19 Ekim 2011 Çarşamba
Ehliyetsizlik sebebi ile tapu iptalin tescili hakkında örnek kararlar
T.C.
YARGITAY
1. HUKUK DAİRESİ
E. 2005/1094
K. 2005/3800
T. 30.3.2005
• TAPU İPTALİ TESCİL ( Miras Bırakanın Taşınmazlarını Vekil Aracılığıyla Ölümünden Kısa Bir Süre Önce Elden Çıkarmış Olmasının Hayatın Olağan Akışına Uygun Düşmediği - Temlikin Muvazaalı Olduğu )
• MURİS MUVAZAASI ( Tapu İptali Ve Tescil Davası/Miras Bırakanın Taşınmazlarını Vekil Aracılığıyla Ölümünden Kısa Bir Süre Önce Elden Çıkarmış Olmasının Hayatın Olağan Akışına Uygun Düşmediği - Temlikin Muvazaalı Olduğu )
• ÖLÜMDEN KISA BİR SÜRE ÖNCE VEKİLLE TAŞINMAZ TEMLİKİ ( Miras Bırakanın Olduğu Tüm Mal Varlığına Yakın Bir Bölümünü Teşkil Edecek Nitelikteki Taşınmazlarını Elden Çıkarmış Olmasının Hayatın Olağan Akışına Uygun Düşmediği - Temlikin Muvazaalı Olduğu )
• HAYATIN OLAĞAN AKIŞINA AYKIRILIK ( Tapu İptali Ve Tescil Davası/Miras Bırakanın Olduğu Tüm Mal Varlığına Yakın Bir Bölümünü Teşkil Edecek Nitelikteki Taşınmazlarını Elden Çıkarmış Olması - Temlikin Muvazaalı Olduğu )
4721/m.702,706
818/m.213
2644/m.26
ÖZET : Miras bırakan Elife’nin sahip olduğu tüm mal varlığına yakın bir bölümünü teşkil edecek nitelikteki taşınmazlarını vekil aracılığıyla ölümünden kısa bir süre önce ( dokuz gün önce ) elden çıkarmış olmasının hayatın olağan akışına uygun düştüğü söylenemez. Bu durum karşısında miras bırakan tarafından yapılan temlikin muvazaadan ari olduğu düşünülemez.
DAVA : Taraflar arasında görülen davada;
Davacılar,miras bırakanları Elife adına kayıtlı çekişmeli 1299 ve 1553 parsel sayılı taşınmazların ve kooperatif hissesinin vekil aracılığıyla davalıya satış suretiyle temlik edildiğini,vekaletnamenin hile ile alındığını ileri sürerek,iptal ve tescil isteğinde bulunmuşlardır.
Davalı,davanın reddini savunmuştur.
Mahkemece,davacının iddiasının ispatlanmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.
Karar,davacılar vekili tarafından süresinde duruşma istemli temyiz edilmiş olmakla;Tetkik Hakimi A.Sevil Çalıkoğlu’nun raporu okundu,düşüncesi alındı.Dosya incelendi,tebligat giderleri karşılanmadığından duruşma isteği reddedilip gereği görüşülüp düşünüldü:
KARAR : Dava, ehliyetsizlik, vekalet görevinin kötüye kullanılması,muris muvazaası hukuksal nedenlerine dayalı tapu iptal ve tescil isteklerine ilişkindir.
Mahkemece,davanın reddine karar verilmiştir.
Dosya içeriğinden,toplanan delillerden, özellikle iddianın ileri sürülüş biçimi ve dava dilekçesinin içeriğinden, davacıların pay oranında iptal ve tescil isteğinde bulundukları anlaşılmaktadır.Muris Elife’nin ölüm tarihi gözetildiğinde terekenin elbirliği mülkiyetine tabi olup dava dışı başkaca mirasçılarının bulunduğu da kayden sabittir. Elbirliği mülkiyetinde ortaklardan birinin terekenin korunmasına ilişkin açtığı davalarda diğer ortakları temsil yetkisinin bulunduğu, alınacak hüküm sonucundan diğerlerinin de yararlanacakları Medeni Kanunun 702/4 maddesi hükmü gereğidir. Oysa, mülkiyet çekişmesinin bulunduğu ehliyetsizlik ve vekalet görevinin kötüye kullanılması hukuksal nedenlerine dayalı olarak pay oranında iptal ve tescil isteği ile açılan davalarda Medeni Kanunun 702/4. maddesi hükmünün uygulama yeri bulunduğu söylenemez.
Bir başka ifade ile elbirliği mülkiyetinin hukuksal yapısı gereği değinilen hukuksal nedenlerle pay oranında açılan davanın dinlenilebilme olanağı bulunmamaktadır.
O halde, belirtilen ilkeler gözetildiğinde ehliyetsizlik ve vekalet görevinin kötüye kullanılması sebebine dayalı istekler bakımından davanın reddedilmiş olması bu gerekçeyle ve sonucu bakımından doğrudur.
Muris muvazaası hukuksal nedeni ile açılan davaya gelince;miras bırakanın kooperatif payı ile ilgili yapmış olduğu temlik sebebiyle olayda 1.4.1974 tarih 1/2 sayılı İnançları Birleştirme Kararının uygulama yeri bulunmadığı gözetilerek bu yönden davanın reddedilmiş olmasında bir isabetsizlik bulunmamaktadır.
Ancak, 1299,1553 parsel sayılı taşınmazlar yönünden davanın reddedilmiş olmasının,dosya kapsamına ve toplanan delillere uygun düştüğü söylenemez.
Bilindiği üzere; uygulamada ve öğretide "muris muvazaası" olarak tanımlanan muvazaa,niteliği itibariyle nisbi ( mevsuf-vasıflı ) muvazaa türü dür. Söz konusu Muvazaada miras bırakan gerçek-ten sözleşme yapmak ve tapulu taşınmazını devretmek istemektedir. Ancak mirascısını miras hakkından yoksun bırakmak için esas amacını gizleyerek, gerçekte bağışlamak istediği tapulu taşınmazını, tapuda yaptığı resmi sözleşmede iradesini satış veya ölünceye kadar bakma sözleşmesi doğrultusunda açıklamak suretiyle devretmektedir.
Bu durumda yerleşmiş Yargıtay İçtihatlarında ve l-4-1974 tarih 1/2 sayılı İnançları Birleştirme Kararında açıklandığı üzere görünürdeki sözleşme tarafların gerçek iradelerine uymadığından, gizli bağış sözleşmeside Medeni Kanunun 706, Borçlar Kanunun 213 ve Tapu Kanunun 26. maddelerinde öngörülen şekil koşullarından yoksun bulunduğundan, saklı pay sahibi olsun veya olmasın miras hakkı çiğnenen tüm mirascılar dava açarak resmi sözleşmenin muvazaa nedeni ile geçersizliğinin tesbitini ve buna dayanılarak oluşturulan tapu kaydının iptalini istiyebilirler.
Hemen belirtmek gerekirki bu tür uyuşmazlıkların sağlıklı, adil ve doğru bir çözüme ulaştırılabilmesi, davalıya yapılan temlikin gerçek yönünün diğer bir söyleyişle miras bırakanın asıl irade ve amacının duraksamaya yer bırakmıyacak biçimde ortaya çıkarılmasına bağlıdır. Bir iç sorun olan ve gizlenen gerçek irade ve amacın tesbiti ve aydınlığa kavuşturulması genellikle zor olduğundan bu yöndeki delillerin eksiksiz toplanılması yanında birlikte ve doğru şekilde değerlendirilmesi de büyük önem taşınmaktadır.
Bunun içinde ülke ve yörenin gelenek ve görenekleri, toplumsal eğilimleri, olayların olağan akışı,miras bırakanın sözleşmeyi yapmakta haklı ve makul bir nedeninin bulunup bulunmadığı,davalı yanın alış güçünün olup olmadığı, satış bedeli ile sözleşme tarihindeki gerçek değer arasındaki fark, taraflar ile miras bırakan arasındaki beşeri ilişki gibi olgulardan yararlanılmasında zorunluluk vardır.
Somut olaya gelince: miras bırakan Elife’nin sahip olduğu tüm mal varlığına yakın bir bölümünü teşkil edecek nitelikteki 1299 ve 1553 parsel sayılı taşınmazlarını 22.12.2000 tarihinde vekil aracılığıyla ölümünden kısa bir süre önce ( dokuz gün önce ) elden çıkarmış olmasının hayatın olağan akışına uygun düştüğü söylenemez.Kaldı ki, miras bırakan her ne kadar kanser hastası ise de, sağlık giderlerinin emekli sandığından karşılanmak suretiyle bu konuda güvencesi olduğu, ev hanımı olan davalının alım gücünün de bulunmadığı sabittir. Bu durum karşısında miras bırakan tarafından yapılan temlikin muvazaadan ari olduğu düşünülemez.
Hal böyle olunca,belirlenen olgular yukarda değinilen ilkeler çerçevesinde değerlendirildiğinde, 1299 ve 1553 parseller yönünden davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken delillerin yanılgılı takdiri sonucu yazılı olduğu üzere hüküm kurulması doğru değildir.
SONUÇ : Davacıların temyiz itirazları bu nedenle yerindedir.Kabulü ile hükmün açıklanan nedenlerden ötürü H.U.M.K.’nun 428. maddesi gereğince BOZULMASINA, alınan peşin harcın temyiz edene geri verilmesine, 30.3.2005 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.
T.C.
YARGITAY
1. HUKUK DAİRESİ
E. 2004/7860
K. 2004/10887
T. 8.10.2004
• EHLİYETSİZLİK VE MURİS MUVAZAASI ( Adli Tıp Kurumundan Rapor Alınıp Gerekli Araştırma ve İnceleme Yapılacağı - Daha Sonra Muris Muvazaası Üzerinde Durularak Bir Hüküm Kurulması Gereği )
• ADLİ TIP KURUMU ( Ehliyetsizlik İddiası Hakkında Rapor Alınıp Gerekli Araştırma ve İnceleme Yapılacağı - Daha Sonra Muris Muvazaası Üzerinde Durularak Bir Hüküm Kurulması Gereği )
• TAPU İPTALİ VE TESCİL ( Ehliyetsizlik İddiası Hakkında Rapor Alınıp Gerekli Araştırma ve İnceleme Yapılacağı - Daha Sonra Muris Muvazaası Üzerinde Durularak Bir Hüküm Kurulması Gereği )
818/m.9,10,13,15,20
ÖZET : Dava, ehliyetsizlik ve muris muvazaası hukuksal nedenlerine dayalı tapu iptali ve tescil isteklerine ilişkindir. Ehliyetsizlik iddiası yönünden Adli tıp kurumundan rapor alınarak gerekli araştırma ve incelemenin yapılması, miras bırakanın akit tarihinde ehliyetli olduğunun saptanması halinde iddialardan ikincisi ( muris muvazaası ) üzerinde durulması, ondan sonra hasıl olacak sonucuna göre bir hüküm kurulması gerekir.
DAVA : Taraflar arasında görülen davada;
Davacı, miras bırakanları Hümayun Yıldırım'ın mirasçılarından mal kaçırmak amacıyla 3495 nolu parselini oğlu olan davalı Mehmet Emin'e 4040 nolu parselini kızı olan davalı Nimet'e satış suretiyle muvazaalı olarak temlik ettiğini, temlik tarihinde miras bırakanın hukuki işlem ehliyetinin olmadığını ileri sürerek iptal ve miras payı oranında tescil, olmadığı takdirde tenkis isteğinde bulunmuştur.
Davalılar Nimet ve Mehmet, davanın reddini savunmuşlardır.
Mahkemece, davacının iddiası sabit görülmeyerek davanın reddine karar verilmiştir.
Karar, davacı vekili tarafından süresinde duruşma istekli temyiz edilmiş olmakla, duruşma günü olarak saptanan 8.10.2004 Cuma günü için yapılan tebligat üzerine temyiz eden vekili Avukat Hasan Kurt ile temyiz edilen vs. vekili Avukat Selçuk Kurt geldiler, duruşmaya başlandı, süresinde verilen ve kayıt olunduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra gelen vekillerin sözlü açıklamaları dinlendi, duruşmanın bittiği bildirildi, iş karara bırakıldı bilahare Tetkik Hakimi A.Sevil Çalıkoğlu'nun raporu okundu, düşüncesi alındı. Dosya incelendi gereği görüşülüp düşünüldü:
KARAR : Dava, ehliyetsizlik ve muris muvazaası hukuksal nedenlerine dayalı tapu iptali ve tescil isteklerine ilişkindir.
