Kentsel dönüşüm ne getiriyor

Kentsel dönüşüm ne getiriyor

Tarih : 09.03.2012 - 15:37:01

Kamuoyunda “Kentsel Dönüşüm” olarak bilinen “Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi” hakkında kanun tasarısı Türkiye Büyük Millet Meclisi Başkanlığına sunuldu.

Kamuoyunda “Kentsel Dönüşüm” olarak bilinen “Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi” hakkında kanun tasarısı Türkiye Büyük Millet Meclisi Başkanlığına sunuldu.

Yürürlükteki ”Umumi Hayata Müessir Afetler Dolayısıyla Alınacak Tedbirlerle Yapılacak Yardımlara Dair Kanun” un “afete maruz bölge” ilanından, işlemlerin tamamlanması aşamasına kadar çok büyük zorluklar içerdiğinden bahisle “olağanüstü” yetkiler içeren özel bir düzenlemeye ihtiyaç duyulduğu, tasarının gerekçesinden anlaşılmaktadır. Gerçekten de, mevcut yasa ile afet riski altındaki alanların süratli ve ekonomik bir biçimde dönüştürülmesi zor görünüyor. Ancak, ihtiyaçtan kaynaklanan yeni, düzenlemenin de, özellikle tapu sicili açısından birçok yenilikle beraber, uygulamada yeni sorunların kaynağı olacağını söylemek mümkün.

Öncelikle, mülkiyet hakkının içeriği ve kapsamı, bu tasarı da kısmen değiştirilmiş ve “kamu yararı amacıyla” kısıtlanacağı Anayasa’da yer alan mülkiyet hakkına oldukça ağır bir müdahale getirilmiş durumdadır. Tasarının gerekçesinde anlatılan “ anlaşma esasının” birçok yerde zorunluluklar içermesi, bazı durumlarda sayısal çoğunluğun yeterli addedilmesi, tasarıyı tartışılır hale sokmaktadır. Başka bir ifadeyle, gerekçe ile yasal düzenlemenin tam olarak örtüşmediği söylenebilir.

Bunun yanı sıra, deprem kuşağındaki ülkemizde hızlı bir dönüşüm sağlaması bakımından oldukça elzem maddeler de tasarıda yer almış bulunuyor.

Yargı yerlerine müracaatın sınırlandırılması, Bakanlık, TOKİ ve idarelere tanınan idari yetkilerin çok aşkın olması, yargının “yürütme durdurma” kararı vermesinin önlenmesi, askı ilanlarının kaldırılması ilk bakışta göze çarpan ve oldukça sakıncalı olan maddelerdir.

Tasarının amacının; afet riski altındaki alanlar ile bu alanlar dışındaki riskli yapıların bulunduğu arsa ve arazilerde “fen ve sanat” normlarına uygun sağlıklı ve güvenli yaşama çevrelerini teşkil etmek üzere iyileştirme, tasfiye ve yenilemeler olduğu belirtilmektedir.

Tasarının tanımlar başlığı altındaki maddesinde, yeni tanımlamalarda yapılmış bulunuyor.

Bu yasa uyarınca gerçekleştirilecek uygulamalar da yeni yerleşim alanı olarak kullanılmak üzere belirlenen alanları, “Rezerv Yapı Alanı “ olarak,

Zemin yapısı veya üzerindeki yapılaşma nedeniyle can ve mal kaybına yol açma riski taşıyan alanı, “Riskli Alan” ,

Riskli alan içinde veya dışında olup, ekonomik ömrünü tamamlamış olan ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı, ilmi ve teknik verilere göre tespit edilen yapıyı da “Riskli Yapı” olarak tanımlamış bulunmaktadır. Çevre ve Şehircilik Bakanlığının yetki ve kontrolünde, belediye ve mücavir alan sınırı içinde belediyeler, bu alan dışında il Özel İdareleri, Büyükşehirlerde, Büyükşehir Belediye Başkanlığı ve Bakanlık tarafından yetkilendirilmesi halinde büyükşehir sınırları içindeki belediyeler yetkili idare olarak tanımlanmış bulunmaktadır.

Riskli yapıların tespiti; Bakanlıkça hazırlanacak yönetmelikte belirtilen usul ve esaslar çerçevesinde masrafları kendilerine ait olmak üzere, öncelikle yapı malikleri tarafından, Bakanlıkça Lisanslandırılan kurum ve kuruluşlara yaptırılır. 2

Riskli yapıların tespitinde öncelikle Bakanlıkça hazırlanan bir yönetmelik çıkarılması gerekiyor. Yine Bakanlıkça kendilerine riskli yapı tespit etme yetkisi verilen kurum ve kuruluşların oluşması gerekmekte. Mevcut yapıya baktığımız zaman, Yapı Denetim Şirketlerinin, organizasyonel yapısında yapılacak bir değişiklik ile tespit işlemleri bu kuruluşlara yaptırılabilir. Veya İmar affı yasasının uygulanması sırasında kurulan Yeminli Özel Teknik Bürolar benzeri bir yapılanma yapılabilir.

Bakanlıkça verilen süre içinde malikler tarafından bu tespit yaptırılmazsa, bu tespitler, Bakanlıkça veya idare tarafından yaptırılabilir. Bakanlık tarafından yaptırılan tespitlere itiraz süresi 15 gündür. Bu itirazlar Bakanlıkça, üniversitelerde görevli, inşaat, jeoloji veya jeofizik mühendisliği ile hukuk öğrenimi görmüş öğretim üyeleri arasından seçilecek üç kişi, ile Bakanlıkta görevli iki kişiden teşekkül eden teknik heyetler tarafından incelenip karara bağlanır.

Tamamen Bakanlığın kontrolünde olan, teknik heyet seçimi ile itirazın karara bağlanması, itirazın şeklen yapılabileceğini, hukuken içinin boş olduğu inancını vermekte olup, yargıya müracaatın hiç düzenlenmemiş olması, karar mercii ile onay makamının bir elde toplanması gibi oldukça sakıncalı bir durum olarak karşımıza çıkmaktadır.

Riskli yapı tespitinin Bakanlıkça yaptırılması halinde, işlemin masrafları tapu idaresine bildirilerek, yapı maliklerinin tüm arsa payları üzerine müşterek ve müteselsil sorumlu olarak ipotek tesis edileceği ve tüm ayni ve şahsi hak sahiplerine bilgi verileceği belirtilmektedir.

Tasarının tahliye ve yıktırma başlıklı 5. maddesinde belirtilen yıkım işlerinin Bakanlıkça yapılması halinde de, yıkım masrafı tutarında, tüm arsa payları üzerine müşterek ve müteselsil ipotek konulacağı belirtilmektedir.

Tesis edilen bu ipoteklerin, diğer alacaklara nazaran önceliği veya rüçhan hakkı bulunmamakla beraber, bu ipotekler kanuni ipotek olarak tescil edilmelidir. Çünkü 10 daireli bir apartmanda, üzerinde 1. Derecede bir ipotek bulunan bir bağımsız bölüm ile üzerinde 1,2 ve 3. Derecede ipotek bulunan taşınmazlara aynı anda ipotek konulacağından, bu ipoteğin niteliği kanuni ipotek olmakla birlikte, işgal ettiği derece, tescil anında boş olan derece olacaktır. Örneğimize göre, 1.derece ipotek bulunan bağımsız bölüm için, 2.derecede, 1,2 ve 3. Derece ipotek bulunan bağımsız bölüm için 4. derecede yer işgal edecektir.

Riskli yapıların tespit tarihinden itibaren en geç 15 gün içinde tapu dairesine bildirimi üzerine, tapu dairesi, beyanlar hanesinde belirtmede bulunarak, diğer ayni ve şahsi hak sahiplerine bilgi verecektir. Bu belirtme bildirici mahiyette olup, taşınmazın tedavülüne, ayni ve şahsi hak tesisine engel değildir.

Tasarının 3. maddesinin 4. fıkrasına göre, bu kanuna göre uygulamada bulunulan alanlarda yer alan tescil dışı alanların, Hazine adına tescil edildikten sonra Bakanlığın tasarrufuna bırakılacağı, Bakanlığında bu yerleri TOKİ’ ye veya idareye bedelsiz olarak devredebileceği hükmü getirilmiştir. Tapu kanununun 21. maddesi; Köy ve belediye sınırları içinde kapanmış yollarla yol fazlaları köy veya belediye namına tescil olunur.” hükmünü içermekte olup, bu kanun kapsamındaki uygulamalarda, tapu kanunun 21. maddesinin hükümsüz kalacağını söylemek mümkündür.

Zaten, tasarının 9. Maddesinin son paragrafında da; bu kanunun uygulanmasını engelleyici hükümleri ve kanunların bu kanuna aykırı hükümleri uygulanmaz.” demek suretiyle tapu kanununun 21. maddesinin, veya diğer kanunların, bu kanuna aykırı hükümlerinin uygulanmayacağını söylemek mümkündür. 3

Bakanlığın talebi üzerine, bu kanun uygulanmasında kullanılmak üzere tasarıda belirtilen kamu idarelerince, Bakanlığa tahsis edilen taşınmazlar tahsis ve devir tarihinden itibaren üç yıl içinde maksadına uygun olarak kullanılmadığı takdirde re’sen Hazine adına tescil edilecek ve devreden idareye bilgi verilecektir.

Tescilin re’sen yapılması ilkesi, herhangi bir mahkeme kararına gereksinim olmadan idarenin talebi üzerine yapılacağı anlamına gelmektedir. Yoksa tapu müdürlüğünün tescil tarihinden itibaren 3 yıl geçtikten sonra re’sen eski malik adına tescil yapması anlamına gelmemektedir. Çünkü bu süre Bakanlıkça uzatılabileceği gibi, konu yargıya taşınmış da olabilir.

Tasarının 3. maddesinin 6. fıkrasında ise, 4342 sayılı Mera Kanununun 14. maddesinin (g) fıkrasında yer alan “Doğal afet bölgelerinde yerleşim yeri için ihtiyaç duyulan” alanların tahsis amaçları değiştirilip, hazine adına tescil edilmesi kuralı getirilmiştir.

Tasarrufların kısıtlanması başlıklı 4. maddesinde, Bakanlık, rezerv yapı alanlarında veya riskli alanlarda, bu kanun kapsamındaki proje ve uygulamalar için her türlü imar ve yapılaşma işlemlerini geçici olarak durdurabilme yetkisine haiz kılınmıştır.

Yine bu alanlarda bulunan Hazineye ait gayrimenkuller, satılamaz, kiraya verilemez, tahsis yapılamaz ve irtifak hakkına konu olamaz.

Uygulama sırasında, talep edilmesi halinde, riskli alanlardaki yapılar ile riskli yapılara “elektrik, su ve doğalgaz hizmetleri verilmez ve verilen hizmetler ilgili kurum ve kuruluşlar tarafından durdurulur” denilmektedir.

Uygulamanın hızla yapılabilmesi açısından düşünülmüş olan bu uygulama, sosyal ve insani açıdan son derece sakıncalıdır. Riskli yapının tespiti ve yıkımının gecikmesi halinde, yaşam şartlarının zorlaştırılarak, adeta binadan kovulması, hiçbir kanuni gerekçe ile açıklanamaz.

