İstanbul Emlak Borsası hayal mi ???

Bir gayrimenkulünüz var ve değerini belirlemek istiyorsunuz veya bir gayrimenkul almak istiyorsunuz … işiniz gerçekten zor !!! 

Ulvi Özcan

Hiçbir belgeye, envantere dayanmadan “miş”li hikayeler ile raporlar hazırlanır, sunulan emsaller sizi tatmin etmez, vs… Bugün emlak değerlemede kullanılan 3 geçerli yöntem vardır. Bu yöntemler;

1) Emsal karşılaştırma yöntemi

2) Gelir kapitalizasyonu yöntemi

3) Maliyet yaklaşımı yöntemi olarak adlandırılan yöntemlerdir.

Ancak bu yöntemlerdeki değerlemeye esas rakamlar hiçbir gerçekçi rasyoya yaslanamaz. Çünkü tapu dairesinden belge alınamaz, alınan belge de piyasa rayicini yansıtmaz. Emlak Vergi Dairesi’nden alınacak bir belge için de farklı, güvenilir bir şey söylenmesi mümkün değildir…

Tüm bu piyasa gerçeklerini dikkate alarak İstanbul Ticaret Odası 16. Dönem Meslek Komitesi Üyeliğim sırasında, 12 Mayıs 2004 tarihli bir dilekçe ile taleplerimi gerekçelendirerek “İstanbul Emlak Borsası” kurulması ile ilgili bir önerge verdim. Bu önergede; bu tür bir emlak borsasının kurulmasındaki faydaları sıraladım… Dönemin Meslek Komitesi Üyesi arkadaşlarım konuyu desteklediler. Yine dönemin İTO Yk Başkanı Mehmet Yıldırım da heyecanla konuya sahip çıktı ve dünyadaki örneklerin araştırılması talimatı verdi. (Yapılan araştırmalarda bu tür bir borsanın sadece İrlanda’da olduğu tespit edilmiş ve çalışma sistemi ile ilgili bilgi ve belge sağlanmıştır.)

Bu Projede;

Öncelikle tüm hazine, vakıf gayrimenkullerinin, icra daireleri-izale-i şüyu satışlarının, özetle tüm kamu satışlarının bu borsada yapılması sağlanacak, sonrasında işe özel sektör gayrimenkulleri de dahil edilecekti…

Borsa Nasıl Çalışacak

İlgili mevzuat düzenlemelerinden sonra kurumların gayrimenkulleri akredite olmuş emlak şirketleri tarafından borsaya sunulacak, İTO Gayrimenkul Hizmetleri Komitesi’ne bağlı emlak aracılık firmaları vasıtasıyla bu gayrimenkullere müşteri getirilecek ve “şeffaf” bir ortamda ihale tesis edilecektir.

Herhangi bir kamu kurumunun ihalesine talip olan bir emlak şirketi; satacağı gayrimenkulün adedi, toplam cirosu, vb. verilere göre performans taahhüdünde bulunacak, yapacaklarını beyan edecek, bu beyanlarını gerçekleştirip, gerçekleştirememesine göre de hizmet bedeli alacaktır. Bu borsaya kote edilecek gayrimenkullerin pazarlanmasında hizmet bedelleri standart olacak (x fiyattan, y fiyata kadar % 3, y+1 fiyattan, z fiyata kadar %2, z+1 fiyattan ,n fiyata kadar % 1,5 gibi) işin hangi firmaya verilmesi daha önce bitirdiği işlerdeki verimlilik, elindeki mevcut iş, taahhütlerindeki  fayda çeşitliliği, vb. kriterlere göre belirlenecektir.  Kaliteyi düşürmemek için hizmet bedeli kesinlikle borsa tarafından baştan belirtilmeli ve iskonta söz konusu olmamalıdır. 

Makul bir sürede duyurulan ilanlara İstanbul Ticaret Odası Gayrimenkul Hizmetleri Grubuna kayıtlı, belli bir yıldan beri ticari faaliyette bulunan (bence en az 5 yıl) ve emlak borsası brokerliği sertifikası almış her firma müşteri getirebilecektir.

Müşterilerin kimin müşterisi olduğu gerçek kişilerde vatandaşlık numarası, tüzel kişilerde tüzel kişilik sicil numarası ile bir veri bankasına girilerek karışıklıklar ve hizmet bedeli kayıpları önlenecektir. Bir müşteri her ihalede sadece bir emlak brokeri tarafından temsil edilebilecektir.

İhale; kameralar ile izlenen bir salonda ve Maliye Bakanlığı, İTO, ilgili kurum tarafından atanan kişilerce oluşturulan bir “İhale Komisyonu” tarafından yönetilecektir.

İhalelere sadece İTO’ya bağlı (veya TOBB’a bağlı başka odalardan bu belgeyi alanlar) ve yeterliliği olan emlak firmaları aracılık edebilecek ; bu ihalede satılan gayrimenkullerden alım – satım harcı alınmayacak, emlak firmaların tahakkuk ettirdikleri hizmet bedeli faturalarından elde edilecek kurumlar vergisi ve katma değer vergisi ile bu kayıp fazlasıyla karşılanacaktır.  

Ne Gibi Faydaları Olacak

Şeffaf bir emlak borsası olacak, piyasada gerçek emsal fiyatlar oluşacak, oluşturulan bu envanter, emlak değerleme firmalarına, emlak pazarlama firmalarına bir hizmet bedeli karşılığında kullandırılabilecektir.

Emlakçılık bir iş olmaktan, bir meslek olmaya ivme kazanacaktır.

İTO’nun emlak firması üyelerinden aldığı munzam aidatlarında artış olacaktır.

Maliye Bakanlığı’nın vergi geliri artacak; Maliye Bakanlığı ve Belediyeler tarafından yapılacak düzenlemelere ciddi referans teşkil edecektir.

Ne Oldu Bu Borsa Projesine

Bu borsa projesi İTO’da 17. Dönem Meslek Komitesi Üyeliği’mde de (İTO’da 17.Dönem Murat Yalçıntaş başkanlığında yeni bir yönetim oluşmuştur.) gündeme getirildi. Ancak mevcut meslek komitesi tarafından gerekli görülmeyerek meclise dahi sevk edilemedi...

Konuyla ilgili bu tür bir düzenlemede kazanan tüketici, odalar, maliye, belediyeler, legal emlak firmaları olacak; kaybeden de ihale kovalayan ve ihaleye fesat karıştırmak isteyen çıkar çevreleri olacaktır. Ben bu projenin bir gün gerçekleşeceğine ve benim düşündüğümden çok daha ötelere götürülerek büyük faydalar sağlayacağına kalpten inanıyorum.