Gayrimenkul alımında dikkat edilecek noktalar

1- Gayrimenkulün Eski Vergi BorcuÖzellikle, kullanılmış gayrimenkul alanların, gayrimenkulün geçmiş yıllardaki emlak vergisinin ödenip ödenmediğini, başka bir anlatımla emlak vergisi borcunun olup olmadığını, araştırmalarında yarar vardır. Bunun pratik yolu da, satıcının makbuzlarını kontrol etmek hatta her ihtimale karşı, fotokopisini alıp saklamaktır.
Emlak Vergisi Yasası’nın 30’uncu maddesinin son fıkrasına göre; satış konusu gayrimenkulün, satıldığı yıl ve geçmiş yıllara ait ödenmemiş emlak vergisinden, alıcı ve satıcı müteselsilen yani zincirleme sorumlu tutulmaktadır. Yani yeni alınan evin, birikmiş emlak vergisi borcu, yeni sahibinden alınabilmektedir. Gayrimenkulü satın alan kişi, ödediği geçmiş yıl emlak vergilerini, faiziyle birlikte daha sonra, önceki sahibine rücu edebilmektedir .
2- Gayrimenkulün Tapudaki Değeri
Gayrimenkulün, tapudaki değeri birkaç açıdan önemlidir.
a) Gelir Vergisi Yönünden
Gayrimenkullerin, 1 Ocak 2007’den itibaren, iktisap yani “edinme tarihinden itibaren beş yıl içinde” elden çıkarılmasından sağlanan kazancın “Değer Artış Kazancı” olarak beyan edilip, yüzde 15-35 arasında değişen, gelir vergisinin ödenmesi gerekmektedir (GVK Mükerrer Md. 80/6 ve Md.103).
Satın aldığı gayrimenkulü, beş yıl içinde elden çıkarmaları, yani satmaları söz konusu olanların, düşük değer üzerinden alış yapmaları sakıncalı olmaktadır. Satın aldıkları gayrimenkülün alım değerini tapuda düşük gösterenler, bu gayrimenkulü beş yıl içinde sattıklarında, gerçeğin de üzerinde yüksek bir kazanç ortaya çıkabilir. Bu kazançta beyanname verilmesini ve vergi ödenmesini gerektirebilir.
 b) Harç Yönünden
Alım-satıma konu olan gayrimenkulün tapu harcına esas (üzerinden tapu harcı ödenecek) değeri, alım-satım değeridir.
Alım-satım sırasında, hem alıcı hem de satıcı binde 15’er oranında, “tapu harcı” ödemektedirler.
3- Emlak Vergisi Bildirimi
Gayrimenkul alanların, gayrimenkulün alındığı yılın sonuna kadar, örneğin 2009’da alanların, 31 Aralık 2009’a kadar, ilgili belediyeye “Emlak Vergisi Bildirimi” vermeleri gerekmektedir. Gayrimenkulün, bütçe yılının son üç ayı içinde (örneğin 1 Ekim 2009’dan sonra) alınması halinde ise, emlak vergisi bildiriminin, gayrimenkulün alındığı tarihten itibaren “üç ay içerisinde” verilmesi gerekmektedir (EVK Md. 23).
Emlak vergisi ise 2010’dan itibaren ödenecektir. Gayrimenkulün alındığı yılın vergisini de, satıcı kimse o ödeyecektir.
4- Eşe ve Çocuğa Alınan Gayrimenkul
Gayrimenkulün, eş ya da çocuk adına alınması, ancak bedelinin aile reisi tarafından ödenmesi halinde “ivazsız” yani karşılıksız bir intikal söz konusu olmaktadır. Bu ise, veraset ve intikal vergisine tabidir. Eş ya da çocuğun beyanname verip, yüzde 5-15 arasında oranı değişen, veraset ve intikal vergisi ödemeleri gerekmektedir. Ancak, aile reisinin; eş ya da çocuğa gayrimenkulün bedelini “borç olarak” vermesi halinde, herhangi bir vergileme söz konusu olmamaktadır

Emlak piyasasında son durum

<> <>

Emlak piyasasında son durum

<> <> <> <> <> <> <> <>

ABD emlak piyasasında yaşanan mortgage krizi dünyanın bir kaosa sürüklenmesine neden oldu. Türkiye'de tartışmalı bir şekilde hayata geçen mortgage sistemi, TOKi kontrolünde olduğu için kriz tehlikesinden şuan uzak. En azından yetkililer böyle söylüyor. Peki emlak piyasasında son durum nedir? Durgunluk var mı? Emlak en iyi yatırım aracı bugünlerde nedir? Ev mi arsa mı? Bütün bu soruları emlak sektörünün en deneyimli isimlerinden Emlakium Yönetim Kurulu Başkanı Resul Medin'e sorduk.

Sn. Medin, gayrimenkul sektöründe neler oluyor? Hala Bekle-gör dönemi devam ediyor. Bekleyip görmek isteyenlerin sayısı her geçen gün artıyor.Aslında bu arada inşaat maliyetlerinin arttığını da söylemek gerekiyor. Maliyetler artıyor arsa fiyatları artıyor. Bazı projeler devam ediyor, bazıları işi yavaşlattı. Lüks projeler avantajlı idi ancak son yaşananlar karşısında bu projeler de avantajlarını uzunca bir süre kaybedebilirler. Krizin bir de işşizlik boyutu var ki en acı reçetesi de bu olur. Amerika bu hususu nasıl

halledecek, bakalım göreceğiz. Bana göre; her şeye rağmen dünyaya yayılan bu krizi çözecek yine Amerika'nın ta kendisidir. Kriz her geçen gün daha büyüse de gerçekte Amerika başkanlık seçimlerine kadar ertelenmiş gibi görünmektedir. Yani bu köprünün altından daha çok sular geçer. Pek tabiidir ki bu şartlarda gayrimenkul piyasasının iyi olduğunu söylemek işin tabiatına terstir. Ancak gayrimenkul uzun soluklu olmakla birlikte en önemli yatırım aracıdır. Hele ki böyle kriz dönemlerinde yatırım araçları içinde en fazla getiriyi yatırımcıya arsanın sağladığı unutulmamalıdır

250 bin konut elde kaldı

Referans gazetesinde Gamze Tüfekçinin haberine göre; Türkiyede satılamayan lüks konut stoğu 250 bini buldu. Sadece İstanbulda 80 binin üzerinde stok oluştu. Özellikle
Yüksek kazanç sağladığı için son yıllarda Türkiyenin dört bir yanında üretilen lüks konutlar elde kaldı. Arz talep dengesi gözetilmeden yapılan lüks konutlarda stok 250 bine ulaştı. Sadece İstanbulda 80 binin üzerinde lüks konut stoğu oluştu.
Özellikle şehir dışlarına yapılan lüks konutlar, hayalet şehir görüntüsü çiziyor. Birçok bölgede binalar satılamadan eskimeye yüz tutmuş durumda. İnşaat firmaları yaptıkları konutları bir an önce elden çıkarmak için yüzde 50yi aşan indirimler yapıyor.
Türkiye İstatistik Kurumunun (TÜİK) yaptığı araştırmaya göre, geçen sene 250 bin adet satılamayan konut bulunduğunu dile getiren İstanbul Emlak Komisyoncuları Odası Başkan Yardımcısı Nizamettin Aşa, bu sene sonunda satılamayan konut sayısının 400 bine ulaşacağını söyledi. Aşa, bu konutların yüzde 70inin ise lüks segmentte yer aldığını açıkladı.
Retürk Emlak Başkanı Aşkın Çınar ise İstanbul genelindeki 35 ofislerinde 20 bine yakın lüks konutun satılmayı beklediğini kaydetti.
Ekonomik konutlar revaçta olacak
Bankaların konut kredisi faizlerinde yaptığı indirimlerle kıpırdanan gayrimenkul sektöründe, binlerce proje hayata geçirilmiş durumda. Üretilen konutların büyük bir kısmı da lüks segmentte yer alıyor. Doğru lokasyonda doğru bir planlama ile yapılan projeler kısa sürede satılırken, madolyonun diğer yüzünde ise hayalet yapılar dikkat çekiyor.
Arz talep dengesi gözetilmeden özellikle şehir dışlarında yapılan lüks konutlar, sektörde ciddi stok sorununa neden oldu. Son yıllarda birçok müteahhidin ultra lüks projeler üretme yoluna gittiğini belirten Nizamettin Aşa, "Neredeyse bütün projelerde yüzme havuzları, jakuziler, spalar ön plana çıkmaya başladı. Türkiyenin profiline bakarsak jakuzili, havuzlu dairelerin alıcısı çok yüsek değil. Ancak inşaat firmaları bu yönde üretimi tercih ettiler. İnşaat firmaları projelerini kısa sürede sattıklarını iddia ediyorlar. Ancak bütün lüks projeler satılsaydı, gazetelerde sayfalarca ilan vermezlerdi, promosyonla satışa çıkmazlardı" diye konuştu. Aşa, elde kalan lüks konutların fiyatlarının aşağı çekilerek orta gelirliye yönelik pazarlama çalışmalarının başladığına dikkat çekti.
Piyasanın lüks konuta doyduğunu belirten Retürk Emlak Başkanı Aşkın Çınar ise önümüzdeki dönemde ekonomik konutları revaçta olacağını söyledi. Çınar, "1 milyon dolarlık daire fiyatları 300 bin dolara kadar geriledi. Ancak birçoğu lokasyon nedeniyle de tercih edilmiyor. İstanbulda Ataşehir, Maslak, Bahçeşehir, Esenkent, Çekmeköy ve Acıbadem bölgelerinde alıcı bekleyen çok sayıda lüks konut var" dedi.
İnşaat firmalarının stok sayısını gizlediğini belirten Çınar, şöyle devam etti: "Örneğin projeler satışa sunulurken bile bitmediği halde 1. ve 2. bloklarda dairelerimiz bitti ya da son 10 daire kaldı diyorlar. Bu bir pazarlama stratejisidir. Firmaların yaklaşımları doğru ancak gerçekçi değil."
10 bin adet lüks konut ihtiyacı var
İstanbulun yılda ortalama 250 bin adet konut ihtiyacı olduğu öngörüsünde bulunan Turyap Yönetim Kurulu Üyesi Başak Soner, "Talebin 170 bin adedinin orta gelirlilerden, 70 bin adedinin ise alt gelir grubundan geleceği tahmin ediliyor. Lüks konut talebinin ise 10 bin civarında olduğu ön görülüyor. Yapılan inşaatlara bakıldığında lüks konut üretimi 10 bin adetlik ihtiyacın çok üstünde" diye konuştu. Soner, lüks konutta uzun sürede bir doygunluk olduğunu ancak buna rağmen devam eden üretimler nedeniyle çok yüksek bir arz fazlası oluştuğunu kaydetti.
Portföylerinde satılmayı bekleyen çok sayıda lüks konut projesi bulunduğunu aktaran Emlakium Yönetim Kurulu Başkanı Resul Medin özellikle şehirdışı merkezlerde arz fazlalığına dikkat çekti. Medin, şöyle devam etti: "Merkeze yakın projelerde satış daha kolay. Ancak şehre uzak lokasyonlarda lüks bir konutun satışını yapmak çok zor. İnşaat firmaları satışlarda sıkıntı olmadığını söylüyor. Ancak şehir dışı merkezlere gidildiğinde doluluk oranları net bir şekilde görülüyor."
İNŞAAT FİRMALARI İHTİYAÇ VAR DİYOR
Mesa Yönetim Kurulu Başkanı Erhan Boysanoğlu:
Lüks konut projeleri şehir merkezlerinde hâlâ çok büyük bir ihtiyaç. Projelerimizde bir sıkıntı yaşamıyoruz. Ancak son zamanlarda hızla artan rezidanslara bakacak olursak, bu yapıların alıcı bulamaması normal. Çünkü insanlar bu alanlarda yaşamaya alışık değil.
Astaş Gayrimenkul Genel Müdürü Vedat Aşçı:
Herkes yaptığı projenin lüks olduğuna inanıyor. Lüks diyeceğimiz lokasyonlar Nişantaşı, Maçka, Beşiktaş, Moda, Bağdat Caddesi gibi bölgeler. Ancak lüks dışı diyebileceğimiz Alibeyköy, Maslak, Beylikdüzü, Ataşehir ve Ümraniye gibi bölgelerde lüks diye ortaya çıkan bir sürü proje var.
Aşçıoğlu İnşaat Yönetim Kurulu Başkanı Yaşar Aşçıoğlu:
Türkiyede lüks konut fazlalığı yok tam tersi ihtiyaç var. Yapıların yüzde 95i kalitesiz ve konforsuz. Böyle bir ortalamaya bakıldığında lüks konut fazlalığı olduğu söylenemez.
Konut fiyatlarını lokasyon belirliyor
Lüks konut fiyatlarındaki değişikliği lokasyon farklılıkları belirliyor. Leventte satışa sunulan bir projede fiyat aralığı metrekare başına 7 bin dolar ile 13 bin 500 dolar arasında değişirken, Maslakta bulunan bir projede fiyatlar ortalama 450 bin dolar ile 2 milyon 800 bin dolar arasında seyrediyor. Kartalda satışı gerçekleşen konut fiyatları 1 milyon TLye ulaşırken, Taksim civarında metrekaresi 4 bin 500 liradan başlayan lüks konutlar satılıyor. Çengelköyde 1.5 milyon TLyi bulan lüks konut fiyatları, Ortaköy Civarında ise 3.5 milyon TLyi buluyor

Apartman İşletme Projesi Örneği

Apartman İşletme Projesi Örneği



İŞLETME PROJESİ



......................APARTMANI MAYIS 2007-MAYIS 2008 DÖNEMİ İŞLETME
PROJESİDİR

........................Apartmanı Mayıs 2007-Mayıs 2008 dönemine
ait;YAKIT-ELEKTRİK-SU- KAPICI-BAKIM-ONARIM-VE BİLİMUM ORTAK GİDERLERE ait
hesaplamalar ve her gider kalemine ait tutarlar ve 24 dairelik apartmanımızın
daire başına düşen aylık avans miktarları;aşağıdaki şekilde belirlenerek
21.05.2008 Pazar günü yapılan apartman olağan genel kurulunda görüşülerek kabul
edilmiştir.



