Kanunda yapılan bazı iyileştirmelerle işler biraz daha kolaylaşlasa da tapular, belediyelerde bu işlerin çözümü uzun sürmekte. Rahmetli Özal döneminde de bu konu gündeme gelmişti fakat muhalefet partileri gecekondulardan aldıkları oyları kaybetmemek adına buna şiddetle karşı çıkmışlardı. Aslında bir defaya mahsus bütün binalar sadece yapı denetiminden sağlamlık raporu alıp mülkiyet tapulu sayılsa ve bundan sonra yapılan bütün binalarda bu zorunlu hale gelse işler daha kolaylaşır diye düşünmekteyim. Yapı denetiminden geçemeyen binaların ise yıkılıp yeniden yapılması zorunluluğu getirmesi de yıkılan binanın bir projeye ve imara tabi olması yerin mecburen de olsa yasal zemine getirlmesini sağlayacağını düşünüyorum.
Şu an ki mevzuata göre müracaat edenlere teklif verebilmemiz için bina da ki herhangi bir tapudan örnek ve yerin adresi yeterli olmaktadır. Binanın belediyede ki durumu öğrenildikten sonra bina da gerekli tepitleri yapmamız gerekmekte olup bu incelemelerin sonucunda da yapılması gerekenler tespi edilip harçlar+ masraflar + hizmet bedelimizi tespit edip teklifimizi yapmaktayız. İşlemlerin Belediye ve Tapu ayakları vardır Bazı binalarda mahkeme yoluyla hükmen tesçil davası açılması gerekmektedir.
Bina her yönden Mühendislik ve Hukuki olarak incelenmekte ve yasaya uygun hale getirmek için gerekli tüm işlemler tarafımızdan yapılmaktadır.
Örneğin müracaatlarda;
Arsa tapulu olan binalarda
önce binanın olduğu yerde ki imar durumuna bakılıyor
bina mevcut imara uygunsa
belediyeden mimari ve statik projeleri çıkartılıyor
Bina inceleniyor gerekli resimleri çekiliyor
Zemin etüdü yaptırılıyor
Binada Projeye aykırılık varsa
yeniden mimari ve statik projesi hazırlanıyor
Eğer bina 1999 yılından önce yapıldı ise binadan karot alınıyor ve yapı denetim firması tarafından denetleniyor
(eğer gerek görülürse binaya güçlendirme projesi yaptırılıp uygulanması bekleniyor ya da inşaat bedeli + belli bir rakam karşılığı bina yenilenebilir)
bina da problem çıkmassa
Cins Tashihi yapılıyor
kat mülkiyetine direk başvuruluyor Dask poliçeleriniz de yapılarak
iskan çıkartılarak müstakil ve problemsiz tapulara geçiliyor
Binadan alınan karot olumsuz çıkarsa ayrıca maliyet çıkartılıyor. Ya bina da güçlendirme projesi hazırlanıp yaptırtılması bekleniyor, ya binanın yıkılıp yeniden yapılmasına karar veriliyor, ya da kat karşılığı verilme durumu varsa bir müteahitle anlaştırılıp yer kat karşılığı verilebiliyor
Arsa tapulu binalar gecekondularla aynı statüde kaçak yapı durumunda, projeli yapılmış ama arsa tapusu olarak satılmış veya kat irtifakı kurulmuş ama iskan alınmamış yerleri yasal statüye getirmek için müşavirlik hizmeti veriyoruz.
Diğer yaptığımız işler
Gayrimenkul alım satım aracılık
Sigorta Acenteliği (Kasko, Trafik, Nakliyet, Yangın, Kaza, Hırsızlık Sigortaları)
Projelendirme
Plan tadilatı
Yapı Denetim
Akaryakıt istasyonu projelendirme ve ruhsatlandırma
Mimari Proje Hazırlama
Statik Proje Hazırlama
Hukuki Danışmanlık
İnşaat Firmalarına ve Tv kanalları için
Reklam animasyonları
3DMax'de Animasyonlu tanıtım filmleri hazırlama
Profesyonel Tasarımlı ve Animasyonlu Web siteleri hazırlama
(Örneğin Bosphourus city reklamı tarzı reklam animasyonlarının hazırlanması)
Verdiğimiz hizmetlerden bazıları...
Marmara 34 Gayrimenkul ve Hukuki Danışmanlık
Mehmet Alpaslan BOLAT
0532 287 89 31
0216 363 33 35
Faks
0216 363 27 02
http://www.devaynasi.com
http://www.marmara34.com
http://www.emlakanaliz.com
http://trafikcevre.blogspot.com
3 Haziran 2009 Çarşamba
2 Haziran 2009 Salı
KIYAK EMEKLİLİK
KIYAK EMEKLİLİK
Tapu işlemlerinin yerine getirilmesini sağlayacak, lisanslı tapu müşavirlik bürolarının oluşması için, Ankara’da tapu dairesi Başkanlığı’nın bünyesinde bir komisyon kurularak, “LİSANSLI TAPU MÜŞAVİRLİK BÜROLARI HAKKINDA KANUN TASARISI TASLAĞI” hazırlanmıştır. Tapu ve kadastro genel müdürlüğünde en az 3.yıl görev yapmış olan genel müdür, genel müdür yardımcısı, daire başkanı, iç denetçi, hukuk müşaviri, bölge müdürü, bölge müdür yardımcısı, tapu sicil müdürü ve şube müdürlerine sınav şartı aranmaksızın, tapu müşavirlik büroları kurma hakkı tanınacaktır.
Görüldüğü üzere devletin üst düzey memurları hiçte boş durmuyorlar. Kendileri gündeme geldiklerinde, kendilerine münhasır KIYAK tasarıyı hazırlayıp gündeme oturtabiliyorlar.
Ey gözünü sevdiğim devlet memurları.1956-1982 yılları arasında nur içinde yatsınlar, Duayenlerimiz büyük bir özveriyle ESBABI MUCİBE LAYİHASI (Emlak Komisyon-culuğu ve Emlak Müşavirliği Kanun Tasarısını) hazırlamışlar ama maalesef hayata geçirmeye ömürleri yetmemiştir.
1983 yılında bayrağı teslim alarak aynı mücadeleyi bugüne kadar sürdürdüğümüz halde yani 53.yıldır maalesef meslek kanunumuzu hayata geçirtemedik.
Emlakçılık mesleği dünya’da itibar ve güven mesleği olarak bilinmektedir. Türkiye’de ise durum tamamen tersidir. Emlakçılık; boş adam, ikinci iş, emekli işi olarak görünmektedir. Emlakçılığın en önemli sorunu güven meselesidir. Mesleği disipline edemediğimiz için müşterilerin nezdinde yetersiz emlakçıların veremediği hizmetlerden dolayı güven problemi doğmaktadır. İşte bu nedenlerden dolayı Emlak Komisyonculuğu ve Emlak Müşavirliği Kanun Tasarısının hayata geçirilmesi elzemdir.
Bizim kanunumuz daha henüz hayata geçmeden görüldüğü üzere kıyak emeklilik hazırlıkları yapılmakta, emlakçıya buradan da bir darbe vurulmaktadır.
Bizim hazırladığımız kanun tasarısı gelişmiş ülke emlakçılarının kanun tasarısından üstün bir şekilde hazırlanmıştır. Üzerinde çok uzun çalışmalar yapılarak mükemmel bir yasa taslağı haline getirilmiştir. 40 yıllık deneyim ve birikimimiz, yasa taslağına dercedilmiştir.
Yasa taslağımız bürokratik açıdan hiçbir prosedüre dahil edilmeden direkt Türkiye Büyük Millet Meclisi’nde görüşülerek yasalaşmasını talep ediyoruz. Çünkü yasa belli bir zümrenin değil, herkesin yasası olmasını arzu ediyoruz.
Bunun dışındaki KIYAK yasa çalışmalarını da mesleğimize bir haksızlık, saygısızlık olarak görüp kınıyorum.
İstanbul Emlakçılar Odası Başkanı
Sabri Ateş
Tapu işlemlerinin yerine getirilmesini sağlayacak, lisanslı tapu müşavirlik bürolarının oluşması için, Ankara’da tapu dairesi Başkanlığı’nın bünyesinde bir komisyon kurularak, “LİSANSLI TAPU MÜŞAVİRLİK BÜROLARI HAKKINDA KANUN TASARISI TASLAĞI” hazırlanmıştır. Tapu ve kadastro genel müdürlüğünde en az 3.yıl görev yapmış olan genel müdür, genel müdür yardımcısı, daire başkanı, iç denetçi, hukuk müşaviri, bölge müdürü, bölge müdür yardımcısı, tapu sicil müdürü ve şube müdürlerine sınav şartı aranmaksızın, tapu müşavirlik büroları kurma hakkı tanınacaktır.
Görüldüğü üzere devletin üst düzey memurları hiçte boş durmuyorlar. Kendileri gündeme geldiklerinde, kendilerine münhasır KIYAK tasarıyı hazırlayıp gündeme oturtabiliyorlar.
Ey gözünü sevdiğim devlet memurları.1956-1982 yılları arasında nur içinde yatsınlar, Duayenlerimiz büyük bir özveriyle ESBABI MUCİBE LAYİHASI (Emlak Komisyon-culuğu ve Emlak Müşavirliği Kanun Tasarısını) hazırlamışlar ama maalesef hayata geçirmeye ömürleri yetmemiştir.
1983 yılında bayrağı teslim alarak aynı mücadeleyi bugüne kadar sürdürdüğümüz halde yani 53.yıldır maalesef meslek kanunumuzu hayata geçirtemedik.
Emlakçılık mesleği dünya’da itibar ve güven mesleği olarak bilinmektedir. Türkiye’de ise durum tamamen tersidir. Emlakçılık; boş adam, ikinci iş, emekli işi olarak görünmektedir. Emlakçılığın en önemli sorunu güven meselesidir. Mesleği disipline edemediğimiz için müşterilerin nezdinde yetersiz emlakçıların veremediği hizmetlerden dolayı güven problemi doğmaktadır. İşte bu nedenlerden dolayı Emlak Komisyonculuğu ve Emlak Müşavirliği Kanun Tasarısının hayata geçirilmesi elzemdir.
Bizim kanunumuz daha henüz hayata geçmeden görüldüğü üzere kıyak emeklilik hazırlıkları yapılmakta, emlakçıya buradan da bir darbe vurulmaktadır.
Bizim hazırladığımız kanun tasarısı gelişmiş ülke emlakçılarının kanun tasarısından üstün bir şekilde hazırlanmıştır. Üzerinde çok uzun çalışmalar yapılarak mükemmel bir yasa taslağı haline getirilmiştir. 40 yıllık deneyim ve birikimimiz, yasa taslağına dercedilmiştir.
Yasa taslağımız bürokratik açıdan hiçbir prosedüre dahil edilmeden direkt Türkiye Büyük Millet Meclisi’nde görüşülerek yasalaşmasını talep ediyoruz. Çünkü yasa belli bir zümrenin değil, herkesin yasası olmasını arzu ediyoruz.
Bunun dışındaki KIYAK yasa çalışmalarını da mesleğimize bir haksızlık, saygısızlık olarak görüp kınıyorum.
İstanbul Emlakçılar Odası Başkanı
Sabri Ateş
Kaçak Yapılaşma İle İlgili Süreçler, Sorunlar, Çözüm Önerileri
"KAÇAK YAPILAŞMA İLE İLGİLİ SÜREÇLER, SORUNLAR, ÇÖZÜM ÖNERİLERİ"
Bireysel bir davranış biçimi olmaktan çıkıp toplumsal bir hastalık haline gelen kaçak yapılaşma sorununu aşabilmek için öncelikle bütünlüklü bir imar ve kentleşme politikası benimsenmeli, kaçak yapıya ilişkin önlem ve yaptırımlar da bu bağlamda tanımlanmalıdır. Bu anlamda yapılabilecekler şöyle sıralanabilir:
" Kaçak kentlere dönüşen kaçak yapılaşma sorununun çözümünde planlamanın varlığı, gerekliliği ve kentte üretilen rant ve değerlerin kamuya dönebilmesi zorunluluğu görmezden gelinmemelidir. Bugün mülkiyet hakkının, tam ve her şeyiyle mülkiyet sahibinin hakkı olacak bir biçimde yorumlanması önemli sakıncalar yaratmaktadır. Kentsel gelişme sürecinde değer kazanan, kentteki yapı ve parsellere ilişkin rantların, sadece mülkiyet sahibince değil, kentin-kentlinin beraberce ürettiği birikimli değerler olduğu göz ardı edilmemelidir. Bu nedenle mülkiyet hakkının getirileri yanında sorumlulukları da olduğu yönündeki bir düzenlemenin, Anayasadan, Medeni Kanuna, İmar Kanunundan Vergi Mevzuatı ve Ceza Kanununa kadar ilgili tüm yasal belgelerde yer bulması ve mülkiyet üzerinden elde edilen kentsel rantların, kente ve kamuya dönüşüne ilişkin süreçlerin önünün açılması gerekmektedir. Böylece, kentin tümünün birlikte ürettiği birikimler sonucunda kazanılan değerin, yalnız sahiplerince kullanılması yerine kente ve kamuya dönüşleri olabilecek ve bu geri dönüş de, kentlerimizin sağlıklı-çağdaş bir dönüşüm ile nitelikli çevrelere kavuşmasında çok önemli bir rol oynayabilecektir. Yeni bir imar mevzuatı arayışının, kaçak yapılara ilişkin müdahale ve yaptırım süreçlerinin, kentte üretilen rantı kamuya döndürecek mekanizmaları tanımlaması daha fazla görmezden gelinemeyecek bir zorunluluk olarak önümüzde durmaktadır.
" Kaçak yapılaşmanın önlenmesi amacıyla Anayasa'da bu nitelikte düzenleme yapılamayacağı hükmünün getirilmesi yanında, yeni kaçak yapı oluşumlarının denetlenmesinde, tahliye ve yıkımında açık sorumluluk ve yaptırımlar ile bu uygulamaların merkezden denetlenmesi olanağı, mevcut kaçak yapı stoğunun eritilmesinde ise, dönüşüm projeleri kapsamında risk düzeylerine göre özendiren ve borçlandıran yaptırımlar getirilmelidir.
" Kaçak ve sağlıksız yapı süreçlerinin oluşmadan önüne geçebilecek stratejiler tanımlanmalı, buna karşın oluşan ihlaller için, cezalandırma politikaları yanında özendirme-sakındırma politikaları da hayata geçirilmelidir.
" Yerel yönetimlere, yapı güvenliği değerlendirme, güçlendirme ya da yıkıma zorlama, taşınmaz tasarruflarını kısıtlama, yapıya zorlama yetkileri, kira denetim ve emlak vergilerinde istisna uygulama, taşınmaz ortaklıklarına katılma ve irtifaklar kurma yetkileri sağlanmalıdır.
" Yüksek riskli bölge ve Eylem Planlaması kararı alınan alanlarda hızlı kamulaştırma, imar hakkı takası veya aktarımı, taşınmaz birleştirme ve ayırma, özel proje uygulama alanı ilan etme yetkileri tanınmalıdır.
" Yapı denetim yasası kaldırılarak bu işleyişin imar yasası içinde bütünleştirilmesi sağlanmalı, yapıların üretim sırasında olduğu gibi, kullanım süresince de denetlenmesi yetkileri yerel yönetimler elinde bulunmalıdır.
" İmar ve yapılaşma ile ilgili tüm mevzuat taranarak çelişen konular giderilmeli, sadeleştirilmeli, abartılı bürokratik işlemlerden arındırılarak, çağdaş, ekonomik, katılımcı bir yönetim sistemine dönüştürülmelidir. İmar mevzuatını bütünleyecek ve bu süreçten ayrılmaz bir nitelik sunan, yerel yönetimlere yönelik yasal düzenlemeler, kamu yönetimini belirlemeye yönelik yasalar, afetler mevzuatı, yapı denetim yasası, kat mülkiyeti yasası, yasa dışı yapılaşmayı caydıracak ceza yasası gibi bir çok yasal düzenleme de, imar mevzuatındaki ihlalleri ve kaçak yapılaşma süreçlerini de nedenleriyle çözümleyerek, bir stratejik bütünlük tanımladığında anlam taşıyabilecektir.
" Ruhsat ve eklerine yönelik iş ve işlemler basit, açık, kolay anlaşılıp uygulanabilir ve şeffaf süreçler sonucunda tamamlanmalı, bunların gerçekleşmemesi halinde ağır yaptırımlar tanımlanmalıdır.
" Her tür kaçak yapıyı yapan, yaptıran kadar bunların yapımına göz yuman, dolaylı ya da direkt destek sağlayan görevlilerin cezalandırılması da, bütünlüklü bir imar ve yerleşme politikasının en temel parçalarından birini oluşturmalıdır.
" Yerel yönetimlerin, şehir plancısı, mimar ve mühendis gibi uzman teknik elemanlarca imar işlerini izlemesi zorunlu tutulmalıdır.
Yerel yönetimlere ilişkin mevzuatın, kaçak yapılaşma ve sonuçlarına ilişkin sorumluluklar taşıdığına ilişkin hükümlerine açıklık kazandırılmalı ancak asıl hedef, bireyleri sosyo-ekonomik açıdan kaçak yapı üretiminden caydıracak önlemlerin alınması olarak ortaya koyulmalıdır. Bu alanda bugüne kadar başvurulmamış yöntemler arasında ;
" Kaçak ve mevzuata aykırı yapılarda emlak vergilerinin ağırlaştırılması,
" Çalışanlardan ruhsatlı konutta oturduklarına ilişkin belge istenmesi, bu tür belgesi bulunmayanların çalıştırılması durumunda işverenin sigorta yanında konut yardım primleri ödemeleri,
" Kaçak yapılara verilen altyapı hizmet fiyatlarının yüksek tutularak bir "konutlandırma fonu"na pay verilmesi gibi caydırıcı yaptırımlara yer verilmesi,
" Kaçak taşınmazları tasarruf edenlere borçlandırma yoluyla konut edindirme yaptırımı uygulanması,
" Plan kapsamında güçlendirilecek taşınmaz sahiplerine ucuz ve uzun dönemli kredi tahsisi yapılması,
sayılabilir.
Bu tür yaptırımları etkili kılmak üzere taşınmaz vergisi ve zorunlu sigorta primi indirimleri gibi ayrıcalıklar da sağlanabilir.
Öte yandan bu kesimin düzenli konut sahibi ya da kiracı olmalarının özendirilmesi için ise; düzenli konuta geçenlerin belirli süreler taşınmaz vergisinden muaf tutulması, yerel yönetimlerce kaçak alanlarda işgücü ve istihdamı geliştirecek mikro kalkınma projeleri eşliğinde 'kentsel dönüşüm' projelerinin desteklenmesi vb. girişimlerle entegre bir siyaset geliştirilmesi yerinde görülebilir.
Sonuç olarak; kaçak yapılaşma ve gecekondu sorununun çözümünde öncelikle daha önce yapılan yanlışlıkların, önemli açmazlara yol açan politik seçimlerin farkına varılması ve bunların ısrarla tekrarlanmasından vazgeçilmesi gereklidir. Kentlere ve kentlerin yaşanabilir mekanlar olarak planlanmasına olan gereksinim gözden kaçırılmamalı, nitelikli-bütünlüklü ve kamu-toplum yararına odaklanan kentleşme politikaları ortaya koyulmalıdır. Ayrıca, bu politika ile uyumlu, birbiriyle bütünleşen; imar, çevre-koruma, afet, kamu yönetimi-yerel yönetimler vb mevzuatların yukarıda vurgulanan ilke ve yaklaşımlar ışığında yenilenmesi gerektiği de açıktır. Bu bağlamda planlama-uygulama süreçlerine halk katılımının etkin ve verimli bir işleyişle sokulması ve katılım için gerekli eğitim süreçlerinin gecikmeksizin tasarlanması büyük önem taşımaktadır. Ayrıca, mülkiyet hakkının sorumluluklar da getiren boyutları ile kamuya gerekli dönüşleri sağlayacak bir biçimde tanımlanmasına yönelik yasal düzenlemelerin hayata geçirilmesi, ekonomik anlamda uygulama güçlükleri içindeki kamu otoritelerinin güçlenip, sağlıklı dönüşümler için kaynak bulabilmesi ve kaçak yapıyı yapan, yaptıran ve göz yumanın cezalandırılması da toplumsal adalet-hakçalık ilkeleri açılarından yukarıdaki çözüm yaklaşımlarına temel katkıyı sağlayacaktır. Bunlar yapılmaksızın kaçak yapılaşma ve gecekondu alanlarının önlenemeyeceği, bu alanların mevcut politikalar ile dönşümü sonucunda da, yeni sorun ve açmazlarla dolu kent parçaları yaratılacağı bilinmelidir.
TMMOB ŞEHİR PLANCILARI ODASI
Bireysel bir davranış biçimi olmaktan çıkıp toplumsal bir hastalık haline gelen kaçak yapılaşma sorununu aşabilmek için öncelikle bütünlüklü bir imar ve kentleşme politikası benimsenmeli, kaçak yapıya ilişkin önlem ve yaptırımlar da bu bağlamda tanımlanmalıdır. Bu anlamda yapılabilecekler şöyle sıralanabilir:
" Kaçak kentlere dönüşen kaçak yapılaşma sorununun çözümünde planlamanın varlığı, gerekliliği ve kentte üretilen rant ve değerlerin kamuya dönebilmesi zorunluluğu görmezden gelinmemelidir. Bugün mülkiyet hakkının, tam ve her şeyiyle mülkiyet sahibinin hakkı olacak bir biçimde yorumlanması önemli sakıncalar yaratmaktadır. Kentsel gelişme sürecinde değer kazanan, kentteki yapı ve parsellere ilişkin rantların, sadece mülkiyet sahibince değil, kentin-kentlinin beraberce ürettiği birikimli değerler olduğu göz ardı edilmemelidir. Bu nedenle mülkiyet hakkının getirileri yanında sorumlulukları da olduğu yönündeki bir düzenlemenin, Anayasadan, Medeni Kanuna, İmar Kanunundan Vergi Mevzuatı ve Ceza Kanununa kadar ilgili tüm yasal belgelerde yer bulması ve mülkiyet üzerinden elde edilen kentsel rantların, kente ve kamuya dönüşüne ilişkin süreçlerin önünün açılması gerekmektedir. Böylece, kentin tümünün birlikte ürettiği birikimler sonucunda kazanılan değerin, yalnız sahiplerince kullanılması yerine kente ve kamuya dönüşleri olabilecek ve bu geri dönüş de, kentlerimizin sağlıklı-çağdaş bir dönüşüm ile nitelikli çevrelere kavuşmasında çok önemli bir rol oynayabilecektir. Yeni bir imar mevzuatı arayışının, kaçak yapılara ilişkin müdahale ve yaptırım süreçlerinin, kentte üretilen rantı kamuya döndürecek mekanizmaları tanımlaması daha fazla görmezden gelinemeyecek bir zorunluluk olarak önümüzde durmaktadır.
" Kaçak yapılaşmanın önlenmesi amacıyla Anayasa'da bu nitelikte düzenleme yapılamayacağı hükmünün getirilmesi yanında, yeni kaçak yapı oluşumlarının denetlenmesinde, tahliye ve yıkımında açık sorumluluk ve yaptırımlar ile bu uygulamaların merkezden denetlenmesi olanağı, mevcut kaçak yapı stoğunun eritilmesinde ise, dönüşüm projeleri kapsamında risk düzeylerine göre özendiren ve borçlandıran yaptırımlar getirilmelidir.
" Kaçak ve sağlıksız yapı süreçlerinin oluşmadan önüne geçebilecek stratejiler tanımlanmalı, buna karşın oluşan ihlaller için, cezalandırma politikaları yanında özendirme-sakındırma politikaları da hayata geçirilmelidir.
" Yerel yönetimlere, yapı güvenliği değerlendirme, güçlendirme ya da yıkıma zorlama, taşınmaz tasarruflarını kısıtlama, yapıya zorlama yetkileri, kira denetim ve emlak vergilerinde istisna uygulama, taşınmaz ortaklıklarına katılma ve irtifaklar kurma yetkileri sağlanmalıdır.
" Yüksek riskli bölge ve Eylem Planlaması kararı alınan alanlarda hızlı kamulaştırma, imar hakkı takası veya aktarımı, taşınmaz birleştirme ve ayırma, özel proje uygulama alanı ilan etme yetkileri tanınmalıdır.
" Yapı denetim yasası kaldırılarak bu işleyişin imar yasası içinde bütünleştirilmesi sağlanmalı, yapıların üretim sırasında olduğu gibi, kullanım süresince de denetlenmesi yetkileri yerel yönetimler elinde bulunmalıdır.
" İmar ve yapılaşma ile ilgili tüm mevzuat taranarak çelişen konular giderilmeli, sadeleştirilmeli, abartılı bürokratik işlemlerden arındırılarak, çağdaş, ekonomik, katılımcı bir yönetim sistemine dönüştürülmelidir. İmar mevzuatını bütünleyecek ve bu süreçten ayrılmaz bir nitelik sunan, yerel yönetimlere yönelik yasal düzenlemeler, kamu yönetimini belirlemeye yönelik yasalar, afetler mevzuatı, yapı denetim yasası, kat mülkiyeti yasası, yasa dışı yapılaşmayı caydıracak ceza yasası gibi bir çok yasal düzenleme de, imar mevzuatındaki ihlalleri ve kaçak yapılaşma süreçlerini de nedenleriyle çözümleyerek, bir stratejik bütünlük tanımladığında anlam taşıyabilecektir.
" Ruhsat ve eklerine yönelik iş ve işlemler basit, açık, kolay anlaşılıp uygulanabilir ve şeffaf süreçler sonucunda tamamlanmalı, bunların gerçekleşmemesi halinde ağır yaptırımlar tanımlanmalıdır.
" Her tür kaçak yapıyı yapan, yaptıran kadar bunların yapımına göz yuman, dolaylı ya da direkt destek sağlayan görevlilerin cezalandırılması da, bütünlüklü bir imar ve yerleşme politikasının en temel parçalarından birini oluşturmalıdır.
" Yerel yönetimlerin, şehir plancısı, mimar ve mühendis gibi uzman teknik elemanlarca imar işlerini izlemesi zorunlu tutulmalıdır.
Yerel yönetimlere ilişkin mevzuatın, kaçak yapılaşma ve sonuçlarına ilişkin sorumluluklar taşıdığına ilişkin hükümlerine açıklık kazandırılmalı ancak asıl hedef, bireyleri sosyo-ekonomik açıdan kaçak yapı üretiminden caydıracak önlemlerin alınması olarak ortaya koyulmalıdır. Bu alanda bugüne kadar başvurulmamış yöntemler arasında ;
" Kaçak ve mevzuata aykırı yapılarda emlak vergilerinin ağırlaştırılması,
" Çalışanlardan ruhsatlı konutta oturduklarına ilişkin belge istenmesi, bu tür belgesi bulunmayanların çalıştırılması durumunda işverenin sigorta yanında konut yardım primleri ödemeleri,
" Kaçak yapılara verilen altyapı hizmet fiyatlarının yüksek tutularak bir "konutlandırma fonu"na pay verilmesi gibi caydırıcı yaptırımlara yer verilmesi,
" Kaçak taşınmazları tasarruf edenlere borçlandırma yoluyla konut edindirme yaptırımı uygulanması,
" Plan kapsamında güçlendirilecek taşınmaz sahiplerine ucuz ve uzun dönemli kredi tahsisi yapılması,
sayılabilir.
