PARSELASYON (İmar) (tapu-fen yönüyle)
15 ve 16 ncı MADDE GEREĞİNCE
YAPILAN TERKLERİN İHDASI (1)
Parselasyon/Makale No: 4
Hüseyin KOÇAK / Metin BEYAZ
B a ş m ü f e t t i ş / Başmüfettiş
İmar plânı bulunmasına karşın henüz 3194 sayılı İmar Yasasının 18 inci maddesi gereğince uygulama yapılmamış bir yerde, aynı Yasanın 15 ve 16 ncı maddeleri gereğince yola terk varsa, daha sonra yapılacak 18 inci madde uygulamasında bu terkler de ihdasa konu olacaktır.
Bu husus, daha önce 15 ve 16 ncı madde gereğince bedelsiz terk edilen kısımların, henüz 18 uygulaması yapılmadan, yeni bir plân tadilatıyla tescile tabi yerlere rastlaması durumunda nasıl bir işleme tabi tutulması gerektiği özellik arz etmektedir.
Bunu iki ayrı başlık altında değerlendirmek gerekir.
* Birincisi: bedelsiz terk edilen yerler eski malikine döner mi?
* İkincisi ise: bu yerler belediye tarafından ihdas edilebilir mi?
Bu sorulara alt başlıklarda yanıt aramak gerekirse;
1 – Bedelsiz Terkler Eski Malikine Döner mi?
Daha önce 15 ve 16 ncı maddeler gereğince bedelsiz olarak yola terk edilen yerler yeni bir plân tadilatı ile tescile konu olursa, terk edilen yerler eski malikine döner mi?
Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün bu konudaki uygulaması, bu yerlerin eski malikine döne¬ceği şeklinde idi. Bu amaçla ihdasın belediye adına yapılmakla beraber, ta¬şınmazın eski malikine dönmesini teminen, eski malike duyuruda bulunula¬rak uygulama yapılmakta ve bu şekilde uygulama ile eski malikin haberdar edilerek, belediyeden bedelsiz devrini istemesi, belediye buna yanaşmazsa dava açması amaçlanmakta idi.
Genel Müdürlüğün bu şekilde uygulama yapmasına sebep temel altlık ise Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 20.06.1973 gün E.1971/1–224, K.1973/524 sayılı kararı idi.
Sözü edilen kararda; “Dava konusu taşınmaz mallardan yol geçirmek¬ten vazgeçilmekle, bağışlanan, bağışlama amacına tahsis olunmaması, ba¬ğışlamada bulunan davacıyı terkine zorlayan neden ortadan kalkmış ve bu¬nun sonucu olarak bağışlama niteliğinde bulunan hukuki muamelenin sebe¬binde var olan bağışlama koşulu gerçekleşmemiş olmasına göre davalı bele¬diyenin bedelsiz olarak iade etmek zorunluluğunun bulunduğu” ifade edile¬rek bedelsiz olarak yola terk edilen yerlerin plân tadilatı ile özel mülkiyete konu edilmesi karşısında belediye tarafından tekrar eski malikine bedelsiz iade edilmesi gerektiği açıklanmış idi.
Bu nedenle de; plân değişikliği halinde daha önce terk edilen yerlerin ilgilisine geri dönmesini engellemek için, bu terkler belediyeler tarafından 1000 TL. gibi bedelle, resmi senet düzenlenerek satış suretiyle bedelli terk olarak gösterilebilmek¬te idi.
Oysa bugün, gerek Yargıtay ve gerekse Danıştay 6. Dairesi bu görüşten vazgeçip, daha evvelki uygulamalarla yola terk edilen yerlerin imar plânı tadilatı ile tescile konu olması halinde eski maliklerine dönmeyeceğine dair hüküm tesis etmişlerdir.
Nitekim Yargıtay 5. HD.si E.1996/5090, K.1996/5622 sayılı kararı ile; “Özel parselasyon sırasında kamu hizmeti için ayrılan yerlerin sonraki imar plânı değişikliği ile iskana açıldığından söz ederek bu bölümlerin davalı köy tüzel kişiliği adına oluşturulan tapu kayıtlarının iptali ile tescili talep edil¬miştir.
Kamulaştırma Yasası 35 inci maddesi uyarınca özel parselasyon so¬nucu malikin muvafakati ile kamu hizmet ve tesisleri için ayrılmış olan yerler hakkında eski malikler tarafından mülkiyet iddiasında bulunulmaz. Bu yerle¬rin imar plânının değiştirilmiş olması eski maliklerine mülkiyet iddiasında bulunma hakkı vermez” şeklinde hüküm vermiştir.
Yine Yargıtay 5. HD.nin E.1995/12446, K.1995/13658 sayılı kararında; “..... Önceki imar plânı ile davacının taşınmaz malından bir kısım kendi rı¬zası ile bedelsiz olarak yola terk edilmiştir. Yola terk yapılırken herhangi bir şart ileri sürülmemiştir. İmar plânında yapılan değişiklikle yolun daraltıl¬ması, yol dışında kalan bölümün davacıya verilmesini gerektirmez....” de¬miştir.
Danıştay 6. Dairesi ise, E.1994/1108, K.1994/3671 sayılı kararı ile; “..... Özel mülkiyete konu olan taşınmazlardan sahiplerinin rızası ile umumi hizmetlere bedelsiz olarak terk edilen ancak daha sonra yürürlüğe giren imar plânıyla tahsis amacı değişen yerlerin bedelsiz olarak eski maliklerine geri verilmesi yolunda yasal herhangi bir düzenleme bulunmamaktadır. Ak¬sine 3194 sayılı Yasanın 17 nci maddesi ile, belli koşulların varlığı halinde imar plânına uygunluğun sağlanması amacıyla bu tür taşınmazların bedeli karşılığı özel mülkiyete geçirilmesine belediye ve valilikler yetkili kılınarak bedelsiz geri vermenin söz konusu olmayacağı öngörülmüştür.
Ayrıca, 3194 sayılı Yasanın 17 nci maddesi uyarınca bedelsiz geri verme söz konusu olamayacağından, mahkemece bilirkişi raporu doğrultu¬sunda parselasyona, terkten sonraki 116 m² alanlı parselin değil, terkten önceki 148 m² alanlı parselin esas alınması ve davacıya uygun parselin oluşturulması gerektiği gerekçesiyle parselasyon işleminin iptaline yönelik olarak verilen kararda da isabet bulunmamaktadır.....” şeklinde hüküm vermiştir.
Yine Danıştay 6. Dairesi, E.1992/4612, K.1993/5197 sayılı kararında ise; “..... Yasa, tevhit, ifraz ya da parselasyon işlemi nedeniyle taşınmazların umumi hizmetlere ayrılmış olan bölümlerinin, imar plânında değişiklik ya¬pılarak tahsis amacının değiştirilmesi, kamulaştırmadan artan parça ya da yol artığı haline dönüşmesi durumunda bu yerlerin eski maliklerine bedelsiz olarak terk edileceği konusunda herhangi bir kural koymamış, aksine belli koşulların varlığı halinde imar plânına uygunluğu sağlamak amacıyla bütün taşınmazların bedeli karşılığı özel mülkiyete geçirilmesine belediye veya valilikler yetkili kılınmış olmakla bedelsiz geri vermenin söz konusu olama¬yacağını, .....” öngörmüştür.
Ve Danıştay 6.Dairenin 13.06.1994 tarih, E.1993/3381, K.1994/2446 sayılı Kararı; “Bedelsiz olarak davacının mülkiyetinden çıkan daha sonra imar plânı değişikliği nedeniyle yol olmaktan çıkarılan taşınmazın, bedelsiz olarak terk edilmiş olsa dahi eski malikine, bedel alınmaksızın iade edile¬mez.”
Konuyla ilgili Yargıtay kararları da aynı doğrultudadır;
Nitekim; Yargıtay 5. Hukuk Dairesinin 28.05.1996 tarih, E.1996/5090, K.1997/8622 sayılı kararı da; “Özel parselasyon sonunda malikin muvafa¬kati ile kamu hizmet ve tesisleri için ayrılmış olan yerlerde sonradan imar değişikliği yapılması halinde, bu yerler imara açılsa bile eski malikler mül¬kiyet iddiasında bulunamazlar.” şeklindedir.
Bütün bu kararlardan da görüldüğü üzere 3194 sayılı Yasanın 15 ve 16 ncı maddesi gereği bireysel uygulamalarla yola terk edilen yerlerin plân tadilatı ile beraber tescile konu olması halinde eski maliklerine geri dönmesi mümkün değildir.
2 – Bedelsiz Terkler İhdas Edilebilir mi?
Daha önce 15 ve 16 ncı maddeler gereğince bedelsiz yola terk edilen yerler, yeni bir plân tadilatı ile tescile konu olursa bu yerler belediyeler tarafından ihdas edilebilir mi? … (bu konu ayrı bir makale olarak yazılacaktır.) ... ... ...
* * *
15 ve 16 ncı MADDE GEREĞİNCE
YAPILAN TERKLERİN İHDASI (2)
Parselasyon/Makale No: 5
Hüseyin KOÇAK
B a ş m ü f e t t i ş
Bedelsiz Terkler İhdas Edilebilir mi?
Daha önce 15 ve 16 ncı maddeler gereğince bedelsiz yola terk edilen yerler, yeni bir plân tadilatı ile tescile konu olursa bu yerler belediyeler tarafından ihdas edilebilir mi? … (bu durumdaki yerlerin eski malikine dönüp, dönmeyeceği konusu ayrı bir makale olarak yazılmış olup, Sitemizin "Makaleler/İmar/tapu-fen yönüyle” bölümümüzde Makale No:4 olarak yer almaktadır.)
* TAU Genel Müdürlüğünün Görüşü
Bayındırlık ve İskân Bakanlığı Teknik Araştırma ve Uygulama (TAU) Genel Müdürlüğünün, konuyla ilgili görüşü şu şekildedir;
Henüz 18 uygulaması yapılmadan 15 ve 16 ncı madde gereğince yola terk edilen yerler; yeni bir plân tadilatı ile tescile konu olursa;
Tescile konu olan bu yer tadilat plânına göre 18 inci madde uygulama¬sına tabi tutulmaksızın yine 15 ve 16 ncı maddeler gereğince belediyeler tarafından ihdası mümkün değildir.
Ancak, bu tadilata göre 18 inci madde uygulaması yapılıyorsa o tak¬dirde bu yerleri belediyelerin ihdası mümkündür.
TAU Genel Müdürlüğünün 13.06.1997 tarih 8535 sayılı olan görüş ya¬zısının metni şu şekildedir;
“..... imar plânı değişikliği veya revizyonu ile kullanım değişikliğine konu edilen bu tür alanların belediyelerce kamulaştırma yoluyla elde edile¬cek hizmete sunulması gerekmektedir.
Ayrıca, 3194 sayılı İmar Yasasının 18 inci maddesi uyarınca arazi ve arsa düzenlemesi sonucu DOP kapsamında bedelsiz olarak kamu eline geçen ve tapudan yol olarak terk edilen alanların imar plânı tadilatı ile yeniden özel mülkiyetlerine hisseleri oranında verilmekte ise de bunun pratikte uy¬gulama şansı olmadığı düşünüldüğünden, bu tür alanların belediye adına tescil edilmesinin uygun olacağı düşünülmektedir.....”
* Kadastro ve Tapu Sicil Müdürlüklerince Yapılacak İşlem
Daha önce 15 ve 16 ncı maddeler gereğince bedelsiz yola terk edilen bir yer, plân tadilatı nedeniyle tescile konu olursa ve bu kısımların tescili için belediye talepte bulunursa;
Kadastro Müdürlüklerince teknik kontrol yapılır.
İhdas kontrolünde, bu ihdasın yeri kadastro paftasından kontrol edilir ve ihdasa konu yerin daha önce 15 ve 16 ncı maddeler gereği terk edilen yerler olduğu paftasından anlaşılacağından, teknik kontroller sonucu Tapu Sicil Müdürlüğüne yazılan yazıda bu durum belirtilir.
Tapu Sicil Müdürlüklerince nasıl bir uygulama verileceği konusunda Genel Müdürlüğün yönlendirmesi ise şu şekildedir;
“..... ihdasa konu sahanın, ilgili belediye adına tescilinin yapılarak Me¬deni Kanunun 927 nci maddesi (Yeni Kanunun 1019 uncu maddesi) uyarınca ilgili kişi veya kişilere (daha önce yapılan bedelsiz terk işlemine konu par¬sellerin maliklerine) duyuruda bulunularak, yapılan işlem hakkında bilgi verilmesi,
Ayrıca, ihdasen tescil gören parselin tapu kütüğünün ‘Beyanlar’ hane¬sine, söz konusu taşınmaz malın bedelsiz terk edilen yerden ihdas suretiyle oluşturulduğu yolunda belirtme yapılması gerekir.” (TKGM – Tasarruf İşl.Da.Başkanlığının; 24.10.2001 tarih, 4060 sayılı talimatı.)
* * *
15 ve 16 ncı MADDE GEREĞİNCE YAPILAN
TERK YERLERİNİN ESKİ MALİKE VERİLMESİ (3)
Parselasyon/Makale No: 4
Hüseyin KOÇAK
B a ş m ü f e t t i ş
* Bedelsiz Terk Edilen Yeri Tadilat Nedeniyle Yine Eski Malikine Verilmesi;
Bedelsiz terklerin eski malikine dönmeyeceği hususu, bazen hatalı uygulamalara neden olabilmektedir. Terk edilen yerin ilgilisine geri dönmemesi kuralından, terk edilen yerin fiili yerinin geri dönmemesi değil, yüzölçüm miktarının geri dönmemesi anlaşılmalıdır.
Şöyle ki;
Uygulamada bir parsel maliki; İmar Yasasının 15 ve 16 ncı maddeleri gereğince parselinden bir miktar yeri bedelsiz terk ediyor.
(Örneğin ana parsel yüzölçümü 1000 m2, terk miktarı da 250 m2, terk oranı %25 olsun.)
Aynı yerde, henüz 18 uygulaması yapılmadan plân tadilatı yapılıyor ve de daha önce bedelsiz terk edilen kısım (tamamı veya bir kısmı) tescile tabi olan bir parsel içinde yer alsın, buna karşılık yine önceki terk ile oluşan parselin bir kısmı ise yeni düzenlemede yolda kalmış olsun.
Bugün 18 uygulaması yapılmaktadır.
Daha önce terk edildiği halde plân tadilatı nedeniyle tescile konu olan yere rastlayan imar parseli, daha önce bu yeri terk eden kişiye verilecektir. Ancak, daha önce terk ettiği yer belediyenin muvafakati olmadığı sürece kendisine geri dönmeyeceğine göre, bu parselde belediye hissedar yapılmak ve de ilgilisi tarafından belediyeden bu kısmın satın alınması mı sağlanacaktır?
Uygulamada bu husus soru konusu edilebilmektedir.
(Soru konusu edilen durumun uygulanması halinde de ayrıca; o parselden kesilecek DOP oranı da olumsuz etkilenmektedir.)
* Daha önce terk edilen yerlerin ilgilisine geri dönmemesinden şu anlaşılmalıdır.
Ö r n e ğ i n ;
Daha önce bedelsiz olarak terk edilen yer, 250 m2’lik alan, ana parselin %25’ine tekabül etmektedir. Bugün 18 inci madde uygulaması yapılırken DOP oranı % 15 olarak belirlenmiştir.
Bu durumda, daha önce 250 m2 yer terk eden taşınmaz maliki, fazladan 100 m2 yer terk etmiş bir duruma düşmektedir. İşte bu halde, daha önce 250 m2 yer terk eden kişi, bugün bunun 100 m2’sini geri isteyemeyecektir. Bedelsiz terkin geri dönmemesi hususundan bu anlaşılmalıdır.
Diğer taraftan yukarıdaki örneğimize dönecek olursak;
Daha önceki terk oranı %25 idi. Bugün 18 uygulaması sırasında DOP oranı %30 olsun; bu parselden %5 daha DOP kesilmesi dışında özellik arz eden bir durumu olmayacaktır.
Bedelsiz terkten sonra plân tadilatı yapılmış olması ve de daha önce terk edilen kısmın yeniden tescile tabi olup, terk eden malike tahsis edilmiş olması hiçbir önem arz etmeyecektir.
Sonuç olarak;
Başta da belirtildiği üzere;
Bedelsiz terklerin eski malikine dönmeyeceği kuralından; terk edilen yerin fiili yerinin geri dönmemesi değil, yüzölçüm miktarının geri dönmemesi anlaşılmalıdır.
* Ancak; Eğer, bedelsiz terki yapan kimse, 18 inci madde uygulamasıyla da parseline kavuştuktan sonra plân tadilatı nedeniyle terk ettiği yer yeniden tescile konu hale gelmişse; terk eden kişi, 18 inci madde ile oluşan parseli elinde mevcut olduğu halde ilave olarak, daha önce terk ettiği kısım tescile konu olduğu gerekçesiyle, hak iddia edemez. Çünkü, plân uygulamasında hakkı olan yüzölçüm miktarına daha önce kavuşmuş olduğundan, daha önce kendisinin terk ettiği gerekçesiyle, fazlasını talep etmeye hakkı olmayacaktır.
* * *
PARSELASYON SAHASINDA KAMULAŞTIRMA
Parselasyon/Makale No: 3 (05.05.2008)
Hüseyin KOÇAK
B a ş m ü f e t t i ş
(SPK Gayrimenkul Değerlendirme Uzmanlığı Sınavına girecekler için örnek problemler)
Bir düzenleme sahasında, düzenlemeye tabi parsellerden kesilebilecek azami DOP oranının %40’tır. Bu oranın %40’tan fazla çıkması durumunda, eksik kısım kamulaştırma suretiyle tamamlanmak durumunda kalındığında; kamulaştırmada esas, düzenleme sahasındaki bütün taşınmazlardan yüzölçümleri oranında yapılmasıdır.
Nitekim Uygulama Yönetmeliğinin 31/son maddesindeki ifadeden bu anlaşılmaktadır. 31/son maddesindeki ifade şu şekilde idi; “..... umumi hiz¬metlere ayrılan alandan, düzenlemeye giren parsel alanları toplamının %35’inin çıkarılması ile bulunan farkın 100 ile çarpılıp 65’e bölünmesiyle bulunur.”
NOT: 5006 sayılı Yasa ile DOP oranı %40’a çıkartılmıştır. Bu durum; Yö¬netmelikte geçen %35 oranının %40 olarak, 65 rakamının ise 60 olarak alı¬nıp hesaplamayı gerektirir.
(SPK tarafından yapılan Gayrimenkul Değerleme Uzmanlığı sınavlarında da çokça çıkan, parselasyon sahasında kamulaştırma ile ilgili örnekler)
ÖRNEK 1:
Bir düzenleme sahasında düzenlemeye giren parsellerin toplam yüzöl¬çümü 100 000 m², bu sahada kamuya ayrılan alan 43 000 m² olsun. Bu uygulama alanında kaç m² kamulaştırma ihtiyaç bulunmaktadır?
Çözüm:
Düzenleme sahası 100 000 m². Bu sahada %40 DOP kesintisi yapıldığında 40 000 m² elde edilmiş olacaktır.
Kamuya ayrılan alanlar için 43 000 m²’ye ihtiyaç vardır. (43 000 – 40 000 = 3 000 m².)
40 000 m²’si DOP kesintisi ile elde edildiğine göre, geriye 3 000 m² daha kaldı, deyip 3 000 m² yer kamulaştırılması hatalı bir uygulama olacaktır.
Çünkü;
Bu uygulama sahasında 3 000 m² yer kamulaştırılırsa; geriye 40 000 m² daha yere ihtiyaç kalacaktır.
DOP kesilmesi gereken miktar ne kadardır?
Uygulama sahası 100 000 m²’dir, ancak DOP kesilecek saha artık 100 000 m² değildir. Zira 100 000 m²’lik saha içerisinde 3 000 m² kamulaştırıldığına göre bu 3 000 m²’den DOP kesilemeyecektir. Geriye DOP kesintisi yapabileceğimiz alan yüzölçümü 97 000 olacaktır.
3000 m² kamulaştırıldığında DOP oranı: 40 000 / 97 000 = % 41,24 bulunur. Dolayısıyla kamulaştırmanın bu şekilde hesabı hatalıdır.
Öyleyse;
Yukarıda belirtildiği üzere Yönetmeliğin 31/son maddesinin öngörüsü doğrultusunda hesap yapmak gerekecektir.
100 000 m² düzenleme sahasında 40 000 m² DOP’tan elde edilirken, 3000 m² fark kalmakta idi. Bu 3 000 m²’den hareket edilerek kamulaştırılacak miktarı hesaplandığında;
3 000 x (100/60) = 5 000 m² bulunur.
Bu sahada kamulaştırılması gereken miktar 5 000 m²’dir.
Sağlamasını yapalım;
– Düzenleme sahamız : 100 000 m²,
– Kamu alanları için : 43 000 m²,
– Kamulaştırılan alan : 5 000 m².
5 000 m² kamulaştırıldığından, uygulama alanında, kamulaştırılan bu alandan DOP kesilemeyeceğinden DOP kesilebilecek alan 95 000 m²’ye düşecektir. Diğer taraftan kamu alanları için gerekli olan 43 000 m²’nin, 5 000 m²’si kamulaştırma ile elde edildiğine göre, artık 38 000 m²’ye ihtiyaç kalmış olacaktır.
Bu bilgilerden sonra, eldeki verilerle DOP oranı hesaplanacak olursa;
38 000 / 95 000 = 0,40 bulunur.
Demek ki bu sahada 5 000 m² yer kamulaştırıldığında doğru sonuca ulaşılmaktadır.
ÖRNEK 2;
Bir düzenleme sahasında düzenlemeye giren parsellerin toplam yüzöl¬çümü 300 000 m², bu parsellerin düzenleme alanı içinde kalan kısımlarının imar parsellerine ayrılan alanları toplamı 177 000 m², kamuya ayrılan alan 124 500 m² ise; bu uygulama alanında kamu alanları için daha kaç metre¬kare sahaya ihtiyaç bulunmaktadır.
(Bir üst örnekteki mantık esas alınarak çözelim)
(K) = 300 000 m² (katılım kütlesi)
(D) = 177 000 m² (Dağıtım Alanı)
(KAA) = 124 500 m² (Kamuya ayrılan alan)
Düzenlemeye giren alanın toplam yüzölçümü 300 000 m² dir. Bu mikta¬rın %40’ı, 120 000 m² dir. Hâlbuki örneğimizde kamu hizmetleri için ihtiyaç duyulan miktar 124 500 m² dir.
124 500 – 120 000 = 4 500 m².
4 500 x ( 100 / 60) = 7 500 m².
Kamulaştırılacak alan 7 500 m²’dir.
Sağlamasını yapalım;
300 000 – 7 500 = 292 500 m2
124 500 – 7 500 = 117 000 m2
117 000 / 292 500 = 0,40
(Bu oranın tam %40 bulunması, 7 500 m2 olarak hesaplanan kamulaştırma miktarının doğru olduğunu gösterir.)
PARSELASYON TABİ KADASTRO PARSELİNDE HATA
Parselasyon/Makale No: 2 (01.01.2008)
Hüseyin KOÇAK
B a ş m ü f e t t i ş
İmara tabi kadastro parsellerinde hata tespit edilmesi halinde yapılması gereken şey, bu hatanın düzeltilmesi ve parsellerin, uygulamaya doğru yüzölçüm değerleriyle alınmasıdır.
Yüzölçüm düzeltmesi, ilgilisinin muvafakati ile 1458 nolu genelge ile, muvafakat etmemesi halinde ise 41 inci madde uygulaması ile mümkündür.
İmar sahasındaki kadastro parsellerinin yüzölçümlerinin farklı çıkması halinde, ilgililere ulaşılamazsa; ulaşıldığı halde muvafakat alınamazsa; 41 inci madde uygulaması sonucu tebligat için yine ilgilisine ulaşılamazsa ya da ken¬disine tebligat yapılan ilgili dava yoluna giderse (bu davanın sonucunun bek¬lenmesi gerekeceğinden) uygulama önemli ölçüde aksamaya uğraya¬caktır.
Yapılacak uygulamanın sonucunda da bir ilânın bulunduğu düşü¬nülecek olursa, bu aksamalara meydan vermeden pratik yol seçilmelidir. Şöyle ki;
1 – Farklılık tecviz dahilinde ise sorun bulunmamaktadır. Parsel, tapuda kayıtlı olduğu yüzölçümle uygulamaya alınır.
2 – Farklılık tecvizi aşmasına rağmen, herhangi bir kaba hatanın varlı¬ğını gösterir boyutta değilse, yine problem olmayacaktır. Parsel yine tapuda kayıtlı yüzölçümle uygulamaya alınır.
Zira yapılan kontrol, bugünün ölçüm tekniğinde zemine uygulama ve yeni alım ile hesaplama şeklinde değildir. Eldeki verilerle kabaca ya¬pılan bir kontroldür. O nedenle de bir kaba hata tespit edilmediği durumlarda, parsel tescilli yüzölçümle uygulamaya alınmalıdır.
3 – Tescilli hesapla, son hesap arasındaki fark, tescilli hesapta bir kaba hatanın varlığını gösterecek boyutta ise, esas olan, uygulama öncesi bu hata¬nın düzeltilmesidir.
Düzeltme; ilgilisinin muvafakati ile 1458 nolu genelge gereğince yapılır. İlgilisi muvafakat etmezse 41 inci madde uygulanmak suretiyle hata giderilir. İlgilisinin muvafakat etmediği durumlarda, 41 uygulansa bile tebligat sorunu yaşandığı durumlarda, düzeltme uygulamayı aksatacaksa; parsel, tapuda ka¬yıtlı yüzölçümüyle değil yeni bulunan doğru değerle işleme alınmalıdır.
Aksi halde dağıtımda haksızlığa neden olunmuş olunur.
Ş ö y l e k i ;
Örnek 1 – Uygulamaya tabi parsel 1 500 m2 olarak tescillidir. Kontrol çalışmasında bu parselin 1000 m2 geldiği görülüyor. Yüzölçümde küçülme olduğu için ilgilisi muvafakat vermiyor.
Uygulama sahası için belirlenen DOP oranı %25’dir.
Bu parsel uygulamaya tescilli yüzölçümüyle alınırsa; 1500 m2 den, %25 DOP düşüldükten sonra 1 125 m2 lik imar parseli tahsisi edilecektir. Yani; fi¬ilen 1000 m2 yere karşılık, 1 125 m2 yer verilmiş olacaktır.
Örnek 2 – Tam tersi tescilli yüzölçüm 1000 m2 iken kontrol sırasında 1500 m2 bulunuyorsa; bu parsel uygulamaya tescilli yüzölçümle alınırsa, %25 DOP düşüldükten sonra 750 m2 yer verilecektir. Taşınmazın gerçek yüzöl¬çümü 1500 m2 olduğuna göre, uygulamaya giren diğer parsellerden %25 DOP kesilirken bu parselden %50 DOP kesilmiş olacaktır.
Bu tür hatalara sebep olunmamak bakımından, parsel uygulamaya doğru yüzölçümüyle alınmalıdır.
Danıştay kararları; tapu sicilindeki hatalar uygulamayı sakatla¬maz şeklindedir. O nedenle de bu şekilde yapılacak uygulama bozma sebebi sayılmamaktadır.
* * *
KISMEN PARSELASYON TABİ
KADASTRO PARSELİNDE HATA
Parselasyon/Makale No: 1 (01.01.2008)
Hüseyin KOÇAK
B a ş m ü f e t t i ş
Kısmen uygulamaya giren parselde yüzölçüm hatası tespit edilirse hatanın giderilmesi, daha sonra uygulamaya geçilmesi, öncelik tanınması ge¬reken uygulama şeklidir. Ancak, işlem ivedilik arz ediyor fakat dü¬zeltme için ilgilisi muvafakat etmiyorsa işlemin aksayacağı muhakkaktır.
Bu nedenle de; Parselin parselasyona giren bölümü kesin değeriyle hesaplanmalı, uygulamaya esas bu kesin değer olmalıdır.
Uygulamaya giren kısmın kesin değeriyle hesaplanan yüzölçümü, işleme tabi parselin yüzölçümünden düşülmeli, hata ise, daha sonra düzeltilmek üzere kalan kısımda bırakılmalıdır.
Hatanın, uygulamaya giren kısımda bırakılması ya da uygulamaya gi¬ren kısımla, kalan kısım arasında dağıtıma tabi tutulması doğru bir uygulama olmayacaktır. Çünkü;
Parselin yüzölçümünde küçülme varsa, dağıtım sonrası verilecek hisse, düzeltmeye giren gerçek yüzölçüme göre daha fazla olacak,
Tersine, yüzölçümde büyüme varsa, o takdirde de verilecek hisse düzen¬lemeye giren gerçek değere göre daha düşük kalacaktır.
Örneğin;
Yarısı uygulamaya giren parselin tescilli yüzölçümü 4000 m2 ol¬sun, uygulama sırasında yüzölçümde bir kaba hata olduğu fark edilsin ve son hesapta, aslında bu parselin gerçek yüzölçümünün 3000 m2 olduğu tespit edilmiş olsun.
Yüzölçümde küçülme olduğu için büyük bir ihtimalle ilgilisi düzeltmeye muvafakat etmeyecek, 41 uygulaması halinde de dava yolunu seçecektir. Bu durumda hata, uygulamaya giren ve kalan kısma dağıtılması halinde şu şe¬kilde bir sonuç çıkacaktır.
Parselin gerçek yüzölçümü 3000 m² Uygulamaya giren fiili kısmı ise 1500 m² dir. Hata dağıtımı yapıldığında uygulamaya giren kısım sanki 200 m² imiş gibi işlem görecektir.
DOP oranının %35 olduğu varsayılırsa, uygulama sonucu bu parsel ma¬likine verilecek hisse 1300 m².ye tekabül edecektir... Yani gerçekte 1500 m² olarak uygulamaya giren bir parsele karşılık 1300 m² lik yer verilmiş olacak¬tır ki; bu ise, diğer parsellerden %35 DOP kesilirken bu parselden %13,33 DOP kesilmiş gibi bir sonuç elde edilmesine neden olacaktır.
Tersine tescilli yüzölçüm 3000 m² iken, kontrol sırasında bulunan yüzölçüm 4000 m² çıkmış olsaydı ve parsel tescilli yüzölçümüyle uygulamaya alınmış olsaydı; o zaman da, parsel maliki mağdur edilmiş olurdu.
Şöyleki; parselin fiilen 2000 m2 si uygulama girdiği halde 1500 m2 si uygulamaya giriyormuş gibi işleme tabi tutulacaktı. Aynı şekilde %35 DOP kesildiğinde de, bu parsele karşılık 975 m2 yer yerilecektir.
Uygulamaya giren kısım fiilen 2000 m2 olduğuna göre; diğer parsellerden %35 DOP kesilirken bu parselden %51,25 DOP kesilmiş olacaktır.
Bu tür durumlara fırsat vermemek için kısmen uygulamalarda; uygula¬maya giren kısım net değeriyle uygulamaya alınmalı, hata ise daha sonra dü¬zeltilmek üzere kalan kısımda bırakılmalıdır.
* * *
14 Haziran 2011 Salı
Yabancıların Türkiye'de gayrimenkul edinmelerine olanak sağlayan yasa
AR& GE BÜLTEN
ARAŞTIRMA VE MESLEKLERİ GELİŞTİRME MÜDÜRLÜĞÜ
AĞUSTOS
11
4916 sayılı Kanunla Tapu
Kanunu’nun 35. maddesinde
değişiklik yapılarak, 19
Temmuz 2003 tarihli Resmi
Gazete’de yayımlanarak
yürürlüğe giren yabancı uyruklu
gerçek kişiler ile yabancı
ülkelerde bu ülkelerin
kanunlarına göre kurulan tüzel
kişiliğe sahip ticaret
şirketlerinin Türkiye
Cumhuriyeti sınırları içerisinde
taşınmaz edinmelerine olanak
tanınmıştır.