Mahkemece, davanın reddine karar verilmiştir.
Dava dilekçesinin içeriği ve iddianın ileri sürülüş biçimine göre isteklerden ilki, miras bırakanın temlik tarihinde fiil ehliyetine sahip olmadığı, diğeri ise yapılan temlikin mirasçılardan mal kaçırma amaçlı ve muvazaalı olduğu gerekçeleri ile tapu iptal ve tescile dairdir.
Mahkemece, muvazaa olgusu üzerinde durulmuş, ne var ki, ehliyetsizlik iddiası gözardı edilerek bu konuda herhangi bir araştırma ve inceleme yapılmış değildir.
Bilindiği üzere; davranışlarının, eylem ve işlemlerinin sebep ve sonuçlarını anlayabilme, değerlendirebilme ve ayırdedebilme kudreti ( gücü ) bulunmayan bir kimsenin kendi iradesi ile hak kurabilme, borç ( yükümlülük ) altına girebilme ehliyetinden söz edilemez. Nitekim Medeni Kanunun " fiil ehliyetine sahip olan kimse, kendi fiilleriyle hak edinebilir ve borç altına girebilir " biçimindeki 9. maddesi hükmüyle hak elde edebilmesi, borç ( yükümlülük ) altına girebilmesi, fiil ehliyetine bağlamış. 10. maddesinde de, fiil ehliyetinin başlıca koşulu olarak ayırtım gücü ile ergin ( reşit ) olmayı kabul ederek " ayırt etme gücüne sahip ve kısıtlı olmayan bir ergin kişinin fiil ehliyeti vardır. " hükmünü getirmiştir. "Ayırtım gücü " eylem ve işlev ehliyeti olarak ta tarif edilerek aynı yasanın 13. maddesinde " yaşının küçüklüğü yüzünden veya akıl hastalığı, akıl zayıflığı, sarhoşluk yada bunlara benzer sebeplerden biriyle akla uygun biçimde davranma yeteneğinden yoksun olmayan herkes bu kanuna göre ayırt etme gücüne sahiptir. " denmek suretiyle açıklanmış, ayrıca ayırtım gücünü ortadan kaldıran önemli nedenlerden bazılarına değinilmiştir. Önemlerinden dolayı bu ilkeler, söz konusu yasa ile öteki yasaların çeşitli hükümlerinde de yer almışlardır.
Hemen belirtmek gerekir ki, Medeni Kanununun 15. maddesinde de ifade edildiği üzere, ayırtım gücü bulunmayan kimsenin geçerli bir iradesinin bulunmaması nedeniyle, kanunda gösterilen ayrık durumlar saklı kalmak üzere, yapacağı işlemlere sonuç bağlanamayacağından karşı tarafın iyi niyetli olması o işlemi geçerli kılmaz. ( Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı 11.6.1941 tarih 4/21 )
Yukarıda sözü edilen ilkelerin ve yasa maddelerinin ışığı altında olaya yaklaşıldığında bir kimsenin ehliyetinin tesbitinin şahıs ve mamelek hukuku bakımından doğurduğu sonuçlar itibariyle ne kadar büyük önem taşıdığı kendiliğinden ortaya çıkar. Bu durumda, tarafların gösterecekleri, tüm delillerin toplanılması tanıklardan bu yönde açıklayıcı, doyurucu somut bilgiler alınması, varsa ehliyetsiz olduğu iddia edilen kişiye ait doktor raporları, hasta müşahede kağıtları, film grafilerinin eksiksiz getirtilmesi zorunludur.
Bunun yanında, her ne kadar HUMK.nun 286 maddelerinde belirtildiği gibi bilirkişinin "rey ve mutaalası" hakimi bağlamaz ise de, temyiz kudretinin yokluğu, yaş küçüklüğü, akıl hastalığı, akıl zayıflığı, sarhoşluk gibi salt biyolojik nedenlere değil, aynı zamanda bilinç, idrak, irade gibi psikolojik unsurlara da bağlı olduğundan, akıl hastalığı, akıl zayıflığı gibi biyolojik ve buna bağlı psikolojik nedenlerin belirlenmesi, çok zaman hakimlik mesleğinin dışında özel ve teknik bilgi gerektirmektedir.
Hele ayırt etme gücünün nisbi bir kavram olması kişiye eylem ve işleme göre değişmesi bu yönde en yetkili sağlık kurulundan, özellikle Adli tıp kurumundan rapor alınmasını da gerekli kılmaktadır. Esasen Medeni Kanunun 409/2 maddesi akıl hastalığı veya akıl zayıflığının bilirkişi raporu ile belirleneceğini öngörmüştür.
Öte yandan; uygulamada ve öğretide "muris muvazaası" olarak tanımlanan muvazaa, niteliği itibariyle nisbi ( mevsuf-vasıflı ) muvazaa türüdür. Söz konusu Muvazaada miras bırakan gerçek-ten sözleşme yapmak ve tapulu taşınmazını devretmek istemektedir. Ancak mirascısını miras hakkından yoksun bırakmak için esas amacını gizleyerek, gerçekte bağışlamak istediği tapulu taşınmazını, tapuda yaptığı resmi sözleşmede iradesini satış veya ölünceye kadar bakma sözleşmesi doğrultusunda açıklamak suretiyle devretmektedir.
Bu durumda yerleşmiş Yargıtay İçtihatlarında ve 1.4.1974 tarih 1/2 sayılı İnançları Birleştirme Kararında açıklandığı üzere görünürdeki sözleşme tarafların gerçek iradelerine uymadığından, gizli bağış sözleşmesi de Medeni Kanunun 706, Borçlar Kanunun 213 ve Tapu Kanunun 26. maddelerinde öngörülen şekil koşullarından yoksun bulunduğundan, saklı pay sahibi olsun veya olmasın miras hakkı çiğnenen tüm mirascılar dava açarak resmi sözleşmenin muvazaa nedeni ile geçersizliğinin tesbitini ve buna dayanılarak oluşturulan tapu kaydının iptalini istiyebilirler.
Hemen belirtmek gerekirki bu tür uyuşmazlıkların sağlıklı, adil ve doğru bir çözüme ulaştırılabilmesi, davalıya yapılan temlikin gerçek yönünün diğer birsöyleyişle miras bırakanın asıl irade ve amacının duraksamaya yer bırakmıyacak biçimde ortaya çıkarılmasına bağlıdır. Bir iç sorun olan ve gizlenen gerçek irade ve amacın tesbiti ve aydınlığa kavuşturulması genellikle zor olduğundan bu yöndeki delillerin eksiksiz toplanılması yanında birlikte ve doğru şekilde değerlendirilmeside büyük önem taşınmaktadır.
Bunun içinde ülke ve yörenin gelenek ve görenekleri, toplumsal eğilimleri, olayların olağan akışı, miras bırakanın sözleşmeyi yapmakta haklı ve makul bir nedeninin bulunup bulunmadığı, davalı yanın alış güçünün olup olmadığı, satış bedeli ile sözleşme tarihindeki gerçek değer arasındaki fark, taraflar ile miras bırakan arasındaki beşeri ilişki gibi olgulardan yararlanılmasında zorunluluk vardır.
Hal böyle olunca, tarafların iddia ve savunmaları doğrultusunda delillerinin toplanması, öncelikle yukarıda değinilen ilkeler ışığında ehliyetsizlik iddiası yönünden gerekli araştırma ve incelemenin yapılması, soruşturmanın eksiksiz tamamlanması, miras bırakanın akit tarihinde ehliyetli olduğunun saptanması halinde iddialardan ikincisi ( muris muvazaası ) üzerinde durulması, ondan sonra hasıl olacak sonucuna göre bir hüküm kurulması gerekirken noksan soruşturmayla yetinilerek yazılı olduğu üzere hüküm kurulması doğru değildir.
SONUÇ : Davacının temyiz itirazı yerindedir. Kabulüyle hükmün H.U:M.K.'nun 428. maddesi gereğince BOZULMASINA, 4.12.2003 tarihinde yürürlüğe giren avukat ücret tarifesinin 14. maddesi gereğince gelen temyiz eden vekili için 375.000.000 TL.duruşma avukat parasının temyiz edilenden alınmasına, alınan peşin harcın temyiz edilene geri verilmesine 08.10.2004 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.
KİRA HUKUKU VE TAHLİYE
18 Ekim 2011 Salı
KONUT VE İŞYERİ KİRA KONTRATLARINDA DİKKAT EDİLMESİ GEREKENLER
5747 VE 5393 SAYILI YASALARDA ÖNGÖRÜLEN NÜFUSU 2000’İN ALTINDA KALAN BELEDİYELERİN KÖYE DÖNÜŞTÜRÜLMESİ
5747 VE 5393 SAYILI YASALARDA ÖNGÖRÜLEN NÜFUSU 2000’İN ALTINDA KALAN BELEDİYELERİN KÖYE DÖNÜŞTÜRÜLMESİ, 5747 SAYILI YASAYA GÖRE MAHALLE OLARAK;
5747 sayılı Büyükşehir Belediyesi Sınırları İçerisinde İlçe Kurulması ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun, 22/03/2008 tarih ve 26824 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe girmiştir. 5747 sayılı yasanın geçici 1.maddesine ekli (44) sayılı listede adları yazılı belediyelerin tüzel kişilikleri, ilk genel mahalli idareler seçiminden geçerli olmak üzere kaldırılarak köye dönüştürülmüştü. Nüfusu 2000’in altında olduğu gerekçesiyle köye dönüştürülen bu belediyeler için 5747 sayılı yasanın geçici 1.maddesinin 4.fıkrasına göre bu Kanunun yayımı tarihinden itibaren altı ay içinde 5393 sayılı Belediye Kanununun 8 inci maddesindeki usule bağlı olmaksızın, belediye meclisinin kararı ile bağlı olduğu il veya ilçe belediyesine mahalle olarak katılma talebinde bulunabilme imkanı tanınmıştı. Aslında 03.07.2005 tarihinde kabul edilen 5393 sayılı Belediye Kanununda; yeni belediye kurulması için nüfusun en az 5.000 olması şart koşulmuş ve nüfusu 2.000’in altına düşen belediyelerin, köye dönüştürülmesi öngörülmüştür.5393 sayılı yasanın 11.maddesinde: “…Nüfusu 2.000'in altına düşen belediyeler, Danıştay’ın görüşü alınarak, İçişleri Bakanlığının önerisi üzerine müşterek kararname ile köye dönüştürülür…” hükmü varken, adrese dayalı nüfus kayıt sistemine göre nüfusu 2000’in altına düşen beldelerin köye dönüştürülmesini öngören 22.3.2008 tarihinde 5747 sayılı yasa yürürlüğe konulmuştur. 5393 sayılı yasanın uygulanması beklenmeden ve bu yasada belirtilen usuller uygulanmadan aynı amaca yönelik, daha çabuk uygulanacak 5747 sayılı yasa çıkarılmış olması ve Anayasa Mahkemesinin bu kanunun ilgili maddelerini iptal etmesi bir çok hukuki sorunu da beraberinde getirmiştir.
Anayasa Mahkemesinin 5747 sayılı Kanunun iptali istemiyle açılan davada vermiş olduğu 2008/34Esas, 2008/153 Karar sayılı Kararı 6.12.2008 tarihinde Resmi Gazetede yayınlanmıştır. Bu Kararında Anayasa Mahkemesi, 5747 sayılı Kanunun Geçici 1. maddesinin (1) numaralı fıkrasının;
5747 Sayılı Yasa’ya ekli 44 sayılı listede gösterilen belediyelerden,
1- Türkiye İstatistik Kurumu tarafından gerçekleştirilen adrese dayalı nüfus sayımı sonuçlarına yasal süresi içinde iptal davası açanlar,
2- Yasa’nın yürürlüğe girdiği 22.3.2008 tarihinden önce 5393 sayılı Yasa’nın 8. maddesi uyarınca yapılan katılma işlemi ile nüfusu 2000’in üzerine çıkanlar,
3- “Kültür ve Turizm Bakanlığı’nın önerisi ve Bakanlar Kurulu kararı ile ilan edilmiş turizm bölge, alan ve merkezleri ve kültür ve turizm koruma ve gelişim bölgeleri” kapsamında kalanlar ile “Bayındırlık ve İskân Bakanlığı’nca saptanan 2008 yılı turizm öncelikli yöreler “ listesinde yer alanlar, yönünden Anayasa’ya aykırı olduğuna ve iptaline Karar vermiştir.