Bu tür yaptırımları etkili kılmak üzere taşınmaz vergisi ve zorunlu sigorta primi indirimleri gibi ayrıcalıklar da sağlanabilir.
Öte yandan bu kesimin düzenli konut sahibi ya da kiracı olmalarının özendirilmesi için ise; düzenli konuta geçenlerin belirli süreler taşınmaz vergisinden muaf tutulması, yerel yönetimlerce kaçak alanlarda işgücü ve istihdamı geliştirecek mikro kalkınma projeleri eşliğinde 'kentsel dönüşüm' projelerinin desteklenmesi vb. girişimlerle entegre bir siyaset geliştirilmesi yerinde görülebilir.
Sonuç olarak; kaçak yapılaşma ve gecekondu sorununun çözümünde öncelikle daha önce yapılan yanlışlıkların, önemli açmazlara yol açan politik seçimlerin farkına varılması ve bunların ısrarla tekrarlanmasından vazgeçilmesi gereklidir. Kentlere ve kentlerin yaşanabilir mekanlar olarak planlanmasına olan gereksinim gözden kaçırılmamalı, nitelikli-bütünlüklü ve kamu-toplum yararına odaklanan kentleşme politikaları ortaya koyulmalıdır. Ayrıca, bu politika ile uyumlu, birbiriyle bütünleşen; imar, çevre-koruma, afet, kamu yönetimi-yerel yönetimler vb mevzuatların yukarıda vurgulanan ilke ve yaklaşımlar ışığında yenilenmesi gerektiği de açıktır. Bu bağlamda planlama-uygulama süreçlerine halk katılımının etkin ve verimli bir işleyişle sokulması ve katılım için gerekli eğitim süreçlerinin gecikmeksizin tasarlanması büyük önem taşımaktadır. Ayrıca, mülkiyet hakkının sorumluluklar da getiren boyutları ile kamuya gerekli dönüşleri sağlayacak bir biçimde tanımlanmasına yönelik yasal düzenlemelerin hayata geçirilmesi, ekonomik anlamda uygulama güçlükleri içindeki kamu otoritelerinin güçlenip, sağlıklı dönüşümler için kaynak bulabilmesi ve kaçak yapıyı yapan, yaptıran ve göz yumanın cezalandırılması da toplumsal adalet-hakçalık ilkeleri açılarından yukarıdaki çözüm yaklaşımlarına temel katkıyı sağlayacaktır. Bunlar yapılmaksızın kaçak yapılaşma ve gecekondu alanlarının önlenemeyeceği, bu alanların mevcut politikalar ile dönşümü sonucunda da, yeni sorun ve açmazlarla dolu kent parçaları yaratılacağı bilinmelidir.
TMMOB ŞEHİR PLANCILARI ODASI
5838 SAYILI ÇEK KANUNU
28.02.2009 tarihli Resmi Gazete de yayınlanan “çeklere yönelik olarak yapılan” kanun değişiklikleri ile ilgili önemli bilgiyi aşağıda sizlere sunuyoruz.
5838 SAYILI YASA İLE ÇEK KANUNU’NDA VE TÜRK TİCARET KANUNU’NDA YAPILAN DEĞİŞİKLİKLER
28.02.2009 tarih, 27155 sayılı Mükerrer Resmi Gazetede yayınlanan 5838 sayılı Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun ile çeklere yönelik olarak iki önemli değişiklik yapılmıştır. Söz konusu değişiklikler, kanunun yayım tarihi olan 28.02.2009 tarihinde yürürlüğe girmiştir.
1- Yasanın 18. Maddesi ile 3167 sayılı Çekle Ödemelerin Düzenlenmesi ve Çek Hamillerinin Korunması Hakkında Kanunu’na aşağıdaki geçici madde eklenmiştir.
“GEÇİCİ MADDE 2 – 31/12/2009 tarihine kadar, üzerinde yazılı keşide tarihinden önce çekin ödenmek için muhatap bankaya ibrazı geçersizdir.”
Yapılan bu değişiklik gereğince, yasanın yürürlük tarihi olan 28.02.2009 tarihi ile 31.12.2009 tarihi arasında geçerli olmak üzere, çeklerin üzerinde yazılı keşide tarihinden önce muhatap bankaya ibrazı geçersiz kabul edilmiştir. Bu nedenle, 31.12.2009 tarihine kadar, üzerinde yazılı keşide gününden önce bankamıza ibraz edilen çeklerin, müşterileri yasa değişikliği hakkında bilgilendirerek ibrazının kabul edilmemesi, ibrazında ısrar edilmesi halinde ise çek arkasının aşağıdaki şekilde yazılması gerekmektedir.
“ İş bu çek …… tarihinde bankamıza ibraz edilmiş, ancak 3167 sayılı yasanın Geçici 2. Maddesi gereğince işlem yapılmamıştır.”
2- Aynı yasa ile yapılan diğer bir önemli değişiklik ise, uygulamada” ödemeden men talimatı” olarak bilinen, keşidecinin tek taraflı beyanı ile muhatap bankayı, kendisinin veya 3. kişilerin rızası hilafında elinden çıkan çekleri ödemekten men edebilmesine dair Türk Ticaret Kanunu’nun 711/3. maddesinin yürürlükten kaldırılmış olmasıdır. Madde metni aşağıdadır.
“29/6/1956 tarihli ve 6762 sayılı Türk Ticaret Kanununun 711 inci maddesinin üçüncü fıkrası yürürlükten kaldırılmıştır.”
Yapılan bu değişiklik ile, çek keşidecisinin tek taraflı beyanı ile çekin ödenmesini menetme hakkı kaldırılmıştır. Bu nedenle 28.02.2009 tarihinden itibaren, keşidecilerin, çekin rıza hilafı ellerinden çıktığı iddiasıyla bankamıza verecekleri ödemeden men talimatları kabul edilmeyecek, ödemeden men talimatı verilmiş dahi olsa, çek hakkında bu talimat verilmemiş gibi işlem yapılacak; karşılığı var ise ödenecek, yok ise karşılıksız olarak yazılacaktır.
Çek keşidecisinin ve çek hamillerinin Türk Ticaret Kanunu’nun ilgili hükümleri çerçevesinde mahkemeye başvurmak suretiyle çekler hakkında ödeme yasağı kararı alma hakları ise saklıdır. Bu tür mahkeme kararları uygulanmaya devam edilecektir.
Burada bir hususa özellikle dikkat edilmelidir. Çek yaprağının dolu olarak kaybedilmiş olması ile boş olarak kaybedilmesinin hükümleri birbirinden farklıdır. Çek yaprağının boş olarak kaybedilmesi halinde, keşideci, çek yaprağını boş olarak kaybettiğini ve çek üzerindeki imzanın kendisine ait olmadığını beyanla bankamıza başvurması halinde, bankaların sahte veya tahrif edilmiş çeki ödemesi halinde sorumluluklarını düzenleyen Türk Ticaret Kanunu’nun 724. maddesi göz önünde bulundurularak, kayıtlara söz konusu beyanın işlenmesi ve çekin ibrazında keşideci imzasının bankamızda mevcut bulunan keşidecinin imza sirküleri ile mukayese edilerek, çek üzerindeki imzanın keşideciye ait olup olmadığı saptanmalı; imzanın keşideciye ait olmaması halinde çek arkasına;
“ İş bu çek …. tarihinde bankamıza ibraz edilmiş olup, çek üzerindeki keşideci imzası ile, keşidecinin bankamız nezdindeki imza sirkülerindeki imzanın birbiriyle uyuşmaması nedeniyle işlem yapılmamıştır.” şeklinde şerh düşülmesi gerekir
5838 SAYILI YASA İLE ÇEK KANUNU’NDA VE TÜRK TİCARET KANUNU’NDA YAPILAN DEĞİŞİKLİKLER
28.02.2009 tarih, 27155 sayılı Mükerrer Resmi Gazetede yayınlanan 5838 sayılı Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun ile çeklere yönelik olarak iki önemli değişiklik yapılmıştır. Söz konusu değişiklikler, kanunun yayım tarihi olan 28.02.2009 tarihinde yürürlüğe girmiştir.
1- Yasanın 18. Maddesi ile 3167 sayılı Çekle Ödemelerin Düzenlenmesi ve Çek Hamillerinin Korunması Hakkında Kanunu’na aşağıdaki geçici madde eklenmiştir.
“GEÇİCİ MADDE 2 – 31/12/2009 tarihine kadar, üzerinde yazılı keşide tarihinden önce çekin ödenmek için muhatap bankaya ibrazı geçersizdir.”
Yapılan bu değişiklik gereğince, yasanın yürürlük tarihi olan 28.02.2009 tarihi ile 31.12.2009 tarihi arasında geçerli olmak üzere, çeklerin üzerinde yazılı keşide tarihinden önce muhatap bankaya ibrazı geçersiz kabul edilmiştir. Bu nedenle, 31.12.2009 tarihine kadar, üzerinde yazılı keşide gününden önce bankamıza ibraz edilen çeklerin, müşterileri yasa değişikliği hakkında bilgilendirerek ibrazının kabul edilmemesi, ibrazında ısrar edilmesi halinde ise çek arkasının aşağıdaki şekilde yazılması gerekmektedir.
“ İş bu çek …… tarihinde bankamıza ibraz edilmiş, ancak 3167 sayılı yasanın Geçici 2. Maddesi gereğince işlem yapılmamıştır.”
2- Aynı yasa ile yapılan diğer bir önemli değişiklik ise, uygulamada” ödemeden men talimatı” olarak bilinen, keşidecinin tek taraflı beyanı ile muhatap bankayı, kendisinin veya 3. kişilerin rızası hilafında elinden çıkan çekleri ödemekten men edebilmesine dair Türk Ticaret Kanunu’nun 711/3. maddesinin yürürlükten kaldırılmış olmasıdır. Madde metni aşağıdadır.
“29/6/1956 tarihli ve 6762 sayılı Türk Ticaret Kanununun 711 inci maddesinin üçüncü fıkrası yürürlükten kaldırılmıştır.”
Yapılan bu değişiklik ile, çek keşidecisinin tek taraflı beyanı ile çekin ödenmesini menetme hakkı kaldırılmıştır. Bu nedenle 28.02.2009 tarihinden itibaren, keşidecilerin, çekin rıza hilafı ellerinden çıktığı iddiasıyla bankamıza verecekleri ödemeden men talimatları kabul edilmeyecek, ödemeden men talimatı verilmiş dahi olsa, çek hakkında bu talimat verilmemiş gibi işlem yapılacak; karşılığı var ise ödenecek, yok ise karşılıksız olarak yazılacaktır.
Çek keşidecisinin ve çek hamillerinin Türk Ticaret Kanunu’nun ilgili hükümleri çerçevesinde mahkemeye başvurmak suretiyle çekler hakkında ödeme yasağı kararı alma hakları ise saklıdır. Bu tür mahkeme kararları uygulanmaya devam edilecektir.
Burada bir hususa özellikle dikkat edilmelidir. Çek yaprağının dolu olarak kaybedilmiş olması ile boş olarak kaybedilmesinin hükümleri birbirinden farklıdır. Çek yaprağının boş olarak kaybedilmesi halinde, keşideci, çek yaprağını boş olarak kaybettiğini ve çek üzerindeki imzanın kendisine ait olmadığını beyanla bankamıza başvurması halinde, bankaların sahte veya tahrif edilmiş çeki ödemesi halinde sorumluluklarını düzenleyen Türk Ticaret Kanunu’nun 724. maddesi göz önünde bulundurularak, kayıtlara söz konusu beyanın işlenmesi ve çekin ibrazında keşideci imzasının bankamızda mevcut bulunan keşidecinin imza sirküleri ile mukayese edilerek, çek üzerindeki imzanın keşideciye ait olup olmadığı saptanmalı; imzanın keşideciye ait olmaması halinde çek arkasına;
“ İş bu çek …. tarihinde bankamıza ibraz edilmiş olup, çek üzerindeki keşideci imzası ile, keşidecinin bankamız nezdindeki imza sirkülerindeki imzanın birbiriyle uyuşmaması nedeniyle işlem yapılmamıştır.” şeklinde şerh düşülmesi gerekir
İTO DA TAPU MÜŞAVİRLİĞİ YASA TASARISI TARTIŞILDI
Gündeme gelen tartışmalar hakkında çok konuşuldu, çok araştırma yapmadan böyle bir tasarının ortaya atıldığı gözlendi.
İşte tapu memurlarının ağzından mesleklerinin zorlukları:
* Çalıştığımız ortamlarda yılların biriktirdiği tozlarla mikrop yuvası haline gelmiş tapu kütükleri arasında sağlığımızdan oluyoruz. Günde yüzlerce vatandaşa temas ederek, bulaşıcı hastalıklara maruz kalmaktayız.
* Günlük işlem hacmimiz bütün kamu kurumlarının üzerinde. Bu yüzden geç saatlere kadar çalışıyoruz. İşlemler bitmeyince hafta sonu bile çalıştığımız oluyor.
* Büyük sorumluluklar alıyoruz. Öyle ki aldığımız bu sorumluluklar torunumuza kadar gidiyor.
* Tapularda, vekaletname ile herkes başkaları adına iş takibi yapabiliyor. Başkaları adına iş takibiyle ilgili herhangi bir yasal düzenleme olmadığından, tüm sorumluluk bizim üzerimize kalıyor.
* Çalışırken kimi zaman her türlü hakaret ve küfre maruz kalıyoruz.
* İcabında milyonlarca TL'lik satış işlemleri yapan tapu dairelerinde, personel yetersizliği nedeniyle görevi ve unvanı ne olursa olsun görevlendirilen bir memur başından sonuna kadar işi takip ediyor. Evrakların tam olup olmadığını, gerçek olup olmadığını, harç tahakkukunu, resmi senet hazırlanmasını, satış işlemini, tescil işlemini ve bu arada tüm işlemleri ve kontrollerini, görevlendirilen tek memur yapmak zorunda.
* Personel sıkıntısı o kadar fazla ki bunu son olarak Tapu Kanunu'nda yapılan değişiklik de açıkça ortaya koyuyor: Tapu sicil müdürü veya memuru ifadesi, tapu sicil müdürü veya yetkili memuru olarak değiştirildi.
* Herhangi bir sorumluluğu olmayan emlakçılar, bir gecikme olunca veya ret yanıtı alınca hemen "Kendine yer beğen" diyerek memuru tehdide başlıyor.
* Tapu memurları, maaşının dışında saati kuruşla sınırlandırılmış mesai ücreti dışında yemek ücreti, vb. gibi herhangi bir ödenek almıyor, servis imkanı bulunmuyor.
Tapu dairelerinde çalışan memur ve müdür arkadaşların yukarıdaki şikayetlerini dinlemiş olduk
İş bu şikayetlerin giderilmesi Tapu daireleri ve Vatandaş arasında münakaşanın önüne geçilmesi ayaklı vergisiz emlakçıların ortadan kaldırılması için yapılacaklar bu yasa tasarıdan önde tapu sicil memurluklarının kendilerini yenilemeleri gerektiğine inanıyorum.
Yazar Nuri Özelmacıklı
Monday, 27 April 2009
İşte tapu memurlarının ağzından mesleklerinin zorlukları:
* Çalıştığımız ortamlarda yılların biriktirdiği tozlarla mikrop yuvası haline gelmiş tapu kütükleri arasında sağlığımızdan oluyoruz. Günde yüzlerce vatandaşa temas ederek, bulaşıcı hastalıklara maruz kalmaktayız.
* Günlük işlem hacmimiz bütün kamu kurumlarının üzerinde. Bu yüzden geç saatlere kadar çalışıyoruz. İşlemler bitmeyince hafta sonu bile çalıştığımız oluyor.
* Büyük sorumluluklar alıyoruz. Öyle ki aldığımız bu sorumluluklar torunumuza kadar gidiyor.
* Tapularda, vekaletname ile herkes başkaları adına iş takibi yapabiliyor. Başkaları adına iş takibiyle ilgili herhangi bir yasal düzenleme olmadığından, tüm sorumluluk bizim üzerimize kalıyor.
* Çalışırken kimi zaman her türlü hakaret ve küfre maruz kalıyoruz.
* İcabında milyonlarca TL'lik satış işlemleri yapan tapu dairelerinde, personel yetersizliği nedeniyle görevi ve unvanı ne olursa olsun görevlendirilen bir memur başından sonuna kadar işi takip ediyor. Evrakların tam olup olmadığını, gerçek olup olmadığını, harç tahakkukunu, resmi senet hazırlanmasını, satış işlemini, tescil işlemini ve bu arada tüm işlemleri ve kontrollerini, görevlendirilen tek memur yapmak zorunda.
* Personel sıkıntısı o kadar fazla ki bunu son olarak Tapu Kanunu'nda yapılan değişiklik de açıkça ortaya koyuyor: Tapu sicil müdürü veya memuru ifadesi, tapu sicil müdürü veya yetkili memuru olarak değiştirildi.
* Herhangi bir sorumluluğu olmayan emlakçılar, bir gecikme olunca veya ret yanıtı alınca hemen "Kendine yer beğen" diyerek memuru tehdide başlıyor.
* Tapu memurları, maaşının dışında saati kuruşla sınırlandırılmış mesai ücreti dışında yemek ücreti, vb. gibi herhangi bir ödenek almıyor, servis imkanı bulunmuyor.
Tapu dairelerinde çalışan memur ve müdür arkadaşların yukarıdaki şikayetlerini dinlemiş olduk
İş bu şikayetlerin giderilmesi Tapu daireleri ve Vatandaş arasında münakaşanın önüne geçilmesi ayaklı vergisiz emlakçıların ortadan kaldırılması için yapılacaklar bu yasa tasarıdan önde tapu sicil memurluklarının kendilerini yenilemeleri gerektiğine inanıyorum.
Yazar Nuri Özelmacıklı
Monday, 27 April 2009
Kat mülkiyeti Meclis tatilinden önce çıkacak
HÜKÜMET Sözcüsü, Devlet Bakanı ve Başbakan Yardımcısı Cemil Çiçek, geniş bir vatandaş kitlesinin merak ettiği Kat Mülkiyeti Kanunu’nda yapılacak değişiklik konusunun Bakanlar Kurulu’nda ele alındığını belirterek, şunları söyledi: ‘Kat mülkiyeti ile ilgili kanunu 2007’de çıkarmıştık.
Henüz kat mülkiyetine geçememiş çok sayıda vatandaşımız var. İki yıllık süre içinde kat mülkiyeti tesis edilmediğinde bin TL idari para cezası verileceği yazıldı. Kanunun süresi 28 Kasım 2009’da bitiyor. Son güne getirmemek bakımından böyle bir yasal düzenlemeyi getiriyoruz. Bu yasal düzenleme, kırtasiyecilik ve bürokrasinin mümkün olduğunca bertaraf edilmesi suretiyle vatandaşların yükünün azaltılması, tapu sicili ve planların güncel tutulmasının sağlanması, devlet herhangi bir mali kayba uğramadan kat irtifakı tesis edilmiş yapılar için resen kat mülkiyetine geçilme imkanını getiriyoruz. Bu konu TBMM tatile girmeden yasalaşacak.’
Başbakan Yardımcısı Bakan Cemil Çiçek ayrıca Tarım ve Köyişleri Bakanlığı’nın adının Tarım ve Gıda Bakanlığı şeklinde değiştirileceğini de söyledi. AA
Henüz kat mülkiyetine geçememiş çok sayıda vatandaşımız var. İki yıllık süre içinde kat mülkiyeti tesis edilmediğinde bin TL idari para cezası verileceği yazıldı. Kanunun süresi 28 Kasım 2009’da bitiyor. Son güne getirmemek bakımından böyle bir yasal düzenlemeyi getiriyoruz. Bu yasal düzenleme, kırtasiyecilik ve bürokrasinin mümkün olduğunca bertaraf edilmesi suretiyle vatandaşların yükünün azaltılması, tapu sicili ve planların güncel tutulmasının sağlanması, devlet herhangi bir mali kayba uğramadan kat irtifakı tesis edilmiş yapılar için resen kat mülkiyetine geçilme imkanını getiriyoruz. Bu konu TBMM tatile girmeden yasalaşacak.’
Başbakan Yardımcısı Bakan Cemil Çiçek ayrıca Tarım ve Köyişleri Bakanlığı’nın adının Tarım ve Gıda Bakanlığı şeklinde değiştirileceğini de söyledi. AA
KAT MÜLKİYETİ KANUNUNDA DEĞİŞİKLİK YAPILMASINA İLİŞKİN KANUN TASARISI
KAT MÜLKİYETİ KANUNUNDA DEĞİŞİKLİK YAPILMASINA
İLİŞKİN KANUN TASARISI
Madde 1- 23/6/1965 tarihli ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 3 üncü maddesinin ikinci ve üçüncü fıkraları aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir.
“Kat mülkiyeti ve kat irtifakı, bu mülkiyete konu olan anagayrimenkulün bağımsız bölümlerinden her birinin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleri ile oranlı olarak projesinde tahsis edilen arsa payının ortak mülkiyet esaslarına göre açıkça gösterilmesi suretiyle kurulur. Arsa paylarının bağımsız bölümlerin payları ile oranlı olarak tahsis edilmediği hallerde, her kat maliki veya kat irtifakı sahibi, arsa paylarının yeniden düzenlenmesi için mahkemeye başvurabilir. Bağımsız bölümlerden her birine bu fıkra uyarınca tahsis edilen arsa payı, o bölümlerin değerinde sonradan meydana gelen çoğalma veya azalma sebebiyle değiştirilemez. 44 üncü madde hükmü saklıdır.
Kat irtifakı arsa payına bağlı bir irtifak çeşidi olup, yapı kullanma izin belgesi alındıktan sonra arsanın malikinin veya kat irtifakına sahip ortak maliklerin veya bunlardan birinin tapu idaresine yapacağı istem üzerine, bu Kanunda gösterilen şartlar uyarınca, kat mülkiyetine çevrilir.”
Madde 2- 634 sayılı Kanunun 4 üncü maddesinin birinci fıkrasının (a) bendine, “Temeller ve ana duvarlar,” ibaresinden sonra gelmek üzere “taşıyıcı sistemi oluşturan kiriş, kolon ve perde duvarlar ile taşıyıcı sistemin parçası diğer elemanlar,” ibaresi eklenmiştir.
Madde 3- 634 sayılı Kanunun 10 uncu maddesinin üçüncü fıkrası aşağıdaki şekilde değiştirilmiş ve maddenin sonuna aşağıdaki fıkra eklenmiştir.
“Kat mülkiyeti kurulurken aynı katta birbirine bitişik bulunan aynı nevideki birden fazla bağımsız bölüm veya bir yapının otel, iş veya ticaret yeri gibi iktisadî açıdan veya kullanma bakımından bütünlük arz eden birden çok katı veya bölümü, kat mülkiyeti kütüğüne tek bağımsız bölüm olarak tescil edilebilir. Böyle bir tescilin yapılabilmesi için, buna uygun değişiklik projesinin ve yapı kullanma izin belgesinin Tapu Sicil Müdürlüğüne verilmiş olması gereklidir.”
“Gelirinin ortak giderlere harcanması için veya başka bir amaçla ortak yararlanmaya tahsis edilen bağımsız bölümlerin malik hanesine, bunlardan yararlanan “bağımsız bölümlerin numaraları” yazılmak suretiyle kat mülkiyeti kütüğüne tescil edilir. Bu husus bağımsız bölümlerin beyanlar hanesinde gösterilir.”
Madde 4- 634 sayılı Kanunun 11 inci maddesi aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir.
“Madde 11- Kat mülkiyeti ve kat irtifakı, Tapu Sicili Tüzüğüne göre tutulacak kat mülkiyeti kütüğüne tescil olunur. Bu Kanunda aksine hüküm olmadıkça, tescille ilgili genel hükümler, kat mülkiyeti kütüğüne yapılacak tescillerde de uygulanır.
Henüz kadastrosu yapılmamış olan yerlerde kat mülkiyeti, Tapu Sicili Tüzüğündeki formüle göre, ayrıca tutulacak Kat Mülkiyeti Zabıt Defterine tescil olunur.”
Madde 5- 634 sayılı Kanunun 12 nci maddesi aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir.
“Madde 12- Kat mülkiyetinin kurulması için, anagayrimenkulün kat mülkiyetine çevrilmesi hususunda o gayrimenkulün maliki veya bütün paydaşlarının aşağıda yazılı belgeler ile birlikte tapu idaresinde istemde bulunması gerekir.
a) Anagayrimenkulde, yapı veya yapıların dış cepheler ve iç taksimatı bağımsız bölüm, eklenti, ortak yerlerinin ölçüleri ve bağımsız bölümlerin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleriyle oranlı arsa payları ve bağımsız bölümlerin yapı inşaat alanı da açıkça gösterilmek suretiyle, proje müellifi mimar tarafından yapılan ve anagayrimenkulün maliki veya bütün paydaşları tarafından imzalanan, yetkili kamu kurum ve kuruluşlarınca onaylanan mimarî proje ve birden çok yapılarda yerleşimlerini gösteren vaziyet plânı ile yapı kullanma izin belgesi,
b) Bağımsız bölümlerin kullanılış tarzına, birden çok yapının varlığı halinde bu yapıların özelliğine göre 28 inci maddedeki esaslar çerçevesinde hazırlanmış, kat mülkiyetini kuran malik veya malikler tarafından imzalanmış bir yönetim plânı.”
Madde 6- 634 sayılı Kanunun 13 üncü maddesinin ikinci ve üçüncü fıkraları aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir.
“Sözleşme düzenlenince anagayrimenkulün kayıtlı bulunduğu tapu kütüğü sayfasındaki mülkiyet hanesine “Bu gayrimenkulün mülkiyeti kat mülkiyetine çevrilmiştir.” ibaresi yazılarak, sayfa anagayrimenkulün leh ve aleyhine tesis edilecek irtifak hakları dışındaki işlemlere kapatılır ve kat mülkiyetine konu olan her bağımsız bölüm, kat mülkiyeti kütüğünün ayrı bir sayfasına o bölüme bağlı arsa payı ve anagayrimenkulün kayıtlı bulunduğu genel kütükteki pafta, ada, parsel, defter ve sayfa numaraları gösterilmek suretiyle tescil edilir; anagayrimenkulün kayıtlı bulunduğu genel kütük sayfasına da, bağımsız bölümlerin kat mülkiyeti kütüğündeki defter ve sayfa numaraları işlenmek suretiyle, kütükler arasında bağlantı sağlanır.
Anagayrimenkulün sayfasında evvelce mevcut olan haklara ait sicil kaydı, irtifak hakları hariç, bağımsız bölümlerin kat mülkiyeti kütüğündeki sayfasına geçirilir. Anagayrimenkulün mülkiyetinin kat mülkiyetine çevrilmesinden sonra, anagayrimenkulün leh ve aleyhine tesis edilecek irtifak hakları da anagayrimenkulün tapu kütüğü sayfasına tescil edilir ve kat mülkiyeti kütüğünün beyanlar hanesinde belirtilir.”
Madde 7- 634 sayılı Kanunun 14 üncü maddesinin birinci fıkrası aşağıdaki şekilde değiştirilmiş ve maddenin sonuna aşağıdaki fıkralar eklenmiştir.
“Henüz yapı yapılmamış veya yapısı tamamlanmamış bir arsa üzerinde kat irtifakının kurulması ve tapu siciline tescil edilmesi için o arsanın malikinin veya bütün paydaşlarının buna ait istem ile birlikte 12 nci maddenin (a) bendine uygun olarak düzenlenen proje ve plân ile (b) bendindeki yönetim plânı ile diğer belgeleri tapu idaresine vermeleri lazımdır. Kat mülkiyetine geçişte ayrıca yönetim plânı istenmez.”
