Mehmet Küçükşahin
Serbest Muhasebeci Mali Müşavir
Bağımsız Denetçi
mkucuksahin@gmail.com

Binaya Ait Kapıcı Daireleri Kiraya Verilebilir

Bazı binalar, geçmişte merkezi sistem fuel-oil veya kömür gibi katı yakıt kazanları ile ısınmakta idi. Kışın bu kazanların sürekli yanar vaziyette tutulması gerekliliği sebebiyle, bu türden hemen hemen her binada bir kapıcı bulunmakta idi. Bu kapıcılar kazan yakma işi yanında binanın temizlik ve diğer bina hizmetlerini yürütmekte idiler. Halen de benzer şekilde devam edenler de mevcut. Bu ihtiyaç sebebiyle de çoğu binada ya binanın bahçesinde veya binanın bodrum kat veya zemin katında bir daire, kapıcı dairesi olarak ayrılıyordu. Bu daireler genelde ufak olmakla birlikte, normal bir dairede bulunması gereken hemen hemen tüm unsurları (tuvalet, banyo, mutfak, kombi,elektrik,su, doğal gaz vs.) barındırıyorlar.

Özellikle doğal gazın gelmesiyle birlikte fuel-oil kullanımı bitti, kömür gibi katı yakıt kazanları da bitmek üzere.Dairelerin bireysel kombi veya merkezi otomatik sistemler sebebiyle kapıcılara da ihtiyaç neredeyse hiç kalmadı.

Mülkiyeti bir şahsa ait olmayan binaya ait bu daireler ardiye, işe yaramayan eşyaların konduğu bir nevi depo gibi binanın ortak kullanımına bırakılıyorlar. Bunun yerine, binanın özellikle temizlik ve bakım-onarım gibi masraflarını karşılamak amacıyla bu daireler kiraya verilebilir. Bu hususta maliye tarafından bir engel söz konusu değil. Binanın ortak bir malı olduğu için, kat maliklerinin yapacakları bir toplantı ile, bu kapıcı dairelerinin kiraya verilmesi hususunda karar almaları gerekli. Buraya kadar tamam. Ancak bir  de bu daire kiraya verildikten sonra elde edilecek gelir ve bu gelirin beyanı hususu var.

193 sayılı Gelir Vergisi Kanununun 70 inci maddesinde, bu maddede bentler halinde sayılan mal ve hakların sahipleri, mutasarrıfları, zilyedleri, irtifak ve intifa hakkı sahipleri veya kiracıları tarafından kiraya verilmesi sonucu elde edilen iratların gayrimenkul sermaye iradı olarak tanımlanmış olup, söz konusu madde hükmüne göre, kat maliklerinin ortak olarak sahip olduğu kullanım alanlarının site yönetimi tarafından kiraya verilmesi nedeniyle elde edilen gayrimenkul sermaye iradının mükellefleri, kat malikleri olacaktır.

Anılan Kanunun 21 inci maddesinde ise, "Binaların mesken olarak kiraya verilmesinden bir takvim yılı içinde elde edilen hâsılatın (2018 yılı için) 4,400-TL'si gelir vergisinden müstesnadır. İstisna haddi üzerinde hâsılat elde edilip beyan edilmemesi veya eksik beyan edilmesi halinde, bu istisnadan yararlanılamaz.

Ticari, zirai veya mesleki kazancını yıllık beyanname ile bildirmek mecburiyetinde olanlar ile gelirleri bunlar tarafından bildirilecek olanlar bu istisnadan faydalanamazlar." hükmü yer almaktadır.

Diğer taraftan, aynı Kanunun 94 üncü maddesinde; "Kamu idare ve müesseseleri, iktisadî kamu müesseseleri, sair kurumlar, ticaret şirketleri, iş ortaklıkları, dernekler, vakıflar, dernek ve vakıfların iktisadî işletmeleri, kooperatifler, yatırım fonu yönetenler, gerçek gelirlerini beyan etmeye mecbur olan ticaret ve serbest meslek erbabı, zirai kazançlarını bilânço veya ziraî işletme hesabı esasına göre tespit eden çiftçiler aşağıdaki bentlerde sayılan ödemeleri (avans olarak ödenenler dâhil) nakden veya hesaben yaptıkları sırada, istihkak sahiplerinin gelir vergilerine mahsuben tevkifat yapmaya mecburdurlar." hükmüne yer verilmiş olup, aynı maddenin birinci fıkrasının 5 numaralı bendinin (a) alt bendinde ise; 70 inci maddede yazılı mal ve hakların kiralanması karşılığı yapılan ödemelerden istihkak sahiplerinin gelir vergilerine mahsuben (2006/11449 sayılı B.K.K ile % 20) tevkifat yapılacağı hüküm altına alınmıştır.

