KENTSEL DÖNÜŞÜMDE İPTAL DAVALARI

I. GİRİŞ

31 Mayıs 2012’de yürürlüğe giren 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanları Dönüştürülmesi Hakkında Kanun (Kentsel Dönüşüm Kanunu), riskli alan, riskli yapı ve rezerv yapı alanı gibi yeni kavramları ortaya çıkarmış ve bu kavramlar idari yargılama konusu olmuştur. Bu uygulamalar bir idari işlem niteliğindedir. 6306 sayılı kanunda belirtildiği üzere, bu kanun uyarınca tesis edilen işlemlere karşı, 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu (İYUK) kapsamında dava açılabilecektir.

Bu yazımızda, bir idari dava türü olan, riskli yapı, riskli alan ve rezerv yapı alanı kararlarına karşı açılabilecek iptal davalarını inceleyeceğiz.

II. KENTSEL DÖNÜŞÜMDE İPTAL DAVALARI

6306 sayılı Kentsel Dönüşüm Kanunun 3. maddesinde riskli yapı tespit yetkisinden bahsedilmiştir. Bu madde uyarınca yapı “riskli yapı” olarak tespit edildikten sonra bu durum ayni hak ve şahsi hak sahiplerine bir ‘risk tespit raporu’ sonucu ile bildirilmektedir. Raporun hak sahiplerine tebliğ edildiği tarihten itibaren 15 gün içinde rapora itiraz edebilirler.

Üst makama başvuru yolu, yani itiraz zorunlu değildir. Hak sahipleri, itiraz yolunu kullanmayıp, 6306 sayılı Kanun’un 6. maddesinin dokuzuncu fıkrası uyarınca, risk tespitinin hak sahiplerine tebliğinden veya öğrenilmesinden itibaren 30 gün içerisinde İYUK madde 7 uyarınca bir iptal davası açabileceklerdir. Risk tespit raporlarına karşı açılacak iptal davasının açılacağı görevli ve yetkili mahkeme, riskli yapının bulunduğu yer yetki alanına tabi olan il idare mahkemesidir.

6306 sayılı Kanun uyarınca taşınmazları arsa haline gelen malikler eğer taşınmazın yeniden dönüştürülmesi hakkında üçte iki çoğunlukta karar alamazlarsa veya taşınmazı yeniden dönüştürmek istemezlerse idare bu taşınmaz hakkında acele kamulaştırma kararı alabilir. Kamulaştırma kararı da bir idari işlemdir. Bu idari işleme karşı da idari yargıda otuz (30) gün içinde iptal davası açılabilir.

Riskli yapılar konusunda açılacak iptal davalarına başka bir örnek de yıkım kararları ve riskli yapılarda yıkıma yönelik 60 günlük süre veren kararlardır. Bunlara da aynı şekilde dava açılabilir. Yine 2/3 çoğunluk kararına karşı çıktığı için 1/3 azınlık kat maliklerinin satılacak bağımsız bölümlerine ilişkin SPK kuruluşlarının yaptığı değer tespitleri ve il müdürlüğünün buna yönelik değer tespiti kararlarına karşı iptal davası açılabilir. Başka bir örnek ise, Bakanlık İl Müdürlüklerince yapılacak 1/3 azınlık hak sahiplerinin dairelerinin satışı kararlarıdır. Azınlık daire sahiplerinin paylarının satışına yönelik idari işlemlere karşı da tebliğinden itibaren 30 gün içinde idari yargıda iptal davaları açılabilmektedir.

6306 sayılı Kanuna göre riskli alan; zemin yapısı veya üzerindeki yapılaşma sebebiyle can ve mal kaybına yol açma riski taşıyan, Bakanlık veya İdare tarafından Afet ve Acil Durum Yönetimi Başkanlığının görüşü de alınarak belirlenen ve Bakanlığın teklifi üzerine Bakanlar Kurulunca kararlaştırılan alandır. Riskli alan kararı Resmi Gazetede ilan edilir. Bakanlar Kurulunun aldığı riskli alan kararı bir idari işlemdir ve bu kararlara karşı Danıştay Kanunun 24. maddesi gereğince Danıştay’da iptal davası açılabilecektir. 30 günlük dava açma süresi riskli alan kararının Resmi Gazetede ilanı ile başlar.

Bunun yanı sıra riskli alanda yapılacak olan projeler hakkında Belediye, İl Özel İdaresi veya Bakanlığın yapmış olduğu diğer idari işlemlere karşı da iptal davası açılabilecektir. İptal davasını açma süresi ilan tarihinden itibaren 30 gündür.

Mevcut riskli yapıların başta deprem olmak üzere afetlere karşı dayanıklı hale getirilmesi, İdare açısından 6306 sayılı Kentsel Dönüşüm Kanunu ile birlikte bir zorunluluk haline gelmiştir. Bu zorunluluk doğrultusunda gereken tedbirlerin alınmasına yönelik olarak, İdarenin elinde var olan seçeneklerden biri de, yeni rezerv yapı alanlarıtespit edilerek deprem bakımından risk taşıyan bölgeler de oturan bir kısım halkın buralara yerleştirilmesi ve eski oturulan bölgelerdeki can ve mal güvenliği üzerine oluşan risklerin bertaraf edilmesidir.

Rezerv yapı alanı kararı Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından alınmaktadır. Bu karar genel düzenleyici işlemdir. Bu karara karşı açılacak iptal ve tam yargı davaları Danıştay Kanunu madde 24 gereğince yine Danıştay’da görülür.

Rezerv yapı alanlarında kamu makamları ve ilgili idareler tarafından; hak sahiplerine yönelik birçok idari işlem yapılmaktadır. Bu işlemlere karşı da taşınmazın bulunduğu idare mahkemesinde iptal davaları açılabilir. Dava açma süresi 30 gündür ve bu süre rezerv yapı alan kararının Resmi Gazetede ilanı veya ilgililer hakkında yapılan birel işlemlerin tebliği ile başlayacaktır.

Anayasa Mahkemesinin 27.02.2014 tarihli kararı sonucu, İdare Mahkemelerinde kentsel dönüşüme ilişkin idari kararların iptali için açılan davalarda, mahkeme eğer idari işlemin uygulanması halinde telafisi güç ve imkansız zararların doğması durumu varsa ve işlem açıkça hukuka aykırı görünüyorsa, gerekirse davalı idarenin savunmasını bile almadan dava açıldığında yürütmenin durdurulması kararı verebilmektedir.

III. SONUÇ

Kentsel dönüşümün ülkemiz için bir zorunluluk olduğunu tartışılmazdır. Zira deprem bölgesinde olmamız sebebiyle insanların sağlıklı yapılarda yaşamalarını sağlamak, çarpık kentleşmeyi önlemek, estetik ve düzenli bir kent yaşamı sunmak, sosyal donatılarla yaşam kalitesini yükseltmek idarenin birinci görevlerindendir. Yaşam kalitesini en üst seviyede tutmaya çalışan kentsel dönüşüm uygulamaları yapılırken; idarenin hukuka aykırı uygulamalarına maruz kalan vatandaşların haklarının en üst düzeyde korunması, hızlı bir yargılama ile hukuk dışı idari kararların ve uygulamaların iptal edilmesi de hukuk devletinin gereğidir.

Ayrıntılı bilgi için Kentsel Dönüşüm ve Hukuk Platformu:
Riskli yapı, Riskli alan ve Rezerv yapı alanı kararları hakkında İdari Yargı Davaları (İptal davaları)

Kentsel dönüşümde malikler nasıl korunmalı?

Kentsel dönüşüm sürecinde, taşınmazı “riskli yapı” olarak belirlenen bina maliklerinin bir çoğunun müteahhit firmalarla görüşmelere başladığını belirten Gayrimenkul Hukuku Avukatı Emre Alcan, yıkımdan sonra binanın yeniden yapımı aşamasında mağdur olunmaması için önemli açıklamalarda bulundu.

Türkiye’nin birçok yerinde riskli yapıların tespitine ve yıkımlara başlandı. Riskli yapı olarak tespit edilen binaların sahiplerine yıkım için 60 günden az olmamak üzere süre verilmekte. Kentsel dönüşüm sürecinde, taşınmazı “riskli yapı” olarak belirlenen bina maliklerinin bir çoğunun müteahhit firmalarla görüşmelere başladığını belirten Gayrimenkul Hukuku Avukatı Emre Alcan, yıkımdan sonra binanın yeniden yapımı aşamasında mağdur olunmaması için önemli açıklamalarda bulundu.

Müteahhit firma ile taşınmaz sahipleri arasında imzalanacak sözleşmede doğması muhtemel tüm ihtilafların açık ve net bir şekilde düzenlenmiş olması gerektiğini belirten Av. Emre Alcan sözlerine şöyle devam etti; “Projenin değerini etkileyecek olan tasarımı ve kullanılacak malzeme gibi etmenler maliklerin görüşü alınarak belirlenmeli, teknik şartname çok iyi incelenmelidir. Buna karşılık, taşınmaz sahiplerinin, sözleşmenin imzasından itibaren sözleşme konusu taşınmazı müteahhidin imzasını almadan devir, temlik ve ferağ edemeyeceği kayıt altına alınmalı, ayrıca sözleşme de tapuya şerh düşülmelidir.

Müteahhit sözleşme şartlarına uygun olarak yapmayı taahhüt ettiği konutları, altyapı ve çevre düzenlemeleri anahtar teslimi olarak bitirmeli ve arsa sahiplerine ait bağımsız bölümleri teslim etmelidir.