“Yapıları tamamlanmış olan kat irtifaklı anagayrimenkulde, yapı kullanma izin belgesinin alındığı tarihten itibaren bir yıl içinde kat mülkiyetine geçilmesi zorunludur. Belirtilen süre içinde kat irtifak hakkı sahiplerinden birinin veya varsa yöneticinin yazılı uyarısına rağmen, kat mülkiyetinin kurulması için tapu idaresine verilmesi gereken 12 nci maddede yazılı belgelerden eksik olanları tamamlamaktan veya imzalanması gerekenleri imzalamaktan kaçınan kat irtifak hakkı sahiplerinden her biri, kendine ait her bağımsız bölüm için bin Yeni Türk Lirası idarî para cezası ödemekle yükümlüdür. Bu para cezası, anagayrimenkul belediye sınırları içinde ise belediye, belediye sınırları dışında ise mülkî amir tarafından verilir.
İdarî para cezalarına dair kararlar ilgililere 7201 sayılı Tebligat Kanunu hükümlerine göre tebliğ edilir. Bu cezalara karşı tebliğ tarihinden itibaren en geç yedi gün içinde yetkili idare mahkemesine itiraz edilebilir. İtiraz, idarece verilen cezanın yerine getirilmesini durdurmaz. İtiraz üzerine verilen karar kesindir. İtiraz, zaruret görülmeyen hâllerde evrak üzerinde inceleme yapılarak en kısa sürede sonuçlandırılır. Verilen idarî para cezası 6183 sayılı Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Kanun hükümlerine göre tahsil olunur.”
Madde 8- 634 sayılı Kanunun 19 uncu maddesinin ikinci fıkrası aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir.
“Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin yazılı rızası olmadıkça anagayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz. Ancak, ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun anayapıya veya bağımsız bir bölüme veya bölümlere zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin veya anayapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmiş olması halinde, bu onarım ve güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun biçimde yapılması konusunda kat maliklerinin rızası aranmaz. Kat maliki kendi bağımsız bölümünde anayapıya zarar verecek nitelikte onarım, tesis ve değişiklik yapamaz. Tavan, taban veya duvar ile birbirine bağlantılı bulunan bağımsız bölümlerin bağlantılı yerlerinde, bu bölüm maliklerinin ortak rızası ile anayapıya zarar vermeyecek onarım, tesis ve değişiklik yapılabilir.”
Madde 9- 634 sayılı Kanunun 20 nci maddesinin birinci fıkrasının (b) bendinde yer alan “koruma” kelimesinden sonra gelmek üzere, “,güçlendirme” kelimesi eklenmiştir.
Madde 10- 634 sayılı Kanunun 22 nci maddesinin ikinci fıkrasının son cümlesi aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir.
“4721 sayılı Türk Medenî Kanununun 893 üncü maddesinin son fıkrası hükmü burada da uygulanır.”
Madde 11- 634 sayılı Kanunun 23 üncü maddesinin birinci fıkrasına,“tesislerin yeniden yapılması” ibaresinden sonra gelmek üzere “ile yapı güvenliğiyle ilgili olarak yapılması gerekli görülen teknik incelemeler” ibaresi eklenmiştir.
Madde 12- 634 sayılı Kanunun 25 inci maddesinin ikinci ve dördüncü fıkraları aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir.
“Bu gibi bir kat maliki hakkında, bağımsız bölümün mülkiyetinin dava tarihindeki değeri o kat malikine ödenerek bu mülkiyetin diğer kat maliklerine, arsa payları oranında devredilmesi için davanın açılması, aksi kararlaştırılmış olmadıkça, diğer kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla karar vermesine bağlıdır. Bu karara rağmen kat maliklerinden bir kısmı bu davayı açmak istemezse, davayı öteki kat malikleri açar ve hâkim hüküm vermeden önce devir bedelinin ileride hak sahibine ödenmek üzere bankada üçer aylık vadeli hesaba yatırılması ve makbuzunun ibrazı için davacılara resen belirleyeceği uygun bir süre verir. Devir bedelinin süresi içinde yatırıldığına ilişkin belge ibraz edildiğinde ve davanın kabulü halinde hâkim, davalının bağımsız bölümünün mülkiyetinin davayı açmış olan kat maliklerine arsa payları oranında devredilmesine ve devir bedelinin işlemiş faiziyle birlikte davalıya ödenmesine karar verir.”
“Bu maddedeki dava hakkı, devir konusunda kat maliklerince alınan dava açma kararının öğrenilmesi tarihinden başlayarak altı ay ve her halde dava hakkının doğumundan başlayarak beş yıl içinde kullanılmazsa veya dava sebebi ortadan kalkmışsa düşer.”
Madde 13- 634 sayılı Kanunun 26 ncı maddesinin ikinci fıkrası aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir.
“Kat irtifakı sahiplerinden biri kendine düşen borçları, noter aracılığıyla yapılan ihtara rağmen, bu ihtar tarihinden başlayarak iki ay içinde yerine getirmezse diğerlerinin yazılı istemi üzerine hâkim, onun arsa payının ve kat irtifakının dava tarihindeki değeri karşılığında, öteki paydaşlara, arsa payları oranında devrine karar verir.”
Madde 14- 634 sayılı Kanunun 29 uncu maddesinin üçüncü fıkrasının sonuna aşağıdaki cümle eklenmiştir.
“İlk toplantı ile ikinci toplantı arasında bırakılacak zaman yedi günden az olamaz.”
Madde 15- 634 sayılı Kanunun 30 uncu maddesinin ikinci fıkrası aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir.
“Yeter sayı sağlanamadığı için ilk toplantı yapılamazsa, kararlar en geç onbeş gün içerisinde yapılacak ikinci toplantıya katılanların oy çokluğuyla verilir.”
Madde 16- 634 sayılı Kanunun 33 üncü maddesinin birinci ve üçüncü fıkraları aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir.
“Kat malikleri kurulunca verilen kararlar aleyhine, kurul toplantısına katılan ancak 32 nci madde hükmü gereğince aykırı oy kullanan her kat maliki karar tarihinden başlayarak bir ay içinde, toplantıya katılmayan her kat maliki kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay içinde ve her halde karar tarihinden başlayarak altı ay içinde anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh mahkemesine iptal davası açabilir; kat malikleri kurulu kararlarının yok veya mutlak butlanla hükümsüz sayıldığı durumlarda süre koşulu aranmaz. Kat maliklerinden birinin yahut onun katından kira akdine, oturma hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı surette faydalanan kimsenin, borç ve yükümlerini yerine getirmemesi yüzünden zarar gören kat maliki veya kat malikleri, anagayrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesine başvurarak hâkimin müdahalesini isteyebilir.”
“Tespit edilen süre içinde hâkimin kararını yerine getirmeyenlerden, aynı mahkemece, beş günden az ve doksan günden fazla olmamak üzere belirlenen tam gün sayısının bir gün karşılığı olarak takdir edilen miktar ile çarpılması suretiyle hesaplanan meblağın para cezası olarak alınmasına kesin olarak hükmolunur. Bir gün karşılığı para cezasının hesaplanmasında 5237 sayılı Türk Ceza Kanununun 52 nci maddesi hükmü uygulanır.”
Madde 17- 634 sayılı Kanunun 34 üncü maddesinin son fıkrası aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir.
“Yöneticinin ad ve soyadı ile iş ve ev adresinin anagayrimenkulün kapısı yanına veya girişte görülecek bir yere çerçeve içinde asılması mecburîdir. Bu yapılmazsa, yöneticiden veya yönetim kurulu üyelerinin her birinden, ilgilinin başvurması üzerine aynı mahkemece, beş günden az ve altmış günden fazla olmamak üzere belirlenen tam gün sayısının bir gün karşılığı olarak takdir edilen miktar ile çarpılması suretiyle hesaplanan meblağın para cezası olarak alınmasına kesin olarak hükmolunur. Bir gün karşılığı para cezasının hesaplanmasında 5237 sayılı Türk Ceza Kanununun 52 nci maddesi hükmü uygulanır.”
Madde 18- 634 sayılı Kanunun 38 inci maddesinin sonuna aşağıdaki fıkra eklenmiştir.
“Kat malikleri kurulu, ada temsilciler kurulu veya toplu yapı temsilciler kurulu kararlarının iptaline ilişkin davalar, kat maliklerini temsilen yöneticiye, toplu yapılarda ise ada temsilciler kurulu veya toplu yapı temsilciler kurulunca seçilen yöneticiye husumet yöneltilmesi suretiyle açılabilir. Yönetici, açılan davayı bütün kat maliklerine ve ada veya toplu yapı temsilciler kuruluna duyurur. Kurul kararının iptali halinde bu konudaki yargılama giderleri ortak giderlerden karşılanır.”
Madde 19- 634 sayılı Kanunun 47 nci maddesinin dördüncü fıkrasının son cümlesi aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir.
“Bildirmeyenlerin yeniden yaptırmak istemedikleri kabul olunur ve onların arsa payları, değeri karşılığında bölümlerini yeniden yaptırmak isteyenlere öncelikle devredilir.”
Madde 20- 634 sayılı Kanunun 54 üncü maddesinin birinci ve ikinci fıkraları aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir.
“İmar Kanunu hükümlerine göre ortaklaştırma halinde, ortaklaştırılan gayrimenkuller arasında kat mülkiyetine tâbi gayrimenkul varsa ve ortaklaştırma, 9/11/1985 tarihinden önce ise 6785 sayılı İmar Kanununun 46 ncı maddesi, bu tarihten sonra ise 3194 sayılı İmar Kanununun 16 ncı maddesi gereğince ortaklığın giderilmesi hususunda bütün malikler anlaştıkları takdirde, ortaklığın giderilmesi bu anlaşma hükümlerine göre yapılır.
Böyle bir anlaşmaya varılamazsa, her gayrimenkulün ortaklaştırmadan önceki geçer değerleri, birinci fıkrada sözü geçen madde hükümlerine göre ortaklığı gidermekle görevli sulh mahkemesince ayrı ayrı takdir edilerek, bunlara Türkiye İstatistik Kurumunca yayımlanan üretici fiyat endeksi uygulanmak suretiyle her bir gayrimenkulün dava tarihi itibarıyla ulaştığı değerleri tespit edildikten sonra, bunlardan değeri en fazla olan gayrimenkulün malikine, öteki gayrimenkulleri bu değerle satın almasını teklife karar verilir ve bu teklif kabul edilip bedel ödenince ortaklık giderilmiş olur.”
Madde 21- 634 sayılı Kanuna 65 inci maddeden sonra gelmek üzere “Toplu Yapılara İlişkin Özel Hükümler” başlıklı “DOKUZUNCU BÖLÜM” altında aşağıdaki maddeler eklenmiş, mevcut 66 ve 67 nci maddeler, 75 ve 76 ncı maddeler olarak teselsül ettirilmiştir.
“DOKUZUNCU BÖLÜM
Toplu Yapılara İlişkin Özel Hükümler
Kapsam
Madde 66- Toplu yapı, bir veya birden çok imar parseli üzerinde, belli bir onaylı yerleşim plânına göre yapılmış veya yapılacak, alt yapı tesisleri, ortak kullanım yerleri, sosyal tesis ve hizmetler ile bunların yönetimi bakımından birbirleriyle bağlantılı birden çok yapıyı ifade eder.
Toplu yapı kapsamındaki imar parsellerinin bitişik veya komşu olmaları şarttır. Ancak bu parseller arasında kalan ve imar planına göre yol, meydan, yeşil alan, park, otopark gibi kamuya ayrılan yerler için bu şart aranmaz. Toplu yapı kapsamındaki her imar parseli, kat irtifakının veya kat mülkiyetinin tesisinde ayrı ayrı dikkate alınır. Ancak, toplu yapı birden fazla imar parselini içeriyorsa, münferit parseller üzerinde toplu yapı hükümlerine tâbi olacak şekilde kat mülkiyeti ilişkisi kurulamaz.
Yapılar tamamlandıkça, tamamlanan yapılara ilişkin kat irtifakları kat mülkiyetine çevrilebilir.
Ortak yerler
Madde 67- Toplu yapı kapsamında olup, bütünüyle bu kapsamdaki bağımsız bölümlerin ortak kullanma ve faydalanmasına tahsis edilmiş bulunan parsellerin malik hanesine, tahsis edildikleri toplu yapı kapsamındaki diğer parsellerin ada, parsel, blok ve bağımsız bölüm numaraları gösterilmek suretiyle tapu siciline kaydedilir ve bu suretle tahsis edildikleri parsellerde bulunan bağımsız bölümlerin ortak yeri olur.
Toplu yapı kapsamında bulunan birden çok yapının ortak sosyal ve alt yapı tesisleri bulundukları parsel veya yapıya bakılmaksızın, tahsis edildikleri bağımsız bölümlerin ortak yeri sayılır.
Vaziyet plân ve projeleri
Madde 68- Toplu yapılarda; yapıların konumları, ortak nitelikteki yerler ve tesisler, bunların kullanılış amaç ve şekilleri, toplu yapı kapsamındaki parsel veya parsellerin tamamını kapsayacak şekilde, bir bütün olarak ilgili makamlarca onaylanmış imar plânı hükümlerine uygun olarak hazırlanmış vaziyet planında ve projelerde belirtilir.
Kamuya ayrılan yerlerin düzenlenmesi, işletilmesi ve bakımı, bu konuda yetkili kamu kurumu ile mutabakat sağlanması hâlinde, kamunun kullanımını kısıtlamamak şartıyla toplu yapı yönetimince üstlenilebilir.
Toplu yapı uygulamasında, kat mülkiyetinin ve kat irtifakının tesisine, aranacak belgelere, tapuda yapılacak işlemlere ilişkin hususlar, Bayındırlık ve İskân Bakanlığınca hazırlanacak bir yönetmelikle düzenlenir.
Yönetim
Madde 69- Toplu yapı kapsamında bulunan parsel ve parsellerdeki birden çok bağımsız bölümü kapsayan ana yapıda ortak yerleri bulunan blok yapıların her biri, kendi sorunlarına ve yalnız o bloğa ait ortak yerlere ilişkin olarak, o blokta bulunan bağımsız bölüm maliklerinden oluşan blok kat malikleri kurulunca yönetilir. Bir parselde blok niteliğinde olmayan yapılar varsa veya bu nitelikteki yapılarla blok yapılar aynı parselde yer alıyorsa, kendi sorunlarına ve o parsele ait ortak yerlere ilişkin olarak, o parselde bulunan bağımsız bölüm maliklerinden oluşan kat malikleri kurulunca yönetilir. Yönetim plânında blokların ve blok niteliğinde olmayan yapıların idare tarzı ayrıca belirtilir.
Bir adada birden çok parsel yer alıyorsa, adayı oluşturan parsellere ait ortak yerler, o adada bulunan bağımsız bölüm maliklerinden oluşan ada kat malikleri kurulunca yönetilir ve yönetim tarzı, kanunların emredici hükümleri saklı kalmak şartıyla, bu kurul tarafından kararlaştırılır. Bu yetki, yönetim plânında ada temsilciler kuruluna verilebilir. Yönetim plânında başka türlü düzenlenmemişse, ada temsilciler kurulu, blok yapılarda her blokta bulunan bağımsız bölüm maliklerince seçilen blok yöneticileri ve blok niteliğinde olmayan yapıların bağımsız bölüm maliklerince seçilen temsilcilerden oluşur. Ada temsilciler kurulu üyelerinin sayısı ve nasıl seçileceği toplu yapının özelliği dikkate alınarak yönetim plânında belirtilir. Ada temsilciler kurulunda bu yöneticiler ve temsilciler yönettikleri ve temsil ettikleri bağımsız bölüm sayısı kadar oy hakkına sahiptirler.
Toplu yapı kapsamındaki ortak yapı, yer ve tesisler, bu kapsamda yer alan bağımsız bölüm maliklerinden oluşan toplu yapı kat malikleri kurulunca yönetilir ve yönetim tarzı, kanunların emredici hükümleri saklı kalmak şartıyla, bu kurul tarafından kararlaştırılır. Bu yetki, yönetim plânında toplu yapı temsilciler kuruluna verilebilir. Yönetim plânında başka türlü düzenlenmemişse, toplu yapı temsilciler kurulu, blok yapılarda her blokta bulunan bağımsız bölüm maliklerince seçilen blok yöneticileri ve blok niteliğinde olmayan yapıların bağımsız bölüm maliklerince seçilen temsilcilerden oluşur. Toplu yapı temsilciler kurulu üyelerinin sayısı ve nasıl seçileceği toplu yapının özelliği dikkate alınarak yönetim plânında belirtilir. Toplu yapı temsilciler kurulunda bu yöneticiler ve temsilciler yönettikleri ve temsil ettikleri bağımsız bölüm sayısı kadar oy hakkına sahiptirler.
Yönetim plânı ve değiştirilmesi
Madde 70- Toplu yapı kapsamındaki yapı ve yerler için tamamını kapsayan bir tek yönetim plânı düzenlenir. Yönetim plânı, toplu yapı kapsamındaki bütün kat maliklerini bağlar. Yönetim plânının değiştirilebilmesi için, toplu yapı temsilciler kurulu üyelerinin temsil ettikleri bağımsız bölümlerin tamsayısının beşte dördünün oyu şarttır.
Geçici yönetimle ilgili yönetim plânı hükümleri, toplu yapı alanındaki bağımsız bölüm maliklerinin beşte dördünün oylarıyla değiştirilebilir.
Yönetici ve denetçi atama
Madde 71- Yönetim plânında başka türlü düzenlenmedikçe, blok kat malikleri kurulu blok için, blok niteliğinde olmayan yapıların yer aldığı parseldeki kat malikleri kendilerine özgülenen ortak yer ve tesisler için, toplu yapı temsilciler kurulu ise toplu yapı kapsamındaki bütün ortak yapı, yer ve tesisler için yönetici ve denetçi atar.
Blok yöneticisi ve denetçisi, bloktaki kat maliklerinin; blok niteliğinde olmayan yapıların ortak yer ve tesisleri için yönetici ve denetçi, bu yapılardaki kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından seçilir. Toplu yapı kapsamındaki bütün ortak yapı, yer ve tesisler için yönetici ve denetçi ise, toplu yapı temsilciler kuruluna katılan yönetici ve temsilcilerin, yönettikleri ve temsil ettikleri bağımsız bölüm sayısının salt çoğunluğunun oyu ile atanır.
Ortak giderlere katılma
Madde 72- Toplu yapı kapsamındaki belli bir yapıya veya yapıların sadece birkaçındaki kat maliklerinin ortak kullanım ve yararlanmasına tahsis edilmiş ortak yer ve tesislere ilişkin ortak giderler, o yapılardaki kat malikleri tarafından, bütün bağımsız bölümlerin ortak kullanım ve yararlanmasına tahsis edilmiş tesis ve yerlere ilişkin ortak giderler ise bütün kat malikleri tarafından karşılanır.
Blok kat malikleri, toplu yapı temsilcileri ve geçici yönetim kurulu kararları, 2004 sayılı İcra ve İflas Kanununun 68 inci maddesinin birinci fıkrasında belirtilen belgelerden sayılır.
Kat malikleri, toplu yapı kapsamındaki ortak yapı, yer ve tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya bunların başka bir parselde veya kamuya ait alanlarda bulunduğunu veya bağımsız bölümlerinin veya kendilerinin durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle toplu yapı ortak gider payını ve toplanacak avansı ödemekten kaçınamazlar.
Geçici yönetim
Madde 73- Yönetim plânında toplu yapı temsilciler kurulu oluşuncaya kadar, bu kurulun görevlerini üstlenmek, yetkilerini kullanmak ve kurulun oluşması için gerekli girişim ve çağrılarda bulunmak üzere, bir geçici yönetim kurulması öngörülebilir. Bu takdirde yönetim plânında geçici yönetimin nasıl oluşacağına ve ne zamana kadar devam edeceğine ilişkin hükümlere yer verilir. Geçici yönetim en geç toplu yapının bitimini izleyen bir yıl sonrasına kadar devam edebilir. Bu süre, herhalde toplu yapı kapsamındaki ilk yapı ruhsatının alınmasından itibaren on yıl geçmekle sona erer.
Uygulanacak diğer hükümler
Madde 74- Bu bölümde öngörülen özel hükümler saklı kalmak kaydıyla, bu Kanunda yer alan bütün hükümler, toplu yapılar hakkında da aynen veya kıyas yoluyla tatbik edilir.”
Madde 22- 634 sayılı Kanuna aşağıdaki geçici madde eklenmiştir.
“Geçici Madde 3- Bu Kanunun yürürlüğe girdiği tarihten önce kat irtifakı kurulmuş ve üzerindeki yapılar tamamlanıp yapı kullanma belgesi alınmış bulunan anagayrimenkullerde, Kanunun yürürlüğe girdiği tarihten itibaren en geç iki yıl içinde kat mülkiyetine geçilmesi zorunludur. Bu anagayrimenkullerde yapı kullanma izninin alındığı tarihten itibaren tahakkuk eden vergi, resim ve harçlar kat mülkiyetine geçiş işlemleri sırasında cezasız olarak tahsil edilir. Belirtilen süre içinde kat irtifak hakkı sahiplerinden birinin veya varsa yöneticinin, kat mülkiyetinin kurulması için gerekli olan belgelerden eksik olanların tamamlanması için diğer kat irtifak hakkı sahiplerinden her birine yazılı bildirimde bulunmasına rağmen, gereğini yerine getirmeyen kat irtifak hakkı sahiplerinden her biri, kendine ait her bağımsız bölüm için iki bin Yeni Türk Lirası idarî para cezası ödemekle yükümlüdür. Bu para cezası, anagayrimenkul belediye sınırları içinde ise belediye, belediye sınırları dışında ise mülkî amir tarafından verilir.
İdarî para cezalarına dair kararlar ilgililere 7201 sayılı Tebligat Kanunu hükümlerine göre tebliğ edilir. Bu cezalara karşı tebliğ tarihinden itibaren en geç yedi gün içinde yetkili idare mahkemesine itiraz edilebilir. İtiraz, idarece verilen cezanın yerine getirilmesini durdurmaz. İtiraz üzerine verilen karar kesindir. İtiraz, zaruret görülmeyen hâllerde evrak üzerinde inceleme yapılarak en kısa sürede sonuçlandırılır. Verilen idarî para cezası 6183 sayılı Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Kanun hükümlerine göre tahsil olunur.”
Madde 23- 634 sayılı Kanunun 18 inci maddesinin son fıkrası ile ek 3 üncü maddesi yürürlükten kaldırılmıştır.
Geçici Madde 1- Bu Kanun gereğince hazırlanması gereken yönetmelik, Kanunun yürürlüğe girdiği tarihten itibaren altı ay içinde hazırlanır.
Geçici Madde 2- 13/04/1983 tarihli ve 2814 sayılı Kanunun yürürlüğe girdiği tarihten önce kat irtifakı kurulmuş binalarda yönetim plânı olmasa dahi 12 nci madde hükümlerine göre kat mülkiyeti kurulur.
Madde 24- Bu Kanun yayımı tarihinde yürürlüğe girer.
Madde 25- Bu Kanun hükümlerini Bakanlar Kurulu yürütür.
GENEL GEREKÇE
Nüfusun hızla artması, arsa fiyatlarının özellikle şehirlerde küçük müstakil ev yapımına imkân vermemesi, kanun koyucuyu, çeşitli ülkelerde olduğu gibi, Ülkemizde de, kat mülkiyetini düzenlemeye, bir yapının ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli kat, daire, dükkan gibi bağımsız bölümlerinin müstakil mülkiyete konu olmasını kabule zorlanmış ve bu amaçla hazırlanan 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu 2 Ocak 1966 tarihinde yürürlüğe konulmuştur.
Kat Mülkiyeti Kanunu hazırlanırken, uygulamada, belli bir arsa (parsel) üzerinde yapılmış veya yapılacak birden çok bağımsız bölümü kapsayan tek bir yapı söz konusu olmakta ve bütün olarak yer ve tesisler tek parsel ve tek yapı içinde yer almaktaydı. Bu nedenle, Kat Mülkiyeti Kanununda da, bağımsız bölümler üzerindeki mülkiyet hakkı, ortak yerler ve onlardan faydalanma, anagayrimenkulün yönetimi, ortak giderlere katılma gibi hususlar düzenlenirken tek parsel, tek yapı düşüncesinden hareket edilmiştir.
Kırsal kesimden şehirlere yönelik göçün hızla artması, şehir nüfusunun çok kısa sürede büyük artışlar kaydetmesi, gecekondu olayının yanında, parseller üzerindeki yapıların çok sayıda bağımsız bölümü kapsayan büyük blok inşaata dönüşmesi ve bazen de aynı parselde, ortak alt yapı, yer ve tesislere sahip birden çok blok yapının yer alması sonucunu doğurmuştur. Kat Mülkiyeti Kanunu hazırlanırken öngörülmemiş olan bu durum, uygulamada özellikle yönetim ve ortak giderlere katılma açısından sorunlar ortaya çıkarmıştır. Kanun koyucu bu sorunlara belli ölçüde de olsa bir çözüm getirmek amacıyla, 13/4/1983 tarihli ve 2814 sayılı Kanunla, Kat Mülkiyeti Kanununa “Birden çok yapılarda uygulanacak özel hükümler” başlığı altında ek 3 üncü maddeyi ilâve etmiştir.
“Toplu yapı” uygulamasının yaygınlaşması ile birlikte, “bir arsa üzerindeki birden çok yapı”ya ilişkin getirilen hüküm de yetersiz kalmıştır. Toplu yapıda, zorunlu olarak kamuya bırakılmış yol, park, ortak yer ve tesisleri olan birden çok yapının farklı parseller üzerinde inşa edilmesi sonucunu getirmiştir. Tek parsel esası üzerinden düzenlenmiş bulunan kat mülkiyeti rejimimiz, farklı parseller üzerinde inşa edilmiş, ortak yer ve tesisleriyle birbirleriyle bağlantılı birden çok yapının, sayıları yüzlerle, bazen binlerle ölçülen bağımsız bölümün uygulamada mülkiyet, yönetim, ortak gider gibi konularda ortaya çıkardığı sorunlara cevap verecek çözümleri kapsamamaktadır.
Toplu yapı uygulamasının ortaya çıkardığı çok yönlü sorunların çözümlenmesi, bugün gelinen noktada, Kat Mülkiyeti Kanununda yeni ve belli ölçüde ayrıntılı düzenlemelere yer verilmesini zorunlu kılmaktadır.
Diğer yandan; şehirlerdeki nüfusun büyük artışlar kaydetmesi, hızla çoğalan ve kat mülkiyetine tâbi olan binaların doğal afetler gözardı edilerek yapılması sonucunu doğurmaktadır. Doğal afetlerin başında ise deprem tehlikesi ve bunun yeterince ciddiye alınmaması gelmektedir. Bu tehlikenin önlenmesi amacıyla, öncelikle yeni yapıların tabiat ve çağın gereklerine uygun şekilde yapılmasını sağlamak, sonra da mevcut yapı stokumuzu, muhtemel tehlikeleri dikkate alarak incelemek ve yeterli şartları taşımayanları belirleyerek bunları sağlamlaştırmak gerekmektedir. Özellikle mevcut yapılarda, gerekli tespit ve sağlamlaştırma çalışmalarını yapabilmek için, birden çok bağımsız bölümü kapsayan binaların bazı bölümlerinin ortak yerlerden sayılması, bu yerin tamirat giderlerine bütün kat maliklerinin katılması ve bağımsız bölümlerden birinde yapı güvenliğiyle ilgili teknik çalışmalar yapılırken gerektiğinde diğer bağımsız bölüm malikinin kendisine ait kısma girilmesine izin verme zorunluluğuna ilişkin hükümlerin Kanuna ilâve edilmesi gerekmektedir.
