İstinaf kanun yolu nedir?

İstinaf kanun yolu nedir? 
İstinaf kanun yolu, ilk derece mahkemesi ile temyiz incelemesi arasında, ikinci derece bir denetim mekanizması ve kanun yoludur. İstinaf kanun yolunun uygulanması durumunda, ilk derece mahkemesi kararından sonra, karar önce istinaf denetimine tâbi tutulacak, istinaf denetiminden sonra temyiz yolu açıksa temyize başvurulabilecektir. İstinafta, iş ve nüfus yoğunluğuna göre, belirli bölgelerde teşkilâtlanacak olan bölge adliye mahkemeleri, istinaf incelemesini yapacaklardır. Şu anda geçici olarak dokuz yerde bölge adliye mahkemesi kurulması kabul edilmiştir. Ancak ileride bu sayının artırılması mümkündür. Yeni kanun yolu sisteminin uygulanmaya başlaması halinde, adlî yargıda yargılamamız üç aşamalı olacaktır. Önce mahkemede ilk derece yargılaması yapılarak karar verilecek; ardında bölge adliye mahkemesinde istinaf incelemesi yapılacak; son olarak da Yargıtay’da temyiz incelemesi gerçekleştirilecektir.

İstinaf ile temyiz arasında temel farklılık nedir? 

Temyiz incelemesinde Yargıtay, kural olarak sadece kararın hukuka uygun verilip verilmediğini denetler, yani hukukî bir denetim yapar.

Hukuki denetim nedir?
Örneğin; Bir davada mahkeme davaya uygulayacağı kanun maddesini doğru belirleyememişse veya doğru belirlediği maddeyi yanlış uygulamışsa, Doğru maddenin veya uygulamanın Yargıtay tarafından belirtilmesi Hukuki Denetimdir. Yargıtay kendisi inceleme yaparak yeni bir karar vermez. Oysa istinafta, ilgili bölge adliye mahkemesi, hem hukukî yönde hem de olay yönünden mahkeme kararının doğru olup olmadığını inceler. Olay yönünden inceleme nedir? Örneğin bir adam öldürme davasında; öldürmenin hangi silahla, kaç kişi ile, ne zaman yapıldığı gibi hususlar davanın olaylarıdır. İstinaf aşamasında bu olaylar yeniden incelenir. İstinafta verilen karara karşı da sadece hukuki denetim amacıyla temyiz yoluna başvurulabilir. İstinaf konusunda önemli yanılgılardan bir tanesi, istinafın bir tür temyiz olduğu ve kararın adeta hem bölge adliye mahkemesinde hem de Yargıtay da aynı şekilde iki defa inceleneceği ve zaman kaybı olacağıdır. Oysa, istinaf incelemesi temyizden farklı olarak, kararın hem hukukî hem de maddî yönden incelenmesi sonucunu doğuracak, ayrıca bölge adliye mahkemesi belirli durumlarda yeni bir yargılama yaparak yeniden karar verebilecektir. Temyiz incelemesinde ise, sadece hukukî denetimle sınırlı bir inceleme söz konusu olmakta, karar hukuken doğru bulunmadığında yeni bir yargılama yapılmamakta, sadece bozularak tekrar mahkemesine geri gönderilmektedir. Kısaca istinaf, yeni bir temyiz veya ara bir temyiz yolu değil, kendine özgü yeni bir kanun yoludur. İstinaf sistemiyle birlikte, gerekirse üst derece mahkemesi olan bölge adliye mahkemesinde yeniden yargılama yapıldığından, daha güvenceli bir yargılama sistemi mümkün olacaktır.

İstinaf kanun yolunun şu anda hukukî durumu nedir? 

 Dokuz yerde bölge adliye mahkemesi kurulması kabul edilmiş olmasına rağmen, henüz daha mahkeme teşkilâtlanması tamamlanamadığından uygulanmaya başlamamıştır. Şu anda bölge adliye mahkemeleri ile istinaf sistemi hukuken mevcut, ancak fiilen henüz uygulanmayan bir sistemdir. Bu konudaki çalışmalara devam etmektedir.

İstinafın yararı ne olacaktır?

 İstinaf kanun yolu, öncelikle daha güvenceli bir yargılama yapılmasını sağlayacaktır. Zira, ilk derece mahkemesi kararlarına karşı, şu anda yapılmakta olan tek dereceli kontrol ve denetim mekanizması yerine, iki dereceli bir kontrol mekanizması oluşturulacaktır. Bir kararın iki ayrı üst yargı organınca denetlenmesi, daha sağlıklı ve doğru karar verilmesi imkânını artıracaktır. Ayrıca, istinaf aşamasında sadece denetimle yetinilmeyip aynı zamanda gerektiğinde yeniden yargılama yapılması imkânının olması, kararların daha sağlıklı verilmesini mümkün kılacaktır. Bu sebepledir ki, uzun yıllardan beri birçok ülkede üç dereceli sistem uygulanmaktadır. İstinafla birlikte, kararlara karşı denetim mekanizmasının artması ile yargıda ortaya çıkan adil yargılanmayla ilgili sorunlar da azalacak ve kararlara duyulan güven artacaktır. İstinaf, Yargıtay’ın şu anda çok fazla olan iş yükünün de bir süre sonra azalmasına katkı sağlayacağından, Yargıtay’ın da hukukî denetim işlevini daha iyi yapması ve içtihat mahkemesi olarak fonksiyonunu daha iyi yerine getirmesi mümkün hale gelecektir.
Doç.dr. Muhammet Özekes 

