Kurslar, sertifikalar tamam da, ya yasalar sınırlama getirirse ne olacak?

Sektörün hali... Gayrimenkul sektörü 2005 ve 2006 yıllarındaki o “şaşalı” günlerini çoktan geride bırakmış durumda. Gayrimenkul satın alma yarışının yerine artık medyanın gündemini, “durgunluk, demir, çimento fiyatlarındaki artış, inşaat sektöründe durgunluk, müteahhitlerin iş durdurma eylemi, düşen gayrimenkul ve kira fiyatları, raflara kalkan projeler, Türk piyasasına girişi erteleyen uluslararası fonlar, artan konut kredi faiz oranları” gibi olumsuz olarak nitelendirilebilecek haberler işgal ediyor. Birkaç yıl önce herkesi konut sahibi yapacağı sanılan “mortgage” sözcüğü artık kriz sözcüğüyle birlikte anılıyor: Gazete sayfalarını süsleyen haberler ABD'de başlayan mortgage krizi diye başlıyor ve yayılan ekonomik krizin tetikçisi olarak anılıyor. Yaklaşık 10-15 yıl süren gayrimenkuldeki uluslararası yükseliş ve fiyat artış trendi tersine döndü. Kimi uzmana göre birkaç yıl içerisinde piyasalar normale dönecek, kimi uzmansa ABD'de başlayan resesyon ve yeni enerji fiyatlarıyla küreyi saracak olan enflasyonist baskılar, başta gayrimenkul sektörü olarak birçok sektörün daha uzunca bir süre ayağa kalkmasına fırsat vermeyecek. Tabii, ekonomik analizlerin yanına Türkiye'ye özgü siyasi süreçler ve siyasi senaryoların yarattığı baskıları da gözardı etmemek gerekiyor. Öte yandan, gayrimenkul sektörünün Türkiye'nin halen yükselen ve gelecekte de yükselecek olan sektörlerin başında geldiği de bir gerçek. Tüm kriz senaryolarına rağmen gayrimenkul orta ve uzun vadede Türk ekonomisine ve Türkiye'nin gelişimine damgasını vuracak. Ancak en büyük belirsizlik kamunun ve özel sektörün gayrimenkul ve inşaat sektörüyle ilgili nasıl bir rol oynayacakları hala belirsizliğini koruyor. TOKİ'nin rolü, müteahhitlik kurumunun hala karmaşadan kurtulamamış olması, gayrimenkul yatırım ortaklıklarının hala cılız olması ve kurumsallaşamamaları, inşaat yatırımlarına çerçeve oluşturacak kadastro, imar planı gibi temel altyapının hala bitirilememiş olması, tapu başta olmak üzere gayrimenkul envanterinin ve veri tabanının hala olmaması, vergi başta olmak üzere mülk edinmeye ilişkin hükümet politikalarının ve yasaların sık sık değişmesi, finansman sorunları ve mortgage uygulamasını destekleyecek yasal altyapının hala tamamlanamamış olması ve tüm bu sistemi ayakta tutacak, yön verecek kamunun etkin denetiminin olmayışı ciddi sorun olmaya devam ediyor. Ve üstelik sistemin şeffaflıktan yoksun olması, yatırım ve rakabet ortamının yasal düzenlemelerle ve bürokrasinin uygulamalarıyla şeffaflığı ve eşit rekabet koşullarını desteklememesi de önemli sorunlar arasında yer alıyor. Sektör temsilcilerinin hali... Tüm bunları neden yazıyorum: Öncelikle gayrimenkul sektöründe mevcut bulunduğumuz durumu bir kez daha görmek için. İkincisi ise, sektördeki hızlı gelişim potansiyeline karşın kamunun çözüm üretmekte ne kadar hantal olduğuna işaret etmek ve biraz sonra yazacaklarıma da temel oluşturması için... Gayrimenkul sektörünün önemli eksiklerinden birisi de gayrimenkul pazarlaması ve bu mesleği icra edenlerin hak ve sorumluluklarını düzenleyen temel bir yasanın hala olmaması... Sektörde, emlakçı, emlak komisyoncusu, emlak müşaviri, emlak danışmanı, emlak brokerı, mortgage brokerı gibi sıfatları kullanarak binlerce kişi emlak alım-satımı ve pazarlaması işi yapıyor. Bu kişilerin sektöre girişleri ve faaliyette bulunmaları tamamen serbest. Birkaç yıl önce TSE'nin yayınladığı standartlar ile kentlerde kurulan Emlak Komisyoncuları Odaları'nın girişimleri dışında sektör temsilcilerini ilgilendiren yasal bir altyapı yok. Meclis'e sunulmak üzere