Bürokrasinin azaltılmasına ilişkin çalışmalar sonucunda, kat mülkiyetinin kurulması aşamasında gerekli olan ancak, uygulamada ihtiyaç duyulmayan ve vatandaşa ek külfet getiren binaya ait fotoğraf ile her bağımsız bölümün arsa payını, kat, daire, iş bürosu gibi nevini ve bunların birden başlayıp sıra ile giden numarasını, varsa eklentisini gösteren ve anagayrimenkulün maliki veya bütün paydaşları tarafından imzalanan listenin noterden tasdik edilmesi zorunluluğu ortadan kaldırılarak hem uygulamaya hem de vatandaşa kolaylık sağlanmıştır.
Kat Mülkiyeti Kanununda değişiklik öngören bu Tasarıda toplu yapıya ilişkin özel hükümlerin bir arada bulunmasının uygulamada sağlayacağı kolaylık dikkate alınarak ve Kanunun yapısını korumanın daha doğru olacağı düşünülerek “toplu yapıya ilişkin özel hükümler”e ayrı bir bölüm içinde yer verilmiştir.
Tasarıda, toplu yapıya ilişkin özel düzenlemeler yanında, uygulamada gerek mevcut binalardaki yapı güvenliği gerekse varolan diğer eksiklikleri, belirsizlikleri ve hakkaniyete aykırılıkları gidermeye yönelik olarak Kat Mülkiyeti Kanununun yürürlükteki bir kısım maddeleri değiştirilmiş, Kanuna yeni maddeler ilave edilmiş ve bazı maddeleri yürürlükten kaldırılmıştır. Böylece, Kat Mülkiyeti Kanununda varolan eksiklik ve belirsizlikler giderilerek uygulamada birlik ve uyum sağlanmış, geciktirilmesi ileride telafisi güç ya da kat malikleri açısından menfi durumlar yaratacak veya hasar ve zararlara yol açabilecek durumlara ilişkin düzenlemeler yapılarak sorunlara daha adil ve hakkaniyete uygun çözümler getirilmiştir.
MADDE GEREKÇELERİ
Madde 1- Madde ile, kat mülkiyeti ve kat irtifakına konu olan bağımsız bölümlerin arsa paylarının tespiti, mülkiyet sahiplerinin kişisel beyanlarına bağlı olarak değil, proje müellifi uzmanlaşmış mimar veya mühendislerin teknik bilgilerine göre ve bağımsız bölümlerin konumu ile büyüklükleri esas alınarak hesaplanan değerleriyle oranlı olarak, projesinde tahsis edilen arsa paylarının açıkça gösterilmesi suretiyle, arsa paylarına dayalı hak kayıplarının önlenmesi ile kat mülkiyetine geçişte yazılı istem zorunluluğunun kaldırılması amaçlanmıştır.
Madde 2- Madde ile, kat mülkiyetine tâbi olan binalardaki taşıyıcı sistemi oluşturan kiriş, kolon ve perde duvarlar gibi sistemin parçaları, anagayrimenkulün ortak yerlerinden sayılmak suretiyle, ana yapının tamamını etkileyen sonuçlar doğurabilecek yerlerde kat maliklerinin bağımsız hareket etmelerinin önlenmesi amaçlanmıştır.
Madde 3- Madde ile, bir yapının, otel, işyeri gibi, iktisadi açıdan veya kullanma bakımından bütünlük arz eden birden çok kat veya bölümünün aynı nev’iden olması şartıyla tek bağımsız bölüm olarak tescil edilebilmesine imkan sağlanmıştır. Ancak tescilin yapılabilmesi için buna uygun değişiklik projesinin ve yapı kullanma izin belgesinin Tapu Sicil Müdürlüğüne verilmesi hükme bağlanmıştır.
Ortak yararlanmaya tahsis edilen bağımsız bölümlerin malik hanesine “bağımsız bölümlerin numaraları” yazılmak suretiyle tescil edilebileceği öngörülmüş, bu suretle, bu bağımsız bölümlerin mülkiyeti belli bir şahsa değil, diğer bağımsız bölümlere bağlanmıştır. El değiştiren bağımsız bölümlerin yeni maliklerinin kendiliğinden, ortak yararlanmaya tahsis edilen bağımsız bölümün de müşterek maliki olmaları sağlanmıştır. Böylelikle ortak yararlanmaya tahsis edilen bağımsız bölümlerle ilgili olarak eşyaya bağlı mülkiyet hükümlerinin uygulanması amaçlanmaktadır.
Madde 4- Madde ile, e-devlet projesi çerçevesinde, Tapu ve Kadastro Bilgi Sisteminin (TAKBİS), Ulusal Yargı Ağı Projesi (UYAP) ve Merkezi Nüfus İdaresi Sisteminin (MERNİS) entegre olarak kullanılabilmesi ve TAKBİS’in bütün dünya tarafından kabul gören veri modelinde üretimi için, her bağımsız bölümün ayrı bir sayfada tescili ile ayrı bir veri dosyasında saklanması gerektiğinden buna ilişkin düzenleme yapılmıştır.
Madde 5- Madde ile, uygulamada ihtiyaç duyulmayan ve vatandaşa da ek külfet getiren, binaya ait fotoğraf ile listenin noterden tanzim edilmesi zorunluluğu ortadan kaldırılmıştır. Böylece hem uygulamaya hem de vatandaşa kolaylık sağlanması hedeflenmiş olup, varolan istem ve belgeler listesi tamamen kaldırılmayarak projesinde, projeyi düzenleyen ve konusunun uzmanı mimar tarafından yapılan ve yetkili kamu kurum ve kuruluşu tarafından onaylanarak hak kaybına da sebebiyet verilmeden kat mülkiyeti tesisine kolaylık sağlanması amaçlanmıştır.
Madde 6- Madde ile, bir parseldeki blok veya bloklarda bulunan bağımsız bölüm sayısındaki büyüklüğün uygulamada yaratacağı güçlük dikkate alınarak, anagayrimenkule ilişkin irtifak haklarında; örneğin geçit hakkında, kat mülkiyeti kütüğünde her bağımsız bölüm için ayrı ayrı açılmış sayfalar yerine, anagayrimenkulün kapatılan sayfasının esas alınması yoluna gidilerek; irtifak haklarının tapu kütüğü sayfasına tescil edilmesi ve kat mülkiyeti kütüğünün beyanlar hanesinde belirtilmesi esası getirilmiştir.
Madde 7- Madde ile, yapı kullanma izin belgesi alınmış ve tamamlanmış bulunan kat irtifaklı anagayrimenkullerin, eşya hukukunda asıl olan kat mülkiyetine geçilmesi için yapı kullanma izin belgesinin alındığı tarihten itibaren bir yıllık süre verilmiş olup, bu süre içinde kat irtifak hakkı sahiplerinden birinin veya varsa yöneticinin yazılı uyarısına rağmen kat mülkiyetinin kurulması için tapu idaresine verilmesi gereken 12 nci maddede yazılı belgelerden eksik olanları tamamlamayan veya imzalanması gerekenleri imzalamayan kat irtifak hakkı sahipleri için idarî para cezası düzenlenmiş olup, bu para cezasının, kat mülkiyetine geçişte etkin ve yerinden denetimi gerçekleştirmek amacıyla anagayrimenkulün bulunduğu yere göre belediye veya mülkî amir tarafından verilmesi ve para cezasının 6183 sayılı Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Kanun hükümleri uyarınca tahsil olunması hükme bağlanmıştır.
Madde ile verilecek idarî para cezalarına ilişkin tebligatın nasıl yapılacağı, tebliğ tarihinden itibaren ne kadar süre içinde, hangi mahkemeye itiraz edileceği, itiraz üzerine mahkemece verilen kararların niteliği ve mahkemenin inceleme usulü düzenlenmiştir.
Ayrıca, madde ile 12 nci maddede yapılan değişikliğe paralel değişiklik yapılmıştır.
Madde 8- Madde ile, kat malikleri arasında çıkan uyuşmazlıklar ile ilgili olarak uygulamada maliklerin rızalarının varlığının tespiti konusunda sık sık ispat sorunu yaşandığından bu konudaki sıkıntıları gidermek için “rıza”nın yazılı olarak verilmiş olması hususu düzenlenmiş, ancak başkaca bir şekil şartı aranmamıştır.
Ana taşınmazın ortak yerlerinde yapılacak “onarım” bütün kat maliklerinin rızası ile yapılabilmektedir. Ancak, çok özel durumlarda ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun anayapıya veya bağımsız bir bölüme veya bölümlere zarar vermesi ve acilen onarılması gerekmesi veya anayapının güçlendirilmesinin zorunlu olması ve bu durumun mahkemece tespit edilmiş olması halinde; onarım ve güçlendirmenin esas projesine veya tekniğine uygun biçimde yapılması hususunda kat maliklerinin tamamının rızasının aranmayacağına ilişkin hüküm getirilmiştir.
Madde 9- Madde ile, muhtemel afetler ve özellikle depremlerde can kaybı ve ekonomik kayıpların önlenmesi bakımından, yapının güçlendirilmesi için yapılacak harcamalar anagayrimenkulün genel giderleri arasına ilâve edilmiştir.
Madde 10- Madde ile, Kat Mülkiyeti Kanununun yürürlüğe girdiği tarihte var olan 17/2/1926 tarihli ve 743 sayılı Türk Kanunu Medenîsi, 22/11/2001 tarihli ve 4721 sayılı Türk Medenî Kanunu ile yürürlükten kaldırılmıştır. Bu nedenle Kat Mülkiyeti Kanununun 22 nci maddesinde ifade edilen ve yürürlükten kaldırılan Türk Kanunu Medenîsinin 807 nci maddesinin yerini 4721 sayılı Türk Medenî Kanununun 893 üncü maddesi almış olduğundan bu husus düzenlenmiştir.
Madde 11- Madde ile, anagayrimenkulün bağımsız bölümlerinden birinde yapı güvenliğiyle ilgili olarak yapılması gerekli görülen teknik inceleme ve çalışmalar sırasında, gerektiğinde diğer bağımsız bölüm malikinin kendisine ait kısma girilmesine izin verme zorunluluğu getirilerek, özellikle mevcut yapılarda gerekli tespit ve sağlamlaştırma çalışmalarının yapılabilmesine imkân sağlanması amaçlanmıştır.
Madde 12- Madde ile, kendisine düşen borçları ve yükümleri yerine getirmeyen kat malikleri hakkında, bağımsız bölümün mülkiyetinin dava tarihindeki değerinin o kat malikine ödenerek, bu mülkiyetin diğer kat maliklerine, arsa payları oranında devredilmesi için açılacak davanın, aksi kararlaştırılmış olmadıkça, diğer kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla karar verilmesi hususu ile yargılama sürecinin sonucunda verilecek devir kararının kesinleşmesinin uzunca bir zaman alacağı olasılığı ve taşınmaz mal fiyatının kısa zamanda büyük bir hızla yükseldiği dönemlerde dava tarihindeki bedeli esas almak ve davanın sonunda bu bedelin ödenmesine karar vermenin davalının mağduriyetine yol açabileceği ihtimali nedeniyle hâkimin hüküm vermeden önce devir bedelinin ileride hak sahibine ödenmek üzere bankada üçer aylık vadeli hesaba yatırılması gerektiği hususu düzenlenmiştir.
Ayrıca, madde ile dava açma süresinin başlangıcı olan “sebebin öğrenildiği” şeklindeki bir tarihin, belirsiz ve duraksamaya yol açan bir ifade olması nedeniyle dava hakkının doğması anının saptanmasında yaşanan güçlüklerin ortadan kalkması yönünde “sebebin öğrenilmesi” yerine devir konusunda kat malikleri kurulunca alınan “dava açma kararının öğrenilmesi”, dava açma süresinin başlangıcı olarak düzenlenmiştir. Böylece kat malikleri kurulunca devir davası açılmasına ilişkin kararın verildiği tarih “dava hakkının doğumu”na başlangıç tarihi kabul edilecektir. Ayrıca dava sebebinin ortadan kalkmasının süreye bağlı olmaksızın tek başına da dava hakkını düşüreceğine açıklık getirmesi amacıyla fıkra metnindeki “ve” bağlacı “veya” olarak değiştirilmiştir.
Madde 13- Madde ile, devir bedelinin saptanmasında, “o zaman”ın hangi zaman olduğunun anlaşılamaması nedeniyle “o zamanki” ifadesi “dava tarihindeki” olarak değiştirilmiştir.
Madde 14- Madde ile, ilk toplantıda yeter sayı sağlanamadığında, ilk toplantı ile ikinci toplantı arasında bırakılacak en az zaman aralığını gösteren süre belirlenmiştir.
Madde 15- Madde ile ilk toplantıda yeter sayı sağlanamadığında ikinci toplantının en az yedi gün sonra yapılması hususu bir önceki madde ile düzenlendiğinden, ikinci toplantının en geç ne zaman yapılacağı düzenlenmiştir.
Madde 16- Madde ile, kat malikleri kurulu kararları aleyhine kurul toplantısına katılmayan veya katılıp da aykırı oy kullanan kat maliklerinin, kurul kararları aleyhine gayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh mahkemesine iptal davası açma hakkı düzenlenmiştir. Ancak, böyle bir davanın açılması için belli bir süre koşulu getirilmiştir. Böylece uygulamadaki kat malikleri kurulunca alınan bir kararın üzerinden yıllar geçtikten ve gerekleri yerine getirildikten çok sonra açılan iptal davaları sebebiyle ortaya çıkan anlaşmazlıkların önüne geçilmek istenmiştir.
Ayrıca, maddenin üçüncü fıkrasında öngörülen para cezasının miktarı, günün ekonomik koşulları ve 5237 sayılı Türk Ceza Kanununun 52 nci maddesi dikkate alınarak değiştirilmiştir. Para cezasının belirlenmesinde her ne kadar Türk Ceza Kanununa atıf yapılmış ise de, söz konusu para cezası, hukuk mahkemesi tarafından verilen disipliner ve tazmini nitelikte bir para ceza olup, sabıka kaydına da geçmeyecektir.
Madde 17- Madde ile, öngörülen para cezasının miktarı, günün ekonomik koşulları ve 5237 sayılı Türk Ceza Kanununun 52 nci maddesi dikkate alınarak değiştirilmiştir. Para cezasının belirlenmesinde her ne kadar 5237 sayılı Türk Ceza Kanununa atıf yapılmış ise de, söz konusu para cezası, hukuk mahkemesi tarafından verilen disipliner ve tazmini nitelikte bir para ceza olup, sabıka kaydına da geçmeyecektir.
Madde 18- Madde ile, kat malikleri kurulu, ada temsilciler kurulu veya toplu yapı temsilciler kurulu kararlarına karşı açılacak iptal davalarına işlerlik kazandırmak üzere, karara katılan bütün kat maliklerinin, toplu yapılarda ise toplu yapı kat maliklerinin davalı olarak gösterilme mecburiyeti kaldırılmakta, bunun yerine yönetici aleyhine dava açılabilmesi esası getirilmektedir. Ayrıca bu konudaki yargılama giderlerinin, ortak giderlerden karşılanacağı hususu düzenlenmiştir. Bu hüküm ile uygulamada çok sayıda kat malikinin hasım gösterilmesi mecburiyetinden doğan güçlüklerin ortadan kaldırılması amaçlanmıştır.
Madde 19- Madde ile, bağımsız bölümleri harap olan kat maliklerinin, bu bağımsız bölümleri yeniden yaptırmak istediklerini diğer kat maliklerine altı ay içinde yazılı olarak bildirmedikleri durumlarda, onların arsa paylarının, değeri üzerinden yeniden yaptırmak isteyenlere devredileceği hususu düzenlenmiştir.
Madde 20- Madde ile, 3/5/1985 tarihli ve 3194 sayılı Kanun ile yürürlükten kaldırılan Kat Mülkiyeti Kanununun yürürlüğe girdiği tarihte var olan 9/7/1956 tarihli ve 6785 sayılı İmar Kanununun 46 ncı maddesinin yerini 3194 sayılı İmar Kanununun 16 nci maddesi aldığından, Kat Mülkiyeti Kanununun 54 üncü maddesinde ortaklığın giderilmesine konu olan gayrimenkul ile ilgili olarak gayrimenkulün ortaklaştırıldığı tarih itibariyla 6785 sayılı Kanun veya 3194 sayılı Kanunun ilgili maddelerinin uygulanması düzenlenmiştir.
Ayrıca madde ile gayrimenkulün ortaklaştırmadan önceki değerinin takdir edilip, teklifin bu değere göre yapılması, enflasyonun artış gösterdiği dönemlerde hakkaniyete aykırı sonuçlar ortaya çıkmasına neden olabileceğinden, gayrimenkulün ortaklaştırmadan önceki geçer değerine Türkiye İstatistik Kurumu tarafından yayımlanan üretici fiyat endeksi uygulanması hükmü düzenlenmiştir.
Madde 21- Madde ile, 634 sayılı Kanuna 65 inci maddeden sonra gelmek üzere “DOKUZUNCU BÖLÜM” altında dokuz madde hâlinde “Toplu Yapılara İlişkin Özel Hükümler” eklenmiştir. Bu maddelere 66’dan 74’e kadar numara verilmiş, mevcut 66 ve 67 nci maddelerin numaraları 75 ve 76 olarak değiştirilmiştir.
Madde 66- Toplu yapının kapsamı belirtilmiş, toplu yapının birden çok parseli kapsaması hâlinde, her parselin kat irtifakının ve kat mülkiyetinin tesisinde ayrı ayrı dikkate alınacağı belirtilerek Kat Mülkiyeti Kanununun sistemiyle paralellik sağlanmış, buna karşılık toplu yapı kapsamındaki bütün parsellerin, kat mülkiyeti rejimine geçilirken bir bütün olarak işlem görmesi gereği vurgulanmıştır.
Madde 67- Toplu yapı açısından “ortak yerler” kavramı açıklığa kavuşturulmuş ve özellikle, (park yeri ve okul vs. olarak) toplu yapı kapsamındaki bağımsız bölümlerin ortak kullanma ve faydalanmasına tahsis edilmiş bulunan parsellerin mülkiyeti (tapu sicilinde kimin adına tescil edileceği) sorunu çözüme bağlanmıştır. Getirilen çözümle, bağımsız bölümlerin el değiştirmesinin ortak yerlere ilişkin düzeni etkilememesi sağlanmıştır.
Madde 68- Toplu yapı niteliğindeki yapılaşmalarda, yapıların konumlarının, ortak nitelikteki yerlerin, tesislerin ve bunların kullanılış amaç ve şekillerinin ilgili makamlarca onaylanmış imar planı hükümlerine uygun olarak hazırlanmış vaziyet plan ve projeleri, toplu yapıya ilişkin hükümlerin uygulanmasında hareket noktasını oluşturacaktır.
Kamuya ayrılan yerlerin bakımı, işletilmesi ve düzenlenmesi, kamunun yararını kısıtlamamak şartıyla ve yetkili kamu kurumu ile mutabakat sağlanması halinde toplu yapı yönetimine bırakılabilecektir.
Madde 69- Blok ve blok niteliğinde olmayan yapıların hangileri olacağı hususu açıklığa kavuşturulmaktadır. Blok yapıların en azından ana yapıda ortak yerleri bulunan yapılar olduğu belirtilmektedir. Bu şekilde blok yapı kavramı ile bitişik olarak yapılmış ortak duvar ve çatılar bulunan ikiz yapılar da anlatılmak istenmiştir.
Toplu yapılardaki yerlerin yönetiminde, blokların ve toplu yapı kapsamındaki ortak yapı, yer ve tesislerin yönetimi ayrı ayrı düzenlenmiştir. Blok yapıların her biri, kendi sorunlarına ve yalnız o bloğa ait ortak yerlere (örneğin bloğun asansörüne, çatısına) ilişkin olarak, o blokta bulunan bağımsız bölüm maliklerinden oluşan blok kat malikleri kurulunca yönetilecektir. Blok niteliğinde olmayan yapılar, blok yapıları ile aynı parselde yer alıyorsa, kendi sorunlarına ve o parsele ait ortak yerlere ilişkin olarak, o parselde bulunan bağımsız bölüm maliklerinden oluşan kat malikleri kurulunca yönetilir.
Bir adada birden çok parselin yer alması durumunda adayı oluşturan parsellere ait ortak yerler ile toplu yapı kapsamındaki ortak yapı, yer ve tesislerin nasıl yönetileceği öncelikle yönetim plânında belirtilecektir. Yönetim plânında hüküm bulunmayan hâllerde bu görevin ada temsilciler kurulu veya toplu yapı temsilciler kuruluna ait olacağı vurgulanmaktadır. Kurulların oluşumu, sayı ve seçim usulü yönetim plânlarında belirtileceği, belirtilmeyen durumlarda oluşumun nasıl olacağı hususu düzenlenmiştir.
Madde 70- Toplu konut kapsamındaki bütün yapı ve yerler için tek yönetim plânı öngörülmüş, bu suretle yönetim paralelliği ve bütünlüğü sağlanmak istenmiştir. Yönetim plânında gelişigüzel değişiklikleri önlemek için toplu yapı temsilciler kurulunun beşte dördünün onayı olmadıkça yönetim plânının değiştirilemeyeceği kabul edilmiştir.
Toplu yapı temsilciler kurulu oluşuncaya kadar geçen dönemde yönetim plânında geçici yönetimle ilgili hükümlerde değişiklik ihtiyacı doğabilir. Bu dönemde ise bu yetki toplu yapı alanındaki kat maliklerinin beşte dördünün onayına bağlanmıştır.
Madde 71- Yönetici ve denetçi seçimi, bloklar, blok niteliğinde olmayan yapılar ve toplu yapı kapsamındaki yerler için ayrı ayrı düzenlenmiştir.
Madde 72- Toplu yapılarda ortak giderlere katılma, ortak gider payının tespiti ve tahsili uygulamada büyük önem taşır. Konu çeşitli ihtimaller dikkate alınarak ayrıntılı bir şekilde düzenlenmiştir.
Madde 73- Toplu yapı temsilciler kurulu oluşuncaya kadar bir yönetim boşluğunun meydana gelmemesi için yönetim planında bir “geçici yönetim”in teşkili öngörülmüş, ancak bu yönetimin devamı da belirli bir süreye bağlanmıştır.
Madde 74- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunundaki hükümlerin, toplu yapılarda da uygulanabileceğine açıklık getirilmiştir.
Madde 22- Madde ile uygulamada, kat irtifaklı anagayrimenkullerin yapı kullanma izin belgesi alınmış ve tamamlanmış olmasına rağmen kat mülkiyetine geçilmediği, eşyaya bağlı borç niteliğinde olan kat irtifakının yıllarca devam ettiği görülmekle, Kanunun yürürlüğe girdiği tarihten önceki kat irtifaklı yapıların, yürürlük tarihinden itibaren en geç iki yıl içinde kat mülkiyetine geçilmesi zorunluluğu getirilmiş, ayrıca bu işlemi yerine getirmeyen kat irtifak hakkı sahipleri için idarî para cezası düzenlenmiş olup, bu para cezasının, kat mülkiyetine geçişte etkin ve yerinden denetimi gerçekleştirmek amacıyla anagayrimenkulün bulunduğu yere göre belediye veya mülkî amir tarafından verilmesi ve para cezasının 6183 sayılı Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Kanun hükümleri uyarınca tahsil olunması hükme bağlanmıştır.
Ayrıca, madde ile verilecek idarî para cezalarına ilişkin tebligatın nasıl yapılacağı, tebliğ tarihinden itibaren ne kadar süre içinde, hangi mahkemeye itiraz edileceği, itiraz üzerine mahkemece verilen kararların niteliği ve mahkemenin inceleme usulü düzenlenmiştir.
Madde 23- Madde ile Kat Mülkiyeti Kanununun 18 inci maddesinin son fıkrasında “müteselsil sorumluluk” kuralı dışında kalan durumlara yollama yapılmıştır. Ancak, hükümle “saklı” tutulmak istenen kademeli sorumluluk esası, 13/4/1983 tarihli ve 2814 sayılı Kanunun 10 uncu maddesi ile değişik 22 nci maddede yapılan değişiklik sonucu terk edilerek, ortak giderlere katılma bakımından da “müteselsil sorumluluk” getirilmiştir. Böylece, kat maliklerinin borçlarıyla ilgili genel kuralı düzenleyen 18 inci maddesinin son fıkrası “ölü hüküm” niteliğine dönüştüğünden madde metninden çıkarılmıştır. Ayrıca, Tasarı ile toplu yapılara ilişkin ayrıntılı ve yeni düzenlemeler getirildiğinden bu konuya ilişkin ek 3 üncü madde yürürlükten kaldırılmıştır.
Geçici Madde 1- Madde ile Kanun gereğince hazırlanması gereken yönetmeliğin, Kanunun yayımından itibaren altı ay içinde çıkarılacağı belirtilmiştir.
Geçici Madde 1- Madde ile 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun yürürlüğe girdiği 2/1/1966 tarihi ile 13/04/1983 tarihli ve 2814 sayılı Kanunun yürürlüğe girdiği tarihler arasında tesis edilen kat irtifaklı taşınmaz mallarda yönetim plânı aranma zorunluluğu olmadan kurulmuş ve hâlen de yönetim plânı oluşturulamadığından kat mülkiyeti kurulamamış binaların kat mülkiyetine geçişi amaçlanmıştır.
Madde 24- Yürürlük maddesidir.
Madde 25- Yürütme maddesidir.
İLİŞKİN KANUN TASARISI
Madde 1- 23/6/1965 tarihli ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 3 üncü maddesinin ikinci ve üçüncü fıkraları aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir.
“Kat mülkiyeti ve kat irtifakı, bu mülkiyete konu olan anagayrimenkulün bağımsız bölümlerinden her birinin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleri ile oranlı olarak projesinde tahsis edilen arsa payının ortak mülkiyet esaslarına göre açıkça gösterilmesi suretiyle kurulur. Arsa paylarının bağımsız bölümlerin payları ile oranlı olarak tahsis edilmediği hallerde, her kat maliki veya kat irtifakı sahibi, arsa paylarının yeniden düzenlenmesi için mahkemeye başvurabilir. Bağımsız bölümlerden her birine bu fıkra uyarınca tahsis edilen arsa payı, o bölümlerin değerinde sonradan meydana gelen çoğalma veya azalma sebebiyle değiştirilemez. 44 üncü madde hükmü saklıdır.
Kat irtifakı arsa payına bağlı bir irtifak çeşidi olup, yapı kullanma izin belgesi alındıktan sonra arsanın malikinin veya kat irtifakına sahip ortak maliklerin veya bunlardan birinin tapu idaresine yapacağı istem üzerine, bu Kanunda gösterilen şartlar uyarınca, kat mülkiyetine çevrilir.”
Madde 2- 634 sayılı Kanunun 4 üncü maddesinin birinci fıkrasının (a) bendine, “Temeller ve ana duvarlar,” ibaresinden sonra gelmek üzere “taşıyıcı sistemi oluşturan kiriş, kolon ve perde duvarlar ile taşıyıcı sistemin parçası diğer elemanlar,” ibaresi eklenmiştir.
