KENTSEL DÖNÜŞÜMDE YARDIMLAR VE KREDİLER

6306 Sayılı Kentsel Dönüşüm Kanunu olarak da bilinen Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun, riskli alanların ve riskli yapıların Kentsel Dönüşüm kapsamında sağlıklı ve güvenli yaşam alanları haline getirilmesini düzenlemiştir.

Bu Kanun kapsamında, yürütülen uygulamalarda riskli olarak tespit edilmiş yapılar yıkılmakta ve yeniden inşa edilmektedir. Riskli alanlarda ise toplu şekilde boşaltma ve yapılaşma olmaktadır. Riskli olarak tespit edilen yapıların tahliye edilmesi durumunda hak sahiplerinin mağduriyetini önlemek amacı ile devlet yardımları yapılmaktadır. Söz konusu yardımlar,  6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun 5. Maddede, Kanunun Uygulama Yönetmeliğinin 16. Maddesinde ve 08.04.2016 tarihli Resmi Gazetede Yayınlanan 6306 Sayılı Kanun Kapsamında Riskli Yapıyı Malik, Kiracı Veya Sınırlı Ayni Hak Sahibi Olmaksızın Kullananlara Yardım Yapılmasına Dair Kararın 4. ve 5. Maddelerinde düzenlemiştir.

Yine 6306 sayılı Kanunun 7. ve 8. maddelerine dayanılarak hazırlanmış olan Dönüşüm Projeleri Özel Hesabı Gelir, Harcama, Kredi ve Kaynak Aktarımı Yönetmeliği (Kredi Yönetmeliği) ise kentsel dönüşüm kapsamında yapılacak olan devlet yardımlarının işleyişine ilişkin usul ve esasları belirlemektedir.

Bu kısımda, devlet yardımlarının usul ve esasları ile söz konusu yardımlardan kimlerin ne şekilde yararlanacağı hususları 6306 sayılı Kanun ve Uygulama Yönetmeliğinde yapılan 14.04.2016 ve 27.10.2016 tarihli son değişiklikler nazara alınarak belirtilmektedir.

1- Riskli Yapılardaki Konut Sahibi ve Kiracılar için Yardımlar

Devlet ile anlaşarak riskli yapıyı tahliye eden maliklere veya malik olmasalar bile kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi olarak bu yapılarda ikamet edenlere geçici konut veya kira yardımı yapılabileceği 6306 Sayılı Kanunun 5. maddesinde açıkça düzenlenmiştir.

Uygulamanın gerektirmesi halinde yukarıda sayılı kişiler dışında kalan kişilere de aynı yardımların yapılması söz konusu olabilir. Böyle bir durumda Çevre ve Şehircilik Bakanlığının (Bakanlık) teklifi üzerine Bakanlar Kurulunca karar alınması gerekir.  Malik olmadığı halde riskli yapıyı kullananlara (kiracı veya sınırlı ayni hak sahiplerine) yardım yapılabilmesi veya enkaz bedeli ödenmesi de aynı maddenin ikinci fıkrası uyarınca Bakanlığın teklifi üzerine Bakanlar Kurulunca belirlenecektir. Bu kapsamda 08.04.2016 tarihli Resmi Gazetede riskli yapıları malik veya kiracı veya sınırlı ayni hak olmaksızın kullananlara yapılacak yardım ve enkaz bedeli ödenmesine dair 2016/8663 sayılı Bakanlar Kurulu kararı yayınlanmıştır.

Anlaşma ile tahliye edilen, yıktırılan veya kamulaştırılan riskli yapıların maliklerine veya malik olmasalar bile bu yapılarda kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi olarak en az bir yıldır ikamet edenlere konut sertifikası verilmesi de mümkündür. Konut sertifikasının usul ve esasları Bakanlıkça belirlenecektir. Bunun dışında, 6306 sayılı Kanunun 6. maddesi uyarınca anlaşma ile tahliye edilen, yıktırılan veya kamulaştırılan yapıların maliklerine ve malik olmasalar bile bu yapılarda kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi olarak en az bir yıldır ikamet ettiği tespit edilenlere konut, arsa veya dönüşüm projeleri özel hesabından kredi verilmesi de mümkündür.

Uygulama Yönetmeliğinin 14. maddesi uyarınca; riskli yapıların maliklerine konut verilmesinden sonra arta kalan konut bulunuyor ise, riskli yapılarda kiracı veya ayni hak sahibi olarak en az bir yıldır ikamet edenlere konut verilmesi için sözleşme yapılabilir. Yine Yönetmeliğin 15. maddesinin 6. fıkrasına göre, arsa payları 2/3 çoğunluğa veya Bakanlığa satılan kişilere Bakanlıkça uygun görülmesi halinde, 14. madde çerçevesinde konut verilmesi mümkündür.

Uygulama Yönetmeliğinin 16. maddesi uyarınca, anlaşma ile tahliye edilen riskli yapıların maliklerine, tahliye tarihinden itibaren Bakanlıkça kararlaştırılacak aylık kira yardımı yapılması mümkündür. Yardım süresi riski yapılarda 18 ve riskli alanlarda 36 ay ile sınırlıdır. Bu sürelerden dolmadan daha önce yeni inşa edilen bağımsız bölümlerin teslimi yapılmış ise kira yardımı ödemeleri de teslim tarihinde son bulacaktır. Aylık kira bedeli Bakanlıkça belirlenecek ve her yıl Türkiye İstatistik Kurumu tarafından yayınlanan Tüketici Fiyat Endeksi (TFE) yıllık değişim oranında güncellenecektir.  Artık Uygulama Yönetmeliği’nin daha önceki düzenlemesinin aksine,  maliklere, kiracılara ve sınırlı ayni hak sahiplerine, sahip oldukları veya kullandıkları Kanun kapsamındaki bütün yapılardan dolayı kira yardımı yapılabilecektir. İnşaat halinde olup içinde ikamet edilen yapılarda kira yardımı ve faiz desteğinden ise sadece inşaat halindeki yapıda ikamet eden malik, kiracı ve sınırlı ayni hak sahibi yararlanacaktır. Eğer anlaşma yolu ile tahliye edilen yapılan maliklerine mümkün olması halinde, kira yardımı yerine tahliye tarihinden itibaren konut ve işyerlerinin teslim tarihine kadar geçici konut ve işyeri tahsisi de yapılması mümkündür.  Burada dikkat edilmesi gereken husus ise; Uygulama Yönetmeliği’nin 16/4 fıkrası uyarınca,  kira yardımı başvurularının tahliye tarihinden itibaren en geç bir yıl içinde, Bakanlıkça belirlenecek bilgi ve belgelere istinaden yapılacak olmasıdır. Tahliye anlaşma yoluyla yani rızaen yapılmamış ve kamu gücü kullanılarak tahliye söz konusu olmuş ise kira yardımı başvurusu kabul edilmeyecektir.  Eğer riskli alan veya rezerv yapı alanı söz konusu ise ilgili kuruma, riski yapılarda ise Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Müdürlüklerine yapılacaktır. Ancak Müdürlük bu yetkisini devretmiş ise örneğin Belediyelere, kira yardımı başvuruları Belediyelere yapılacaktır.

Uygulama Yönetmeliği’nin 16/3 fıkrasına göre;  uygulama alanındaki yapılardaki sınırlı ayni hak sahibi olarak ikamet edenlere veya işyeri işletenlere 16/1 fıkra uyarınca belirtilen kira yardımının beş katı kadar, kiracı olarak ikamet edenlere, işyeri işletenlere ve Kanun kapsamında taşınmazı anlaşma yolu ile kamulaştırılanlara iki katı kadar defaten kira yardımı yapılabilecektir.

Kredi Yönetmeliğinin 6. maddesi uyarınca ise anlaşma yolu ile tahliye edilen yapıların maliklerine veya kiracı ya da sınırlı ayni hak sahibi olarak söz konusu yapılarda ikamet edenlere yapılacak olan kira yardımının dönüşüm projeleri özel hesabından karşılanacağını belirtmektedir.

2- Riskli Alan ve Yapılardaki İşyeri Sahibi ve İşyeri Kiracıları için Yardımlar

6306 Sayılı Kanun’un 5. maddesi, riskli alan ve yapılarda işyeri olanlar için, geçici konut veya işyeri tahsisi ya da kira yardımı almak amacı ile Bakanlık, TOKİ ve yerel yönetimlerle anlaşma esası getirmiştir. Bir diğer anlatımla, sadece anlaşma yolu ile tahliye edilmiş, yani Devletle anlaşarak riskli yapıdan ayrılmış olan işyeri sahibi olanlara idareden, elinde varsa geçici olarak işyeri tahsisi veya kira yardımı yapılması öngörülmüştür. Bunun dışında 6306 sayılı Kanunun 6. maddesi uyarınca anlaşma ile tahliye edilen, yıktırılan veya kamulaştırılan yapılarda işyeri bulunanlara işyeri, arsa veya dönüşüm projeleri özel hesabından kredi veya konut sertifikası verilmesi de mümkündür.

Uygulama Yönetmeliğinin 13. maddesi uyarınca Devlet, işyeri sahipleri ile anlaşırsa bir sözleşme yapılması mümkün olacaktır. Söz konusu sözleşme sonucunda eski işyerinin bedeli ile yenisi harmanlanacaktır. Devlet hak sahibine olan borcunu; nakit veya işyeri hissesi veya imar hakkının aktarılması (bir tür menkul kıymet / hisse senedi gibi) yoluyla ödeyecektir. Vatandaş borçlu kalmış ise idarenin belirleyeceği taksitlerle bu borcundan kurtulacaktır. Birden fazla işyeri ve konut alma hakkı olup ilgili kuruma borçlanan malik borcunu ilgili kurumca belirlenecek takvime göre taksit ile ödeyebilecektir. İşyerinde bir yıldan az süreyle kiracı olanlara ise ne şekilde yardım yapılacağı Bakanlar Kuruluna bırakılmıştır, ancak bu yönde henüz Bakanlar Kurulu kararı hazırlanmış değildir.