Zaten bu kanun uygulamasında olağanüstü yetkilerle donatılmış, her türlü denetimin dışında tutulmuş olan idarenin, böyle bir yol seçmesi, uygulamanın insani boyutunun eksik kaldığını göstermektedir.

Tahliye ve yıktırma başlıklı 5. maddede; riskli yapıların yıktırılmasında öncelikli olarak malikler ile anlaşma esastır denilmekte olup, uygulamaya başlamadan evvel, bu yapıların maliklerine 30 günden az olmamak üzere süre verilmesi, bu süre içinde yapının malikler tarafından yıktırılmaması halinde, yapının idari makamlarca yıktırılacağı belirtilerek tekrar süre verilmesi esası getirilmiştir. Verilen ikinci süre içinde de yapının malikler tarafından yıktırılmaması halinde, bu yapıların insandan ve eşyadan tahliyesi ve yıktırma işlemleri, yıktırma masrafı dönüşüm projeleri özel hesabından karşılanmak üzere mahalli idarelerin de iştiraki ile mülki amirler tarafından yapılır.

Bakanlık veya idare tarafından yapılan yıkımın masrafları, ilgili tapu müdürlüğüne bildirilerek, yıkılan binanın paydaşlarının arsa payları üzerine müşterek ve müteselsil ipotek tesis edilir ve binanın ayni ve şahsi hak sahiplerine bilgi verilir.

Tasarının uygulama işlemleri başlıklı 6. maddesi, uygulamanın nasıl yapılacağına dair hükümler içermektedir. Buna göre; üzerindeki bina yıkılarak arsa haline gelen taşınmazlarda daha önce kurulmuş olan kat irtifakı veya kat mülkiyeti, ilgililerin muvafakati aranmaksızın Bakanlığın talebi 4

üzerine ilgili tapu sicil müdürlüğünce re’sen terkin edilir. Maliklerce yapılan anlaşmanın şartları tapu kütüğünde belirtilerek, malikleri adına müşterek mülkiyet olarak tescili yapılır. Bu taşınmazlar üzerinde bulunan ayni ve şahsi haklar ile temlik hakkını kısıtlayan her türlü şerh, hisseler üzerinde aynen devam eder.

Kat irtifakı ya da kat mülkiyeti kurulu olan taşınmaz üzerinde, taşınmazın bu vasfına dayalı olarak tesis edilmiş işlemlerin akıbeti ne olacaktır.? Örneğin; üzerinde yapı bulunan taşınmaz bankaya ipotek edilmiş ve bu yasa kapsamında ipoteğin, borçlunun müşterek mülkiyet hissesine aktarılmış olması, şeklen hukuki menfaati koruyor olsa da, taşınmazın değerinde meydana getirdiği değer azalması nasıl karşılanacaktır? Burada malikin kusurundan da bahsedilmeyeceğine göre, kredi kuruluşu malikten ek teminatı nasıl isteyecektir?

Benzer şekilde, bağımsız bölüm olarak aile konut şerhi konulmuş olan bir taşınmazın arsa haline dönüşmesinde, bu şerhin varlığı ne anlam ifade edecektir.?

Kat irtifakı terkin edilerek arsaya dönmüş olan taşınmazda, malikler KMK’ un 7 ve 8. md. lerinde düzenlenen ortaklığın giderilmesi davası ile şufa hakkını kullanabilecekler midir?

Yıkılarak arsa haline gelen taşınmazlarda, malikler; tevhit veya ifraz yapılmasına, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı ya da hâsılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine, sahip oldukları hisseler oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir denilmektedir.

Oldukça önemli sakıncalar içeren bu fıkranın en önemli özelliği, mülkiyet hakkının kapsam ve içeriğine getirdiği kısıtlamadır. Böyle bir sayısal çoğunluk ile tedavül de dâhil her türlü değişikliğe izin verme yetkisinin konulması, mülkiyet hakkına getirilmiş en ağır kısıtlama olacaktır. Kaldı ki; tasarının bu hali ile yasalaşması halinde de oldukça sakıncalı durumlar da ortaya çıkabilecektir. Tasarıda ki üçte iki çoğunluk, sayı ve arsa payı bakımından, yani her ikisinde de aranmıyor. Örneğin; 1/9 arsa paylı 9 bağımsız bölümden oluşan bir binada, 7 bağımsız bölüm sahibi olan kişi, tek başına taşınmazın tamamına ilişkin karar alabilecek midir? Eğer mevcut düzenleme yasalaşırsa bu mümkün olabilecektir.

Yine bu kapsamda, kat irtifakı ya da kat mülkiyeti olmaksızın fiilen inşa edilmiş, kaçak bağımsız bölümler, üçte iki çoğunluk içinde nereye oturtulmaktadır. ? Bu bağımsız bölüm malikleri, tapuda malik olmadıklarına göre, yıkım anlaşmasında yer almayacaklar mıdır? Tasarıda bu konuyu içeren hükümler yer almadığından, bu durumda olan kişilerin, mali hakları nasıl güvence altına alınacaktır?

Yıkılarak arsa haline gelen taşınmazlarda, anlaşmaya katılmayan bağımsız bölümler, Bakanlıkça rayiç değeri tespit ettirilerek, bu değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer maliklere açık artırma usulü ile satılacaktır. Bu açık artırma sadece paydaşlara açık olup, dış alıcılar bu ihaleye iştirak ettirilmeyecektir. Ancak, bu suretle satış gerçekleşmezse, yani maliklerden hiç biri, anlaşmaya yanaşmayan malikin bağımsız bölümünü almak istemezlerse, o takdirde Bakanlığın talebi üzerine, tespit edilen rayiç bedeli de Bakanlıkça ödenmek kaydı ile tapuda Hazine adına re’sen tescil edilir. Ve maliklerce yapılan anlaşma çerçevesinde Bakanlığa tahsis edilmiş sayılır. Bu şekilde Bakanlığa intikal eden bağımsız bölümler, maliklerin anlaşmaya vardığı usule göre değerlendirilir. 5

Yine bu kapsamda, üzerindeki bina yıkılmış arsanın maliklerine yapılan tebligatı takip eden 30 gün içinde malikler anlaşamazlarsa, 2942 sayılı yasanın 3. maddesindeki iskân projelerinin gerçekleştirilmesi amacıyla acele kamulaştırma yapılabilir.

Tapuda mülkiyet hanesi açık olan taşınmazlar ile mirasçısı belli olmayan, kayyım tayin edilmiş, ihtilaflı ve üzerinde sınırlı ayni hak tesis edilmiş taşınmazların kamulaştırma işlemleri aynı madde hükümlerine tabidir. Kamulaştırma işlemlerinin yürütülmesi sırasında, Bakanlık mirasçılık belgesi çıkartmaya, tapuda idari yoldan ya da dava yolu ile kayıt düzeltme işlemi yapabilecektir.

Taraflar kamulaştırma konusunda uzlaşırlarsa, taşınmazın tescil veya terkinine ilişkin ferağ ve muvafakati de içeren sözleşme ve uzlaşma tutanağı tanzim edilir ve ilgili tapu müdürlüğüne gönderilerek kamulaştırmanın re’sen tapu siciline işlenmesi sağlanır.

Yine bu tasarıda düzenlenen “konut sertifikası” uygulaması yıktırılan veya kamulaştırılan yapının maliklerine ya da malik olmasalar bile bu yapılarda kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi olarak en az 1 yıldır ikamet ettiği veya işyeri bulunduğu tespit edilenlere verilebilen, mülkiyet veya sınırlı ayni hak sağlayan usul ve esasları Bakanlıkça belirlenen bir belge olarak karşımıza çıkmaktadır.

Özellikle kaçak bağımsız bölümlerin, bu bağımsız bölümlerin kullanıcıları ya da maliklerini korumak amacıyla getirildiği düşünülen konut sertifikası uygulaması, kaçak bağımsız bölümleri hangi ölçülerde değere iştirak ettirecektir? Örneğin 10 daireli olarak kat irtifakı kurulmuş bir binada, 2 adet kaçak bağımsız bölüm söz konusu ise, bu bağımsız bölüm malikleri anlaşmaya iştirak etmeyecekler midir? Ya da iştirak edeceklerse, bu şahısların arsa payları ne oranda olacaktır? Konut sertifikasının bu bağımsız bölümler için olduğu düşünülürse, bu bağımsız bölümlerin değeri hangi kriterlere göre tespit edilecektir.?

Tasarı ile Çevre ve Şehircilik Bakanlığına olağanüstü yetkiler de verilmektedir.

Bakanlık;

**Riskli yapılara, rezerv yapı alanlarına ilişkin her türlü,plan,proje, arazi ve arsa düzenlemesi ile toplulaştırma yapmaya,

**Bu alanlarda bulunan taşınmazları satın almaya, ön alım hakkı kullanmaya, bağımsız bölümlerde dahil taşınmazları trampa etmeye, taşınmaz mülkiyetini ve imar haklarını başka bir alana aktarmaya,

**Aynı alanlara ilişkin taşınmaz mülkiyetini anlaşma sağlamak kaydı ile menkul kıymete dönüştürmeye,

**Kamu ve özel sektör işbirliğine dayanan usuller uygulamaya, kat veya hasılat karşılığı usulleri de dâhil olmak üzere inşaat yapmaya veya yaptırmaya, arsa paylarını belirlemeye,

**634 sayılı KMK’ndaki esaslara göre paylaştırmaya veya birleştirmeye ya da sınırlı ayni hak tesis etmeye,

** Her tür ve ölçekteki planlama işlerine esas teşkil edecek standartları belirlemeye ve özel standartlar içeren planlar yapmaya ve onaylamaya,

**Dönüşüme tabi tutulan alanlarda üzerinde köhnemiş yapı bulunan taşınmazları üzerindeki muhdesat ile birlikte değer tespiti yaptırmaya, yetkili kılınmıştır. 6

Bu yasa uyarınca tesis edilen idari işlemlere karşı tebliğ tarihinden itibaren otuz gün içinde dava açılabilecek olup, bu davalarda yürütmenin durdurulması kararı verilemeyecektir.

Deprem riski altındaki ülkemizde, özellikle beklenen İstanbul depreminde, hazırlıklı olmak, olası bir depremin en az zararla atlatılması bakımından, bazı zaruretlerin olduğu ortadadır. Ancak, bu zaruretin ortaya çıkardığı ihtiyaç, idareye denetimsiz ve sınırsız bir yetki vermemelidir. Plan yapımından, bina yıkımına, mülkiyetin dönüştürülmesinden, idari yargı davalarında yürütmenin durdurulması kararının verilmemesine kadar oldukça önemli konularda, idarenin denetimsiz söz sahibi olması, telafisi imkânsız zararların doğmasına yol açabilecektir.

Beklenen Harç Zammı geldi...