Yabancıların Türkiye'de gayrimenkul edinmelerine olanak sağlayan yasa, Avrupa
Birliği'ne uyum çerçevesinde çıkartılmıştır.
Yabancı gerçek kişiler ile yabancı ülkelerde bulunan tüzel kişilerin Türkiye’de
taşınmaz edinebilmeleri için, bu kişilerin ikamet ettikleri ülkelerin de Türk
vatandaşlarına aynı olanağı tanımış olması gerekmektedir.
“Karşılıklılık prensibi” olarak adlandırılan bu uygulama ile Türk vatandaşlarının
taşınmaz edinebilmelerine ilişkin yasal düzenlemenin ilgili yabancı ülke mevzuatında
mevcut olması ve ayrıca fiilen uygulanabilir olması şartı aranmaktadır.
Yasanın çıktığı 19 Temmuz 2003 tarihinden bu yana iki yılda yabancıların ülkemizde
mülk edinmesi sonucu 2.3 milyar dolar gelir elde edildiği belirtilmiştir.
Yabancılar, ülkemizde yeni yasanın ardından 2 yılda 15 bin 842 adet mülk satın
almıştır.
Türkiye'de gayrimenkul alan
yabancıların gayrimenkul tercihi
İstanbul ve Antalya'da
yoğunlaşmaktadır.
Antalya'da bugüne kadar 44 ülkeden
13 bin 249 yabancı, 10 bin 79
gayrimenkul satın almıştır.
S E K T Ö R E L
Yabancılara Gayrimenkul Satışı
Nurel KILIÇ
AR& GE BÜLTEN
ARAŞTIRMA VE MESLEKLERİ GELİŞTİRME MÜDÜRLÜĞÜ
AĞUSTOS
12
Bölgede toplam 3 milyon 159 bin 269 metrekare arazi-arsa, bina meskenli arsa ve
daire alanı, yabancıların mülkiyetine geçerken, bunların 1 milyon 491 bin 445
metrekaresine Almanlar sahip olmuştur.
2001'de 455, 2002'de 783, 2003'te 1.066 yabancının mülk satın aldığı Antalya'da,
geçen yıl sayı 1.802 olarak gerçekleşmiştir. Bu yılın ilk 6 ayında ise 700 yabancıya
satış gerçekleşirken, bunların 450'si Alanya'yı tercih etmiştir.
Yabancılar, bölgede en çok Alanya, Manavgat ile Antalya ve Kaş'tan mülk edinmiştir.
Gayrimenkullerin yarısının mülkiyetine ise Almanlar sahip olmuştur.
Anayasa Mahkemesi tarafından; yabancılara gayrimenkul satışına izin veren
yasa, 15 Mart 2005 tarihinde iptal edilmiştir.
Anayasa Mahkemesi, yabancılara taşınmaz satışını düzenleyen yasayı “getirilen
yasal güvenceler ve sınırlamaları'” yeterli görmediği için iptal ettiğini açıklamıştır.
İptal kararı, gerekçeli kararın Resmi Gazete'de yayımlanmasından üç ay sonra
yürürlüğe girmiştir
İptal kararı; yasanın çıkmasından bu yana
yapılan satışları etkilemeyecektir.
Hatta Anayasa Mahkemesi'nin
“yürütmenin durdurulması kararı
vermemesi” nedeniyle iptal kararı
yürürlüğe girene kadar satışlar yapılmıştır.
Bu süre içinde TBMM, iptal gerekçeleri
doğrultusunda, yabancılara taşınmaz mal
şansının koşullarını belirleyecek yeni bir yasa
çıkararak yabancılara taşınmaz satışının
devam etmesini sağlayabilecektir.
Ancak Anayasa Mahkemesi'nin bir daha iptal
etmemesi için yeni yasada yabancılara
taşınmaz satışının zorlaştırılması ve yeni
sınırlar getirilmesi beklenmekte.
Özellikle askeri bölgelere yakın yerlerde ve sınır illerinde yabancılara mülk satışında
son dönemde çıkan tartışmalar nedeniyle bu bölgeler için mülk satışına yeni
kısıtlamalar gelmesi muhtemeldir.
Çünkü, Anayasa Mahkemesi tarafından; iptal kararının yabancılara "hiç mal
satılamaz" anlamında olmadığı belirtilmiş, bu konuda getirilen yasal güvence ve
sınırlamaların yeterli görülmediği ifade edilmiştir.
İptal edilen düzenleme, karşılıklı olmak, yani aynı hakkın Türkiye'de taşınmaz satın
almak isteyen yabancının vatandaşı olduğu ülkenin de Türk vatandaşlarına bu hakkı
S E K T Ö R E L
AR& GE BÜLTEN
ARAŞTIRMA VE MESLEKLERİ GELİŞTİRME MÜDÜRLÜĞÜ
AĞUSTOS
13
tanıması şartıyla yabancı gerçek kişilerin ve tüzel kişiliğe sahip ticari şirketlerin
Türkiye Cumhuriyeti sınırları içinde taşınmaz edinebileceklerini öngörmektedir.
Düzenleme, 30 hektardan fazla taşınmaz edinilebilmesini ise Bakanlar Kurulu'nun
iznine tabi kılmaktadır.
İptal edilen madde neleri değiştirmişti?
Yabancılara taşınmaz satışını düzenleyen 2003 tarihli yasayla getirilen yenilikler
şöyleydi:
F Eski yasaya göre yabancılar 30 hektardan fazla taşınmaz mal edinemiyordu.
İptal edilen yeni yasa hükmü ile Bakanlar Kurulu'nun izniyle bu miktarın
üzerindeki taşınmaz satışı mümkün hale gelmişti.
F Önceki düzenlemeye göre tüzel kişiler hiçbir şekilde taşınmaz mal
edinemiyorlardı. İptal edilen düzenleme ise gerçek kişilerin yanısıra ticari
nitelikteki yabancı tüzel kişilere, yani şirketlere de Türkiye'de taşınmaz edinme
hakkı vermişti.
F Önceki düzenlemeye göre köylerde ve meralarda yabancılar hiçbir şekilde
taşınmaz mal edinemezken iptal edilen yasa, köylerde ve meralarda da
yabancıların taşınmaz mal edinmesine olanak sağlamıştı.
F Ayrıca, yeni düzenlemede miras kalan taşınmazların bedellerinin kanuni
mirasçılara verilebilmesi sağlanmıştı.
Yabancıların mülk edinmesi ile ilgili bazı ülkelere yönelik sınırlamalar ise hâlâ devam
etmektedir.
Dubai, Kuveyt, Suudi Arabistan, Birleşik Arap Emirlikleri vatandaşlarının Türkiye'de
mülk edinmesine izin
verilmemektedir.
Anayasa Mahkemesinin
iptal kararından sonra 3
ay içinde yabancıya mülk
satışını düzenleyen yeni
bir yasa hazırlanamayınca Anayasa Mahkemesi'nin iptal kararı yürürlüğe
girmiştir.
Tapu dairelerinde yabancılara mülk satışı ile birlikte yabancılara mülk satış
işlemleri de durdurulmuştur.
Anayasa Mahkemesi'nin iptal kararının yürürlüğe girmesiyle birlikte Türkiye'de mülk
edinme imkanı ortadan kalkan yabancılar, yeni yasayı beklemektedir.
S E K T Ö R E L
Türkiye'de mülk edinme olanağı ortadan kalkan
yabancılar, yeni yasayı bekliyor. Bakanlar Kurulu'nda
imzada bulunan tasarı, yabancıların edinebileceği
taşınmaz büyüklüğünü 10 bin metrekareyle
sınırlandırıyor.
AR& GE BÜLTEN
ARAŞTIRMA VE MESLEKLERİ GELİŞTİRME MÜDÜRLÜĞÜ
AĞUSTOS
14
Anayasa Mahkemesi'nin 14 Mart 2005 tarihinde Tapu Kanunu'nun yabancılara mülk
satışının önündeki engelleri kaldıran hükmünü iptal etmesinin ardından hazırlanan
kanun taslağı, Bakanlar Kurulu'nda imzaya sunulmuştur.
Tasarıya göre;
Ö Yabancı uyruklu gerçek kişiler, karşılıklı olmak ve kanuni sınırlamalara uyulmak
kaydıyla, Türkiye'de işyeri veya mesken olarak kullanmak üzere, uygulama imar
planı veya mevzii imar planı içinde bu amaçlarla ayrılan taşınmazları
alabileceklerdir.
Ö Sınırlı aynı hak tesis edilmesinde de aynı koşullar aranacaktır. Yabancı uyruklu
bir gerçek kişinin ülke genelinde edinebileceği taşınmazların ve sınırlı ayni
hakların toplam yüzölçümü, 10 bin metrekareyi geçemeyecektir.
Ö Bakanlar Kurulu, bu miktarı üç
katına kadar artırabilecektir.
Yabancı ülkelerde kendi
ülkelerinin kanunlarına göre
kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret
şirketleri ise karşılıklı olmak ve
kanuni sınırlamalara uymak
koşulunun yanısıra, ilgili kamu
kurum ve kuruluşlarının uygun görüşü alınarak, Türkiye'de en fazla 50 bin
metrekare yüzölçümlü taşınmaz sahibi olabilecektir.
Yabancılara gayrimenkul satışına izin veren yasa ile yabancı uyruklu kişilerin
gayrimenkul taleplerinde gözle görülür bir artış gözlenmişti.
Ancak iptal kararı ile yabancı sermayenin ülkemizi tercih etmesinin önünün kesildiği
kanaatini taşıyoruz.
Çünkü, inşaat sektörü, ülkemizde yan sanayileri desteklemesi ve başta ticaret
sektörü ve imalat sanayi olmak üzere diğer birçok sektörler ile girdi-çıktı ilişkisi olması
nedeniyle sosyal ve ekonomik kalkınmanın önemli
unsurlarından biridir.
İnşaat sektöründeki büyüme iç talepteki canlanmayı
gösteren en önemli göstergelerden biridir.
Bu nedenle iptal edilen maddenin daha kapsamlı
düzenlenmesi gerektiği düşüncesindeyiz.
Son zamanlarda mülk edinen yabancıların yaş profili incelendiğinde büyük ölçüde 50
yaşın üzerindeki kişilerin gayrimenkul aldıkları görülebilecektir.
Yeni düzenleme yapılmazsa yabancıların illegal yöntemlerle mal sahibi olmaya
çalışacağı da unutulmamalıdır.
S E K T Ö R E L
Geçen yıl 15.5 milyar dolar olan cari
işlemler açığının finansman kalemlerinden
birini oluşturan, yurtdışındaki yerleşiklerin
Türkiye'deki gayrimenkul alımları 1.343
milyar dolar olarak gerçekleşti.
ARAŞTIRMA VE MESLEKLERİ GELİŞTİRME MÜDÜRLÜĞÜ
AĞUSTOS
11
4916 sayılı Kanunla Tapu
Kanunu’nun 35. maddesinde
değişiklik yapılarak, 19
Temmuz 2003 tarihli Resmi
Gazete’de yayımlanarak
yürürlüğe giren yabancı uyruklu
gerçek kişiler ile yabancı
ülkelerde bu ülkelerin
kanunlarına göre kurulan tüzel
kişiliğe sahip ticaret
şirketlerinin Türkiye
Cumhuriyeti sınırları içerisinde
taşınmaz edinmelerine olanak
tanınmıştır.
Yabancıların Türkiye'de gayrimenkul edinmelerine olanak sağlayan yasa, Avrupa
Birliği'ne uyum çerçevesinde çıkartılmıştır.
Yabancı gerçek kişiler ile yabancı ülkelerde bulunan tüzel kişilerin Türkiye’de
taşınmaz edinebilmeleri için, bu kişilerin ikamet ettikleri ülkelerin de Türk
vatandaşlarına aynı olanağı tanımış olması gerekmektedir.
“Karşılıklılık prensibi” olarak adlandırılan bu uygulama ile Türk vatandaşlarının
taşınmaz edinebilmelerine ilişkin yasal düzenlemenin ilgili yabancı ülke mevzuatında
mevcut olması ve ayrıca fiilen uygulanabilir olması şartı aranmaktadır.
Yasanın çıktığı 19 Temmuz 2003 tarihinden bu yana iki yılda yabancıların ülkemizde
mülk edinmesi sonucu 2.3 milyar dolar gelir elde edildiği belirtilmiştir.
Yabancılar, ülkemizde yeni yasanın ardından 2 yılda 15 bin 842 adet mülk satın
almıştır.
Türkiye'de gayrimenkul alan
yabancıların gayrimenkul tercihi
İstanbul ve Antalya'da
yoğunlaşmaktadır.
Antalya'da bugüne kadar 44 ülkeden
13 bin 249 yabancı, 10 bin 79
gayrimenkul satın almıştır.
S E K T Ö R E L
Yabancılara Gayrimenkul Satışı
Nurel KILIÇ
AR& GE BÜLTEN
ARAŞTIRMA VE MESLEKLERİ GELİŞTİRME MÜDÜRLÜĞÜ
AĞUSTOS
12
Bölgede toplam 3 milyon 159 bin 269 metrekare arazi-arsa, bina meskenli arsa ve
daire alanı, yabancıların mülkiyetine geçerken, bunların 1 milyon 491 bin 445
metrekaresine Almanlar sahip olmuştur.
2001'de 455, 2002'de 783, 2003'te 1.066 yabancının mülk satın aldığı Antalya'da,
geçen yıl sayı 1.802 olarak gerçekleşmiştir. Bu yılın ilk 6 ayında ise 700 yabancıya
satış gerçekleşirken, bunların 450'si Alanya'yı tercih etmiştir.
Yabancılar, bölgede en çok Alanya, Manavgat ile Antalya ve Kaş'tan mülk edinmiştir.
Gayrimenkullerin yarısının mülkiyetine ise Almanlar sahip olmuştur.
Anayasa Mahkemesi tarafından; yabancılara gayrimenkul satışına izin veren
yasa, 15 Mart 2005 tarihinde iptal edilmiştir.
Anayasa Mahkemesi, yabancılara taşınmaz satışını düzenleyen yasayı “getirilen
yasal güvenceler ve sınırlamaları'” yeterli görmediği için iptal ettiğini açıklamıştır.
İptal kararı, gerekçeli kararın Resmi Gazete'de yayımlanmasından üç ay sonra
yürürlüğe girmiştir
İptal kararı; yasanın çıkmasından bu yana
yapılan satışları etkilemeyecektir.
Hatta Anayasa Mahkemesi'nin
“yürütmenin durdurulması kararı
vermemesi” nedeniyle iptal kararı
yürürlüğe girene kadar satışlar yapılmıştır.
Bu süre içinde TBMM, iptal gerekçeleri
doğrultusunda, yabancılara taşınmaz mal
şansının koşullarını belirleyecek yeni bir yasa
çıkararak yabancılara taşınmaz satışının
devam etmesini sağlayabilecektir.
Ancak Anayasa Mahkemesi'nin bir daha iptal
etmemesi için yeni yasada yabancılara
taşınmaz satışının zorlaştırılması ve yeni
sınırlar getirilmesi beklenmekte.
Özellikle askeri bölgelere yakın yerlerde ve sınır illerinde yabancılara mülk satışında
son dönemde çıkan tartışmalar nedeniyle bu bölgeler için mülk satışına yeni
kısıtlamalar gelmesi muhtemeldir.
Çünkü, Anayasa Mahkemesi tarafından; iptal kararının yabancılara "hiç mal
satılamaz" anlamında olmadığı belirtilmiş, bu konuda getirilen yasal güvence ve
sınırlamaların yeterli görülmediği ifade edilmiştir.
İptal edilen düzenleme, karşılıklı olmak, yani aynı hakkın Türkiye'de taşınmaz satın
almak isteyen yabancının vatandaşı olduğu ülkenin de Türk vatandaşlarına bu hakkı
S E K T Ö R E L
AR& GE BÜLTEN
ARAŞTIRMA VE MESLEKLERİ GELİŞTİRME MÜDÜRLÜĞÜ
AĞUSTOS
13
tanıması şartıyla yabancı gerçek kişilerin ve tüzel kişiliğe sahip ticari şirketlerin
Türkiye Cumhuriyeti sınırları içinde taşınmaz edinebileceklerini öngörmektedir.
Düzenleme, 30 hektardan fazla taşınmaz edinilebilmesini ise Bakanlar Kurulu'nun
iznine tabi kılmaktadır.
İptal edilen madde neleri değiştirmişti?
Yabancılara taşınmaz satışını düzenleyen 2003 tarihli yasayla getirilen yenilikler
şöyleydi:
F Eski yasaya göre yabancılar 30 hektardan fazla taşınmaz mal edinemiyordu.
İptal edilen yeni yasa hükmü ile Bakanlar Kurulu'nun izniyle bu miktarın
üzerindeki taşınmaz satışı mümkün hale gelmişti.
F Önceki düzenlemeye göre tüzel kişiler hiçbir şekilde taşınmaz mal
edinemiyorlardı. İptal edilen düzenleme ise gerçek kişilerin yanısıra ticari
nitelikteki yabancı tüzel kişilere, yani şirketlere de Türkiye'de taşınmaz edinme
hakkı vermişti.
F Önceki düzenlemeye göre köylerde ve meralarda yabancılar hiçbir şekilde
taşınmaz mal edinemezken iptal edilen yasa, köylerde ve meralarda da
yabancıların taşınmaz mal edinmesine olanak sağlamıştı.
F Ayrıca, yeni düzenlemede miras kalan taşınmazların bedellerinin kanuni
mirasçılara verilebilmesi sağlanmıştı.
Yabancıların mülk edinmesi ile ilgili bazı ülkelere yönelik sınırlamalar ise hâlâ devam
etmektedir.
Dubai, Kuveyt, Suudi Arabistan, Birleşik Arap Emirlikleri vatandaşlarının Türkiye'de
mülk edinmesine izin
verilmemektedir.
Anayasa Mahkemesinin
iptal kararından sonra 3
ay içinde yabancıya mülk
satışını düzenleyen yeni
bir yasa hazırlanamayınca Anayasa Mahkemesi'nin iptal kararı yürürlüğe
girmiştir.
Tapu dairelerinde yabancılara mülk satışı ile birlikte yabancılara mülk satış
işlemleri de durdurulmuştur.
Anayasa Mahkemesi'nin iptal kararının yürürlüğe girmesiyle birlikte Türkiye'de mülk
edinme imkanı ortadan kalkan yabancılar, yeni yasayı beklemektedir.
S E K T Ö R E L
Türkiye'de mülk edinme olanağı ortadan kalkan
yabancılar, yeni yasayı bekliyor. Bakanlar Kurulu'nda
imzada bulunan tasarı, yabancıların edinebileceği
taşınmaz büyüklüğünü 10 bin metrekareyle
sınırlandırıyor.
AR& GE BÜLTEN
ARAŞTIRMA VE MESLEKLERİ GELİŞTİRME MÜDÜRLÜĞÜ
AĞUSTOS
14
Anayasa Mahkemesi'nin 14 Mart 2005 tarihinde Tapu Kanunu'nun yabancılara mülk
satışının önündeki engelleri kaldıran hükmünü iptal etmesinin ardından hazırlanan
kanun taslağı, Bakanlar Kurulu'nda imzaya sunulmuştur.
Tasarıya göre;
Ö Yabancı uyruklu gerçek kişiler, karşılıklı olmak ve kanuni sınırlamalara uyulmak
kaydıyla, Türkiye'de işyeri veya mesken olarak kullanmak üzere, uygulama imar
planı veya mevzii imar planı içinde bu amaçlarla ayrılan taşınmazları
alabileceklerdir.
Ö Sınırlı aynı hak tesis edilmesinde de aynı koşullar aranacaktır. Yabancı uyruklu
bir gerçek kişinin ülke genelinde edinebileceği taşınmazların ve sınırlı ayni
hakların toplam yüzölçümü, 10 bin metrekareyi geçemeyecektir.
Ö Bakanlar Kurulu, bu miktarı üç
katına kadar artırabilecektir.
Yabancı ülkelerde kendi
ülkelerinin kanunlarına göre
kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret
şirketleri ise karşılıklı olmak ve
kanuni sınırlamalara uymak
koşulunun yanısıra, ilgili kamu
kurum ve kuruluşlarının uygun görüşü alınarak, Türkiye'de en fazla 50 bin
metrekare yüzölçümlü taşınmaz sahibi olabilecektir.
Yabancılara gayrimenkul satışına izin veren yasa ile yabancı uyruklu kişilerin
gayrimenkul taleplerinde gözle görülür bir artış gözlenmişti.
Ancak iptal kararı ile yabancı sermayenin ülkemizi tercih etmesinin önünün kesildiği
kanaatini taşıyoruz.
Çünkü, inşaat sektörü, ülkemizde yan sanayileri desteklemesi ve başta ticaret
sektörü ve imalat sanayi olmak üzere diğer birçok sektörler ile girdi-çıktı ilişkisi olması
nedeniyle sosyal ve ekonomik kalkınmanın önemli
unsurlarından biridir.
İnşaat sektöründeki büyüme iç talepteki canlanmayı
gösteren en önemli göstergelerden biridir.
Bu nedenle iptal edilen maddenin daha kapsamlı
düzenlenmesi gerektiği düşüncesindeyiz.
Son zamanlarda mülk edinen yabancıların yaş profili incelendiğinde büyük ölçüde 50
yaşın üzerindeki kişilerin gayrimenkul aldıkları görülebilecektir.
Yeni düzenleme yapılmazsa yabancıların illegal yöntemlerle mal sahibi olmaya
çalışacağı da unutulmamalıdır.
S E K T Ö R E L
Geçen yıl 15.5 milyar dolar olan cari
işlemler açığının finansman kalemlerinden
birini oluşturan, yurtdışındaki yerleşiklerin
Türkiye'deki gayrimenkul alımları 1.343
milyar dolar olarak gerçekleşti.
YABANCI GERÇEK KİŞİLERİN ÜLKEMİZDE TAŞINMAZ MAL EDİNMELERİ
YABANCI GERÇEK KİŞİLERİN ÜLKEMİZDE TAŞINMAZ MAL EDİNMELERİ
I. CUMHURİYETTEN ÖNCEKİ DURUM
A. 1068'DEN ÖNCEKİ DÖNEM
Birtakım münferit fermanlar istisna edilirse, bu tarihe kadar yabancı şahısların Osmanlı ülkesinde arazi iktisap edemedikleri, bu hususta bir hakkın mevcut olmadığı görülür. Kapitülasyonlarla Türkiye'den inanılmaz imtiyazlar elde etmiş olan yabancı devletlerin, uyruklarına bu hakkı temin edemedikleri garip görünebilirse de, durumun yakından tetkiki bu hakkın daha ziyade istenmedi¬ği için temin edilemediğini gösterir. Yabancı devlet, uy¬ruklularının Türkiye'de arazi iktisap etmelerine müsaade etmemiştir. Derebeyliğin bütün kuvvetiyle hüküm sürdü¬ğü Avrupa'da insanların muayyen toprağa bağlanması gerek¬liydi. Başka toprakla ilgilenmeleri istenmezdi. Derebeylik esaslarına göre, yabancı bir toprakta muayyen bir süreden fazla kalanlar, tâbiiyetlerini değiştirmiş farz olunurdu. Halbuki devletler uyrukları üzerinde hakimiyetlerinin son bulması demek olan böyle bir durum yaratmamak için vatandaşlarının yurtdışı seyahat ve ikametlerini tahdit etmişlerdi. İşte bu bakımdan Türkiye'ye gelmeleri sınırla¬nan yabancı devlet tebaalarının yerleşmeleri, hele arazi iktisapları mensup olduğu devletlerce yasak edilmişti.
Ayrıca yabancıların arazi iktisap hakkı Türk Hukuku bakımından da tanınmamıştı. Bunun sebebi İslam Huku¬kundaki, yabancıların İslam memleketlerinde daimi bir şekilde yerleşmesini kabul etmeyen hükümlerdir.
Ancak zamanın gerekleri, uluslararası ilişkilerin artması, yabancılara arazi iktisap hakkı verilmesi husu¬sunda bir zaruretin doğmasına sebep olmuştur. Osmanlı Devleti 20.2.1856 tarihli Islahat Fermanında yabancılara bu hususta bir vaatte bulunmuştu. Bu vaadin gerçekleşme¬mesi üzerine 15.2.1862’de beş büyük devlet (İngiltere, Fransa, Rusya, Avusturya, Prusya) bir nota vererek Osmanlı ülkesinde, çeşitli yollarla taşınmaz sahibi olmuş va¬tandaşlarının durumlarını müzakereye davet etmişlerdir. Ali Paşa 3.10.1862 tarihli cevabi notasında, Türkiye’nin de yabancılara arazi edinme hakkı tanımak istediğini, ancak bunun bir takım şartlar dahilinde kabul edileceğini bildirmiştir. Buna göre Osmanlı tebaasının verdikleri vergi ve resimlerin verilmesi, gayrimenkul edinme tasarruflarına dair ihtilafların Türk mahkemelerinde görülmesi ve eski Türk tebaasının iktisaptan istisna şartları dahi¬linde yabancılara gayrimenkul iktisap hakkı vermek düşü-nülüyordu. Nihayet 7 Safer 1284 (8 Haziran 1868) tarihin¬de “Tebaa-i Ecnebi yenin Emlake Mutasarrıf Olmaları Hak¬kında Kanun”la yabancılara taşınmaz mal edinme hakkı tanınmıştır.”
Bununla beraber, Türkiye’de gayrimenkul iktisabının yabancılara yasak olduğu devirde bile, yabancılar birçok usûllerle bu yasağı bertaraf etmeyi başarmışlardır. Bir gayrimenkul satın alan yabancı bu gayrimenkul tapu siciline Osmanlı uyrukluğunda bir kişi adına ya da kendisini Osmanlı uyrukluğunda göstererek gayrimenkulu tapu siciline tescil ettirebiliyordu. Nihayet Osmanlı uyrukluğunda olan kadınla evlenmiş bazı yabancılar gayrimenkullarını bu karıları adına tapu siciline tescil ettirebili¬yorlardı.
Bu haksız ve usulsüz durum birçok güçlüklerin kaynağını oluşturuyordu. Bu nedenle buna bir son vermek, Osmanlı uyruklusu gibi yabancılara da gayrimenkul iktisap hakkını tanımak maksadıyla yukarıdaki kanun çıkarılmış¬tır.
B. 1868-1923 DONEMİ
Yukarıdaki kanun (7 Safer 1284) yabancılara Türki¬ye’de taşınmaz edinme hakkını tanımış, ancak bu hakkı ta¬nırken Osmanlı Hükümeti bu haktan yararlanmayı aşağıda belirtilecek bazı şartlara bağlamıştır. Buna güre;
a)-Yabancıların gayrı menkullerine ilişkin bütün hususlarda Osmanlı yargısından kurtulmak için kapitülas¬yonlar rejiminden hiçbir şekilde istifade etmek sizin Osmanlı kanun ve nizamları uygulanacaktır.
b)-Yabancılar Hicaz vilayetinde gayrimenkul edinemeyeceklerdir.
c)-Doğuştan Osmanlı uyrukluğunda olup da sonradan yabancı bir devletin uyrukluğunu edinmek için uyrukluğunu terk etmiş olan Osmanlılar bu kanundan yararlanamayacak¬lardır (bu kişiler ile ilgili alarak 25 Rebi-ül ahır
1300 tarihle “Ecanibin Hakk-ı İstimlaki Kanununun Birinci Maddesinde İstisna Olunan Eşhasın Emlak ve Arazisine Mahsus Kanun” çıkarılmıştır).
d)-Kanun, ekli protokole katılmamış olan devletlerin uyrukluğunda olan yabancıların gayrimenkul edinemeyeceğini belirtmiştir.
Bu kanuna göre yabancıların Osmanlı ülkesindeki gayri menkule ilişkin tasarrufları Birinci Dünya Savaşına kadar devam etmiş, 2 Kasım 1330 (1914) tarihli kapitülas¬yonların Kaldırılması Hakkındaki Kanunla (Kavanin-i Mevcude de Uhudu Atikaya Müstenit Ahkamın Lağvı), bütün ka¬nun ve nizamlarda eski anlaşmalara dayanan ve yabancılara tanınan mali, idari ve adli ayrıcalık hükümleri kaldırıl¬mıştır.
23 Şubat 1330 (1914) tarihli “Memalik-i Osmaniye’de Bulunan Ecnebilerin Hukuk ve Vazifeleri Hakkındaki Kanun”la da yabancıların bundan sonra Türkiye’de sahip olabilecekleri haklar açıklanmıştır. Bu kanunla, yabancıların Türkiye’de gayrı menkule tasarruf haklarının bulunup bulunmadığı belirtilmemiştir. Bu tedbir o tarihte devam eden Birinci Dünya Savaşından kaynaklanmıştır.
Yabancıların ülkemizde gayrı menkule tasarruf hak¬larının geçirdiği bu dönemlerden sonra, 24 Temmuz 1923 tarihinde Lozan’da akdedilen ve Türkiye Büyük Millet Meclisi tarafından 340 sayılı kanunla onaylanan Sulh Antlaş¬masıyla bugünkü esaslar üzerine oturtulmuştur.
II. CUMHURİYET SONRASI VE BUGÜNKÜ DURUM
A. YABANCI GERÇEK KİŞİLERİN MÜLKİYET HAKKI
1. Lozan Antlaşması
Temmuz 1923 tarihli Lozan Antlaşması, Türkiye’de yabancıların arazi iktisabı konusunda bir dönüm nokta¬sı teşkil eder. Bu antlaşma ile Türkiye 1284 Safer kanunuyla benimsediği tebaaya temsil sistemini terk ederek mütekabiliyet esasını kabul etmiştir. 1284'de kabul edilen tebaaya temsil sistemi ile kapitülasyonlar dolayısıyla her bakımdan vatandaş dan imtiyazlı durumda olan ya-bancıyı arazi iktisabında uyruklusuna eş kılan devletimiz, tam egemenliğe doğru kuvvetli bir adımı atmıştır. Nihayet muhtelif teşebbüslerden sonraki 2 Teşrinisani 1330 tarihli kanunla bütün kanun ve nizamlarda uhudu atikaya müstenit bulunan hükümler feshedilmişti. Lozan Antlaşmasının 20. maddesi ile kapitülasyonlar tamamen kaldırılarak Türkiye'nin egemenliği sağlanınca, yabancılara arazi ik¬tisabı tanınması hususunda siyasi mütekabiliyet (karşılıklılık) esasını kabul etmiştir. Bu Türkiye’nin diğer dev¬letlerle tam eşitliğinin bir sonucudur. Lozan Antlaşması¬nın konumuz bakımından önemi de bu noktadır. Antlaşmaya ekli “İkamet ve Selahiyet-i Adliye Mukavelenamesi”nin 23 Ağustos 1923 tarihinde 341 sayılı kanun ile kanunlaşması neticesinde tebaaya temsil sistemi terkedilmiş, halen yürürlükte olan mütekabiliyet esası kabul edilmiştir.