HESAPLAMALAR

1-YAKIT HESAPLAMASI :2007-2008 kış döneminde ısı merkezimizde
..... lt.yakıt tüketilmiş olup ve bedeli ödenmiştir. Yakıt almaya
başladığımız,ekim 2007'te yakıtın litre birim fiyatı ...YTL iken periyodik
artışlarla Şubat 2008'da ......-YTL ye yükselmiştir.

Yakıt fiyatlarındaki enflasyon artışı yaklaşık olarak %70 olmuştur.Türkiye
şartları gözönünde bulundurulduğunda, enflasyonun bu rakamın altına düşmeyeceği
bilinen birgerçektir.En iyimser tahminle hesaplansa bile %20'nin altına
düşmeyeceğinden,hesaplamalar %20 enflasyon farkı ilave edilerek yakıt fiyatları
tespit

edilmiştir.

Bugünkü yakıt birim fiyatı = .......-YTL.

Enflasyon farkı % 20 = ........-YTL.

.......-YTL. Ortalama yakıt fiyatı.

Geçirdiğimiz kış döneminin uzun sürmesi nedeniyle 7 ay boyunca yakıt
tüketilmiş, tasarrufa özen gösterilerek daire başına ...... lt.yakıtla
ısınılmaya çalışılmıştır,ısı merkezinin verimsizliği,binamızın eksik
izolasyonundan dolayı ısı kayıpları nedeniyle ısınmama veya yeterli ısıya
ulaşmama gibi şikayetler 21 mayıs 2008 günü yapılan genel kurulda
değerlendirilerek ,homojen bir ısınma ve % 20 civarında bir yakıt tasarrufu
sağlamak amacıyla ısı merkezine otomotik kontrol sistemi taktılması konusunda
gerekli çalışmaların 2006 yılı yaz döneminde yapılmasına karar alınmıştır.

Bu açıklamalara göre dairelerin yıllık ve aylık yakıt giderleri
hesaplandığında;

Yıllık tüketim = ........lt.X ...........YTL = ...........-YTL : 24 =
...........TL.12 Ayda

Ödendiğinde, ..........YTL : 12 = ...........YTL Aylık yakıt aidatı.

Hesaplar tahnmini olduğundan yaklaşık olarak ........-YTL.-olarak
belirlenmiştir.

2-SU GİDERLERİNİN HESAPLANMASI : Su tüketiminde tasarruf
edilerek daire başına .... metreküp'den hesaplandığında .....m3 X .......YTL =
....-TL olarak belirlenmiş olup,aidatlarla birlikte alınması
kararlaştırılmıştır.

3-ELEKTRİK GİDERLERİNİN HESAPLANMASI : Yine aynı dönemlerde
ısı merkezi dahil,24 daireli apartmanımızın elektrik tüketiminin yıllık
......... Kw olduğu gelen faturalardan tesbit edilmiştir.Buna göre daire başına
aylık elektrik tüketimi ........ Kw :24 ortalama = ......... Kw : 12 ay = oda
ortalama ....... Kw olarak belirlenmiştir.Ancak tasarrufa özen göstermek
şartıyla (çocuklarımızın asansörle oynamaları,aydınlatmaları gereksiz
kullanmaları vb.) % 10 tasarruf öngörülerek ,....... Kw tüketim üzerinden
hesaplanmıştır.

Elektrik birim fiyatları bu gün için ..........YTL civarındadır...........YTL X
.....Kw = ..........YTL.aylık elektrik gideri aidatlarla birlikte alınması
kararlaştırılmıştır.

4-KAPICI GİDERLERİNİN HESAPLANMASI : Bilindiği üzere
apartmanımızda bir kapıcı-kaloriferci çalışmaktadır.Apartmanımıza yıllık olarak
.........-YTL.ye malolmaktadır.Bu günkü fiyatlarla daire başına aylık
...........-YTL : 24 = .............YTL. : 12 = ..........-TL.düşmektedir.Asgari
ücretin arttırılması da gözönüne alınarak,uygulama zamanı belli olmadığı için
ortalama olarak daire başına aylık ...........YTL aidatlarla birlikte alınması
kararlaştırılmıştır.

5-BAKIM-ONARIM GİDERLERİNİN HESAPLANMASI : Geçirdiğimiz bir
yıllık dönem içerisinde asansör,ısı,elektrik ve su gibi hayati önem taşıyan
tesislerin aylık periyodik bakımlarının muntazam yapılması görev olmaktan
ziyade yasa gereğidir.Bu tesislere ait genel gider ...........-YTL.
civarındadır.enflasyon farkı ilave edildiğinde önümüzdeki dönemde en az
............-YTL.lik bakım onarım gideriyle karşılaşacağı düşünülerek (yüksek
masraflı bir arıza olmadığı takdirde) hesaplanarak daire başına aylık ortalama
..........-YTL.aidatlarla birlikte alınmasına karar verilmiştir.

6-ÖNGÖRÜLMEYEN GİDERLER : Bilindiği üzere,bu gibi toplu
yaşanan binalarda beklenmedik ve harcanılması kaçınılmaz olan giderler
olabilmektedir. Bunları kısaca belirtmek gerekirse;temizlik,küçük veya orta
boylu onarımlar,PTT,ulaşım,noter ücreti,kırtasiye ücreti gibi çeşitli giderler
sıralanabilir.Bu giderler için daire başına aylık ...........YTL.aidatlarla
birlikte alınmasına karar verilmiştir.

YAPILAN HESAPLAMALARA GÖRE KALEMLERİN TOPLAMI DAİRE BAŞINA DÜŞEN




GİDERİN ADI AYLIK MİKTAR :

1-YAKIT GİDERİ .......

2- SU GİDERİ ......

3- ELEKTRİK GİDERİ .........

4- KAPICI GİDERİ ............

5- BAKIM-ONARIM GİDERİ ......

6- ÖNGÖRÜLEMEYEN GİDERLER .......





TOPLAM ..........




ÖDEME PLANI :



21 HAZİRAN 2007...............................

21 TEMMUZ 2007................................

21 AĞUSTOS 2007...............................

21 EYLÜL 2007....................................

21 EKİM 2007.......................................

21 KASIM 2007...................................

21 ARALIK 2007..................................

21 OCAK 2008....................................

21 ŞUBAT 2008...................................

21 MART 2008.....................................

21 NİSAN 2008....................................

21 MAYIS 2008...................................


TOPLAM ..... .......







Bir dairenin yıllık aidatlar toplamı = .......-YTL. (Farklı büyüklükteki
dairelere farklı bedeller düşüyorsa belirtilecek)

Yıllık genel toplam = ........-TL X 24 daire = ................-YTL

(................... TL.) 21.05.2008




......................... APARTMANI YÖNETİM KURULU




Başkan                   Üye                      Üye

............................ ............................ ........... imzalar.



NOT1: İşletme projesinde gider ve gelirleri genel açıdan
göstermek kadar dairelere

ne kadar hangi aylarda düştüğünü yazmak (farklı özellikteki daireler varsa

hepsine düşen miktarları göstermek) problemleri önlemek açısından çok
önemlidir.

NOT2:Proje Olağan Genel kurulun yöneticiye verdiği görevler
doğrultusunda hazırlandıktan

sonra daire maliklerine imza karşılığı teslim edilir.7 gün içinde itiraz
edilmez ise

kesinleşmiş olur.(İtiraz edilirse yeniden tek gündem ile Olağanüstü genel kurul

toplanır itiraz görüşülüp karara bağlanır)

Apartman Yönetim Planı Örneği

..........................SİTESİ

SİTE YÖNETİM PLANI

BİRİNCİ BÖLÜM

GENEL HÜKÜMLER

Madde 1. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine göre mülkiyeti kat
mülkiyetine çevrilecek olan kuzeyi .............., güneyi
..................yolu doğusu ................. ,
batısı........................sınırlanan, .................. Projesi uygulama
alanı içerisindeki...................ada, .................. parselde kayıtlı
bulunan gayrimenkul, kanunun emredici hükümleri saklı kalmak üzere, bu yönetim
planına göre yönetilir.


Madde 2. Kat Mülkiyetine tabii işbu gayrimenkul:


Dubleks 26 blok (her blok 2 daire) toplam 52 konut


5 Katlı 9 blok (her blok 15 daire) toplam 135 konut


Genel toplam 187 konut, ortak alanlar ve yapılardan oluşmaktadır.


Madde 3. Anagayrimenkulün bağımsız bölümlerine tahsis edilen eklentileri
hariç, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 4’üncü maddesinde sayılan yerleriyle kat
maliklerinin ortaklaşa kullanma, korunma veya faydalanmaları için zaruri olan
diğer yerleri ve şeyleri de ortak yerlerdendir.


Madde 4. Yönetim Planı, anagayrimenkulün bütün bağımsız bölüm maliklerini ve
onların mirasçılarıyla bağımsız bölümleri sonradan satış veya herhangi bir
suretle iktisap edecek olan üçüncü şahıslar ile bağımsız bölümlerde herhangi
bir sebebe dayanarak oturan ve faydalananları da bağlar.


Yönetim Planı’nın değiştirilmesi için bütün kat maliklerinin beşte dördünün
oyu şarttır.


Madde 5. İşbu Yönetim Planı’nda bulunmayan hallerde, Kat Mülkiyeti Kanunu,
Medeni Kanun ve diğer ilgili kanun hükümleri uygulanır.





İKİNCİ BÖLÜM


KAT MALİKLERİNİN HAKLARI


Madde 6. Site malikleri Kat Mülkiyeti Kanunu ve Yönetim Planı’ndaki hükümler
saklı kalmak şartıyla, kendilerine ait bağımsız bölümler üzerinde Medeni
Kanun’un maliklere tanıdığı bütün hak ve yetkilere sahiptirler. Ancak kendi
bağımsız bölümlerinde ana yapıya zarar verecek nitelikte onarım ve tesis
yapamazlar.


a. Çok katlı konutların Kooperatif mülkiyetindeki zemin katları,yasanın izin
verdiği konularda işyeri olarak kullanılabilir, kiraya verilebilir;


b. Dubleks konutların balkonları üzerine çeşitli malzemeler kullanılarak,
demir, beton, ahşap, plastik ve benzerleri ile üzeri kiremit ile kaplanacak
şekilde pergole yaptırabilirler;


c. Dubleks konutların bahçeleri profil, çelik hasır gibi demir malzemelerle
çevrilir. Çevrilen alanların bakımı, korunması dubleks konut maliki tarafından
karşılanır;


d. İkiz blok biçimindeki dubleks konutlar birleştirilerek tek konut gibi
kullanılabilir;


e. Binalar farklı cins boyalarla farklı renklerde boyanabilir;


f. Alanın ortasında bulunan Japon büfesi ve çevresi ile çay bahçesi ve
hidrofor tesisinin üstü gerektiğinde nişan, düğün, yaş günü, kokteyl, açık hava
konseri ve benzer etkinlikler için kullanılabilir;


g. 1895 ada, 1 parsel içinde ada köşelerine günlük ihtiyaçları karşılamak
için büfe yaptırılarak kiraya verilebilir;


h. Sinema, tiyatro, spor salonu, cafe ve benzer etkinlik için de
kullanılabilecek şekilde yapılan sığınak, site maliklerinin kurup ortak olacağı
Anonim Şirket tarafından işletilebilir.


Madde 7. Site malikleri, anagayrimenkulün bütün ortak yerlerine, Medeni Kanun’un müşterek mülkiyet hükümlerine göre malik olurlar ve bu yerlerden, Kanun, Yönetim Planı hükümlerine göre faydalanma hakkına sahiptirler. Sosyal Tesis’te, Genel Kurul, Site Kat Malikleri Kurulu, Eğitim ve Sosyal amaçlı her türlü Toplantı, Panel, Konferans düzenlenebilir. Sosyal Tesis televizyon yayınları için stüdyo olarak kullanılabilir, kiraya verilebilir.


Madde 8. Site malikleri ortak yerlerin bakım ve temizliğine, korunmasına
özen göstermeye, güzelliğini ve sağlamlığını korumaya mecburdurlar. Otopark
yeri site maliklerinin faydalanmasına zarar verecek şekilde kullanılamaz.


KAT MALİKLERİNİN BORÇLARI


Madde 9. Site malikleri gerek kendi bağımsız bölümleriyle eklentilerini ve
gerekse ortak yerleri kullanırken hüsnüniyet kaidelerine uymak zorundadırlar.
Özellikle aşağıdaki işleri yapamazlar.


a. Kendi bağımsız bölümlerini ahlak ve adaba aykırı şekilde kullanamazlar;


b. Bağımsız bölümlerin balkon ve pencerelerinden halı, kilim vs.
silkemezler, su ve benzeri şeyler dökemez, çöp vs. atamazlar;


c. Ortak yerlerde, Yönetimin gözetimindeki ortaklaşa sahip olunanların
dışında kedi, köpek, tavuk vb. gibi hayvanlar besleyemezler. Radyo ve müzik
aletleriyle benzeri şeyleri diğer site maliklerini rahatsız edecek şekilde
kullanamazlar;


d. Bağımsız bölümleriyle eklenti ve ortak yerlerde, patlayıcı ve pis kokulu
maddeler bulunduramazlar. Site maliklerini rahatsız edecek şekilde sarsıntı
yapmak, koku, duman, toz çıkarmak gibi hareketlerden kaçınmak zorundadırlar;


e. Ortak alanlarda odun, kömür, sandık, kutu vb. her türlü mal ve eşya
bırakılamaz.


Madde 10. Yukarıda yazılı kullanma veya faydalanmaya ilişkin hususlarda,
Yönetim Planı’nda ve Kat Mülkiyeti Kanunu’nda öngörülen hak ve
mükellefiyetlerinin bağımsız bölümlerde kiracı veya herhangi bir sıfatla
oturanlar veya faydalananlar tarafından da aynen yerine getirilmesi mecburidir.





ÜÇÜNCÜ BÖLÜM


SİTE YÖNETİM ORGANLARI:


Madde 11. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Yasası’na göre yönetim planlarının ve
yönetim biçiminin geliştirilmesinde görev yetki ve sorumlulukları belirli
aşağıdaki organlardan teşekkül etmektedir.


a. Blok Yöneticisi,


b. Site Yönetim Kurulu,


c. Site Denetim Kurulu


d. Site Malikleri Genel Kurulu.