Müteahhitin, sözleşmenin noterden tasdikini müteakiben en geç kaç ay içinde inşaatı tamamlayıp fiilen anahtar teslimi sureti ile mal sahiplerine ait daireleri ve tüm binayı bitirmiş olacağının kayıt alınması gerektiğini belirten Av. Emre Alcan sözlerine şöyle devam etti; Ayrıca ruhsat alımı, iskan süresi de dahil olmak üzere tüm süreler net olarak belirlenmeli. Sözleşmedeki yükümlülüklere aykırılıklar mücbir sebepler haricinde cezai şarta bağlanmalı. Ayrıca vergi, harç ve diğer tüm masrafların yanı sıra 3. şahıslara verilebilecek zararların da hangi tarafa ait olacağı net bir şekilde belirlenmeli. Yine sözleşmede tapunun devri aşaması oldukça önemlidir.

Müteahhit, arsa üzerine ilgili Belediyenin Harita Müdürlüğünden alınacak imar durumu esasları dairesinde tasdik ettirilecek avan ve tatbikat projelerine uygun olmak kayıt ve şartıyla normal kat etüdleri prensibi dahilinde ve ekli fenni şartname esaslarına tamamen riayet edilmek suretiyle buna göre mimari, statik, elektrik, mekanik, peyzaj, alt yapı ile ilgili uygulama projeleri masrafları kendisine ait olmak üzere yaptırmalı, ilgili oda ve belediye harçlarını yatırarak inşaat ruhsatını arsa sahibi adına çıkararak, bloklardan oluşacak şekilde, apartmanlardan oluşacak şekilde betonarme karkas apartman inşa etmelidir.

Taraflar arasında bağımsız bölümlerin taksimine dair yapılan anlaşma şekli İmar Müdürlüğünce tasdikli avan proje ve bağımsız bölümler listesinde her bağımsız bölümün yüzölçümü arsa payı, bağımsız bölümlerin gerekli unsur ve eklentileri, serahaten gösterilmeli ve avan projede bağımsız bölümleri belirleyen yerler sahipleri tarafından imzalanmalıdır. Yani her bağımsız bölüm için proje üzerinde inşaatçı’nın imzası ve arsa sahiplerinin imzası olmalı ve bu suretle taraflara ait daireler ve bağımsız bölümler belirlenmiş olmalıdır.

Uygulama sırasında imar durumu veya Pazar şartlarında projeyi değiştirmeyi gerektirecek bir gelişme olursa arsa sahipleri ve Müteahhit müşterek karar almalıdır diyen Av. Emre Alcan, sözlerine şöyle bitirdi; “sözleşmede, müteahhit firmanın ve maliklerin yükümlülükleri açık ve net bir şekilde tek tek belirlenmelidir.”

Koruma amaçlı imar planlarının yapılması usulü

Koruma amaçlı imar planlarının yapılması usulü

Koruma Amaçlı İmar Planları ve Çevre Düzenleme Projelerinin Hazırlanması, Gösterimi, Uygulaması, Denetimi ve Müelliflerine İlişkin Usul ve Esaslara Ait Yönetmelik

BİRİNCİ BÖLÜM

Amaç, Kapsam, Dayanak ve Tanımlar

 Amaç

 Madde 1 — Bu Yönetmeliğin amacı, koruma amaçlı imar planlarının ve çevre düzenleme projelerinin hazırlanması, yapım esasları, gösterimi, onaylanması, uygulaması, denetimi ve bu plan ve projeleri hazırlayacak müelliflerin nitelikleri ile görev, yetki ve sorumluluklarına ilişkin usul ve esasları belirlemektir.

 Kapsam

 Madde 2 — Bu Yönetmelik hükümleri, sit alanları, kültür ve tabiat varlıkları ve bunların etkileşim geçiş sahaları ile koruma alanlarında yapılacak koruma amaçlı imar planı ve değişiklikleri ile çevre düzenleme projelerinin yapımına ve müelliflerinin görev yetki ve sorumluluklarına ilişkin esasları kapsar.

 Sit alanlarında gerçekleştirilecek koruma amaçlı imar planları ile ören yerlerinde gerçekleştirilecek çevre düzenleme projelerinin hazırlanma, uygulama ve denetim sürecinde uyulacak teknik ve yönetsel esaslar konusunda bu Yönetmelik hükümleri geçerlidir.

 Dayanak

 Madde 3 — Bu Yönetmelik 21/7/1983 tarihli ve 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanununun 17 nci maddesine dayanılarak hazırlanmıştır.

 Tanımlar

 Madde 4 — Bu Yönetmelikte geçen;

 Bakanlık: Kültür ve Turizm Bakanlığını,

 Kanun: 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanununu,

 Genel Müdürlük: Kültür Varlıkları ve Müzeler Genel Müdürlüğünü,

 Koruma Yüksek Kurulu: Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Yüksek Kurulunu,

 Koruma bölge kurulu: Kültür ve tabiat varlıklarını koruma bölge kurulunu,

 Koruma bölge kurulu müdürlüğü: Kültür ve tabiat varlıklarını koruma bölge kurulu müdürlüğünü,

 İdare: Büyükşehir belediyesi bulunan yerlerde büyükşehir belediyesini, belediye sınırları içinde belediyeleri, dışında il özel idarelerini, ayrıca özel kanunlarla belirlenmiş olan alanlarda imar planı yapma, yaptırma ve onama yetkisi bulunan ilgili kamu kurum ve kuruluşlarını,

 Sit: Tarih öncesinden günümüze kadar gelen çeşitli medeniyetlerin ürünü olup, yaşadıkları devirlerin sosyal, ekonomik, mimari ve benzeri özelliklerini yansıtan kent ve kent kalıntıları, kültür varlıklarının yoğun olarak bulunduğu sosyal yaşama konu olmuş veya önemli tarihi hadiselerin cereyan ettiği yerler ve tespiti yapılmış tabiat özellikleri ile korunması gerekli alanları,

 Kentsel sit: Mimari, mahalli, tarihsel, estetik ve sanat özelliği bulunan ve bir arada bulunmaları sebebiyle teker teker taşıdıkları kıymetten daha fazla kıymeti olan kültürel ve tabii çevre elemanlarının (yapılar, bahçeler, bitki örtüleri, yerleşim dokuları, duvarlar) birlikte bulundukları alanları,

 Arkeolojik sit: Antik bir yerleşmenin veya eski bir medeniyetin kalıntılarının bulunduğu yer veya su altında bilinen veya meydana çıkarılan korunması gerekli alanları,

 Doğal sit: İlginç özellik ve güzelliklere sahip olan ve ender bulunan korunması gerekli alanları ve taşınmaz tabiat varlıklarını,

 Tarihi sit: Önemli tarihi olayların cereyan ettiği ve bu sebeple korunması gerekli yerleri,   

 Ören yeri: Tarih öncesinden günümüze kadar gelen çeşitli uygarlıkların ürünü olup topografik olarak tanımlanabilecek derecede yeterince belirgin ve mütecanis özelliklere sahip, aynı zamanda tarihsel, arkeolojik, sanatsal, bilimsel, sosyal veya teknik bakımlardan dikkate değer, kısmen inşa edilmiş, insan emeği kültür varlıkları ile tabiat varlıklarının birleştiği alanları,

 Koruma amaçlı imar planı: Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu uyarınca belirlenen sit alanlarında, alanın etkileşim geçiş sahasını da göz önünde bulundurarak, kültür ve tabiat varlıklarının sürdürülebilirlik ilkesi doğrultusunda korunması amacıyla arkeolojik, tarihi, doğal, mimari, demografik, kültürel, sosyo-ekonomik, mülkiyet ve yapılaşma verilerini içeren alan araştırmasına dayalı olarak; halihazır haritalar üzerine, koruma alanı içinde yaşayan hane halkları ve faaliyet gösteren iş yerlerinin sosyal ve ekonomik yapılarını iyileştiren, istihdam ve katma değer yaratan stratejileri, koruma esasları ve kullanma şartları ile yapılaşma sınırlamalarını, sağlıklaştırma, yenileme alan ve projelerini, uygulama etap ve programlarını, açık alan sistemini, yaya dolaşımı ve taşıt ulaşımını, altyapı tesislerinin tasarım esasları, yoğunluklar ve parsel tasarımlarını, yerel sahiplilik, uygulamanın finansmanı ilkeleri uyarınca katılımcı alan yönetimi modellerini de içerecek şekilde hazırlanan, hedefler, araçlar, stratejiler ile planlama kararları tutumları, plan notları ve açıklama raporu ile bir bütün olan nazım ve uygulama imar planlarının gerektirdiği ölçekteki planları,

 Revizyon koruma amaçlı imar planı: Mevcut koruma amaçlı imar planının uygulanmasının mümkün olmadığı veya yeni ihtiyaç ve sorunların teknik ve bilimsel gerekçelere dayalı araştırmalar sonucu hazırlanan raporlarla ortaya konulduğu durumlar ile üst ölçekli plan kararlarına uygunluğunun sağlanması amacıyla koruma amaçlı imar planı yapım ilkelerine bağlı olarak, planın tamamının veya plan ana kararlarını etkileyecek büyük bir kısmının yenilenmesi sonucu elde edilen planı,

 İlave koruma amaçlı imar planı: Yapılacak etütler sonrasında koruma amaçlı imar planının kapsadığı sit alanı sınırının genişlemesi, sit alanına yakın yeni sit alanları belirlenmesi veya başka zorunlu durumlarda, mevcut plana bitişik ve mevcut planın genel arazi kullanım kararları ile süreklilik, bütünlük ve uyum sağlayacak biçimde koruma amaçlı imar planı yapım ilkelerine ve bu Yönetmelik uyarınca plan hazırlama esaslarına bağlı olarak hazırlanan planı,