Lozan İkamet ve Salahiyeti Adliye Mukavelesinin 1. maddesinde “işbu fasılda mündemiç ahkamdan her birinin Türkiye’de diğer düveli akide tebaa ve şirketlerine tatbi¬ki, süreli meskure arazisinde Türk tebaa ve şirketler hakkında tam bir muavete-i mütekabile tatbiki şartı sarıhile muallaktır...” 3. maddesinde “Türkiye’de diğer Düveli Akide tebaasının kavanin ve nizamati makalliliyeye tevfiken her türlü emvali menkule ve gayrımenkuleyi ihraza, tasarrufa ve devre ve ferağa hakları alacak ti r, tebai mezkure bilhassa beyi ve mübadele ve hibe, vasiyet ile veyahut diğer her suretle emvali mebhuzeyi tasarruf edebilecekleri gibi, bermucibi kanun veraset tarikiyle hibe veyahut vasiyet suretiyle emvali mezkureye malik olabileceklerdir.”
Buna göre, mukavelenin 1. maddesine göre Lozan Antlaşmasına taraf olan devletlerin (İngiltere, Fransa, Ja¬ponya, İtalya, Yunanistan, Romanya, Yugoslavya) vatandaş¬larının ülkemizde tam bir karşılılık esasına göre taşınmaz edinebilecekleri belirtilmiştir.
2. Yasal Düzenlemeler
A-Genel Olarak
19 Temmuz 2003 tarihli ve 25173 sayılı Resmi Gazetede yayımlanarak yürürlüğe giren 3.7.2003 tarih ve 4916 sayılı Kanunun 19 uncu maddesiyle değişik 22.12.1934 tarihli ve 2644 sayılı Tapu Kanununun 35 inci maddesiyle, yabancı uyruklu gerçek kişiler ile yabancı ülkelerde bu ülkelerin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketlerinin, ülkemizde taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinimlerine ilişkin yeni esaslar getirilmiş ve ayrıca anılan Kanunun 38 inci maddesiyle de, 18.03.1924 tarihli ve 442 sayılı Köy Kanununun 87 nci maddesi ve 22.12.1934 tarihli ve 2644 sayılı Tapu Kanununun 36 ncı maddesi yürürlükten kaldırılmıştır.
Yeni düzenleme ile, öncelikle karşılıklı olmak ve kanuni kısıtlamalara uyulmak şartıyla, yabancı gerçek kişilere ve yabancı ülkelerde bu ülkelerin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketlerine, Türkiye Cumhuriyeti sınırları içerisinde taşınmaz edinme hakkı getirilmiş, kanuni kısıtlamalar arasında bulunan 442 sayılı Köy Kanununun 87 inci maddesinin yürürlükten kaldırılması ile yabancı gerçek kişiler ile yabancı tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketlerinin köylerde taşınmaz edinmelerine imkan tanınmış, ayrıca 2644 sayılı Tapu Kanunu’nun mülga 36 ncı maddesinde yer alan hükümler, 35 inci maddeye eklenerek bu madde yeniden düzenlenmiş, ancak 2565 sayılı Askeri Yasak Bölgeler ve Güvenlik Bölgeleri Kanununda herhangi bir değişiklik yapılmamıştır.
Öte yandan karşılıklılık şartının uygulanması da yeniden değerlendirilerek, uygulamada fiili olmakla birlikte birebir örtüşme yerine, yabancı devletin taşınmaz ediniminde kendi vatandaşlarına veya yabancı ülkelerde bu ülkelerin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketlerine tanıdığı hakların Türkiye Cumhuriyeti vatandaşlarına ve ticaret şirketlerine tanınması esası getirilmiştir..
35 inci maddenin;
2 inci fıkrasıyla, ülkemiz ile arasında karşılıklılık bulunmayan devlet vatandaşlarının kanuni miras yolu ile edindikleri taşınmazlar ile kanuni kısıtlamalara tabi alanlardaki taşınmazların intikal işlemlerinin yapılarak tasfiye suretiyle bedele çevrileceği,
3 üncü fıkrasıyla; yabancı uyruklu gerçek kişilerin kanuni miras dışında ve yabancı ülkelerin kendi kanunlarına göre kurulan ticaret şirketlerinin ülkemizde edinebilecekleri taşınmaz miktarı otuz hektar ile sınırlandırılmış, bu miktarı geçen edinimler ise Bakanlar Kurulunun iznine tabi tutulmuştur. Kanuni miras dışında ölüme bağlı tasarruflar yoluyla taşınmaz edinim miktarı da otuz hektarla sınırlandırılmış olup, bu miktarı geçen taşınmaz edinimi de Bakanlar Kurulunun iznine tabi kılınmış ve izin verilmemesi halinde fazla miktarın tasfiye edilerek bedele çevrileceği,
Son fıkrasıyla ise; kamu yararı ve ülke güvenliği bakımından bu maddenin uygulanmayacağı alanları belirlemeye Bakanlar Kurulunun yetkili olduğu, hüküm altına alınmıştır.
B.YASAL DÜZENLEMELER
a) Anayasa
Türkiye Cumhuriyeti Anayasa¬sının 35. maddesi; “Herkes mülkiyet ve miras haklarına sahiptir. Bu haklar ancak kamu yararı amacıyla kanunla sınırlanabilir. Mülkiyet hakkının kullanılması toplum ya¬rarına aykırı olamaz.”
Madde herkes dediğine göre, mülkiyet hakkını va¬tandaşa saklı tutmamaktadır. Yalnız bu demek değildir ki, bu hakkı bazı durumlar veya bazı ölçülerde yabancıdan esirgemek mümkün olmaz. Yine Anayasanın “yabancıların durumu” başlıklı 16. maddesi; “temel hak ve hürriyetler, yabancılar için milletlerarası hukuka uygun olarak kanun¬la sınırlanabilir.”
Buna göre mülkiyet hakkı devletin yararı açısından sınırlanabilir, fakat bu sınırlama hem kanunla olacak, hem de uluslararası hukuka uygun alacaktır.
b) Tapu Kanunu
22.11.1934 tarih ve 2644 sayılı Tapu Kanununun 35. Maddesinde, yabancıların taşınmaz edinmesi konusunda genel şartlar tespit edilmiştir. Bu şartlar: Kanun yoluyla getirilmiş olan sınırlayıcı hükümler ve karşılıklılık olmak üzere iki ana grupta toplanmıştır.
Bu iki ana şart 35. Maddenin yeni şeklinde de aranmıştır. 4916 sayılı ve 3.7.2003 tarihli kanunun 19. Maddesi ile, Tapu Kanununun 35.maddesinde önemli değişiklikler yapmıştır. Ancak yukarıda anılan iki ana kural yeni maddede korunmuştur. Buna göre; “Karşılıklı olmak ve kanuni sınırlamalara uymak kaydıyla, yabancı gerçek kişilerle yabancı ülkelerde bu ülke kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketleri, Türkiye Cumhuriyeti sınırları içinde taşınmaz edinebilirler.”
Madde, yeni şekliyle yabancı gerçek kişilere bu hakkı tanırken, yabancı ülkelerde o ülke kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketlerine de taşınmaz edinme hakkı tanımıştır. Yabancı ticaret şirketlerinin taşınmaz mülkiyet hakkından yararlanması için aranan özel şart, Şirketin yabancı ülke kanunlarına göre kurulmuş ve tüzel kişiliğe sahip olmasıdır. Yabancı şirketler için aranan bu özel şarttan başka fıkra iki genel şart aramıştır. Bunlar:
-Kanuni sınırlamalara uymak,
-Karşılıklı olmaktır.
Andığımız değişikliğe kadar, yabancı gerçek kişilere tanınmış olan taşınmaz edinme hakkı, yeni değişiklikle artık tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketlerine de tanınmıştır.Yukarıdaki iki genel şarta değinecek olursak;
1- Karşılıklılık (Mütekabiliyet)
Devletler arası ilişkilerde karşılıklı işlem esası, devletlerin ülkeleri üzerindeki egemenlik hakları¬nın doğal sonuçlarından biridir. Devletlerin ilişkilerin-de az ya da çok gelişmişlik, nüfus ve toprak büyüklüğü ve diğer niteliklerinin nazara alınmaması bunların birbir¬lerine eşit oldukları prensibine dayanır. Toprak edinme konusundaki karşılıklılık esasının başka konulardaki kar¬şılıklılık esasından farklı yanı devletin ülke denilen asli maddi unsuruyla olan ilişkisidir. Kendi vatandaşına yabancı ülkede aynı hakkı sağlamadan, ülkesinde yabancıya hak tanınması kolaylıkla savunulamaz. Yabancı bir ülkede mülk edinmek, çoğu kez o ülkede seyahat etmek, çalışmak veya yerleşmek gibi isteklerin bir uzantısıdır. Ülkede mülk edinerek yaşamını kısmen ya da tamamen orada sürdü¬recek olan yabancının her türlü davranışına katlanacak olan, onunla belli bir yöre ya da çevrede yaşamını paylaş¬mak zorunda olan vatandaş olacaktır. Bu itibarla vatanda¬şımızın kendi ülkesinde mülk edinmesine katlanamayan bir devlet uyruğundan herhalde bu hakkın esirgenmesi gerekir. Aksine bir durumda ise yabancıya tanınmış bir ayrıcalık sayılır. Karşılıklı işlem esası uluslararası ilişkilerde eşitliği sağlayan bir denge aracıdır.
a- Karşılıklılığın Uygulanma Şekli
Yabancı uyruklu gerçek kişilerle yabancı ülkelerde bu ülkelerin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticari şirketler karşılıklı olmak kaydı ile Türkiye’de taşınmaz edinebilirler. Karşılıklılık ilkesinin uygulanmasında nazara alınacak ölçüt maddede belirtilmiştir. Buna göre; “... karşılıklılık ilkesinin uygulanmasında, yabancı devletin taşınmaz ediminde kendi vatandaşlarına veya yabancı ülkelerde bu ülkelerin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketlerine tanıdığı hakların Türkiye Cumhuriyeti vatandaşlarına veya ticaret şirketlerine de tanınması esastır.”
Tanımda gerçek kişilerle ticaret şirketleri için iki ayrı ölçüt kullanılmıştır. İlk olarak, yabancı devletin kendi vatandaşlarına taşınmaz edinme konusunda tanıdığı hakların Türk vatandaşlarına da tanınması esastır. İkinci olarak, yabancı devletin yabancı ülkelerde kurulan ve tüzel kişilik kazanmış ticaret şirketlerine tanıdığı hakların Türk ticaret şirketlerine da tanınması aranmaktadır.
Bu durumda, Türkiye’de taşınmaz edinmek isteyen yabancı gerçek kişi ya da ticaret şirketi, bağlı bulunduğu devletin hukuk düzeninin kendi vatandaşlarına ya da yabancı şirketlere tanıdığı hakların Türk vatandaşlarına da tanımış olup olmadığı incelenecektir.
Bir ülke mevzuatının kendi vatandaşlarına tanıdığı hakların aynısının yabancılara da tanınması şartı, Türkiye açısından koruyucu ve savunabilir bir karşılıklı muameledir. Ancak bazı ülke hukuklarının azınlıklara belirli bölgelerde taşınmaz edinme hakkı tanımadığı göz önünde tutulduğunda fazla bir genişlik taşımayacağı sonucuna varılabilir. Örneğin Yunan hukukunda vatandaş olmakla birlikte Helen ırkından olmayanlara sınır bölgelerinde ve sahil şeridinde taşınmaz edinme hakkı tanınmamaktadır. Kendi vatandaşına taşınmaz edinme hakkını sınırlayan devlet vatandaşlarına, aynı sınırlamaların uygulanması gerekecektir.
Yabancı şirketler açısından ise durum; yabancı devletin taşınmaz ediniminde yabancı ülkelerde kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketlerine tanıdığı hakların Türk ticaret şirketlerine tanınması biçiminde olacaktır. Bir ülke bu konuda yabancı şirketlere tanıdığı hakların ölçüsünde Türk şirketlerine de hak tanımış olmalıdır.
Türk hukukunda karşılıklılık konusunda yerleşik uygulama, kanuni ve fiili karşılıklılığın aranması biçiminde olmuştur. Hatta bir Türk vatandaşının başvurusunda karşılaştığı engellerin aynısının o devlet vatandaşları içinde aranacağı ifade edilmiştir.
Karşılıklı muamele, yabancıların taşınmaz edinmesi konusunda 1934 yılında tapu kanunuyla birlikte kabul edilen bir ilke olmuştur. Bu ilkeye istisna tanımak amacıyla 1984 yılında kabul edilen bir yasa kabul edilmiştir.
Yasa bazı ülkeler için “karşılıklı olarak” şartının aranmayacağını bu konuda takdir hakkının Bakanlar Kuruluna ait olduğunu kabul etmiştir. Yasaya göre, Bakanlar Kurulunun tespit ettiği ülkeler vatandaşları için karşılıklılık uygulanmayacaktır. Bakanlar Kurulunun iki ay sonra kabul edilen Kararnamesine göre de; altı körfez ülkesine bağlı kişiler karşılıklılık şartı gerçekleşmeden taşınmaz edinme hakkına sahip olmuşlardır. Yasa bir yıl kadar yürürlükte kalmış, 13.6.1985’te Anayasa Mahkemesince iptal edilmiştir.
Dönemin iktidarı, iptal edilen yasanın yerine geçmek üzere 1986 yılında yeni bir yasa kabul etmiştir. Yeni yasa öncekinden farklı olarak “milli menfaatler ve-veya milli ekonomi” gibi kriterlerin esas alınması gerektiğini bildirmekteydi. Ancak bu yasa da Anayasa Mahkemesince iptal edilmiştir.
Görülüyor ki, karşılıklılık ilkesinin korunması, Anayasa Mahkemesinin bir yıl arayla verdiği iki kararla da tescil edilmiş bulunmaktadır. Bu nedenle Tapu Kanunu m. 35 değiştirilirken “karşılıklı olmak” kaydı Anayasa Mahkemesinin kararları doğrultusunda aynen aranmıştır.
Yargıtay karşılıklılık ilkesinin uygulanmasında dikkat edilmesi gereken hususların neler olduğunu göstermek amacıyla yeni tarihli bir kararında şöyle demiştir:
…2644 Sayılı Tapu Kanununun; 3.7.2003 tarihli 4916 Sayılı Kanunun 19. maddesiyle değişik 35. maddesine göre; “Karşılıklı olmak ve kanuni sınırlamalara uymak kaydıyla, yabancı gerçek kişilerle yabancı ülkelerde bu ülke kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketleri, Türkiye Cumhuriyeti sınırları içinde taşınmaz edinebilirler”. Karşılıklılık ilkesinin uygulanmasında yabancı devletin taşınmaz ediniminde kendi vatandaşlarına veya yabancı ülkede bu ülkelerin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketlerine tanıdığı hakların, Türkiye Cumhuriyeti vatandaşlarına veya ticaret şirketlerine de tanınması esastır…”
Kanun karşılıklılık ilkesinin ne şekilde belirleneceğini göstermemiştir. Türk Yabancılar Hukukunun genel ilkelerinden olan karşılıklılık, en az iki devlet arasında yapılmış olan bir anlaşma ile tanınabilir( Ahdi mütekabiliyet) ya da iç hukukta (yazılı mevzuatta) bir engel koymama biçiminde yer almış olabilir.( kanuni karşılıklılık)
Ancak en önemli nokta, 28.5.1927 tarihli 1062 sayılı Mukabele-i Bilmisil Kanununda ifade edildiği üzere idari karar veya istisnai kanunlarla, Türk uyruklular bakımından mülkiyet hakkının kısmen veya tamamen sınırlanıp sınırlanmadığının, daha açık bir ifade ile fiili karşılıklılığın belirlenmesidir. Yabancı ülke mevzuatında, bir engel olmamakla beraber, Türk vatandaşlarının o ülkede taşınmaz mal edinmeleri şu veya bu şekilde fiilen engelleniyorsa Tapu Kanununun 35. maddesinde açıklanana edinme engelinin bulunmadığını söylemek mümkün değildir. Bunun yanında yabancı ülke; taşınmazın bulunduğu yer bakımından (örneğin kıyı ve sınır bölgelerindeki taşınmazlarla ilgili) izne bağlılık ve yasaklamalar getirilmişse bizim mevzuatımız bakımından engel olmasa bile, kıyı ve sınır bölgelerindeki taşınmazın yabancı tarafından edinebileceği kabul edilemez. Örneğin Yunanistan’da yabancıların ve bu mayanda Türk vatandaşlarının miras yoluyla taşınmaz mal edinmelerini engelleyen bir yasa hükmü bulunmadığı, ancak Rum soyundan gelmeyen Türk vatandaşlarının Yunanistan’daki taşınmazlar hakkında hazinenin el koyması, zamanaşımı sebebiyle intikal, kamulaştırma, gibi işlemlerle karşılaştığı, izinle satmaya teşvik edildiği, serbestçe tasarruf ve verasete konu olabilecek taşınmazların varlığının şüpheli olduğu, vatandaşlarımızın taşınmaz malları tevarüs yoluyla edinemeyecekleri, kök murisin ve ara murislerin ölüm tarihleri itibariyle taşınmaz malları tevarüs ve serbestçe tasarruf yönünden fiili bir karşılıklılığın bulunmadığını açıkça görülmektedir.
2- Yasal Sınırlayıcı Hükümler
a- Tapu Kanunu
22.11.1934 tarih ve 2644 sayılı Tapu Kanununun 35. Maddesinde, yabancıların taşınmaz edinmesi konusunda genel şartlar tespit edilmiştir. Bu şartlar: Kanun yoluyla getirilmiş olan sınırlayıcı hükümler ve karşılıklılık olmak üzere iki ana grupta toplanmıştır.
Bu iki ana şart 35. Maddenin yeni şeklinde de aranmıştır. 4916 sayılı ve 3.7.2003 tarihli Kanun 19. Maddesi ile, Tapu Kanununun 35. Maddesinde önemli değişiklikler yapmıştır. Ancak yukarıda anılan iki ana kural yeni maddede de korunmuştur. Buna göre:“Karşılıklı olmak ve kanuni sınırlamalara uymak kaydıyla, yabancı gerçek kişilerle yabancı ülkelerde bu ülke kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketleri, Türkiye Cumhuriyeti sınırları içinde taşınmaz edinebilirler.”
Madde yeni şekliyle, yabancı gerçek kişilerin, taşınmaz edinmeleri konusunda herhangi bir yenilik getirmemiştir.
4916 sayılı kanun ile Tapu Kanununda (m. 35/3), yapılan bir değişiklik şöyledir: Yabancı gerçek kişilerle tüzel kişiliğe sahip yabancı ticaret şirketlerinin otuz hektardan fazla taşınmaz edinebilmesinin Bakanlar Kurulu iznine bağlı olmasıdır. Benzer hüküm, Tapu Kanunu ile yürürlükten kaldırılmış olan Tapu Kanunu 36. maddesinde de yer almaktaydı.
Tapu kanunu m. 35/4 te getirilen diğer önemli değişiklik, sınırlı ayni hakların iktisabı konusundadır. Bu değişikliğe kadar, yabancı gerçek kişilerin taşınmazlar üzerinde sınırlı ayni hak edinmeleri mülkiyet hakkı konusunda var olan sınırlamalara tabi tutuluyorken, yeni hüküm ile konu açıkça düzenlenmiştir. Türkiye’deki taşınmazlar üzerinde sınırlı ayni haklardan yararlanmak hakkı tanınırken, bu konuda genel kural olan “karşılıklı olmak” şartının aranmayacağı kabul edilmiştir.
Yeni 35. maddenin son fıkrasında genel bir sınırlama hükmü de getirilmiş bulunmaktadır. Buna göre:“Kamu yararı ve kamu güvenliği bakımından, bu maddenin uygulanmayacağı yerleri belirlemeye Bakanlar Kurulu yetkilidir.”
Yeni 35. madde, yabancı gerçek kişilere ve yabancı şirketlere Türkiye’deki taşınmazlar üzerine mülkiyet ve sair ayni hakları iktisap konusunda eski hükümleri değiştirip, yasakları kaldırırken, ilgili maddenin uygulanmayacağı bazı yerleri belirleme konusunda Bakanlar Kuruluna da takdir hakkı tanımıştır. Bakanlar Kurulunun bu yetkiyi kullanırken dayanacağı kriter “kamu yararı ve kamu güvenliği” gerekleridir.
b- Köy Kanunu
4916 sayılı kanunun getirdiği diğer önemli değişiklik, 18.3.1924 tarihli ve 442 sayılı Köy Kanununun 87. maddesi ile yabancıların taşınmaz edinmesi konusunda var olan engelleyici hükmün kaldırılması olmuştur. Bilindiği gibi Köy kanununun 87. maddesi yabancı gerçek ve tüzel kişilerin köylerde taşınmaz edinmesini yasaklamaktaydı. 4916 sayılı Kanun ile Tapu Kanunu madde 35’getirilen diğer bir değişiklik (m 35/3), yabancı gerçek kişiler ile tüzel kişiliğe sahip yabancı ticaret şirketlerinin otuz hektardan fazla taşınmaz edinebilmesinin Bakanlar Kurulu iznine bağlı olmasıdır. Benzer hüküm, Tapu Kanunu ile yürürlükten kaldırılmış olan Tapu Kanunu madde 36 da vardı. Şu farkla ki, otuz hektardan fazla arazinin köy dışında olması, ayrıca müstakil çiftlik halinde bulunması halinde Bakanlar Kurulunun izni aranmaktaydı. Yeni metinde yabancıların köylerde taşınmaz edinebilecekleri esasından yola çıkılmış, bu nedenle otuz hektarlık kısmın köy içi ya da köy dışı olması ayrımı kaldırılmıştır. Müstakil çiftlikler için aranan izin şartı da kaldırılmıştır. Bu durumda köylerde de dahil, otuz hektardan fazla arazi için Bakanlar Kurulunun izni aranacak, izin verilmezse, fazla miktar tasfiye edilerek bedele çevrilecektir.
c- Askeri Yasak Bölgeler ve Güvenlik Bölgeleri Kanunu
Gerek, 1110 sayı ile 12.06.1927 de yürürlüğe giren Askeri Memnu Mıntıkalar Kanunu ve gerekse bu kanunu yürürlükten kaldıran 18.12.1981 tarih ve 2565 sayılı Askeri Yasak Böl¬geler ve Güvenlik Bölgeleri Kanunu yabancıların Türkiye’de taşınmaz mal edinme haklarını sınırlamıştır. Yeni yasa eski yasa da tartışma konusu olan meselelere kesin çözümler getirmiştir.
Yasa, kara, deniz, hava askeri yasak bölgeleri ile güvenlik bölgelerinin kurulmasını, kaldırılmasını, gerektiğinde bu bölgelerin genişletilmesine ilişkin esasları belirlemiştir.
Askeri yasak bölgeler; Genel Kurmay Başkanlığının göreceği lüzum üzerine Bakanlar Kurulu kararı ile kurulur ve kaldırılırlar, birinci ve ikinci derece yasak bölgeler diye ikiye ayrılırlar.
Güvenlik bölgeleri; Genelkurmay Başkanlığının veya Milli Güvenlik Kurulu Genel Sekreterliğinin veya İçişleri Bakanlığının göreceği lüzum üzerine Genelkurmay Başkanlığının uygun görmesi kaydıyla Bakanlar Kurulunca kurulabilir ve kaldırılabilir.
Kara askeri yasak bölgeleri yabancıların Türkiye’de taşınmaz edinme hakları bakımından çok önemlidir.
Birinci derecede kara askeri yasak bölge, askeri tesis ve bölgelerin çevresinden en az 100, en fazla 400 metre uzaklığından alınan noktaların birleştirilmesi suretiyle ve kara sınır hattı boyunca ve lüzum görülen kıyılarda 600 metre derinlikteki sahalarda tesis edilir.(m.5)
Bu bölgede;
- Bütün taşınmaz mallar kamulaştırılır,
- İstisnalar dışında bu bölgelere yalnız görevliler girebilir ve oturabilir. Yabancıların girmesi ve oturması Genelkurmay Başkanlığının iznine tabidir.
İkinci derecede kara askeri yasak bölgeleri birinci derecede yasak bölgelerin sınırlarından 5-10 km kadar uzaktan seçilen noktaların birleştirilmesi ile belirlenir.
Bu bölgelerde:
- Türk vatandaşlarının oturmaları, mesleki zirai faaliyette bulunmaları istisnalar dışında serbesttir.
- Yabancı gerçek ve tüzel kişiler taşınmaz edinemezler. Yabancıların bu bölgelerdeki mallarının tasfiyesine karar ve tasfiye şartlarını tespite Bakanlar Kurulu yetkilidir.
Güvenlik bölgeleri ve diğer bazı bölgelerde askeri yasak bölgelere yakınlığı ve stratejik nedenlerle bu bölgelerde yabancıların taşınmaz mal edinemeyecekleri ve kiralayamayacakları Genelkurmay Başkanlığının teklifi ile Bakanlar Kurulunca kararlaştırılabilir.
d- Mukabele-i Bil Misil Kanunu
28.5.1927 tarih ve 1062 sayılı kısaca Mukabele-i Bil misil Kanunu olarak adlandırılan “Hudutları Dahilînde Tebaamızın Emlakine Vaziyet Eden Devletlerin Türkiye'de¬ki Tebaaları Emlakine Karşı Mukabele-i Bil misil Tedabiri İttihazı Hakkında Kanun”un 1. maddesinde “idari mukarrerat veya fevkalâde veya istisnai kanunlarla Türkiye tebaası¬nın hukuku mülkiyetini kısmen veya tamamen tahdit eden devletlerin Türkiye’deki tebaasının hukuki mülkiyeti dahi İcra Vekilleri Heyeti Kararıyla Hükümet tarafından mukabele-i bil misil olmak üzere kısmen veya tamamen tah¬dit ve menkulat ve gayrımenkulatına vaziyet olunabilir. Vaziyet eden envalin varidatı ve tasfiyelerinden mütevel¬lit hasılatı vesika istinaden ispat edecekleri zarar nispetinde zarar gören Türk tebaasına tevzi olunur” de¬nilmiştir.
Bu yasa Türk uyrukluların mülkiyet hakkını kısmen veya tamamen sınırlayan devletin uyruğunda bulunan şahıs¬lar için uygulanabilir başka bir devlet uyruğunda olan ve tabiiyetsiz (vatansız) tebaa için uygulanamaz. O şahıs birden fazla uyruğa sahip ve bu uyruklarından birisi Türk uyrukluğu ise, yine bu kanun hükümleri uygulanamaz. Birden fazla uyrukluğa sahip olan şahsın uyrukluklarından birisi Türk uyrukluların mülkiyet hakkını kısmen veya tamamen sınırlayan devlet uyruğu, diğeri Türk vatandaşları¬nın mülkiyet hakkını sınırlamayan devlet uyruğu ise, bu yasa hükümleri, bu kişilere de uygulanmamalıdır.
Buna göre Türkiye’de taşınmaz mal edinmek isteyen kimselerin uyrukluğunda bulunduğu devlete karşı 1062 sa¬yılı kanunun öngördüğü tedbirlerin uygulanması gerekmek¬tedir. Bu ilke Yargıtay 2. Hukuk Dairesinin 22.11.1983 tarih 1983/7465-9051 sayılı kararında “ ... 28 Mayıs 1927 tarih ve 1062 sayılı kanuna göre, idari karar veya istisnai kanunlarla Türk uyruklu kişilerin mülkiyet hak¬larını kısmen veya tamamen sınırlayan yabancı devletlerin Türkiye’de bulunan vatandaşlarının mülkiyet hakları da hükümet kararı ile mukabele-i bil misil olarak kısmen veya tamamen sınırlanabilir. Taşınır veya taşınmaz mallara el konulabilir denilmiştir”.
e- Otuz Hektardan Fazla Arazi Üzerinde Mülkiyet:
4916 sayılı ve 3.7.2003 tarihli Tapu Kanunu m. 35 değiştirirken maddeye bir üçüncü fıkra eklenmiştir. Fıkraya göre:
“Yabancı uyruklu gerçek kişilerle yabancı ülkelerde bu ülkelerin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketlerinin otuz hektardan fazla taşınmaz edinebilmesi Bakanlar Kurulunun iznine tabidir. Kanuni miras yoluyla intikal eden taşınmazlar içim hüküm uygulanmaz yabancı uyruklu gerçek kişilerin, kanuni miras dışında ölüme bağlı tasarruflar yoluyla otuz hektardan fazla taşınmaz edinebilmesi de Bakanlar Kurulunun iznine bağlıdır. İzin verilmez ise, fazla miktar tasfiye edilerek bedele çevrilir.”
Hüküm, yabancı gerçek kişilerin yabancı ülkelerin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğine sahip ticaret şirketlerinin otuz hektardan fazla arazi edinebilmelerini Bakanlar Kurulunun iznine tabi tutmuştur. Madde ayrıca aynı miktarda miras yoluyla intikal eden taşınmazlar için de hüküm getirmiştir.
4916 sayılı Kanunun köylerde yabancıların taşınmaz edinmelerini yasaklayan Köy Kanunu m. 87 yi yürürlükten kaldırdıktan sonra yabancıların köylerde taşınmaz edinmeleri serbest bırakılırken, tarım arazileri de dahil olarak ülke topraklarının yabancı gerçek kişi ve ticaret şirketlerince ele geçirilmesine bir sınır konulmak istenmiştir. Bu sınır da otuz hektardan fazla arazi içindir. Bakanlar Kurulunca izin verilmediği takdirde, fazla olan miktar tasfiye edilerek bedele çevrilecektir.
f- Türk Vatandaşlığı Kanunu
22.2.1964 tarih ve 11638 sayılı Resmi Gazetede yayınlanan 11.2.1964 tarih ve 403 sayılı Türk Vatandaşlığı Kanunu ile Türk vatandaşlığını kazanma, vatandaşlıktan çıkarılma ve vatandaşlığın "kaybının esasları" düzenlenmiştir.
g- İzin Almak Suretiyle Türk Vatandaşlığından Çıkma
Türk Vatandaşlık Kanununun 29. Maddesi; “Kaybın Sonuçları”nı düzenlemektedir. Bu kanun gereğince Türk vatandaşlığını kaybeden kişiler, kayıp tarihinden başlayarak yabancı muamelesine tabi tutulur. 403 Sayılı Türk Vatandaşlığı Kanununun 4112 Sayılı Kanunla değişik 29. maddesini değiştiren kanun yürürlüğe girmiş olup, kanundan yararlanacak olanlar ile bu kişilere sağlanan hakların kapsamı belirlenmiştir.
Kanunun 29. maddesine göre; Türkiye’nin milli güvenliğini ilgilendiren veya kamu düzenine ilişkin hükümler saklı kalmak suretiyle, Türk vatandaşlığından çıkan, doğumla Türk vatandaşlığını kazanmış kişiler ve onların kanuni mirasçıları, Türkiye’de bir Türk vatandaşı gibi taşınmaz mal edinebilecektir. Taşınmaz mal edinme konusunda Türk Hukukunda yabancı gerçek kişiler bakımından mevcut kanuni sınırlamalar, sadece bu kişilerin mansıp mirasçıları bakımından etkili olacaktır.
h- Türk Vatandaşlığından Çıkarılanlar
403 Sayılı Kanunun 26. maddesinde, hangi hallerde, kişinin Türk vatandaşlığından çıkarılacağı hükme bağlanmıştır. Yurt dışında bulunup da Türkiye Cumhuriyeti’nin iç ve dış güvenliğini ile kanunun suç saydığı şekilde iktisadi ve mali güvenliği aleyhine faaliyette bulunan veya yurt içinde bu tür faaliyetlerde bulunup ta her ne suretle olursa olsun yurt dışına çıkan ve hakkında Türkiye’de bu nedenle kamu davası açılmasına veya ceza kovuşturmasına veya hükmün infazına olanak bulunmayan ve gelmesi için yapılan duyuruya rağmen üç ay içinde, savaş, sıkıyönetim ve olağanüstü hallerde bir ay içinde yurda dönmeyen Türk vatandaşlığını sonradan kazanmış kişiler Bakanlar Kurulu kararıyla vatandaşlıktan çıkarılabileceklerdir.
