği yapın. 
BÖLÜM 3

Sektörle İlgili İnsanların Merak Ettiği Sorular 

1-Yeni ev sahibi kirayı istediği gibi arttırabilirmi? 

2-Apartman görevlisinin kıdem tazminatını yeni ev sahibi mi yoksa eski ev sahibi mi öder? 

3-Kiracınızın kefiline evli olup olmadığınızı sordunuz mu? (Türk ceza 584.madde) 

4-Evi boşaltırken anahtarı ev sahibi dışında birine bırakırsanız kira sözleşmesi sona erer mi? (tevdi mahalli nedir) 

5-Kira sözleşmesi dolmadan kiracı daireyi boşaltabilir mi? (325. Madde Türk borçlar kanunu) 

6-Ev sahibi kiracı lı dairesini satmak isterse, kiracının daireyi alıcılara göstermeme hakkı var mı? 

7-Apartman veya site bahçesinde mangal yakılabilir mi? 

8-Eşiniz sizden habersiz oturduğunuz evi satabilir mi? 

9-Kira sözleşmesi bitince kiracı nasıl çıkarılır? 

10- Kira sözleşmesinin süresi dolunca kiracı tahliye edilebilir mi?

Peki Bu Soruları Ne Yapacağız?

Bu sorular ve benzerleri ile ilgili videoları çekerek insanların meraklarınız gidermeyi amaçlıyoruz. 

Reels'ler paylaşılınca zaten altına farklı sorular gelmeye başlayacak otomatikman yeni reels fikirleri de edinmiş olacaksınız.

11-Kira döviz olarak alınabilir mi? 

12-Ev sahibi kiraya %30-40 zam yapabilir mi?

13-Yönetici aidat öder mi? 

14-Yeni ev sahibi kiracıyı çıkartabilir mi?

15-Çatı onarımlarından kimler sorumludur?

16-Dükkan sahipleri aidat öder mi? 

17-Ödenmeyen aidattan kimler sorumlu?

18-Boş daireye aidat ödenir mi? 

19-Arızalanan kombiyi kim öder? 

20- Asansör bakım giderini kim karşılar? 

21- Miras intikali için gerekli belgeler nelerdir? Nasıl bir yol izlenir? 

BÖLÜM 4

Doğru Profil Nasıl Olmalı? 

Takipçi çekmede en önemli faktörlerden biri profilimizin optimize olmasıdır. 

Peki profilimizi nasıl optimize edebiliriz?

Profilimizin İsmi Nasıl Olmalı? 

Instagram

arama sonuçlarında sadece ad ve kullanıcı adlarında yazan şeyleri 

çıkarmaktadır. 

Bu yüzden Instagram biyografinizdeki ismin, kullanıcıların bulmak için arayacağı isimler olmasına özen gösterin ki arama ve keşfedilme

hacminiz artsın. 

Öbür türlü insanların sizi bulması çok zor olabilir. Şirketinizin ismini geçirmenizi öneririz. 

Keşfetten Profilimize gelen kişinin ilk yaptığı şey biografi kısmını okumak oluyor bu alanda yapmamız gerekenler; 

1-Yaptığımız işi geçirmemiz lazım. 

(Gayrimenkuldanışmanı- Lüks konut uzmanı Yatırım danışmanı vs vs) 

2-Bir sloganımız mutlaka olmalı ve bunu da eklememiz gerekiyor. 

3-CTA yani harekete geçirici mesaj eklemeniz lazım. (Hemen Ara- Mesaj at gibi neler size uygunsa) 

4-Lokasyonu belirtebilirsiniz. 

Hashtag Analizi Nasıl Yapılmalı? 

Kimsin / Mesleğin / Alanın nedir? 

-#Gayrimenkuldanışmanı #emlakçı 

#yatırımdanışmanı 

Hedef Kitleniz Nedir? 

-#Evlilik #Yatırımcı 

Sayfanızı Neden Ziyaret Etmeliler? 

-#Satılıkdaire #emlakbilgi 

Alakalı Popüler Hashtagler? 

-#Yatırımuzmanı #Kuponarsa #Luxury 

30 adet kullanabilirsiniz ancak her gönderide aynı hashtagleri kullanmamaya dikkat 

etmelisiniz yoksa instagram tarafından 

spam’a düşme şansınız olur. 