6098 SAYILI TÜRK BORÇLAR KANUNU ÇERÇEVESİNDE BAĞIŞLAMA SÖZLEŞMESİ

6098 SAYILI TÜRK BORÇLAR KANUNU ÇERÇEVESİNDE BAĞIŞLAMA SÖZLEŞMESİ TEMMUZ 2013
Bağışlama sözleşmesi 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda (“TBK”) 285 ila 298. maddeler arasında düzenlenmiştir. Bağışlama sözleşmesi bağışlayanın sağlararası sonuç doğurmak üzere malvarlığından bağışlanana karşılıksız olarak kazandırma yapmayı üstlendiği sözleşmedir. Henüz edinilmemiş bir haktan feragat etmek veya mirası reddetmek bağışlama değildir. Fiil ehliyetine sahip olan herkes, eşler arasındaki mal rejiminden veya miras hukukundan doğan sınırlamalar saklı kalmak üzere, bağışlama yapabilir. Fiil ehliyeti bulunmayan kişi ayırt etme gücüne sahipse, bağışlamayı kabul edebilir. Ancak bağışlananın yasal temsilcisi bu kişinin bağışlamayı kabulünü yasaklar veya bağışlanılan şeyin geri verilmesini emrederse, bağışlama ortadan kalkar. Bağışlama Sözleşmesinin Kurulması ve Bağışlayanın Sorumluluğu

TBK’da 288 ila 293. maddeler arasında bağışlama sözleşmesinin kurulması düzenlenmiştir. Buna göre bağışlama sözü vermenin geçerliliği, bu sözleşmenin yazılı şekilde yapılmasına bağlıdır. Bir taşınmazın veya taşınmaz üzerindeki ayni bir hakkın bağışlanması sözü vermenin geçerliliği ancak resmi şekilde yapılmış olmasına bağlıdır. Elden bağışlama ise, bağışlayanın bir taşınırını bağışlanana teslim etmesiyle kurulur. Bağışlama koşula bağlı olarak da yapılabilir. Yerine getirilmesi bağışlayanın ölümüne bağlı olan bağışlamada vasiyete ilişkin hükümler uygulanır. Bağışlayan, bağışlamasına yüklemeler koyabilir. Bağışlayan, sözleşme gereğince bağışlanan tarafından kabul edilmiş olan yüklemelerin yerine getirilmesini isteyebilir. Kamu yararına olarak bağışlamaya konulmuş olan bir yüklemenin yerine getirilmesini isteme yetkisi, bağışlayanın ölümünden sonra ilgili kamu kurumuna geçer. Bağışlama konusunun değeri, yüklemenin yerine getirilmesi masraflarını karşılamaz ve aşan kısım kendisine ödenmezse bağışlanan, yüklemeyi yerine getirmekten kaçınabilir. Bağışlayan, bağışlananın kendisinden önce ölmesi durumunda bağışlama konusunun kendisine dönmesi koşulunu koyabilir. Bağışlama taşınmaza veya taşınmaz üzerindeki ayni bir hakka ilişkin ise bağışlayana dönme koşulu tapu siciline şerh verilebilir. Ayrıca, bir kimse başkasına bağışlamayı önerdiği bir malı, başka mallarından fiilen ayırmış olsa bile, bağışlananın kabulüne kadar bağışlama önerisini geri alabilir. TBK m. 294 uyarınca, bağışlayan bağışlamadan doğan zarardan bu zarara ağır kusuruyla sebep olmadıkça bağışlanana karşı sorumlu değildir. Bağışlayan bağışlanılan şey veya alacak hakkında ayrıca garanti sözü vermişse, bununla sorumlu olur.

Bağışlamanın Ortadan Kalkması

TBK’da 295 ila 298. maddeler arasında bağışlamanın ortadan kalkması düzenlenmiştir. Bağışlayan aşağıdaki durumlardan biri gerçekleşmişse, bağışlamayı geri alabilir ve bağışlananın zenginleşmesi ölçüsünde bağışlama konusunun geri verilmesini isteyebilir. Bağışlanan bağışlayana veya yakınlarından birine karşı ağır bir suç işlemişse, Bağışlanan, bağışlayana veya onun ailesinden bir kimseye karşı kanundan doğan yükümlülüklerine önemli ölçüde aykırı davranmışsa, Bağışlanan, yüklemeli bağışlamada haklı bir sebep olmaksızın yüklemeyi yerine getirmemişse. Bağışlama sözü verenin borcunu ödeme güçsüzlüğü belirlenir veya iflasına karar verilirse ifa yükümlülüğü ortadan kalkar. TBK m. 297 uyarınca, bağışlayan geri alma sebebini öğrendiği tarihten başlayarak bir yıl içinde bağışlamayı geri alabilir. Bağışlayan bir yıllık süre dolmadan ölürse geri alma hakkı mirasçılarına geçer ve mirasçıları bu sürenin sona ermesine kadar bu hakkı kullanabilirler. Bağışlayan sağlığında geri alma sebebini öğrenememişse, mirasçıları ölümünden başlayarak bir yıl içinde bağışlamayı geri alma hakkını kullanabilir. Bağışlanan bağışlayanı kasten ve hukuka aykırı olarak öldürür veya onun geri alma hakkını kullanmasını engellerse mirasçıları bağışlamayı geri alabilirler. Aksi kararlaştırılmamışsa, dönemsel edimleri içeren bağışlama bağışlayanın ölümüyle sona erer.

Sonuç

Bağışlayanın sağlararası sonuç doğurmak üzere malvarlığından bağışlanana karşılıksız olarak kazandırma yapmayı üstelendiği sözleşme olarak tanımlanan bağışlama sözleşmesi TBK’nın 285 ila 298. maddeleri arasında düzenlenmiştir.