Maliye Bakanlığı’nın bir süredir üzerinde çalıştığı tedbirler paketi açıklandı. Paketten birçok kalemle birlikte tapu harçlarına da vergi zammı kararı çıktı.　
Bugün Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe giren düzenlemelere göre, daha önce binde 16,5 olan tapu harçları yüzde 21 oranında arttırılarak binde 20 seviyesine çekildi. Bu gelişme, Maliye’nin semt semt satış rayiçlerini belirleyip tapu harçlarındaki kaçağı önlemeye çalışmasına rağmen, indirim beklerken, kaçağı arttırıcı bir gelişme olarak yorumlandı.


--
Mehmet KEKLİK
AVRUPA YAKASI EMLAK MÜŞAVİRLERİ DERNEĞİ
www.emlakder.org

SINIRLI KAYNAK; GAYRİMENKUL

SINIRLI KAYNAK; GAYRİMENKUL

Dünya üzerinde yakın gelecekte genişletilemeyecek, çoğaltılamayacak kaynaklardan biri de; gayrimenkul…

Türkiye'de Gayrimenkul Hukukunu düzenleyen yüzlerce kanun var. Orman Kanunu'ndan Kadastro Kanununa, İmar Kanunundan Finansal Kiralama Kanununa yüzlerce kanun var. Buna ek olarak tüzükler, yönetmelikler, Boğaziçi İmar, Kültür Varlıkları, Vakıflar, Milli Emlak, Belediye uygulamaları, Danıştay, Yargıtay ictihatları…

Kamu kurumları, adliyeler, hazine, belediyeler, özel kuruluşlar, üniversiteler, inşaat şirketleri, özel girişimciler ve gayrimenkul sahipleri bu karmakarışık ortamda, çoğu kez elyordamı ile işlerini yapmaya çalışıyorlar. Deyim yerindeyse; herkesin kendi dünyasının ayrı bir gayrimenkul uygulaması var ve diğerinin alanını bilmiyor, bu yüzden de en güvenilir olması gereken mülkiyet hakkı çoğu zaman deliniyor, anlamsız kalıyor.

Bu kadar önemli

bir alanda;

kamunun, akademisyenlerin,

özel kuruluşların, hukukçuların, uygulamacıların, araştırmacıların bilgi birikimini bir araya getirip, kamuya, kullanıcıya, uygulamacıya sunan sivil bir kurum da yok.

Gayrimenkul Hukuku Enstitüsü, işte bu fonksiyonu yerine getirmek, gayrimenkul alanında araştırmalar yapmak, üniversitelerde gayrimenkul alanında akademik bölümler açmak, bilirkişilik hizmeti vermek, üç yıllık bir çalışmanın ürünü olarak faaliyetlerine resmen başladı. Gayrimenkul alanında hukuk, tapu, kadastro, belediye, mimari, emlak, finans…

GAYRİMENKUL İÇİN STRATEJİ PLATFORMU KURULDU

DÖNÜŞÜM RAPORU GELİYOR, SIRADA İSTANBUL’U MARKA YAPMAK VAR

Gayrimenkul sektöründe farklı alanlarda uzmanlığı bulunan profesyoneller biraraya gelerek Gayrimenkul İçin Strateji Platformu olan GİSP’i kurdu. Platformdaiktisatçıdan değerleme uzmanına, avukattan danışmanlara kadar bir çok farklı isimyer alıyor

Gayrimenkul sektöründeki sivil toplum kuruluşlarına bir yenisi daha eklendi. Kısa adıGİSP olan Gayrimenkul İçin Strateji Platformu sektörün değişik katmanlarında faaliyetgösteren profesyoneller tarafından kuruldu. Gayrimenkul sektörüne yönelik stratejikyaklaşımlar geliştirmek ve belli bir fikir birliği oluşturmak amacıyla farklı aktörleringönüllülük esasında bir araya gelerek kurduğu bu platformda iktisatçıdan değerlemeuzmanına, avukattan danışmanlara kadar çok farklı kesimden kendi alanında uzmanisimler yer alıyor. Diğer kurumlardan farklı olarak gayrimenkul sektöründe sivil inisiyatifkullanmayı amaçlayan GİSP, bu sayede gelişimine katkıda bulunarak sorunlarınçözülmesini de hedefliyor.

İlk gündem kentsel dönüşüm

Aynı zamanda Garanti Koza Gayrimenkul koordinatörü olan GİSP Başkanı Gürler Ünlü,sektörde ilk defa bu kadar farklı katmanların bir araya geldiğini belirterek, GİSP’inoluşturduğu komitelerle özellikle gündemdeki konular ve sektörün sorunlarıyla ilgiliçalışmalar yapacağının altını çizdi. Bu noktada gündemi meşgul eden konularaeğildiklerini ifade eden Ünlü, “Özellikle kentsel dönüşümle ilgili çalışmaları başlattık.Oluşturduğumuz komitelerle ilgili yasa taslağını inceliyoruz. Kısa süre içinde dehazırladığımız raporumuzu kamuoyu ile paylaşacağız” dedi.

Aynı zamanda ‘yabancı fonları Türkiye’ye çekmek’ ve ‘İstanbul’u marka kent yapmak’ gibikonuları da irdelediklerini ifade eden Ünlü, “Bu tür konularda profesyoneller tarafındandetaylı çalışmalar yapacağız. Enine boyunu incelemelerde bulunacağız. Eğrisiyle vedoğrusuyla gerçekleri ortaya koyacağız” diye konuştu. Ünlü, geniş bir tabana yayılanGİSP’in kısa sürede üye sayısını artırarak çok daha geniş bir ekiple çalışmalarını devamettireceğini de söyledi.

Gayrimenkul think-tank'i

GİSP’in genel sekreterliğini yapan Yapı-Endüstri Merkezi Genel Müdür Yardımcısı İsmailÖzcan ise Türkiye gibi gelişmekte olan ve altyapısını tamamlamamış bir ülkede,gayrimenkul sektörünün çok uzun bir süre daha gündemde olmaya devam edeceğinibelirterek, hızla gelişen Türk gayrimenkul sektörünün oluşturduğu ekonomik güç veyarattığı sosyal etki ile de kritik bir öneme sahip olduğunu dile getirdi. Önümüzdekidönemde kamu, özel sektör, vatandaş ve sivil toplum kuruluşlarının gayrimenkulün pekçok alanında birlikte hareket etmelerinin kaçınılmaz olduğunun altını çizen Özcan, şunlarısöyledi:

“Gayrimenkul alanında faaliyet gösteren sivil toplum örgütleri de geçmiş dönemdebaşarılı bir performans sergilerken, sektörün gelişimine büyük katkı sağladılar. Ancak hergeçen gün daha karmaşık konularla uğraşması gereken sektörün çok daha fazla ‘niteliklidüşünce’ üretmesi gerekiyor. Etkin şekilde fikir üretebilecek yapının, daha stratejik birbakış açışı geliştirebilecek, gerekli uzmanlıkları bünyesinde barındırabilecek ve konularadeğişik perspektiflerden yaklaşabilecek bir 'think-tank' (beyin takımı) olduğukanaatindeyiz. Bu amaç doğrultusunda Türkiye'nin ilk gayrimenkul think-tank'i olanGayrimenkul için Strateji Platformu'nu kurduk.”

Profesyonelleri bir araya topladı

Gayrimenkul sektöründe çok farklı alanlarda faaliyet gösteren profesyoneller GİSP çatısıaltında bir araya geldi. GİSP’in üyeleri arasında şu isimler yer alıyor:

ALİ GÜVENÇ KİRAZ	AVUKAT, GAYR. HUKUKU DERNEĞİ
ALİ YÜKSEL	AVUKAT, GAYR. HUKUKU ENSTİTÜSÜ
ALP ÇİÇEKDAĞI	KENT DEVELOPMENT
ANIL GÖKÇEN	KÖRPINAR TURK-REAL
BATUHAN TARKAN	ANADOLU GAYRİMENKUL
BEKİR YENER YILDIRIM	TÜRKİYE DEĞERLEME. UZM. BRL.
CAN KARAYEL	LANGAN INTL.
DİDEM ERENDİL	PRAMERICA
ERSUN BAYRAKTAROĞLU	PwC
EVRİM KARAYEL	GÜRALLAR YAPI
GÜRLER ÜNLÜ	GARANTİ KOZA
HAKAN GÜMÜŞ	EA İNŞAAT
HÜSEYİN OFLAZ	İMPO İMAR
IŞIL DİNÇER	TSKB GAYRİMENKUL DEĞERLEME
İSMAİL ÖZCAN	YAPI-ENDÜSTRİ MERKEZİ
KEMAL ÇETİN	HİMTEK
MAKBULE YÖNEL	MAYA TSKB GAYRİMENKUL DEĞERLEME
MEHMET DEMİRAY	VIRTUA
MURAT GOLDŞTAYN	RE/MAX
NAZAN ÖZBAYDAR	SOM DEĞERLEME
NİHAN GÖRGÜN	KARAHANOĞLU SERVOTEL
NİLGÜN KIVIRCIK	GAP İNŞAAT
SELİN SOYLU	SPK
SERKAN GÜL	HERGÜNER HUKUK
TAYLAN BAYKUT	AAREAL BANK
TEVFİK KINIK	SPK
YAVUZ KARAMAN	MİLLİYET
YUSUF ÖZDALGA	EASTGATE CAPITAL

www.gayrimenkulicinstrateji.org

KONUT Ve İşyeri İhtiyacı Nedeniyle Tahliye

KONUT Ve İşyeri İhtiyacı Nedeniyle  Tahliye  

 

1. GENEL OLARAK

6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkındaki Yasa, ekonomik açıdan

güçsüz durumda olan kiracıları korumak, mesken ve iş yeri ihtiyacının

fliddeti yüzünden kendini gösterebilecek sosyal kargaflayı önlemek amacıyla

çıkarılmıştır.

6570 Sayılı Yasa’nın getirdiği en önemli özellik, kira sözleşmesindeki

sürenin dolması halinde kiracı isterse kiralarını tam ve zamanında ödemek

koşulu ile o kira sözleşmesini devam ettirebilir. 6570 Sayılı Kanun’a göre

kiralayan ancak yasanın gösterdiği hallerde tahliye davası açılabilecektir.

6570 Sayılı Kanun’un 7. maddesinde altı fıkra halinde, kiralayanın

kiracıyı kiralanan yerden çıkarma sebepleri sayılmıştır.

Kiracı kira koşullarına uysa ve Borçlar Kanunu’nun kendisine yüklediği

tüm sorumlulukları yerine getirse bile kiralayan 7. maddedeki sebeplerden

birinin varlığı halinde tahliye davası açabilir1.

Kanunda sayılan bu hususlar sınırlı sayıdadır ve taraflar kendi

aralarında özel tahliye nedenleri belirleyemezler. Bu şekilde belirlenmış

tahliye nedenleri geçerli olmaz.

Yasa, kiracıyı korumak maksadıyla kiralayanın fesih yetkisini böylece

sınırlandırmış olmuştur.

