Gayrimenkullerin Elden Çıkarılmasında Vergisel Yükümlülükler! Gayrimenkullerin elden çıkarılmalarından doğan kazancın niteliğine göre belirlenmesi 2 tür kazanç ayırımı mantığı ile yapılır. Bunlar Ticari Kazanç (Konumuz dışıdır) ve Değer Artış Kazancı. Konumuz olan değer artış kazançları da; edilme şekli ve elden çıkarılma süreleriyle direkt ilintilidir. Ve maliyet anlamında ÜFE artış oranları önemli rol oynar.

GAYRİMENKUL ALIM-SATIM İŞLERİNDE "TİCARİ KAZANÇ - DEĞER ARTIŞ KAZANCI" AYRIMI Gayrimenkullerin elden çıkarılmalarından doğan kazancın niteliğinin belirlenmesi, yani kazancın diğer kazanç ve iratlar gelir türündeki “değer artış kazancı” olarak mı, yoksa ticari kazanç mı olarak vergilendirilmesi gerektiğinin belirlenmesi önem arz etmektedir. Gayrimenkul alım satım işinden elde edilen gelirin niteliğinin belirlenmesinde ilk önemli unsur “faaliyetteki devamlılık'tır. Gayrimenkul alım satım işleri devamlı olarak, bir meslek halinde sürdürülüyorsa elde edilen kazanç ticari kazançtır. Burada devamlılık unsurunu belirleyen en belirleyici ölçüt ‘kazanç doğuran işlem sayısındaki çokluk’tur. İşlem sayısındaki çokluk gayrimenkullerin aynı takvim yılı içerisinde birden fazla veya takip eden birden fazla takvim yılında art arda satılmış olmasına göre belirlenir. Alım satım işlemlerinin birden fazla olması halinde kazanç şeklinin belirlenebilmesi için ikinci önemli unsur olan “satışın hangi amaçla yapıldığı”nın tespit edilmesi gerekmektedir. Gayrimenkul alım satımı kazanç elde etmek için yapılıyorsa söz konusu alım-satım işlemi ticari kazanç kapsamında değerlendirilir. Gayrimenkul alım satımında ticari bir amaç yoksa şahsi ihtiyacın karşılanması ya da servetin korunması amacıyla yapılıyorsa elde edilen kazanç değer artış kazancı olarak değerlendirilir. Gayrimenkul alım satım işinden elde edilen gelirin niteliğinin belirlenmesinde üçüncü önemli unsur ise “ticari bir organizasyonun varlığı” dır. Gayrimenkul alım satımı, şekli ve maddi şartları ile kurulmuş bir ticari organizasyon içinde yapılıyorsa elde edilen kazanç ticari kazançtır. Ticari organizasyonun şekli ve maddi unsurları ile açıkça belli olmadığı hallerde ise kazanç türü “faaliyetteki devamlılık” ve “satışın hangi amaçla yapıldığı” unsurlarına göre tespit edilir. VERGİSEL YÜKÜMLÜLÜKLER İÇİN ÖNEMLİ OLAN MAL ve HAKLARIN İKTİSAP ŞEKLİ ve ELDEN ÇIKARILMA SÜRESİDİR Gelir Vergisi Kanununun mükerrer 80 inci maddesinin 6 ıncı bendi uyarınca; belirtilen mal ve hakların içerisinde olan, Arazi, bina ve gayrimenkul olarak tescil edilen hakların 5 yıl içerisinde elden çıkarılmasından doğan kazançlar değer artış kazancının konusunu oluşturmaktadır. Elden çıkarmadan maksat, yukarıda yazılı mal ve hakların satılması, bir bedel karşılığında devir ve temliki, trampa edilmesi, takası, kamulaştırılması, devletleştirilmesi, ticaret şirketlerine sermaye olarak konulmasıdır. Burada öncelikle dikkat edilmesi gereken husus mal ve hakların iktisap şekli ve elden çıkarılma süresidir. a. Mal ve Hakların İktisap Şekli Söz konusu mal ve haklar bedelsiz olarak edinilmişse bu mal ve hakların elden çıkarılmasından doğan kazançlar değer artış kazancı olarak vergilendirilmeyecektir. Bunun dışında, iktisap şekli ne olursa olsun söz konusu mal ve hakların elden çıkarılmasından doğan kazançlar değer artış kazancı olarak vergilendirilecektir. Örnek 1: Bayan (A) 10.07.2007 tarihinde kendisine miras yoluyla intikal eden apartman dairesini, 16.09.2009 tarihinde satmıştır. Satışa konu apartman dairesinin bedelsiz olarak (veraset yoluyla) intikal etmesi nedeniyle, Bayan (A)’nın bu satıştan elde ettiği gelir, değer artış kazancı olarak vergilendirilmeyecektir. b. Mal ve Hakların Elden Çıkarılma Süresi Söz konusu mal ve haklar, 01.01.2007 ve sonrasında elde edilmiş ise iktisap tarihinden başlayarak beş yıl içinde elden çıkarılmasından doğan kazançlar, değer artış kazancı olarak değerlendirilecektir. Eğer elden çıkarma, iktisap tarihinden başlayarak beş yıldan daha fazla bir süre sonra gerçekleşmişse, elde edilen kazanç değer artışı kazancı olarakvergilendirilmeyecektir. Söz konusu mal ve haklar, 01.01.2007 tarihinden önce elde edilmiş ise iktisap tarihinden başlayarak dört yıl içinde elden çıkarılmasından doğan kazançlar, değer artış kazancı olarak değerlendirilecektir. Eğer elden çıkarma, iktisap tarihinden başlayarak dört yıldan daha fazla bir süre sonra gerçekleşmişse, elde edilen kazanç değer artışı kazancı olarak vergilendirilmeyecektir. Söz konusu mal ve hakların iktisap tarihlerinin belirlenmesi için gerekli olan açıklamalara 25.03.2011 tarih ve 76 Seri Nolu Gelir Vergisi Kanunu Sirkülerinde yer verilmiştir. Örnek 2: Bay (B), 15.05.2007 tarihinde satın almış olduğu bir konutu 09.03.2010 tarihinde satmış ve 150.000 TL kazanç elde etmiştir. Buna göre, Bay (B) konutu 01.01.2007 sonrasında satın aldığı ve alış tarihinden itibaren beş tam yıl geçmeden sattığı için elde edilen kazanç değer artış kazancı olarak vergilendirilecektir. Örnek 3: Bayan (C), 08.04.2006 tarihinde satın almış olduğu bir konutu 17.05.2010 tarihinde satmış ve 100.000 TL kazanç elde etmiştir. Buna göre, Bayan (C) konutu 01.01.2007 öncesinde satın aldığı ve alış tarihinden itibaren dört tam yıl geçtikten sonra sattığı için elde edilen kazanç değer artış kazancı olarak vergilendirilmeyecektir. Bayan (C), konutunu alış tarihinden itibaren dört tam yıl geçmeden (08.04.2010 tarihine kadar) satmış olsaydı elde ettiği kazanç değer artış kazancı olarak vergiye tabi olacaktır. SAFİ DEĞER ARTIŞININ TESPİTİ Değer artış kazancında vergilendirilecek kazanca “safi değer artışı” denilmektedir. Değer artışında safi kazanç, elden çıkarma karşılığında alınan para ve ayınlarla sağlanan ve para ile temsil edilebilen her türlü menfaatlerin tutarından aşağıdaki indirimlerin düşülmesi suretiyle bulunmaktadır. Mal ve hakların elden çıkarılması sonucunda elde edilen değer artış kazancından indirilebilecek giderler; — Elden çıkarılan mal ve hakların maliyet bedeli, — Elden çıkarma dolayısıyla yapılan ve satıcının üzerinde kalan giderler ve ödenen vergi ve harçlar. Maliyet bedelinin tespit edilememesi halinde maliyet bedeli yerine; Vergi Usul Kanunu hükümlerine göre Takdir Komisyonunca tespit edilecek bedel esas alınacaktır. Mal ve hakların elden çıkarılmasında iktisap bedeli, elden çıkarılan mal ve hakların, elden çıkarıldığı ay hariç olmak üzere Türkiye İstatistik Kurumu’nca belirlenen toptan eşya fiyat endeksindeki artış oranında artırılarak tespit edilecektir. Mal ve hakların elden çıkarılmasında iktisap bedelinin üretici fiyat endeksindeki artış oranında arttırılabilmesi için, alış ve satış tarihleri arasındaki sürede endeksteki artış oranının %10 veya üzerinde olması gerekmektedir. 2006 yılının Ocak ayından itibaren toptan eşya fiyat endeksi yerine, üretici fiyat endeksi (ÜFE) yayımlanmaktadır. Bu nedenle 01.01.2006 tarihinden sonra yapılan endekslemelerde toptan eşya fiyat endeksi yerine, üretici fiyat endeksi (ÜFE) dikkate alınacaktır. (2003 Temel Yıllı Üretici Fiyatları Endeks Rakamlarını gösterir tablo rehberin sonunda yer almaktadır.) Örnek 4: Bay (D), 16.04.2006 tarihinde 5.000 TL’ye satın aldığı bir araziyi Bay (E)’ye 24.02.2010 tarihinde 15.000 TL’ye satmıştır. Buna göre, Bay (D) araziyi 01.01.2007 öncesinde satın aldığı ve alış tarihinden itibaren dört tam yıl geçmeden satmış olduğundan dolayı, elde ettiği kazanç değer artış kazancı olarak vergiye tabi olacaktır. Arazinin satın alındığı aydan bir önceki ay olan Mart 2006’da ÜFE endeksi 125,33, elden çıkarıldığı aydan önceki ay olan Ocak 2010’da ÜFE endeksi 166,52’dir. Endeksleme oranının ilgili dönemde %10’un üzerinde artmış olduğu görülmektedir. (166,52 – 125,33 / 125,33 = %32,86 ) Arazinin endekslenmiş maliyet bedeli (5.000 x 166,52 / 125,3 =) 6.643,26 TL olarak hesaplanmaktadır. Bay (D) arazisini elden çıkarma karşılığında toplam 15.000 TL hasılat elde etmiştir. Bu durumda elde edilen değer artış kazancı (15.000 – 6.643,26 =) 8.356,74 TL’dir. 2010 yılında elde edilen bu kazancın 7.700 TL tutarı gelir vergisinden istisna olduğundan dolayı beyan edilecek değer artış kazancı (8.356,74 – 7.700 =) 656,74 TL’dir. DEĞER ARTIŞ KAZANCININ BEYANI Değer artış kazançlarının beyan konusu edilip edilmeyeceği, elde edilen iradın istisna haddinin altında kalıp kalmadığına bağlıdır. İstisna haddini aşan tutarda gelir elde edilmesi halinde yıllık beyanname verilecektir. Gayrimenkullerin elden çıkarılmasından doğan değer artış kazancının 2010 yılı için 7.700 Türk Lirası gelir vergisinden istisnadır. Yıllara göre istisna tutarları Yıl İstisna Tutarı TL 2006 6.000 2007 6.400 2008 6.800 2009 7.600 2010 7.700 2011 8.000 Elde edilen değer artış kazancının safi miktarı, açıklanan istisna sınırını aşması durumunda, elde edilen gelir satışın yapıldığı yılı takip eden yılın Mart ayının 1 inci gününden 25inci günü akşamına kadar Yıllık Gelir Vergisi Beyannamesi ile beyan edilecektir. Beyanname üzerinden hesaplanan gelir vergisi, Mart ve Temmuz aylarında olmak üzere 2 eşit taksitte ödenecektir. Örnek 5: Bayan (E), 10.07.2007 tarihinde 150.000 TL’ye satın almış olduğu konutu 15.04.2010 tarihinde 250.000 TL’ye satmıştır. Buna göre, Bayan (E) konutu 01.01.2007sonrasında satın aldığı ve alış tarihinden itibaren beş tam yıl geçmeden satmış olduğundan dolayı, elde ettiği kazanç değer artış kazancı olarak vergiye tabi olacaktır. Bu durumda Bayan (E)’nin elde ettiği değer artış kazancı gayrimenkulün alış bedelinin, ÜFE artış oranında artırılması ile bulunacak tutarın, hasılattan indirilmesi ile bulunacaktır. Gayrimenkulün iktisap tarihinden önceki ay olan Haziran 2007’de ÜFE 140,53, elden çıkarıldığı aydan önceki ay olan Mart 2010’da ÜFE 172,58’dir. Bu durumda endeksleme oranının ilgili dönemde %10’un üzerinde artmış olduğu görülmektedir. (172,58 -140,53 /140,53 = %22,80) Dolayısıyla Bayan (E)’nin elden çıkardığı gayrimenkulün endekslenmiş maliyet bedeli olarak; 150.000 TL x (172,58 / 140,53) = 184.209,77 TL dikkate alınacaktır. Buna göre Bayan (E), satmış olduğu gayrimenkulden dolayı (250.000 – 184.209,77 =) 65.790,23 TL tutarında istisna öncesi değer artış kazancı elde etmiş olacaktır. Söz konusu kazanca 2010 yılı için belirlenen 7.700 TL tutarında istisna uygulanarak bulunacak (65.790,23 – 7.700 =) 58.090,23 TL’ye Gelir Vergisi Kanununun 103 üncü maddesindeki vergi oranları uygulanarak mükellefin 2010 yılı için ödeyeceği gelir vergisi hesaplanacaktır. 2003 Temel Yıllı Üretici Fiyatları Endeks Rakamları