3-5 hashtag’i ve yerlerini değiştirirseniz bir sıkıntı kalmaz ve ayrıca dikkat edilmesi  noktalardan biride alaksız hashtag kullanmak eğer bunu yaparsanız instagram algoritması

sizin kitlenizi doğru algılayamaz ve bunu istemeyiz.. 

Ekspertiz Raporu Örneği ve Sayfaları

 

Ekspertiz Raporu Örneği ve Sayfaları

Ekspertiz raporlarının bir ve ikinci sayfasında (raporun uzunluğu, detayı yani formatına göre bu numaralar değişmektedir)

• Gayrimenkulün tapu bilgileri
• İmar bilgileri: Ruhsat bilgileri, konum adres bilgileri, malik bilgileri
• Adres bilgileri, UAVT, XY koordinatları
• Sigorta değeri / DASK değeri

Ekspertiz Raporu Tanım Sayfası

Ekspertiz raporlarının üçüncü ve dördüncü sayfasında:

• Gayrimenkulün konumu; ulaşım imkanları, krokisi, adresi.
• Gayrimenkulün özellikleri; yapı cinsi, inşaat yılı, eskime oranı, iç dekorasyon özellikleri.
• Olumlu ve olumsuz özellikleri

Ekspertiz Raporu Değerleme ve Hesaplar Sayfası

Ekspertiz raporunun beşinci ve altıncı sayfalarında:

•  Değerleme standartlarına atıflar
• Değer tanımları
• Metodoloji ve değere yaklaşımlar
• Gayrimenkule emsal gayrimenkuller
• Maliyet hesapları
• Gelir hesapları
• Değerin oluşumu ve sonuç cümlesi

Ekspertiz Raporu Fotoğraf ve Görseller Sayfası

Ekspertiz raporunun bundan sonraki sayfalarında

• İmar durum fotoğrafı
• Proje fotoğrafları
• Tapu kopyası
• Tapu takyidat ‘Takbis’ kopyası
• Gayrimenkulün çevresinden fotoğraflar
• Gayrimenkulün içinden fotoğraflar
• Harç ve makbuzlar
• Eksperlerin lisans belgeleri
• Eksperlerin kısa özgeçmişleri

Ev alım satımında yeni dönem! Noterler tapu işlemlerini yapabilecek mi?

 

Ev alım satımında tapu dairelerinde gerçekleştirilen devir işlemleri yapılacak yeni düzenleme ile noterlerde de gerçekleştirilecek. Gayrimenkul Hukukçusu Ali Güvenç Kiraz noter ile tapu arasında çok büyük fark olmadığını, tam yetki verilmesi halinde sorun olmadan alım satım işlemlerinin gerçekleşebileceğini söyledi. Avukat Çiğdem Kezer ise noterler aracılığıyla alım satımın yapılmasının daha güvenilir olabileceğini ve vergi kaçırmanın da engellenebileceğini belirtti.

Meclis'te bazı yasalarda değişikliğe gidilmesi için çalışmalar başlatıldı. Bunlardan biri de ev alım satımında Tapu dairelerinde gerçekleştirilen işlemlerin noterler tarafından da gerçekleştirilmesi olacak. Noterler yeni düzenleme ile birlikte tapu devirlerine aracılık edebilecek. Noterlerin yaptığı işlemler tapu siciline işlenecek.

ŞİMDİ NASIL YAPILIYOR?

Şimdiki sistemde Web Tapu üzerinden başvuru yapılarak tapu dairesinin yoğunluğuna göre randevu tarihi oluşturması bekleniyor. Randevu tarihi verilen gün tapu harcı yatırılarak alım-satım işlemi tapu memuru huzurunda tapu siciline işleniyor.

OTOMOBİLLERDE DE BU SİSTEM UYGULANIYOR

Otomobil alım satımlarında da uzun süre önce değişiklik yapılmış ve Trafik şubelerinde bürokratik işlemlerle uğraşmak yerine noterler aracılığıyla otomobil satışları hızlı şekilde gerçekleştirilmeye başlanmıştı.