6570 Sayılı Yasa’nın 7. maddesinde sayılan nedenler arasında iş yeri ve

konut ihtiyacı nedeniyle tahliye de yer almaktadır. 7. maddeye göre;

“Kira şartlarına ve Borçlar Kanunu’nun bu Kanuna aykırı olmayan

hükümlerine riayet edilse bile aşağıda yazılı hallerde kiralayan ....

a) gayrimenkulu kendisi veya efli ya da çocukları için mesken olarak

kullanma ihtiyacında kalırsa kira akdinin hitamında,

b) gayrimenkulu kendisinin veya eflinin veya çocuklarının bir meslek

veya sanatı bizzat icra etmesi için kullanma ihtiyacında ise kira akdinin

hitamında tahliye davası açabilir.”

Kiralayanın bu gerekçelere dayanarak, dava açıp kiracıyı çıkarabilmesi

için kiralayanın ihtiyacı gerçek ve samimi olmalıdır. Burada yargıcın

yapacağı değerlendirme son derece önemlidir2.

 (1) Refik ER, Teoride ve Uygulamada Tahliye Davaları, Yetkin Kitabı, Ankara, 1994, sf. 55.

(2) Aydın ZEVKLiLER, Borçlar Hukuku Özel Borç ilişkileri, 8. baskı, Seçkin Kitapevi, Ankara, 2004, sf.

255.

2. KONUT iHTiYACI NEDENiYLE TAHLiYE

2.1. KONUT KAVRAMI

6570 Sayılı Kanun, kiraya verenin, kiralanan taşınmazı kendisi veya efli

ya da çocukları için, mesken kullanma ihtiyacında kalması halinde, kira

sözleşmesinin bitiminde tahliye davası açabileceğini hükme bağlamıştır3.

Madde metninde mesken tabiri kullanılmıştır. Buradaki meskenlerden

maksat ikametgah olup olmadığı doktrinde tartışmalıdır. ikametgah, bir

kişinin yerleşmek maksadıyla oturduğu yerdir. (MK 19/1) Buna karşılık

meskende bu niyetin varlığı aranmaz.

Feyzioğlu’na göre, burada dikkate alınacak olan ikametgah değildir.

Önemli olan, bir kimsenin mutlaka yerleşmek maksadı olmaksızın az çok

devamlı surette oturduğu yer göz önünde tutulmalıdır4.

Haluk Tandoğan5 ve Refik Er’e6 göre ise, konuta olan ihtiyaç az çok

devamlı olmak kaydıyla yerleşmek niyeti olmasa dahi, bu ihtiyacın bir

tahliye sebebi teşkil etmesi gerekmektedir. Tandoğan bu görüşe örnek

olarak ise, kiralayanın bir büyük şehirde bir kaç yıl okuyacak çocuklarının

ihtiyacı için orada kendisine ait olan bir daireyi boflalttırabilmesini

göstermektedir.

Mesken terimine ikametgah anlamı verilip verilmemesine göre farklı

sonuçlar doğacaktır. Örneğin mesken terimine ikametgah anlamı verilirse,

kiraya verenin yazlık ev ihtiyacı sebebi ile tahliye davası açması mümkün

olmayacaktır. Çünkü Medeni Kanun’a göre bir kimsenin birden fazla

ikametgahı olamaz. (MK 19/2)

Kanaatimce hakim ihtiyacın gerçekten mevcut olup olmadığını özenle

incelemeli ve davacının sosyal, ekonomik ve kültürel durumunu dikkate

almalıdır. ihtiyaç iddiası samimi olmak kaydıyla ise, kanundaki mesken

terimini olduğu gibi anlamak gerekmektedir. Aksi halde adi olmayan

sonuçlar ortaya çıkacaktır.

Yargıtay da buradaki konut ihtiyacını ikametgah ihtiyacı olarak

algılamamakta mesken ihtiyacını yeterli görmektedir7.

Kanaatimce yazlık ev ihtiyacından dolayı da tahliye davası açılabileceği

günümüz şartlarında kabul edilmelidir8. Nitekim, Yargıtay eski tarihli

3110 iSTANBUL BAROSU DERGiSi • Cilt: 84 • Sayı: 5 • Yıl: 2010

(3) Abdülkadir ARPACI, Kira Hukuku ve Uygulaması, Temel Yayınları, istanbul, 2002, sf. 106.

(4) F. N. FEYZiOĞLU, Borçlar Hukuku Akdin Muhtelif Nevileri, Cilt 1, istanbul, 1980, sf. 627.

(5) Haluk TANDOĞAN, Borçlar Hukuku Özel Borç ilişkileri, sf. 241.

(6) ER, age. sf. 66.

(7) Yargıtay bir kararında kiraya verenin odun veya diğer eflyayı koymak, hatta hayvan bağlamak

ihtiyacı ile alt kattaki tek odayı tahliye ettirebileceği belirtilmış bulunmaktadır. Bkz. Y.6. HD, 16.10.1961,

2434/5435, F.N FEYZiOĞLU age. s. 627 naklen

(8) Bu konu ileride ayrıntılı olarak incelenecektir.

kararlarında yazlık ev ihtiyacının tahliye nedeni olamayacağını savunurken

daha yeni tarihli kararlarında yazlık evin de ihtiyaç nedeni ile tahliye

ettirilebileceğini savunmaktadır.

2.2. KONUT iHTiYAÇLISI OLARAK KiMLER iÇiN DAVA AÇILABiLECEĞi

2.2.1. Kiralayan

6570 Sayılı Yasa’nın 7 (b) maddesinde kiralayanın kendi kişisel ihtiyacı

için dava açabileceği belirtilmıştir. Buna göre kiralayan samimi bir ihtiyacı

olması ve bu ihtiyacını kanıtlaması halinde kiracının tahliyesini

sağlayabilecektir.

Yargıtay da kiralayanın ihtiyaca ilişkin tahliye davası açma hakkı

yasadan doğmakta olduğunu kabul etmıştir. Örneğin bir kararında,

“…davacı davalı ile kira sözleşmesini kiralayan durumundadır. Taraf

olduğu bir sözleşmeye dayanarak dava açmıştır. Tahliye davasının reddine

ilişkin verilen karar usul ve yasaya aykırıdır.” fieklinde karar vermıştir9.

2.2.2. Kiralayanın Efli

Ka nunikinci olarak kiralayanın eflinin de ihtiyacının varlığı halinde

tahliye isteminde bulunulabileceğini kabul etmıştir.

Kural olarak evli kadın kocası ile birlikte oturur. Ancak kocanın konutu

belli değil veya ayrı yaşamakta haklı bulunuyorsa, ayrılık hükmü verilmışse

veya ortak hayatın devamı eflin sıhhatini, şöhretini, mesleğinin ilerlemesini

engelliyorsa, efllerin ayrı yaşamasına karar verilmışse, eflin bir meslek veya

sanatla uğraflmasına izin verilmışse, eflin ayrı ikametgah seçimi mümkün

olduğu için bu nedenlere dayanarak eflin ihtiyacı sebebi ile de dava

açılabilir10.

Yargıtay bir kararında flöyle demiştir;

“... dinlenen tanıklar davacının bu evi yeni evlendiği karısının

bulunduğu yerin götürmeye elverişsiz olması sebebiyle eflini oturtmak için

aldığını ve ihtiyaçlı eflinin halen yakınlarının yanında barındığını

söylemışlerdir. 6570 Sayılı Yasa’nın 7. maddesine göre, efl ve çocukların

ihtiyacı nedeniyle kiralayan ve mal sahibinin tahliye davası açması

mümkündür. Zaruret sebebiyle veya anlaflarak karı kocanın ayrı yaşamaları

nı engelleyen bir hüküm yoktur. Kaldı ki davacının öğretmenlik yaptığı

Karlıova’nın mezrasında birlikte oturmaya elverişli bir yer olmadığı da

tanıklar tarafından ifade edilmıştir. Bu nedenle tahliye kararı verilmesi

gerekirken yazılı gerekçe ile davanın reddi usul ve yasaya uygun

bulunmadığından hükmün bozulması gerekmıştir…11”

Konut ve işyeri ihtiyacı Nedeniyle Tahliye • Av. Duygu Bilsel 3111

(9) HGK 03.11.1993. E. 516 K. 704 sayılı kararı, bakınız; Celal ERDOĞAN, Tahliye Davaları, Seçkin

Yayınevi, Ankara, 1998, sf. 860

(10) ER, age. sf..67

(11) Y. 6. HD 15.2.1991- 1599/1980

2.2.3. Kiralayanın Çocukları

7. maddenin öngördüğü üçüncü hal kiralayanın çocuğunun konut

ihtiyacının söz konusu olması halinde tahliye davasının açılabileceğidir.

Kiralayanın çocuklarının nişanlanma, evlenme, öğrenim, sağlık ya da

memuriyet, gibi sebeple babalarından ayrı yaşamaları gereğinin ortaya

çıktığı durumlarda da bu sebeple tahliye davası açılabilir.

Çocukların velayet altında bulunup bulunmamasının burada bir önemi

yoktur. Bunun yanında evlatlığın mesken ihtiyacının da dava sebebi

olabileceği kabul edilmıştir. Çünkü evlatlık hukuken evlat edinene

bağlanmış evlatlığa miras hakkı tanınmıştır12.

Yargıtay da evlatlığın ihtiyaç sebebi ile tahliyesini mümkün olduğunu

kabul etmiştir13.

Ayrıca belirtmek gerekir ki, hukuken babaya bağlanmış olmak

kaydıyla, çocuğun evlilik olup olmadığı baba bakımından bu konuda öne

taşımaz. Ana açısından ise, çocuğun doğumu ile, çocuk ile ana arasında

hukuki bağ kurulacağından ana açısından da çocuğun evlilik içi doğup

doğmadığının önemi yoktur. Kısacası baba açısından çocuğun tanınmış

olması şartı ile bir çocuğun evlilik içi doğup doğmasının burada bir farkı

yoktur.

Bir kimsenin, çocuğunun değil de torununun ihtiyacı nedeniyle tahliye

davası açabilip açamayacağı ise tartışmalı bir konudur. Fakat kanunun

açıkça “füru” terimini kullanmış olması nedeniyle yalnızca çocuklarını

kastettiğini anlamak gerekir.

Kiralayanın tüzel kişi olması halinde, tüzel kişinin kendi ihtiyacı için

dava açabileceği kuşkusuzdur. Ancak Yargıtay, kiralayanın banka olması

halinde kendi memurlarının lojman ihtiyacı için dava açılamayacağını

kabul etmiştir. Yargıtay’ın buradaki görüşü gibi, kanunda sözü geçen

ihtiyacı kiracının kendi ihtiyacı olarak yorumlamak hem hayatın gerçeğine

daha uygun hem de yasanın amacına da daha uygun olacaktır.

Kiralanan yer müşterek mülkiyet hükümlerine tabi ise ve mesken

ihtiyacı da sadece bir veya Birkaç paydafl açısından söz konusu oluyorsa,

acaba ihtiyaç sebebiyle, tahliye davası açılıp açılamayacağı konusu ise

flöyledir; Eğer ihtiyaç sahibi paydafl, kira sözleşmesinin tek başına sözlefleni

ise, onun tahliye davası açması mümkündür. Eğer mesken ihtiyacı içinde

olan paydafl kira konusu olan yeri kendi adına kira vermemışse, ancak pay

ve paydafl çoğunluğunun sağlanması halinde, tahliye davası açılabilecektir.

