Erdoğan Bayraktar: Kentsel dönüşümde mağduriyet olmayacak!

Erdoğan Bayraktar, kentsel dönüşüm sürecinde kimsenin hak mağduriyeti yaşayamayacağını belirterek, kimseyi 60 gün içerisinde elektriğini, suyunu kesip hemen kapının önüne koymayacaklarını söyledi

Erdoğan Bayraktar, kentsel dönüşüm sürecinde kimsenin hak mağduriyeti yaşayamayacağını belirterek, kimseyi 60 gün içerisinde elektriğini, suyunu kesip hemen kapının önüne koymayacaklarını söyledi

700 milyar doları bulacak olan kentsel dönüşüm yasalaşırken Çevre ve Şehircilik Bakanı Erdoğan Bayraktar vatandaşın tereddüt ettiği noktalar hakkında bilgiler verdi. Bayraktar kimsenin hak mağduriyeti yaşamayacağını ifade ederek, anlaşma ile tahliye edilen yapıların maliklerine veya malik olmasalar bile kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi olarak bu yapılarda ikamet edenlere veya bu yapılarda işyeri bulunanlara hatta uygulamanın gerektirmesi halinde, riskli yapıyı kullanmakta olan kişilere de geçici konut veya işyeri tahsisi ya da kira yardımı yapılabileceğini, düşük faizli krediler önereceklerini bildirdi.

Kentsel dönüşüm sırasında kimsenin hak mağduriyeti yaşamayacağının altını çizen Bayraktar, arsa payları üzerinden, konutlar üzerinden, hakları neyse her birini vermeye çalışacaklarını dile getirdi. Konuyla ilgili vatandaşların yanlış bilgilendirildiğini ifade eden Bayraktar, “Hep dillendirilen bir şey var. Vatandaşların evlerinin boşaltılması bakanlık tarafından gerçekleştirilecek. Boşaltılmadığı takdirde 60 gün içerisinde boşalttırılacak. Böyle bir şey yok. Kimsenin elektriğini suyunu 60 günde kesmeyeceğiz. Kimseyi kapı dışarı etmeyeceğiz. Böyle bir şey asla mümkün olmayacak” dedi.

Düşük faizli krediler uygulanacak

Yasaya göre konutunu ve işyerini kendi imkânları ile yapmak veya edinmek isteyenlere de kredi verilecek. Bu krediler nispeten düşük faizli, geri ödemesi kolay krediler olacak. Yoksul veya dar gelirli vatandaşlara daha da uygun şartlarda konut veya işyeri verilecek. Proje uygulamalarının yapıldığı illerdeki mevcut ekonomik durum, tabii afetin ortaya çıkardığı durumlar, konut rayiç ve enkaz bedelleri ile uygulama alanındaki kişilerin mal varlığı ve geliri göz önünde bulundurularak Bakanlar Kurulu kararı ile yapılacak konutların maliyetleri yapım maliyetlerinin de altında tespit edilebilecek ve sosyal donatı ve altyapı harcamaları uygulama maliyetine dahil edilmeyebilecek.

Hak sahipleri paydaşlarla birlikte karar verecek

Hak sahipleri, parsellerin tevhit edilmesine, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hâsılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine sahip oldukları hisseleri oranında paydaşlarıyla karar verecek.

Yavuz Karaman/Milliyet

Konut satışında personel kalitesi çok önemlidir

Yapılan her işin odağında, özellikle satış pazarlama sektöründe insan faktörü en önemli unsurdur. Yatırım yapılan insan geri dönüşüm sağlar. Yatırım yapılmadan başarı istenmesi artık kabul görmez bir davranış olarak nitelendirilmektedir.

Yapılan her işin odağında, özellikle satış pazarlama sektöründe  insan faktörü en önemli unsurdur. Yatırım yapılan insan geri dönüşüm sağlar. Yatırım yapılmadan başarı istenmesi artık kabul görmez bir davranış olarak nitelendirilmektedir.

Başarıya giden süreci hızlandırmak adına, inşaat sektöründe rol alan Proje sahibi aktörler, konut satış ofislerinde çalışacak satış personelini, aşağıdaki kriterlere göre tayin ediyormu? Etmedikleri zaman finalde nasıl bir tablo ile karşı karşıya kalacaklarını bilmeleri lazım. Bu kriterlerden bazıları;

Dürüstlük,

Kurumsal Sadakat,

Sektörel deneyim,

Bireysel yetenek,

Fiziki düzgünlük,

Akıcı ve etkili anlatım,

Bu özellikler bir projenin satış kadrosunda aranması gereken olmazsa olmazlardır. Kriterleri çoğaltmak mümkün, kurumsallaşma yolunda ilerlemek isteyenler, kurum içi eğitimle birlikte, satış kadrosuna kesintisiz yatırım yapmalıdır.

Satılır, öylede satılır böylede satılır. Ancak, ileride sistemin önü tıkanır, o zaman satılmaz;

Satılır, öylede satılır böylede satılır. Ancak kurumsallaşma, markalaşma havada kalır.   

Satılır, öylede satılır böylede satılır. Ancak, yarışta rakipler fark atar.

Satmanın, günü  kurtarma veya projeyi kurtarmak odaklı olduğu bir dönemde , satmak geleceğe yatırım yapmak, kurumsallaşma yolunda ilerlemek, kalite çıtasını yükseltmek olmalı.

İnsana yatırım yapmayanın yolda kaldığını, çabuk yorulduğunu, yalnız kaldığını görmeyenimiz kaldı mı?

Hayal eden İNSAN

Planlayan İNSAN

Uygulayan İNSAN

Pazarlayan İNSAN

İnsan olmadan asla, öyleyse kaliteli insan, Kaliteli Firma, Kaliteli Proje...

Yasal Uyarı: Yayınlanan köşe yazısı, haber veya fotoğrafın tüm hakları www.emlaktasondakika.com'a aittir. Ancak alıntılanan köşe yazısı, haber veya fotoğraf, www.emlaktasondakika.com linki verilerek kullanılabilir.

Salim Taşçı'dan tuğla ekonomisine kriz uyarısı!