 Koruma amaçlı imar planı değişikliği: Koruma amaçlı imar planı ana kararlarını, sürekliliğini, bütünlüğünü, teknik altyapı ve sosyal donatı dengesini bozmayacak nitelikte, bilimsel, nesnel ve teknik gerekçelere dayanan, sınırlı büyüklükteki bir alan için arazi kullanım kararını veya plan notunu değiştiren, kamu yararının, arkeolojik, tarihi, kültürel ve doğal değerlerin korunmasının zorunlu kılması halinde yapılan plan düzenlemelerini,

 Çevre düzenleme projesi: Ören yerlerinin arkeolojik potansiyelini koruyacak şekilde, denetimli olarak ziyarete açmak, tanıtımını sağlamak, mevcut kullanım ve dolaşımdan kaynaklanan sorunlarını çözmek, alanın ihtiyaçlarını çağdaş, teknolojik gelişmelerin gerektirdiği donatılarla gidermek amacıyla her ören yerinin kendi özellikleri göz önüne alınarak hazırlanacak 1/500, 1/200 ve 1/100 ölçekli düzenleme projelerini,

 Plan müellifi: En az dört yıllık lisans eğitimi veren fakülte veya bunlara denkliği yetkili makamlarca kabul edilen yüksek öğretim kurumlarının şehir planlama veya şehir ve bölge planlama bölümünden mezun olmuş şehir plancıları veya şehir ve bölge plancıları veya kent plancıları ile bu kişilerin ortak olduğu tescilli büro ve şirketleri,

 Planlama ekibi: Koruma amaçlı imar planı yapımını yüklenen şehir plancısı veya şehir ve bölge plancısı veya kent plancısı müellif tarafından bu Yönetmelik hükümleri doğrultusunda oluşturulan ekibi,

 Proje müellifi: Çevre düzenleme projesini yapmaya yetkili olan gerçek ve tüzel kişileri,

 Proje ekibi: Çevre düzenleme projesinin yapımını üstlenen müellif tarafından bu Yönetmelik hükümleri doğrultusunda oluşturulan ekibi

 ifade eder.

Koruma amaçlı imar planlarında yetki ve yöntem

Yetki ve yöntem

 Madde 5 — Koruma amaçlı imar planları idareler tarafından;

 a) Bu Yönetmeliğin 19 uncu maddesinde belirlenen koruma amaçlı imar planı yapımı ekibi bulunması koşuluyla doğrudan hazırlanabilir;

 b) İhale mevzuatında belirtilen usul ve esaslara göre ihale suretiyle yaptırılabilir;

 c) İller Bankası Genel Müdürlüğüne yetki verilerek hazırlatılabilir.

 Belediyeler koruma amaçlı imar planlama çalışmalarının program ve bütçesini hazırlayarak İller Bankası Genel Müdürlüğünün yıllık bütçesi oluşturulmadan önce İller Bankası Genel Müdürlüğüne müracaat eder ve bu amaçla belediyelere aktarılmak üzere İller Bankası Genel Müdürlüğü bütçesine yeteri kadar ödenek konur. İl özel idareleri ise bütçelerinde koruma amaçlı imar planlarının yapımı için ödenek ayırırlar.

 Ayrıca, Kanunun 10 uncu ve 12 nci maddeleri ile 16/4/2003 tarihli ve 4848 sayılı Kültür ve Turizm Bakanlığı Teşkilat ve Görevleri Hakkında Kanunun 9 uncu maddesi gereğince ilgili idarelerden yetki alarak Bakanlıkça da koruma amaçlı imar planları yaptırılabilir.

 Ulusal ya da uluslararası ölçekte açılan yarışmalar sonucu elde edilecek koruma amaçlı imar planlarında, yarışmayı düzenleyen kurumlar yarışma şartnamelerini, Bakanlığın görüşünü alarak bu Yönetmeliğin 18 inci ve 19 uncu maddelerine göre düzenleyeceklerdir; ancak yarışmaya katılacak plan müelliflerinde 18 inci maddenin (c) ve (d) bentlerindeki koşullar aranmaz.  

Plan hazırlama esasları

  Madde 6 — Koruma amaçlı imar planları aşağıdaki ilkeler doğrultusunda hazırlanır:

  a) Bir alanın koruma bölge kurulunca sit olarak ilanı, bu alanda her ölçekteki plan uygulamasını durdurur. Sit alanının etkileşim çevresine ilişkin varsa 1/25000 ölçekli plan kararları ve notları alanın sit statüsü dikkate alınarak, yeniden gözden geçirilir ve  ilgili idarelerce onaylanır.

  b) İdareler planları, Bakanlıkça hazırlanan koruma amaçlı imar planları teknik şartnamesinde belirtilen esaslara uygun olarak hazırlar. İdarelerce planlama alanının özelliğine göre bu şartnameye ek olarak özel teknik şartname düzenlenebilir. İdare koruma amaçlı imar planı ile varsa etkileşim geçiş alanını birlikte planlayabilir.

  c) Planlar, yeni bir koruma amaçlı imar planı veya koruma amaçlı imar planı revizyonu hazırlanıp onaylanmadan veya herhangi bir yargı kararı bulunmadan ilgili idarece iptal edilemez.

  d) Koruma amaçlı imar planları, kadastral durum işlenmiş güncel onaylı halihazır haritalar üzerine çizilir.

  e) Koruma amaçlı imar planlarının varsa etkileşim geçiş sahaları da göz önünde bulundurularak ve sit alanının bütününü kapsayacak şekilde içinde bulunduğu yerleşme ile ilişkileri kurularak hazırlanması esastır.

  f) Plan hazırlama süreci içerisinde idarelerce plan yapılacak alanda ilgili meslek odaları, sivil toplum kuruluşları, üniversitelerin ilgili bölümleri, koruma alanı içinde yaşayan hane halkları ve faaliyet gösteren işyeri sahipleri ve etkilenen hemşerilerin katılımı ile plan kararlarının oluşturulmasından önce sorunlar, olanaklar, vizyon, hedefler, araçlar, stratejilerin oluşturulması üzerine ve taslak planın oluşturulmasından sonra taslak planın görüşülerek koruma bölge kuruluna sunulacak son şeklini alması için asgari iki toplantı düzenlenir.

  Bu toplantıların halka duyurusu idarece köyler ve belde belediyelerinde mahalli anonslar ve ilan panoları ile, büyükşehir olmayan belediyelerde mahalli anonslar, ilan panoları ve yerel yazılı yayın kuruluşları aracılığıyla, büyükşehir belediyelerinde ise koruma alanında mahalli anonslar, ilan panoları, yerel yazılı ve görsel medya kuruluşları aracılığıyla yapılır. Ayrıca bu toplantılar ilgili meslek odalarına, üniversitelerin ilgili bölümlerine ve sivil toplum kuruluşlarına idarece toplantılardan onbeş gün önce toplantılara ait dokümanlar ve gündem yazılı olarak da bildirilir. Bu toplantılarda dile getirilen görüşler toplantıya katılan ilgili kurum, kuruluş ve kişilerce ayrıca yazılı olarak idarelere sunulur. Bu görüşlerin belirtildiği tutanaklar koruma bölge kuruluna sunulmak üzere koruma bölge kurulu müdürlüğüne iletilir. Müdürlük bu tutanakları arşivleyip, saklamakla sorumludur. 

  g) Yapılacak koruma amaçlı imar planlarında, Kanun gereğince kesin yapılaşma yasağı uygulanması gereken alanlar belirlenir.

  h) Koruma amaçlı imar planlarında tescilli kültür varlıkları ile sit alanları içindeki faaliyetlerin ve yapı stokunun deprem, sel baskını, heyelan, yangın, kaya düşmesi ve benzeri afetlere karşı daha dayanıklı ve güvenli hale getirileceğine ilişkin hedefler, stratejiler ve uygulama esasları getirilir ve bunlar plan uygulama raporu ve plan notlarına işlenir.

  i) Koruma amaçlı imar planlarının hazırlanması aşamasında; tarihi çevre, kültürel ve doğal miras, sosyal, kültürel ve ekonomik yapı, teknik altyapı, sosyal donatı, yapı ve sokak dokusu, mülkiyet yapısı, ulaşım, dolaşım sistemi, örgütlenme biçimi ve benzerlerine ilişkin gerekli etütler kent bütünü ile ilişkilendirilerek yapılır. Tespit edilen sorunların çözümü ve tarihi, kültürel, doğal çevrenin yaşanabilir ve sürdürülebilir biçimde korunabilmesi için alana özgü stratejiler belirlenir.

Sosyal Donatı

 Madde 7 — Koruma amaçlı imar planlarının yapımında, planlama alanının şartları ile gelecekteki gereksinimleri göz önünde tutularak sosyal donatı ve teknik altyapı için Bayındırlık ve İskan Bakanlığının 2/11/1985 tarihli ve 18196 sayılı Mükerrer Resmî Gazete’de yayımlanan Plan Yapımına Ait Esaslara Dair Yönetmeliğin EK-1 deki tablosunda belirtilen asgari standartlara uyulur. Ancak, yerleşik alanları kapsayan koruma amaçlı imar planlarında taşınmaz kültür ve tabiat varlıklarının fiziksel ve mülkiyet dokusu özellikleri, planlanan alanın şartları ile gelecekteki gereksinimleri göz önünde tutularak yeterli büyüklükte ve nitelikte sosyal donatı ve teknik altyapı alanları plan kararları ile belirlenir.

 Planlarda, engelliler gibi kamu ortak mekanlarını kullanmakta zorluk çeken kişilerin kentsel kullanımlara, sosyal donatı ve teknik altyapı alanlarına erişimini ve kullanımını sağlayıcı ve kolaylaştırıcı tedbirlerin alınması amacıyla tasarım ilkeleri geliştirilerek mekansal düzenlemeler yapılır ve her türlü mevzuat ve Türk Standartları Enstitüsü standartları dikkate alınır.

