EMLAK MÜŞAVİRLİĞİ HAKKINDA KANUN TASARI TASLAĞI

LİSANSLI EMLAK KOMİSYONCULUĞU VE EMLAK MÜŞAVİRLİĞİ HAKKINDA KANUN TASARI TASLAĞI

HAZIRLAYAN: İSTANBUL TİCARET ODASI 24 NOLU GAYRİMENKUL HİZMETLERİ MESLEK KOMİTESİ 

Genel Açıklama 

Yapılan çalışma ile emlak sektöründe verilecek hizmetlerde lisanslama esası getirilmiştir. Uygulamada lisanslı gayrimenkul değerleme uzmanlığı, lisanslı harita büroları gibi çeşitli örnekler bulunmaktadır.

Lisans alınarak sürdürülecek faaliyetler üç gruba ayrılmaktadır. Bunlar;

a) Lisanslı emlak müşavirleri
b) Lisanslı emlak müşavirlik şirketleri
c) Lisanslı emlak komisyoncuları

Lisanslı emlak müşavirleri, danışmanlık, bilirkişilik, raporlama, gayrimenkul alım satımına ilişkin aracılık ve kiralama hizmetleri ile gayrimenkulün devri , ayni ve şahsi hak tesisine ilişkin işlemleri (ipotek, irtifak, v.s) belirlenen usul ve esaslar çerçevesinde takip edip gerçekleştirebileceklerdir.

Lisanslı emlak komisyoncuları, gayrimenkul alım satımına aracılık ve kiralama hizmetleri verecektir. Bugünkü emlak komisyonculuğu faaliyeti de esasında söz konusu işlemlerdir. Bu alanda en geniş kesimi de emlak komisyoncuları oluşturmaktadır. Emlak komisyoncusunun, lisanslı emlak müşavirlerinde aranan şartları sağlaması halinde, lisanslı emlak müşaviri olmaları da mümkündür.

Lisanslı emlak müşavirliği şirketleri lisanslı emlak müşavirinin sunduğu hizmetlerin yanında ,
gayrimenkulün devri, ayni ve şahsi hak tesisine ilişkin olarak resmi senet ve tescil istem belgelerini hazırlayabileceklerdir. Bu belgeler tapu sicil müdürlüğünün tasdiki ve tarafların imzalaması ile resmiyet kazanacaktır. Söz konusu şirketler tapu kayıt suretlerini de tasdik edebilecektir.

Gayrimenkule yönelik alım satıma aracılık yapan, kiralama hizmeti verenlerden, aynı zamanda danışmanlık ve tapu işlemlerinin takip ve sonuçlandırması beklenmemelidir. Tapu işlemleri ve gayrimenkule yönelik hizmetler, hukuki, teknik, idari ve mali bilgiyi gerektiren işlemlerdir. Konunun uzmanı olmayan iş sahiplerinden de bu donanıma sahip olması beklenemez. Yapılacak bilgilendirmeler de yeterli olmamaktadır. Gayrimenkul hizmetlerinde belge düzeninin sağlanması, işlemlerin takip ve sonuçlandırılması, tescile esas sözleşmelerin hazırlanması uzmanlaşmayı gerektirmektedir. Bu nedenle bu işlemlerin lisanslı emlak müşavirliği şirketleri tarafından da yerine getirilmesi gerekmektedir. Böylece tapu kayıtları işlem öncesinde sağlıklı olarak incelenecek, belge düzeni kontrol edilecek, işlemler kısa sürede sonuçlandırılacaktır.

Lisanslı Emlak Müşavirliği ve Lisanslı Emlak Komisyonculuğu Kanununun çıkması halinde sektör kayıt altına alınacak, ilgisiz kişi ve kuruluşların bu hizmeti vermesi öncelenecektir. Uygulama ile Devletin vergi ve harç gelirleri artacağı gibi, lisans bedellerinden Devlet, önemli bir ek gelirde elde edecektir. İşlemler konunun uzmanı lisans sahiplerince yerine getirilip, tapu sicil müdürlüklerindeki kayıtların kontrolüyle sonuçlanacağından, işlemlerde sıhhat artacaktır. Tapu sicil müdürlüklerinde yığılma olmayacak bundan kaynaklanan sızlanma ve şikâyetlerde en aza inecektir.
Bu uygulamanın en önemli sonuçlarından birisi de, bu sektörün katma değer yaratan, belli disiplin ve kuralları olan önemli bir sektör haline gelmesidir.

LİSANSLI EMLAK KOMİSYONCULUĞU VE LİSANSLI EMLAK MÜŞAVİRLİĞİ HAKKINDA KANUN TASARI TASLAĞI 

Amaç 
MADDE 1 – Bu kanunun amacı; lisanslı emlak müşavirleri, lisanslı emlak müşavirliği şirketleri ile lisanslı emlak komisyoncularının faaliyet, denetim ve sorumluluklarına ilişkin usul ve esasları belirlemektir.

Kapsam 
MADDE 2- Bu kanun, lisanslı emlak müşavirleri ,emlak müşavirliği şirketleri ve emlak komisyoncularının gayrimenkullere yönelik yapacakları aracılık,kiralama,danışmanlık,belge düzenleme ,tasdik etme gibi işlemlerin yerine getirilmesini kapsar.

Tanımlar 
MADDE 3 – Bu kanunda geçen;

a ) Bakanlık: Bayındırlık ve İskan Bakanlığı
b) Kurul: Lisanslı Emlak Müşavirliği ve Lisanslı Emlak Komisyonculuğu Kurulunu ,
c) Lisans: Emlak müşavirliği ve emlak komisyonculuğu lisansını,

ç) Meslek Odası: 5362 sayılı Esnaf ve Sanatkârlar Meslek Kuruluşları Kanununa göre kurulan emlak meslek odaları ile Emlak Meslek Odası bulunmayan yerlerde Birleşik Esnaf Odaları ile 5174 sayılı Kanuna tabi odalar.

d) Müşavirlik: Lisanslı emlak müşavirliklerini,
e) Şirket : Anonim şirket şeklinde kurulan lisanslı emlak müşavirliği şirketini ,
f) Komisyonculuk: Lisanslı emlak komisyonculuğunu ,
g) Yönetmelik: Lisanslı Emlak Müşavirliği ve Lisanslı Emlak Komisyonculuğu Hakkındaki
Kanununun uygulama yönetmeliklerini ,
h) Tapu işlemleri: Yönetmelikçe belirlenecek akitli ve akitsiz işlemleri ifade eder.
ı) Meslek mensubu: Lisanslı emlak müşaviri ve lisanslı emlak komisyoncusunu ifade eder.

Genel şartlar
MADDE 4 – Lisans sahibi olabilmenin genel şartları şunlardır:

a) Türkiye Cumhuriyeti vatandaşı olmak.
b) Kamu haklarından mahrum bulunmamak.
c) Medeni hakları kullanma ehliyetine sahip olmak.
ç) Türkiye’de yerleşim yeri sahibi olmak,
d) 5237 sayılı Türk Ceza Kanununun 53. üncü maddesinde belirtilen süreler geçmiş olsa bile kasten işlenen bir suçtan dolayı bir yıl veya daha fazla süreyle hapis cezasına ya da affa uğramış olsa bile Devletin güvenliğine, anayasal düzene ve bu düzenin işleyişine, milli savunmaya, Devlet sırlarına karşı suçlar ve casusluk suçları ile yabancı devletlerle olan ilişkilere karşı suçlardan veya zimmet, irtikap, rüşvet, hırsızlık, dolandırıcılık, sahtecilik, güveni kötüye kullanma, görevi kötüye kullanma, hileli iflas, ihaleye fesat karıştırma, edimin ifasına fesat karıştırma suçtan kaynaklanan mal varlığı değerlerini aklama veya kaçakçılık suçlarından hükümlü bulunmamak.
e) Devlet memurluğundan çıkarılma cezası almamış olmak.