Gelecek dönemlerdeki üretici fiyat endekslerine www.tuik.gov.tr adresinden ulaşabilirsiniz. GAYRİMENKUL ALIM - SATIM İŞLEMİNDE KATMA DEĞER VERGİSİ UYGULAMASI İktisadi işletmelere dahil olmayan gayrimenkullerin satışı katma değer vergisinden istisnadır. GAYRİMENKUL ALIM-SATIMINDA TAPU HARCI YÜKÜMLÜLÜĞÜ Gayrimenkul alım-satımı ile ilgili tapu işlemleri harca tabidir. Harçlar Kanunu uyarınca,gayrimenkul satış işleminde tapu harcı alıcı ve satıcıdan ayrı ayrı ‰16,5 (binde onaltı virgülbeş) oranında tahsil edilir. Gayrimenkul alım-satımında tapu harcı, gayrimenkulün işlem tarihindeki emlak vergisi değerinden düşük olmamak üzere, mükellef tarafından beyan edilen gerçek alım-satım bedeli üzerinden hesaplanır. Mükelleflerin gerçek alım-satım bedelinden daha düşük beyanda bulunmaları ve bunun idarece tespiti halinde, aradaki farka isabet eden harç cezalı olarak (hesaplanacak vergi ziyaı cezasının % 25’i oranında) tahsil edilecektir. Örnek 6: Bay F, 20.08.2010 tarihinde 100.000 TL ödeyerek bir gayrimenkul satın almıştır. Ancak, tapuda düşük harç ödemek amacıyla gayrimenkulün değeri 50.000 TL olarak gösterilerek, alıcı ve satıcı tarafından ayrı ayrı (50.000 x ‰16,5 =) 825 TL olmak üzere toplam 1.650 TL tapu harcı ödenmiştir. Gayrimenkulün gerçek değeri 100.000 TL olduğundan alıcı ve satıcı tarafların ayrı ayrı (100.000 x ‰16,5 =) 1.650 TL, toplamda 3.300 TL tapu harcı ödemesi gerekmekteydi. Buna göre, gerçek alım-satım bedeli üzerinden tapu harcı ödenmediğinden, alıcı ve satıcı adına ayrı ayrı 825 TL tapu harcı ile (825 x %25 =) 206,25 TL vergi ziyaı cezası tarh edilecek ve ayrıca hesaplanacak gecikme faizi ile birlikte tahsil edilecektir. Ayrıca bu nedenle gayrimenkul satın alan veya satan kişilerin cezalı vergi tarhiyatlarıyla karşılaşmamaları için gayrimenkul alış bedellerini tapuda gerçek değerleri üzerinden beyan etmeleri yararlarına olacaktır. Kaynak: Gelir İdaresi Başkanlığı Özetle; Konut alım satım işini meslek edinmiş olmayanlar gayrimenkulü, 01.01.2007 Tarihinden önce edindikten itibaren 4 yıl sonra satarlarsa, 01.01.2007 Tarihinden sonra edindikten itibaren 5 yıl sonra satarlarsa, değer artış kazancı olarak değerlendiğinde vergi vermeyecekler. Ayrıca miras vb. gibi nedenlerle bedel ödemeden edinilen gayrimenkuller, değer artış kazancına tabi olmayacaklardır. Yukarıda belirtilen tarih aralıkları içinde elden çıkarılan gayrimenkullerde, edinim tarihindeki ÜFE ve elden çıkarma tarihindeki ÜFE farkları %10 ve üzerinde olur ise, satış ile maliyet arasındaki farkın 2011 yılı itibariyle 8.000 TL den az olması durumunda yine vergi çıkmayacaktır. Yukarıdaki veriler bilgilendirme amaçlı olup, bir vergi rehberi niteliğinde değildir. Bu nedenle hiçbir mali sorumluluğu ve yetkisi yoktur. Bu gibi durumlarda vergi daireniz ile temasa geçmeniz zorunludur. Hasan Ümit Yüksel RE/MAX Lider -Ankara

Ticari Gayrimenkul Yatırımında Doğru Adımlar!

Ticari Gayrimenkul Yatırımında Doğru Adımlar!