Anayasa Mahkemesi Türkiye İstatistik Kurumu tarafından gerçekleştirilen adrese dayalı nüfus sayımı sonuçlarına yasal süresi içinde iptal davası açanlar derken; idari dava açma süresini de Kararın gerekçesinde açıklamıştır. Gerekçede “Adrese dayalı nüfus sayım sonuçlarının, ilgili belediyelere yazılı olarak bildirilmediği, Resmî Gazete’de yayımlanmadığı dikkate alındığında, ilgili belediyelerin, kendilerine ilişkin nüfus sonuçlarından, en geç 5747 sayılı Yasa’nın Resmî Gazete’de yayımlandığı 22.3.2008 tarihi itibarıyla haberdar olduklarının ve idari dava açma sürelerinin de bu tarih itibarıyla başlayacağının kabulü gerekir.” Denmiştir. Buna göre idari dava açma süresi 22.3.2008 tarihinden itibaren 60 gün sonra dolmuştur. Ancak 5747 sayılı Kanuna dayanılarak çıkarılan İçişleri Bakanlığının 01.05.2008 tarih 2008/34 sayılı genelgesinin iptali istemiyle açılan davada Danıştay 8.dairesince 19.12.2008 gününde verilen 2008/4826Esas ve 2008/8384Karar sayılı Kararda “Anayasa Mahkemesinin söz konusu kararındaki iptal hükmü gerekçesiyle yeni bir hukuki durum ortaya çıktığından Anayasa Mahkemesinin gerekçeli Kararının resmi gazetede yayımı tarihinden itibaren 2577 sayılı İdari Yargılama usulü Yasasında belirtilen esas ve usuller çerçevesinde açılacak davaları da süresinde kabul etmek Anayasada belirtilen hukuk devleti ilkesinin bir gereğidir.” denilerek Türkiye İstatistik Kurumu tarafından gerçekleştirilen adrese dayalı nüfus sayım sonuçlarına iptal davası açmak için yasal sürenin Anayasa Mahkemesinin gerekçeli Kararının yayınlandığı 06.12.2008 tarihinde başlaması gerektiğine karar vermiştir
Anayasa Mahkemesi ve Danıştay’ın idari dava açma sürelerini farklı yorumlamaları tartışmaya neden olmuştur. Anayasanın 153/son maddesinde “Anayasa Mahkemesi kararları Resmi Gazetede hemen yayımlanır ve yasama, yürütme ve yargı organlarını, idare makamlarını, gerçek ve tüzelkişileri bağlar” hükmü karşısında Anayasa Mahkemesi Kararında belirtilen sürenin dikkate alınması gerektiği ileri sürülmüştür.Yüksek Seçim Kurulu 329 sayılı Kararı ile konuyu Seçim Hukuku yönünden incelemesi sonucu Anayasa Mahkemesinin Kararını, 44 sayılı listede gösterilen belediyelerden Türkiye İstatistik Kurumu tarafından gerçekleştirilen adrese dayalı nüfus sayımı sonuçlarına Danıştay Kararında öngörülen süre içinde (yasal süresi içinde) iptal davası açanlar olarak kabul etmiş ve Danıştay’ın öngördüğü idari dava açma süresinde iptal davası açan belediyelerin 29 Mart 2009 yerel seçimlerine belde olarak katılmalarına Karar vermiştir.
Yüksek Seçim Kurulu 329 sayılı Kararında ayrıca 5747 sayılı kanunun geçici 1.maddesinin dördüncü fıkrası uyarınca, bağlı olduğu il veya ilçe belediyesine mahalle olarak katılan belediyelerde seçimlerin 5393 sayılı Kanunun 12/2 maddesi uyarınca yeni durumlarına göre yapılmasına karar vermiştir. Yüksek Seçim Kurulu 153 sayılı Kararında bu durumda olan 19 beldenin mahalle olarak seçime gireceğini açıklamıştır.
Bu belediyelerden aynı zamanda Anayasa Mahkemesinin belirttiği şekilde Türkiye İstatistik Kurumu tarafından gerçekleştirilen adrese dayalı nüfus sayımı sonuçlarına yasal süresi içinde iptal davası açanların durumu tartışmalıdır. Anayasa mahkemesinin İptal Kararına göre yasal süresi içinde dava açmış olduğu için belediye tüzel kişiliklerinin devam etmesi gerekirdi. Ancak 5747 sayılı yasanın geçici 1.maddesinin 4.fıkrasına göre bu Kanunun yayımı tarihinden itibaren altı ay içinde 5393 sayılı Belediye Kanununun 8 inci maddesindeki usule bağlı olmaksızın, belediye meclisinin kararı ile bağlı olduğu il veya ilçe belediyesine mahalle olarak katılma talebinde bulunabilme imkanından faydalanmaları ve mahalle olarak katılma kararlarının kesinleşmesi sonucu Anayasa Mahkemesinin iade etmiş olduğu belediye tüzel kişiliği haklarından yararlandırılmamışlardır. Bu belediyeler içinde sayılan Camili Belediyesinin, Ağaçören ilçesine mahalle olarak katılma işlemine karşı açılan davada Aksaray İdare Mahkemesi yürütmeyi durdurma kararı vermiştir. Anayasa Mahkemesi Kararının gerekçesinde belirtildiği gibi “Anayasanın 2.maddesinde yer alan ve çağdaş demokratik rejimlerin temel ilkelerinden biri olan “hukuk devleti” ilkesinin ön koşullarından birisi de hukuk güvenliğidir. Hukuk devletinin sağlamakla yükümlü olduğu hukuk güvenliği, kişilerin, hukuk düzeninin koruması altındaki haklarını elde etmeleri için gereken her türlü önlemin alınmasını ve bireylerin tüm eylem ve işlemlerinde devlete güven duyabilmesini, devletin de yasal düzenlemelerinde bu güven duygusunu zedeleyici yöntemlerden kaçınmasını gerekli kılar.”
5747 sayılı kanunun geçici 1.maddesinin dördüncü fıkrası uyarınca bağlı olduğu il veya ilçe belediyesine mahalle olarak katılma işlemi, Anayasa Mahkemesinin 44 sayılı listede yer alan belediyeler yönünden 5747 sayılı Kanunun ilgili hükümlerinin iptaline karar vermesiyle bu belediyeler yönünden hukuken geçersiz sayılması gerekirdi.Çünkü bu belediyeler, Anayasa Mahkemesinin 5747 sayılı yasanın ilgili hükümlerini iptal edeceğini ve belediye tüzel kişiliklerinin devam edeceğini öngörebilselerdi belki de yasanın geçici 1.maddesinin 4.fıkrası uyarınca mahalle olarak katılma kararı vermezlerdi. Bir başka deyişle 5747 sayılı yasanın geçici 1.maddesinin dördüncü fıkrası uyarınca mahalle olarak katılma kararı vermiş beldelerin 5747 sayılı yasanın ilgili maddeleri Anayasa Mahkemesince iptal edilmesiyle yasal süre içinde Türkiye İstatistik Kurumu tarafından gerçekleştirilen adrese dayalı nüfus sayımı sonuçlarına iptal davası açmış ise bu katılma işleminin yasal dayanağı kalmadığı düşünülmelidir. Bu durumda akla 5393 sayılı Belediyeler Kanunundaki birleşme ve katılma hükümlerinin uygulanıp uygulanmayacağına bakmak gerekecektir.
5393 sayılı Belediyeler Kanununun birleşme ve katılma başlıklı 8.maddesi şu şekilde düzenlenmiştir.:
“Madde 8- Belde, köy veya bunların bazı kısımlarının bir başka beldeye katılabilmesi için bu yerlerin meskûn sahalarının katılınacak beldenin meskûn sahasına uzaklığı 5.000 metreden fazla olamaz.
Bir belde veya köyün veya bunların bazı kısımlarının meskûn sahasının, komşu bir beldenin meskûn sahası ile birleşmesi veya bu sahalar arasındaki mesafenin 5.000 metrenin altına düşmesi ve buralarda oturan seçmenlerin yarısından bir fazlasının komşu beldeye katılmak için başvurması hâlinde, katılınacak belde sakinlerinin oylarına başvurulmaksızın, katılmak isteyen köy veya belde veya bunların kısımlarında başvuruya ilişkin oylama yapılır. Oylama sonucunun olumlu olması hâlinde başvuruya ait evrak, valilik tarafından katılınacak belediyeye gönderilir. Belediye meclisi evrakın gelişinden itibaren otuz gün içinde başvuru hakkındaki kararını verir. Belediye meclisinin uygun görmesi hâlinde katılım gerçekleşir. Büyükşehirlerde birleşme ve katılma işlemleri, katılınacak ilçe veya ilk kademe belediye meclisinin görüşü üzerine, büyükşehir belediye meclisinde karara bağlanır. Katılma sonrası oluşacak yeni sınır hakkında, 6 ncı maddeye göre işlem yapılır ve sonuç İçişleri Bakanlığına bildirilir.
Bir beldenin bazı kısımlarının komşu bir beldeye katılmasında veya yeni bir belde ya da köy kurulmasında, beldenin nüfusunun 5.000'den aşağı düşmemesi gerekir.
Büyükşehir belediyesi bulunan yerlerde ayrılma yoluyla yeni bir belde kurulması için belde nüfusunun 100.000'den aşağı düşmemesi ve yeni kurulacak beldenin nüfusunun 50.000'den az olmaması şarttır.
Bu madde uyarınca gerçekleşen katılmalarda, katılınan belde ile bazı kısımları veya tümü katılan köy veya belde arasında; taşınır ve taşınmaz mal, hak, alacak ve borçların devri ve paylaşımı, aralarında düzenlenecek protokolle belirlenir.
Birleşme ve katılma işlemlerinde bu maddede düzenlenmeyen hususlarda 4 üncü madde hükmüne göre işlem yapılır.”
Görüldüğü gibi 5393 sayılı yasanın 8.maddesindeki katılma işleminde katılmak isteyen köy veya belde sakinlerinin oylama yapılarak görüşünün sorulması gerekmektedir. Oysa 5747 sayılı yasaya göre katılmada böyle bir oylama söz konusu değildir.
5393 sayılı yasanın 11.maddesi tüzel kişiliğin sona erdirilmesi hükmü de şu şekildedir.
“Tüzel kişiliğin sona erdirilmesi
Madde 11- Meskûn sahası, bağlı olduğu il veya ilçe belediyesi ile nüfusu 50.000 ve üzerinde olan bir belediyenin sınırına, 5.000 metreden daha yakın duruma gelen belediye ve köylerin tüzel kişiliği; genel imar düzeni veya temel alt yapı hizmetlerinin gerekli kılması durumunda, Danıştayın görüşü alınarak, İçişleri Bakanlığının teklifi üzerine müşterek kararname ile kaldırılarak bu belediyeye katılır. Tüzel kişiliği kaldırılan belediyenin mahalleleri, katıldıkları belediyenin mahalleleri hâline gelir. Tüzel kişiliği kaldırılan belediye ile köylerin taşınır ve taşınmaz mal, hak, alacak ve borçları katıldıkları belediyeye intikal eder.
Nüfusu 2.000'in altına düşen belediyeler, Danıştayın görüşü alınarak, İçişleri Bakanlığının önerisi üzerine müşterek kararname ile köye dönüştürülür. Tüzel kişiliği kaldırılan belediyenin tasfiyesi il özel idaresi tarafından yapılır. Bu belediyenin taşınır ve taşınmaz malları ile hak, alacak ve borçları ilgili köy tüzel kişiliğine intikal eder. İntikal eden borçların karşılanamayan kısımları il özel idaresi tarafından üstlenilir ve vali tarafından İller Bankasına bildirilir. İller Bankası bu miktarı, takip eden ayın genel bütçe vergi gelirleri tahsilat toplamının belediyelere ayrılan kısmından keserek ilgili il özel idaresi hesabına aktarır.”