Türk Sanayici ve İşadamları Vakfı Emlak Sektörü Kurul Başkanı Salim Taşçı: Tuğla ekonomisine dikkat, İspanya krizini geçmişteki tuğla ekonomisine borçlu

Türk Sanayici ve İşadamları Vakfı Emlak Sektörü Kurul Başkanı Salim Taşçı, emlak sektörünün maketten satışa dayanmasının sorun oluşturabileceğini, İspanya'nın yaşadığı krizin "tuğla ekonomisinden" kaynaklandığını belirterek, "Tuğla ekonomisine dikkat. Tuğlalar yerinden oynarsa çatı uçar. Konut alıcılarının rahat uyuyabilmesi için, maket konutların sigorta edilmesi, yüklenici firmalardan banka teminat mektubu istenmesi, kredi veren bankaların sorumluluklarının artırılması gerekir" dedi. 

 

Tuğlalar yeniden oynarsa çatı uçar

Salim Taşçı yazılı açıklamasında, Türkiye'de ovalar, yaylalar, dağlar ve tepelerin inşaat şantiyeleriyle dolduğunu belirterek, "Maketi önüne koyan bazı firmalar sat-yapa geçiyorlar. Ortada maket, elinde çubukla bir tanıtım uzmanı. ‘İşte onuncu kat, tüm şehir ayaklar altında, peşin şu kadar, taksit bu kadar.' Ardından senet tanzimi, protokol ve oldu satış. ‘Ya yapmazsan, ya yapamasan, benim durumum ne olacak?' diye soran çıkıyor mu, orası meçhul" dedi. 

 

Maketten konut satan firmaların SPK'ca denetlenmesi ve izahname istenmesinin öngörüldüğünü hatırlatan Taşçı, "Maketi yapan, izahname hazırlamaktan acizmi ki, denetimin temeli ‘izahnameye' dayandırılıyor? Yaptırım nedir? Görünürde hiçbir nitelik, garanti yoktur" iddiasında bulundu. Taşçı, "Tuğla ekonomisine dikkat. Tuğlalar yerinden oynarsa çatı uçar" dedi. 

 

Mor-gıç morartır

Salim Taşçı, emlak sektöründe bir çöküş yaşanmaması için şu önerilerde bulundu: 

"-Alıcının rahat uyuyabilmesi için, maket konutların sigorta edilmesidir. Yapımı yüklenici firmalardan banka teminat mektubu istenmesidir. Kredi veren bankaların sorumluluklarının arttırılmasıdır. İşte o zaman vatandaşta, yaptı, yapamadı derdinden kurtulur. Aksi halde Mor-gıç morartır. 

 

-İspanya, ABD deki, tuğla ekonomisinin neticesi olarak, ABD deki krizin izleri yeni, yeni ortadan kalkmakta olup, ispanya şu andaki, krizi geçmişteki, tuğla ekonomisinin cazibesine (!) borçludur." 

 

Bu kadar konutu kime satacaksınız?

Salim Taşçı dünya ülkelerinin deneyimlerinden dersler alınmazsa sorunlar yaşanabileceğini kaydederken, "Korkum odur ki, 3-4 yıl sonra bankalar para kasalarının yanına bir de konut anahtarlarını muhafaza için bir kasa daha ilave etmek mecburiyetinde kalacak olmalarıdır. Ekonomide arz-talep dengesi diye bir kural vardır. Bu kadar konutu kime satacaksınız? 3-4 yıl sonra biriken stoklar elde kalırsa, fiyatlar alabildiğine düşerse sonuç ne olur?" diye sordu. 

 

Dünya

Maket, makyaj ve köpükten kaçının!

Tüm Türkiye'ye yayılan müthiş bir konut hamlesi var. Gazetelerde daha çok ağırlıkla İstanbul'dakiler olmak üzere büyük kentlerdeki lüks projelerin ilanlarını görüyoruz, ama Anadolu'da da yöre ölçeğinde projeler devreye sokuluyor. Binlerce konut yapılıyor

Tüm Türkiye'ye yayılan müthiş bir konut hamlesi var. Gazetelerde daha çok ağırlıkla İstanbul'dakiler olmak üzere büyük kentlerdeki lüks projelerin ilanlarını görüyoruz, ama Anadolu'da da yöre ölçeğinde projeler devreye sokuluyor. Binlerce konut yapılıyor.

Tercih, daha çok site türü konut projelerinden yana kullanılıyor. Peki, bu hamle bir arz-talep dengesizliğine yol açar mı, konut alırken nelere dikkat etmek gerekir, yılların birikimi değerlendirilirken hüsrana uğramamak için ne yapmalı, işte bu soruların yanıtını aradık. Sektörün içinden biriyle konuşmakta yarar vardı, biz de Salim Taşçı ile konuştuk.

Ankara'da emlak sektöründe Salim Taşçı'yı tanımayan neredeyse yoktur. Sektörün en renkli simasıdır ve ilk akla gelen isimdir Salim Taşçı. Emlakçılar Kralı diye de bilinir. Taşçı ile emlak sektörünün durumunu, pıtrak gibi fışkıran yeni konut inşaatlarını konuştuk, gelecekte bir sorun yaşanıp yaşanmayacağı konusundaki görüşlerini aldık. Özellikle yeni yapılmakta olan inşaatlardan konut alacakların nelere dikkat etmesi gerektiğini sorduk Taşçı'ya.

Öyle ya, cennetten bile arsa alabilen bir halk, dünyada neler almazdı ki..

Fay hattının yerini bile değiştiren belediyelere sahip Türkiye'de, müteahhitlerin en azından bir kısmı neler yapmazdı ki...

"MMK'ya dikkat!"