Madde 8 — Koruma bölge kurulu müdürlükleri, idarece uygun bulunarak kendilerine iletilen koruma amaçlı imar planını, Kanun ve bu Yönetmelik hükümleri doğrultusunda eksik belgesinin olup olmadığı yönünde incelerler. Eksik belgesi bulunduğu saptanan planlar koruma bölge kurulu müdürlüğünce idareye iade edilir.

 Koruma bölge kurulu, belgeleri tam olarak koruma bölge kuruluna ibraz edildiği tarihten itibaren koruma amaçlı imar planlarını en geç altı ay içinde karara bağlar.

 Koruma bölge kurulunda görüşülen ve uygun görülen koruma amaçlı imar planları onaylanmak üzere idarelere gönderilir.

 İdareler, koruma amaçlı imar planını en geç iki ay içinde görüşür ve karara bağlar. Koruma bölge kurulunca plana ilave edilen veya değiştirilen hususlar olması halinde, idare bu konularla ilgili plan yapım sürecinde alınan görüşler ve ana kararlar dikkate alınarak varsa değişmesini istediği hususları aynı süre içerisinde koruma bölge kuruluna bildirir. Bu süre içinde idarece herhangi bir husus koruma bölge kuruluna iletilmediği takdirde, koruma bölge kurulunca uygun bulunmuş haliyle planlar onaylanmış sayılır ve kesinleşerek yürürlüğe girer.

 İdarece planda değiştirilmesi istenen hususlar koruma bölge kuruluna bildirildiği takdirde koruma bölge kurulunca bu hususlar değerlendirilir ve uygun görülen haliyle planlar idarelere onaylanmak üzere gönderilir. Altmış gün içerisinde onaylanmayan planlar onaylanmış sayılır ve yürürlüğe girer.

 Planlar onay tarihinden itibaren idarece herkesin kolayca erişebileceği yerlerde ve görebileceği şekilde ilan yerlerine asılarak otuz gün süre ile ilan edilir. Planların nerede görüleceği köyler ve belde belediyelerinde mahalli anonslar ve ilan panoları ile, büyükşehir olmayan belediyelerde yerel yazılı yayın kuruluşu aracılığıyla, büyükşehir belediyelerinde ise en yüksek tirajlı ulusal dört yazılı yayın kuruluşundan biri aracılığıyla duyurulur. Ayrıca planların askıya çıkacağı yer ve tarihle ilgili bilgiler plan toplantılarına katılmış kamu kurum ve kuruluşlarına, ilgili meslek odaları ve sivil toplum kuruluşlarına idarece yazılı olarak bildirilir.

 İdare, onaylanan koruma amaçlı imar planı ve eklerini, koruma bölge kurulu kararı ile birlikte dağıtımı yapılmak üzere asgari beş takım olarak ilgili koruma bölge kurulu müdürlüğüne gönderir.

 Uygun bulunan planlara ilişkin koruma bölge kurulu kararı, koruma bölge kurulu müdürlüğünce ilgili yerlere, karar eki planlar ise sadece Genel Müdürlük ve ilgili idarelere gönderilir.

Koruma amaçlı imar planlarına itiraz

 Madde 9 — Askı süresi içinde koruma amaçlı imar planlarına itiraz edilebilir. İtirazlar idarelere yapılır. İdarece itirazlar en geç otuz gün içinde değerlendirilir ve karara bağlanır. Alınan karar, koruma amaçlı imar planında değişiklik yapılmasını gerektirmesi halinde koruma bölge kurulunun değerlendirmesine sunulur.

 İdareler ile gerçek ve tüzel kişiler, Koruma Yüksek Kurulu ve koruma bölge kurullarının kararlarına uymak zorundadırlar.

 Koruma amaçlı imar planı yapılan alanda idareler koruma bölge kurullarınca alınmış ve alınacak koruma amaçlı imar plânları, değişiklikleri ve revizyonlarına ilişkin kararlara karşı altmış gün içerisinde Koruma Yüksek Kuruluna itiraz edebilirler. Bu itirazlar, Koruma Yüksek Kurulunca incelenir ve en geç altı ay içinde karara bağlanır.

 Koruma amaçlı imar planına yapılan itirazlar uygulamayı ve yürütmeyi durdurmaz.

Koruma amaçlı imar planı raporu ve gösterim

 Plan raporu ve gösterim

 Madde 10 — Koruma amaçlı imar planlarının hazırlanmasında uygulanacak gösterimlerde Bayındırlık ve İskan Bakanlığının Plan Yapımına Ait Esaslara Dair Yönetmeliğinde belirtilen gösterimlere uyulur. Ancak koruma amaçlı imar planlarının özelliği, verilecek kararların detaylı olması ve her alanın farklı nitelik taşıması nedeniyle, plana özgü gösterim kullanılabilir.

 Plan gösterimi ve plan notlarında yer alan yapılaşma düzeni, yoğunluk ve benzeri konularda tasarım esasları ve uygulama ilkeleri, ulaşım, dolaşım ve açık alan sistemi ile ilgili uygulama esasları, koruma, sağlıklaştırma ve koruyucu yenileme program alan ve projelerinin etaplanma esasları, kentsel tasarım, peyzaj, restorasyon, mimari ve mühendislik projelendirme esasları ve prosedürleri ve benzeri hususlar plan raporunda daha detaylı olarak yazılı ve çizili yer alır.

Koruma amaçlı imar planı değişikliği

 Madde 11 — Koruma amaçlı imar planlarında yapılacak değişiklikler, revizyon ve ilaveler de yukarıda belirtilen usullere tabidir. Bu Yönetmeliğin 5 inci maddesine göre Bakanlık tarafından yaptırılan koruma amaçlı imar planlarında değişiklik, revizyon ve ilave yapılması durumunda Bakanlığın görüşü de alınır.

 Koruma amaçlı imar planlarında sit alanının bütününü olumsuz etkileyecek, mevcut korunması gerekli değerleri bozacak ya da yok edecek, geleneksel kentsel doku özelliklerini olumsuz yönde değiştirecek yeni işlev dönüşümlerine ilişkin plan değişikliği yapılamaz.

Koruma amaçlı imar planı müellifleri

Yetki

 Madde 17 — Koruma amaçlı imar planlarının müellifi, şehir plancısı veya şehir ve bölge plancısı veya kent plancısıdır. Planlama ekibinde alanın konumu, sit statüsü ve özellikleri göz önünde bulundurularak mimar, restorasyon konusunda yüksek lisans yapmış mimar, sanat tarihçisi, arkeolog, sosyolog, mühendis, peyzaj mimarı gibi meslek gruplarından yeterli sayıda uzman görev alır.

 Ekipte yer alacak uzmanların 19 uncu maddede belirtilen planlama ekibinde aranacak asgari niteliklere sahip olması gereklidir.

 Plan müellifinde aranacak asgari nitelikler

 Madde 18 — Koruma amaçlı imar planı müellifinde asgari aşağıdaki nitelikler aranır:

 a) Asgari dört yıllık lisans eğitimi veren fakülte veya bunlara denkliği yetkili makamlarca kabul edilen yüksek öğretim kurumlarının şehir planlama veya şehir ve bölge planlama bölümünden, şehir plancısı veya şehir ve bölge plancısı veya kent plancısı unvanını alarak mezun olmak,

 b) 17/6/1938 tarihli ve 3458 sayılı Mühendislik ve Mimarlık Hakkında Kanunun 1 inci maddesinde belirlenen niteliklere sahip olmak ve 27/1/1954 tarihli ve 6235 sayılı Türk Mühendis ve Mimar Odaları Birliği Kanununun 33 üncü maddesi uyarınca ilgili meslek odasına kayıtlı olmak,

 c) TMMOB Şehir Plancıları Odasından alınmış büro tescil belgesine sahip olmak,

 d) Bayındırlık ve İskan Bakanlığınca 2/11/1985 tarihli ve 18916 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan İmar Planlarının Yapımını Yükümlenecek Müellif ve Müellif Kuruluşlarının Yeterlilik Yönetmeliği kapsamında verilen imar planı yapımı yeterlilik belgesinden asgari (E) grubu yeterlilik belgesine sahip olmak ve söz konusu Yönetmelik uyarınca o yerleşmenin imar planlarının hazırlanmasında geçerli olan yeterliliğe sahip olmak.

 Koruma amaçlı imar planlarının ihale yöntemi ile elde edilmesi durumunda plan müellifinin yukarıda belirtilen niteliklere sahip olması gerekmektedir.

 Planlama çalışmasını yüklenecek müellif kuruluşların ortaklarından yukarıdaki niteliklere sahip şehir plancısı veya şehir ve bölge plancısı veya kent plancısının asgari % 51 hissesi olmak zorundadır.

 Koruma amaçlı imar planlarının doğrudan idarece yapılması halinde (c) bendinde belirtilen koşullar aranmaz.

 Planlama ekibinde aranacak asgari nitelikler

 Madde 19 — Planlama ekibinde yer alacak uzmanların; asgari dört yıllık lisans eğitimi veren fakülte veya bunlara denkliği yetkili makamlarca kabul edilen yüksek öğrenim kurumlarının ilgili bölümlerinden mezun olmaları gerekmektedir.

 Ayrıca ekipte yer alacak mimar, restorasyon konusunda yüksek lisans yapmış mimar, mühendis ve şehir plancısı veya şehir ve bölge plancısı veya kent plancısının 3458 sayılı Kanunun 1 inci maddesinde belirlenen niteliklere sahip olması ve 6235 sayılı Kanunun 33 üncü maddesi uyarınca ilgili meslek odasına kayıtlı olması gereklidir.

 Müellifler, iş tanımına göre ekiplerinde belli sürelerle ya da sürekli olarak görev yapacak uzmanların isimlerini, özgeçmişlerini ve noterlikçe onaylı muvafakatnamelerini sözleşme aşamasında idareye vermek zorundadırlar.