“BÜROKRASİ AZALACAK”

Gayrimenkul Hukukçusu Ali Güvenç Kiraz tapu işlemlerinde noterlerin devreye girmesinin bürokrasiyi azaltacağını söyledi. Kiraz, tapu memurlarının görebildiği tüm bilgileri noterlerin görmesi halinde sorun olmayacağını ve satışın gerçekleşebileceğini ancak eksik bilgiler varsa bu durumun alıcı açısından ilerleyen zamanda sorun oluşturacağını belirtti.

ÇOK BÜYÜK FARK YOK

Kiraz, Noter ile tapu dairelerinin yaptığı işlemler arasında çok büyük farklar olmadığını söyledi. Kiraz şu değerlendirmeyi yaptı:
“Noterlikle tapu arasındaki işlemler arasında kurumsal anlamda çok büyük fark yok. Tapu memuru neye dikkat ediyorsa noter de ona dikkat eder. Kişinin akli melekelerine, kişinin dolandırılıp dolandırılmadığı konusunda dikkatli olurlar. Aslında yeni sistemle bir nevi tapu nezdindeki işlemlerin ciddi şekilde azalmasını sağlar. Dolayısıyla da tescil tapu müdürlüğünde olacak. Noterin yaptığı işlemde hata, eksiklik varsa tapu bu işlemi tescil etmez. Sağlık raporu, şerhler vs. gibi durumları tapu kontrol eder, buna göre tescile karar verir” dedi.

“TAPU MEMURU GİBİ İLETLEMELERİ LAZIM”

Kiraz “Tapu memuru tapuda beyan, şerh varsa sözlü olarak alıcıya her şeyi belirtiyor. Noterlerin bu şerh ve beyanları görme yetkisinin verilip verilmeyeceğini bilemiyoruz. Tapu memurunun vatandaşa söylediklerini noter memuru söyleyecekse o zaman sorun olmaz, alan kişide sorumluluk olur” açıklamasını yaptı.

"TAPU DAİRESİNDEN HERKES BİLGİ ALABİLİR"

Tapu dairelerine gidilerek herhangi bir konut hakkında bilgi alınmak istendiğinde tapunun aleni olmasından dolayı herkesin bilgiye erişebileceğini söyleyen Kiraz “Mesela bir konut, arsa payı, net brüt metrekaresi, yönetim planı meselesi. Ticari üniteyse ön kullanımı yan kullanımı var mı gibi. Noterliklerde yönetim planı olmaz, tapuda olur. Bürokrasi azalır ama sistem tamamen noterlere devredilirse işlemler kolaylaşır. Otomobiller taşınır olduğu için devri kolay ama konut, işyeri gibi yerler taşınmaz olduğu için işlemleri daha farklı oluyor. Tapu kayıtları alenidir. KVKK kapsamında yasakları var. Konut almak istediğinizde tapuya gittiğinizde tapu sahibi, şerh, beyan gibi her şeyi görebilirsiniz.” değerlendirmesini yaptı.

“DAHA GÜVENİLİR OLABİLİR”

Avukat Çiğdem Kezer noterlerde Alım Satım konusunun uzun süredir konuşulduğunu söyledi. Kezer “Noterlerde taşınmazlar için alım satımının yapılması şimdiye kadar hep konuşulan bir husustu. Fakat duyumdan öteye gidememişti. Meclis’ten geçtiği takdirde noterlerde de alım satımla ilgili olarak ayrı bir birim oluşturulacaktır. Bu durumda alt yapının özenli ve hiçbir suistimale açık olmadan oluşturulacak, e-randevu sistemi ile işlemler önceden randevu almak şartı ile belirlenen zamanda yapılacaktır. Noterler hukukçu kimliği ile taşınmazların gerçek tespitinin yapılması sonrasında alım satım sözleşmelerini de yaptıkları için daha güvenilir dahi olabilir. Bu durumda değerinden az gösterilen taşınmazların için vergi kaçırılmasının da önüne geçilebilecektir.” dedi.