Gayrimenkul yatırımı yapmaya karar verdiniz ve ticari bir mülk arıyorsunuz. Bu mülk genelde ofis veya dükkan gibi ticari kullanıma yönelik olacaktır. Bu kitapta fabrika, depo gibi yatırımları anlatmayacağım. Çünkü bu tip gayrimenkul yatırımı enstrümanlarının “profesyonel yatırımcılar için” olduğunu düşünüyorum. Ticari mülk alırken kiracısının güvenilir olması, yerinin çabuk kiralanabilir boş kalmayacak olması önemlidir. Bu bir perakende noktası ise yaya yolu olması, bir yemek restoranı ise kendine ait bacasının olması gibi unsurlar önem taşıyacaktır. Dükkânda bahçe kullanımının siz ait olup olmaması da önemli faktörlerden biridir. Bir diğer önemli faktör dükkanın bacasının olup olmadığıdır. Çünkü bacası olan bir dükkanda yiyecek-içecek işleri yapılabilir , ancak bacasız da böyle bir izin almak sorun olacaktır. Yiyecek sektörü de diğer birçok sektöre göre daha fazla ciddi kira bedellerini karşılayabilen bir sektördür, bu nedenle baca önemlidir. Ofis ve dükkân alırken dikkat edilmesi gereken konu kira getirisi ve fiyat arasındaki oransal ilişkinin düzgünlüğüdür. Özelikle şehrin merkezi iş alanı (MİA) dediğimiz bölgelerinde geliştirilen ve yapılan ofis yatırımları aslında en sağlıklı yatırımlardır. Ancak bunların elde tutma ve geliştirme maliyetleri yüksektir. Bunların dışında orta ve küçük ölçekli firmaların kullandığı birçok ofis vardır ve bunlara doğru zamanda yatırım yapmak oldukça sağlıklıdır.konuthaberleri.com 2007 yılında ofis piyasasında İstanbul’da arz ve talep bozulmuştu. Talep çoktu, arz ise neredeyse yoktu. Bu nedenle özelikle kaliteli dediğimiz ve plazalardan oluşan yüksek seviyeli A tipi ofislerde “az bulunurluk” mantığı ile ofis fiyatları çok arttı. Ofisler doldu ve piyasada bu tip ofislerde boşluk oranları düştü. Yani talep arzı karşılayamadı değer arttı. Ancak bugün baktığımızda krizde talep seviyesi düştüğünden durum maalesef o günler ki gibi parlak değil. Ticari Gayrimenkul Fiyatını Etkileyen Temel Unsurlar • Brüt birim m2 başına fiyat • Yeri/bölgesi • Bina inşaat kalitesi, yaşı • Park imkanları , bahçe kullanım imkanları, • Mülkte baca olup olmaması, kaç girişi çıkışı olduğu • Görünürlüğü, ulaşılabilirliği (eğer dükkansa) • Cephe durumu (eğer dükkansa) • Teknik özellikleri (ısıtma-soğutma-havalandırma) • Kiracıların durumu • Mevcut kira kontratlarının akit yaşı • İşletim durumu…vs • Genel Gider bedelleri (ofise) • Bölgedeki arz-talep dengesinin durumu (nadir bulunan daha değerlidir) Bir Kontrol Mekanizması: Kira Getirisinden Yola Çıkarak Değer Belirlemek Artık mülklerin ofislerde kendini geri ödeme süresi 15 senelerden, yer yer 11 senelere kadar geriledi. Aynı konutta yaptığımız gibi ofiste ve dükkanda da brüt kira çarpanı (BKÇ) metodu ile değerini kısmen kontrol etmeniz mümkündür. (Örnek BKÇ 12 ay x 11 = 132 veya 12 ay x 15 = 180 demektir.) Örneğin ofisin aylık geliri 1000 TL bekliyorsanız, Yıllık geliriniz 1.000 x 12 Ay = 12.000 TL olur. Eğer kendini 11 yılda amorti eden bir mülk alıyorsanız 11x12.000 TL =132.000 TL Eğer kendini 15 yılda amorti eden bir mülk alıyorsanız 15x12.000 TL =180.000 TL Bölgede araştırma yaptığınızda alabileceğiniz kira bedeli 1000 TL çıkmıyorsa ev değerinin üstünde bir bedelle satışa çalışılıyor demektir. Dikkatinizi çekerim bu hesapta bir de ödeyeceğiniz vergi yoktur, çünkü piyasa kabulüne göre ticari mülkte stopaj yükümlülüğü kiracıdadır. İkinci Kontrol Mekanizması : Emsallerden Yola Çıkarak Değere Ulaşmak Burada da en büyük sıkıntı konuttaki gibi gerçekleşmiş “gerçek emsalleri” bulmaktır. Prensip aynıdır, emsaller kıyaslanabilir emsaller olmalıdır. Elmalarla armutları kıyaslama yapmamak gereklidir. Bu emsaller ödeme şekli, mülkün devrinde özel bir durum olmamasını, ruhsat ve iskân açısından mülklerin benzer olması gibi eşdeğer özelikleri gerektirir. Emsal olması için büyüklüğün aynı olması gerekmez. Benzer mülk verilerinin brüt metrekare değerleri kullanılarak kıyaslanabilir. Öncelikle değerde aralık belirlemek işleri kolaylaştırır. Bu yöntemde bir değer aralığı belirleyerek düşünmek ve istenen bedelin bu aralıkta olup olmadığına bakarak karar vermek daha sağlıklıdır. Çevre araştırmaları verileri toplanır, kullanılabilir olanlar listelenerek metrekare değerine dönülür. Diyelim bir ticari mülk almayı düşünüyorsunuz, zemin harici mülkün bodrum ve asma katı da var.Onaylı mimari projesine göre dükkanın brüt alanları, bodrum kat ~150 m2, zemin kat ~159 m2, asma kat ise ~106 m2 şeklinde. Emsalleri inceleyerek bir yere varmaya çalışalım. Burada bilmemiz gereken bir nokta bodrum ve asma katların hesapları biraz karıştırdığıdır. Bu alanlar yerine göre kıymetli olsa da bazen çok önemli değildir, bazense hayati önemde taşır. Ancak bu alanları hiçbiri sonuçta zemin kadar kıymetli değildir. Peki aralarındaki korelasyon/bağlantı nedir? Bu konuda tam olarak kabul yoktur, ama genellikle bodrum katlar zemin katın 1/3 ‘ü, asma katlar ise ½ ‘si kadar değerli gibi düşünülebilir. Ancak yine söylüyorum bu her yerde geçerli olamayabilir istisnalar , bölgesine göre farklı oranları da görürseniz şaşırmayın. Bu durumda almayı düşündüğümüz söz konusu mülk alanı: Zemin: 150 m2 + 106 m2 asma kat/2 + 159 m2 bodrum kat/3 = toplam 263 m2 zemin gibi öngörülebilir. Şimdi emsalleri araştıralım: 1. İki sokak ileride, ana caddeye bizden daha yakın konumda ve zemin katta, 200 m2 alanlı , asma katı ve deposu olmayan, bizim mülkümüze benzer nitelikte sektör için uygun gayrimenkulun satış değeri 1.350.000.-USD'dır. Mülkte pazarlık payı bulunmaktadır. Mülkün birim metrekare değerini hesaplayalım : Hesap :1.350.000 - %10 tahmini pazarlık payı var diyelim = 1.215.000.-USD 1.215.00 USD /200 m2= 6.705 USD/m2 2. Yine aynı sokak üstünde , 4. katta, 100 m2 alanlı daire olarak tasarlanmış ve inşaa edilmiş olan, ayrıca 2.katta bulunan ve çok harap durumda tadilat gerektiren gayrimenkulun satış fiyatı 270.000.-USD'dır. Hesap : 270.000 USD /100 m2 = 2.700- USD/m2 3. Hemen köşeyi dönünce yan sokak üzerinde olan, aynı yaya trafiği ve cephe genişliğine hakim , bodrumsuz 142 m2 alanlı dükkanın 5.000.-USD/ay değer ile kiralık olduğunu öğrendik.Ancak mal sahibinin 1 yıllık peşin kira istendiğini biliyoruz. Bu durumda hesabımız; 5.000.USD x 12 = 60.000-USD x 13 sene = 780.000 USD 780.000.-USD /142 m2 = 5.500 USD/m2 ????Peşin etkisi hariç, bir de onun maliyetini ilave etmeliyiz 4. Aynı sokağa cepheli zemin 120 m2 olan , 90 m2 bodrumu bulunan ve toplam 210 m2 büyüklüğündeki dükkan 6.000.-USD/ay değer ile ay başında kiralanmış. Gerçek Hesaplama Alanımız :120 m2 giriş + 90 m2/3 =30m2 bodrum= 150 m2 6.000.USD x 12 ay x 13 yıl = 864.000 –USD 864.000.-USD / 150 =5.760.-USD/m2 Burada analiz etmemiz gereken nokta hangi emsallerin aslında gerçekten bir şey ifade ettiğidir. Bu örnekteki 1.emsal bizden daha iyi bir yerdedir ve 2.emsal ise aynı sokakta olsa bile üst katlarda farklı nitelikte bir mülktür. Bu nedenle bu iki emsal bizim için sağlıksızdır. Görünen o ki mülkün m2 emsal değeri 5500-5800 TL aralığındadır. Cephesine, iç hacminin durumuna ve fiziksel koşullarına göre burada bir değerlendirme yapmak gereklidir. Ancak fiyat aşağıdaki gibi bir aralıkta konumlanacaktır: 263 m2 x 5760 USD /m2 = 1.514.000-USD 263 m2 x 5500 USD/m2 =1.446.500.-USD Mülkümüzün değeri yukarıdaki bir yerde olmalıdır. Burada büyük farklılıkla istenen satış fiyatları kira geliri/kazanç ilişkisi açısında piyasa gerçeklerini yansıtmayacaktır. Ancak yukarıda bahsedilen bodrum , asma kat gibi oranlar özellikle zeminde dükkanların çok pahalı olduğu bögelerde işlemez, sizi yanıltabilir. Örneğin İstanbul Bağdat Caddesinde veya Nuri Osmaniye Kuyumcular Caddesinde bu oranı kullanmanız sağlıklı olmayacaktır. Resmi Araştırma (Tapu ve Belediye) da Dikkat Edilmesi Gerekenler Bunun dışında yapacağınız tapu ve belediye araştırmaları daha önceki bölümdeki konut araştırması kısmı ile aynıdır. Sanmayın ki ticari mülk alırken diğer işlem ve prosedürlerden yani risklerden kurtulacaksınız. Konu mülkün tapuda ne “nitelikte” görüldüğü çok ama çok önemlidir. Örneğin projesinde dükkan olarak görülmeyen, örneğin konut olan bir zemin kat mülkünün niteliğini değiştirmek için apartmandaki diğer mal sahiplerinin iznine ihtiyaç duyacaksınızdır. Fırın veya pastahane gibi özel nitelikli bir mülk arıyorsanız resmi projesindeki niteliği fırın veya pastane olmalıdır. Aksi durumda bu işlevleri yerine getirmek için ciddi uğraşılar verirsiniz ve başaramayabilirsiniz. Özelikle diğer kat maliklerinin iznine tabi olan bu tür değişiklilerde diğer malikler para talep edebilmekte ve/veya o iş kolunu istemedikleri için izin vermemektedirler. Bütün bu sorunların var olup olmadığını irdelemek için mülkü almadan önce gayrimenkulün bulunduğu tapu sicil müdürlüğü ziyaret edilmeli ve üzerinde herhangi bir takyidat yani yasal sınırlama (ipotek, intifa hakkı, yıkım kararı, eski eser tescili… vs) olup olmadığına bakılmalıdır. Tapuda size ait görülen hisse miktarını ve mülkün toplam hisse miktarını kontrol edin. (Mülkünüze uygun miktarda hisse düşüyor mu düşmüyor mu anlayın) Ayrıca size gösterilen bağımsız bölüm ile tapusu verilen bağımsız bölümün aynı bağımsız bölümü gösterip göstermediğinden emin olun. Aldığınız mülk ile size araştırma için verilen tapunun aynı mülk olup olmadığından emin olun. Bunun için tapu ziyaretinden mülkün arşiv dosyasındaki projesine bakmak istediğinizi söyleyin ve sizin gördüğünüz ve tapusu sizde olan daire ile tapu projesinden yazan bağımsız bölüm numarasının aynı konumdaki mülke ait olduğunu teyit edin. Mülkün Kaçak yerleri var mı öğrenmelisiniz.Binanın onaylı bir mimari projesi var mı? Binanın inşaat yapı ruhsatı var mı? Binanın yapı kullanma izin belgesi (iskânı) var mı? Yoksa neden yok? Ayrıca üzerinde herhangi bir yıkım kararı, ruhsatsal sorun olup olmadığından, iskânı olup olmadığından ve imarla ilgili bir problem görülüp görülmediğinden emin olun. İnşaat bitim tarihini, inşaatı yapan gibi bilgilere inşaat ruhsatından bakın, deprem ve/veya yapı denetim ile ilgili bir çalışmaya dahil olup olmadığını araştırın. Bunlardan anlamıyorsanız imarda çalışanlara durumu anlatarak yardım isteyin. Yanlış bağımsız bölüm ve kapı numarasında korkun. Ayrıca ticari mülklerde en sık karşılaşılan sorunlardan biri bodrum alanlarının aslında dükkanlara ait olmamasıdır. Örneğin sığınak alanları projesine aykırı olarak dükkanlara ilave edilebilmektedir. Bu durumda aslında ortak alan statüsünde olan bu alanın sizin için resmi anlamaı olmamalıdır. Çünkü herhangi bir dava anında bu alanı kayıp edersiniz. Değerlendirmelerinizi buna göre yapmalısınız. Bunun dışında dükkanda fiili olarak bahçe kullanımı varsa veya var olduğu söyleniyorsa bunun da projesinde veya yönetim planında olup olmadığına bakmalısınız. Çünkü bu alan yasal olarak size tahsis edilmediyse daha sonra diğer kat malikleri bu alanı kullanmanızı engelleyebilir , kullanımınız için para talep edebilirler. Ayrıca mülkün belediye nezdinde “emlak vergisi” borcu olup olmadığını öğrenin. Mülkte siz almadan önce yaşayan birisi varsa önceki oturanları elektrik, su , doğalgaz borcu bırakmasına engel olacak önlemler alın. Bütün resmi sayaç saatlerini resmen kapalı teslim almak istediğinizi söyleyin ve öyle alın. Ayrıca kiracıya yapılacak depozito iadesinin size kalmaması için önceki mal sahibi ile görüşerek gerekli önlemi alın. Cansel Turgut YAZICI EVA Gayrimenkul Değerleme

