TAPUDA BEDELİN DÜŞÜK GÖSTERİLMESİ HAK KAYBINA SEBEP OLUR

Müşterek (paylı) mülkiyet ilişkinde paydaşlardan biri payını paydaş olmayan bir üçüncü şahsa sattığında diğer paydaşların önalım hakkı doğar. Diğer bir değişle, paylı mülkiyete tabi bir taşınmazın paydaşlarından birinin kendi payını, paydaş olmayan bir üçüncü kişiye sattığında, diğer paydaşların bu payı aynı şartlarla öncelikle satın alma hakkı doğar.Önalım hakkı kanundan doğan yenilik doğuran bir haktır. Yasanın diğer paydaşlara böyle bir hak tanınmasının sebebi müşterek mülkiyet birliğine yabancıların girmesine engel olmaktır.

Payını satan paydaş, bu satışı diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirmek zorundadır. Bu bildirimden itibaren üç ay ve her halükarda satıştan itibaren iki yılı içinde kullanılmayan önalım hakkı düşer. Bu süreler içerisinde satışın öğrenilmemesi durumu değiştirmez. Yani iki yıl geçtikten sonra “satışı yeni öğrendim” şeklinde bir savunma ile önalım hakkının kullanılması mümkün değildir.
Yukarıda belirtilen süreler içerisinde önalım hakkının kullanılması için dava açıldığında payı satın almak isteyen paydaş önalım bedelini mahkeme veznesine depo edecektir.

Uyuşmazlıkların çoğu depo edilecek önalım bedelinin miktarı konusunda çıkmaktadır. Önalım hakkının kullanılması üzerine, önalım hakkı sahibinin ödemesi gereken bedel, taşınmazı satın alan üçüncü kişinin ödediği bedeldir. Ancak uygulamada satım bedeli, ya tapu harç ve masraflarından kaçınmak için düşük gösterilmekte ya önalım hakkının kullanılmasını engellemek için gerçek değerinden çok yüksek gösterilmektedir. Bu gibi durumlarda bedelde muvazaa söz konusu olmaktadır.

Önalım hakkının kullanılmasını engellemek için satım bedeli çok yüksek gösterilmişse önalım hakkı sahibi muvazaa iddiasında bulanarak gerçek bedelin daha düşük olduğunu ispat etme hakkına sahiptir. Muvazaalı sözleşmenin tarafı olmadığından muvazaayı her türlü delil ile ispat edebilir. Muvazaa iddiası ispat edildiği takdirde, önalım hakkı tapu sicilinde gösterilen bedel üzerinden değil taşınmazın belirlenecek gerçek değeri üzerinden kullanılacaktır. Muvazaa iddiası ispatlanamaz ise mahkeme, önalım hakkını kullanan paydaşa, satılan payı tapuda yazılı olan bedel ve masrafları ile almak isteyip istemediğini soracak; hak sahibi taşınmazı (payı) almak isterse parayı ve masrafları hakimin belirleyeceği yere yatıracaktır. Ancak önalım hakkı sahibi taşınmazı (payı) tapudaki satım parası ile almak istemezse davası reddedilecektir.

Önalım konusu taşınmaza ilişkin satım bedeli, özellikle tapu masraflarından kaçınmak amacı ile gerçek bedelinden daha düşük gösterilmiş olabilir. Öğreti ve uygulamada, bu durumlarda önalım hakkının görünürdeki düşük bedel üzerinden kullanılacağı kabul edilmektedir. Diğer bir değişle satış sözleşmesinin tarafı olan davalının satış bedelinin tapuda gösterilen miktardan fazla olduğu savunması dinlenemez. Bunun sebebi bir kimsenin kendi hukuka aykırı davranışına dayanmasının hakkın kötüye kullanılması olarak değerlendirilmesidir (MK m. 2). Pay satın alınırken daha yüksek bir ödeme yapılmış olması dikkate alınmayacaktır. Bu nedenle müşterek mülkiyete tabi bir pay satın alındığında diğer paydaşların önalım hakkını tapudaki bedel üzerinden kullanabileceklerine dikkat edilmelidir.