YABANCI GERÇEK KİŞİLERİN ÜLKEMİZDE TAŞINMAZ MAL EDİNMELERİ
YABANCI GERÇEK KİŞİLERİN ÜLKEMİZDE TAŞINMAZ MAL EDİNMELERİ
I. CUMHURİYETTEN ÖNCEKİ DURUM
A. 1068'DEN ÖNCEKİ DÖNEM
Birtakım münferit fermanlar istisna edilirse, bu tarihe kadar yabancı şahısların Osmanlı ülkesinde arazi iktisap edemedikleri, bu hususta bir hakkın mevcut olmadığı görülür. Kapitülasyonlarla Türkiye'den inanılmaz imtiyazlar elde etmiş olan yabancı devletlerin, uyruklarına bu hakkı temin edemedikleri garip görünebilirse de, durumun yakından tetkiki bu hakkın daha ziyade istenmedi¬ği için temin edilemediğini gösterir. Yabancı devlet, uy¬ruklularının Türkiye'de arazi iktisap etmelerine müsaade etmemiştir. Derebeyliğin bütün kuvvetiyle hüküm sürdü¬ğü Avrupa'da insanların muayyen toprağa bağlanması gerek¬liydi. Başka toprakla ilgilenmeleri istenmezdi. Derebeylik esaslarına göre, yabancı bir toprakta muayyen bir süreden fazla kalanlar, tâbiiyetlerini değiştirmiş farz olunurdu. Halbuki devletler uyrukları üzerinde hakimiyetlerinin son bulması demek olan böyle bir durum yaratmamak için vatandaşlarının yurtdışı seyahat ve ikametlerini tahdit etmişlerdi. İşte bu bakımdan Türkiye'ye gelmeleri sınırla¬nan yabancı devlet tebaalarının yerleşmeleri, hele arazi iktisapları mensup olduğu devletlerce yasak edilmişti.
Ayrıca yabancıların arazi iktisap hakkı Türk Hukuku bakımından da tanınmamıştı. Bunun sebebi İslam Huku¬kundaki, yabancıların İslam memleketlerinde daimi bir şekilde yerleşmesini kabul etmeyen hükümlerdir.
Ancak zamanın gerekleri, uluslararası ilişkilerin artması, yabancılara arazi iktisap hakkı verilmesi husu¬sunda bir zaruretin doğmasına sebep olmuştur. Osmanlı Devleti 20.2.1856 tarihli Islahat Fermanında yabancılara bu hususta bir vaatte bulunmuştu. Bu vaadin gerçekleşme¬mesi üzerine 15.2.1862’de beş büyük devlet (İngiltere, Fransa, Rusya, Avusturya, Prusya) bir nota vererek Osmanlı ülkesinde, çeşitli yollarla taşınmaz sahibi olmuş va¬tandaşlarının durumlarını müzakereye davet etmişlerdir. Ali Paşa 3.10.1862 tarihli cevabi notasında, Türkiye’nin de yabancılara arazi edinme hakkı tanımak istediğini, ancak bunun bir takım şartlar dahilinde kabul edileceğini bildirmiştir. Buna göre Osmanlı tebaasının verdikleri vergi ve resimlerin verilmesi, gayrimenkul edinme tasarruflarına dair ihtilafların Türk mahkemelerinde görülmesi ve eski Türk tebaasının iktisaptan istisna şartları dahi¬linde yabancılara gayrimenkul iktisap hakkı vermek düşü-nülüyordu. Nihayet 7 Safer 1284 (8 Haziran 1868) tarihin¬de “Tebaa-i Ecnebi yenin Emlake Mutasarrıf Olmaları Hak¬kında Kanun”la yabancılara taşınmaz mal edinme hakkı tanınmıştır.”
Bununla beraber, Türkiye’de gayrimenkul iktisabının yabancılara yasak olduğu devirde bile, yabancılar birçok usûllerle bu yasağı bertaraf etmeyi başarmışlardır. Bir gayrimenkul satın alan yabancı bu gayrimenkul tapu siciline Osmanlı uyrukluğunda bir kişi adına ya da kendisini Osmanlı uyrukluğunda göstererek gayrimenkulu tapu siciline tescil ettirebiliyordu. Nihayet Osmanlı uyrukluğunda olan kadınla evlenmiş bazı yabancılar gayrimenkullarını bu karıları adına tapu siciline tescil ettirebili¬yorlardı.
Bu haksız ve usulsüz durum birçok güçlüklerin kaynağını oluşturuyordu. Bu nedenle buna bir son vermek, Osmanlı uyruklusu gibi yabancılara da gayrimenkul iktisap hakkını tanımak maksadıyla yukarıdaki kanun çıkarılmış¬tır.
B. 1868-1923 DONEMİ
Yukarıdaki kanun (7 Safer 1284) yabancılara Türki¬ye’de taşınmaz edinme hakkını tanımış, ancak bu hakkı ta¬nırken Osmanlı Hükümeti bu haktan yararlanmayı aşağıda belirtilecek bazı şartlara bağlamıştır. Buna güre;
a)-Yabancıların gayrı menkullerine ilişkin bütün hususlarda Osmanlı yargısından kurtulmak için kapitülas¬yonlar rejiminden hiçbir şekilde istifade etmek sizin Osmanlı kanun ve nizamları uygulanacaktır.
b)-Yabancılar Hicaz vilayetinde gayrimenkul edinemeyeceklerdir.
c)-Doğuştan Osmanlı uyrukluğunda olup da sonradan yabancı bir devletin uyrukluğunu edinmek için uyrukluğunu terk etmiş olan Osmanlılar bu kanundan yararlanamayacak¬lardır (bu kişiler ile ilgili alarak 25 Rebi-ül ahır
1300 tarihle “Ecanibin Hakk-ı İstimlaki Kanununun Birinci Maddesinde İstisna Olunan Eşhasın Emlak ve Arazisine Mahsus Kanun” çıkarılmıştır).
d)-Kanun, ekli protokole katılmamış olan devletlerin uyrukluğunda olan yabancıların gayrimenkul edinemeyeceğini belirtmiştir.
Bu kanuna göre yabancıların Osmanlı ülkesindeki gayri menkule ilişkin tasarrufları Birinci Dünya Savaşına kadar devam etmiş, 2 Kasım 1330 (1914) tarihli kapitülas¬yonların Kaldırılması Hakkındaki Kanunla (Kavanin-i Mevcude de Uhudu Atikaya Müstenit Ahkamın Lağvı), bütün ka¬nun ve nizamlarda eski anlaşmalara dayanan ve yabancılara tanınan mali, idari ve adli ayrıcalık hükümleri kaldırıl¬mıştır.
23 Şubat 1330 (1914) tarihli “Memalik-i Osmaniye’de Bulunan Ecnebilerin Hukuk ve Vazifeleri Hakkındaki Kanun”la da yabancıların bundan sonra Türkiye’de sahip olabilecekleri haklar açıklanmıştır. Bu kanunla, yabancıların Türkiye’de gayrı menkule tasarruf haklarının bulunup bulunmadığı belirtilmemiştir. Bu tedbir o tarihte devam eden Birinci Dünya Savaşından kaynaklanmıştır.
Yabancıların ülkemizde gayrı menkule tasarruf hak¬larının geçirdiği bu dönemlerden sonra, 24 Temmuz 1923 tarihinde Lozan’da akdedilen ve Türkiye Büyük Millet Meclisi tarafından 340 sayılı kanunla onaylanan Sulh Antlaş¬masıyla bugünkü esaslar üzerine oturtulmuştur.
II. CUMHURİYET SONRASI VE BUGÜNKÜ DURUM
A. YABANCI GERÇEK KİŞİLERİN MÜLKİYET HAKKI
1. Lozan Antlaşması
Temmuz 1923 tarihli Lozan Antlaşması, Türkiye’de yabancıların arazi iktisabı konusunda bir dönüm nokta¬sı teşkil eder. Bu antlaşma ile Türkiye 1284 Safer kanunuyla benimsediği tebaaya temsil sistemini terk ederek mütekabiliyet esasını kabul etmiştir. 1284'de kabul edilen tebaaya temsil sistemi ile kapitülasyonlar dolayısıyla her bakımdan vatandaş dan imtiyazlı durumda olan ya-bancıyı arazi iktisabında uyruklusuna eş kılan devletimiz, tam egemenliğe doğru kuvvetli bir adımı atmıştır. Nihayet muhtelif teşebbüslerden sonraki 2 Teşrinisani 1330 tarihli kanunla bütün kanun ve nizamlarda uhudu atikaya müstenit bulunan hükümler feshedilmişti. Lozan Antlaşmasının 20. maddesi ile kapitülasyonlar tamamen kaldırılarak Türkiye'nin egemenliği sağlanınca, yabancılara arazi ik¬tisabı tanınması hususunda siyasi mütekabiliyet (karşılıklılık) esasını kabul etmiştir. Bu Türkiye’nin diğer dev¬letlerle tam eşitliğinin bir sonucudur. Lozan Antlaşması¬nın konumuz bakımından önemi de bu noktadır. Antlaşmaya ekli “İkamet ve Selahiyet-i Adliye Mukavelenamesi”nin 23 Ağustos 1923 tarihinde 341 sayılı kanun ile kanunlaşması neticesinde tebaaya temsil sistemi terkedilmiş, halen yürürlükte olan mütekabiliyet esası kabul edilmiştir.
Lozan İkamet ve Salahiyeti Adliye Mukavelesinin 1. maddesinde “işbu fasılda mündemiç ahkamdan her birinin Türkiye’de diğer düveli akide tebaa ve şirketlerine tatbi¬ki, süreli meskure arazisinde Türk tebaa ve şirketler hakkında tam bir muavete-i mütekabile tatbiki şartı sarıhile muallaktır...” 3. maddesinde “Türkiye’de diğer Düveli Akide tebaasının kavanin ve nizamati makalliliyeye tevfiken her türlü emvali menkule ve gayrımenkuleyi ihraza, tasarrufa ve devre ve ferağa hakları alacak ti r, tebai mezkure bilhassa beyi ve mübadele ve hibe, vasiyet ile veyahut diğer her suretle emvali mebhuzeyi tasarruf edebilecekleri gibi, bermucibi kanun veraset tarikiyle hibe veyahut vasiyet suretiyle emvali mezkureye malik olabileceklerdir.”
Buna göre, mukavelenin 1. maddesine göre Lozan Antlaşmasına taraf olan devletlerin (İngiltere, Fransa, Ja¬ponya, İtalya, Yunanistan, Romanya, Yugoslavya) vatandaş¬larının ülkemizde tam bir karşılılık esasına göre taşınmaz edinebilecekleri belirtilmiştir.
2. Yasal Düzenlemeler
A-Genel Olarak
19 Temmuz 2003 tarihli ve 25173 sayılı Resmi Gazetede yayımlanarak yürürlüğe giren 3.7.2003 tarih ve 4916 sayılı Kanunun 19 uncu maddesiyle değişik 22.12.1934 tarihli ve 2644 sayılı Tapu Kanununun 35 inci maddesiyle, yabancı uyruklu gerçek kişiler ile yabancı ülkelerde bu ülkelerin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketlerinin, ülkemizde taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinimlerine ilişkin yeni esaslar getirilmiş ve ayrıca anılan Kanunun 38 inci maddesiyle de, 18.03.1924 tarihli ve 442 sayılı Köy Kanununun 87 nci maddesi ve 22.12.1934 tarihli ve 2644 sayılı Tapu Kanununun 36 ncı maddesi yürürlükten kaldırılmıştır.
Yeni düzenleme ile, öncelikle karşılıklı olmak ve kanuni kısıtlamalara uyulmak şartıyla, yabancı gerçek kişilere ve yabancı ülkelerde bu ülkelerin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketlerine, Türkiye Cumhuriyeti sınırları içerisinde taşınmaz edinme hakkı getirilmiş, kanuni kısıtlamalar arasında bulunan 442 sayılı Köy Kanununun 87 inci maddesinin yürürlükten kaldırılması ile yabancı gerçek kişiler ile yabancı tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketlerinin köylerde taşınmaz edinmelerine imkan tanınmış, ayrıca 2644 sayılı Tapu Kanunu’nun mülga 36 ncı maddesinde yer alan hükümler, 35 inci maddeye eklenerek bu madde yeniden düzenlenmiş, ancak 2565 sayılı Askeri Yasak Bölgeler ve Güvenlik Bölgeleri Kanununda herhangi bir değişiklik yapılmamıştır.
Öte yandan karşılıklılık şartının uygulanması da yeniden değerlendirilerek, uygulamada fiili olmakla birlikte birebir örtüşme yerine, yabancı devletin taşınmaz ediniminde kendi vatandaşlarına veya yabancı ülkelerde bu ülkelerin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketlerine tanıdığı hakların Türkiye Cumhuriyeti vatandaşlarına ve ticaret şirketlerine tanınması esası getirilmiştir..
35 inci maddenin;
2 inci fıkrasıyla, ülkemiz ile arasında karşılıklılık bulunmayan devlet vatandaşlarının kanuni miras yolu ile edindikleri taşınmazlar ile kanuni kısıtlamalara tabi alanlardaki taşınmazların intikal işlemlerinin yapılarak tasfiye suretiyle bedele çevrileceği,
3 üncü fıkrasıyla; yabancı uyruklu gerçek kişilerin kanuni miras dışında ve yabancı ülkelerin kendi kanunlarına göre kurulan ticaret şirketlerinin ülkemizde edinebilecekleri taşınmaz miktarı otuz hektar ile sınırlandırılmış, bu miktarı geçen edinimler ise Bakanlar Kurulunun iznine tabi tutulmuştur. Kanuni miras dışında ölüme bağlı tasarruflar yoluyla taşınmaz edinim miktarı da otuz hektarla sınırlandırılmış olup, bu miktarı geçen taşınmaz edinimi de Bakanlar Kurulunun iznine tabi kılınmış ve izin verilmemesi halinde fazla miktarın tasfiye edilerek bedele çevrileceği,
Son fıkrasıyla ise; kamu yararı ve ülke güvenliği bakımından bu maddenin uygulanmayacağı alanları belirlemeye Bakanlar Kurulunun yetkili olduğu, hüküm altına alınmıştır.
B.YASAL DÜZENLEMELER
a) Anayasa
Türkiye Cumhuriyeti Anayasa¬sının 35. maddesi; “Herkes mülkiyet ve miras haklarına sahiptir. Bu haklar ancak kamu yararı amacıyla kanunla sınırlanabilir. Mülkiyet hakkının kullanılması toplum ya¬rarına aykırı olamaz.”
Madde herkes dediğine göre, mülkiyet hakkını va¬tandaşa saklı tutmamaktadır. Yalnız bu demek değildir ki, bu hakkı bazı durumlar veya bazı ölçülerde yabancıdan esirgemek mümkün olmaz. Yine Anayasanın “yabancıların durumu” başlıklı 16. maddesi; “temel hak ve hürriyetler, yabancılar için milletlerarası hukuka uygun olarak kanun¬la sınırlanabilir.”
Buna göre mülkiyet hakkı devletin yararı açısından sınırlanabilir, fakat bu sınırlama hem kanunla olacak, hem de uluslararası hukuka uygun alacaktır.
b) Tapu Kanunu
22.11.1934 tarih ve 2644 sayılı Tapu Kanununun 35. Maddesinde, yabancıların taşınmaz edinmesi konusunda genel şartlar tespit edilmiştir. Bu şartlar: Kanun yoluyla getirilmiş olan sınırlayıcı hükümler ve karşılıklılık olmak üzere iki ana grupta toplanmıştır.
Bu iki ana şart 35. Maddenin yeni şeklinde de aranmıştır. 4916 sayılı ve 3.7.2003 tarihli kanunun 19. Maddesi ile, Tapu Kanununun 35.maddesinde önemli değişiklikler yapmıştır. Ancak yukarıda anılan iki ana kural yeni maddede korunmuştur. Buna göre; “Karşılıklı olmak ve kanuni sınırlamalara uymak kaydıyla, yabancı gerçek kişilerle yabancı ülkelerde bu ülke kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketleri, Türkiye Cumhuriyeti sınırları içinde taşınmaz edinebilirler.”
Madde, yeni şekliyle yabancı gerçek kişilere bu hakkı tanırken, yabancı ülkelerde o ülke kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketlerine de taşınmaz edinme hakkı tanımıştır. Yabancı ticaret şirketlerinin taşınmaz mülkiyet hakkından yararlanması için aranan özel şart, Şirketin yabancı ülke kanunlarına göre kurulmuş ve tüzel kişiliğe sahip olmasıdır. Yabancı şirketler için aranan bu özel şarttan başka fıkra iki genel şart aramıştır. Bunlar:
-Kanuni sınırlamalara uymak,
-Karşılıklı olmaktır.