Emlak müşavirliği lisansı almanın özel şartları 
MADDE 5- Emlak müşavirliği lisansı almanın özel şarları şunlardır;

a) Dört yıllık lisans eğitimi veren hukuk, siyasal, iktisat, işletme, iktisadi ve idari bilimler fakültelerinden veya mühendislik fakültelerinin harita ve kadastro, inşaat, mimarlık ve şehir planlaması bölümlerinden veya ön lisan eğitimi veren Tapu ve Kadastro Meslek Yüksek Okulu ile Meslek Yüksek Okullarının “Emlak ve Emlak Yönetimi” programından mezun olmak yahut Yüksek Öğretim Kurulunca bunlara denkliği kabul edilen yurt içi ve yurt dışı yüksek öğretim kurumlarından mezun olmak,

b) Lisans sınavını kazanarak lisans almış olmak,

c) İçeriği ve süresi yönetmelikle belirlenecek, Kurulca verilecek altı aylık teorik eğitimi ve meslek odalarınca belirlenecek emlak müşaviri yanında altı aylık uygulama eğitimi olmak üzere toplam on iki aylık eğitimi tamamlamış olmak,

ç) Esnaf odası veya ticaret odalarının ilgili meslek komitesine kayıtlı olmak

Lisans sınavı 
MADDE 6-Lisanslı Emlak müşavirliği sınavına ilişkin usul ve esaslar ile sınav konuları yönetmelikle belirlenir. 3 yıl içinde sınavlarda başarısız olanlar yeniden sınava giremezler

Emlak komisyonculuğu lisansı almanın özel şartları 
MADDE 7- Emlak komisyonculuğu lisansı almanın özel şartları şunlardır.

a) Lise ve dengi okul veya değerleme, harita, emlak, maliye, iktisat, işletme, yapı ve inşaat alanlarında eğitim veren en az iki yıllık yüksek okullar ile Tapu ve Kadastro Meslek Yüksek Okulu ile, Meslek Yüksek Okullarının “Emlak ve Emlak Yönetimi” programından mezun olmak yahut Yüksek Öğretim Kurulunca bunlara denkliği kabul edilen yurtiçi ve yurtdışı yüksek öğretim kurumlarından veya lisans eğitimi veren yüksek okullardan mezun olmak,

b) Lisans sınavını kazanarak lisans almış olmak,

c) İçeriği ve süresi yönetmelikle belirlenecek, Kurulca verilecek altı aylık teorik eğitimi ve meslek odalarınca belirlenecek lisanslı emlak müşaviri veya lisanslı emlak komisyoncusu yanında altı aylık uygulama eğitimi olmak üzere toplam on iki aylık eğitimini tamamlamış olmak,

ç) Esnaf odası veya ticaret odalarının ilgili meslek komitesine kayıtlı olmak

Lisanslı Emlak Müşavirliği ve Komisyonculuğu Kurulu
MADDE 8- Bu kanunda belirtilen görevleri yerine getirmek amacıyla merkezi Ankara’da olan Başbakanlığa bağlı olarak Lisanslı Emlak Müşavirliği ve Komisyonculuğu Kurulu kurulmuştur.
Kurul onbir üyeden oluşur. Üyelerin ikisi Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünden, birisi Maliye Bakanlığından, birisi Sanayi ve Ticaret Bakanlığından, birisi YÖK tarafından, üçü esnaf odalarından üçü de ticaret odaları tarafından seçilir.

Kurul üyeliklerine aday gösterilecek kamu görevlilerinin en az genel müdür, genel müdür yardımcısı, daire başkanı görevlerinde bulunması, en az üç yıl bu görevde asaleten çalışmış olması şarttır. Kurul üyelerinin görev süresi 5 yıldır. Görev süresi dolan kurul üyesi yeniden seçilebilir.

YÖK tarafından seçilecek üyenin prof veya doçent unvanlı, ilgili mesleki eğitimde görev almış olması şarttır.

Emlak Meslek Odaları ve Ticaret Odalarınca seçilecek kişilerin Meslek Esnaf odalarında başkan veya üyeler, Ticaret odalarında ilgili gayrimenkul hizmetleri meslek komitesi başkan veya üyeleri arasından seçilir. Odalardan seçilecek kurul üyelerinin ayrıca Lisanslı emlak müşaviri olmaya hak kazanmış olması aranır.

Kurulun görevleri
MADDE 9- Kurulun görevleri şunlardır:

a) Lisans sınavı yapmak veya yaptırmak,

b) Lisans sınavı sonucu emlak müşaviri veya komisyoncusu olmaya hak kazananlara lisans vermek ve meslek mensupları sicilini tutmak,

c) Emlak müşaviri veya komisyoncusu olmaya hak kazananların yeminlerini yaptırmak,

ç) Yabancı emlak müşaviri ve komisyoncularının hukuki ve fiili olarak karşılıklı olmak
kaydıyla, Türkiye de faaliyette bulunma taleplerini değerlendirmek, uygun olanlara izin
vermek

d) Bu kanunda belirtilen hallerde lisans iptaline karar vermek.

e) Emlak müşaviri ve komisyoncularının faaliyetleri sırasında kullanacakları, sözleşme, belge
basılı kâğıtların şeklini , ana unsurlarını ve içeriğini belirlemek.

f) Verilecek mesleki eğitime ilişkin usul ve esasları belirlemek.

g) Meslek ilkelerini belirlemek, genelgeler çıkarmak emlak müşaviri, emlak müşavirliği
şirketi ve komisyoncularını faaliyetleri ile ilgili olarak denetlemek, gerektiği takdir de idari
inceleme ve soruşturma yapmak.

ğ) Bu kanun kapsamındaki faaliyetler ile ilgili benzeri hizmetleri yürütmek.
h) Emlak müşaviri, emlak müşavirliği şirketi ve komisyoncularına görüş bildirmek.

Kurulun çalışma usul ve esasları 
MADDE 10- Kurul, üyelerin üçte ikisinin katılımı ile toplanır ve üye tam sayısının salt çoğunluğu ile karar alır. Kurul kendi üyeleri arasından bir başkan seçer.

Kurul üyelerine ayda dört toplantıdan fazla olmamak üzere, her toplantı günü için uhdesinde kamu görevi bulunanlara 1000, bulunmayanlara ise 2000 gösterge rakamının memur aylık katsayısı ile çarpımı sonucu bulunacak tutarda toplantı ücreti ödenir.

Kurulun idari yapısı
MADDE 11-.Kurul, başkanlık, hukuk müşavirliği ve tescil birimlerinden oluşur.
Başkanlık: Kurulun en üst idari organıdır. Başkanlık görevleri ile personelin sayısı ve nitelikleri yönetmelikle belirlenir. Kurul çalışmalarını sevk ve idare eder.
Genel sekreterlik: Kurulca atanacak, genel sekreterin görevleri ile personelin sayısı ve nitelikleri yönetmelikle belirlenir. Genel sekreterin esnaf odası ve ticaret odalarının ilgili meslek komitesi üyeleri arasından en az 4 yıllık yüksek okul mezunu ve gayrimenkul sektöründe en az 5 yıl çalışmış olması şartı aranır.
Hukuk müşavirliği: Kurulca atanacak, hukuk müşavirinin üniversitelerin hukuk ve siyasal fakültelerinden mezun kamu ve özel sektörde görevi ile ilgili alanda en az 4 yıl görev yapmış olması aranır.
Denetim Birimi Başkanlığı : Kurulca atanacak, denetim birimi başkanının 4 yıllık yüksek okul mezunu kamu ve özel sektörde denetim alanında en az 4 yıl görev yapmış olması aranır.

Kurul ,Kanun ekinde yer alan cetvelde sayı ve ünvanı gösterilen kadrolardan oluşur.Bakanlar Kurulu bu kadroları artırma veya azaltmaya yetkilidir.

Lisans ve kimlik belgesi:
MADDE 12- Bu kanun hükümlerine göre emlak müşaviri veya emlak komisyoncusu olmaya hak kazanan kişilere kurul tarafından kayıt ve tescilleri yapılarak lisans ve kimlik belgesi verilir.

Lisans talepleri için yapılan başvurular en geç bir ay içinde Kurul tarafından incelenir ve karara bağlanır. Kurul kararlarına karşı bir aylık süre içinde idari yargıya itiraz edilebilir.

Lisanslı emlak müşavirleri tarafından bu kanun hükümlerine göre kurulacak olan emlak müşavirliği şirketlerine de lisans, Kurul tarafından verilir.

Lisans bedeli 
MADDE 13-Lisan bedeli emlak komisyoncuları için 2000 TL ,emlak müşavirleri için 5000 TL,Emlak müşavirliği şirketleri için 10000 TL olup bu bedeller bir defaya mahsus olarak ödenir. Bedel Maliye hesabına bir bankaya yatırılır.