Uygulama Yönetmeliğinin 14. maddesinde işyerinde kiracı olanlara ne şekilde işyeri verileceği düzenlenmiştir. Buna göre; en az bir yıldır işyeri işletenlere (işyeri sahiplerine işyeri verdikten sonra elde işyeri kalacaksa) işyeri verilebilir. Eğer işyeri talebi çok, işyeri sayısı sınırlı ise bu durumda kura çekilecektir. Uygulama Yönetmeliğinin 15. maddesinde ise sadece işyeri maliklerine işyeri tahsisi ve kira yardımı yapılacağını tekrarlamış, kiracılara ise sadece kira yardımı yapılacağını belirtmiştir.

Kredi Yönetmeliğinin 6. maddesi uyarınca anlaşma yolu ile tahliye edilen yapılarda işyeri bulunanlara yapılacak kira yardımı, dönüşüm projeleri özel hesabından karşılanacaktır.

3- Binayı Kendi Yapmak İsteyenler için Yardımlar

6306 sayılı Kanunun 6. maddesinin üçüncü fıkrası, Devlet ile anlaşarak riskli yapı ya da riskli alanı tahliye eden maliklere, malik olmasalar bile bu yapılarda kiracı veya sınırlı ayni hak sahiplerine, işyeri sahiplerine veya bir yıldan fazla işyerinde kiracı olanlara özel hesaptan kredi, arsa veya konut sertifikası verilebileceği hükme bağlanmıştır. Bunun dışında yine aynı madde uyarınca, konutunu ve işyerini kendi imkânları ile yapmak veya edinmek isteyenlere kredi verilebileceği belirtilmiştir. 7. maddede ise; bu kapsamdaki kişilere bankalardan kullanılacak kredilere, Bakanlar Kurulu kararı ile özel hesaptan faiz desteği verilebileceği belirtilmiştir.

Bunun dışında da, Kredi Yönetmeliğinin 12. maddesi uyarınca anlaşma ile tahliye edilen, yıktırılan veya kamulaştırılan riskli yapıların maliklerine ya da söz konusu yapılarda kiracı ya da sınırlı ayni hak sahibi olarak en az bir yıldır ikamet eden ya da işyeri bulunan kişilere, konutunu ve işyerini kendi imkanları ile yapmak isteyenlere, Bakanlıkça dönüşüm projeleri özel hesabından karşılanmak üzere kredi verilebileceği belirtmiştir. Aynı Yönetmeliğin 13. maddesi uyarınca ise kredi almak isteyen hak sahiplerinin, bulundukları yerdeki Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğüne başvurması gerekmektedir. Kredi başvurusu uygun bulunursa Bakanlığa gönderilecek ve de onaylanan kredi başvurusu sonucunda, kredi kullanan ile Bakanlık arasında bir borçlanma sözleşmesi düzenlenecektir. Konutunu veya işyerini kendi imkanları ile yaptırmak isteyenlere verilmek üzere onaylanan kredi sonucunda, kredi tutarının yüzde 25’i peşin olarak ödenecektir. Geri kalan kısmının ödemesi de inşaatın ilerleme oranı dikkate alınarak üç eşit taksit halinde kredi kullanan hak sahibinin hesabına aktarılacaktır. Kullanılan kredinin geri ödemesi inşaatın bittiği tarihten sonra başlayacaktır. Kredi Yönetmeliğinin 14 ve de 15. maddesi geri ödemenin ne şekilde gerçekleşeceğini belirtmiştir. Bakanlığın kredi kullananları denetleme yetkisi mevcuttur. Bir diğer anlatım ile Bakanlık kredinin amacına uygun kullanıp kullanılmadığını denetleyebilecektir. Ayrıca, kredi borcunun devredilmesi de mümkündür. Ancak, Kredi Yönetmeliğinin 16. maddesinin üçüncü fıkrası uyarınca, kredi borcunun devredilebilmesi için, kredi kullanılarak edinilen konutun, kredi kullanan ile aynı şartları haiz başka biri tarafından devralınması veya satın alınması gerekir. Aksi takdirde borç, Bakanlıkça usulüne ve sözleşme hükümlerine göre muaccel hale getirilerek tahsil edilir.

4- Devlet ile Hak Sahiplerinin Anlaşamaması Durumu

Devlet ile hak sahiplerinin anlaşmalarının hangi yüzde ile olacağı 6306 sayılı Kanunda belirtilmemiştir, bu yüzden birebir anlaşmanın geçerli olacağı kabul edilmelidir. Eğer Devlet ile hak sahipleri anlaşamazlarsa, binalar yıkıldıktan sonra işyeri veya konut sahibi olup olmadıklarına bakılmaksızın Devlet ile binada oturan hak sahiplerinin 2/3 oranında çoğunluğu anlaşırsa ve hangi koşullarda anlaşmışlarsa ona göre uygulama, paylaşım, gelir ve bina yapılacaktır. Kalan 1/3 çoğunluğun payları diğer maliklere sunulacak, almazlarsa Bakanlık ve TOKİ’ye, oradan da Hazineye geçecektir.

Eğer binada oturanların 2/3 çoğunluğu ile anlaşma olmazsa; bu durumda acele kamulaştırma yapılacaktır, yani konut veya işyeri Devlete geçecek, Devlet belirleyeceği bedelin 1/5’ini peşin ödeyecektir. Kalan kısmın ödenmesini de 5 yıla kadar yayabilme imkanı mevcuttur.

6306 sayılı Kanunun 6. maddesinin birinci fıkrasına aykırı olarak Uygulama Yönetmeliğinin 14. maddesinde; anlaşma dışında kalan, mülkü kamulaştırılan veya hissesi diğer maliklerce satın alınan kişilere de Bakanlığın uygun görürse konut veya işyeri verebileceği düzenlenmiştir. Riskli yapılarda anlaşma dışında kalan konut ve işyeri sahiplerine getirilen bu hak 6306 sayılı Kanuna aykırıdır. Kanuna aykırı bir yönetmelik maddesinin yapılamayacağı açıktır. Ancak söz konusu düzenlemenin adil ve de gerekli olduğu savunulabilir. Bu sebeple, 6306 sayılı Kanuna aykırı düzenlendiği için; söz konusu Kanunun 6. maddesinin Uygulama Yönetmeliği doğrultusunda yeniden düzenlenmesi mantıklı olacaktır.

5- Yoksul veya Dar Gelirlilere Yapılacak Olan Yardımlar

Kredi Yönetmeliğinin 19. maddesi uyarınca 775 sayılı Gecekondu Kanuna (Gecekondu Kanunu) göre yoksul veya dar gelirli olarak kabul edilenlere verilecek krediler; Özel Hesabın finansman durumuna göre Bakanlıkça uygun görülmesi halinde 7296 sayılı Umumi Hayata Müessir Afetler Dolayısıyla Alınacak Tedbirlerle Yapılacak Yardımlara Dair Kanunda belirtilen usul ve esaslar uyarınca borçlandırma suretiyle de verilebilir. Gecekondu Kanununun Uygulama Yönetmeliğinin  7. maddesi uyarınca bir ailenin ya da kişinin yoksul veya dar gelirli sayılabilmesi için yıllık net gelirlerine bakılmaktadır. Toplu Konut İdare Başkanlığı (TOKİ), ailelerin ya da kişilerin yoksul veya dar gelirli olarak belirlenmesi konusunda, yaşama ve geçim şartlarını, memur maaşlarındaki katsayı ve asgari ücret artışını dikkate alarak yıllık net gelir limitlerini arttırabilir.

6- Riskli Yapıları Malik, Kiracı veya Sınırlı Ayni Hak Sahibi Olmaksızın Kullananlara Yapılacak Yardımlar (Hak Sahipleri ve Gecekondu Sahiplerine Yardımlar)

6306 sayılı Kanunun 5/2 fıkrası uyarınca, 8 Nisan 2016 tarihinde Bakanlar Kurulu’nun onayıyla Resmi Gazetede yayımlanarak yürürlüğe giren 6306 Sayılı Kanun Kapsamında Riskli Yapıyı Malik, Kiracı Veya Sınırlı Ayni Hak Sahibi Olmaksızın Kullananlara Yardım Yapılmasına Dair Karar ile kentsel dönüşüm sürecinde riskli yapıları kullanan malik, kiracı ve ayni hak sahibi olmaksızın kullananlara yardım sağlanmasının önü açılmıştır.

İlgili kararın 3. Maddesinde gecekondu, gecekondu sahibi ve hak sahibinin tanımları ayrı ayrı yapılmıştır. Hak sahibi; malik, kiracı ve sınırlı ayni hak sahibi olmayıp, 24/2/1984 tarihli ve 2981 sayılı Kanun uyarınca, tapu tahsis belgesi almak üzere süresinde müracaat eden, tapu tahsis belgesi almış olan, bu hakkı satış vaadi sözleşmesi ile edinen ve 26/9/2001 tarihli ve 4706 sayılı Kanun uyarınca Hazineye ait taşınmazların üzerindeki yapı sahipleri, 2981 sayılı Kanuna göre hak sahibi olarak tespit edilenlerdir. Gecekondu sahibi ise hak sahibi sayılmayan, malik, kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi de olmayan gecekondu sahiplerini ifade etmektedir.