Anayasa Mahkemesi iptal kararında Türkiye İstatistik Kurumu tarafından gerçekleştirilen adrese dayalı nüfus sayımı sonuçlarına yasal süresi içinde iptal davası açanların belediye tüzel kişiliğinin devam edeceğine karar vermişti. Ancak belediye tüzel kişiliğinin ne zamana kadar devam edeceği sorunu ortaya çıkacaktır. Türkiye İstatistik Kurumuna karşı nüfusun 2000’in üzerinde olduğu gerekçesi ile iptal davası açan belediyelerin bu davalarının nihai sonucunun beklenmesi gerekmektedir. Ancak devam eden yıllarda nüfusları yine 2000’in altında kaldığı açıklanan belediyelerin yürürlükte olan 5393 sayılı Belediyeler Yasasının yukarıda alıntı yaptığımız 11.maddesi gereği müşterek kararname ile köye dönüştürülebileceği açıktır.
Anayasa Mahkemesi, iptal kararında 5747 sayılı yasaya göre köye dönüştürülen beldelerden “Kültür ve Turizm Bakanlığı’nın önerisi ve Bakanlar Kurulu kararı ile ilan edilmiş turizm bölge, alan ve merkezleri ve kültür ve turizm koruma ve gelişim bölgeleri” kapsamında kalanlar ile “Bayındırlık ve İskân Bakanlığı’nca saptanan 2008 yılı turizm öncelikli yöreler “ listesinde yer alanlar, yönünden yasanın ilgili hükümlerinin Anayasa’ya aykırı olduğuna Karar vermiştir. Ancak halen yürürlükte olan 5393 sayılı yasa nüfusu 2000’in altına düşen belediyelerin müşterek kararname ile köye dönüştürülebileceği hükmünde Anayasa Mahkemesinin öngördüğü turizm yöresi olma istisnası mevcut değildir. Nüfusu 2000’in altında kalacak bu nitelikteki turizm açısından önemli beldelere 5393 sayılı yasa uygulanarak köye dönüştürme işlemi yapıldığında Anayasa Mahkemesinin ortaya koyduğu turizm gerekçesi idari davaya konu olabilecektir.
Sonuç olarak 5747 sayılı yasanın Anayasa Mahkemesince İptal Kararı ile ortaya çıkan sorunlar ve 5393 sayılı köye dönüştürmeye ilişkin düzenlemelerde kazanılmış hak prensibinin uygulanmadan nüfusun 2000’in altına düşmesi şartının belirleyici olması karşısında 5393 sayılı yasada bu konuyu yeniden düzenleme gerektiği sonucunu ortaya çıkmıştır.Anayasa Mahkemesi de iptal kararının gerekçesinde şu şekilde ifadeye yer vermiştir. “Dava dilekçesinde, nüfusu 2000’in altına düşen belediyelerin, 5393 sayılı Belediye Kanunu’nda öngörülen idari yönteme uyulmayarak Yasa’yla köye dönüştürülmeleri nedeniyle, söz konusu belediyeler ile buralarda yaşayan yurttaşların bu konuya ilişkin dava haklarının ellerinden alındığı, bunun da Anayasa’ya aykırı olduğu ileri sürülmüş ise de, bir yasa kuralı, bir başka yasa kuralına göre ve onun varlığı ya da yokluğu gözetilerek değil, ancak ilgili Anayasa kuralına göre değerlendirilerek denetleneceğinden ve yasa koymak, değiştirmek, yasayı yürürlükten kaldırmak ve yerindeliği takdir etmek tümüyle yasa koyucunun yetkisi içinde olduğundan, yasalar arasında uyum ve uygunluk yasa koyucu tarafından gözetilmesi gereken hususlardır.”
Mecburi Standart Tebliği (Yürürlükte Olan)
Mecburi Standart Tebliği (Yürürlükte Olan)
(Tebliğ No:ÖSG-2003/59)
Madde 1- Bu tebliğ 8/1/1985 tarihli ve 3143 sayılı, 10/06/1930 tarihli ve 1705 sayılı, 18/11/1960 tarihli ve 132 sayılı kanunlara istinaden hazırlanmıştır.
Madde 2- Türk Standartları Enstitüsü tarafından hazırlanan ekli TS 11816 ‘’Emlak Komisyonculuğu Hizmetleri-Genel Kurallar'’ Standardı Resmi Gazete’de yayımı tarihinden itibaren 6 (6)ay sonra mecburi uygulanacaktır.
Madde 3- Ekli Standard kapsamında hizmet üretenlerin bu Tebliğ hükümlerine uymaları zorunludur.
Madde 4- Bu Tebliğ yayımı tarihinde yürürlüğe girer.
Madde 5- Bu Tebliğ hükümlerini Sanayi ve Ticaret Bakanı yürütür.
Emlak komisyonculuğu hizmetleri - Genel kurallar
Konu, tarif, kapsamBu standard, emlak komisyonculuğu hizmetlerinin genel kurallarına dairdir.
0.1 Konu
Bu standard, emlak komisyonculuğu hizmetlerinin genel kurallarına dairdir.
0.2 Tarifler
0.2.1 Emlak
Ev, arsa, bağ, bahçe vb. taşınmazların ortak adı
0.2.2 Emlak komisyoncusu
Gerçek hak sahiplerinin talebi üzerine düzenlenen süreli veya süresiz iş sözleşmesi yaparak taşınmazın alımı, satımı, rehin vb. aynı hak tesisi gibi tüm hukuki ve teknik işlemleri ve kiralanması konusunda aracılık eden ve kiralama sonrası hizmetleri yerine getiren, bu konularda gerektiğinde danışmanlık, bilirkişilik ve ekspertizliğini yapan ve bunlarla ilgili olarak gerekli form, beyanname vb. belgeleri doldurabilen, bu iş ve işlemleri kendi adına açılmış bir iş yerinde yapan kişi veya kuruluş
0.2.4 Müşteri
Emlak komisyonculuğu hizmetlerinden faydalanan kişi veya kurum
0.2.5 Mal sahibi
Emlağın sahibi
0.2.6 Yardımcı eleman
Satılık veya kiralık bir taşınmazı müşteriye gösteren ve gerekli bilgileri veren eleman
0.2.7 Müşteri temsilcisi
Emlak komisyoncusunun portföyünde bulunan taşınmazları, emlak komisyoncusu adına pazarlayan emlak komisyoncusu ile çalışan ve bu işlemlerden doğan yasal ve mali sorumluluğu üstlenen kişi
0.3 Kapsam
Bu standard; emlak komisyonculuğu hizmetlerinin, işletmecilik, hizmet ortamının özellikleri bulundurulması gerekli araç-gereç ve çalışanların özellikleri ile ilgili genel kuralları kapsar.
1 Kurallar
1.1 İşletmecilik ile ilgili kurallar
1.1.1 Emlak komisyoncusu, Ticaret veya Ticaret Odası veya Sanayi ve Ticaret veya Esnaf Sanatkarlar Odası bünyesinde kurulan Emlak Meslek Odalarına kayıtlı olmalı;üyesi olduğu meslek odasınca onaylanmış veya kullanıma sunulmuş olan sözleşmeyi düzenleyerek müşterisine vermeli ve emlak komisyonculuğu dışında herhangi bir iş yapmamalıdır.
1.1.2 Hizmet verilen bölgenin kroki, vaziyet planı, maket, perspektif vb tanıtma elemanları emlak bürosunun duvarlarında veya uygun yerlerinde müşterilerin görebileceği şekilde teşhir edilmeli, kiralık ve satılık taşınmazların özelliklerinin belirtildiği ilan panosu düzenlenmeli, taşınmazların özelliklerinin müşteriye daha iyi tanıtılabilmesi için broşür, fotoğraf, video çekimi, vaziyet planı, imar durumu vb yararlanılmalıdır.
1.1.3 Emlak komisyonculuğu hizmetleri ,ilgili Ticaret Odası veya Sanayi veya Ticaret Odası veya Esnaf Sanatkarlar Odası bünyesinde kurulan Emlak Meslak Odalarınca belirlenmiş ücret tarifesine veya teamül ücrete göre verilmeli ve komisyon ücretlerinin yüzdeleri ile yer gösterme hizmeti karşılığında herhangi bir ücret talebinde bulunamayacağına dair bilgilerin yer aldığı fiyat tarifesi müşterilerin görebileceği bir yere asılmalıdır.
1.1.4 Emlak komisyoncusu, iş yeri tabelasında ve basılı evraklarında mesleğini tanımlayan ibareler dışında herhangi bir yazı, sıfat veya ünvan kullanmamalıdır.
1.1.5 Emlak komisyoncusu, verdiği hizmet dolayısıyla edindiği bilgileri sözleşme ile belirlenen esaslar dışında kullanmamalı ve açıklamamalıdır.
1.1.6 Emlak komisyoncusu, vereceği ilanlarda iş yerinin adını belirtmelidir.
1.1.7 Emlak komisyonculuğu hizmetleri, sözleşmede yer alması kayıdıyla yapılacak yazılı bir sözleşme esasına göre şubeleri veya müşteri temsilcileri aracılığıyla verilebilinir. Bu sözleşmede; hizmetin süresi, ücreti, yasal ve mali sorumluluklar vb hususlar yer almalıdır.
1.1.8 Emlak komisyonculuğu bürosunda haberleşme hizmetlerinin yürütülebilmesi için telefon, faks ve bilgisayarla haberleşme ağı vb bulunmalıdır.
1.1.9 Taşınmazın müşteriye yerinde gösterilebilmesi için, emlak komisyonculuğu bürosuna ait taşıt bulunmalı veya bu hizmetin yerine getirilebilmesi için sözleşmeli bir taşıt imkanı sağlanmalıdır.
1.1.10 Taşınmazın özelliklerinin belirtildiği tanıtıcı ve bilgi verici yazılı ve görüntülü belgeler uyuşmazlık halinde hukuki belge özelliği taşıyacak şekilde düzenlenmelidir.
1.1.11 Taşınmazlarda bulunan ‘’Kiralık'’ veya ‘’Satılık'’ ilanları uzaktan farkedilebilecek büyüklükte olmalıdır.
1.2 Hizmet ortamının özellikleri ile ilgili kurallar
2.1 Emlak komisyonculuğu bürosu, kat mülkiyeti kanunun belirlediği şekliyle bağımsız bir bölüm olmalı, işyerinde; en az idari büro ve müşteri kabul yeri ile müşterek veya münferit kullanma özelliğinde teknik özellikleri TS 8357′ye uygun WC-lavabo bulunmalıdır.
2.2 İş yeri tabii olarak havalandırılmalı, mekanik havalandırma tesisatı bulunması halinde bu tesisat TS 3419 ve TS 3420′ye elektrik tesisatı TS IEC 60364-1′e , güvenlik korunması, TS IEC 60364-4-41′e, göre yapılmalı, su tesisatı TS 828′e, temiz su TS 266′ya uygun olmalı, TS 4019′a uygun ilk yardım çantası, TS 12201′e uygun çöp kutusu bulunmalı ve yangınla ilgili olarak TS 4156′da belirtilen tedbirler alınmalıdır.
2.3 İş yeri uygun bir sistemle ısıtılmalı ve ısıtmada yetkili makamlarca belirlenen yakıt kullanılmalıdır.
2.4 Emlak komisyonculuğu hizmetlerine yönelik işlerin yapılmasında kullanılan teknik cihaz ve donanıma uygun büro mobilyası bulunmalı ve müşterilerin kabülüne uygun oturma grupları düzenlenmelidir.
2.5 Emlak komisyonculuğu bürosunda;
İlgili odasınca kullanıma sunulan;
Matbu alıcı ve satıcı yetki sözleşmesi ve kira kontrat
Matbu tellaliye, pey akçesi, yer gösterme ve komisyon paylaşım sözleşmesi, Ekspertiz formu
Senet ve damga pulu,
Hukuk, vergi, kadastro, muhasebe, pazarlama, tapu vb mevzuatı içeren kitaplar, basılı evrak , belge ve dökümanları
bulunmalıdır.