Andığımız değişikliğe kadar, yabancı gerçek kişilere tanınmış olan taşınmaz edinme hakkı, yeni değişiklikle artık tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketlerine de tanınmıştır.Yukarıdaki iki genel şarta değinecek olursak;
1- Karşılıklılık (Mütekabiliyet)
Devletler arası ilişkilerde karşılıklı işlem esası, devletlerin ülkeleri üzerindeki egemenlik hakları¬nın doğal sonuçlarından biridir. Devletlerin ilişkilerin-de az ya da çok gelişmişlik, nüfus ve toprak büyüklüğü ve diğer niteliklerinin nazara alınmaması bunların birbir¬lerine eşit oldukları prensibine dayanır. Toprak edinme konusundaki karşılıklılık esasının başka konulardaki kar¬şılıklılık esasından farklı yanı devletin ülke denilen asli maddi unsuruyla olan ilişkisidir. Kendi vatandaşına yabancı ülkede aynı hakkı sağlamadan, ülkesinde yabancıya hak tanınması kolaylıkla savunulamaz. Yabancı bir ülkede mülk edinmek, çoğu kez o ülkede seyahat etmek, çalışmak veya yerleşmek gibi isteklerin bir uzantısıdır. Ülkede mülk edinerek yaşamını kısmen ya da tamamen orada sürdü¬recek olan yabancının her türlü davranışına katlanacak olan, onunla belli bir yöre ya da çevrede yaşamını paylaş¬mak zorunda olan vatandaş olacaktır. Bu itibarla vatanda¬şımızın kendi ülkesinde mülk edinmesine katlanamayan bir devlet uyruğundan herhalde bu hakkın esirgenmesi gerekir. Aksine bir durumda ise yabancıya tanınmış bir ayrıcalık sayılır. Karşılıklı işlem esası uluslararası ilişkilerde eşitliği sağlayan bir denge aracıdır.
a- Karşılıklılığın Uygulanma Şekli
Yabancı uyruklu gerçek kişilerle yabancı ülkelerde bu ülkelerin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticari şirketler karşılıklı olmak kaydı ile Türkiye’de taşınmaz edinebilirler. Karşılıklılık ilkesinin uygulanmasında nazara alınacak ölçüt maddede belirtilmiştir. Buna göre; “... karşılıklılık ilkesinin uygulanmasında, yabancı devletin taşınmaz ediminde kendi vatandaşlarına veya yabancı ülkelerde bu ülkelerin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketlerine tanıdığı hakların Türkiye Cumhuriyeti vatandaşlarına veya ticaret şirketlerine de tanınması esastır.”
Tanımda gerçek kişilerle ticaret şirketleri için iki ayrı ölçüt kullanılmıştır. İlk olarak, yabancı devletin kendi vatandaşlarına taşınmaz edinme konusunda tanıdığı hakların Türk vatandaşlarına da tanınması esastır. İkinci olarak, yabancı devletin yabancı ülkelerde kurulan ve tüzel kişilik kazanmış ticaret şirketlerine tanıdığı hakların Türk ticaret şirketlerine da tanınması aranmaktadır.
Bu durumda, Türkiye’de taşınmaz edinmek isteyen yabancı gerçek kişi ya da ticaret şirketi, bağlı bulunduğu devletin hukuk düzeninin kendi vatandaşlarına ya da yabancı şirketlere tanıdığı hakların Türk vatandaşlarına da tanımış olup olmadığı incelenecektir.
Bir ülke mevzuatının kendi vatandaşlarına tanıdığı hakların aynısının yabancılara da tanınması şartı, Türkiye açısından koruyucu ve savunabilir bir karşılıklı muameledir. Ancak bazı ülke hukuklarının azınlıklara belirli bölgelerde taşınmaz edinme hakkı tanımadığı göz önünde tutulduğunda fazla bir genişlik taşımayacağı sonucuna varılabilir. Örneğin Yunan hukukunda vatandaş olmakla birlikte Helen ırkından olmayanlara sınır bölgelerinde ve sahil şeridinde taşınmaz edinme hakkı tanınmamaktadır. Kendi vatandaşına taşınmaz edinme hakkını sınırlayan devlet vatandaşlarına, aynı sınırlamaların uygulanması gerekecektir.
Yabancı şirketler açısından ise durum; yabancı devletin taşınmaz ediniminde yabancı ülkelerde kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketlerine tanıdığı hakların Türk ticaret şirketlerine tanınması biçiminde olacaktır. Bir ülke bu konuda yabancı şirketlere tanıdığı hakların ölçüsünde Türk şirketlerine de hak tanımış olmalıdır.
Türk hukukunda karşılıklılık konusunda yerleşik uygulama, kanuni ve fiili karşılıklılığın aranması biçiminde olmuştur. Hatta bir Türk vatandaşının başvurusunda karşılaştığı engellerin aynısının o devlet vatandaşları içinde aranacağı ifade edilmiştir.
Karşılıklı muamele, yabancıların taşınmaz edinmesi konusunda 1934 yılında tapu kanunuyla birlikte kabul edilen bir ilke olmuştur. Bu ilkeye istisna tanımak amacıyla 1984 yılında kabul edilen bir yasa kabul edilmiştir.
Yasa bazı ülkeler için “karşılıklı olarak” şartının aranmayacağını bu konuda takdir hakkının Bakanlar Kuruluna ait olduğunu kabul etmiştir. Yasaya göre, Bakanlar Kurulunun tespit ettiği ülkeler vatandaşları için karşılıklılık uygulanmayacaktır. Bakanlar Kurulunun iki ay sonra kabul edilen Kararnamesine göre de; altı körfez ülkesine bağlı kişiler karşılıklılık şartı gerçekleşmeden taşınmaz edinme hakkına sahip olmuşlardır. Yasa bir yıl kadar yürürlükte kalmış, 13.6.1985’te Anayasa Mahkemesince iptal edilmiştir.
Dönemin iktidarı, iptal edilen yasanın yerine geçmek üzere 1986 yılında yeni bir yasa kabul etmiştir. Yeni yasa öncekinden farklı olarak “milli menfaatler ve-veya milli ekonomi” gibi kriterlerin esas alınması gerektiğini bildirmekteydi. Ancak bu yasa da Anayasa Mahkemesince iptal edilmiştir.
Görülüyor ki, karşılıklılık ilkesinin korunması, Anayasa Mahkemesinin bir yıl arayla verdiği iki kararla da tescil edilmiş bulunmaktadır. Bu nedenle Tapu Kanunu m. 35 değiştirilirken “karşılıklı olmak” kaydı Anayasa Mahkemesinin kararları doğrultusunda aynen aranmıştır.
Yargıtay karşılıklılık ilkesinin uygulanmasında dikkat edilmesi gereken hususların neler olduğunu göstermek amacıyla yeni tarihli bir kararında şöyle demiştir:
…2644 Sayılı Tapu Kanununun; 3.7.2003 tarihli 4916 Sayılı Kanunun 19. maddesiyle değişik 35. maddesine göre; “Karşılıklı olmak ve kanuni sınırlamalara uymak kaydıyla, yabancı gerçek kişilerle yabancı ülkelerde bu ülke kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketleri, Türkiye Cumhuriyeti sınırları içinde taşınmaz edinebilirler”. Karşılıklılık ilkesinin uygulanmasında yabancı devletin taşınmaz ediniminde kendi vatandaşlarına veya yabancı ülkede bu ülkelerin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketlerine tanıdığı hakların, Türkiye Cumhuriyeti vatandaşlarına veya ticaret şirketlerine de tanınması esastır…”
Kanun karşılıklılık ilkesinin ne şekilde belirleneceğini göstermemiştir. Türk Yabancılar Hukukunun genel ilkelerinden olan karşılıklılık, en az iki devlet arasında yapılmış olan bir anlaşma ile tanınabilir( Ahdi mütekabiliyet) ya da iç hukukta (yazılı mevzuatta) bir engel koymama biçiminde yer almış olabilir.( kanuni karşılıklılık)
Ancak en önemli nokta, 28.5.1927 tarihli 1062 sayılı Mukabele-i Bilmisil Kanununda ifade edildiği üzere idari karar veya istisnai kanunlarla, Türk uyruklular bakımından mülkiyet hakkının kısmen veya tamamen sınırlanıp sınırlanmadığının, daha açık bir ifade ile fiili karşılıklılığın belirlenmesidir. Yabancı ülke mevzuatında, bir engel olmamakla beraber, Türk vatandaşlarının o ülkede taşınmaz mal edinmeleri şu veya bu şekilde fiilen engelleniyorsa Tapu Kanununun 35. maddesinde açıklanana edinme engelinin bulunmadığını söylemek mümkün değildir. Bunun yanında yabancı ülke; taşınmazın bulunduğu yer bakımından (örneğin kıyı ve sınır bölgelerindeki taşınmazlarla ilgili) izne bağlılık ve yasaklamalar getirilmişse bizim mevzuatımız bakımından engel olmasa bile, kıyı ve sınır bölgelerindeki taşınmazın yabancı tarafından edinebileceği kabul edilemez. Örneğin Yunanistan’da yabancıların ve bu mayanda Türk vatandaşlarının miras yoluyla taşınmaz mal edinmelerini engelleyen bir yasa hükmü bulunmadığı, ancak Rum soyundan gelmeyen Türk vatandaşlarının Yunanistan’daki taşınmazlar hakkında hazinenin el koyması, zamanaşımı sebebiyle intikal, kamulaştırma, gibi işlemlerle karşılaştığı, izinle satmaya teşvik edildiği, serbestçe tasarruf ve verasete konu olabilecek taşınmazların varlığının şüpheli olduğu, vatandaşlarımızın taşınmaz malları tevarüs yoluyla edinemeyecekleri, kök murisin ve ara murislerin ölüm tarihleri itibariyle taşınmaz malları tevarüs ve serbestçe tasarruf yönünden fiili bir karşılıklılığın bulunmadığını açıkça görülmektedir.
2- Yasal Sınırlayıcı Hükümler
a- Tapu Kanunu
22.11.1934 tarih ve 2644 sayılı Tapu Kanununun 35. Maddesinde, yabancıların taşınmaz edinmesi konusunda genel şartlar tespit edilmiştir. Bu şartlar: Kanun yoluyla getirilmiş olan sınırlayıcı hükümler ve karşılıklılık olmak üzere iki ana grupta toplanmıştır.
Bu iki ana şart 35. Maddenin yeni şeklinde de aranmıştır. 4916 sayılı ve 3.7.2003 tarihli Kanun 19. Maddesi ile, Tapu Kanununun 35. Maddesinde önemli değişiklikler yapmıştır. Ancak yukarıda anılan iki ana kural yeni maddede de korunmuştur. Buna göre:“Karşılıklı olmak ve kanuni sınırlamalara uymak kaydıyla, yabancı gerçek kişilerle yabancı ülkelerde bu ülke kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketleri, Türkiye Cumhuriyeti sınırları içinde taşınmaz edinebilirler.”
Madde yeni şekliyle, yabancı gerçek kişilerin, taşınmaz edinmeleri konusunda herhangi bir yenilik getirmemiştir.
4916 sayılı kanun ile Tapu Kanununda (m. 35/3), yapılan bir değişiklik şöyledir: Yabancı gerçek kişilerle tüzel kişiliğe sahip yabancı ticaret şirketlerinin otuz hektardan fazla taşınmaz edinebilmesinin Bakanlar Kurulu iznine bağlı olmasıdır. Benzer hüküm, Tapu Kanunu ile yürürlükten kaldırılmış olan Tapu Kanunu 36. maddesinde de yer almaktaydı.
Tapu kanunu m. 35/4 te getirilen diğer önemli değişiklik, sınırlı ayni hakların iktisabı konusundadır. Bu değişikliğe kadar, yabancı gerçek kişilerin taşınmazlar üzerinde sınırlı ayni hak edinmeleri mülkiyet hakkı konusunda var olan sınırlamalara tabi tutuluyorken, yeni hüküm ile konu açıkça düzenlenmiştir. Türkiye’deki taşınmazlar üzerinde sınırlı ayni haklardan yararlanmak hakkı tanınırken, bu konuda genel kural olan “karşılıklı olmak” şartının aranmayacağı kabul edilmiştir.
Yeni 35. maddenin son fıkrasında genel bir sınırlama hükmü de getirilmiş bulunmaktadır. Buna göre:“Kamu yararı ve kamu güvenliği bakımından, bu maddenin uygulanmayacağı yerleri belirlemeye Bakanlar Kurulu yetkilidir.”
Yeni 35. madde, yabancı gerçek kişilere ve yabancı şirketlere Türkiye’deki taşınmazlar üzerine mülkiyet ve sair ayni hakları iktisap konusunda eski hükümleri değiştirip, yasakları kaldırırken, ilgili maddenin uygulanmayacağı bazı yerleri belirleme konusunda Bakanlar Kuruluna da takdir hakkı tanımıştır. Bakanlar Kurulunun bu yetkiyi kullanırken dayanacağı kriter “kamu yararı ve kamu güvenliği” gerekleridir.
b- Köy Kanunu
4916 sayılı kanunun getirdiği diğer önemli değişiklik, 18.3.1924 tarihli ve 442 sayılı Köy Kanununun 87. maddesi ile yabancıların taşınmaz edinmesi konusunda var olan engelleyici hükmün kaldırılması olmuştur. Bilindiği gibi Köy kanununun 87. maddesi yabancı gerçek ve tüzel kişilerin köylerde taşınmaz edinmesini yasaklamaktaydı. 4916 sayılı Kanun ile Tapu Kanunu madde 35’getirilen diğer bir değişiklik (m 35/3), yabancı gerçek kişiler ile tüzel kişiliğe sahip yabancı ticaret şirketlerinin otuz hektardan fazla taşınmaz edinebilmesinin Bakanlar Kurulu iznine bağlı olmasıdır. Benzer hüküm, Tapu Kanunu ile yürürlükten kaldırılmış olan Tapu Kanunu madde 36 da vardı. Şu farkla ki, otuz hektardan fazla arazinin köy dışında olması, ayrıca müstakil çiftlik halinde bulunması halinde Bakanlar Kurulunun izni aranmaktaydı. Yeni metinde yabancıların köylerde taşınmaz edinebilecekleri esasından yola çıkılmış, bu nedenle otuz hektarlık kısmın köy içi ya da köy dışı olması ayrımı kaldırılmıştır. Müstakil çiftlikler için aranan izin şartı da kaldırılmıştır. Bu durumda köylerde de dahil, otuz hektardan fazla arazi için Bakanlar Kurulunun izni aranacak, izin verilmezse, fazla miktar tasfiye edilerek bedele çevrilecektir.
c- Askeri Yasak Bölgeler ve Güvenlik Bölgeleri Kanunu
Gerek, 1110 sayı ile 12.06.1927 de yürürlüğe giren Askeri Memnu Mıntıkalar Kanunu ve gerekse bu kanunu yürürlükten kaldıran 18.12.1981 tarih ve 2565 sayılı Askeri Yasak Böl¬geler ve Güvenlik Bölgeleri Kanunu yabancıların Türkiye’de taşınmaz mal edinme haklarını sınırlamıştır. Yeni yasa eski yasa da tartışma konusu olan meselelere kesin çözümler getirmiştir.
Yasa, kara, deniz, hava askeri yasak bölgeleri ile güvenlik bölgelerinin kurulmasını, kaldırılmasını, gerektiğinde bu bölgelerin genişletilmesine ilişkin esasları belirlemiştir.
Askeri yasak bölgeler; Genel Kurmay Başkanlığının göreceği lüzum üzerine Bakanlar Kurulu kararı ile kurulur ve kaldırılırlar, birinci ve ikinci derece yasak bölgeler diye ikiye ayrılırlar.
Güvenlik bölgeleri; Genelkurmay Başkanlığının veya Milli Güvenlik Kurulu Genel Sekreterliğinin veya İçişleri Bakanlığının göreceği lüzum üzerine Genelkurmay Başkanlığının uygun görmesi kaydıyla Bakanlar Kurulunca kurulabilir ve kaldırılabilir.
Kara askeri yasak bölgeleri yabancıların Türkiye’de taşınmaz edinme hakları bakımından çok önemlidir.
Birinci derecede kara askeri yasak bölge, askeri tesis ve bölgelerin çevresinden en az 100, en fazla 400 metre uzaklığından alınan noktaların birleştirilmesi suretiyle ve kara sınır hattı boyunca ve lüzum görülen kıyılarda 600 metre derinlikteki sahalarda tesis edilir.(m.5)
Bu bölgede;
- Bütün taşınmaz mallar kamulaştırılır,
- İstisnalar dışında bu bölgelere yalnız görevliler girebilir ve oturabilir. Yabancıların girmesi ve oturması Genelkurmay Başkanlığının iznine tabidir.
İkinci derecede kara askeri yasak bölgeleri birinci derecede yasak bölgelerin sınırlarından 5-10 km kadar uzaktan seçilen noktaların birleştirilmesi ile belirlenir.