İlgili karara göre artık “uygulama alanı” içerisinde olmak kaydıyla, 2981 sayılı Kanun ve 4706 sayılı Kanuna göre hak sahibi sayılanlar, tapu tahsis belgesi olanlar ve gecekondu sahipleri 6306 sayılı Kanununa göre kira yardımı ve enkaz bedeli alabileceklerdir. Uygulama alanından kasıt ise Bakanlar Kurulu tarafından ilan edilen riskli alan ile riskli yapı veya yapıların bulunduğu alan ifade edilmektedir. İlgili kararın 5. maddesinde, uygulamanın gerektirmesi ve idare ile anlaşılarak yapının tahliye edilmesi koşulu ile hak sahipleri ve gecekondu sahiplerine 6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinin 16. Maddesi uyarınca kira yardımı yapılabileceği hükme bağlanmıştır.

Bakanlar Kurulu’nun bu kararı 6306 sayılı Kanun Uygulama Yönetmeliği’nin “Yapılacak yardımlar ve tahliye” başlıklı 16. Madde 2.fıkrasında da ayrıca düzenlenmiştir.  Uygulama Yönetmeliğine göre uygulama alanında malik, kiracı veya sınırlı hak sahibi olmayanlara ki bu kişiler “hak sahibi” olarak adlandırılmıştır, riski yapılarda 18 ay ve riski alanlarda 36 ayı geçmemek üzere ilgili kurumca belirlenecek süre ve miktarda kira yardımı yapılacağı; gecekondu sahiplerine ise riski yapılar için belirlenen aylık kira bedelinin iki katı kadar veya riski alanlardaki hak sahipleri için belirlenen süre miktarın 2/3’sini geçmemek üzere ilgili kurumca belirlenecek süre ve miktarda ve eğer gecekondu sahipleri 6306 sayılı Kanun Ek1 1.fıkra (a) bendi kapsamında ise (Kamu düzeni veya güvenliğinin olağan hayatı durduracak veya kesintiye uğratacak şekilde bozulduğu yerlerde; planlama ya da altyapı hizmetleri yetersiz olan veya imar mevzuatına aykırı yapılaşma bulunan yahut yapı ya da altyapısı hasarlı olan alanlar) 36 ayı geçmemek üzere ilgili kurumca belirlenecek süre ve miktarda kira yardımı yapılabilecektir.

Aylık kira bedeli her yıl TFE’ye göre güncellenmektedir. Kira yardımından faydalanmak için tahliye tarihinden itibaren en geç bir sene içinde kira yardımı başvurusunun yapılması zorunludur.

Gerçekleştirilecek dönüşüm projelerinde hak sahibi olarak tanımlanan kişilere 2981 sayılı Kanun ve 4706 sayılı Kanundan kaynaklanan hakları ve borçları gözetilerek, mümkün olması halinde dönüşüm alanı içerisinde, mümkün olmaması halinde ise dönüşüm alanı dışında yapılmış veya yapılacak olan konut veya işyerlerinden verilmek üzere sözleşme yapılabileceği düzenlenmiştir. Yürütülen proje bazında hak sahiplerine verilecek konut ve işyerlerinin niteliği ve büyüklüğü, borçlandırma şartları ve taksitle ödemenin esasları anlaşılacak kurum tarafından belirlenecektir. Hak sahiplerinin ilgili kurumla anlaşamaması halinde ise enkaz bedelinin %10’u ile duvar ve ağaçların bedeli ilgili kurumca hak sahibine peşin olarak ödenebilecektir.

Gerçekleşecek dönüşüm projelerinde uygulama alanı içerisindeki gecekondu sahiplerine ise, komisyonca tespit edilen enkaz bedelinin %10’u ve duvar ve ağaçların bedeli ise ilgili kurumca peşin olarak ödenebilecektir.

İlgili kararın 4. maddesinin 7. fıkrasında ise, uygulama alanındaki yapı malikleri, hak sahiplerine konut veya işyeri verilmesinden sonra, artan konut veya işyerleri bulunması halinden veya uygulama alanı dışında yapılacak konut ve işyerlerinden verilmek üzere gecekondu sahipleri ile sözleşme yapılabileceği düzenlenmiştir. Bu hallerde ilgili idare ile Sözleşme yapılması halinde komisyonca tespit edilecek enkaz bedelinin %90’ı ile duvar ve ağaçların bedeli, gecekondu ve hak sahibine verilecek olan konut veya işyerinin inşaat maliyet bedelinden düşülecek, kalan borç ise ilgili kuruma taksitle ödenebilecektir.

Enkaz bedeli ile duvar ve ağaçlar için ödenecek bedel, ilgili kurum bünyesinden en az üç kişiden oluşan kıymet takdir komisyonlarınca tespit edilecektir. Verilecek konut veya işyerinin inşaat maliyet bedeli de, uygulama alanında gerçekleştirilecek yapım ihaleleri sonrası gerçekleşen, ihale bedeli, arsa edinim bedeli, proje giderleri, yıkım ve nakliye giderleri, taşınmaz değerinin tespiti masrafları, zemin iyileştirme giderleri ve müşavirlik giderleri gibi giderler dikkate alınarak hesaplanacaktır. Böylelikle karara göre hak sahibi sayılanlar ve gecekondu sahipleri kentsel dönüşüm projelerinde kira yardımı almaya hak kazanmaktadır. Yine enkaz bedellerinin %10’u peşin ödenip, enkaz bedelinin kalan %90’ı ise uygulama alanında olsun olmasın verilecek konut ve işyeri bedellerinden düşecektir.

7- Kira Yardımında Geçici Uygulamalar

6306 sayılı Kanun Uygulama Yönetmeliğinde 17.10.2016 tarihinde yapılan değişiklik ile geçici uygulamalar düzenlenmiştir. Geçici 4. Maddenin yürürlük tarihi 01.01.2016 olarak belirlenmiştir. Yönetmelik Geçici 4. Maddeye göre; Diyarbakır İli Sur İlçesinde 22/10/2012 tarihli ve 3900 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı ile ilan edilen riskli alan ile Şırnak İli Silopi İlçesinde 16/02/2016 tarihli ve 8538 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı ile ilan edilen riskli alanda, 6306 sayılı Kanun kapsamında 21/3/2016 tarihli ve 2016/8663 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı ile yürürlüğe konulan Riskli Yapıyı Malik, Kiracı veya Sınırlı Ayni Hak Sahibi Olmaksızın Kullananlara Yardım Yapılmasına Dair Karara göre; gecekondu sahiplerine 16 ncı maddenin ikinci fıkrasının (b) bendinin (3) numaralı alt bendi uyarınca kira yardımı yapılabilir. Kira yardımı süresi yapının tahliye edildiği tarihten itibaren başlatılır.

“Piyasanın yeni gerçekleri”

ULI ve PwC’nin hazırladığı Gayrimenkulde Gelişen Trendler 2017 Avrupa Raporuna göre Avrupa’daki gelişmeler gayrimenkul yatırımcılarının tercihlerini değiştirdi. İstanbul ise kısa vadede öncelikli yatırım alanı olarak geriye düşse de potansiyeli yüksek ve gelişen bir pazar.

Gayrimenkul Türkiye

Urban Land Institute (ULI) ve PwC’nin uluslararası yatırımcıların Avrupa gayrimenkul sektörü yatırım kararlarına ışık tutan araştırması Gayrimenkulde Gelişen Trendler Avrupa 2017 Raporu’nun sonuçları İstanbul’da yapılan toplantı ile kamuoyuyla paylaşıldı. Raporu PwC Türkiye Gayrimenkul Sektörü Lideri Ersun Bayraktaroğlu açıklarken Epos Gayrimenkul Danışmanlık ve Değerleme Yönetici Ortağı Neşecan Çekici ve Pamir & Soyuer Gayrimenkul Danışmanlık Şirket Ortağı Firuz Soyuer’le birlikte değerlendirmelerini de paylaştılar.

Alman şehirleri güvenli limanlar olarak öne çıkıyor

Raporun en çarpıcı sonuçlarından biri İngiltere’nin Avrupa Birliği’nden çıkma yönündeki kararının Avrupa gayrimenkul pazarındaki dengeleri değiştirirken pek çok pazar için yeni bir fırsat yaratmış olması. Yatırımcılar, geliştiriciler, kredi verenler, aracılar ve danışmanlardan oluşan, uluslararası düzeyde 800’den fazla gayrimenkul profesyonelinin görüşlerine dayanarak hazırlanan rapora göre Alman şehirleri “güvenilir liman” arayışındaki gayrimenkul sektörü için 2017 yılında Avrupa’daki en çok tercih edilen gayrimenkul yatırımı ve geliştirme bölgeleri olacak.

Avrupa Birliği referandumu sonrasında yatırım tercihleri açısından Almanya, İngiltere’yi geride bıraktı. Londra Eylül 2016’nın sonuna kadar 12 ay boyunca 31 milyar Avro’luk sermaye girişine sahip olarak Avrupa’nın en önemli küresel sermaye merkezi olmaya devam ederken, yatırım ve geliştirme potansiyeli açısından Gelişen Trendler Avrupa şehir sıralamalarında 11. sıradan (2016) 27. sıraya (2017) geriledi.