2.6 Emlak komisyoncusu, resmi belge hüviyetinde olacak şekilde, faaliyetleri ile ilgili kayıtlar tutmalıdır.
2.7. Emlak komisyoncusu, bürosunda; aşağıdaki araç ve gereçler bulunmalıdır.
Bilgisayar + yazıcısı + modem,
Telefon,
Faks,
Şerit metre,
Pusula,
Fotoğraf makinası,
El feneri,
Televizyon, (tercihen)
Video (tercihen)
Kamera (tercihen)
1.3 Çalışanlarla ilgili kurallar
1.3.1 Emlak komisyoncusu bürosunda, yeterli sayıda eleman bulunmalı, bu elemanlar mal sahipleri ile müşterileri bir araya getirildiklerinde, onlara hukuki yönden yeterli bilgi verebilmeli ve mevzuatın gerektirdiği işlemlerde yardımcı olabilmelidir.
1.3.2 Reklam, tanıtım ve pazarlama ile ilgili elemanlar müşteri ilişkilerinde güvenilir ve inandırıcı olmalıdır.
1.3.3 Emlak komisyoncusu, ilgili meslek kuruluşları veya derneklerince ya da yetkili kılınmış kamu kurumlarınca düzenlenmiş kurslara katılmış olmalıdır. (İŞBU MADDEYE YÜRÜTMEYİ DURDURMA KARARI VERİLMİŞ OLUP ŞUAN GEÇERLİ DEĞİLDİR)
1.3.4 Emlak komisyoncusu;
- Kiralama ve satış hizmeti kapsamında;
- Müşteri temsilcisi ve yardımcı elemanların iş dağılımı,
- Alan çalışması,
- Yayınların emlak ilanı sayfalarının incelemesi,
- Müşteri portföyünde arz, talep yönünden değerlendirmesi,
- Emlak kayıtlarını bilgisayar ortamında güncelleştirilmesi,
- Taşınmazın pazarlanmak üzere hazır duruma getirilmesinin sağlanması,
- Taşınmazda oturan varsa göstermek için randevuların alınması, pazarlama stratejisinin hazırlaması,
- Yazılı ve görsel pazarlama teklifleri hazırlaması,
- İlan verilecek gayrimenkulu belirlemesi,
- Taşınmazın pazarlanmasındaki gidişat konusunda periyodik olarak müşteriye bilgi vermesi,
- Diğer emlak komisyoncularıyla ortak çalışmaların yürütülmesi,
- Tarafları bir araya getirmesi,
- Tapu işlerine ilişkin randevuları alıp işlerin takip edilmesi
İş ve işlemleri;
Aracılık ve danışmanlık hizmeti kapsamında;
- Satış,
- Pazarlama,
- İpotek,
- Kat irtifakı,
- Kat mülkiyeti kurma, ifraz ve tevhit,
- Trampa,
- Cins değişikliği,
- Hibe (bağışlama),
- Taksim (paylaşım),
- Tashih (düzeltme),
- Aplikasyon,
- Harita ve belediyelerden bölge imar planı çıkarma,
- Kadastro müdürlüklerinden röperli kroki ve çap belgesi alma,
- Vergi muafiyeti belgesini alma,
- Veraset vergi dairelerinden ilişik kesme veya temiz kağıda alma,
- Emlak beyannamesi düzenleme,
- Noterden satış vaadi sözleşmesi yapma,
- Kira akid sözleşmesi yapma,
İş ve işlemleri yapabilmelidir.
2 Çeşitli Hükümler
2.1 Emlak komisyoncusu, bu standarda belirtilen hizmetler için istenildiğinde standarda uygunluk beyannamesi vermek veya göstermek mecburiyetindedir. Bu beyannamede söz konusu iş yerinin Madde 1′deki genel kurallar uygun olduğunu belirtmeleri gerekir.
Gayrimenkullerin elden çıkarılmasında vergisel sorumluluklar
Tapu İşlem rehberi
Gayrimenkullerin Elden Çıkarılmasından Elde Edilen Değer Artış Kazancı
Gayrimenkul alım-satımı sırasında vergilendirme ile ilgili hak ve ödevlerin değerlendirilmesi açısından öncelikle dikkat edilmesi gereken husus gayrimenkulün elde ediliş tarihi ve bir bedel karşılığı elde edilip edilmediğidir.
Gerçek kişilerin bir bedel karşılığı edindikleri gayrimenkullerin iktisap tarihinden başlayarak beş yıl içinde elden çıkarılmasından doğan kazançlar değer artışı kazancı olarak gelir vergisine tabidir.
Buna göre aşağıda belirtilen mal ve hakların beş yıl içinde elden çıkarılmasından doğan kazançlar değer artış kazancıdır;
■Arazi, bina, maden suları, memba suları, madenler, taş ocakları, kum ve çakıl istihsal yerleri, tuğla ve kiremit harmanları, tuzlalar ve bunların mütemmim cüzileri ve teferruatı,
■Voli mahalleri ve dalyanlar,
■Gayrimenkul olarak tescil edilen haklar,
■Gemi ve gemi payları ile bilumum motorlu tahmil ve tahliye vasıtaları.
Ancak; bedelsiz olarak veya veraset yoluyla edinilen gayrimenkullerin elden çıkarılmasından sağlanan kazançlar ile gayrimenkullerin iktisap tarihinden başlayarak beş yıldan fazla bir süre elde tutulduktan sonra elden çıkarılmasından doğan kazançlar vergilendirilmeyecektir.
Gayrimenkulün eşe veya çocuğa alınması, ödemenin de aile reisi tarafından yapılması halinde “ivazsız” yani karşılıksız bir intikal söz konusu olacağından bu durum veraset ve intikal vergisine tabidir.
Ayrıca, 01.01.2007 tarihinden önce iktisap edilmiş olan gayrimenkullerin elden çıkarılmasından doğan kazançların vergilendirilmesinde dört yıllık süre esas alınacaktır. Diğer taraftan 01.01.2007 tarihinden itibaren iktisap edilen gayrimenkullerin elden çıkarılması sonucu doğacak kazancın vergilendirilmesinde ise beş yıllık süre söz konusu olacaktır.
Devamlı Olarak Gayrimenkul Alım Satımı
Gayrimenkul alım satım işinin devamlı yapılması durumunda elde edilen gelir değer artış kazancı olarak değil ticari kazanç olarak vergilendirilecektir.
Ticari bir organizasyon içerisinde yapılan satışlar, tek bir satış gerçekleştirilmiş dahi olsa, ticari kazanç olarak değerlendirilecek, ticari bir organizasyon olmaksızın birden fazla satış yapılmış ise (bir yılda birden fazla veya her yıl bir satış yapılması) satışın hangi amaçla yapıldığının tespit edilmesi gerekecektir. Bu durumda, kazanç sağlama amacıyla yapılan alım-satım işlemlerinin ticari kazanç kapsamında; şahsi ihtiyaç ya da servetin korunması amacıyla
gerçekleştirilen alım-satım işlemlerinin ise değer artış kazancı kapsamında değerlendirilmesi gerekmektedir.
Aynı zamanda, bu kazançların bir ticari işletme tarafından elde edilmesi durumunda da elde edilen kazanç ticari kazanç olarak vergilendirilecektir.
Satın alınan ve trampa suretiyle iktisap olunan arazinin iktisap tarihinden itibaren 5 yıl içinde parsellenerek bu müddet içinde veya daha sonraki yıllarda kısmen veya tamamen satılmasından elde edilen kazançlar da ticari kazanç olarak vergilendirilir.
Safi Değer Artışının Tespiti
Değer artış kazancında vergilendirilecek kazanca “safi değer artışı” denilmektedir. Değer artışında safi kazanç, elden çıkarma karşılığında alınan para ve ayınlarla sağlanan ve para ile temsil edilebilen her türlü menfaatlerin tutarından aşağıdaki indirimlerin düşülmesi suretiyle bulunmaktadır.
Gayrimenkullerin elden çıkarılması sonucunda elde edilen değer artış kazancından indirilebilecek giderler;
■Elden çıkarılan mal ve hakların maliyet bedeli,
■Elden çıkarma dolayısıyla yapılan ve satıcının uhdesinde kalan giderler,
■Ödenen vergi ve harçlar.
Maliyet bedelinin tespit edilememesi halinde maliyet bedeli yerine; Vergi Usul Kanunu hükümlerine göre Takdir Komisyonunca tespit edilecek bedel esas alınacaktır.
Gayrimenkullerin İktisap Bedelinin Tespiti
Gayrimenkullerin elden çıkarılmasında iktisap bedeli, elden çıkarılan gayrimenkullerin, elden çıkarıldığı ay hariç olmak üzere Türkiye İstatistik Kurumu’nca belirlenen toptan eşya fiyat endeksindeki artış oranında artırılarak tespit edilecektir. 2006 yılının Ocak ayından itibaren toptan eşya fiyat endeksi yerine, üretici fiyat endeksi yayımlanmaktadır. Bu nedenle 01.01.2006 tarihinden sonra yapılan endekslemelerde toptan eşya fiyat endeksi yerine, üretici fiyat endeksi dikkate alınacaktır.
Ancak, bu endekslemenin yapılabilmesi için söz konusu artış oranının %10 veya üzerinde gerçekleşmesi gerekmektedir. Söz konusu endekslere www.tuik.gov.tr adresinden ulaşabilirsiniz.
Değer Artış Kazancının Beyanı
Değer artış kazançlarının beyan konusu edilip edilmeyeceği, elde edilen iradın istisna haddinin altında kalıp kalmadığına bağlıdır. İstisna haddini aşan tutarda gelir elde edilmesi halinde yıllık beyanname verilecektir.
Gayrimenkullerin elden çıkarılmasından doğan kazancın tespitinde alış bedeli ile satış bedeli arasındaki farkın 2011 yılı için 8.000 Türk Lirası gelir vergisinden müstesnadır.
Beyanname, elde edilen değer artış kazancının safi miktarının açıklanan istisna sınırının aşması durumunda, satışın yapıldığı yılı takip eden yılın Mart ayının başından yirmibeşinci günü akşamına kadar yıllık beyanname ile beyan edilip, Gelir Vergisi Kanunu’nda belirtilen oranlar üzerinden gelir vergisi hesaplanarak, Mart ve Temmuz aylarında olmak üzere 2 eşit taksitle ödenecektir.
Gayrimenkul Alım-Satımında KDV
İktisadi işletmelere dahil olmayan gayrimenkullerin satışı katma değer vergisinden istisnadır. Ancak iktisadi işletmelerin aktifinde kayıtlı bulunan gayrimenkullerin satışı katma değer vergisine tabidir.
Uygulanacak KDV oranı 150 m²’ye kadar olan konut teslimlerinde %1, 150 m²’den büyük konutlar ile işyerlerinin tesliminde %18’dir.
Ancak, kurumların aktifinde veya belediyeler ile il özel idarelerinin mülkiyetinde, en az iki tam yıl süreyle bulunan gayrimenkullerin satışı katma değer vergisinden istisnadır. Gayrimenkul ticareti ile uğraşan kurumların bu istisnayı uygulaması için, söz konusu gayrimenkulleri aktiflerinde ticaretini yapmak amacıyla tutmamaları gerekir.
Yine konut yapı kooperatiflerince üyelerine yapılan konut teslimleri de KDV’den istisnadır.
Gayrimenkul Alım-Satımında Tapu Harcı Yükümlülüğü
Gayrimenkul alım-satımı ile ilgili tapu işlemleri harca tabidir.
Harçlar Kanunu uyarınca, gayrimenkul satış işleminde tapu harcı alıcı ve satıcıdan ayrı ayrı binde onaltıbuçuk (%016,5) oranında tahsil edilir.
Gayrimenkul alım-satımında tapu harcı, Emlak Vergisi Kanununa göre belirlenen vergi değerinden düşük olmamak üzere, mükellef tarafından beyan edilen gerçek alım-satım bedeli üzerinden hesaplanır.
Mükelleflerin gerçek alım-satım bedelinden daha düşük beyanda bulunmaları ve bunun idarece tespiti halinde, aradaki farka isabet eden harç cezalı olarak (%25 vergi ziyaı cezası) tahsil edilecektir.
Bu nedenle, mükelleflerin ileride cezalı duruma düşmemeleri için tapuda yapacakları işlemlerde gerçek alım-satım bedelini göstermeleri gerekmektedir.
Kaynak : Gelirler idaresi web sitesi
GAYRIMENKULDE +MORTGAGE SORULARI
GAYRIMENKULDE +MORTGAGE SORULARI Tarih : 25.01.2010
Konutun tapusunu incelediniz mi?