3112 iSTANBUL BAROSU DERGiSi • Cilt: 84 • Sayı: 5 • Yıl: 2010

(12) ARPACI age. sf. 108

(13) Bakınız. Y. 6. HD, 06.03.1979, 10499/1877, FEYZiOĞLU, age. sf. 631.

2.3. KONUT iHTiYACI NEDENiYLE KiMLER ALEYHiNE DAVA

AÇILABiLECEĞi

ihtiyaç sebebi ile tahliye davası kiracı aleyhine açılabilecektir. Kira

sözleşmesinde kiracı kim görünüyorsa dava ona karşı yöneltilir.

Eğer kiralayanın birden fazla kiracısı varsa, ihtiyaç nedeniyle tahliye

davası bunlardan birine açılabilecektir. Çünkü tahliye borcu bölünebilecek

nitelikteki borçlardan değildir. Bu hususta seme hakkı kiralayana aittir.

Kiralayan kiracılarından her hangi birine bu davayı açabilir.

2.4. KONUT iHTiYACINDA iHTiYACIN GERÇEK OLMASI HALLERi

Kiralayanın konut ihtiyacına dayanarak açtığı davanın kabul

edilebilmesi için, bu davanın samimi olması, yani ihtiyacın gerçek olması

gerekmektedir. Örneğin kiralayanın ihtiyacı doğduğu tarihten sonra fakat

davanın açılmasından önce başka bir meskenin boflalması ve kiraya

verilmesi durumunda açtığı tahliye davasının samimi olmadığına kolaylıkla

hükmedilebilir.

2.4.1. ihtiyaçlının Bizzat Kirada Oturması

Kiralayanın kirada oturması halinde, ihtiyacının samimi olup olmadığı

Yargıtay tarafından çeşitli şekillerde yorumlanmıştır.

Yargıtay bazı kararlarında tahliye davası açmak için, kiralayanın kirada

oturmasını yeterli saymışken, bazı kararlarında ise tahliye tehdidi altında

olmasını aramıştır. Ancak Yargıtay son uygulamalarında istikrarlı biçimde

kiralayanın kirada otamasını yeterli saydığı görülmektedir14. Yinede

kiralayanın kirada oturmasına rağmen ihtiyacının olmadığı davalı kiracı

tarafından kanıtlanma hakkı vardır.

Yargıtay bu konuya ilişkin olarak verdiği bir kararında, flöyle demiştir;

“…Konut ihtiyacına dayanan tahliye davalarında ihtiyaçlının kirada

oturması ihtiyacın varlığına karine teşkil eder. Ancak bu karinenin aksinin

davalı tarafça ispat edilmesi mümkündür…15”

2.4.2. Kiralayanın Sağlık Durumu

Kiralayanın sağlık durumu kirada olan taşınmazına geçmeyi

gerektirebilir. Nitekim Yargıtay bir çok kararlarında bunu vurgulamıştır16.

Asansör bulunmayan bir binanın üst katlarından birinde oturan

kiralayanın kalp hastalığı geçirmesi yüzünden birinci kattaki kiracısını

çıkartabilir. Böyle bir durumda uzman bir doktordan rapor almak

gerekecektir.

Konut ve işyeri ihtiyacı Nedeniyle Tahliye • Av. Duygu Bilsel 3113

(14) Y. 3. HD 09.04.1956 T. ve 3075/2419

(15) Y. 6.HD 13.02.1995- 1296/1518, Corpus içtihat Programı

(16) Y. 3. HD 26.09.1961 T. ve 5998/5147, 6. HD 21.1956 T. ve 8165/6606 S.K HGK 14.06.1961 T. ve

6-68/49 S.K.

Örneğin Yargıtay bir kararında

“….Davacının yurt dıflından geldiği tarihten beri izmit’te kendi evinde

oturduğu ihtilafsızdır. Doktor raporu Ankara’da oturmasının icap ettiği

nitelikte değildir. Davacının Ankara’da tedavi gördüğüne dair flahit

beyanından başka dosyada bir belgeye rastlanmamıştır. 6570 Sayılı Yasa

zorunlu ihtiyacı tahliye nedeni olarak kabul etmış, tahliye kararı

verilebilmesi için ihtiyacın zorunluluğunun yanında gerçek ve samimi

olması icap eder…17” şeklinde hüküm vermıştir.

Bunun gibi eflinin veya çocuğunun ya da kendisinin rahatsızlığı

nedeniyle havasının iyi geleceği için ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açması

mümkün olabilecektir.

2.4.3. Kiralayanın Oturduğu Yerin Dar Gelmesi

Kiralayanın oturduğu evin kendisine dar gelmesi durumunda

kiralananın tahliyesini istemesi mümkündür. Kiralayanın durumunun

değişmesi, evlenmesi, çocuklarının doğması, mevcutların büyümesi,

öğrenci olan çocuklarının yanına dönmesi gibi çeşitli nedenler ihtiyacın

varlığını geçerli kılar.

Bunun gibi, lüks bir dairede oturan malik ve kiralayanın geçim sıkıntısı

çekmesi halinde, daha küçük bir daireye geçmek istemesi de bir ihtiyaç

nedenidir.

2.4.4. Memurluk

Kiralayanın memur olması durumunda, kiralananın bulunduğu yere

tayininin çıkması halinde kiralayan evini bu nedene dayanarak tahliye

ettirebilir.

Bunun gibi memur olan kiralayanın emekli olup kiralanın bulunduğu

flehre yerleşmek istemesi de bir tahliye nedenidir.

Burada hakimin ihtiyacın samimi olduğunu kabul edebilmesi için,

memurluk ya da emeklilik durumunun başlamış ya da başlamak üzere

olması gerekmektedir.

Nitekim Yargıtay’ın da bu doğrultuda kararları mevcuttur.

“ …Emeklilik olayı yasalarında öngörülen belli bir prosedüre tabidir. Bu

prosedür başlatılmadan veya her hangi bir girişimde bulunulmadan ihtiyaç

iddiasının gerçekleflip gerçekleşmediği veya ne zaman gerçeklefleceği belli

olmadığı için, sadece arzuya dayanan flahit beyanları esas alınarak karar

verilmesi isabetli görülmemıştir…18”

3114 iSTANBUL BAROSU DERGiSi • Cilt: 84 • Sayı: 5 • Yıl: 2010

(17) Y. 6. HD 07.07.1988-5895/11033, Mustafa KILICOĞLI, Tahliye Kira Tespiti ve Uyarlama Davaları,

2. baskı, Adil Yayınevi, Ankara, 1996, sf.240.

(18) Y.6.HD. 22.5.1990 – 7086/7321, KILICOĞLI, sf.229.

2.4.5. Çocuğun Nişanlılık Durumu

Kiralayanın çocuklarından birinin nişanlanma durumunun söz konusu

olması halinde, tahliye davası açılabilecektir. Fakat soyut bir nişanlılık hali

sözleşmenin feshi için sebep değildir. Örneğin çocuğunun yalnızca evlenme

niyeti olan bir ilişkisini olması tahliye nedeni sayılmaz. Ancak evlenme

işlemine başlanmışsa bu durumu tahliye nedeni saymak gerekir.

Yargıtay bu konuya ilişkin olarak örneğin flöyle bir karar vermıştir;

“…Dinlenen davacı tanıkları davacının oğlunun halen askerde

bulunduğunu, askerden dönüflünde evleneceğini, halen nişan dahi

yapılmadığını ifade etmışlerdir. Davanın hukuksal nedeni davacının

oğlunun evlenme koşuluna bağlandığı bu konuda herhangi bir hazırlık

yapılmadığı gibi evlenmede gerçekleşmediğine göre, ihtiyacın henüz

doğmadığı nazar alınarak davanın reddine karar vermek gerekirken yazılı

gerekçe ila tahliye kararı verilmesi hatalı görüldüğünden hükmün

bozulması gerekmıştir...19”

2.4.6. Yazlık Konutta ihtiyaç

Yazlık konut ihtiyacı Yargıtay’ın eski kararlarında kabul edilmemişken,

sonradan verdiği kararlarında yazlık ihtiyacının da ihtiyaç sebebi ile olarak

kabul edilebileceği öngörülmüştür.

Tüm bu açıklamalardan konur ihtiyacı kavramını dar anlamda

almamak ve yalnız ikametle sınırlı kabul etmemek, aksine, tarzına, hayat

şartlarına, sosyal yaflayişına göre her somut olayı kendi koşullarına göre

incelemek gerekecektir.

Yargıtay;

“…6570 Sayılı Yasa’da kendisinin efl ve çocuklarının konut ihtiyacı için

kiralayana ve uygulama ile mal sahibine tahliye hakkı tanımıştır. Buradaki

konut ihtiyacı geçici olmayıp sürekli bir ihtiyaçtır. Ancak yazlık ihtiyaçları

için ayrıcalık tanınmış, bugün ki yaşama tarzının yazlık ihtiyacı sürekli

konut ihtiyacının devamı olarak kabul edilmıştir…20” ifadesi ile yazlık ev

ihtiyacını istisna olarak kabul etmıştir.

Bazı hallerde kiralayanın konut ihtiyacında olmadığı varsayılır.

Örneğin; kiralayan kira konusu yeri kiraya vereceğini ilan etmişse burada

artık kiralayanın ihtiyacından söz edilemez. Bunun gibi kiralayanın

amacının sırf kira bedelini artırmak olduğunun tespit edilmesi halinde ya

da kiralayanın kendi oturduğu daireyi kiraya kiraya vermesi gibi bir

durumda artık kiralayanın ihtiyacının gerçek olmadığı kanısına varılır.

Konut ve işyeri ihtiyacı Nedeniyle Tahliye • Av. Duygu Bilsel 3115

(19) Y. 6.H.D., 8.3.1995- 2388/2563, KILICOĞLI, a.g.e., sf.. 230.

(20) Y. 6.H.D., 24.5.1991- 6994/7375 , KILICOĞLI, a.g.e., sf.219.

2.5. DAVA AÇMA SÜRESi

6570 Sayılı Kanun’un ihtiyaç nedeniyle tahliye davasını düzenleyen 7/b

maddesi gereğince, kiralayanın konut ihtiyacı nedeniyle açılacak davlar lira

süresinin sonunda açılabilir.

Kira sözleşmesi eğer yazılı olarak düzenlenmışse, böyle bir durumda

kira sözleşmesinin sonunu tespit etmek kolaydır. Böyle bir halde dava,

sözleşmeye bakarak, kira süresinin sonunda ve bitiminden itibaren bir ay

içinde açılabilir.

Kira sözleşmesi sözlü yapılmışsa ve kira sözleşmesinin süresinin

bitimini tespit etmekte her hangi bir güçlük yoksa bu durumda da davanın

açılma süresinde aynı kural uygulanacaktır.

Söz konusu bu bir aylık süreye uyulmaması halinde ise kira sözleşmesi

yenilenmış sayılır.

Kiralayan kiracıya ihtar göndermışse bu halde durum farklıdır.