Madde 3- 634 sayılı Kanunun 10 uncu maddesinin üçüncü fıkrası aşağıdaki şekilde değiştirilmiş ve maddenin sonuna aşağıdaki fıkra eklenmiştir.
“Kat mülkiyeti kurulurken aynı katta birbirine bitişik bulunan aynı nevideki birden fazla bağımsız bölüm veya bir yapının otel, iş veya ticaret yeri gibi iktisadî açıdan veya kullanma bakımından bütünlük arz eden birden çok katı veya bölümü, kat mülkiyeti kütüğüne tek bağımsız bölüm olarak tescil edilebilir. Böyle bir tescilin yapılabilmesi için, buna uygun değişiklik projesinin ve yapı kullanma izin belgesinin Tapu Sicil Müdürlüğüne verilmiş olması gereklidir.”
“Gelirinin ortak giderlere harcanması için veya başka bir amaçla ortak yararlanmaya tahsis edilen bağımsız bölümlerin malik hanesine, bunlardan yararlanan “bağımsız bölümlerin numaraları” yazılmak suretiyle kat mülkiyeti kütüğüne tescil edilir. Bu husus bağımsız bölümlerin beyanlar hanesinde gösterilir.”
Madde 4- 634 sayılı Kanunun 11 inci maddesi aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir.
“Madde 11- Kat mülkiyeti ve kat irtifakı, Tapu Sicili Tüzüğüne göre tutulacak kat mülkiyeti kütüğüne tescil olunur. Bu Kanunda aksine hüküm olmadıkça, tescille ilgili genel hükümler, kat mülkiyeti kütüğüne yapılacak tescillerde de uygulanır.
Henüz kadastrosu yapılmamış olan yerlerde kat mülkiyeti, Tapu Sicili Tüzüğündeki formüle göre, ayrıca tutulacak Kat Mülkiyeti Zabıt Defterine tescil olunur.”
Madde 5- 634 sayılı Kanunun 12 nci maddesi aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir.
“Madde 12- Kat mülkiyetinin kurulması için, anagayrimenkulün kat mülkiyetine çevrilmesi hususunda o gayrimenkulün maliki veya bütün paydaşlarının aşağıda yazılı belgeler ile birlikte tapu idaresinde istemde bulunması gerekir.
a) Anagayrimenkulde, yapı veya yapıların dış cepheler ve iç taksimatı bağımsız bölüm, eklenti, ortak yerlerinin ölçüleri ve bağımsız bölümlerin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleriyle oranlı arsa payları ve bağımsız bölümlerin yapı inşaat alanı da açıkça gösterilmek suretiyle, proje müellifi mimar tarafından yapılan ve anagayrimenkulün maliki veya bütün paydaşları tarafından imzalanan, yetkili kamu kurum ve kuruluşlarınca onaylanan mimarî proje ve birden çok yapılarda yerleşimlerini gösteren vaziyet plânı ile yapı kullanma izin belgesi,
b) Bağımsız bölümlerin kullanılış tarzına, birden çok yapının varlığı halinde bu yapıların özelliğine göre 28 inci maddedeki esaslar çerçevesinde hazırlanmış, kat mülkiyetini kuran malik veya malikler tarafından imzalanmış bir yönetim plânı.”
Madde 6- 634 sayılı Kanunun 13 üncü maddesinin ikinci ve üçüncü fıkraları aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir.
“Sözleşme düzenlenince anagayrimenkulün kayıtlı bulunduğu tapu kütüğü sayfasındaki mülkiyet hanesine “Bu gayrimenkulün mülkiyeti kat mülkiyetine çevrilmiştir.” ibaresi yazılarak, sayfa anagayrimenkulün leh ve aleyhine tesis edilecek irtifak hakları dışındaki işlemlere kapatılır ve kat mülkiyetine konu olan her bağımsız bölüm, kat mülkiyeti kütüğünün ayrı bir sayfasına o bölüme bağlı arsa payı ve anagayrimenkulün kayıtlı bulunduğu genel kütükteki pafta, ada, parsel, defter ve sayfa numaraları gösterilmek suretiyle tescil edilir; anagayrimenkulün kayıtlı bulunduğu genel kütük sayfasına da, bağımsız bölümlerin kat mülkiyeti kütüğündeki defter ve sayfa numaraları işlenmek suretiyle, kütükler arasında bağlantı sağlanır.
Anagayrimenkulün sayfasında evvelce mevcut olan haklara ait sicil kaydı, irtifak hakları hariç, bağımsız bölümlerin kat mülkiyeti kütüğündeki sayfasına geçirilir. Anagayrimenkulün mülkiyetinin kat mülkiyetine çevrilmesinden sonra, anagayrimenkulün leh ve aleyhine tesis edilecek irtifak hakları da anagayrimenkulün tapu kütüğü sayfasına tescil edilir ve kat mülkiyeti kütüğünün beyanlar hanesinde belirtilir.”
Madde 7- 634 sayılı Kanunun 14 üncü maddesinin birinci fıkrası aşağıdaki şekilde değiştirilmiş ve maddenin sonuna aşağıdaki fıkralar eklenmiştir.
“Henüz yapı yapılmamış veya yapısı tamamlanmamış bir arsa üzerinde kat irtifakının kurulması ve tapu siciline tescil edilmesi için o arsanın malikinin veya bütün paydaşlarının buna ait istem ile birlikte 12 nci maddenin (a) bendine uygun olarak düzenlenen proje ve plân ile (b) bendindeki yönetim plânı ile diğer belgeleri tapu idaresine vermeleri lazımdır. Kat mülkiyetine geçişte ayrıca yönetim plânı istenmez.”
“Yapıları tamamlanmış olan kat irtifaklı anagayrimenkulde, yapı kullanma izin belgesinin alındığı tarihten itibaren bir yıl içinde kat mülkiyetine geçilmesi zorunludur. Belirtilen süre içinde kat irtifak hakkı sahiplerinden birinin veya varsa yöneticinin yazılı uyarısına rağmen, kat mülkiyetinin kurulması için tapu idaresine verilmesi gereken 12 nci maddede yazılı belgelerden eksik olanları tamamlamaktan veya imzalanması gerekenleri imzalamaktan kaçınan kat irtifak hakkı sahiplerinden her biri, kendine ait her bağımsız bölüm için bin Yeni Türk Lirası idarî para cezası ödemekle yükümlüdür. Bu para cezası, anagayrimenkul belediye sınırları içinde ise belediye, belediye sınırları dışında ise mülkî amir tarafından verilir.
İdarî para cezalarına dair kararlar ilgililere 7201 sayılı Tebligat Kanunu hükümlerine göre tebliğ edilir. Bu cezalara karşı tebliğ tarihinden itibaren en geç yedi gün içinde yetkili idare mahkemesine itiraz edilebilir. İtiraz, idarece verilen cezanın yerine getirilmesini durdurmaz. İtiraz üzerine verilen karar kesindir. İtiraz, zaruret görülmeyen hâllerde evrak üzerinde inceleme yapılarak en kısa sürede sonuçlandırılır. Verilen idarî para cezası 6183 sayılı Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Kanun hükümlerine göre tahsil olunur.”
Madde 8- 634 sayılı Kanunun 19 uncu maddesinin ikinci fıkrası aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir.
“Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin yazılı rızası olmadıkça anagayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz. Ancak, ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun anayapıya veya bağımsız bir bölüme veya bölümlere zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin veya anayapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmiş olması halinde, bu onarım ve güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun biçimde yapılması konusunda kat maliklerinin rızası aranmaz. Kat maliki kendi bağımsız bölümünde anayapıya zarar verecek nitelikte onarım, tesis ve değişiklik yapamaz. Tavan, taban veya duvar ile birbirine bağlantılı bulunan bağımsız bölümlerin bağlantılı yerlerinde, bu bölüm maliklerinin ortak rızası ile anayapıya zarar vermeyecek onarım, tesis ve değişiklik yapılabilir.”
Madde 9- 634 sayılı Kanunun 20 nci maddesinin birinci fıkrasının (b) bendinde yer alan “koruma” kelimesinden sonra gelmek üzere, “,güçlendirme” kelimesi eklenmiştir.
Madde 10- 634 sayılı Kanunun 22 nci maddesinin ikinci fıkrasının son cümlesi aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir.
“4721 sayılı Türk Medenî Kanununun 893 üncü maddesinin son fıkrası hükmü burada da uygulanır.”
Madde 11- 634 sayılı Kanunun 23 üncü maddesinin birinci fıkrasına,“tesislerin yeniden yapılması” ibaresinden sonra gelmek üzere “ile yapı güvenliğiyle ilgili olarak yapılması gerekli görülen teknik incelemeler” ibaresi eklenmiştir.
Madde 12- 634 sayılı Kanunun 25 inci maddesinin ikinci ve dördüncü fıkraları aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir.
“Bu gibi bir kat maliki hakkında, bağımsız bölümün mülkiyetinin dava tarihindeki değeri o kat malikine ödenerek bu mülkiyetin diğer kat maliklerine, arsa payları oranında devredilmesi için davanın açılması, aksi kararlaştırılmış olmadıkça, diğer kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla karar vermesine bağlıdır. Bu karara rağmen kat maliklerinden bir kısmı bu davayı açmak istemezse, davayı öteki kat malikleri açar ve hâkim hüküm vermeden önce devir bedelinin ileride hak sahibine ödenmek üzere bankada üçer aylık vadeli hesaba yatırılması ve makbuzunun ibrazı için davacılara resen belirleyeceği uygun bir süre verir. Devir bedelinin süresi içinde yatırıldığına ilişkin belge ibraz edildiğinde ve davanın kabulü halinde hâkim, davalının bağımsız bölümünün mülkiyetinin davayı açmış olan kat maliklerine arsa payları oranında devredilmesine ve devir bedelinin işlemiş faiziyle birlikte davalıya ödenmesine karar verir.”
“Bu maddedeki dava hakkı, devir konusunda kat maliklerince alınan dava açma kararının öğrenilmesi tarihinden başlayarak altı ay ve her halde dava hakkının doğumundan başlayarak beş yıl içinde kullanılmazsa veya dava sebebi ortadan kalkmışsa düşer.”
Madde 13- 634 sayılı Kanunun 26 ncı maddesinin ikinci fıkrası aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir.
“Kat irtifakı sahiplerinden biri kendine düşen borçları, noter aracılığıyla yapılan ihtara rağmen, bu ihtar tarihinden başlayarak iki ay içinde yerine getirmezse diğerlerinin yazılı istemi üzerine hâkim, onun arsa payının ve kat irtifakının dava tarihindeki değeri karşılığında, öteki paydaşlara, arsa payları oranında devrine karar verir.”
Madde 14- 634 sayılı Kanunun 29 uncu maddesinin üçüncü fıkrasının sonuna aşağıdaki cümle eklenmiştir.
“İlk toplantı ile ikinci toplantı arasında bırakılacak zaman yedi günden az olamaz.”
Madde 15- 634 sayılı Kanunun 30 uncu maddesinin ikinci fıkrası aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir.
“Yeter sayı sağlanamadığı için ilk toplantı yapılamazsa, kararlar en geç onbeş gün içerisinde yapılacak ikinci toplantıya katılanların oy çokluğuyla verilir.”
Madde 16- 634 sayılı Kanunun 33 üncü maddesinin birinci ve üçüncü fıkraları aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir.
“Kat malikleri kurulunca verilen kararlar aleyhine, kurul toplantısına katılan ancak 32 nci madde hükmü gereğince aykırı oy kullanan her kat maliki karar tarihinden başlayarak bir ay içinde, toplantıya katılmayan her kat maliki kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay içinde ve her halde karar tarihinden başlayarak altı ay içinde anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh mahkemesine iptal davası açabilir; kat malikleri kurulu kararlarının yok veya mutlak butlanla hükümsüz sayıldığı durumlarda süre koşulu aranmaz. Kat maliklerinden birinin yahut onun katından kira akdine, oturma hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı surette faydalanan kimsenin, borç ve yükümlerini yerine getirmemesi yüzünden zarar gören kat maliki veya kat malikleri, anagayrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesine başvurarak hâkimin müdahalesini isteyebilir.”
“Tespit edilen süre içinde hâkimin kararını yerine getirmeyenlerden, aynı mahkemece, beş günden az ve doksan günden fazla olmamak üzere belirlenen tam gün sayısının bir gün karşılığı olarak takdir edilen miktar ile çarpılması suretiyle hesaplanan meblağın para cezası olarak alınmasına kesin olarak hükmolunur. Bir gün karşılığı para cezasının hesaplanmasında 5237 sayılı Türk Ceza Kanununun 52 nci maddesi hükmü uygulanır.”
Madde 17- 634 sayılı Kanunun 34 üncü maddesinin son fıkrası aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir.
“Yöneticinin ad ve soyadı ile iş ve ev adresinin anagayrimenkulün kapısı yanına veya girişte görülecek bir yere çerçeve içinde asılması mecburîdir. Bu yapılmazsa, yöneticiden veya yönetim kurulu üyelerinin her birinden, ilgilinin başvurması üzerine aynı mahkemece, beş günden az ve altmış günden fazla olmamak üzere belirlenen tam gün sayısının bir gün karşılığı olarak takdir edilen miktar ile çarpılması suretiyle hesaplanan meblağın para cezası olarak alınmasına kesin olarak hükmolunur. Bir gün karşılığı para cezasının hesaplanmasında 5237 sayılı Türk Ceza Kanununun 52 nci maddesi hükmü uygulanır.”
Madde 18- 634 sayılı Kanunun 38 inci maddesinin sonuna aşağıdaki fıkra eklenmiştir.
“Kat malikleri kurulu, ada temsilciler kurulu veya toplu yapı temsilciler kurulu kararlarının iptaline ilişkin davalar, kat maliklerini temsilen yöneticiye, toplu yapılarda ise ada temsilciler kurulu veya toplu yapı temsilciler kurulunca seçilen yöneticiye husumet yöneltilmesi suretiyle açılabilir. Yönetici, açılan davayı bütün kat maliklerine ve ada veya toplu yapı temsilciler kuruluna duyurur. Kurul kararının iptali halinde bu konudaki yargılama giderleri ortak giderlerden karşılanır.”
Madde 19- 634 sayılı Kanunun 47 nci maddesinin dördüncü fıkrasının son cümlesi aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir.
“Bildirmeyenlerin yeniden yaptırmak istemedikleri kabul olunur ve onların arsa payları, değeri karşılığında bölümlerini yeniden yaptırmak isteyenlere öncelikle devredilir.”
Madde 20- 634 sayılı Kanunun 54 üncü maddesinin birinci ve ikinci fıkraları aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir.
“İmar Kanunu hükümlerine göre ortaklaştırma halinde, ortaklaştırılan gayrimenkuller arasında kat mülkiyetine tâbi gayrimenkul varsa ve ortaklaştırma, 9/11/1985 tarihinden önce ise 6785 sayılı İmar Kanununun 46 ncı maddesi, bu tarihten sonra ise 3194 sayılı İmar Kanununun 16 ncı maddesi gereğince ortaklığın giderilmesi hususunda bütün malikler anlaştıkları takdirde, ortaklığın giderilmesi bu anlaşma hükümlerine göre yapılır.
Böyle bir anlaşmaya varılamazsa, her gayrimenkulün ortaklaştırmadan önceki geçer değerleri, birinci fıkrada sözü geçen madde hükümlerine göre ortaklığı gidermekle görevli sulh mahkemesince ayrı ayrı takdir edilerek, bunlara Türkiye İstatistik Kurumunca yayımlanan üretici fiyat endeksi uygulanmak suretiyle her bir gayrimenkulün dava tarihi itibarıyla ulaştığı değerleri tespit edildikten sonra, bunlardan değeri en fazla olan gayrimenkulün malikine, öteki gayrimenkulleri bu değerle satın almasını teklife karar verilir ve bu teklif kabul edilip bedel ödenince ortaklık giderilmiş olur.”
Madde 21- 634 sayılı Kanuna 65 inci maddeden sonra gelmek üzere “Toplu Yapılara İlişkin Özel Hükümler” başlıklı “DOKUZUNCU BÖLÜM” altında aşağıdaki maddeler eklenmiş, mevcut 66 ve 67 nci maddeler, 75 ve 76 ncı maddeler olarak teselsül ettirilmiştir.
“DOKUZUNCU BÖLÜM
Toplu Yapılara İlişkin Özel Hükümler
Kapsam
Madde 66- Toplu yapı, bir veya birden çok imar parseli üzerinde, belli bir onaylı yerleşim plânına göre yapılmış veya yapılacak, alt yapı tesisleri, ortak kullanım yerleri, sosyal tesis ve hizmetler ile bunların yönetimi bakımından birbirleriyle bağlantılı birden çok yapıyı ifade eder.
Toplu yapı kapsamındaki imar parsellerinin bitişik veya komşu olmaları şarttır. Ancak bu parseller arasında kalan ve imar planına göre yol, meydan, yeşil alan, park, otopark gibi kamuya ayrılan yerler için bu şart aranmaz. Toplu yapı kapsamındaki her imar parseli, kat irtifakının veya kat mülkiyetinin tesisinde ayrı ayrı dikkate alınır. Ancak, toplu yapı birden fazla imar parselini içeriyorsa, münferit parseller üzerinde toplu yapı hükümlerine tâbi olacak şekilde kat mülkiyeti ilişkisi kurulamaz.
Yapılar tamamlandıkça, tamamlanan yapılara ilişkin kat irtifakları kat mülkiyetine çevrilebilir.
Ortak yerler
Madde 67- Toplu yapı kapsamında olup, bütünüyle bu kapsamdaki bağımsız bölümlerin ortak kullanma ve faydalanmasına tahsis edilmiş bulunan parsellerin malik hanesine, tahsis edildikleri toplu yapı kapsamındaki diğer parsellerin ada, parsel, blok ve bağımsız bölüm numaraları gösterilmek suretiyle tapu siciline kaydedilir ve bu suretle tahsis edildikleri parsellerde bulunan bağımsız bölümlerin ortak yeri olur.
Toplu yapı kapsamında bulunan birden çok yapının ortak sosyal ve alt yapı tesisleri bulundukları parsel veya yapıya bakılmaksızın, tahsis edildikleri bağımsız bölümlerin ortak yeri sayılır.
Vaziyet plân ve projeleri
Madde 68- Toplu yapılarda; yapıların konumları, ortak nitelikteki yerler ve tesisler, bunların kullanılış amaç ve şekilleri, toplu yapı kapsamındaki parsel veya parsellerin tamamını kapsayacak şekilde, bir bütün olarak ilgili makamlarca onaylanmış imar plânı hükümlerine uygun olarak hazırlanmış vaziyet planında ve projelerde belirtilir.
Kamuya ayrılan yerlerin düzenlenmesi, işletilmesi ve bakımı, bu konuda yetkili kamu kurumu ile mutabakat sağlanması hâlinde, kamunun kullanımını kısıtlamamak şartıyla toplu yapı yönetimince üstlenilebilir.
Toplu yapı uygulamasında, kat mülkiyetinin ve kat irtifakının tesisine, aranacak belgelere, tapuda yapılacak işlemlere ilişkin hususlar, Bayındırlık ve İskân Bakanlığınca hazırlanacak bir yönetmelikle düzenlenir.
Yönetim
Madde 69- Toplu yapı kapsamında bulunan parsel ve parsellerdeki birden çok bağımsız bölümü kapsayan ana yapıda ortak yerleri bulunan blok yapıların her biri, kendi sorunlarına ve yalnız o bloğa ait ortak yerlere ilişkin olarak, o blokta bulunan bağımsız bölüm maliklerinden oluşan blok kat malikleri kurulunca yönetilir. Bir parselde blok niteliğinde olmayan yapılar varsa veya bu nitelikteki yapılarla blok yapılar aynı parselde yer alıyorsa, kendi sorunlarına ve o parsele ait ortak yerlere ilişkin olarak, o parselde bulunan bağımsız bölüm maliklerinden oluşan kat malikleri kurulunca yönetilir. Yönetim plânında blokların ve blok niteliğinde olmayan yapıların idare tarzı ayrıca belirtilir.
Bir adada birden çok parsel yer alıyorsa, adayı oluşturan parsellere ait ortak yerler, o adada bulunan bağımsız bölüm maliklerinden oluşan ada kat malikleri kurulunca yönetilir ve yönetim tarzı, kanunların emredici hükümleri saklı kalmak şartıyla, bu kurul tarafından kararlaştırılır. Bu yetki, yönetim plânında ada temsilciler kuruluna verilebilir. Yönetim plânında başka türlü düzenlenmemişse, ada temsilciler kurulu, blok yapılarda her blokta bulunan bağımsız bölüm maliklerince seçilen blok yöneticileri ve blok niteliğinde olmayan yapıların bağımsız bölüm maliklerince seçilen temsilcilerden oluşur. Ada temsilciler kurulu üyelerinin sayısı ve nasıl seçileceği toplu yapının özelliği dikkate alınarak yönetim plânında belirtilir. Ada temsilciler kurulunda bu yöneticiler ve temsilciler yönettikleri ve temsil ettikleri bağımsız bölüm sayısı kadar oy hakkına sahiptirler.
Toplu yapı kapsamındaki ortak yapı, yer ve tesisler, bu kapsamda yer alan bağımsız bölüm maliklerinden oluşan toplu yapı kat malikleri kurulunca yönetilir ve yönetim tarzı, kanunların emredici hükümleri saklı kalmak şartıyla, bu kurul tarafından kararlaştırılır. Bu yetki, yönetim plânında toplu yapı temsilciler kuruluna verilebilir. Yönetim plânında başka türlü düzenlenmemişse, toplu yapı temsilciler kurulu, blok yapılarda her blokta bulunan bağımsız bölüm maliklerince seçilen blok yöneticileri ve blok niteliğinde olmayan yapıların bağımsız bölüm maliklerince seçilen temsilcilerden oluşur. Toplu yapı temsilciler kurulu üyelerinin sayısı ve nasıl seçileceği toplu yapının özelliği dikkate alınarak yönetim plânında belirtilir. Toplu yapı temsilciler kurulunda bu yöneticiler ve temsilciler yönettikleri ve temsil ettikleri bağımsız bölüm sayısı kadar oy hakkına sahiptirler.
Yönetim plânı ve değiştirilmesi
Madde 70- Toplu yapı kapsamındaki yapı ve yerler için tamamını kapsayan bir tek yönetim plânı düzenlenir. Yönetim plânı, toplu yapı kapsamındaki bütün kat maliklerini bağlar. Yönetim plânının değiştirilebilmesi için, toplu yapı temsilciler kurulu üyelerinin temsil ettikleri bağımsız bölümlerin tamsayısının beşte dördünün oyu şarttır.
Geçici yönetimle ilgili yönetim plânı hükümleri, toplu yapı alanındaki bağımsız bölüm maliklerinin beşte dördünün oylarıyla değiştirilebilir.
Yönetici ve denetçi atama
Madde 71- Yönetim plânında başka türlü düzenlenmedikçe, blok kat malikleri kurulu blok için, blok niteliğinde olmayan yapıların yer aldığı parseldeki kat malikleri kendilerine özgülenen ortak yer ve tesisler için, toplu yapı temsilciler kurulu ise toplu yapı kapsamındaki bütün ortak yapı, yer ve tesisler için yönetici ve denetçi atar.
Blok yöneticisi ve denetçisi, bloktaki kat maliklerinin; blok niteliğinde olmayan yapıların ortak yer ve tesisleri için yönetici ve denetçi, bu yapılardaki kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından seçilir. Toplu yapı kapsamındaki bütün ortak yapı, yer ve tesisler için yönetici ve denetçi ise, toplu yapı temsilciler kuruluna katılan yönetici ve temsilcilerin, yönettikleri ve temsil ettikleri bağımsız bölüm sayısının salt çoğunluğunun oyu ile atanır.
Ortak giderlere katılma
Madde 72- Toplu yapı kapsamındaki belli bir yapıya veya yapıların sadece birkaçındaki kat maliklerinin ortak kullanım ve yararlanmasına tahsis edilmiş ortak yer ve tesislere ilişkin ortak giderler, o yapılardaki kat malikleri tarafından, bütün bağımsız bölümlerin ortak kullanım ve yararlanmasına tahsis edilmiş tesis ve yerlere ilişkin ortak giderler ise bütün kat malikleri tarafından karşılanır.
Blok kat malikleri, toplu yapı temsilcileri ve geçici yönetim kurulu kararları, 2004 sayılı İcra ve İflas Kanununun 68 inci maddesinin birinci fıkrasında belirtilen belgelerden sayılır.
Kat malikleri, toplu yapı kapsamındaki ortak yapı, yer ve tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya bunların başka bir parselde veya kamuya ait alanlarda bulunduğunu veya bağımsız bölümlerinin veya kendilerinin durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle toplu yapı ortak gider payını ve toplanacak avansı ödemekten kaçınamazlar.
Geçici yönetim
Madde 73- Yönetim plânında toplu yapı temsilciler kurulu oluşuncaya kadar, bu kurulun görevlerini üstlenmek, yetkilerini kullanmak ve kurulun oluşması için gerekli girişim ve çağrılarda bulunmak üzere, bir geçici yönetim kurulması öngörülebilir. Bu takdirde yönetim plânında geçici yönetimin nasıl oluşacağına ve ne zamana kadar devam edeceğine ilişkin hükümlere yer verilir. Geçici yönetim en geç toplu yapının bitimini izleyen bir yıl sonrasına kadar devam edebilir. Bu süre, herhalde toplu yapı kapsamındaki ilk yapı ruhsatının alınmasından itibaren on yıl geçmekle sona erer.
Uygulanacak diğer hükümler
Madde 74- Bu bölümde öngörülen özel hükümler saklı kalmak kaydıyla, bu Kanunda yer alan bütün hükümler, toplu yapılar hakkında da aynen veya kıyas yoluyla tatbik edilir.”
Madde 22- 634 sayılı Kanuna aşağıdaki geçici madde eklenmiştir.
“Geçici Madde 3- Bu Kanunun yürürlüğe girdiği tarihten önce kat irtifakı kurulmuş ve üzerindeki yapılar tamamlanıp yapı kullanma belgesi alınmış bulunan anagayrimenkullerde, Kanunun yürürlüğe girdiği tarihten itibaren en geç iki yıl içinde kat mülkiyetine geçilmesi zorunludur. Bu anagayrimenkullerde yapı kullanma izninin alındığı tarihten itibaren tahakkuk eden vergi, resim ve harçlar kat mülkiyetine geçiş işlemleri sırasında cezasız olarak tahsil edilir. Belirtilen süre içinde kat irtifak hakkı sahiplerinden birinin veya varsa yöneticinin, kat mülkiyetinin kurulması için gerekli olan belgelerden eksik olanların tamamlanması için diğer kat irtifak hakkı sahiplerinden her birine yazılı bildirimde bulunmasına rağmen, gereğini yerine getirmeyen kat irtifak hakkı sahiplerinden her biri, kendine ait her bağımsız bölüm için iki bin Yeni Türk Lirası idarî para cezası ödemekle yükümlüdür. Bu para cezası, anagayrimenkul belediye sınırları içinde ise belediye, belediye sınırları dışında ise mülkî amir tarafından verilir.
İdarî para cezalarına dair kararlar ilgililere 7201 sayılı Tebligat Kanunu hükümlerine göre tebliğ edilir. Bu cezalara karşı tebliğ tarihinden itibaren en geç yedi gün içinde yetkili idare mahkemesine itiraz edilebilir. İtiraz, idarece verilen cezanın yerine getirilmesini durdurmaz. İtiraz üzerine verilen karar kesindir. İtiraz, zaruret görülmeyen hâllerde evrak üzerinde inceleme yapılarak en kısa sürede sonuçlandırılır. Verilen idarî para cezası 6183 sayılı Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Kanun hükümlerine göre tahsil olunur.”