Madde 12. Site Malikleri Genel Kurulu, anagayrimenkuldeki bütün bağımsız
bölüm maliklerinden teşekkül eder ve kanunların emredici hükümleri saklı kalmak
şartıyla anagayrimenkul bu kurul ve yukarıda yazılı diğer kurullar tarafından
yönetilir.


Anagayrimenkuldeki bütün bağımsız bölüm malikleri Site Malikleri Genel
Kurulu’nun birer tabii üyesidir.


Madde 13. Anagayrimenkulün yönetiminden veya kullanılmasından dolayı site
malikleri arasında veya bunların Yönetim Kurulu, Blok Yöneticisi, Denetim
Kurulları arasında çıkan anlaşmazlıklar, Site Malikleri Genel Kurulu’nca
çözülür ve karara bağlanır.


Madde 14. Bütün site malikleriyle onların varisleri veya bağımsız bölümü
sonradan iktisap edenler veya o bölümde kiracı yahut başka sebeple oturanlar
veya faydalananlar Blok Yöneticisi, Site Yönetim Kurulu, Site Denetim Kurulu ve
Site Malikleri Genel Kurulu’nun almış olduğu kararlara uymakla yükümlüdürler.


SİTE MALİKLERİ GENEL KURULU


Madde 15. Site Malikleri Genel Kurulu, site maliklerinden oluşur. Her yılın
ilk üç ayı içerisinde (Ocak, Şubat, Mart) Site Malikleri Genel Kurulu yapılır.
Site Yönetim Kurulu toplantıdan en az 15 gün önce toplantının yerini, zamanını,
saatini ve gündemini belirten bir çağrı mektubunu, maliklere taahhütlü mektupla
veya imza karşılığında tebliğ eder.


İlk çağrı yapılırken birinci toplantıda yeterli sayının sağlanamaması
halinde, ikinci toplantının nerede, hangi saat ve tarihte yapılacağı
belirtilir.


İlk toplantı maliklerin tam sayısının yarıdan bir fazlası ile toplanır. İlk
toplantıda yeterli sayı sağlanamamışsa, ikinci toplantıda yeter sayısı
aranmaksızın toplantıya katılanların oyçokluğu ile kararlar alınır.


Kat Mülkiyeti Kanunu’nda yeter sayı için ayrıca konulmuş olan hükümler
saklıdır. (K.M.K. Madde 24-28-34-42-44-45)


Genel kurulda her malik bir oy hakkına sahiptir. Toplantılarda yalnız o
toplantının gündeminde yazılı maddeler görüşülür. Ancak toplantıya katılan
mevcut üyelerin yarıdan bir fazlası isterse, görüşülmesi istenen konular
gündeme konur.


Site maliklerinin hepsi Genel Kurula katılma hakkına sahiptir. Her malik
yalnız bir oya sahip olup, yazı ile izin verilmek suretiyle bir malik diğer bir
maliğin oyunu kullanmak üzere temsilci tayin edebilir. Eş ve birinci derece
(malikin çocuğu, eşinin annesi ve babası) akrabalar için yazı ile vekalet
vermek suretiyle temsil edebilirler. Malik vekalet vererek kiracısını vekil
tayin edebilir.


Kat maliki kendisini doğrudan doğruya ilgilendiren konuda görüşmelere
katılır, fakat o iş hakkında oy kullanamaz. Genel kurulu yönetmek üzere genel
kurula katılan malikler, malikler arasından bir divan başkanı, bir başkan
yardımcısı ve iki sekreter seçerler. Toplantı tutanağı divan tarafından tutulur
ve Site Yönetim Kurulu tarafından muhafaza altına alınır.


Yönetim Kurulu’nun gerek görmesi üzerine veya blok yöneticilerinin en az
1/2’sinin imzalı istemleri halinde, ayrıca Denetçiler ve Kooperatif Yönetim Kurulu
ile maliklerin en az 1/10’unun istemi üzerine Genel Kurul Olağanüstü toplantıya
çağrılır.


Madde 16. Genel kurulda alınan kararlar Yönetim Kurulu tarafından
toplantıdan sonra, toplantıya katılmayan site malikleri ile bağımsız bölümlerde
kiracı veya herhangi bir sebeple oturanlara veya bölümlerden başka şekilde
faydalananlara yazılı olarak bildirilir.


Genel kurul kararları noterden tasdikli bir Genel Kurul Karar Defteri’ne
yazılır, yada yapıştırılır, divan heyeti tarafından imzalanır.


SİTE MALİKLERİ GENEL KURULUNUN GÖREV VE YETKİLERİ


Madde 17. a. Yönetim Kurulu raporlarını görüşüp, karara bağlamak;


b. Bilanço, Gelir-Gider hesaplarıyla Denetim Kurulu Raporları’nı görüşüp,
onaylamak yada reddetmek;


c. Gelecek döneme ait iş programı ve tahmini bütçe tasarısını, site
yönetimine verilecek ücret, hakkı huzur ve aidatları görüşüp karara bağlamak;


d. Yönetim Kurulu’nun geçmiş dönemlerdeki masraflarını onaylamak;


e. Yönetim ve Denetim Kurullarını ibra etmek;


f. Yılda bir mali, iki yılda bir seçimli yapılacak genel kurulda, Yönetim ve
Denetim Kurulu asil ve yedeklerini seçmek;


g. Gerektiğinde önceden genel kurul gündeminde belirtmek ve genel kuruldan
önce üyelere duyurulmuş olma şartı ile bu Yönetim Planı’nda değişiklikler,
ilaveler veya çıkarmalar yapmak.


SİTE YÖNETİM KURULU


Site Yönetim Kurulu her iki yılda bir seçimli olarak yapılacak SİTE GENEL
KURULU’nda açık veya gizli oyla seçilen, mutlaka daire sahibi olan 5 kişiden
teşekkül eder. Seçimde 5 kişide yedek olarak seçilir. Yönetim Kurulu asil
üyeleri seçilmelerinden hemen sonra toplanıp, aralarından bir üyeyi Başkan, bir
üyeyi Başkan Yardımcısı, bir üyeyi Sekreter, bir üyeyi Muhasip seçerek, görev
bölümü yaparlar.


Site Yönetim Kurulu görevleri, yetki ve sorumlulukları tümüyle, Site
malikleri Genel Kurulu kararı ile S.S. Yeni Manisa Öncü Site İşletme
Kooperatifi Yönetim Kurulu’na ya da Site maliklerinin kurup ortak olacağı
Anonim Şirket’e devredilebilir. Bu durumda Site İşletme Kooperatifi ya da
Anonim Şirket Yönetimi, Site Yönetim Kurulu gibi çalışır.


SİTE YÖNETİM KURULU’NUN GÖREV VE YETKİLERİ


a. Ortak alanların işletilmesini sağlamak, su, elektrik ve benzer giderleri
karşılamak,


b. Ortak alanların ve altyapının bakımını sürekli, işler halde tutulmasını
sağlamak,


c. Site projesine dahil sosyal tesislerin siteye kazandırılması amacı ile
Kooperatif Yönetim Kurulu ile ortaklaşa projelendirme, yapım ve işletme
modelleri oluşturup yaşama geçirmek,


d. Sitenin ve ortakların gereksinme duyduğu tüm ekonomik, sosyal ve kültürel
faaliyetlerin siteye kazandırılması amacı ile kurulmuş, ya da kurulacak tüm
derneklerin faaliyetlerini birleştirmek, yönlendirmek, siteyi ve tüm ortakları
kapsayan faaliyetler haline getirmek için kat malikleri kuruluna öneriler
götürmek,


e. Yukarıda sıralanan tüm faaliyetlerin yerine getirilebilmesi için gerekli
olan ve ortaklarca karşılanması gereken aidat miktarlarını yaptığı bütçelerle
genel kurula sunup onaylattırmak ve bütçenin uygulanmasını bizzat yapmak,


f. Yönetim Kurulu haftada en az bir defa toplanarak kararları alır, yapılan
uygulamaları ve sarfları Yönetim Kurulu kararlarına istinaden yapar, Yönetim
Kurulu’nun kullanacağı karar ve muhasebe defterleri kullanılmadan önce noterden
tasdik ettirilir. (İlk tasdik kooperatifçe yerine getirilir.)


g. Site Genel Kurulunu Olağan veya Olağanüstü toplantıya çağırmak.


SİTE DENETİM KURULU


Site Denetim Kurulu, Yönetim Kurulu gibi Genel Kuruldan açık veya gizli oyla
seçilen 3 üyeden teşekkül eder, seçimlerde 3 kişide yedek üye seçilir. Denetim
Kurulu Asil üyeleri seçimden hemen sonra kendi aralarında bir üyeyi Başkan
seçerler.


SİTE DENETİM KURULU’NUN GÖREV VE YETKİLERİ


Site Denetim Kurulu, Yönetim Kurulu’nun tüm çalışmalarını Site Genel Kurulu
ve ortakları adına en geç 3 ayda bir denetler. Denetleme Kurulu Raporu’nun bir
nüshasını Site Yönetimine verir, bir nüshasını da kendi dosyalarında muhafaza
eder.


BLOK YÖNETİCİSİ


Sitede mevcut her bloğun sakinleri (dubleks konutlardan dört blok yöneticisi
seçilecektir.) her yılın ilk ayı (Ocak) içerisinde toplanarak aralarından aynı
zamanda daire sahibi olan bir ortağı Blok Yöneticisi olarak seçerler. “İlk
organizasyon Kooperatif Yönetim Kurulu’nca yapılır.” Blokta oturanlardan en az
¼’ü daire sahibi oldukları takdirde Blok Yöneticilerinin daire sahibi
olanlardan seçilmesi şarttır. Daire sahibi ¼’ün altına düştüğü takdirde daire
sahibinin vekalet vermesi şartı ile kiracı, eş veya çocukları Blok Yöneticisi
seçilebilirler.


BLOK YÖNETİCİLERİNİN GÖREV VE YETKİLERİ


Ferdi münasebete geçilip, Kat Mülkiyeti Yasası gereğince Yönetim Planı ve
site yönetimi oluşuncaya kadar blok yöneticileri:


a. Site Yönetim Kurulu’nun blok sakinleri ile haberleşmesini sağlamak;


b. Ortakların kooperatife ve Site Yönetim Kurulu’na karşı olan vecibelerinin
yerine getirilmesine çalışmak;


c. Blokta ve dairelerde mevcut veya meydana gelecek arızaların giderilmesi
hususunda Site Yönetim Kurulu nezdinde teşebbüse geçmek;


d. Bloğun ve sitenin korunması için, blok sakinleri ve Site Yönetim Kurulu
ile uyumlu bir çalışma içinde olmak;


e. Kendi bloğunu ilgilendiren konularda blok sakinleri ile görüşüp gerekli
kararları almak, aidatları toplamak, sakinlere yapılan sarflar konusunda bilgi
vermek, belgeleri dosyalamak, defter tutmak ve kendisinden sonra gelecek
yöneticiye teslim etmek;


f. Sitenin ortak giderlerinden olan su, elektrik ve işletme giderlerini
kapsayan site aidatının blok sakinlerince zamanında yatırılmasını temin etmek;


g. Sitenin çevre düzenlemesini ve blokların mimari özelliklerini korumak,
çarpık kentleşmeye meydan vermeyecek şekilde bina ön ve arka bahçesini korumak,
gayri nizami uygulamalardan kaçınmak, mani olmak;


h. Blokta oturan kiracıların ortak yaşama uymasını sağlamak ve sitenin
huzurunu temine çalışmak; (karşılaştığı güçlüğü Site Yönetimi’ne ve Kooperatif
Yönetim Kurulu’na rapor etmek.)


i. Kooperatif Yönetim Kurulu’nun alacağı kararlar doğrultusunda çalışmak.


DÖRDÜNCÜ BÖLÜM


GENEL GİDERLERE KATILMA


Madde 18. Site malikleri ortak giderlere aşağıda tespit edildiği şekilde
katılırlar, ayrıca Genel Kurulda belirtilen aidatları da ödemek zorundadırlar.


a. Malikler Genel Kuruldan almış olduğu yetkiye dayanarak, Yönetim Kurulu
tarafından alınan personelin aylık ücret, sigorta pirimi ve sair tüm
giderlerine eşit olarak katılırlar;


b. Malikler sitenin ortak alanlarının her türlü tesisatının bakımı, koruma,
onarım ve yenileme, çevre bakımı, ağaçlandırma, çiçeklendirme giderlerine eşit
olarak katılırlar;


c. Maliklerden hiç biri ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma
hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan
faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle gider, avans
veya aidat ödemekten kaçamaz;


d. Ortak giderlere maliklerden birinin veya onun bağımsız bölümlerinden
herhangi bir suretle oturan veya faydalanan kimsenin kusurlu bir hareketi sebep
olmuşsa gidere katılanların yaptıkları ödemeler için o kat malikine veya gidere
sebep olanlara rücu hakları vardır;


e. Giderleri veya aidatları ödemeyen malik hakkında diğer maliklerden biri
veya Yönetim Kurulu tarafından Yönetim Planı’nı ve Kat Mülkiyeti Kanunu ile
genel hükümlere göre dava açabilir ve icra takibi yapılabilir. Ayrıca aidatını
zamanında ödemeyen malike, Site Malikleri Genel Kurulu’nun saptayacağı faiz
uygulanır.


f. Dubleks konutların bahçe giderleri kendileri tarafından karşılanır.
Dubleks konutlarda oturanlar bahçelerini düzenli ve bakımlı tutmak
zorundadırlar.


Madde 19. Site maliklerinin 12. madde uyarınca hisselerine düşecek gider ve
avans borcundan, bağımsız bölümlerinin birinde kira akdine, oturma (sükna)
hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı bir şekilde faydalananlar da
müştereken ve müteselsilen sorumludurlar.


