İntifa Hakkı Nedir ? Nasıl Kurulur ?

İntifa Hakkı , kısaca bir başkasına ait olan taşınır ya da taşınmazları kullanma ve ondan faydalanma hakkıdır.

Ayni haklar arasında bulunan en güçlü haktır. 

Bu hak ile sahibi konusu olan şey üzerinde tam kullanım hakkı sağlar. Fakat bunun aksi durum sözleşme ile belirlenebilir. Böylece bu hak sınırlanabilir. 

Örneğin , bir baba oğluna bir arsa içerisinde bir ev versin ve o evi kullanma hakkı versin. Fakat bu arsada bulunan meyveleri toplama hakkını kendine saklayabilir. Bu durumda hakkı kısıtlamış olur.

İntifa Hakkı miras bırakılamaz. 

Taşınmaz hakları , kuru mülkiyet hakkı ve intifa hakkı olarak ayrılır. 

Bir taşınmazın İntifa hakkı başka birine verildiyse , kuru mülkiyet hakkı olan ( malik ) kişi , o taşınmazdan fayda sağlayamaz. 

İntifa hakkının geçerli olabilmesi için Tapu Senedine tescil edilmiş olmalıdır. 

İntifa Hakları Nasıl Kurulur ? Kuruluş Şekillerine Göre İntifa Hakları Nelerdir ? 

Yasal İntifa Hakkı 

Kanuni intifa hakkı kanunda öngörülen intifa haklarıdır. Taşınmaz üzerindeki kanuni intifa hakkı tapu kütüğüne tescil edilmemiş olsa bile, durumu bilenlere karşı ileri sürülebilir. Tescil edilmiş ise herkese karşı ileri sürülebilir . Kanundan doğan intifa hakları şunlardır:

a) Mirasta sağ kalan eşin intifa hakkı.

b) Ana babanın velayetleri altındaki küçüğün malları üzerindeki intifa hakkı.

c) Kocanın karısının malları üzerindeki intifa hakkı.

Sözleşme ile kurulan İntifa Hakkı 

Bir taşınmaz maliki nasıl taşınmazını satabiliyorsa bir üçüncü kişi yararına intifa hakkı da tesis edebilir. Bu üçüncü kişi gerçek kişi olabileceği gibi tüzel kişi de olabilir. Uygulamada çoğunlukla bir taşınmazın tamamına (kuru mülkiyeti ve intifa hakkına) sahip olan kimse intifa hakkını üzerinde tutarak kuru mülkiyetinin satışını yapmakta bu yolla intifa hakkının kütüğe tescili zarureti doğmaktadır.

Mahkeme kararı ile kurulan İntifa Hakkı 

Mahkeme kararına istinaden kurulacak intifa haklarında kesinleşmiş mahkeme kararı aranır .

İntifa Hakkı Süresi Nedir ?

İntifa Hakkı süreli ya da süresiz tanımlanabilir. Bu süre tüzel kişilerde 100 senedir. 100 senenin sonunda bu hak sonra erer.

Rakabe Nedir?

Rakabe Nedir?

Rakabenin sözcük anlamı; bir şeye sahip olmabilme hakkıdır.
Sahibiyet demektir.

Bir arazinin veya yapının asıl mülkiyetine rakabe denir.
Rakabe hakkı bulunan yapılarda tam mülkiyet vardır.

Rakabe, kuru mülkiyet ve çıplak mülkiyet olrak da bilinir.
Rakabe kısaca bir mal sahip olma hakkıdır.

İpotek Fekki ( Kaldırma ) Nedir ? Nasıl Kaldırılır ?

İpotek Fekki , İpotek konulmuş bir gayrimenkulün ipoteğinin kaldırılması işlemidir. 

İpotek Nasıl Kaldırılır ? 

Örneğin , herhangi bir bankadan çektiğiniz konut kredisi bitti ve ev sahibi olarak gayrimenkulünüzün üzerindeki İpoteği kaldırmak ( fek etmek ) istiyorsunuz. 

Banka kredisinin bitmesi ile banka size ipotek fek yazısı verir.  Bu yazının amacı Tapu Müdürlüğü tarafından ipoteğin kaldırılmasıdır. Fakat bankalar bu ipotek fek yazısını almak için sizden bir ücret talep ederler. Bu ücret bankadan bankaya değişir. Malesef bu sebeplerden dolayı İpotek Fek Yazısı almak biraz zahmetli bir işlem haline gelmiştir. 