Kiralayan bağıttaki sürenin bitiminden önce tahliye iradesini ulaştırmışsa

ihtarın tebliğini takip eden dönemin sonuna kadar tahliye davası açabilir.

Artık burada bir aylık süreye uyma koşulu aranmaz.

Kira sözleşmesinin başlangıcı belli fakat süresi belli değilse bu

durumda tahliye davasının süresinde açılıp açılmadığı önem arz

etmektedir. Davacı böyle bir durumda Borçlar Kanunu madde 262’ye göre,

sözleşmeye feshettiğini kiracıya bildirmek ve daha sonra üç aylık sürenin

bitiminden itibaren, altı ay geçmesini beklemesi ve altı aylık devrenin

bitimini takip eden, bir ay içinde davayı açması gerekmektedir. Örneğin

başlangıcı 1 Ocak 2009, süresi belli olmayan bir sözleşme için 1 Nisan 2009

tarihine kadar ihtarın tebliğ edilmesi Haziran ayının sonuna kadar davanın

açılması gerekir.

Birinci altı aylık süre için süresinde tebliğ edilmeyen ihtarname ikinci

altı aylık devre için geçerli olur. Örneğin ihtar Mayıs ayında tebliğ edilmişse,

Ocak 2010’un sonuna kadar dava açılması gerekir. Bu kurallar, 6570 Sayılı

Yasa’ya tabi yerler için geçerli olmaktadır. Taşınmaz 6570 Sayılı Yasa’ya

tabi bir yer değilse, Borçlar Kanunu madde 262’de belirtilen feshi ihbar ile

sona erdirilir.

Kira sözleşmesinin ne başlangıcı ne de süresinin belli olmaması halinde

ise, Borçlar Kanunu madde 262’deki esaslar da uygulanamaz. Bu durumda

kiralayanın bu davayı nasıl açacağı ise düzenlenmemiştir. Kiralayanın

hiçbir şekilde kira sözleşmesinin başlangıcını kanıtlayamaması durumunda

6570 Sayılı Yasa’nın ona tanıdığı haktan yararlanamayacağını kabul etmek

kanaatimce doğru olmayacaktır. Buna en uygun çözüm yolu, ihtarın

çekildiği tarihin dönem başlangıcı olarak kabul edilmesi olabilir.

3116 iSTANBUL BAROSU DERGiSi • Cilt: 84 • Sayı: 5 • Yıl: 2010

Kira sözleşmesinde taraflar sözleşmenin devam etmeme iradesinin

karşı tarafa ulaştırılması için belli bir süre koymaları halinde, bu süreye

uyulması zorunludur. Örneğin, kiralayan taşınmazın tahliyesini istediği

taktirde sözleşmenin bitiminden önceki bir ay içinde haber vermek

zorundadır şeklide bir koşulun varlığı halinde, kiralayanın tahliye iradesini

bir ay önce ulaştırması gerekir.

Kiralayan, kira sözleşmesi sona erdikten sonra ihtiyaç sebebi ile tahliye

davası açmadan önce, ilk aya ait kira bedelini ihtirazı kayıt ileri sürmeksizin

alırsa ve daha önceden de tahliye için ihtarname göndermemış olursa, artık

tahliye davası açamaz. Buna karşılık kiralayan kira bedelini ihtirazı kayıt

olmaksızın almış fakat iradesini kiracıya bildirmış bulunuyorsa veya bir

aylık dava süresinde dava dilekçesi tebliğ ettirmişse, kira sözleşmesi uzamış

sayılmaz21.

Davanın süresinde açılıp açılmadığı, davacı tarafından ileri sürülmese

bile hakim tarafından re’sen incelenir. Bu kural 6570 Sayılı Yasa’nın kamu

düzeni ile ilgili olmasının doğal bir sonucudur.

Yargıtay artık ilke halini alan ve süreklilik arz eden kararlarında;

“…..6570 Sayılı Yasa’nın 7/b,c,ç maddelerine dayanan tahliye

davasının anılan yasa maddeleriyle iiK’in 272. maddesinin kıyasen

uygulanması yerleflmış içtihatlar uyarınca kira akdinin hitamını takip eden

bir ay içinde açılması gerekir. Bu cihet kamu düzenine ilişkin olduğu davalı

tarafça ileri sürme şartı aranmaksızın mahkemece resen kendiliğinden

nazara alınması gerekir…22” ifadesiyle yargının konuya bakış açıcı

netleştirilmıştir.

Kira süresinin saptanması bakımından tanık dinletebilip dinletilemeyeceğ

i tartışmalı bir konudur. Yargıtay ise bu konuyla ilgili olarak tanık

dinletilebileceği görüşündedir23.

2.5. TAHLiYE HALiNDE KONUTUN BAfiKASINA KiRALANMASI

6570 Sayılı Yasa’ya göre, kiralayan kiralananı Yasanın 7. maddesinin b,

c veya bentlerinden birine dayanarak tahliye ettirmışse, söz konusu yeri

mücbir sebep olmaksızın 3 sene süreyle eski kiracısından başkasına

kiralayamaz.

Ortada mücbir sebep yokken süre dolmadan kiraya verilmesi

durumunda yasa hem cezai hem de hukuki bir takım yaptırımlar

öngörmüştür.

Konut ve işyeri ihtiyacı Nedeniyle Tahliye • Av. Duygu Bilsel 3117

(21) Y.H.G.K. 8.6.1966 T. Ve 1030/183 6H.D 9.4.1964 T. ve 4/1600 s.k

(22) Y. 6.H.D. 14.11.1988- 11683/17072

(23) Y. 6.H.D. 24.9.1959 T. Ve 6736/5737 s.k

Cezai yaptırımlar Yasanın 16. maddesinde düzenlenmıştir. Buna göre,

altı aydan bir seneye kadar hapis ve üç yıllık kira bedeli tutarınca ağır para

cezası hükmolunur. Mükerrerler hakkında ise bu ceza bir misli arttırılır.

Bu kurala uymamanın hukuki sonuçları ise flöyledir; Kiralayan

taşınmazı başkasına kiraya vermekle yargı kararıla sona eren kira

sözleşmeden yasa hükmünce doğan borca aykırı davranmış olur. Borçlar

Kanunu’nun 96. maddesine göre, kiralayan kiracının kiralanandan

çıkarılmış olmasından doğan zararını tazminle sorumlu olur.

Yargıtay bu konuya ilişkin flöyle kararlar vermıştir;

“..Kiralayan 6570 Sayılı Kanun’un 7. maddesinin b, c ve d bentlerinde

yazılı sebeplerden dolayı tahliye ettirdiği gayrimenkulü mücbir sebep

olmaksızın üç sene müddetle eski kiracısından başkasına kiralayamaz...24”

“…Sanığın, kızının mesken ihtiyacı için tahliye ettirdiği evine

damadının görevi nedeniyle gelememesinden dolayı kendisinin oturduğu,

kendisi tarafından boflaltılan daireyi ise kiraya verdiği anlaşıldığından,

ihtiyaç nedeniyle tahliye ettirilen gayrimenkulü kiraya vermek suçu

oluşmaz…25”

3. İŞ YERi iHTiYACI NEDENiYLE TAHLiYE

6570 Sayılı Yasa’nın 7/c maddesi hükmüne göre, kiralayan “gayrimenkulü

kendisinin veya eflinin veya çocuklarının bir meslek veya sanatı bizzat

icra etmesi için kullanma ihtiyacında ise kira aktinin hitamında” tahliye

davası açabilir.

iş yeri ihtiyacı nedeniyle tahliye davası konut ihtiyacına dayalı tahliye

davasına birçok yönü ile benzemektedir. Örneğin bu davayı açmak için,

konut ihtiyacında olduğu gibi malik olmaya gerek yoktur. intifa hakkı

sahibi veya alt kiracı da bu davayı açabilir.

iş yeri ihtiyacı nedeniyle açılacak davada, dava konusu taşımaz

müşterek mülkiyete konu ise Medeni Kanun’un 634. maddesi uyarınca,

sözleşmenin feshi için pay ve paydafl çoğunluğu aranmaktadır.

Taşınmaz iştirak halinde mülkiyete tabi ise, Medeni Kanun’un 681 ve

630. maddeleri uyarınca davanın tüm mirasçılar tarafından açılması

gerekmektedir.

3.1. İŞ YERi KAVRAMI

Yasada iş yeri kavramı ile ilgili olarak açık bir tanım yoktur. Yasadaki

iş yeri ihtiyacını düzenleyen maddeden anlaşılan, kiralayanın kendisinin,

eflinin veya çocuklarının bir meslek veya sanatı bizzat icra etmeleri için

3118 iSTANBUL BAROSU DERGiSi • Cilt: 84 • Sayı: 5 • Yıl: 2010

(24) Y. CD 07 E: 1978/694 K: 1978/1832 T: 23.03.1978, Corpus içtihat Programı.

(25) Y. CD 07 E: 1993/3688 K: 1993/4050 T: 28.06.1993, Corpus içtihat Programı.

uygun bir yer olması gerekmektedir. Yani önemli olan söz konusu yerin bir

mesken veya sanatı icra etmeye uygun bir yer olmasıdır.

Örneğin bir bakkal dükkanına, bir manava veya bir ofise uygun bir yer

olmalıdır. Depo garaj gibi yerlerde yapılacak işin niteliğine göre bu kapsam

dahilinde kabul edilebilir26. Nitekim, Yargıtay uygulaması da bu yöndedir.

3.2. İŞ YERi iHTiYAÇLISI OLARAK KiMLER iÇiN DAVA AÇILABiLECEĞi

6570 Sayılı Yasa’da kendisinin veya eflinin veya çocuklarının ihtiyaçlı

olabileceği belirtilmıştir.

3.2.1. Kiralayan

Kiralayan bizzat kendi ihtiyacı için dava açabilir. Kiralayan işi bizzat

kendi yapabileceği gibi yapacağı işi bazı yardımcıları ile de yapabilir. Ancak

burada önemli olan yapılacak işe bizzat nezaret etmesidir.

Kiralayanın tüzel kişi olması halinde de iş yeri ihtiyacı nedeniyle tahliye

davası açması mümkündür. Ancak ticari bir flirketin ortağı, flirketin iş yeri

ihtiyacı için kendisine ait bir işyerini tahliye ettiremez.

Bu konuda Yargıtay’ın verdiği bir karar flöyledir;

“...fiirket ihtiyacı için flirket ortağı olan gerçek kişilere ilişkin

taşınmazların tahliyesine karar verilmesi istenemez. Zira flirketler tüzel

kişiliklere sahip kuruluşlar olduğundan ancak flirket malı için flirket

ihtiyacından söz ederek tahliye davası açabilirler. Mahkemece bu husus göz

önünde tutularak sübut bulmayan davanın reddine karar vermek

gerekir…27”

Burada bir ayrım yapmak gerekir; fiayet flirket ortağı sermaye olarak bu

taşınmazlarını koymuşsa ve flirket sözleşmesinde bu konuda hüküm varsa

ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açılabilir.

Tüzel kişinin Belediye olması halinde 1580 sayılı Belediyeler Kanunu ve

3030 sayılı Büyük fiehir Belediyesi Kanunu’nda Belediyenin yapacağı

hizmetler kapsamında kalan her iş için nedeniyle tahliye davası açılabilir28.