Konut kredisi kullandırılacak konutların tapuları kat mülkiyeti, kat irtifakı veya tam mülkiyet şeklinde düzenlenmiş olmalıdır.
Konutun üzerinde "takyidat" olup olmadığını öğrendiniz mi?
Takyidat, konutun tapu kaydına işlenmiş olan ve malikin konut üzerindeki tasarruf hakkını sınırlayan (intifa, ipotek, satış vaadi, şüfa, vefa, iştira, kira, haciz, tedbir gibi) şerhlerdir. Tapu kaydında takyidat bulunan taşınmazlar, konut kredisi teminatı olarak kabul edilmezler. Takyidat bulunan gayrimenkuller üzerine ipotek tesis edilmekle birlikte konut kredisi için yeterli ve gerekli teminatı teşkil etmediklerinden bu tip takyidat bulunan taşınmazlar konut kredisi için teminat olarak alınmazlar. Tapu kaydında Medeni Kanun uyarınca “Aile Konutu” olduğuna ilişkin şerh bulunan taşınmazlara da ipotek tesis edilebilmesi için önce söz konusu şerhlerin kaldırılması gereklidir.
Tapunun "Kat Mülkiyeti" ya da "Kat İrtifakı" özelliklerini biliyor musunuz?
Bankaların konut kredisi verebilmesi için konutun Kat Mülkiyet Tapusu olması gerekir. Kat Mülkiyeti Kanunu'nda her bir apartman dairesi, ayrı bir 'bağımsız bölüm' olarak geçmektedir. Binanın 'bağımsız bölümleri', 'ortak alanları', 'eklentileri', 'her bağımsız bölüme ne kadar arsa payı düştüğü' gibi konuları öğrenmenizde fayda var. "Kat İrtifak Tapusu" olan taşınmazlar için konut kredisi kullandırılıp kullandırılmayacağı kredi veren bankanın değerlendirmesine tabidir.
Binanın "Yapı Ruhsatı" olup olmadığını kontrol ettiniz mi?
Yapı ruhsatı, mücavir alanlar içerisinde ruhsata tâbi olan herhangi bir yapının inşaatına başlanabilmesi için belediyelerce, mücavir alan sınırları dışında Valiliklerce (Bayındırlık ve İskan Müdürlükleri) verilen izindir. 3194 sayılı İmar Kanunu kapsamına giren bütün yapılar için (27. madde de belirtilen istisna hariç ) yapı ruhsatı alınması zorunludur. İnşaatın ilk aşaması olan hafriyat işlemine dahi ruhsat alınmaksızın başlanamaz.
Yapı izni alınmadan önce, yapı sahibi veya vekillerince bağlı bulunulan Tapu ve Kadastro Müdürlüklerine ve ilgili belediyelere başvurularak (aplikasyon tutanağı), (röperli kroki, röperli kroki yoksa ebatlı kroki) veya imar durumunu gösterir çapın ve yol kotu tutanağı ile parselin (kanal kotu tutanağı) ± 0.00 kotuna göre pissu kanal bağlantısının hangi nokta ve kotlarda yapılabileceğini gösteren bir belgenin alınması gereklidir.
Binanın "Kullanım İzni" olup olmadığını kontrol ettiniz mi?
KAT MÜLKİYETİ - KAT İRTİFAKI - YAPI RUHSATI - YAPI KULLANMA İZNİ
634 Sayılı Kat Mülkiyeti yasası (2.7.1965 tarih 12038 sayı R.G.)
Madde 1 - Tamamlanmış bir yapının kat, daire, iş bürosu, dükkan, mağaza, mahzen, depo gibi bölümlerinden ayrı ayrı ve başlı başına kullanmaya elverişli olanlar üzerinde, o gayrimenkulun maliki veya ortak malikleri tarafından, bu kanun hükümlerine göre, bağımsız mülkiyet hakları kurulabilir.
Yapılmakta veya ileride yapılacak bir yapının, birinci fıkrada yazılı nitelikteki bölümleri üzerinde, yapı tamamlandıktan sonra geçilecek kat mülkiyetine esas olmak üzere, arsa maliki veya arsanın ortak malikleri tarafından bu kanun hükümlerine göre kat irtifakı kurulabilir.
Madde 2 - Bu kanuna göre :
a- Kat mülkiyetine konu olan yapının bütününe (Ana gayrimenkul); Yalnız esas yapı kısmına (Ana yapı); ana gayrimenkulun ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olup, bu kanun hükümlerine göre bağımsız mülkiyete konu olan bölümlerine (Bağımsız bölüm); bir bağımsız bölümün dışında olup, doğrudan doğruya o bölüme tahsis edilmiş olan yerlere (Eklenti); Bağımsız bölümler üzerinde kurulan mülkiyet hakkına (Kat mülkiyeti) ve bu hakka sahip olanlara (Kat maliki);
b- Ana gayrimenkulun bağımsız bölümleri dışında kalıp, korunma ve ortaklaşa kullanma veya faydalanmaya yarayan yerlerine (Ortak yerler); Kat maliklerinin ortak malik sıfatı ile paydaşı bulundukları bu yerler üzerindeki faydalanma haklarına (kullanma hakkı)
c- (2814 sayılı yasayla değişik bent) Bir arsa üzerinde ilerde kat mülkiyetine konu olmak üzere yapılacak veya yapılmakta olan bir veya birden çok yapının bağımsız bölümleri için o arsanın maliki veya ortak malikleri tarafından bu kanun hükümlerine göre kurulan irtifak hakkına (Kat irtifakı); bu hakka sahip olanlara da (Kat irtifakı sahibi)
d- Arsanın, bu kanunda yazılı esasa göre bağımsız bölümlere tahsis edilen ortak mülkiyet paylarına (Arsa payı)
e- kat mülkiyetine veya kat irtifakının kurulmasına esas resmi senede (Sözleşme) denir.
Kart irtifakı kurulması
A. Gerekli belgeler :
1. Dilekçe : Bütün bağımsız bölümlerin ayrı ayrı değerleri ile bu bölümlere, değerleri ile orantılı olarak ayrılan arsa paylarını gösterir tüm maliklerce imzalanmış dilekçe (istenildiğinde bu dilekçe Tapu Sicil Müdürlüğü görevlilerince yazılır)
2. Genel inşaat projesi : Bir mimar veya mühendis tarafından yapılmış olması ve doğruluğu Belediyece (Belediye sınırları dışında Bayındırlık ve İskan Müdürlüğünce) tasdik edilmiş olması gerekir.
Bir arsa üzerine birden fazla inşa edilen yapıların her birinin projede ayrı ayrı gösterilmesi ve blok yapılarda, her blok için ayrı proje verilmesi zorunludur.
3. Vaziyet planı : Bir arsa üzerine yapılacak birden fazla yapıların (Blok veya ayrı ayrı) arsa içindeki konumunu, varsa özel yol, yeşil saha spor tesisleri gibi ortak yerlerinin açıkça gösterilmesi ve Belediyece tasdik edilmiş olması gerekir. Genel inşaat projesinde, vaziyet planı mevcut ise ayrıca vaziyet planı ibrazına gerek yoktur.
4. Yönetim planı : Ana gayrimenkulun yönetimini düzenleyen yönetim planının bütün maliklerce her sayfası imzalanmış olması gerekir.
5. Liste : Listenin her bağımsız bölümün arsa payını, kat, daire, iş bürosu gibi nevini ve bunların birden başlayıp sıra ile giden numarasını, varsa eklentisini göstermesi ile ana gayrimenkulun maliki veya bütün paydaşları tarafından imzalanması ve noterden tasdikli olması gerekir.
6. Maliklerin veya yetkili temsilcilerin fotoğraflı nüfus cüzdanları
7. Maliklerin 6x4 cm. büyüklüğünde ikişer adet vesikalık fotoğrafı (Resmi senet ve tapu senetlerine yapıştırılması için)
Kat Mülkiyeti Kurulması
A. Gerekli belgeler :
1. Dilekçe : Bütün bağımsız bölümlerin ayrı ayrı değerleri ile bu bölümlere, değerleri ile orantılı olarak ayrılan arsa paylarını gösterir tüm maliklerce imzalanmış dilekçe (istenildiğinde bu dilekçe Tapu Sicil Müdürlüğü görevlilerince yazılır.)
2. Genel inşaat projesi : Bir mimar veya mühendis tarafından yapılmış olması ve doğruluğu Belediyece (Belediye sınırlan dışında Bayındırlık ve İskan müdürlüğünce) tasdik edilmiş olması gerekir.
Bir arsa üzerine birden fazla inşa edilen yapıların her birinin projede ayrı ayrı gösterilmesi ve her blok için ayrı proje verilmesi zorunludur.
3. Vaziyet planı : Bir arsa üzerine yapılan birden fazla yapıların (blok veya ayrı ayrı) arsa içindeki konumu, varsa özel yol, yeşil saha spor tesisleri gibi ortak yerlerin açıkça gösterilmesi ve belediyece tasdik edilmiş olması gerekir. Genel inşaat projesinde vaziyet planı mevcut ise ayrıca vaziyet planı ibrazına gerek yoktur.
4. Yapı kullanma izni (İskan Ruhsatı)
5. Fotoğraf : Ana gayrimenkulun ön ve arka cephelerini ve mümkünse yan cephelerini gösterir en az 13xl8 cm. boyutlarında olması ve Belediyece tasdik edilmiş olması gerekir.
6. Liste : Listenin, her bağımsız bölümün arsa payını, kat, daire, iş bürosu gibi nevini ve bunların birden başlayıp sıra ile giden numarasını, varsa eklentisini göstermesi ile ana gayrimenkulun maliki veya bütün paydaşları tarafından imzalanması ve noterden tasdikli olması gerekir.
7. Yönetim planı : Ana gayrimenkulun yönetimini düzenleyen yönetim planının bütün maliklerince her sayfasının imzalanmış olması gerekir.
8. Maliklerin veya yetkili temsilcilerinin fotoğraflı nüfus cüzdanları
9. Maliklerin 6x4 cm büyüklüğünde ikişer vesikalık fotoğrafı (Resmi senet ve tapu senetlerine yapıştırılması için)
10. Kat irtifakı kurulmuş bir taşınmaz malın kat mülkiyetine geçişte 1, 2, 3, 6 ve 7 nci maddelerindeki belgeler kat irtifakı tesisinde alındığından yeniden ibraz edilmesine gerek yoktur.
Sadece, yapı kullanma izni (iskan ruhsatı) fotoğraf ve yönetim planının (verilmemiş ise) ibrazı halinde maliklerden birinin veya yöneticinin talebine istinaden kat mülkiyeti kurulur.
Yapı Ruhsatı
3194 sayılı imar yasası
Madde 21 - Bu kanunun kapsamına giren bütün yapılar için 26. Maddede belirtilen istisna (Kamuya ait yapılar) dışında Belediye veya Valiliklerden (veya yeminli Serbest Mimarlık ve Mühendislik bürolarından) yapı ruhsatı alınması mecburidir.
Ruhsat alınmış yapılarda herhangi bir değişiklik yapılması da yeniden ruhsat alınmasına bağlıdır. Bu durumda bağımsız bölümlerin brüt alanı artmıyorsa ve nitelik değişmiyorsa ruhsat, hiçbir vergi, resim ve harca tabi olmaz.
Ancak derz, iç ve dış sıva, boya, badana, oluk, dere, doğrama, döşeme ve tavan kaplamaları, elektrik ve sıhhi tesisat tamirleri ile çatı onarımı ve kiremit aktarılması ve yönetmeliğe uygun olarak mahallin hususiyetine göre Belediyece hazırlanacak İmar Yönetmeliğinde belirtilecek taşıyıcı unsuru etkilemeyen diğer tadilatlar ve tamiratlar ruhsata tabi değildir.
Belediyeler veya Valilikler mahallin ve çevrenin özelliklerine göre yapılar arasında uyum sağlamak, güzel bir görünüm elde etmek amacıyla dış cephe boya ve kaplamaları ile çatının malzemesini ve rengini tayin etmeye yetkilidir.