Bu bölgelerde:
- Türk vatandaşlarının oturmaları, mesleki zirai faaliyette bulunmaları istisnalar dışında serbesttir.
- Yabancı gerçek ve tüzel kişiler taşınmaz edinemezler. Yabancıların bu bölgelerdeki mallarının tasfiyesine karar ve tasfiye şartlarını tespite Bakanlar Kurulu yetkilidir.
Güvenlik bölgeleri ve diğer bazı bölgelerde askeri yasak bölgelere yakınlığı ve stratejik nedenlerle bu bölgelerde yabancıların taşınmaz mal edinemeyecekleri ve kiralayamayacakları Genelkurmay Başkanlığının teklifi ile Bakanlar Kurulunca kararlaştırılabilir.
d- Mukabele-i Bil Misil Kanunu
28.5.1927 tarih ve 1062 sayılı kısaca Mukabele-i Bil misil Kanunu olarak adlandırılan “Hudutları Dahilînde Tebaamızın Emlakine Vaziyet Eden Devletlerin Türkiye'de¬ki Tebaaları Emlakine Karşı Mukabele-i Bil misil Tedabiri İttihazı Hakkında Kanun”un 1. maddesinde “idari mukarrerat veya fevkalâde veya istisnai kanunlarla Türkiye tebaası¬nın hukuku mülkiyetini kısmen veya tamamen tahdit eden devletlerin Türkiye’deki tebaasının hukuki mülkiyeti dahi İcra Vekilleri Heyeti Kararıyla Hükümet tarafından mukabele-i bil misil olmak üzere kısmen veya tamamen tah¬dit ve menkulat ve gayrımenkulatına vaziyet olunabilir. Vaziyet eden envalin varidatı ve tasfiyelerinden mütevel¬lit hasılatı vesika istinaden ispat edecekleri zarar nispetinde zarar gören Türk tebaasına tevzi olunur” de¬nilmiştir.
Bu yasa Türk uyrukluların mülkiyet hakkını kısmen veya tamamen sınırlayan devletin uyruğunda bulunan şahıs¬lar için uygulanabilir başka bir devlet uyruğunda olan ve tabiiyetsiz (vatansız) tebaa için uygulanamaz. O şahıs birden fazla uyruğa sahip ve bu uyruklarından birisi Türk uyrukluğu ise, yine bu kanun hükümleri uygulanamaz. Birden fazla uyrukluğa sahip olan şahsın uyrukluklarından birisi Türk uyrukluların mülkiyet hakkını kısmen veya tamamen sınırlayan devlet uyruğu, diğeri Türk vatandaşları¬nın mülkiyet hakkını sınırlamayan devlet uyruğu ise, bu yasa hükümleri, bu kişilere de uygulanmamalıdır.
Buna göre Türkiye’de taşınmaz mal edinmek isteyen kimselerin uyrukluğunda bulunduğu devlete karşı 1062 sa¬yılı kanunun öngördüğü tedbirlerin uygulanması gerekmek¬tedir. Bu ilke Yargıtay 2. Hukuk Dairesinin 22.11.1983 tarih 1983/7465-9051 sayılı kararında “ ... 28 Mayıs 1927 tarih ve 1062 sayılı kanuna göre, idari karar veya istisnai kanunlarla Türk uyruklu kişilerin mülkiyet hak¬larını kısmen veya tamamen sınırlayan yabancı devletlerin Türkiye’de bulunan vatandaşlarının mülkiyet hakları da hükümet kararı ile mukabele-i bil misil olarak kısmen veya tamamen sınırlanabilir. Taşınır veya taşınmaz mallara el konulabilir denilmiştir”.
e- Otuz Hektardan Fazla Arazi Üzerinde Mülkiyet:
4916 sayılı ve 3.7.2003 tarihli Tapu Kanunu m. 35 değiştirirken maddeye bir üçüncü fıkra eklenmiştir. Fıkraya göre:
“Yabancı uyruklu gerçek kişilerle yabancı ülkelerde bu ülkelerin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketlerinin otuz hektardan fazla taşınmaz edinebilmesi Bakanlar Kurulunun iznine tabidir. Kanuni miras yoluyla intikal eden taşınmazlar içim hüküm uygulanmaz yabancı uyruklu gerçek kişilerin, kanuni miras dışında ölüme bağlı tasarruflar yoluyla otuz hektardan fazla taşınmaz edinebilmesi de Bakanlar Kurulunun iznine bağlıdır. İzin verilmez ise, fazla miktar tasfiye edilerek bedele çevrilir.”
Hüküm, yabancı gerçek kişilerin yabancı ülkelerin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğine sahip ticaret şirketlerinin otuz hektardan fazla arazi edinebilmelerini Bakanlar Kurulunun iznine tabi tutmuştur. Madde ayrıca aynı miktarda miras yoluyla intikal eden taşınmazlar için de hüküm getirmiştir.
4916 sayılı Kanunun köylerde yabancıların taşınmaz edinmelerini yasaklayan Köy Kanunu m. 87 yi yürürlükten kaldırdıktan sonra yabancıların köylerde taşınmaz edinmeleri serbest bırakılırken, tarım arazileri de dahil olarak ülke topraklarının yabancı gerçek kişi ve ticaret şirketlerince ele geçirilmesine bir sınır konulmak istenmiştir. Bu sınır da otuz hektardan fazla arazi içindir. Bakanlar Kurulunca izin verilmediği takdirde, fazla olan miktar tasfiye edilerek bedele çevrilecektir.
f- Türk Vatandaşlığı Kanunu
22.2.1964 tarih ve 11638 sayılı Resmi Gazetede yayınlanan 11.2.1964 tarih ve 403 sayılı Türk Vatandaşlığı Kanunu ile Türk vatandaşlığını kazanma, vatandaşlıktan çıkarılma ve vatandaşlığın "kaybının esasları" düzenlenmiştir.
g- İzin Almak Suretiyle Türk Vatandaşlığından Çıkma
Türk Vatandaşlık Kanununun 29. Maddesi; “Kaybın Sonuçları”nı düzenlemektedir. Bu kanun gereğince Türk vatandaşlığını kaybeden kişiler, kayıp tarihinden başlayarak yabancı muamelesine tabi tutulur. 403 Sayılı Türk Vatandaşlığı Kanununun 4112 Sayılı Kanunla değişik 29. maddesini değiştiren kanun yürürlüğe girmiş olup, kanundan yararlanacak olanlar ile bu kişilere sağlanan hakların kapsamı belirlenmiştir.
Kanunun 29. maddesine göre; Türkiye’nin milli güvenliğini ilgilendiren veya kamu düzenine ilişkin hükümler saklı kalmak suretiyle, Türk vatandaşlığından çıkan, doğumla Türk vatandaşlığını kazanmış kişiler ve onların kanuni mirasçıları, Türkiye’de bir Türk vatandaşı gibi taşınmaz mal edinebilecektir. Taşınmaz mal edinme konusunda Türk Hukukunda yabancı gerçek kişiler bakımından mevcut kanuni sınırlamalar, sadece bu kişilerin mansıp mirasçıları bakımından etkili olacaktır.
h- Türk Vatandaşlığından Çıkarılanlar
403 Sayılı Kanunun 26. maddesinde, hangi hallerde, kişinin Türk vatandaşlığından çıkarılacağı hükme bağlanmıştır. Yurt dışında bulunup da Türkiye Cumhuriyeti’nin iç ve dış güvenliğini ile kanunun suç saydığı şekilde iktisadi ve mali güvenliği aleyhine faaliyette bulunan veya yurt içinde bu tür faaliyetlerde bulunup ta her ne suretle olursa olsun yurt dışına çıkan ve hakkında Türkiye’de bu nedenle kamu davası açılmasına veya ceza kovuşturmasına veya hükmün infazına olanak bulunmayan ve gelmesi için yapılan duyuruya rağmen üç ay içinde, savaş, sıkıyönetim ve olağanüstü hallerde bir ay içinde yurda dönmeyen Türk vatandaşlığını sonradan kazanmış kişiler Bakanlar Kurulu kararıyla vatandaşlıktan çıkarılabileceklerdir.
Türk vatandaşlığından çıkarılan kişilerin, Türkiye’de bulunan malları hazinece tasfiye edilir. Tasfiye bakiyesi ilgili bulunanın hesabına milli bir bankaya yatırılır. Burada üzerinde durulması gereken önemli bir husus ta, kişi hakkında çıkarma kararı verilmesine ve malların tasfiye edilmesinden sonra Türkiye’de yeniden mal edinebilir mi? Konu hakkında doktrinde iki değişik görüş bulunmaktadır. Bir görüşe göre; hakkında çıkarma kararı verilen kişi, TVK.29 hükmü gereğince yabancı statüsündedir, dolayısıyla yabancıların Türkiye’de sahip olabileceği kadar haklara sahip olması gerekir. Bizimde katıldığımız diğer bir görüşe göre ise, çıkarmanın müeyyidesine tabi tutulan kişilerin, yerleşmeme ve genel hükümlere tabi olmak kaydıyla, Türkiye’ye gelebilecekleri kabul edildiğine göre, bunların Türkiye’de tekrar mal edinmelerine engel olunmak istenmiştir. Dolayısıyla çıkarma müeyyidesine tabi tutulan kişiler, Türkiye’de her ne surette olursa olsun tekrar mülk edinemezler.
Yargıtay’ın konuyla ilgili verdiği bir karar.
…Halen yürürlükte bulunan 1298 tarihli Yasa gereği vatandaşlıktan çıkarılan davacının miras yolu ile mülk edinmesi mümkün bulunmadığından mirasçılığının tespitine de hukuki bir yararının bulunduğundan söz edilemez.
Yargıtay yeni tarihli verdiği bir kararında da konuyla ilgili şöyle demiştir:
... Miras, miras bırakanın ölümüyle açılır. Mirasçı olabilmek için miras bırakanın ölümü anında mirasa ehil olarak sağ olmak şarttır. Türk Vatandaşlık Kanunu uyarınca vatandaşlığı kaybedenler “yabancı” statüsüne tabi oldukları halde vatandaşlıktan çıkartılanların malları tasfiyeye tabidir. O halde söz konusu kişilerin vatandaşlık durumu İçişleri Bakanlığından sorulup belirlenerek, adı geçenler ölüm tarihinde vatandaşlığı kaybetmişse yabancı durumunda olacağından tabiiyetinde olduğu ülke ile Türkiye arasında Tapu Kanunun 35.maddesi hükmüne göre karşılıklılık koşulunun gerçekleşip gerçekleşmediğinin saptanması gerekir.
I- Vatandaşlığı Kaybettirme Kararı ile Kaybedenler
Bakanlar Kurulunun Türk Vatandaşlık Kanununun 25. Maddesiyle tanına yetkiye dayanarak vereceği kaybettirme kararıyla vatandaşlığın kaybı, hüküm ve sonuçları itibariyle, diğer vatandaşlığın kaybı hallerinden farklı bir durum yaratmayacaktır. Yani madde 29’da yer alan genel hüküm çerçevesinde, Türk vatandaşlığını madde 25’te sayılan nedenlerden herhangi biriyle kaybedenler, kayıp tarihinden başlayarak, yabancı statüsü ile haklardan yararlanabilecek ve taşınmaz mal edinebileceklerdir.
Her hangi bir tasfiye hükmüne yer verilmemiş olması nedeniyle, bu kişiler kaybettirme anına kadar edindikleri taşınmaz mallarına yine malik olmaya devam edeceklerdir. Bu tarihten sonra taşınmaz mal edinmeleri, karşılıklı olmak ve sınırlayıcı kanuni hükümlere uygun bulunmak kaydıyla mümkün olacaktır.
i- Türk Vatandaşlığının İptali
Vatandaşlığa alınma, ilgilinin yalan beyanı veya önemli hususları gizlemesi sonucu vukuu bulmuş ise, vatandaşlığa alınma kararı Bakanlar Kurulunca iptal edilir. Vatandaşlığa alınma kararının iptali için gerekli şartlar var ise, Bakanlar Kurulunun iptal kararı vermesi gerekir. Kanunun bu ifadesine bağlı olarak Bakanlar Kurulunun takdir yetkisi bulunmamaktadır.
Türk Vatandaşlık Kanununun, bu kanuna göre Türk vatandaşlığının kaybının sonuçlarını düzenleyen 29. maddesi, yetkili makam kararı ile, vatandaşlığa alınma kararı iptal edilerek Türk vatandaşlığına son verilen kişiler bakımından da, uygulanabilecek genel bir hüküm niteliliğindedir. Bu nedenle, Türk vatandaşlığına alınma kararı iptal edilen kişi, kayıp anından itibaren yabancı statüsü ile, Türkiye’de diğer yabancıların tabi olacağı şartlar ve sınırlamalar dahilinde taşınmaz mal edinebileceklerdir.
j- Mütegayyip ve Firari Şahıslar
13.9.1331 (1915) tarihli kanun ile bu kanunun bazı maddelerini değiştiren 15.4.1339 (1923) tarihli ve 333 sayılı kanunla başka yerlere nakil olunanlarla mütegayyip ve firari şahıslara ait mallar hazineye (Vakıf ise Vakıflar İdaresine) intikal etmiştir. Bu mallar hala bu şahısların adlarına tapuda kayıtlı olsa bile, tasarruf¬ları söz konusu olamaz. Bunlar hazine malı sayılır. Ancak Anayasa Mahkemesinin 1963’te verdiği bir kararında da belirtildiği üzere, Lozan Antlaşmasının yürürlüğe girdiği 6.8.1924 tarihinde malı¬nın başında bulunduğu ispat edilenler, mallarına kanun dairesinde tasarruf edebilirler. 6.8.1924 (1340) tarihin¬de malının başında bulunmayanların varisleri de herhangi bir hak iddiasında bulunamazlar.
Mütegayyip ve firari şahıslardan kalan taşınmazlar hazineye intikal eder; bu gibi yerler zilyetlik ve zamanaşımı yoluyla iktisap edilemez. Bu konuda Yargıtay’ değişik tarihlerde verdiği içtihatlar ve içtihadı birleştirme kararları bulunmaktadır.
Yargıtay, zilyetlik yoluyla bu kişilerden kalan taşınmazların iktisap edilemeyeceği ile ilgili şöyle birkarar vermiştir:
...Dava konusu taşınmazın kaçak ve yitik kişilerden kaldığı ve davacının zilyetliğinde olduğu anlaşılmıştır. Kaçak ve yitik kişilerden kalan taşınmazlar, kanunlar uyarınca Devlete intikal etmiştir. Gerek yürürlükten kaldırılan 766 sayılı Tapulama Kanununun 1617 sayılı kanunla değişik 33. maddesinin son fıkrası, gerekse hüküm tarihinde yürürlükte bulunan 3402 sayılı Kadastro Kanununun 18/2 maddesi hükmüne göre kanunlar uyarınca Devlete kalan taşınmazların zilyetlikle iktisabı mümkün değildir.
Yargıtay, bu kişilerden kalan yerlerin zamanaşımı yoluyla kazanılamayacağı ile ilgili de şöyle bir içtihadı birleştirme karar vermiştir:
…Tapuda kayıtlı olup firari veya mübadil eşhastan hasbelkanun hazineye intikal eden gayri menkuller, Medeni Kanunun 639’uncu maddesinin ikinci fıkrasında tasrih edilen gayri menkuller mahiyetinde olmadığından ve sözü geçen fıkrada gösterilen vasıfları ve unsurları haiz bulunmadığından iş bu gayrı menkullerin nizasız ve fasılasız 20 sene ve daha fazla müddetle ve malik sıfatıyla yedinde bulunduran kimse tarafından iktisap edilemeyeceğine ve bu gibi gayri menkuller hakkında Medeni Kanunun 639’uncu maddesinin ikinci fıkrası uyarınca iktisabı müruru zaman cereyan etmez.
C- YABANCILARIN GAYRİMENKUL EDİNİMİNE GETİRİLEN SINIRLAMANIN GEREKÇESİ
Her ülkenin mevzuatında yabancıların gayrimenkul edinimine sınırlamalar getiren hükümleri görmek mümkündür. Bu sınırlamalar uluslar arası hukuktan da dayanak almaktadır. Örneğin Avrupa İnsan Hakları ve Ana Hürriyetleri Sözleşmesine bağlı 1 nolu Ek Protokolün 1. maddesi, Avrupa İkamet sözleşmesinin 4,5 ve 6. maddeleri; bir malın iktisap ve zilyetliğinde yabancılara özel şartlar uygulanabileceğini kabul etmiştir. Anayasamızda mülkiyet ve şahıs hakları anayasanın teminatı altına alınmış, Medeni Kanununun 8. maddesi ile de, her şahıs medeni hakları kullanmada eşit kılınmış ise de yabancıların durumunu düzenleyen Anayasa’nın 16. maddesindeki; “temel hak hürriyetler yabancılar için milletlerarası hukuka uygun olarak kanunla sınırlandırılabilir” hükmüyle yabancılara karşı bir farklılığın söz konusu olabileceği vurgulanmaktadır.