 Koruma amaçlı imar planı yapımı ekiplerinde plan müellifi dışında asgari;

 a) Kentsel sit alanları için, şehir plancısı veya şehir ve bölge plancısı veya kent plancısı, restorasyon konusunda yüksek lisans yapmış mimar, peyzaj mimarı, sanat tarihçisi, sosyolog,

 b) Arkeolojik sit alanları için, şehir plancısı veya şehir ve bölge plancısı veya kent plancısı, restorasyon konusunda yüksek lisans yapmış mimar, arkeolog, sosyolog,

 c) Doğal sit alanları için, şehir plancısı veya şehir ve bölge plancısı veya kent plancısı, mimar, peyzaj mimarı, sosyolog ile alanın doğal karakterine bağlı olarak orman mühendisi, ziraat mühendisi, çevre mühendisi, hidrolog, biyolog, zoolog gibi meslek gruplarından gerekli olanların,

 d) Tarihi sit alanları için, şehir plancısı veya şehir ve bölge plancısı veya kent plancısı, mimar, tarihçi, sosyolog

 bulunması zorunludur.

 Planlama ekibinde yer alacak uzmanların sayısı ile alanının niteliğine göre ihtiyaç duyulabilecek diğer meslek uzmanları idarece belirlenir. Aynı alanda birden fazla türde sit olması halinde planlama ekibi her sit türü için tanımlanan planlama ekibindeki meslek gruplarını içerecek şekilde oluşturulur.

 Plan müellifine ait sınırlamalar

 Madde 20 — Müellifler, yükümlendikleri planlama işinin kapsadığı planlama yapılan alanın sınırları içinde, planlama süresince idare dışında özel kişi veya kuruluşlara müşavirlik yapamaz, proje düzenleyemez, teknik sorumluluk ve fenni mesuliyet üstlenemezler. Ancak, devam eden veya bitmiş olan planlama işine ek yeni bir planlama işi bu hükmün dışındadır.

 Müellif, planlama yapılan alanın sınırları içinde yalnız planlama konusuyla ilgili olarak kamu görevlilerinin tabi olduğu kanuni sınırlamalara, yasaklara ve sorumluluklara tabidir.

 Müellifler ve müellif kuruluşları planlama çalışmalarını yürütürken objektif ve tarafsız davranmak; bilimsel ve teknik verilere göre hareket etmek zorundadırlar.

 Plan kararlarının verilmesinde, hiçbir kişi ve kuruluştan, sözleşme kapsamı dışında herhangi bir ayni veya nakdi menfaat temin edemezler. Böyle bir menfaat temin ettiği tespit edilenler hakkında kanuni işlem yapılır.

 Yeterlilik belgesinin sürekli iptali veya süreli ertelenmesi

 Madde 21 — Müellif ve müellif kuruluşlarının yeterlilik belgelerinin sürekli iptali ve süreli ertelenmesinde aşağıdaki hükümlere uyulur.

 a) Müelliflerin yaptığı planlama işinden dolayı mesleki faaliyetleri ile ilgili konularda hüküm giymiş olması veya Plan Yapımına Ait Esaslara Dair Yönetmelik veya İmar Planlarının Yapımını Yükümlenecek Müellif ve Müellif Kuruluşlarının Yeterlilik Yönetmeliği hükümlerine aykırı iş ve işlemlerinin mahkeme kararı ile sabit olması halinde yeterlilik belgeleri sürekli iptal olunur.

 b) Müelliflerin idare ile olan sözleşmelerinin müellifin hatası sebebiyle ayrı ayrı iki işte feshedilmiş olması veya planlama işinde ve aynı aşamada planın yetersizliği sebebiyle iki defa ret ve iade olunduğunun belgelenmiş olması halinde yeterlilik belgeleri bir yıl süre ile askıya alınır. 

 Plan müellifinin çalışmalarının değerlendirilmesi

 Madde 22 — İdareler ve koruma bölge kurulları, müellifçe yapılan plan çalışmalarını değerlendirmek ve bu hususta rapor düzenlemekle yükümlüdürler. Bu husus idareler bünyesindeki ilgili birimler ile koruma bölge kurulu müdürlükleri tarafından ayrı ayrı yürütülür. Bu süreçte, hazırlanan planın mevzuata uygunluğu, koruma ve şehircilik ilke ve esasları ile uyumluluğu ve tutarlılığı, plan kararlarının uygulanabilirliği, hizmetin ilgili sözleşme ve teknik şartname esaslarına göre sürdürülüp sürdürülmediği idarelerce irdelenir.

 Müelliflerle ilgili bu bilgilerin birer kopyaları müelliflerin sicil dosyalarına konulmak üzere Bayındırlık ve İskan Bakanlığına gönderilir.

Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü'nden yeni çalışma

Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü'nden yeni çalışma

Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü, Çevre ve Şehircilik Bakanı İdris Güllüce’nin talimatıyla tapu ve kadastro harçlarının kredi kartı ile ödenebilmesi için çalışma başlattı.

 

Genel Müdürlük, maliye hesabına aktarılmak üzere kamu kaynaklarının daha etkin ve verimli kullanılabilmesi için elektronik ortamda tapu harçlarının kredi kartı kullanılarak tahsil edilebilmesi için çalışmalara başladı.

 

Uygulama ile kağıt ortamında doküman üretilmeksizin web sitesi üzerinden sağlanacak servis vasıtasıyla elektronik ortamda tahsil işlemleri yapılacak. Ayrıca zaman ve emek kaybını en aza indirecek, tapu ve kadastro hizmetlerinin etkin, hızlı, güvenilir ve basitleştirilmiş bir şekilde sunulmasını sağlayarak vatandaş memnuniyetini artıracak.

 

Tapu ve kadastro harçlarının tahsilatlarının kredi kartı kullanılarak yapılması çalışmalarına Maliye Bakanlığı ile Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü koordineli olarak devam ediyor. Bu kapsamda, döner sermaye tahsilatı işlemlerinin 1 ay içerisinde, tapu ve kadastro harçlarının ise 2015 yılı başlangıcı itibari ile uygulamaya konulması için çalışmalar sürdürülüyor.

Tapuda Aracılık Dönemi, Tapu Takip İşlemlerini Uzman Kişiler Yapacak

 3 views/ 31 Ekim 2014,Cuma/Yorum: 0

TAPUDA ARACILIK DÖNEMİ BAŞLADI

Tapu ve kadastro genel müdürlüğünce yönetmeliğe göre vatandaşın işlerini uzman kişiler yönetecektir. Çevre bakanlığı tapuda lisanlı aracılık dönemini başlatıyor. Taslağa göre artık vatandaş işlerini yürütmekte yardım alacak. Lisanslı uzman kişiler ortaya çıkacak. Vatandaşa her konuda rehber olacak. Vatandaş ile lisanslı aracı arasında sözleşme yapılacak. Vatandaşın , işleri sona erince sadece imza atmış olacak. Bu sistem 2013 de yapılmaya başlandı. Uzmanlar bu yüzden sınava girecek. Tapu kadastro genel müdürlüğü önce sınav açacak, sınava en az dört yıllık eğitim veren kurumlar ve meslek yüksekokulu bitirmiş veya emlak yönetim okumuş en az iki yıl okumuş kişiler başvuracaktır. Sınavda herhangi bir suç yapmış olanlar başvuramaz. Sicilin temiz olması gerekir. Sınav Türkiye’de yerleşim sahibi olman gerekir. Bu kişilere eğitim verilerek alanında uzman hale getirilecek. Sınavı kazanlar kayıt altına alındı. Ahlak kurallarına uyacağına dair yemin edecek. Kayıt altına alınan lisans sahiplerine kurallara uygun bir şekilde zorunlu eğitim verildi. İsteğe bağlı eğitim süresi uzatılabilecek. Kimlik belgesi ve kaşe verilen lisanslı aracılar kendi işyerlerini açıp adresini bildirmek zorundadır.

İstihdam olarak yeni bir sektör doğdu. Yeni ve mantıklı bu sistemle üniversite mezunu kişilere iş alanları çoğalacak. Boşuna okumuş olmayacaklar. Gençleri sevindirecek bir haber. Bürokrasi azalacak. Kâğıt masrafı önlenmiş olacak böylece. İşler daha kısa sürede bitecek. Güvenli bir denetim olacak. Danışmanlık hizmeti verilerek yığılmalar azalacak. Emlak sektörü bu anlamda rahata kavuşacaktır. İşler kısa sürede biteceğinden dolayı emlakçıların zaman kaybı önlenecektir. Vatandaş isterse kendi isterse aracı şeklinde işlerini yürütecek. Yönetmelik taslağına göre emlakçıların aracılık işlerini yapması yasaklanacak. Lisans uzmanının hizmet sorunu hak ettiği ücret asgari ücret şeklinde genel müdür tarafından ilan edilecek. İşlerini yaptığı kişilerden ücretini alacak. Fiyat farkı talep etmeyecek. Aracılar denetim yapacak. Lisans sahiplerini uyarma , lisansın sürekli iptali gibi cezalar verecek. Bu uygulama ile vatandaşlara hızlı ve yerinde hizmet sağlanacak. Gençlere okudukları bölümlere uygun iş alanı olanağı verilecek. Lisans sınavı ÖSYM veya yükseköğretim kurumlarına yaptırabilecek. Yapılan işlemler hukuka uygun mu değil mi denetleme yapılacak.