Yapı Kullanma izni için istenilen belgeler
1. Emlak vergisine ait ilişik kesme belgesi
2. Vizesi yapılmış kanal ruhsatı
3. Temel, toprak ve ısı yalıtım vizeleri yapılmış yapı ruhsatı
4. Bina ön ve arka cephesinden 2 şer adet 13x18 cm renkli resim
5. Çevre düzenleme projesi
6. Asansörlü binalar için proje, ruhsat ve kullanım belgesi
7. Yapıların kontrol hizmeti için ödenen ücret makbuzu
8. İskan harcı tahsil fişi
9. SSK ilişik kesme belgesi
10. Tapu tescil belgesi
11. Emlak istimlak Daire Başkanlığından borcu olmadığına dair yazı
12. Doğalgaz Tesisat projesine göre inşa edildiğini gösterir belge
Bitmemiş konutların "Kullanım İzni" almaya uygun olduğunu teyit etmeniz de fayda var
Binanın elektrik, su, doğalgaz bağlantıları yapılmış mı?
Konutta kiracı oturuyorsa kira kontratını incelediniz mi?
Kira kontratı Tapuya şerh edilmişse taşınmazın teminat olarak kabul edilmemesi ve tüm koşulların sizin için de geçerli olacağından sorun yaşayabilirsiniz
Formun Altı
EKONOMİK DEĞERLEME
Formun Üstü
Konutun "bitmişlik düzeyi", "tapu cinsi", "ruhsatı", "kullanım izni", "kaçak ekler" vb. konularda bankaların kredi verme koşullarını sağlayıp sağlamadığını araştırdınız mı?
Formun Altı
Konutu yatırım amaçlı alıyorsanız, o çevredeki ortalama kira getirisini civardaki emlakçı ve komşulardan araştırmanızı öneririz.
Konutun bakım, tadilat ve yenileme gerektiren bölümlerinin yaratacağı maliyetleri dikkate aldınız mı?
İnşaat halindeki binalarda, konutun size taahhüt edilen zaman, maliyet ve kalitede teslim edileceğinden emin olmak için inşaat firmasının güvenilirliği, geçmiş projelerdeki performansı ve mali durumu ile ilgili araştırma yapmanızı ve inşaatı yapan firma ile imzalayacağınız "Satış Vaadi Sözleşmesi"ni incelemenizi öneririz.
Formun Altı
TAŞIYICI SİSTEM DEĞERLEME
Formun Üstü
Binanın onaylı bir "Taşıyıcı Sistem Projesi" olup olmadığını kontrol ettiniz mi?
Formun Altı
Binanın "Deprem Yönetmeliği"ne uygun olarak inşa edilip edilmediğini kontrol ettiniz mi?
Binanın taşıyıcı sisteminde daha önce onarım yapılmış mı?
Yapılmışsa nedenlerini ve sonuçlarını öğrenmenizi tavsiye ederiz
Binanın temellerinde "Su Yalıtımı" yapılmış mı?
Binanın zemin raporunu edinmenizi ve zemin koşullarını incelemenizi tavsiye ederiz.
Formun Altı
MİMARİ DEĞERLEME
Formun Üstü
Binanın onaylı "Mimari Projesi" olup olmadığını araştırdınız mı?
Formun Altı
Binaya orijinal projesinde olmayan değişiklikler yapılmış mı?
Yapılmışsa nedenlerini öğrenmenizi tavsiye ederiz
Binada "Isı Yalıtımı", "Su Yalıtımı" ve "Ses Yalıtımı" var mı?
Konutun tavanında, tabanında yada duvarlarında çatlama, kabarma, küflenme vb. sorunlar olup olmadığını incelediniz mi?
Konutun ısıtma sisteminde kullanılan boru ve kanalların yaşı kaçtır? Gerekli yalıtımlar yapılmış mıdır?
Formun Altı
Formun Üstü
Tapu Harcı
Formun Altı
Tapu Harcı, konutun emlak vergisi değerinden az olmamak üzere, alım satım sırasında oluşan gerçek satış bedeli üzerinden, binde 15'er oranında alıcı ve satıcı tarafından ayrı ayrı ödenir.
Emlak Vergisi
Konutlarda "Emlak Vergisi" oranı binde 2'dir. Ayrıca "Emlak Vergisi" tutarları üzerinden yüzde 10 da, “Taşınmaz Kültür Varlıklarının Korunmasına Katkı Payı” ödenmektedir. Konutun satıldığı yılın "Emlak Vergisi" satan kişi tarafından ödenir. Ancak satın aldığınız ev için ‘satışın yapıldığı yılın sonuna kadar' ilgili belediyeye "Emlak Vergisi Beyannamesi" vermeniz gerekmektedir.
Alacağınız evin, satıldığı yıl ve geçmiş yıllara ait ödenmemiş "Emlak Vergisi"nden alıcı ve satıcı müteselsilen yani, zincirleme sorumludurlar. (Yani, yeni alınan evin birikmiş emlak vergisi borcu, yeni sahibinden alınabilmektedir. Bu yüzden konutun geçmiş yıllara ait ödenmemiş "Emlak Vergisi" borcu olup olmadığını öğrenmenizde fayda var. Eski ödemeleri Vergi Dairesi'nden kontrol edebilir yada satan kişinin makbuzlarını kontrol ederek fotokopilerini alıp saklayabilmektedir.)
Çevre Temizlik Vergisi
"Çevre Temizlik Vergisi" su tüketim miktarı esas alınmak suretiyle metreküp başına, 2008 yılı için, Büyükşehir Belediyelerinde 18YKr, diğer belediyelerde 15YKr olarak hesaplanır. Hesaplanan "Çevre Temizlik Vergisi" konutlar için su faturası ile tahsil edilir.
Çevre temizlik vergisi mükellefiyeti mülkün satın alındığı tarihten itibaren başlamaktadır.
Gelir Vergisi
Konutun satış bedeli ile maliyet bedeli arasındaki fark (elden çıkarma dolayısıyla yapılan ve satıcının uhdesinde kalan giderler ve ödenen vergi ve harçlar da bulunan değerden çıkartılacaktır) "Değer Artış Kazancı" olarak vergilendirilmektedir. Eğer konut, satın alındıktan 5 yıl sonra satılırsa "Değer Artış Kazancı" vergisinden muaftır.
2008 yılında, konutun satışından elde edilen gelirlerin 6.800 TL'si "Gelir Vergisi"nden muaftır. Bu tutarın üzerinde oluşan kazançlar ise, aşan tutara göre %15-35 oranlarında vergilendirilmektedir.
Katma Değer Vergisi
İnşaattan alınan konutlarda net alanın 150 metrakareye kadar olması halinde %1, 150 metrekareyi aşması durumunda ise %18 KDV uygulanmaktadır. (Bu uygulama ikinci el evlerin alım - satımlarında geçerli değildir.)
Kira Vergisi
Gelir Vergisi Kanunu gereği, konutların kiraya verilmesinden elde edilen gelirler “gayrimenkul sermaye iradı” olarak adlandırılır ve belli koşullarda gelir vergisine tabi tutulurlar.
Bir takvim yılı içinde elde ettikleri kira geliri, istisna tutarını (2.400 TL) aşanlar, aşan tutarı beyan etmekle yükümlüdürler.
Gayrimenkul sermaye iradında safi iradın saptanması için, kira gelirlerinden indirilecek giderler konusunda seçilebilecek iki yöntem vardır.
Gerçek Gider Yöntem
Götürü Gider Yöntemi: Önce yıllık toplam kira gelirinden 2.400 TL'lik istisna, sonra "% 25 götürü gider" düşülür.
Kalan tutar üzerinden, tutara göre %15-35 oranlarında gelir vergisi ödenir.
Formun Altı
Formun Üstü
Konut Finansman Sistemi ne zaman yürürlüğe girdi?
Formun Altı
Kamuoyunda "Mortgage Yasası" olarak bilinen, "5582 sayılı Konut Finansman Sistemi Hakkındaki Kanun" 6 Mart 2007 tarihinde Resmi Gazete'de yayımlanarak yürürlüğe girdi:
Formun Altı
Formun Üstü
Konut Finansman Sistemi konut kredisi kullanmak isteyenler için ne gibi değişiklik getirdi?
Formun Altı
Yasa Kapsamına Giren Konutlar: Oturma amaçlı olarak kullanılacak olan ve "Yapı Kullanma İzni" alınmış tüm konutlar ve inşa halindeki konutlar, mevcut konutlar teminat gösterilerek alınan ihtiyaç kredileri ve re-finansman kredileri yasa kapsamında değerlendirilmektedir.
Vergi Avantajı: Yasa sonrası kullandırılan konut kredilerinden aylık faiz üzerinden % 5 oranında uygulanan Bankacılık ve Sigorta Muamele Vergisi (BSMV) alınmayacaktır.
Faiz Cinsleri: Yasanın tüketicilere getirdiği en önemli değişikliklerden birisi, "Sabit Faizli Konut Kredileri”nin yanı sıra "Değişken Faizli Konut Kredisi" kullanabilme olanağıdır. Bu yasa ile birlikte tüketiciler;
Sabit Faizli
Değişken Faizli
Sabit + Değişken Faizli
kredi kullanma seçeneğine sahip oldular. Değişken Faizli Konut Kredilerinin baz aldığı referans endeks Türkiye İstatistik Kurumu tarafından açıklanan Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE)'dir. Faiz oranı ayarlaması yapılırken, içinde bulunulan aydan iki önceki ayda Türkiye İstatistik Kurumu tarafından açıklanan Tüketici Fiyat Endeksi yıllık yüzde değişim oranı esas alınır.
Bankaların kar marjı ve azami faiz oranı başlangıçta yapılan sözleşmede tüketicilere iletilir. Azami faiz oranın sözleşmede belirlenmiş olması piyasadaki olağandışı faiz hareketlerine karşı tüketicilerin riskini belirli ölçüde azaltır.
Dolayısıyla ödenecek taksit tutarları piyasadaki faiz oranlarına paralel olarak azalabilir veya (sözleşmede belirtilen üst limit kapsamında) artabilir. Değişken faizli kredilerin erken geri ödenmesi halinde “Erken Ödeme Ücreti” alınmayacaktır.
Erken Ödeme Ücreti: Yeni yasa ile birlikte sadece Sabit faizli krediler için, geri ödenen anapara tutarı üzerinden en fazla %2 oranında Erken Ödeme Ücreti talep edilebilmektedir. 6 Mart 2007 tarihinden önce kullandırılan konut kredileri (kanun kapsamına geçip geçmemelerinden bağımsız olarak) Erken Ödeme Ücreti'nden muaftır.
Sözleşme Öncesi Bilgi Formu: Yeni yasa ile birlikte Bankalar tüketicilere kullanmak istedikleri konut kredileriyle ilgili detaylı bilgiler (kredi tutarı, faiz cinsi, yıllık maliyet oranı, ödeme planı simülasyonları... vb.) sunan Sözleşme Öncesi Bilgi Formu vermek zorundalar. Tüketiciler 'Sözleşme Öncesi Bilgi Formu'ndaki bilgileri inceledikten sonra onaylamaları durumunda 'Konut Kredisi Sözleşme'sine ve ödeme planını imza atabilirler.
Formun Altı
Formun Üstü
Konutun ekspertiz değerinin ne kadarı için konut kredisi kullanabilirim?
Formun Altı
Yapı Kredi Bankası'nda satın alacağınız konutun ekspertiz raporunda belirlenen değerinin %80'ine kadar konut kredisi kullanabilirsiniz. Ancak satın almak istediğiniz ev ile birlikte mevcut evinizi de teminat göstererek, yeni evin değerinin 100%'üne kadar kredi kullanabilirsiniz.
Formun Altı
Formun Üstü
Başka bir gayrimenkulü ipotek vererek konut kredisi kullanabilir miyim?
Formun Altı
Bankanın ipotek şartlarına uygun olması ve teminat değerini karşılaması şartıyla şahsınıza ait mevcut bir konutunuzu ipotek vererek konut kredisi kullanabilirsiniz.
Formun Altı
Formun Üstü
Konut Kredisi başvurusu için gerekli belgeler nelerdir?
