Ev Kiralarken Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar

Herkesin mutlaka bir gün karşısına çıkmış ya da çıkacak olan en önemli hukuksal konulardan biri gayrimenkul kiralama, buna ilişkin sözleşme hazırlanması, kiracının tahliyesi ve tahliye edilmek istenen kiracının mücadelesidir.

Bu sürecin başlangıcı ve bitişi genelde bir takım sorunlar yaratmaktadır. Hem kiracılar hem de taşınmazını kiralayan mülk sahipleri işlemin başında ve sonunda, doğru prosedürleri işletmediklerinden mağduriyetler yaşamaktadırlar. Her iki tarafın da unutmaması gereken husus, bu işlemin bir sözleşmeye dayandığı ve iyi hazırlanan bir sözleşmenin her iki tarafı da koruyacağıdır.

Peki bu önemli konuda nelere dikkat edilmelidir? Bu ilişkiye nasıl başlanmalı, nasıl sonlandırılmalı ve yaşanabilecek bir sıkıntıda hangi hukuksal yollar izlenmelidir? Bu yazımızda ortaya çıkabilecek olumsuz bir durum veya uyuşmazlığın önüne geçmek için detaylı bir inceleme yapacağız. 

Herşeyden önce kiralanacak gayrimenkule ilişkin tapu incelenmelidir

Kira işlemi mülkiyete dayanmaktadır. Bir kişi maliki olduğu bir gayrimenkulü, bu gayrimenkulü kiralamak isteyen diğer bir şahsa kiralamaktadır. Dolandırılmamak veya herhangi bir şekilde sorun yaşamamak için önce kiralayacağınız gayrimenkulün tapusunu ilgili tapu sicil müdürlüğünden kontrol etmenizi tavsiye ederiz. Tapu sicili alenidir, ilgili herkes inceleyebilir. Kiralanacak gayrimenkulün açık adresinin tapu kaydı ile uyuşup uyuşmadığını da mutlaka teyit ediniz.

Eğer arada bir vekil varsa vekâletnamenin geçerliliğini kontrol etmek de önem arz eder zira yetkisiz bir kimse ile yapacağınız kira kontratı geçerli sayılmayacaktır.

Kendi taşınmazını kiralayacak olan mal sahibinin de kiracısını kontrol etmesini ve sözleşmeye kefil istemesini öneriyorum.

Kira sözleşmesi

Her şeyi kontrol ettiniz, başlangıç aşamasını atlattınız ve gayrimenkulü kiralayabileceğinize kanaat getirdiniz. Bu takdirde, gayrimenkulü kiralayacak tarafların bir kira sözleşmesi imzalaması gerekecektir. Ancak bu sözleşme dikkatli bir şekilde hazırlanmalı ve hangi tarafta olursanız olun sizi korumalıdır. Bu nedenle öncelikle kira sözleşmesinin genel hukuksal durumu ile ilgili olarak kısa bir inceleme yapalım:

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’na göre, kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.

Daha evvel 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun ile düzenlenen kira ilişkisi, 2011 yılında yapılan değişiklik ile 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu kapsamına alınmıştır. Dolayısıyla artık taraflar arasındaki hukuki ilişki bir borç-alacak ilişkisi haline bürünmüştür.

Kira sözleşmesi iki tarafa da borç yükleyen sinallagmatik bir akittir. Sözleşmenin içeriğinde iki tarafın da hakları ve borçları açık bir şekilde düzenlenmelidir. Bu nedenle sözleşme hazırlanırken, istediğiniz hususların açık bir dille yazılmış olmasına dikkat edin. İmkân var ise, sözleşmenin bir hukukçu tarafından hazırlanması mutlaka lehinize olacaktır. Hukuki anlamda iyi hazırlanmış bir kira sözleşmesi, ileride doğabilecek maddi ve manevi mağduriyetlerle karşılaşmanızı önleyecektir. Her zaman belirttiğim üzere, avukatlık hizmeti, kişilerin girdiği hukuki işlemlerde ileride yaşanabilecek problemlerin yaşanmaması veya en aza indirilmesi için önleyici olarak kullanılmalıdır.

Kiraya verilen taşınmazı sözleşme şartlarına uygun bir şekilde kiracıya kullandırmak, bunun devamını sağlamak, sigorta ve vergi gibi kiraya verilen taşınmaz ile ilgili ödemeleri karşılamak, kiralananda gizli ya da açık bir ayıp ortaya çıkması halinde kiracının bundan kaynaklanan zararlarını karşılamak kiraya verenin borçlarıdır.