İstanbul’da kısa vadede kurumsal yatırımlar azalacak

BREXIT’in yatırımcıların Londra tercihlerinde yarattığı etkinin benzeri, araştırmanın yapıldığı dönemde darbe girişimi etkilerinin henüz çok sıcak olması nedeniyle İstanbul için de kendisini gösterdiği görülüyor: İstanbul kısa vadede yatırımcılar için öncelikli tercih olmaktan çıktı. Raporda genel olarak uluslararası kurumsal yatırımların kısa vadede azalacağı öngörülürken Ortadoğu’dan gelen ve yüksek getiri bekleyen bireysel yatırımcıların İstanbul’u tercih edebileceğine işaret ediliyor. Raporda İstanbul’la ilgili değerlendirmelerde: güçlü bankacılık sektörünün Türkiye’nin bir avantajı olduğu; darbe girişimi sonrası hükümetin sektöre daha fazla destek vermesi olasılığının yüksekliği; ülkenin benzer bir pazar olan Rusya’dan farklı olarak gayrimenkulde yurt dışına bağımlı olmayan, oldukça likit bir iç talebe sahip olması ve bunun bu dönemde sorunun büyümesine engel olacağı; genç nüfus yapısı, hızla gelişen orta sınıf ve dolayısı ile iş hayatına dahil olan genç profesyonellerin etkisi ile tüketim harcamasına dayalı bir gelişmenin bu dönemde de beklenebileceği hususlarına yer veriliyor.

Ersun Bayraktaroğlu: Türkiye gayrimenkul sektörünün güven aşılaması hayati önemde

Gayrimenkulde Gelişen Trendler Avrupa 2017 Rapor sonuçlarının açıklandığı toplantıda, sektörel gelişmeleri ve 2016 yılına dair beklentileri yorumlayan Ersun Bayraktaroğlu, hem raporun oluşturulma zamanının hem de İstanbul’un raporda Avrupa yatırımcılarıyla birlikte ele alınmasının rapor sonuçlarına etkisine değindi ve raporun ülkemiz gayrimenkul sektörü ile ilişkisini değerlendirdi: “Bu raporla bir kez daha gördük ki rapor katılımcıları ‘gerçekten’ içinde bulundukları durumdan bakarak bir sonraki yılı değerlendiriyorlar. Raporun anket ve mülakat dönemi tam BREXIT ve ülkemizin yaşadığı darbe girişimi dönemine rastladığından Londra ve İstanbul birlikte listenin sonlarına kaldılar. Öte yandan raporun tümünde yer alan değerlendirmeler 2017’nin Avrupa genelinde çok da ‘keyifli’ bir yıl olmayacağının altını çiziyor. Siyasi belirsizlikler ekonomik sonuçlara, ekonomik sonuçlar da yatırımcıların/geliştiricilerin tercihlerine doğrudan etki yapıyor. Hep belirttiğim gibi, Türkiye gibi gelişmekte olan gayrimenkul pazarları kalıcı, uzun dönemli, gerçek gayrimenkul yatırımlarını ancak dünya ekonomisinin yükseliş dönemlerinde çekebilir. Avrupa ve dünyada geçmiş dönemlerdeki ekonomik dalgalanmalarda olduğu gibi, içinde bulunduğumuz dönemde de tercihler ‘güvenli limanlarda’ kalmak yönünde olmak zorunda rasyonel düşünüldüğünde: İlk 5’te 4 Alman kentinin yer alması bunun en iyi göstergesi. Dolayısı ile demografik, coğrafik ve ekonomik verileri ile potansiyeli her zaman yüksek olan ülkemiz gayrimenkul sektörünün böyle “zor” dönemlerde biraz daha temkinli ve iyi analiz edilmiş kararlarla geçmesi ve yatırımcı/geliştiricilere kalıcı, evrensel, rasyonel adımlarla ‘güven’ aşılaması tüm dünyanın içinden geçtiği bu “olağanüstü” dönem için hayati önemde.”

Ayşe Hasol Erktin: “Geleneksel”, “alternatif”ten daha riskli görülüyor

ULI Türkiye Başkanı Ayşe Hasol Erktin ise raporda öne çıkan veriler hakkında şunları söyledi: “Bu yılki rapor, dünya emlak piyasalarındaki belirsizliğe işaret ediyor. Rapor, yanıtlardan çok yeni sorularla ortaya çıkıyor. İlk kez %89 gibi bir oranda katılımcı, politik belirsizlikleri en önemli endişe olarak belirtiyor. Popülüzmden kaynaklanan bu belirsizliğin ne yazık ki orta vadede de devam edeceğini düşünüyorlar. Bu da gayrimenkul yatırımcılarını Alman kentleri gibi “güvenli liman”lara itiyor. Uluslararası yatırımcılar, yatırım yapacakları kentleri seçerken fiziksel ve sosyal altyapı, yaşam kalitesi, nüfusun çeşitliliği, yerel idarelerin ileri görüşlülüğü ve sürdürülebilirlik gibi konuları önemsiyorlar. Göç ve terörizm de endişe duydukları konular arasında yer alıyor.

“Öte yandan, gerek teknolojide gerekse yeni kuşakların yaşam tarzlarındaki değişim, gayrimenkulün bir ‘ürün’ olmaktansa, bir ‘hizmet’ olarak yaratıcı yaklaşımlarla ele alınmasını gündeme getiriyor. Paylaşım ekonomisiyle birlikte, geçici ofisler, yurtlar gibi alternatif yatırımlar, geleneksel gayrimenkul anlayışının dışında, hem yenilikçilik hem de işletmeciliği ön plana alıyor.

“Değişen dünyada ‘geleneksel’ yatırımlar, ‘alternatif’ gayrimenkul yatırımlarına oranla daha riskli olarak algılanmaya başladı. 2017’de yatırımcılar kazançlarının azalacağını düşünüyorlar.”

Kaybedilmiş ve unutulmuş bir alana değer kazandırmak

İstanbul Büyükşehir Belediyesi tarafından yap-işlet-devret modeliyle ihale edilerek Karaköy Gayrimenkul Yatırımları’na 30 yıllığına kiralanan Şişhane Park, Şanal Mimarlık tarafından yeraltında 6 katlı, 1.000 araçlık otopark alanının yanı sıra kentin en değerli noktalarından birinde yıllardır atıl duran bir alanı kamuya kazandıran bir proje olarak tasarlandı. Projenin yatırımcısı Karaköy Gayrimenkul Yatırımları Şirket Ortağı ve Yönetim Kurulu Üyesi Osman Çilsal ve projenin mimarı Şanal Mimarlık Araştırma Kentsel Tasarım Ortağı Murat Şanal ile proje üzerine bir söyleşi gerçekleştirdik.

Burcu Öztaşkın -

 

1 Mayıs 2015

 

Şişhane Park‘ın mimari tasarımını üstlenen ŞANAL Mimarlık Araştırma
Kentsel Tasarım ortağı Murat Şanal ile gayrimenkul projelerine değer katmak ve tasarım sürecinde diyaloğun önemi üzerinden projeyi konuştuk. Projenin yatırımcı/geliştiricisi olan Karaköy Gayrimenkul Yatırımları’ndan Ortak Yönetim Kurulu Üyesi Osman Çilsal ile röportajımız için ise tıklayın.

Mimarlar olarak yatırımcı ve geliştiriciyle birebir diyalog kurma şansına sahip oluyorsunuz. Buradan hareketle, gayrimenkul geliştirme işinde tasarım disiplinlerinin, projeleri yönlendirme açısından bir sorumluluğu olduğu görüşüne katılıyor musunuz?
Sonuçta yapılı çevre bir şekilde gayrimenkule, taşınmaz değerlere dönüştüğü için; biz de o değeri yaratmakla yükümlü ya da dönüşümünde karar alan yöneticiler konumundayız. O nedenle bu değerlerin çok iyi farkında olmamız lazım. Tasarım, kendisine hizmet vermenin ötesine geçemediği zaman gayrimenkulle ayrışıyormuş gibi oluyor. Halbuki bunlar hep birbirini destekleyen disiplinler. Dolayısıyla bu değeri yaratanlar aslında tasarım ekipleri. Trafik, altyapı, statik, mekanik, elektrik gibi konuların hepsi bu anlayış içinde olursa, en gerekli şey gerçekleşmiş oluyor tasarım için. Biz hemen her projenin başında güçlü bir ekip oluşturmaya çalışıyoruz. O güçlü ekibin yaratıcı olması, ehil olması ve değer katıcı bilgileri doğurabilmesi, üretken olması çok önemli.

Son zamanlarda projelere değer katmak noktasında tasarımın değeri daha fazla anlaşılır oldu. Yatırımcılar artık mimarlara gitmeye, onların fikirlerini dinlemeye başladılar. Mimara da çok iş düşüyor bu konuda.
Tabii, belki de öyle. Ama “ön çalışma” dediğimiz fikir üretimi aşamasında her tür tasarımcının eşit olduğuna inanıyorum. Yani bütün tasarım süreçlerini yaşamanın yanlış bir yatırım şekli olduğunu düşünüyorum. O yüzden biz ön tasarım çalışmalarını çok sık yaparız. Her mimari çalışma ya da kentsel tasarım çalışması değer kazandıracak diye de bir şey yok. Mimari tasarımın değer katabileceği belirli bir oran var. Bir de kentsel tasarım ölçeğinin yönlendirebileceği konular var. Kentsel tasarım ölçeği çok önemlidir. Esas anlayış olarak kentsel tasarıma yönelik bir takım kullanışların ifade edilmesi ya da yönlendirilmesi, tabii en başında böyle bir bilginin olması çok önemli. Çünkü kentin çok açık bir şekilde kullanılması sanıyorum son zamanlarda oldu. Bu da tabii farklı değer noktaları yaratıyor. Örneğin otopark kimsenin aklında bir değer olarak yoktu, hepimiz noksanlığını her ne kadar iyi biliyor dahi olsak. İstanbul’un en büyük sorunlarından biriydi, organize bir otopark sistemi yoktu.