Burda dikkat edilmesi gereken nokta , kredi çekerken yaptığınız sözleşme de İpotek Fek Yazısı için ekstra bir ücret talep edip etmemeleridir. Eğer sözleşmede böyle bir madde yok ise bu ücreti vermek zorunda değilsiniz. 

Fakat son gelişmeler ile bir çok kişi tüketici hakem heyeti ile İpotek Fek Yazısı için verilen ücreti geri alabildi. Sizde bu şansınızı deneyebilirsiniz.

İpotek fek yazısını almaya hak kazanıp , bankaya ücreti ödediğinizde İpotek Fek Yazısını teslim alabiliyorsunuz. Ancak bazı bankalar bu yazısı direk olarak Tapu Sicil Müdürlüğüne göndermeyi tercih edebiliyorlar.

Sonuç olarak , Tapu Sicil Müdürlüğünün eline geçen yazı ile gayrimenkulünüz üzerinde ki İpotek kaldırılıyor. 

Bu işleme  İpotek Fet Etme / İpoteğin Fek Edilmesi / İpoteğin Kaldırılması deniyor.

TEFE - TÜFE Nedir ? Aralarında Ne Fark Vardır ?

TEFE - TÜFE NEDİR ?

Tefe - Tüfe gayimenkul sektöründe ve Türkiye’de ekonominin temel göstergelerinden sayılan çok önemlidir değerlerdir.

Bu değerler tek tek ele alalım.

TÜFE nedir ? 

TÜFE’nin açılımı , ‘ Tüketici Fiyat Endeksi ‘ dir.  Tüfe sayesinde enflasyonu ölçebiliriz. Tüfe değerleri  Devlet İstatistik Enstitüsü tarafından hesaplanır. Tüfe  , daha önce satın alınmış bir malın - hizmetin , daha sonra ki bir tarihteki fiyatı ile karşılaştırılmasına yarar. 

Tüfe’yi hesaplarken önce , Türkiye’nin genelini temsil eden bir örnek kitlenin bir yıl içinde hangi mal ve hizmete ne kadar para harcadığı hesaplanır. Ayrıca her mal ve hizmetin toplam içindeki ağırlıkları belirlenir.

TEFE nedir ? 

TEFE’nin açılımı , ‘ Toptan Eşya Fiyat Endeksi ‘ dir. Kulladığımız malların tüm ham maddelerini içine alır. Yani toptan satılan malların fiyat artışlarını gösteren bir endekstir.

TÜFE ve TEFE arasında ne fark vardır ? 

Tefe ve Tüfe genellikle birlikte kullanılır ve birbirlerine karşılaştırılırlar. Bu endeksler farklı değerleri gösterir. 

Tefe fiyat artışlarının arz yani maliyet cephesini gösterirken Tüfe ise fiyat artışlarının talep yönünü gösterir.

Tefe de Tüfe gibi önceden endekse dahil edilmiş mallardan oluşan belirli bir malın fiyatındaki değişmeleri ölçüyor.

Tefe’yi Tüfe’den ayıran en önemli nokta tüketici fiyat endeksi direk olarak tüketicinin eline geçen malların fiyatını ölçerken, toptan eşya fiyat endeksi ise hammadde ve yarı mamullerin de fiyatını ölçüyor. 

Tefe’nin kapsamı Tüfe’ye göre daha geniştir.

Tüik 2016 Ocak Yurtiçi Üretici Fiyat Endeksi (ÜFE) 2016 Ocak ayında bir önceki aya göre yüzde 0,55 artış, geçen yılın Aralık ayına göre yüzde 0,55 artış, 2015 yılı Ocak ayına göre yüzde 5,94 artış, ve 12 aylık ortalamalara göre yüzde 5,50 artış gösterdi.

Taşınmaz Bedeli Hangi Aşamada Ödenir?

Taşınmaz Bedeli Hangi Aşamada Ödenir?

Satış işlemleri sırasında taşınmaz bedelinin hangi aşamada ödeneceği
konusunda tereddüt oluşturmaktadır. Alıcı tapuyu aldıktan sonra
ödeme yapmak istemektedir. Oysa resmi senet imzalanmadan önce tapu
memuru, paranın alınıp alınmadığını sormakla mükelleftir. Bedelin 
alındığını beyan edip tapu verildikten sonra , paranın ödenmesi halinde 
bir hak iddia ve ispat etmek oldukça zordur. Bu nedenle ipotekli satışlar 
hariç, her surette olursa olsun taşınmazın bedeli imza aşamasından önce 
ödenmelidir. Uygulamada tapu verildikten sonra yapılan ödemelerde problem
çıktığı gözlemlenmektedir.