Lisans bedeli her yıl bir önceki yıla ilişkin olarak 213 sayılı Vergi Usul Kanunu uyarınca Maliye Bakanlığınca belirlenen yeniden değerleme oranında artırılarak uygulanır.

Lisans bedelleri bu Kanunun 21 ve 22.maddesinde belirtilen görevleri yasanın yürürlüğe girdiği tarihten önce yapmaları nedeniyle bir defaya mahsus olmak üzere lisans alanlara %50 indirimli olarak uygulanır.

Yemin 
MADDE 14-Lisans sahibi, bu Kanun kapsamındaki görevine fiilen başlamadan önce, o yer sulh hukuk mahkemesinde görevini doğru ve tarafsız olarak yürüteceğine, bu Kanun hükümlerine ve ilgili mevzuata aykırı hareket etmeyeceğine ve ettirmeyeceğine dair yemin eder.

Yemin tutanağı iş yerinin görünen bir yerine asılır.

Yeni iş yeri açılması ve değişikliği 
MADDE 15- Emlak müşavirleri ve emlak komisyoncuları kendi adlarına açtıkları işyeri adreslerinde faaliyetlerini sürdürmek ve lisans ve ruhsatlarını çalıştıkları iş yerinin görünen bir yerine asmak zorundadırlar.

İş yeri değiştiren meslek mensupları on beş gün içinde yeni iş yerlerinin açık adreslerini Kurula bildirmek zorundadırlar.

Meslek mensupları kendi adlarına birden fazla iş yeri açamazlar. İş yeri sahibi olan meslek mensupları ücret karşılığı işveren yanında çalışamazlar. Ücret karşılığı çalışan meslek mensupları birden fazla iş yerinde de görev yapamazlar.

Meslek mensupları sicili
MADDE 16- Lisanslı Emlak müşaviri ve komisyoncuları için Kurul tarafından meslek mensupları sicili tutulur. Lisanslı emlak müşavirliği şirketleri de Kurul tarafından listeye alınarak ilan edilir.

Çalışma yerini başka il veya bölgeye naklini yapan meslek mensupları işe başlamadan önce kurula bunu bildirmek zorundadır.

Hizmetin kendi adına yürütülmesi 
MADDE 17- Lisansını almış olan müşavir ve komisyoncuların bu hizmeti kendi adına yürütmesi halinde, bu hizmet emlak müşaviri ve komisyoncusu tarafından bizzat yerine getirilir.

Lisanslar devredilemez. Kiraya verilemez

Lisanslı emlak müşaviri, komisyoncusu ve lisanslı emlak müşaviri şirketi yanında çalışanların yapacağı işlemlerde sorumluluk lisans sahibine aittir.

Düzenlenecek sözleşme ve belgeler lisanslı emlak müşaviri ve komisyoncusu tarafından imzalanır.

Lisanlı emlak müşavirleri ve komisyoncuları faaliyetleri dışında başkaca bir iş yapamazlar.

Yabancı emlak müşavirleri ve komisyoncuları: 
MADDE 18- Yabancı bir devletin uyruğundaki gerçek kişiler, karşılıklı olmak ve lisanslı emlak müşavirleri ve komisyoncularında aranan nitelikleri taşımak şartıyla Kurul onayı ile Türkiye de emlak müşavirliği ve komisyonculuğu faaliyetinde bulunabilirler.

Yabancıların Türkiye de emlak müşavirliği ve komisyonculuğu hizmetini vermek üzere kuracakları şirketler Doğrudan Yabancı Yatırımlar Kanununa tabi olarak kurulabilir. Bu halde de kurulacak şirkette biri sorumlu lisan sahibi olmak üzere TC vatandaşı en az iki lisanslı emlak müşavirinin kurucu ortak olma şartı aranır.

Lisansın kullanılacağı yetki bölgesinin sınırı 
MADDE 19- Lisanslı emlak müşavirlikleri ve komisyoncuları yurt içinde ve yurt dışında işlem yapmakla yetkilidirler.

Bu hizmet bayilik , acentalık, franchising suretiyle de verilebilir.

Lisanslı emlak müşavirlerinin yapacağı hizmetler
MADDE 20- Lisanslı emlak müşavirlerinin gayrimenkullere yönelik sunacağı hizmetler şunlardır;

a) Talep üzerine düzenlenen iş sözleşmesine dayanılarak, taşınmaz malın alım, satım ve kiralanması konusunda pazarlama faaliyetlerinde bulunmak, aracılık hizmeti vermek.

b)Talep üzerine düzenlenen iş sözleşmesine dayanılarak, gayrimenkul mülkiyetinin devri, gayrimenkul üzerine ayni ve şahsi hak tesisleri işlemlerini takip dip sonuçlandırmak, tüm resmi ve özel kurumlarda işlemleri takip etmek, belge düzenini sağlamak,

c) Gayrimenkul hizmetlerine yönelik kayıt inceleme, araştırma, raporlama ve danışmanlık hizmeti vermek

ç) İlgililerin talebi üzerine işlemlerle ilgili belge ve formları düzenlemek.

d) Gayrimenkullerde kendi faaliyet alanına ilişkin olarak bilirkişilik hizmeti vermek.

Avukatlık kanununun ve diğer kanunların münhasıran avukatlar tarafından yapılmasını ön gördüğü işleri Lisanslı Emlak Müşavirleri yapamaz.

Emlak komisyoncularının vereceği hizmetler
MADDE 21- Lisanslı emlak komisyoncularının sunacağı hizmetler şunlardır;

a) Talep üzerine düzenlenen iş sözleşmesine dayanılarak, taşınmaz malın alım, satım ve kiralanması konusunda pazarlama faaliyetlerinde bulunmak, aracılık hizmeti vermek.

b) Talep üzerine düzenlenen iş sözleşmesine dayanılarak, taşınmaz malların satış ve kiralanmasına yönelik olarak işlemleri tüm özel ve resmi kurumlarda takip etmek.

Emlak komisyoncuları bu kanunla emlak müşavirlerine tanınan diğer yetkileri ve emlak müşaviri sıfatını kullanamazlar.

Komisyonculuk faaliyeti verecek şirketler
MADDE 22-Komisyonculuk faaliyetinde bulunacak şirketlerin ticaret şirketi statüsünde olması kurucularından en az birisinin lisanslı emlak komisyoncu olması zorunludur.

Lisanslı emlak müşavirliği şirketleri
MADDE 23- Emlak müşavirliğinin ticari şirket kapsamında yapılması halinde, şirketin anonim şirket olarak kurulması, şirket kurucu ortaklarının en az iki sorumlu lisanlı emlak müşaviri olması zorunludur.

Emlak Müşavirliği şirketlerine lisanslı emlak komisyoncuları da ortak olabilir.

Lisanslı emlak müşavirliği şirketinin sermayesi 200000TL den az olamaz.

Şirket çalışanlarının yapacağı işlemlerde sorumluluk öncelikle sorumlu lisanslı emlak müşavirlerine aittir.

Emlak müşavirliği veren ticaret şirketleri müşavirlik faaliyetleri dışında başkaca bir iş yapamazlar. Sorumlu lisanslı emlak müşavirleri, başka şirketlerin kurucu ortağı olamaz, yönetim ve denetimlerinde bulunamaz.

Emlak müşavirliği hizmeti veren ticaret şirketleri kadrolu veya sözleşmeli olarak en az bir avukat çalıştırmak zorundadır. Düzenlenecek resmi senet ve tescil istem belgesini lisanslı sorumlu emlak müşavirinin yanında avukatta imzalar. 25. madde gereğince verilecek tapu kayıt suretlerini lisanslı sorumlu emlak müşaviri imzalar.

Lisanslı emlak müşavirliği şirketlerinin sunacağı hizmetler 
MADDE 24. Lisanslı emlak müşavirliği şirketlerinin sunacağı hizmetler şunlardır.

a) Talep üzerine düzenlenen iş sözleşmesine dayanılarak, taşınmaz malın alım, satım ve kiralanması konusunda pazarlama faaliyetlerinde bulunmak, aracılık hizmeti vermek.

b) Talep üzerine düzenlenen iş sözleşmesine dayanılarak, gayrimenkul devri, üzerine ayni ve şahsi hak tesisleri işlemlerini takip edip sonuçlandırmak, tüm resmi ve özel kurumlarda takip etmek, belge düzenini sağlamak.

c) Gayrimenkulün devri, ayni ve şahsi hak tesisine ilişkin olarak tapu sicil müdürlüğünün kontrolüne sunmak üzere resmi senet ve tescil istem belgelerini düzenlemek.