Bir ülkedeki gayrimenkul sahibi kişiler, o ülkenin ekonomik ve sosyal sistemine büyük ölçüde etkide bulunabilecekleri ve yabancıların çok miktarda gayrimenkula sahip olmaları bulundukları devletin egemenliği üzerinde olumsuz etki yaratabileceği düşüncesi, yabancıların gayrimenkul edinmelerine sınırlama getirilmesinin ana sebeplerinden birisidir.
YABANCI GERÇEK KİŞİLERİN TAŞINMAZ MAL EDİNMESİNDE SÖZLEŞMELER DÜZENİ
A. GENEL OLARAK
Ülkemizde yabancıların taşınmaz mal edinmesinde yasal düzenlemeler yanında taraf olduğu ikamet ticaret anlaşmalarında yabancı gerçek kişilerin taşınmaz mal edinmesi hakkında hükümler yer almıştır. Sözleşmeler akit taraf vatandaşlarına, bu hakkı ülkenin yürürlükteki yasa ve ilkeleri saklı kalmak şartı ile tanımışlardır. Taşınmaz edinme konusunda, sözleşmelerde genellikle kabul edilen iki prensipten biri esas alınmıştır. Bunlar: Karşılıklı muamele ve en ziyade müsaadeye mazhar millet kaydıdır. Bazı ikili sözleşmelerde karşılıklılık esasını kabul edildiği görülmektedir. Örneğin, Türkiye ile İsviçre arasındaki İkamet sözleşmesinin 2’nci maddesinde “ yüksek akit taraflardan her birinin tebaaları, diğerinin ülkesinde, memleketin kanun ve nizamlarına uyarak, mukabil kanuni mevzuatta depriş edilen hususlar müstesna olmak üzere, her nevi menkul ve gayri menkul malları en ziyade müsaadeye mazhar millet tebaaları derecesinde ihraz, tasarruf ve ferağ etmek hakkına malik olacaklardır” hükmü ile ikinci esasın kabul edildiği görülmektedir. Almanya, Irak ve Yugoslavya ile yapılan sözleşmelerde bu esasın tam bir karşılıklılık ile uygulanacağı kabul edilmiştir.
B.TÜRKİYE'NİN BAZI DEVLETLERLE YAPTIĞI SÖZLEŞMELER
Türkiye’nin bugün Federal Almanya, Avusturya, Belçika, İsviçre, İngiltere, İtalya, Fransa gibi devletler¬le ve daha birçok devletle akdettiği sözleşmelerle taraf ülke vatandaşlarına ülkesinde karşılılık ve ülke kanunla¬rına uymak koşulu ile taşınmaz mülkiyetine ilişkin haklar verilmiştir. Örneğin; Türkiye ile Almanya arasında akdedilen 11 Ocak 1927 tarihli ikamet mukavelenamesinin 3. maddesinde “Tarafeyn-i akidenden birinin ülkesinde taraf-ı diğer tebaası memleketin kavanin ve nizamatına tevfikan her nevi emvali menkule ve gayrımenkuleyi ihraz, tasarruf ve ferağ hakkını haiz olacaktır” denilmiştir.
Avusturya ile akdedilen 23 Ocak 1924 tarihli ikamet muka¬velenamesinin 5. maddesinde ise; “akit taraflardan her birinin tebaası diğerinin arazisinde şehir ve kasabalar dışındaki taşınmaz mallar ayrık olmak üzere, her nevi ta¬şınır mal ve taşınmazı memleketin kanun ve nizamları uya¬rınca iktisap, tasarruf ve ferağ etmek hakkına mütekabi¬liyet koşulu ile malik olacaktır.”denilmektedir.
Belçika ile akdedilen 30.7.1931 tarihli ikamet mukavelenamesinin 3. Maddesinde “taraflardan her birinin uyruklusu, diğerinin ülkesinde iktisap ve temellüküne bir tarafın kanunlarınca en ziyade müsaadeye mazhar millet tebaasına müsaade edilmiş veya edilecek olan her nevi ta¬şınır ve taşınmaz mal iktisap ve temellük hususunda tam bir serbestiye sahip olacaklardır.” denilmiştir.
İsviçre ile akdedilen 20.7.1931 tarihli ikamet mukavelenamesinin 2. maddesinde ise; “yüksek akit taraflardan her birinin tebaaları, diğerinin ülkesinde, memleketin kanun ve ni¬zamlarına uyarak, karşılıklı kanunlarda öngörülen husus¬lar ayrık olmak üzere, her nevi taşınır ve taşınmaz mal¬ları en ziyade müsaadeye mazhar millet tebaaları derecesin¬de ihraz tasarruf ve ferağ etmek hakkına malik olacaklardır. Özellikle anılan tebaalar aynı koşullar altında, bu malları satma, alma, bağışlama, devretme, değiştirme, ev¬lenme mukavelesi, vasiyet yollarıyla veya herhangi bir suretle serbestçe tasarruf edebilecekleri; keza onlara kanuni miras yoluyla veya ölümden önceki tasarrufları ve¬yahut vasiyet sebebiyle temellük edilecektir” denilmiştir.
Türkiye ile Bulgaristan arasında imzalanan ikamet sözleşmesinin 5. maddesine göre “karşılıklı olmak, ülkenin kanun ve nizamlarına uygun olmak kaydıyla, şehir ve kasabalar dahilinde Bulgar tebaalı yabancı gerçek kişiler taşınmaz mal edinebileceklerdir. Bu sözleşmeye aykırı davranarak Türk vatandaşlarının Bulgaristan’da bulunan malları üzerindeki hakları tahdit ve takyit edildiğinden Türk hükümeti tarafından mukabele-i bil misil uygulanmıştır .
Türkiye ile Irak arasında 9.1.1932 de imzalanan ikamet mukavelesinin 1. maddesine göre “sözleşmenin taraflarından her birinin tebaası diğerinin ülkesi de gayrimenkula tasarruf hakkı konusunda her iki ülkenin mer’i kanunları çerçevesinde en ziyade müsaadeye mazhar millet muamelesinden müstetif olacaklardır. Bu hükmün tatbiki tam mütekabiliyet şartına bağlıdır.
ALTUĞ, Yılmaz :Yabancıların Arazi İktisabı Meselesi, İstanbul-1976.
FİŞEK, Hicri: “Türkiye'de Yabancıların Ayni Haklardan İs-tifadesi”, AÜHFD, Sayı: 3-4, Ankara-1950.
CHİHA, Nedjib H : “Osmanlı Devletinde Gayrimenkul Mülkiye¬ti Bakımından Yabancıların Hukuki Durumu” (Çev. Halil Cin), AÜHFD, Cilt: 24, Ankara-1967.
ESMER, Galip: Mevzuatımızda Gayrimenkul Hükümleri ve Ta¬pu Sicili,Ankara-1998.
SEVİĞ, V. Reşit: Türkiye'nin Yabancılar Hukuku, İstanbul-1981.
ÇELİKEL, Aysel – GELGEL, GÜNSELİ: Yabancılar Hukuku, İstanbul-2004.
DOĞAN, Vahit – ODABAŞI, Hasan: Yargı Kararları Işığında Vatandaşlık ve Yabancılar Hukuku, Ankara-2004.
TEKİNALP, Gülören: Türk Yabancılar Hukuku, İstanbul-2003.
KANTEK, Tomris : “Yabancı Gerçek Kişilerin Türkiye’de Taşınmaz Edinme Hakkı” Türkiye Noterler Birliği Hukuk Dergisi, Sayı:123, Ankara-2004.
ÖZKAN, Işıl: “Yabancıların Türkiye'de Arazi İktisabı”, Prof. Dr. Osman F. Berki' ye Armağan, AÜHF Yayını, Ankara-1977
ÖZMEN, İhsan – ÇORBALI, Halim: 3402 Sayılı Kadastro Kanunu Şerhi, Ankara-1991.
SARGIN, Fügen: Yabancı Gerçek Kişilerin Türkiye’de Taşınmaz Mal Edinmeleri ve -Sınırlı Ayni Haklardan Yararlanmaları, Ankara-1997.
GÖĞER, Erdoğan: Yabancılar Hukuku, Anka¬ra-1974.
DÖNMEZ, İrfan: Tapu İptali ve Tescili Davaları, İstanbul-1998.
ASAR, Aydoğan : Türk Yabancılar Mevzuatında Yabancı ve Hakları, Ankara-2004
ÖZDEMİR, Şükrü : Gayrimenkul, Miras Davaları ve Yabancıla¬rın Mülk Edinmeleri, Ankara, 1986.
YAGITAY KARARLAR DERGİSİ
Yabancıların ülkemizde mülk edinmesinin dayanağı Anayasa Mahkemesi tarafından eski tapu Kanununun 35. madde hükmünün iptali ile yeniden düzenlenen ve resmi gazetede yayımlanan aşağıdaki Tapu Kanunu yeni 35. madde hükmüdür.Bu maddede yabancıların hangi şartlarda ve hangi miktarlarla mülk edinebileceği ayrıntılı olarak düzenlenmiştir.
Uygulamada,tapu devrinin gerçekleşebilmesi için askeri makamların yapacağı araştırmalar sebebiyle yaklaşık beş-altı ay beklenmek zorunda kalındığından özellikle ilçemde yabancıya geçersiz harici sözleşme ile yer satılmaktadır.(Bu sözleşme sadece tarafların bedel olarak alıp verdiklerini yazıya dökmelerinden başka müteahhit yada mal sahibi ile alıcının özel talepleri yazılmaktadır.Ayrıca sözleşmenin geçersiz bir sözleşme olduğu ve tarafların sadece bedelleri aldığı hususunda yazılı bir belge olduğu da yazılmaktadır)
Ardından,alıcıların pasaport fotokopileri ile 1/5000 lik imar planında satın alınan yerin krokisi ile birlikte Tapu Sicil Müdürlüğü'ne başvurulmaktadır.Tapu Sicil müdürlüğü bu başvuruyu İlçe Jandarma aracılığı ile (Askeri Güvenlik Bölgeleri haritası henüz çıkmadığından) sorgusu yapılarak cevap tekrar Tapu Sicil Müdürlüğü'ne bildirilmektedir.Cevabın olumsuz gelmesi halinde tapu devri yapılmamaktadır.Olumlu cevabın gelmesini müteakip ise tapu devri taraflar arasında gerçekleştirilmektedir.
Haricen öğrendiğimize göre askeri makamlar tarafından,hem satın alınan şahısların kimliği (İnterpol aracılığı ile) hemde satın alınan yer ile ilgili araştırmalar yapılıyor.
Başkaca merak ettiğiniz hususlar var ise bilgim dahilinde yardımcı olmak isterim.Saygılar
TAPU KANUNUNDA DEĞİŞİKLİK YAPILMASINA DAİR KANUN
Kanun No. 5444
Kabul Tarihi : 29.12.2005
MADDE 1.- 22/12/1934 tarihli ve 2644 sayılı Tapu Kanununun Anayasa Mahkemesince iptal edilen 35 inci maddesi aşağıdaki şekilde yeniden düzenlenmiştir.
Madde 35.- Yabancı uyruklu gerçek kişiler, karşılıklı olmak ve kanunî sınırlamalara uyulmak kaydıyla, Türkiye'de işyeri veya mesken olarak kullanmak üzere, uygulama imar planı veya mevzii imar planı içinde bu amaçlarla ayrılıp tescil edilen taşınmazları edinebilirler. Sınırlı aynî hak tesis edilmesinde de aynı koşullar aranır. Yabancı uyruklu bir gerçek kişinin ülke genelinde edinebileceği taşınmazlar ile bağımsız ve sürekli nitelikte sınırlı aynî hakların toplam yüzölçümü iki buçuk hektarı geçemez. Bu fıkrada belirtilen koşullarla, yüzölçümü miktarını otuz hektara kadar artırmaya Bakanlar Kurulu yetkilidir.
Yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketleri, ancak özel kanun hükümleri çerçevesinde taşınmaz mülkiyeti ve taşınmazlar üzerinde sınırlı aynî hak edinebilirler.
Yabancı uyruklu gerçek kişiler ile yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketleri lehine Türkiye'de taşınmaz rehni tesisinde birinci ve ikinci fıkralarda yer alan kayıt ve sınırlamalar aranmaz.
Yabancı uyruklu gerçek kişiler ile yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketleri dışındakiler Türkiye'de taşınmaz edinemez ve lehlerine sınırlı aynî hak tesis edilemez.
Türkiye Cumhuriyeti ile arasında karşılıklılık olan devlet vatandaşlarının kanunî miras yoluyla intikal eden taşınmazları için birinci fıkrada belirtilen kayıt ve sınırlamalar uygulanmaz. Ölüme bağlı tasarruflarda yukarıdaki fıkralarda belirtilen kayıt ve sınırlamalar uygulanır. Türkiye Cumhuriyeti ile arasında karşılıklılık olmayan devlet vatandaşlarının kanunî miras yoluyla edindikleri taşınmaz ve sınırlı aynî hakların intikal işlemleri yapılarak tasfiye edilir.
Karşılıklılığın tespitinde hukukî ve fiilî durum esas alınır. Bu ilkenin kişilere toprak mülkiyeti hakkının tanınmadığı, ülke uyruklarına uygulanmasında, yabancı devletin taşınmaz ediniminde kendi vatandaşlarına tanıdığı hakların, Türkiye Cumhuriyeti vatandaşlarına da tanınması esastır.
Yabancı uyruklu gerçek kişiler ile yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketlerinin; sulama, enerji, tarım, maden, sit, inanç ve kültürel özellikleri nedeniyle korunması gereken alanlar, özel koruma alanları ile flora ve fauna özelliği nedeniyle korunması gereken hassas alanlarda ve stratejik yerlerde kamu yararı ve ülke güvenliği bakımından taşınmaz ve sınırlı aynî hak edinemeyecekleri alanları, ilgili kamu kurum ve kuruluşlarının tescile esas koordinatlı harita ve planları içeren teklifi üzerine belirlemeye ve yabancı uyruklu gerçek kişilerin il bazında edinebilecekleri taşınmazların, illere ve il yüzölçümüne göre binde beşi geçmemek üzere oranını tespite Bakanlar Kurulu yetkilidir. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün bağlı olduğu Bakanlık bünyesinde ilgili idare temsilcilerinden oluşan komisyon tarafından, bu madde uyarınca Bakanlar Kuruluna verilen yetkiler dahilinde çalışmalar yapılmak suretiyle kamu kurum ve kuruluşlarının bu kapsamdaki teklifleri incelenip değerlendirilerek Bakanlar Kuruluna sunulur.
Bu Kanunun yürürlüğe girdiği tarihten sonra belirlenecek askerî yasak bölgeler, askerî ve özel güvenlik bölgeleri ile stratejik bölgelere ve değişiklik kararlarına ait harita ve koordinat değerleri Millî Savunma Bakanlığınca geciktirilmeksizin Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün bağlı olduğu Bakanlığa verilir.
Yukarıdaki fıkralarda belirtilen bölgeler içerisinde kalması nedeniyle kamulaştırılması gereken ya da tapu sicilinde şerh verilmesine gerek duyulan parsellere ilişkin bildirimler ilgili idarelerince tapu sicil müdürlüklerine yapılır.
Bu madde hükümlerine aykırı edinilen veya kanunî zorunluluk dışında edinim amacına aykırı kullanıldığı tespit edilen taşınmazlar ile sınırlı aynî haklar, Maliye Bakanlığınca verilecek süre içerisinde maliki tarafından tasfiye edilmediği takdirde tasfiye edilerek bedele çevrilir ve bedeli hak sahibine ödenir.
MADDE 2.- 2644 sayılı Kanuna aşağıdaki geçici madde eklenmiştir.
GEÇİCİ MADDE 2.- Bu Kanunun yürürlüğe girdiği tarihte mevcut olan askerî yasak bölgeler, askerî ve özel güvenlik bölgeleri ile stratejik bölgelere ilişkin kararlara ait harita ve koordinat değerlerinin tamamı, Millî Savunma Bakanlığı tarafından en geç üç ay içerisinde Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün bağlı olduğu Bakanlığa gönderilir.
Yukarıda belirtilen bölgelere ilişkin kararlara ait harita ve koordinat değerlerinin, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğüne gönderilmesi ve sayısal ortama aktarılarak taşra birimlerine intikal ettirilmesine kadar geçecek sürede yetkili askerî makamlardan sorulmak suretiyle, belirtilen işlemler tamamlandıktan sonra gönderilen belge ve bilgilere göre tapu işlemleri yürütülür.
MADDE 3.- Bu Kanun 26/7/2005 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere yayımı tarihinde yürürlüğe girer.