Sinpaş Lagün İstanbul'da Son 40 Konut Satışta! 645 bin liradan başlıyor !

Sinpaş Lagün İstanbul'da Son 40 Konut Satışta! 645 bin liradan başlıyor ! Sinpaş GYO tarafından İstanbul Sancaktepe'de hayata geçirilen Lagün İstanbul projesinde son 40 konutun satışına devam ediliyor. Satışı devam eden dairelerin fiyatları ise 645 bin liradan başlıyor.

İstanbul Sancaktepe'de 179 bin metrekarelik arazi üzerinde konumlandırılan Lagün İstanbul projesi Sinpaş GYO güvencesiyle hayata geçiriliyor. Toplam 515 konutun yer aldığı projede alanları 209 metrekare ile 730 metrekare arasında değişen konutlar Lilyum Teras Dubleks, Lilyum Bahçe Dubleks, İris A Teras Dubleks, Iris B Teras dubleks, Mimoza Villa ve Anemon Villa konseptiyle satışa sunuluyor. Son 40 adet konut satışının devam ettiği projede; konuthaberleri.com Lilyum daireler 645 bin lira ile 901 bin liradan, İris daireler ise 722 bin lira, 790 bin lira ve 1 milyon 143 bin liradan, Mimoza villalar 2 milyon 757 bin liradan, Anemon villalar ise 2 milyon 908 bin liradan satışa sunuluyor. İki adet yüzde 8 oranında ve bir adet yüzde 69 oranında gerçekleştirilen ara ödemelerle ev sahibi olunabilen Lagün İstanbul projesinde kalan yüzde 15'lik tutar ise 18 ay boyunca vadelendirilebiliyor. Projede konutların teslimleri hemen yapılıyor. Şile ile Ankara otoyolu arasında konumlanan Lagün İstanbul Evleri projesi Tem Otoyolu'na 1 kilometre mesafede yer alıyor. Projenin sosyal olanakları arasında ise fitness merkezi, yoga, dans, pilates, sauna ve açık yüzme havuzu, 70 bin metrekare yeşil alan, 35 bin metrekare gölet alanı, havuz cafe, güzellik merkezi ve binicilik kulübü bulunuyor. Her anından keyif alırsınız Lagün’ ün. Göl kenarında yapacağınız bir yürüyüş, serinletici bir havuzda sefası , verandanızda ya da terasınızda sessizliğin tadını çıkararak kitabınızı okurken çayınızı, kahvenizi yudumlamanız veya gözlerinizi kapatarak sadece doğanın seslerini duyacağınızı hafif bir uyku...Sizi şehrin stresinden arındıracak tüm bu ayrıcalıklı anlar, Lagün’ün lüks yaşam konseptinde... Sinpaş Lagün iletişim bilgileri Web : www.sinpaslagun.com Tel : 0216 280 00 26-27

Bir kararla 6700 konutluk rant !

Bir kararla 6700 konutluk rant ! Ankara Anakent Belediye Meclisi, Beytepe'de 3300 konutluk kooperatif alanını Kentsel Dönüşüm alanı ilan etti, böylece bölgede 10 bin konut inşaatına hak tanındı.

Ankara Anakent Belediye Meclisi, Beytepe bölgesindeki Akçalı Konut Yapı Kooperatifi' nin başvurusu üzerine 3300 konutluk kooperatif alanını "Kentsel Dönüşüm ve Gelişim Proje Alanı" ilan etti. Kararla birlikte kooperatife bölgede 10 bin konut inşaatına hakkı tanındı. Cumhuriyet'teki habere göre, Çankaya Belediyesi, bölgedeki altyapı sistemini olumsuz etkileyecek karara itiraz etti. Şehir Plancıları Odası ise yargıya gidiyor.konuthaberleri.com Akçalı Konut Yapı Kooperatifi'nin 3300 konuta ayrılan araziye taşeron firma aracılığıyla yaklaşık 10 bin konut inşa etme talebi belediye meclisi tarafından kabul edildi. Meclis, halihazırdaki kent planları sebebiyle yoğunlaştırma yapılamayacağından ötürü, Akçalı Konut Yapı Kooperatifi'ni Kentsel Dönüşüm ve Gelişim Proje Alanı olarak ilan ederek, planın etrafından dolaşmış oldu. Çankaya Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü ise karara itiraz etti. Yapılan itirazda ilgili yasaya göre, kentsel dönüşüme ancak kentin yeniden inşası ve restorasyonu, tarihi ve kültürel dokunun korunması ve deprem riskine karşı tedbir amaçlarıyla başvurulabileceği anımsatıldı ve alınan kararda bu koşulların sağlanmadığı belirtildi. Karara karşı harekete geçen bir başka kurum da TMMOB'a bağlı Şehir Plancılan Odası oldu. Oda başkanı Orhan Sarıaltun konuyu yargıya taşıma hazırlığında olduklarını belirtti. Sarıaltun, "Bölgenin planlaması düşük ve orta yoğunluklu olarak yapılmış. Eski dokunun yoğunluğu bir hayli artırıyor bu plan. Büyük firmalarla anlaşarak yapılacak. Bu gelişme, emsal teşkil ederek benzer yaklaşımların önünü açabilir. Dava kararı aldık, hazırlıklarını yürütüyoruz" diye konuştu. Çayyolu Platformu da yayın organında konuya yer vererek kamuoyunu uyardı. Cumhuriyet

Şahinler Holding'den İstanbul'a 3 Otel !