hazırlanmış Emlak Müşavirliği Yasa Tasarısı olduğu biliniyor. Ancak Türkiye'nin son ekonomik ve siyasi gündemi anımsandığında bu tasarının Meclis gündemine gelip gelmeyeceği ve ne zaman geleceği büyük bir belirsizlik taşıyor. Ancak bir taraftan da çeşitli ticari ya da mesleki faaliyetler çerçevesinde bazı kurumlar ve firmalar sektörün yetişmiş eleman ihtiyacını karşılayabilmek için eğitim kurumları oluşturuyor, kurslar düzenliyor ve sertifika dağıtıyorlar. İşte, bunca lafı getirmek istediğim nokta da burası. Örneğin, Tüm Emlak Müşavirleri Federasyonu ile Milliyet Gazetesi'nin işbirliğiyle “Emlak Akademisi” adıyla uzaktan eğitim projesi uygulamaya sokuldu. Üstelik Milli Eğitim Bakanlığı da projeye destek veriyor. Hemen belirtmeliyim, yanlış anlaşılmasını istemem; bu tip projelerin yararına, sektörün eğitimli, yetişmiş eleman ihtiyacını karşılamasına katkısı olacağına yürekten inanıyorum. Ancak, bir taraftan da kafamdaki soru işaretlerine yanıt arıyorum. Örneğin, belli koşullarla bu eğitim kurslarına katılımcılar kabul ediliyor, ders programları uygulanıyor ve “Emlak Brokerlığı ve Mortgage Brokerlığı” alanlarında sertifikalar veriliyor. Bu sertifikaları alanlar da sektörde iş arayıp faaliyet gösteriyorlar. Halen az sayıda olsa da benzer başkaca kurslar da var. Ancak ilginin artmasıyla yakın gelecekte bu kursların sayının fazlalaşacağı açık. Şimdi gelelim soru işaretlerine: Yakın gelecekte ya da makul bir süre sonra sektöre yön verecek temel yasanın Meclis'ten geçmesi halinde yasanın getireceği hükümlerle şimdi para ve emek harcayarak bu sertifikaları alan yüzlerce, belki de o zamana kadar binlerce kişinin durumu ne olacak? Bu kurslar, belli bir yasal temele göre düzenlenip, o yasanın getirdiği koşullara göre eleman yetiştirmediğine göre, yarın bu sertifikaların geçerliliği ne olacak? Bu sertifikaları alanların hayal kırıklıkları yaşaması nasıl önlenecek? Üstelik taraflarca imzalanmış (imzalardan birisi MEB'e ait, yani kamuya) bir yönerge olduğuna göre, yarın “tamam biz böyle bir kurs düzenleyip size sertifika verdik ama, şimdi de Meclis'ten bir yasa geçti bu yasanın hükümlerine göre sizin koşullarınız halen faaliyet gösterdiğiniz işi yapmaya engel, ya da buyrun sizi şöyle yeni sınavlara alalım” denildiğinde katılımcının durumu ne olacak? Halen kurslara katılım için 18 yaşını doldurmuş olmak ve lise mezunu olmak gibi iki koşulu var. Ancak imzalanan yönerge yürürlüğe girdiğinde halen mesleği yapmakta olan ilkokul mezunları da bu kurslara katılım için başvurabiliyor. Oysa hazırlanan Emlak Müşavirliği Yasa Tasarısı'nda bırakın lise mezunu olmayı Emlak Müşaviri olabilmek için asgari üniversite mezunu olma koşulu getiriliyor. Halen kendisini “emlakçı” olarak nitelendiren onbinlerce ilkokul mezunu sektör temsilcisinin olduğu biliniyor. Türkiye'de adettendir, önceden koşullar oluşturulmaz, altyapı hazırlanmaz, önce fiili durum yaratılır, sonra bu fiili durumun yarattığı mağduriyetleri giderebilmek için uğraşılır durulur. Şimdi de maalesef benzer bir süreç işletiliyor. Bir an önce Meclis'ten tasarıyı geçirip (ki tasarı üzerinde de farklı menfaat gruplarının çatışması aşılamıyor, kim bilir belki de bu yüzden hızla Meclis'ten geçmesi mümkün olmuyor) sektöre giriş çıkışlar için bir çerçeve oluşturulması yerine, farklı kurum ve kuruluşları çoğunlukla ticari kaygılarının da devreye girmesiyle fiili bir durum yaratılıyor. Bu süreç bazılarını üzecektir; ancak “bu ülkede elinde üniversite diploması olan yüz binlerce işsiz var, ne olmuş para ve zaman harcanarak alınmış sertifikalı binlerce işsizler olmuşsa” diyecekseniz ben de “pes” diyorum ve bu yazıya son noktayı koyuyorum...