“ALT YAPI TAM OLMALI”

Kezer “Bununla birlikte ancak Noterler Birliği’nde alt yapı tam anlamıyla oluşturulduktan sonra bu görev tevdi edilirse fayda görebilir. Aksi takdirde noterlerin bu kadar iş yoğunluğu ve iş yükü varken en küçük bir hatayı kabul etmez. Her ne kadar şu anda sahte kimliklerle (tek seri no’daki harf veya numaranın farklı olması vb. sebeplerle) yapılan işlemlerden dolayı davalar görülmekte ise de sadece çipli kimlikler kullanılmaya başlandıktan sonra noterlerde böyle bir risk olmayacaktır. Mahkemelerdeki iş yoğunluğu ve yükü dahi azalabilir.” yorumunda bulundu.

Tapu İşlemleri Notere Geçiyor

Tapu İptal Davası nedir ? Nasıl Açılır ?

 

Tapu iptal davası, 

usule aykırı ve kanunsuz bir şekilde düzenlendiği iddia edilip tapu kaydının tekrar hukuka ve gerçek duruma uygun hale getirilmesi amacıyla açılır. Tapu iptal davası, mülkiyetle ilişkili bir dava olduğu için kesin hüküm verilmeden icra hükmü uygulanmaz.

Mülkiyet hakkının korunması için tapu iptal ve tescil davasının hukuk içerisindeki yeri çok büyüktür. Mülkiyet hakkı gerek Anayasamızla korunan temel haklardan olup, gerekse Avrupa İnsan Hakları Sözleşmesinin 1 No’lu Ek Protokolüyle koruma ve uluslararası hukukun denetimi altına alınmış haklardandır. Avrupa İnsan Hakları Mahkemesi, her devletin vatandaşının mülkiyet hakkını korumakla görevli olduğunu ifade etmiştir. Eğer kişinin mülkiyet hakkı korunamazsa, oluşan mağduriyetin giderilmesi için öncelikle iç hukuk yolları tüketilmelidir. İlk derece Mahkemesi, istinaf ve davanın değerine göre temyiz yolu açık ise temyiz başvurusu sonucunda da mülkiyet hakkı ihlali varsa, bireysel başvuru yoluyla Anayasa Mahkemesine başvuru imkânı mevcuttur. Tüm iç hukuk yolları tüketildikten sonra insan hakkı ihlali iddiasıyla Avrupa İnsan Hakları Mahkemesi’ne başvurulabilir.

 

Tapu İptali Davası Nerede ve Nasıl Açılır?

Diğer bütün gayrimenkul davalarında görüldüğü gibi tapu iptali davası da mülkün (gayrimenkulün) bulunduğu yerde açılır. Gayrimenkulün bulunduğu yer mahkemesi tek ve kesin yetkili mahkemedir. Bu yetki kamu düzenine ilişkindir. Taraflar aksini kararlaştıramaz. Taraflar davanın başka bir yerde görülmesi hususunda aralarında anlaşsa bile bu gerçekleşemez. Davaya bakan hâkim, davanın yetkili mahkemede (taşınmazın bulunduğu yerde) açılıp açılmadığını resen (kendiliğinden) denetlemek zorundadır. Bu husus dava şartlarından olup, dava yetkili mahkemede açılmamışsa Hukuk Muhakemeleri Kanununun 114/1.c ve 115. Maddeleri uyarınca davayı derhal usulden reddetmek durumundadır. Peki tapu iptal davası nasıl ve hangi mahkemede açılır?

Tapu iptal davası, taşınmazın bulunduğu yerin asliye hukuk mahkemesinde açılır. Görevli mahkeme asliye hukuk mahkemesidir. Tapu iptal ve tescil davası için dilekçenin eksiksiz ve kusursuz olması şarttır. Gayrimenkulün kayıt bilgileri, olaydaki hukuka aykırı olan tüm durumlar açık bir şekilde belirtilmelidir. Hazırlanan dilekçede, bilirkişi talep edilecek hususların net olarak belirtilmesi gerekir. Ayrıca keşif ve tanıkların dinlenmesi esnasında dikkat edilmesi gereken durumlarda vurgulanmalı. Dayanılacak her bir vakıa ve delil dava dilekçesinde yer almalıdır. Dava dilekçesinde veya karşı tarafın cevap dilekçesine verilecek cevapta yer verilmeyen maddi vakıalar veya deliller iddianın genişletilmesi yasağı kapsamında kalabilir ve hak kaybına yol açar.