Şahinler Holding'den İstanbul'a 3 Otel ! Turizm yatırımlarını arttırmayı amaçlayan Şahinler Holding'in, İstanbul'a 150 milyon dolarlık yatırımla 3 otel inşa edeceği açıklandı. Şahinler Yönetim Kurulu Başkanı Kemal Şahin, Kadriye beldesindeki Club Mega Saray'da gazetecilere yeni yatırım planlarıyla ilgili açıklama yaptı. İstanbul'a 3 otel inşa edeceklerini belirten Şahin, bunlardan birinin Beylikdüzü'nde yapacakları dev komplekste bulunacağını kaydetti. Beylikdüzü'nde 1 milyar liralık yatırımla 5 yıldızlı otel, ofis blok, lüks rezidanslar ve bin civarında konutun bulunduğu kompleksi hayata geçireceklerini dile getiren Şahin, "Beylikdüzü'ne Nişantaşı ve Bağdat Caddesi tarzında bir meydan yapağız. Burası batı yakasının meydanı olacak. İstanbul'da öyle bir meydan yok. 1 milyar liralık yatırımın sadece bir bölümü otel yatırımı" diye konuştu. Beylikdüzü'nde bunun dışında TÜYAP Fuarı yakınında Marmaray'ı gören arsa üzerine de otel yapacaklarını belirten Şahin, Merter'deki holding binasını da 4 yıldızlı otele çevireceklerini söyledi. Şahin, toplam 1.500 yataklı 3 otelin 150 milyon dolara mal olacağını kaydetti.konuthaberleri.com Antalya'da da turizm sektöründe satın alma yoluyla büyümek istediklerini belirten Şahin, havalimanına çok uzak olmayan bir bölgede otel satın alabileceklerini söyledi. http://www.sahinlerholding.com.tr Şahinler Holding inşaat alanında da faaliyet göstermektedir. Bu alandaki projelerinden biri de; İstanbul'un Beylikdüzü bölgesinde 74,000 m2’lik bir arazi üzerinde gerçekleştirilecek olan bir çok kullanımlı yatırım projesidir. Projede: •80,000 m2 kiralanabilir alanlı alışveriş merkezi, •110,000 m2 kadar konut ve •Ofis katlari bulunmaktadır. Alışveriş merkezinde bir hipermarket, tanınmış marka mağazaları, food-court, şık lokantalar, sinemalar, eğlence ve spor bölümleri bulunacaktır. Ana fikir, İstanbul’un bu kalabalık ve hızla gelişen bölgesinde yokluğu hissedilen, yaya hareketliliği içeren bir kent merkezi (downtown) yaratmaktır. Klasik kapalı AVM mekanları yanı sıra, bulvar kafeleri ve restoranlarla desteklenen şık alışveriş caddeleri atmosferi yakalanması da hedef olarak alınmıştır. Konutlar kısmında ise, birimlerin bir kısmı hizmetlendirilmiş rezidanslar olarak müşteri veya kullanıcılara sunulurken, diğer yanda klasik fakat yüksek standartlı aile konutları da mevcut olacaktır. Tüm konutlarda muhteşem Marmara Denizi, göl veya kent manzarası avantajı bulunacaktır. Şahinler Holding Hakkında Türk tekstil sektörünün zirvedeki ismi Şahinler Holding'in temeli, 1982 yılında Almanya'nın Aachen kentinde Yönetim Kurulu Başkanı Kemal Şahin'in Santex Moden Şirketi'ni kurmasıyla atılmıştır. Şahinler Holding, moda dünyasının iddialı isimleri arasına giren Santex Moden GmbH'nın ardından, 1984 yılında Konteks şirketi ile Türkiye'de de faaliyete başlamıştır. Türkiye ve Avrupa'da kurduğu şirketlerle kısa zamanda "Türkiye'nin En Büyük Moda ve Entegre Tekstil Grubu" konumuna gelen Şahinler Holding, spor giyimden çocuk giyimine, erkek-bayan hazır giyimden jean ve iç giyime kadar geniş bir ürün yelpazesine sahiptir. Grup yılda 50 milyon parçanın üzerinde hazır giyim ürününü Avrupa ve Amerika'ya pazarlamaktadır. Şahinler Holding, Alman TextilWirtschaft Dergisi tarafından her yıl hazırlanan "Dünyanın En Büyük Tekstil Sanayicileri" listesinde 18. sırada yer almaktadır. Aynı zamanda sıralamaya giren Türk firmaları arasında da birincidir. Şahinler Holding TextilWirtschaft Dergisi'nin 2007 yılında açıkladığı "Avrupa'nın En Büyük Tekstil ve Sanayi Firmaları Listesi"nde ise 3. sırada bulunmaktadır. Pamuktan başlayarak, iplik, kumaş, boya, apre, baskı, konfeksiyon tasarım, toptan ve perakende olmak üzere son tüketiciye ulaşan, tekstil ve modanın bütün halkalarını içinde bulunduran Şahinler Holding, "Tam Entegre Bir Şirketler Topluluğu"dur. Grup, Türkiye, Ürdün, Bulgaristan, Çin, Mısır ve Hindistan'da dış ticaret, tekstil ve konfeksiyon, Avrupa ve Amerika'da ise toptan ve perakende pazarlama şirketleri ile faaliyet göstermektedir. Şahinler Holding bu faaliyetlerini 15 ülkede kurulu toplam 27 şirketi ile yürütmektedir. Ürünlerini Avrupa'nın çeşitli ülkelerinde bulunan gruba ait 20'si toptan olmak üzere yaklaşık 350 mağazayla tüketicilere ulaştırmaktadır. Toplam 12 bin personeli bulunan Grup, dolaylı olarak da 30 bin kişiyi istidam etmektedir. Bugüne kadar gösterdiği istikrarlı büyüme performansını önümüzdeki yıllarda da sürdürmeyi hedefleyen grubun cirosu, 1.4 milyar dolara ulaşmıştır. Şahinler Holding firmalarından Bilkont Dış Ticaret ve Tekstil San. A.Ş., Türkiye İhracatçılar Meclisi'nin "2004 Yılı İlk 1000 İhracatçı" listesinin "Özel Sektör" sıralamasında 37. sırada bulunmaktadır. Bilkont Dış Ticaret ve Tekstil San. A.Ş. aynı zamanda, İstanbul Sanayi Odası'nın "2004 Yılı İlk 500 Büyük Sanayi Kuruluşu" listesinin "Özel Kuruluşlar" sıralamasında da 66. sırada yer alırken; grup firmalarından aynı listedeki Şahinler Mensucat San. ve Tic. A.Ş ile Modavizyon Tekstil San. ve Tic. A.Ş. firmaları da üst basamaklara doğru tırmanmaktadır. Şahinler Grubu, turizm alanında " 1996 yılının En İyi Tatil Köyü" seçilen ve "Altın Anahtar" ödüllü ve 1.100 yataklı birinci sınıf tatil köyü olan Club Mega Saray ile hizmet vermektedir. Tekstil gibi girdiği her sektörde iddialı olan Şahinler Holding, enerji alanında da kalite ve ileri teknoloji anlayışıyla sektörde isminden sıkça söz ettiren Şahinler Enerji firmasıyla faaliyet göstermektedir. Her geçen gün büyüyen Şahinler Enerji gelecekte de önemli yatırımlara imza atacaktır. Grup aynı zamanda Şahinler İnşaat San. ve Tic. A.Ş ile inşaatta, Teyvaş Toplu Yemek Hizmetleri Sanayi ve Ticaret A.Ş ile de gıda ve hazır yemek üretim sektöründe faaliyet göstermektedir. Konya ve Çorlu'da ilköğretim ve meslek lisesi yaptıran, Türkiye'nin çeşitli illerindeki eğitim kurumlarının muhtelif ihtiyaçlarını karşılayan Şahinler Vakfı ise her yıl 500 öğrenciye burs vermektedir. Yurt içinde ve dışında sürekli büyüyen Şahinler Holding geçtiğimiz yıllarda da büyük bir projeye imza atmıştır. Türkiye'nin en büyük özel sektör sanayi projelerden biri olan Avrupa Serbest Bölgesi'nin temeli 8 Ağustos 1998 tarihinde atılmıştır. Resmi açılışı ise 2003 yılında Başbakan Recep Tayyip Erdoğan tarafından yapılan ASB, aradan geçen kısa zaman dilimine rağmen, yapılan yatırımlar sayesinde yıllık 1 milyar dolar ticaret hacmini yakalayan bir serbest bölge konumuna gelmiştir. Çorlu'da 2 milyon metrekare alan üzerine kurulan ASB'de şu anda 200 firma faaliyet göstermektedir. 3 bini aşkın insanın istihdam edildiği bölgede, dünyanın önde gelen markalarının üretimleri gerçekleşmektedir. Kurum Kültürümüz Toplam kalite anlayışının ülke, toplum, doğa ve çevre yararına, işte ve özel yaşamda etkin kılınması için insana değer vermeyi amaçlayan temel ilke ve değerlerimiz ışığında yaşanıp yüceltilmesidir. Misyonumuz Temelini sevgi ve saygının oluşturduğu ekip ruhunu benimseyen ve farklı kültürlerden oluşan Şahinler Holding çalışanlarının mutluluğunu sağlamak ve bu yüksek motivasyonla dünyanın dörtbir yanındaki müşterilerimizi memnun etmektir. Vizyonumuz Yaşama renk ve rahatlık katan ürünlerimizi mükemmel kalite ve hizmet anlayışı ile en uygun fiyata sunarak, grubumuzu dünyanın en ön sıralarına taşımaktır. Temel İlke ve Değerlerimiz •Açıklık ve Şeffaflık •Adalet ve Fırsat Eşitliği •Dürüstlük ve Güvenilirlik •Çalışkan ve Özverili Olmak •Verimlilik ve Tutumluluk •Dakiklik / Disiplin •İnsana Değer Vermek •Güleryüzlü İletişim •Ekip Çalışması •Yeniliğe/Değişime Açık Olmak •Müşteri Odaklı Olmak •Toplam Kalite

İnşaat Sektörünün Başarısı İçin Teknoloji Kullanımı Şart!