Salim Taşçı, yeni inşaat projelerine ve bu projeler çerçevesinde daire alacaklara uyarılarda bulundu; "MMK'ya dikkat" dedi. MMK'yı "maket, makyaj ve köpük" olarak açıklayan Taşçı'ya kulak verelim: "Türk halkı maket üzerinden ev almakta bir sakınca görmüyor, yılların birikimini adeta bir makete bağlayabiliyor. Maket üzerinden ev alacak kişinin yanına mali müşavirini, avukatını ve emlakçısını almadan, sözleşmeyi onlara okutmadan hiçbir şeye imza atıp para ödememesi gerekir. Satış vaadi sözleşmesini tapuya gidip işletmediğin takdirde bunun hiçbir önemi yoktur. Çünkü bir daire için binlerce kişiyle satış vaadi sözleşmesi yapılabilir. Dolayısıyla satış vaadi sözleşmesiyle konut alacak kişile rin mutlaka bu sözleşmeyi tapuya işletmeleri gerekir. Ayrıca noterin işlevi çok büyük zannediliyor.

Noter yalnızca bir imza makamıdır." "ikincisi makyajdır. Ev alacaklar seramik, musluk, boya iyi mi diye bakıyor da, yapı denetim durumunu inceleyen neredeyse yok. Makyaj güzel mi, güzel; tamam deniliyor. Oysa Türkiye'de 50 vilayet deprem konusunda imdat çığlığı atıyor, beni 50-6070 yıl öncesinin teknolojisiyle yaptınız, diye. Önüne gelen müteahhitlik yaptı yıllarca. 50 vilayet, gelin beni yıkın yeniden yapın, diye bağırıyor, ama duyan yok. İşin kötüsü, deprem riski dikkate alınmadan inşaat yapılmaya halen devam ediliyor." "Üçüncüsü köpüktür. Çoğu insan hayatı boyunca bir kez ev alma durumuna gelebilir. Fiyatlar iyi incelenmeden, araştırma yapılmadan şişkin fiyata ev almak durumunda kalınabilir. Bu yüzden acele etmemek gerekir."

Arz fazlası var mı?

Yapı kullanma izin belgesi verilen daire sayısının geçen yıl 550 bine ulaştığını ve bir önceki yıla göre yüzde 28 arttığını bu köşede 5 Mart'ta sizlere aktarmıştık. Yani konut arzında hızlanan bir büyüme vardı. Bu durum, arz-talep dengesini bozabilecek bir görüntü çıkarıyordu ortaya.

Türk Sanayici ve İşadamları Vakfı (TÜSİAV) Emlak Sektörü Kurul Başkanı da olan Salim Taşçı'ya tamamlanıp kullanılabilir hale gelen daire sayısındaki artışı karşılayacak ölçüde talep olup olmadığını da sorduk. Daire sayısında bir miktar köpük oluştuğuna dikkat çeken Taşçı, bunun arz-talep dengesinde bozulmaya yol açabileceğinin altını çizdi.

Öyle anlaşılıyor ki, önümüzde, yeni projelerden konut alacakların çok dikkatli hareket etmesini gerektiren bir dönem var. Taşçı'nın da uyardığı gibi "maket"ten konut alanların hüsrana uğramamak için çok dikkatli olmaları gerekiyor.

Maket üzerinde harika olanın gerçekte vasat, hatta kötü olduğu sürpriziyle karşılaşmamak; daha da kötüsü makette harika görünenin, gerçekte hiç gerçekleşmeyeceği gibi bir durum yaşamamak için, aman dikkat!

Dünya

Alaattin Aktaş

Gerçek dışı beyana yüksek harç sebep oluyor!

Hafta boyunca sektörün konuştuğu konulardan biri Maliye Bakanı Mehmet Şimşek'in gündeme getirdiği emsal fiyat-beyan kıyaslamasıydı. Emlakçılar, gerçek fiyat ile tapu müdürlüklerine beyan edilen bedeller arasındaki büyük farkın, vatandaşların ödedikleri yüksek tapu harç bedelinden kaçınmak istemesinden kaynaklandığını belirtiyor

Gecekondu ile lüks konut aynı kefede 

 

TURYAP Yönetim Kurulu Üyesi Başak Soner, emsal fiyat uygulaması hakkında şu değerlendirmeyi yaptı: "İstanbul'da öyle semtler var ki yapılaşmasında gecekondu ile rezidansı aynı anda görebiliyoruz. Bu semtelere Etiler'i örnek verebiliriz. Etiler'in Armutlu bölgesinde merkeze kıyasla çok daha düşük rayiçler söz konusu. Aynı şekilde Büyükdere Caddesi, Çeliktepe ve 4. Levent'i kesin çizgilerle aymyor. Caddelerin bir yanında lüks konutlar yüksel bedelle rayiçleri dirilirken, diğer yarımda düşük rayiç bedellerle satılan konutlar göze çarpar. Bazıları krediye dahi uygun değldir. Hal böyleyken sadece bir cadde ile birbirinden ayrılan konutlar için ortalama rayici kesinleştirmek zordur. Fiyat aralığı geniştir. Metrekare fiyatının 100 lira üe 1000 lira olduğu da olur. Bu noktada maliyenin de emlakçı kadar konuya hakim olması gerekir. Aksi takdirde teoride yazüanla pratikte yazüan bugüne kadar olduğu gibi birbirini tutmaz." 

 

EMLAK Müşaviri Salim Taşçı ise Bakan Şimşek'in dikkati çektiği konunun Türkiye'de yaygın olarak başvurulan bir vergi kaçırma yöntemi olduğunu belirtti. 

 

Türkiye'de 4 yıl önce mülklerin satış bedeli üzerinden alman harç bedellerinin belirlenmesinde vatandaşın beyammn esas alındığını hatırlatan Taşçı, bugün konutların satış öncesi rayiç bedelinin belirlenmesinin belediyelerin yetkisi altında olduğunu düe getirdi. Söz konusu bedellerin yüksek olduğunu savunan Taşçı, "Vatandaşın mülk alım satımlarında gerçek dışı beyanda bulunmalarının önüne geçmek için yüksek harç bedellerinin düşürülmesi gerekir. Öte yandan yapılacak bir düzenleme üe rayiç bedel belirleme işi, belediyeler yerine Maliye Bakanlığı tarafından yapılmalıdır" dedi. 