 

Tapu İptal Davası Neden Açılır?

Tapu iptal davası neden açılır sorusunun cevabı tek değildir. Tapu iptal davası birçok nedenden dolayı mülkün bulunduğu yerin asliye hukuk mahkemelerinde açılabilir. Bu nedenler şunlardır:

-  Hukuki ehliyetsizlik sebebiyle açılabilir,

-   Mirastan mal kaçırma amacına matuf olup, gerçekte bağış amacını taşıyan ancak satış yapılmadığı halde tapuda satış gibi gösterilen işlemlerin iptali istemiyle açılabilir,

-   Kişiye verilen vekaletin kötüye kullanılması sebebiyle açılabilir,

-  ‘Ölünceye kadar bakma’ sözleşmesinin geçersiz olduğu iptali istemiyle açılabilir,

-   İmar hukukundan kaynaklanan sebepten dolayı açılabilir,

-  Aile konutu uyuşmazlığı sebebiyle tapu iptal davası açılabilir,

-  Sınır uyuşmazlıkları, tapu kaydının düzeltmesi davası yoluyla giderilemeyecek miktar fazlalıkları veya noksanlıkları nedeniyle açılabilir,

-  Yolsuz tescil nedeniyle açılabilir,

-  Kadastro ölçüm hataları veya yanlış kayıt nedeniyle kadastrodan önceki sebeplere dayanılarak açılabilir,

-  Kıyı Kanunu veya Orman Kanunu ve sair mevzuat dolayısıyla nedeniyle, tapuya özel mülk olarak kaydedilemeyecek arazilerin kişiler adına kaydının iptali talebiyle hazine veya ilgili idarelerce açılabilir,

-  Bir başkası adına senetsiz olarak tescil edilmiş tapu kaydının gerçek durumu yansıtmadığı gerekçesiyle açılabilir,

-  Zeminde kullanılan yer ile tapuda kayıtlı parselin birbirini tutmaması ve sair teknik hatalar nedeniyle açılabilir.

 

Tapu İptal Davasını kimler Açabilir?

Tapu kayıtları alenidir. İlgili herkes inceleyebilir. Bir tapu kaydı usule ve kanuna aykırı olarak oluşmuş ise, o kaydın iptalinde kendisinin bir menfaati olan herkes tapu iptal davası açabilir.

Tapu kaydının iptali davasının sonuç ve isteminde genelde tescil istemi de olmak durumundadır. Aksi takdirde kaydı iptal edilen taşınmazın malik hanesi boş kalmış olur. Tescil talebi aynı zamanda davayı açan kişinin davayı açmaktaki hukuki yararına da delalet eder. Bu nedenle tapu iptal davaları aslında “tapu iptal ve tescil davası” olarak açılmalıdır. Bir taşınmazın tapusunu iptal ettirmek ilgisini tek başına bir menfaat kazandırmaz, bu nedenle kendisi adına, muris adına veya alacaklı olduğu borçlusunun veya hak sahibi her kimse onun adına tapuda tescilini talep etmek önemlidir. Hak sahibi kim ise tescil talebi onun adına yapılmak durumundadır.

Miras olarak kalan bir gayrimenkulün mirasçıların hepsinin birlikte açması zorunludur. Tek bir mirasçı veya birkaç mirasçı tarafından açılan tapu iptal ve muris adına tescili davası dinlenemez. Bu tür bir dava dilekçesini alan mahkeme, eksiklik nedeniyle davayı hemen reddetmek yerine, Yargıtay kararları çerçevesinde, davayı açan kişi ya da kişilere diğer tüm mirasçıların da davada davacı olarak yer almasını sağlaması veya açılan davaya icazet verdiklerini belgelendirmesi ve giderilebilecek eksikliği tamamlaması için süre tanıması, eksiklik giderilmezse davanın açılmamış sayılmasına karar vermelidir.

 

Tapu İptal Davası Kime Karşı Açılır?