ç) Tapu kayıt suretlerini tasdik ederek ilgilisine vermek.

d) Gayrimenkul hizmetlerine yönelik kayıt inceleme, araştırma, raporlama ve danışmanlık hizmeti vermek.

e) İlgililerin talebi üzerine işlemlerle ilgili belge ve formları düzenlemek.

Bayilik acentelik, franchising faaliyetleri 
MADDE 25- Lisanslı emlak müşavirliği şirketleri ve komisyoncuları bu hizmetlerini bayilik acentelik , franchising şeklinde de yürütebilir. Bu halde bayi , acente ve franchising ‘lerin lisanslı emlak müşaviri ,lisanslı emlak komisyoncusu olması veya Lisanslı Emlak Müşavirliği Lisanslı Emlak Komisyonculuğu şirketi şartlarını taşıması gerekir.

Bayi ve acenteler yapacakları iş ve işlemlerden doğrudan sorumludur. Bayi ,acentelik ve franchising kuran şirketin sorumluluğu, yapılacak müşavirlik hizmeti ile sınırlıdır.

İş sözleşmesi
MADDE 26- Lisanslı emlak müşaviri, komisyoncuları ve şirketleri ile iş sahibi arasında, şekil ve temel unsurları Kurul tarafından belirlenip bastırılmış olan standart iş sözleşmesi düzenlenir.

Sözleşmeyle yapılacak işler, tapu sicil ve kadastro müdürlüklerini ilgilendiriyorsa düzenlenen iş sözleşmesinin bir örneğinin ilgili tapu sicil veya kadastro müdürlüğüne ibrazı zorunludur. İşlemin sonuçlanmasından sonra iş sözleşmesi ilgili müdürlükte saklanır.

Taraflar arasında düzenlenen bu sözleşmede belirlenecek süre içinde işlemin sonuçlandırılmaması halinde iş sahibi tarafından yazılı bilgi verilmek suretiyle sözleşme tek taraflı olarak fes edilebilir. Bu durumda ücret talebinde bulunulamaz. Ancak sözleşme süresi bitse dahi taşınmazın yer gösterilen müşteriye satılması veya kiralanması bu hükmün dışındadır.

Lisanslı emlak müşaviri ve komisyoncuları anne, baba, eş ve çocukları dışında ki iş sahiplerinden düzenleme şeklinde vekalet akdiyle yetki almış olsalar dahi iş sözleşmesi düzenlemek zorundadırlar.

Ücret
MADDE 27- Ücret, lisanlı olarak verilen müşavirlik ve komisyonculuk hizmetlerine karşılık olarak alınacak meblağdır. Ücretin miktarı taraflar arasında düzenlenecek iş sözleşmesinde gösterilir.

Kurul tarafından her yıl ocak ayında geçerli olmak üzere bir sonraki yıla ait asgari ücret tarifeleri hazırlanarak her yılın Ağustos ayı içinde açıklar Ücret tarifelerini belirlemede odaların yazılı görüşleri alınır.

Asgari ücret tarifesi ilk kez belirlendikten sonra daha sonraki yıllarda ücretler uygulanacağı yılın yeniden değerleme oranı kadar artırılır. Ekonomideki gelişmelere bağlı olarak ücretler yeniden belirlenebilir.

Asgari ücret tarifesinde belirtilen miktarların altında ücret alınamaz. Yeni tarife yürürlüğe girinceye kadar mevcut tarife hükmü uygulanır.

Tasdik ve tasdikten doğan sorumluluk
MADDE 28- Lisanslı emlak müşavirliği şirketlerinin tapu işlemlerine yönelik düzenleyecekleri belgeler ile tasdik edecekleri tapu kayıt suretine ilişkin usul ve esaslar Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü ve Kurulca birlikte belirlenerek Kurul tarafından açıklanır.

Tapu kayıt suretleri sorumlu lisanslı emlak müşavirleri tarafından bizzat imzalanır Tasdik de lisans numarasının da yazılması zorunludur. Tapu kayıt suretlerinin doğruluğundan emlak müşavirleri sorumludurlar. Yaptıkları tasdikin doğru olmaması halinde tasdikin kapsamı ile sınırlı olmak üzere ortaya çıkan Hazine zararından Türk Medeni Kanununun 1007.maddesi gereğince müştereken ve müteselsilin sorumlu olurlar.

Kusurdan doğan sorumluluk
MADDE 29- Medeni Kanunun 1007. Maddesi gereğince, Hazinenin sorumlu olduğu zararların doğmasından Lisanslı emlak müşaviri, emlak komisyoncusu ve şirketin kusuru belirlendiği takdirde komisyoncu, müşavir ve şirket zarara neden olanla birlikte müteselsilin veya şahsen Hazineye karşı sorumlu olup doğacak zararlar için Hazinenin rücu etme hakkı vardır.

Gayrimenkulun devri, ayni ve şahsi hak tesisine ilişkin olarak tapu sicil müdürlüğünün kontrolüne sunmak üzere lisanslı emlak müşavirliği şirketlerince tapu işlemlerine yönelik hazırlanan resmi senet ve tescil istem belgelerinin içeriğinden lisanslı emlak müşavirliği şirketi sorumludur. Tapu sicil müdürlüğü görevlilerinin sorumluluğu söz konusu belgelerdeki tapu kaydının yer alması ve tapu siciline yapılacak tescil ile sınırlıdır.

Sigorta fonu 
Madde 30-Lisanslı emlak müşaviri, komisyoncuların ve şirketlerinin faaliyetleri sırasında meydana gelen zararlardan doğan sorumluluk ve yükümlülüklerini karşılamak amacıyla kurul tarafından bir sigorta fonu oluşturulur.

Sigorta fonunun nasıl oluşacağı çalışma usul ve esasları ile kapsamına alacağı zararlar yönetmelikle düzenlenir.

Lisanslı emlak müşavirliği ve komisyonculuğundan ayrılma 
MADDE 31- Lisanslı emlak müşaviri veya emlak komisyoncusu iken işini bırakanlar bunu on beş gün içerisinde Kurula bildirmek, Lisans ve kimlik belgesini geri vermekle yükümlüdürler. Bu kişilerin yeniden mesleği icra etmek istemeleri halinde lisans ve kimlik belgeleri Kurul tarafından bu Kanununda belirlenen 5. 6. ve7. Maddesindeki şartları taşımaları halinde yeniden verilir.

Mesleki yükümlülükler ve yetkilerin kullanılması 
MADDE 32 -Emlak müşavirleri, komisyoncuları ve şirketleri bunların yanında çalışanlar, yaptıkları hizmetlerden dolayı edindikleri belge ve bilgileri amacı dışında kullanamaz ve açıklayamazlar.

Emlak müşavirleri, komisyoncuları ve şirketleri mesleği gereği veya pazarladıkları taşınmazlarla ilgili ilan ve reklam da bulunabilirler

Tabela veya basılı kâğıtlarında lisanslı emlak müşaviri, emlak komisyoncusu ve şirketi unvanı dışında başkaca sıfat kullanamazlar.

Ancak; mesleğin gereği olarak pazarladıkları taşınmazların nitelikleri ve nicelikleri hakkında yapacakları ilan bu yasak dışındadır.

Denetim 
MADDE 33- Emlak müşavirleri, komisyoncuları ve şirketlerin faaliyetleri; bu kanun kapsamında yaptığı işlemlerin hukuka ve mevzuata uygunluk yönünden Kurulca mesleki ilke ve kurallara uygunluk yönünden ilgili meslek odalarınca denetlenir.

Kurulca yapılan denetimler sonucunda, hukuka ve mevzuata aykırı işlemleri tespit edilen lisans sahiplerine, bu işlemlerini hukuka ve mevzuata uygun hale getirmeleri için bir aya kadar süre verilebilir. Bu durum gereği yapılmak üzere ilgili meslek odası ve kurula bildirilir.

Mesleki ilke ve kurallara uygunluk yönünden ilgili meslek odalarınca yapılan denetimler sonucunda verilen cezalar Kurula bildirilir.

Lisansların verilmesi, iptal edilmesi ve sicillerin tutulması ve lisanslı müşavir ve komisyoncularının kuruluş, işleyiş ve her türlü faaliyetlerinin denetimini yaparak uyarma, kınama, lisansın geçici veya sürekli iptali cezalarını vermeye Kurul yetkilidir.

