Kiracının Tahliye Sebepleri ve Davaları
KİRALANAN TAŞINMAZIN TAHLİYESİNDE
KİRAYA VERENİN HAK VE YETKİLERİ
Genel Olarak;
Kiralanan taşınmazların tahliye sebeplerine ilişkin ayrıntılı düzenlemelerin yer aldığı 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun, 6101 sayılı kanun ile yürürlükten kaldırılmış olup; taşınır ve taşınmazlar kiraları ile ilgili tüm hususlara 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu düzenlemelerinin uygulanacağı hükme bağlanmıştır. Şöyle ki;
- Bildirim yolu ile fesih:
Öncelikle ve önemle belirtmek gerekir ki; ilgili yasa hükümleri gereğince konut ve iş yeri kiralarında “kural olarak” 10 yıllık uzama süresi dolmadan kiraya verenin söz konusu kira akdini feshetme hakkı bulunmamaktadır. 10 yıllık sürenin sona ermesinin ardından ise kiraya verenin, yeni kira yılının başlangıcından en az üç ay önceden yazılı bildirimde bulunarak herhangi bir gerekçe göstermeksizin kira akdini feshetmesi mümkündür.
Bildirim yoluyla yapılacak fesihlerde, kira sözleşmesinin sona ermesi herhangi bir mahkeme kararına bağlı olmayıp; BK 347 -348. Maddeleri gereğince yapılacak tek taraflı fesih bildirimi söz konusu kira ilişkisini sona erdirmeye yetecektir. Ancak burada yapılacak süre hesabında, feshe konu kira akdinin belirli veya belirsiz süreli olma durumu göz önüne alınmalı ve herhangi bir hak kaybı yaşanmaması için uzama yılı dikkatle hesaplanmalıdır.
- Dava yolu ile fesih:
İlgili yasal düzenlemelerde, kiraya veren tarafından “dava yolu” ile gerçekleştirilecek fesihler ayrıca düzenlenmiş olup, aşağıda bu hususlara ilişkin gerekli açıklamalar yapılmaktadır:
Kiraya Verenden Kaynaklanan Tahliye Sebepleri Ve Şartları;
- Gereksinim Nedeni İle Tahliye
- Konut Gereksinimi Nedeni ile Tahliye;
Konut gereksinimine dayalı olarak kiraya veren tarafından kira akdinin sona erdirilebilmesi için, konut gereksinimine ihtiyaç duyan kişi/kişilerin kanunda sınırlı olarak sayılmış kişilerden biri olması gerekmektedir. Zira ilgili yasa hükmünde bu kapsamda sayılacak kişiler sınırlı olarak sayılmış olup bunlar;
- Kiraya verenin kendisi,
- Kiraya verenin eşi,
- Kiraya verenin altsoyu,
- Kiraya verenin üstsoyu,
- Kiraya verenin kanun gereğince bakmakla yükümlü olduğu kişilerdir.
Bu kişilerden birinin ya da birkaçının “zorunlu” konut gereksiniminin bulunması ve bu gereksinimin gerçek ve samimi olması halinde; kiraya veren tarafından mevcut kira sözleşmesi, belirli süreli ise söz konusu sürenin sonunda, belirsiz süreli ise genel hükümlere göre belirlenecek fesih dönemi ve bildirimde bulunma süresinden itibaren 1 ay içinde dava açılarak sonlandırılabilir.
Bu şekilde gerçekleştirilen tahliyenin sonunda ise; kiraya verenin, söz konusu taşınmazı herhangi bir haklı ve yerinde sebebe dayanmaksızın, 3 yıl boyunca eski kiracıdan başka birine kiralaması mümkün olmayacaktır.
- İşyeri Gereksinimi Nedeni ile Tahliye;
Aynı şekilde yukarıda açıkça sayılan kişilerin “zorunlu, gerçek ve samimi” olan işyeri gereksiniminin bulunması halinde, kiraya veren tarafından söz konusu kira akdinin dava yolu ile sonlandırılması mümkün olabilecektir. İşbu durum kapsamındaki tahliye davaları da yukarıda belirtilmiş yasal sürelere tabi olarak açılacak olup, söz konusu süreler hak düşürücü sürelerdir. Yine işyeri ihtiyacı nedeni ile tahliye durumunda da 3 yıllık bir yeniden kiralama yasağı söz konusu olacaktır.