Yine aynı Kanunun "Toplama Yapılmayan Haller" başlıklı 86 ncı maddesinin birinci bendinin (a) alt bendinde; .....kazanç ve iratların istisna hadleri içinde kalan kısmı, (c) alt bendinde; vergiye tabi gelir toplamının [(a) ve (b) bentlerinde belirtilenler hariç] 103 üncü maddede yazılı tarifenin ikinci gelir diliminde yer alan tutarı aşmaması koşuluyla, Türkiye'de tevkifata tabi tutulmuş olan; birden fazla işverenden elde edilen ücretler, menkul sermaye iratları ve gayrimenkul sermaye iratları için yıllık beyanname verilmeyeceği, diğer gelirler için beyanname verilmesi halinde de bu gelirlerin beyannameye dâhil edilmeyeceği, anılan bendin (d) alt bendinde de, bir takvim yılında elde edilen ve toplam tutarı  aşmayan, tevkifat ve istisna uygulamasına konu olmayan menkul ve gayrimenkul sermaye iratları için beyanname verilmeyeceği hüküm altına alınmıştır.

Yukarıda yer alan hüküm ve açıklamalar çerçevesinde,  hak sahiplerinin ortak mülkiyeti olan gayrimenkulün, hak sahiplerinin şahsi mülkü olması halinde;

a) Söz konusu gayrimenkulün konut olarak kiraya verilmesi durumunda, hak sahibi başına elde edilen kira bedeli, 193 sayılı Gelir Vergisi Kanununun 21 inci maddesinde belirtilen istisna haddini (2018 yılı için 4,400.-TL) aşması halinde beyana dâhil edilecek, aşmaması halinde ise beyana dâhil edilmeyecek, (Ticari, zirai veya mesleki kazancını yıllık beyanname ile bildirmek mecburiyetinde olanlar ile gelirleri bunlar tarafından bildirilecek olanlar bu istisnadan faydalanamazlar.) 

b) Söz konusu gayrimenkulün 193 Sayılı Gelir Vergisi Kanununun 94 üncü maddesine göre tevkifat yapma mecburiyetinde olmayanlara kiraya verilmesi (Örneğin, basit usulde vergiye tabi olanlara kiraya verilmesi) söz konusu ise, hak sahibi başına elde edilen kira bedeli, adı geçen Kanunun 86 ncı maddesinin birinci bendinin (d) alt bendinde yer alan tutarı aşması halinde beyana dâhil edilecek, aşmaması halinde ise beyana dâhil edilmeyecek,

c) Söz konusu gayrimenkullerin, anılan Kanunun 94 üncü maddesine göre tevkifat yapma mecburiyetinde olanlara kiraya verilmesi söz konusu ise, hak sahibi başına elde edilen kira bedeli, yine aynı Kanunun 103 üncü maddesinde yazılı tarifenin ikinci gelir diliminde yer alan tutarı aşması halinde beyana dâhil edilecek, aşmaması halinde ise beyana dâhil edilmeyecektir.

Diğer taraftan, hak sahiplerinin ortak mülkiyeti olan bu gayrimenkullerin ticari, zirai veya kurumlar vergisine tabi olan işletmelerin aktifinde kayıtlı olması halinde, bu gayrimenkuller, anılan Kanunun 94 üncü maddesinde sayılanlar tarafından kiralanmış olsa bile, ödenen kira bedellerinden ticari, zirai veya kurumlar vergisine tabi işletmelere isabet eden kısım üzerinden herhangi bir gelir vergisi tevkifatı yapılmayacak olup, hak sahiplerinin elde ettikleri kira gelirlerinin ticari, zirai veya kurum kazancının tespitine müteallik hükümlere göre hesaplanıp, beyan edileceği tabidir.

Öte yandan, kat maliklerinin beyana tabi başkaca bir gelirinin bulunması halinde ise, elde edilen gayrimenkul sermaye iradının beyannameye dâhil edilip edilmeyeceği kat maliklerinin mükellefiyet türlerine göre belirlenecektir.

Sonuç:

1. Binaya ait kapıcı daireleri kiraya verilebilir 2- Binaya ait kapıcı dairesinin kiraya verilmesi hususunda kat maliklerinin toplanması ve bu yönde bina karar defterinde karar alıp tüm kat maliklerinin imzalaması 3- Elde edilen gelir, binanın değil bina sakinlerinin bir geliri sayılacağı için, her kat malikinin kendi durumuna göre hareket etmesi (gelir beyanı) gerekmektedir.

26.04.2018

Kaynak

Kaynak: www.MuhasebeTR.com(Bu makale kaynak göstermeden yayınlanamaz. Kaynak gösterilse dahi, makale aktif link verilerek yayınlanabilir. Kaynak göstermeden ve aktif link vermeden yayınlayanlar hakkında yasal işlem yapılacaktır.)