Boğazda İmar Değişikliği

Boğazda imar değişikliği konusu yıllardır konuşulur. Gündeme bir gelir sonradan yalanlanır ve ortadan kalkar…

Ulvi Özcan

Konu yakın tarihlerde iki büyük gazetemizin haberleri ile gündeme geldi. Önce Sabah Gazetesi’nde bir haber çıktı … 11.11.2012 tarihinde çıkan bu habere göre ; İstanbul Boğazı'nda yapılaşmayı düzenleyen Boğaziçi İmar Yasası'nın ilgili yönetmeliğinin değişeceği , eskiyen binaların yıkılıp yeniden yapılabileceği , bina yapılacak boş  arsanın % 70’inin yeşil alan olarak terk edileceği ,  kalan % 30  için de taban emsalinin 0.40 olacağı , bina yüksekliğinin ise 3 katı geçemeyeceğinden söz ediliyordu…

Daha sonra gazetemiz Hürriyet’te 29.11.2012 tarihinde çıkan habere göre ise ; Çevre ve Şehircilik Bakanlığı'nın 11 kanunda değişiklik öngören torba kanun taslağındaki Yapı Denetim Kanunu'na ilişkin düzenlemenin, Boğaziçi bölgesinin belli şartlarda imara açılmasının gündemde olduğu , buna göre Boğaziçi'nde koru , mesire yeri ve yeşil alan gibi özel mülkiyete ait parsellerde 5.000 m2’nin üzeri alanlarda taban alanı katsayısı % 5'i ve bodrum hariç 2 katı geçmemek koşuluyla konut, ticaret merkezi ve turizm alanı yapılabileceği , konut alanlarında ise 1.000 m2’nin üzeri alanlarda ise yine aynı düzenlemenin olacağından bahsediliyordu. Söz konusu düzenlemede bir de yoğunluk transferinden sözediliyordu. Bu durumda bir yerde konut alanında kalan 800 m2 alana sahip bir arsanız var , başka bir yerde de aynı nitelikte 600 m2 arsanız var. 600 m2 alana sahip arsanızı kamuya  terk ediyor , yoğunluk transferi ile diğer arsanıza 1.400 m2 X % 5 = 70 m2 taban oturumlu bir bina yapabiliyorsunuz …

Konu bir toplantıda Çevre ve Şehircilik Bakanı Sayın Bayraktar’a sorulduğunda : “Bizim hükümet olarak, bakanlık olarak bu konuda yaptığımız bir çalışma yok. Ancak yoğun talepler var …” şeklinde bir cevapla geçiştirdi.

Bugün Boğaziçi’nde yapılaşma kurallarını 18.11.1983 tarih ve 2960 sayılı Boğaziçi İmar Yasası belirlemektedir. Bu yasanın 1. maddesinde  ; bu kanunun amacı “İstanbul Boğaziçi alanının kültürel ve tarihi değerlerini ve doğal güzelliklerini kamu yararı gözetilerek korumak ve geliştirmek ve bu alandaki nüfus yoğunluğunu artıracak yapılanmayı sınırlamak için uygulanacak imar mevzuatını belirlemek ve düzenlemektir…” şeklinde açıklanmaktadır.

Bir başka ifade ile boğazda yeni bir yapı yapılamaz. Ancak ; iki yöntemle yenilenebilir. Bunlardan birincisi 21.07.1983 tarih ve 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıkları Koruma Kanunu kapsamında belirtilen ve “korunması gereken eski eser” niteliğindeki bir yapıyı yine yapının bağlı bulunduğu bölgedeki Kültür Varlıklarını Koruma Bölge Kurulu’nun iznini almak suretiyle yenileyebilirsiniz. Burada yapının yıkılarak (maili inhidam kararı) veya yıkılmadan onarımına da bölge kurulu karar verebilmektedir. İkinci yöntem ise 1957 öncesi yapılan, ruhsat ve yapı kullanma izni şartı aranmayan (6785 Sayılı İmar Kanunu’na göre 1957 öncesi yapılan binalar iskanlı kabul edilmektedir) yapılardır.

Bu tür yapılarda Boğaziçi İmar Müdürlüğü’nün izni ile yapıyı yıkmadan onarım ve tadilat yapılabilir.