Ceza hükümleri
MADDE 34- Bu Kanunun 34. maddesinde yapılan denetimler sonucunda mevzuata aykırılığı tespit edilenlere fiilleri suç oluşturmadığı takdirde yönetmelikle belirlenecek miktarlarda idari para cezası Kurul tarafından verilir.

İdari para cezaları Kurul tarafından bir fonda toplanır. Fonda biriken paralar sadece lisanslı emlak müşaviri ve komisyoncularının idari, sosyal ve mesleki ihtiyaçları için kullanılır.Bu husus da yönetmelikle düzenleme yapılır.

Lisanssız faaliyette bulunma 
Madde 35- Bu kanunun yürürlüğe girmesi ve lisansların verilmesinden sonra, gayrimenkule yönelik bu kanun da tanımlanan hizmetlerin hangi ad altında olursa olsun lisanssız olarak yapılması yasaktır. Yasağa uymayanlar hakkında Yasal işlemler yapılır. Kamu idareleri lisansız faaliyette bulunanların bu Kanunda tanımlanan hizmetlere yönelik taleplerini yerine getiremezler. Lisansız kişilerin taleplerini işleme alan kamu görevlileri hakkında adli ve idari işlemler yapılır.

Kurul ve odalar yukarıdaki fıkraya aykırı davranışları tespit ettiği veya öğrendiği takdirde durumu Cumhuriyet Başsavcılığına bildirmek zorundadırlar.

Lisans iptali
MADDE 36-
a) Lisans sahibinin isteği,
b) Lisanslı emlak müşavirliği, emlak komisyoncusu ve şirketi olmak için Kanunda ve Yönetmelikte belirtilen şartların kaybedilmesi veya bu şartları taşımadığının sonradan anlaşılması,

c) 34. maddede yapılan denetimler sonucunda hukuka ve mevzuata aykırı işlemlerin tespit

edilmesi
ç) Mesleki ilke ve kurallara uygun davranılmaması halinde üç kez para cezası verilmiş olması halinde lisanslar Kurulca iptal edilir.

d) İş yerlerinde Faaliyetleri dışında başkaca bir iş yapıldığının tespit edilmesi

e) Lisansın devredilmesi veya Kiraya verildiğinin tespit edilmesi

Meslekte çalıştırılamayacak olanlar
MADDE 37- Lisanslı emlak müşavirleri ve komisyoncuları, bu mesleği yapmaları yasaklananları yanlarında çalıştıramazlar. Bunlarla her ne şekilde olursa olsun mesleki iş birliği yapamazlar.

Yetkili oda
MADDE 38- Bu kanunda oda tarafından yapılması öngörülen görev ve yetkiler lisanslı emlak müşaviri ve komisyoncusunun kayıtlı olduğu oda tarafından yerine getirilir ve kullanılır.

Yönetmelikler
MADDE 39- Bu kanunla ilgili olarak aşağıda belirtilen hususlar yönetmelikle düzenlenir.

a) Lisanslı Emlak Müşavirliği ,Şirketleri ve Lisanslı Emlak Komisyonculuğu çalışma usul ve esasları,

b) Lisanslı Emlak Müşavirliği ve Lisanslı Komisyonculuğu sınav, staj, eğitim, ruhsat verilmesi,
c) Lisanslı Emlak Müşavirliği ve Lisanslı Emlak Komisyonculuğu Kurulunun çalışma usul ve esasları

İlgili Yönetmelikler kanunun yürürlüğe girdiği tarihten sonra 6 ay içinde Esnaf ve Sanatkârlar Odası ve Ticaret Odalarının görüşü alınmak suretiyle Sanayi ve Ticaret Bakanlığı ile Bayındırlık ve İskân Bakanlığınca müştereken hazırlanarak yürürlüğe konur.

Kanunun uygulanmasıyla ilgili olarak yönetmelikler dışında hukuki düzenlemeler yapmaya Kurul yetkilidir.

Geçici Madde 1- Bu Kanunun yürürlüğe girdiği tarihten önce bu kanunun 5.maddesindeki genel şartları taşımakla birlikte İlköğretm mezunları en az 10 yıl, Lise mezunları en az 7 yıl, dört yıllık fakülte ve yüksek 0kul mezunları en az 2 yıldır Bu Kanunun 21 maddesinde belirtilen görevleri fiilen yaptıklarını bağlı bulundukları vergi dairesi veya oda kaydı ile kanıtlamaları ve sınavda başarılı olmaları halinde Lisanslı emlak müşaviri olmaya hak kazanırlar

Geçici Madde 2- Bu Kanunun yürürlüğe girdiği tarih itibarı ile ilgili odaya ve vergi dairesine kayıtlı şirketlerde yönetim kurulu başkan ve üyeleri,genel müdürleri ve yardımcıları,pazarlama müdürleri ve limitet şirketi müdürleri ve pazarlamada çalışan elemanlardan , İlköğretm mezunları en az 10 yıl, Lise mezunları en az 7 yıl, dört yıllık fakülte ve yüksek 0kul mezunları en az 2 yıldır fiilen görev yaptıklarını kanıtlayanlar sınav da başarılı olmaları halinde Lisanslı emlak müşaviri olmaya hak kazanırlar.

Geçici Madde 3- Bu kanunun yürürlüğe girdiği tarihten önce bu kanunun 5.maddesindeki genel şartları taşımakla birlikte, bu kanunun 22.maddesinde belirtilen görevleri toplam en az bir yıldır fiilen yaptıklarını bağlı bulundukları vergi dairesi veya oda kaydı ile kanıtlayanlar kanunun yürürlüğe girdiği tarihten itibaren bir yıl içinde ilgili odaya başvurmaları halinde lisanslı emlak komisyoncusu olmaya hak kazanırlar. Geçici birinci maddenin ikinci paragrafında tanımlanan kişiler bu çalışmalarını bir yıldan bu yana yapmaları halinde başkaca bir şart aranmaksızın Lisanslı emlak Komisyoncusu olmaya hak kazanırlar.

Geçici Madde 4- İlgili devletlerce karşılıklılık şartı sağlanıncaya kadar 19.madde hükmünden faydalanamayan yabancı uyruklu emlak müşavirleri bu kanunun yürürlük tarihini takip eden yılın sonuna kadar işlerine devam edebilirler.

Geçici Madde 5-Bu kanunun yürürlüğe girdiği tarihten önce bu kanunun 25.maddesinde belirtilen görevleri toplam en az dört yıldır fiilen yaptıklarını bağlı bulundukları vergi dairesi veya oda kaydı ile kanıtlayan ticaret şirketleri kanunun yürürlüğe girdiği tarihten itibaren bir yıl içinde bu kanunda ilgili lisanslı emlak müşaviri şirketi olmaya şartlarını sağlamaları halinde lisanslı emlak müşaviri şirketi olmaya hak kazanırlar.

Yürürlük
MADDE 40- Bu kanun yayımı tarihinde itibaren yürürlüğe girer.

Yürütme
MADDE 41-
Bu Kanunun hükümlerini Bakanlar Kurulu yürütür.

Emlak Ofisi Açmak İçin

Kaynak : http://www.emlakcidostu.com/emlak-ofisi-acmak-icin/

Emlak Ofisi açmak için izlenecek yol:

1. Vergi dairesi kaydı

2. Meslek Odası Kaydı

3. Bağ-kur kaydı

4. Belediye ruhsatı

1. Vergi Dairesine Başvururken

· Nüfus cüzdanı sureti

· İkametgah ilmühaberi

· İmza sirküleri

· Tapu fotokopisi veya kira kontratosu

· Nüfus cüzdanı fotokopisi

· İşe başlama formu

Bağlı olacağımız vergi dairesine müracaatımız üzerine görevli yoklama memuru adrese gelerek yerinde tespit yapar .Bu tespit sonucu yoklama fişinin bir nüshasını tarafımıza verir. Yoklama fişiyle tekrar vergi dairesine giderek vergi sicil numaramızı alır vergi levhamızı tasdik ettiririz. Bununla birlikte fatura tasdik ve basım yazısı alınır. Alınan bu yazı ile antlaşmalı matbaaya fatura bastırılır.

2. Fatura, fiş yazısını almak için oda veya dernek kaydının yapılması gerekir.

3. Vergi dairesi işlemlerimizin tamamlanmasının ardından bağ-kur kaydımız yapılır.

Vergi dairesinde işe başladığımız  tarih bağ- kur kayıt tarihimizdir.