Taşınmaza yönelik aracılık faaliyetleri düzenlemek, usulleri belirlemek, lisans vermek, görev ve sorumlulukları düzenlemek amacıyla yapıldı. Gerçek ve tüzel kişilere ait taşınmazlarla alakalı işlemleri yapmaya sorumlu olacak. Aracılık edenler her türlü belgenin reel olarak hak sahibi olduğundan sorumludur. Standart hizmet sözleşmesi düzenlenecek. Lisans sahibi ilgili kişiye verecek. Lisans sahibi hizmet bedeli talebinde bulunmayacak. Şirket için çalışması devam etmesi halinde sözleşme şirket için düzenlenecek. Sorumluluk ortadan kalmayacak. Hizmet karşılığın da alınan ücret her yıl ocak ayında ilan edilecek. Türk ticaret kanununa göre kurulan işletmeler tapu işlerine yönelik aracılık faaliyetlerinde bulunacak. Yeni yönetmelik ile gayrimenkul işlemlerinde aracılık yapacak evrakları düzenleyip işlemleri tapu sahibi yerine kendisi takip eder. Fakat lisans sahipleri emlakçılık yapamayacaklar. Sınava girmek için gerekli bazı şartlar var. Türk vatandaşı olmak, medeni hakları kullanabilmek, sicili temiz olmak, Türkiye’de ikametgâh etmek, en kötü ihtimalle 2 yıllık eğitimi tamamlamış olmak gibi. Sınav yazılı test şeklinde yapılır. Yüzde yetmiş ve yüzde otuz olarak ayrılır. Mesleki konuları oldukça fazladır. Borçlar hukuku, kat mülkiyeti kanunu, kadastro kanunu, tapu kanunu, imar kanunu gibi. Kamu çalışanlarının memur ya da geçici işçi gibi bu sınava girmesinde bir sorun yoktur. Ancak işlerinden istifa ederlerse olabilirler. Genel müdürlükte çalışan personelde bu sınava girileceğini belirtmektedir.

Gayrimenkulünüz sizden habersiz satılabilir

Son yıllarda sıkça rastlanan gayrimenkul sahibinin haberi olmadan "sahte belgelerle" yapılan gayrimenkul satışları konusunda Gayrimenkul Hukuku Avukatı Emre Alcan, önemli açıklamalarda bulundu.

Gayrimenkul malikinin haberi olmaksızın, sahte nüfus cüzdanı, sahte vekaletname çıkarılarak satış işlemi yapılmak suretiyle gayrimenkulün el değiştirdiğini ve daha sonra 3. şahsa da satışın gerçekleştirildiğini belirten Av. Emre Alcan sözlerine şöyle devam etti;

Bu durumdan taşınmaz sahibinin çok geç haberdar olması daha doğrusu, tapu kütüğündeki kayıtlara güvenerek taşınmazı iktisap eden iyiniyetli 3. şahsa satış işleminin gerçekleşmesinden sonra haberdar olması sıkıntı doğurabilmekte. Bu sebeple tapu kütüğünden kayıtlar düzenli kontrol edilmeli!

Bu saatten sonra taşınmaz sahibinin açacağı tapu iptal davasını lehine sonuçlandırması 3. kişi tapu malikinin iyi niyetli olmadığını kanıtlayabilmesine bağlı olduğunu belirten Gayrimenkul Hukuku Avukatı Emre Alcan ayrıca, devletin sahte belgelerle yapılan tapu işlemleri nedeniyle sorumluluk altında olduğunu söyleyerek ekledi; meğer ki tapuda yapılan işlemle zarar arasında illiyet bağı kesilmiş olsun.

Kentsel dönüşümde evinizi kaybedebilirsiniz!

Kentsel dönüşüm sürecinde, yıkılan yapının, malikleri tarafından değerlendirilmesi esastır. Ancak, 2/3 çoğunluğa dahil olmak istemeyen malik, mülkiyet hakkını kaybetme tehlikesi ile karşı karşıya kalmaktadır.

Maliklerin en az 2/3 çoğunluğunun belirlediği yol haritasının, menfaatine ters düştüğünü ve zarar göreceğini fark eden malik, 2/3 çoğunluğa katılmamaya devam etmesi halinde, mülkiyet hakkını kaybetme tehlikesi ile karşı karşıya kalacağı hususunda uyarıda bulunan Gayrimenkul ve İnşaat Hukuku Uzmanı Av. Emre Alcan, 6306 Sayılı Yasa’nın kamu menfaati ile mülkiyet hakkı arasındaki orantılı dengeyi sağlayamadığını ve hakkaniyete aykırı uygulamalara sebebiyet vereceğini söyledi.

Kentsel dönüşüm sürecinde, riskli yapının yıkılarak yeniden yapılması aşamasında yol haritasını malikler (parsellerin tevhit edilmesi, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılması, yeniden bina yaptırılması, payların satışı, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesi) sahip oldukları hisseleri oranında en az üçte iki çoğunluğun sağlanması ile karar verir.

Bu karara katılmayanların;
a.) Bağımsız bölümlerine ilişkin arsa payları, Bakanlıkça rayiç değeri tespit ettirilerek bu değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılır.

b.) Bu suretle paydaşlara satış gerçekleştirilemediği takdirde, bu paylar, Bakanlığın talebi üzerine, tespit edilen rayiç bedeli de Bakanlıkça ödenmek kaydı ile tapuda Hazine adına resen tescil edilir ve yapılan anlaşma çerçevesinde değerlendirilmek üzere Bakanlığa tahsis edilmiş sayılır veya Bakanlıkça uygun görülenler TOKİ’ye veya İdareye devredilir. Bu durumda, paydaşların kararı ile yapılan anlaşmaya uyularak işlem yapılır.

KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMELERİNDE DİKKAT EDİLECEK KONULAR

Ya boş bir arsaya bina yapılması veya var olan bir binanın yeniden yapılması için müteahhit (yüklenici) veya inşaat şirketleri ile arsa sahipleri kat karşılığı inşaat sözleşmeleri yaparlar. Bu sözleşmeler özensiz hazırlandıysa veya uzmanlardan yardım alınmadıysa inşaat aşamasında pek çok sıkıntı yaşanır. Sonunda inşaat şirketi veya müteahhit ile arsa sahipleri mahkemelik olur veya inşaatın bitmesi sürüncemede kalır.

Arsa sahibi ile müteahhit arasında yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmesi; arsa sahibinin kendisine devredeceği belirli arsa payı veya daireye karşılık, müteahhidin kendi malzemesiyle arsa üzerine bağımsız bölümler inşa ederek, bir bina meydana getirmeyi taahhüt ettiği sözleşmelerdir.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde arsa sahibi inşaatın karşılığında bir gayrimenkul hissesi devretmeyi üstlendiği için bu sözleşmeler tapu dairesince veya noterlikçe düzenlenmelidir. Bu şart, Borçlar Kanunu madde 237, Türk Medeni Kanunu madde 706, Noterlik Kanunu madde 60 ve Tapu Kanunu’nun 26. maddesi gereği yasal zorunluluktur. Yargıtay’ın yerleşik görüşü de bu doğrultudadır (1).Şekil şartına uygun yapılmayan sözleşmeler hukuken geçerli değildir. Ancak bu geçersiz sözleşmeye rağmen inşaatın çoğu bitmişse, arsa sahibi “bu sözleşme geçersiz, ben arsayı veya daireyi vermiyorum” diyemez. Bu geçersizlik işin başında veya ortasına yakın bir aşamada ileri sürülebilir, işin çoğu bittikten sonra kötüniyetli olarak “bu sözleşme geçersiz” denemez.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin yapılabilmesi ve sözleşmenin uygulanabilmesi için öncelikle inşaat yapılacak arsanın, üzerine inşaat yapılmaya müsait olması gerekmektedir. Bunun için de arsanın imara uygun olmasıgerekir. Bu vasıfta değilse bununla ilgili olarak yapılan sözleşme de başından itibaren geçersiz sayılacaktır (2). Bunun yanı sıra, inşaatın yapılacağı arsaya sözleşmede kararlaştırılan miktarda bağımsız bölüm inşasının da mümkün olması gerekir. Bu nedenle anlaşmadan önce belediyeden imar durumu çıkarılıp buna göre sözleşme şartları kararlaştırılması faydalı olacaktır. Sözleşmede, proje ile inşası gerçekleştirilecek bağımsız bölüm, miktar (m2) ve konum paylaştırılmasının detaylı olarak yapılması ileride oluşabilecek uyuşmazlıkların çözümünde yararlı olacaktır.

Sözleşmeye konu inşaatın başlayabilmesi, inşaat projesi çizilerek belediyeye tasdik ettirilmesine bağlıdır. Sözleşmede ayrıca bir düzenleme bulunmuyorsa, belediyeye başvurma yükümlülüğü arsa sahibine düşer. Ruhsat alınması müteahhide bırakılmışsa bu hususun da ayrıca sözleşmede belirtilmiş olması ve arsa sahiplerinden gerekli vekaletlerin alınmış olması gerekmektedir.

İnşaat süresi, sözleşmede başka şekilde bir düzenleme yoksa, genelde belediyeden inşaat ruhsatı alınması sonrasında işlemeye başlar. Bu nedenle ruhsat alınması için, sözleşmede mutlaka belli bir süre gösterilmiş olmalıdır. Aksi takdirde yüklenici tarafından inşaatın başlangıcı sürüncemede bırakılarak, arsa sahiplerinin mağdur olmalarına sebebiyet verilebilir. İnşaatın kararlaştırılan sürede bitirilememesi halinde ne gibi müeyyidelerin uygulanacağı da sözleşmede belirtilmelidir.