Bu suretle ödemede bulunanın umumi hükümler çerçevesinde kat maliklerine
rücu hakkı saklıdır. Kiracının mal sahibine vaki peşin ödemede bulunduğu
hakkındaki defi müteselsil sorumluluğu ortadan kaldırmaz. Ancak kiracının
sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlı olup, yaptığı
ödeme kira borcundan düşülür. Borcunu (aidatını) ödemeyen site maliklerinden
veya diğer sorumlulardan olan alacakları önceliklidir. Noterlikçe veya imzası
karşılığında yapılan ihtara rağmen bir ay içinde ödemeyen site malikinin borcu,
icra yoluyla alınır. Ayrıca Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 22. maddesi uyarınca
kanuni ipotek hakkı tescil edilir.


Site maliklerinden biri borç ve yükümlülüklerini yerine getirmemek suretiyle
diğer kat maliklerinin haklarını onlar için çekilmez hale gelecek derecede
ihlal ederse onlar o kat malikinin bağımsız bölümüne, üzerindeki mülkiyet
hakkının Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 25. maddesi uyarınca kendilerine
devredilmesini isteyebilirler.


Kooperatife veya Site Yönetim Kurulu’na aidat, elektrik, su ve benzer her
türlü borcunu ödemeyen üye hizmetlerden yararlandırılmaz. Kooperatif tarafından
temin edilen su ve elektriği kesilir, borç ödendiğinde elektrik ve suyunun
yeniden bağlanması için Yönetim kurulu’nca belirlenecek miktarda ücret
alınabilir.





BEŞİNCİ BÖLÜM


ÇEŞİTLİ HÜKÜMLER


Madde 20. Sitede devamlı olarak çalıştırılmasına lüzum görülen (bahçıvan,
bekçi, elektrikçi, su tesisatçısı gibi) personelin işe alınması ve işten
çıkarılmasına Yönetim Kurulu yetkilidir.


Madde 21. Bağımsız bölüm sahipleri veya onların bölümünde herhangi bir
sıfatla oturanlar, kendilerinin veya yakınlarının çocukları tarafından meydana
getirilen zararları gidermeye mecburdurlar.


Madde 22. Malikler kiracıları değiştikçe, yeni kiracı veya kendi
bölümlerinde başka sıfatla oturacakların kimlikleri ve adreslerini 10 gün
içinde yazı ile blok yöneticilerine bildirmeye veya mevcutsa kira sözleşmesinin
bir örneğini vermeye, bağımsız bölümde oturanlara borç ve yükümlülüklerini
bildirmeye mecburdurlar.


Malikler, kendi bağımsız bölümlerinde oturan veya faydalananlardan, borç ve
yükümlülüklerini yerine getirmemeleri durumunda müteselsilen sorumludurlar.


Madde 23. Bu Yönetim Planı’nda yer almayan konularda anagayrimenkul üzerinde
yapılacak değişikliklerde, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 44. maddesi gereğince, Site
Malikleri Genel Kurulu’nun buna oybirliğiyle karar vermesi gerekir.


Madde 24. Ortak yerlerde yapılacak faydalı, lüks değişiklikler ve ilaveler,
tesis, bakım ve işletme giderleri, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 42. ve 43.
maddeleri uyarınca bağımsız bölüm malikleri tarafından ödenir.


Madde 25. Anagayrimenkulun bir hakla kayıtlanması veya arsanın bölünmesi
gibi önemli yönetim işleri, ancak site maliklerinin oybirliği ile verecekleri
karar üzerine yapılabilir.


Madde 26. İşbu Yönetim Planı’nın metin ve muhtevası aşağıda isimleri yazılı
anagayrimenkulün bütün bağımsız bölüm maliklerince okunarak, arzularına uygun
olduğunu ve oybirliğiyle kabul ve imzaladıklarını beyan ve ikrar eylerler.





İşbu Yönetim Planı, ...../....../2005 tarihinde yapılan, S.S. ......................KONUT
YAPI KOOPERATİFİ GENEL KURULU’nun, KOOPERATİF YÖNETİM KURULU’na verdiği yetki
ve görevle YÖNETİM KURULU’nca hazırlanıp yürürlüğe konulmuş ve TAPUNUN EKİ
OLARAK .........................TARİHİNDE TESCİL EDİLMİŞTİR.

Apartman Site Yönetimine Yönetici atanamaması durumunda

<> <>   <> <>

........................ SULH HUKUK MAHKEMESİ   SAYIN HAKİMLİĞİ'NE   DAVACI : ...........................   VEKİLİ : Av. .............................   DAVALI : Hasımsız   KONU : Apartman yöneticisi atanması talebimizden ibarettir.   AÇIKLAMALAR   1Müvekkilim, yukarıdaki adreste bulunan ......... Apartmanı'nda   ikamet etmektedir. Apartman kat malikleri toplantısı .../.../..... tarihinde   yapılmış fakat yönetici seçilememiştir.   2Apartman içi anlaşmazlıklar ve fikir ayrılıkları nedeniyle   yönetici seçiminde sorun yaşanmaktadır. Apartmanın sorunları çözüm   beklemektedir. Özellikle yaklaşan kış mevsimi nedeniyle yakıt alımı   yapılmalıdır.   3Bu nedenlerle, ............ Apartmanı'na yönetici atanmasını sayın   mahkemeden talep etme zorunluluğu doğmuştur.   YASAL NEDENLER : KMK, BK, HUMK, sair ilgili mevzuat   DELİLLER : Yönetim Planı, Karar Defteri, tanık, keşif, bilirkişi   TALEP   Açıklanan nedenlerle müvekkilimin oturmakta olduğu, ..............   Apartmanı'na mahkemenizce yönetici atanmasına karar verilmesini saygılarımla   arz ve talep ederim.   .......................   A v u k a t

<> <>   <>   <> <>

BAZI YARGITAY KARARLARI

1- Ortak yerlerde inşaat, onarım ve tesisler yapılması tüm kat maliklerinin rızasına bağlıdır.

(Y.18.HD 2003/2211 E-2003/4329 K. )

2- Kat malikleri kurulunca verilen kararı yerine getirmekle görevli bulunan yönetici, tüzel kişiliği de olmadığından yöneticiye husumet yöneltilemez.

(Y.18.HD. 2003/1111 E-2003/2313 K.)

3- Tavan, taban veya duvar ile birbirlerine bağlantılı bulunan bağımsız bölümlerin bağlantılı yerlerinde, bu bölümlerin maliki ya da birden çok maliki varsa bu maliklerin ortak rızası ile ana yapıya zarar vermeyecek onarım, tesis ve değişiklik yapılabilir.

(Y.18.HD. 2002/12367 E-2003/1337 K.)

4- Gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki (veya onun bağımsız bölümünde başka bir nedene dayanarak oturan kişi) ödemede geciktiği günler için aylık %10 hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür. Gecikme tazminatının başlangıcı borçlunun temerrüde düştüğü tarihtir.

(Y.18.HD. 2002/12065 E-2003/162 K.)

5- Kat maliklerinin anagayrimenkulün mimari durumunu titizlikle korumaya mecbur olup, bunlardan birisinin bütün kat maliklerinin rızası olmadıkça anagayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesis yaptırması yasaklanmıştır.

(Y.18.HD. 2002/11829 E-2003/500 K.)

6- Kat Mülkiyeti Yasasının 35. maddesinin (i) bendi uyarınca yöneticinin borç ve yükümlülüklerini yerine getirmeyen kat maliklerine karşı icra takibinde bulunma ve dava açma yetkisi vardır.

(Y.18.HD.2002/9313 E- 2002/10461 K.)

7- Yöneticinin, borç ve yükümlülüklerini yerine getirmeyen kat maliklerine karşı icra takibi yapma ve dava açma yetkisi bulunmaktadır.

(Y.18.HD. 2002/11618 E- 2003/598 K.)

8- Anagayrimenkulün bakım, koruma ve onarım giderleri genel gider niteliğinde olup, bu giderlerin ve bunun için toplanacak avansa kat maliklerinin her birisi aksi kararlaştırılmadıkça kendi arsa payları oranında katılmakla yükümlü olduğu gibi, bu konuda kat malikleri kurulunca alınan kararlara da uymaları zorunludur.

(Y.18.HD. 2002/10746 E- 2002/12060 K.)

9- Kat maliklerinden her biri anataşınmazın ortak giderlerinden sorumlu olup, bağımsız bölümünde fiilen oturmamış olsa bile payına düşeni ödemekle yükümlüdür.

(Y.18.HD. 2003/4074 E- 2003/4777 K.)

10- Kat mülkiyeti Yasasının ortak giderlerin teminatına ilişkin 22. maddesi hükmüne göre kiracıların sorumluluğu, anataşınmazda bu sıfatla oturduğu sürece geçerlidir.

(Y.18.HD. 2003/2563 E- 2003/3293 K.)

11- Dava kat malikleri kurulu kararının iptali istemine ilişkin olup uyuşmazlığın niteliği gereği husumetin iptali istenen karara olumlu oy kullanan tüm kat maliklerine yöneltilmesi gerekir.

(Y.18.HD. 2003/7610 E- 2003/7740 K.)

12- Kat malikleri, ortak yerleri kullanırken doğruluk kurallarına uymak, özellikle birbirini rahatsız etmemek, birbirinin hakkını çiğnememek ve yönetim planı hükümlerine uymakla karşılıklı olarak yükümlüdürler.

(Y.18.HD. 2003/258 E- 2003/1716 K.)

13- Kat maliklerinden herbirisi rızası olmadan diğer kat maliklerince anagayrımenkulün ortak yerlerinde onaylı projeye aykırı olarak her türlü tesis ve değişikliğin yapılmasına karşı çıkma ve yapılmış olanların da eski hale getirilmesini isteme hakkına sahiptir.

(Y.18.HD. 2003/2054 E- 2003/3294 K.)

14-

• ÇATIYA MÜDAHALENİN ÖNLENMESİ
• HUSUMET

18.HD.
E: 2004/4688 K: 2004/5394
28.6.2004
      KMK 19 KMK 34

ÖZET:Yasada, hükmi şahsiyeti olmadığı halde, kat maliklerince anagayrimenkulün yönetim için seçilen üç kışlık kurula, yönetim kurulu Unvanı verilmiş olduğu dikkate alınarak, dava dilekçesinde kişilerin ismi açıklanmadan yönetim kurulu denilerek açılan davanın, yönetici olan üç gerçek kişiye karşı açıldığının kabulü gerekir.
Bütün kat maliklerinin rızası olmadıkça anagayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesis yapılması yasak olup, kat malikleri gibi yöneticiler de yasanın bu buyurucu hükmüne uymakla yükümlüdür.
                                                    (YKD. ARALIK 2004)

YANGIN

YANGIN SÖNDÜRME VE ÖNLEME TEDBİRLERİ

A. Yanmanın Tanımı:

Maddenin ısı ve oksijenle birleşmesi sonucu oluşan kimyasal bir olaydır.Yanma olayının oluşabilmesi için madde, ısı ve oksijenin (hava) bir arada olması gerekir.

B. Yangın Çeşitleri:

A Sınıfı Yangınlar: Katı madde yangınlarıdır. Soğutma ve yanıcı maddenin uzaklaştırılması ile söndürülebilir.

B Sınıfı Yangınlar: Yanabilen sıvılar bu sınıfa girer.Soğutma (sis halinde su) ve boğma (Karbondioksit, köpük ve kurur kimyevi toz) ile söndürülebilir.

C Sınıfı Yangınlar: Likit petrol gazı, hava gazı, hidrojen gibi yanabilen çeşitli gazların yanması ile oluşan yangınlardır.Kuru kimyevi toz, halon, 1301 ve halon 1211 kullanarak söndürülebilir. Elektrikli makine ve hassas cihazların yangınlarını da bu sınıfa dahil edebiliriz.

D Sınıfı Yangınlar: Yanabilen hafif metallerin ve alaşımların (Mağnezyum, Lityum, Sodyum, Seryum gibi) yanmasıyla meydana gelen yangınlardır. Kuru kimyevi tozlar bu yangınları söndürmede kullanılırlar. Elektrik donanımlarının yanmasıyla oluşan yangınları ayrı bir sınıf içinde değerlendirmeyip C sınıfı yangınlarıniçerisinde inceleyebiliriz. Elektrik akımı kesilerek müdahale edilmeli ve kuru kimyevi toz kullanılmalıdır.

C.Yangının Nedenleri:

1.KORUNMA ÖNLEMLERİNİN ALINMAMASI

Nedenlerin başında yangına karşı önlemlerin alınmaması gelmektedir. Yangın elektrik kontağı, ısıtma sistemleri, LPG tüpleri (evlerde kullanılan tüp gazları) patlayıcı-parlayıcı maddelerin yeterince korunmaya alınmamasından doğmaktadır. Özellikle büyük yerleşim alanlarında, konut ve iş yerlerinde çıkan yangınların büyük bir kısmı elektriğin ve LPG tüplerinin yanlış kullanımına dayanmaktadır. Elektrik enerjisi aksamının teknik koşullara göre yapılmaması da yangını yaratan diğer bir neden olmaktadır. Bununla birlikte kaloriferlerde ve soba ile ısıtma yöntemlerinde, bacaların temizlenmesi ve parlayıcı-patlayıcı maddeler için gerekli önlemlerin alınması halinde yangın afetinde büyük bir azalma olacaktır.

2. BİLGİSİZLİK

Yangına karşı hangi önlemlerin nasıl alınacağını bilmemek ve bu konuda yeterli eğitimden geçmemek yangının önemli nedenlerindendir. Elektrikli aletlerin doğru kullanımını bilmemek, soba ve kalorifer sistemlerini yanlış yerleştirmek, tavan arasına ve çatıya kolay tutuşabilecek eşyalar koymak yangını davet eder. Yangının oluşumunu önlemek ve oluşan bir yangının söndürülmesini bilmek eğitim ve bilgilenmeden geçer. Bu nedenle yangını önlemeyi öğrenmek kadar yangını söndürmede ilk müdahaleleri de öğrenmek gerekir.

3. İHMAL

Yangın nusunda bilgi sahibi olmak yeterli değildir. Söndürülmeden atılan bir kibrit veya sigara izmariti, kapatmayı unuttuğumuz LPG tüp (evlerde kullanılan tüp gaz), ateşi söndürülmemiş ocak, fişi prizde unutulmuş ütü gibi ihmaller büyük yangınlara yol açabilir.