Madde 23- 634 sayılı Kanunun 18 inci maddesinin son fıkrası ile ek 3 üncü maddesi yürürlükten kaldırılmıştır.
Geçici Madde 1- Bu Kanun gereğince hazırlanması gereken yönetmelik, Kanunun yürürlüğe girdiği tarihten itibaren altı ay içinde hazırlanır.
Geçici Madde 2- 13/04/1983 tarihli ve 2814 sayılı Kanunun yürürlüğe girdiği tarihten önce kat irtifakı kurulmuş binalarda yönetim plânı olmasa dahi 12 nci madde hükümlerine göre kat mülkiyeti kurulur.
Madde 24- Bu Kanun yayımı tarihinde yürürlüğe girer.
Madde 25- Bu Kanun hükümlerini Bakanlar Kurulu yürütür.
GENEL GEREKÇE
Nüfusun hızla artması, arsa fiyatlarının özellikle şehirlerde küçük müstakil ev yapımına imkân vermemesi, kanun koyucuyu, çeşitli ülkelerde olduğu gibi, Ülkemizde de, kat mülkiyetini düzenlemeye, bir yapının ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli kat, daire, dükkan gibi bağımsız bölümlerinin müstakil mülkiyete konu olmasını kabule zorlanmış ve bu amaçla hazırlanan 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu 2 Ocak 1966 tarihinde yürürlüğe konulmuştur.
Kat Mülkiyeti Kanunu hazırlanırken, uygulamada, belli bir arsa (parsel) üzerinde yapılmış veya yapılacak birden çok bağımsız bölümü kapsayan tek bir yapı söz konusu olmakta ve bütün olarak yer ve tesisler tek parsel ve tek yapı içinde yer almaktaydı. Bu nedenle, Kat Mülkiyeti Kanununda da, bağımsız bölümler üzerindeki mülkiyet hakkı, ortak yerler ve onlardan faydalanma, anagayrimenkulün yönetimi, ortak giderlere katılma gibi hususlar düzenlenirken tek parsel, tek yapı düşüncesinden hareket edilmiştir.
Kırsal kesimden şehirlere yönelik göçün hızla artması, şehir nüfusunun çok kısa sürede büyük artışlar kaydetmesi, gecekondu olayının yanında, parseller üzerindeki yapıların çok sayıda bağımsız bölümü kapsayan büyük blok inşaata dönüşmesi ve bazen de aynı parselde, ortak alt yapı, yer ve tesislere sahip birden çok blok yapının yer alması sonucunu doğurmuştur. Kat Mülkiyeti Kanunu hazırlanırken öngörülmemiş olan bu durum, uygulamada özellikle yönetim ve ortak giderlere katılma açısından sorunlar ortaya çıkarmıştır. Kanun koyucu bu sorunlara belli ölçüde de olsa bir çözüm getirmek amacıyla, 13/4/1983 tarihli ve 2814 sayılı Kanunla, Kat Mülkiyeti Kanununa “Birden çok yapılarda uygulanacak özel hükümler” başlığı altında ek 3 üncü maddeyi ilâve etmiştir.
“Toplu yapı” uygulamasının yaygınlaşması ile birlikte, “bir arsa üzerindeki birden çok yapı”ya ilişkin getirilen hüküm de yetersiz kalmıştır. Toplu yapıda, zorunlu olarak kamuya bırakılmış yol, park, ortak yer ve tesisleri olan birden çok yapının farklı parseller üzerinde inşa edilmesi sonucunu getirmiştir. Tek parsel esası üzerinden düzenlenmiş bulunan kat mülkiyeti rejimimiz, farklı parseller üzerinde inşa edilmiş, ortak yer ve tesisleriyle birbirleriyle bağlantılı birden çok yapının, sayıları yüzlerle, bazen binlerle ölçülen bağımsız bölümün uygulamada mülkiyet, yönetim, ortak gider gibi konularda ortaya çıkardığı sorunlara cevap verecek çözümleri kapsamamaktadır.
Toplu yapı uygulamasının ortaya çıkardığı çok yönlü sorunların çözümlenmesi, bugün gelinen noktada, Kat Mülkiyeti Kanununda yeni ve belli ölçüde ayrıntılı düzenlemelere yer verilmesini zorunlu kılmaktadır.
Diğer yandan; şehirlerdeki nüfusun büyük artışlar kaydetmesi, hızla çoğalan ve kat mülkiyetine tâbi olan binaların doğal afetler gözardı edilerek yapılması sonucunu doğurmaktadır. Doğal afetlerin başında ise deprem tehlikesi ve bunun yeterince ciddiye alınmaması gelmektedir. Bu tehlikenin önlenmesi amacıyla, öncelikle yeni yapıların tabiat ve çağın gereklerine uygun şekilde yapılmasını sağlamak, sonra da mevcut yapı stokumuzu, muhtemel tehlikeleri dikkate alarak incelemek ve yeterli şartları taşımayanları belirleyerek bunları sağlamlaştırmak gerekmektedir. Özellikle mevcut yapılarda, gerekli tespit ve sağlamlaştırma çalışmalarını yapabilmek için, birden çok bağımsız bölümü kapsayan binaların bazı bölümlerinin ortak yerlerden sayılması, bu yerin tamirat giderlerine bütün kat maliklerinin katılması ve bağımsız bölümlerden birinde yapı güvenliğiyle ilgili teknik çalışmalar yapılırken gerektiğinde diğer bağımsız bölüm malikinin kendisine ait kısma girilmesine izin verme zorunluluğuna ilişkin hükümlerin Kanuna ilâve edilmesi gerekmektedir.
Bürokrasinin azaltılmasına ilişkin çalışmalar sonucunda, kat mülkiyetinin kurulması aşamasında gerekli olan ancak, uygulamada ihtiyaç duyulmayan ve vatandaşa ek külfet getiren binaya ait fotoğraf ile her bağımsız bölümün arsa payını, kat, daire, iş bürosu gibi nevini ve bunların birden başlayıp sıra ile giden numarasını, varsa eklentisini gösteren ve anagayrimenkulün maliki veya bütün paydaşları tarafından imzalanan listenin noterden tasdik edilmesi zorunluluğu ortadan kaldırılarak hem uygulamaya hem de vatandaşa kolaylık sağlanmıştır.
Kat Mülkiyeti Kanununda değişiklik öngören bu Tasarıda toplu yapıya ilişkin özel hükümlerin bir arada bulunmasının uygulamada sağlayacağı kolaylık dikkate alınarak ve Kanunun yapısını korumanın daha doğru olacağı düşünülerek “toplu yapıya ilişkin özel hükümler”e ayrı bir bölüm içinde yer verilmiştir.
Tasarıda, toplu yapıya ilişkin özel düzenlemeler yanında, uygulamada gerek mevcut binalardaki yapı güvenliği gerekse varolan diğer eksiklikleri, belirsizlikleri ve hakkaniyete aykırılıkları gidermeye yönelik olarak Kat Mülkiyeti Kanununun yürürlükteki bir kısım maddeleri değiştirilmiş, Kanuna yeni maddeler ilave edilmiş ve bazı maddeleri yürürlükten kaldırılmıştır. Böylece, Kat Mülkiyeti Kanununda varolan eksiklik ve belirsizlikler giderilerek uygulamada birlik ve uyum sağlanmış, geciktirilmesi ileride telafisi güç ya da kat malikleri açısından menfi durumlar yaratacak veya hasar ve zararlara yol açabilecek durumlara ilişkin düzenlemeler yapılarak sorunlara daha adil ve hakkaniyete uygun çözümler getirilmiştir.
MADDE GEREKÇELERİ
Madde 1- Madde ile, kat mülkiyeti ve kat irtifakına konu olan bağımsız bölümlerin arsa paylarının tespiti, mülkiyet sahiplerinin kişisel beyanlarına bağlı olarak değil, proje müellifi uzmanlaşmış mimar veya mühendislerin teknik bilgilerine göre ve bağımsız bölümlerin konumu ile büyüklükleri esas alınarak hesaplanan değerleriyle oranlı olarak, projesinde tahsis edilen arsa paylarının açıkça gösterilmesi suretiyle, arsa paylarına dayalı hak kayıplarının önlenmesi ile kat mülkiyetine geçişte yazılı istem zorunluluğunun kaldırılması amaçlanmıştır.
Madde 2- Madde ile, kat mülkiyetine tâbi olan binalardaki taşıyıcı sistemi oluşturan kiriş, kolon ve perde duvarlar gibi sistemin parçaları, anagayrimenkulün ortak yerlerinden sayılmak suretiyle, ana yapının tamamını etkileyen sonuçlar doğurabilecek yerlerde kat maliklerinin bağımsız hareket etmelerinin önlenmesi amaçlanmıştır.
Madde 3- Madde ile, bir yapının, otel, işyeri gibi, iktisadi açıdan veya kullanma bakımından bütünlük arz eden birden çok kat veya bölümünün aynı nev’iden olması şartıyla tek bağımsız bölüm olarak tescil edilebilmesine imkan sağlanmıştır. Ancak tescilin yapılabilmesi için buna uygun değişiklik projesinin ve yapı kullanma izin belgesinin Tapu Sicil Müdürlüğüne verilmesi hükme bağlanmıştır.
Ortak yararlanmaya tahsis edilen bağımsız bölümlerin malik hanesine “bağımsız bölümlerin numaraları” yazılmak suretiyle tescil edilebileceği öngörülmüş, bu suretle, bu bağımsız bölümlerin mülkiyeti belli bir şahsa değil, diğer bağımsız bölümlere bağlanmıştır. El değiştiren bağımsız bölümlerin yeni maliklerinin kendiliğinden, ortak yararlanmaya tahsis edilen bağımsız bölümün de müşterek maliki olmaları sağlanmıştır. Böylelikle ortak yararlanmaya tahsis edilen bağımsız bölümlerle ilgili olarak eşyaya bağlı mülkiyet hükümlerinin uygulanması amaçlanmaktadır.
Madde 4- Madde ile, e-devlet projesi çerçevesinde, Tapu ve Kadastro Bilgi Sisteminin (TAKBİS), Ulusal Yargı Ağı Projesi (UYAP) ve Merkezi Nüfus İdaresi Sisteminin (MERNİS) entegre olarak kullanılabilmesi ve TAKBİS’in bütün dünya tarafından kabul gören veri modelinde üretimi için, her bağımsız bölümün ayrı bir sayfada tescili ile ayrı bir veri dosyasında saklanması gerektiğinden buna ilişkin düzenleme yapılmıştır.
Madde 5- Madde ile, uygulamada ihtiyaç duyulmayan ve vatandaşa da ek külfet getiren, binaya ait fotoğraf ile listenin noterden tanzim edilmesi zorunluluğu ortadan kaldırılmıştır. Böylece hem uygulamaya hem de vatandaşa kolaylık sağlanması hedeflenmiş olup, varolan istem ve belgeler listesi tamamen kaldırılmayarak projesinde, projeyi düzenleyen ve konusunun uzmanı mimar tarafından yapılan ve yetkili kamu kurum ve kuruluşu tarafından onaylanarak hak kaybına da sebebiyet verilmeden kat mülkiyeti tesisine kolaylık sağlanması amaçlanmıştır.
Madde 6- Madde ile, bir parseldeki blok veya bloklarda bulunan bağımsız bölüm sayısındaki büyüklüğün uygulamada yaratacağı güçlük dikkate alınarak, anagayrimenkule ilişkin irtifak haklarında; örneğin geçit hakkında, kat mülkiyeti kütüğünde her bağımsız bölüm için ayrı ayrı açılmış sayfalar yerine, anagayrimenkulün kapatılan sayfasının esas alınması yoluna gidilerek; irtifak haklarının tapu kütüğü sayfasına tescil edilmesi ve kat mülkiyeti kütüğünün beyanlar hanesinde belirtilmesi esası getirilmiştir.
Madde 7- Madde ile, yapı kullanma izin belgesi alınmış ve tamamlanmış bulunan kat irtifaklı anagayrimenkullerin, eşya hukukunda asıl olan kat mülkiyetine geçilmesi için yapı kullanma izin belgesinin alındığı tarihten itibaren bir yıllık süre verilmiş olup, bu süre içinde kat irtifak hakkı sahiplerinden birinin veya varsa yöneticinin yazılı uyarısına rağmen kat mülkiyetinin kurulması için tapu idaresine verilmesi gereken 12 nci maddede yazılı belgelerden eksik olanları tamamlamayan veya imzalanması gerekenleri imzalamayan kat irtifak hakkı sahipleri için idarî para cezası düzenlenmiş olup, bu para cezasının, kat mülkiyetine geçişte etkin ve yerinden denetimi gerçekleştirmek amacıyla anagayrimenkulün bulunduğu yere göre belediye veya mülkî amir tarafından verilmesi ve para cezasının 6183 sayılı Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Kanun hükümleri uyarınca tahsil olunması hükme bağlanmıştır.
Madde ile verilecek idarî para cezalarına ilişkin tebligatın nasıl yapılacağı, tebliğ tarihinden itibaren ne kadar süre içinde, hangi mahkemeye itiraz edileceği, itiraz üzerine mahkemece verilen kararların niteliği ve mahkemenin inceleme usulü düzenlenmiştir.
Ayrıca, madde ile 12 nci maddede yapılan değişikliğe paralel değişiklik yapılmıştır.
Madde 8- Madde ile, kat malikleri arasında çıkan uyuşmazlıklar ile ilgili olarak uygulamada maliklerin rızalarının varlığının tespiti konusunda sık sık ispat sorunu yaşandığından bu konudaki sıkıntıları gidermek için “rıza”nın yazılı olarak verilmiş olması hususu düzenlenmiş, ancak başkaca bir şekil şartı aranmamıştır.
Ana taşınmazın ortak yerlerinde yapılacak “onarım” bütün kat maliklerinin rızası ile yapılabilmektedir. Ancak, çok özel durumlarda ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun anayapıya veya bağımsız bir bölüme veya bölümlere zarar vermesi ve acilen onarılması gerekmesi veya anayapının güçlendirilmesinin zorunlu olması ve bu durumun mahkemece tespit edilmiş olması halinde; onarım ve güçlendirmenin esas projesine veya tekniğine uygun biçimde yapılması hususunda kat maliklerinin tamamının rızasının aranmayacağına ilişkin hüküm getirilmiştir.
Madde 9- Madde ile, muhtemel afetler ve özellikle depremlerde can kaybı ve ekonomik kayıpların önlenmesi bakımından, yapının güçlendirilmesi için yapılacak harcamalar anagayrimenkulün genel giderleri arasına ilâve edilmiştir.
Madde 10- Madde ile, Kat Mülkiyeti Kanununun yürürlüğe girdiği tarihte var olan 17/2/1926 tarihli ve 743 sayılı Türk Kanunu Medenîsi, 22/11/2001 tarihli ve 4721 sayılı Türk Medenî Kanunu ile yürürlükten kaldırılmıştır. Bu nedenle Kat Mülkiyeti Kanununun 22 nci maddesinde ifade edilen ve yürürlükten kaldırılan Türk Kanunu Medenîsinin 807 nci maddesinin yerini 4721 sayılı Türk Medenî Kanununun 893 üncü maddesi almış olduğundan bu husus düzenlenmiştir.
Madde 11- Madde ile, anagayrimenkulün bağımsız bölümlerinden birinde yapı güvenliğiyle ilgili olarak yapılması gerekli görülen teknik inceleme ve çalışmalar sırasında, gerektiğinde diğer bağımsız bölüm malikinin kendisine ait kısma girilmesine izin verme zorunluluğu getirilerek, özellikle mevcut yapılarda gerekli tespit ve sağlamlaştırma çalışmalarının yapılabilmesine imkân sağlanması amaçlanmıştır.
Madde 12- Madde ile, kendisine düşen borçları ve yükümleri yerine getirmeyen kat malikleri hakkında, bağımsız bölümün mülkiyetinin dava tarihindeki değerinin o kat malikine ödenerek, bu mülkiyetin diğer kat maliklerine, arsa payları oranında devredilmesi için açılacak davanın, aksi kararlaştırılmış olmadıkça, diğer kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla karar verilmesi hususu ile yargılama sürecinin sonucunda verilecek devir kararının kesinleşmesinin uzunca bir zaman alacağı olasılığı ve taşınmaz mal fiyatının kısa zamanda büyük bir hızla yükseldiği dönemlerde dava tarihindeki bedeli esas almak ve davanın sonunda bu bedelin ödenmesine karar vermenin davalının mağduriyetine yol açabileceği ihtimali nedeniyle hâkimin hüküm vermeden önce devir bedelinin ileride hak sahibine ödenmek üzere bankada üçer aylık vadeli hesaba yatırılması gerektiği hususu düzenlenmiştir.
Ayrıca, madde ile dava açma süresinin başlangıcı olan “sebebin öğrenildiği” şeklindeki bir tarihin, belirsiz ve duraksamaya yol açan bir ifade olması nedeniyle dava hakkının doğması anının saptanmasında yaşanan güçlüklerin ortadan kalkması yönünde “sebebin öğrenilmesi” yerine devir konusunda kat malikleri kurulunca alınan “dava açma kararının öğrenilmesi”, dava açma süresinin başlangıcı olarak düzenlenmiştir. Böylece kat malikleri kurulunca devir davası açılmasına ilişkin kararın verildiği tarih “dava hakkının doğumu”na başlangıç tarihi kabul edilecektir. Ayrıca dava sebebinin ortadan kalkmasının süreye bağlı olmaksızın tek başına da dava hakkını düşüreceğine açıklık getirmesi amacıyla fıkra metnindeki “ve” bağlacı “veya” olarak değiştirilmiştir.
Madde 13- Madde ile, devir bedelinin saptanmasında, “o zaman”ın hangi zaman olduğunun anlaşılamaması nedeniyle “o zamanki” ifadesi “dava tarihindeki” olarak değiştirilmiştir.
Madde 14- Madde ile, ilk toplantıda yeter sayı sağlanamadığında, ilk toplantı ile ikinci toplantı arasında bırakılacak en az zaman aralığını gösteren süre belirlenmiştir.
Madde 15- Madde ile ilk toplantıda yeter sayı sağlanamadığında ikinci toplantının en az yedi gün sonra yapılması hususu bir önceki madde ile düzenlendiğinden, ikinci toplantının en geç ne zaman yapılacağı düzenlenmiştir.
Madde 16- Madde ile, kat malikleri kurulu kararları aleyhine kurul toplantısına katılmayan veya katılıp da aykırı oy kullanan kat maliklerinin, kurul kararları aleyhine gayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh mahkemesine iptal davası açma hakkı düzenlenmiştir. Ancak, böyle bir davanın açılması için belli bir süre koşulu getirilmiştir. Böylece uygulamadaki kat malikleri kurulunca alınan bir kararın üzerinden yıllar geçtikten ve gerekleri yerine getirildikten çok sonra açılan iptal davaları sebebiyle ortaya çıkan anlaşmazlıkların önüne geçilmek istenmiştir.
Ayrıca, maddenin üçüncü fıkrasında öngörülen para cezasının miktarı, günün ekonomik koşulları ve 5237 sayılı Türk Ceza Kanununun 52 nci maddesi dikkate alınarak değiştirilmiştir. Para cezasının belirlenmesinde her ne kadar Türk Ceza Kanununa atıf yapılmış ise de, söz konusu para cezası, hukuk mahkemesi tarafından verilen disipliner ve tazmini nitelikte bir para ceza olup, sabıka kaydına da geçmeyecektir.
Madde 17- Madde ile, öngörülen para cezasının miktarı, günün ekonomik koşulları ve 5237 sayılı Türk Ceza Kanununun 52 nci maddesi dikkate alınarak değiştirilmiştir. Para cezasının belirlenmesinde her ne kadar 5237 sayılı Türk Ceza Kanununa atıf yapılmış ise de, söz konusu para cezası, hukuk mahkemesi tarafından verilen disipliner ve tazmini nitelikte bir para ceza olup, sabıka kaydına da geçmeyecektir.
Madde 18- Madde ile, kat malikleri kurulu, ada temsilciler kurulu veya toplu yapı temsilciler kurulu kararlarına karşı açılacak iptal davalarına işlerlik kazandırmak üzere, karara katılan bütün kat maliklerinin, toplu yapılarda ise toplu yapı kat maliklerinin davalı olarak gösterilme mecburiyeti kaldırılmakta, bunun yerine yönetici aleyhine dava açılabilmesi esası getirilmektedir. Ayrıca bu konudaki yargılama giderlerinin, ortak giderlerden karşılanacağı hususu düzenlenmiştir. Bu hüküm ile uygulamada çok sayıda kat malikinin hasım gösterilmesi mecburiyetinden doğan güçlüklerin ortadan kaldırılması amaçlanmıştır.
Madde 19- Madde ile, bağımsız bölümleri harap olan kat maliklerinin, bu bağımsız bölümleri yeniden yaptırmak istediklerini diğer kat maliklerine altı ay içinde yazılı olarak bildirmedikleri durumlarda, onların arsa paylarının, değeri üzerinden yeniden yaptırmak isteyenlere devredileceği hususu düzenlenmiştir.
Madde 20- Madde ile, 3/5/1985 tarihli ve 3194 sayılı Kanun ile yürürlükten kaldırılan Kat Mülkiyeti Kanununun yürürlüğe girdiği tarihte var olan 9/7/1956 tarihli ve 6785 sayılı İmar Kanununun 46 ncı maddesinin yerini 3194 sayılı İmar Kanununun 16 nci maddesi aldığından, Kat Mülkiyeti Kanununun 54 üncü maddesinde ortaklığın giderilmesine konu olan gayrimenkul ile ilgili olarak gayrimenkulün ortaklaştırıldığı tarih itibariyla 6785 sayılı Kanun veya 3194 sayılı Kanunun ilgili maddelerinin uygulanması düzenlenmiştir.
Ayrıca madde ile gayrimenkulün ortaklaştırmadan önceki değerinin takdir edilip, teklifin bu değere göre yapılması, enflasyonun artış gösterdiği dönemlerde hakkaniyete aykırı sonuçlar ortaya çıkmasına neden olabileceğinden, gayrimenkulün ortaklaştırmadan önceki geçer değerine Türkiye İstatistik Kurumu tarafından yayımlanan üretici fiyat endeksi uygulanması hükmü düzenlenmiştir.
Madde 21- Madde ile, 634 sayılı Kanuna 65 inci maddeden sonra gelmek üzere “DOKUZUNCU BÖLÜM” altında dokuz madde hâlinde “Toplu Yapılara İlişkin Özel Hükümler” eklenmiştir. Bu maddelere 66’dan 74’e kadar numara verilmiş, mevcut 66 ve 67 nci maddelerin numaraları 75 ve 76 olarak değiştirilmiştir.
Madde 66- Toplu yapının kapsamı belirtilmiş, toplu yapının birden çok parseli kapsaması hâlinde, her parselin kat irtifakının ve kat mülkiyetinin tesisinde ayrı ayrı dikkate alınacağı belirtilerek Kat Mülkiyeti Kanununun sistemiyle paralellik sağlanmış, buna karşılık toplu yapı kapsamındaki bütün parsellerin, kat mülkiyeti rejimine geçilirken bir bütün olarak işlem görmesi gereği vurgulanmıştır.
Madde 67- Toplu yapı açısından “ortak yerler” kavramı açıklığa kavuşturulmuş ve özellikle, (park yeri ve okul vs. olarak) toplu yapı kapsamındaki bağımsız bölümlerin ortak kullanma ve faydalanmasına tahsis edilmiş bulunan parsellerin mülkiyeti (tapu sicilinde kimin adına tescil edileceği) sorunu çözüme bağlanmıştır. Getirilen çözümle, bağımsız bölümlerin el değiştirmesinin ortak yerlere ilişkin düzeni etkilememesi sağlanmıştır.
Madde 68- Toplu yapı niteliğindeki yapılaşmalarda, yapıların konumlarının, ortak nitelikteki yerlerin, tesislerin ve bunların kullanılış amaç ve şekillerinin ilgili makamlarca onaylanmış imar planı hükümlerine uygun olarak hazırlanmış vaziyet plan ve projeleri, toplu yapıya ilişkin hükümlerin uygulanmasında hareket noktasını oluşturacaktır.
Kamuya ayrılan yerlerin bakımı, işletilmesi ve düzenlenmesi, kamunun yararını kısıtlamamak şartıyla ve yetkili kamu kurumu ile mutabakat sağlanması halinde toplu yapı yönetimine bırakılabilecektir.
Madde 69- Blok ve blok niteliğinde olmayan yapıların hangileri olacağı hususu açıklığa kavuşturulmaktadır. Blok yapıların en azından ana yapıda ortak yerleri bulunan yapılar olduğu belirtilmektedir. Bu şekilde blok yapı kavramı ile bitişik olarak yapılmış ortak duvar ve çatılar bulunan ikiz yapılar da anlatılmak istenmiştir.
Toplu yapılardaki yerlerin yönetiminde, blokların ve toplu yapı kapsamındaki ortak yapı, yer ve tesislerin yönetimi ayrı ayrı düzenlenmiştir. Blok yapıların her biri, kendi sorunlarına ve yalnız o bloğa ait ortak yerlere (örneğin bloğun asansörüne, çatısına) ilişkin olarak, o blokta bulunan bağımsız bölüm maliklerinden oluşan blok kat malikleri kurulunca yönetilecektir. Blok niteliğinde olmayan yapılar, blok yapıları ile aynı parselde yer alıyorsa, kendi sorunlarına ve o parsele ait ortak yerlere ilişkin olarak, o parselde bulunan bağımsız bölüm maliklerinden oluşan kat malikleri kurulunca yönetilir.
Bir adada birden çok parselin yer alması durumunda adayı oluşturan parsellere ait ortak yerler ile toplu yapı kapsamındaki ortak yapı, yer ve tesislerin nasıl yönetileceği öncelikle yönetim plânında belirtilecektir. Yönetim plânında hüküm bulunmayan hâllerde bu görevin ada temsilciler kurulu veya toplu yapı temsilciler kuruluna ait olacağı vurgulanmaktadır. Kurulların oluşumu, sayı ve seçim usulü yönetim plânlarında belirtileceği, belirtilmeyen durumlarda oluşumun nasıl olacağı hususu düzenlenmiştir.
Madde 70- Toplu konut kapsamındaki bütün yapı ve yerler için tek yönetim plânı öngörülmüş, bu suretle yönetim paralelliği ve bütünlüğü sağlanmak istenmiştir. Yönetim plânında gelişigüzel değişiklikleri önlemek için toplu yapı temsilciler kurulunun beşte dördünün onayı olmadıkça yönetim plânının değiştirilemeyeceği kabul edilmiştir.
Toplu yapı temsilciler kurulu oluşuncaya kadar geçen dönemde yönetim plânında geçici yönetimle ilgili hükümlerde değişiklik ihtiyacı doğabilir. Bu dönemde ise bu yetki toplu yapı alanındaki kat maliklerinin beşte dördünün onayına bağlanmıştır.
Madde 71- Yönetici ve denetçi seçimi, bloklar, blok niteliğinde olmayan yapılar ve toplu yapı kapsamındaki yerler için ayrı ayrı düzenlenmiştir.
Madde 72- Toplu yapılarda ortak giderlere katılma, ortak gider payının tespiti ve tahsili uygulamada büyük önem taşır. Konu çeşitli ihtimaller dikkate alınarak ayrıntılı bir şekilde düzenlenmiştir.