Türk vatandaşlığından çıkarılan kişilerin, Türkiye’de bulunan malları hazinece tasfiye edilir. Tasfiye bakiyesi ilgili bulunanın hesabına milli bir bankaya yatırılır. Burada üzerinde durulması gereken önemli bir husus ta, kişi hakkında çıkarma kararı verilmesine ve malların tasfiye edilmesinden sonra Türkiye’de yeniden mal edinebilir mi? Konu hakkında doktrinde iki değişik görüş bulunmaktadır. Bir görüşe göre; hakkında çıkarma kararı verilen kişi, TVK.29 hükmü gereğince yabancı statüsündedir, dolayısıyla yabancıların Türkiye’de sahip olabileceği kadar haklara sahip olması gerekir. Bizimde katıldığımız diğer bir görüşe göre ise, çıkarmanın müeyyidesine tabi tutulan kişilerin, yerleşmeme ve genel hükümlere tabi olmak kaydıyla, Türkiye’ye gelebilecekleri kabul edildiğine göre, bunların Türkiye’de tekrar mal edinmelerine engel olunmak istenmiştir. Dolayısıyla çıkarma müeyyidesine tabi tutulan kişiler, Türkiye’de her ne surette olursa olsun tekrar mülk edinemezler.
Yargıtay’ın konuyla ilgili verdiği bir karar.
…Halen yürürlükte bulunan 1298 tarihli Yasa gereği vatandaşlıktan çıkarılan davacının miras yolu ile mülk edinmesi mümkün bulunmadığından mirasçılığının tespitine de hukuki bir yararının bulunduğundan söz edilemez.
Yargıtay yeni tarihli verdiği bir kararında da konuyla ilgili şöyle demiştir:
... Miras, miras bırakanın ölümüyle açılır. Mirasçı olabilmek için miras bırakanın ölümü anında mirasa ehil olarak sağ olmak şarttır. Türk Vatandaşlık Kanunu uyarınca vatandaşlığı kaybedenler “yabancı” statüsüne tabi oldukları halde vatandaşlıktan çıkartılanların malları tasfiyeye tabidir. O halde söz konusu kişilerin vatandaşlık durumu İçişleri Bakanlığından sorulup belirlenerek, adı geçenler ölüm tarihinde vatandaşlığı kaybetmişse yabancı durumunda olacağından tabiiyetinde olduğu ülke ile Türkiye arasında Tapu Kanunun 35.maddesi hükmüne göre karşılıklılık koşulunun gerçekleşip gerçekleşmediğinin saptanması gerekir.
I- Vatandaşlığı Kaybettirme Kararı ile Kaybedenler
Bakanlar Kurulunun Türk Vatandaşlık Kanununun 25. Maddesiyle tanına yetkiye dayanarak vereceği kaybettirme kararıyla vatandaşlığın kaybı, hüküm ve sonuçları itibariyle, diğer vatandaşlığın kaybı hallerinden farklı bir durum yaratmayacaktır. Yani madde 29’da yer alan genel hüküm çerçevesinde, Türk vatandaşlığını madde 25’te sayılan nedenlerden herhangi biriyle kaybedenler, kayıp tarihinden başlayarak, yabancı statüsü ile haklardan yararlanabilecek ve taşınmaz mal edinebileceklerdir.
Her hangi bir tasfiye hükmüne yer verilmemiş olması nedeniyle, bu kişiler kaybettirme anına kadar edindikleri taşınmaz mallarına yine malik olmaya devam edeceklerdir. Bu tarihten sonra taşınmaz mal edinmeleri, karşılıklı olmak ve sınırlayıcı kanuni hükümlere uygun bulunmak kaydıyla mümkün olacaktır.
i- Türk Vatandaşlığının İptali
Vatandaşlığa alınma, ilgilinin yalan beyanı veya önemli hususları gizlemesi sonucu vukuu bulmuş ise, vatandaşlığa alınma kararı Bakanlar Kurulunca iptal edilir. Vatandaşlığa alınma kararının iptali için gerekli şartlar var ise, Bakanlar Kurulunun iptal kararı vermesi gerekir. Kanunun bu ifadesine bağlı olarak Bakanlar Kurulunun takdir yetkisi bulunmamaktadır.
Türk Vatandaşlık Kanununun, bu kanuna göre Türk vatandaşlığının kaybının sonuçlarını düzenleyen 29. maddesi, yetkili makam kararı ile, vatandaşlığa alınma kararı iptal edilerek Türk vatandaşlığına son verilen kişiler bakımından da, uygulanabilecek genel bir hüküm niteliliğindedir. Bu nedenle, Türk vatandaşlığına alınma kararı iptal edilen kişi, kayıp anından itibaren yabancı statüsü ile, Türkiye’de diğer yabancıların tabi olacağı şartlar ve sınırlamalar dahilinde taşınmaz mal edinebileceklerdir.
j- Mütegayyip ve Firari Şahıslar
13.9.1331 (1915) tarihli kanun ile bu kanunun bazı maddelerini değiştiren 15.4.1339 (1923) tarihli ve 333 sayılı kanunla başka yerlere nakil olunanlarla mütegayyip ve firari şahıslara ait mallar hazineye (Vakıf ise Vakıflar İdaresine) intikal etmiştir. Bu mallar hala bu şahısların adlarına tapuda kayıtlı olsa bile, tasarruf¬ları söz konusu olamaz. Bunlar hazine malı sayılır. Ancak Anayasa Mahkemesinin 1963’te verdiği bir kararında da belirtildiği üzere, Lozan Antlaşmasının yürürlüğe girdiği 6.8.1924 tarihinde malı¬nın başında bulunduğu ispat edilenler, mallarına kanun dairesinde tasarruf edebilirler. 6.8.1924 (1340) tarihin¬de malının başında bulunmayanların varisleri de herhangi bir hak iddiasında bulunamazlar.
Mütegayyip ve firari şahıslardan kalan taşınmazlar hazineye intikal eder; bu gibi yerler zilyetlik ve zamanaşımı yoluyla iktisap edilemez. Bu konuda Yargıtay’ değişik tarihlerde verdiği içtihatlar ve içtihadı birleştirme kararları bulunmaktadır.
Yargıtay, zilyetlik yoluyla bu kişilerden kalan taşınmazların iktisap edilemeyeceği ile ilgili şöyle birkarar vermiştir:
...Dava konusu taşınmazın kaçak ve yitik kişilerden kaldığı ve davacının zilyetliğinde olduğu anlaşılmıştır. Kaçak ve yitik kişilerden kalan taşınmazlar, kanunlar uyarınca Devlete intikal etmiştir. Gerek yürürlükten kaldırılan 766 sayılı Tapulama Kanununun 1617 sayılı kanunla değişik 33. maddesinin son fıkrası, gerekse hüküm tarihinde yürürlükte bulunan 3402 sayılı Kadastro Kanununun 18/2 maddesi hükmüne göre kanunlar uyarınca Devlete kalan taşınmazların zilyetlikle iktisabı mümkün değildir.
Yargıtay, bu kişilerden kalan yerlerin zamanaşımı yoluyla kazanılamayacağı ile ilgili de şöyle bir içtihadı birleştirme karar vermiştir:
…Tapuda kayıtlı olup firari veya mübadil eşhastan hasbelkanun hazineye intikal eden gayri menkuller, Medeni Kanunun 639’uncu maddesinin ikinci fıkrasında tasrih edilen gayri menkuller mahiyetinde olmadığından ve sözü geçen fıkrada gösterilen vasıfları ve unsurları haiz bulunmadığından iş bu gayrı menkullerin nizasız ve fasılasız 20 sene ve daha fazla müddetle ve malik sıfatıyla yedinde bulunduran kimse tarafından iktisap edilemeyeceğine ve bu gibi gayri menkuller hakkında Medeni Kanunun 639’uncu maddesinin ikinci fıkrası uyarınca iktisabı müruru zaman cereyan etmez.
C- YABANCILARIN GAYRİMENKUL EDİNİMİNE GETİRİLEN SINIRLAMANIN GEREKÇESİ
Her ülkenin mevzuatında yabancıların gayrimenkul edinimine sınırlamalar getiren hükümleri görmek mümkündür. Bu sınırlamalar uluslar arası hukuktan da dayanak almaktadır. Örneğin Avrupa İnsan Hakları ve Ana Hürriyetleri Sözleşmesine bağlı 1 nolu Ek Protokolün 1. maddesi, Avrupa İkamet sözleşmesinin 4,5 ve 6. maddeleri; bir malın iktisap ve zilyetliğinde yabancılara özel şartlar uygulanabileceğini kabul etmiştir. Anayasamızda mülkiyet ve şahıs hakları anayasanın teminatı altına alınmış, Medeni Kanununun 8. maddesi ile de, her şahıs medeni hakları kullanmada eşit kılınmış ise de yabancıların durumunu düzenleyen Anayasa’nın 16. maddesindeki; “temel hak hürriyetler yabancılar için milletlerarası hukuka uygun olarak kanunla sınırlandırılabilir” hükmüyle yabancılara karşı bir farklılığın söz konusu olabileceği vurgulanmaktadır.
Bir ülkedeki gayrimenkul sahibi kişiler, o ülkenin ekonomik ve sosyal sistemine büyük ölçüde etkide bulunabilecekleri ve yabancıların çok miktarda gayrimenkula sahip olmaları bulundukları devletin egemenliği üzerinde olumsuz etki yaratabileceği düşüncesi, yabancıların gayrimenkul edinmelerine sınırlama getirilmesinin ana sebeplerinden birisidir.
YABANCI GERÇEK KİŞİLERİN TAŞINMAZ MAL EDİNMESİNDE SÖZLEŞMELER DÜZENİ
A. GENEL OLARAK
Ülkemizde yabancıların taşınmaz mal edinmesinde yasal düzenlemeler yanında taraf olduğu ikamet ticaret anlaşmalarında yabancı gerçek kişilerin taşınmaz mal edinmesi hakkında hükümler yer almıştır. Sözleşmeler akit taraf vatandaşlarına, bu hakkı ülkenin yürürlükteki yasa ve ilkeleri saklı kalmak şartı ile tanımışlardır. Taşınmaz edinme konusunda, sözleşmelerde genellikle kabul edilen iki prensipten biri esas alınmıştır. Bunlar: Karşılıklı muamele ve en ziyade müsaadeye mazhar millet kaydıdır. Bazı ikili sözleşmelerde karşılıklılık esasını kabul edildiği görülmektedir. Örneğin, Türkiye ile İsviçre arasındaki İkamet sözleşmesinin 2’nci maddesinde “ yüksek akit taraflardan her birinin tebaaları, diğerinin ülkesinde, memleketin kanun ve nizamlarına uyarak, mukabil kanuni mevzuatta depriş edilen hususlar müstesna olmak üzere, her nevi menkul ve gayri menkul malları en ziyade müsaadeye mazhar millet tebaaları derecesinde ihraz, tasarruf ve ferağ etmek hakkına malik olacaklardır” hükmü ile ikinci esasın kabul edildiği görülmektedir. Almanya, Irak ve Yugoslavya ile yapılan sözleşmelerde bu esasın tam bir karşılıklılık ile uygulanacağı kabul edilmiştir.
B.TÜRKİYE'NİN BAZI DEVLETLERLE YAPTIĞI SÖZLEŞMELER
Türkiye’nin bugün Federal Almanya, Avusturya, Belçika, İsviçre, İngiltere, İtalya, Fransa gibi devletler¬le ve daha birçok devletle akdettiği sözleşmelerle taraf ülke vatandaşlarına ülkesinde karşılılık ve ülke kanunla¬rına uymak koşulu ile taşınmaz mülkiyetine ilişkin haklar verilmiştir. Örneğin; Türkiye ile Almanya arasında akdedilen 11 Ocak 1927 tarihli ikamet mukavelenamesinin 3. maddesinde “Tarafeyn-i akidenden birinin ülkesinde taraf-ı diğer tebaası memleketin kavanin ve nizamatına tevfikan her nevi emvali menkule ve gayrımenkuleyi ihraz, tasarruf ve ferağ hakkını haiz olacaktır” denilmiştir.
Avusturya ile akdedilen 23 Ocak 1924 tarihli ikamet muka¬velenamesinin 5. maddesinde ise; “akit taraflardan her birinin tebaası diğerinin arazisinde şehir ve kasabalar dışındaki taşınmaz mallar ayrık olmak üzere, her nevi ta¬şınır mal ve taşınmazı memleketin kanun ve nizamları uya¬rınca iktisap, tasarruf ve ferağ etmek hakkına mütekabi¬liyet koşulu ile malik olacaktır.”denilmektedir.
Belçika ile akdedilen 30.7.1931 tarihli ikamet mukavelenamesinin 3. Maddesinde “taraflardan her birinin uyruklusu, diğerinin ülkesinde iktisap ve temellüküne bir tarafın kanunlarınca en ziyade müsaadeye mazhar millet tebaasına müsaade edilmiş veya edilecek olan her nevi ta¬şınır ve taşınmaz mal iktisap ve temellük hususunda tam bir serbestiye sahip olacaklardır.” denilmiştir.
İsviçre ile akdedilen 20.7.1931 tarihli ikamet mukavelenamesinin 2. maddesinde ise; “yüksek akit taraflardan her birinin tebaaları, diğerinin ülkesinde, memleketin kanun ve ni¬zamlarına uyarak, karşılıklı kanunlarda öngörülen husus¬lar ayrık olmak üzere, her nevi taşınır ve taşınmaz mal¬ları en ziyade müsaadeye mazhar millet tebaaları derecesin¬de ihraz tasarruf ve ferağ etmek hakkına malik olacaklardır. Özellikle anılan tebaalar aynı koşullar altında, bu malları satma, alma, bağışlama, devretme, değiştirme, ev¬lenme mukavelesi, vasiyet yollarıyla veya herhangi bir suretle serbestçe tasarruf edebilecekleri; keza onlara kanuni miras yoluyla veya ölümden önceki tasarrufları ve¬yahut vasiyet sebebiyle temellük edilecektir” denilmiştir.
Türkiye ile Bulgaristan arasında imzalanan ikamet sözleşmesinin 5. maddesine göre “karşılıklı olmak, ülkenin kanun ve nizamlarına uygun olmak kaydıyla, şehir ve kasabalar dahilinde Bulgar tebaalı yabancı gerçek kişiler taşınmaz mal edinebileceklerdir. Bu sözleşmeye aykırı davranarak Türk vatandaşlarının Bulgaristan’da bulunan malları üzerindeki hakları tahdit ve takyit edildiğinden Türk hükümeti tarafından mukabele-i bil misil uygulanmıştır .
Türkiye ile Irak arasında 9.1.1932 de imzalanan ikamet mukavelesinin 1. maddesine göre “sözleşmenin taraflarından her birinin tebaası diğerinin ülkesi de gayrimenkula tasarruf hakkı konusunda her iki ülkenin mer’i kanunları çerçevesinde en ziyade müsaadeye mazhar millet muamelesinden müstetif olacaklardır. Bu hükmün tatbiki tam mütekabiliyet şartına bağlıdır.
ALTUĞ, Yılmaz :Yabancıların Arazi İktisabı Meselesi, İstanbul-1976.
FİŞEK, Hicri: “Türkiye'de Yabancıların Ayni Haklardan İs-tifadesi”, AÜHFD, Sayı: 3-4, Ankara-1950.
CHİHA, Nedjib H : “Osmanlı Devletinde Gayrimenkul Mülkiye¬ti Bakımından Yabancıların Hukuki Durumu” (Çev. Halil Cin), AÜHFD, Cilt: 24, Ankara-1967.
ESMER, Galip: Mevzuatımızda Gayrimenkul Hükümleri ve Ta¬pu Sicili,Ankara-1998.
SEVİĞ, V. Reşit: Türkiye'nin Yabancılar Hukuku, İstanbul-1981.
ÇELİKEL, Aysel – GELGEL, GÜNSELİ: Yabancılar Hukuku, İstanbul-2004.
DOĞAN, Vahit – ODABAŞI, Hasan: Yargı Kararları Işığında Vatandaşlık ve Yabancılar Hukuku, Ankara-2004.
TEKİNALP, Gülören: Türk Yabancılar Hukuku, İstanbul-2003.
KANTEK, Tomris : “Yabancı Gerçek Kişilerin Türkiye’de Taşınmaz Edinme Hakkı” Türkiye Noterler Birliği Hukuk Dergisi, Sayı:123, Ankara-2004.
ÖZKAN, Işıl: “Yabancıların Türkiye'de Arazi İktisabı”, Prof. Dr. Osman F. Berki' ye Armağan, AÜHF Yayını, Ankara-1977
ÖZMEN, İhsan – ÇORBALI, Halim: 3402 Sayılı Kadastro Kanunu Şerhi, Ankara-1991.
SARGIN, Fügen: Yabancı Gerçek Kişilerin Türkiye’de Taşınmaz Mal Edinmeleri ve -Sınırlı Ayni Haklardan Yararlanmaları, Ankara-1997.
GÖĞER, Erdoğan: Yabancılar Hukuku, Anka¬ra-1974.
DÖNMEZ, İrfan: Tapu İptali ve Tescili Davaları, İstanbul-1998.
ASAR, Aydoğan : Türk Yabancılar Mevzuatında Yabancı ve Hakları, Ankara-2004
ÖZDEMİR, Şükrü : Gayrimenkul, Miras Davaları ve Yabancıla¬rın Mülk Edinmeleri, Ankara, 1986.
YAGITAY KARARLAR DERGİSİ
Yabancıların ülkemizde mülk edinmesinin dayanağı Anayasa Mahkemesi tarafından eski tapu Kanununun 35. madde hükmünün iptali ile yeniden düzenlenen ve resmi gazetede yayımlanan aşağıdaki Tapu Kanunu yeni 35. madde hükmüdür.Bu maddede yabancıların hangi şartlarda ve hangi miktarlarla mülk edinebileceği ayrıntılı olarak düzenlenmiştir.
Uygulamada,tapu devrinin gerçekleşebilmesi için askeri makamların yapacağı araştırmalar sebebiyle yaklaşık beş-altı ay beklenmek zorunda kalındığından özellikle ilçemde yabancıya geçersiz harici sözleşme ile yer satılmaktadır.(Bu sözleşme sadece tarafların bedel olarak alıp verdiklerini yazıya dökmelerinden başka müteahhit yada mal sahibi ile alıcının özel talepleri yazılmaktadır.Ayrıca sözleşmenin geçersiz bir sözleşme olduğu ve tarafların sadece bedelleri aldığı hususunda yazılı bir belge olduğu da yazılmaktadır)
Ardından,alıcıların pasaport fotokopileri ile 1/5000 lik imar planında satın alınan yerin krokisi ile birlikte Tapu Sicil Müdürlüğü'ne başvurulmaktadır.Tapu Sicil müdürlüğü bu başvuruyu İlçe Jandarma aracılığı ile (Askeri Güvenlik Bölgeleri haritası henüz çıkmadığından) sorgusu yapılarak cevap tekrar Tapu Sicil Müdürlüğü'ne bildirilmektedir.Cevabın olumsuz gelmesi halinde tapu devri yapılmamaktadır.Olumlu cevabın gelmesini müteakip ise tapu devri taraflar arasında gerçekleştirilmektedir.
Haricen öğrendiğimize göre askeri makamlar tarafından,hem satın alınan şahısların kimliği (İnterpol aracılığı ile) hemde satın alınan yer ile ilgili araştırmalar yapılıyor.
Başkaca merak ettiğiniz hususlar var ise bilgim dahilinde yardımcı olmak isterim.Saygılar
TAPU KANUNUNDA DEĞİŞİKLİK YAPILMASINA DAİR KANUN
Kanun No. 5444
Kabul Tarihi : 29.12.2005
MADDE 1.- 22/12/1934 tarihli ve 2644 sayılı Tapu Kanununun Anayasa Mahkemesince iptal edilen 35 inci maddesi aşağıdaki şekilde yeniden düzenlenmiştir.
Madde 35.- Yabancı uyruklu gerçek kişiler, karşılıklı olmak ve kanunî sınırlamalara uyulmak kaydıyla, Türkiye'de işyeri veya mesken olarak kullanmak üzere, uygulama imar planı veya mevzii imar planı içinde bu amaçlarla ayrılıp tescil edilen taşınmazları edinebilirler. Sınırlı aynî hak tesis edilmesinde de aynı koşullar aranır. Yabancı uyruklu bir gerçek kişinin ülke genelinde edinebileceği taşınmazlar ile bağımsız ve sürekli nitelikte sınırlı aynî hakların toplam yüzölçümü iki buçuk hektarı geçemez. Bu fıkrada belirtilen koşullarla, yüzölçümü miktarını otuz hektara kadar artırmaya Bakanlar Kurulu yetkilidir.
Yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketleri, ancak özel kanun hükümleri çerçevesinde taşınmaz mülkiyeti ve taşınmazlar üzerinde sınırlı aynî hak edinebilirler.
Yabancı uyruklu gerçek kişiler ile yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketleri lehine Türkiye'de taşınmaz rehni tesisinde birinci ve ikinci fıkralarda yer alan kayıt ve sınırlamalar aranmaz.
Yabancı uyruklu gerçek kişiler ile yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketleri dışındakiler Türkiye'de taşınmaz edinemez ve lehlerine sınırlı aynî hak tesis edilemez.
Türkiye Cumhuriyeti ile arasında karşılıklılık olan devlet vatandaşlarının kanunî miras yoluyla intikal eden taşınmazları için birinci fıkrada belirtilen kayıt ve sınırlamalar uygulanmaz. Ölüme bağlı tasarruflarda yukarıdaki fıkralarda belirtilen kayıt ve sınırlamalar uygulanır. Türkiye Cumhuriyeti ile arasında karşılıklılık olmayan devlet vatandaşlarının kanunî miras yoluyla edindikleri taşınmaz ve sınırlı aynî hakların intikal işlemleri yapılarak tasfiye edilir.
Karşılıklılığın tespitinde hukukî ve fiilî durum esas alınır. Bu ilkenin kişilere toprak mülkiyeti hakkının tanınmadığı, ülke uyruklarına uygulanmasında, yabancı devletin taşınmaz ediniminde kendi vatandaşlarına tanıdığı hakların, Türkiye Cumhuriyeti vatandaşlarına da tanınması esastır.
Yabancı uyruklu gerçek kişiler ile yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketlerinin; sulama, enerji, tarım, maden, sit, inanç ve kültürel özellikleri nedeniyle korunması gereken alanlar, özel koruma alanları ile flora ve fauna özelliği nedeniyle korunması gereken hassas alanlarda ve stratejik yerlerde kamu yararı ve ülke güvenliği bakımından taşınmaz ve sınırlı aynî hak edinemeyecekleri alanları, ilgili kamu kurum ve kuruluşlarının tescile esas koordinatlı harita ve planları içeren teklifi üzerine belirlemeye ve yabancı uyruklu gerçek kişilerin il bazında edinebilecekleri taşınmazların, illere ve il yüzölçümüne göre binde beşi geçmemek üzere oranını tespite Bakanlar Kurulu yetkilidir. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün bağlı olduğu Bakanlık bünyesinde ilgili idare temsilcilerinden oluşan komisyon tarafından, bu madde uyarınca Bakanlar Kuruluna verilen yetkiler dahilinde çalışmalar yapılmak suretiyle kamu kurum ve kuruluşlarının bu kapsamdaki teklifleri incelenip değerlendirilerek Bakanlar Kuruluna sunulur.
Bu Kanunun yürürlüğe girdiği tarihten sonra belirlenecek askerî yasak bölgeler, askerî ve özel güvenlik bölgeleri ile stratejik bölgelere ve değişiklik kararlarına ait harita ve koordinat değerleri Millî Savunma Bakanlığınca geciktirilmeksizin Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün bağlı olduğu Bakanlığa verilir.
Yukarıdaki fıkralarda belirtilen bölgeler içerisinde kalması nedeniyle kamulaştırılması gereken ya da tapu sicilinde şerh verilmesine gerek duyulan parsellere ilişkin bildirimler ilgili idarelerince tapu sicil müdürlüklerine yapılır.
Bu madde hükümlerine aykırı edinilen veya kanunî zorunluluk dışında edinim amacına aykırı kullanıldığı tespit edilen taşınmazlar ile sınırlı aynî haklar, Maliye Bakanlığınca verilecek süre içerisinde maliki tarafından tasfiye edilmediği takdirde tasfiye edilerek bedele çevrilir ve bedeli hak sahibine ödenir.
MADDE 2.- 2644 sayılı Kanuna aşağıdaki geçici madde eklenmiştir.
GEÇİCİ MADDE 2.- Bu Kanunun yürürlüğe girdiği tarihte mevcut olan askerî yasak bölgeler, askerî ve özel güvenlik bölgeleri ile stratejik bölgelere ilişkin kararlara ait harita ve koordinat değerlerinin tamamı, Millî Savunma Bakanlığı tarafından en geç üç ay içerisinde Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün bağlı olduğu Bakanlığa gönderilir.
Yukarıda belirtilen bölgelere ilişkin kararlara ait harita ve koordinat değerlerinin, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğüne gönderilmesi ve sayısal ortama aktarılarak taşra birimlerine intikal ettirilmesine kadar geçecek sürede yetkili askerî makamlardan sorulmak suretiyle, belirtilen işlemler tamamlandıktan sonra gönderilen belge ve bilgilere göre tapu işlemleri yürütülür.
MADDE 3.- Bu Kanun 26/7/2005 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere yayımı tarihinde yürürlüğe girer.
MADDE 4.- Bu Kanun hükümlerini Bakanlar Kurulu yürütür.
I. CUMHURİYETTEN ÖNCEKİ DURUM
A. 1068'DEN ÖNCEKİ DÖNEM
Birtakım münferit fermanlar istisna edilirse, bu tarihe kadar yabancı şahısların Osmanlı ülkesinde arazi iktisap edemedikleri, bu hususta bir hakkın mevcut olmadığı görülür. Kapitülasyonlarla Türkiye'den inanılmaz imtiyazlar elde etmiş olan yabancı devletlerin, uyruklarına bu hakkı temin edemedikleri garip görünebilirse de, durumun yakından tetkiki bu hakkın daha ziyade istenmedi¬ği için temin edilemediğini gösterir. Yabancı devlet, uy¬ruklularının Türkiye'de arazi iktisap etmelerine müsaade etmemiştir. Derebeyliğin bütün kuvvetiyle hüküm sürdü¬ğü Avrupa'da insanların muayyen toprağa bağlanması gerek¬liydi. Başka toprakla ilgilenmeleri istenmezdi. Derebeylik esaslarına göre, yabancı bir toprakta muayyen bir süreden fazla kalanlar, tâbiiyetlerini değiştirmiş farz olunurdu. Halbuki devletler uyrukları üzerinde hakimiyetlerinin son bulması demek olan böyle bir durum yaratmamak için vatandaşlarının yurtdışı seyahat ve ikametlerini tahdit etmişlerdi. İşte bu bakımdan Türkiye'ye gelmeleri sınırla¬nan yabancı devlet tebaalarının yerleşmeleri, hele arazi iktisapları mensup olduğu devletlerce yasak edilmişti.
Ayrıca yabancıların arazi iktisap hakkı Türk Hukuku bakımından da tanınmamıştı. Bunun sebebi İslam Huku¬kundaki, yabancıların İslam memleketlerinde daimi bir şekilde yerleşmesini kabul etmeyen hükümlerdir.
Ancak zamanın gerekleri, uluslararası ilişkilerin artması, yabancılara arazi iktisap hakkı verilmesi husu¬sunda bir zaruretin doğmasına sebep olmuştur. Osmanlı Devleti 20.2.1856 tarihli Islahat Fermanında yabancılara bu hususta bir vaatte bulunmuştu. Bu vaadin gerçekleşme¬mesi üzerine 15.2.1862’de beş büyük devlet (İngiltere, Fransa, Rusya, Avusturya, Prusya) bir nota vererek Osmanlı ülkesinde, çeşitli yollarla taşınmaz sahibi olmuş va¬tandaşlarının durumlarını müzakereye davet etmişlerdir. Ali Paşa 3.10.1862 tarihli cevabi notasında, Türkiye’nin de yabancılara arazi edinme hakkı tanımak istediğini, ancak bunun bir takım şartlar dahilinde kabul edileceğini bildirmiştir. Buna göre Osmanlı tebaasının verdikleri vergi ve resimlerin verilmesi, gayrimenkul edinme tasarruflarına dair ihtilafların Türk mahkemelerinde görülmesi ve eski Türk tebaasının iktisaptan istisna şartları dahi¬linde yabancılara gayrimenkul iktisap hakkı vermek düşü-nülüyordu. Nihayet 7 Safer 1284 (8 Haziran 1868) tarihin¬de “Tebaa-i Ecnebi yenin Emlake Mutasarrıf Olmaları Hak¬kında Kanun”la yabancılara taşınmaz mal edinme hakkı tanınmıştır.”
Bununla beraber, Türkiye’de gayrimenkul iktisabının yabancılara yasak olduğu devirde bile, yabancılar birçok usûllerle bu yasağı bertaraf etmeyi başarmışlardır. Bir gayrimenkul satın alan yabancı bu gayrimenkul tapu siciline Osmanlı uyrukluğunda bir kişi adına ya da kendisini Osmanlı uyrukluğunda göstererek gayrimenkulu tapu siciline tescil ettirebiliyordu. Nihayet Osmanlı uyrukluğunda olan kadınla evlenmiş bazı yabancılar gayrimenkullarını bu karıları adına tapu siciline tescil ettirebili¬yorlardı.
Bu haksız ve usulsüz durum birçok güçlüklerin kaynağını oluşturuyordu. Bu nedenle buna bir son vermek, Osmanlı uyruklusu gibi yabancılara da gayrimenkul iktisap hakkını tanımak maksadıyla yukarıdaki kanun çıkarılmış¬tır.
B. 1868-1923 DONEMİ
Yukarıdaki kanun (7 Safer 1284) yabancılara Türki¬ye’de taşınmaz edinme hakkını tanımış, ancak bu hakkı ta¬nırken Osmanlı Hükümeti bu haktan yararlanmayı aşağıda belirtilecek bazı şartlara bağlamıştır. Buna güre;
a)-Yabancıların gayrı menkullerine ilişkin bütün hususlarda Osmanlı yargısından kurtulmak için kapitülas¬yonlar rejiminden hiçbir şekilde istifade etmek sizin Osmanlı kanun ve nizamları uygulanacaktır.
b)-Yabancılar Hicaz vilayetinde gayrimenkul edinemeyeceklerdir.
c)-Doğuştan Osmanlı uyrukluğunda olup da sonradan yabancı bir devletin uyrukluğunu edinmek için uyrukluğunu terk etmiş olan Osmanlılar bu kanundan yararlanamayacak¬lardır (bu kişiler ile ilgili alarak 25 Rebi-ül ahır
1300 tarihle “Ecanibin Hakk-ı İstimlaki Kanununun Birinci Maddesinde İstisna Olunan Eşhasın Emlak ve Arazisine Mahsus Kanun” çıkarılmıştır).
d)-Kanun, ekli protokole katılmamış olan devletlerin uyrukluğunda olan yabancıların gayrimenkul edinemeyeceğini belirtmiştir.
Bu kanuna göre yabancıların Osmanlı ülkesindeki gayri menkule ilişkin tasarrufları Birinci Dünya Savaşına kadar devam etmiş, 2 Kasım 1330 (1914) tarihli kapitülas¬yonların Kaldırılması Hakkındaki Kanunla (Kavanin-i Mevcude de Uhudu Atikaya Müstenit Ahkamın Lağvı), bütün ka¬nun ve nizamlarda eski anlaşmalara dayanan ve yabancılara tanınan mali, idari ve adli ayrıcalık hükümleri kaldırıl¬mıştır.