- Yeniden İnşa veya İmar Nedeni ile Tahliye;
İlgili yasa hükmünde de açıkça ifade edildiği üzere; kiraya verilen taşınmazın, yeniden inşası veya imarı nedeni ile gerçekleştirilecek “esaslı” onarım, genişletme ya da değiştirme işlemleri sırasında, söz konusu taşınmazın kullanılmaya devam edilmesinin mümkün olmaması halinde, kiraya veren tarafından dava açılarak kiracının tahliyesi talep edilebilmektedir. Burada önemli olan iki nokta, söz konusu tadilatların esaslı olması ve gerçekleştirilecek işlemler sırasında taşınmazın kullanılmasının mümkün olmamasıdır.
Kiralananın yeniden inşayı veya imarı nedeniyle açılacak tahliye davaları; belirli süreli kira sözleşmesi söz konusu ise işbu sürenin sonundan, belirsiz süreli bir sözleşme ise genel hükümlere göre belirlenecek fesih dönemi ve bildirimde bulunma süresinden itibaren 1 ay içinde açılmalıdır ve bu süreler hak düşürücü süre niteliğinde olup re’sen nazara alınmaktadır.
Yeniden inşa veya imar nedeni ile tahliyesine karar verilen taşınmazın, herhangi bir haklı ve yerinde sebep olmaksızın, tahliyeden itibaren 3 yıl geçmeden “eski hali ile” eski kiracıdan başka birine kiralanması mümkün değildir. Ayrıca söz konusu yeniden inşa veya imar çalışmalarının tamamlanmasından sonra da eski kiracının işbu taşınmaz üzerinde öncelikli olarak kiralama hakkı bulunmakta olup, kiraya veren tarafından bu hususa ilişkin olarak eski kiracıya yazılı bildirimde bulunulmalıdır.
İşbu öncelik hakkı, eski kiracı tarafından bildirimden itibaren 1 aylık süre içinde kullanılabilir. Belirtmek gerekir ki; kiraya veren tarafından söz konusu öncelik hakkı sona erdirilmeksizin, yenilen taşınmazın 3 yıl geçmeden başka birine kiralanması mümkün bulunmamaktadır.
- Yeni Malikin Gereksinimi Nedeni İle Tahliye;
Kira ilişkisinin kurulmasından sonra; söz konusu kiralananın herhangi bir sebeple el değiştirmesi halinde, kural olarak yeni malik kira ilişkisinin tarafı olur. Ancak yeni malikin veya kanunda sınırlı olarak sayılan kişilerin, söz konusu taşınmazı konut veya işyeri ihtiyacı nedeni kullanma zorunluluğunun bulunması halinde, yeni malik tarafından açılacak tahliye davası ile taşınmazın tahliyesi talep edilebilmektedir.
İşbu davanın açılabilmesi için konut veya işyeri ihtiyacı duyan kişilerin kanunda sayılan kişilerden olması gerekmekte olup bu kişiler; kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu ve kanun gereğince bakmakla yükümlü olduğu kişilerdir.
Ayrıca söz konusu konut veya işyeri ihtiyacının zorunlu, gerçek ve samimi olması gerekmekle birlikte, işbu davanın açılması birtakım hak düşürücü sürelere tabi kılınmıştır. Şöyle ki;
Yeni malikin gereksinimi nedeni ile açılacak tahliye davaları yukarıda ifade edilen sürelerden farklı olarak, kira sözleşmesine konusu taşınmazın yeni malik tarafından edinildiği tarihten itibaren, 1 ay içerisinde söz konusu durumun kiracıya yazılı olarak bildirilmesi şartıyla 6 ay sonra açılabilecektir. Ayrıca buna ek olarak, yeni malik tarafından işbu gerekçeye dayalı tahliye davası açma hakkının, söz konusu kira sözleşmesinin bitiminden itibaren 1 ay içinde kullanılması da mümkündür.
Dava Açma Süresinin Uzaması ve Şartları;
Kiraya veren tarafından, yukarıda ifade edilen dava açma süreleri içerisinde, söz konusu sebeplere dayalı olarak tahliye davası açılacağının kiracıya yazılı olarak bildirilmesi şartıyla, kiraya verenin yeni kira yılı boyunca tahliye davası açma hak ve yetkisi geçerliliğini koruyacaktır.
Tazminat;
Kiraya veren tarafından yukarıda ifade edilen hükümlere aykırı davranıldığının tespit edilmesi halinde; kiraya veren, son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelini, eski kiracısına tazminat olarak ödemekle yükümlü olacaktır.
Yorumlar