Şimdi yukarıda arz etmeye çalıştığım bu ciddi koruma tedbirlerinden sonra kim 1983 – 2012 tarihleri arasında , yaklaşık 30 yıldır boğazda yeni bir yapı yapılmadığını söyleyebilir ??? Bu durumda yapılaşma kaçak bir şekilde ve yasal olmayan / göz yumulan idari izinlerle olmaktadır…

Bir binanın teknik olarak ömrünün ortalama 50 yıl olduğu varsayımından hareket edersek bu sürenin mevzuata göre  yapılan en son yapı ile dahi 30 yılını geride bırakmışız … İstanbul’un 1. Derece Deprem Bölgesi olduğunu da düşündüğümüzde boğazda yeni bir düzenlemeye ihtiyacımız olduğu gerçeği kaçınılmazdır.   

Mevzuata uygun hareket etmeyenler, kitabına uydurup hisseli arsaların ve kamu arsalarının üzerine dahi yapı inşa etsinler, yasal olmayan genişletmelerle / büyütmelerle tadilatlar yapsınlar ; yasaya saygılı ,  adının kamuoyunun gündemine bu tür bir olaydan düşmesinden utanan insanlar da bedelini ödeyip yıllar önce satın aldıkları veya ailelerinden miras kalan taşınmazların üzerine tasarruf kullanamasın … Evrensel hukuğun ve Anayasa’mızın temel hükümlerinde eşitlik ve mülkiyet hakkının kutsallığı prensiplerinin altı ısrarla çizilmektedir. Hem teknik açıdan ,  hem de mülkiyet hakkının korunması anlamında bu tür bir düzenlemeye ihtiyaç vardır.

Ayrıca ; tasarrufun kısıtlandığı gerekçesi ile açılan davaların belediyelerin belini büktüğü gerçeğinden hareketle , bütçeye hizmet yatırımı olarak ayrılan payın dava kaybetme bedeli olarak sarf edilmesi ne kadar akılcıdır ? Bu bedeller hiçbir siyasetçinin , belediye başkanı veya meclis üyesinin cebinden gitmemektedir ; vatandaşın/bizim ödediğimiz vergilerden gitmektedir…

Tüm bunları söylerken “Bu Dünya Bize Dedelerimizden Miras Kalmadı , Torunlarımızdan Ödünç Aldık …” gerçeği ile boğazın yeşili ve mavisinin yok edilmesine de izin verilmemelidir. Yapılacak bu düzenlemede konunun uzmanlarının , üniversitelerin,  sivil toplum örgütlerinin , meslek odalarının görüşü alınmalı ; yasal düzenlemelere itibar etmeyen mülk sahipleri veya menfaat sahipleri ile  denetleme görevini ihmal eden (Müdür, Şef, Mıntıka Mühendisi, vb.) görevliler hakkında da hukuki ve cezai yaptırımlar getirilmelidir.

Boğazda yeni bir imar düzenlemesinin gerekli olduğu kaçınılmazdır … Bu düzenleme doğru bir şekilde yapılırsa “İstanbul Boğaziçi Markası” için fayda getireceği de açıktır. Bu düzenleme gizlilik içinde ve oldu bitti ile yapılırsa peşinde yeni mağduriyetler getireceği de ortadadır. Kamuoyuna yansıdığı şekli ile düzenlemede belirtilen yoğunluk katsayı hesaplarının (taban alanda % 5) ve yoğunluk transferlerinin yerinde kararlar olduğunu düşünüyorum. Mevcut kaçak yapıların durumunun da değerlendirilerek Boğaziçi siluetinin düzeltilmesi ve çağdaş bir kent parçası haline getirilmesi mevcut çalışmalara ek olarak ele alınmalıdır. Gerekirse TOKİ’nin başka semtlerde yaptığı yapılar ile takas ve cazip kredilerle buralarda yaşayan yapı sahipleri özendirilmelidir. Ama bu düzenlemede ; Fatih – Sulukule’de  yaşayan insanı Taşoluk , Kayabaşı gibi 50-60 km. uzaklıkta yere taşınmaya zorlama şeklinde olmamalıdır.

Ulvi Özcan

Bosforce Yönetici Ortağı , Emlak Danışmanı

ulvi.ozcan@bosforce.com.tr