4. KAZALAR

İstem dışı oluşan olaylardan bazıları da (kalorifer kazanının patlaması, elektrik kontağı gibi) yangına neden olmaktadır. Ancak kendiliğinden gelişen bütün olaylar, başlangıçta yeterli önlemlerin alınması sonucu olabildiği gibi bilgisizliğin de rol oynadığını görebiliyoruz. Temelde bunlar olmaksızın kazaların yol açtığı yangınlar da olmaktadır.

5. SABOTAJ

Yangına karşı gerekli önlemler alındığı halde; bazı insanlar çeşitli amaç ve kazanç uğruna kasıtlı olarak kişi ve topluma ait bina ve tesisleri yakarak can ve mal kaybına neden olabilir.

6. SIÇRAMA

Kontrol atına alınmış veya alınmamış bir yangın ihmal veya bilgisizlik sonucu sıçrayarak, yayılarak veyahut parlayıp patlayarak daha büyük boyutlara ulaşması mümkündür. Bu nedenle bu tür olaylara karşı dikkatli olmamız gerekmektedir.

7. DOĞA OLAYLARI

Rüzgarlı havalarda kuru dalların birbirine sürtmesi yada yıldırım düşmesi ve benzeri doğa olayları sonucunda yangın çıkabilir. Korunma önlemlerinin alınmaması

D.Yangın Söndürmede Kullanılan Yöntemler

I- Soğutarak Söndürme

Su ile soğutma :Soğutarak söndürme prensipleri içinde en çok kullanılanıdır. Suyun elverişli fiziksel ve kimyasal özelliği yanıcı maddeyi boğma (yanan cismin su içine atılması sonucu oksijeni azaltma) ve yanıcı maddeden ısı alarak yangının söndürülmesinde en büyük etken olmaktadır. Su yangın yerine kütlesel olarak gönderileceği gibi püskürtme lans ları ile de gönderilebilir.

Yanıcı maddeyi dağıtma : Yanan maddenin dağıtılmasıyla yangın nedeni olan yüksek ısı bölünür, bölünen ısı düşer ve yangı yavaş yavaş söner. Akaryakıt yangınlarında bu tip söndürme yangının yayılmasına neden olacağından uygulanmaz.

Kuvvetli üfleme :Yanan madde üzerinde kuvvetli olarak üflenen hava alevin sönmesine ve yanan maddenin ısısının düşmesine neden olmaktadır. Bu tip (soğutarak) söndürme ilkesi ile başlangıç yangınlarında başarıya ulaşılabilir. Büyümüş veya belirli boyutlara gelmiş yangınlarda üfleme yangına daha fazla oksijen sağlayacağından yangının büyümesine olur. nedenle tür söndürmeler kulalnılmaz.

II- Havayı kesme

Örtme : Katı maddeler (kum, toprak, halı, kilim vb) ve kimyasal bileşikler (köpük, klor, azot vb) kullanılarak yanan maddenin oksijen ile temasının kesilmesi ile yapılan söndürmedir. Akaryakıt yangınlarına örtü oluşturan kimyasal kullanılmaktadır.
Boğma: Yangının oksijenle temasınn kesilmesi veya azaltılması amacıyla yapılan işlemdir. Özellikle kapalı yerlerde oluşan yangınlara uygulanır.
Yanıcı maddenin ortadan kalkması : Yanma koşullarından olan yanıcı maddenin ortadan kalkması sonucu yangının söndürülmesidir.

E. Söndürücü Maddeler:

Su: Ateşi söndüren maddeler arasında en önemlisi sudur. Su özellikle A tipi yangınlar için (katı) mükemmel bir söndürücüdür.

Kum: Yanıcı maddelerin oksijenle ilişkisinin kesilerek söndürülmesinde kullanılır. Kullanma anında kumun yanıcı maddeyi tamamen örtmesi sağlanmalıdır.

Karbondioksit gazı (CO2): Yanan maddenin üzerini kaplayan karbondioksit gazı yanıcı maddeyi oksijensiz bırakarak yangının söndürülmesi olayıdır. Genellikle çelik tüplerde basınç altında sıvı halde tutulur. Bu gazla açık alanlarda ve hava akımının olduğu yerlerde yangının söndürülmesi oldukça zordur. Kuru kimyevi toz: Yangın söndürmede kullanılan etkin maddelerden birisi de kuru kimyasal tozdur. Kimyasal tozların, cinslerine göre A.B.C. sınıfı yangınlar etkin bir şekilde söndürülebilmektedir. Aşırı sıcaklıktan (tahta, kumaş, araba lastiği gibi maddelerde) oluşan yangınlar, sıvıların (benzin ve türevleri) tutuşmasından çıkan yangınları ve yanıcı gazların (havagazı-doğalgaz vb.) basınç altında çıkmasından oluşan yangınların söndürülmesinde kullanılmaktadır. Köpük: Köpük yanan yüzeyi tamamen kaplar. Bunun sonucu olarak da hava ile teması keser ve ayrıca soğutma özelliğinin bulunması nedeniyle de yangın söndürücü olarak kullanılır.

F. Yangın Önlemleri:

  

 
Genel:
Yangın güvenliği için yapılan masraflar asla israf sayılmaz. Yapılan hiçbir masraf insan hayatından daha değerli değildir. Bu hususta yönetmelik hükümlerini yerine getirirken bir mecburiyet olmasa dahi mal ve can güvenliği düşünülmelidir. Sigortalama işlemi hiçbir zaman yangın güvenliğinin alternatifi olamaz.

İşyerlerinde:
Tüm ihtiyaçlar haricinde yangın için yeterli bir su rezervi bulundurulmalı, yangın dolabında hortum, rekor ve lanslar tesisata bağlı ve her an kullanıma hazır ve şehir itfaiyesi ile aynı standartta olmalı, otomatik ihbar, alarm ve algılama ile söndürme sistemi varsa bakımlı ve çalışır konumda olmalıdır.

Konutlarda:
Her katta en az 1 adet 6 kg'lık, mutfaklarda ise 2 kg'lık ABC tipi Kuru Kimyevi Tozlu söndürücü bulundurmalıdır.

Motorlu Araçlarda:
Özel otomobillerde en az 1 adet 1 veya 2 kg'lık, oturma yeri (14) kişiye kadar olan araçlarda 1 adet 6 kg'lık, tehlikeli madde taşıyan araçlarda ve oturma yeri 14 kişiden fazla olan otobüslerde, biri ön biri arka bölgede olmak üzere 2 adet 6 kg'lık (ABC Kuru Kimyevi Tozlu) yangın söndürme cihazı bulundurulmalıdır.H.

EV VE İŞ YERLERİNDE ALINACAK ÖNLEMLER

-Çatlak, hatalı inşa edilmiş veya dolmuş bacalar yangın nedeni olabilir.
-Bacalar devamlı temizlenmelidir,T
avan arası ve bodrumlar temiz tutulmalıdır,
-Yanıcı maddeler evinizin veya iş yerinizin uygun bir yerinde saklanmalıdır,
-Soba, kalörifer ve mutfak ocaklarından çıkabilecek yangınlara dikkat edilmelidir,
-Çocukların ateşle oynamalarına engel olunmalıdır,
-Sigara içilmemesi gereken yerlerde bu kurala uyulmalıdır,
-Kaynak ve kesms işlemlerinde çok dikkatli olunmakıdır,
-Elektrik donanımına ehiyetsiz kişiler el sürmemelidir,
-LPG tüplerinin bulunduğu mutfak ve banyolar sürekli havalandırılmalıdır,

Yangına karşı korunmak ucuzdur.Evinizde ve iş yerinizde yangına karş önlemler almak sanıldığı kadar pahalı değil, tam tersine ucuzdur. Üstelik yangına karşı korunma cihaz ve donanımalrı yüksek nitelikte ve sağlam olarak üretildikleri için uzun ömürlüdür ve yıllarca hizmet verebilirler.

I. YANGIN KAPINIZI ÇALARSA

·         A-) Sakinlerin Yapacağı işler:
·         Yangın emarelerinden; duman, yanık kokusu, alev vs. gibi anormal bir durumla karşılaşan kişiler;
·         Soğukkanlılığını muhafaza etmeli ve paniğe sebebiyet vermeden çevresindeki personeli uyarmalı,
·         Yangın butonuna basarak alarm sistemini devreye sokmalı,
·         Yangın güvenlik merkezini olaydan haberdar etmeli ve İtfaiye'ye (ALO:110) ihbar yapmalı,
·         Yangın yerini terk ederken kapı ve pencereleri kapatmalı,
      Yangın her tarafı sarmış ve kaçış yolları dumanla kaplı ise, muhafazalı bir yere sığınıp kapıyı kilitlemeden kapatarak, battaniye ve ıslak bezle kapı kenarlarından içeriye duman girişini önlemeli ve mevcut imkanlarla durumdan yangın merkezi veya çevredekiler! haberdar ederek kurtarılmayı beklemelidir.

B-) Görevlilerin Yapacağı işlemler: 
·         İlgililere ve koruma amirine durum derhal bildirilmeli,
·         Tüm görevli ekipler harekete geçirilmeli,
·         Yangın söndürme ekibi mevcut yangın söndürme cihazları ile ilk müdahaleyi yapmalı,
·         Kurtarma ekibi eşyaların tahliye edilmesine yardım etmeli,
·         ilkyardım ekibi hazır duruma getirilmeli  ve yaralananlara  gerekli   müdahaleyi yapmalı,
·         Koruma ekibi harekete geçmeli ve güvenliği sağlamalı,
      Bölge itfaiyesi yangın mahalline geldiğinde; görevi İtfaiye'ye devretmeli, Yangın Amiri'nin istediği bilgiler açık ve net bir şekilde verilerek amire yardımcı olunmalıdır.

YANGIN İHBARININ BİLDİRİLMESİ (ALO: 110) 
·         Yangın  mahallinin adresini açık ve doğru olarak ver ve bilinen noktalardan hareketle yangın yerini açık olarak tarif et,
·         Yangının çeşidi ve yerini, binanın kat adedi, konumu ve yapı tarzını (ahşap, kagir vb. gibi) belirt,
·         İhbar esnasında; adını, soyadını ve telefon numaranı İtfaiye Komuta Merkezine doğru olarak bildir.

TAHLİYE ESNASINDA ÖNERİLER
·         Paniğe kapılma, kapı ve pencereleri kilitlemeden kapat,
·         Çalışma yerini terk ederken önemli evrak vs.'yi almayı unutma,
·         Çıkış levhalarını takip ederek yangın kaçış yollarını ve merdivenlerini, sıkışıklığa meydan vermeden düzenli bir şekilde kullan.
·         Binayı terk ettikten sonra hiç bir surette binaya geri dönme.
Yangın  emniyet alanında  dolaşma, yetkililer senden  bilgi  istediğinde  bildiklerini sakin bir şekilde; kısa, açık ve net olarak aktar.

EV BAKIMI

EVINIZIN YILLIK BAKIMINDA UYULACAK HUSUSLAR

 

YILLIK BAKIM TAKVİMİYaşadığınız ev zaman içinde yıpranır. Ancak bu yıpranma homojen bir şekilde olmaz. Diğer bir deyişle evin her yeri aynı zamanda ve aynı oranda eskimez. Yapının bazı üniteleri uzun süre yıllara meydan okurken, bazıları daha kısa ömürlüdür. Bu durumda belli periyotlarda, uygun mevsimlerde yapılan tamiratlar binanın ömrünü uzatacaktır.


HER YILBAKIM TEMİZLİK DEMEKTİR

Yağmur suyu oluklarının kurumuş yaprak, çamur, toz gibi yabancı maddelerden temizlenmesi.

Çatının kontrol edilmesi (yıl içinde yapılması gereken acil bir tamirat varsa daha önce yapılabilir).

Rutubeti ve su sızıntısını önlemek için çatıda oluşmuş açılmaları, aralıkları köpükle kapatmak.

Varsa; çatı pencerelerinin camlarının yıkanması ve verandanın tamiri.

Binanın dış yüzeyinde rutubete bağlı olarak yosun, küf gibi maddelerin oluşup oluşmadığını kontrol etmek ve gerekirse temizlemek.

Su sızıntısı bulunan pencereleri gözden geçirip, macunlarını yenilemek.

Alüminyum ya da PVC pencere doğramalarını yıkamak.
Yosun ve küfe karşı, teras, balkon ve merdiven gibi yerleri kontrol edip, önlem almak.

Çatı saçlarının, balkon altlarının ve pencere pervazlarının dış yüzeylerini örümceklerden arındırmak.

Kapı ve pencerelerin (çatı pencereleri dahil) menteşe ve kilitlerini, ayrıca sürgülü garaj kapılarını yağlamak.

Panjur, merdiven korkuluğu gibi metal aksamı olan yüzeylerin pastan korunması için

gerekli bakımı yapmak ya da bir ustaya yaptırmak.

 





İKİ YILDA BİRDOĞRAMALAR ELDEN GEÇİRİLMELİ

Ahşap kapı pervazlarını ve bağlantı yerlerini temizleyip, kontrol etmek.

Yağmur sularının indiği alanı,bataklık haline gelmemesi ve taşmaları önlemek için temizlemek.

Rutubete karşı hassas olan pencere kanatları ve panjurların durumunu kontrol etmek.
Pencere pervazlarını temizlemek.

PVC ya da alüminyum panjurları içten ve dıştan yıkamak.

Kirlenen tenteleri söküp yıkamak.

Çatı katını ve çatının genel durumunu gözden geçirmek. Kiremitlerin durumuna bakmak.

İzolasyon sistemini kontrol etmek.

ÜÇ YILDA BİRBOYA VE BADANA ZAMANI

İç mekanlarda gerekli boya badana işlerini yapmak.

Ahşap doğrama birimlerinin bakımını yapmak (cila hariç).

Ahşap üniteleri temizlenip perdahlanmasından sonra (maden ya da ahşap yüzeyli bir bölgeyi pürüzsüz hale getirme) boyamak.

Teras ve balkon duvarlarını boyamak.

Yer döşemeleri, kiremitler ve baca tuğlaları arasındaki derzin (harcın) durumunu kontrol edip, azalma veya açılma varsa ekleme yapmak.

