Konutta KDV Düzenlemesi

Yeni yıla girerken hükümet vergilerde de bir dizi düzenlemeye gitti. Bu düzenlemelerden biri konutta KDV oranını değiştiren Bakanlar Kurulu Kararı’ydı…  Maliye Bakanlığı’nın 21.12.2012 tarih ve 1348 sayılı yazısı ile gündeme  alınan konu ; Bakanlar Kurulu’nda değerlendirilerek 24.12.2012 tarih ve 2012/4116 sayı ile karara bağlanmış ve Resmi Gazete’de  01.01. 2013 tarih 28515 sayı ile yayınlanarak yürürlüğe girmiştir.

Ulvi Özcan

Yeni uygulamayla KDV oranları ilgili Bakanlar Kurulu Kararı’nın 7 nci maddesiyle aşağıdaki gibi oluşmuştur.

MADDE 7-24.12.2007 tarihli ve 2007/13033 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı ile yürürlüğe konulan Mal ve Hizmetlere Uygulanacak Katma değer vergisi Oranlarının Tespitine İlişkin Kararın 1 inci maddesine aşağıdaki (6) numaralı fıkra eklenmiştir.

“(6) (I) sayılı listenin 11 nci sırasında yer alan net alanı 150 m2’ye kadar konutlardan; 10.07.2004 tarih ve 5216 sayılı Büyük Şehir Belediye Kanunu kapsamındaki büyük şehirlerde  (16.05.2012 tarihli 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında rezerv yapı alanı ve riskli alan olarak belirlenen yerler ile riskli yapıların bulunduğu yerler hariç), lüks veya birinci sınıf inşaat olarak yapılan ve ruhsatın sonradan revize edilip inşaat kalitesinin yükseltilmesi hali de dahil olmak üzere, yapı ruhsatının alındığı tarihte, üzerine yapıldığı arsanın 1319 sayılı Emlak Vergisi kanununun 29 ncu maddesine istinaden arsa birim m2 vergi değeri ;

a)Beşyüz Türk Lirası ile bin Türk Lirası (bin Türk Lirası hariç) arasında olan konutların tesliminde bu maddenin birinci fıkrasının ( c ) bendinde belirtilen vergi oranı,(Bu oran % 8’dir.)

b)Bin Türk Lirası ve üzerinde olan konutların tesliminde bu maddenin birinci fıkrasının (a) bendinde belirtilen vergi oranı, (Bu oran % 18’dir.) uygulanır.”

Sözkonusu düzenleme uygulamaya girene kadar KDV oranı 150 m2’ye (net alan) kadar olan konutlarda % 1, 150 m2’yi aşan konutlarda ise % 18’di.Mevcut uygulamada sadece yüzölçümünün değerlendirmeye alındığından adil bir vergi tahakkuk ettirmenin mümkün olmadığı, bu nedenle yeni uygulamada değerlendirmeye esas kriterlerin lokasyon ve inşaatın sınıfı olması gerektiği gözetilmiştir.

İşin özünde değerlendirmeye konu gayrimenkulün yüzölçümü üzerinden değil de,  değeri üzerinden vergi tahakkuku adil ve doğrudur. Ancak referans kabul edilen iki kriter iyi sorgulanmalıdır.

Bu kriterler emlak vergi değerleri ve inşaatın sınıflandırmasıdır. Kriterlerden birincisi emlak vergi değerinin hesaplanma yöntemi, takdir kıymet komisyonu üyelerinin konu ile ilgili uzmanlıkları çıkan emlak değerleri açısından ciddi çelişkiler meydana getirebilmektedir Örneğin Kandilli Caddesi üzerinde bir yalının m2 fiyatı, bir yalı dairesinin m2 fiyatı, deniz manzaralı dairenin m2 fiyatı, deniz manzarası olmayan dairenin m2 fiyatı piyasa değeri açısından çok farklı fiyatlardır. Ancak ; hepsi Kandilli Caddesi’nin m2/fiyatı üzerinden emlak beyanı verecekler ve vergi tahakkuk edecektir. Takdir Kıymet Komisyonu üyesi olarak atanan kişilerin emlak değerleme ile ilgili uzmanlıkları nedir ki, bu komisyonun üyesi oluyorlar ??? İkinci önemli konu ise inşaatın sınıflandırması ile ilgili. Yeni düzenlemede bu uygulamanın lüks ve birinci sınıf binalarolacağından bahsediliyor.

Burada sınıflandırmanın tanımı ile ilgili de bir sorun var… Bundan on yıl önce lüks olarak belirtilen konut ; bugün lüks değil… Dolayısı ile ilgili tüzük gereği inşaatların sınıflandırılması ile ilgili amir kurum olan Maliye Bakanlığı tarafından konu güncel tutulmalı, sektör kanaat önderleri ile diyalog içinde kararlar alınmalıdır.

Bu uygulama ile büyük şehirlerde elinde stoğu bulunan müteahhitler kazançlı çıkacak. Bir başka ifade ile yeni inşaat yapacaklara “dur bakalım piyasada bir sürü stok var, önce onlar satılsın…” mesajı verildi.

İşin özünde gayrimenkulün yüzölçümü değil de piyasa değeri üzerinden değerlendirmek yapmak adil ve doğru olan … Ancak yetkililerce yapılan açıklamalardan belli ki konu yeterince değerlendirmeden uygulamaya konmuş ve tekrar düzenlenecek. Yeni yapılacak düzenlemede konu emlak vergisi ile birlikte detaylıca araştırılıp değerlendirilirse şüphesiz kalıcı ve reform niteliğinde bir işlem yapılmış olacaktır.