Bunların dışında başka türlü yeni yatırımlar da var. Alternatif yatırımlar bu şekilde ele alınabilir. Yapılış, iş modeli olarak da oldukça enteresan buluyorum. Örneğin Şişhane Park projesi tamamen Kamu-Özel Ortaklığı Modeli ile gerçekleşti. Tabii bunun birkaç varyasyonu vardır. Bu sistemle çok farklı gayrimenkul projesi geliştirilebilir. Gayrimenkul derken sadece tapusu ve bir anahtarı olan dört duvar arası yerleri kastetmiyoruz. Bunlar sadece %40’ını karşılıyor gayrimenkul kavramının. Bunun dışındaki %60’lık taşınmaz alanlar üzerinde de bir değer var ve bu değerlerden hepimiz faydalanabiliriz. Bu bir kent bilimi. Dolayısıyla bu konuya daha çok eğilmek lazım. O yüzden belki de konunun biraz mimariden ayrışması gerekir. Mimarlık mesleği çoğu zaman parsel sınırları belirlenmiş bir yerde tanımlandığı için tanımı kadar etkili olabiliyor. Onların dışına taşan diğer alan ise kentsel tasarım disiplini. Planlama ise bambaşka bir alan.

Kesinlikle katılıyorum size.
Tabii bir yatırımcı için en ideal olanı bu farklı disiplinlerin ortalamasında buluşulması, hepsinden biraz biraz olabilmesi. Kentimizde o kadar değerli yerler, o yerlerin içinde de öyle stoklar var ki bunların yenilenmesi, yeniden değerlendirilmesi ve dönüştürülmesi çok önemli.

Şişhane Park da tam olarak bu noktada önem kazanıyor. Kent sahasında, kente ait ve yine kentin yönettiği bir şey. Kaybedilmiş ve unutulmuş bir yerin bir değere dönüştürülmesi açısından çok iyi bir örnek.

Şanal Mimarlık olarak proeye ne tür katkılarınız oldu?
Tasarım açısından konfor seviyesini maksimize etmeye çalıştık. Rahat bir otopark, konforlu park edebilme, rahat yön bulabilme, görsel bütünlük ve sürekliliği sağlayabilme, güvenlikli mekan yaratma, elektrik, mekanik gibi yapısal sistemleri kurgulama konularına dikkat ettik.

İstanbul Ulaşım AŞ’nin katkısıyla otoparka yeraltında bir kat daha ekleyerek, projenin kamusal ulaşım alanlarına ve metroya olan bağlantısını sağladık. Bunun dışında Kasımpaşa dolmuş hattına ve yaya trafiğinin yoğun olduğu akslarla birlikte üç farklı güzergaha bağlantı ve ren bir kat daha ekledik. Yakın zamanda da bu kattan çeşitli toplanma ve hizmet alanlarından geçilerek üstteki açık alana ulaşım sağlanmış olacak.

Projenin yatırımcı/geliştiricisi Karaköy Gayrimenkul Yatırımları’ndan Osman Bey (Çilsal), sizinle çalışmak istemelerinde projeye dair birçok alternatif sunmanızın etkili olduğundan söz etti. Sanırım bu sizden özellikle istenen bir şey değil; sizin çalışma yönteminiz mi çok alternatifli?
Evet genelde çalışma yöntemimiz bu şekilde. İki aşamalı olarak çalışıyoruz. Birinci etapta dünyadan örnekleri ve genelde olabilecek alternatifleri gösteriyoruz. İkinci aşama da iş başladıktan sonra sunduğumuz alternatiflerden oluşuyor. Mülakat sürecinde, çözüm lerden çok herkesin zihnini açabilecek çeşitli yaklaşımları sunuyoruz. Lokasyona uygun, onların da hayalgücünü tetikleyebilecek yaklaşımlar. Yani aslında hep birlikte hayal kuruyoruz. Çünkü tek başımıza hayal kurmamız çok sığ kalır ve tatmin etmez. Yatırımcının zaten bir hayali var, biz belki şekillendirmeye yardımcı oluyoruz. Ama bu hayali hepimizin zihninde canlandırması çok önemli. Bizim tasarım sürecinde bildiğimiz bir takım yöntemler var. Bunlarla birlikte ilk başta, yerlere, konuya uygun örneklerle herkesin zihnini açacak, aktive edecek bir süreçten geçiyoruz. Ondan sonra çalışılmaya ve alternatifler üretilmeye başlanıyor.

Diğer tasarım grupları ve STK’ların görüşlerinin alınmasının projeye nasıl katkıları oldu?İlk etapta mekanik, statik, trafik gibi bütün tasarım ekipleri birlikte çalışarak böyle bir alanda ne olması gerektiği üzerine konuştu. Bu en önemli aşamalardan biriydi. Bunların da ötesinde belki sıklıkla atlanan bir konu var. O da birçok farklı paydaşın olduğu ki bunlardan biri de projenin mal sahibi olan İBB. Öncelikle onları dinlememiz lazım. Ve tabi İBB’nin hepimizden fazla ve çok daha geniş bir açıdan, oldukça fazla deneyimi var.

İBB ile çalışma yönteminiz nasıl oldu?
İlk etabımız, “Onlar ne der?” sorusunun cevabını aramayı hedeflemek oldu. İBB neleri görmek istiyor, neleri yapmak istemiyor, geçmişte yaptıkları hatalar neler, geliştirmek istedikleri konular neler veya çok iyi yaptıkları örnekler nedir? Sanıyorum birkaç görüşmeyi bu şekilde yaptık. “Bir şey tasarlayın, getirin, bakarız,” gibi bir yaklaşım yerine başından itibaren İBB katılımı ile ilerledik. Doğru sorgulamayla konuyu açacak bir takım veriler çıkartmaya başladık. Başarısız yaptıkları örnekler üzerinden, iyi düşünüp istedikleri kadar başarı elde edemedikleri sonuçların bazılarını aktardılar. Somut olarak olumlu ve olumsuz örnekleri gösterdiler ve buraları gidip görmemizi tavsiye ettiler. O da çok faydalı oldu. Birinci katmanı böyleydi.

İkinci katmanı da tasarım profesyonelleri arasındaki konular. Daha kavramsal ve bu işe yönelik düşünce paylaşımlarıydı. Kavramsal kısmı önemliydi; çünkü bu işin en önemli ilkelerinden bir tanesi Anıtlar Kurulu tarafından konulmuş, kamusal açık alan ve yeraltı otoparkı koşulları. Yani bu ikisinin de çok iyi çözülmüş olması lazım. Bizim en başta temel ilke olarak koyduğumuz iki tane şey vardı. Bunu her sunumda gösterdik, hem İBB’ye hem yatırımcılara. Bir tanesi iyi açık alan, bir tanesi de iyi otopark. Bunların ikisini de en iyi şekilde yapmalıyız. İkisi de iyi performans gösterebilmeli. Bu çok basit bir şeymiş gibi görünüyor ama esasında koruması oldukça güçlü bir ilke. Bu bağlamda demin bahsettiğimiz parklanmanın konfor seviyelerini sağlayacak birtakım noktaları belirledik. Ondan sonra da iyi kamusal alanın ilkelerini belirleyecek konuları düşündük.

İBB’nin söylediği şöyle bir şey vardı: “Biz daha önce yaptığımız kapalı otoparklarda hep bir binanın çatısındaymış gibi hissediyoruz. Oysa bir ‘çatı bahçesi’nde bulunmak istemiyoruz.” Ama yeraltı otoparkı yapıp üzerine açık alan yapıyorsanız bu imkansız. Şöyle imkansız: Teknik olarak bir yapının üzerine bir alan yapıyorsanız; bu üzerindeki yer bir çatı katı oluyor. Ama bunu öyle algılatmamanın da imkanı var. Tabii bu aralarda aylık süreçler var. Ve Anıtlar Kurulu’ndaki ilk görüşmelerimizde, biz buranın güçlü ve güçsüz yanlarından bahsettik. Tabi ki bir yandan da yönetmelik araştırmaları da yapıldı. “Neler yapılabilir, neler yapılamaz?” Burada 12 m ile 15 m arasında bir kot farkı var. Kamusal olarak güvenli bir yer olması isteniyor. Bunların hepsinin altyapısı da imar hukuku açısından araştırılıyor. Mesela imar hukukundan aldığımız önemli bir şey; seyir teraslarının da yapılabilmesi. Tasarım ekibini bununla görevlendirdik. Süreklilik sağlayan, güvenli seyir terasları oluşturduk. Hiçbir zaman uçsuz, bağımsız, çıkmaz bir nokta yok. Otokontrol açısından herkesin rahatlıkla ulaşabilmesi gerekli.

Parkın tasarımıyla ilgili hassasiyet gösterdiğiniz konular nelerdi?
İşin en güç kısmı statik mühendisleriyle birlikte yaptığımız çaışmaydı. Aşağıdaki otopark dörtgen, yukarıdaki açık alan ise oval biçiminde. Bu iki alan strüktürel olarak da birbirinden bağımsız. Bu iki alanı birbirine bağlayan transfer katı vardır arada. Bunun nedeni de İBB’nin ilk beklentisidir: Çatı katında olmama hissi. Otoparkın yükleri bitirilip sonra onun üzerine bir transfer katı ile kamusal alanda mümkün olduğunca en ince kesite ulaşmak hedeflenmiştir. Bunun nedeni de aşağıdaki otoparkın mega strüktürünün yukarıdaki açık alana yansımamasıdır. Yoksa dev kolonlar ve kirişler, insana yönelik bir yerde çok rahatsız edicidir. Bir de tabii bunların biçimsel olarak birbirinden kopması zihinsel olarak da kopukluk ve farklılık yaratıyor ki yukarıdakilerde bir otoparkın üzerinde yürüyor muş hissi oluşmasın.