Çatı ve yer kaplamalarında sızıntı, kabarma olup olmadığını kontrol edip, varsa tamir etmek.

Dış etkenlerden kirlenmiş boyalı ya da sıvalı yüzeyi yıkamak.

Ahşap yüzeylerin (çatı, kapı ve pencere doğraması gibi) tahtakurusu gibi zararlı haşerattan etkilenip etkilenmediğini kontrol etmek.

Çift camlı pencerelerde sızıntı varsa, sızıntı olan bölgenin izolasyonunu yaptırmak.

Kiremit araları ve pencere pervazlarındaki sızıntıyı önlemek için renksiz kapatıcı ve koruyucularla onarmak.

Evin iç duvarlarının ve tavanların badanasını yenilemek.

 

10 YILDA BİRDIŞ CEPHE GÖZDEN GEÇİRİLMELİ

Çatı katının ve dış cephenin sıva ve boyasını yenilemek.

Bacaların durumunu gözden geçirmek. Su sızıntısını engellemek için betonunda ya da tuğlalarında çatlakların olup olmadığına bakmak.

Dış cephedeki sıvalarda çatlak, dökülme olup olmadığını kontrol etmek.

Pencere, balkon demiri, korkuluk gibi ünitelerin bağlantı yerlerini gözden geçirip açılma olup olmadığını saptamak.

15 YILDA BİRİZOLASYON SİSTEMİNE DİKKAT

 

Yağmur sularının gittiği olukları değiştirmek ya da sızıntı yapıp yapmadıklarını kontrol etmek.

Çatının kontrol edilmesi. Kiremitlerin derzi, izolasyon sistemi, su borularının durumu ve ahşap bölümlerde açılma olup olmadığına bakmak.

Çatıda yağmur sularının biriktiği PVC kaplı derelerin, suyun basıncından ya da nemli ortamda oluşan bitkilerden etkilendiyse yenilemek.

Taş binalarda dış etkenlerden kirlenen dış cepheyi temizlemek.



 

20 YILDA BİR BAZI PARÇALARI DEĞİŞTİRME VAKTİ

Öncelikle çatının durumunu kontrol etmek. Kiremitleri, bacaları, çatı pencerelerini onarmak, sızıntı varsa izolasyonu yapmak.

Özellikle şehir içinde ya da deniz kenarındaki evlerin alüminyum ve ahşap doğramalarını onarmak, ahşap olanları değiştirmek.

Taş binalarda, dış yüzeyde kullanılan taşların arasındaki harcı yenilemek.




30 YILDA BİRÇATI İYİ BİR BAKIM İSTER

Şömineyi onarmak, dışarı sızıntı ya da is yayıyorsa değiştirmek.

Binanın dış yüzeyini gözden geçirmek.

Onarılamayacak kadar kötü durumdaysa çatı kaplama malzemesini tamamen değiştirmek.



50 YILDA BİRTEPEDEN TIRNAĞA ELDEN GEÇİRİN

 

Çatıyı kısmen ya da durumuna göre tamamen yeniden yaptırmak. Taş ya da tuğla örülü duvarları onarmak.

Çimento harcıyla yapılmış olan sıvaları yenilemek.

Çatı kaplama malzemelerinin yıpranmasından etkilenen izolasyon sistemini yenilemek.

Eskiyen ve kireçlenen su ve kanalizasyon tesisatını, tüm borularıyla birlikte değiştirmek.


Kaynak:www.adresdergi.com.tr

BİNALARDA ISI TASARRUFU

Binaların yalıtımı ile %25 den %50’ye varan yakıt tasarrufu sağlanması mümkündür.

	Binanın yalıtım yapılan sol tarafında ısı kayıplarının çok az olduğu, yalıtımsız sağ tarafında ise radyatör arkasından ve pencerelerden ısı kayıplarının fazla olduğu görülmektedir.

Bildiğimiz gibi ısınan hava yükselir ve çatıdan dışarıya kaçmaya çalışır. Bu nedenle öncelikle çatının yalıtılması gerekir. Evimizi yalıtmak demek evi battaniye ile sımsıkı örtmeye benzer. Dışarıdan soğuk içeriye giremez ve içeriden de ısı dışarıya kaçmaz. Evleri yalıtmak için cam yünü, plastik köpük gibi malzemeler kullanılır.

Pencereler ve kapılar, evimizdeki ısının dörtte birinin kaybına neden olmaktadır. çift cam veya ısıcam olan pencerelerde ısı kaybı yarı yarıya azalmaktadır.
örnek HesapPencere ve kapılarınızda hava sızdıran yerleri belirleyin. Yanan bir mumu pencere kenarlarında ve diğer sızıntı olabilecek yerlerde dolaştırın. Mum alevi sağa sola hareket ediyorsa sızıntı var demektir.

Pencere ve kapılarınızda hava sızdıran yerleri belirleyin. Yanan bir mumu pencere kenarlarında ve diğer sızıntı olabilecek yerlerde dolaştırın. Mum alevi sağa sola hareket ediyorsa sızıntı var demektir. Pencerenizin ve kapılarınızın kenarlarından olan hava sızıntılarını önlemek için pencere bandı ve süngerler kullanınız.

Kış aylarında pencerelerinizin perdelerini kapalı tutunuz.Gündüzleri, güneş ışığını doğrudan alan pencerelerinizi açık tutunuz.Radyatörlerin ısı akışına engel olacak şekilde uzun perdeler kullanılmamalıdır.

Radyatörlerden taşınım ve ışınım yoluyla çıkan ısı radyatörün arkasındaki duvarı ısıtır. Dışarıya olan ısı kaybını önlemek için alüminyum folyo kaplı ısı yalıtım levhaları yerleştiriniz.

Apartman giriş kapılarının çift veya otomatik kapanacak şekilde olması merdiven boşluklarının dolayısıyla evlerimizin daha sıcak olmasını sağlayacaktır.Kış aylarında giriş-çıkışlarda bu kapıları açık bırakmayınız.

Eskiden ısıtma sistemi tasarımları, 90°C kazan çıkış ve 70°C kazan dönüş sıcaklıkları üzerinden yapılırken, günümüzde bina kabuğunun iyi yalıtılması halinde sıcaklıklar, 70/55°C ve daha altında olacak şekilde yapılabilmektedir. Bu şekilde kazan boyutları küçülmekte, maliyetleri azalmakta, verimleri de artmaktadır.

Kalorifer tesisatının bodrumlardaki dağıtım ve toplama borularının ve vanalarının yalıtımı ile enerji tüketimi azaltılabilir.

Binalarda özellikle kuzey ve güneye bakan taraflarda güneş ışınları sebebiyle büyük sıcaklık farkları olmaktadır. Odaların sıcaklığının artması halinde pencereleri açmak yerine radyatör musluğunu kısınız. Günde 2 saat açık duran pencereler sebebiyle 50-75 kW/m² yıl ısı kaybı olduğu söylenebilir. Sıcaklık ayarlı termostatik vanalar kullanılarak oldukça büyük ısı tasarrufu sağlanabilir. Oda sıcaklığını 1°C arttırmak için yaklaşık % 6 oranında daha fazla yakıt gerekmektedir.
Oda sıcaklığı 23 °C iken ısı kaybı 100 ise;
Oda sıcaklığı 22 °C olursa % 6 tasarruf
Oda sıcaklığı 21 °C olursa % 12 tasarruf
Oda sıcaklığı 20 °C olursa % 18 tasarruf sağlanabilir.

TERMOSTATİK RADYATÖR VANASI

Oda sıcaklığı ayarlanan değere gelince radyatörde su dolaşımı kesilir ve odanın normal değerden daha fazla ısınması önlenerek enerji tasarrufu yapılır. ıki ısıtma sezonunda kendisini geri ödemektedir.

Dış hava sıcaklığı ve iç ortam sıcaklığı esas alınarak gece-gündüz ve saatlere göre ayar yapma olanağı sağlayan otomatik kontrol sistemleri nin uygulanması ile de önemli oranda tüketimler azaltılabilir.

Bahçe Bakımı

1.1. TÜRLÜ, TORBALI, TENEKELİ FİDAN DİKİMİ
(TOPRAKLI FİDAN DİKİMİ)Fidanın kökünü saran toprak tabakasının her tarafından (yanlar ve alt kısım) 20-30 cm'lik boşluk kalacak genişlik ve derinlikte çukur açılır. Üst toprak (20-30 cm'lik üst kısım) bir tarafa, alt toprak bir tarafa konur. Çukur açıldıktan sonra kürek veya bel ile çukur dibi işlenir. Fidan çukura konduğunda, fidanın kök boğazı toprak seviyesinde olacak şekilde, çukur üst toprakla doldurulur.
Tüp, torba veya kabın dışına çıkmış kök varsa çıkan kısımlar kesilerek uzaklaştırılır. Fidan toprağı dağıtılmadan, kaptan çıkartılır, dip kısım 2 parmak kalınlığında toprağı ile birlikte kesilir. Böylece kök kıvrıklığı ortadan kaldırılmış olur. Fidan toprağı dağıtılmadan, çukur merkezine dik olarak konur. Önce üst toprak çukura doldurulur. Bu doldurma işlemi azar azar yapılır ve ayakla iyice sıkıştırılır. Birkaç defa yapılan bu işlemden sonra çukur tamamen doldurulup ayakla iyice sıkıştırıldıktan sonra sulama çanağı açılarak dikim tamamlanır. Fidan boylu ve herekleme yapılacaksa, yani fidan kazığa bağlanacaksa, çukur açıldığında önce kazık çukur dibine 15cm. çakılır, dikim bundan sonra yapılır. Fidan naylon torbada veya tüplü ise önce tüp dışına çıkmış olan kökler kesilir, sonra tüp dipten 2 parmak genişliğinde kesilir. Çukur merkezine dik olarak konup, tüp naylonu dikine kesilir., etrafı gevşek şekilde üst toprakla doldurulduktan sonra naylon çıkarılıp atılır. Bundan sonra çukur azar azar doldurularak ayakla sıkıştırılır. Dikim bittikten sonra sulama çanağı açılır. Can suyu verilir. Pamuk kolonla fidan kazığına bağlanır. Kolon ağaçla fidan arasında 8 şekilde bağlanır.

Topraklı fidan dikim şekli :

1- Çukur açılır.

2- Çukur dibine kazık çakılır. Çukur kap boyuna göre üst toprak doldurulur.

3- Çukur toprakla doldurulup ayakla sıkıştırılır. Sulama çanağı açılır. Pamuk kolonla bağlanır.

1.2. FİDANLARIN BUDANMASI
Budama, kök ve tepe budaması şeklinde olur. Fidanlıkta sökülen ve dikim sahasına nekledilecek olan çıplak köklü fidanların kökleri uzundur. Bunların kısaltılması gerekir. Aksi halde bunlar dikimde katlanır ve kök gelişmesi zorlaşır. Halbuki kesilen köklerde oluşan yeni yüzeyler, zengin kök teşekkülüne sebep olur. Köklerin budanmasıyla zarar görmüş, yahut tabii durumunu kaybetmiş olan fidan kökleri uzaklaştırılır. Boylu yapraklı fidanlarda, gövde ve kök dengesini sağlamak üzere tepe ve gövde budaması da yapılır. Kök, gövde dengesini sağlamak için yapılan budamalar esnasında fidanın tepesine uygun şekil verilir. Bu şekil ileride ağacın alması arzulanan şekle göre, piramit, konik, sütun şeklinde olabilir. Fidanlar gömüye alma esnasında budama tercih edilmelidir. Böylelikle gömüden alınan fidanlar, süratle dikim yerlerine sevkedilir.

2. ÇİM TOHUM EKİMİ
Yöre şartlarına ve kullanım amacına uygun çim tohumu seçilir. 1m2'ye 40-50gr. isabet edecek şekilde elle veya makine ile ekim işi rüzgarsız, donsuz günlerde yapılmalıdır. 15 Ekim - 15 Haziran arasında ekim yapılmalıdır. Toprak çamur yada çok ıslak, çok kuru olmamalı, hafif rutubetli ve tavında olmalıdır. Tohum sahaya eşit dağıtılmalıdır. Toprakla kapatılır ve ekimden sonra 1,5 cm. derinliğinde tırmıklanarak tohum toprakla karıştırılır. Bundan sonra sahada 25kg.'ı geçmeyen silindirle veya 35cm. x 35cm. ebadında bir tokmakla sıkıştırma işi yapılır.

3. ÇİM SAHANIN SULANMASI
Ekim işi bittikten sonra püskürtme veya yağmurlama metoduyla toprağın üstü 15cm. derinliğinde su işleyecek şekilde sulama yapılır. Sulama ilk biçime kadar günde 1 defa yapılmalıdır. Toprak yüzeyinden itibaren 3cm kalınlığında kısım nemini kaybettiği zaman sulama yapılmalıdır.

4. ÇİM BİÇME
İlk biçim işi çim 7.5 cm. boya ulaştığı zaman yapılır. Bundan sonraki biçimler maksada göre 5cm. veya 8 cm. boya ulaştığı zaman yapılır.

5. ÇİM ALANLARININ GÜBRELENMESİ
Nisan sonu Mayıs başında belirtilen kimyasal gübreler veya özel kompoze gübreler verilir. 1m2 çim saha için 30gr. azotlu gübre 25 gr. fosforlu gübre için 15 gr. potasyumlu gübre veya gübre karışımı kullanılır. Gübreleme zemin hafif nemli iken yapılır ve arkasından sulanır.

2. ÇİM SAHA  TANZİMİNDE DİKKAT EDİLECEK HUSUSLAR

• Toprak çamur, çok kuru olmamalı. Rutubetli ve tavda olmalı.
• Yağmurlu, donlu çok kuru şartlarda toprak işlenmemeli.
• Toprakta 5cm'den büyük taş, inşaat artıkları, bitki artıkları veya başka yabancı maddeler olmamalı.
• Drenaj problemi olmamalı, yani sahada su birikmemeli.
• Çim sahada ortaya çıkacak olan yabani otlar sahadan uzaklaştırılmalı.
• Görülebilecek hastalıklarla mücadele edilmeli

BAHÇE  AYLIK  BAKIM  PROGRAMI

Ocak ayı bakımları

• Bitkilerin üzerindeki karlarının temizlenmesi don etkisi ve kar kırılmalarının önlenmesi için gereklidir.
• Kırılan dalların temizlenmesi, yaralı dokularını macunlanması, don tehlikesine karşı hassas türlerin sarılarak muhafaza edilmesi, drenaj sorunlarının giderilmesi, göllenmelerin drene edilmesi vb.