4. Belediyeye müracaatta istenilen belgeler;

- Bağ-kur kaydı veya emeklilik belgesi

- Oda Kaydı

- Çevre temizlik vergisi tahakkuk belgesi

- Kontrat veya tapu fotokopisi

- Vergi levhası fotokopisi

- İlân reklam tabela vergisi kaydı

- Basit işyeri krokisi

Malîye Bakanlığı denetim elemanlarının kontrol sırasında istedikleri belgeler;

· Vergi levhası

· Fatura cildi

· K.D.V tabelası

Category: Emlak Danışmanlığı Genel

Emlakçılık Sertifikası

Kaynak : http://www.emlakcidostu.com/emlakcilik-sertifikasi/

Emlakçılık Sertifikaları Mesleki ve Teknik Açık Öğretim Okulu Müdürlüğü tarafından verilir

1.    Sertifika Programları

    a.       Emlak Danışmanlığı Sertifika Programı

Yurt içinde gerçek ve tüzel kişilere gayrimenkullerin alımı, satımı, kiralanması, kiraya verilmesi, parselasyon yapılması, hukuki prosedürün yerine getirilmesi, imar, ekspertizlik ve şehir plancılığı faaliyetlerinin yürütülmesi için emlak danışmanı yetiştirilmesini hedeflemektedir.

Emlak Danışmanlığı Sertifika Programının sonunda başarılı olan kursiyere, Milli Eğitim Bakanlığı onaylı sertifika verilmektedir.

   b.        Emlak Danışmanlığı Ve Konut Finansmanı Tanıtım Ve Pazarlama Danışmanlığı (Mortgage Broker’liği)

Konut Finansmanı Tanıtım ve Pazarlama Danışmanı (Mortgage Broker’liği) sertifika programı ile ise; ülke düzeyinde gayrimenkullerin yatırım amacına göre niteliğini ve uygunluğunu araştırma, ilgili mevzuat ve kanunlar hakkında yatırımcıya bilgi veren, konut finansmanına yönelik yatırımcı adına sabit ve değişken faizli ipotek kredileri, kredi maliyetleri, kredi tahsis ücretleri, erken ödeme cezaları, alternatif konut finansman ürünleri gibi konularda araştırma yapan ve en uygun imkânlar hakkında kişi ve kuruluşlara bilgi ve destek sunan bu konularda danışmanlık hizmeti veren kişiler yetiştirmek.

Konut Finansmanı Tanıtım ve Pazarlama Danışmanı (Mortgage Broker’liği) sertifika programının sonunda başarılı olan kursiyere, Milli Eğitim Bakanlığı onaylı sertifika verilmektedir.

2.    Sertifika Programlarına Kayıt Şartları:

· 18 yaşını doldurmuş olmak,

· En az lise mezunu olmak. Ancak Emlak Müşavirliği (Danışmanlık, Komisyonculuk) mesleğini bilfiil

yürüttüğünü resmî olarak belgelendirenlerde bu şart aranmaz.

    a.       Internet Tabanlı Emlakçılık Sertifika Programları – Kayıt Tarihleri ve Ön Kayıt

· Kayıtlar yıl boyunca devam etmektedir. Sertifika programına kaydolma hakkını kazanan adayların ön

kayıtları yıl içinde kesintisiz olarak alınır. Her kurs başlangıcı kesin kayıt yapılmak suretiyle devam eder.

· Her iki programa kayıt için Gerekli belgeler, Tüm Emlak Müşavirleri Federasyonu Emlak Akademisi

İktisadi İşletmesi GMK Bulvarı 122-7 Maltepe/ANKARA adresine gönderilmek zorundadır.

    b.      Internet Tabanlı Emlakçılık Sertifika Programları – Kesin Kayıt

· Her kurs başlangıcı kesin kayıtların yapılabilmesi için kursiyerlerin; başvuru koşulları ve kayıt için gerekli belgeler bölümünde belirtilen belgeleri eksiksiz olarak Tüm Emlak Müşavirleri Federasyonu Emlak Akademisi İktisadi İşletmesi’ne teslim etmeleri, ve Tüm Emlak Müşavirleri Federasyonu Emlak Akademisi İktisadi İşletmesi ile MEB tarafından belirlenen mali yükümlülükleri yerine getirmiş olmaları gerekmektedir.

    c.       Internet Tabanlı Emlakçılık Sertifika Programları – Kayıt Silme

Hangi durumlarda kayıt silinir:

· Azami öğrenim süresi sonunda sorumlu olduğu sertifika programında geçerli mazeretine istinaden verilen ek sınav hakkı da dahil 4(dört) sınav hakkını kullandıktan sonra başarısız olan kursiyerlerin kaydı MEB kararı ile silinir. Kursiyerlerin uyması gereken disiplin kurallarına aykırı hareketlerden dolayı MEB ve Tüm Emlak Müşavirleri Federasyonunun yetkili kurullarının alacağı öğrenim hakkına son verilmesi kararıyla kaydı silinir. Kaydı silinen kursiyer herhangi bir hak talep edemez.

    d.      Internet Tabanlı Emlakçılık Sertifika Programları – Kayıt Yenileme İşlemleri

· Herhangi bir sebepten dolayı kaydı silinenler Tüm Emlak Müşavirleri Federasyonu Emlak Akademisi İktisadi İşletmesi ile MEB tarafından belirlenen mali yükümlülükleri yerine getirerek tekrar ilgili sertifikasyon programına kayıt yaptırabilirler.

Category: Emlak Eğitimi Genel

Lisanslı Emlakçılık Kanunu Teklifi CHP'li vekil Avukat Mahmut TANAL tarafından meclise sunuldu

Yasanın tam metni için http://www2.tbmm.gov.tr/d24/2/2-1117.pdf

Lisanslı Emlakçılık Kanun Teklifi Meclise Sunuldu

Emlakçılık sektöründeki sorunların çözümü için hazırlanan kanun teklifi ile; emlak aracılık hizmetlerini lisanslı kişilerin yapabilmesi sağlanacak.

CHP İstanbul Milletvekili Mahmut Tanal, emlak aracılık hizmetlerinin lisanslı kişiler tarafından yapılması için kanun teklifi hazırladı.

Türkiye genelinde yapılacak bir imtihanla, yetkin kişilerin emlakçılık hizmetinin verilmesini sağlayacak kanunla emlak sektöründe istihdam sağlanması, aracılık hizmetlerinin bazı apartman görevlilerinin ve farklı meslek gruplarındaki kişilerin yetkileri olmamasına rağmen emlakçılık yapmalarının engellenmesi sağlanacak.

Emlak müşavirleri, Lisanslı Emlak Müşavirliği ve Lisanslı Emlak Komisyonculuğu Kurulu'nca verilecek 6 aylık teorik eğitim ve meslek odalarınca belirlenecek emlak müşaviri yanında 6 aylık uygulamalı eğitim olmak üzere toplam bir yılık eğitimi tamamlayacak.

Emlak komisyonculuğu lisansı almak için de lise ve dengi okul ya da ilgili meslek yüksek okullarından mezun olma şartı aranacak. Yapılacak lisans sınavını kazanan kişiler, bir yıl sürecek teorik ve uygulamalı eğitimin ardından emlak komisyonculuğu lisansı alabilecek.

Kanun taslağına http://www2.tbmm.gov.tr/d24/2/2-1117.pdf adresinden ulaşabilirsiniz.

Emlak listeleme ve satış tekniklerinin özeti

Kaynak http://www.emlakcidostu.com/emlakcilarin-dikkat-etmesi-gereken-noktalar/

“Emlak listeleme ve satış tekniklerinin özeti” niteliğindeki aşağıda sıralanmış püf noktalar, bütünlüklü olarak algılanmalı ve uygulanmalıdır.