6. Ulusal İnşaat Yönetimi Kongresi’nin ikinci gününde İnşaat Yönetimi Bağlamında Sektörün Beklentileri konulu panel düzenlendi. Panelde konuşan Simge... 6. Ulusal İnşaat Yönetimi Kongresi’nin ikinci gününde İnşaat Yönetimi Bağlamında Sektörün Beklentileri konulu panel düzenlendi. Panelde konuşan Simge Şirketler Grubu Yönetim Kurulu Başkanı Mehmet Nezir Gencer, başarıya giden en kısa yolun teknolojiden geçtiğini ve çağa ayak uydurulması gerektiğini söyledi.

Gençlere iş hayatındaki tecrübelerini aktaran Gencer, iş hayatının öğrenmekten ibaret olduğunu söyledi. Gelişim ve çağa ayak uydurma konusunda yenilikçi beyinlere ihtiyaç olduğunu belirten Simge Şirketler Grubu Yönetim Kurulu Başkanı Nezir Gencer, 40 yılı aşkın süreden beri asfalt sektöründe faaliyetlerini sürdürdüğünü ve her yeni gün bir şeyler öğrendiğini kaydetti. Gencer sözlerini şöyle sürdürdü: Örnek olarak ben 40 yıldan beri asfalt üzerine gece gündüz çalışmaktayım. '40 yıllık tecrübeye sahibim' diyerek öğrenmeden vazgeçtiğim an bakıyorum ki, yeni bir şeyler daha öğreniyorum. Bütün başarının tek sırrı var o da, dersini iyi çalışmaktır. Hayattaki başarının para ile ölçülemeyeceğini söyleyen Gencer, başarının ölçütünün para ile doğru orantılı olmadığını ifade etti. Takım ruhu ile hareket edilerek elde edilen başarıların kalıcı olacağını söyleyen Gencer, zorlu yolları aşmanın takım ruhu ile gerçekleşeceğini sözlerine ekledi. Gencer ayrıca, hayatta başarısızlıkların olabileceğini, ancak bu başarısızlıkların yılgınlığa sebebiyet vermemesi gerektiğini kaydetti. Prof. Dr. Mehmet Emin Öcal’ın oturum başkanlığı yaptığı panelin bir diğer konuşmacısı Garanti Koza Yönetim Kurulu Başkanvekili Dr. Murat Binark ise gençlerden beklentilerin, verilen işe dört elle sarılmaları olduğunu söyledi. Binark, gençlerin kalıplara bağlı kalmadan, geniş düşünmeleri gerektiğini ve ileri görüşlü olmalarının gerekliliğinin altını çizerken mühendislik alanında faaliyette bulunan gençlerin yönetim bilgisine ve disiplinine sahip olmalarının önemli olduğunu hatırlattı. haberimport

Bu Meslek Artık Çok Değerli ! Değerleme Uzmanı!

İsmail Hakkı Demir - Konut, bina, arsa ve arazi gibi gayrimenkul kıymetlerinin değerini tespit eden "değerleme uzmanlığı mesleği", 2B yasası ile birlikte daha çok önem kazandı.2001 yılına kadar gayrimenkulü olan vatandaşların ve şirketlerin değer tespiti yaptırdığı emlakçılar veya ekspertizlerin yerini 2001 krizinden sonra, Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) tarafından açılan sınavlarla lisans verilen değerleme uzmanları aldı. İsmail Hakkı Demir - Konut, bina, arsa ve arazi gibi gayrimenkul kıymetlerinin değerini tespit eden "değerleme uzmanlığı mesleği", 2B yasası ile birlikte daha çok önem kazandı. 2001 yılına kadar gayrimenkulü olan vatandaşların ve şirketlerin değer tespiti yaptırdığı emlakçılar veya ekspertizlerin yerini 2001 krizinden sonra, Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) tarafından açılan sınavlarla lisans verilen değerleme uzmanları aldı. Türkiye Değerleme Uzmanları Derneği Yönetim Kurulu Başkanı Ahmet Pınarbaşı, Aa muhabirine yaptığı açıklamada, Türkiye'de değerleme mesleğinin 2001 krizinden sonra ortaya çıktığını söyledi. SPK tarafından değerleme uzmanlığının resmileştirildiğini anlatan Pınarbaşı, "2001 krizinden sonra SPK artık bu işi Üniversite mezunu, eğitimini almış kişilerin yapması gerektiğine karar verdi. Sonra SPK lisanslama sınavını açtı. Bu işi ekspertiz adı altında yapan insanlara değerleme uzmanı olarak sertifikalarını vermeye başladı" dedi. Değerleme uzmanı emlakçı değildir. Masanın her iki tarafında oturmaz" diyen Pınarbaşı, Türkiye'de milyon dolarlara imzalar atılan gayrimenkullerin değer tespitinin bağımsız değerleme uzmanları tarafından yapılmasının daha sağlıklı sonuçlar doğurduğunu ifade etti.

Çok sayıda değerleme uzmanına ihtiyaç var Kadir Has Üniversitesi öğretim görevlisi ve lisanslı değerleme uzmanı Turgay Gültekin ise Aa muhabirine yaptığı açıklamada, Türkiye'nin çok sayıda değerleme uzmanına ihtiyacı olduğunu söyledi. Değerin, insanoğlunun yerleşik hayata geçtiği ilk günden beri merak ettiği bir konu olduğunu, insanların elindeki mülkün değerini öğrenmek istediğini belirten Gültekin, "Geçmiş yıllardan bu yana özellikle büyük özelleştirmelerde, büyük projelerde gayrimenkul değerini ilgilendiren bütün konularda çok tartışmalı sonuçlar ortaya çıkmıştır. Bunun nedeni de, geçmişte bu konularda çok fazla ehliyeti olmayan, sadece piyasa bilgisiyle iş yapan ve bu konularda kendilerine yeterlilik belgesi verilmeyen insanların bu konuda karar vermesi" görüşünü ifade etti. Gültekin, özellikle kamu hukukundan doğan davalarda değerlemeyi, değeri objektif şekilde belirleyen, bu unvanın verildiği bağımsız kişi ve kuruluşların yapması gerektiğini belirtti. 2B'de söz değerleme uzmanında olmalı Türkiye gündeminde olan 2B arazileriyle ilgili 25 milyar dolarlık bir rakamın dile getirildiğini de hatırlatan Gültekin, "2B'de söz değerleme uzmanında olmalı" dedi. 2B arazilerinin doğru ve tarafsız bir şekilde değerlemesinin yapılması için Türkiye'de çok sayıda değerleme uzmanına ihtiyaç olduğunu kaydeden Gültekin, "2B arazilerinin satışı yıllardır Türkiye'nin gündeminde. Bunların hep birlikte topluca değerlenmesi gerekiyor. 2B tartışmasının en önemli noktası bu değerlemeyi kimin yapacağıdır" diye konuştu. Gültekin, deprem kuşağında olan ve inşaat alanında da büyük gelişmeler yaşanan Türkiye'de kentsel dönüşüm konusunda, mevcut gayrimenkulün değeri ile onun yerine yapılacak gayrimenkulün değerlerinin tespit edilmesi gerektiğine de işaret ederek, "Eğer değerler, resmi bir makam tarafından yapılırsa o zaman hem bu konulardaki dava sayısı azalır, işler çok süratli yürür hem de insanların adalet duygusu zedelenmemiş olur. Türkiye'de değerleme uzmanı çok az sayıda. Önümüzdeki günlerde SPK'nın açtığı sınavlarda başarılı olup bu alana geçen insanların sayısı arttıkça değere ilişkin davalar azalacaktır" diye konuştu. Gültekin, Türkiye'de devlet gayrimenkullerine ilişkin değerlemenin SPK'dan yetki belgesi almış değerleme uzmanları tarafından yapılması gerektiğini vurgulayarak, "Değer gerçeğe ne kadar yakınsa devlet o kadar doğru vergi alabilir. Kamu arazisi yani milli servet boşa harcanmamış olur" dedi. haberler.com