Tapu iptal ve tescil davaları tapu kayıt malikine karşı açılır. İstisnasız, her tapu iptal davası, gayrimenkulün tapuda maliki olarak kişiye karşı yöneltilmesi gerekir. Tapu kayıt malikinden başka kişiye karşı açılan dava dinlenemez. Taraf sıfatı yokluğundan redde mahkumdur. Ancak ve ancak, tapu kayıt malikinin kim olduğunu bilmemek veya bu konuda yapılan hata mazur görülebilen ve mahkemece kabul edilebilecek geçerli bir gerekçeye dayanıyor ise, tapu kayıt malikinden başka kişiye karşı yöneltilen davada, Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 124. Maddesinin koşullarının oluşması halinde, davalının değiştirilmesi söz konusu olabilir. Bu halde dahi, hâkim davacıyı, yanlış davalıya karşı açılan davada değiştirilen davalının katlandığı yargılama giderlerine hükmedebilir. Davanın kime karşı yöneltildiği önemli bir husustur.

Yine, taşınmaz tapuda birden fazla kişi adına elbirliğiyle kayıtlı ise, davanın tümüne karşı birlikte açılması gerekir (Zorunlu dava arkadaşlığı). Muris adına kayıtlı bir taşınmaza yönelik tapu iptali davası ise, o kişinin mirasçılarına karşı açılmalıdır. Ölü kişiye karşı dava açılamaz.

Tapu İptal Davasını Açma Süresi

Genel olarak hukuk sistemler bir davanın sonsuza dek açılmasına olanak tanımaz. Hukuki güvenlik ilkesinin bir tezahürü gereği, bazı davaların belirli bir süre içinde açılması, bu süre geçirildikten sonra açılan davaların ise artık mevcut yeni durumun korunmasını meşru kılan nedenlerden ötürü reddi söz konusudur

Bir davayı açmak hak düşürücü süreye veya zamanaşımı süresine tabi olabilir Hak düşürücü süre ile zamanaşımı süresi arasındaki en önemli fark, kanunda süre “hak düşürücü” olarak belirlenmiş ise, o süre içinde açılmayan davayı, davalı taraf itiraz etmese dahi hâkim kendiliğinden sürenin geçmiş olması nedeniyle reddetmek durumundadır. Zamanaşımı süresi söz konusu ise, davalı tarafından itiraz yoluyla ileri sürülmelidir. Zamanaşımı itirazında bulunmak yargılamadan belirli bir süreye tabidir.

Tapu iptal davasının zamanaşımı süresi dayandığı hukuki sebebe ve kanuna göre değişir. Genel olarak 10 yıldır.

Kadastrodan kaynaklı tapu iptal ve tescil davaları ise, Kadastro Kanunu’nda yer alan “hak düşürücü süre” nedeniyle 10 yıl içinde açılmak zorundadır. Kadastro çalışmaları sonrasında oluşmuş bir tapu kaydının oluşmasından itibaren 10 yıl geçtikten sonra o tapu kaydının gerçeği yansıtmadığı iddiasıyla kadastro öncesi sebeplere dayanılarak dava açılamaz.

Miras hukukundan kaynaklı davalarda kanun farklı süreler öngörmüş olabilir. Ancak, mirasçılar arasında muris muvazaasına (mirasçıdan mal kaçırma amacına dayanan hibe, satış, ölünceye kadar bakım vaadi sözleşmesi vs) dayanan tapu iptal davası hak düşürücü süre veya zamanaşımına tabi değildir.

Yine, Orman Kanunu veya Kıyı Kanunu uyarınca özel mülk olarak kaydı mümkün olmadığı halde, gerçek veya tüzel kişi adına tapuya kaydedilmiş taşınmazların tapularının iptali herhangi bir süreyle sınırlı değildir. Ancak, geçmiş dönemde yürürlükteki mevzuat nedeniyle tapuya özel mülk olarak tesciline imkân bulunan taşınmazların o dönemde yasal olarak oluşmuş tapularının “kazanılmış hak” ilkesi gereğince korunması söz konusudur. Bu konuda Yargıtay’ın ilgili Dairelerinin kararları mevcuttur.

Yolsuz tescile dayanan tapu iptal davaları da bir süreyle sınırlı değildir. Ancak, her fiili duruma veya gerçeğe aykırı tescil, “yolsuz tescil” demek değildir. Hangi tescillerin yolsuz sayılacağı, hangi hallerde iptal edileceği, arada geçen sürede tapu kaydına güvenerek taşınmazı kayıt malikinden satın alan kişilerim iyi niyetli kazanımların korunması ilkesi Medeni Kanun’da tanımlanmış ve Yargıtay içtihatlarıyla şekillenmiştir.