 

Maliye Bakanı Mehmet Şimşek'in gündeme getirdiği internet siteleri ve gazetelerdeki konut satış bedelleri ile tapu müdürlüklerine beyan edilen bedeller arasındaki büyük farkm, I vatandaşlarm mülk satışı sırasmda ödedikleri yüksek tapu harç bedelinden kaçınmak için konutun fiyatım düşük göstermelerinden kaynaklandığı belirtiliyor. Maliye Bakanlığı da düşük beyanın önüne geçebilmek için gazetelerden, internet sitelerindeki ilanlardan gayrimenkullerin kiralama ve satış fiyatlarını toplamaya başladı. Vergi Denetim Kurulu'nun başlattığı proje üe püot bölgeler seçilerek, İstanbul'da Cihangir, Etiler, Ulus gibi lüks semtlerde emlakçılann ya da müteahhitlerin verdikleri ilanlarla satış beyanlan çapraz kontrole tabi tutulacak. Eğer fiyatlar arasmda yüzde 20'den fazla fark varsa, Maliye işlem başlatacak. 

 

Tavsiye etmiyoruz

 

Konuyla ilgili görüşlerine başvurduğumuz, İstanbul Umum Emlak Komisyoncuları Odası İkinci Başkam Nizamettin Aşa, konut satış bedelleri üe tapu müdürlüklerine beyan edilen bedellerin farklı olmasının yaygın ancak yanlış bir uygulama olduğunu söyledi. Aşa, Maliye Bakanlığı'nın daha önce uygulamaya koyduğu tebliğin uygulandığım, şu anda geçerli olan tebliğe göre hareket edilmediğini belirtti. 

 

Aşa, "Biz bunu hiçbir zaman emlakçımıza tavsiye etmiyoruz. Gerçek satış bedeli neyse onun bedelinin ibraz edilmesi gerektiğini anlatıyoruz" dedi.

 

'Değer artışı' unutuluyor 

 

Ev sahiplerinin cebinden çıkacak masrafın daha az olması için gerçek bedeli değü rayiç bedeli bildirdiğini anlatan Nizamettin Aşa, "Hem alıcı hem de satıcı yüzde 1.65 oramnda tapu harcı ödüyor. Örneğin 300 bin liralık bir konut için 10 bin lira harç ödeniyor. 

 

Rayiç bedel büdirerek ilk etapta vatandaşm cebinden daha az para çıkmış gibi gözüküyor. Ancak eğer konut 5 yıl içinde satılırsa gayrimenkul değer artışı vergisi ödeniyor. Rayiç bedel üzerinden satışı bildirenler, 5 yü içindeki ikinci satışta rakam çok daha yüksek olacağı için daha fazla vergi ödemek zorunda kalıyor" diye konuştu. 

 

Harç yüzde 1'e düşsün Nizamettin Aşa, Maliye'nin emsal ile beyan kıyaslamasını desteklediklerini vurgulayarak, şu öneride bulundu: "Gerçek beyan sağlanırsa, şu anda elde ettiği verginin iki katım toplayabüir. Bunun için gayrimenkulün bir defaya mahsus değer artışı vergisinden muaf tutulmasını, toplamda yüzde 3.3 olan harcın da yüzde l'e düşürülmesini öneriyoruz. 

 

Örneğin, bir konutun emlak vergisi esas bedeli 50 bin ise, piyasa bedeli 300 binin altında olmuyor. Rayiç bedel üzerinden 1500 lira harç almıyor, gerçek bedel üzerinden ise yüzde 1 büe alında 3 bin lira harç alabilir. Harçta indirim yapüsa bile geliri iki kat artıyor." 

 

Banka kredisi azalttı 

 

ANKARA Tüm Emlakçılar Esnaf Odası Başkan Yardımcısı Ahmet Rıfat Yetkin de, mülkün değerini düşük gösterme gibi yöntemlerin, son yıllarda konut alımında banka kredisi kullanımının artmasından dolayı azaldığını söyledi. Kredi kullandırma aşamasında banka ekspertizlerinin mülkün gerçek değerine yakın fiyatlar ortaya çıkardığım belirten Yetkin, satış bedelini düşük göstererek vergi kaçırma yönteminin geçmiş yıllarda yaygın olduğunu kaydetti. Uygulamanın daha çok emlakçılar dışında bireysel olarak ev alıp satanları ilgilendirdiğini belirten Yetkin, "Kayıtlı emlakçüar zaten bu konularda vatandaşlan uyarıyor. Vatandaşlara kayıtlı emlakçüardan ev alıp satmalarım öneriyoruz" dedi. 

ibraz edilmesi gerektiğini anlatıyoruz" dedi. 

 

Mülkün değeri düşük gösteriliyor 

 

EMLAKÇI Osman Kabala da alıcı ve satıcıların tapu harç bedellerinden dolayı mülkün değerini düşük gösterme eğiüminde olduklarım beürterek, "İskan raporu olan bina üe iskansız bina arasında tapu harç bedeli olarak 2 kat fark var. Özellikle al-sat şekünde iş yapan kişiler mülkün değerini düşük gösterip, ödemeleri gereken harç bedelinin bir kısmım kendileri alıyorlar" ifadesini kullandı. 

 

Hürriyet Emlak

Salim Taşçı: Gerçek dışı beyanın önüne geçmek için harçlar düşürülmeli

Maliye Bakanlığı’nın gazete ve internet sitelerindeki satılık ve kiralık emlak fiyatlarını toplayarak vergi beyanlarıyla kıyaslayacağını açıklaması ile ilgili olarak Ankaralı Emlak Müşaviri Taşçı, "Gerçek dışı beyanın önüne geçmek için yüksek harç bedellerinin düşürülmesi gerekir" dedi

Maliye Bakanlığı'nın gazete ve internet sitelerindeki satılık ve kiralık emlak fiyatlarını toplayarak vergi beyanlarıyla kıyaslayacağını açıklaması ile ilgili olarak Ankaralı Emlak Müşaviri Taşçı, "Gerçek dışı beyanın önüne geçmek için yüksek harç bedellerinin düşürülmesi gerekir" dedi.

Emlakçılara göre; Maliye Bakanı Mehmet Şimşek'in gündeme getirdiği gazete ve internet sitelerinde ilan edilen konut satış bedelleri ile tapu müdürlüklerine beyan edilen satış bedelleri arasındaki fark, tapu harç bedellerinin yüksek olmasından kaynaklanıyor.