23 Şubat 1330 (1914) tarihli “Memalik-i Osmaniye’de Bulunan Ecnebilerin Hukuk ve Vazifeleri Hakkındaki Kanun”la da yabancıların bundan sonra Türkiye’de sahip olabilecekleri haklar açıklanmıştır. Bu kanunla, yabancıların Türkiye’de gayrı menkule tasarruf haklarının bulunup bulunmadığı belirtilmemiştir. Bu tedbir o tarihte devam eden Birinci Dünya Savaşından kaynaklanmıştır.
Yabancıların ülkemizde gayrı menkule tasarruf hak¬larının geçirdiği bu dönemlerden sonra, 24 Temmuz 1923 tarihinde Lozan’da akdedilen ve Türkiye Büyük Millet Meclisi tarafından 340 sayılı kanunla onaylanan Sulh Antlaş¬masıyla bugünkü esaslar üzerine oturtulmuştur.
II. CUMHURİYET SONRASI VE BUGÜNKÜ DURUM
A. YABANCI GERÇEK KİŞİLERİN MÜLKİYET HAKKI
1. Lozan Antlaşması
Temmuz 1923 tarihli Lozan Antlaşması, Türkiye’de yabancıların arazi iktisabı konusunda bir dönüm nokta¬sı teşkil eder. Bu antlaşma ile Türkiye 1284 Safer kanunuyla benimsediği tebaaya temsil sistemini terk ederek mütekabiliyet esasını kabul etmiştir. 1284'de kabul edilen tebaaya temsil sistemi ile kapitülasyonlar dolayısıyla her bakımdan vatandaş dan imtiyazlı durumda olan ya-bancıyı arazi iktisabında uyruklusuna eş kılan devletimiz, tam egemenliğe doğru kuvvetli bir adımı atmıştır. Nihayet muhtelif teşebbüslerden sonraki 2 Teşrinisani 1330 tarihli kanunla bütün kanun ve nizamlarda uhudu atikaya müstenit bulunan hükümler feshedilmişti. Lozan Antlaşmasının 20. maddesi ile kapitülasyonlar tamamen kaldırılarak Türkiye'nin egemenliği sağlanınca, yabancılara arazi ik¬tisabı tanınması hususunda siyasi mütekabiliyet (karşılıklılık) esasını kabul etmiştir. Bu Türkiye’nin diğer dev¬letlerle tam eşitliğinin bir sonucudur. Lozan Antlaşması¬nın konumuz bakımından önemi de bu noktadır. Antlaşmaya ekli “İkamet ve Selahiyet-i Adliye Mukavelenamesi”nin 23 Ağustos 1923 tarihinde 341 sayılı kanun ile kanunlaşması neticesinde tebaaya temsil sistemi terkedilmiş, halen yürürlükte olan mütekabiliyet esası kabul edilmiştir.
Lozan İkamet ve Salahiyeti Adliye Mukavelesinin 1. maddesinde “işbu fasılda mündemiç ahkamdan her birinin Türkiye’de diğer düveli akide tebaa ve şirketlerine tatbi¬ki, süreli meskure arazisinde Türk tebaa ve şirketler hakkında tam bir muavete-i mütekabile tatbiki şartı sarıhile muallaktır...” 3. maddesinde “Türkiye’de diğer Düveli Akide tebaasının kavanin ve nizamati makalliliyeye tevfiken her türlü emvali menkule ve gayrımenkuleyi ihraza, tasarrufa ve devre ve ferağa hakları alacak ti r, tebai mezkure bilhassa beyi ve mübadele ve hibe, vasiyet ile veyahut diğer her suretle emvali mebhuzeyi tasarruf edebilecekleri gibi, bermucibi kanun veraset tarikiyle hibe veyahut vasiyet suretiyle emvali mezkureye malik olabileceklerdir.”
Buna göre, mukavelenin 1. maddesine göre Lozan Antlaşmasına taraf olan devletlerin (İngiltere, Fransa, Ja¬ponya, İtalya, Yunanistan, Romanya, Yugoslavya) vatandaş¬larının ülkemizde tam bir karşılılık esasına göre taşınmaz edinebilecekleri belirtilmiştir.
2. Yasal Düzenlemeler
A-Genel Olarak
19 Temmuz 2003 tarihli ve 25173 sayılı Resmi Gazetede yayımlanarak yürürlüğe giren 3.7.2003 tarih ve 4916 sayılı Kanunun 19 uncu maddesiyle değişik 22.12.1934 tarihli ve 2644 sayılı Tapu Kanununun 35 inci maddesiyle, yabancı uyruklu gerçek kişiler ile yabancı ülkelerde bu ülkelerin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketlerinin, ülkemizde taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinimlerine ilişkin yeni esaslar getirilmiş ve ayrıca anılan Kanunun 38 inci maddesiyle de, 18.03.1924 tarihli ve 442 sayılı Köy Kanununun 87 nci maddesi ve 22.12.1934 tarihli ve 2644 sayılı Tapu Kanununun 36 ncı maddesi yürürlükten kaldırılmıştır.
Yeni düzenleme ile, öncelikle karşılıklı olmak ve kanuni kısıtlamalara uyulmak şartıyla, yabancı gerçek kişilere ve yabancı ülkelerde bu ülkelerin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketlerine, Türkiye Cumhuriyeti sınırları içerisinde taşınmaz edinme hakkı getirilmiş, kanuni kısıtlamalar arasında bulunan 442 sayılı Köy Kanununun 87 inci maddesinin yürürlükten kaldırılması ile yabancı gerçek kişiler ile yabancı tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketlerinin köylerde taşınmaz edinmelerine imkan tanınmış, ayrıca 2644 sayılı Tapu Kanunu’nun mülga 36 ncı maddesinde yer alan hükümler, 35 inci maddeye eklenerek bu madde yeniden düzenlenmiş, ancak 2565 sayılı Askeri Yasak Bölgeler ve Güvenlik Bölgeleri Kanununda herhangi bir değişiklik yapılmamıştır.
Öte yandan karşılıklılık şartının uygulanması da yeniden değerlendirilerek, uygulamada fiili olmakla birlikte birebir örtüşme yerine, yabancı devletin taşınmaz ediniminde kendi vatandaşlarına veya yabancı ülkelerde bu ülkelerin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketlerine tanıdığı hakların Türkiye Cumhuriyeti vatandaşlarına ve ticaret şirketlerine tanınması esası getirilmiştir..
35 inci maddenin;
2 inci fıkrasıyla, ülkemiz ile arasında karşılıklılık bulunmayan devlet vatandaşlarının kanuni miras yolu ile edindikleri taşınmazlar ile kanuni kısıtlamalara tabi alanlardaki taşınmazların intikal işlemlerinin yapılarak tasfiye suretiyle bedele çevrileceği,
3 üncü fıkrasıyla; yabancı uyruklu gerçek kişilerin kanuni miras dışında ve yabancı ülkelerin kendi kanunlarına göre kurulan ticaret şirketlerinin ülkemizde edinebilecekleri taşınmaz miktarı otuz hektar ile sınırlandırılmış, bu miktarı geçen edinimler ise Bakanlar Kurulunun iznine tabi tutulmuştur. Kanuni miras dışında ölüme bağlı tasarruflar yoluyla taşınmaz edinim miktarı da otuz hektarla sınırlandırılmış olup, bu miktarı geçen taşınmaz edinimi de Bakanlar Kurulunun iznine tabi kılınmış ve izin verilmemesi halinde fazla miktarın tasfiye edilerek bedele çevrileceği,
Son fıkrasıyla ise; kamu yararı ve ülke güvenliği bakımından bu maddenin uygulanmayacağı alanları belirlemeye Bakanlar Kurulunun yetkili olduğu, hüküm altına alınmıştır.
B.YASAL DÜZENLEMELER
a) Anayasa
Türkiye Cumhuriyeti Anayasa¬sının 35. maddesi; “Herkes mülkiyet ve miras haklarına sahiptir. Bu haklar ancak kamu yararı amacıyla kanunla sınırlanabilir. Mülkiyet hakkının kullanılması toplum ya¬rarına aykırı olamaz.”
Madde herkes dediğine göre, mülkiyet hakkını va¬tandaşa saklı tutmamaktadır. Yalnız bu demek değildir ki, bu hakkı bazı durumlar veya bazı ölçülerde yabancıdan esirgemek mümkün olmaz. Yine Anayasanın “yabancıların durumu” başlıklı 16. maddesi; “temel hak ve hürriyetler, yabancılar için milletlerarası hukuka uygun olarak kanun¬la sınırlanabilir.”
Buna göre mülkiyet hakkı devletin yararı açısından sınırlanabilir, fakat bu sınırlama hem kanunla olacak, hem de uluslararası hukuka uygun alacaktır.
b) Tapu Kanunu
22.11.1934 tarih ve 2644 sayılı Tapu Kanununun 35. Maddesinde, yabancıların taşınmaz edinmesi konusunda genel şartlar tespit edilmiştir. Bu şartlar: Kanun yoluyla getirilmiş olan sınırlayıcı hükümler ve karşılıklılık olmak üzere iki ana grupta toplanmıştır.
Bu iki ana şart 35. Maddenin yeni şeklinde de aranmıştır. 4916 sayılı ve 3.7.2003 tarihli kanunun 19. Maddesi ile, Tapu Kanununun 35.maddesinde önemli değişiklikler yapmıştır. Ancak yukarıda anılan iki ana kural yeni maddede korunmuştur. Buna göre; “Karşılıklı olmak ve kanuni sınırlamalara uymak kaydıyla, yabancı gerçek kişilerle yabancı ülkelerde bu ülke kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketleri, Türkiye Cumhuriyeti sınırları içinde taşınmaz edinebilirler.”
Madde, yeni şekliyle yabancı gerçek kişilere bu hakkı tanırken, yabancı ülkelerde o ülke kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketlerine de taşınmaz edinme hakkı tanımıştır. Yabancı ticaret şirketlerinin taşınmaz mülkiyet hakkından yararlanması için aranan özel şart, Şirketin yabancı ülke kanunlarına göre kurulmuş ve tüzel kişiliğe sahip olmasıdır. Yabancı şirketler için aranan bu özel şarttan başka fıkra iki genel şart aramıştır. Bunlar:
-Kanuni sınırlamalara uymak,
-Karşılıklı olmaktır.
Andığımız değişikliğe kadar, yabancı gerçek kişilere tanınmış olan taşınmaz edinme hakkı, yeni değişiklikle artık tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketlerine de tanınmıştır.Yukarıdaki iki genel şarta değinecek olursak;
1- Karşılıklılık (Mütekabiliyet)
Devletler arası ilişkilerde karşılıklı işlem esası, devletlerin ülkeleri üzerindeki egemenlik hakları¬nın doğal sonuçlarından biridir. Devletlerin ilişkilerin-de az ya da çok gelişmişlik, nüfus ve toprak büyüklüğü ve diğer niteliklerinin nazara alınmaması bunların birbir¬lerine eşit oldukları prensibine dayanır. Toprak edinme konusundaki karşılıklılık esasının başka konulardaki kar¬şılıklılık esasından farklı yanı devletin ülke denilen asli maddi unsuruyla olan ilişkisidir. Kendi vatandaşına yabancı ülkede aynı hakkı sağlamadan, ülkesinde yabancıya hak tanınması kolaylıkla savunulamaz. Yabancı bir ülkede mülk edinmek, çoğu kez o ülkede seyahat etmek, çalışmak veya yerleşmek gibi isteklerin bir uzantısıdır. Ülkede mülk edinerek yaşamını kısmen ya da tamamen orada sürdü¬recek olan yabancının her türlü davranışına katlanacak olan, onunla belli bir yöre ya da çevrede yaşamını paylaş¬mak zorunda olan vatandaş olacaktır. Bu itibarla vatanda¬şımızın kendi ülkesinde mülk edinmesine katlanamayan bir devlet uyruğundan herhalde bu hakkın esirgenmesi gerekir. Aksine bir durumda ise yabancıya tanınmış bir ayrıcalık sayılır. Karşılıklı işlem esası uluslararası ilişkilerde eşitliği sağlayan bir denge aracıdır.
a- Karşılıklılığın Uygulanma Şekli
Yabancı uyruklu gerçek kişilerle yabancı ülkelerde bu ülkelerin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticari şirketler karşılıklı olmak kaydı ile Türkiye’de taşınmaz edinebilirler. Karşılıklılık ilkesinin uygulanmasında nazara alınacak ölçüt maddede belirtilmiştir. Buna göre; “... karşılıklılık ilkesinin uygulanmasında, yabancı devletin taşınmaz ediminde kendi vatandaşlarına veya yabancı ülkelerde bu ülkelerin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketlerine tanıdığı hakların Türkiye Cumhuriyeti vatandaşlarına veya ticaret şirketlerine de tanınması esastır.”
Tanımda gerçek kişilerle ticaret şirketleri için iki ayrı ölçüt kullanılmıştır. İlk olarak, yabancı devletin kendi vatandaşlarına taşınmaz edinme konusunda tanıdığı hakların Türk vatandaşlarına da tanınması esastır. İkinci olarak, yabancı devletin yabancı ülkelerde kurulan ve tüzel kişilik kazanmış ticaret şirketlerine tanıdığı hakların Türk ticaret şirketlerine da tanınması aranmaktadır.
Bu durumda, Türkiye’de taşınmaz edinmek isteyen yabancı gerçek kişi ya da ticaret şirketi, bağlı bulunduğu devletin hukuk düzeninin kendi vatandaşlarına ya da yabancı şirketlere tanıdığı hakların Türk vatandaşlarına da tanımış olup olmadığı incelenecektir.
Bir ülke mevzuatının kendi vatandaşlarına tanıdığı hakların aynısının yabancılara da tanınması şartı, Türkiye açısından koruyucu ve savunabilir bir karşılıklı muameledir. Ancak bazı ülke hukuklarının azınlıklara belirli bölgelerde taşınmaz edinme hakkı tanımadığı göz önünde tutulduğunda fazla bir genişlik taşımayacağı sonucuna varılabilir. Örneğin Yunan hukukunda vatandaş olmakla birlikte Helen ırkından olmayanlara sınır bölgelerinde ve sahil şeridinde taşınmaz edinme hakkı tanınmamaktadır. Kendi vatandaşına taşınmaz edinme hakkını sınırlayan devlet vatandaşlarına, aynı sınırlamaların uygulanması gerekecektir.
Yabancı şirketler açısından ise durum; yabancı devletin taşınmaz ediniminde yabancı ülkelerde kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketlerine tanıdığı hakların Türk ticaret şirketlerine tanınması biçiminde olacaktır. Bir ülke bu konuda yabancı şirketlere tanıdığı hakların ölçüsünde Türk şirketlerine de hak tanımış olmalıdır.
Türk hukukunda karşılıklılık konusunda yerleşik uygulama, kanuni ve fiili karşılıklılığın aranması biçiminde olmuştur. Hatta bir Türk vatandaşının başvurusunda karşılaştığı engellerin aynısının o devlet vatandaşları içinde aranacağı ifade edilmiştir.
Karşılıklı muamele, yabancıların taşınmaz edinmesi konusunda 1934 yılında tapu kanunuyla birlikte kabul edilen bir ilke olmuştur. Bu ilkeye istisna tanımak amacıyla 1984 yılında kabul edilen bir yasa kabul edilmiştir.
Yasa bazı ülkeler için “karşılıklı olarak” şartının aranmayacağını bu konuda takdir hakkının Bakanlar Kuruluna ait olduğunu kabul etmiştir. Yasaya göre, Bakanlar Kurulunun tespit ettiği ülkeler vatandaşları için karşılıklılık uygulanmayacaktır. Bakanlar Kurulunun iki ay sonra kabul edilen Kararnamesine göre de; altı körfez ülkesine bağlı kişiler karşılıklılık şartı gerçekleşmeden taşınmaz edinme hakkına sahip olmuşlardır. Yasa bir yıl kadar yürürlükte kalmış, 13.6.1985’te Anayasa Mahkemesince iptal edilmiştir.
Dönemin iktidarı, iptal edilen yasanın yerine geçmek üzere 1986 yılında yeni bir yasa kabul etmiştir. Yeni yasa öncekinden farklı olarak “milli menfaatler ve-veya milli ekonomi” gibi kriterlerin esas alınması gerektiğini bildirmekteydi. Ancak bu yasa da Anayasa Mahkemesince iptal edilmiştir.
Görülüyor ki, karşılıklılık ilkesinin korunması, Anayasa Mahkemesinin bir yıl arayla verdiği iki kararla da tescil edilmiş bulunmaktadır. Bu nedenle Tapu Kanunu m. 35 değiştirilirken “karşılıklı olmak” kaydı Anayasa Mahkemesinin kararları doğrultusunda aynen aranmıştır.
Yargıtay karşılıklılık ilkesinin uygulanmasında dikkat edilmesi gereken hususların neler olduğunu göstermek amacıyla yeni tarihli bir kararında şöyle demiştir:
…2644 Sayılı Tapu Kanununun; 3.7.2003 tarihli 4916 Sayılı Kanunun 19. maddesiyle değişik 35. maddesine göre; “Karşılıklı olmak ve kanuni sınırlamalara uymak kaydıyla, yabancı gerçek kişilerle yabancı ülkelerde bu ülke kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketleri, Türkiye Cumhuriyeti sınırları içinde taşınmaz edinebilirler”. Karşılıklılık ilkesinin uygulanmasında yabancı devletin taşınmaz ediniminde kendi vatandaşlarına veya yabancı ülkede bu ülkelerin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketlerine tanıdığı hakların, Türkiye Cumhuriyeti vatandaşlarına veya ticaret şirketlerine de tanınması esastır…”
Kanun karşılıklılık ilkesinin ne şekilde belirleneceğini göstermemiştir. Türk Yabancılar Hukukunun genel ilkelerinden olan karşılıklılık, en az iki devlet arasında yapılmış olan bir anlaşma ile tanınabilir( Ahdi mütekabiliyet) ya da iç hukukta (yazılı mevzuatta) bir engel koymama biçiminde yer almış olabilir.( kanuni karşılıklılık)
Ancak en önemli nokta, 28.5.1927 tarihli 1062 sayılı Mukabele-i Bilmisil Kanununda ifade edildiği üzere idari karar veya istisnai kanunlarla, Türk uyruklular bakımından mülkiyet hakkının kısmen veya tamamen sınırlanıp sınırlanmadığının, daha açık bir ifade ile fiili karşılıklılığın belirlenmesidir. Yabancı ülke mevzuatında, bir engel olmamakla beraber, Türk vatandaşlarının o ülkede taşınmaz mal edinmeleri şu veya bu şekilde fiilen engelleniyorsa Tapu Kanununun 35. maddesinde açıklanana edinme engelinin bulunmadığını söylemek mümkün değildir. Bunun yanında yabancı ülke; taşınmazın bulunduğu yer bakımından (örneğin kıyı ve sınır bölgelerindeki taşınmazlarla ilgili) izne bağlılık ve yasaklamalar getirilmişse bizim mevzuatımız bakımından engel olmasa bile, kıyı ve sınır bölgelerindeki taşınmazın yabancı tarafından edinebileceği kabul edilemez. Örneğin Yunanistan’da yabancıların ve bu mayanda Türk vatandaşlarının miras yoluyla taşınmaz mal edinmelerini engelleyen bir yasa hükmü bulunmadığı, ancak Rum soyundan gelmeyen Türk vatandaşlarının Yunanistan’daki taşınmazlar hakkında hazinenin el koyması, zamanaşımı sebebiyle intikal, kamulaştırma, gibi işlemlerle karşılaştığı, izinle satmaya teşvik edildiği, serbestçe tasarruf ve verasete konu olabilecek taşınmazların varlığının şüpheli olduğu, vatandaşlarımızın taşınmaz malları tevarüs yoluyla edinemeyecekleri, kök murisin ve ara murislerin ölüm tarihleri itibariyle taşınmaz malları tevarüs ve serbestçe tasarruf yönünden fiili bir karşılıklılığın bulunmadığını açıkça görülmektedir.
2- Yasal Sınırlayıcı Hükümler
a- Tapu Kanunu
22.11.1934 tarih ve 2644 sayılı Tapu Kanununun 35. Maddesinde, yabancıların taşınmaz edinmesi konusunda genel şartlar tespit edilmiştir. Bu şartlar: Kanun yoluyla getirilmiş olan sınırlayıcı hükümler ve karşılıklılık olmak üzere iki ana grupta toplanmıştır.
Bu iki ana şart 35. Maddenin yeni şeklinde de aranmıştır. 4916 sayılı ve 3.7.2003 tarihli Kanun 19. Maddesi ile, Tapu Kanununun 35. Maddesinde önemli değişiklikler yapmıştır. Ancak yukarıda anılan iki ana kural yeni maddede de korunmuştur. Buna göre:“Karşılıklı olmak ve kanuni sınırlamalara uymak kaydıyla, yabancı gerçek kişilerle yabancı ülkelerde bu ülke kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketleri, Türkiye Cumhuriyeti sınırları içinde taşınmaz edinebilirler.”
Madde yeni şekliyle, yabancı gerçek kişilerin, taşınmaz edinmeleri konusunda herhangi bir yenilik getirmemiştir.
4916 sayılı kanun ile Tapu Kanununda (m. 35/3), yapılan bir değişiklik şöyledir: Yabancı gerçek kişilerle tüzel kişiliğe sahip yabancı ticaret şirketlerinin otuz hektardan fazla taşınmaz edinebilmesinin Bakanlar Kurulu iznine bağlı olmasıdır. Benzer hüküm, Tapu Kanunu ile yürürlükten kaldırılmış olan Tapu Kanunu 36. maddesinde de yer almaktaydı.
Tapu kanunu m. 35/4 te getirilen diğer önemli değişiklik, sınırlı ayni hakların iktisabı konusundadır. Bu değişikliğe kadar, yabancı gerçek kişilerin taşınmazlar üzerinde sınırlı ayni hak edinmeleri mülkiyet hakkı konusunda var olan sınırlamalara tabi tutuluyorken, yeni hüküm ile konu açıkça düzenlenmiştir. Türkiye’deki taşınmazlar üzerinde sınırlı ayni haklardan yararlanmak hakkı tanınırken, bu konuda genel kural olan “karşılıklı olmak” şartının aranmayacağı kabul edilmiştir.
Yeni 35. maddenin son fıkrasında genel bir sınırlama hükmü de getirilmiş bulunmaktadır. Buna göre:“Kamu yararı ve kamu güvenliği bakımından, bu maddenin uygulanmayacağı yerleri belirlemeye Bakanlar Kurulu yetkilidir.”
Yeni 35. madde, yabancı gerçek kişilere ve yabancı şirketlere Türkiye’deki taşınmazlar üzerine mülkiyet ve sair ayni hakları iktisap konusunda eski hükümleri değiştirip, yasakları kaldırırken, ilgili maddenin uygulanmayacağı bazı yerleri belirleme konusunda Bakanlar Kuruluna da takdir hakkı tanımıştır. Bakanlar Kurulunun bu yetkiyi kullanırken dayanacağı kriter “kamu yararı ve kamu güvenliği” gerekleridir.
b- Köy Kanunu
4916 sayılı kanunun getirdiği diğer önemli değişiklik, 18.3.1924 tarihli ve 442 sayılı Köy Kanununun 87. maddesi ile yabancıların taşınmaz edinmesi konusunda var olan engelleyici hükmün kaldırılması olmuştur. Bilindiği gibi Köy kanununun 87. maddesi yabancı gerçek ve tüzel kişilerin köylerde taşınmaz edinmesini yasaklamaktaydı. 4916 sayılı Kanun ile Tapu Kanunu madde 35’getirilen diğer bir değişiklik (m 35/3), yabancı gerçek kişiler ile tüzel kişiliğe sahip yabancı ticaret şirketlerinin otuz hektardan fazla taşınmaz edinebilmesinin Bakanlar Kurulu iznine bağlı olmasıdır. Benzer hüküm, Tapu Kanunu ile yürürlükten kaldırılmış olan Tapu Kanunu madde 36 da vardı. Şu farkla ki, otuz hektardan fazla arazinin köy dışında olması, ayrıca müstakil çiftlik halinde bulunması halinde Bakanlar Kurulunun izni aranmaktaydı. Yeni metinde yabancıların köylerde taşınmaz edinebilecekleri esasından yola çıkılmış, bu nedenle otuz hektarlık kısmın köy içi ya da köy dışı olması ayrımı kaldırılmıştır. Müstakil çiftlikler için aranan izin şartı da kaldırılmıştır. Bu durumda köylerde de dahil, otuz hektardan fazla arazi için Bakanlar Kurulunun izni aranacak, izin verilmezse, fazla miktar tasfiye edilerek bedele çevrilecektir.
c- Askeri Yasak Bölgeler ve Güvenlik Bölgeleri Kanunu
Gerek, 1110 sayı ile 12.06.1927 de yürürlüğe giren Askeri Memnu Mıntıkalar Kanunu ve gerekse bu kanunu yürürlükten kaldıran 18.12.1981 tarih ve 2565 sayılı Askeri Yasak Böl¬geler ve Güvenlik Bölgeleri Kanunu yabancıların Türkiye’de taşınmaz mal edinme haklarını sınırlamıştır. Yeni yasa eski yasa da tartışma konusu olan meselelere kesin çözümler getirmiştir.
Yasa, kara, deniz, hava askeri yasak bölgeleri ile güvenlik bölgelerinin kurulmasını, kaldırılmasını, gerektiğinde bu bölgelerin genişletilmesine ilişkin esasları belirlemiştir.
Askeri yasak bölgeler; Genel Kurmay Başkanlığının göreceği lüzum üzerine Bakanlar Kurulu kararı ile kurulur ve kaldırılırlar, birinci ve ikinci derece yasak bölgeler diye ikiye ayrılırlar.
Güvenlik bölgeleri; Genelkurmay Başkanlığının veya Milli Güvenlik Kurulu Genel Sekreterliğinin veya İçişleri Bakanlığının göreceği lüzum üzerine Genelkurmay Başkanlığının uygun görmesi kaydıyla Bakanlar Kurulunca kurulabilir ve kaldırılabilir.
Kara askeri yasak bölgeleri yabancıların Türkiye’de taşınmaz edinme hakları bakımından çok önemlidir.
Birinci derecede kara askeri yasak bölge, askeri tesis ve bölgelerin çevresinden en az 100, en fazla 400 metre uzaklığından alınan noktaların birleştirilmesi suretiyle ve kara sınır hattı boyunca ve lüzum görülen kıyılarda 600 metre derinlikteki sahalarda tesis edilir.(m.5)
Bu bölgede;
- Bütün taşınmaz mallar kamulaştırılır,
- İstisnalar dışında bu bölgelere yalnız görevliler girebilir ve oturabilir. Yabancıların girmesi ve oturması Genelkurmay Başkanlığının iznine tabidir.
İkinci derecede kara askeri yasak bölgeleri birinci derecede yasak bölgelerin sınırlarından 5-10 km kadar uzaktan seçilen noktaların birleştirilmesi ile belirlenir.
Bu bölgelerde:
- Türk vatandaşlarının oturmaları, mesleki zirai faaliyette bulunmaları istisnalar dışında serbesttir.
- Yabancı gerçek ve tüzel kişiler taşınmaz edinemezler. Yabancıların bu bölgelerdeki mallarının tasfiyesine karar ve tasfiye şartlarını tespite Bakanlar Kurulu yetkilidir.
Güvenlik bölgeleri ve diğer bazı bölgelerde askeri yasak bölgelere yakınlığı ve stratejik nedenlerle bu bölgelerde yabancıların taşınmaz mal edinemeyecekleri ve kiralayamayacakları Genelkurmay Başkanlığının teklifi ile Bakanlar Kurulunca kararlaştırılabilir.
d- Mukabele-i Bil Misil Kanunu
28.5.1927 tarih ve 1062 sayılı kısaca Mukabele-i Bil misil Kanunu olarak adlandırılan “Hudutları Dahilînde Tebaamızın Emlakine Vaziyet Eden Devletlerin Türkiye'de¬ki Tebaaları Emlakine Karşı Mukabele-i Bil misil Tedabiri İttihazı Hakkında Kanun”un 1. maddesinde “idari mukarrerat veya fevkalâde veya istisnai kanunlarla Türkiye tebaası¬nın hukuku mülkiyetini kısmen veya tamamen tahdit eden devletlerin Türkiye’deki tebaasının hukuki mülkiyeti dahi İcra Vekilleri Heyeti Kararıyla Hükümet tarafından mukabele-i bil misil olmak üzere kısmen veya tamamen tah¬dit ve menkulat ve gayrımenkulatına vaziyet olunabilir. Vaziyet eden envalin varidatı ve tasfiyelerinden mütevel¬lit hasılatı vesika istinaden ispat edecekleri zarar nispetinde zarar gören Türk tebaasına tevzi olunur” de¬nilmiştir.
Bu yasa Türk uyrukluların mülkiyet hakkını kısmen veya tamamen sınırlayan devletin uyruğunda bulunan şahıs¬lar için uygulanabilir başka bir devlet uyruğunda olan ve tabiiyetsiz (vatansız) tebaa için uygulanamaz. O şahıs birden fazla uyruğa sahip ve bu uyruklarından birisi Türk uyrukluğu ise, yine bu kanun hükümleri uygulanamaz. Birden fazla uyrukluğa sahip olan şahsın uyrukluklarından birisi Türk uyrukluların mülkiyet hakkını kısmen veya tamamen sınırlayan devlet uyruğu, diğeri Türk vatandaşları¬nın mülkiyet hakkını sınırlamayan devlet uyruğu ise, bu yasa hükümleri, bu kişilere de uygulanmamalıdır.
Buna göre Türkiye’de taşınmaz mal edinmek isteyen kimselerin uyrukluğunda bulunduğu devlete karşı 1062 sa¬yılı kanunun öngördüğü tedbirlerin uygulanması gerekmek¬tedir. Bu ilke Yargıtay 2. Hukuk Dairesinin 22.11.1983 tarih 1983/7465-9051 sayılı kararında “ ... 28 Mayıs 1927 tarih ve 1062 sayılı kanuna göre, idari karar veya istisnai kanunlarla Türk uyruklu kişilerin mülkiyet hak¬larını kısmen veya tamamen sınırlayan yabancı devletlerin Türkiye’de bulunan vatandaşlarının mülkiyet hakları da hükümet kararı ile mukabele-i bil misil olarak kısmen veya tamamen sınırlanabilir. Taşınır veya taşınmaz mallara el konulabilir denilmiştir”.
e- Otuz Hektardan Fazla Arazi Üzerinde Mülkiyet:
4916 sayılı ve 3.7.2003 tarihli Tapu Kanunu m. 35 değiştirirken maddeye bir üçüncü fıkra eklenmiştir. Fıkraya göre:
“Yabancı uyruklu gerçek kişilerle yabancı ülkelerde bu ülkelerin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketlerinin otuz hektardan fazla taşınmaz edinebilmesi Bakanlar Kurulunun iznine tabidir. Kanuni miras yoluyla intikal eden taşınmazlar içim hüküm uygulanmaz yabancı uyruklu gerçek kişilerin, kanuni miras dışında ölüme bağlı tasarruflar yoluyla otuz hektardan fazla taşınmaz edinebilmesi de Bakanlar Kurulunun iznine bağlıdır. İzin verilmez ise, fazla miktar tasfiye edilerek bedele çevrilir.”
Hüküm, yabancı gerçek kişilerin yabancı ülkelerin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğine sahip ticaret şirketlerinin otuz hektardan fazla arazi edinebilmelerini Bakanlar Kurulunun iznine tabi tutmuştur. Madde ayrıca aynı miktarda miras yoluyla intikal eden taşınmazlar için de hüküm getirmiştir.