Bağışlama sözü vermenin geçerliliği, bu sözleşmenin yazılı şekilde yapılmasına bağlı olup bir taşınmazın veya taşınmaz üzerindeki ayni bir hakkın bağışlanması sözü vermenin geçerliliği ancak resmi şekilde yapılmış olmasına bağlıdır. Bağışlayan bağışlamadan doğan zarardan bu zarara ağır kusuruyla sebep olmadıkça bağışlanana karşı sorumlu değildir. Bağışlayan kanunda sayılı bazı durumların gerçekleşmesi halinde, elden bağışlamayı veya yerine getirdiği bağışlama sözünü geri alabilir ve bağışlananın istem tarihindeki zenginleşmesi ölçüsünde bağışlama konusunun geri verilmesini isteyebilir. Bağışlayan geri alma sebebini öğrendiği tarihten başlayarak bir yıl içinde bağışlamayı geri alma hakkını kullanabilir.

Kök Tapu Nedir ?

Kök Tapu Nedir ? 

Tapu , tapu müdürlükleri tarafından verilen , arazi / ev vb. yapılar ve malikleri ile ilgili detaylı bilgileri gösteren resmi bir belgedir. Bu belge ‘ Tapu Senedi ‘ olarak da bilinmektedir.

Tapu , ‘ Tapuk ‘ kelimesinden türetilen ve güven manasına gelen bir kelimedir.

Kök Tapu Nedir ?

Bazı tapular kök tapu olarak isimlendirilmektedir. Kök tapu denen belgeler nelerdir ?

Kök tapu , tapulara esas olarak kullanılan ve Cumhuriyet dönemi öncesine dayanan tapu kayıtlarıdır. Kök Tapular aslında herkesin bildiği Osmanlı Tapuları’dır. Bu tapular elimizde bulunan tapuların oluşmasında kaynak olarak kullanılan belgelerdir.

Kök tapulara ve içlerinde bulunan bilgilere ulaşmak her zaman mümkün olmamaktadır. Bu bilgilere ulaşmak için Tapu müdürlükleri ve eski Osmanlı Arşivleri kullanılabilir. 

Sükna Hakkı Nedir?

Sükna hakkı kısaca , 'oturma hakkı' dır. Bu hak kişiye bir binada ve binaya ait herhangi bir bölümünde oturma yetkisi verir.

Sükna Hakkı, kişiye sıkı sıkı bağlı bir haktır. Kişiye bağlı bir hak olduğu için miras bırakılamaz. Başkasına devredilemez. Söz konusu mesken hak sahibinin rızası 
olmadıkça kiraya verilemez. Süresinin dolması veya hak sahibinin ölmesi ile sona erer.

Sükna hakkından bahsedilebilmesi için bir evin yada belli bir bölümünün oturma
amacıyla kullanılıyor olması gerekmektedir. Söz konusu yerin tapuya mesken olarak
tescil edilmesi gerekir. Mesken olarak tescil edilmemiş yerler için sükna hakkı
oluşturulmaz.

Örneğin, işyeri olarak tapuda tescil edilmiş bir yer için sükna hakkı tahsis
edilemez. Sadece konut (mesken) olarak tescil edilmiş ve kullanılıyor olması 
gerekir. İskanı alınmamış yerler için de tahsis edilemez. Kat mülkiyetine geçmiş
mesken nitelikli bağımsız bölümler üzerinde sükna hakkı kurulabilir.

Sükna hakkı resmi senet ile oluşturulur. Bu senet Tapu Sicil Müdürlüğünde düzenlenir.

Çed (Çevresel Etki Değerlendirilmesi) Raporu Nedir?

Çevresel etki değerlendirilmesi raporu, gerçekleştirilmesi planlanan projelerin
çevreye verebilecek olumlu ya da olumsuz etkilerinin belirlenmesi, olumsuz yöndeki
etkilerinin önlenmesi ya da en aza indirilmesi için alınacak önlemlerin belirlenmesi,
seçilen yerle teknolojinin saptanarak değerlendirilmesi, kısa ve uzun dönemde çevrede
ortaya çıkması olası değişkenlerin ele alındığı uzmanlarca hazırlanan ayrıntılı
rapordur.

Bir projeyi gerçekleştirmek isteyen gerçek ve tüzel kişiler bu yönetmelik kapsamında
ÇED raporunu hazırlamak,ilgili makamlara sunmak zorundadır.

Yönetmeliklerin uygulanmasında Çevre Bakanlığı yetkilidir.

Yapı İpoteği Nedir ? Yapı İpoteği Ne Demektir ?

Gayrimenkul / Taşınmaz rehni konusunda akıllara gelen ilk gelen kavram ' İpotek ' tir. Sahibine alacağını rehin konusu gayrimenkulu değerinden elde etme yetkisi veren , bir alacağa ayni güvence oluşturan rehin hakkıdır.

İpotek'den bahsedilebilmesi için bir alacak olmalıdır. Para ile ölçülebilen her türlü alacak ipotek ile güvence altına alınabilir.

Peki , Yapı İpoteği Nedir ? Yapı İpoteği Ne Demektir ? 

Bir gayrimenkul üzerine yapı inşa eden yükleniciler , malzeme tedarik edenler , işçiler gibi emek veren kişilerde İpotek hakkına sahiptir. Bu tür ipoteğe ' Yapı İpoteği ' denir.

Yukarda bahsettiğimiz bu kişiler , alacaklarını vadeli alabilecekleri , yani bir manada arsa malikini kredilendirdikleri için güvence olarak ' Yapı İpoteği ' oluşturulmaktadır.

Fakat Yapı İpoteği kurulabilmesi isteniyorsa alacakların tutarları belirli olmalı , malik tarafından bu alacak kabul edilmeli ve alacak için malik tarafından başka bir güvence gösterilmemiş olmalıdır.

İnşaat Ruhsatı Kaç Yıl Geçerlidir ? İnşaat Ruhsatı Geçerlilik Süresi !

İnşaat Ruhsatı Kaç Yıl Geçerlidir?

İnşaata başlamadan yapılması gerekenlerden biri de inşaat ruhsat işlemleridir. İnşaat ruhsatı alınmadan inşaata başlamak yasal olarak mümkün değildir. 

Ya , aldığınız inşaat ruhsatının geçerlilik süresi nedir ? İnşaat ruhsatı kaç sene geçerlidir ? 

Bir inşaata başlamak için hazırlıklarınızı yaptınız ve sıra geldi inşaat ruhsatına.. Bu ruhsatı alabilmek için Belediye ya da Valiliklere başvurabilirsiniz. Eğer gerekli belgeleri sağlarsanız ruhsat için başvuru yapabilirsiniz. 

Aşağıdaki belgeler ve dilekçe ile ruhsat başvurusu yapılabilmektedir: 

- Tapu Belgesi 

- Yapının Mimari Projesi

- Statik Proje 

- Elektrik ve Tesisat Projesi 

- Yapı Resimleri ve hesaplar

- Varsa Röperli yok ise ebatlı kroki

Yukardaki belgeler tamamlanarak yapılan başvurularda herhangi bir problem ile karşılaşılmaz ise başvurudan sonraki 30 gün içerisinde ruhsat alınır. 

İnşaat İçin Alınan Ruhsat Ne Kadar Geçerlidir ? İnşaat Ruhsatı Kaç Yıl Geçerli Olmaktadır ? İnşaat Ruhsatı Geçerlilik Süresi !

İnşaata başlama tarihi , inşaat ruhsatı alınma tarihinden itibaren 2 sene olarak uygun görülmüştür.

Eğer 2 sene içerisinde inşaata başlanamaz ya da inşaata başladıktan sonra herhangi bir sebepten dolayı 5 sene içerisinde inşaat tamamlanamaz ise İnşaat Ruhsatı geçersiz olur. 

Bu süreyi uzatmak isteyenler , süre bitmeden belediyeye başvurarak ruhsat süresini yenilemektedir

Velaket / Vekaletname Nasıl Olmalıdır ? ( Dikkat Edilmesi Gereken 12 Madde )

Velaket / Vekaletname Nasıl Olmalıdır ? ( Dikkat Edilmesi Gereken 12 Madde ) 

1. Noter yada konsolosluk tarafından ‘ DÜZENLEME ‘ olarak tanzim edilmelidir. 

2. Vekalet veren kişinin kimliği , nüfus cüzdanı kayıtlarına göre tespit edilmiş olmalıdır.

3. Vekalet veren kişinin fotografı son 3 ay yada daha yakın bir tarih içerisinde çekilmiş olmalıdır.

4. Verilen yetki / yetkiler açık ve tam olarak anlaşılacak bir şekilde belirtilmelidir. 

5. Düzenlenen vekaletname başka bir vekaletnameye dayanıyorsa , bu durum açıkca belirtilmelidir.

6. Vekaletname üzerinde yapılan düzeltme , çıkıntı vb. şeyler imza ve mühür ile onaylanmalıdır.

7. Vekalete konu taşınmaz vekil tarafından satın alınıyor ise , vekilin bir başkasını vekil tarafından satın alınabileceğinin açık bir şekilde belirtilmesi , satış bedelinin malike ödendiğinin belgelenmesi gerekir.

8. Vekaletnamede verilen yetkinin ölümden sonra da geçerli olacağı belirtilmemişse , temsil yetkisi ölümle beraber sona erer.

9. Birden çok vekil tayin edilmek istenirse , temsil yetkilerinin birlikte veya ayrı ayrı kullanılacağının vekaletnamede belirtilmesi gerekmektedir.

Bu husus belirtilmemiş ise tüm vekillerin beraber temsile yetkili oldukları düşünülür.

10. Düzenleme tarihi gayrimenkulun elde edilmesinden önce düzenlenmiş olan vekaletname ile temsil yetkisi mümkün değildir. Bu durumda vekaletnamede bundan sonra edinilecek gayrimenkuller içinde temsile yetkili olduğu belirtilmelidir.

11. Eğer vekaletname Tapu işlemlerinde kullanılacak ise Baba Adı ve Doğum Tarihinin yazması zorunludur.

12. Atılan imzadan doğacak her türlü yarar ve zarar vekalet verene aittir. Tüm vergisel yükümlülükler , hukuki yaptırımlar , doğacak tazminatlar vekalet verene aittir

Yoldan İhdas Nedir ?

Yoldan İhdas Nedir ? 

Yoldan İhdas , imar uygulamasından önce yol niteliğinde olan bir taşınmazın , yolun kapanmasıyla düzenlenen yeni harita ile yoldan ayrılarak bir parsel numarası ile Tapuya tescil edilmesidir. Bu yol tamamen kapanmış ya da yol fazlalığı sebebiyle ihdas edilmiş olabilir.

Bu işlem sonrasında kadastro yolu , yol vasfını tamamen kaybeder ve belediye, köy, karayolları genel müdürlüğü veya hazine adına tescil edilir. 

Yoldan ihdas işlemi, haritası ilgilisi tarafından serbest harita mühendisine yaptırılıp, kadastro müdürlüğünce de kontrol edilmesi gereken bir işlemdir. 

Yoldan ihdas; teknik yönü olması nedeniyle kadastro müdürlüklerini; tescili gerektirmesi nedeniyle de tapu müdürlüklerini ilgilendirmektedir

Yoldan İhdas Haritası : İmar planı uygulaması sırasında kapanan yol ve yol fazlalıkları nedeniyle oluþan taşınmaz malın tescili amacıyla yapılan haritalardır.

Yoldan Terk

Kısaca , taşınmaz  ( bina , konut , arsa , arazi ) sahiplerinin bir uygulama ile taşınmazı kamu yararına terk etmeleridir. Bu uygulama İmar planlarının uygulanması sırasında gerçekleşmektedir.

Bu terk etme işlemi taşınmazın hepsi ya da bir kısmında uygulanabileceği gibi bedelli ya da bedelsiz olabilir. 

Örneğin ; taşınmazınız Belediye yol çalışması ( Genişletme vb. ) içine girmiş ise , Belediye sizden taşınmazınızı bedelli ya da bedelsiz bir şekilde alabilir. Bu işleme Yola Terk denmektedir. 

Bu konu belediyeler ile taşınmaz sahiplerini sık sık karşı karşıya getiren bir konudur. 

Belediyeler genelde taşınmazları bedelsiz olarak almak isterler. Fakat bedelsiz olarak alınma işlemlerinde kişilerin haklarını aramaları için mahkemeye gitmeleri önerilir. 

Kooperatif Kaç Kişiyle Kurulur ?

Kooperatif Kaç Kişiyle Kurulur ? 

Kooperatif eskilerden beri alternatif bir konut sahibi olma yöntemi olarak hayatımıza girmiştir.

Peki , 

kooperatif için kaç kişi gereklidir ? kooperatif kaç kişiyle kurulur ? kooperatif kaç kişiden oluşur ?

Bir kooperatifin kurulabilmesi için 1163 sayılı Kooperatifler Kanunu ne diyor ?

Kanunun 2.maddesine göre bir kooperatifi kurmak için yapılması gereken sözleşmede en az 7 ( yedi ) kişi bulunması gerekiyor. Bu sözleşme kooperatifin ana sözleşmesidir. Yani 7 kişi olmadan bir kooperatifin kurulması söz konusu değildir. 

Bu kişiler gerçek kişi olabildiği gibi tüzel kişiler de olabiliyor.

Hasılat Paylaşımı ve Hasılat Paylaşımlı İnşaat Nedir? Kat Karşılığına Göre Avantajları Nelerdir ?

Hasılat Paylaşımı Nedir?

Kısaca , arsa sahiplerinin arsalarını , müteahhitlere arsa üzerine inşa edilecek bağımsız bölümlerin satış bedellerinin belirli bir yüzdesi karşılığı devredilmesi yöntemine Hasılat Paylaşımı denir.

Hasılat paylaşımı , arsa sahibi ve müteahhit arasında düzenlenen bir sözleşmedir.
Bu sözleşme ile inşaat arasında konut satışları yapılabilmektedir.
Arsa sahibi konut satışları takibini dilerse yapabilir. Satışlardan elde edilen
bedeller arsa sahibi adına bir banka hesabına yatırılır. Diğer kişi haklarını korumak 
ve müteahhitinde parasal işlem takibi açısından bir teminat hesabı açılır.

Hasılat Paylaşımlı İnşaat Nedir?

Hasılat paylaşımlı inşaatta arsa sahibi arsası için bir bedel belirlemez ve 
arsasını belirli bir bedele satmaz. Yani arsa satışından direk olarak bir gelir 
elde etmez. Yapımı tamamlanmış olan bölümlerin belli bir yüzdesi arsa satış
bedeli olarak belirlenmektedir. Bu şekilde anlaşmalı olan inşaatlara 'hasılat paylaşımlı
inşaat' denir.

Hasılat paylaşımlı inşaatlara maliye tarafından TRAMPA adı verilmektedir.
Çünkü arsa sahibi arsasına karşılık olarak nakit elde etmektedir. Bağımsız bölümlerin
satışından gelir elde etmektedir.  Aslında düşünülen anlamdaki trampadan farklıdır. Maliye 
arsa sahibi arsasına karşılık bir inşaat teslim almış gibi görünse de daire ve dükkan
satışından paralar elde edilmektedir.

Bu Yöntem İle :

- Arsa sahibi kendi payını inşaatın yapım aşamasında / tamamlandıktan sonra bağımsız bölümlerin satışından pay alır.

- Bunun için arsa sahibi ve müteahhit arasında bir sözleşme yapılır.

- Müteahhit arsayı satın alarak para harcamaz.

Hasılat Paylaşımlı İnşaatların Vergi Avantajı

Müteahhitin satışın belli bir yüzdesini arsa sahibe vermesi KDV ye tabi değildir.
Ancak sürekli olarak alım satım yapılması ticari bir faliyet olduğundan gelir vergisine
dahil olur.

Arsa, miras ya da bağış yoluyla edinilmişse hasılat paylaşımlı sözleşmelerde gelir 
vergisinden muaftır. Satın alınarak elde edilmiş ve 5 yıl içinde satışı yapılmışsa değer
artış kazancına tabi olur. 5 sene geçtikten sonra satım gerçkeleşirse vergiden muaftır.

ARSA SAHİPLERİ BAKIMINDAN HASILAT PAYLAŞIMI YÖNTEMİNİN KAT KARŞILIĞI İNŞAATA GÖRE AVANTAJLARI

KDV AVANTAJI

İnşaat firmasının, daire ve dükkanları satarak, hasılatın belli bir yüzdesini arsa sahibine vermesi, KDV’ye tabi değil.

Ancak arsa sahibinin arsa alım-satımını sürekli ve mutad bir faaliyet olarak sürdürdüğü durumlarda, olay ticari kazanç hükümlerine göre vergilendirileceği için KDV’ye de tabi olacak.

GELİR VERGİSİ AVANTAJI

• Arsanın Miras ya da Bağış Yolu İle Edinilmiş Olması : Arsanın müteahhide hasılat paylaşımı karşılığı verilmesi sonucu, elde edilen gelirler, gelir vergisine tabi değil.

• Arsanın Satın Alma Yolu İle Edinilmiş Olması: (Gelir Vergisi Kanunu, mük. md. 80/6 ).

Prefabrik Konut Nedir? Prefabrik Konut İçin Kredi Kullanılır Mı?

Prefabrik, ingilizce kökenli bir kelimedir. Anlam olarak ' parçaları önceden hazırlama k' demektir.
Prefabrik konut, parçaları fabrikalarda üretilen istenilen yere taşınabilen konutlardır.
Kurulumu kolaydır ve ağır iş makinaları gerektirmez. Diğer konutlar gibi temele ihtiyacı yoktur.

Prefabrik konutların ömürleri 40 ve 70 yıl arasında değişiklik gösterir. Bu konutlar, kişilerin isteklerine ve ihtiyaçlarına göre çeşitli ebatlarda yapılabilir.

Prefabrik konut denildiğinde akla ilk gelen tek katlı ve tek odalı gecici süre kullanılan evlerdir. Ancak prefabrik konutlar günümüzde çok fazla tercih edilen, birden çok katlı ,ısı yalıtımları kaliteli, konut sahiplerinin isteklerine ve ihtiyaçlarına uygun ölçülerde,  çok odalı olarak yapılır.

Prefabrik konutlar, mesken imarı olan arsalar üzerine yapılabilmektedir. Ev kurulumundan sonra ruhsat alınma zorunluluğu vardır. Ruhsat işlemleri için istenilen belgeler konutun bulunduğu belediyeye göre farklılık gösterir. Ruhsat işlemi için istenilen belgelerin belediyeye sunulması gerekir.

Prefabrik Konut İçin Kredi Kullanılır mı?

Prefabrik konutların son zamanlarda yaygınlaşması ile birlikte, bankalarda bu konutlara kredi verebilmek için girişimde bulunmaktadırlar. Birkaç banka bu tür kredileri hayata geçirmiştir. Kredi vade ve oran olarak konut vemortgage kredilerinden farklılık gösterir.

Prefabrik konuta kullanılacak kredi için vade maksimum 48 ay olarak belirlenmiştir. Oran konusu bankalara göre farklılık göstermekle birlikte konut kredisine kıyasla daha yüksek faiz oranına sahiptir. Bu tür konutlarda kullanılacak kredi için ya konutun bulunduğu tapulu arsa ipotek edilir ya da krediyi kullanan kişinin tapulu konutu ipotek edilir. 

Kiracı Tahliye Çeşitleri !

Hangi Durumlarda Kiracı Çıkartılabilir ? Kiracı Tahliye Çeşitleri !

Bu yazımızda çok merak edilen kiracı tahliye davalarının çeşitlerinden bahsedeceğiz.

Tahliye Taahhüdü Nedeniyle Tahliye

Koşulları yerine getirilmiş , noter tarafından düzenlenmiş , boşaltması tarihi açıkca belirtilmiş ve serbest irade mahsülü olarak imzalanmış bir tahliye taahhüdüne rağmen , kiracı daireyi tahliye etmezse icra dairesine müracat ile kiracının tahliyesi istenebilir. Taahhüd edilen tarihi izleyen bir ay içinde icra takibi yapılmış olması gerekmektedir. 

Konut / İşyeri İhtiyacı ile Tahliye 

Taşınması kendisi , eşi veya çocuklarının konut veya iş yeri olarak kullanma ihtiyacı nedeniyle kira aktinin sonunda hak sahibi tahliye davası açabilir. İhtiyacın gerçek ve samimi olması esastır. İhtiyaç sahibinin bizzat kirada oturması , tahliye tehtidi altında bulunması , sağlık durumu , çocuklarının nişanlılık hali , tahliyesi istenen yerin daha üstün vasıflı olması gibi ihtiyacın haklılığını belirleyecek nedenler aranır.

Taşınmazı Yeniden İnşaa ve İmar Maksadıyla Tahliye 

Taşınmazı yeniden inşaa ve imar maksadıyla ve bu süre zarfında içerisinde oturmanın mümkün olmadığı hallerde kira akdinin sonunda tahliye davası açılabilir. İnşaat isteğinin samimi olması , bu talebi destekler nitelikte belediyeden onaylı proje , yapımcıyla yapılan sözleşme benzeri belgelerin ibrazı gerekir.

Yeniden İktisap Nedeniyle Tahliye

Taşınması iktisap eden kişi kendisi , eşi veya çocuklarının konut veya işyeri ihtiyacı nedeniyle iktisap tarihinden itibaren , bir ay içerisinde bu durumu kiracıya noter vasıtasıyla ihtar ederek , altı ay sonra tahliye davası açabilir. Yeni malik isterse eski malikle yapılan sözleşmeye dayanarak sözleşmenin bitiş tarihini takip eden bir ay içerisinde dava açabilir. İktisap eden kişinin bu yere ihtiyacı olduğunu kanıtlaması istenir. 

İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye 

Kiracı bir yıl içinde kira bedelini vaktinde ödememesi nedeniyle iki defa yazılı ihtara muhatap kalırsa , kira süresinin sonunda kendisine tahliye davası açılabilir. Akdin bitişini izleyen bir ay içerinde dava açılması zorunludur. 

Kiracının veya Eşinin Aynı Belediye Sınırları İçerisinde Oturabileceği Konutun Bulunması Nedeniyle Tahliye 

Aynı şehir veya belediye sınırları içinde kendisinin ya da eşinin üzerine kayıtlı oturabileceği bir meskeni olan kişi bu yeri malikin isteği üzerine tahliye etmek zorunda kalabilir. Dava açma süresinde bir sınırlama bulunmamaktadır. İhtar çekmeye gerek olmayan bu davalar herzaman açılabilir. 

Kiralananın Devri Halinde Tahliye 

Sözleşmede aksine bir hüküm almadığı hallerde , kiracı kiralanan yeri kısmen veya tamamen başkasına kiralayamaz , istifade hakkını ve sözleşmesini devredemez. 

Bu madde hükmüne uymayanlar , bir taşınmaza kiracı ya da devralan sıfatıyla girenler veya taşınmazı işgal edenler hakkında hiçbir ihtara gerek kalmadan Sulh Mahkemelerinde tahliye davası açılabilir ve fuzili işgal kanun hükümlerinin uygulanması istenebilir. Kiracıya ise akde aykırılıktan dava açılabilir. 

Misafir gelmesi , kiracının kendisine bakıcı tutması , ortak alması , bir ticari ortaklığın diğer bir ticari ortaklıkla birleştirilmesi durumları , bir başkasına devredilmiş anlamına gelmez.

Kiralayan kişinin üçüncü bir kişinin oturduğunu bilmesi ve bu duruma itiraz etmemesi hatta kira bedelini bu üçüncü kişiden tahsil etmesi halinde fuzili işgalden dava açılamaz. Böyle bir durumda kiralayan ile üçüncü kişi arasında kira sözleşmesi yapılmış sayılır.

Tüm kiracıları etkileyen ve çok iyi bilinmesi gereken evi boşaltma , çıkma süresi evi tutarken söylenmediği için her zaman bir soru işaretidir.

2012’de Türk Borçlar Kanunu’nun düzenlemeleri sonucunda kiracının haklarında iyileştirmeler yapılmıştır. 

Kira sözleşmelerini sonlandırmak isteyen taraf ( kiracı / ev sahibi ) sözleşme bitim süresinden 15 gün önce karşı tarafa yazılı olarak bildirmek zorundadır. Aksi durumda sözleşme otomatik olarak 1 sene daha uzamış olur. 

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından 10 yıl geçtikten sonra sözleşmeyi sona erdirebilir.

Eskiden olduğu gibi kiracıyı çıkarmak artık o kadar kolay değil , kiracıya çıkması gereken süre ile ilgili açılan davalar 1 seneye kadar sürebiliyor. Bu sebeple en mantıklı yol kiracı ve ev sahibinin birbiriyle anlaşması olacaktır.

Eğer kiracı taahhüd vermiş ve evden çıkmadıysa , kiracıyla ilgili dava açılması için taahhütten 30 gün önce kiracıya bildirilmesi gerekmektedir.

Dükkandaki Kiracıyı Nasıl Çıkarırım ? 

Ülkemizde birçok iş yeri sahibi , kiracısıyla yaşadığı problemler yüzünden , kiracısını tahliye etmek zorunda kalıyor. 

Peki , Kiracıyı iş yerinden çıkarmak için ne yapılabilir ? Kiracı iş yerinden nasıl çıkarılır ? Kiracı çıkarmak için hangi gerekçeler kullanılabilir ? 

Dükkandaki Kiracı Nasıl Çıkarılır ? 

İş yeri gibi taşınmaz gayrimenkullerin kiralama işlemlerinde yer sahibi ile kiracı arasındaki hukuksal konulardan Borçlar Kanunu sorumludur. Kiracıyı çıkarmak kolay olmamakla beraber , kanunda belirtilen sebepler oluşmadıkça tahliye mümkün olmamaktadır. 

İşyeri sahibi kiracısını çıkarabilmek için : 

Dükkana gereksinim duyması halinde ve bu ihtiyacını kanıtlaması durumunda tahliye isteyebilir. Eğer iş yeri sahibinin aynı ilçe içerisinde farklı bir dükkanı daha bulunuyorsa , dükkandan çıkarma işlemlerinde problemler çıkabilir.

İşyerinin baştan inşaata girmesi gibi bir durum söz konusu ise ya da büyük bir tadilat yapılacağı kanıtlanırsa kiracı dükkandan çıkarılabilir. Böyle bir durumda , sözleşmenin süresi belli ise sürenin bitiminde , sözleşmenin süresi belirsiz ise kirayla ilgili şartlara göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için planlanan sürelere sadık kalarak belirlenecek tarihten itibaren 1 ay içerisinde dava açılabilir.

Dükkan Yeni Satın Alındıysa Eski Kiracı Nasıl Çıkarılır ? Yeni Satın Alınan Bir İşyerinden Eski Kiracıyı Nasıl Çıkarabilirim ? 

Dükkanı yeni satın alan bir kişi , kiracıyı çıkarmak isteyebilir. 

Böyle bir durumda , yeni iş yeri sahibi , satın aldığı dükkanı , kendisi , eşi , ailesinden biri ya da bakmakla yükümlü olduğu kişi / kişiler için kullanacağını belirterek kiracının tahliyesini isteyebilir. 

Bu işlem için , dükkanı satın alma tarihinden itibaren 1 ay içerisinde ,  kiracının tahliyesinin istenildiğini bildiren yazılı bir belge gönderilerek , 6 ay sonra bir dava açıp kiracının kontratı iptal edilebilir.

Kira Taahhüdü İle Kiracı Çıkarma Nedir ?

Eğer kiracı , dükkanı kiralarken yazılı bir şekilde belirli bir tarihte çıkacağını taahhüt etmiş ve taahhüt ettiği tarihte tahliye işlemini gerçekleştirmediyse dükkan sahibinin dava ve icra yoluyla kiracıyı çıkarması mümkündür. 

Kiracı Kirasını Ödemiyorsa Dükkandan Nasıl Çıkarılır ? 

Kiracı 

1 seneden daha kısa zamanlı kira sözleşmesinde kira süresin içerisinde ,

1 sene ve daha uzun zamanlı kira sözleşmesinde 1 kira yılı ya da 1 kira senesini geçen süre içerisinde kira tutarını ödemediğinden kiracıya yazılı bir şekilde 2 ( iki ) haklı ihtar gönderildiyse

dükkan sahibi , kira zamanının ve 1 seneden fazla süreli kiralarda ihtarların gönderildiği kira senesinin sonundan itibaren 1 ay içerisinde , dava açarak kira kontratını bitirebilir.

Ada Nedir ?

Genelde cümle içerisinde kullanılan ada parsel kelimelerinden Ada nedir ? 

Çevresi kamuya ait cadde , sokak , yol , kanal , ark , dere , göl , deniz gibi doğal ve yapay sınırlarla veya kadastro çalışma alanı sınırları , Devlet Demir Yolları arazisiyle çevrili parseller topluluğuna kadastro adası denir. Ada numaraları 101’den başlar. Köy sınırı içindeki tüm parseller ölçülünceye kadar numaralar aralıksız birbirini izler.

 İfraz ve Tevhid Ne Demektir? Nasıl Yapılır?

İfraz, sözcük anlamı olarak ayırmak demektir. Tevhid de ifrazın ters anlamlısıdır. Yani , Tevhid 'in sözcük anlamı birleştirmektir.

İfraz, büyük bir gayrimenkülun parçalara ayrılmasıdır. Terimsel olarak, tapuda tek parça olarak kayıtlı bir gayrimenkülün, birden çok parçaya bölünerek tapuya tescil ettirme işlemidir.

Tevhid ise, tapuda parça parça birbirine bitişik olarak kayıtlı olan gayrimenküllerin birleştirilerek tekrar tapuya kaydettirilme işlemidir.

İfrazın yapılma nedenlerinden bir tanesi taşınmazın değerini arttırmaktır. Bir başka nedeni ise taşınmasın kolay satılabilmesidir. Tevhidin yapılma nedeni de küçük, tek başına kullanışlı olmayan gayrimenkullerin birleştirilerek kullanışlı hale getirilmesidir.

İfraz veya tevhid yapılacak olan gayrimenkuller belediye sınırları içinde ise belediye encümeni onayına sunulur. Eğer bu gayrimenkuller belediye sınırları dışında kalıyor ise il idare kurulunun onayına sunulur. Onay en fazla 1 ay askıda kalabilir.

İfraz ve Tehvid Nerede Yapılır ? 

Bu işlemler ilgili belediyeler tarafından yapılabileceği gibi , belediyelerin yetki verdiği aracı kuruluşlar ile de yapılabilir.

Arsa Yer Tespiti Nedir?

Arsa Yer Tespiti Nedir?

Arsa yerinin tespiti ,  bir çok açıdan mutlaka yapılması gereken bir husustur. Arsa almadan ya da sahibi olduğunuz arsanızda inşaata başlamadan önce mutlaka arsa yeri tespitinin yapılması gerekir.

Arsa alırken sadece fotoğraflardan görerek aldığınız yer tapuda görülen yer olmayabilir. Ya da satın almak istediğiniz yer ile tapu da gösterilen alan aynı yer olmayabilir. Satın alacağınız yerin arsa tespiti bu açıdan önem arz etmektedir.

Sahip olduğunuz arsanızda inşaata başlamadan önce de yer tespiti yaptırmanın önemi komşu arsa ihlalidir. Yaptırdığınız binan bir duvarı , balkonu ya da bir cephesi komşu arsaya geçebilir. Aynı durum komşu arsa sahibinin inşaatı için de geçerli olacağından inşaata başlamadan önce arsa tespiti yaptırılması sonradan oluşacak problemleri engellemek için çok önemlidir.

Eğer arsanıza komşu arsa ile sınırınız konusunda anlaşmazlıklar yaşanmışsa ya da yaşanma ihtimali söz konusu ise arsa tespitinizin yapıldığı sırada komşu arsa sahibinizin de orada olmasını sağlayarak arsanızın yerini tam olarak tespit ettirip
sınırınızı belirleyen işaretler koyabilirsiniz. Daha sonrasında çit ya da duvarla sınırını net olarak ayırabilirsiniz.

Arsanızın yer tespitini yaptırıken tam sınırlarını ve köşelerini net olarak belirlemelerini görevlilerden talep edebilirsiniz. Arsanızın tapuda yazılan alanı ile haritada hesaplanan miktarı hatta zeminde kullanılabilen miktarı genellikle birbirini tutmamaktadır. Arsada yazan ile zeminde ne kadar yer kullanabileceğinizin pek önemi yoktur. Önemli olan haritadan hesaplanacak olan yüzölçümüdür. Arsa yeri tespiti yapılırken haritada hesaplanacak olan yüzölçümü de belirleneceğinden arsa alımından önce bu tespitin yapılması önemlidir.

Arsa Yeri Tespitini Kimler Yapar?

Bir arsanın yerinin tespitini yaptırabilmek için bulunduğu yerdeki Kadostro Müdürlüğüne başvurması gerekir. Eğer bulunduğu yerde lisanslı harita kadostro bürosu var ise buraya başvurması gerekmektedir.

Köyde bulunan bir arsa ile şehir merkezindeki arsanın değerleri farklı olduğundan yer tespiti yapılırken kadostro için ödenecek harç da farklılık gösterir.

Arsa yeri tespiti yapılırken görevliler ile birlikte arsa sahibi arsanın bulunduğu yerde birlikte bulunurlar. 

Tapu sahibi ölmüş ise mirascılar da yer tespiti isteme hakkına sahiptirler. Hatta bir çok mirascısı olan bir arsa için tek mirascı da bu talep de bulunabilir. Mirascılık belgesinin çıkmış olması bu hakkı talep etmek için yeterlidir.