Madde 73- Toplu yapı temsilciler kurulu oluşuncaya kadar bir yönetim boşluğunun meydana gelmemesi için yönetim planında bir “geçici yönetim”in teşkili öngörülmüş, ancak bu yönetimin devamı da belirli bir süreye bağlanmıştır.
Madde 74- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunundaki hükümlerin, toplu yapılarda da uygulanabileceğine açıklık getirilmiştir.
Madde 22- Madde ile uygulamada, kat irtifaklı anagayrimenkullerin yapı kullanma izin belgesi alınmış ve tamamlanmış olmasına rağmen kat mülkiyetine geçilmediği, eşyaya bağlı borç niteliğinde olan kat irtifakının yıllarca devam ettiği görülmekle, Kanunun yürürlüğe girdiği tarihten önceki kat irtifaklı yapıların, yürürlük tarihinden itibaren en geç iki yıl içinde kat mülkiyetine geçilmesi zorunluluğu getirilmiş, ayrıca bu işlemi yerine getirmeyen kat irtifak hakkı sahipleri için idarî para cezası düzenlenmiş olup, bu para cezasının, kat mülkiyetine geçişte etkin ve yerinden denetimi gerçekleştirmek amacıyla anagayrimenkulün bulunduğu yere göre belediye veya mülkî amir tarafından verilmesi ve para cezasının 6183 sayılı Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Kanun hükümleri uyarınca tahsil olunması hükme bağlanmıştır.
Ayrıca, madde ile verilecek idarî para cezalarına ilişkin tebligatın nasıl yapılacağı, tebliğ tarihinden itibaren ne kadar süre içinde, hangi mahkemeye itiraz edileceği, itiraz üzerine mahkemece verilen kararların niteliği ve mahkemenin inceleme usulü düzenlenmiştir.
Madde 23- Madde ile Kat Mülkiyeti Kanununun 18 inci maddesinin son fıkrasında “müteselsil sorumluluk” kuralı dışında kalan durumlara yollama yapılmıştır. Ancak, hükümle “saklı” tutulmak istenen kademeli sorumluluk esası, 13/4/1983 tarihli ve 2814 sayılı Kanunun 10 uncu maddesi ile değişik 22 nci maddede yapılan değişiklik sonucu terk edilerek, ortak giderlere katılma bakımından da “müteselsil sorumluluk” getirilmiştir. Böylece, kat maliklerinin borçlarıyla ilgili genel kuralı düzenleyen 18 inci maddesinin son fıkrası “ölü hüküm” niteliğine dönüştüğünden madde metninden çıkarılmıştır. Ayrıca, Tasarı ile toplu yapılara ilişkin ayrıntılı ve yeni düzenlemeler getirildiğinden bu konuya ilişkin ek 3 üncü madde yürürlükten kaldırılmıştır.
Geçici Madde 1- Madde ile Kanun gereğince hazırlanması gereken yönetmeliğin, Kanunun yayımından itibaren altı ay içinde çıkarılacağı belirtilmiştir.
Geçici Madde 1- Madde ile 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun yürürlüğe girdiği 2/1/1966 tarihi ile 13/04/1983 tarihli ve 2814 sayılı Kanunun yürürlüğe girdiği tarihler arasında tesis edilen kat irtifaklı taşınmaz mallarda yönetim plânı aranma zorunluluğu olmadan kurulmuş ve hâlen de yönetim plânı oluşturulamadığından kat mülkiyeti kurulamamış binaların kat mülkiyetine geçişi amaçlanmıştır.
Madde 24- Yürürlük maddesidir.
Madde 25- Yürütme maddesidir.
Kat mülkiyeti için yeni düzenleme geliyor
Kat mülkiyeti için yeni düzenleme geliyor
Zaman'ın 12 Mayıs'ta gündeme getirdiği kat mülkiyetine geçişte yaşanan sıkıntılar kamuoyunda büyük yankı uyandırmıştı.
Zaman'ın gündeme getirdiği kat irtifakından kat mülkiyetine geçişte yaşanan sıkıntılara hükümet el koydu.
Devlet Bakanı ve Başbakan Yardımcısı Cemil Çiçek, dünkü Bakanlar Kurulu toplantısında, kat irtifakından kat mülkiyetine geçişi kolaylaştıracak, vatandaşın şikayetlerini ortadan kaldıracak, vergi kayıplarının önlenmesini de mümkün kılacak bir düzenlemeyi hayata geçirmek için karar aldıklarını söyledi. Çiçek, Başbakanlık Merkez Bina'daki Bakanlar Kurulu toplantısının ardından yaptığı açıklamada, Kat Mülkiyeti Kanunu'nda değişiklik yapılması konusunu ele aldıklarını belirtti. Kat mülkiyeti tapusunun alınması için öncelikle binanın iskanı olması gerekiyor. Kanuna göre iskan müracaatında, binayı yapan müteahhidin vergi ve SSK borcunun olmadığına dair belgeden demir-çimento vizesi ile yapı denetim uygunluk belgesine kadar 20'ye yakın evrak istenmesi vatandaşlar tarafından tepkiyle karşılanıyor.
Kat irtifakından kat mülkiyetine geçişle ilgili bir kısım zorlukların, engellerin olduğu yönünde basında da çeşitli haberlerin yer aldığını hatırlatan Çiçek, kat irtifakından kat mülkiyetine geçişi kolaylaştıracak düzenlemeyle ilgili Adalet Bakanı Sadullah Ergin ile Bayındırlık ve İskan Bakanı Mustafa Demir'in çalışmalar yaptığını anlattı. Her iki bakanın konuyla ilgili çalışmalarını 5-10 gün içinde tamamlayacaklarını belirten Çiçek, bu yasama dönemi sona ermeden yasayı çıkarmayı amaçladıklarına dikkat çekti. Yürürlükteki yasaya göre, yeni düzenleme için 2009 Kasım ayına kadar süre bulunduğunu söyleyen Çiçek, ancak tereddütleri ortadan kaldırmak için bu yasanın bir an evvel çıkarılmasını arzu ettiklerini dile getirdi.
Çiçek, kat mülkiyetinde ne gibi değişiklik olacağı yönündeki soruya, "Mümkün olduğu kadar bu işi kolaylaştıracak ve vatandaşın bir an evvel tapusunu almasına ve kendi mülkünde oturmasına imkan sağlayacak kolaylıkları getirmeye çalışıyoruz. Tabiatıyla hukukî boyutları var. Piyasadan kaynaklanan sıkıntıları var. Bunların hepsini çözebilmek noktasında bir çalışmayı kısa sürede ortaya koymaya çalışıyoruz." şeklinde cevap verdi. Çiçek, idarî bir tasarrufla bu sorunun ortadan kalkmasının mümkün olmadığını, mutlaka bir yasal düzenlemeye gidilmesi gerektiğini vurguladı.
Zaman'ın 12 Mayıs'ta gündeme getirdiği kat mülkiyetine geçişte yaşanan sıkıntılar kamuoyunda büyük yankı uyandırmıştı.
Zaman'ın gündeme getirdiği kat irtifakından kat mülkiyetine geçişte yaşanan sıkıntılara hükümet el koydu.
Devlet Bakanı ve Başbakan Yardımcısı Cemil Çiçek, dünkü Bakanlar Kurulu toplantısında, kat irtifakından kat mülkiyetine geçişi kolaylaştıracak, vatandaşın şikayetlerini ortadan kaldıracak, vergi kayıplarının önlenmesini de mümkün kılacak bir düzenlemeyi hayata geçirmek için karar aldıklarını söyledi. Çiçek, Başbakanlık Merkez Bina'daki Bakanlar Kurulu toplantısının ardından yaptığı açıklamada, Kat Mülkiyeti Kanunu'nda değişiklik yapılması konusunu ele aldıklarını belirtti. Kat mülkiyeti tapusunun alınması için öncelikle binanın iskanı olması gerekiyor. Kanuna göre iskan müracaatında, binayı yapan müteahhidin vergi ve SSK borcunun olmadığına dair belgeden demir-çimento vizesi ile yapı denetim uygunluk belgesine kadar 20'ye yakın evrak istenmesi vatandaşlar tarafından tepkiyle karşılanıyor.
Kat irtifakından kat mülkiyetine geçişle ilgili bir kısım zorlukların, engellerin olduğu yönünde basında da çeşitli haberlerin yer aldığını hatırlatan Çiçek, kat irtifakından kat mülkiyetine geçişi kolaylaştıracak düzenlemeyle ilgili Adalet Bakanı Sadullah Ergin ile Bayındırlık ve İskan Bakanı Mustafa Demir'in çalışmalar yaptığını anlattı. Her iki bakanın konuyla ilgili çalışmalarını 5-10 gün içinde tamamlayacaklarını belirten Çiçek, bu yasama dönemi sona ermeden yasayı çıkarmayı amaçladıklarına dikkat çekti. Yürürlükteki yasaya göre, yeni düzenleme için 2009 Kasım ayına kadar süre bulunduğunu söyleyen Çiçek, ancak tereddütleri ortadan kaldırmak için bu yasanın bir an evvel çıkarılmasını arzu ettiklerini dile getirdi.
Çiçek, kat mülkiyetinde ne gibi değişiklik olacağı yönündeki soruya, "Mümkün olduğu kadar bu işi kolaylaştıracak ve vatandaşın bir an evvel tapusunu almasına ve kendi mülkünde oturmasına imkan sağlayacak kolaylıkları getirmeye çalışıyoruz. Tabiatıyla hukukî boyutları var. Piyasadan kaynaklanan sıkıntıları var. Bunların hepsini çözebilmek noktasında bir çalışmayı kısa sürede ortaya koymaya çalışıyoruz." şeklinde cevap verdi. Çiçek, idarî bir tasarrufla bu sorunun ortadan kalkmasının mümkün olmadığını, mutlaka bir yasal düzenlemeye gidilmesi gerektiğini vurguladı.
1 Haziran 2009 Pazartesi
Binanızı biz Kat Mülkiyetine Geçirelim
*Arsa tapulu olan binalarda
*önce binanın olduğu yerde ki imar durumuna bakılıyor
*bina mevcut imara uygunsa
*belediyeden mimari ve statik projeleri çıkartılıyor
*Bina inceleniyor gerekli resimleri çekiliyor
*Zemin etüdü yaptırılıyor
*Binada Projeye aykırılık varsa
*yeniden mimari ve statik projesi hazırlanıyor
*Eğer bina 1999 yılından önce yapıldı ise binadan karot alınıyor ve yapı denetim *firması tarafından denetleniyor
*(eğer gerek görülürse binaya güçlendirme projesi yaptırılıp uygulanması bekleniyor ya da inşaat bedeli + belli bir rakam karşılığı bina yenilenebilir)
*bina da problem çıkmassa
*Cins Tashihi yapılıyor
*kat mülkiyetine direk başvuruluyor Dask poliçeleriniz de yapılarak
*iskan çıkartılarak müstakil ve problemsiz tapulara geçiliyor
Tapunuzun bir örneğini bize mail olarak atar ve iletişim bilgilerinizi bize bildirirseniz sorularınıza cevap verebiliriz. Müşavirlik hizmetlerimizden yararlanmak için lütfen bizimle temasa geçin.
Marmara 34 Gayrimenkul ve Hukuki danışmanlık
Mehmet Alpaslan BOLAT
0532 287 89 31
0216 363 33 35
0216 363 35 75
Faks
0216 363 27 02
alpbolat@mynet.com
*önce binanın olduğu yerde ki imar durumuna bakılıyor
*bina mevcut imara uygunsa
*belediyeden mimari ve statik projeleri çıkartılıyor
*Bina inceleniyor gerekli resimleri çekiliyor
*Zemin etüdü yaptırılıyor
*Binada Projeye aykırılık varsa
*yeniden mimari ve statik projesi hazırlanıyor
*Eğer bina 1999 yılından önce yapıldı ise binadan karot alınıyor ve yapı denetim *firması tarafından denetleniyor
*(eğer gerek görülürse binaya güçlendirme projesi yaptırılıp uygulanması bekleniyor ya da inşaat bedeli + belli bir rakam karşılığı bina yenilenebilir)
*bina da problem çıkmassa
*Cins Tashihi yapılıyor
*kat mülkiyetine direk başvuruluyor Dask poliçeleriniz de yapılarak
*iskan çıkartılarak müstakil ve problemsiz tapulara geçiliyor
Tapunuzun bir örneğini bize mail olarak atar ve iletişim bilgilerinizi bize bildirirseniz sorularınıza cevap verebiliriz. Müşavirlik hizmetlerimizden yararlanmak için lütfen bizimle temasa geçin.
Marmara 34 Gayrimenkul ve Hukuki danışmanlık
Mehmet Alpaslan BOLAT
0532 287 89 31
0216 363 33 35
0216 363 35 75
Faks
0216 363 27 02
alpbolat@mynet.com
Tapu değişimi ne kadara mal olacak?
Tapuda yer alan 7 harfli 'irtifak' kelimesinin yerine 8 harfli 'mülkiyet' geliyor. Pek çok ev sahibinin haberder olmadığı bir kelimelik değişim pahalıya mal olacak İskânı olan dairelere 300 lira masraf çıkarken diğer binalarda bu rakam daire başına 15 bin TL'ye ulaşıyor. Kaçak binalar ise kapsam dışında. Tapusunu değiştirmeyenleri 29 Kasım'da bin TL ceza bekliyor.
'Kat irtifaklı' tapuların 28 Kasım'a kadar 'kat mülkiyeti' şeklinde değiştirilme mecburiyeti ev sahipleri arasında sıkıntıya yol açtı. Yapı kullanım belgesi (iskân) olan gayrimenkul sahipleri kat mülkiyeti tapusunu ortalama 300 liralık masrafla kısa sürede alabiliyor. Asıl sıkıntıyı iskânı bulunmayan bina sahipleri yaşayacak. İskân müracaatında, binayı yapan müteahhidin vergi ve SSK borcunun olmadığına dair belgeden demir-çimento vizesi ile yapı denetim uygunluk belgesine kadar 20'ye yakın evrak isteniyor. Yıllar önce binayı yapan müteahhitle ilgili belgelerin ev sahiplerinden istenmesine anlam veremeyen uzmanlar, "Daha önce harç vererek aldığı tapuya vatandaş yeniden para ödemek zorunda bırakılıyor. Masraflar tapu başına 15 bin liraya kadar çıkabilir." uyarısında bulunuyor.
Masrafları göze alanlar için de teknik şartname iskân alınmasını imkânsız kılıyor. Türkiye'de binaların yüzde 70'inin iskânsız olduğu dikkate alındığında, milyonlarca kişinin tapusunu değiştiremeyeceği ve cezalı duruma düşeceği görülüyor. Ancak kaçak binalar için yasada herhangi bir müeyyide yok. Dolayısıyla, tapusu olanlar, ya bütün engelleri aşıp önemli bir masraf yapacak ya da bin TL para cezası ödeyecek. Fakat kaçak binada oturanlar hiçbir sıkıntıyla karşılaşmayacak.
Adalet Bakanlığı ile Bayındırlık ve İskân Bakanlığı'nın hazırladığı kanunun amacı, 'Yapılaşmadaki bazı boşlukları gidermek ve uygulamada ortaya çıkan problemleri çözmek' şeklinde açıklanıyor. Düzenlemeyle yeni yapıların çağın gereklerine uygun ve depreme karşı dayanıklı olması hedefleniyor.
Kanunun uygulayıcısı konumundaki tapu daireleri ve belediyelerdeki manzara ise daha düşündürücü. Tapusu ile resmî kurumlara müracaat edenler ya muhatap bulamıyor ya da memurların verdiği çelişkili bilgiler karşısında ne yapacağını şaşırıyor. 2008 yılında banka kredisi ile müteahhitten aldığı dairenin kat irtifakı tapusunu değiştirmek için Bahçelievler Tapu Dairesi'ne giden Göksel Ç.'nin yaşadıkları da sorunun karmaşıklığını teyit eder nitelikte. Ne Tapu Dairesi'nde ne de belediyede net cevaplar alamadığını belirten Göksel Ç. kanunun nasıl uygulanacağını, kimleri kapsayıp kimleri kapsamadığını memurların bile tam olarak bilmediğini söylüyor. Tapulu evinin aslında birçok eksiği bulunduğunu Tapu Müdürlüğü'nde öğrenen Göksel Ç., "Binanın iskan raporu olması gerekiyormuş. Madem bu bir eksiklik, o zaman devlet en başta evi alırken neden kat irtifakı tapusunu veriyor. Üstelik aynı ev için banka kredi de açıyor." diyor. Daha sonra da iskan raporu almak için Bahçelievler Belediyesi'ne giden Göksel Ç., İmar Müdürlüğü, Ruhsat Şubesi, Arşiv Müdürlüğü ve İş Bitirme Bürosu gibi birimler arasında adeta mekik dokudu. Sadece hangi evrakların gerektiğini öğrenmek için bile bir gününü yitiren Göksel Ç., "İskan raporu almak için binanın müteahhidinin 'vergi borcu yoktur' yazısından, inşaat projesine kadar pek çok evrak isteniyormuş. Bunların hepsini toplamak aylarca sürebilir. Yıllar önce binayı yapan müteahhidin vergi ya da sigorta borcu varsa bunun hesabı neden benden soruluyor?" diyor.
EGE'DE 7 MİLYON TAPUNUN DEĞİŞMESİ GEREKİYOR
Kanun yürürlüğe girdiğinde Türkiye genelinde imarlı arsa üzerine yapılan binaların yüzde 70'i kat mülkiyetine geçilmemişti. Tapu kadastro yetkililerinin verdiği bilgiye göre, yasa 1,5 yılı aşkın süredir yürürlükte olmasına rağmen tapuların ancak yüzde 10'u değişebildi. Tapu ve Kadastro 3. Bölge Müdürlüğü'nün verilerine göre sadece Ege Bölgesi'nde yaklaşık 7 milyon tapunun değişmesi gerekiyor.
İzmir'in Karşıyaka ilçesinde bir apartmanın yöneticisi olan Ayhan Özsüphandağ, bir süre önce 32 daireli apartmanın tapularını değiştirdi. Özsüphandağ, değişiklik için önce belediyeye başvurdu. Belediyeden her bağımsız tapu için yapı kullanım izin belgesi aldı. Tapu sahiplerinin yaptığı DASK poliçeleriyle birlikte kadastro müdürlüğüne başvurdu. Kadastroda 420 lira döner sermaye harcı yatıran Özsüphandağ, teknik personelle birlikte randevu verildiği gün arsaya gitti. Birkaç gün sonra kadastro müdürlüğünden aldığı 'Cins Değişikliği Beyannamesi'ne DASK ve Yapı Kullanım İzin Belgesi'ni de ekleyerek bu defa tapu müdürlüğüne başvurdu. Burada da 250 lira döner sermaye harcı yatıran Özsüphandağ, 15 gün sonra yeni tapuları alabildi.
'BUNLARLA UĞRAŞACAĞIMA CEZAYI ÖDERİM'
Adem G. ise 10 yıl önce aldığı dairesinin tapusunu değiştirmek için belediyeye yaptığı başvuru sırasında kendisinden istenen belgeleri duyunca şaşırdığını söylüyor. Yapı kullanım izin belgesi olmayan Adem G.'ye belediye yetkilileri öncelikle iskân müracaatında bulunarak bu belgeyi alması gerektiğini belirttiler. İskan müracaatında binayı yapan müteahhidin vergi ve SSK borcunun olmadığına dair belgelerden demir-çimento vizesine, yapı denetim uygunluk belgesine kadar 20'ye yakın evrak toplaması gerektiğini duyunca vazgeçti. Adem G., "Bunlarla uğraşacağıma cezayı öderim daha iyi." diyor. Seyhan İnşaat Yönetim Kurulu Başkanı Mustafa Seyhan, Türkiye genelinde Adem G.'nin durumunda 100 binlerce binanın bulunduğunu belirtiyor. Bu binaların kaçak olmadığını, imarlı yapılar olduğunu belirten Seyhan, "Elektriği, suyu bağlanan bu yerlerin sahipleri her yıl emlak vergisini de ödüyor. Sadece, zamanında ihmal edilerek yapı kullanım izin belgeleri alınmamış." bilgisini veriyor. Eski binalara yapı kullanım izin belgesi almanın adeta imkânsız olduğunu belirten Seyhan, 2004 yılından önce yapılan yapıların büyük bölümünün bu durumda olduğunu ifade ediyor. Seyhan, inşaatı yapan müteahhidin vergi ve SSK borcu varsa gerekli belgeler için masrafların tapu başına 15 bin liraya kadar çıkabileceğini kaydediyor. Bu masrafa hiç kimsenin katlanamayacağına dikkat çeken Seyhan, sıkıntının ancak genel bir imar affıyla çözülebileceğini dile getiriyor. Harita Mühendisleri Odası İzmir Şubesi Yönetim Kurulu Üyesi İbrahim Akyol ise, söz konusu kanunun sadece ruhsatlı yapıları kapsadığını, kaçak yapılarla ilgili herhangi bir düzenleme bulunmadığını söyledi.
Hangi işlemler yapılacak?
TAPUSUNDA kat irtifakı yazan işyeri veya daire sahiplerinden yapı kullanım izin belgesi olanlar, döner sermaye harcını ödeyip bağlı bulundukları belediyelerden bir örneğini alarak DASK poliçesiyle başvurmaları gerekiyor.
YAPI kullanım izin belgesi olmayanlar ise öncelikle bu belgeyi çıkarmaları için belediyeye başvurmaları gerekiyor. Yapı kullanım izin belgesi için istenen evraklar ise şunlar:
BİNAYI yapan müteahhidin SSK ilişik kesme belgesi (SSK'dan)
MÜTEAHHİDİN vergi ilişik kesme belgesi (Vergi dairesinden)
KANAL vizesi (ilgili şehrin su ve kanalizasyon idaresinden)
TEMEL vizesi
ISI yalıtım vizesi
TOPRAK vizesi
DEMİR vize kartı
İSKÂN harçları
YAPI denetim uygunluk belgesi
ASANSÖR vizesi
BİNANIN cephe fotoğrafları (Fazla aranmıyor)
UYGUNLUK belgesi
TELEKOM uygunluk belgesi
SIĞINAK uygunluk belgesi (Kaymakamlık Sivil Savunma Müdürlüğü)
NUMARATAJ uygunluk belgesi (Belediye Fen İşleri'nden)
YANGIN güvenlik raporu (İlgili belediyenin itfaiye daire başkanlığından)
İzdiham var, 'bugün git yirmi gün sonra gel' deniyor
Tapuların büyük çoğunluğunun değişecek olması, tapu daireleri ve kadastro müdürlüklerinde yığılmalara yol açtı. Kadastro müdürlükleri, son günlerde artan başvurulara 20 gün ile bir ay sonraya kadar gün veriyor. Tapu değişimi için, binadakilerin hepsinin ortak başvurusu gerekiyor. Sahiplerden birinin katılmaması veya evrakların eksik olması durumunda değişiklik talebi kabul edilmiyor. Kat irtifakı sahiplerinden birinin veya bina yöneticisinin talebine rağmen tapu değişimi için gerekli evraklarını götürmeyenlere yazılı bildirimde bulunuluyor. Buna rağmen evrakları verilmeyen gayrimenkul belediye sınırları içindeyse belediye, dışındaysa mülkî amire şikâyet ediliyor. Şikâyet sonrasında bin lira idari para cezası veriliyor.
Zaman
'Kat irtifaklı' tapuların 28 Kasım'a kadar 'kat mülkiyeti' şeklinde değiştirilme mecburiyeti ev sahipleri arasında sıkıntıya yol açtı. Yapı kullanım belgesi (iskân) olan gayrimenkul sahipleri kat mülkiyeti tapusunu ortalama 300 liralık masrafla kısa sürede alabiliyor. Asıl sıkıntıyı iskânı bulunmayan bina sahipleri yaşayacak. İskân müracaatında, binayı yapan müteahhidin vergi ve SSK borcunun olmadığına dair belgeden demir-çimento vizesi ile yapı denetim uygunluk belgesine kadar 20'ye yakın evrak isteniyor. Yıllar önce binayı yapan müteahhitle ilgili belgelerin ev sahiplerinden istenmesine anlam veremeyen uzmanlar, "Daha önce harç vererek aldığı tapuya vatandaş yeniden para ödemek zorunda bırakılıyor. Masraflar tapu başına 15 bin liraya kadar çıkabilir." uyarısında bulunuyor.
Masrafları göze alanlar için de teknik şartname iskân alınmasını imkânsız kılıyor. Türkiye'de binaların yüzde 70'inin iskânsız olduğu dikkate alındığında, milyonlarca kişinin tapusunu değiştiremeyeceği ve cezalı duruma düşeceği görülüyor. Ancak kaçak binalar için yasada herhangi bir müeyyide yok. Dolayısıyla, tapusu olanlar, ya bütün engelleri aşıp önemli bir masraf yapacak ya da bin TL para cezası ödeyecek. Fakat kaçak binada oturanlar hiçbir sıkıntıyla karşılaşmayacak.
Adalet Bakanlığı ile Bayındırlık ve İskân Bakanlığı'nın hazırladığı kanunun amacı, 'Yapılaşmadaki bazı boşlukları gidermek ve uygulamada ortaya çıkan problemleri çözmek' şeklinde açıklanıyor. Düzenlemeyle yeni yapıların çağın gereklerine uygun ve depreme karşı dayanıklı olması hedefleniyor.
Kanunun uygulayıcısı konumundaki tapu daireleri ve belediyelerdeki manzara ise daha düşündürücü. Tapusu ile resmî kurumlara müracaat edenler ya muhatap bulamıyor ya da memurların verdiği çelişkili bilgiler karşısında ne yapacağını şaşırıyor. 2008 yılında banka kredisi ile müteahhitten aldığı dairenin kat irtifakı tapusunu değiştirmek için Bahçelievler Tapu Dairesi'ne giden Göksel Ç.'nin yaşadıkları da sorunun karmaşıklığını teyit eder nitelikte. Ne Tapu Dairesi'nde ne de belediyede net cevaplar alamadığını belirten Göksel Ç. kanunun nasıl uygulanacağını, kimleri kapsayıp kimleri kapsamadığını memurların bile tam olarak bilmediğini söylüyor. Tapulu evinin aslında birçok eksiği bulunduğunu Tapu Müdürlüğü'nde öğrenen Göksel Ç., "Binanın iskan raporu olması gerekiyormuş. Madem bu bir eksiklik, o zaman devlet en başta evi alırken neden kat irtifakı tapusunu veriyor. Üstelik aynı ev için banka kredi de açıyor." diyor. Daha sonra da iskan raporu almak için Bahçelievler Belediyesi'ne giden Göksel Ç., İmar Müdürlüğü, Ruhsat Şubesi, Arşiv Müdürlüğü ve İş Bitirme Bürosu gibi birimler arasında adeta mekik dokudu. Sadece hangi evrakların gerektiğini öğrenmek için bile bir gününü yitiren Göksel Ç., "İskan raporu almak için binanın müteahhidinin 'vergi borcu yoktur' yazısından, inşaat projesine kadar pek çok evrak isteniyormuş. Bunların hepsini toplamak aylarca sürebilir. Yıllar önce binayı yapan müteahhidin vergi ya da sigorta borcu varsa bunun hesabı neden benden soruluyor?" diyor.