Paranın eksik çıkması , alıcının önceden bildirmediği halde döviz, altın,
çek, senet gibi araçlarla ödemede bulunmak istemesi 'para bir tarafa, tapu
bir tarafa' gibi günümüz koşullarına uymayan ve hukuki olmayan deyiş ve 
uygulamalar olmaktadır. Bunların hiçbirinin geçerliliği yoktur.
 
Sonuç olarak; taşınmazın bedelinin tamamını teslim almadan resmi senedi 
imzalamayınız.

Veraset İlamı Nedir ? Nasıl Çıkartılır ?

Veraset İlamı Nedir ? Nasıl Çıkartılır ? 

 Kısaca , mirasçıları yani hak sahiplerini gösteren belgedir diyebiliriz. 

Veraset ilamı , bir kişinin vefatı halinde  , murisin ( vefat eden kişi )  mirasçılarını ve miras üzerinde ki hakların kimlere hangi oranda ait olduğunu gösteren belgedir. Medeni kanunda Mirasçılık Belgesi olarak geçer.  

Vefat eden kişi/kişilerin eş, çocuk veya yakınları yasal varisleri yani mirasçılarıdır.

Veraset ilamında mirasçıların hak oranları çok önemlidir. Ölen kişinin tapu taşınmaz gayrimenkulleri ve bankalarda ki paraları bu oranlara göre paylaştılır. 

Genelde kişinin vefatından sonra bankalar gezilerek hesabı olup olmadığı kontrol edilir. 

Veraset İlamı Nasıl Çıkartılır ? 

Veraset ilamı , Sulh mahkemelerinden ya da noterden alınabilir. Bu belgeyi almak için dilekçe yazılır.

Veraset İlamı İçin Neler Gereklidir ? 

- Veraset İlamı Dilekçesi

- Nufüs Kayıt Örneği

- Ölüm Belgesi 

Veraset ilamında borçların da mirasçılara intikal ettiği unutulmamalıdır. 

Emsal (KAKS) Nedir ?

Emsal , bir inşaatın katları dahil toplamda kaç metrekare olacağını gösteren katsayıdır.

Bu kat sayı imar parseli alanıyla çarpıldığında inşaat alanı ortaya çıkar.

Emsal arsanın özelliklerini göre daha önce belirlenen bir değerdir.Emsal , Kaks olarak da bilinir.

Kaç Emsal ? 

Bir arsa ile ilgili sorulan ilk soru ‘kaç emsal’ dir. Çünkü arsanın metrekaresi bellidir. Öğrenilen emsale göre kaç metrekare inşaat (kat alanı) yapılabilineceği belirlenir. Emsal arsanın özelliklerini göre daha önce belirlenen bir değerdir.

Emsal Oranları Nedir ? 

Emsal oranları , 0.20 – 0.30 – 0.40 – 1.0 – 1.5 – 2.0 – 2.07 – 2.5 – 3.0  bu oranların biri ya da aynı anda birden fazlası olabilir.

Emsal Nasıl Hesaplanır ? 

Arsanın alanı ile emsal değeri çarpılır ve bu sayede kat alanı belirlenmiş olur.

Emsal Formulü : Arsa alanı x Emsal Oranı 

Mesela , 1000 metrekare bir arsanız var  ve emsal değeriniz 0.30  

1000 x 0.30 = 300 metrekare kat alanı çıkar.

Emsal Alanına Girmeyen Alanlar Hangileridir ?

- Asansör Boşluğu

- Kalorifer Dairesi 

- Sığınaklar

- 60 metrekareyi geçmeyen kapıcı dairesi

- Bekçi Odası ve Kontrol Klubelerinin toplamda 9 metrekaresi 

- Bodrum katlarla beraber 20 katı geçmeyen konut binalarında kat şeklinde düzenlenmemek kaydıyla inşaat alanının  % 5 ini geçmeyen kısmı

- İç Bahçe

Sükna Hakkı ( Oturma Hakkı ) Nedir ?

Sükna Hakkı Nedir?

Sükna hakkı kısaca , 'oturma hakkı' dır. Bu hak kişiye bir binada ve binaya ait herhangi bir bölümünde oturma yetkisi verir.