Kiraya verenin kiralananın gizli ya da açık ayıplarından sorumluluğu önemlidir. Bu ayıplar fiziki olabileceği gibi hukuki de olabilir. Teslim anındaki ayıplarda kiracı, borçlu temerrüdü hükümlerine veya sonradan ayıplı hale gelme durumunda başvurulacak hükümlere yönelebilir. Teslimden sonra doğacak ayıplarda ise kiracı ayıbın giderilmesini talep edebileceği gibi, sözleşmeyi fesih hakkını, ortaya çıkan ayıbı giderip bunu kiradan düşme hakkını, kira indirimi talebini, ayıpsız benzerle değiştirilme hakkını veya tazminat hakkını seçimlik olarak kullanabilir.

Kiracının borçları ise kiralananı sözleşmeye uygun olarak kullanmak, taşınmazı özenli bir şekilde kullanmak, komşulara saygı göstermek ve kira bedelini zamanında ödemektir.

Kira sözleşmelerinde şekil şartı yoktur, yazılı ya da sözlü olarak yapılabilirler. Ancak doğabilecek hukuki uyuşmazlıklarda sözlü kira sözleşmelerinin varlığının ve şartlarının ispat edilmesi çok zordur, hatta günümüzde neredeyse imkânsızdır. Bu sebeple kira sözleşmesini mutlaka yazılı yapmaya özen göstermelisiniz. Kira sözleşmesinin noter huzurunda imzalanması da hukuki bir koruma yöntemidir, ancak bu prosedür uygulamada pek kullanılmamaktadır.

Kiracılık haklarının üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilmesi önemli bir konudur ve bunun için kira sözleşmesinin tapuya şerh edilmesi gerekir. Tapuya şerh edilmiş bir kira sözleşmesi devam ederken, kiralanan taşınmaz malın satılması halinde, yeni malik kiracıyı kira süresi dolmadan tahliye ettiremeyecektir. Bu bakımdan taşınmaz malikinden kira sözleşmesinin tapuya şerh edilmesini istemek oldukça faydalı olacaktır.

Ev kiralarken evin ne şekilde teslim alındığına ve ne şekilde teslim edileceğine ilişkin detayların kira sözleşmesinde belirtilmesine önem verilmelidir. Demirbaşların durumu açıkça ve teker teker sözleşmede bulunmalıdır. Hatta sözleşme imzalandığı takdirde, hem kiracının hem de kiralayanın evin durumunu, üzerinde tarih yazacak şekilde fotoğraflamasını öneririm. Kiralayan taraf da evin ne şekilde teslim edilmesini istiyorsa mutlaka sözleşmede bunu belirtmelidir.

Taşınmaz kiralandığı esnada, elektrik, su ve doğalgaz sayaçlarındaki güncel tutar kira sözleşmesinde bulunmalıdır. Böylece, hangi tutara kadar kiraya veren malikin, hangi tutardan sonra da kiracının ödeme mecburiyeti altında olduğu belirlenmiş olur. Önceki faturalardan ödenmemiş borçlar var ise, bunlardan mesul olmadığınızı da sözleşmeye kaydettirmelisiniz. Ayrıca kiracının taşındıktan sonra bu hizmetlere ilişkin sözleşmeleri kendi üzerine alacağı, evi boşalttıktan sonra da hepsinin son fatura bedellerinin ödenip kapatıldığına ilişkin yazıları mal sahibine sunacağı kural olarak yer almalıdır.

Eğer bir apartman dairesi kiralanıyorsa apartmana ilişkin giderler mevcut olacaktır. Bunların hangilerinden ev sahibinin, hangilerinden kiracının sorumlu olacağı ve ev içinde yapılması gereken tadilatlarda ödemeleri kimin yapacağı da sözleşmeye açık bir şekilde yazılmalıdır.

Verilen depozito bedeli ve yapılan masraflar sözleşmede bulunmalı, bedelin ödendiğine dair dekont alınmalı ve bu dekont kiracı tarafından saklanmalıdır.

Kira sözleşmesinin süresi dolduktan sonra, yeni başlayacak süreçte yapılacak kira artış oranı açık bir şekilde sözleşmede yazmalıdır. Böylece ev sahipleri kirada diledikleri gibi artış yapamayacak, sözleşmeyle bağlı kalacaklardır.

Kiracı olduğunuz takdirde kesinlikle elden ödeme yapmamalısınız. Mutlaka bir banka aracılığıyla kiralarınızı ve depozitonuzu ödeyiniz. Ödemelerin ne zaman ve ne şekilde yapılacağı sözleşmeye yazılmalı ve yapılan ödemelere ilişkin dekontlar, makbuzlar ve belgeler kiracı tarafından saklanmalıdır.

Kentsel dönüşüm süreci ülkemizde hızlı bir şekilde devam ettiğinden, gayrimenkulün bulunduğu binanın kentsel dönüşüme konu olması halinde hangi masrafların kiracıya ödenmesi gerektiğini de sözleşmeye ekleyebilirsiniz.

Kiralayan bakımından, sözleşmeye muacceliyet şartı eklemelidir. Bu bir kira bedeli ödenmediği takdirde, kalan aylara ilişkin kira bedellerinin de istenebileceğine ilişkin bir maddedir. Evin habersiz bir şekilde ya da sözleşme süresi bitmeden evvel tahliye edilmesi halinde bu talep hakkının olduğu vurgulanmalıdır.

Diğer taraftan, kira bedelinin geç ödenmesi durumunda doğacak bir cezai şarta ilişkin madde sözleşmeye konulamaz.

Yukarıda anlatılanlar, sorunsuz bir kira ilişkisinin hukuksal olarak nasıl tesis edilebileceğini anlatan maddelerdir. Bunlardan ziyade kiracının da kiralayanın da birbirine karşı saygılı ve hoşgörülü olması bu diken üstünde süren ilişkiyi daha güzel bir şekilde yaşamalarını sağlayacaktır. Bir gayrimenkulün kiracısı iseniz, o gayrimenkulü sanki size aitmiş gibi korumanız ve temiz tutmanız, ayrıca mal sahibinin her ay gelen bu ödemeye ihtiyacı olduğunu bilmeniz gerekirken, mal sahibiyseniz içeride yaşayan insanın sizin mülkünüzü işyeri ya da ev olarak kullandığını ve kendisini rahat hissetmesi gerektiğini lütfen unutmayın. Saygı bütün ilişkilerin temelidir ve hukuktan önce gelir.

KİRA İLİŞKİSİ İSTEDİĞİNİZ GİBİ SÜRMEDİ YA DA MÜLKÜNÜZE İHTİYACINIZ DOĞDU VE KİRACIYI TAHLİYE ETMEK İSTİYORSUNUZ. KİRALAYAN OLARAK BUNU NASIL SAĞLARSINIZ?

Kira sözleşmesi süresi

Konut ve çatılı işyeri kirası sözleşmeleri belirli veya belirsiz bir süre için yapılabilir. Kanuna göre belirli süreli sözleşmeler için 15 gün önceden bildirim yapılmadıkça sözleşme aynı koşullar dahilinde bir yıllığına otomatik olarak uzatılmış kabul edilir. Sözleşmeye eklenecek bir madde ile bu süre uzatılabilir.

Tahliye davası ile kiracının  tahliyesi

Kanunda sayılan tahliye nedenleri doğmuşsa, kiracıyı kiralanandan çıkarmak için tahliye davası açabilirsiniz. Aksi halde kiracı kendi istemedikçe kiralananı boşaltmayabilir. Tahliye nedenleri kiracıdan ve kiralayandan kaynaklanan nedenler olarak ikiye ayrılır. Şimdi teker teker bu nedenlere değinelim:

Kiracıdan kaynaklı tahliye nedenleri

1)Yazılı Tahliye Taahhüdüne Dayanılarak Kiracının Tahliyesi:

Taraflar arasında kira sözleşmesi imzalandıktan sonra, kiralayan kiracıdan yazılı bir tahliye taahhüdü alabilir. Bu taahhüt icra takibine ya da davaya konu edilerek kiracı tahliye edilebilir. Hassas olan nokta, tahliye taahhüdünün tarihinin kira sözleşmesi tarihinden en az bir ay sonra olmasıdır.

2) Haklı Sebepten İki İhtara Dayanılarak Kiracının Tahliyesi:

Sözleşmede belirtilen süre zarfında kira bedelini ödemeyen kiracıya yapılan iki tane haklı ve yazılı ihtar sonucu kiralayanın sözleşmeyi sona erdirme hakkı doğar. Bu haklı iki ihtar bir kira yılında farklı aylara ait gecikmeler için olmalıdır. İhtarda muaccel olan borcunu ödemesi için kiracıya tanınacak süre en az 30 gündür. İkinci ihtardan sonra bir ay içinde tahliye davası açılmalıdır.

3) Borçlar Kanunu 352/III. Maddesine Dayanılarak Kiracının Tahliyesi:

Kiracının veya beraber yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde sınırları içinde oturabilecekleri müsait durumda bir konutları varsa tahliyeleri mümkündür. Kiralayanın, sözleşme imzalanırken bu durumu bilmiyor olması gerekmektedir. Tahliye için dava açma süresi, kira sözleşmesinin bitiminden itibaren bir aydır.

4) Kiracının Ölümü:

Borçlar Kanunu’nun ilgili maddeleri uyarınca, kiracının ölmesi durumunda ölenin ortakları, ölenle birlikte aynı konutta oturanlar, sözleşme şartlarına uydukları müddetçe kira sözleşmesine taraf olabilirler ve sözleşmeyi sürdürebilirler. Bu kişilerin kiracının ödemediği borçlardan sorumlu olmadıklarını beyan etmeleri sözleşmeye aykırılık oluşturur ve kira sözleşmesinin bitmesi için başka bir nedendir.

5) 10 yıllık Uzama Süresinin Bitimiyle Kiracının Tahliyesi:

Yeni yapılan kanun değişikliklerine göre, bir kira sözleşmesinde yer alan ilk sürenin bitimiyle birlikte, toplam on sene uzaması halinde mal sahibinin kiracının tahliyesini talep etme hakkı mevcuttur. Bu talep de açılacak bir tahliye davasının konusu olacaktır.

Kiraya verenden kaynaklı nedenler

1) Mal Sahibinin ve Yakınlarının Konut Gereksinimi Nedeni ile Kiracının Tahliyesi:

Eğer kiraya verenin kendisinin, eşinin, altsoyunun,  üstsoyunun veya bakmakla yükümlü olduğu kimselerin konut ihtiyacı varsa belirli süreli sözleşmelerde kira sözleşmesinin sonundan itibaren, belirsiz süreli sözleşmelerde ise kanundaki fesih sürelerine uyarak belirlenen tarihten itibaren bir ay içinde tahliye davası açabilirler. Ancak bu nedenle kiracı tahliye edildikten sonra taşınmazın üç yıl süre ile yeniden kiraya verilmesi yasaktır.

2) Mal Sahibinin ve Yakınlarının İşyeri Gereksinimi Nedeni ile Kiracının Tahliyesi:

Yukarıda sayılan kişilerin konut gereksiniminden başka, icra edeceği bir meslek veya sanata yönelik olarak işyeri gereksinimi olduğu takdirde, yine yukardaki sürelere uyarak tahliye davası açılması imkânı mevcuttur.

3) Taşınmazın Yeniden İnşa Edilecek veya Esaslı Bir Şekilde Tadilata Girecek Olması Nedeniyle Kiracının Tahliyesi:

Kanuna göre kiralananın esaslı şekilde tamiri veya inşası gerekiyorsa yukarıda sayılan zaman şartına uyularak tahliye davası açılabilir. Kentsel dönüşüm nedeniyle kiracıların son zamanlarda kiralanandan tahliye edildikleri görülmektedir. Bununla ilgili süreç biraz daha farklıdır ve maalesef önüne geçme imkânı mevcut değildir.

Bu konuyla ilgili olarak Kentsel Dönüşüm konusunu işlediğim yazımda detaylı bir anlatımda bulunmuştum. Merak ettiğiniz takdirde incelemenizi tavsiye ederim.

4)  Yeni Malikin Gereksinimleri Nedenleri ile Kiracının Tahliyesi:

Kira konusu yeri, kira sözleşmesi imzalandıktan sonra ancak henüz süresi dolmadan edinen yeni malik, gayrimenkule kendisinin, eşinin, altsoyunun, üstsoyunun veya bakmakla yükümlü olduğu kişilerin ihtiyacı olması halinde,  gayrimenkulü satın aldığı tarihten itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı bir şekilde bildirim yaparak, bildirimin ulaşmasından itibaren, altı ay sonra tahliye edilmesini talep edebilir. Kiracı bu süre sonunda gayrimenkulü boşaltmazsa, sürenin dolması ile birlikte tahliye davası açabilecektir. 

Yukarıda genel hatları ile gayrimenkul kirası konusuna değinerek, kira sözleşmesinin genel özelliklerinden ve başvurulabilecek hukuki yollardan bahsettik. Bunun detaylı ve hassas bir konu olduğu şüphesizdir. Bu nedenle hukuksal yardım almaktan çekinmeyiniz.

Ne ev sahiplerinin ne de kiracıların kira ilişkilerinde sıkıntı yaşamaması dileğiyle.