4916 sayılı Kanunun köylerde yabancıların taşınmaz edinmelerini yasaklayan Köy Kanunu m. 87 yi yürürlükten kaldırdıktan sonra yabancıların köylerde taşınmaz edinmeleri serbest bırakılırken, tarım arazileri de dahil olarak ülke topraklarının yabancı gerçek kişi ve ticaret şirketlerince ele geçirilmesine bir sınır konulmak istenmiştir. Bu sınır da otuz hektardan fazla arazi içindir. Bakanlar Kurulunca izin verilmediği takdirde, fazla olan miktar tasfiye edilerek bedele çevrilecektir.
f- Türk Vatandaşlığı Kanunu
22.2.1964 tarih ve 11638 sayılı Resmi Gazetede yayınlanan 11.2.1964 tarih ve 403 sayılı Türk Vatandaşlığı Kanunu ile Türk vatandaşlığını kazanma, vatandaşlıktan çıkarılma ve vatandaşlığın "kaybının esasları" düzenlenmiştir.
g- İzin Almak Suretiyle Türk Vatandaşlığından Çıkma
Türk Vatandaşlık Kanununun 29. Maddesi; “Kaybın Sonuçları”nı düzenlemektedir. Bu kanun gereğince Türk vatandaşlığını kaybeden kişiler, kayıp tarihinden başlayarak yabancı muamelesine tabi tutulur. 403 Sayılı Türk Vatandaşlığı Kanununun 4112 Sayılı Kanunla değişik 29. maddesini değiştiren kanun yürürlüğe girmiş olup, kanundan yararlanacak olanlar ile bu kişilere sağlanan hakların kapsamı belirlenmiştir.
Kanunun 29. maddesine göre; Türkiye’nin milli güvenliğini ilgilendiren veya kamu düzenine ilişkin hükümler saklı kalmak suretiyle, Türk vatandaşlığından çıkan, doğumla Türk vatandaşlığını kazanmış kişiler ve onların kanuni mirasçıları, Türkiye’de bir Türk vatandaşı gibi taşınmaz mal edinebilecektir. Taşınmaz mal edinme konusunda Türk Hukukunda yabancı gerçek kişiler bakımından mevcut kanuni sınırlamalar, sadece bu kişilerin mansıp mirasçıları bakımından etkili olacaktır.
h- Türk Vatandaşlığından Çıkarılanlar
403 Sayılı Kanunun 26. maddesinde, hangi hallerde, kişinin Türk vatandaşlığından çıkarılacağı hükme bağlanmıştır. Yurt dışında bulunup da Türkiye Cumhuriyeti’nin iç ve dış güvenliğini ile kanunun suç saydığı şekilde iktisadi ve mali güvenliği aleyhine faaliyette bulunan veya yurt içinde bu tür faaliyetlerde bulunup ta her ne suretle olursa olsun yurt dışına çıkan ve hakkında Türkiye’de bu nedenle kamu davası açılmasına veya ceza kovuşturmasına veya hükmün infazına olanak bulunmayan ve gelmesi için yapılan duyuruya rağmen üç ay içinde, savaş, sıkıyönetim ve olağanüstü hallerde bir ay içinde yurda dönmeyen Türk vatandaşlığını sonradan kazanmış kişiler Bakanlar Kurulu kararıyla vatandaşlıktan çıkarılabileceklerdir.
Türk vatandaşlığından çıkarılan kişilerin, Türkiye’de bulunan malları hazinece tasfiye edilir. Tasfiye bakiyesi ilgili bulunanın hesabına milli bir bankaya yatırılır. Burada üzerinde durulması gereken önemli bir husus ta, kişi hakkında çıkarma kararı verilmesine ve malların tasfiye edilmesinden sonra Türkiye’de yeniden mal edinebilir mi? Konu hakkında doktrinde iki değişik görüş bulunmaktadır. Bir görüşe göre; hakkında çıkarma kararı verilen kişi, TVK.29 hükmü gereğince yabancı statüsündedir, dolayısıyla yabancıların Türkiye’de sahip olabileceği kadar haklara sahip olması gerekir. Bizimde katıldığımız diğer bir görüşe göre ise, çıkarmanın müeyyidesine tabi tutulan kişilerin, yerleşmeme ve genel hükümlere tabi olmak kaydıyla, Türkiye’ye gelebilecekleri kabul edildiğine göre, bunların Türkiye’de tekrar mal edinmelerine engel olunmak istenmiştir. Dolayısıyla çıkarma müeyyidesine tabi tutulan kişiler, Türkiye’de her ne surette olursa olsun tekrar mülk edinemezler.
Yargıtay’ın konuyla ilgili verdiği bir karar.
…Halen yürürlükte bulunan 1298 tarihli Yasa gereği vatandaşlıktan çıkarılan davacının miras yolu ile mülk edinmesi mümkün bulunmadığından mirasçılığının tespitine de hukuki bir yararının bulunduğundan söz edilemez.
Yargıtay yeni tarihli verdiği bir kararında da konuyla ilgili şöyle demiştir:
... Miras, miras bırakanın ölümüyle açılır. Mirasçı olabilmek için miras bırakanın ölümü anında mirasa ehil olarak sağ olmak şarttır. Türk Vatandaşlık Kanunu uyarınca vatandaşlığı kaybedenler “yabancı” statüsüne tabi oldukları halde vatandaşlıktan çıkartılanların malları tasfiyeye tabidir. O halde söz konusu kişilerin vatandaşlık durumu İçişleri Bakanlığından sorulup belirlenerek, adı geçenler ölüm tarihinde vatandaşlığı kaybetmişse yabancı durumunda olacağından tabiiyetinde olduğu ülke ile Türkiye arasında Tapu Kanunun 35.maddesi hükmüne göre karşılıklılık koşulunun gerçekleşip gerçekleşmediğinin saptanması gerekir.
I- Vatandaşlığı Kaybettirme Kararı ile Kaybedenler
Bakanlar Kurulunun Türk Vatandaşlık Kanununun 25. Maddesiyle tanına yetkiye dayanarak vereceği kaybettirme kararıyla vatandaşlığın kaybı, hüküm ve sonuçları itibariyle, diğer vatandaşlığın kaybı hallerinden farklı bir durum yaratmayacaktır. Yani madde 29’da yer alan genel hüküm çerçevesinde, Türk vatandaşlığını madde 25’te sayılan nedenlerden herhangi biriyle kaybedenler, kayıp tarihinden başlayarak, yabancı statüsü ile haklardan yararlanabilecek ve taşınmaz mal edinebileceklerdir.
Her hangi bir tasfiye hükmüne yer verilmemiş olması nedeniyle, bu kişiler kaybettirme anına kadar edindikleri taşınmaz mallarına yine malik olmaya devam edeceklerdir. Bu tarihten sonra taşınmaz mal edinmeleri, karşılıklı olmak ve sınırlayıcı kanuni hükümlere uygun bulunmak kaydıyla mümkün olacaktır.
i- Türk Vatandaşlığının İptali
Vatandaşlığa alınma, ilgilinin yalan beyanı veya önemli hususları gizlemesi sonucu vukuu bulmuş ise, vatandaşlığa alınma kararı Bakanlar Kurulunca iptal edilir. Vatandaşlığa alınma kararının iptali için gerekli şartlar var ise, Bakanlar Kurulunun iptal kararı vermesi gerekir. Kanunun bu ifadesine bağlı olarak Bakanlar Kurulunun takdir yetkisi bulunmamaktadır.
Türk Vatandaşlık Kanununun, bu kanuna göre Türk vatandaşlığının kaybının sonuçlarını düzenleyen 29. maddesi, yetkili makam kararı ile, vatandaşlığa alınma kararı iptal edilerek Türk vatandaşlığına son verilen kişiler bakımından da, uygulanabilecek genel bir hüküm niteliliğindedir. Bu nedenle, Türk vatandaşlığına alınma kararı iptal edilen kişi, kayıp anından itibaren yabancı statüsü ile, Türkiye’de diğer yabancıların tabi olacağı şartlar ve sınırlamalar dahilinde taşınmaz mal edinebileceklerdir.
j- Mütegayyip ve Firari Şahıslar
13.9.1331 (1915) tarihli kanun ile bu kanunun bazı maddelerini değiştiren 15.4.1339 (1923) tarihli ve 333 sayılı kanunla başka yerlere nakil olunanlarla mütegayyip ve firari şahıslara ait mallar hazineye (Vakıf ise Vakıflar İdaresine) intikal etmiştir. Bu mallar hala bu şahısların adlarına tapuda kayıtlı olsa bile, tasarruf¬ları söz konusu olamaz. Bunlar hazine malı sayılır. Ancak Anayasa Mahkemesinin 1963’te verdiği bir kararında da belirtildiği üzere, Lozan Antlaşmasının yürürlüğe girdiği 6.8.1924 tarihinde malı¬nın başında bulunduğu ispat edilenler, mallarına kanun dairesinde tasarruf edebilirler. 6.8.1924 (1340) tarihin¬de malının başında bulunmayanların varisleri de herhangi bir hak iddiasında bulunamazlar.
Mütegayyip ve firari şahıslardan kalan taşınmazlar hazineye intikal eder; bu gibi yerler zilyetlik ve zamanaşımı yoluyla iktisap edilemez. Bu konuda Yargıtay’ değişik tarihlerde verdiği içtihatlar ve içtihadı birleştirme kararları bulunmaktadır.
Yargıtay, zilyetlik yoluyla bu kişilerden kalan taşınmazların iktisap edilemeyeceği ile ilgili şöyle birkarar vermiştir:
...Dava konusu taşınmazın kaçak ve yitik kişilerden kaldığı ve davacının zilyetliğinde olduğu anlaşılmıştır. Kaçak ve yitik kişilerden kalan taşınmazlar, kanunlar uyarınca Devlete intikal etmiştir. Gerek yürürlükten kaldırılan 766 sayılı Tapulama Kanununun 1617 sayılı kanunla değişik 33. maddesinin son fıkrası, gerekse hüküm tarihinde yürürlükte bulunan 3402 sayılı Kadastro Kanununun 18/2 maddesi hükmüne göre kanunlar uyarınca Devlete kalan taşınmazların zilyetlikle iktisabı mümkün değildir.
Yargıtay, bu kişilerden kalan yerlerin zamanaşımı yoluyla kazanılamayacağı ile ilgili de şöyle bir içtihadı birleştirme karar vermiştir:
…Tapuda kayıtlı olup firari veya mübadil eşhastan hasbelkanun hazineye intikal eden gayri menkuller, Medeni Kanunun 639’uncu maddesinin ikinci fıkrasında tasrih edilen gayri menkuller mahiyetinde olmadığından ve sözü geçen fıkrada gösterilen vasıfları ve unsurları haiz bulunmadığından iş bu gayrı menkullerin nizasız ve fasılasız 20 sene ve daha fazla müddetle ve malik sıfatıyla yedinde bulunduran kimse tarafından iktisap edilemeyeceğine ve bu gibi gayri menkuller hakkında Medeni Kanunun 639’uncu maddesinin ikinci fıkrası uyarınca iktisabı müruru zaman cereyan etmez.
C- YABANCILARIN GAYRİMENKUL EDİNİMİNE GETİRİLEN SINIRLAMANIN GEREKÇESİ
Her ülkenin mevzuatında yabancıların gayrimenkul edinimine sınırlamalar getiren hükümleri görmek mümkündür. Bu sınırlamalar uluslar arası hukuktan da dayanak almaktadır. Örneğin Avrupa İnsan Hakları ve Ana Hürriyetleri Sözleşmesine bağlı 1 nolu Ek Protokolün 1. maddesi, Avrupa İkamet sözleşmesinin 4,5 ve 6. maddeleri; bir malın iktisap ve zilyetliğinde yabancılara özel şartlar uygulanabileceğini kabul etmiştir. Anayasamızda mülkiyet ve şahıs hakları anayasanın teminatı altına alınmış, Medeni Kanununun 8. maddesi ile de, her şahıs medeni hakları kullanmada eşit kılınmış ise de yabancıların durumunu düzenleyen Anayasa’nın 16. maddesindeki; “temel hak hürriyetler yabancılar için milletlerarası hukuka uygun olarak kanunla sınırlandırılabilir” hükmüyle yabancılara karşı bir farklılığın söz konusu olabileceği vurgulanmaktadır.
Bir ülkedeki gayrimenkul sahibi kişiler, o ülkenin ekonomik ve sosyal sistemine büyük ölçüde etkide bulunabilecekleri ve yabancıların çok miktarda gayrimenkula sahip olmaları bulundukları devletin egemenliği üzerinde olumsuz etki yaratabileceği düşüncesi, yabancıların gayrimenkul edinmelerine sınırlama getirilmesinin ana sebeplerinden birisidir.
YABANCI GERÇEK KİŞİLERİN TAŞINMAZ MAL EDİNMESİNDE SÖZLEŞMELER DÜZENİ
A. GENEL OLARAK
Ülkemizde yabancıların taşınmaz mal edinmesinde yasal düzenlemeler yanında taraf olduğu ikamet ticaret anlaşmalarında yabancı gerçek kişilerin taşınmaz mal edinmesi hakkında hükümler yer almıştır. Sözleşmeler akit taraf vatandaşlarına, bu hakkı ülkenin yürürlükteki yasa ve ilkeleri saklı kalmak şartı ile tanımışlardır. Taşınmaz edinme konusunda, sözleşmelerde genellikle kabul edilen iki prensipten biri esas alınmıştır. Bunlar: Karşılıklı muamele ve en ziyade müsaadeye mazhar millet kaydıdır. Bazı ikili sözleşmelerde karşılıklılık esasını kabul edildiği görülmektedir. Örneğin, Türkiye ile İsviçre arasındaki İkamet sözleşmesinin 2’nci maddesinde “ yüksek akit taraflardan her birinin tebaaları, diğerinin ülkesinde, memleketin kanun ve nizamlarına uyarak, mukabil kanuni mevzuatta depriş edilen hususlar müstesna olmak üzere, her nevi menkul ve gayri menkul malları en ziyade müsaadeye mazhar millet tebaaları derecesinde ihraz, tasarruf ve ferağ etmek hakkına malik olacaklardır” hükmü ile ikinci esasın kabul edildiği görülmektedir. Almanya, Irak ve Yugoslavya ile yapılan sözleşmelerde bu esasın tam bir karşılıklılık ile uygulanacağı kabul edilmiştir.
B.TÜRKİYE'NİN BAZI DEVLETLERLE YAPTIĞI SÖZLEŞMELER
Türkiye’nin bugün Federal Almanya, Avusturya, Belçika, İsviçre, İngiltere, İtalya, Fransa gibi devletler¬le ve daha birçok devletle akdettiği sözleşmelerle taraf ülke vatandaşlarına ülkesinde karşılılık ve ülke kanunla¬rına uymak koşulu ile taşınmaz mülkiyetine ilişkin haklar verilmiştir. Örneğin; Türkiye ile Almanya arasında akdedilen 11 Ocak 1927 tarihli ikamet mukavelenamesinin 3. maddesinde “Tarafeyn-i akidenden birinin ülkesinde taraf-ı diğer tebaası memleketin kavanin ve nizamatına tevfikan her nevi emvali menkule ve gayrımenkuleyi ihraz, tasarruf ve ferağ hakkını haiz olacaktır” denilmiştir.
Avusturya ile akdedilen 23 Ocak 1924 tarihli ikamet muka¬velenamesinin 5. maddesinde ise; “akit taraflardan her birinin tebaası diğerinin arazisinde şehir ve kasabalar dışındaki taşınmaz mallar ayrık olmak üzere, her nevi ta¬şınır mal ve taşınmazı memleketin kanun ve nizamları uya¬rınca iktisap, tasarruf ve ferağ etmek hakkına mütekabi¬liyet koşulu ile malik olacaktır.”denilmektedir.
Belçika ile akdedilen 30.7.1931 tarihli ikamet mukavelenamesinin 3. Maddesinde “taraflardan her birinin uyruklusu, diğerinin ülkesinde iktisap ve temellüküne bir tarafın kanunlarınca en ziyade müsaadeye mazhar millet tebaasına müsaade edilmiş veya edilecek olan her nevi ta¬şınır ve taşınmaz mal iktisap ve temellük hususunda tam bir serbestiye sahip olacaklardır.” denilmiştir.
İsviçre ile akdedilen 20.7.1931 tarihli ikamet mukavelenamesinin 2. maddesinde ise; “yüksek akit taraflardan her birinin tebaaları, diğerinin ülkesinde, memleketin kanun ve ni¬zamlarına uyarak, karşılıklı kanunlarda öngörülen husus¬lar ayrık olmak üzere, her nevi taşınır ve taşınmaz mal¬ları en ziyade müsaadeye mazhar millet tebaaları derecesin¬de ihraz tasarruf ve ferağ etmek hakkına malik olacaklardır. Özellikle anılan tebaalar aynı koşullar altında, bu malları satma, alma, bağışlama, devretme, değiştirme, ev¬lenme mukavelesi, vasiyet yollarıyla veya herhangi bir suretle serbestçe tasarruf edebilecekleri; keza onlara kanuni miras yoluyla veya ölümden önceki tasarrufları ve¬yahut vasiyet sebebiyle temellük edilecektir” denilmiştir.
Türkiye ile Bulgaristan arasında imzalanan ikamet sözleşmesinin 5. maddesine göre “karşılıklı olmak, ülkenin kanun ve nizamlarına uygun olmak kaydıyla, şehir ve kasabalar dahilinde Bulgar tebaalı yabancı gerçek kişiler taşınmaz mal edinebileceklerdir. Bu sözleşmeye aykırı davranarak Türk vatandaşlarının Bulgaristan’da bulunan malları üzerindeki hakları tahdit ve takyit edildiğinden Türk hükümeti tarafından mukabele-i bil misil uygulanmıştır .
Türkiye ile Irak arasında 9.1.1932 de imzalanan ikamet mukavelesinin 1. maddesine göre “sözleşmenin taraflarından her birinin tebaası diğerinin ülkesi de gayrimenkula tasarruf hakkı konusunda her iki ülkenin mer’i kanunları çerçevesinde en ziyade müsaadeye mazhar millet muamelesinden müstetif olacaklardır. Bu hükmün tatbiki tam mütekabiliyet şartına bağlıdır.
ALTUĞ, Yılmaz :Yabancıların Arazi İktisabı Meselesi, İstanbul-1976.
FİŞEK, Hicri: “Türkiye'de Yabancıların Ayni Haklardan İs-tifadesi”, AÜHFD, Sayı: 3-4, Ankara-1950.
CHİHA, Nedjib H : “Osmanlı Devletinde Gayrimenkul Mülkiye¬ti Bakımından Yabancıların Hukuki Durumu” (Çev. Halil Cin), AÜHFD, Cilt: 24, Ankara-1967.
ESMER, Galip: Mevzuatımızda Gayrimenkul Hükümleri ve Ta¬pu Sicili,Ankara-1998.
SEVİĞ, V. Reşit: Türkiye'nin Yabancılar Hukuku, İstanbul-1981.
ÇELİKEL, Aysel – GELGEL, GÜNSELİ: Yabancılar Hukuku, İstanbul-2004.
DOĞAN, Vahit – ODABAŞI, Hasan: Yargı Kararları Işığında Vatandaşlık ve Yabancılar Hukuku, Ankara-2004.
TEKİNALP, Gülören: Türk Yabancılar Hukuku, İstanbul-2003.
KANTEK, Tomris : “Yabancı Gerçek Kişilerin Türkiye’de Taşınmaz Edinme Hakkı” Türkiye Noterler Birliği Hukuk Dergisi, Sayı:123, Ankara-2004.
ÖZKAN, Işıl: “Yabancıların Türkiye'de Arazi İktisabı”, Prof. Dr. Osman F. Berki' ye Armağan, AÜHF Yayını, Ankara-1977
ÖZMEN, İhsan – ÇORBALI, Halim: 3402 Sayılı Kadastro Kanunu Şerhi, Ankara-1991.
SARGIN, Fügen: Yabancı Gerçek Kişilerin Türkiye’de Taşınmaz Mal Edinmeleri ve -Sınırlı Ayni Haklardan Yararlanmaları, Ankara-1997.
GÖĞER, Erdoğan: Yabancılar Hukuku, Anka¬ra-1974.
DÖNMEZ, İrfan: Tapu İptali ve Tescili Davaları, İstanbul-1998.
ASAR, Aydoğan : Türk Yabancılar Mevzuatında Yabancı ve Hakları, Ankara-2004
ÖZDEMİR, Şükrü : Gayrimenkul, Miras Davaları ve Yabancıla¬rın Mülk Edinmeleri, Ankara, 1986.
YAGITAY KARARLAR DERGİSİ
Yabancıların ülkemizde mülk edinmesinin dayanağı Anayasa Mahkemesi tarafından eski tapu Kanununun 35. madde hükmünün iptali ile yeniden düzenlenen ve resmi gazetede yayımlanan aşağıdaki Tapu Kanunu yeni 35. madde hükmüdür.Bu maddede yabancıların hangi şartlarda ve hangi miktarlarla mülk edinebileceği ayrıntılı olarak düzenlenmiştir.
Uygulamada,tapu devrinin gerçekleşebilmesi için askeri makamların yapacağı araştırmalar sebebiyle yaklaşık beş-altı ay beklenmek zorunda kalındığından özellikle ilçemde yabancıya geçersiz harici sözleşme ile yer satılmaktadır.(Bu sözleşme sadece tarafların bedel olarak alıp verdiklerini yazıya dökmelerinden başka müteahhit yada mal sahibi ile alıcının özel talepleri yazılmaktadır.Ayrıca sözleşmenin geçersiz bir sözleşme olduğu ve tarafların sadece bedelleri aldığı hususunda yazılı bir belge olduğu da yazılmaktadır)
Ardından,alıcıların pasaport fotokopileri ile 1/5000 lik imar planında satın alınan yerin krokisi ile birlikte Tapu Sicil Müdürlüğü'ne başvurulmaktadır.Tapu Sicil müdürlüğü bu başvuruyu İlçe Jandarma aracılığı ile (Askeri Güvenlik Bölgeleri haritası henüz çıkmadığından) sorgusu yapılarak cevap tekrar Tapu Sicil Müdürlüğü'ne bildirilmektedir.Cevabın olumsuz gelmesi halinde tapu devri yapılmamaktadır.Olumlu cevabın gelmesini müteakip ise tapu devri taraflar arasında gerçekleştirilmektedir.
Haricen öğrendiğimize göre askeri makamlar tarafından,hem satın alınan şahısların kimliği (İnterpol aracılığı ile) hemde satın alınan yer ile ilgili araştırmalar yapılıyor.
Başkaca merak ettiğiniz hususlar var ise bilgim dahilinde yardımcı olmak isterim.Saygılar
TAPU KANUNUNDA DEĞİŞİKLİK YAPILMASINA DAİR KANUN
Kanun No. 5444
Kabul Tarihi : 29.12.2005
MADDE 1.- 22/12/1934 tarihli ve 2644 sayılı Tapu Kanununun Anayasa Mahkemesince iptal edilen 35 inci maddesi aşağıdaki şekilde yeniden düzenlenmiştir.
Madde 35.- Yabancı uyruklu gerçek kişiler, karşılıklı olmak ve kanunî sınırlamalara uyulmak kaydıyla, Türkiye'de işyeri veya mesken olarak kullanmak üzere, uygulama imar planı veya mevzii imar planı içinde bu amaçlarla ayrılıp tescil edilen taşınmazları edinebilirler. Sınırlı aynî hak tesis edilmesinde de aynı koşullar aranır. Yabancı uyruklu bir gerçek kişinin ülke genelinde edinebileceği taşınmazlar ile bağımsız ve sürekli nitelikte sınırlı aynî hakların toplam yüzölçümü iki buçuk hektarı geçemez. Bu fıkrada belirtilen koşullarla, yüzölçümü miktarını otuz hektara kadar artırmaya Bakanlar Kurulu yetkilidir.
Yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketleri, ancak özel kanun hükümleri çerçevesinde taşınmaz mülkiyeti ve taşınmazlar üzerinde sınırlı aynî hak edinebilirler.
Yabancı uyruklu gerçek kişiler ile yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketleri lehine Türkiye'de taşınmaz rehni tesisinde birinci ve ikinci fıkralarda yer alan kayıt ve sınırlamalar aranmaz.
Yabancı uyruklu gerçek kişiler ile yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketleri dışındakiler Türkiye'de taşınmaz edinemez ve lehlerine sınırlı aynî hak tesis edilemez.
Türkiye Cumhuriyeti ile arasında karşılıklılık olan devlet vatandaşlarının kanunî miras yoluyla intikal eden taşınmazları için birinci fıkrada belirtilen kayıt ve sınırlamalar uygulanmaz. Ölüme bağlı tasarruflarda yukarıdaki fıkralarda belirtilen kayıt ve sınırlamalar uygulanır. Türkiye Cumhuriyeti ile arasında karşılıklılık olmayan devlet vatandaşlarının kanunî miras yoluyla edindikleri taşınmaz ve sınırlı aynî hakların intikal işlemleri yapılarak tasfiye edilir.
Karşılıklılığın tespitinde hukukî ve fiilî durum esas alınır. Bu ilkenin kişilere toprak mülkiyeti hakkının tanınmadığı, ülke uyruklarına uygulanmasında, yabancı devletin taşınmaz ediniminde kendi vatandaşlarına tanıdığı hakların, Türkiye Cumhuriyeti vatandaşlarına da tanınması esastır.
Yabancı uyruklu gerçek kişiler ile yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketlerinin; sulama, enerji, tarım, maden, sit, inanç ve kültürel özellikleri nedeniyle korunması gereken alanlar, özel koruma alanları ile flora ve fauna özelliği nedeniyle korunması gereken hassas alanlarda ve stratejik yerlerde kamu yararı ve ülke güvenliği bakımından taşınmaz ve sınırlı aynî hak edinemeyecekleri alanları, ilgili kamu kurum ve kuruluşlarının tescile esas koordinatlı harita ve planları içeren teklifi üzerine belirlemeye ve yabancı uyruklu gerçek kişilerin il bazında edinebilecekleri taşınmazların, illere ve il yüzölçümüne göre binde beşi geçmemek üzere oranını tespite Bakanlar Kurulu yetkilidir. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün bağlı olduğu Bakanlık bünyesinde ilgili idare temsilcilerinden oluşan komisyon tarafından, bu madde uyarınca Bakanlar Kuruluna verilen yetkiler dahilinde çalışmalar yapılmak suretiyle kamu kurum ve kuruluşlarının bu kapsamdaki teklifleri incelenip değerlendirilerek Bakanlar Kuruluna sunulur.
Bu Kanunun yürürlüğe girdiği tarihten sonra belirlenecek askerî yasak bölgeler, askerî ve özel güvenlik bölgeleri ile stratejik bölgelere ve değişiklik kararlarına ait harita ve koordinat değerleri Millî Savunma Bakanlığınca geciktirilmeksizin Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün bağlı olduğu Bakanlığa verilir.
Yukarıdaki fıkralarda belirtilen bölgeler içerisinde kalması nedeniyle kamulaştırılması gereken ya da tapu sicilinde şerh verilmesine gerek duyulan parsellere ilişkin bildirimler ilgili idarelerince tapu sicil müdürlüklerine yapılır.
Bu madde hükümlerine aykırı edinilen veya kanunî zorunluluk dışında edinim amacına aykırı kullanıldığı tespit edilen taşınmazlar ile sınırlı aynî haklar, Maliye Bakanlığınca verilecek süre içerisinde maliki tarafından tasfiye edilmediği takdirde tasfiye edilerek bedele çevrilir ve bedeli hak sahibine ödenir.
MADDE 2.- 2644 sayılı Kanuna aşağıdaki geçici madde eklenmiştir.
GEÇİCİ MADDE 2.- Bu Kanunun yürürlüğe girdiği tarihte mevcut olan askerî yasak bölgeler, askerî ve özel güvenlik bölgeleri ile stratejik bölgelere ilişkin kararlara ait harita ve koordinat değerlerinin tamamı, Millî Savunma Bakanlığı tarafından en geç üç ay içerisinde Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün bağlı olduğu Bakanlığa gönderilir.
Yukarıda belirtilen bölgelere ilişkin kararlara ait harita ve koordinat değerlerinin, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğüne gönderilmesi ve sayısal ortama aktarılarak taşra birimlerine intikal ettirilmesine kadar geçecek sürede yetkili askerî makamlardan sorulmak suretiyle, belirtilen işlemler tamamlandıktan sonra gönderilen belge ve bilgilere göre tapu işlemleri yürütülür.
MADDE 3.- Bu Kanun 26/7/2005 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere yayımı tarihinde yürürlüğe girer.
MADDE 4.- Bu Kanun hükümlerini Bakanlar Kurulu yürütür.
OSMANLICA TAPU TERİMLERİ SÖZLÜĞÜ
O S M A N L I C A
T A P U T E R İ M L E R İ
S Ö Z L Ü Ğ Ü
Hazırlayan: Hayrettin GÜLTEKİN
Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü
Tapu Arşiv Dairesi Başkanlığı
Şube Müdürü
İÇİNDEKİLER
KONU SAYFA
1) Eski tapu kayıt ve senetlerinde yazılı kelime ve
terimlerin açıklaması 3-16
2) Kayıtların nevi ve iktisap sütununda geçen hisse
oranları Arapça bayağı kesirler 17
3) Eski kayıtlarda bulunan ve değişik yörelerde kullanılan
mahalli ölçüler 17-20
4) Eski tapu kayıtlarında yer alan takvimler ve bunların
bugünkü karşılıkları
a) Hicri Takvim 20¬-21
b) Rûmî Takvim 21-23
c) Miladi Takvim 23
1) ESKİ TAPU KAYIT VE SENETLERİNDE YAZILI KELİME VE TERİMLERİN AÇIKLAMASI
-A-
Ahkâm : Hükümler
Ahz u kabz : Her iki sözcük, almak anlamına gelir.
Ahz u itâ : Alıp verme
Akâr : Gayrimenkullerden kirâ yoluyla sağlanan gelir
Akârât : Gelir sağlayan gayrimenkuller
Akârât-ı Vakfiyye : Vakıf gayrimenkuller; evler, dükkânlar ile bunların getirdiği gelir
Akçe : Osmanlı döneminde gümüş para cinsi ve birimi
Akid : Sözleşme, bir sözleşmede taraf olan kişi
Âmm : Genel, umumi, herkese ait
Âmme emlakı : Kamu taşınmaz malları
Âmm ve şâmil : Umumi ve kapsamlı
Amme arâzisi : Kamu toprağı
Arâzi-i mîrîye : Mîrî yani devlete ait topraklar, arazi-i emiriyye
Arz : Toprak; sunma, bildirme
Arzen : Genişlik, en
Arâzi-i mahmiyye : Geliri (rakabesi) Hazineye ait bulunan araziden koru,
mer’a, yol, pazar yerleri gibi halkın gereksinimlerine
ayrılmış yerler
Arâzi-i mukâta‘a : Maktû (götürü) bir vergiye bağlanmış arazi, kesime verilmiş topraklar; devlete hizmeti geçen önemli kişilere bizzat devlet tarafından geliri veya vergisi terk edilen topraklar
Arâzi-i mahlûle : Tasarruf sahibinin intikal sahibi bırakmaksızın ölümü ile
hazineye dönen miri arazidir.