Sözleşmeye göre ya başlangıçta bir bölüm arsa tapusunun inşaat şirketine devri yapılır veya inşaatın belli aşamalarında müteahhide kat irtifaklı tapu ile daire verilmesi mümkün olabilir. Müteahhit hak ettiği daireleri satarak, inşaata devam edebileceğinden, bu yöndeki gecikme onun işi zamanında bitirmesine engel olabileceği gibi, müteahhide iş sonunda verilmesi gereken bağımsız bölüm tapularının başlangıçta verilmesi de arsa sahibi, yönünden riskli bir işlem olacaktır. İdeal olan inşaatın gerçekleşme oranına göre belli aşamalarda tapu verilmesidir. Başlangıçta tapular verilirse müteahhidin bunları sattıktan sonra işi yarım bırakıp gitmesi durumunda hem arsa sahipleri, hem de daire alanlar zor durumda kalmaktadırlar. Bu durum özellikle ekonomik kriz dönemlerinde sıkça görülmektedir. İnşaat maliyetleri ve yapılacak bağımsız bölümlerin tahmini değerleri belirlenerek inşaatın belli aşamalarında bir veya birkaç bağımsız bölümün tapusunun verileceği kararlaştırılabilir.İdeal olan son bir veya iki bağımsız bölüm tapusunun müteahhit tarafından oturma izni alınmasından sonra verilmesidir.

Sözleşme hükümlerinde kat irtifakı tesisinin, ne zaman ve sözleşmenin hangi tarafınca yapılacağı, bununla ilgili harç ve masrafların kime ait olacağı açık olarak belirtilmelidir. Yine inşaat süresince emlak vergilerinin kim tarafından ödeneceği, SGK primlerinin kime ait olacağı, iş kazası durumunda arsa sahibinin sorumluluğa ortak olup olmayacağı gibi hususlar da sözleşmede yer almalıdır.

Sözleşmede yapılacak inşaatın kalitesi, kullanılacak malzeme, ortak yerler ve arsa sahibine ait dairelerin ne şekilde inşa edileceği ayrıntılı şekilde açıklanmalıdır. Bu konuda, uzman bir heyet oluşturularak, inşaatta kullanılacak malzeme detaylı olarak hazırlattırılıp, sözleşme eki olarak kabul edilmesi oldukça faydalı olacaktır. Bu gibi detaylar üzerinde sözleşme ile ne kadar ayrıntılı düzenlemeler yapılırsa ilerde taraflar arasında çıkabilecek olası uyuşmazlıklar da o nispette azalacaktır. Yüklenicinin arsa sahibine düşen daireleri iskan (oturma) ruhsatının alınması ile teslim edeceği de düzenlenmelidir.

Sözleşme yükümlülüklerini yerine getirmeyen tarafa ilişkin cezai şartlar da tarafların haklarını güvence altına almak için bir yoldur. Yine sözleşmenin fesih edilmesi, inşaatın yarım kalması halinde arsa sahibinin hakları, inşaat şirketinin yapılan inşaata ilişkin arsa sahibinden ne alabileceği, başka bir müteahhitle inşaata nasıl devam edileceği kat karşılığı inşaat sözleşmesinde ayrıntılı olarak düzenlenmelidir.

Yıkılan binaya ilişkin ve inşaat süresince yapılacak kira yardımlarına ilişkin teminat verilmesi veya alınması da bu tip sözleşmelerdeki en önemli konulardandır.

İnşaat sözleşmelerindeki bir başka önemli konu, inşaat bittikten sonra binanın veya sitenin nasıl yönetileceğine ilişkin yönetim planının nasıl hazırlanacağıdır. İnşaat şirketleri yapılan işlemler için vekalet aldığından, ellerinde bulunan bir “yönetim planı”nı tapuya işletirler. Oraya özgü bir yönetim planı hazırlanmadığından, bina bitip oturmaya başlanınca masraflarla veya ortak yerlerin kullanılması ile ilgili birçok can sıkıcı sürprizle karşılaşılabilir. Bu yüzden mutlaka sözleşmeye yönetim planının taraflarca birlikte hazırlanacağı yönünde düzenleme koyulması ve yönetim planı için konunun uzmanlarından yardım alınması gereklidir.

Sonuç olarak, kat karşılığı inşaat sözleşmesindeki bu konular uzman kişilerden yardım alınarak hazırlanmalı ve tüm olasılıklar düşünülerek ayrıntılı düzenlemeler içermelidir.

Ayrıntılı bilgi için Kentsel Dönüşüm ve Hukuk Platformu:
Kat karşılığı inşaat ve gayrimenkul satış vaadi sözleşmelerinin hazırlanmasında önemli konular

(1) Y. 15. HD. 11. 07. 2005 tarih, 2004/5895 E.,2005/4170K. nolu kararı. 
(2) YHGK. 06.10.2004 tarih, 2004/13-420 E., 2004/443 K. nolu kararı.

EN SON YASAL DEĞİŞİKLİKLER IŞIĞINDA TÜRKİYE’DE YABANCILARIN GAYRİMENKUL EDİNMESİ

6302 sayılı Tapu ve Kadastro Kanununda Değişiklik Yapılmasına İlişkin Kanun ile yabancıların taşınmaz edinimlerine ilişkin aranan koşullarda önemli değişiklikler yapılmıştır. 03/05/2012 tarihinde kabul edilen kanun ile Türkiye’de taşınmaz edinmek isteyen yabancı ülke vatandaşları için getirilen koşullar kolaylaştırılırken, kanun ile Türkiye’nin sınır komşusu olduğu ülkelerle ilgili bazı kısıtlamalar devam etmektedir.

Değişiklikle beraber kanun 183 ülke vatandaşına Türkiye’de “mütekabiliyet koşulu aranmaksızın” taşınmaz edinimine hak tanımıştır. Taşınmaz yatırımına ilginin yüksek olmasından dolayı, Türkiye’yi yabancı ülke yatırımcılarının edinimlerine açmak bu yasal değişikliğin en önemli nedenidir.

Değişiklik yapan kanunun uygulama esaslarının, Bakanlar Kurulu'nun onaylayacağı liste ile belirleneceği kanunun 1. maddesinin 2. fıkrasında belirtilmiştir. Bu doğrultuda hazırlanan listeye göre, değişiklikten önce 53 olan Türkiye'den şartsız gayrimenkul edinme hakkına sahip ülke sayısı 183’e çıkarılmıştır.

Kanun çerçevesinde yapılan en göze çarpan değişiklik başvurularda aranan mütekabiliyet koşulunun kaldırılması olmuştur. Bu sayede yabancının vatandaşı olduğu ülkede Türk vatandaşı taşınmaz edinemese bile yabancı gerçek kişi Türkiye topraklarında taşınmaz edinebilecektir.

Mütekabiliyet kavramını açıklamak gerekir ise; mütekabiliyet ilkesi, bir devlet vatandaşının yabancı bir devlette belli bazı haklardan yararlanabilmesinin, söz konusu yabancı devlet vatandaşlarının da, kişinin vatandaşı olduğu devlette aynı haklardan yararlanmasına bağlı olmasını ifade etmektedir. Mütekabiliyet; devletlerarasında yapılmış sözleşmeden (siyasi), kanundan veya fiili uygulamadan kaynaklanabilir. Bu ilke uyarınca kişilere toprak mülkiyeti hakkının tanınmadığı, ülke uyruklarına uygulanmasında, yabancı devletin taşınmaz ediniminde kendi vatandaşlarına tanıdığı hakların, Türkiye Cumhuriyeti vatandaşlarına da tanınması esastır. Örneğin bir devlet kendi vatandaşlarına ve Türk vatandaşlarına bina mülkiyeti hakkı veriyorsa, bu devletin vatandaşları Türkiye’de sadece bu haktan yararlanabilecek, ancak arsa mülkiyeti edinemeyecektir. 1

Tapu ve Kadastro Kanunu’nda yürürlüğe girdiği 1934 yılından beri mütekabiliyet ilkesinden vazgeçilmemekle birlikte değişiklik öngören 6302 sayılı Kanunun 1. maddesinde "Kanuni sınırlamalara uyulmak kaydıyla, uluslararası ikili ilişkiler yönünden ve ülke menfaatlerinin gerektirdiği hallerde Bakanlar Kurulu tarafından belirlenen ülkelerin vatandaşı olan yabancı uyruklu gerçek kişiler Türkiye'de taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinebilirler." denilmek suretiyle mütekabiliyet koşulu kaldırılmıştır.

Söz konusu maddede yabancıların taşınmaz edinimlerine ilişkin miktar sınırlaması getirilmiştir. Buna göre yabancı uyruklu gerçek kişilerin edinecekleri gayrimenkuller ile bağımsız ve

sürekli nitelikteki sınırlı ayni hakların toplam alanı, özel mülkiyete konu olan ilçe yüz ölçümünün %10 'unu ve kişi başına ülke genelinde 30 hektarı (300 dönüm) geçemeyecektir. Bununla birlikte Bakanlar Kurulu kişi başına ülke genelinde edinilebilecek 30 hektarı 2 katına kadar arttırmaya yetkili kılınmıştır. Bu düzenleme sonucu yabancı ülke vatandaşı Türkiye’de Bakanlar Kurulu kararı ile 60 hektar (600 dönüm) taşınmaz edinebilecektir. Değişiklikten önce ise yabancıların ülke genelinde alabileceği taşınmazların toplam yüzölçümü 2.5 hektarı (25 bin m2) geçememekteydi.

Ayrıca askeri bölgelerde taşınmaz edinimleri Genelkurmay Başkanlığı’nın ya da yetkilendireceği komutanlıkların; özel güvenlik bölgesinde ise taşınmazın bulunduğu yerdeki valiliklerin iznine bağlı tutulmuştur.

Yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketlerinin taşınmaz edinimine ilişkin olarak;

Tapu Kanunun 35. maddesinin 2. fıkrasında yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketlerinin ancak özel kanun hükümleri (2634 sayılı Turizmi Teşvik Kanunu, 4737 sayılı Endüstri Bölgeleri Kanunu, 6326 sayılı Petrol Kanunu) çerçevesinde taşınmaz ve sınırlı hak edinebilecekleri, bu şirketler dışındaki ticaret şirketleri lehine sınırlı ayni hak tesis edilemeyeceği ve taşınmaz elde edemeyecekleri belirtilmiştir.

Taşınmaz rehini tesisinde ise bu maddedeki sınırların uygulanmayacağı belirtilmiştir. Yani yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketler ve yabancı uyruklu kişiler lehine taşınmaz rehini tesisi yapılabilecektir.

Türkiye’de kurulu yabancı sermayeli şirketler açısından;

Kanunun 36.maddesi uyarınca, Türkiye’de kurulu şirketin yabancı sermayeli olması halinde ise; yabancı uyruklu gerçek kişi, yabancı tüzel kişi veya uluslararası kuruluşun Türkiye’de kurulu şirketin sermayesinin %50 veya daha fazlasına sahip olması ya da yönetim kurulu üyelerinin çoğunu atayabilme veya görevden alma hakkına sahip olduğu hallerde, bu şirket Türkiye’de kurulmuş olsa dahi ancak ana sözleşmesinde belirtilen faaliyet konularını yürütmek üzere taşınmaz mülkiyeti veya sınırlı ayni hak edinebilirler ve kullanabilirler.

Aynı madde uyarınca, bu şekilde Türkiye’de kurulmuş, sermayesinin %50 ve daha fazlasının yabancı uyruklu gerçek veya tüzel kişi elinde olan veya yönetim kurulu üyelerinin atama veya görevden alma hakkına sahip olunan şirketin, yine Türkiye’de kurulmuş olan bir başka şirketin nihai ortaklık oranının %50 veya daha fazlasına sahip olması halinde de aynı koşullar geçerlidir. Nihai ortaklık oranının %50 veya daha fazlası olması ise; yabancı yatırımcıların taşınmaz maliki yerli sermayeli bir şirketin hisselerini doğrudan veya dolaylı olarak edinmesi ve taşınmaz maliki yabancı sermayeli şirketlerde yabancı yatırımcıların ortaklık oranının hisse devri sonucu %50 veya daha fazlasına ulaşması durumunda ortaya çıkabilir. Yani bu şirketler de ancak ana sözleşmelerinde belirttikleri faaliyet konularını gerçekleştirmek üzere taşınmaz mülkiyeti veya sınırlı ayni hak elde edebileceklerdir.

Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın 1735 numaralı genelgesi uyarınca sınırlama dışı bırakılan hususlar şunlardır;
1. Taşınmaz rehini,
2. Taşınmaz rehininin paraya çevrilmesi kapsamındaki mülkiyet edinimlerinde,
3. Şirket birleşmelerinden veya bölünmelerinden doğan taşınmaz mülkiyeti ve sınırlı ayni hak naklinde,
4. Organize sanayi bölgeleri, endüstri bölgeleri, teknoloji geliştirme bölgeleri ve serbest bölgeler gibi özel yatırım bölgelerindeki taşınmaz mülkiyeti ve sınırlı ayni hak edinimlerinde ve ilgili mevzuata göre belirli sürede elden çıkarma zorunluluğunun devam etmesi kaydıyla bankaların, 19/10/2005 tarihli ve 5411 sayılı Bankacılık Kanunu çerçevesinde kredi olarak sayılan işlemler nedeniyle ya da alacaklarını tahsil amacıyla edindikleri taşınmazlarda bu madde hükümleri uygulanmaz2. Bu kapsam dahilindeki işlemlerde 35 ve 36. maddelerdeki sınırlamalar aranmadığı için başvurular doğrudan Tapu Müdürlüklerince sonuçlandırılacaktır.

Aynı genelgede Gümrük ve Ticaret Bakanlığı İç Ticaret Genel Müdürlüğü tarafından Ticaret Sicil Müdürlüklerince düzenlenen yetki belgelerine ilişkin esaslar yeniden düzenlendiği belirtilmiştir. Buna göre Türkiye’de kurulu yabancı sermayeli şirketlerin düzenleme kapsamı dahilinde kalıp kalmadığına dair ibareye yer verilmesi gerekmektedir. Tapu müdürlüklerine yapılan başvurularda bu ibareye göre işlem yapılacaktır. Buna göre kapsam dışı bırakılan yabancı sermayeli şirketler yerli sermayeli şirketlerin tabi olduğu hükümler çerçevesinde taşınmaz mülkiyeti ve sınırlı ayni hak elde edebilecekken; kapsam dahilinde olan şirketlerin taşınmaz mal edinimleri “2644 Sayılı Tapu Kanununun 36. maddesi kapsamındaki Şirketlerin ve İştiraklerin Taşınmaz Mülkiyeti ve Sınırlı Ayni Hak edinimine İlişkin Yönetmelik” hükümleri çerçevesinde karşılanacaktır.3

Başvurunun herhangi bir işlem yapılmadan reddedileceği haller;

Başvurunun herhangi bir işlem yapılmadan reddedileceği haller Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın 1734 numaralı genelgesinde belirtilmiştir. Buna göre; yabancı uyruklu gerçek kişiler ile yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketleri dışındaki tüm tüzel kişiliklerin (tüzel kişiliği olan veya olmayan vakıf, dernek, kooperatif, cemiyet, topluluk, cemaat vb.) Türkiye’de taşınmaz edinmesi ve lehlerine sınırlı ayni hak tesis edilmesi mümkün olmayacağından, konuya ilişkin talepler her hangi bir yazışma yapılmaksızın Tapu Müdürlüklerince doğrudan reddedilir.

Aynı düzenleme uyarınca yabancı uyruklu gerçek kişilerin Türkiye’de taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinimleri 30 hektar ile sınırlandığından bu miktarı geçen edinim talepleri Tapu Müdürlüklerince doğrudan reddedilir.

Yabancı tarafından edinilen arazi üzerinde yapı bulunmaması halinde;

Tapu Kanunun 35.maddesinde, yabancı uyruklu gerçek kişiler ile yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketlerinin satın aldıkları yapısız taşınmazda geliştireceği projeyi 2 yıl içinde ilgili Bakanlığın onayına sunma zorunluluğu getirilmiştir. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın 1734 sayılı genelgesi, onaylı projenin veya projenin onaylandığına dair ilgili yazının Tapu Müdürlüğüne gelmesi halinde Tapu kütüğü beyanlar hanesine “… Bakanlığı’nca ... projesi onaylanmıştır. Tarih, Yevmiye” şeklinde belirtme yapılacağını öngörmektedir..4

Bu genelge uyarınca, 2 yıl içinde onaylanmış projeye ilişkin bir belirtme yapılmadığı veya proje 2 yıl içinde tamamlanmadığı takdirde edinimden itibaren iki yılın sonunda Maliye Bakanlığının mahalli birimine taşınmaz ya da sınırlı ayni hakkın tasfiyesi için Tapu Müdürlüklerince bildirimde bulunulur.

Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın 1734 sayılı Genelgesi Uyarınca Yabancı uyruklu gerçek kişilerin taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinimi için Tapu Müdürlüklerince izlenecek genel prosedür;

1. Başvuran kişinin uyruk açısından edinim şartlarının incelenmesi 
2. Söz konusu taşınmazın Askeri Yasak Bölgeler, Askeri Güvenlik Bölgeleri ya da stratejik alanlarda kalıp kalmadığının sorulması 
3. 30 hektara ilişkin sınırlamalar açısından genelgede belirtilen taahhütlerin alınması

Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın ilgili genelgesine göre Tapu Kanununun 35. maddesi hükümlerine aykırı edinilen veya kanuni zorunluluk dışında edinim amacına aykırı kullanılan taşınmaz veya ayni hakların da tasfiyesi söz konusu olabilecektir.

Doğumla Türk vatandaşı olup çıkma izni almak suretiyle Türk vatandaşlığını kaybedenler yönünden;

Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın 1734 sayılı genelgesi ile doğumla Türk vatandaşı olup da çıkma izni almak suretiyle Türk vatandaşlığını kaybedenler ve kendileri ile birlikte işlem gören çocukları Tapu Kanunu’nun 35. maddedeki sınırlamalardan hariç tutulmuştur. Böylelikle başta Almanya olmak üzere yabancı ülkelerde yaşayan ve o ülkenin vatandaşlığına geçmiş olan Türk asıllı kişiler bu sınırlamalara tabi tutulmamıştır. Bu kişilerin başvuruları Tapu Müdürlüklerince sonuçlandırılır.

Sonuç olarak; 6302 sayılı Tapu ve Kadastro Kanununda Değişiklik Yapılmasına İlişkin Kanun’un 1.ve 2. maddeleri ile 1934 yılından beri Tapu Kanunu’nda yer alan mütekabiliyet esası kaldırılarak, Türkiye toprakları 30 hektarlık miktar sınırı hariç hiçbir koşul aranmaksızın 183 ülke vatandaşının alımına açılmış oldu.

_______________________________________________

(1) Ekşi Nuray, Yabancıların Türkiye’deki Taşınmaz Mallar Üzerindeki Hakları, Arıkan Yayınları 2006, s 39, 40. 
(2) Aynı doğrultuda bkz. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın Yabancı uyruklu gerçek kişilerin taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinimi konulu 1734 sayılı 06.08.2012 tarihli Genelgesi 
(3) Aynı doğrultuda bkz. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın Yabancı sermayeli şirketlerin taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinimi konulu 1735 sayılı 17.09.2012 tarihli Genelgesi 
(4) Aynı doğrultuda bkz. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın Yabancı uyruklu gerçek kişilerin taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinimi konulu 1734 sayılı 06.08.2012 tarihli Genelgesi