Sükna Hakkı, kişiye sıkı sıkı bağlı bir haktır. Kişiye bağlı bir hak olduğu için miras bırakılamaz. Başkasına devredilemez. Söz konusu mesken hak sahibinin rızası 
olmadıkça kiraya verilemez. Süresinin dolması veya hak sahibinin ölmesi ile sona erer.

Sükna hakkından bahsedilebilmesi için bir evin yada belli bir bölümünün oturma
amacıyla kullanılıyor olması gerekmektedir. Söz konusu yerin tapuya mesken olarak
tescil edilmesi gerekir. Mesken olarak tescil edilmemiş yerler için sükna hakkı
oluşturulmaz.

Örneğin, işyeri olarak tapuda tescil edilmiş bir yer için sükna hakkı tahsis
edilemez. Sadece konut (mesken) olarak tescil edilmiş ve kullanılıyor olması 
gerekir. İskanı alınmamış yerler için de tahsis edilemez. Kat mülkiyetine geçmiş
mesken nitelikli bağımsız bölümler üzerinde sükna hakkı kurulabilir.

Sükna hakkı resmi senet ile oluşturulur. Bu senet Tapu Sicil Müdürlüğünde düzenlenir.

Emlak ve Gayrimenkul Konularında Malik Nedir ?

Bu yazımızda malik nedir , malik kimdir ve malik kime denir sorusunun cevabını vereceğiz. 

Malik kelime manası olarak , söz konusu maddeyi elinde bulunduran kişi ve mal sahibi için kullanılır.

Gayrimenkul sektöründe maliklik ;

Tapuda tescil ,

Miras yoluyla ,

İstimlak yoluyla , 
İcra yoluyla geçmesi gibi durumlarda kazanılır. 

Bir şeye malik olan kimse, o şeyin bütünleyici parçalarına da malik olur. Medeni Kanunun 685. maddesiyle ” Bir şeyin maliki, onun ürünlerinin de maliki olur.

4721 sayılı Kanunun 683. maddesinin ilk fıkrasına göre bir şeye malik olan kimse, hukuk düzeninin sınırları içinde o şey üzerinde dilediği gibi kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma yetkisine sahiptir.

Kentsel Dönüşümde Riski Olan Binaların Yıkım Kararı Nasıl Alınır ?

Kentsel dönüşüm , yapı durumu bakımından Riskli görülen binaların yıkımı ve yerine yeniden yapılması projesidir.

Riskli binaların bildirilmesi , bina maliklerinin ( sahiplerinin ) görevidir. Bina malikleri , riski fark ettikten sonra  Bakanlığa, belediyelere, il özel idarelerine, büyükşehirlerde büyükşehir belediyelerine, büyükşehir ilçe belediyelerine veya Bakanlıkça lisanslandırılacak, kurum ve kuruluşlara tespit ettirebilirler.

Kentsel Dönüşüm İçin Çoğunluk Aranır mı ?

Kentsel dönüşüm için çoğunluk aranmaz. Mülk sahiplerinden biri veya kanuni temsilcisi başvurarak tespit yaptırabilir. 

Riskli Olan Binanın Yıkım Kararı Nasıl Alınır ? 

Yıkım kararı , Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Müdürlüğü tarafından lisanslandırılmış kurum veya kuruluşlar’a yapılan başvuru ile alınır. 

Başvuru için : 

- Tapu Belgesinin Fotokopisi

- Kimlik Fotokopisi 

gereklidir. 

Riskli yapıların tespiti 6.3.2007 tarihli ve 26454 sayılı Resmi Gazetede yayımlanan Deprem Bölgelerinde Yapılacak Binalar Hakkında Yönetmelik hükümlerine göre yapılır.

Tespit sonrasında Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Müdürlüğü tarafından raporlar incelenir. Raporlar doğru ve eksiksiz olarak gönderilmiş ise belgeler ve yıkım masrafları ilgili Tapu Müdürlüğüne teslim edilir. 

Tarlaya Nasıl Yol Alınır ? Geçit Hakkı nedir ? Nasıl alınır ?

Tarlaya Nasıl Yol Alınır ? Yolu Olmayan Tarlaya Yol Alma

Yola cephesi olmayan yani yola açılmayan tarla ve arazilere ruhsat düzenlenememektedir.Tarlaya Nasıl Yol Alınır?

Yolu olmayan tarlayı yola kavuşturmak için, yola cephesi olan bir komşu araziden geçebilme hakkına geçit hakkıdenilmektedir.
Medeni Kanun'un sağlamış olduğu geçit hakkını alabilmek için yapılması gerekenleri  aşağıda bulabilirsiniz.