Arâzi-i mektûme : Devlete ait olduğu halde, devletin hakkı çiğnenerek haksız
ve fuzulen işgal edilen arazi
Arâzi-i mezrû‘a : Ekilen arazi
Arâzi-i selîha : Çıplak arazi
Arazi-i seniyye : Saltanat makamını işgal edenlere ait toprak
Asabe-i nesebiyye : Kan ve soy yoluyla akraba
Asiyâb : Değirmen
Aslah (eslah) : En uygun (Vakfiyelerde en uygun oğul diye geçer)
Atîk : Eski
-B-
Bâ : Farsça ile, -li, lu eki
Bâ-temessük : Temessük ile (tasarruf olunan toprak)
Bâ-hüccet : Hüccet ile (tasarruf olunan toprak)
Bâ-tapu : Tapu ile (tasarruf olunan toprak)
Ba‘de : Sonra
Ba‘demâ : Bundan böyle
Bâc : Örfî vergi
Bâd-i hevâ : Kayıt dışı, önceden belirlenenin dışında gelen gelir;
Bedava, parasız
Bâb : Bölüm, kapı
Bâni : Kuran, yapan, bina eden
Bedel-i ferâğ : Miri arazi ve çifte kiralı (icareteynli) vakıf taşınmazlarının
tasarruf haklarının devredilmesi karşılığı alının paradır.
Bedel-i misl : Arazi hukukunda tasarruf hakkı karşılığı emsaline uygun
ödenen para
Bedel-i müsemmâ : Akitte tayin olunan bedel
Benûn : Üç veya daha ziyade çocuklar
Ber-mûceb-i âtî : Aşağıda geleceği gibi, Aşağıda ifade olunacağı üzere
Ber-mu‘tâd : Alışılageldiği üzere, devamlı yapılagelen usule göre
Berî‘ü′z-zimme : Zimmetten veya borçlardan kurtulmuş, temize çıkmış
Bey‘-i bi′l-istiglâl : Satış ve kiralamanın aynı anda yapıldığı satış, malı satıp aynı anda gelir ve menfaatını elinde tutuma
Bey‘-i bi′l-vefâ : Medeni Kanunun yürürlüğe girmesinden evvel yapılmış
gayri menkul rehni, vefaen satış, satılanın ileride satan tarafından geri satın alınması şartıyla yapılan satış
Bey‘-i bi′ş-şart : Şartla satım, şartlı satım
Bey‘ u şirâ : Alış-veriş, alım-satım.
Beyninde : Arasında, aralarında
Bidâyet : Başlangıç
Bin : Oğul
Bint : Kız
Bilâ : -sız ekinin görevinde olmak üzere Arapça sözcüklerin
başına getirilerek sıfat yapar ve bileşik yazılır.
Bilâ-zevc : Kocasız, kocası sağ olmadığı halde
Bilâ-zevce : Karısız, karısı sağ olmadığı halde
Bilâ-veled : Çocuksuz, çocuğu olmayan
Bilâ-ebeveyn : Anası ve babası olmayan
Bu dahi : Bu da bir öncesi gibi, yukarıda geçenin aynısı
-C-
Câr : Komşu
Câri : Uygulanan
Cânib : Taraf, cihet, yön
Cânib-i yemîn : Sağ taraf
Cânib-i yesâr : Sol taraf
Cihet-i i‘tâ-yı senet : Senetin veriliş sebebi, (iktisâb)
Cebel : Dağ
Cenâh : Yan taraf
Cenâb : evin yan tarafı, avlu (hürmet bildirilen sıfat olarak da
kullanılır)
Cenûb : Güney
Cedîd : Yeni
-D-
Dâyin : Alacaklı
Dâimi kayıtlar : Tapu İdarelerinde iş sahiplerinin müracaatı üzerine
tutulan kayıtlar
Deyn : Borç
Defter-i Hâkânî : Eskiden taşınmazlar hakkındaki kayıt ve tescillerin
işlendiği defterin adı. Tapu-Tahrir Defterleri için de bu ad kullanılmıştır. Bugünkü tapu sicilinin karşılığıdır.
Defter-i Hâkânî İdaresi: Şimdiki tapu dairelerinin eski adı.
Defter-i Hâkânî Nâzırı: Osmanlı Devleti zamanında tapu ve kadastro işlerine
bakan nâzır, bakan
Der-Sa‘âdet : Osmanlı Döneminde İstanbul′a verilen ad
Derûn : İçinde
Devir ve temlîk : Bir hakkın bir kimseden başka bir kimseye geçmesi
-E-
Eb : Baba, ata
Eben an cedd : Babadan oğla (Ebâ an cedd)
Ebnâ : Oğullar
Ebnâ-yı ebnâ : Kız ve erkek çocukları ile kız ve erkek torunları ifade eder.
Ebeveyn : Ana, baba
Ebvâb : Kapılar
Ekber : Daha (en, pek büyük), vakfiyelerde geçer.
El-yevm : Halen, bugün
Emâkin : Mahaller, mekanlar, mevkiler, yerler
Esbâb : Sebepler
Esâmi : İsimler
Eşcâr : Ağaçlar
Eşcâr-ı müsmire : Meyveli Ağaçlar
Eşcâr-ı gayr-i müsmire: Meyvesiz ağaçlar
Eş :Onun
Eşhâs : Şahıslar
Erba‘a : Dört
Erbâb : Sahipler, malikler
Etrâf-ı erba‘ası : Dört tarafı
Evkâf : Vakıflar
Evkâf-ı Hümâyûn : Padişahların ve padişahlara mensup olanların vakıfları
Evlâd-ı sulbiyye : Vakıfta bir kimsenin çocuklarını anlatan terimdir. Bir
adamın torunları onun evlâd-ı sulbiyyesidir.
Evlâd-ı ümm : Ölenin ana bir oğlan ve kız kardeşleri
Evrâk-ı müsbite : Tapu sicilini tamamlayan belgeler
Evlâd-ı inâs : Kız çocukları (vakfiyelerde geçer)
Evlâd-ı yol : Çoluk çocuk (vakfiyelerde)
-F-
Ferâğ : Satış (Bir mülkün tasarruf, sahip, olma hakkını başkasına
terk etme, Arazi Kanununda ise miri veya vakıf arazinin
yararlanma hakkının satışı)
Fevk : Üst
Fevkânî : Binanın üst kısmı, binanın üst katı
Fevkânî tahtânî : Altlı üstlü
Fevt : Ölüm
-G-
Garb : Batı
Gars : Ağaç, fidan dikmek
Gayr-i menkûl : Taşınmaz mal
Gayr-i musakka : Susuz
-H-
Hafîd :Torun
Hakk-ı karâr : Arazi Kanunun 78 nci maddesinde belirtilen nizasız 10
yıllık zilyetlik
Hakk-ı şurb : Su hakkı
Hâne : Ev
Hatt : Çizgi, sınır çizgisi
Hüccet : Delil
Hüccet-i şer‘iyye : Şeriyye mahkemelerinden sırf mülk taşınmazlar için
verilen belge
Hâvî : İçine alan, ihtiva eden
-İ-
İbn : Oğul, erkek çocuk
İbniyye : Ölenin oğlunun kızı veya oğlunun oğlunun kızıdır.
İbnân : İki çocuk
Îcâr : Kiraya verme
İcâre : Kira, gelir
İfrâz : Parçalara ayırma
İhyâ : Diriltme, canlandırma, tazelik verme
İhyâen : (Ham arazinin) ıslahıyle iktisap
İhyâ-yı mevât : İşlenmemiş toprağı ekime elverişli bir hale getirme, işleme
İntikâl : Geçirim; geçme, bir mal üzerindeki tasarruf hakkının yasa
ile belli kesimlere geçmesi
İntifâ : Yararlanma, kullanma
İrs : Veraset, soya çekim
-K-
Kuyûd : Kayıtlar
Kuyûd-ı kadîme : Eski Kayıtlar
Kadîm : Eski
Kal : Sökme, çıkarma (ağaç)
Kâin : Bulunan, mevcut olan
Karye : Köy
Kebîr : Yaşça büyük, kebîre: büyük kız evlat (vakfiyede geçer)
Kurâ : Köyler
Kürûm : Bağ çubuğu
Köm : 1- Küme , yığın
2- Küçük ağıl
-L-
Lâ-bî-şartın : Şarta dayanmaksızın
Leb-i derya : Deniz kenarı, sahil
Li-ebb : Baba bir kardeş
Li-ümm : Ana bir kardeş
Livâ : Sancak; Osmanlı döneminde sancak olarak tanımlanan idari birim. Başında sancakbeyi bulunurdu. Tanzimat sonrası dönemde livânın başında bulunan görevliye mutasarrıf da denilmiştir.
Li-ecli’l imâr : İmar edilmek üzere
-M-
Maâdîn : Madenler
Ma‘an : Beraber, birlikte
Mâbeyn : Ara
Mâbeyn senedi : Ara senedi
Mâfevk : Üst mahal
Mağrib : Garp, batı, batıda bulunan
Mahal : Yer
Mahdûm : Oğul, evlat
Mâ-i câri : Akarsu
Mâ-i lezîz : İçilecek su, lezzetli su, memba suyu
Mahdum :Oğul, evlat
Mâlik : Mülk arazinin sahibi
Ma‘rûf : Herkesçe bilinen
Ma‘tûh(e) : Bunamış, bunak; sakat, kötürüm, amelmânde
Ma‘tûk : Azat olunmuş, azatlı
Mazbata : Tutanak
Mazbût vakıflar : Yönetimi devlet tarafından ele alınmış vakıflar; bir vakıf
iki şekilde mazbut vakıf olur; ya bütün vakıf yöneticileri
ölmüştür veya vakfeden kişi yönetici göstermemiştir. Bu
durumda bu vakıfların yönetimi devlet tarafından ele
alınır; devlet bu yönetimi Vakıflar Genel Müdürlüğü eli ile
kullanır.
Mebâni : Binalar, yapılar
Mebde’ : Başlangıç
Meccânen : Ücretsiz, parasız,karşılıksız
Meclis-i idâre : İdare meclisi, yönetim kurulu
Mecmû‘an : Toplu olarak, toptan
Mecmû‘u : Tümü, tamamı
Me’cûr : Kiraya verilen şey, kiralanan
Mecelle : Osmanlı İmparatorluğu′nda Tanzimat′tan sonra yapılan
kanunlaştırma hareketleri sırasında, Ahmet Cevdet
Paşa’nın başkanlığı altındaki bir bilim kurulu tarafından
hazırlanan, dayanağı İslam dini olan, daha çok borçlar
hukukunu ve kısmen de eşya hukuku ile yargılama
hukukunu içine alıp, aile ve miras hukukunu kapsayan,
kazuist metoda göre hazırlanmış 1851 maddelik bir yasa.
Menzil : Mesafe, yollardaki konak yeri, bir günlük yol, ayrıca ev anlamında da kullanılır
Mesâha : Ölçme, ölçümleme, yüz ölçümü
Mesken : Kişinin fiilen oturduğu yer, konut
Mezkûr : Zikredilen, sözü edilen
Mıntıka : Bölge, yer, mahal
Merbût : Bağlı
Merhûn : Rehnedilen mal
Mer‘iyyet : Yürürlük
Memât : Ölüm
Memlûk : Birinin malı olan
Menâfi : Menfaatler
Metrûk : Terk edilmiş
Mevrûs mal : Miras yolu ile edinilen mal
Mikyas : (Ölçek) Kıyas edecek alet, uzunluk ölçüsü
Mine′l-kadîm : Oluşuna, kimsenin bilemeyeceği kadar eski olan bir zamanı
ifade etmektedir.
Mîrî arâzi : Çıplak mülkiyeti devlete, sadece tasarruf hakkı şahsa ait
(Arz-ı mîrî) olan taşınmaz (tarla; çayırlık, yoncalık, harman yeri,
yaylak, kışlak ve koruluk gibi)
Mu‘accele : Önden alınan. Vakıf kiraların ya da mâlikâne usulü ile işletilen mukataalardan peşin alınan kısmına da denir.
Mu‘addel : Değiştirilmiş, tadil edilmiş
Mubâdil : Başkasının yerine getirilmiş, bir şeye bedel tutulmuş
Mu'eccel : Tecil edilmiş, mühletli, sonraya bırakılan, peşin olmayan
Muharrer : Yazılı
Muhtevi : İçinde bulunan, ihtiva eden
Mukâtaa : Arapça mukâtaa kelimesi bir bütünün kısımlara ayrılması ve kesim olarak belirlenmesi anlamına gelir. Osmanlı toprak sisteminde veya devlete ait gelir kelemlerinin belirli kısımlara ayrılması anlamında kullanılmıştır. Daha sonra bu kısımlar belli bir ücret karşılığında kiraya verilir. Aynı zamanda bağ, bahçe, arsa durumuna getirilen ekim toprağı için verilen vergi için de kullanılır.
Mukayyed : Kaydedilmiş
Munkalib : Değişen
Musakkâ : Sulu (suyu olan) tarla, gayr-i musakkâ: susuz tarla
Musakkaf : Üstü damla örtülü (bina), gayrimenkul kiralarına ilişkin
Musakkafât : Ev, han ve dükkan gibi üstü dam ile örtülü yerler
Mutasarrıf : Tasarruf hakkı ve salahiyeti olan kişi. Bir malın sahibi. Eskiden vilâyetten küçük olan sancak ya da diğer adı ile livânın yöneticisi. Mîrî veya vakıf araziye tasarruf eden kimse
Muteber : İtibar edilen, kabul gören
Müceddeden : Yeniden, zilyetlikten
Mülâhazat : Açıklamalar
Mülhak Vakıflar : Vakfın vakfiyesindeki şartlara göre vakfın işlerini gören
(mütevellileri) tarafından idare olunan vakıflardır.
Vakıflar Genel Müdürlüğü denetimine tabidir.
Mülk arâzi : Hem tasarruf hakkı, hem de rekabesi (geliri) kişilere ait
olan her nevi emlak
Mültekâ-yı nesâb : İki veya daha çok kimsenin neseplerinin birleştiği şahıstır.
Münâkale : Bir taşınmazla ilgili yeni kayıtla eski kayıt arasında
bağlantı kurma. (tedavül)
Münhedim : Yıkılan, çöken (binalar için), yıkık
Müseccel : Tescil edilen
Müstakilen : Yalnız, kendine ait
Müstegallât : Vakfa gelir getirmesi için tavanlı, damlı ve damsız
vakfedilmiş olan mallar anlamına gelen müstegal
kelimesinin çoğuludur. Çatısı bulunmayan arsa bağ bahçe gibi yerler
Müştemilât : Taşınmazın kullanılmasını kolaylaştıran ek tesis
Müte‘âkib : Sıra ile, birbirinin arkasına gelen
Mütesâviyen : Eşit olarak
Müteselsil : Ardarda
Müteveccihan : Dönülerek
Müteveffâ : Vefat etmiş (erkek)
Müteveffiye : Vefat etmiş (kadın)
Mütevelli : Bir vakfın idaresine memur edilen kimse
-N-
Neslen ba‘de neslin : Nesilden nesile
-P-
Peder : Baba
Pedereş : (Onun) babası
-R-
Ra : Rebi‘ü’l-âhir ayının kısaltma işarettir
Rab‘ : Vasat, orta boylu. Avlulu ev
Rabbu′l-mâl : Mal sahibi, İslam Hukukunda mâlik anlamında kullanılır.
Rabbe : Üvey ana
Rakabe : Kuru mülkiyet, çıplak mülkiyet, Bir arazinin asıl mülkiyeti.
Rekabe etmek : Vakfın gelirini aslına ilave etmek
-S-
Sağîr : Küçük yaşta erkek
Sağire : Küçük yaşta kadın
Sâlis : Üçüncü
Sâlisen : Üçüncü olarak
Satıh : Yüzey, bir şeyin dış yüzü
Sehim, sehm : Hisse, pay.
Semen : Satışlarda verilen para, değer, tutar
Sübût-ı-şer‘i : Şer’i esaslara göre sabit olan haklar
Süknâ : Oturma (oturulacak yer)
-Ş-
Şimâl : Kuzey
Şark : Doğu
-T-
Tahcîr : Arazinin çevresinde başkaları tarafından el konulmaması
için taş ve benzeri şeyler koymak
Tahtânî : Binanın alt kısmı
Tahte′l-arz : Yer altı
Tahvîl : Değiştirme
Tahrîr : Yazma
Tapu Temessükü : Tapu memurları tarafından eski tarihlerde verilen senet
Tarîk : Yol
Tarîk-i âmm : Geniş yol, cadde, genel yol, kamuya ait yol.
Tarîk-i hâs : Bir veya birkaç eve mahsus çıkmaz sokak, özel yol
Tarafeyn : Taraflar
Tasdikli Yoklama
Defteri : Yoklama memurları, ihtiyar heyetleri ve idare
kurullarınca tasdik edilmiş defter.
Tasdiksiz yoklama
Defteri : İl ve ilçe idare heyetlerinin tasdikinden geçmemiş,
tahakkuk ettirilen tapu harçları tahsil yönüne gidilmemiş
ve Defterhane’ye gönderilmemiş yoklama esas
defterleridir. Hukuki kıymeti yoktur. Ancak isbat vesikası
mahiyetindedir.
Tebâdül : Değişme
Tehcîr : Göç ettirmek
Temâdi : Birbirinin devamı, devam etmek.
Temlîk : Mülk olarak vermek, mülkiyeti bir bedel karşılığında
başka birine nakletmek
Temellük : Mülk edinmek
Temessük : 1- Eski hukukta borç senedi
2- Has, timar ve zeamet sahipleri ile mütevelliler tarafından verilen, miri ve vakıf arazide tasarruf yetkisini bildiren belge
Terkîn : Silme (kayıttan düşürme)
Teselsül : Zincirleme
Tevliyet : Vakıf malları üzerinde kullanma yetkisi, vakıf işine bakma
görevi. Bu görev sahiplerine mütevelli denir.
Tezyîd : Artırma
Tefvîz : Para mukabilinde hükümet tarafından verilen veya satılan
bir hak mukabilinde hükümet tarafından verilen
Takdîr-i bedel : Bir gayrimenkul malın emsaline göre bedelini takdir etme
Tashîh : Düzeltmek
Tûl : Uzunluk
Tûlen : Uzunluğu
Tedâvül : Tapu kayıtları tesis edildikten sonra alım, satım, ifraz,
intikal gibi sebeplerden dolayı şahıslar arasında gelen
değişiklikler.
Tevsîk : Vesikalandırma, sağlamlaştırma, yazılı hale getirme
Teb‘a-i Devlet-i Aliyye : Osmanlı Devletine bağlı, tabi
Tekye : İbadet ve ders için toplanılan yer
-U-
Uhde : Bir kimsenin üzerinde olan iş, sorumluluk
-V, Y-
Vakıf Temessükü : Vakıf memurları tarafından eski tarihlerde verilen senet
Vakf-ı müstesnâ : Vakıflar idaresinin müdahale ve mürakabesi olmaksızın,
doğrudan doğruya mütevellileri tarafından idare olunan
vakıflar
Veled : Oğul (gayri müslimler için)
Vefâen ferâğ : Taşınmaz mal rehni
Veledân : Çocuklar (Gayri Müslimler için)
Yoklama Kayıtları : Rumi 1288-1325 tarihleri arasında miri arazinin, yetkili
memurlar tarafından mahalline gidilerek, yerinde görülüp
incelenerek tutulan kayıtlar.
Yemîn : Sağ
Yemîni : Sağ taraf
Yesâri : Sol taraf
Yemîn ü yesâr : Sağ ve sol
-Z-
Zabıt Kayıtları : Kadastro (tapulama) görmeden önce taşınmazlarla ilgili
tutulan tapu kayıtları.
Zâde : Oğul, evlat
Zâviye : İbadet ve ders için toplanılan yer
Zahri : Arkası, arkaya ait.
Zevc : Koca
Zevce : Karı
Zımn : İç taraf
2)KAYITLARIN NEVİ VE İKTİSAP SÜTUNUNDA GEÇEN
HİSSE ORANLARI ARAPÇA BAYAĞI KESİRLER
Nısıf : 1/2, yarısı
Sülüs : 1/3’ü
Sülüsan (sülsan) : 2/3’ü
Rub‘ : 1/4
Râbi‘ : Dördüncü
Râbi‘an : Dördüncü olarak
Hums : 1/5
Südüs : 1/6
Subu‘ : 1/7
Sümün : 1/8
Tüs‘ : 1/9
3) ESKİ KAYITLARDA BULUNAN VE DEĞİŞİK YÖRELERDE KULLANILAN MAHALLİ ÖLÇÜLER
Eski yüzölçümü birimleri:
1 Atik Dönüm =1600 Arşın kare = 918,672m2. 1 Atik Evlek = 400 Arşın kare = 229, 668 m2.
1 Arşın kare = 0, 57417 m2.
1 Cedid Dönüm = 2500.00 m2.
1 Cedid Evlek = 100.00 m2.
1 Kirah = 1 dm2.
1 Cerip = 60X60=3600 Zira=2067, 012 m2.
1 Zira = 0, 57417 m2.
Eski uzunluk ölçü birimleri:
1 Fersah = 7500 Arşın = 5685 m.
1 Berid = 4 Fersah = 22740 m.
1 Merhale = 2 Berid = 45480 m.
1 Kara mili = 2500 Arşın = 1895 m.
1 Kulaç = 2, 5 Arşın= 1, 895 m.
1 Arşın = 0, 75774 m.
1 Parmak = 1/24 Arşın= 0, 03157 m.
1 Hat = 1/12 Parmak= 0, 00263 m.
1 Nokta = 0. 00022 m.
1 Urup = 0, 085 m.
1 Endaze = 0, 65 m.
1 Adım = 0, 75774 m.
1 Hatve = 0, 75774 m.
Kullanıldığı Yöreye Göre Değişen Ölçü Birimleri
Bölgesi Ölçü birimi Metrik karşılığı
AFYON 1 Dönüm 2000, 00 m2.
ANKARA 1 Mucur 32, 3544 m2.
“ 1 Şinik 129, 1883 m2.
“ 1 Yarım 516, 753 m2.
AYDIN 1 Satraç 0, 57417 m2.
ARHAVİ 1 Kıyye 150, 00 m2.
BURSA 1 Muzur 4643, 36 m2.
ÇUMRA 1 Dönüm 2500, 00 m2.
“ 1 Havayi 17 Litre
ELAZIĞ 1 Kot 229, 668 m2.: 4=57, 417 m2. “ 1 Ölçek 229, 668 m2.
“ 1 Urub (Rusu) 918, 672 m2.
“ 1 Kil 3674, 688 m2.
Bölgesi Ölçü birimi Metrik karşılığı
ESKİŞEHİR 1 Araba ot 4- 6 Dönüm
ERZURUM 1 Batman 459, 336 m2.
ERMENEK Kutu 4, 5 ¬¬¬- 5 Kg.
GAZİANTEP Kile 160 - 170 Kg.
“ Timin 1/8 Kile
GİRESUN Kod 1500, 00 m2.
“ Kıye 2500, 00 m2.
GİRESUN Karış 20 cm.
HADİM Mandal 30- 40 m2.
‘’ Evlek 250. 00 m2
HADİM Dönüm 1435, 4247 m2.
İSTANBUL 1 Kile 1837, 344 m2.
“ 1 Müd 36746, 88 m2.
İZMİR 1 Satraç 0, 57417 m2.
KARAPINAR Çiftçi dönümü 2500. 00 m2.
“ Yeni dönüm 2025. 00 m2.
“ Hükümet dönümü 10000. 00 m2.
K.MARAŞ Çiftlik 3000, 00 m2.
KELKİT Kile 918, 672 m2.
NİKSAR ½ teneke buğday 1300, 00 m2 REŞADİYE Kil 2067, 75 m2.
“ Kot 459 m2.
“ Evlek 229, 75 m2.
SAMSUN Kil 918, 672 m2.
ÇARŞAMBA Kesim 2765.00 m2 (Yeşilırmak’ın Doğu Bölgesi)
2025,00 m2
(Yeşilırmak’ın Batı Bölgesi)
TERME Kesim 3600 m2.
ALAÇAM Kabak 8000,00 m2.
SİVAS Ölçek 918,672 m2.
SİVAS Evlek 229,668 m2.
Bölgesi Ölçü birimi Metrik karşılığı
SİVAS Kile 12861,408 m2.
TOKAT Rublağ 1837,344 m2.
TRABZON Kot 1200,00 m2.
URFA Timin 1837,344 m2.
“ Kile 14698,752 m2.
“ Ölçek 918,672 m2.
YOZGAT Kile 918,672 m2.
“ Çerik 150,00 m2.
4) ESKİ TAPU KAYITLARINDA YER ALAN TAKVİMLER VE BUNLARIN BUGÜNKÜ KARŞILIKLARI
a) Hicri Takvim
Hicrî takvim Hz. Muhammed′in ölümünden sonra, günlerin hesaplanması konusunda ortaya çıkan bazı anlaşmazlıklar üzerine düzenlendi. Hz. Muhammed’in Mekke′den Medine′ye göç yani hicret yılı olan 622 Miladi yılı bu takvimin başlangıç yılı kabul edildi. Hicretin gerçekleştiği ayın Muharrem ayı olduğu anlaşılınca takvimin başlangıç ayının da Muharrem olması kararlaştırıldı. Böylece 1 Muharrem gününe denk gelen 16 Temmuz 622 Milâdî tarihi Hicrî takvimin başlangıç günü oldu. Hicrî yılı Milâdî çevirmek için Hicrî yıl 33’e bölünecek, bu bölümden arta kalan sayı dikkate alınmadan bölüm olarak elde edilen sayı Hicrî yıldan çıkartılıp 622 sayısı eklendiğinde Milâdî yıl bulunmuş olacaktır.
Örneğin 1391 yılının Milâdî karşılığını bulalım: Önce Hicrî sayı olan 1391′i 33′e böleceğiz. Karşımıza sonuç olarak 42, kalan sayı olarak da 5 çıkmaktadır. Bu kalanı hesaba katmadan Hicrî rakam olan 1391′den bölüm olarak tespit edilen 42′yi çıkarıp, kalana 622′yi ilave edeceğiz. Bu durumda;
1391 : 33 = 42, kalanı 5.
1391¬¬ – 42 = 1349
1349 + 622 = 1971
Sonuç olarak Hicrî 1391′in karşılığı Milâdî 1971′dir.
Tapu Kayıtlarında H.1263 (M.1847) ila H.1287 (M.1871) Tarihleri Arasında Hicrî (Arabî) Takvim Kullanılmıştır.
Hicrî / Arabî Aylar Sembolü Kaçıncı Ay Oldukları
Muharrem Mim harfi I. ay
Safer Sad harfi II. ay
Rebi‘ü’l-evvel (R.Evvel) Ra, elif harfleri III. ay
Rebi‘ü’l-âhir (R.Ahir) Ra harfi IV. ay
Cemâziye’l-evvel (C.Evvel) Cim, elif harfleri V. ay
Cemâziye’l-âhir (C.Ahir) Cim harfi VI. ay
Receb Be harfi VII. ay
Şaban Şın harfi VIII. ay
Ramazan Nun harfi IX. ay
Şevval Lam harfi X. ay
Zilka‘de (Z.Kade) Zel, elif harfleri XI. ay
Zilhicce (Z.Hicce) Zel harfi XII. ay
b) Rûmî Takvim
Rûmî sene M.Ö. 46′da Roma İmparatoru Jül Sezar adına düzenlen takvim esasına dayanır. Yılbaşı Mart kabul edilir. Rûmî sene ile Hicrî sene arasında süre farkı vardır. Hicrî ayların 29 veya 30 gün sürmesi, bu aylarla, Milâdî aylar arasında yılda 10 günlük farkın oluşmasına neden oldu. Aradaki bu fark, her 33 yılda bir Hicrî yılın Milâdî ya da Rûmî yıldan düşürülmesine neden olmuştur. Buna sıvış senesi denir. Rûmî seneyi bulmak için Miladi seneden 584 çıkartılır. Örneğin: 1985 Miladi seneye çevirmek için 1985 – 584 = 1401 şeklinde Rûmî seneyi buluruz. Rûmî seneyi Miladi seneye çevirmek için örneğin 1331 senesini ele alalım. Miladi seneye çevirmek için 1331 senesine 584 ekleriz Bu durumda 1331 + 584 = 1915 şeklinde Miladi sene bulunur. Rumi sene 1840 yılında yeniden düzenlendi ve bu takvim 1925 yılına kadar mali işlemlerde kullanıldı.
Tapu Kayıtlarında R.1287 (M.1871) ila R.1334 (M.1918) Tarihleri Arasında Rûmî Takvim Kullanılmıştır.
Tapu kayıtları tutulmaya başladığı Hicri 1263 / Miladi 1847 tarihinden itibaren miri araziye ait kayıtlarda Hicri takvim esas alınmış, H.1287/M. 1871 senesine kadar kullanılmıştır. Bu seneden sonra kayıtlarda Rûmî takvim esas alınmış, kimi kayıtlarda Hicri ve Rumi yan yana verilmiştir.
Rûmî Aylar Hangi Aya Tekabül Ettiği
Mart Mart
Nisan Nisan
Mayıs Mayıs
Haziran Haziran
Temmuz Temmuz
Ağustos Ağustos
Eylül Eylül
Teşrin-i Evvel (T. Evvel) Ekim
Teşrin-i Sânî (T. Sani) Kasım
Kânûn-ı Evvel (K. Evvel) Aralık
Kânûn-ı Sânî (K. Sani) Ocak
Şubat Şubat
1334 (1918) Yılında, Rûmî Malî Yılbaşı Olarak Kânûn-ı Sânî Kabul adilmiş ve 1341 (1925) tarihine kadar Rumi Takvim kullanılmıştır.
Buna göre;
Rûmî Aylar Hangi Aya Tekabül Ettiği
Kânûn-ı Sânî Ocak
Şubat Şubat
Mart Mart
Nisan Nisan
Mayıs Mayıs
Haziran Haziran
Temmuz Temmuz
Ağustos Ağustos
Eylül Eylül
Teşrin-i Evvel (T. Evvel) Ekim
Teşrin-i Sânî (T. Sânî) Kasım
Kânûn-ı Evvel (K. Evvel) Aralık
c) Miladi Takvim
Tapu Kayıtlarında M.1926 (R.1342) tarihinden sonra Miladi Takvim kullanılmaya başlanmıştır.
_____________________________________________________________________
01/06/2007
T A P U T E R İ M L E R İ
S Ö Z L Ü Ğ Ü
Hazırlayan: Hayrettin GÜLTEKİN
Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü
Tapu Arşiv Dairesi Başkanlığı
Şube Müdürü
İÇİNDEKİLER
KONU SAYFA
1) Eski tapu kayıt ve senetlerinde yazılı kelime ve
terimlerin açıklaması 3-16
2) Kayıtların nevi ve iktisap sütununda geçen hisse
oranları Arapça bayağı kesirler 17
3) Eski kayıtlarda bulunan ve değişik yörelerde kullanılan
mahalli ölçüler 17-20
4) Eski tapu kayıtlarında yer alan takvimler ve bunların
bugünkü karşılıkları
a) Hicri Takvim 20¬-21
b) Rûmî Takvim 21-23
c) Miladi Takvim 23
1) ESKİ TAPU KAYIT VE SENETLERİNDE YAZILI KELİME VE TERİMLERİN AÇIKLAMASI
-A-
Ahkâm : Hükümler
Ahz u kabz : Her iki sözcük, almak anlamına gelir.
