Tapu senedinde 5 hektar 6455 yazan bir yüzölçümlü arsanın üzerinde kurulmuş 40 blokluk bir sitenin 3. Blok, 14 numaralı dairesinde 142/82500 yazdığını varsayalım. Tüketicinin algısında bu durum dairenin yüzölçümü 142 m2 şeklinde değerlendirilmektedir.
Oysa bu durum bu binaların ortadan kalkıp da, sadece arsa kaldığı takdirde 56.455 m2 arsa üzerinde ne kadar hisse ile paydaş olacağını gösteren bir orandır.
Nişantaşı Abdi İpekçi Caddesi üzerinde 1050 m2 bir arsa üzerinde kurulu zemin katta cadde üzerinde 150m2’den 2 dükkan, arka cephede 150 m2’den 2 daire, üst katlarda da ön cephede 300 m2, arka cephede 300 m2 olan 10 daire, en üst katta da 420 m2’den 2 dubleks dairenin olduğunu varsayalım. Bir başka tanımla elimizde 2 dükkan, 150 m2’den 2 zemin daire, 300 m2’den 10 normal daire, 2 dubleks daire olduğunu düşünelim. Bu bağımsız bölümlerin arsa payları nasıl hesaplanıyor ?
Hesap genellikle müteahhidin öngördüğü şekilde bölüştürülerek kabul edilir, titiz bir alıcı dahi bu arsa payına çok önem vermez. Doğrusu ise her bağımsız bölümün piyasa değeri hesaplanır, hepsi toplanır, bir pay oluşturulur. Örneğin dükkanların 5.000.000 TL. X 2 = 10.000.000 TL. , zemin kat arka dairelerin 400.000 X 2 = 800.000 TL. normal katların ön kısma bakanların 2.500.000 X 5 = 12.500.000 TL. , arka dairelerin1.500.000 TL. X 5 = 7.500.000 TL. dubleks dairelerden de öne bakanın 3.500.000 TL. , arkaya bakanın da 2.500.000 TL. olduğunu varsayalım. Burada 1050 m2 arsa üzerinde yapılan binanın toplam değeri 36.800.000 TL. dir. Dükkanların arsa payı 50 / 368 , Zemin Arka Dairelerin 4 / 368 , Normal Ön Dairelerin 35 / 368 şeklinde yapılmalıdır.
Bir başka karmaşa da brüt m2, net m2 hesaplarında mevcuttur. Piyasada brüt m2 eskiden binanın dıştan/dışa ölçümü, net m2 ise iç kullanılabilir alanların toplam m2 alanını ifade ederdi. Son zamanlarda “Kör Filin Tuttuğu Yeri Fil Olarak Anlatmaya Başladı … Burnunu tutan burnunu, dişini tutan dişini fil diye anlatır oldu …” Kimi yerde sosyal donatılar dahil ediliyor, kimi yerde otopark, İstanbul’da başka, İzmir’de başka, İstanbul Büyükşehir Belediyesi bir yönetmelikle bir brüt alan, net alan tarifi yapıyor, Aydın Belediyesi başka (belki de aynıdır ancak bu yetki belediyelerde olduğu takdirde ayrı olma olasılığı da vardır) bu durumlar tüketicinin zaten bilmediği bir konuda mağduriyetine sebep olabiliyor.
Ayrıca bu konu çok gündeme gelmemekle birlikte temel üstü ruhsatı alınıp, kat irtifakı kurulurken tapu senetlerinin üzerinde brüt m2, net m2 ölçülerinin belirtildiği bir tapu senedi, beraberinde her daire için bir kat planı (tüm hacimleri gösterir şekilde) ve inşaatı yapan firmanın Borçlar Kanunu’nda belirtildiği şekilde inşaatın açık ayıplarında bir yıl, görülmeyen ayıplarda 5 yıl garantisinde olduğuna dair bir belgenin verilmesi gerektiğini düşünüyorum.
Tüm bu konuları dikkate aldığımızda piyasada gördüğümüz aksayan yönlerin düzeltilmesini beklediğimiz kurum Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın geniş bir katılımlı çalışmadan sonra bir güncel mevzuat düzenleyeceğini, okuyucularımızın da konunun takibi ve başka platformlarda dile getirmesinin dikkatleri çekeceğine inanıyorum.
Ulvi Özcan
Bosforce Yönetici Ortağı
ulvi.ozcan@bosforce.com.tr
Yorumlar