Kentsel dönüşümde yerinde çözüm ve iyi iletişim

Türkiye'de siyasi iktidarların şehirlerde biriken sorunları af yasaları ile çözme yöntemlerinin artık bir sonuç vermediğini şimdilerde acı bir biçimde görüyoruz. Deprem kuşağında olan bir ülkenin bugüne kadar gerekli tüm tedbirleri almış olması lâzımdı. Ne yazık ki ne vatandaşta, ne de siyasetçilerde böyle bir düşünce biçimi oluşmadı. Ve bu zamana kadar bir avuç toprağın sahibi olan; yatırımcılar da dahil herkes, bu topraktan maksimum rant elde etmek istedi. Hatta istemenin de ötesinde baskı kurdu. Sonuç ortada. Şimdi ilk defa bir Başbakan seçimi kaybetmeyi göze alarak, üstelik bunu da kamuoyunun önünde deklare ederek ve üç dönemdir imar affı yasası çıkarmadan seçim kazanan bir iktidar olarak deprem tehdidi altındaki bölgelerde hasarlı binaları yenilemeyi taahhüt ediyor. Başbakan ile Çevre ve Şehircilik Bakanının bunu söylerken altını çizdikleri çok önemli bir husus var: Yerinde Çözüm. Bu işin altından kalkmak gerçekten zor. Ya hasarlı çürük binalarda oturmaya devam edeceğiz ya da yenilenmiş güvenli binalarda oturacağız. Bunun kararını hep birlikte vermeliyiz ki sonuçlarını artık başkalarının üzerine atmaktan vazgeçelim. Peki "yerinde çözüm" nasıl hayata geçirilebilecek? Başlangıçta, daha proje aşamasına geçilmeden önce yapılması gereken çok önemli çalışma var. Şehir, ilçe, mahalle ya da sokağımızda yapılacak kentsel dönüşüm ve gelişim projesinde yerinde çözümü gerçekleştirebilmek için önce iyi bir iletişim politikası uygulamak gerek. İkinci nokta bu dönüşümün sağlayacağı yararların paylaştırılmasında adil olabilmek ve bu konuda güven vermektir. Bu her iki taraf içinde en iyi çözümdür. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı ile birlikte yerel yönetimlerin, sivil toplum örgütlerinin de birlikte çalışmasında, yapılacak uygulamalarda, kararların alınmasında bize en iyi çözümü getirecektir. Daha önceki yazılarımda belirttiğim gibi kentsel dönüşüm ve gelişim projeleri farklı disiplinlerin de içinde bulunduğu çok yönlü bir çalışmadır. Bu arada iyi bir haber. İnşaat sektörü geçtiğimiz birkaç yıl ile birlikte bu yıl da devam eden büyük bir değişim ve dönüşümün içinde. Çünkü ev sahibi olma isteği sadece İstanbul, Ankara ve İzmir gibi metropollerde değil, diğer şehirlerimizde de büyük bir hızla devam ediyor. Geçtiğimiz aylarda konut satışları Anadolu'nun çeşitli illerinde artış gösterdi. Bu yıl ilk dokuz ayın konut kredilerindeki artışta görüyoruz. Bu artışta, yüksek faize rağmen metropollere göre konut fiyatlarının uygun olmasının etkisi var. Mürüvvet Salık/İstanbul Bankadan konut kredisi ile bir daire sahibi olduk, sabit faizli kredi kullandık. Faizlerdeki artış bizi etkiler mi? 5582 sayılı Konut Finansmanı Sistemine İlişkin Çeşitli Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun ve 4077 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkındaki Kanun gereği, sabit faizli konut kredisi kullanılmış ise; kredi kullanan kişinin banka ile yaptığı sözleşmede yazılı olan faiz oranı geçerlidir. Faiz artışları nedeniyle mevcut kredinin faizi artırılamaz. Ercan Atak/ İstanbul Ev sahibi olarak kiraya verdiğim dairede birkaç aydır başka kişilerin ikamet ettiğini öğrendim. Kiracı kiraladığı gayrimenkulü başkasına kiralayabilir mi? Kiracı 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanuna göre, kiracı sözleşmede açıkca belirtilmedikçe kiralanan yeri kısmen veya tamamen başkasına kiralayamaz, istifade hakkını veya sözleşmesini başkasına devredemez. Kendisi gayrimenkulü bırakmış olduğu halde hiçbir sebeple bu yeri kısmen veya tamamen başkalarına işgal ettiremez. Bir gayrimenkule kiracı veya devir alan sıfatıyla girenler veya bu gayrimenkulü işgal edenler hakkında hiçbir ihtara gerek kalmaksızın sulh mahkemelerinde tahliye davası açılabilir. Nüsa UĞUR/Emlak&Mortgage nusa.ugur@sabah.com.tr

TOKİ Van'da ilk kazmayı vurdu

TOKİ Van'da ilk kazmayı vurdu

Van depreminin yol açtığı acil barınma sorununun çözülmesi için ihale sürecini hızlı bir şekilde tamamlayan Başbakanlık Toplu Konut İdaresi Başkanlığı (TOKİ), bir ay gibi kısa bir süre içinde Van da kalıcı afet konutlarının temelini attı. AA TOKİ, Van;da 23 Ekim;de meydana gelen 7.2 şiddetindeki depremin hemen ardından ihale sürecini tamamlayarak yüklenici firmalara 21 Kasım da yer teslimini gerçekleştirdi. Yüklenici firma da Van Bostaniçi ne yapılacak 288 afet konutu için 9 günde tüm hazırlıklarını tamamlayarak inşa sürecine girdi. Bostaniçi nde 288 konutun yer alacağı 18 bloktan 4 ünün temel kazısı tamamlanırken, 2 blokun temel altı betonuna başlandı. Bir blokun da demirleri bağlanıyor. TOKİ bu şantiyede, 288 adet kalıcı konutun yanı sıra 32 derslikli ilköğretim okulu cami ve ticaret merkezi de inşa edecek. 800 konutun da temeli atıldı TOKİ, Kevenli-Bostaniçi afet bölgesi 2. Etap projesi için de hızlı bir şekilde inşa sürecine girdi. Bu proje için de yüklenici firmaya 21 Kasım da yer teslimi yapıldı. 50 blokun yer alacağı bu inşaat alanında 5 blokun temel kazısı tamamlanırken, üç blokta da temel altı betonuna başlandı. Bu alanda da kalıcı konutların yanı sıra 32 derslikli bir adet lise, 32 derslikli bir adet ilköğretim okulu, bir adet cami, bir adet ticaret merkezi ile altyapı ve çevre düzenlemesi işi yapılacak. Erciş'e 1376 konut TOKİ, depremin en büyük hasarı verdiği Van Erciş e de 1.376 konut inşa edecek. 528 konut projesinin temel kazısına da başlandı. 368 konutun temel kazısının ise Cumartesi günü başlaması bekleniyor. 480 konut projesinin temeli de en kısa süre içinde atılacak. 1808 konut ihale aşamasında Van depreminin ardından 2944 kalıcı konut ihalesini tamamlayarak binaların temelini atan TOKİ, 1808 konut için de ihale aşamasına geldi. 1808 konutun ihalesinin tamamlanmasıyla birlikte Van daki depremzedelerin barınma sorunun çözümü amacıyla 4.752 konutun ihale sürecini tamamlanmış ve inşaat aşamasına geçilmiş olacak. TOKİ, 7,2 şiddetindeki depremden etkilenen 91 köy için de 6 bin konteyner ihalesi gerçekleştirdi. Bu konteynerlerden yüzde 40 ının afetzedelere teslimi tamamlandı. TOKİ, bölgeye konuşlandırılacak konteynerler için 6.500 konteyner alt yapı ihalesini de tamamladı.

3'te 2'yi bulan bina yenilenecek

Başbakan Tayyip Erdoğan’ın adeta seferberlik ilan ettiği kentsel dönüşümle ilgili yasa tasarısı hazır. Tasarının ipuçlarını veren Çevre ve Şehircilik Bakanı Erdoğan Bayraktar, afet riski altındaki alanlarda, kat maliklerinin 3’te 2’sinin rızasıyla binaların yıkılıp yenileneceğini açıkladı. Bülent YOLDAŞ/Emlak&Mortgage bulent.yoldas@sabah.com.tr 01.12.11