Ahz u itâ : Alıp verme
Akâr : Gayrimenkullerden kirâ yoluyla sağlanan gelir
Akârât : Gelir sağlayan gayrimenkuller
Akârât-ı Vakfiyye : Vakıf gayrimenkuller; evler, dükkânlar ile bunların getirdiği gelir
Akçe : Osmanlı döneminde gümüş para cinsi ve birimi
Akid : Sözleşme, bir sözleşmede taraf olan kişi
Âmm : Genel, umumi, herkese ait
Âmme emlakı : Kamu taşınmaz malları
Âmm ve şâmil : Umumi ve kapsamlı
Amme arâzisi : Kamu toprağı
Arâzi-i mîrîye : Mîrî yani devlete ait topraklar, arazi-i emiriyye
Arz : Toprak; sunma, bildirme
Arzen : Genişlik, en
Arâzi-i mahmiyye : Geliri (rakabesi) Hazineye ait bulunan araziden koru,
mer’a, yol, pazar yerleri gibi halkın gereksinimlerine
ayrılmış yerler
Arâzi-i mukâta‘a : Maktû (götürü) bir vergiye bağlanmış arazi, kesime verilmiş topraklar; devlete hizmeti geçen önemli kişilere bizzat devlet tarafından geliri veya vergisi terk edilen topraklar
Arâzi-i mahlûle : Tasarruf sahibinin intikal sahibi bırakmaksızın ölümü ile
hazineye dönen miri arazidir.
Arâzi-i mektûme : Devlete ait olduğu halde, devletin hakkı çiğnenerek haksız
ve fuzulen işgal edilen arazi
Arâzi-i mezrû‘a : Ekilen arazi
Arâzi-i selîha : Çıplak arazi
Arazi-i seniyye : Saltanat makamını işgal edenlere ait toprak
Asabe-i nesebiyye : Kan ve soy yoluyla akraba
Asiyâb : Değirmen
Aslah (eslah) : En uygun (Vakfiyelerde en uygun oğul diye geçer)
Atîk : Eski
-B-
Bâ : Farsça ile, -li, lu eki
Bâ-temessük : Temessük ile (tasarruf olunan toprak)
Bâ-hüccet : Hüccet ile (tasarruf olunan toprak)
Bâ-tapu : Tapu ile (tasarruf olunan toprak)
Ba‘de : Sonra
Ba‘demâ : Bundan böyle
Bâc : Örfî vergi
Bâd-i hevâ : Kayıt dışı, önceden belirlenenin dışında gelen gelir;
Bedava, parasız
Bâb : Bölüm, kapı
Bâni : Kuran, yapan, bina eden
Bedel-i ferâğ : Miri arazi ve çifte kiralı (icareteynli) vakıf taşınmazlarının
tasarruf haklarının devredilmesi karşılığı alının paradır.
Bedel-i misl : Arazi hukukunda tasarruf hakkı karşılığı emsaline uygun
ödenen para
Bedel-i müsemmâ : Akitte tayin olunan bedel
Benûn : Üç veya daha ziyade çocuklar
Ber-mûceb-i âtî : Aşağıda geleceği gibi, Aşağıda ifade olunacağı üzere
Ber-mu‘tâd : Alışılageldiği üzere, devamlı yapılagelen usule göre
Berî‘ü′z-zimme : Zimmetten veya borçlardan kurtulmuş, temize çıkmış
Bey‘-i bi′l-istiglâl : Satış ve kiralamanın aynı anda yapıldığı satış, malı satıp aynı anda gelir ve menfaatını elinde tutuma
Bey‘-i bi′l-vefâ : Medeni Kanunun yürürlüğe girmesinden evvel yapılmış
gayri menkul rehni, vefaen satış, satılanın ileride satan tarafından geri satın alınması şartıyla yapılan satış
Bey‘-i bi′ş-şart : Şartla satım, şartlı satım
Bey‘ u şirâ : Alış-veriş, alım-satım.
Beyninde : Arasında, aralarında
Bidâyet : Başlangıç
Bin : Oğul
Bint : Kız
Bilâ : -sız ekinin görevinde olmak üzere Arapça sözcüklerin
başına getirilerek sıfat yapar ve bileşik yazılır.
Bilâ-zevc : Kocasız, kocası sağ olmadığı halde
Bilâ-zevce : Karısız, karısı sağ olmadığı halde
Bilâ-veled : Çocuksuz, çocuğu olmayan
Bilâ-ebeveyn : Anası ve babası olmayan
Bu dahi : Bu da bir öncesi gibi, yukarıda geçenin aynısı
-C-
Câr : Komşu
Câri : Uygulanan
Cânib : Taraf, cihet, yön
Cânib-i yemîn : Sağ taraf
Cânib-i yesâr : Sol taraf
Cihet-i i‘tâ-yı senet : Senetin veriliş sebebi, (iktisâb)
Cebel : Dağ
Cenâh : Yan taraf
Cenâb : evin yan tarafı, avlu (hürmet bildirilen sıfat olarak da
kullanılır)
Cenûb : Güney
Cedîd : Yeni
-D-
Dâyin : Alacaklı
Dâimi kayıtlar : Tapu İdarelerinde iş sahiplerinin müracaatı üzerine
tutulan kayıtlar
Deyn : Borç
Defter-i Hâkânî : Eskiden taşınmazlar hakkındaki kayıt ve tescillerin
işlendiği defterin adı. Tapu-Tahrir Defterleri için de bu ad kullanılmıştır. Bugünkü tapu sicilinin karşılığıdır.
Defter-i Hâkânî İdaresi: Şimdiki tapu dairelerinin eski adı.
Defter-i Hâkânî Nâzırı: Osmanlı Devleti zamanında tapu ve kadastro işlerine
bakan nâzır, bakan
Der-Sa‘âdet : Osmanlı Döneminde İstanbul′a verilen ad
Derûn : İçinde
Devir ve temlîk : Bir hakkın bir kimseden başka bir kimseye geçmesi
-E-
Eb : Baba, ata
Eben an cedd : Babadan oğla (Ebâ an cedd)
Ebnâ : Oğullar
Ebnâ-yı ebnâ : Kız ve erkek çocukları ile kız ve erkek torunları ifade eder.
Ebeveyn : Ana, baba
Ebvâb : Kapılar
Ekber : Daha (en, pek büyük), vakfiyelerde geçer.
El-yevm : Halen, bugün
Emâkin : Mahaller, mekanlar, mevkiler, yerler
Esbâb : Sebepler
Esâmi : İsimler
Eşcâr : Ağaçlar
Eşcâr-ı müsmire : Meyveli Ağaçlar
Eşcâr-ı gayr-i müsmire: Meyvesiz ağaçlar
Eş :Onun
Eşhâs : Şahıslar
Erba‘a : Dört
Erbâb : Sahipler, malikler
Etrâf-ı erba‘ası : Dört tarafı
Evkâf : Vakıflar
Evkâf-ı Hümâyûn : Padişahların ve padişahlara mensup olanların vakıfları
Evlâd-ı sulbiyye : Vakıfta bir kimsenin çocuklarını anlatan terimdir. Bir
adamın torunları onun evlâd-ı sulbiyyesidir.
Evlâd-ı ümm : Ölenin ana bir oğlan ve kız kardeşleri
Evrâk-ı müsbite : Tapu sicilini tamamlayan belgeler
Evlâd-ı inâs : Kız çocukları (vakfiyelerde geçer)
Evlâd-ı yol : Çoluk çocuk (vakfiyelerde)
-F-
Ferâğ : Satış (Bir mülkün tasarruf, sahip, olma hakkını başkasına
terk etme, Arazi Kanununda ise miri veya vakıf arazinin
yararlanma hakkının satışı)
Fevk : Üst
Fevkânî : Binanın üst kısmı, binanın üst katı
Fevkânî tahtânî : Altlı üstlü
Fevt : Ölüm
-G-
Garb : Batı
Gars : Ağaç, fidan dikmek
Gayr-i menkûl : Taşınmaz mal
Gayr-i musakka : Susuz
-H-
Hafîd :Torun
Hakk-ı karâr : Arazi Kanunun 78 nci maddesinde belirtilen nizasız 10
yıllık zilyetlik
Hakk-ı şurb : Su hakkı
Hâne : Ev
Hatt : Çizgi, sınır çizgisi
Hüccet : Delil
Hüccet-i şer‘iyye : Şeriyye mahkemelerinden sırf mülk taşınmazlar için
verilen belge
Hâvî : İçine alan, ihtiva eden
-İ-
İbn : Oğul, erkek çocuk
İbniyye : Ölenin oğlunun kızı veya oğlunun oğlunun kızıdır.
İbnân : İki çocuk
Îcâr : Kiraya verme
İcâre : Kira, gelir
İfrâz : Parçalara ayırma
İhyâ : Diriltme, canlandırma, tazelik verme
İhyâen : (Ham arazinin) ıslahıyle iktisap
İhyâ-yı mevât : İşlenmemiş toprağı ekime elverişli bir hale getirme, işleme
İntikâl : Geçirim; geçme, bir mal üzerindeki tasarruf hakkının yasa
ile belli kesimlere geçmesi
İntifâ : Yararlanma, kullanma
İrs : Veraset, soya çekim
-K-
Kuyûd : Kayıtlar
Kuyûd-ı kadîme : Eski Kayıtlar
Kadîm : Eski
Kal : Sökme, çıkarma (ağaç)
Kâin : Bulunan, mevcut olan
Karye : Köy
Kebîr : Yaşça büyük, kebîre: büyük kız evlat (vakfiyede geçer)
Kurâ : Köyler
Kürûm : Bağ çubuğu
Köm : 1- Küme , yığın
2- Küçük ağıl
-L-
Lâ-bî-şartın : Şarta dayanmaksızın
Leb-i derya : Deniz kenarı, sahil
Li-ebb : Baba bir kardeş
Li-ümm : Ana bir kardeş
Livâ : Sancak; Osmanlı döneminde sancak olarak tanımlanan idari birim. Başında sancakbeyi bulunurdu. Tanzimat sonrası dönemde livânın başında bulunan görevliye mutasarrıf da denilmiştir.
Li-ecli’l imâr : İmar edilmek üzere
-M-
Maâdîn : Madenler
Ma‘an : Beraber, birlikte
Mâbeyn : Ara
Mâbeyn senedi : Ara senedi
Mâfevk : Üst mahal
Mağrib : Garp, batı, batıda bulunan
Mahal : Yer
Mahdûm : Oğul, evlat
Mâ-i câri : Akarsu
Mâ-i lezîz : İçilecek su, lezzetli su, memba suyu
Mahdum :Oğul, evlat
Mâlik : Mülk arazinin sahibi
Ma‘rûf : Herkesçe bilinen
Ma‘tûh(e) : Bunamış, bunak; sakat, kötürüm, amelmânde
Ma‘tûk : Azat olunmuş, azatlı
Mazbata : Tutanak
Mazbût vakıflar : Yönetimi devlet tarafından ele alınmış vakıflar; bir vakıf
iki şekilde mazbut vakıf olur; ya bütün vakıf yöneticileri
ölmüştür veya vakfeden kişi yönetici göstermemiştir. Bu
durumda bu vakıfların yönetimi devlet tarafından ele
alınır; devlet bu yönetimi Vakıflar Genel Müdürlüğü eli ile
kullanır.
Mebâni : Binalar, yapılar
Mebde’ : Başlangıç
Meccânen : Ücretsiz, parasız,karşılıksız
Meclis-i idâre : İdare meclisi, yönetim kurulu
Mecmû‘an : Toplu olarak, toptan
Mecmû‘u : Tümü, tamamı
Me’cûr : Kiraya verilen şey, kiralanan
Mecelle : Osmanlı İmparatorluğu′nda Tanzimat′tan sonra yapılan
kanunlaştırma hareketleri sırasında, Ahmet Cevdet
Paşa’nın başkanlığı altındaki bir bilim kurulu tarafından
hazırlanan, dayanağı İslam dini olan, daha çok borçlar
hukukunu ve kısmen de eşya hukuku ile yargılama
hukukunu içine alıp, aile ve miras hukukunu kapsayan,
kazuist metoda göre hazırlanmış 1851 maddelik bir yasa.
Menzil : Mesafe, yollardaki konak yeri, bir günlük yol, ayrıca ev anlamında da kullanılır
Mesâha : Ölçme, ölçümleme, yüz ölçümü
Mesken : Kişinin fiilen oturduğu yer, konut
Mezkûr : Zikredilen, sözü edilen
Mıntıka : Bölge, yer, mahal
Merbût : Bağlı
Merhûn : Rehnedilen mal
Mer‘iyyet : Yürürlük
Memât : Ölüm
Memlûk : Birinin malı olan
Menâfi : Menfaatler
Metrûk : Terk edilmiş
Mevrûs mal : Miras yolu ile edinilen mal
Mikyas : (Ölçek) Kıyas edecek alet, uzunluk ölçüsü
Mine′l-kadîm : Oluşuna, kimsenin bilemeyeceği kadar eski olan bir zamanı
ifade etmektedir.
Mîrî arâzi : Çıplak mülkiyeti devlete, sadece tasarruf hakkı şahsa ait
(Arz-ı mîrî) olan taşınmaz (tarla; çayırlık, yoncalık, harman yeri,
yaylak, kışlak ve koruluk gibi)
Mu‘accele : Önden alınan. Vakıf kiraların ya da mâlikâne usulü ile işletilen mukataalardan peşin alınan kısmına da denir.
Mu‘addel : Değiştirilmiş, tadil edilmiş
Mubâdil : Başkasının yerine getirilmiş, bir şeye bedel tutulmuş
Mu'eccel : Tecil edilmiş, mühletli, sonraya bırakılan, peşin olmayan
Muharrer : Yazılı
Muhtevi : İçinde bulunan, ihtiva eden
Mukâtaa : Arapça mukâtaa kelimesi bir bütünün kısımlara ayrılması ve kesim olarak belirlenmesi anlamına gelir. Osmanlı toprak sisteminde veya devlete ait gelir kelemlerinin belirli kısımlara ayrılması anlamında kullanılmıştır. Daha sonra bu kısımlar belli bir ücret karşılığında kiraya verilir. Aynı zamanda bağ, bahçe, arsa durumuna getirilen ekim toprağı için verilen vergi için de kullanılır.
Mukayyed : Kaydedilmiş
Munkalib : Değişen
Musakkâ : Sulu (suyu olan) tarla, gayr-i musakkâ: susuz tarla
Musakkaf : Üstü damla örtülü (bina), gayrimenkul kiralarına ilişkin
Musakkafât : Ev, han ve dükkan gibi üstü dam ile örtülü yerler
Mutasarrıf : Tasarruf hakkı ve salahiyeti olan kişi. Bir malın sahibi. Eskiden vilâyetten küçük olan sancak ya da diğer adı ile livânın yöneticisi. Mîrî veya vakıf araziye tasarruf eden kimse
Muteber : İtibar edilen, kabul gören
Müceddeden : Yeniden, zilyetlikten
Mülâhazat : Açıklamalar
Mülhak Vakıflar : Vakfın vakfiyesindeki şartlara göre vakfın işlerini gören
(mütevellileri) tarafından idare olunan vakıflardır.
Vakıflar Genel Müdürlüğü denetimine tabidir.
Mülk arâzi : Hem tasarruf hakkı, hem de rekabesi (geliri) kişilere ait
olan her nevi emlak
Mültekâ-yı nesâb : İki veya daha çok kimsenin neseplerinin birleştiği şahıstır.
Münâkale : Bir taşınmazla ilgili yeni kayıtla eski kayıt arasında
bağlantı kurma. (tedavül)
Münhedim : Yıkılan, çöken (binalar için), yıkık
Müseccel : Tescil edilen
Müstakilen : Yalnız, kendine ait
Müstegallât : Vakfa gelir getirmesi için tavanlı, damlı ve damsız
vakfedilmiş olan mallar anlamına gelen müstegal
kelimesinin çoğuludur. Çatısı bulunmayan arsa bağ bahçe gibi yerler
Müştemilât : Taşınmazın kullanılmasını kolaylaştıran ek tesis
Müte‘âkib : Sıra ile, birbirinin arkasına gelen
Mütesâviyen : Eşit olarak
Müteselsil : Ardarda
Müteveccihan : Dönülerek
Müteveffâ : Vefat etmiş (erkek)
Müteveffiye : Vefat etmiş (kadın)
Mütevelli : Bir vakfın idaresine memur edilen kimse
-N-
Neslen ba‘de neslin : Nesilden nesile
-P-
Peder : Baba
Pedereş : (Onun) babası
-R-
Ra : Rebi‘ü’l-âhir ayının kısaltma işarettir
Rab‘ : Vasat, orta boylu. Avlulu ev
Rabbu′l-mâl : Mal sahibi, İslam Hukukunda mâlik anlamında kullanılır.
Rabbe : Üvey ana
Rakabe : Kuru mülkiyet, çıplak mülkiyet, Bir arazinin asıl mülkiyeti.
Rekabe etmek : Vakfın gelirini aslına ilave etmek
-S-
Sağîr : Küçük yaşta erkek
Sağire : Küçük yaşta kadın
Sâlis : Üçüncü
Sâlisen : Üçüncü olarak
Satıh : Yüzey, bir şeyin dış yüzü
Sehim, sehm : Hisse, pay.
Semen : Satışlarda verilen para, değer, tutar
Sübût-ı-şer‘i : Şer’i esaslara göre sabit olan haklar
Süknâ : Oturma (oturulacak yer)
-Ş-
Şimâl : Kuzey
Şark : Doğu
-T-
Tahcîr : Arazinin çevresinde başkaları tarafından el konulmaması
için taş ve benzeri şeyler koymak
Tahtânî : Binanın alt kısmı
Tahte′l-arz : Yer altı
Tahvîl : Değiştirme
Tahrîr : Yazma
Tapu Temessükü : Tapu memurları tarafından eski tarihlerde verilen senet
Tarîk : Yol
Tarîk-i âmm : Geniş yol, cadde, genel yol, kamuya ait yol.
Tarîk-i hâs : Bir veya birkaç eve mahsus çıkmaz sokak, özel yol
Tarafeyn : Taraflar
Tasdikli Yoklama
Defteri : Yoklama memurları, ihtiyar heyetleri ve idare
kurullarınca tasdik edilmiş defter.
Tasdiksiz yoklama
Defteri : İl ve ilçe idare heyetlerinin tasdikinden geçmemiş,
tahakkuk ettirilen tapu harçları tahsil yönüne gidilmemiş
ve Defterhane’ye gönderilmemiş yoklama esas
defterleridir. Hukuki kıymeti yoktur. Ancak isbat vesikası
mahiyetindedir.
Tebâdül : Değişme
Tehcîr : Göç ettirmek
Temâdi : Birbirinin devamı, devam etmek.
Temlîk : Mülk olarak vermek, mülkiyeti bir bedel karşılığında
başka birine nakletmek
Temellük : Mülk edinmek
Temessük : 1- Eski hukukta borç senedi
2- Has, timar ve zeamet sahipleri ile mütevelliler tarafından verilen, miri ve vakıf arazide tasarruf yetkisini bildiren belge
Terkîn : Silme (kayıttan düşürme)
Teselsül : Zincirleme
Tevliyet : Vakıf malları üzerinde kullanma yetkisi, vakıf işine bakma
görevi. Bu görev sahiplerine mütevelli denir.
Tezyîd : Artırma
Tefvîz : Para mukabilinde hükümet tarafından verilen veya satılan
bir hak mukabilinde hükümet tarafından verilen
Takdîr-i bedel : Bir gayrimenkul malın emsaline göre bedelini takdir etme
Tashîh : Düzeltmek
Tûl : Uzunluk
Tûlen : Uzunluğu
Tedâvül : Tapu kayıtları tesis edildikten sonra alım, satım, ifraz,
intikal gibi sebeplerden dolayı şahıslar arasında gelen
değişiklikler.
Tevsîk : Vesikalandırma, sağlamlaştırma, yazılı hale getirme
Teb‘a-i Devlet-i Aliyye : Osmanlı Devletine bağlı, tabi
Tekye : İbadet ve ders için toplanılan yer
-U-
Uhde : Bir kimsenin üzerinde olan iş, sorumluluk
-V, Y-
Vakıf Temessükü : Vakıf memurları tarafından eski tarihlerde verilen senet
Vakf-ı müstesnâ : Vakıflar idaresinin müdahale ve mürakabesi olmaksızın,
doğrudan doğruya mütevellileri tarafından idare olunan
vakıflar
Veled : Oğul (gayri müslimler için)
Vefâen ferâğ : Taşınmaz mal rehni
Veledân : Çocuklar (Gayri Müslimler için)
Yoklama Kayıtları : Rumi 1288-1325 tarihleri arasında miri arazinin, yetkili
memurlar tarafından mahalline gidilerek, yerinde görülüp
incelenerek tutulan kayıtlar.
Yemîn : Sağ
Yemîni : Sağ taraf
Yesâri : Sol taraf
Yemîn ü yesâr : Sağ ve sol
-Z-
Zabıt Kayıtları : Kadastro (tapulama) görmeden önce taşınmazlarla ilgili
tutulan tapu kayıtları.
Zâde : Oğul, evlat
Zâviye : İbadet ve ders için toplanılan yer
Zahri : Arkası, arkaya ait.
Zevc : Koca
Zevce : Karı
Zımn : İç taraf
2)KAYITLARIN NEVİ VE İKTİSAP SÜTUNUNDA GEÇEN
HİSSE ORANLARI ARAPÇA BAYAĞI KESİRLER
Nısıf : 1/2, yarısı
Sülüs : 1/3’ü
Sülüsan (sülsan) : 2/3’ü
Rub‘ : 1/4
Râbi‘ : Dördüncü
Râbi‘an : Dördüncü olarak
Hums : 1/5
Südüs : 1/6
Subu‘ : 1/7
Sümün : 1/8
Tüs‘ : 1/9
3) ESKİ KAYITLARDA BULUNAN VE DEĞİŞİK YÖRELERDE KULLANILAN MAHALLİ ÖLÇÜLER
Eski yüzölçümü birimleri:
1 Atik Dönüm =1600 Arşın kare = 918,672m2. 1 Atik Evlek = 400 Arşın kare = 229, 668 m2.
1 Arşın kare = 0, 57417 m2.
1 Cedid Dönüm = 2500.00 m2.
1 Cedid Evlek = 100.00 m2.
1 Kirah = 1 dm2.
1 Cerip = 60X60=3600 Zira=2067, 012 m2.
1 Zira = 0, 57417 m2.
Eski uzunluk ölçü birimleri:
1 Fersah = 7500 Arşın = 5685 m.
1 Berid = 4 Fersah = 22740 m.
1 Merhale = 2 Berid = 45480 m.
1 Kara mili = 2500 Arşın = 1895 m.
1 Kulaç = 2, 5 Arşın= 1, 895 m.
1 Arşın = 0, 75774 m.
1 Parmak = 1/24 Arşın= 0, 03157 m.
1 Hat = 1/12 Parmak= 0, 00263 m.
1 Nokta = 0. 00022 m.
1 Urup = 0, 085 m.
1 Endaze = 0, 65 m.
1 Adım = 0, 75774 m.
1 Hatve = 0, 75774 m.
Kullanıldığı Yöreye Göre Değişen Ölçü Birimleri
Bölgesi Ölçü birimi Metrik karşılığı
AFYON 1 Dönüm 2000, 00 m2.
ANKARA 1 Mucur 32, 3544 m2.
“ 1 Şinik 129, 1883 m2.
“ 1 Yarım 516, 753 m2.
AYDIN 1 Satraç 0, 57417 m2.
ARHAVİ 1 Kıyye 150, 00 m2.
BURSA 1 Muzur 4643, 36 m2.
ÇUMRA 1 Dönüm 2500, 00 m2.
“ 1 Havayi 17 Litre
ELAZIĞ 1 Kot 229, 668 m2.: 4=57, 417 m2. “ 1 Ölçek 229, 668 m2.
“ 1 Urub (Rusu) 918, 672 m2.
“ 1 Kil 3674, 688 m2.
Bölgesi Ölçü birimi Metrik karşılığı
ESKİŞEHİR 1 Araba ot 4- 6 Dönüm
ERZURUM 1 Batman 459, 336 m2.
ERMENEK Kutu 4, 5 ¬¬¬- 5 Kg.
GAZİANTEP Kile 160 - 170 Kg.
“ Timin 1/8 Kile
GİRESUN Kod 1500, 00 m2.
“ Kıye 2500, 00 m2.
GİRESUN Karış 20 cm.
HADİM Mandal 30- 40 m2.
‘’ Evlek 250. 00 m2
HADİM Dönüm 1435, 4247 m2.
İSTANBUL 1 Kile 1837, 344 m2.
“ 1 Müd 36746, 88 m2.
İZMİR 1 Satraç 0, 57417 m2.
KARAPINAR Çiftçi dönümü 2500. 00 m2.
“ Yeni dönüm 2025. 00 m2.
“ Hükümet dönümü 10000. 00 m2.
K.MARAŞ Çiftlik 3000, 00 m2.
KELKİT Kile 918, 672 m2.
NİKSAR ½ teneke buğday 1300, 00 m2 REŞADİYE Kil 2067, 75 m2.
“ Kot 459 m2.
“ Evlek 229, 75 m2.
SAMSUN Kil 918, 672 m2.
ÇARŞAMBA Kesim 2765.00 m2 (Yeşilırmak’ın Doğu Bölgesi)
2025,00 m2
(Yeşilırmak’ın Batı Bölgesi)
TERME Kesim 3600 m2.
ALAÇAM Kabak 8000,00 m2.
SİVAS Ölçek 918,672 m2.
SİVAS Evlek 229,668 m2.
Bölgesi Ölçü birimi Metrik karşılığı
SİVAS Kile 12861,408 m2.
TOKAT Rublağ 1837,344 m2.
TRABZON Kot 1200,00 m2.
URFA Timin 1837,344 m2.
“ Kile 14698,752 m2.
“ Ölçek 918,672 m2.
YOZGAT Kile 918,672 m2.
“ Çerik 150,00 m2.
4) ESKİ TAPU KAYITLARINDA YER ALAN TAKVİMLER VE BUNLARIN BUGÜNKÜ KARŞILIKLARI
a) Hicri Takvim
Hicrî takvim Hz. Muhammed′in ölümünden sonra, günlerin hesaplanması konusunda ortaya çıkan bazı anlaşmazlıklar üzerine düzenlendi. Hz. Muhammed’in Mekke′den Medine′ye göç yani hicret yılı olan 622 Miladi yılı bu takvimin başlangıç yılı kabul edildi. Hicretin gerçekleştiği ayın Muharrem ayı olduğu anlaşılınca takvimin başlangıç ayının da Muharrem olması kararlaştırıldı. Böylece 1 Muharrem gününe denk gelen 16 Temmuz 622 Milâdî tarihi Hicrî takvimin başlangıç günü oldu. Hicrî yılı Milâdî çevirmek için Hicrî yıl 33’e bölünecek, bu bölümden arta kalan sayı dikkate alınmadan bölüm olarak elde edilen sayı Hicrî yıldan çıkartılıp 622 sayısı eklendiğinde Milâdî yıl bulunmuş olacaktır.
Örneğin 1391 yılının Milâdî karşılığını bulalım: Önce Hicrî sayı olan 1391′i 33′e böleceğiz. Karşımıza sonuç olarak 42, kalan sayı olarak da 5 çıkmaktadır. Bu kalanı hesaba katmadan Hicrî rakam olan 1391′den bölüm olarak tespit edilen 42′yi çıkarıp, kalana 622′yi ilave edeceğiz. Bu durumda;
1391 : 33 = 42, kalanı 5.
1391¬¬ – 42 = 1349
1349 + 622 = 1971
Sonuç olarak Hicrî 1391′in karşılığı Milâdî 1971′dir.
Tapu Kayıtlarında H.1263 (M.1847) ila H.1287 (M.1871) Tarihleri Arasında Hicrî (Arabî) Takvim Kullanılmıştır.
Hicrî / Arabî Aylar Sembolü Kaçıncı Ay Oldukları
Muharrem Mim harfi I. ay
Safer Sad harfi II. ay
Rebi‘ü’l-evvel (R.Evvel) Ra, elif harfleri III. ay
Rebi‘ü’l-âhir (R.Ahir) Ra harfi IV. ay
Cemâziye’l-evvel (C.Evvel) Cim, elif harfleri V. ay
Cemâziye’l-âhir (C.Ahir) Cim harfi VI. ay
Receb Be harfi VII. ay
Şaban Şın harfi VIII. ay
Ramazan Nun harfi IX. ay
Şevval Lam harfi X. ay
Zilka‘de (Z.Kade) Zel, elif harfleri XI. ay
Zilhicce (Z.Hicce) Zel harfi XII. ay
b) Rûmî Takvim
Rûmî sene M.Ö. 46′da Roma İmparatoru Jül Sezar adına düzenlen takvim esasına dayanır. Yılbaşı Mart kabul edilir. Rûmî sene ile Hicrî sene arasında süre farkı vardır. Hicrî ayların 29 veya 30 gün sürmesi, bu aylarla, Milâdî aylar arasında yılda 10 günlük farkın oluşmasına neden oldu. Aradaki bu fark, her 33 yılda bir Hicrî yılın Milâdî ya da Rûmî yıldan düşürülmesine neden olmuştur. Buna sıvış senesi denir. Rûmî seneyi bulmak için Miladi seneden 584 çıkartılır. Örneğin: 1985 Miladi seneye çevirmek için 1985 – 584 = 1401 şeklinde Rûmî seneyi buluruz. Rûmî seneyi Miladi seneye çevirmek için örneğin 1331 senesini ele alalım. Miladi seneye çevirmek için 1331 senesine 584 ekleriz Bu durumda 1331 + 584 = 1915 şeklinde Miladi sene bulunur. Rumi sene 1840 yılında yeniden düzenlendi ve bu takvim 1925 yılına kadar mali işlemlerde kullanıldı.
Tapu Kayıtlarında R.1287 (M.1871) ila R.1334 (M.1918) Tarihleri Arasında Rûmî Takvim Kullanılmıştır.
Tapu kayıtları tutulmaya başladığı Hicri 1263 / Miladi 1847 tarihinden itibaren miri araziye ait kayıtlarda Hicri takvim esas alınmış, H.1287/M. 1871 senesine kadar kullanılmıştır. Bu seneden sonra kayıtlarda Rûmî takvim esas alınmış, kimi kayıtlarda Hicri ve Rumi yan yana verilmiştir.
Rûmî Aylar Hangi Aya Tekabül Ettiği
Mart Mart
Nisan Nisan
Mayıs Mayıs
Haziran Haziran
Temmuz Temmuz
Ağustos Ağustos
Eylül Eylül
Teşrin-i Evvel (T. Evvel) Ekim
Teşrin-i Sânî (T. Sani) Kasım
Kânûn-ı Evvel (K. Evvel) Aralık
Kânûn-ı Sânî (K. Sani) Ocak
Şubat Şubat
1334 (1918) Yılında, Rûmî Malî Yılbaşı Olarak Kânûn-ı Sânî Kabul adilmiş ve 1341 (1925) tarihine kadar Rumi Takvim kullanılmıştır.
Buna göre;
Rûmî Aylar Hangi Aya Tekabül Ettiği
Kânûn-ı Sânî Ocak
Şubat Şubat
Mart Mart
Nisan Nisan
Mayıs Mayıs
Haziran Haziran
Temmuz Temmuz
Ağustos Ağustos
Eylül Eylül
Teşrin-i Evvel (T. Evvel) Ekim
Teşrin-i Sânî (T. Sânî) Kasım
Kânûn-ı Evvel (K. Evvel) Aralık
c) Miladi Takvim
Tapu Kayıtlarında M.1926 (R.1342) tarihinden sonra Miladi Takvim kullanılmaya başlanmıştır.
_____________________________________________________________________
01/06/2007
Kaydol:
Yorumlar (Atom)
-
T.C. ÇEVRE VE ORMAN BAKANLIĞI ÇEVRESEL ETKİ DEĞERLENDİRMESİ VE PLANLAMA GENEL MÜDÜRLÜĞÜ ÇED VE PLAN İZLEME KONTROL DAİRESİ BAŞKANLIĞI 8/8/2...