MADDE 4.- Bu Kanun hükümlerini Bakanlar Kurulu yürütür.
I. CUMHURİYETTEN ÖNCEKİ DURUM
A. 1068'DEN ÖNCEKİ DÖNEM
Birtakım münferit fermanlar istisna edilirse, bu tarihe kadar yabancı şahısların Osmanlı ülkesinde arazi iktisap edemedikleri, bu hususta bir hakkın mevcut olmadığı görülür. Kapitülasyonlarla Türkiye'den inanılmaz imtiyazlar elde etmiş olan yabancı devletlerin, uyruklarına bu hakkı temin edemedikleri garip görünebilirse de, durumun yakından tetkiki bu hakkın daha ziyade istenmedi¬ği için temin edilemediğini gösterir. Yabancı devlet, uy¬ruklularının Türkiye'de arazi iktisap etmelerine müsaade etmemiştir. Derebeyliğin bütün kuvvetiyle hüküm sürdü¬ğü Avrupa'da insanların muayyen toprağa bağlanması gerek¬liydi. Başka toprakla ilgilenmeleri istenmezdi. Derebeylik esaslarına göre, yabancı bir toprakta muayyen bir süreden fazla kalanlar, tâbiiyetlerini değiştirmiş farz olunurdu. Halbuki devletler uyrukları üzerinde hakimiyetlerinin son bulması demek olan böyle bir durum yaratmamak için vatandaşlarının yurtdışı seyahat ve ikametlerini tahdit etmişlerdi. İşte bu bakımdan Türkiye'ye gelmeleri sınırla¬nan yabancı devlet tebaalarının yerleşmeleri, hele arazi iktisapları mensup olduğu devletlerce yasak edilmişti.
Ayrıca yabancıların arazi iktisap hakkı Türk Hukuku bakımından da tanınmamıştı. Bunun sebebi İslam Huku¬kundaki, yabancıların İslam memleketlerinde daimi bir şekilde yerleşmesini kabul etmeyen hükümlerdir.
Ancak zamanın gerekleri, uluslararası ilişkilerin artması, yabancılara arazi iktisap hakkı verilmesi husu¬sunda bir zaruretin doğmasına sebep olmuştur. Osmanlı Devleti 20.2.1856 tarihli Islahat Fermanında yabancılara bu hususta bir vaatte bulunmuştu. Bu vaadin gerçekleşme¬mesi üzerine 15.2.1862’de beş büyük devlet (İngiltere, Fransa, Rusya, Avusturya, Prusya) bir nota vererek Osmanlı ülkesinde, çeşitli yollarla taşınmaz sahibi olmuş va¬tandaşlarının durumlarını müzakereye davet etmişlerdir. Ali Paşa 3.10.1862 tarihli cevabi notasında, Türkiye’nin de yabancılara arazi edinme hakkı tanımak istediğini, ancak bunun bir takım şartlar dahilinde kabul edileceğini bildirmiştir. Buna göre Osmanlı tebaasının verdikleri vergi ve resimlerin verilmesi, gayrimenkul edinme tasarruflarına dair ihtilafların Türk mahkemelerinde görülmesi ve eski Türk tebaasının iktisaptan istisna şartları dahi¬linde yabancılara gayrimenkul iktisap hakkı vermek düşü-nülüyordu. Nihayet 7 Safer 1284 (8 Haziran 1868) tarihin¬de “Tebaa-i Ecnebi yenin Emlake Mutasarrıf Olmaları Hak¬kında Kanun”la yabancılara taşınmaz mal edinme hakkı tanınmıştır.”
Bununla beraber, Türkiye’de gayrimenkul iktisabının yabancılara yasak olduğu devirde bile, yabancılar birçok usûllerle bu yasağı bertaraf etmeyi başarmışlardır. Bir gayrimenkul satın alan yabancı bu gayrimenkul tapu siciline Osmanlı uyrukluğunda bir kişi adına ya da kendisini Osmanlı uyrukluğunda göstererek gayrimenkulu tapu siciline tescil ettirebiliyordu. Nihayet Osmanlı uyrukluğunda olan kadınla evlenmiş bazı yabancılar gayrimenkullarını bu karıları adına tapu siciline tescil ettirebili¬yorlardı.
Bu haksız ve usulsüz durum birçok güçlüklerin kaynağını oluşturuyordu. Bu nedenle buna bir son vermek, Osmanlı uyruklusu gibi yabancılara da gayrimenkul iktisap hakkını tanımak maksadıyla yukarıdaki kanun çıkarılmış¬tır.
B. 1868-1923 DONEMİ
Yukarıdaki kanun (7 Safer 1284) yabancılara Türki¬ye’de taşınmaz edinme hakkını tanımış, ancak bu hakkı ta¬nırken Osmanlı Hükümeti bu haktan yararlanmayı aşağıda belirtilecek bazı şartlara bağlamıştır. Buna güre;
a)-Yabancıların gayrı menkullerine ilişkin bütün hususlarda Osmanlı yargısından kurtulmak için kapitülas¬yonlar rejiminden hiçbir şekilde istifade etmek sizin Osmanlı kanun ve nizamları uygulanacaktır.
b)-Yabancılar Hicaz vilayetinde gayrimenkul edinemeyeceklerdir.
c)-Doğuştan Osmanlı uyrukluğunda olup da sonradan yabancı bir devletin uyrukluğunu edinmek için uyrukluğunu terk etmiş olan Osmanlılar bu kanundan yararlanamayacak¬lardır (bu kişiler ile ilgili alarak 25 Rebi-ül ahır
1300 tarihle “Ecanibin Hakk-ı İstimlaki Kanununun Birinci Maddesinde İstisna Olunan Eşhasın Emlak ve Arazisine Mahsus Kanun” çıkarılmıştır).
d)-Kanun, ekli protokole katılmamış olan devletlerin uyrukluğunda olan yabancıların gayrimenkul edinemeyeceğini belirtmiştir.
Bu kanuna göre yabancıların Osmanlı ülkesindeki gayri menkule ilişkin tasarrufları Birinci Dünya Savaşına kadar devam etmiş, 2 Kasım 1330 (1914) tarihli kapitülas¬yonların Kaldırılması Hakkındaki Kanunla (Kavanin-i Mevcude de Uhudu Atikaya Müstenit Ahkamın Lağvı), bütün ka¬nun ve nizamlarda eski anlaşmalara dayanan ve yabancılara tanınan mali, idari ve adli ayrıcalık hükümleri kaldırıl¬mıştır.
23 Şubat 1330 (1914) tarihli “Memalik-i Osmaniye’de Bulunan Ecnebilerin Hukuk ve Vazifeleri Hakkındaki Kanun”la da yabancıların bundan sonra Türkiye’de sahip olabilecekleri haklar açıklanmıştır. Bu kanunla, yabancıların Türkiye’de gayrı menkule tasarruf haklarının bulunup bulunmadığı belirtilmemiştir. Bu tedbir o tarihte devam eden Birinci Dünya Savaşından kaynaklanmıştır.
Yabancıların ülkemizde gayrı menkule tasarruf hak¬larının geçirdiği bu dönemlerden sonra, 24 Temmuz 1923 tarihinde Lozan’da akdedilen ve Türkiye Büyük Millet Meclisi tarafından 340 sayılı kanunla onaylanan Sulh Antlaş¬masıyla bugünkü esaslar üzerine oturtulmuştur.
II. CUMHURİYET SONRASI VE BUGÜNKÜ DURUM
A. YABANCI GERÇEK KİŞİLERİN MÜLKİYET HAKKI
1. Lozan Antlaşması
Temmuz 1923 tarihli Lozan Antlaşması, Türkiye’de yabancıların arazi iktisabı konusunda bir dönüm nokta¬sı teşkil eder. Bu antlaşma ile Türkiye 1284 Safer kanunuyla benimsediği tebaaya temsil sistemini terk ederek mütekabiliyet esasını kabul etmiştir. 1284'de kabul edilen tebaaya temsil sistemi ile kapitülasyonlar dolayısıyla her bakımdan vatandaş dan imtiyazlı durumda olan ya-bancıyı arazi iktisabında uyruklusuna eş kılan devletimiz, tam egemenliğe doğru kuvvetli bir adımı atmıştır. Nihayet muhtelif teşebbüslerden sonraki 2 Teşrinisani 1330 tarihli kanunla bütün kanun ve nizamlarda uhudu atikaya müstenit bulunan hükümler feshedilmişti. Lozan Antlaşmasının 20. maddesi ile kapitülasyonlar tamamen kaldırılarak Türkiye'nin egemenliği sağlanınca, yabancılara arazi ik¬tisabı tanınması hususunda siyasi mütekabiliyet (karşılıklılık) esasını kabul etmiştir. Bu Türkiye’nin diğer dev¬letlerle tam eşitliğinin bir sonucudur. Lozan Antlaşması¬nın konumuz bakımından önemi de bu noktadır. Antlaşmaya ekli “İkamet ve Selahiyet-i Adliye Mukavelenamesi”nin 23 Ağustos 1923 tarihinde 341 sayılı kanun ile kanunlaşması neticesinde tebaaya temsil sistemi terkedilmiş, halen yürürlükte olan mütekabiliyet esası kabul edilmiştir.
Lozan İkamet ve Salahiyeti Adliye Mukavelesinin 1. maddesinde “işbu fasılda mündemiç ahkamdan her birinin Türkiye’de diğer düveli akide tebaa ve şirketlerine tatbi¬ki, süreli meskure arazisinde Türk tebaa ve şirketler hakkında tam bir muavete-i mütekabile tatbiki şartı sarıhile muallaktır...” 3. maddesinde “Türkiye’de diğer Düveli Akide tebaasının kavanin ve nizamati makalliliyeye tevfiken her türlü emvali menkule ve gayrımenkuleyi ihraza, tasarrufa ve devre ve ferağa hakları alacak ti r, tebai mezkure bilhassa beyi ve mübadele ve hibe, vasiyet ile veyahut diğer her suretle emvali mebhuzeyi tasarruf edebilecekleri gibi, bermucibi kanun veraset tarikiyle hibe veyahut vasiyet suretiyle emvali mezkureye malik olabileceklerdir.”
Buna göre, mukavelenin 1. maddesine göre Lozan Antlaşmasına taraf olan devletlerin (İngiltere, Fransa, Ja¬ponya, İtalya, Yunanistan, Romanya, Yugoslavya) vatandaş¬larının ülkemizde tam bir karşılılık esasına göre taşınmaz edinebilecekleri belirtilmiştir.
2. Yasal Düzenlemeler
A-Genel Olarak
19 Temmuz 2003 tarihli ve 25173 sayılı Resmi Gazetede yayımlanarak yürürlüğe giren 3.7.2003 tarih ve 4916 sayılı Kanunun 19 uncu maddesiyle değişik 22.12.1934 tarihli ve 2644 sayılı Tapu Kanununun 35 inci maddesiyle, yabancı uyruklu gerçek kişiler ile yabancı ülkelerde bu ülkelerin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketlerinin, ülkemizde taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinimlerine ilişkin yeni esaslar getirilmiş ve ayrıca anılan Kanunun 38 inci maddesiyle de, 18.03.1924 tarihli ve 442 sayılı Köy Kanununun 87 nci maddesi ve 22.12.1934 tarihli ve 2644 sayılı Tapu Kanununun 36 ncı maddesi yürürlükten kaldırılmıştır.
Yeni düzenleme ile, öncelikle karşılıklı olmak ve kanuni kısıtlamalara uyulmak şartıyla, yabancı gerçek kişilere ve yabancı ülkelerde bu ülkelerin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketlerine, Türkiye Cumhuriyeti sınırları içerisinde taşınmaz edinme hakkı getirilmiş, kanuni kısıtlamalar arasında bulunan 442 sayılı Köy Kanununun 87 inci maddesinin yürürlükten kaldırılması ile yabancı gerçek kişiler ile yabancı tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketlerinin köylerde taşınmaz edinmelerine imkan tanınmış, ayrıca 2644 sayılı Tapu Kanunu’nun mülga 36 ncı maddesinde yer alan hükümler, 35 inci maddeye eklenerek bu madde yeniden düzenlenmiş, ancak 2565 sayılı Askeri Yasak Bölgeler ve Güvenlik Bölgeleri Kanununda herhangi bir değişiklik yapılmamıştır.
Öte yandan karşılıklılık şartının uygulanması da yeniden değerlendirilerek, uygulamada fiili olmakla birlikte birebir örtüşme yerine, yabancı devletin taşınmaz ediniminde kendi vatandaşlarına veya yabancı ülkelerde bu ülkelerin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketlerine tanıdığı hakların Türkiye Cumhuriyeti vatandaşlarına ve ticaret şirketlerine tanınması esası getirilmiştir..
35 inci maddenin;
2 inci fıkrasıyla, ülkemiz ile arasında karşılıklılık bulunmayan devlet vatandaşlarının kanuni miras yolu ile edindikleri taşınmazlar ile kanuni kısıtlamalara tabi alanlardaki taşınmazların intikal işlemlerinin yapılarak tasfiye suretiyle bedele çevrileceği,
3 üncü fıkrasıyla; yabancı uyruklu gerçek kişilerin kanuni miras dışında ve yabancı ülkelerin kendi kanunlarına göre kurulan ticaret şirketlerinin ülkemizde edinebilecekleri taşınmaz miktarı otuz hektar ile sınırlandırılmış, bu miktarı geçen edinimler ise Bakanlar Kurulunun iznine tabi tutulmuştur. Kanuni miras dışında ölüme bağlı tasarruflar yoluyla taşınmaz edinim miktarı da otuz hektarla sınırlandırılmış olup, bu miktarı geçen taşınmaz edinimi de Bakanlar Kurulunun iznine tabi kılınmış ve izin verilmemesi halinde fazla miktarın tasfiye edilerek bedele çevrileceği,
Son fıkrasıyla ise; kamu yararı ve ülke güvenliği bakımından bu maddenin uygulanmayacağı alanları belirlemeye Bakanlar Kurulunun yetkili olduğu, hüküm altına alınmıştır.
B.YASAL DÜZENLEMELER
a) Anayasa
Türkiye Cumhuriyeti Anayasa¬sının 35. maddesi; “Herkes mülkiyet ve miras haklarına sahiptir. Bu haklar ancak kamu yararı amacıyla kanunla sınırlanabilir. Mülkiyet hakkının kullanılması toplum ya¬rarına aykırı olamaz.”
Madde herkes dediğine göre, mülkiyet hakkını va¬tandaşa saklı tutmamaktadır. Yalnız bu demek değildir ki, bu hakkı bazı durumlar veya bazı ölçülerde yabancıdan esirgemek mümkün olmaz. Yine Anayasanın “yabancıların durumu” başlıklı 16. maddesi; “temel hak ve hürriyetler, yabancılar için milletlerarası hukuka uygun olarak kanun¬la sınırlanabilir.”
Buna göre mülkiyet hakkı devletin yararı açısından sınırlanabilir, fakat bu sınırlama hem kanunla olacak, hem de uluslararası hukuka uygun alacaktır.
b) Tapu Kanunu
22.11.1934 tarih ve 2644 sayılı Tapu Kanununun 35. Maddesinde, yabancıların taşınmaz edinmesi konusunda genel şartlar tespit edilmiştir. Bu şartlar: Kanun yoluyla getirilmiş olan sınırlayıcı hükümler ve karşılıklılık olmak üzere iki ana grupta toplanmıştır.
Bu iki ana şart 35. Maddenin yeni şeklinde de aranmıştır. 4916 sayılı ve 3.7.2003 tarihli kanunun 19. Maddesi ile, Tapu Kanununun 35.maddesinde önemli değişiklikler yapmıştır. Ancak yukarıda anılan iki ana kural yeni maddede korunmuştur. Buna göre; “Karşılıklı olmak ve kanuni sınırlamalara uymak kaydıyla, yabancı gerçek kişilerle yabancı ülkelerde bu ülke kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketleri, Türkiye Cumhuriyeti sınırları içinde taşınmaz edinebilirler.”
Madde, yeni şekliyle yabancı gerçek kişilere bu hakkı tanırken, yabancı ülkelerde o ülke kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketlerine de taşınmaz edinme hakkı tanımıştır. Yabancı ticaret şirketlerinin taşınmaz mülkiyet hakkından yararlanması için aranan özel şart, Şirketin yabancı ülke kanunlarına göre kurulmuş ve tüzel kişiliğe sahip olmasıdır. Yabancı şirketler için aranan bu özel şarttan başka fıkra iki genel şart aramıştır. Bunlar:
-Kanuni sınırlamalara uymak,
-Karşılıklı olmaktır.