Ankaralı Emlak Müşaviri Salim Taşçı, Bakan Şimşek'in dikkati çektiği konunun Türkiye'de yaygın olarak başvurulan bir vergi kaçırma yöntemi olduğunu belirtti.

Türkiye'de 4 yıl önce mülklerin satış bedeli üzerinden alınan harç bedellerinin belirlenmesinde vatandaşın beyanının esas alındığını hatırlatan Taşçı, bugün konutların satış öncesi rayiç bedelinin belirlenmesinin belediyelerin yetkisi altında olduğunu dile getirdi.

'BEDELLER YÜKSEK'

Bedellerin yüksek olduğunu savunan Ankaralı Emlak Müşaviri Salim Taşçı, ''Vatandaşın mülk alım satımlarında gerçek dışı beyanda bulunmalarının önüne geçmek için yüksek harç bedellerinin düşürülmesi gerekir. Öte yandan yapılacak bir düzenleme ile rayiç bedel belirleme işi, belediyeler yerine Maliye Bakanlığı tarafından yapılmalıdır'' dedi.

Taşçı, bugün alıcı ve satıcı için bin 650'şer civarında olan tapu harç bedellerinin bin lira seviyelerine düşürülmesi halinde vatandaşın mülkün değerini düşük gösterme gibi bir yola başvurmayacaklarını ifade etti.

Ankara Tüm Emlakçılar Esnaf Odası Başkan Yardımcısı Ahmet Rıfat Yetkin de, mülkün değerini düşük gösterme gibi yöntemlerin, son yıllarda konut alımında banka kredisi kullanımının artmasından dolayı azaldığını söyledi.

Kredi kullandırma aşamasında banka ekspertizlerinin mülkün gerçek değerine yakın fiyatlar ortaya çıkardığını belirten Yetkin, satış bedelini düşük göstererek vergi kaçırma yönteminin geçmiş yıllarda yaygın olduğunu kaydetti.

'VATANDAŞLARI UYARIYORUZ'

Uygulamanın daha çok emlakçılar dışında bireysel olarak ev alıp satanları ilgilendirdiğini belirten Yetkin, ''Kayıtlı emlakçılar zaten bu konularda vatandaşları uyarıyor. Vatandaşlara kayıtlı emlakçılardan ev alıp satmalarını öneriyoruz'' dedi.

Emlakçı Osman Kabala da alıcı ve satıcıların tapu harç bedellerinden dolayı mülkün değerini düşük gösterme eğiliminde olduklarını belirterek, ''İskan raporu olan bina ile iskansız bina arasında tapu harç bedeli olarak 2 kat fark var. Özellikle al-sat şeklinde iş yapan kişiler mülkün değerini düşük gösterip, ödemeleri gereken harç bedelinin bir kısmını kendileri alıyorlar. Çoğu bölgede mülkün değeri düşük gösteriliyor'' ifadesini kullandı.

Emlakçıların 'tapu harç bedelleri yüksek' görüşüne konutlarını kendileri satan bazı vatandaşlar da katılıyor.

Ankara-Batıkent'te 280 bin liralık dairesini satışa çıkaran Oğuzhan Filiz, kendi konutu için ödenmesi gereken tapu harç bedelinin 5 bin-5 bin 500 lirayı bulduğunu söyledi.

Harç bedellerinin düşürülmesi halinde kimsenin konutun bedelini düşük gösterme gibi bir yola başvurmayacağını dile getiren Filiz, bugünkü piyasa koşullarının çok gerisinde kalan belediye rayiç bedellerinin de yeniden güncellenmesi gerektiğine dikkati çekti.

MERCEK ALTINDAKİ SEMTLER

Vergi Denetim Kurulu'nun başlattığı proje ile pilot bölgeler seçilerek, bu çerçevede İstanbul'da Cihangir, Etiler, Ulus gibi lüks semtlerde emlakçıların ya da müteahhitlerin verdikleri ilanlarla satış beyanları çapraz kontrole tabi tutulacağı ifade edilmişti.

Pilot bölgelerden Etiler'deki konutların fiyatı oda sayılarına göre, 1 milyon 200 bin dolardan 2 milyon 250 bin dolar arasında değişiyor. Aynı semtteki ortalama 10-15 yıllık bir binadaki konut 625 bin liradan alıcı buluyor.

Pilot bölge olarak seçilen bir diğer semt olan Cihangir'de de fiyatlar, Etiler kadar olmasa da yüksek oranlarda seyrediyor.

Cihangir'de 2 artı 1 şeklindeki bir dairenin fiyatı 980 bin dolara, 25-30 yıllık binalardaki dairelerin fiyatları da 500 bin dolara kadar çıkabiliyor.

Pahalı konutların yer aldığı bir başka pilot semt Ulus'ta da fiyatlar diğer semtlerle pek farklılık göstermiyor. Bu semtte de fiyatlar 550 bin dolar ile 4 milyon 300 bin dolar arasında değişiyor.

İstanbul Ulus'taki bir emlakçı, vergi kaçırmanın önüne geçmek için belediyenin belirlediği rayiç bedel tutarlarının artması gerektiğini söyledi.

Özellikle pilot bölge olarak seçilen semtlerdeki konut fiyatları ile belediye rayiç bedelleri arasındaki farka değinen emlakçı, ''Etiler'deki bir dairenin fiyatı ortalama 1 milyon 750 bin dolar, buna karşın Etiler için belirlenen en yüksek rayiç bedel 600 bin lira civarında. Hatta 100 bin lira rayiç bedel belirlenen konutlar var. Siz Etiler'de 100 bin liraya gecekondu bile satın alamazsınız'' dedi.

ntvmsnbc

“Konutun değerine göre KDV uygulanacak”

Maliye Bakanı Mehmet Şimşek'in konutların tesliminde sadece metrekareye bakılmayarak, konutun değerine göre KDV uygulanacağına ilişkin açıklaması sektör temsilcilerini memnun etti.