1. Alıcılara emlak satmak, mal sahibiyle anlaşma yapmaktan 30 misli zordur.
2. Yeni emlakçının ilk işi, en kısa sürede işini öğrenmesidir.
3. Emlakçı, insanları etkileme ve iletişim gücü ile orantılı olarak kazanır.
4. Emlakçı, yeterince para kazanmıyorsa, yeterince servis vermiyor demektir.
5. Emlak işinde eğitim, sadece bu işte başarıya ulaşmış kişiler tarafından verilmelidir (teorisyenlerden alınması sakıncalıdır).
6. En iyi olmak için, en iyilerle birlikte olmak gerekir.
7. Ortalama satıcıdan daha fazla kazananlara, profesyonel satıcı denir.
8. Profesyoneller, dış etkenlerden dolayı morallerini bozmazlar.
9. Şampiyon emlakçı, finansal, ruhsal ve fiziksel açıdan zengin olandır.
10. Para, anlatıldığı gibi insanları kötü yapmaz. Paranın insanı kötü yaptığını söyleyen kişiler, ortalama ya da kaybeden kişilerdir; onlardan mümkün olduğunca uzak durulması gerekir.
11. Ortalamaların veya başarısızların genelde kaçış bahaneleri, “Problem ofiste; ofisim iyi olsa daha başarılı olurum”, “Ailem var; geceleri geç saatlere kadar çalışamam”, “Tanıdığım hiç kimse şu anda emlağını satmıyor”, “O kadar fazla sayıda insana gitmeme gerek yok” şeklinde sıralanan cümlelerden oluşmaktadır.
12. Şampiyonlar kendilerini ispatlamak için yanıp tutuşurlar. Ortalamalar ise, vücutsal ihtiyaçlara odaklanır, varlıklarından dolayı taktir edilmeyi beklerler.
13. Profesyoneller, ayrıntılara dikkat ederler, hedefe odaklıdırlar; her gün yeteneklerini geliştirmeleri, en iyi servisi vermeleri gerektiğini bilirler.
14. Düşmek için bir planı olanlar veya gemilerini yakmayanlar, emlak işinden kolayca vazgeçebilirler; işi yapmak için değil, kendilerine şans vermek için sektöre girmişlerdir.
15. İnsanlar mantıkları ile değil, duyguları ile satın alırlar. Duygusal neden yaratmak ve işi sonuçlandırmak, emlakçının işidir.
16. Emlakçı, duygusal satışı gerçekleştirmek için müşterisinin kafasında pozitif imaj çizmelidir.
17. Hiçbir müşteri, kendisine bir şey satılsın istemez. Kontrolün, kendisinde olmasını ister.
18. Müşteri kendini, Şampiyona satar ve şampiyon onu yönlendirir.
19. Şampiyonlar, reddedilme olasılıklarını düşürmek için ortalamalardan farklı kelimeler kullanırlar.
20. Düşünmeden yaptığınız şeylere refleks denir. Reflekslerinizle, Emlak Sahibi‘nin kafasında doğru emlakçı olmanız gerekir.
21. Sınıflandırılmış adaylar, karşılarında sadece refleksleri güçlü emlakçı görmek isterler.
22. Alıcıyı sınıflandırmak için, anında refleks sorular sorulmalıdır.
23. Kayıt kasetleri ve eğitim kartları, refleksleri geliştirmek için ana malzemelerdir.
24. Refleksler sürekli tekrar ile geliştirilir.
25. Eğitimin başarıya ulaşması için, önceden öğrenilenlerin akıldan silinmesi gerekir.
26. Yeni bilgilerin, sürekli pratik yapılarak güçlendirilmesi gerekir.
27. On adımda profesyonellik:

A. Dünya batsa bile moralini bozma,
B. Profesyonel gibi giyin,
C. Etrafını en iyilerle donat,
D. Bütün soruların cevaplarını refleks olarak öğren ve uygulayabilir hale gel,
E. Profesyonel gibi konuş,
F. Sürekli kendini geliştir,
G. Etrafındaki satıcılara saygılı ol.
H. Aile ve arkadaş ilişkilerinde dikkatli ol.
I. Sürekli yeni insanlarla tanış.
J. Dürüst ol.

28. Mal sahibi ile anlaşma yapanlar, doktor ve ortalama satıcıdan daha fazla kazanırlar.
29. Çoğu ortalama satıcı, sektörde kalabilecek kadar dahi para kazanamaz
30. Başarısız olanlar, eski alışkanlıklarından kurtulamayıp, her şeye bahanesi olanlardır. Ortalamalar, yapmaları gerekenleri hep göz ardı ederler.
31. Emlakçılık, odun taşımacılığı gibi, işi yaparken öğrenilen bir meslek değildir; eğitim alarak ve pratik yaparak geliştirilmelidir.
32. Emlak işinde “stok yoktur” demek cahilliktir. Stok, emlakçının satılabilir anlaşmalı portföyleridir. İyi portföyleri olmayan ofisler, ayakta kalamazlar.
33. Listelemeyi öğrenemeyenler, emlak işine pamuk ipliğiyle tutunuyor demektir.
34. Aynı ofis içinde çalışan iki Emlak Müşteri Temsilcisi, birbirilerinin bölgesinde izin almaya gerek olmadan listeleme yapabilirler.
35. Profesyoneller, beceriklilerden bir şey öğrenmeye çalışırken, ortalama satıcılar, bu duruma ağlayarak tepki verirler.
36. Listeleme şampiyonu olmanın bedeli ağırdır. Birçok satıcı da bunu ödemek istemez.
37. Emlakçının öğrenmesi gereken 4 şey:

A. Portföy Bilgisi
B. Emlak Finansı
C. Servis Alanı
D. Ofis Formaliteleri

38. Emlak işinde başarısızlığa giden en hızlı yol, ofiste müşteri beklemekten geçer.
39. İş üretmeyen satıcılar, ofis irtifa kaybedince ilk uzaklaştırılacak olanlardır.
40. Referans almak, şampiyon olmanızı değil, şampiyon kalmanızı sağlayacaktır.
41. Emlak işinde servet, portföy kapılarının ardındadır.
42. Emlakçının istediği her şey, bölgesindeki kapıların arkasında gizlidir.
43. Kapı çalmamız için gerekli 3 şey:

A. Nedeni olmak.
B. Söylenecekleri tekrar etmek.
C. Ne olursa olsun pozitif olmak.

44. Emlakçının başarılı olmasının en büyük engeli, kapıları çalmaya olan korkusudur. Bunun da nedeni, kendi duygularını disipline edememiş olmasıdır.
45. Emlakçı kapıları çalarken, karşısına çıkabilecek iyi insanlara odaklanmalıdır.
46. Kapıları çalmak, emlakçıya zarar vermeyecektir, ancak çalmaya olan korku, emlakçıyı kısa sürede kahredecektir.
47. Kapı çalanlarla dalga geçenler, işi yapmaktan aciz olanlardır. Kapı çalmamak için bahane yaratan ya da alternatif yol öne süren herkes kaybedecektir.
48. Şampiyonlar, reddedilme korkularının, başarılı olmalarının önüne geçmesine izin vermeyen kişilerdir.
49. Zamanı en üretken şekilde geçirmek için, kapıları çalmak ve en iyi sunumu yapmak gerekir.
50. Kapıyı çalarken en basit “Günaydın ben ……..’dan Erdem Şahin, nasılsınız? Emlak piyasası şu anda çok hareketli, siz iki sene içinde taşınmayı düşünüyor musunuz?”
51. İyi bir Broker, işe yeni başlayan bir emlakçıyı, kapı çalma işinde hiçbir şekilde yalnız göndermeyendir.
52. Listeleme bankanızda etki yapmanız için, kapıları tek tek çalmanız gereklidir.
53. Telemarketing, sadece randevuya dönüşürse işe yarar.
54. Listelemeniz için, insanların sizi sevmesi ve güvenmesi gereklidir.
55. Satış işlemlerinde alıcıların çoğunun, emlakçının duygusal desteğine ihtiyacı vardır.
56. Alıcılar, ofis resepsiyonlarında anında sınıflandırılmalıdır.
57. Şampiyonlar, rayicin üzerindeki yerleri listelemezler.
58. Listelemede, doğru fiyat ile başlanırsa başarıya ulaşma şansı artacaktır.
59. Ortalama satıcı, Emlak Sahibi‘nin yüksek fiyatını kabul etmek ile kendi sonunu kendisi hazırlamıştır.
60. Akıllı emlakçı, teklif olmaması halinde Emlak Sahibi’ni önceden arayarak, fiyat indirimi ister ve her üç haftada bir yüz yüze görüşür
61. Emlakçının emlakı doğru fiyattan listelemesi için, satılık piyasa analizini kullanması ve piyasada emlakların kaç gün beklediğini göstermesi gerekir.
62. Emlakçı, listeleme görüşmesi için ne kadar hazırlanmış ise, o kadar başarılı olacaktır.
63. MS‘nin emlakını, doğru fiyatlandırması çok düşük olasılıktır. Yanlış fiyatlandırma Emlak Sahibi‘nin suçu değildir.
64. Ortalama satıcılar, listeleme yaparken acele edenlerdir.
65. Emlakçı, listeleme randevusundan önce, listeleyebileceği en üst rakamı belirler.
66. Listeleme prezantasyonu, kelime kelime ezberlenmelidir.
67. Akıllı emlakçı, Emlak Sahibi‘ni önce dış görünüşü, sonra da ağzından çıkanlar ile etkiler.
68. Listeleme prezantasyonu için yanınızda satılık piyasa analizi, satılık pazarlama anlaşması, listeleme rehberi, yazı için tahta, metre, pusula ve hesap makinesi bulunması gereklidir.
69. Listeleme, uzun dönemdeki birçok küçük “evet”in sonucunda alınan imzadır.
70. Şampiyon listeleyici, kendi özelliklerini onaylama getirecek sorular ile faydaya dönüştürebilendir.