Andığımız değişikliğe kadar, yabancı gerçek kişilere tanınmış olan taşınmaz edinme hakkı, yeni değişiklikle artık tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketlerine de tanınmıştır.Yukarıdaki iki genel şarta değinecek olursak;
1- Karşılıklılık (Mütekabiliyet)
Devletler arası ilişkilerde karşılıklı işlem esası, devletlerin ülkeleri üzerindeki egemenlik hakları¬nın doğal sonuçlarından biridir. Devletlerin ilişkilerin-de az ya da çok gelişmişlik, nüfus ve toprak büyüklüğü ve diğer niteliklerinin nazara alınmaması bunların birbir¬lerine eşit oldukları prensibine dayanır. Toprak edinme konusundaki karşılıklılık esasının başka konulardaki kar¬şılıklılık esasından farklı yanı devletin ülke denilen asli maddi unsuruyla olan ilişkisidir. Kendi vatandaşına yabancı ülkede aynı hakkı sağlamadan, ülkesinde yabancıya hak tanınması kolaylıkla savunulamaz. Yabancı bir ülkede mülk edinmek, çoğu kez o ülkede seyahat etmek, çalışmak veya yerleşmek gibi isteklerin bir uzantısıdır. Ülkede mülk edinerek yaşamını kısmen ya da tamamen orada sürdü¬recek olan yabancının her türlü davranışına katlanacak olan, onunla belli bir yöre ya da çevrede yaşamını paylaş¬mak zorunda olan vatandaş olacaktır. Bu itibarla vatanda¬şımızın kendi ülkesinde mülk edinmesine katlanamayan bir devlet uyruğundan herhalde bu hakkın esirgenmesi gerekir. Aksine bir durumda ise yabancıya tanınmış bir ayrıcalık sayılır. Karşılıklı işlem esası uluslararası ilişkilerde eşitliği sağlayan bir denge aracıdır.
a- Karşılıklılığın Uygulanma Şekli
Yabancı uyruklu gerçek kişilerle yabancı ülkelerde bu ülkelerin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticari şirketler karşılıklı olmak kaydı ile Türkiye’de taşınmaz edinebilirler. Karşılıklılık ilkesinin uygulanmasında nazara alınacak ölçüt maddede belirtilmiştir. Buna göre; “... karşılıklılık ilkesinin uygulanmasında, yabancı devletin taşınmaz ediminde kendi vatandaşlarına veya yabancı ülkelerde bu ülkelerin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketlerine tanıdığı hakların Türkiye Cumhuriyeti vatandaşlarına veya ticaret şirketlerine de tanınması esastır.”
Tanımda gerçek kişilerle ticaret şirketleri için iki ayrı ölçüt kullanılmıştır. İlk olarak, yabancı devletin kendi vatandaşlarına taşınmaz edinme konusunda tanıdığı hakların Türk vatandaşlarına da tanınması esastır. İkinci olarak, yabancı devletin yabancı ülkelerde kurulan ve tüzel kişilik kazanmış ticaret şirketlerine tanıdığı hakların Türk ticaret şirketlerine da tanınması aranmaktadır.
Bu durumda, Türkiye’de taşınmaz edinmek isteyen yabancı gerçek kişi ya da ticaret şirketi, bağlı bulunduğu devletin hukuk düzeninin kendi vatandaşlarına ya da yabancı şirketlere tanıdığı hakların Türk vatandaşlarına da tanımış olup olmadığı incelenecektir.
Bir ülke mevzuatının kendi vatandaşlarına tanıdığı hakların aynısının yabancılara da tanınması şartı, Türkiye açısından koruyucu ve savunabilir bir karşılıklı muameledir. Ancak bazı ülke hukuklarının azınlıklara belirli bölgelerde taşınmaz edinme hakkı tanımadığı göz önünde tutulduğunda fazla bir genişlik taşımayacağı sonucuna varılabilir. Örneğin Yunan hukukunda vatandaş olmakla birlikte Helen ırkından olmayanlara sınır bölgelerinde ve sahil şeridinde taşınmaz edinme hakkı tanınmamaktadır. Kendi vatandaşına taşınmaz edinme hakkını sınırlayan devlet vatandaşlarına, aynı sınırlamaların uygulanması gerekecektir.
Yabancı şirketler açısından ise durum; yabancı devletin taşınmaz ediniminde yabancı ülkelerde kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketlerine tanıdığı hakların Türk ticaret şirketlerine tanınması biçiminde olacaktır. Bir ülke bu konuda yabancı şirketlere tanıdığı hakların ölçüsünde Türk şirketlerine de hak tanımış olmalıdır.
Türk hukukunda karşılıklılık konusunda yerleşik uygulama, kanuni ve fiili karşılıklılığın aranması biçiminde olmuştur. Hatta bir Türk vatandaşının başvurusunda karşılaştığı engellerin aynısının o devlet vatandaşları içinde aranacağı ifade edilmiştir.
Karşılıklı muamele, yabancıların taşınmaz edinmesi konusunda 1934 yılında tapu kanunuyla birlikte kabul edilen bir ilke olmuştur. Bu ilkeye istisna tanımak amacıyla 1984 yılında kabul edilen bir yasa kabul edilmiştir.
Yasa bazı ülkeler için “karşılıklı olarak” şartının aranmayacağını bu konuda takdir hakkının Bakanlar Kuruluna ait olduğunu kabul etmiştir. Yasaya göre, Bakanlar Kurulunun tespit ettiği ülkeler vatandaşları için karşılıklılık uygulanmayacaktır. Bakanlar Kurulunun iki ay sonra kabul edilen Kararnamesine göre de; altı körfez ülkesine bağlı kişiler karşılıklılık şartı gerçekleşmeden taşınmaz edinme hakkına sahip olmuşlardır. Yasa bir yıl kadar yürürlükte kalmış, 13.6.1985’te Anayasa Mahkemesince iptal edilmiştir.
Dönemin iktidarı, iptal edilen yasanın yerine geçmek üzere 1986 yılında yeni bir yasa kabul etmiştir. Yeni yasa öncekinden farklı olarak “milli menfaatler ve-veya milli ekonomi” gibi kriterlerin esas alınması gerektiğini bildirmekteydi. Ancak bu yasa da Anayasa Mahkemesince iptal edilmiştir.
Görülüyor ki, karşılıklılık ilkesinin korunması, Anayasa Mahkemesinin bir yıl arayla verdiği iki kararla da tescil edilmiş bulunmaktadır. Bu nedenle Tapu Kanunu m. 35 değiştirilirken “karşılıklı olmak” kaydı Anayasa Mahkemesinin kararları doğrultusunda aynen aranmıştır.
Yargıtay karşılıklılık ilkesinin uygulanmasında dikkat edilmesi gereken hususların neler olduğunu göstermek amacıyla yeni tarihli bir kararında şöyle demiştir:
…2644 Sayılı Tapu Kanununun; 3.7.2003 tarihli 4916 Sayılı Kanunun 19. maddesiyle değişik 35. maddesine göre; “Karşılıklı olmak ve kanuni sınırlamalara uymak kaydıyla, yabancı gerçek kişilerle yabancı ülkelerde bu ülke kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketleri, Türkiye Cumhuriyeti sınırları içinde taşınmaz edinebilirler”. Karşılıklılık ilkesinin uygulanmasında yabancı devletin taşınmaz ediniminde kendi vatandaşlarına veya yabancı ülkede bu ülkelerin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketlerine tanıdığı hakların, Türkiye Cumhuriyeti vatandaşlarına veya ticaret şirketlerine de tanınması esastır…”
Kanun karşılıklılık ilkesinin ne şekilde belirleneceğini göstermemiştir. Türk Yabancılar Hukukunun genel ilkelerinden olan karşılıklılık, en az iki devlet arasında yapılmış olan bir anlaşma ile tanınabilir( Ahdi mütekabiliyet) ya da iç hukukta (yazılı mevzuatta) bir engel koymama biçiminde yer almış olabilir.( kanuni karşılıklılık)
Ancak en önemli nokta, 28.5.1927 tarihli 1062 sayılı Mukabele-i Bilmisil Kanununda ifade edildiği üzere idari karar veya istisnai kanunlarla, Türk uyruklular bakımından mülkiyet hakkının kısmen veya tamamen sınırlanıp sınırlanmadığının, daha açık bir ifade ile fiili karşılıklılığın belirlenmesidir. Yabancı ülke mevzuatında, bir engel olmamakla beraber, Türk vatandaşlarının o ülkede taşınmaz mal edinmeleri şu veya bu şekilde fiilen engelleniyorsa Tapu Kanununun 35. maddesinde açıklanana edinme engelinin bulunmadığını söylemek mümkün değildir. Bunun yanında yabancı ülke; taşınmazın bulunduğu yer bakımından (örneğin kıyı ve sınır bölgelerindeki taşınmazlarla ilgili) izne bağlılık ve yasaklamalar getirilmişse bizim mevzuatımız bakımından engel olmasa bile, kıyı ve sınır bölgelerindeki taşınmazın yabancı tarafından edinebileceği kabul edilemez. Örneğin Yunanistan’da yabancıların ve bu mayanda Türk vatandaşlarının miras yoluyla taşınmaz mal edinmelerini engelleyen bir yasa hükmü bulunmadığı, ancak Rum soyundan gelmeyen Türk vatandaşlarının Yunanistan’daki taşınmazlar hakkında hazinenin el koyması, zamanaşımı sebebiyle intikal, kamulaştırma, gibi işlemlerle karşılaştığı, izinle satmaya teşvik edildiği, serbestçe tasarruf ve verasete konu olabilecek taşınmazların varlığının şüpheli olduğu, vatandaşlarımızın taşınmaz malları tevarüs yoluyla edinemeyecekleri, kök murisin ve ara murislerin ölüm tarihleri itibariyle taşınmaz malları tevarüs ve serbestçe tasarruf yönünden fiili bir karşılıklılığın bulunmadığını açıkça görülmektedir.
2- Yasal Sınırlayıcı Hükümler
a- Tapu Kanunu
22.11.1934 tarih ve 2644 sayılı Tapu Kanununun 35. Maddesinde, yabancıların taşınmaz edinmesi konusunda genel şartlar tespit edilmiştir. Bu şartlar: Kanun yoluyla getirilmiş olan sınırlayıcı hükümler ve karşılıklılık olmak üzere iki ana grupta toplanmıştır.
Bu iki ana şart 35. Maddenin yeni şeklinde de aranmıştır. 4916 sayılı ve 3.7.2003 tarihli Kanun 19. Maddesi ile, Tapu Kanununun 35. Maddesinde önemli değişiklikler yapmıştır. Ancak yukarıda anılan iki ana kural yeni maddede de korunmuştur. Buna göre:“Karşılıklı olmak ve kanuni sınırlamalara uymak kaydıyla, yabancı gerçek kişilerle yabancı ülkelerde bu ülke kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketleri, Türkiye Cumhuriyeti sınırları içinde taşınmaz edinebilirler.”
Madde yeni şekliyle, yabancı gerçek kişilerin, taşınmaz edinmeleri konusunda herhangi bir yenilik getirmemiştir.
4916 sayılı kanun ile Tapu Kanununda (m. 35/3), yapılan bir değişiklik şöyledir: Yabancı gerçek kişilerle tüzel kişiliğe sahip yabancı ticaret şirketlerinin otuz hektardan fazla taşınmaz edinebilmesinin Bakanlar Kurulu iznine bağlı olmasıdır. Benzer hüküm, Tapu Kanunu ile yürürlükten kaldırılmış olan Tapu Kanunu 36. maddesinde de yer almaktaydı.
Tapu kanunu m. 35/4 te getirilen diğer önemli değişiklik, sınırlı ayni hakların iktisabı konusundadır. Bu değişikliğe kadar, yabancı gerçek kişilerin taşınmazlar üzerinde sınırlı ayni hak edinmeleri mülkiyet hakkı konusunda var olan sınırlamalara tabi tutuluyorken, yeni hüküm ile konu açıkça düzenlenmiştir. Türkiye’deki taşınmazlar üzerinde sınırlı ayni haklardan yararlanmak hakkı tanınırken, bu konuda genel kural olan “karşılıklı olmak” şartının aranmayacağı kabul edilmiştir.
Yeni 35. maddenin son fıkrasında genel bir sınırlama hükmü de getirilmiş bulunmaktadır. Buna göre:“Kamu yararı ve kamu güvenliği bakımından, bu maddenin uygulanmayacağı yerleri belirlemeye Bakanlar Kurulu yetkilidir.”
Yeni 35. madde, yabancı gerçek kişilere ve yabancı şirketlere Türkiye’deki taşınmazlar üzerine mülkiyet ve sair ayni hakları iktisap konusunda eski hükümleri değiştirip, yasakları kaldırırken, ilgili maddenin uygulanmayacağı bazı yerleri belirleme konusunda Bakanlar Kuruluna da takdir hakkı tanımıştır. Bakanlar Kurulunun bu yetkiyi kullanırken dayanacağı kriter “kamu yararı ve kamu güvenliği” gerekleridir.
b- Köy Kanunu
4916 sayılı kanunun getirdiği diğer önemli değişiklik, 18.3.1924 tarihli ve 442 sayılı Köy Kanununun 87. maddesi ile yabancıların taşınmaz edinmesi konusunda var olan engelleyici hükmün kaldırılması olmuştur. Bilindiği gibi Köy kanununun 87. maddesi yabancı gerçek ve tüzel kişilerin köylerde taşınmaz edinmesini yasaklamaktaydı. 4916 sayılı Kanun ile Tapu Kanunu madde 35’getirilen diğer bir değişiklik (m 35/3), yabancı gerçek kişiler ile tüzel kişiliğe sahip yabancı ticaret şirketlerinin otuz hektardan fazla taşınmaz edinebilmesinin Bakanlar Kurulu iznine bağlı olmasıdır. Benzer hüküm, Tapu Kanunu ile yürürlükten kaldırılmış olan Tapu Kanunu madde 36 da vardı. Şu farkla ki, otuz hektardan fazla arazinin köy dışında olması, ayrıca müstakil çiftlik halinde bulunması halinde Bakanlar Kurulunun izni aranmaktaydı. Yeni metinde yabancıların köylerde taşınmaz edinebilecekleri esasından yola çıkılmış, bu nedenle otuz hektarlık kısmın köy içi ya da köy dışı olması ayrımı kaldırılmıştır. Müstakil çiftlikler için aranan izin şartı da kaldırılmıştır. Bu durumda köylerde de dahil, otuz hektardan fazla arazi için Bakanlar Kurulunun izni aranacak, izin verilmezse, fazla miktar tasfiye edilerek bedele çevrilecektir.
c- Askeri Yasak Bölgeler ve Güvenlik Bölgeleri Kanunu
Gerek, 1110 sayı ile 12.06.1927 de yürürlüğe giren Askeri Memnu Mıntıkalar Kanunu ve gerekse bu kanunu yürürlükten kaldıran 18.12.1981 tarih ve 2565 sayılı Askeri Yasak Böl¬geler ve Güvenlik Bölgeleri Kanunu yabancıların Türkiye’de taşınmaz mal edinme haklarını sınırlamıştır. Yeni yasa eski yasa da tartışma konusu olan meselelere kesin çözümler getirmiştir.
Yasa, kara, deniz, hava askeri yasak bölgeleri ile güvenlik bölgelerinin kurulmasını, kaldırılmasını, gerektiğinde bu bölgelerin genişletilmesine ilişkin esasları belirlemiştir.
Askeri yasak bölgeler; Genel Kurmay Başkanlığının göreceği lüzum üzerine Bakanlar Kurulu kararı ile kurulur ve kaldırılırlar, birinci ve ikinci derece yasak bölgeler diye ikiye ayrılırlar.
Güvenlik bölgeleri; Genelkurmay Başkanlığının veya Milli Güvenlik Kurulu Genel Sekreterliğinin veya İçişleri Bakanlığının göreceği lüzum üzerine Genelkurmay Başkanlığının uygun görmesi kaydıyla Bakanlar Kurulunca kurulabilir ve kaldırılabilir.
Kara askeri yasak bölgeleri yabancıların Türkiye’de taşınmaz edinme hakları bakımından çok önemlidir.
Birinci derecede kara askeri yasak bölge, askeri tesis ve bölgelerin çevresinden en az 100, en fazla 400 metre uzaklığından alınan noktaların birleştirilmesi suretiyle ve kara sınır hattı boyunca ve lüzum görülen kıyılarda 600 metre derinlikteki sahalarda tesis edilir.(m.5)
Bu bölgede;
- Bütün taşınmaz mallar kamulaştırılır,
- İstisnalar dışında bu bölgelere yalnız görevliler girebilir ve oturabilir. Yabancıların girmesi ve oturması Genelkurmay Başkanlığının iznine tabidir.
İkinci derecede kara askeri yasak bölgeleri birinci derecede yasak bölgelerin sınırlarından 5-10 km kadar uzaktan seçilen noktaların birleştirilmesi ile belirlenir.
