Arsanızı Kat Karşılığı Müteahhide Verirken Nelere Dikkat Etmelisiniz

Kat karşılığı veya diğer adı ile daire karşılığı inşaat yapımı dünyada pek karşılığı olmamakla birlikte, ülkemizde yaygın olarak kullanılan bir inşaat yapım ve paylaşım yöntemidir. 

Ulvi Özcan

 

Bu tür anlaşmalar kamuoyunda hukuki açıdan çoklukla ele alınmakla birlikte, ben bugün vizyon ve rekabet edilebilirlik yönüyle konuyu ele almak istiyorum.

Genellikle yatırım niteliğinde alınan veya miras kalan arazi ve arsaların “piyasa değeri oluştuktan sonra” kullanılan bu yöntemde müteahhit/yatırımcı ile arsa sahibi arasında bir kader ortaklığı oluşmaktadır adeta … Çünkü bir hasılat paylaşımı olacağı için, elde edilen katma değer de ortak olacaktır …
Bugün arsa sahiplerinin  dikkat etmeleri gereken önemli noktaları paylaşmak istiyorum …

Bölgede çoklukla ne tür inşaatlar yapılıyor, arz-talep dengesi ne durumda ? Örneğin Çengelköy emlak piyasasında çoğunlukla 3+1 ve dubleks daireler yapılırken Çengelköy’de Mesa  4+1  2+1 (1+1’e çevrilebilir) ve dubleks daireler yaptı. Bu durumda sattığı daireler öne geçti m2/fiyatı rekabet edilebilir maksimum seviyeye çıkardı. Bu tür durumlarda müteahhitin doğru bir vizyon koymasında kazanacak, aksi durumda kaybedeceksiniz.

Eğer arsa sahibi olarak maddi imkanınız uygunsa fizibilite, proje ve pazarlamayı insiyatifinizde tutunuz. Yapacağınız iyi bir fizibilite ile rekabet gücünüz ortaya çıkacak, yapacağınız pazarlamaya ışık tutacak ve riski minimize etmiş olacaksınız. Projeyi yaptırırken iyi bir mimar ile çalışmanız maksimum fonksiyonelliği yakalamanızda ve pazarlamada çok büyük faydalar getirecektir. Pazarlamada ilk fiyat oluştururken rakip analizini çok doğru yapmak gerekiyor. Sonradan fiyat değişiklikleri alıcılarda olumsuz etki yaratabiliyor.

Arsanızın bulunduğu bölge üst gelir grubuna hitap ediyorsa kalite ve kullanılacak markaların öne çıkması ne kadar gerekiyorsa, orta ve alt gelir grubuna hitap eden yerlerde fiyat o kadar önem arz ediyor. Ancak ne olursa olsun işçilikler hep iyi olmalıdır.

Daire paylaşımı yapılırken müteahhitlerin işlerin sonlarına doğru yoruldukları, çoklukla sözleşmede yazılan standartları minimum yerine getirdiklerini (arsa sahibine yerli, kendi satacağına marka mutfak dolabı, banyo, kapı yapan müteahhit çoklukla mevcuttur.) dikkate aldığımızda ; inşaat sıva üstü duruma  geldiğinde kendi iç mimarınızla montaj kalemlerini yerleştirmeniz faydalı olacaktır. Tabii bu durumda daire paylaşımı da farklılaşacaktır.

İnşaatın bitip, dairelerin satışı sırasında müteahhit firmanın kim olduğunun m2/fiyata da etkisi olduğu dikkate alınarak müteahhit seçilmelidir. İşi sadece % 3-5 oranda veya 3-5 daire fazlasıyla verene verdiğinizde yaşayacağınız problemler de olasılık dahilindedir.
Her ne olursa olsun bir sözleşme yapmak için konunun uzmanı bir avukata ödeyeceğiniz hizmet bedeli, alacağınız risk karşısında çok düşük kalacaktır. Bu itibarla işin fizibilitesinde bir gayrimenkul yatırım danışmanı, sözleşme sırasında da bir avukatla mutlaka çalışmalısınız.
Esnaflıklarını ve misafirperverliklerini her zaman takdir ettiğim, Çengelköy’ün köklü ve saygın esnaflarından Seval Pastanesi’nde okuduğum bir duvar yazısı ile yazımı sonlamak istiyorum …
Dünyada hiç kimse, hiçbir şeyi daha kötü yapmadan daha ucuza satamaz. Bir malın sadece fiyatına bakmak, bazı hileleri kabul etmek demektir.

Ulvi Özcan
Bosforce Emlak Geliştirme ve Pazarlama
Yönetici Ortağı
www.bosforce.com.tr