Açık alanlarda sert zeminlere de ihtiyacımız var. Kentsel tasarım alanı çoğu zaman peyzajla da karıştırılır. Aslında ikisinin de sert ve yumuşak zeminlerle ilişkisi vardır. Tabii bu ikisinin de kullanılacağı yerler ve oranlar bellidir. Projelerde verilen ağırlığa göre oranlar değişiklik gösterir. Şişhane Park’ta az sayıda yetişkin ve fazla büyük olmayan ağaçlar için %20-25 olan yumuşak zemin oranı, yetişkin ağaç grupları için ise; %5-10 civarında. Bunu da iyi bir otopark elde ettikten sonra, arazide arta kalan kısımları da kullanmaya çalışmayarak sağladık. Yetişkin ağaçlara uygun zemin sağlansın diye derin topraklar bırakmaya çalıştık.

Bir araç trafiği silsilesinin tam ortasında kalan bir adacık burası. Yani aslında yayaların direkt erişimi yok. Önce bir araç yolu geçmek gerekiyor mutlaka.
Daha önce yapılan çalışmaları incelediğimizde pek çok çözümün trafik yönünden zayıf olduğunu fark ettik. Bir kere, gelen trafiği ne kadar hızlı içeri alırsanız, o kadar iyi. İki tarafı anayollar tarafından kapatılmış ve iki ucu arasında 12-15 m’lik kot farklarının olduğu bu alanın, biri yaya ulaşımını sağlayan diagonal yollarla ikiye ayrılarak, iki uçtan araç girişlerinin sağlanmasını sağladık. Oradaki kavşağın daha yayaya yönelik bir kullanımının olmasını savunuyoruz. İBB planlarında da buna yönelik kararlar var. Bizim asıl istediğimiz şey, burada daha yavaş bir trafik akışının olması.

Otoparka üç yönden araç giriş-çıkışı sağlanabiliyor. Bunu nasıl sağlayabildiniz?
1980’lerde yapılmış olan yolun altında bir yaya geçidi vardı, sonradan kapatılmış. Biz bunu yeniden açtırdık. Taksim tarafından gelindiğinde çok rahat olmasa da şu an bir giriş olarak kullanılıyor. Diğerleri ise oldukça rahat. Bir tane daha giriş-çıkış noktası var, Yolcu İskenderzade Sokak tarafında. Diğer tarafta da heykelimsi spiral bir giriş var. Ama o da acil durumlarda çıkış olarak kullanılabilir durumda.

Mevcuttaki kavşak projesi ile ilişkilendirilerek projeyi yeniden düzenlediniz değil mi? 
Biz inşaata başladığımızda, Haliç Köprüsü’ndeki raylar döşenmişti. Milimetrenin oynamasına dahi izin vermiyorlardı. Biz, “6 m’ye kadar sizin projenize yanaşmak zorundayız,” dedik. Ulaşım AŞ de, “Oynatmayacaksanız olabilir,” dedi. Sürekli ölçümler yapıldı. Ayrıca Şişhane’den Kasımpaşa’ya mevcutta kullanılmayan bir alt geçit vardı. “Projeye bağlanmak için burada yapılmış tünelin duvarlarını da yıkmak istiyoruz,” dedik. Kabul edildi. O yüzden, diyalog çok önemli bir konu.

Bir de burada beni en çok heyecanlandıran şey projenin, bıçak sırtı gibi ayrılmış iki alan olan Galata ile Kasımpaşa’yı birleştiriyor olması.

Ayrıca yapılı çevrede ulaşım konusu da değişmeye başladı. Biz en azından bu konuda uzman Artech ile görüşmeye başladığımızda hep araç odaklı ulaşım çözümleri üzerine çalışılıyordu. Biz ise burada, “bireysel aracı, tarihi şehre girmeden önce burada bırakın”ı göstermek istedik.

Bu çözümler maliyetlere de olumlu yansımıştır herhalde?
Etkiledi tabii. Bunun sonucunda bir gayrimenkul değeri yaratmış olduk. Ancak bu diyalogları kurabildiğiniz zaman buralara değer katabiliyorsunuz.

Bu tür alanlara bir miktar ticaret fonksiyonu katılmasının projenin yaşamasına katkısı konusunda ne düşünüyorsunuz?
Ticari alanlar henüz açılmadı ama altyapısı bitmiş durumda. Burası zaten çok büyük bir ticari alan değil, geçiş ve servis alanı diyebiliriz. Hizmet ve servis alanlarının açılması buraya insan çekecek. Bu tarz kentsel konularda, kamusal alanı korumak istiyorsak pek çok hizmeti sunabilmeliyiz. Çaydan, kuru temizlemeye, çeşitli ihtiyaç birimleri yer almalı ve bu tarz işlevler asla buradaki ticaret ile yarışır biçimde olmamalı. Çünkü burası esasında bir varış noktasından çok, bir geçiş noktası. Önemli olan da bu geçiş alanlarının varış noktasına kadar güvenli ve huzurlu bir deneyim sağlaması.

Biraz da kullanıcının ne yaptığını doğru gözlemlemek gerekiyor. Başka örnekleri alıp projelerin içine entegre etmek de bir yöntem tabii ki. Ancak bir de oradaki gerçek kullanıcının eğilimlerini bilmek ve kullanım alanlarını ona göre şekillendirmek o alanı sürdürülebilir kılıyor.
Bu gözlemleme konusu kesinlikle çok önemli. Projenin başlangıcında ufak da olsa 30-35 kişinin katıldığı bir toplantı yaptık. Genel konsensüs, buranın mümkün olduğunca anonim kalması, kimse tarafından sahiplenilmemesi yönündeydi. Zaten ilk başta insanların nefes alabileceği bir yer olması bizim öngörümüzdü. Gün içinde insanlar için bir duraksama noktası olabilsin istedik. Kent yaşantısında duraksamak pek mümkün olmuyor. Örneğin, oturma alanları yaz ve kışı kapsayacak şekilde gün batımını izletecek biçimde konumlandırıldı. Alandan, Fatih Camisi’nden itibaren önemli anıtların hepsini görebiliyoruz. Seyir terasının olmasındaki ana sebep de buydu zaten.

Gayrimenkule çok çeşitli açılardan bakmak lazım. Daha keşfedilmesi ve denenmesi gereken pek çok şey var. Ayrıca İstanbul özelinde çok farklı fırsatlar da var. Yüzeysel bakılarak yapılan işler yaşamıyor zaten.

Mücrim gibi titremeli mi? Konut fiyatında düzeltme riski ve GYO’lar

Basit düşünmek gerekirse, beklenti olarak getiri azalması ve risk artışı yan yana geldiğinde, akılcı tercih pozisyonu artırmak olmayabilir. Aşırı değerlenmiş varlıklar için portföy teorisi taktik tercih olarak sabır telkin etmemektedir.

Dr. Yener Coşkun -

 

23 Ocak 2017

 

Modern sanat ve Roubini

Sanat önemli. Bazen gerçeği anlamak, bazen de kabul etmek için. Plastik sanatlar durumu bazen tuvali tek bir renge boyayarak veya pek de bir anlamı olmayan geometrik şekilleri üst üste koyarak anlatmaya çalışıyor. Bu ifade tarzı Seul, Eskişehir veya Viyana’da yaşayanın duygu ve düşünce dünyasında bir şeylere tekabül ediyor. Akış içindeki şeyin asıl mahiyetini anlamak sadece sanatın/felsefenin değil, aynı zamanda bilimin ve bilim dışılığın da zor sorularından. O yüzden Nostradamus, Roubini ve star portföy yöneticileri var. Peki, ne bilim, ne de sanat anlamak için yeterli olmazsa ne olacak? İşte astrologlar ve medyumlar tam da bu iş için istihdam edilebiliyor. Bir de tarihsel veri olarak, öngörü başarısızlıkları nedeniyle dediğinin tersi pozisyonu alınmasını tavsiye eden finansçılar var. Saygı duyuyoruz, tahmin sürecinin kısıtlarını dikkate alınca son derece olağan karşılıyoruz. Ülkemizdeki konut balonu tartışmalarının çoğunlukla bilim dışı bir tahmin sürecinin odağına yerleştiğini dikkate aldığımızda, konut piyasamızın geleceğinin öngörülmesi işinin de üzerinde düşünülmesi gerektiğini anlıyoruz.

Türkiye’de konut balonu ve öngörü sorunları

Sizin de dikkatinizi çekmiştir. WSJ, FT ve Bloomberg gibi yabancı medya kanalları da uzun süredir Türkiye’deki konut balonu ile ilgili. Yerli ve yabancı medya ilgisinin temelinde, özellikle İstanbul’da ve Türkiye genelinde reel konut fiyatlarının hızlı biçimde artması ve bunun balon olup olmadığı sorusu var. Boyutu kullanılan fiyat endeksine, seçilen döneme, reelleştirme ölçütüne göre değişse de; İstanbul konut piyasasında çarpıcı bir reel konut fiyat artışı olduğu açık. Bu noktadaki tahmin sorunu reel fiyat artışının varlığı değil, bunun aşırı değerlenme ve daha kötüsü (şişen ve patlayacak bir) balona dönüşüp dönüşmediği sorusu üzerinde düğümleniyor. Bu konuda, dünyaca ünlü iktisatçılar Roubini ve Schiller’in de dâhil olduğu, uzun bir fikir yürütenler listesi var. Varlık balonu olup olmadığının belirlenmesi, çeşitli nedenlerden ötürü zor bir araştırma/tahmin sorusudur. İşler, beklendiği gibi, gayrimenkul piyasasında daha da karmaşık. Konuya ilişkin yazının işaret ettiği en temel sorunlar; konut balonunun tanımının muğlak olması ve üzerinde görüş birliğine varılan standart bir tahmin yöntemi ile balonun varlığının belirlenememesidir. Örneğin küresel finansal krize dönüşen ABD’deki eşik altı ipotek kredileri krizini çok az sayıdaki iktisatçı öngörebilmiştir.

Temel bulgumuz: balona dönüşme riski de taşıyan aşırı değerlenme

Türkiye’de konut balonunu inceleyen akademik çalışmalarda, benim de içinde bulunduğum bir yazar grubunun istisnai bir bulgusu dışında*, genel olarak konut balonunun olmadığı belirlenmiştir. Ancak akademik çalışmalarda ulaşılan sonuçların çalışmanın kısıtları ile (varsayımlar, veri kaynakları, seçilen değişkenler/dönem/model vb.) bir bütün olduğunu not etmek gerekli. Yukarıda bahsedilen istisnai çalışmanın sonuçlarını şimdilik bir köşeye bırakarak, diğer çalışmalarımızda** ulaşılan başlıca bulgunun: Türk konut piyasasında “balona dönüşme riski de bulunan aşırı değerlenme” olduğunu söyleyebiliriz. Ancak çalışmalarımızda kullanılan son dönemin 2014/Aralık olduğu dikkate alındığında, bu dönem sonrasındaki fiyat gelişmelerinin ayrıca analiz edilmesi gerektiğini de not edelim. Farklı çalışmalarımızdaki rasyo (fiyat-kira; fiyat-gelir), regresyon ve ekonometrik analizlerinin ortak bulgusu; Türkiye geneli için konut fiyatlarının temellere veya kabul edilen eşiklere oranla fazla arttığı yönünde. Söz konusu yapı; rasyo analizlerinde genelde aşırı değerlenmeyi daha belirgin biçimde ortaya koyarken, ekonometrik analizlerde kısmi aşırı değerlenme ortaya çıkıyor. Ayrıca bir öngörü olarak belirtmek gerekirse; ortalama fiyatlı konutlar için ortaya konulan bu bulgunun yüksek fiyatlı konutlar açısından daha da farklı bir içeriğe sahip olması beklenebilir.

Konut fiyatlarındaki aşırı değerlenme fiyat düzeltme riskine yol açarsa

Balon analizinde temel değer yaklaşımı esas alındığında; konut fiyatının, temel fiyata göre, aşırı değerlendiği bulgusu neden ve ne yapmalı sorularını gündeme getiriyor. Kısaca; diğer alternatif yatırım sahalarından “iten” ve konut piyasalarından “çeken” nedenler ve vatandaşın konut fiyatlarına yönelik “duygusal beklentileri” ile birleşen makro politikalar aşırı değerlenmenin başlıca nedenleridir. Söz konusu aşırı değerlenmeyi ülke geneli ve özellikle İstanbul piyasası üzerinden tartışmak mümkündür. Bu noktada en dikkat çekici risk ise; fiyattaki köpüğün piyasa koşullarında düzeltilmesi riskidir. Diğer bir deyişle, konut fiyatlarındaki reel artışın soluklanması, hatta fiyatların nominal olarak düşmesi; olası bir risk olarak karşımızda durmaktadır. Başka ülke/şehir piyasalarını örnek vermek doğru olmasa da, Türk konut piyasasının hikâyesine benzer çok sayıda piyasanın var olduğunu ve bu risklerin dünyada halen birçok piyasa için geçerli olduğunu da ayrıca belirtelim. Peki, bu koşullarda üretici, kredi kurumu, konut talep eden ve fon yöneticisi ne yapmalı? Basit düşünmek gerekirse, beklenti olarak getiri azalması ve risk artışı yan yana geldiğinde, akılcı tercih pozisyonu artırmak olmayabilir. Aşırı değerlenmiş varlıklar için portföy teorisi taktik tercih olarak sabır telkin etmemektedir.

GYO’lar ve fiyat düzeltme riskleri

Konut fiyatı risklerinin ve özellikle düzeltme riskinin birçok kesim gibi GYO’ları da etkilemesini bekleyebiliriz. Doğrudan etki; temelde üretimi devam eden veya pazarlama aşamasında konut portföyü bulunan şirketlerin nakit akımlarının olumsuz etkilenmesi biçiminde ortaya çıkabilir. Dolaylı etki ise, düzeltme riskinin ortaya çıktığı koşulların mevzi (gayrimenkul sektörüne özgü) veya genelleşmiş ekonomik risklerle ilişkili olmasına göre şekillenebilir. Bu noktada GYO’ların çeşitli senaryolar altında yapacakları stres testleri ile karşılaşabilecekleri gelir-gider tablosunu öngörmeleri ve buna uygun olarak karlılığı/ yatırımcıyı korumaya yönelik tedbirleri geliştirmeleri düşünülebilir. Bir öngörüde daha bulunmak gerekirse, konut fiyatı düzeltme risklerinin doğrudan etkileri GYO sektöründe üç nedenden ötürü sınırlı olabilir. Bunların ilki, fiyat düzeltme riskinin balona dönüşmesi durumunda dahi, bunun olumsuz etkilerinin ekonominin bütününe yayılma olasılığının düşük olmasıdır. Diğer bir deyişle, gayrimenkul-finans bağının göreli zayıf olduğu ülkemiz için, konut piyasası risklerinden sistemik etkilerin ortaya çıkması güç görünüyor. İkinci olarak fiyat düzeltme riskinin, kurallı ve tam finansallaşmamış olan, kurumsal konut finansmanına dayalı sistemdeki negatif dışsallıkları sınırlı olabilir. Bunu konut kredisi sisteminin kurallı olmasının faydası olarak da niteleyebiliriz. Üçüncüsü ise, genel olarak GYO sektörünün portföy dağılımında konut dışı gayrimenkullerin de önemli bir payının olması riskleri kısmen dengeleyici bir unsur olabilir.*** Diğer bir deyişle, çeşitlendirilmiş gayrimenkul portföyü yapısı, inşaat ekonomisinin borsada görünen yüzü olan GYO sektörüne kısmi bir koruma sağlayabilir. Ancak gayrimenkul ve inşaat ekonomisi gibi şeffaf olmayan sistemlerde; risklerin hangi noktalara evrilebileceğinin tam olarak öngörülmesinin mümkün olmadığını da belirtelim.

Sonuç: mücrim gibi titreyelim mi?

Kimseye etmem şikâyet, ağlarım ben halime
Perde-i zûlmet çekilmiş, korkarım ikbâlime
Titrerim mücrim gibi baktıkça istikbâlime****

İhsan Raif istemediği evliliği üzerine 1890 yılında yazdığı şiirinde; geleceğine baktıkça titrediğini söylemiş. Raif’in iki evlilik daha yaptığını düşününce bu korkusunun pek de yersiz olmadığını görüyoruz.***** Konut piyasasının bugünleri, nihavent makamı o şarkıda olduğu gibi “mücrim (suçlu) gibi titrememizi” gerektiren koşulları ima ediyor mu? Konut üretimi/tüketimi makroekonomik politikalar ve servet yönetimine yönelik portföy tercihleri ile ilgili bir konu. Makroekonomik politikaların gayrimenkul-konut odaklı olmasının (kısa dönemli büyüme, konut gereksiniminin karşılanması, depreme dayanıklı yapı üretimi gibi) reel nedenleri var. Ancak işin portföy yönetimi tarafında belli bir süredir, talep edenin ve bu talebi karşılayan sistemin irrasyonel yönleri olan tercihler içinde bulunabildiğini de gözleyebiliyoruz. Bilgi eksikliği ve beklentilerle şekillenen bu durum kötü senaryoda iyi sonuçlar vermeyebilir. Ne var ki yukarıda belirttiğimiz koşullar konut fiyatı düzeltme risklerinin sınırlı olabileceğini ve öngörüsüz tercihler için bile kabahatli gibi (mücrim biraz ağır kaçıyor) titremeye gerek olmayabileceğini söylüyor. Tabi bu belirlemelerimiz, konut piyasasındaki finansal sorunların olumsuz sonuçlarının olmayacağını veya konut yatırımında herkesin kazanmaya devam edeceğini söylemiyor. Özeleştiri yaparak noktalayalım. Kötü haber şu ki: önemli veri sorunlarının bulunduğu gayrimenkul piyasası için yapılan her öngörü (burada yazılanlar dâhil) doğası gereği eksik olabilir ve bu nedenle tedbirli olmak her zaman iyidir.

* Bkz. Pitros, C., Coşkun, Y, and Arayici, Y.

AVM Endeksi: Ziyaretçi sayısı geriledi, cirolar yükseldi

AYD ve Akademetre'nin hazırladığı AVM Endeksine göre kategoriler bazında 2016 yılında en yüksek ciro artışı, ayakkabı-çanta kategorisinde yaşandı.

Gayrimenkul Türkiye -

 

7 Şubat 2017

 

Alışveriş Merkezleri ve Yatırımcıları Derneği ile Akademetre Research Company tarafından ortaklaşa oluşturulan AVM Endeksi’nin Aralık ayı sonuçları ve 2016 değerlendirmesi açıklandı. Her ay düzenli olarak yayınlanan AVM Endeksi’ne göre ciro endeksi 2016 yılının Aralık ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %6,7 oranında artarak 239 puana ulaştı. Bu rakam enflasyondan arındırıldığında, ciro endeksinin Aralık 2016 döneminde %1,8 oranında düştüğü görüldü.