Formun Altı
Konut Kredisi başvurusu için Yapı Kredi Şubesi'ne getirmeniz gereken belgeler:
Satın alınacak konutun tapusu fotokopisi
Kimlik belgesi (nüfus cüzdanı fotokopisi)
Gelir belgesi
Ücretliler için: Son aya ait maaş bordrosu ve fotokopisi
Serbest Meslek Sahipleri için: Son vergi levhası ve fotokopisi
Emekliler için: Maaş cüzdanlarının fotokopisi
Varsa Tapu fotokopileri, kira kontratları ve diğer gelir belgeleri
Son 3 ay içerisinde alınmış ikametgah belgesi veya son 3 ay içerisinde adınıza düzenlenmiş elektrik, su, doğalgaz, telefon faturası aslı / fotokopisi
Formun Altı
Formun Üstü
Konut Kredisi başvuru süreci nasıl işler?
Formun Altı
Gerekli belgelerle birlikte size en yakın Yapı Kredi Şubesine giderek başvuru formunuzu doldurmanız gerekir.
Bilgi ve belgelerinizde her hangi bir eksiklik yok ise başvurunuz bir gün (24 saat) içerisinde yanıtlanır. (Kredi tutarına ve krediye konu olacak konutun özelliklerine göre söz konusu süre değişiklik gösterebilir.)
Başvurunuzun ön değerlendirmesi yapılır.
Ön değerlendirmesi olumlu sonuçlanan başvurular için konuta ekspertiz yaptırılır.
Ekspertiz raporunda belirlenen konutun değeri doğrultusunda, yararlanabileceğiniz kredi tutarı belirlenir.
Teminat işlemlerin tamamlanır (Konut kredilerinde teminat olarak adınıza kayıtlı konuta ipotek konulur.)
İpotek işlemi tamamlanınca satıcıya hitaben hazırlanmış bloke çek teslim edilerek kredi kullandırılmış olur.
Formun Altı
Formun Üstü
Konut Kredisi masrafları nelerdir?
Formun Altı
Açılış Ücreti: Asgari 1.000 TL olmak üzere, kredi limitinin %2'si oranındadır.
Ekspertiz Ücreti: Ekspertiz ücreti olarak 400 TL alınmaktadır.
Hayat Sigortası *: Kişiye göre farklılık göstermektedir.
DASK (Zorunlu Deprem) Sigortası *: Konuta göre farklılık göstermektedir.
Konut Sigortası *: Konuta göre farklılık göstermektedir.
Sigortalar kredi borçlusunun lehine olduğu için Bankamızca yapılması tavsiye edilmektedir.
Formun Altı
HANGİ KREDİYİ ALABİLİRİM
Formun Üstü
Krediyi hangi amaçla almayı düşünüyorsunuz?
Formun Altı
Oturma / Yatırım amaçlı ev almak için
Başka bankadaki kredimi getirmek için
Mevcut evimin teminatı ile ihtiyaç kredisi almak için
Formun Altı
Mortgage yasası yürürlüğe girdi mi?
5582 Sayılı Konut Finansman Sistemine İlişkin Çeşitli Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkındaki Kanun (Mortgage yasası) 06 Mart 2007 tarihinde Resmi Gazete’de yayınlanarak yürürlüğe girmiştir. Bu tarihten itibaren kullandırılacak konut kredileri Yasa kapsamındadır.
. 6 Mart 2007’den sonra kullanılan konut kredileri, eski şartlarla kullanılabilir mi?
Hayır, 6 Mart 2007 ve sonrasındaki krediler Yasa kapsamında olacaktır ve Yasanın getirdiği şartlara tabidir.
Mortgage Sisteminin temel özellikleri nelerdir?
Yasa ile konut finansman kredilerinde sabit faizin yanısıra değişken faiz seçeneği de uygulanmaya başlayacaktır.. Değişken faizli krediler ile kredi faizlerinin düşmesini beklemenize gerek kalmayacak. Piyasa faizleri düştükçe, kredinizin faizi de düşecektir. Faizlerin yükselmesi durumunda ise, kredi faizi de yükselecek ancak sözleşmede belirlenen azami faiz oranını geçemeyecektir.
Yasa kapsamındaki krediler mevcutta ödenecek faizin % 5 oranında uygulanan BSMV’den muaf tutulmuştur.
06/03/2007 ve sonrasında kullandırılan konut finansman kredilerinde, kredi sözleşmesinde belirtilmesi kaydıyla sabit faizli kredi kullanan tüketicilerden erken ödeme (kısmi ödeme/kredinin tümünün kapatılması) durumunda erken ödeme ücreti alınmaya başlanacaktır. Kredisini değişken faizli kullanan tüketicilerden ise erken ödeme ücreti alınmayacaktır.
Mevcut kredimi Mortgage Sistemine geçirmenin avantajı nedir?
Mevcut kredinizi mortgage kapsamına geçirdiğinizde (3 aylık geçiş süresinin sonunda) şu an uygulanmakta olan BSMV’den muaf olacaksınız. Ayrıca, kredinizi 06/03/2007 tarihinden önce kullandığınız için, erken ödeme (kısmi veya kapama) yapmanız halinde, erken ödeme ücreti ödemeyeceksiniz.
Buna ek olarak, değişken faizli kredi uygulanmaya başlayınca, kredinizi dilerseniz değişken faizli krediye dönüştürme imkanınız olacak.
Mortgage kredilerinde faiz oranları ne olacak? Faizlerin daha düşmesi için daha fazla beklemeli miyim?
Yasa ile faiz oranları arasında doğrudan bir ilişki yoktur. Bankalar faiz oranlarını kendi büyüme hedefleri ve piyasadaki genel faiz oranları seviyelerine göre düzenlemektedirler. Bu anlamda Yasanın ardından faizlerde bir düşüş beklememek gerekiyor.
Ayrıca, değişken faizli kredi sayesinde, kredi kullanmak için faizlerinin düşmesini beklemeye gerek kalmayacaktır. Değişken faizli kredi kullanırsanız, kredi faizleri düştükçe sizin kredinizin de faizi düşecektir. Ayrıca, Değişken faizli kredide erken ödeme ücreti ödemeniz gerekmeyecektir.
Mortgage yasası ile birlikte faizler %1’in altına düşecek mi?
Mortgage yasası ile faiz oranları arasında bir ilişki yoktur. Faiz oranları piyasanın genel faiz seviyelerine göre güncellenmektedir.
Kredimi Yasa kapsamına geçirirsem, mevcut kredim için daha önceki taksitlerde ödediğim BSMV’leri geri alabilecek miyim?
Mevcut krediniz için daha önce ödediğiniz BSMV’lerin geri ödenmesi mümkün değildir.
Konut Kredimi mortgage yasasından önce (06/03/2007 tarihinden önce) kullandım ve yasa kapsamına alınmasını istemiyorum. Ne yapmalıyım?
Mortgage Yasası (5582 sayılı Yasa) çerçevesinde, tüketicilere mevcut konut kredilerini Mortgage yasası kapsamına dahil etmek isteyip istemediklerine karar verebilmeleri için 3 aylık bir süre tanınmıştır.
Mevcut Kredinizin Yasa kapsamına alınmasını istemiyorsanız, bu süre içinde Şubelerinize başvurmanız gerekmektedir. Yazılı başvurunuz gereğince, krediniz yeni Yasa kapsamına dahil edilmeyecektir.
Konut Kredimi mortgage yasasından önce (06/03/2007 tarihinden önce) kullandım ve yasa kapsamına alınmasını istiyorum. Ne yapmalıyım?
Tüketicilere tanınan 3 aylık süre sonunda Şubelerine bildirimde bulunmayan konut finanasman kredisi kullanan tüketicilerin kredileri otomatik olarak Yasa kapsamına alınacaktır.
Bu nedenle, Yasa kapsamına dahil olmak istiyorsanız Şubelerinize herhangi bir bildirimde bulunmanıza gerek yoktur. Yeni Yasanın getirmiş olduğu BSMV istisnası, geçiş süresi olan, 3 ayın sonunda uygulanmaya başlanacaktır. Bu süreç sonunda sizin için yeni bir ödeme planı hazırlanacaktır.
Mortgage yasası kapsamında “erken ödeme ücreti” olacak mı? Ne kadar ücret ödeyeceğim?
Erken ödeme ücreti yasa kapsamında 06/03/2007 tarihinden sonra kullandırılan sabit faizli krediler için geçerli olacaktır. Sabit faizli kredilerde yapılacak erken (kısmi ödeme veya kredinin tümünün kapatılması) ödemelerde, mevzuata uygun olarak erken ödenen tutarın % 2’si oranında erken ödeme ücreti alınacaktır.
Yasa kapsamında kullandırılacak olan değişken faizli kredilerden erken ödeme ücreti alınmayacaktır.
Mortgage yasasından önce (06/03/2007 tarihinden önce) kullandığım konut kredim için erken ödeme (kısmi ödeme veya kapama) yapmam durumunda erken ödeme ücreti ödeyecek miyim?
Kredinizi 06/03/2007 tarihinden önce kullandıysanız bu ücret sizden tahsil edilmeyecektir.
Kredinizi 06/03/2007 tarihinden sonra kullandıysanız ve krediniz sabit faizli ise erken ödeme ücretini ödemeniz gerekecektir.
Değişken faizli kredinin özellikleri nelerdir ?
Kredi vadeniz boyunca faiz oranlarının bugünkünden daha fazla düşeceğine inanıyorsanız değişken faizli kredi size uygundur. Değişken faizde en önemli özellik azami oranın başlangıçta sözleşmede belirlenecek olmasıdır. Bankanız size mevcut ve azami oran üzerinden hazırlanmış 2 adet ödeme planı verecektir. Faiz oranları düştüğünde taksitleriniz düşecek, faiz oranlarının yükselmesi durumunda ise taksit tutarları en fazla sözleşmede belirlenen azami orana kadar yükselebilecektir.
Değişken faizli kredide faiz riski var mıdır ?
Değişken faizli kredi uygulamasında Bankaların kullanacakları baz faiz endeksleri Merkez Bankası tarafından belirlenecektir. Konut kredisi faiz oranı da belirlenen endeks faiz üzerine Bankaların ekleyeceği kar marjları ile oluşturulacaktır. TCMB henuz endeksleri acıklamadıgı için su anda Bankaların değişken faizli kredi fiyatlamaları belli degildir.
Değişken faizli kredinin işleyişinde, kullanılacak endeks, kar marjları ve belirlenen fiyat başlangıçta yapılan sözleşmede belirtilecektir. Ayrıca azami oran da yine sözleşmede belirlenecektir. Dolayısı ile faizler yükseldiğinde taksit tutarları başlangıçta sözleşmede belirtilen azami orana kadar yükseltilebilecektir. Böylece, azami oran sizin riskinizi kontrol altında tutmanızı sağlayacaktır.
Mortgage yasası sonrasında sabit faizli krediler devam edecek mi?
Yasa sonrası faiz oranında sabit ve değişken olmak üzere iki seçenek sunulacak. Dilerseniz, kredinizi mevcuttaki gibi sabit faiz ile kullanmaya devam edebilirsiniz.
Yasa Kapsamına geçtiğimde Değişken Faizli Krediyi seçmek zorunda mıyım?
Mevcut konut kredinizi Yasa kapsamına geçtikten sonra da sabit faizli olarak ödemeye devam edebilirsiniz. Ancak ilerleyen dönemde krediniz Yasa kapsamında ise dilerseniz değişken faizli krediye geçme seçeneğiniz var.
Kredinizin Yasa kapsamı dışında tutulmasını isterseniz, ileride değişken faizli krediye geçme şansınız olmayacaktır
Yasa kapsamında yapılacak sigortalarda değişiklik olacak mı?
Yasa kapsamında Kredi Hayat Sigortası Konut Sigortası ve DASK yapılmaya devam edilecektir
Mortgage yasasından sonra konut kredilerinde vadeler uzayacak mı?
Vadeler mevcutta belirlendiği şekilde uygulanmaya devam edecektir. Akbank olarak konut kredilerinde TL’de ve Dövize Endeksli Kredilerde 10 yıl vade uygulamaktayız. İlerideki dönemde risk politikamızda bir değişiklik olursa vadelerde değişiklik yapılabilir. Ancak tüketicilere tavsiyemiz, bugünkü faiz oranları çerçevesinde en fazla 10 yıl vadeye kadar kredi kullanmalarıdır.
Mortgage Yasasından sonra kredilendirme oranında bir değişiklik olacak mı?
Konut kredilerinde mevcut uygulamamız olan ekspertiz değerinin %75’ine kadar kredilendirme yapılmaya devam edecektir
Kaynak: KAYNAK
Kaydol:
Kayıtlar (Atom)