Geçit hakkı komşu arazilerin malikleri ( sahipleri ) ile anlaşarak alınabilmektedir.
Geçit hakkını talep eden ile komşu malik arasında anlaşma sağlanırsa mahkeme kararıyla geçit hakkı tescillenmektedir.
Komşuların anlaşma sağlayamadığı durumlarda, geçit hakkını talep edenin Kadastro mahkemesine açtığı bir davayla da geçit hakkı elde edilebilmektedir.
Alınan geçit hakkının resmileşmesi için mahkemenin kararı ve bir dilekçe ile tapuya başvurulması gerekmektedir.

Tarla üzerine imar durumu alınabilmesi için kadastral yola ( Kadastro haritasında kimsenin mültiyetinde olmayan yollar ) cephe olması en önemli şartlardan biridir.
Kadastral yola cephesi bulunmayan tarla imar planı kapsamındaysa imar planları ve tarla inceleme altına alınarak bir karar verilmektedir.

Geçit Hakkı Nedir? Geçit Hakkı Şartları Nelerdir?

 Geçit hakkı, bir taşınmaz üzerindeki kullanım ve mülkiyete özgu hakları kapsayan irtifak haklarının arasında en çok karşılaşılan haktır.Geçit Hakkı Nedir?

Geçit hakkı genel anlamıyla başkasının arazisinden geçme hakkıdır. Eğer geçilmesi gerekilen yerde yeni bir geçiş yolu yapılması gerekiyorsa bu hak bedelli olur. Böyle bir durum söz konusu değilse herhangi bir bedel ödenmez çünkü bu hak Türk Medeni Kanunu tarafından sağlanmış yasal bir haktır. Bu hakka göre kendi arazisi üzerinden bir yola ulaşımı mümkün olmayan arazi sahibi, bedelliyse bedelini karşılayarak başka bir mal sahibinin arazisi üzerinden ulaşımını gerçekleştirebilmektedir.

Geçit hakkına örnek vermek gerekirse , herhangi bir heryerde tarlanız oluğunu düşünelim. Fakat tarlanızın yolu yok ya da yola cephe bir yerde değil. Yani tarlanızın önünde arkasında başka tarlalar var ve yol onların önünden geçiyor. Günün birinde bu tarlayı kullanmaya karar verdiniz ve tarlanıza yol açılmasını istiyorsunuz. İşte burda devreye Geçiş Hakkı giriyor. Etrafınızda bulunan hangi tarladan yol geçirerek tarlanıza yol açtırmak istiyorsanız , o tarla sahibiyle iletişime geçebilirsiniz. Kendi aranızda anlaşırsanız problem yok. Eğer anlaşamazsanız kanunlar 2 tarafı da madur etmeden orta yolu bulmaya çalışıyor.

Diğer tarla sahibinin haklarını göz önünde bulundurarak size en uygun yerden yol açma hakkı veriyor. Tabi bu geçit hakkı sonucunda karşı tarafa bir bedel ödenmesi gerekiyor. Sonuç olarak tarla yol sebebiyle küçülüyor.

Hukuk dilinde mürur hakkı olarak da bilinen bu hak  Medeni Kanunu'nun 748. maddesine göre irtifak hakkı olarak tapu kütüğüne tescil edilir. ( Kaydedilerek resmileştirilir ) Geçit hakkı şahış lehine ya da taşınmaz lehine düzenlebilir. Bu hak şahıs üzerine düzenmişse şahısın ölümüyle beraber hak da sona ermiş olur fakat taşınmaz lehine düzenlenen geçit hakkı ancak kanuni düzenlemelerle kaldırılabilir. Ayrıca taşınmaz lehine düzenlenen geçit hakkında taşınmazın üzerinde payı olan her paydaşın işleme katılması gerekmektedir.

Geçit Hakkı Şartları Nelerdir?

Bir gayrimenkul arazi sahibi en yakın ulaşım yoluna çıkabilmek için başka bir araziden geçmek zorunda kalıyorsa kanunen bu hakka sahip demektir.
Taraflar arasında uzlaşma sağlanırsa kendi aralarında sözleşme imzalanır ve geçit hakkı sorunsuz bir şekilde tapuya kaydettirilir. Uzlaşma sağlanamayan durumlarda devreye söz konusu bölgedeki Asli Hukuk Mahkemesi girer ve geçit yolu dava sonucu kazanılabilir.