Maliye Bakanı Mehmet Şimşek'in konutların tesliminde sadece metrekareye bakılmayarak, konutun değerine göre KDV uygulanacağına ilişkin açıklaması sektör temsilcilerini memnun etti.

Türk Sanayici ve İşadamları Vakfı (TÜSİAV) Emlak Sektörü Kurulu Başkanı Salim Taşçı, yaptığı açıklamada, uygulamayı çok olumlu bulduğunu belirterek, ''İstanbul Boğazı'ndaki bir konut ile Van'ın Çaldıran ilçesindeki bir konuta aynı KDV oranlarının uygulaması hakkaniyete aykırı bir durumdu. Sayın Bakan, yıllardır kanayan bir yaraya parmak basmış'' dedi.

Uygulama orta ve dar gelirli vatandaşın da konut sahibi olmasına imkan tanıyacağını ve dolaylı olarak inşaat sektörüne ivme kazandıracağını ifade eden Taşçı, İstanbul, Ankara, İzmir, Antalya gibi illerde zaten hareketli olan sektörün, uygulama ile bu iller dışındaki yerlerde de inşaat sektörünü canlandıracağını dile getirdi.

Ayna Yapı Yönetim Kurulu Başkanı İsmail Yerlikaya da yapılan uygulamanın, herkesi gelirine göre vergilendirme sürecinin başlangıcı olduğunu kaydetti.

Uygulamanın sosyal adaletin yerini bulması açısından önemli olduğunu ifade eden Yerlikaya, aynı zamanda farklı bölgelerdeki konut yatırımlarının geri dönüşünü eşitlemesine de yol açacağını söyledi. Yerlikaya, uygulamanın metropollere göçü engelleyeceğine inandığını sözlerine ekledi.

Borsan Emlak Borsası yetkilisi İsmet Karagöz de uygulamanın konut satışlarına etkisinin sınırlı olacağını düşündüğünü belirterek, buna karşın sosyal adalet ilkesi açısından uygulamayı çok olumlu bulduğunu dile getirdi.

Uygulamanın müteahhitlik sektörüne katkısının daha fazla olacağını ifade eden Karagöz, ''Uygulama konut yatırımlarına ilişkin ticareti artıracaktır. Mantıklı, çok güzel bir uygulama'' dedi.

Haber7

18 Nisan 2012 / Saat: 12:25
Yasal Uyarı: Yayınlanan köşe yazısı, haber veya fotoğrafın tüm hakları www.emlaktasondakika.com'a aittir. Ancak alıntılanan köşe yazısı, haber veya fotoğraf, www.emlaktasondakika.com linki verilerek kullanılabilir.

Yüzde 18 KDV oranı, Ankara’nın caddelerini yaktı!

Çankaya, İran caddesi, Cinnah, Simon Bolivar’da arsa yoktur. Binaların en genci 30 yaşındadır. 100 m² dairede var, 300 m² dairede mevcuttur.

Çankaya, İran caddesi, Cinnah, Simon Bolivar’da arsa yoktur. Binaların en genci 30 yaşındadır.100m² dairede var, 300m² dairede mevcuttur.%18 KDV’de ölçü caddelerin Lüks kapsamına alınması mıdır, dairelerin satış bedellerimidir?

Simon Bolivar caddesini ele alırsak, 98m² den 300m² ye kadar daireler vardır. 98-120m² olan dairelerin satış bedelleri 210 bin ila, 325 bin arası değişkenlik göstermektedir. Aynı cadde üzerinde,800-850 bin liralık mülklerde mevcuttur. Burada ölçü ve hakkaniyet nerdedir? KDV oranlarındaki artış, emlak vergilerine de yansıyacaktır.

Ankara’da (Dikmen-Balgat) Cevizlidereyi lüks semt tarifine alan ölçüyü kaçırmış demektir. Cevizlidere ortadirek semtidir. Çukurambar, İncek, Ümitköyle eş değer tutmak, elmayla armudu karıştırmaya benzemektedir.

Bu KDV sistemi bu şekliyle işlerlik kazanacaksa, gayrimenkul yatırım aracı olmaktan çıkar, dağ taşa bina yapılmaktadır. Stoklar eriyeceğine daha da fazla artar. Bu su bu pilavı kaldırmaz. Bir koyundan bir post çıkar, birkaç tane çıkmaz.

Salim Taşçı

Yasal Uyarı: Yayınlanan köşe yazısı, haber veya fotoğrafın tüm hakları www.emlaktasondakika.com'a aittir. Ancak alıntılanan köşe yazısı, haber veya fotoğraf, www.emlaktasondakika.com linki verilerek kullanılabilir.

KDV oranlarındaki artış kime ceza?

Birkaç gün öncesine kadar, alanı 150m² ya kadar olan konutlarda katma değer vergisi %1, 150m² nin üstündeki konutlarda %18 idi

Birkaç gün öncesine kadar, alanı 150m² ya kadar olan konutlarda katma değer vergisi %1, 150m² nin üstündeki konutlarda %18 idi. Yıllardır biz sektör temsilcileri katma değer vergisi kademeli olmalı, dedik, çünkü oranlar arası makas çok açıktı.150m² ye kadar %1, 150-250m² arası %8,üstü %18 gibi.

İnşaat Türkiye’nin lokomotif sektörü, diyoruz. Birçok alt sektörü de destekliyor, olumlu ya da olumsuz tetikliyor.

Geçen yıl malum, hükümet gayrimenkul sektörü ile çok meşgul oldu. Beğendiğimiz- beğenmediğimiz epey yasa çıktı.

Katma değer vergisinde kademelendirmenin, rayiçe (metrekare vergi değeri) göre olması fikrine tepki gösterdik. Çünkü rayiçler yerel belediyeler tarafından tesbit ediliyor.Subjektif bir kriter. Gayrimenkulde değerleme objektif kriterle yapılır ama sonuç subjektif olarak belirlenir.Bir gayrimenkulünüz için,10 değerleme şirketinden ekspertiz talep edin,10 ayrı fiyatla karşı karşıya kalabilirsiniz.Belediyelerin de rayiç belirlemesi aynen bu şekildedir.Son yıllarda da rayiçlerin realize olan satış fiyatının da üstünde olması çok karşılaştığımız bir durum.