ÖRNEK:
“Ben bu işin profesyoneliyim” demek yerine “İşinizi profesyonellerle yapmak istersiniz değil mi?” gibi.

71. Alıcı, karşısında soruya soru ile ya da “değil mi” edatı ile karşılanmalıdır ve işi sonuçlandırmaya önem verilmelidir.
72. Listeleme yapmak, Emlak Sahibi‘ne “evet” cevaplarını verdirerek birçok soru ile yönlendirmektir. Sorulan soruların cevaplarını, Emlak Sahibi‘nin bilmesi şarttır.
73. MS için, iki alternatif yaratılmalı ve iki alternatiften birine yönlendirilmelidir.
74. İnsanlar, duygusal olarak alırlar ve istedikleri insanlarla çalışırlar; en doğru emlakçı ile çalışmak durumunda değildirler.
75. Listeleme formu, randevu alınmadan önce doldurulmalıdır.
76. Ortalama satıcının itirazlardan korkmasının nedeni, müşterinin nasıl karar verdiğini bilmemesidir.
77. İtirazları sevmeye başladığınız zaman, profesyonel olmaya başlıyorsunuz demektir.
78. Profesyoneller, yanıt hakkında yargıda bulunmazlar; kendilerine kısa sürede en uygun yanıtı yaratmaya çalışırlar.
79. Profesyoneller, ön yargılı olmaz?

ÖRNEK: 
Evime afiş asacak mısınız? Evinize afiş asılsın istiyor musunuz?

80. Alıcının her itirazı, “anlıyorum”, “haklısınız”, “ancak…” kelimeleriyle pozitif tarafa yönlendirilmelidir.
81. Müşteriler, kendilerine göre her zaman haklıdır ve anlaşılmak isterler. Haklısınız… anlıyorum… ancak…
82. Sahibinden satılıklar, listelemenin ana kaynağıdır.
83. Sahibinden satılıklar, emlakçılar için altın madenidir.
84. Sahibinden satılığı listeleyememenin üç ana nedeni:

A. Bilgisizlik
B. Reddedilme korkusu
C. Israrcı olmamak

85. Şampiyon emlakçılar, telefon rakamlarındaki ilk üç sayının bölgeyi ifade ettiğini bilirler.

ÖRNEK: 
350 90 10 Akatlar’a ait bir numaradır.

86. Emlakçı takibini, en iyi müşterisi üzerine değil, en motive müşterisi üzerine yoğunlaştırmalıdır.
87. Akıllı emlakçı, listeleme görüşmesini, 25 dakikadan ne az ne de fazla tutandır.
88. Emlakçı, politika ve din konularında müşterilerine yorum yapmaz
89. Fiyatlandırmada önce, satılık piyasa analizi anlatılır ve fiyata, pazarlama anlaşmasının üzerinde onay istenir.
90. Emlakçının, Emlak Sahibi ile olan görüşmesinde, içindeki heyecanı yansıtması gerekir.
91. Israrcı takip, karşılığını er ya da geç verir. Emlak Sahip‘lerinin direnci, zaman içinde kırılacaktır.
92. Listeleme görüşmesinde satış paketi verilirken, formlar tek tek anlatılır.
93. Şampiyonlar düşüşlerini başarısızlık olarak değil, kendilerini geliştirmek için fırsat olarak görürler. Düşmek değil, ayağa kalkmak önemlidir.
94. Emlak işinin karizma ile alakası yoktur. Sayıları tutturan kişiler, sektörde en çok kazanan insanlardır. Sayılar, emlakçıyı sektörün içinde tutabildiği gibi, sektörün dışına da itebilir.
95. Emlakçı, elindeki portföyün reklamını kapıları çalarken yapmalıdır.
96. Bilgisizlik, zaman içinde emlakçının heyecanının ölmesine, motivasyonunun buharlaşmasına ve ümitlerinin ölmesine neden olacaktır.
97. Listeleme bankası, üzerinde çalışıldıkça kolaylaşacaktır. Her çalınan kapı, bankaya yatan para demektir.
98. Emlakçı, işleri kötü gittiğinde, genelde kapıları çalmayı durdurmuş demektir.
99. Vasat emlakçılar, her zaman alıcılar için savaşırlar ve yorum yaparlar.
100. Profesyoneller, satılık piyasa analizi ile birlikte listeleme prezantasyonu yaparlar.
101. Listeleme görüşmesi, mutlaka toplantı masasında yapılmalıdır.
102. Emlakçının listeleme şansı, kendine olan inancı ile doğru orantılıdır.
103. MS‘nin emlakçıya hizmet bedeli ödemesinin nedeni, ilgi görmek istemesi ve emlakçıya duyduğu sempatidir.
104. Aşırı fiyatlı portföyler, mutluluk ile başlar ancak hüzün ile son bulur.
105. Ağzı iyi laf yapan kişi, iyi emlakçı olur inanışı yanlıştır. Satıcının, iki kulağı bir ağzı vardır. İki kere dinlemeli, bir kere konuşmalıdır.
106. Alıcıdan ne kadar büyük cayma akçesi alınırsa, satışta o kadar az problem yaşanır.
107. Telefonu kullanmanın amacı, yüz yüze randevu ayarlamaktır. Her görüşmede üç şey mutlaka alınmalıdır:

A. isim
B. telefon
C. randevu

108. İlanlar, verilmeden bir hafta önce düzenlenmeli, son ana bırakılmamalıdır.
109. İsim, telefon ve randevu alınmamış telefon görüşmeleri boşa yapılmış görüşmelerdir.
110. Alıcıya, aynı anda üç emlaktan fazlası gösterilmemelidir.
111. Sınıflandırılmamış alıcıya yer göstermek hatadır.
112. İlişki kurmanın en iyi yolu konuşmak değil, doğru soruları sormaktır.
113. Alıcı teklifi vermeye hazır olduğu anda, alınmalıdır. İster emlakın içinde, ister arabanın üzerinde…
114. Emlak işinde her gün, yeni bir gündür. Dünde yaşayan emlakçıya, mutsuz emlakçı denir.
115. Beş adımda alıcının itirazını yenin:

A. İtirazı duyun
B. Feed back (karşılık, cevap) verin.
C. Soru sorun.
D. Cevap verin.
E. Onaylayın.

116. Teklif iletilirken taraflar, stabilizelerini kaybedeceklerdir. Emlakçı soğukkanlılığını korumalıdır.
117. Teklifin alınması ile satıcı net formu doldurulur ve teklif ile satıcı net formu Emlak Sahibi‘ne iletilir.
118. Emlak Sahibi‘nden kontra teklif alınması halinde, kontra teklifi zaman kaybetmeden alıcıya, yüz yüze iletmek gereklidir.
119. Referans oranını yükseltmek isteyen emlakçı, her yol ile teşekkür kartı gönderebilendir.
120. Emlak işinde grev yaparak değil, daha fazla kapı çalarak, daha fazla satış yaparak, başarılı olunur.
121. Emlakçı için başarı, kendisine değerli olan şeyler için yola devam etmektir.
122. Hedeflerini yazamayan kişiler, sadece hayal kurmuş olurlar.
123. Anında yapabileceğiniz, sevemediğiniz şeyleri yapmanız, zaman kazanmanızı sağlayacaktır.
124. Her akşam yatmadan önce, gün değerlendirilmeli, ertesi günün planı yapılmalı ve takip edilmelidir.

Category: Emlak Danışmanlığı Genel