Başbakan Recep Tayyip Erdoğan'ın "İktidarı kaybetme pahasına da olsa kaçak ve çürük yapıları yıkacağız" açıklamasının ardından gündemden düşmeyen kentsel dönüşüme ilişkin yasa tasarısı hazır. Çevre ve Şehircilik Bakanı Erdoğan Bayraktar, geçen hafta bakanlığın bütçesinin kabul edildiği TBMM Plan ve Bütçe Komisyonu'nda yasa tasarısına ilişkin ipuçlarını açıkladı. Tasarıda, kentsel dönüşümün önündeki en büyük engel olan riskli ve niteliksiz yapıların yıkılarak yeniden yapılmasına ilişkin "kat maliklerinin tamamının izni"ni gerektiren düzenleme kaldırılıyor. Bir binanın yıkılarak yenilenmesi için kat maliklerinin 3'te 2'sinin onayı yeterli olacak. Erdoğan Bayraktar'ın açıklamalarına göre, Afet riski altındaki alanların dönüşümüne dair çıkartılacak yasada şehir ismi belirtilmeyecek. Afet riski taşıyan alanlar ve dönüşüm gerekli olan alanlar bölge ve il bazında Bakanlar Kurulu kararıyla, parsel ve bazında ise Çevre ve Şehircilik Bakanı yetkisiyle belirlenecek. 8,5 MİLYON KONUT YENİLENECEK Yasa'nın çıkmasıyla birlik'te Türkiye'de yaklaşık 19 milyon yapı stokundan kaçak ruhsatsız ve depreme karşı dayanıksız olan yaklaşık 8.5 milyon konutun yenilenmesinin önü açılıcak. yasayla birlikte yetkiler ağırlıklı olarak Çevre ve Şehircilik Bakanlı'ğında toplanacak. Riskli binalardaki mülk sahiplerinin 3'te 2'sinin omayıyla binalar yıkılarak, yenileri inşa edilebilecek. Eski düzenlemeyle 16 dairelik bir apartmanda 15 kişi onay verse dahi 1 kişinin itirazıyla binanın yıkılmasına ve yenilenmesine karar verilemiyoruu. Şimdi ise 16 kişiden 11'inin onayı ile bina yıkılarak yenilenebilecek. Bakanlık, yasanın çıkmasıyla birlikte uygulamaya, riski, yıkılmayı bekleyen, deprem aksı üzerindeki ve kaçak binardan başlayacak. İstanbul'da başta Avcılar, Bakırköy, Bahçelievler, Büyükçekmece gibi eski ilçelerde başlatılacak uygulama dalga dalga İstanbul'un geneline yayılacak. İSTİHDAMA DA KATKI SAĞLAYACAK İnsanların daha çağdaş ve güvenli yaşam alanlarına kavuşmasının önünü açacak dönüşüm projeleri Türkiye ekomisine de canlılık getirecek. Sadece inşaat maliyeti olarak yaklaşık 450 milyar T'lik bir ekonomi yaratması öngörülen dönüşüm projeleri, yeni bir istihdam kapısı da olacak. İNŞAAT SEKTÖRÜNDEN DESTEK KONUTDER Başkanı ve Sinpaş GYO İcra Kuru lu Başkanı Ömer Faruk Çelik:

3’te 2 tüm ülkede uygulanmalı Markalı konut üreten 16 inşaat firmasının üyesi olduğu KONUTDER Yasa Tasarısı’na ilişkin görüşlerini yarın Çevre ve Şehircilik Bakanı Erdoğan Bayrak’tar’a iletecek. KONUTDER Başkanı ve Sinpaş GYO İcra Kurulu Başkanı Ömer Faruk Çelik, dönüşümün önündekiki engellerden Kat Mülkiyeti Yasasın’da yer alan “kat maliklerinin tamamının izni” şeklindeki düzenlemenin sadece afet riski taşıyan bölgelerde değil değil, ülke genelinde kaldırılarak nitelikli çoğunluk olan 3’te 2 ile karar alınmasının önünün açılmasını talep edeceklerini açıkladı. Çelik, aksi durumda afet alanı ilan edilen yerler dışındaki niteliksiz yapıların yenilenmesinin mümkün olamayacağını, bu nedenle Bakanlık ya da belediyelerin alan belirleme yetkisinin kaldırılmasını istedi. Avrupa Konutları İcra Kurulu Başkanı Süleyman Çetinsaya:

Güvenli gelecek için fedakârlık yapmak gerek Mevcut siyasi iktidarın kentsel dönüşüm ve yenileme konusunda irade ortaya koyarak harekete geçtiğini hatırlatan Avrupa Konutları İcra Kurulu Başkanı Süleyman Çetinsaya, “Kentsel dönüşümle ilgili yasa hazırlıkları var. İnsanların eski evleri üzerinden zengin olma hayalini bir yana bırakması gerektiğine değinen Çetinsaya, çocuklarıyla, ailesiyle, daha nitelikli ve güvenli bir gelecek için yapılarının yenilenmesine razı olmaları gerektiğini kaydetti. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun yeniden ele alınması gerektiğine işaret eden Çetinsaya, “Mevcut düzenleme ile bina sakinlerinden birinin dahi itiraz etmesi halinde binanın yenilenmesinin söz konusu olamıyor. Yeni düzenlemeyle, bina sakinlerinin üçte ikisinin onayıyla yenileme kararının alınabilmesinin önü açılmalıdır” diye konuştu. Dumankaya İnşaat Yönetim Kurulu Üyesi Ali Dumankaya:

Fırsatçılar saf dışı kalacak Yasayla, yapıların 3’te 2 nitelikli çoğunluk kararıyla yenilenmesinin önünü açacak düzenlemenin kentsel dönüşümü ve insanların nitelikli, güvenli yapılarda yaşaması sürecini hızlandıracağını anlatan Dumankaya İnşaat Yönetim Kurulu Üyesi Ali Dumankaya, Yasayla, kimi fırsatçıların da önüne geçileceğine işaret ederek, “Muhtemel yenileme ve dönüşüm alanlarında mevcut yasadaki ‘yüzde yüz anlaşma’yı kullanarak fiyat artıran fırsatçılar, 3’te 2 nitelikli çoüunluk kararının yeterli olmasıyla saf dışı kalacak” diye konuştu. Ağaoğlu Şirketler Grubu Başkanı Ali Ağaoğlu:

Ekonomi canlanır, istihdam artar Ağaoğlu Şirketler Grubu Başkanı Ali Ağaoğlu da yasayla birlikte Kat Mülkiyet Kanunu’nda yani düzenlemeler yapılarak yenileme ve dönüşümün önündeki engellerin kalkacağını dile getirerek, ayrıca inşaat sektöründeki hareketlenmeyle Türkiye ekonomisinin canlanacağını ve istihdamda artış yaşanacağını kaydetti. İnşaat sektörünün emek yoğun bir sektör olduğunu ve bu alanda 1.8 milyon kişinin istihdam edildiğini söyleyerek, yenileme ve dönüşüm projeleriylr yaklaşık 1 milyon kişiye daha istihdam yaratılabileceğini belirtti.

Yapı Fi-Side'da yüzde 25 kâr garantisi!

FiYapı Fi-Side'da yüzde 25 kâr garantisi!

Fiyapı, Bahçeşehir'deki konut projesi Fi-Side projesinde "yüzde 25 prim garantili' konut kampanyası başlattı. Küçük yatırımcıların paralarını gayrimenkulde değerlendirmesini sağlamayı amaçlayan kampanyada, müşteri daire sözleşmesini yapıp parasını ödedikten sonra tapusunu alacak. 15 Mart 2011'de başlayan kampanya 3 Nisan 2011'de sona erecek.

Müşteri, Mayıs 2012'de proje teslim edildiğinde ister dairesini alacak isterse Fiyapı müşterinin adına dairesini yüzde 25 kârla 60 gün içinde satacak. 60 gün içinde satılmazsa daireyi yüzde 25 primle Fiyapı alacak. Kampanya peşin satışlar için geçerli olacak. Kampanya 500 daire ile sınırlı tutulacak ve bir kişiye bir daireden fazla satılmayacak. Fi-Side projesindeki 1.065 dairenin 500'ü yatırımcı için yüzde 25 prim garantili kampanya ile satılacak kalan 565 daire ise özellikle ev sahibi olmak isteyen oturumcu müşteri için sıfır peşinat, sıfır taksit ve sıfır faizli 3-0 kampanyası (konut tesliminde ödeme) ile satılacak. İçinde 4 bin metrekare havuz ve havuzun içinde bin 500 metrekare Kıbrıs adası olan Fi-Side projesinde, 3.223 konut bulunuyor. 2.161 konutun satıldığı projede şu anda 1.065 daire kaldı. Akıllı yaşam konseptinin uygulandığı Fi-Side projesi, 54 bin metrekare alan üzerine 3 bin 223 konut, 20 bin metrekare ticari alan, 100 bin metrekare otopark, 4 bin metrekare yüzme havuzu ve havuzun içinde bin 500 metrekare Kıbrıs adasıyla bölgenin en geniş yapı projelerinden bir olma özelliğini taşıyor. Fi-Side normal bloklarda 66 ve 77 metrekare 1+1, 120 metrekare 2+1, residans bloklarda ise 88 ve 110 metrekare 1+1, 125 metrekare 2+1, 174 ve 195 metrekare 3+1 olmak üzere 8 farklı daire modeli 25, 30 ve 35 katlı bloklardan oluşuyor. Projenin yüzde 80'i yeşil alan olarak tasarlandı.

Hedef küçük yatırımcı Fiyapı Yönetim Kurulu Başkanı Fikret İnan, "Bu kampanyada biz daha küçük yatırımcıya para kazandırmayı, aynı zamanda da Fiyapı ailesini daha da genişletmeyi hedefliyoruz. Parası olan bir kişinin 10 daire birden alması bizim için cazip değil, çünkü böyle bir yatırımcının daireyi iade etmek için aldığı kesin" dedi. Fikret İnan, "Burada vermek istediğimiz en önemli mesaj; Fiyapı'dan daire alan müşterilerimizin 14 ay gibi bir sürede yüzde 25 prim yapacağını bilmesi ve bunun rahatlığını yaşaması. Biz projenin teslimde yüzde 40 değer kazanacağını öngörerek prim garantisi verdik" dedi. Milliyet