Örneğin Yargıtay bir kararında flöyle hüküm kurmuştur;

“…1580 sayılı Belediye Yasası’nın 15. maddesi plaj işletmesini

belediyenin görevleri arasında saydığından kiraya verilen plajın boflaltılması

belediyece istenebilir...29”

Bankalar konut ihtiyacına dayanarak tahliye davası açamazken, iş yeri

ihtiyacı için tahliye isteyebilmeleri mümkündür.

Konut ve işyeri ihtiyacı Nedeniyle Tahliye • Av. Duygu Bilsel 3119

(26) Cevdet YAVUZ, Türk Borçlar Hukuku Özel Hükümler, Beta, 6. baskı, istanbul, 2002, sf. 325.

(27) 6. HD 205/3703 K. 2005/5070 T. 31.03.2005, Corpus içtihat Programı

(28) ER, age. sf. 80

(29) YHGK T. 24.02.1979 ve E.6-1247 K.138, Hasan ERDOĞAN, Tahliye Davaları, Adalet Yayınevi,

Ankara, sf. 854

Yargıtay vakışarın da kendi hizmetleriyle sınırlı olarak tahliye davası

açabileceklerini kabul etmıştir.

Kiralanan da yapılacak işin özel bir ihtisası gerektirmesi halinde

ihtiyaçlının bu uzmanlığa sahip olması gerekir. Örneğin eczacılık, avukatlı

k, dişçilik uzmanlığı gerektiren mesleklerden olduğundan ihtiyaçlının bu

mesleğe sahip olup, olmadığı belirlenmelidir.

Ancak özel uzmanlığı gerektirmeyen bir iş olup da yapılacak iş ruhsata

tabi bir iş ise bu taktirde kiralananın bu işe uygun olup olmadığı yani

ruhsat verilmesinin mümkün olup olmadığı belirlenmelidir30.

3.2.2. Kiralayanın Efli31

Kiralayanın eflinin iş yeri ihtiyacı içinde olması halinde, kiralayan bu

ihtiyaca dayanarak tahliye davası açabilir.

3.2.3. Kiralayanın Çocukları32

Kiralayanın efli gibi çocuklarının da iş yeri ihtiyacında olması halinde,

kiralayana tahliye hakkı tanınmıştır.

Yargıtay’ın bu konuya ilişkin verdiği kararlar flöyledir;

“…Davacı bir tekstil fabrikasında işçi olarak, çalışan oğlunun bu

sektörde kriz nedeniyle işten çıkarıldığını, kiralananda bakkallık

yapacağını, bu nedenle davalının tahliyesini talep etmıştir. Bu durumda

ihtiyaçlını çalıştığı belirtilen iş yerinde ne kadar süre çalıştığı ve ayrılış

sebebi sorularak ondan sonra tüm deliller birlikte değerlendirilerek

sonucuna göre bir karar verilmelidir…33”

“…Davacının ihtiyaçlı oğlunun meslek lisesi mezunu olup iki sene

kadar bu iş yerinde çalıştıktan sonra halen boflta bulunduğu tanıklar

tarafından doğrulanmıştır. Yetişkin ve özellikle meslek lisesini bitirmış bir

kimsenin ihtiyaç iddiasının en ciddi kanıtını teşkil eder…34”

“…Davacının kendisine ait olup daha müsait olan yeri oğlunun

ihtiyacına tahsis etmesi mümkün iken tahsis etmeyip başkasına kiraya

vermesi ve kısa bir süre sonrada kiralananla ilgili dava açması iyi niyet

kuralları ile bağdaflmadığından ihtiyaç iddiasının gerçek ve samimi

olmadığının kabulüyle davanın reddine…35”

3120 iSTANBUL BAROSU DERGiSi • Cilt: 84 • Sayı: 5 • Yıl: 2010

(30) Hasan ERDOĞAN, age. sf. 850

(31) Bu konuya ilişkin açıklamalar yukarıda konut ihtiyacı konusunda açıklanmış olan hususlar ile

aynıdır. Bilgi için bkz. Konut ihtiyaçlısı olarak kimler için dava açılabileceği; kiralayanın efli konusu sf. 3

(32) Bu konuya ilişkin açıklamalar yukarıda konut ihtiyacı konusunda açıklanmış olan hususlar ile

aynıdır.

Bilgi için bkz. Konut ihtiyaçlısı olarak kimler için dava açılabileceği; kiralayanın çocukları konusu sf. 4

(33) YHGK E.2000/6-1268 K.2000/1579 T.25.10.2000, Corpus içtihat Programı

(34) Y. 6. HD 30.1.1990-586/895 , Kılıçoğlu, sf. 273-274

(35) Y. 6. HD 23.10.1989- 13312/13644, Kılıçoğlu sf. 276

3.3. İŞ YERi iHTiYACINDA iHTiYACIN GERÇEK OLMASI HALLERi

iş yeri ihtiyacına dayalı tahliye davası açılabilmesi için, ihtiyacın gerçek

ve samimi olması gerekmektedir.

Kural olarak, iş yeri ihtiyacı dava açılmadan önce doğmuş

bulunmalıdır. Ancak ihtiyacın yakın bir zamanda doğacağı hususunda

tereddüt yoksa, bu işe hazırlık yapmak amacıyla önceden de dava açılabilir.

Örneğin askerlikten terhise çok kısa bir süre kala bir kimsenin kurmayı

tasarladığı iş için önceden dava açması mümkündür36.

Aynı şekilde ihtiyacın samimi olması gerekir. Örneğin davacının aynı

nitelikte başka bir iş yerini bofl tutuyorsa veya böyle bir iş yerini davadan

kısa bir süre önce kiraya vermış ise ihtiyaç iddiasının samimi olduğundan

söz edilemez.

Sırf vakit geçirmek için veya mevcut bir işi varken ilave bir iş yapmak

istemek zorunlu ihtiyaç olarak kabul edilemez.

iş yeri ihtiyacına dayanarak açılan tahliye davalarında, ihtiyaçlının

bizzat kirada oturması ihtiyacın samimi olduğunu göstermez. Yargıtay

konut ihtiyacından farklı olarak bu konuda ihtiyaçlının kiralık yerde

faaliyet göstermesini tahliye için yeterli bulmayıp ayrıca tahliye tehdidi

altında bulunmasını şart koflmuştur. Tahliye tehdidi altında bulunma

durumununsa davacı tarafından ileri sürülmesi şarttır.

Tahliyesi istenilen yer ihtiyaçlının kirada bulunduğu iş yerinden nitelik

itibariyle daha üstün veya en azından efl değer özelliklere sahip olmalıdır.

Bu şekilde üstünlük veya efldeğer olma başlı başına tahliye sebebidir. Bu

durumda ise ayrıca tahliye tehdidi altında bulunma aranmaz.

Nitekim Yargıtay bir kararında;

“…yerinde yapılan keflifte dava konusu taşınmazın davacı kiracı olarak

işgal ettiği dükkanın aynı şartları haiz olduğu ve davacının yapmak istediği

kasaplığın kiralananda ve davacının kirası altındaki dükkanda aynı

şartlarda yapabileceği anlaşılmıştır. Bilirkişinin yaptığı ölçüde dava konusu

dükkandan saha itibariyle daha geniş olduğu tespit edilmiştir. iki taşınmaz

malın aynı şartlara haiz olduğunun anlaşılması halinde, davacıya tercih

hakkını tanımak gerekir...37” demıştir.

Yargıtay bu konuya ilişkin başka bir kararında ise, daha iyi bir ifade ile

flöyle açıklamıştır;

“..iş yerine ilişkin tahliye davalarında ihtiyaçlının kira alması halinde

ihtiyacın kabulü için ihtiyaçlının ya tahliye tehdidi altında bulunması ya da

kiralananı yapılacak iş için daha üstün nitelikte , hiç olmazsa çalışan yerle

efl değer vasıfta bulunması gerekir. Efl değerlik halinde mülkiyet hakkının

Konut ve işyeri ihtiyacı Nedeniyle Tahliye • Av. Duygu Bilsel 3121

(36) Hasan ERDOĞAN, age. sf. 852

(37) YHGK T. 16.02.1972 ve 6-759/96, ER, age. sf. 81-82

üstünlüğü nazara alınarak aynı işin kiralananda yapılmasında ihtiyaçlının

tercihi esas alınır. Tehdit ve üstünlük koşullarından birinin varlığı ihtiyacın

kabulü için yeterlidir. ikisinin bir arada bulunması gerekmez…38”

ihtiyacın samimi olduğu ve samimi olmadığı hallere ilişkin Yargıtay’ın

çeşitli kararlarına yer verecek olursak konu daha iyi anlaşılabilecektir.

Yargıtay samimi olup olmama konusunda flöyle hükümler vermıştir;

“..Davacının kira parasının tespitini istemesi, açılan tahliye davasında

ihtiyaç iddiasının samimi olmadığına delil teşkil etmez. Ayrıca davacının

dava konusu kiralananın dişında kirada başka yerlerinin de olup, bu

yerlerin tahliyelerinin istenmemesi mülkiyet hakkının bir sonucu olup

davacı kötü niyetli olarak kabul edilemez…39”

“..ihtiyaç iddiasına dayalı davalarda tahliyeye karar verilebilmesi için

ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerekir.

Devamlılık arzetmeyen geçici ihtiyaç tahliye nedeni yapılamayacağı gibi

henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da

tahliye sebebi olarak kabul edilemez. Davanın açıldığı tarihte ihtiyaç

sebebinin varlığı yeterli olmayıp bu ihtiyacın yargılama sırasında da devam

etmesi gerekir...40”

“..ihtiyaç nedenine dayanılarak açılan davalarda tahliye kararı

verilebilmesi için ihtiyacın samimi, gerçek ve zorunlu olduğunun

kanıtlanması gerekir. Dava, davacının kiralananda kasaplık yapacağından

bahisle iş yeri ihtiyacına dayanılarak açılmış, bu konuda dinlenen gerek

davacı, gerek davalı tanıkları davacının dolmuş olarak çaliştırılan hatlı

minibüsünün olduğunu, ayrıca kamyonetinin bulunduğunu beyan

etmışlerdir. Davacının bir işi olduğu ve bu işi terk etmediğine göre, ikinci

bir iş yapma isteği 6570 Sayılı Kanun’un tanımladığı anlamda zorunlu

ihtiyaç olarak kabul edilemez...41”

“..Dinlenen tanıklar ihtiyaç iddiasını doğrulamışlardır. Davacılar,

kiralanan taşınmazın hemen altındaki bodrum katta mobilya imalatı

yaptıklarına göre, bunun hemen üstündeki dava konusu kiralanan

taşınmazı, imal ettikleri mobilyaları teflhir ve satiş yeri olarak kullanmak

istemelerinde ticari faaliyetin genişletilmesi şeklinde kabulüne olanak

yoktur. Bu sebeple ihtiyaç iddiası gerçek ve samimi niteliktedir...42”