EGE'DE 7 MİLYON TAPUNUN DEĞİŞMESİ GEREKİYOR
Kanun yürürlüğe girdiğinde Türkiye genelinde imarlı arsa üzerine yapılan binaların yüzde 70'i kat mülkiyetine geçilmemişti. Tapu kadastro yetkililerinin verdiği bilgiye göre, yasa 1,5 yılı aşkın süredir yürürlükte olmasına rağmen tapuların ancak yüzde 10'u değişebildi. Tapu ve Kadastro 3. Bölge Müdürlüğü'nün verilerine göre sadece Ege Bölgesi'nde yaklaşık 7 milyon tapunun değişmesi gerekiyor.
İzmir'in Karşıyaka ilçesinde bir apartmanın yöneticisi olan Ayhan Özsüphandağ, bir süre önce 32 daireli apartmanın tapularını değiştirdi. Özsüphandağ, değişiklik için önce belediyeye başvurdu. Belediyeden her bağımsız tapu için yapı kullanım izin belgesi aldı. Tapu sahiplerinin yaptığı DASK poliçeleriyle birlikte kadastro müdürlüğüne başvurdu. Kadastroda 420 lira döner sermaye harcı yatıran Özsüphandağ, teknik personelle birlikte randevu verildiği gün arsaya gitti. Birkaç gün sonra kadastro müdürlüğünden aldığı 'Cins Değişikliği Beyannamesi'ne DASK ve Yapı Kullanım İzin Belgesi'ni de ekleyerek bu defa tapu müdürlüğüne başvurdu. Burada da 250 lira döner sermaye harcı yatıran Özsüphandağ, 15 gün sonra yeni tapuları alabildi.
'BUNLARLA UĞRAŞACAĞIMA CEZAYI ÖDERİM'
Adem G. ise 10 yıl önce aldığı dairesinin tapusunu değiştirmek için belediyeye yaptığı başvuru sırasında kendisinden istenen belgeleri duyunca şaşırdığını söylüyor. Yapı kullanım izin belgesi olmayan Adem G.'ye belediye yetkilileri öncelikle iskân müracaatında bulunarak bu belgeyi alması gerektiğini belirttiler. İskan müracaatında binayı yapan müteahhidin vergi ve SSK borcunun olmadığına dair belgelerden demir-çimento vizesine, yapı denetim uygunluk belgesine kadar 20'ye yakın evrak toplaması gerektiğini duyunca vazgeçti. Adem G., "Bunlarla uğraşacağıma cezayı öderim daha iyi." diyor. Seyhan İnşaat Yönetim Kurulu Başkanı Mustafa Seyhan, Türkiye genelinde Adem G.'nin durumunda 100 binlerce binanın bulunduğunu belirtiyor. Bu binaların kaçak olmadığını, imarlı yapılar olduğunu belirten Seyhan, "Elektriği, suyu bağlanan bu yerlerin sahipleri her yıl emlak vergisini de ödüyor. Sadece, zamanında ihmal edilerek yapı kullanım izin belgeleri alınmamış." bilgisini veriyor. Eski binalara yapı kullanım izin belgesi almanın adeta imkânsız olduğunu belirten Seyhan, 2004 yılından önce yapılan yapıların büyük bölümünün bu durumda olduğunu ifade ediyor. Seyhan, inşaatı yapan müteahhidin vergi ve SSK borcu varsa gerekli belgeler için masrafların tapu başına 15 bin liraya kadar çıkabileceğini kaydediyor. Bu masrafa hiç kimsenin katlanamayacağına dikkat çeken Seyhan, sıkıntının ancak genel bir imar affıyla çözülebileceğini dile getiriyor. Harita Mühendisleri Odası İzmir Şubesi Yönetim Kurulu Üyesi İbrahim Akyol ise, söz konusu kanunun sadece ruhsatlı yapıları kapsadığını, kaçak yapılarla ilgili herhangi bir düzenleme bulunmadığını söyledi.
Hangi işlemler yapılacak?
TAPUSUNDA kat irtifakı yazan işyeri veya daire sahiplerinden yapı kullanım izin belgesi olanlar, döner sermaye harcını ödeyip bağlı bulundukları belediyelerden bir örneğini alarak DASK poliçesiyle başvurmaları gerekiyor.
YAPI kullanım izin belgesi olmayanlar ise öncelikle bu belgeyi çıkarmaları için belediyeye başvurmaları gerekiyor. Yapı kullanım izin belgesi için istenen evraklar ise şunlar:
BİNAYI yapan müteahhidin SSK ilişik kesme belgesi (SSK'dan)
MÜTEAHHİDİN vergi ilişik kesme belgesi (Vergi dairesinden)
KANAL vizesi (ilgili şehrin su ve kanalizasyon idaresinden)
TEMEL vizesi
ISI yalıtım vizesi
TOPRAK vizesi
DEMİR vize kartı
İSKÂN harçları
YAPI denetim uygunluk belgesi
ASANSÖR vizesi
BİNANIN cephe fotoğrafları (Fazla aranmıyor)
UYGUNLUK belgesi
TELEKOM uygunluk belgesi
SIĞINAK uygunluk belgesi (Kaymakamlık Sivil Savunma Müdürlüğü)
NUMARATAJ uygunluk belgesi (Belediye Fen İşleri'nden)
YANGIN güvenlik raporu (İlgili belediyenin itfaiye daire başkanlığından)
İzdiham var, 'bugün git yirmi gün sonra gel' deniyor
Tapuların büyük çoğunluğunun değişecek olması, tapu daireleri ve kadastro müdürlüklerinde yığılmalara yol açtı. Kadastro müdürlükleri, son günlerde artan başvurulara 20 gün ile bir ay sonraya kadar gün veriyor. Tapu değişimi için, binadakilerin hepsinin ortak başvurusu gerekiyor. Sahiplerden birinin katılmaması veya evrakların eksik olması durumunda değişiklik talebi kabul edilmiyor. Kat irtifakı sahiplerinden birinin veya bina yöneticisinin talebine rağmen tapu değişimi için gerekli evraklarını götürmeyenlere yazılı bildirimde bulunuluyor. Buna rağmen evrakları verilmeyen gayrimenkul belediye sınırları içindeyse belediye, dışındaysa mülkî amire şikâyet ediliyor. Şikâyet sonrasında bin lira idari para cezası veriliyor.
Zaman
15 soruda kat mülkiyetine geçiş!
28 Kasım’a kadar kat irtifakı tapusunu kat mülkiyetine dönüştürmeyenlere 1000 lira ceza kesilecek Emlak vergisi tahsilatını hızlandırmak ve buradan elde edilen geliri artırmak amacıyla hükümet kat irtifaklı tapuların kat mülkiyetine çevrilmesi için bir yasa çıkardı. 28 Kasım’a kadar kat irtifakı tapusunu kat mülkiyetine dönüştürmeyenlere 1000 lira ceza kesilecek
Kat mülkiyeti tapusu alabilmek için binanın iskânlı olması şart. İstanbul’da binaların yüzde 70’i iskânsız. Daire sahipleri bireysel olarak iskân başvurusu yapamıyor. İskân işlemleri sadece müteahhitin elinde olan belgelerle yapılabiliyor. Binlerce binanın müteahhidi şirketini kapatmış ya da vefat etmiş olduğundan müteahhidi ve bu belgeleri bulmak hiç kolay olmayacak.
İskân alma imkânı olmayan binlerce kişi mecburen 1000 lira cezayı ödemek zorunda kalacak. Ama 1000 lira cezayı ödeyerek kurtulmak da mümkün olmayacak. Yasa, ceza ödense dahi kat mülkiyetine geçişi zorunlu kılıyor. Ancak 1000 liralık cezanın bir kere mi, her yıl mı ödeneceği yönetmelikle belli olacak. İskân alma imkanı olmayan binalarda kat mülkiyetine geçemeyenlerin ceza ödemek zorunda kalmasının, vergide adil olma ilkesiyle çeliştiği ileri sürülüyor.
Taşınmaz Değerleme Müşavirlik (TADEM) Yönetim Kurulu Başkanı ve emekli tapu müdürü Ali Çetin Önder, bu durumda hükümetin bir iskân affı çıkartmak zorunda kalabileceğini söylüyor. Kat mülkiyetli tapuya geçiş hakkında merak edilenleri Önder’e sorduk. Aldığımız yanıtlar şöyle:
Emlak vergisini artırmak için kat mülkiyeti getirildi
Kaç çeşit tapu var?
- İki tür tapu var: Kat irtifaklı ve kat mülkiyetli.
Aralarındaki fark nedir?
- Kat irtifaklı tapu, arsa tapusu olarak bilinir. Konutun ya da işyerinin metrekaresi değil, konut/işyeri başına düşen arsa miktarı yazılır. Daire; arsa, bağ, bahçe, tarla olarak görülür.
Kat mülkiyetli tapuysa, iskân alındıktan sonra konutun ya da işyerinin özelliklerinin yazıldığı tapudur. Bu tapuda konut/işyeri, bağımsız bölüm olarak yazılır. İskân alınınca kat mülkiyeti tapusuna geçmek gerekir.
Devlet kat irtifaklı tapuları neden kat mülkiyetine dönüştürme kararı aldı?
- Kat irtifaklı tapular emlak vergisinde bedel kaybına neden oluyordu. Örneğin kat irtifaklı binalarda vergi 10 liraysa, kat mülkiyetine geçildiğinde aynı binadan 100-200 lira emlak vergisi alınabiliyor.
Kat irtifaklı tapular neden zamanında kat mülkiyetine dönüştürülmüyor?
- Genelde projeye aykırı işler yapıldığı için iskân ruhsatı almak mümkün olamıyor ya da emlak vergisinden kaçınmak için iskân ruhsatı alınmıyor.
Binanın iskânı varsa kat mülkiyetli tapu kolay
Kat irtifaklı tapuyu kat mülkiyeti tapusuna dö-nüştürmek için ne gerekiyor?
- Gerekli belgelerle belediyeden iskân alınmalı.
Kat irtifaklı tapu sahipleri iskan alabilir mi?
- Binanın iskânı varsa, bina yöneticisi bütün dairelerin belgelerini toplayıp tapuya verecek. Cins tashihi yapılarak kat irtifakı kat mülkiyetine dönüştürülecek.
Cins tashihi için ne tür belgeler isteniyor?
- Belediyeden izin yazısı alınacak. Bu yazıyla Kadastro Müdürlüğü’ne gidilecek. Kadastro Müdürlüğü mülkü paftasına işleyecek. Daha sonra Tapu Müdürlüğü’ne gidilerek bina olduğu tescil edilecek.
Cins tashihi yaptırmak kaç liraya malolur?
- Döner sermayeyle birlikte toplam 250 lira masrafı olur. Bir de Doğal Afet Sigortası yapılması isteniyor.
Bireysel olarak iskân almak mümkün değil
Binanın iskânı yoksa, daire sahibi bireysel olarak iskân çıkartabilir mi?
- Bireysel olarak iskân alabilmek mümkün değil. İskânı alabilmek için sadece müteahhitte olan belgelerin ilgili idarelere verilmesi gerekiyor. Müteahhit şirket kapanmış, şirket sahibi ölmüş olabilir.
Bu durumda olanlar ceza ödeyecek mi?
- Evet, ya 1000 lira ceza ödeyecekler ya da devlet iskân affı çıkaracak. Nasıl ki 1957’den önce yapılan bütün binalar iskânlı kabul edildiyse, yine bir tarih saptanarak ‘bu tarihten önce yapılanlar iskânlıdır’ denilecek.
Bireysel olarak iskân alma imkânı olmayanlar, kat irtifaklı tapudan kat mülkiyetine nasıl geçecek?
- Geçemeyecek. Ve ceza ödemek zorunda kalacak.
Kat mülkiyeti tapusuna geçenler, eskisine göre ne kadar fazla emlak vergisi ödeyecek?
- Vergideki artış oranı yüzde 300’den aşağı olmaz. Ödenecek vergide dört-beş kat artış olur.
Bu durumda ceza ödemek daha cazip gelebilir...
- Evet bu konuda Vergi Konseyi’ne rapor vererek vergi oranlarının düzeltilmesini talep ettik.
1000 liralık ceza dışında bir müeyyide olacak mı?
- Ceza ödeyip de kurtulmak yok. Mecburen kat mülkiyetine geçilecek.
Katları bölünerek daire yapılan yalıların durumu
Müstakil bina olarak inşa edilen ancak daha sonra tadilat yapılarak içinde farklı daireler oluşturulan yalıların durumu ne olacak?
- 1957’den önce inşa edilenler zaten iskanlı kabul ediliyor. Bu tarihten sonra tadilat yapılarak içi ayrı dairelere dönüştürülmüşse, bu tadilatın öncelikle Anıtlar Kurulu ve belediyeden onaylatılması gerek. Onaylıysa zaten kat mülkiyeti var demektir. Yalılarda kat irtifakı olmaz. Yani 28 Kasım’a kadar olan konu onları ilgilendirmiyor.
(Milliyet)
Konuyla ilgili basında yer alan diğer haberler
'Tapu değişimi için yeni düzenleme yapılmazsa kaos olur'
Tapularda yer alan "kat irtifakı" ibaresinin 28 Kasım 2009'a kadar "kat mülkiyeti" şeklinde değişmesi zorunluluğu, yapı sektöründe yılların ihmalini gün yüzüne çıkardı. Emlakçılar ve müteahhitler, yapılan düzenlemenin bu haliyle kaosa sebep olacağını belirtiyor. Kat mülkiyetine geçmek için iskân izni alınması gerekiyor.
İskân için binayı yapan müteahhidin eğer vergi ve SSK borcu varsa bunu tapu sahibinin ödemesi zorunlu tutuluyor. Tüm İnşaat Müteahhitleri Federasyonu Başkanı Tahir Tellioğlu, müteahhidin kişisel borcunun tapu sahiplerine yıkılmasının kanunun uygulanmasında büyük engel oluşturacağına dikkat çekti. Tellioğlu, söz konusu borçların amme alacağı çerçevesinde müteahhitten tahsil edilmesi gerektiğini belirtiyor. Tellioğlu'na göre kanunda gerekli düzeltmeler yapılmazsa tapu sahipleri büyük sıkıntı yaşayacak. İstanbul Umum Emlak Komisyoncuları Odası İkinci Başkanı Nizamettin Aşa da mevcut düzenlemeyle tapu sorununun çözülmeyeceğini, hatta sıkıntının daha da büyüyeceğini belirtiyor.
Zaman'ın dün 'Tapudaki kelime değişikliği ev sahiplerine pahalıya mal olacak' başlığıyla manşetten duyurduğu haber, geniş yankı buldu. Haberde tapuların kat irtifakından kat mülkiyetine çevrilmesini öngören kanunla ilgili ev sahiplerinin yaşadığı mağduriyet masaya yatırılmıştı. Tüm İnşaat Müteahhitleri Federasyonu Başkanı Tahir Tellioğlu, 50 yıldır bu binaların yapılmasına izin verildiğini, şimdi ise kanun çıkarılarak iskân istendiğini vurguluyor. "Asıl gereken, bütün yapıların iskânlı olmasıdır." diyen Tellioğlu, "Yıllarca iskânı, hatta ruhsatı olmayan yapılara müsaade edildi. Ruhsat almış, binayı fizikî olarak bitirmiş ama iskân belgesi almamış. Bir de inşaat ruhsatı bile olmayıp belediyede kaydı bulunmayan binalar var. Bunlara, belediyeler ve valilikler gibi kamu idaresi müsaade etti." şeklinde konuştu. Türkiye'deki konutların yaklaşık yüzde 60-70'inin iskânı bulunmadığını, bunların yüzde 10-15'inin de ruhsatının dahi olmadığını belirten Tahir Tellioğlu, şunları söyledi: "Devlet bunlara elektrik, su vermiş, kanalizasyonu bağlamış. Bir düzenlemeyle tapu tahsis belgesi vermiş. Bu belgeyle kendisine göre beyanname de düzenliyor. Bunu kısmen kanuni olarak kabul etmişsin, şimdi de iskân istiyorsun. Adamın ruhsatı yok ki iskân getirsin." Tellioğlu'na göre tapuların kat mülkiyetine dönüştürülmesi isteniyorsa bunun için eylem planı ortaya koymak gerekiyor. Tellioğlu, Türkiye'deki yapıların yüzde 60'ının iskânı yokken bu düzenlemeyle sonuca gitmenin zor olduğuna dikkat çekiyor.
İstanbul Umum Emlak Komisyoncuları Odası İkinci Başkanı Aşa da mevcut düzenlemeyle tapuların büyük bölümünün değişemeyeceğini belirtiyor. Yeni ve farklı bir düzenlemenin şart olduğunu anlatan Aşa, tapu sahiplerinin şu anda ne yapacağını bilemez durumda olduğunu kaydediyor. İstanbul'da tamamı iskânsız olan bölgeler bulunduğunu söyleyen Nizamettin Aşa, "Bu konu, ancak kapsamlı bir imar affıyla çözülür. Af olsa bile yapanın yanına kâr kalacak şekilde olmamalı. İki kat imarlı arsasının üzerine dört katlı daire yapan, bunun cezasını mutlaka ödemeli. Yeni dönem için de çok ağır müeyyideler koyulmalı." diye konuştu. (Zaman)
Kat mülkiyeti tapusu alabilmek için binanın iskânlı olması şart. İstanbul’da binaların yüzde 70’i iskânsız. Daire sahipleri bireysel olarak iskân başvurusu yapamıyor. İskân işlemleri sadece müteahhitin elinde olan belgelerle yapılabiliyor. Binlerce binanın müteahhidi şirketini kapatmış ya da vefat etmiş olduğundan müteahhidi ve bu belgeleri bulmak hiç kolay olmayacak.
İskân alma imkânı olmayan binlerce kişi mecburen 1000 lira cezayı ödemek zorunda kalacak. Ama 1000 lira cezayı ödeyerek kurtulmak da mümkün olmayacak. Yasa, ceza ödense dahi kat mülkiyetine geçişi zorunlu kılıyor. Ancak 1000 liralık cezanın bir kere mi, her yıl mı ödeneceği yönetmelikle belli olacak. İskân alma imkanı olmayan binalarda kat mülkiyetine geçemeyenlerin ceza ödemek zorunda kalmasının, vergide adil olma ilkesiyle çeliştiği ileri sürülüyor.
Taşınmaz Değerleme Müşavirlik (TADEM) Yönetim Kurulu Başkanı ve emekli tapu müdürü Ali Çetin Önder, bu durumda hükümetin bir iskân affı çıkartmak zorunda kalabileceğini söylüyor. Kat mülkiyetli tapuya geçiş hakkında merak edilenleri Önder’e sorduk. Aldığımız yanıtlar şöyle:
Emlak vergisini artırmak için kat mülkiyeti getirildi
Kaç çeşit tapu var?
- İki tür tapu var: Kat irtifaklı ve kat mülkiyetli.
Aralarındaki fark nedir?
- Kat irtifaklı tapu, arsa tapusu olarak bilinir. Konutun ya da işyerinin metrekaresi değil, konut/işyeri başına düşen arsa miktarı yazılır. Daire; arsa, bağ, bahçe, tarla olarak görülür.
Kat mülkiyetli tapuysa, iskân alındıktan sonra konutun ya da işyerinin özelliklerinin yazıldığı tapudur. Bu tapuda konut/işyeri, bağımsız bölüm olarak yazılır. İskân alınınca kat mülkiyeti tapusuna geçmek gerekir.
Devlet kat irtifaklı tapuları neden kat mülkiyetine dönüştürme kararı aldı?
- Kat irtifaklı tapular emlak vergisinde bedel kaybına neden oluyordu. Örneğin kat irtifaklı binalarda vergi 10 liraysa, kat mülkiyetine geçildiğinde aynı binadan 100-200 lira emlak vergisi alınabiliyor.
Kat irtifaklı tapular neden zamanında kat mülkiyetine dönüştürülmüyor?
- Genelde projeye aykırı işler yapıldığı için iskân ruhsatı almak mümkün olamıyor ya da emlak vergisinden kaçınmak için iskân ruhsatı alınmıyor.
Binanın iskânı varsa kat mülkiyetli tapu kolay
Kat irtifaklı tapuyu kat mülkiyeti tapusuna dö-nüştürmek için ne gerekiyor?
- Gerekli belgelerle belediyeden iskân alınmalı.
Kat irtifaklı tapu sahipleri iskan alabilir mi?
- Binanın iskânı varsa, bina yöneticisi bütün dairelerin belgelerini toplayıp tapuya verecek. Cins tashihi yapılarak kat irtifakı kat mülkiyetine dönüştürülecek.
Cins tashihi için ne tür belgeler isteniyor?
- Belediyeden izin yazısı alınacak. Bu yazıyla Kadastro Müdürlüğü’ne gidilecek. Kadastro Müdürlüğü mülkü paftasına işleyecek. Daha sonra Tapu Müdürlüğü’ne gidilerek bina olduğu tescil edilecek.
Cins tashihi yaptırmak kaç liraya malolur?
- Döner sermayeyle birlikte toplam 250 lira masrafı olur. Bir de Doğal Afet Sigortası yapılması isteniyor.
Bireysel olarak iskân almak mümkün değil
Binanın iskânı yoksa, daire sahibi bireysel olarak iskân çıkartabilir mi?
- Bireysel olarak iskân alabilmek mümkün değil. İskânı alabilmek için sadece müteahhitte olan belgelerin ilgili idarelere verilmesi gerekiyor. Müteahhit şirket kapanmış, şirket sahibi ölmüş olabilir.
Bu durumda olanlar ceza ödeyecek mi?
- Evet, ya 1000 lira ceza ödeyecekler ya da devlet iskân affı çıkaracak. Nasıl ki 1957’den önce yapılan bütün binalar iskânlı kabul edildiyse, yine bir tarih saptanarak ‘bu tarihten önce yapılanlar iskânlıdır’ denilecek.
Bireysel olarak iskân alma imkânı olmayanlar, kat irtifaklı tapudan kat mülkiyetine nasıl geçecek?
- Geçemeyecek. Ve ceza ödemek zorunda kalacak.
Kat mülkiyeti tapusuna geçenler, eskisine göre ne kadar fazla emlak vergisi ödeyecek?
- Vergideki artış oranı yüzde 300’den aşağı olmaz. Ödenecek vergide dört-beş kat artış olur.
Bu durumda ceza ödemek daha cazip gelebilir...
- Evet bu konuda Vergi Konseyi’ne rapor vererek vergi oranlarının düzeltilmesini talep ettik.
1000 liralık ceza dışında bir müeyyide olacak mı?
- Ceza ödeyip de kurtulmak yok. Mecburen kat mülkiyetine geçilecek.
Katları bölünerek daire yapılan yalıların durumu
Müstakil bina olarak inşa edilen ancak daha sonra tadilat yapılarak içinde farklı daireler oluşturulan yalıların durumu ne olacak?
- 1957’den önce inşa edilenler zaten iskanlı kabul ediliyor. Bu tarihten sonra tadilat yapılarak içi ayrı dairelere dönüştürülmüşse, bu tadilatın öncelikle Anıtlar Kurulu ve belediyeden onaylatılması gerek. Onaylıysa zaten kat mülkiyeti var demektir. Yalılarda kat irtifakı olmaz. Yani 28 Kasım’a kadar olan konu onları ilgilendirmiyor.
(Milliyet)
Konuyla ilgili basında yer alan diğer haberler
'Tapu değişimi için yeni düzenleme yapılmazsa kaos olur'
Tapularda yer alan "kat irtifakı" ibaresinin 28 Kasım 2009'a kadar "kat mülkiyeti" şeklinde değişmesi zorunluluğu, yapı sektöründe yılların ihmalini gün yüzüne çıkardı. Emlakçılar ve müteahhitler, yapılan düzenlemenin bu haliyle kaosa sebep olacağını belirtiyor. Kat mülkiyetine geçmek için iskân izni alınması gerekiyor.
İskân için binayı yapan müteahhidin eğer vergi ve SSK borcu varsa bunu tapu sahibinin ödemesi zorunlu tutuluyor. Tüm İnşaat Müteahhitleri Federasyonu Başkanı Tahir Tellioğlu, müteahhidin kişisel borcunun tapu sahiplerine yıkılmasının kanunun uygulanmasında büyük engel oluşturacağına dikkat çekti. Tellioğlu, söz konusu borçların amme alacağı çerçevesinde müteahhitten tahsil edilmesi gerektiğini belirtiyor. Tellioğlu'na göre kanunda gerekli düzeltmeler yapılmazsa tapu sahipleri büyük sıkıntı yaşayacak. İstanbul Umum Emlak Komisyoncuları Odası İkinci Başkanı Nizamettin Aşa da mevcut düzenlemeyle tapu sorununun çözülmeyeceğini, hatta sıkıntının daha da büyüyeceğini belirtiyor.
Zaman'ın dün 'Tapudaki kelime değişikliği ev sahiplerine pahalıya mal olacak' başlığıyla manşetten duyurduğu haber, geniş yankı buldu. Haberde tapuların kat irtifakından kat mülkiyetine çevrilmesini öngören kanunla ilgili ev sahiplerinin yaşadığı mağduriyet masaya yatırılmıştı. Tüm İnşaat Müteahhitleri Federasyonu Başkanı Tahir Tellioğlu, 50 yıldır bu binaların yapılmasına izin verildiğini, şimdi ise kanun çıkarılarak iskân istendiğini vurguluyor. "Asıl gereken, bütün yapıların iskânlı olmasıdır." diyen Tellioğlu, "Yıllarca iskânı, hatta ruhsatı olmayan yapılara müsaade edildi. Ruhsat almış, binayı fizikî olarak bitirmiş ama iskân belgesi almamış. Bir de inşaat ruhsatı bile olmayıp belediyede kaydı bulunmayan binalar var. Bunlara, belediyeler ve valilikler gibi kamu idaresi müsaade etti." şeklinde konuştu. Türkiye'deki konutların yaklaşık yüzde 60-70'inin iskânı bulunmadığını, bunların yüzde 10-15'inin de ruhsatının dahi olmadığını belirten Tahir Tellioğlu, şunları söyledi: "Devlet bunlara elektrik, su vermiş, kanalizasyonu bağlamış. Bir düzenlemeyle tapu tahsis belgesi vermiş. Bu belgeyle kendisine göre beyanname de düzenliyor. Bunu kısmen kanuni olarak kabul etmişsin, şimdi de iskân istiyorsun. Adamın ruhsatı yok ki iskân getirsin." Tellioğlu'na göre tapuların kat mülkiyetine dönüştürülmesi isteniyorsa bunun için eylem planı ortaya koymak gerekiyor. Tellioğlu, Türkiye'deki yapıların yüzde 60'ının iskânı yokken bu düzenlemeyle sonuca gitmenin zor olduğuna dikkat çekiyor.
İstanbul Umum Emlak Komisyoncuları Odası İkinci Başkanı Aşa da mevcut düzenlemeyle tapuların büyük bölümünün değişemeyeceğini belirtiyor. Yeni ve farklı bir düzenlemenin şart olduğunu anlatan Aşa, tapu sahiplerinin şu anda ne yapacağını bilemez durumda olduğunu kaydediyor. İstanbul'da tamamı iskânsız olan bölgeler bulunduğunu söyleyen Nizamettin Aşa, "Bu konu, ancak kapsamlı bir imar affıyla çözülür. Af olsa bile yapanın yanına kâr kalacak şekilde olmamalı. İki kat imarlı arsasının üzerine dört katlı daire yapan, bunun cezasını mutlaka ödemeli. Yeni dönem için de çok ağır müeyyideler koyulmalı." diye konuştu. (Zaman)
Kaydol:
Kayıtlar (Atom)