Kentsel dönüşüm ve kamu bağlantılı konutlar dışında, %1 KDV tarih oldu.

İnşaat sektörünün makro ekonomik olumsuzluklardan birkaç yılda bir ne kadar  zor süreçler yaşadığı, bu zorluklardan ne kadar ve nasıl hırpalanarak çıktığını biz biliriz.Gayrimenkulde krizlerde, Türkiye ekonomisinin üzerine ölü toprağı serpilmiş gibi günler yaşadığımızı unutmayalım.

Türkiye için bu kadar önemli bir sektöre %7 veya %17 oranında vergi artışı ile ne amaçlanır ki?

İnşaat şirketleri için maliyet artacak, fiyat yükselecek, satışlar zorlaşacak, şu anda bile şirketleri mutlu etmeyen karlılık daha da düşecek, pazar daralacak.

Hayattaki en önemli hedefi, başını sokacak bir ev almak olan Türk tüketicisi için, o eve  ulaşmak biraz daha zor olacak.

Yasa koyucunun takdir ettiği gibi, ölçü, metrekare vergi değeri olsa da katma değer vergisi kademelendirmesi,  %1, %8, %18 şeklinde olmalıdır.

31 Aralık 2012 tarihine kadar ruhsatı alınan inşaatlarda, eski oranlar geçerli.Yani 150m² nin altında ise %1 kdv geçerli.  Elinde ruhsatı alınmış, yapımı devam eden inşaatları olan, %1 kdv ile satacakları için sevinen inşaat şirketlerini anlamam mümkün değil. Daha önce de ifade etmiştim. Sanırım son projelerini yapıyorlar, yeni fahiş oranlarla ilgilenmediklerine göre.

Marka olmuş ya da marka olma yolunda çaba sarfeden inşaat şirketlerinin, kurumsal olma yolunda büyük çaba sarfettiklerini, muhasebe kayıtlarının son derece düzgün olduğunu biliyorum.

Katma değer vergisinin bu kadar yüksek artışı, beni kayıt dışı ekonomiye destek vermesi açısından endişelendiriyor.

Güzin Ervardar

İç piyasa daraldı gözler yabancıya çevrildi

Gayrimenkul sektörü kötü geçen 2012 yılının ardından 2013’e büyük beklentilerle giriyor. Not artırımı ve mütekabiliyetle umutlanan sektörün daralan içi piyasadaki kötü piyasayı aşması için yurt dışında da tanıtıma ağırlık vermesi gerekiyor

Gayrimenkul sektöründe son yıllarda büyük bir gelişme yaşandığı su götürmez bir gerçek. Sektör büyük bir hızla gelişirken beraberinde birçok sektörü de büyütüyor. Yeni yaşam tarzları sunan projeler konut ihtiyacı olanların aklını çelerek pazarı büyüttükçe büyütüyor.

Sektörü bu kadar cazip hale getiren en önemli sebep ise gayrimenkulün bir yatırım aracı olarak ön plana çıkması oldu. Son yıllarda altın dışındaki yatırım araçlarına büyük bir üstünlük kuran gayrimenkuldeki bu gelişimin hızını az da olsa altın kesti. Fakat 2008’den sonra iyice gelişen gayrimenkul sektörünü fren yapmaya zorlayan en büyük etken ise ekonomiyi soğutma girişimleri oldu. Geçtiğimiz yıl kredi faizlerinde yaşanan yükselişle birlikte sektörde yatırımlar azalırken satışlar birden kesildi.

Komşularla esen soğuk rüzgarlar ve dünyadaki kriz de ekonomide tedirginlik yaratırken, bundan doğal olarak konut alıcıları da etkilendi. Sektör de bu nedenle 2012’yi çok da parlak neticelerle geçirmedi.

2013’ten beklentiler yüksek

2013 beklentileri ise oldukça yüksek. İnşaatın yüzde 10 büyüyebileceği konuşuluyor. Bu kadar kötü geçen bir yılın ardından bu beklentiler haksız da sayılmaz. Özellikle Fitch’in Türkiye’yi yatırım yapılabilir olarak belirlemesi mütekabiliyet yasasının adeta kaymağı oldu. Eğer mütekabiliyet yasası değişmeden not artırımı olsaydı bu kadar etki yaratmazdı. Bu nedenle 2013 yılında özellikle Körfez ülkelerinden büyük bir talep bekleniyor. Bu ülkeler şimdiye kadar Türkiye’den gayrimenkul alamıyordu. İyi bir tanıtımla sektörün pastayı çok daha fazla büyütmesi çok zor olmaz. Zaten sektör Körfez’den gelecek talebin sinyallerini bu yılın sonlarında almış durumda. Birçok firma yabancılara kontu satmaya başladı. 2013’te de not artırımıyla birlikte hem bireysel hem de kurumsal yatırımların artması bekleyen sektör sadece beklemekle kalmalı hazırlıklarını da buna göre yapmalı.

İhtiyaç kimseyi yanıltmasın

Gayrimenkulün cazibesi birçok firmayı sarmış durumda ama albenisi yüksek olan bu sektör içinde bazı riskleri de barındırıyor. Sektörün dikkat etmesi gereken en önemli nokta ise mevcut konut ihtiyacının yanılgısına kapılmaları olacaktır. Türkiye’de milyonlarca konutun yenilenmesi gerekiyor ama bunun gerçekleşebilmesi için bu ihtiyacın talebe dönüşmesi şart. Bu da ancak alım gücü ve yeni finansal kaynakların yaratılmasıyla mümkün olabilir. Fakat şimdiye kadar konut alıcılarına bu yönde bir teşvik gelmediğini söylemek gerekiyor. İhtiyaç talebe dönüştürülemediği sürece sektör fazla arz nedeniyle büyük bir stokla karşı karşıya kalabilir.  Bu da sektördeki tüm dengeleri yerinden oynatabilir.