Şubat ayı bakımları

• Şubat ayı bitki budamaları için en uygun zamandır.
• Hava şartları gözönünde bulundurularak (yağışsız havalarda) yapraklı ağaçların, çalıların (meyve ağaçları, süsbitkileri vs) budama işlemi yapılabilir.
• Ayın sonlarına doğru bakırlı ilaçlarla bitkilerin gövde ve yaprakları ile gövdenin toprağa bağlandığı toprak çevresi ilaçlanmalıdır.

Mart ayı bakımları

• Kıştan çıkan bitkilerin budama ve form verme işleri mart ayı boyunca sürdürülebilir.
• Bakırlı ilaçlarla yapılan koruma ilaçlaması da aynı şekilde bu ay içinde yapılmalıdır.
• Azot ağırlıklı ilkbahar gübrelemesi yapılarak çimler kuvvetlendirilir.
• Kış nedeni ile sararmış olan renkleri normale döner.

Nisan ayı bakımları

• İlkbahar gübrelemesi bu ay içinde sürdürülmelidir.
• Koruyucu mantar ve böcek ilaçlaması 15 günde bir tekrar edilmelidir.
• Nisan ayı içersinde tava gelmiş toprak işlenmelidir.
• Mevsimlik çiçekler , bazı soğanlı bitkiler ve çok yıllık yerörtücüler dikilebilir.
• Mevsimlik çiçek tohumları bu ayda ekilebilir.
• Tohum ekme yoluyla çim tesisi, meyve ağaçlarında göz aşısı için en uygun aydır.

Mayıs ayı bakımları

• Mayıs ayında havaların birdenbire ısınması nedeniyle ilk haftadan sonra ekme çim tavsiye edilmez.
• Çimler hava sıcaklığına bağlı olarak daha hızlı büyüdükleri için haftada bir kez biçilmeleri gerekir.
• Çim alanların düzenli bir şekilde sulanması ve toprağın sürekli nemli kalması sağlanmalıdır.
• Böcek ve mantar zararlılarına karşı mücadele bu aydan itibaren eylül sonuna kadar 10 günlük periyotlar halinde tekrar edilmelidir.
• Bahçede herhangi bir zararlının görülmediği durumlarda da koruyucu ilaçlar atarak bitkiler ve çim alanlar çevreden gelebilecek zararlılara karşı korumuş olur.

Haziran ayı bakımları

• Haziran ayı itibariyle çim boyları uzun tutularak kesilmelidir.
• Yaz gübrelemesi için uygun zamandır.
• Kuru ve sıcak hava çimlerde renk değişiklikleri ortaya çıkarmışsa Amonyum Nitrat kullanılabilir.
• Yine zararlılarla koruma ve mücadele işlemlerine devam edilmelidir.
• İlaçlama için havanın yağışsız olduğu günler tercih edilmeli ve gün içerisinde sıcaklığın en düşük olduğu akşam saatleri seçilmelidir.

Temmuz ayı bakımları

• Havaların sıcak ve yağışsız olması nedeniyle sulama ve biçme işlerinin düzenli olarak yapılması gerekir.
• Bu ay içerisinde çim alanlarda, havalandırma işleminin yapılması çimlerin sağlıklı olarak devamını sağlar.
• Çim havalandırma işlemi, çim havalandırma makinası ile yada havalandırma tırmıkları yardımı ile yapılır.
• Çimler boyları uzun tutularak sık sık biçilmelidir.
• Zararlılarla mücadeleye devam edilmelidir.

Ağustos ayı bakımları

• Temmuz ayında yapılması gereken işlemler yarım kalmış yada yapılmamış ise; bu ayda tamamlanabilir.
• Zararlılara karşı mücadele ve koruma işlemlerine devam edilmelidir.

Eylül ayı bakımları

• Çim alanların sonbahar bakımı, bu ayda başlanabilir.
• Hastalık veya başka nedenlerle bozulan yerlerin ekme yoluyla tamamlanması yapılabilir.
• Yaz boyunca uzun kesilen çimler bu aydan itibaren kısa tutularak
  biçilmelidir.
• Solucanlar bu ayda aktif duruma geçerler.
• Çim kökleri için tehlike oluştururlar.
• Bu tür zararlılar için zirai mücadele yapılmalıdır.
• Ekim yoluyla çim tesisi için uygun aydır.
• Havaların sıcak ve kuru olması durumunda eylül ayının ikinci yarısı tercih edilmelidir.

Ekim ayı bakımları

• Ekim ayı itibariyle bahçelerde yoğun olarak yaprak dökülmeleri başlar.
• Dökülen yaprakların çim alanlar üzerinden toplanması gerekir.
• Temizlenmediği takdirde böcek ve solucan probleminin artmasına dolayısı ile
  çimlerin zarar görmesine neden olur.
• Ekim ayının sonuna doğru tohum ekme yolu ile çim tesisi sona erer.
• Çimlere kış gübresi atmak için uygun zamandır.
• Kış gübresi, kış mevsimi boyunca çimlerin potasyum ihtiyacını karşılayarak soğuktan ve dondan etkilenmesini önler.
• Çim aların düzenli biçme işlemi sona erer.
• Bahar ayında bahçelere dikilen mevsimlik çiçekler, bozulmaya başlayacağından onların toplanıp temizlenmesi yerlerinin hazırlanması gerekir.
• Kış mevsimi boyunca çiçek açan mevsimlik çiçekler ( hercai menekşeler,çuhalar,
  kış nergisleri, vs.) ve soğanlı bitkiler ekilebilir.

Kasım ayı bakımları

• Kasım ayı boyunca çim alarlarda yapılacak işler;dökülen yaprakların temizliği eğer böcek solucan gibi zaralılar görülüyorsa onların ilaçlanarak uzaklaştırılmasıdır.
• Kasım ayının ikinci yarısından itibaren, bahçe içerisinde yeri değiştirilmek istenen bitkiler,söküm tekniğine uygun bir şekilde sökülerek istenilen yere dikilebilir.
• Meyve ağaçları ve diğer bitkiler yanmış, elenmiş ve fumige edilmiş organik gübre veya inorganik gübre takviyesi ile kış aylarının etkilerinden korunabilir.

Aralık ayı bakımları

• Aralık ayı boyunca bahçede yapılacak işler yok denecek kadar azdır.
• Mevsim itibariyle kar yağışı olan bölgelerde bitkilerin üzerlerindeki karlar sürekli temizlenmeli soğuğa duyarlı bitkiler sarılmalıdır.
• Islak veya donmuş çim alan üzerinde dolaşmaktan kaçınmalıdır.
• Bahçe ekipmanlarının bakımı, temizlenmesi yeni sezona hazırlanması için
  uygun aydır.

Çatı Bakımı

ÇATILARIMIZIN BAKIMI NE ŞEKİLDE OLMALIDIR.
 
Bir evin Çatısı  yalıtım işlevini yerine getiremeyecek hale geldiyse; çatı örtüsünde bazı hatalar mevcutsa yapıyı oluşturan diğer yapı elemanlarında da ciddi fonksiyonel bozukluklara neden olabilir.

Her sene kışın ağır hava koşullarına maruz kalan çatınızın periyodik olarak kontrol edilmesi gerekir. çatının yalıtım değerlerini azaltacak, birtakım etkenler engellenmeli veya mevcutsa çözüm  yolu aranmalıdır.

"Az eğimli çatılarda (% 33'den az ) baca dibi ve ışıklığin çatıyla birleşim yerleri gözden geçirilmeli varsa kir ve istenmeyen bitkisel oluşumlar çatınızdan uzaklaştırılmalıdır. Çatının herhangi bir yerinde sızmalar tespit edilirse, bu sızmaların engellenmesi gereklidir. çünkü sızmalar çatınızda rutubete neden olur.

Hasarlı bir çatının bakımını ne kadar bekletirseniz, meydana gelecek risklerin de o derece artmasına sebep olursunuz. Bazen catıdaki tek bir kiremitin yarattığı su sızıntısı problem olabilir. Bu durumda hasarlı kiremiti bulup onu yenilemek sorunu çözebilir. Ancak eğer çatıda çok sayıda hasarlı kiremit varsa bu daha zor bir durumdur.

eğer çatı  bu durumuyla uzun zaman ihmal edilmişse, çatıyı tamamen yenilemek daha akıllıca  bir çözüm olacaktır. çünkü büyük olasılıkla çatı konstruksiyonunu oluşturan ahşaplar da nem den etkilenmiştir. Ve en kötüsü iyi yalıtılmamış veya hasarlı çatının sızdırdığı su zamanla duvarda bile rutubete neden olur.

Yeni bir çatının yapılmında işi tecrübeli bir çatı  ustasına bırakmak,doğru çatı çözümünü elde etmek için en mantıklı yoldur.

Asansör Bakımı

Ülkemizde sık sık duyduğumuz ama pek ses getirmeyen asansör kazaları, aslında
asansörlerin insan taşıyan mekanik ve elektronik araçlar arasında son derece önemli bir kullanım trendine sahip araçlar olduğunun unutulduğunu gösteriyor.

Zaman zaman yerel ve ulusal basında yer alan asansör kazaları haberleri her nedense arzu edilen tahkikatlar yapılmadan, doğru dürüst yargıya intikal edip etmediği bile belli olmayan şekilde neticelenmektedir.

Kim bilir? Bunun nedeni belki de, asansörleri direktiflerine göre yapmayan şirketlerden, veya bakımını belli periyodlarda yaptırmaktan kaçınan apartman yöneticilerinin kazaları oldu bittiye getirme çabalarından ya da bilinçsizce hareket eden son kullanıcılardan kaynaklanmaktadır...

Asansörleri ‘canavar’a çevirmeyelim!

Asansörler, dikey yapılaşmanın vazgeçilmez unsurları haline gelen, modern çağın en önemli taşıma araçlarından biridir. Her gün milyonlarca insanın kullandığı asansörler yapılarındaki mekanik ve elektronik aksamları nedeniyle elbette ki çoğu zaman kaza riski taşımaktadırlar.

Bu kazaları önlemenin en önemli yolu da standartlara uygun montaj, bilinçli kullanım ve periyodik bakım ve muayenelerden geçmektedir. Özellikle ülkemizde   “imdat” diyen yaşları 20 yılı aşmış eski asansörler hâlâ kullanılmakta ve bu eski asansörlerin revizyonu konusu da sonuca gitmekten uzak bir platformda tartışılmaktadır.

Yapım aşamasındaki hatalar ya da demode aksamların kullanılması, bakımların belli periyodlarla yapılmaması ve son kullanıcılar tarafından yapılan kullanım hataları insan hayatını kolaylaştırması için icat edilmiş bu dikey taşıma araçlarının birer canavara dönüşmesine sebebiyet vermektedir.

Bir an önce önlem alınmalı!..

15 Şubat 2003 tarih ve 25021 sayılı Resmi Gazete’de yayınlanarak yürürlüğe giren Asansör Yönetmeliği’nin 24. Maddesi’nde belirtilen “her asansörün yılda en az bir kez kontrolünün zorunlu olması” ibaresinin henüz 2003 yılında kanunlaştırılması ve uygulamaya sokulması, teknoloji çağının yaşandığı günümüzde ülkemizdeki durumu gözler önüne sermesi ve konunun üzerinde ne denli ciddi durulması bakımından önem taşımaktadır.

Hemen her ay ülkemizin değişik illerinden gelen asansör kazası haberleri; artık başta Sanayi Bakanlığı yetkilileri olmak üzere, asansör üreticileri, montaj ve bakım firmaları ile derneklerin ortak bir konsensüs sağlayarak önemli ve ciddi adımlar atmalarını zorunlu kılmaktadır. Haberimizin devamında yurdumuzda ve dünyada meydana gelen ve basına yansıyan asansör kazalarından örnekler ile bu konuda akademisyenlerin görüşlerini bulacaksınız.


Doç. Dr. C. Erdem İMRAK
İTÜ Makine Fakültesi

Asansör Kazalarından Notlar:
Asansörlerde yaşanan ve insan yaşamıyla ödenen kazaların belli başlıları, ara katta kalan asansörden kurtulamaya çalışırken düşüp ölme veya kabin kat hizasında olmadığı halde kapının açılarak asansör boşluğuna düşülmesi ve nadiren de olsa paraşüt sistemi olmayan asansörlerin düşmesidir.

Kazalardan sonra yapılan keşif ve inceleme sonunda aşağıdaki maddelerin kısmen veya tamamen olmadığı görülür.

Genel tespitlerde, asansör mekanik ve elektrik tesisat projelerinin olmadığı veya mevcut asansörle ilgili olmadığı Işletme Ruhsatı’nın olmadığı, periyodik bakım sözleşmesi olmadığı, varsa bile bakım defteri tutulmadığı, halat bağlama kelepçelerinin uygun şartta olmadığı, halat uçlarının çözülmesine karşı tedbir alınmadığı, tamponların TS standartlarına uygun olmadığı veya hiç bulunmadığı, katlarda ve kabin içinde KULLANMA TALİMATLARI’nın bulunmadığı, kat hizalamalarında problemler bulunduğu, asansör kuyusunun temiz olmadığı, makina dairesinin de temizliğinin yapılmadığı, bazılarında ise kabin içinde ALARM düğmesi ve diyafon sisteminin çalışmadığı, hız regülatörünün ve sınır emniyet kesicisinin mevcut durumu ile çalışmadığı, paraşüt sisteminin olmadığı veya çalışmadığı, ray bağlantılarının uygun olmadığı görülmüştür.

Ayrıca kabin kapı olmayan ve kat kapıları çarpma kapı şeklinde olan asansörlerde ölümcül kazaların meydana geldiği ve genellikle ara katta kalan kabinlerden kurtulmayı çalışma esnasında kazaların olduğu görülmüştür. Bütün bu sayılanlar ve incelemeler sonunda asansörlerin ne Asansör Yönetmeliği, ne de ilgili TSE standartları dikkate alınmadan monte edildiği ve genellikle kazaya karışan asansörleri yapan kişi ve şirketlerin asansör firması kimliğinden uzak oldukları ve konunun uzmanı mühendislerinin bulunmadığı tespit edilir. Bunun dışında pek çok asansörün işletme ruhsatı alınmadan çalıştırıldığı, pek azının periyodik bakım sözleşmesi bulunduğu, bakım sözleşmesi olanların ise bakım defteri ve bakım raporlarının düzenli tutulmadığı, kısacası nasıl bakım yapıldığının belli olmadığı anlaşılıyor. Bir diğer önemli eksik ise yıllık kontrollerin kazaya karışan veya karışmak üzere olan asansörlerde hiç yapılmamış olmasıdır. Bu kazalar nasıl önlenir? Bu sorunun klasik yanıtı eğitim. Ancak kanımca esas yolu bina sahibi ve kullanıcılara gerekli bilgilendirmelerin, tanıtımların ve gerekirse medya ortamı kullanılarak genel bir bilinç kazandırılmasıyla olacaktır.

Kaza habersiz seyahat dileğiyle.


Yrd. Doç. Dr. Zeki KIRAL
Dokuz Eylül Üniversitesi

“Ulaşım araçları günlük hayatımızda sıkça, sürücü veya yolcu olarak kullandığımız araçlardır. Gün içerisinde bazen ulaşım araçlarının karıştığı kazalara tanık oluruz. Bu kazalar göz önündedir ve çoğu zaman medya için haber kaynağı teşkil eder ve sürekli olarak ülke gündemindedir. Asansörler de günlük hayatımızda diğer ulaşım araçları kadar önemli bir yere sahiptirler. Bununla birlikte asansörler ile ilgili yaşanan problemler, öncelikli olarak yerel kullanıcılarını etkilediği için çoğu zaman gündemde değildir. Konu, ancak üzücü sonuçları olan asansör kazaları ile gündemimize taşınır ve tartışılır.

Asansör kazalarının oluşumundaki temel etkenler kullanım ve projelendirme ile ilgili hatalardır. Halihazırda konutlarda ve işyerlerinde kullanılan asansörlerin önemli bir kısmının eski teknolojiye sahip olması, güvenli kullanım bilincinin yeterince oluşmamış olması ve asansörlerin ilgili yönetmeliklerle belirlenmiş şartlarda işletmede tutulamaması, arzu edilmeyen, üzücü asansör kazalarına sebep olmaktadır.

Mevcut konutlardaki eski üretim asansörlerdeki yenileme veya teknolojik iyileştirmeler önemli miktarlarda mali kaynak gerektirmektedir. Üretim ile ilgili problemler, CE belgelendirmesi ile birlikte mümkün olan en düşük seviyelere indirilebilir. Bununla birlikte projelendirme ve uygulama aşamasında da aynı özenin sürekli olarak gösterilmesi gerekmektedir. Güvenli asansör kullanımı bilincini oluşturmak için, öncelikle ilköğretim öğrencilerine yönelik uygulamalı eğitim faaliyetlerini içeren projeler ilgili kurumların katkısı ile geliştirilmelidir. Dilimizde kaza kelimesini içeren çeşitli deyimler mevcuttur.

“Kaza geliyorum demez”, “Görünmez kaza” vb. Birçok mekanik ve elektronik parçadan oluşan elektromekanik bir sistem olan asansörlerde, uygun projelendirme, projelerin sağlıklı uygulanması, işletme süresince gerekli bakım ve onarım çalışmalarının zamanında ve özenli yapılması, toplumda asansör emniyeti ve güvenli kullanım bilincinin yerleştirilmesi, “geliyorum” diyen fakat duyulmayan asansör kazalarının işitilmesini, görünmez olarak nitelendirilenlerinin de aslında öngörülebilir ve önlenebilir olmasını sağlayacaktır.”


Yrd. Doç. Dr. H. Tarık DURU
Kocaeli Üniversitesi
“Asansör sistemleri modern yaşamın vazgeçilmez bir unsurudur. Güvenlik sözkonusu olduğunda da her an canımızı ve malımızı emanet ettiğimiz bir taşıma aracı olarak en az diğer taşıtlar kadar önemli bir taşıma sistemidir.

Asansör güvenliği denildiğinde zincirin ilk halkası asansör sisteminin yerleştirileceği yapının inşaat mühendisliği ve mimari açıdan uygunluğu ve kusursuz bir montaj için oluşturduğu alt yapıdır. Daha sonra sistemi oluşturan elektriksel ve mekanik komponentlerin her birinin norm ve standartlara uyumu ve kusursuz bir montaj gelmektedir. Bu önkoşullar öncelikle bir asansör sisteminin normal şartlarda güvenilir bir sistem olarak devreye alınmasını ve geçerli tüm direktiflerin bu sistem için sağlandığını garanti edecektir.

İşletmeye alınan bir asansör sistemi için ikinci önemli faktör, sistemin tasarlandığı çalışma koşullarında ve doğru olarak kullanılmasıdır. Burada özellikle kuyu ve makine dairesinin rutubet, sıcaklık ve yıpratıcı diğer faktörler açısından asansör sistemi için oluşturduğu ortam önem kazanmaktadır.

İlk kurulum esnasında mükemmel koşullar sağlansa bile işletme sürecinde yukarıdaki faktörlerin değişebileceği unutulmamalıdır. Makine dairesi yağışlı havalarda su alan veya yaz aylarında aşırı sıcaklıklara maruz kalan bir sistemin güvenli çalışmasından bahsetmek olanaksızdır. Güvenlik açısından son ve en önemli husus asansör sisteminin doğru kullanımıdır.

Burada da bir çok diğer konuda olduğu gibi egitim ve kurallara uyma faktörü ön plana çıkmaktadır. Özellikle aşırı yükleme, öngörülenden yüksek trafik yoğunluğu gibi bilinçsiz kullanımın hem komponentlerin erken yaşlanmasına hem de güvenirliğin azalmasına neden olacağı açıktır. Bu açıdan özellikle okullarda öğrencilere yönelik eğitimlerin ve bina yöneticilerine yönelik eğitimin son derece önemli olduğu söylenebilir.

Sonuç olarak bir asansör sisteminin güvenliği açısından projendirme, işletmeye alma,kullanma ve periyodik bakım aşamalarının herbirine en üst düzeyde önem verilmesi, tüm direktiflerin eksiksiz uygulanması ve en önemlisi konu ile ilgili tüm kişi kurum ve kuruluşların yeterli bir eğitim sürecinden geçirilerek bilinçlendirilmesi gereklidir.”




EMO-MMO İZMİR ŞUBESİ’NİN HAZIRLADIĞI “HUKİKİ SORUMLULUKLAR
BİNA SORUMLUSUNUN YÜKÜMLÜLÜKLERİ NELERDİR?” ÇALIŞMASI

BİNA SORUMLUSU (7.Bölüm 22.Madde)

Bina sorumlusu, asansörün, bu Yönetmelik kurallarına uygun olarak güvenli bir şekilde çalışmasını sağlamak amaci ile ayda bir defa düzenli bakımını ve onarımını bu Yönetmelikte tarif edilen asansör firmasına veya yetkili servisine yaptirmaktan ve kullanıcıların can ve mal güvenliğinin tam olarak sağlanması amacı ile gerek kullanım hatalarından, gerekse harici müdahalelerden meydana gelebilecek olan tehlikelerin önlenmesi için yapının bağlı bulunduğu belediye veya valilik tarafından ilk kontrolünü asansörün işletmeye açılmasından iki yıl sonra, daha sonraki kontrollerini de her yıl yaptırmaktan sorumludur.



YILLIK KONTROL l7.Bölüm 24. Madde)
Yapının bağlı bulunduğu Belediyelerce veya Belediye hudutları dışındaki yapılar için valiliklerce yılda en az bir kere her asansörün kontrolü yapılacaktır. Ancak kadrosunda yeterli teknik eleman bulunmayan belediyeler veya valilikler yıllık kontrol işini, dışarıdan elektrik ve/veya makina mühendisine yaptırabilecektir. Bu mühendis emniyet ve işletme yönünden tesisin işletilmesine engel bulunmadığını belirten ve sorumluluğunu taşıyan bir rapor verecektir.

Bu rapor 3 nüsha olacak, Belediyede veya Valilikte, bakımcı firmada ve kullanıcıda kalacaktır. Bu raporun tanzim ettirilmesinin takibinden asansörün bulunduğu binanın yöneticisi ve bakımını yapan firma müştereken sorumludur.

Yukarıda belirtildiği gibi, kadrosunda yeterli teknik elemanı bulunmayan Belediyeniz, Yıllık Kontrol işini TMMOB Elektrik Mühendisleri Odası ve Makina Mühendisleri Odası Izmir şubeleri'ne vermiştir. Anılan Odaların görevlendirdiği elektrik ve makina mühendislerince, yönetmelik hükümleri çerçevesinde asansörünüzün yıllık kontrolü yapılarak bir rapor düzenlenmiş ve asansörde bulunan eksik ve hataların durumuna göre kırmızı, mavi ve yeşil etiketten birisi asansöre yapıştırılmıştır.

Düzenlenen raporda belirtilen (varsa) eksik ve hataların can güvenliğiniz açısından bir an önce giderilebilmesi için, raporun fotokopisi bakımcı firmanıza iletilmelidir. Asansörün işletilmesine engel bulunmadığını bildiren raporun düzenlettirilmesinden yönetici ve bakımcı firma sorumludur.



“ASANSÖRDE BAKIM ŞARTLARI NELERDİR?”

BAKIM 17.8ölüm 23. Madde1

Bu Yönetmelik kapsamındaki asansörün kûllanılması esnasında, temel sağlık ve emniyet gereklerinin devamlılığını teminen sürekli kontrol altında tutulabilmesi için;

a) Bina sorumlusu ile bir asansör firması veya onun yetkili servisi arasında garanti müddetince geçerli aylık bakım ve servis hizmetleri anlaşması yapılması zorunludur. Ayrıca, asansör firması arızaya müdahale zamanını söz konusu anlaşma metninde belirtmelidir.

b) Anlaşma yapılan firma, asansörü imal eden asansör firması veya onun yetkili servisi olabileceği gibi, bir başka asansör firması veya onun yetkili servisi olabilir. Ancak, garanti süresince aylık bakım ve servis hizmetleri için anlaşmaya bağlanan firma muhakkak asansörü imal eden asansör firması veya onun yetkili servisi olmalıdır.

c) Aylık bakım ve servis hizmeti verilen asansörde, orijinal yedek parça kullanılır.

d) Asansörü imal eden firma, yaptığı her tip ve özellikteki asansörün orijinal yedek parçalarını 10 yıl süreyle stokta bulundurmak ve kendisince imal edilen asansöre aylık bakım ve servis hizmeti veren bir başka asansör firması veya onun yetkili servisinin veya bina sorumlusunun bu konudaki talebini, acilen ve normal piyasa koşullarında mutlaka karşılamak zorundadır.

Avrupa Komisyonu’nca tavsiye olarak sunulan
95/216/EC direktifinde yer alan 10 güvenlik kuralı:

1- Kabin içinde kapı bulunmayan kabinlerin kapılı hale getirilmesi veya benzeri güvenlik şartlarını sağlayıcı tedbirler alınmalı ve buna uygun bir sinyalizasyon sistemi bulunmalı.

2- Askı halatları düzenli kontrol edilmeli ve aşınmış halatlar vakit geçirilmeden değiştirilmelidir.

3- Kabinin her katta durma seviye ayarları düzgün olmalı, giriş-çıkışlarda ayak takılması gibi durumların oluşması engellenmeli, engelli ve yaşlıların kolay geçişleri sağlanmalıdır.

4- Kabin ve katlarda çağrı ve kumanda buton takımlarının engelliler tarafından da kolaylıkla kullanılabilir halde tasarımlanmalı ve monte edilmelidir.

5- Kabin otomatik iç kapısında giriş-çıkış esnasında sıkışmayı önleyici elektriksel tertibat bulunmalıdır.

6- Asansörün mevcut paraşüt sistemi standardın öngördüğü beyan hızına uygun olarak seçilmeli ve yüksek hızlarda (0,6 m/sn üstü) yavaşlamalı fren tertibatı kullanılmalıdır.

7- Kabin içinden dışarı ile iletişim sağlayacak interkom (çift yönlü haberleşme tertibatı) kurulmalıdır.

8- Asbestli fren balataları kullanılmamalıdır. Bunlar insan sağlığı için tehlikeli olup pek çok sektörde yasaklanmıştır.

9- Kabinin yukarı yönde kontrolsüz hareketini engelleyecek tedbirler alınmalıdır.

10- Kabinde elektrik kesintisi sırasında kullanılmak üzere acil bir aydınlatma sistemi bulunmalıdır.

Asansörlerde karşılaşılan
kaza tipleri nelerdir?

1- Kabin katta yokken kat kapısının açılması sonucu oluşan kazalar.

2- Kapısız kabinlerde, kabin hareket halendi iken kabin ve kuyu duvarı arasında sıkışmalar sonucu oluşan kazalar.

3- Asansörün frenlerinin devre dışı kalması, fren balatalarının aşınması, fren tahrik kasnağı irtibatının kesilmiş olması, tahrik gücünün yetersizliği, kumand sistemi arızalarından kaynaklanan nedenlerle kontrolsüz aşağı ya da yukarı yönde hareket ile kazalara neden olması.

4- Ara katlarda kabin içindeki mahsur kalan kişilerin kurtarma yönergelerine uyulmadan bilinçsiz bir şekilde kabinden çıkmaya-çıkarılmaya çalışılmaları sonucu oluşan kazalar.

5- Bir yangın ve deprem anında asansörde mahsur kalınması sonucu oluşan kazalar.

6- Kabinin kat seviyesinde bulunmaması nedeniyle asansöre giriş-çıkışta oluşan kazalar.

7- Otomatik kapılı asansörlerde kapının giriş-çıkış sırasında kullanıcıları sıkıştırması ile oluşan kazalar.

8- Kabin içine konan yüklerin dengeli konumlandırılmamış olması ve seyir halinde bu yüklerin kayması sonucu oluşabilecek kazalar