“…Kiralanan mesken olduğuna göre otel olarak kullanılması mümkün

değildir. Otel olarak kullanılabilmesi için tadilat ve tamirat projesinin

yapılması, projenin mahalline uygulanması ve yapılacak tadilatın imar

3122 iSTANBUL BAROSU DERGiSi • Cilt: 84 • Sayı: 5 • Yıl: 2010

(38) Y. 6. HD 14.10.1987 T. Ve 7684/9793 S.K. ER, age. sf, 82

(39) Y. 6. HD E.2006/1602 K.2006/3434 T.04.04.2006, Corpus içtihat Programı

(40) Y. 6. HD E.2005/9137 K.2005/10636 T.22.11.2005. Corpus içtihat Programı

(41) Y. 6. HD E.2004/5604 K.2004/5508 T.05.07.2004, Corpus içtihat Programı

(42) Y. 6. HD E.1993/8530 K.1993/8717 T.20.09.1993, Corpus içtihat Programı

amaçlı ve esaslı bulunması gerekir, Bu ise ihtiyaç dişında 6570 Sayılı

Kanun’un 7/ç maddesinde düzenlenen ayrı bir tahliye sebebi olup aktin

sonunda ve yerleflen içtihatlara göre bir ay içinde açılması icabeder…43”

“..Dava, ihtiyaç sebebiyle kiralananın tahliyesine ilişkindir. Davacı,

müvekkilinin dava konusu kiralananı 28.10.2003 tarihinde iktisap ettiğini,

müvekkilinin işsiz olup, askerden geldiğini, kiralananı kırtasiye dükkanı

olarak işleteceğini, yasal sürede ihtar çekildiğinden kiralananın işyeri

ihtiyacı sebebiyle tahliyesini talep etmıştir. Davacının, ihtiyaç iddiasının

gerçek, samimi ve zorunlu olduğunu kanıtlaması gerekir. Olayda, davacı bu

iddiasını tanık anlatımları ile kanıtlamıştır. Davalı ise satıflın muvazaalı

olduğunu ileri sürmüştür. Davacının iktisabının muvazaalı olduğu iddiası

kişisel hak nedeniyle açılan tahliye davalarında dinlenemeyeceği Yargıtay'ın

kararlılık kazanmış içtihadıdır. Mahkemece, davacı boflta olduğuna ve

kiralananın yapılacak işe uygun bulunduğuna göre davanın kabulüne

karar verilmesi gerekir…44”

Yargıtay’ın kabul etmış olduğu bir başka husus, aynı iş kolu için iddia

edilen ihtiyaçta işin genişletilmesinin söz konusu edilemeyeceğidir45.

Tahliye davasında, kiralanan bir bütün olup, kurak olarak tamamının

tahliyesine karar verilir. Ancak kiralananın bir bölümünün yapılacak işe

yeterli olacağının belirlenmesi halinde tamamının tahliyesi yoluna

gidilmemesi, işe yeterli olacak kısmın tahliyesine karar verilip, diğer bölüm

için davanın reddine karar verilmesi gerekir. Bunun için her iki tarafında

muvafakati şarttır46.

Nitekim Yargıtay da bu görüştedir;

“…Kısmi tahliye ancak istisnai hallerde söz konusu olabileceği ve

sözleşmenin bütünlüğünü bozabileceği cihetle, bu konuda tarafların

muvafakatlarının bulunması icabeder. Olayda davacı iş yerinde ihtiyacı

bulunduğu ve bu iddiasında samimi olduğu olgusunu kanıtlamıştır. Hal

böyle olunca olayda davacının işyeri ihtiyacının gerçek ve samimi olduğu

belirlendiği gibi tarafların kısmi tahliyeye muvafakatları bulunduğu da

anlaşılmakla mahkemece bu yönde değerlendirme yapılarak karar verilmesi

gerektiği düşünülmeden yazılı olduğu üzere davanın reddedilmesi

isabetsizdir…47”

Kiralananı iş yeri olarak kullanma ihtiyacı sebebiyle tahliye davasının

kira sözleşmesinin sona ereceği tarihten başlayarak bir ay içinde açılması

gerekir. iş yeri ihtiyacı için açılacak davalarda dava açma süresi

Konut ve işyeri ihtiyacı Nedeniyle Tahliye • Av. Duygu Bilsel 3123

(43) Y. 6. HD E. 1991/16461 K. 1992/241 T. 15.01.1992, Corpus içtihat Programı

(44) HG 00 E: 2006/6-143 K: 2006/148 T: 12.04.2006, Corpus içtihat Programı.

(45) YHGK 21.03.1991 E.3664 K. 4051, Hasan ERDOĞAN, age. sf. 857

(46) Hasan ERDOĞAN, age. sf. 853

(47) YHGK 14.02.1990 E. 6-637 K.79 H. ERDOĞAN, age. sf. 856-857

konusunda, konut ihtiyacı için açılacak davalardaki süreye ilişkin tüm

koşullar burada da geçerlidir48.

fiu an yürürlükte olan Borçlar Yasamızın hazırlanmış olan taslağında

ihtiyaç nedeniyle tahliye davasına ilişkin bir takım değişiklikler mevcuttur.

Söz konusu maddeler flöyledir;

DÖRDÜNCÜ BÖLÜM

Kira Sözleşmesi

F. Konut ve Çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin sona ermesi

I. Bildirim Yoluyla;

II. Dava Yoluyla;

1.) Kiraya verenden kaynaklanan sebeplerle ;

a.) Gereksinim,yeniden infla ve imar

MADDE 349; Kiraya veren, kira sözleşmesini,

1.) Kiralananı kendisi, efli, altsoyu, üstsoyu veya Ka nungereği

bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi

sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa,

2.) Kiralananın yeniden inflası veya imarı amacıyla esaslı onarımı,

genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın

kullanımı imkansız ise, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda,

belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih

dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek

tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirilebilir.

SONUÇ

6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun’un getirmış olduğu

düzenlemeye göre; kiracı kira koşullarına uysa bile ve Borçlar Kanunu’nun

kendisine yüklediği tüm sorumlulukları yerine getirse bile, 7. maddedeki

sebeplerden birinin varlığı halinde tahliye davası açılabilir.

6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun’un 7. maddesinde

sayılan nedenler arasında işyeri ve konut ihtiyacına dayalı tahliye davaları

da yer almaktadır.

Ağırlıklı olarak kiracıyı koruyan 6570 Sayılı Kanun’un 7. maddesindeki

düzenleme ile kiralayana belli şartların varlığı halinde tahliye imkanı

sağlamıştır. Ka nunböylece ihtiyaç halinde bulunması durumunda

kiralayanı koruma altına almış olmaktadır.

3124 iSTANBUL BAROSU DERGiSi • Cilt: 84 • Sayı: 5 • Yıl: 2010

(48) Bkz. Konut ihtiyacı için açılan davalarda süre sf. 8

6570 Sayılı Kanun’un getirmış olduğu bu düzenleme son derece

yerindedir. Bir kimsenin konut ve işyeri ihtiyacında olması halinde sahip

olduğu konut veya işyerini kullanma için kiralananı tahliye ettirebilmesi

hakkaniyete uygundur. Kiracıya gerekli sürelerin tanınması ve şartlarına

uyulması halinde, kiralayan bu hakkından yararlanabilmelidir.

Burada önemli olan ihtiyacın gerçek ve samimi olmasıdır. ihtiyacın

samimi olup olmadığının tespitinde Yargıtay’ın vermış olduğu kararlar yol

gösterici olmaktadır. Çünkü konut ve işyeri ihtiyacı konusunda yasaları-

mızda ayrıntılı bir düzenleme bulunmamaktadır. Samimi ve gerçek olmanın

tespiti konusunda belirleyici olmaları nedeniyle Yargıtay kararları bu

konuda son derce önemlidir. Bu nedenle çalışmada sıklıkla Yargıtay

kararlarının belirlemış olduğu samimiyet ve gerçek olma ölçütlerine yer

vermeye çaliştık.

Çalışmada konut ve işyeri ihtiyacı her ne kadar iki ayrı başlık altında

incelenmış olsa da, aslında konut ve işyeri ihtiyacı konuları birbirlerine son

derce benzemektedir. Yasadaki bu konulara ilişkin düzenlemeler hemen

hemen aynıdır. Fakat elbette ki samimi ve gerçek olma ölçütlerinin tespiti

konusunda her iki ihtiyaç kendine göre özellikler göstermektedir.

Ka nunbu konuda, yalnızca kimlerin ihtiyacı olması halinde dava

açılabileceğini düzenlemiştir. Bu konuda her hangi bir ayrıntıya

girmemiştir. Hangi şartlar altında davanın samimi bir ihtiyaç sayılacağı,

kimler aleyhine dava açılabileceği konuları düzenlenmemıştir. Bu konular

tamamen Yargıtay’ın vermış olduğu kararlar yolu ile aydınlatılmaktadır.

Yargıtay ihtiyacın hangi hallerde samimi ve gerçek sayılacağını vermış

olduğu çeşitli kararlar ile belirlemıştir. Bu nedenle gerek konut ihtiyacı

nedeniyle açılacak olan tahliye davasında gerekse iş yeri ihtiyacına dayanan

tahliye davasında kiralayanın açmış olduğu bu davanın kabul edilip

edilemeyeceği Yargıtay kararları ile açıklık kazanmıştır.

Borçlar Kanunu tasarısı ile kiralayanın kimlerin ihtiyacına dayanarak

dava açabileceği konusu genişletilmektedir. Buna göre; Kiralananı kendisi,

efli, altsoyu, üstsoyu veya Ka nungereği bakmakla yükümlü olduğu diğer

kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu

varsa tahliye davası açılabilecektir.

KAYNAKÇA

ARPACI, Abdülkadir; Kira Hukuku ve Uygulaması, Temel Yayınları, istanbul, 2002.

Corpus içtihat Programı.

ER, Refik; Teoride ve Uygulamada Tahliye Davaları, Yetkin Kitabı, Ankara, 1994.

ERDOĞAN, Celal; Tahliye Davaları, Seçkin Yayınevi, Ankara, 1998.

ERDOĞAN, Hasan; Tahliye Davaları, Adalet Yayınevi, Ankara.

Konut ve işyeri ihtiyacı Nedeniyle Tahliye • Av. Duygu Bilsel 3125

FEYZiOĞLU, F. N; Borçlar Hukuku Akdin Muhtelif Nevileri, Cilt 1, istanbul, 1980.

KILICOĞLI, Mustafa; Tahliye Kira Tespiti ve Uyarlama Davaları, 2.baskı, Adil Yayınevi,

Ankara, 1996.

TANDOĞAN, Haluk; Borçlar Hukuku Özel Borç ilişkileri.

YAVUZ, Cevdet; Türk Borçlar Hukuku Özel Hükümler, Beta, 6.baskı, istanbul, 2002.

ZEVKLiLER, Aydın; Borçlar Hukuku Özel Borç ilişkileri, 8.baskı, Seçkin Kitapevi, Ankara,

2004.

3126 iSTANBUL BAROSU DERGiSi • Cilt: 84 • Sayı: 5 • Yıl: 2010