Türkiye’de yılda 400 bin ile 500 bin konut satışı gerçekleşiyor. Bu satışların içine sıfır ve ikinci el konutlar dahil ediliyor. Bu tabloda markalı konut satışlarının rakamlarını net olarak kestiremesek bile 50 ile 1000 bin arasında olduğu düşünülüyor. Yani vatandaşın alacağı yeni konut sayısı belli.

Bunun ötesine üretilen konutlar ancak stoğa gidecek. Bu sayıda üretilen konutlar da bile sıkıntılar olabilir. Çünkü belli

Bu kadar konutu kim alıyor?

Firmaların dikkat etmeleri gereken bir başka nokta ise markalı konutların büyük bir bölümünün oturmak için değil yatırım amaçlı alınması. Bu da yapılacak projelerin belli kriterleri taşımasını gerektiriyor. Yani firma sadece kendisi değil, yatırımcıya da kazandırmak zorunda. Yatırımcı artık seçici oldu ve pazardan malı seçerek alıyor. Bu da sektörde kıran kırana bir rekabeti getiriyor. Bu rekabete dayanamayan firmalar ciddi sıkıntı yaşarken diğerleri ise büyümeye devam edecek.

Gayrimenkul hala cazip

Türkiye’de gayrimenkul sektörü hala büyük bir potansiyel taşıyor. Gelişmiş ülkelere göre dezavantajlarımız da var, avantajlarımız da var. Avantajlar ağır bastığı sürece Türkiye’de ve özellikle İstanbul’da yatırım yapanlar kazanmaya devam edecek. Çünkü kent hala gelişme gösteriyor. İstanbul o kadar az ve çarpık gelişmiş ki yapılacak her yeni yatırım gayrimenkul fiyatlarını yükseltiyor. 3. Köprü, 3. Havalimanı, Kanal İstanbul, metro yatırımları vs. gibi, yatırımların adı bile arsa fiyatlarının patlamasına neden oluyor. Bu tablo da gayrimenkul yatırımının belli bir süre daha cazip olabileceğini gösteriyor. Bunun içinse yatırımcının doğru yatırımı bulabilmesi gerekiyor.

Yasal Uyarı: Yayınlanan köşe yazısı, haber veya fotoğrafın tüm hakları www.emlaktasondakika.com'a aittir. Ancak alıntılanan köşe yazısı, haber veya fotoğraf, www.emlaktasondakika.com linki verilerek kullanılabilir.

Kentsel dönüşümde plan yapma yetkisi Çevre ve Şehircilik Bakanlığı'nda!

Afet riski altındaki alanların dönüştürülmesi hakkında kanun ile ilgili tartışmalar çok ciddi bir şekilde devam ederken sürecinde hızlı bir şekilde ilerlediğini görüyoruz

Yasanın mülkiyet hakkı, 2/3 kuralı, müteahhitler ve vatandaşlar arasındaki problemler, riskli yapı tespitleri ile ilgili süreçlerinde ki tartışmalar devam ederken çok önemli bir hususun atlandığı da görülüyor. 

 

Bilindiği üzere imar planı yapma yetkilerinin belli kurumlara verildiğini hepimiz gayet iyi biliyoruz. Bu kurumlar dışında ise plan yapma yetkisi maalesef ki yoktur. Ancak bilinen adı ile kentsel dönüşüm yasasında çok önemli bir madde ile bu yetkinin Çevre ve Şehircilik Bakanlığında verildiğini görmekteyiz. Yasanın 15 Aralık 2012 tarihinde yayınlanan uygulama yönetmeliğinin 18.maddesi ile Çevre ve Şehircilik Bakanlığına çok önemli bir yetki veriliyor. Buna göre;

 

1) Çevre ve Şehircilik Bakanlığı riskli alan ve riskli yapılara ilişkin her tür ve ölçekte planı resen yapmaya, yaptırmaya ve onaylamaya

 

2) Riskli alan ve rezerv yapılarda özel kanunlar ile öngörülen alanlara ilişkin olanlarda dahil her tür ve ölçekte planlama işlemine esas teşkil edecek standartları belirlemeye ve gerek görülmesi halinde bu standartları plan kararları ile tayin etmeye ve özel standartlar ihtiva eden planlar yapmaya, onaylamaya ve kent tasarımları hazırlamaya yetkili kılınmıştır. 

 

Bize göre çok geniş yetkiler getiren bu düzenleme ile riskli alan-riskli yapı ayrımı yapmadan Bakanlığa planlama yetkisinin verilmiş olması Türkiye’nin tamamında belediyelerin devre dışı kaldığı bir düzenleme olarak göze çarpmaktadır. 

 

Yasada çok önemli bir madde de Büyükşehir Belediye sınırları içerisinde Büyükşehir belediyelerinin de bu alanlarda planlama yetkilerinin ellerinden alınmasıdır. Yönetmeliğin 18.maddesinin 3.fıkrasına göre;

 

“Büyükşehir belediyesi sınırları içerisinde ilçe belediyelerince hazırlanan imar planı teklifleri hakkında büyükşehir belediyesinin görüşü alınır. Büyükşehir belediyesi 15 gün içerisinde uygunluk görüşü vermez ise “UYGUN GÖRÜŞ VERİLMİŞ” sayılır şeklindedir. Bu süreci çok basit bir örnekler anlatmak istersek eğer; 

 

Birden fazla taşınmazı barındıran bir sitenin riskli yapı olarak tespiti sağlandıktan sonra yeniden yapımı için imar durumunda ortaya çıkabilecek sorunların çözümünde ilçe belediyesi ve Büyükşehir belediyesi süreçlerinin geçirilerek yeni bir imar durumu alınmasına gerek kalmadığı bu konuda yasadan faydalanılarak Bakanlıktan bu konuda imar planı yapılmasının sağlanabileceği bu yasa ile getirilmiştir. Belediyelerin ve Büyükşehir belediye başkanlarımızın bu konuda yasanın içeriğini ve uygulaması hakkında bilgi sahibi olduklarını bilmemekle beraber halihazırda bazı taşınmazlar ile ilgili bu yöntemin uygulanmaya başladığı da bilinmektedir. 

 

Saygılarımızla

 

Av.Ali Güvenç KİRAZ- Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı