MÜTEAHHİTTEN TAPU ALANLARIN TAPUSU İPTAL OLUR MU?
Müteahhitten, Tapu Müdürlüğü'nde yapılan işlem ile tapu alanların tapusu iptal edilebilir mi? Bunun yanıtı evet veya hayır olabilir. Her iki ihtimalde mümkündür. Önce tapu iptal edilir cümlesini yazalım... Çok yaygın bir sorun olduğundan bu konu ayrıntılı olarak açıklanacaktır.
Öncelikle şunu belirtelim. Tapu işlemlerinde kimi genel kurallar bulunmaktadır. Örneğin aleniyet ilkesi olarak ifade edilen ilke uyarınca tapu kayıtları tüm ilgililer için açıktır. İlgililer serbestçe tapu kayıtlarını inceleyebilir ve bilgi sahibi olabilirler, diğer bir ilke ise yazımızın konusunu doğrudan ilgilendiren “Tapuya Güven İlkesi”dir. Yani tapuya güvenerek taşınmaz edinenlerin ve işlem yapanların hakkı korunmaktadır. Taşınmazların tapu siciline kaydedilmesinde ve doğru sicillerin oluşturulmasında devletin sorumluluğu son derece önemlidir, 743 sayılı Medeni Yasa 917 nci maddesinde, hazinenin, tapu sicillerinin tutulmasından doğan bütün zararlardan sorumlu olduğu belirtilmiştir. Benzer bir şekilde, mülkiyet hakkı Anayasa'nın 35. maddesi ve bu maddeye uygun olarak çıkarılan yasalarla korunduğu gibi, 5170 sayılı Yasa ile değişik Anayasa'nın 90. maddesi ile kanun hükmünde olduğu kabul edilen, Avrupa İnsan Hakları Sözleşmesine Ek 1 Numaralı Protokolün 1. maddesiyle de güvence altına alınmıştır.
Avrupa İnsan Hakları Mahkemesi'nin (AİHM), TURGUT VE DİĞERLERİ-TÜRKİYE Davası kararında, Devlet tarafından tazminat ödenmeksizin taşınmazın geri alınmasının, orantısız bir müdahale olduğunu ve söz konusu davada tazminat ödememeyi gerektirecek istisnai şartların bulunmadığına işaret ederek, kamu yararı ile bireysel haklar arasındaki adil dengenin kurulamamasını ihlal nedeni olarak saymış, KÖKTEPE-TÜRKİYE davasında ise, başvuranlara uygulanan mülkiyetten yoksun bırakma işlemine gerekçe olarak, gösterilen tabiatın ve ormanların korunması amacının 1 No'lu Ek Protokol'ün 1. maddesi anlamında kamu yararı kapsamına girdiğine dikkat çekmekle birlikte, mülkiyetten yoksun bırakma halinde, ihtilaf konusu tedbirin arzu edilen dengeye riayet edip etmediğinin ve bilhassa da başvuranlara orantısız bir yük yükleyip yüklemediğinin belirlenmesi için, iç hukukta öngörülen telafi yöntemlerinin dikkate alınması gerektiğini hatırlatarak, mülkün değerine karşılık gelen makul bir meblağın ödenmeden, mülkten mahrum bırakmanın aşırı bir müdahale teşkil edeceğini ifade etmiştir.
Öncelikle şunu belirtelim. Tapu işlemlerinde kimi genel kurallar bulunmaktadır. Örneğin aleniyet ilkesi olarak ifade edilen ilke uyarınca tapu kayıtları tüm ilgililer için açıktır. İlgililer serbestçe tapu kayıtlarını inceleyebilir ve bilgi sahibi olabilirler, diğer bir ilke ise yazımızın konusunu doğrudan ilgilendiren “Tapuya Güven İlkesi”dir. Yani tapuya güvenerek taşınmaz edinenlerin ve işlem yapanların hakkı korunmaktadır. Taşınmazların tapu siciline kaydedilmesinde ve doğru sicillerin oluşturulmasında devletin sorumluluğu son derece önemlidir, 743 sayılı Medeni Yasa 917 nci maddesinde, hazinenin, tapu sicillerinin tutulmasından doğan bütün zararlardan sorumlu olduğu belirtilmiştir. Benzer bir şekilde, mülkiyet hakkı Anayasa'nın 35. maddesi ve bu maddeye uygun olarak çıkarılan yasalarla korunduğu gibi, 5170 sayılı Yasa ile değişik Anayasa'nın 90. maddesi ile kanun hükmünde olduğu kabul edilen, Avrupa İnsan Hakları Sözleşmesine Ek 1 Numaralı Protokolün 1. maddesiyle de güvence altına alınmıştır.
Avrupa İnsan Hakları Mahkemesi'nin (AİHM), TURGUT VE DİĞERLERİ-TÜRKİYE Davası kararında, Devlet tarafından tazminat ödenmeksizin taşınmazın geri alınmasının, orantısız bir müdahale olduğunu ve söz konusu davada tazminat ödememeyi gerektirecek istisnai şartların bulunmadığına işaret ederek, kamu yararı ile bireysel haklar arasındaki adil dengenin kurulamamasını ihlal nedeni olarak saymış, KÖKTEPE-TÜRKİYE davasında ise, başvuranlara uygulanan mülkiyetten yoksun bırakma işlemine gerekçe olarak, gösterilen tabiatın ve ormanların korunması amacının 1 No'lu Ek Protokol'ün 1. maddesi anlamında kamu yararı kapsamına girdiğine dikkat çekmekle birlikte, mülkiyetten yoksun bırakma halinde, ihtilaf konusu tedbirin arzu edilen dengeye riayet edip etmediğinin ve bilhassa da başvuranlara orantısız bir yük yükleyip yüklemediğinin belirlenmesi için, iç hukukta öngörülen telafi yöntemlerinin dikkate alınması gerektiğini hatırlatarak, mülkün değerine karşılık gelen makul bir meblağın ödenmeden, mülkten mahrum bırakmanın aşırı bir müdahale teşkil edeceğini ifade etmiştir.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 18.11.2009 gün ve 2009/4-383 E., 2009/517 K.; 16.06.2010 gün ve 2010/4-349 E., 2010/318 K. sayılı kararlarında da vurgulanmıştır; tapu işlemleri kadastro tespit işlemlerinden başlayarak birbirini takip eden işlemler olduğundan ve tapu kütüğünün oluşumu aşamasındaki kadastro işlemleri ile tapu işlemleri bir bütün oluşturduğundan, bu kayıtlarda yapılan hatalardan TMK m. 1007 anlamında Devletin sorumlu olduğunun kabulü gerekir. Burada devletin sorumluluğu kusursuz sorumluluktur. Bu işlemler nedeniyle zarar görenler, Borçlar Yasası'nın 125. maddesinde yer alan 10 yıllık zamanaşımı süresi gözetilerek Medeni Yasa'nın 1007. maddesi gereğince, zararlarının tazmini için Hazine aleyhine adli yargıda dava açabilmektedirler.
Müteahhitten daire alanlarda tapuya güven ilkesinden bu şekilde yararlanabilirler mi, tapuları iptal edilebilir mi ?
Önce evet iptal edilebilir diyelim ve hangi hallerde iptal edilir, buna bakalım: Eğer müteahhit inşaatı yarım bırakmış ve terk etmiş ise, müteahhit yine bu taşınmazı sözleşme ile kat karşılığı şeklinde almış ise, sözleşmenin feshi ile birlikte müteahhitten daire alanların tapusu da arsa sahibinin müracaatı ile iptal edilebilmektedir.
Müteahhitten daire alan, ben tapuya güvenerek daire aldım, tapuya güven ilkesinden yararlanmam gerekir, diyebilir mi? Hayır burada diyememektedir. Çünkü daire alan tapuya güven ilkesinden yararlanamamaktadır. Daire alan tapuya değil, inşaat halindeki bir binadan daire aldığından müteahhite ve müteahhitin yaptığı sözleşmeye güvenerek taşınmaz aldığı kabul edilmektedir. Sözleşme de fesih ile birlikte ortadan kalktığından tapu iptal edilebilmektedirler. Sözleşmenin feshi ile birlikte, sözleşme hiç yapılmamış kabul edilmekte ve tarafların birbirlerine verdiklerini geri isteme hakkı doğmaktadır. Çünkü kat karşılığı inşaat sözleşmesi ani edimli sözleşme kabul edilmekte ve fesih ile birlikte de başa dönülmektedir. Bu durumda da taraflar birbirlerine verdikleri ve kazandırdıklarını sebepsiz zenginleşme kriterleri çerçevesinde geri alabilmektedirler. Bu konuya ilişkin son bir açıklama, müteahhitten daire alanın satışlarında da tapuya güven ilkesi düşünülmemekte, ne kadar satış veya tedavül olursa olsun tapunun iptali gerçekleşmektedir.
Sözleşmenin fesih edilmemesi hallerinde ise tapu iptali söz konusu olmamaktadır…
Müteahhitten daire alanlarda tapuya güven ilkesinden bu şekilde yararlanabilirler mi, tapuları iptal edilebilir mi ?
Önce evet iptal edilebilir diyelim ve hangi hallerde iptal edilir, buna bakalım: Eğer müteahhit inşaatı yarım bırakmış ve terk etmiş ise, müteahhit yine bu taşınmazı sözleşme ile kat karşılığı şeklinde almış ise, sözleşmenin feshi ile birlikte müteahhitten daire alanların tapusu da arsa sahibinin müracaatı ile iptal edilebilmektedir.
Müteahhitten daire alan, ben tapuya güvenerek daire aldım, tapuya güven ilkesinden yararlanmam gerekir, diyebilir mi? Hayır burada diyememektedir. Çünkü daire alan tapuya güven ilkesinden yararlanamamaktadır. Daire alan tapuya değil, inşaat halindeki bir binadan daire aldığından müteahhite ve müteahhitin yaptığı sözleşmeye güvenerek taşınmaz aldığı kabul edilmektedir. Sözleşme de fesih ile birlikte ortadan kalktığından tapu iptal edilebilmektedirler. Sözleşmenin feshi ile birlikte, sözleşme hiç yapılmamış kabul edilmekte ve tarafların birbirlerine verdiklerini geri isteme hakkı doğmaktadır. Çünkü kat karşılığı inşaat sözleşmesi ani edimli sözleşme kabul edilmekte ve fesih ile birlikte de başa dönülmektedir. Bu durumda da taraflar birbirlerine verdikleri ve kazandırdıklarını sebepsiz zenginleşme kriterleri çerçevesinde geri alabilmektedirler. Bu konuya ilişkin son bir açıklama, müteahhitten daire alanın satışlarında da tapuya güven ilkesi düşünülmemekte, ne kadar satış veya tedavül olursa olsun tapunun iptali gerçekleşmektedir.
Sözleşmenin fesih edilmemesi hallerinde ise tapu iptali söz konusu olmamaktadır…
Yorumlar