Bu bölgelerde:
- Türk vatandaşlarının oturmaları, mesleki zirai faaliyette bulunmaları istisnalar dışında serbesttir.
- Yabancı gerçek ve tüzel kişiler taşınmaz edinemezler. Yabancıların bu bölgelerdeki mallarının tasfiyesine karar ve tasfiye şartlarını tespite Bakanlar Kurulu yetkilidir.
Güvenlik bölgeleri ve diğer bazı bölgelerde askeri yasak bölgelere yakınlığı ve stratejik nedenlerle bu bölgelerde yabancıların taşınmaz mal edinemeyecekleri ve kiralayamayacakları Genelkurmay Başkanlığının teklifi ile Bakanlar Kurulunca kararlaştırılabilir.
d- Mukabele-i Bil Misil Kanunu
28.5.1927 tarih ve 1062 sayılı kısaca Mukabele-i Bil misil Kanunu olarak adlandırılan “Hudutları Dahilînde Tebaamızın Emlakine Vaziyet Eden Devletlerin Türkiye'de¬ki Tebaaları Emlakine Karşı Mukabele-i Bil misil Tedabiri İttihazı Hakkında Kanun”un 1. maddesinde “idari mukarrerat veya fevkalâde veya istisnai kanunlarla Türkiye tebaası¬nın hukuku mülkiyetini kısmen veya tamamen tahdit eden devletlerin Türkiye’deki tebaasının hukuki mülkiyeti dahi İcra Vekilleri Heyeti Kararıyla Hükümet tarafından mukabele-i bil misil olmak üzere kısmen veya tamamen tah¬dit ve menkulat ve gayrımenkulatına vaziyet olunabilir. Vaziyet eden envalin varidatı ve tasfiyelerinden mütevel¬lit hasılatı vesika istinaden ispat edecekleri zarar nispetinde zarar gören Türk tebaasına tevzi olunur” de¬nilmiştir.
Bu yasa Türk uyrukluların mülkiyet hakkını kısmen veya tamamen sınırlayan devletin uyruğunda bulunan şahıs¬lar için uygulanabilir başka bir devlet uyruğunda olan ve tabiiyetsiz (vatansız) tebaa için uygulanamaz. O şahıs birden fazla uyruğa sahip ve bu uyruklarından birisi Türk uyrukluğu ise, yine bu kanun hükümleri uygulanamaz. Birden fazla uyrukluğa sahip olan şahsın uyrukluklarından birisi Türk uyrukluların mülkiyet hakkını kısmen veya tamamen sınırlayan devlet uyruğu, diğeri Türk vatandaşları¬nın mülkiyet hakkını sınırlamayan devlet uyruğu ise, bu yasa hükümleri, bu kişilere de uygulanmamalıdır.
Buna göre Türkiye’de taşınmaz mal edinmek isteyen kimselerin uyrukluğunda bulunduğu devlete karşı 1062 sa¬yılı kanunun öngördüğü tedbirlerin uygulanması gerekmek¬tedir. Bu ilke Yargıtay 2. Hukuk Dairesinin 22.11.1983 tarih 1983/7465-9051 sayılı kararında “ ... 28 Mayıs 1927 tarih ve 1062 sayılı kanuna göre, idari karar veya istisnai kanunlarla Türk uyruklu kişilerin mülkiyet hak¬larını kısmen veya tamamen sınırlayan yabancı devletlerin Türkiye’de bulunan vatandaşlarının mülkiyet hakları da hükümet kararı ile mukabele-i bil misil olarak kısmen veya tamamen sınırlanabilir. Taşınır veya taşınmaz mallara el konulabilir denilmiştir”.
e- Otuz Hektardan Fazla Arazi Üzerinde Mülkiyet:
4916 sayılı ve 3.7.2003 tarihli Tapu Kanunu m. 35 değiştirirken maddeye bir üçüncü fıkra eklenmiştir. Fıkraya göre:
“Yabancı uyruklu gerçek kişilerle yabancı ülkelerde bu ülkelerin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketlerinin otuz hektardan fazla taşınmaz edinebilmesi Bakanlar Kurulunun iznine tabidir. Kanuni miras yoluyla intikal eden taşınmazlar içim hüküm uygulanmaz yabancı uyruklu gerçek kişilerin, kanuni miras dışında ölüme bağlı tasarruflar yoluyla otuz hektardan fazla taşınmaz edinebilmesi de Bakanlar Kurulunun iznine bağlıdır. İzin verilmez ise, fazla miktar tasfiye edilerek bedele çevrilir.”
Hüküm, yabancı gerçek kişilerin yabancı ülkelerin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğine sahip ticaret şirketlerinin otuz hektardan fazla arazi edinebilmelerini Bakanlar Kurulunun iznine tabi tutmuştur. Madde ayrıca aynı miktarda miras yoluyla intikal eden taşınmazlar için de hüküm getirmiştir.
4916 sayılı Kanunun köylerde yabancıların taşınmaz edinmelerini yasaklayan Köy Kanunu m. 87 yi yürürlükten kaldırdıktan sonra yabancıların köylerde taşınmaz edinmeleri serbest bırakılırken, tarım arazileri de dahil olarak ülke topraklarının yabancı gerçek kişi ve ticaret şirketlerince ele geçirilmesine bir sınır konulmak istenmiştir. Bu sınır da otuz hektardan fazla arazi içindir. Bakanlar Kurulunca izin verilmediği takdirde, fazla olan miktar tasfiye edilerek bedele çevrilecektir.
f- Türk Vatandaşlığı Kanunu
22.2.1964 tarih ve 11638 sayılı Resmi Gazetede yayınlanan 11.2.1964 tarih ve 403 sayılı Türk Vatandaşlığı Kanunu ile Türk vatandaşlığını kazanma, vatandaşlıktan çıkarılma ve vatandaşlığın "kaybının esasları" düzenlenmiştir.
g- İzin Almak Suretiyle Türk Vatandaşlığından Çıkma
Türk Vatandaşlık Kanununun 29. Maddesi; “Kaybın Sonuçları”nı düzenlemektedir. Bu kanun gereğince Türk vatandaşlığını kaybeden kişiler, kayıp tarihinden başlayarak yabancı muamelesine tabi tutulur. 403 Sayılı Türk Vatandaşlığı Kanununun 4112 Sayılı Kanunla değişik 29. maddesini değiştiren kanun yürürlüğe girmiş olup, kanundan yararlanacak olanlar ile bu kişilere sağlanan hakların kapsamı belirlenmiştir.
Kanunun 29. maddesine göre; Türkiye’nin milli güvenliğini ilgilendiren veya kamu düzenine ilişkin hükümler saklı kalmak suretiyle, Türk vatandaşlığından çıkan, doğumla Türk vatandaşlığını kazanmış kişiler ve onların kanuni mirasçıları, Türkiye’de bir Türk vatandaşı gibi taşınmaz mal edinebilecektir. Taşınmaz mal edinme konusunda Türk Hukukunda yabancı gerçek kişiler bakımından mevcut kanuni sınırlamalar, sadece bu kişilerin mansıp mirasçıları bakımından etkili olacaktır.
h- Türk Vatandaşlığından Çıkarılanlar
403 Sayılı Kanunun 26. maddesinde, hangi hallerde, kişinin Türk vatandaşlığından çıkarılacağı hükme bağlanmıştır. Yurt dışında bulunup da Türkiye Cumhuriyeti’nin iç ve dış güvenliğini ile kanunun suç saydığı şekilde iktisadi ve mali güvenliği aleyhine faaliyette bulunan veya yurt içinde bu tür faaliyetlerde bulunup ta her ne suretle olursa olsun yurt dışına çıkan ve hakkında Türkiye’de bu nedenle kamu davası açılmasına veya ceza kovuşturmasına veya hükmün infazına olanak bulunmayan ve gelmesi için yapılan duyuruya rağmen üç ay içinde, savaş, sıkıyönetim ve olağanüstü hallerde bir ay içinde yurda dönmeyen Türk vatandaşlığını sonradan kazanmış kişiler Bakanlar Kurulu kararıyla vatandaşlıktan çıkarılabileceklerdir.
Türk vatandaşlığından çıkarılan kişilerin, Türkiye’de bulunan malları hazinece tasfiye edilir. Tasfiye bakiyesi ilgili bulunanın hesabına milli bir bankaya yatırılır. Burada üzerinde durulması gereken önemli bir husus ta, kişi hakkında çıkarma kararı verilmesine ve malların tasfiye edilmesinden sonra Türkiye’de yeniden mal edinebilir mi? Konu hakkında doktrinde iki değişik görüş bulunmaktadır. Bir görüşe göre; hakkında çıkarma kararı verilen kişi, TVK.29 hükmü gereğince yabancı statüsündedir, dolayısıyla yabancıların Türkiye’de sahip olabileceği kadar haklara sahip olması gerekir. Bizimde katıldığımız diğer bir görüşe göre ise, çıkarmanın müeyyidesine tabi tutulan kişilerin, yerleşmeme ve genel hükümlere tabi olmak kaydıyla, Türkiye’ye gelebilecekleri kabul edildiğine göre, bunların Türkiye’de tekrar mal edinmelerine engel olunmak istenmiştir. Dolayısıyla çıkarma müeyyidesine tabi tutulan kişiler, Türkiye’de her ne surette olursa olsun tekrar mülk edinemezler.
Yargıtay’ın konuyla ilgili verdiği bir karar.
…Halen yürürlükte bulunan 1298 tarihli Yasa gereği vatandaşlıktan çıkarılan davacının miras yolu ile mülk edinmesi mümkün bulunmadığından mirasçılığının tespitine de hukuki bir yararının bulunduğundan söz edilemez.
Yargıtay yeni tarihli verdiği bir kararında da konuyla ilgili şöyle demiştir:
... Miras, miras bırakanın ölümüyle açılır. Mirasçı olabilmek için miras bırakanın ölümü anında mirasa ehil olarak sağ olmak şarttır. Türk Vatandaşlık Kanunu uyarınca vatandaşlığı kaybedenler “yabancı” statüsüne tabi oldukları halde vatandaşlıktan çıkartılanların malları tasfiyeye tabidir. O halde söz konusu kişilerin vatandaşlık durumu İçişleri Bakanlığından sorulup belirlenerek, adı geçenler ölüm tarihinde vatandaşlığı kaybetmişse yabancı durumunda olacağından tabiiyetinde olduğu ülke ile Türkiye arasında Tapu Kanunun 35.maddesi hükmüne göre karşılıklılık koşulunun gerçekleşip gerçekleşmediğinin saptanması gerekir.
I- Vatandaşlığı Kaybettirme Kararı ile Kaybedenler
Bakanlar Kurulunun Türk Vatandaşlık Kanununun 25. Maddesiyle tanına yetkiye dayanarak vereceği kaybettirme kararıyla vatandaşlığın kaybı, hüküm ve sonuçları itibariyle, diğer vatandaşlığın kaybı hallerinden farklı bir durum yaratmayacaktır. Yani madde 29’da yer alan genel hüküm çerçevesinde, Türk vatandaşlığını madde 25’te sayılan nedenlerden herhangi biriyle kaybedenler, kayıp tarihinden başlayarak, yabancı statüsü ile haklardan yararlanabilecek ve taşınmaz mal edinebileceklerdir.
Her hangi bir tasfiye hükmüne yer verilmemiş olması nedeniyle, bu kişiler kaybettirme anına kadar edindikleri taşınmaz mallarına yine malik olmaya devam edeceklerdir. Bu tarihten sonra taşınmaz mal edinmeleri, karşılıklı olmak ve sınırlayıcı kanuni hükümlere uygun bulunmak kaydıyla mümkün olacaktır.
i- Türk Vatandaşlığının İptali
Vatandaşlığa alınma, ilgilinin yalan beyanı veya önemli hususları gizlemesi sonucu vukuu bulmuş ise, vatandaşlığa alınma kararı Bakanlar Kurulunca iptal edilir. Vatandaşlığa alınma kararının iptali için gerekli şartlar var ise, Bakanlar Kurulunun iptal kararı vermesi gerekir. Kanunun bu ifadesine bağlı olarak Bakanlar Kurulunun takdir yetkisi bulunmamaktadır.
Türk Vatandaşlık Kanununun, bu kanuna göre Türk vatandaşlığının kaybının sonuçlarını düzenleyen 29. maddesi, yetkili makam kararı ile, vatandaşlığa alınma kararı iptal edilerek Türk vatandaşlığına son verilen kişiler bakımından da, uygulanabilecek genel bir hüküm niteliliğindedir. Bu nedenle, Türk vatandaşlığına alınma kararı iptal edilen kişi, kayıp anından itibaren yabancı statüsü ile, Türkiye’de diğer yabancıların tabi olacağı şartlar ve sınırlamalar dahilinde taşınmaz mal edinebileceklerdir.
j- Mütegayyip ve Firari Şahıslar
13.9.1331 (1915) tarihli kanun ile bu kanunun bazı maddelerini değiştiren 15.4.1339 (1923) tarihli ve 333 sayılı kanunla başka yerlere nakil olunanlarla mütegayyip ve firari şahıslara ait mallar hazineye (Vakıf ise Vakıflar İdaresine) intikal etmiştir. Bu mallar hala bu şahısların adlarına tapuda kayıtlı olsa bile, tasarruf¬ları söz konusu olamaz. Bunlar hazine malı sayılır. Ancak Anayasa Mahkemesinin 1963’te verdiği bir kararında da belirtildiği üzere, Lozan Antlaşmasının yürürlüğe girdiği 6.8.1924 tarihinde malı¬nın başında bulunduğu ispat edilenler, mallarına kanun dairesinde tasarruf edebilirler. 6.8.1924 (1340) tarihin¬de malının başında bulunmayanların varisleri de herhangi bir hak iddiasında bulunamazlar.
Mütegayyip ve firari şahıslardan kalan taşınmazlar hazineye intikal eder; bu gibi yerler zilyetlik ve zamanaşımı yoluyla iktisap edilemez. Bu konuda Yargıtay’ değişik tarihlerde verdiği içtihatlar ve içtihadı birleştirme kararları bulunmaktadır.
Yargıtay, zilyetlik yoluyla bu kişilerden kalan taşınmazların iktisap edilemeyeceği ile ilgili şöyle birkarar vermiştir:
...Dava konusu taşınmazın kaçak ve yitik kişilerden kaldığı ve davacının zilyetliğinde olduğu anlaşılmıştır. Kaçak ve yitik kişilerden kalan taşınmazlar, kanunlar uyarınca Devlete intikal etmiştir. Gerek yürürlükten kaldırılan 766 sayılı Tapulama Kanununun 1617 sayılı kanunla değişik 33. maddesinin son fıkrası, gerekse hüküm tarihinde yürürlükte bulunan 3402 sayılı Kadastro Kanununun 18/2 maddesi hükmüne göre kanunlar uyarınca Devlete kalan taşınmazların zilyetlikle iktisabı mümkün değildir.
Yargıtay, bu kişilerden kalan yerlerin zamanaşımı yoluyla kazanılamayacağı ile ilgili de şöyle bir içtihadı birleştirme karar vermiştir:
…Tapuda kayıtlı olup firari veya mübadil eşhastan hasbelkanun hazineye intikal eden gayri menkuller, Medeni Kanunun 639’uncu maddesinin ikinci fıkrasında tasrih edilen gayri menkuller mahiyetinde olmadığından ve sözü geçen fıkrada gösterilen vasıfları ve unsurları haiz bulunmadığından iş bu gayrı menkullerin nizasız ve fasılasız 20 sene ve daha fazla müddetle ve malik sıfatıyla yedinde bulunduran kimse tarafından iktisap edilemeyeceğine ve bu gibi gayri menkuller hakkında Medeni Kanunun 639’uncu maddesinin ikinci fıkrası uyarınca iktisabı müruru zaman cereyan etmez.
C- YABANCILARIN GAYRİMENKUL EDİNİMİNE GETİRİLEN SINIRLAMANIN GEREKÇESİ
Her ülkenin mevzuatında yabancıların gayrimenkul edinimine sınırlamalar getiren hükümleri görmek mümkündür. Bu sınırlamalar uluslar arası hukuktan da dayanak almaktadır. Örneğin Avrupa İnsan Hakları ve Ana Hürriyetleri Sözleşmesine bağlı 1 nolu Ek Protokolün 1. maddesi, Avrupa İkamet sözleşmesinin 4,5 ve 6. maddeleri; bir malın iktisap ve zilyetliğinde yabancılara özel şartlar uygulanabileceğini kabul etmiştir. Anayasamızda mülkiyet ve şahıs hakları anayasanın teminatı altına alınmış, Medeni Kanununun 8. maddesi ile de, her şahıs medeni hakları kullanmada eşit kılınmış ise de yabancıların durumunu düzenleyen Anayasa’nın 16. maddesindeki; “temel hak hürriyetler yabancılar için milletlerarası hukuka uygun olarak kanunla sınırlandırılabilir” hükmüyle yabancılara karşı bir farklılığın söz konusu olabileceği vurgulanmaktadır.