Dava Süreci Nasıl İşler?

İlk olarak mülkün bulunduğu yerdeki asliye hukuk mahkemesinde tapu iptal davası açılır. Mahkeme, dava dilekçesinde noksanlık olup olmadığını inceler. Eksiklik görmezse davalı taraf tebliğ eder. Karşı tarafın cevap dilekçesi sunma, davacı tarafın ve davalı tarafın ikinci dilekçelerini sunma hakkı vardır. Dava açıldıktan sonra ilk etapta mahkeme mevcut tapu kayıtları incelenir. Tapu tescil işlemlerinde herhangi bir hukuka aykırılık durumu olup olmadığına bakar. Ardından davacı ve davalı ile birlikte şahitler tek tek dinlenir. Eğer gerek görülürse, yerinde keşif yapılır, bilirkişi raporu istenir ve nihai karar bu rapordan sonra verilir. Davacı kişi, mağdur olduğu durumu çok net bir biçimde mahkemeye anlatmalıdır. Müspet bir sonuç alabilmek için belgelerle durum daha kolay bir hale getirilmeli, aynı şekilde davalı kişi de olası bir art niyet durumu

İpka Nedir ? İpka Tapu Örneği

 İpka Nedir ? İpka Tapu Örneği

İpka nedir ?

Emlak ve gayrimenkul terimleri arasında yer alan ipka nedir ?

Sözlükteki karşılığı ‘herhangi bir şeyi önceki durumunda bırakma ve yerinde’ olan ipka, hukuki terim olarak ‘hisseli devirlerde, devredilen hisse haricinde mülk sahibinin üzerinde kalan mülkiyet payı anlamına geliyor.

Kısacası geriye kalan hisse olarak ifade edilen ipka, emlak ve gayrimenkul işlemlerinde karşımıza çıkabiliyor.

İpka etmek ne anlama geliyor ?

İpka etmek eylemi, sözlük anlamına paralel bir anlam ifade ediyor. İpka etmek, herhangi bir şeyi yerinde bırakmak, kaldırmamak ya da değiştirmemek anlamına geliyor. Bir emlak terimi olarak ipka etmek, devredilen hisse haricinde kalan mülkiyet payının mülk sahibine verilmesi ya da iade edilmesi anlamına geliyor.

İpka, bir tapu örneği olarak da karşımıza çıkıyor. Peki ipka tapu nedir? İşte yanıtı.

İpka tapu nedir ?

Bir tapu türü olan ipka tapu, hisseli bir tapu çeşididir. İpka tapular, mülk sahibinin üzerinde kalan mülkiyet payını ifade eden ya da belgelendiren tapulara deniyor.

İpka, hisseli satışlarda satılan hissenin bir bölümünün satanın uhdesinde, üzerinde kalması olarak ifade ediliyor. Başka bir tanımla ipka; Hisseli devir işlemlerinde, devredilen hisse haricinde mülk sahibine kalan mülkiyet payı olarak karşımıza çıkıyor.

İpka tapu örneği

“Hisseli tapuda taşınmazın metrekaresi 200 metrekare olarak belirlenmiş. Taşınmazın arsa payında 82/1968 = yüzde 4 gibi bir oran var. Aynı orandan başka bir malik daha var fakat onun hakkı ipka olduğundan tapuda yer almıyor.

Daire, 220 metrekare ve binada toplamda 2200 metrekarelik daire var. Arsadaki pay hesaplandığında yüzde 10 olması gerekirken tapuda belirtilen pay yüzde 6 yazıyor” Bunun nedeni tapunun ipka edilmiş olmasıdır. Bu tarz tapulara da ipka tapu deniyor.

Apsiyon Akademi Sohbetleri: Kat İrtifaklı Daire Alınır mı?

KAT İRTİFAKI İLE KAT MÜLKİYETİ ARASINDAKİ FARK NEDİR? HANGİSİ DAHA İYİ?...

HİSSELİ TAPU? ARSA TAPU? TOPRAK TAPU NEDİR? RİSKLERİ NELERDİR?