Bir ülkedeki gayrimenkul sahibi kişiler, o ülkenin ekonomik ve sosyal sistemine büyük ölçüde etkide bulunabilecekleri ve yabancıların çok miktarda gayrimenkula sahip olmaları bulundukları devletin egemenliği üzerinde olumsuz etki yaratabileceği düşüncesi, yabancıların gayrimenkul edinmelerine sınırlama getirilmesinin ana sebeplerinden birisidir.
YABANCI GERÇEK KİŞİLERİN TAŞINMAZ MAL EDİNMESİNDE SÖZLEŞMELER DÜZENİ
A. GENEL OLARAK
Ülkemizde yabancıların taşınmaz mal edinmesinde yasal düzenlemeler yanında taraf olduğu ikamet ticaret anlaşmalarında yabancı gerçek kişilerin taşınmaz mal edinmesi hakkında hükümler yer almıştır. Sözleşmeler akit taraf vatandaşlarına, bu hakkı ülkenin yürürlükteki yasa ve ilkeleri saklı kalmak şartı ile tanımışlardır. Taşınmaz edinme konusunda, sözleşmelerde genellikle kabul edilen iki prensipten biri esas alınmıştır. Bunlar: Karşılıklı muamele ve en ziyade müsaadeye mazhar millet kaydıdır. Bazı ikili sözleşmelerde karşılıklılık esasını kabul edildiği görülmektedir. Örneğin, Türkiye ile İsviçre arasındaki İkamet sözleşmesinin 2’nci maddesinde “ yüksek akit taraflardan her birinin tebaaları, diğerinin ülkesinde, memleketin kanun ve nizamlarına uyarak, mukabil kanuni mevzuatta depriş edilen hususlar müstesna olmak üzere, her nevi menkul ve gayri menkul malları en ziyade müsaadeye mazhar millet tebaaları derecesinde ihraz, tasarruf ve ferağ etmek hakkına malik olacaklardır” hükmü ile ikinci esasın kabul edildiği görülmektedir. Almanya, Irak ve Yugoslavya ile yapılan sözleşmelerde bu esasın tam bir karşılıklılık ile uygulanacağı kabul edilmiştir.
B.TÜRKİYE'NİN BAZI DEVLETLERLE YAPTIĞI SÖZLEŞMELER
Türkiye’nin bugün Federal Almanya, Avusturya, Belçika, İsviçre, İngiltere, İtalya, Fransa gibi devletler¬le ve daha birçok devletle akdettiği sözleşmelerle taraf ülke vatandaşlarına ülkesinde karşılılık ve ülke kanunla¬rına uymak koşulu ile taşınmaz mülkiyetine ilişkin haklar verilmiştir. Örneğin; Türkiye ile Almanya arasında akdedilen 11 Ocak 1927 tarihli ikamet mukavelenamesinin 3. maddesinde “Tarafeyn-i akidenden birinin ülkesinde taraf-ı diğer tebaası memleketin kavanin ve nizamatına tevfikan her nevi emvali menkule ve gayrımenkuleyi ihraz, tasarruf ve ferağ hakkını haiz olacaktır” denilmiştir.
Avusturya ile akdedilen 23 Ocak 1924 tarihli ikamet muka¬velenamesinin 5. maddesinde ise; “akit taraflardan her birinin tebaası diğerinin arazisinde şehir ve kasabalar dışındaki taşınmaz mallar ayrık olmak üzere, her nevi ta¬şınır mal ve taşınmazı memleketin kanun ve nizamları uya¬rınca iktisap, tasarruf ve ferağ etmek hakkına mütekabi¬liyet koşulu ile malik olacaktır.”denilmektedir.
Belçika ile akdedilen 30.7.1931 tarihli ikamet mukavelenamesinin 3. Maddesinde “taraflardan her birinin uyruklusu, diğerinin ülkesinde iktisap ve temellüküne bir tarafın kanunlarınca en ziyade müsaadeye mazhar millet tebaasına müsaade edilmiş veya edilecek olan her nevi ta¬şınır ve taşınmaz mal iktisap ve temellük hususunda tam bir serbestiye sahip olacaklardır.” denilmiştir.
İsviçre ile akdedilen 20.7.1931 tarihli ikamet mukavelenamesinin 2. maddesinde ise; “yüksek akit taraflardan her birinin tebaaları, diğerinin ülkesinde, memleketin kanun ve ni¬zamlarına uyarak, karşılıklı kanunlarda öngörülen husus¬lar ayrık olmak üzere, her nevi taşınır ve taşınmaz mal¬ları en ziyade müsaadeye mazhar millet tebaaları derecesin¬de ihraz tasarruf ve ferağ etmek hakkına malik olacaklardır. Özellikle anılan tebaalar aynı koşullar altında, bu malları satma, alma, bağışlama, devretme, değiştirme, ev¬lenme mukavelesi, vasiyet yollarıyla veya herhangi bir suretle serbestçe tasarruf edebilecekleri; keza onlara kanuni miras yoluyla veya ölümden önceki tasarrufları ve¬yahut vasiyet sebebiyle temellük edilecektir” denilmiştir.
Türkiye ile Bulgaristan arasında imzalanan ikamet sözleşmesinin 5. maddesine göre “karşılıklı olmak, ülkenin kanun ve nizamlarına uygun olmak kaydıyla, şehir ve kasabalar dahilinde Bulgar tebaalı yabancı gerçek kişiler taşınmaz mal edinebileceklerdir. Bu sözleşmeye aykırı davranarak Türk vatandaşlarının Bulgaristan’da bulunan malları üzerindeki hakları tahdit ve takyit edildiğinden Türk hükümeti tarafından mukabele-i bil misil uygulanmıştır .
Türkiye ile Irak arasında 9.1.1932 de imzalanan ikamet mukavelesinin 1. maddesine göre “sözleşmenin taraflarından her birinin tebaası diğerinin ülkesi de gayrimenkula tasarruf hakkı konusunda her iki ülkenin mer’i kanunları çerçevesinde en ziyade müsaadeye mazhar millet muamelesinden müstetif olacaklardır. Bu hükmün tatbiki tam mütekabiliyet şartına bağlıdır.
ALTUĞ, Yılmaz :Yabancıların Arazi İktisabı Meselesi, İstanbul-1976.
FİŞEK, Hicri: “Türkiye'de Yabancıların Ayni Haklardan İs-tifadesi”, AÜHFD, Sayı: 3-4, Ankara-1950.
CHİHA, Nedjib H : “Osmanlı Devletinde Gayrimenkul Mülkiye¬ti Bakımından Yabancıların Hukuki Durumu” (Çev. Halil Cin), AÜHFD, Cilt: 24, Ankara-1967.
ESMER, Galip: Mevzuatımızda Gayrimenkul Hükümleri ve Ta¬pu Sicili,Ankara-1998.
SEVİĞ, V. Reşit: Türkiye'nin Yabancılar Hukuku, İstanbul-1981.
ÇELİKEL, Aysel – GELGEL, GÜNSELİ: Yabancılar Hukuku, İstanbul-2004.
DOĞAN, Vahit – ODABAŞI, Hasan: Yargı Kararları Işığında Vatandaşlık ve Yabancılar Hukuku, Ankara-2004.
TEKİNALP, Gülören: Türk Yabancılar Hukuku, İstanbul-2003.
KANTEK, Tomris : “Yabancı Gerçek Kişilerin Türkiye’de Taşınmaz Edinme Hakkı” Türkiye Noterler Birliği Hukuk Dergisi, Sayı:123, Ankara-2004.
ÖZKAN, Işıl: “Yabancıların Türkiye'de Arazi İktisabı”, Prof. Dr. Osman F. Berki' ye Armağan, AÜHF Yayını, Ankara-1977
ÖZMEN, İhsan – ÇORBALI, Halim: 3402 Sayılı Kadastro Kanunu Şerhi, Ankara-1991.
SARGIN, Fügen: Yabancı Gerçek Kişilerin Türkiye’de Taşınmaz Mal Edinmeleri ve -Sınırlı Ayni Haklardan Yararlanmaları, Ankara-1997.
GÖĞER, Erdoğan: Yabancılar Hukuku, Anka¬ra-1974.
DÖNMEZ, İrfan: Tapu İptali ve Tescili Davaları, İstanbul-1998.
ASAR, Aydoğan : Türk Yabancılar Mevzuatında Yabancı ve Hakları, Ankara-2004
ÖZDEMİR, Şükrü : Gayrimenkul, Miras Davaları ve Yabancıla¬rın Mülk Edinmeleri, Ankara, 1986.
YAGITAY KARARLAR DERGİSİ
Yabancıların ülkemizde mülk edinmesinin dayanağı Anayasa Mahkemesi tarafından eski tapu Kanununun 35. madde hükmünün iptali ile yeniden düzenlenen ve resmi gazetede yayımlanan aşağıdaki Tapu Kanunu yeni 35. madde hükmüdür.Bu maddede yabancıların hangi şartlarda ve hangi miktarlarla mülk edinebileceği ayrıntılı olarak düzenlenmiştir.
Uygulamada,tapu devrinin gerçekleşebilmesi için askeri makamların yapacağı araştırmalar sebebiyle yaklaşık beş-altı ay beklenmek zorunda kalındığından özellikle ilçemde yabancıya geçersiz harici sözleşme ile yer satılmaktadır.(Bu sözleşme sadece tarafların bedel olarak alıp verdiklerini yazıya dökmelerinden başka müteahhit yada mal sahibi ile alıcının özel talepleri yazılmaktadır.Ayrıca sözleşmenin geçersiz bir sözleşme olduğu ve tarafların sadece bedelleri aldığı hususunda yazılı bir belge olduğu da yazılmaktadır)
Ardından,alıcıların pasaport fotokopileri ile 1/5000 lik imar planında satın alınan yerin krokisi ile birlikte Tapu Sicil Müdürlüğü'ne başvurulmaktadır.Tapu Sicil müdürlüğü bu başvuruyu İlçe Jandarma aracılığı ile (Askeri Güvenlik Bölgeleri haritası henüz çıkmadığından) sorgusu yapılarak cevap tekrar Tapu Sicil Müdürlüğü'ne bildirilmektedir.Cevabın olumsuz gelmesi halinde tapu devri yapılmamaktadır.Olumlu cevabın gelmesini müteakip ise tapu devri taraflar arasında gerçekleştirilmektedir.
Haricen öğrendiğimize göre askeri makamlar tarafından,hem satın alınan şahısların kimliği (İnterpol aracılığı ile) hemde satın alınan yer ile ilgili araştırmalar yapılıyor.
Başkaca merak ettiğiniz hususlar var ise bilgim dahilinde yardımcı olmak isterim.Saygılar
TAPU KANUNUNDA DEĞİŞİKLİK YAPILMASINA DAİR KANUN
Kanun No. 5444
Kabul Tarihi : 29.12.2005
MADDE 1.- 22/12/1934 tarihli ve 2644 sayılı Tapu Kanununun Anayasa Mahkemesince iptal edilen 35 inci maddesi aşağıdaki şekilde yeniden düzenlenmiştir.
Madde 35.- Yabancı uyruklu gerçek kişiler, karşılıklı olmak ve kanunî sınırlamalara uyulmak kaydıyla, Türkiye'de işyeri veya mesken olarak kullanmak üzere, uygulama imar planı veya mevzii imar planı içinde bu amaçlarla ayrılıp tescil edilen taşınmazları edinebilirler. Sınırlı aynî hak tesis edilmesinde de aynı koşullar aranır. Yabancı uyruklu bir gerçek kişinin ülke genelinde edinebileceği taşınmazlar ile bağımsız ve sürekli nitelikte sınırlı aynî hakların toplam yüzölçümü iki buçuk hektarı geçemez. Bu fıkrada belirtilen koşullarla, yüzölçümü miktarını otuz hektara kadar artırmaya Bakanlar Kurulu yetkilidir.
Yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketleri, ancak özel kanun hükümleri çerçevesinde taşınmaz mülkiyeti ve taşınmazlar üzerinde sınırlı aynî hak edinebilirler.
Yabancı uyruklu gerçek kişiler ile yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketleri lehine Türkiye'de taşınmaz rehni tesisinde birinci ve ikinci fıkralarda yer alan kayıt ve sınırlamalar aranmaz.
Yabancı uyruklu gerçek kişiler ile yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketleri dışındakiler Türkiye'de taşınmaz edinemez ve lehlerine sınırlı aynî hak tesis edilemez.
Türkiye Cumhuriyeti ile arasında karşılıklılık olan devlet vatandaşlarının kanunî miras yoluyla intikal eden taşınmazları için birinci fıkrada belirtilen kayıt ve sınırlamalar uygulanmaz. Ölüme bağlı tasarruflarda yukarıdaki fıkralarda belirtilen kayıt ve sınırlamalar uygulanır. Türkiye Cumhuriyeti ile arasında karşılıklılık olmayan devlet vatandaşlarının kanunî miras yoluyla edindikleri taşınmaz ve sınırlı aynî hakların intikal işlemleri yapılarak tasfiye edilir.
Karşılıklılığın tespitinde hukukî ve fiilî durum esas alınır. Bu ilkenin kişilere toprak mülkiyeti hakkının tanınmadığı, ülke uyruklarına uygulanmasında, yabancı devletin taşınmaz ediniminde kendi vatandaşlarına tanıdığı hakların, Türkiye Cumhuriyeti vatandaşlarına da tanınması esastır.
Yabancı uyruklu gerçek kişiler ile yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketlerinin; sulama, enerji, tarım, maden, sit, inanç ve kültürel özellikleri nedeniyle korunması gereken alanlar, özel koruma alanları ile flora ve fauna özelliği nedeniyle korunması gereken hassas alanlarda ve stratejik yerlerde kamu yararı ve ülke güvenliği bakımından taşınmaz ve sınırlı aynî hak edinemeyecekleri alanları, ilgili kamu kurum ve kuruluşlarının tescile esas koordinatlı harita ve planları içeren teklifi üzerine belirlemeye ve yabancı uyruklu gerçek kişilerin il bazında edinebilecekleri taşınmazların, illere ve il yüzölçümüne göre binde beşi geçmemek üzere oranını tespite Bakanlar Kurulu yetkilidir. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün bağlı olduğu Bakanlık bünyesinde ilgili idare temsilcilerinden oluşan komisyon tarafından, bu madde uyarınca Bakanlar Kuruluna verilen yetkiler dahilinde çalışmalar yapılmak suretiyle kamu kurum ve kuruluşlarının bu kapsamdaki teklifleri incelenip değerlendirilerek Bakanlar Kuruluna sunulur.
Bu Kanunun yürürlüğe girdiği tarihten sonra belirlenecek askerî yasak bölgeler, askerî ve özel güvenlik bölgeleri ile stratejik bölgelere ve değişiklik kararlarına ait harita ve koordinat değerleri Millî Savunma Bakanlığınca geciktirilmeksizin Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün bağlı olduğu Bakanlığa verilir.
Yukarıdaki fıkralarda belirtilen bölgeler içerisinde kalması nedeniyle kamulaştırılması gereken ya da tapu sicilinde şerh verilmesine gerek duyulan parsellere ilişkin bildirimler ilgili idarelerince tapu sicil müdürlüklerine yapılır.
Bu madde hükümlerine aykırı edinilen veya kanunî zorunluluk dışında edinim amacına aykırı kullanıldığı tespit edilen taşınmazlar ile sınırlı aynî haklar, Maliye Bakanlığınca verilecek süre içerisinde maliki tarafından tasfiye edilmediği takdirde tasfiye edilerek bedele çevrilir ve bedeli hak sahibine ödenir.
MADDE 2.- 2644 sayılı Kanuna aşağıdaki geçici madde eklenmiştir.
GEÇİCİ MADDE 2.- Bu Kanunun yürürlüğe girdiği tarihte mevcut olan askerî yasak bölgeler, askerî ve özel güvenlik bölgeleri ile stratejik bölgelere ilişkin kararlara ait harita ve koordinat değerlerinin tamamı, Millî Savunma Bakanlığı tarafından en geç üç ay içerisinde Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün bağlı olduğu Bakanlığa gönderilir.
Yukarıda belirtilen bölgelere ilişkin kararlara ait harita ve koordinat değerlerinin, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğüne gönderilmesi ve sayısal ortama aktarılarak taşra birimlerine intikal ettirilmesine kadar geçecek sürede yetkili askerî makamlardan sorulmak suretiyle, belirtilen işlemler tamamlandıktan sonra gönderilen belge ve bilgilere göre tapu işlemleri yürütülür.
MADDE 3.- Bu Kanun 26/7/2005 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere yayımı tarihinde yürürlüğe girer.
MADDE 4.- Bu Kanun hükümlerini Bakanlar Kurulu yürütür.
Yorumlar