AVM endeksi 2016 sonuçları, endeksin 2015 yılına oranla %7,1’lik bir artışla 195 puana yükseldiğini ortaya koydu. AVM’lerdeki kiralanabilir alan (m²) başına düşen cirolar, Aralık 2016’da 913 TL’ye ulaştı. Verimlilik, İstanbul’da 1.072 TL, Anadolu’da ise 806 TL olarak gerçekleşti. AVM’lerdeki kiralanabilir alan (m²) verimliliği 2016 yılında 744 TL olarak gözlemlendi. Bu oranın 2015 yılı ile karşılaştırılması ise 2016 yılında m² verimliliğinde %5,5’lik bir artış kaydedildiğini gösterdi. Verimlilik, 2016 yılında İstanbul’da %3,3 artışla 836 TL; Anadolu’da ise %7 artışla 682 TL oldu.

Hipermarket kategori ciroları geçtiğimiz yıla oranla %13, giyim kategori ciroları %13, yiyecek ciroları %7, teknoloji kategori ciroları %4 artış kaydederken AVM’lerdeki diğer* alanlar kategorisinde ise %2’lik düşüş yaşandı.

Ziyaret sayısı endeksi: İstanbul’da değişim yok, Anadolu’da %4,2 düşüş var

Aralık 2016 verileri bir önceki dönemin aynı ayı ile karşılaştırıldığında ziyaret sayısı endeksinde %3,5’lik bir düşüş yaşandığı gözlemlendi. AVM ziyaret sayısı, 2015 yılı ile karşılaştırıldığında 2016 yılında %1,9 oranında düşüşle 102 puan olarak gerçekleşti. İstanbul’da ziyaret sayısında 2016 yılında değişim yaşanmazken Anadolu’da %4,2 oranında düşüş kaydedildi.

AVM Endeksi Aralık ayı sonuçları ve 2016 yılı değerlendirmelerini paylaşan AYD Başkanı Hulusi Belgü; “Yaşanan birçok olumsuz olaya rağmen endeksimiz Eylül ayından beri yeniden artışa geçti. Kasım ayındaki %6,9’lik artış sonrası Aralık ayındaki %6,7’lik artış gelecek dönemler için umut verici gözüküyor. Yıl bazında değerlendirdiğimizde ise son yıllarda, hatta 2014’de %14 civarında gerçekleşen hızlı artış 2016’da %7,1’lik olarak gerçekleştiğini gözlemliyoruz. 2016’da bu artış az da olsa uzun süredir ilk defa enflasyonun altında bir artış gerçekleşmesi dikkat çekici. Kategoriler bazında yıllık karşılaştırma ise öncelik ayakkabı, hipermarket ve giyim olmak üzere gelişimini koruyor” dedi.

Prof. Dr. Emre Alkin ise rapora ilişkin şu değerlendirmelerde bulundu; “Geride bıraktığımız yıl belki de Türkiye Cumhuriyeti tarihinin en zor yıllarından biriydi. Birçok sektörde aynı ciroyu tutturmak için daha fazla mal ve hizmet üretmek mecburiyetinde kalındı; iç ve dış ticarette ‘pazar’ sorunu yaşandı. Tüketicinin mal ve hizmete zorlanmadan ulaşabilmesi, firmaların ayakta kalmasının en önemli şartı oldu.

2016 yılı gibi talebin kırılgan olduğu bir dönemde, organize pazar yerlerinin  önemi performanslarıyla da kanıtlanmış oldu. AVM’lerde hem toplamda hem de metre kare başına ciroların yükselmesi dikkat çekici. Enflasyonun son 6 ayda beklentinin üzerinde yükselmesi sebebiyle, ciro artışının reel olarak gerilemiş olduğunu söylemek gerekiyor. Yine de birçok sektörde nominal gerilemeler mevcutken, AVM’lerdeki ciroların sadece reel olarak gerilemesi sektör için umut veren bir gelişme.

Raporda yer alan ilginç olan gelişme ise ziyaretçi sayısı gerilerken ciroların yükselmesi. Demek ki AVM ziyaretçileri bu mekanları ‘çözüm’ olarak değerlendirmiş. Yıl içinde yaşanan üzücü olaylara rağmen evlerinden çıkmış, hayata karışmış ve ihtiyaçları için AVM’lere gitmeye devam etmişler.

Rakamlar, AVM’lerin hem firmalar hem de vatandaşlar için önem arz ettiğini gösteriyor. Açıkçası bu sonucu şaşırtıcı bulmuyorum ve önümüzdeki dönemde bu trendin hızlanarak devam edeceğini tahmin ediyorum. Tercihlerin, ürünlerin ve çözümlerin akılcı bir şekilde organize edildiği, adil bir şekilde tüketicinin dikkatine sunulduğu mekanların sadece Türkiye’de değil, Dünya’nın her yerinde önemi artacak.”

TÜİK: Turizm geliri geçen yılın aynı çeyreğine göre %27,2 azaldı

TÜİK'in açıkladığı verilere göre dördüncü çeyrekte Türkiye'ye gelen ziyaretçi sayısı %17,4; Türkiye'nin turizm geliri ise %27,2 azaldı.

Gayrimenkul Türkiye -

 

1 Şubat 2017

 

TÜİK, 2016 4. çeyrek turizm istatistiklerini açıkladı. İstatistiklere göre turizm geliri Ekim, Kasım ve Aralık aylarından oluşan dördüncü çeyrekte bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %27,2 azalarak 4.782.729.000 Dolar oldu. Turizm gelirinin (cep telefonu dolaşım ve marina hizmet harcamaları hariç) %71,9’u yabancı ziyaretçilerden, %28,1’i ise yurt dışında ikamet eden vatandaş ziyaretçilerden elde edildi.

Ziyaretçiler, seyahatlerini kişisel veya paket tur ile organize etmektedirler. Bu çeyrekte yapılan harcamaların 4 milyar 30.717.000 Dolar’ını kişisel harcamalar, 752.012.000 Dolar’ını ise paket tur harcamaları oluşturdu.

Turizm geliri 2016 yılında bir önceki yıla göre %29,7 azalarak 22.107.440.000 Dolar oldu. Turizm gelirinin (cep telefonu dolaşım ve marina hizmet harcamaları hariç) %72,8’i yabancı ziyaretçilerden, %27,2’si ise yurt dışında ikamet eden vatandaş ziyaretçilerden elde edildi. Bu yılki gelirin 18.495.978.000 Dolar’ını kişisel harcamalar, 3.611.462.000 Dolar’ını ise paket tur harcamaları oluşturdu.

Ziyaretçilerin kişi başına ortalama harcaması 714 Dolar oldu

Bu çeyrekte yabancıların ortalama harcaması 626 Dolar, yurt dışında ikamet eden vatandaşların ortalama harcaması ise 1.072 Dolar oldu. Yıllık olarak ise kişi başına ortalama harcama 705 Dolar, yabancıların ortalama harcaması 633 Dolar, yurtdışında ikamet eden vatandaşların ortalama harcaması ise 978 Dolar oldu.

Ziyaretçi sayısı geçen yılın aynı çeyreğine göre %17,4 azaldı

Türkiye’den çıkış yapan ziyaretçi sayısı 2016 yılı dördüncü çeyreğinde bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %17,4 azalarak 6.699.430 kişi oldu. Bunların %81,4’ünü 5.453.780 kişi ile yabancılar, %18,6’sını ise 1.245.650 kişi ile yurt dışında ikamet eden vatandaşlar oluşturdu. Çıkış yapan ziyaretçi sayısı 2016 yılı boyunca ise bir 2015 yılına göre %24,6 azalarak 31.365.330 kişi oldu. Bunların %80,6’sını 25.265.406 kişi ile yabancılar, %19,4’ünü ise 6.099.924 kişi ile yurt dışında ikamet eden vatandaşlar oluşturdu.

Turizm gideri geçen yılın aynı çeyreğine göre %43 azaldı

Yurt içinde ikamet edip başka ülkeleri ziyaret eden vatandaşlarımızın harcamalarından oluşan turizm gideri, geçen yılın aynı çeyreğine göre %43 azalarak 870.700.000 Dolar oldu. Bunun 747.720.000 Dolar’ını kişisel, 122.980.000 Dolar’ını ise paket tur harcamaları oluşturdu. Yıllık olarak değerlendirildiğinde ise turizm gideri, geçen yıla göre %11,4 azalarak 5.049.793.000 Dolar oldu. Bunun 4.031.515.000 Dolar’ını kişisel, 1.018.278.000 Dolar’ını ise paket tur harcamaları oluşturdu.

Yurt dışını ziyaret eden vatandaşlar 2015 yılının dördüncü çeyreğine göre %3 azaldı

Bu çeyrekte yurt dışını ziyaret eden vatandaş sayısı bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %3 azalarak 1.796.130 kişi oldu. Bunların kişi başı ortalama harcaması 485 Dolar olarak gerçekleşti. Yıllık olarak değerlendirildiğinde ise yurt dışını ziyaret eden vatandaş sayısı bir önceki yıla göre %9,8 azalarak 7.891.909 olarak öne çıktı. Bunların kişi başı ortalama harcaması ise 640 Dolar olarak gerçekleşti.

Mehmet Özhaseki: 2018'den İtibaren Her Yıl 500 Bin Konutu Yenileyip Dönüştürmeyi Hedefliyoruz

Çevre ve Şehircilik Bakanı Mehmet Özhaseki,(Kentsel dönüşüm) "2012'den bu yana tüm Türkiye'de bağımsız birim olarak 530 bin konut, dönüşüm alanlarında ise 435 bin konut dönüştürüldü, değiştirildi""Belediyelerin kentsel dönüşümde ellerini rahatlatmak için '0' faizli krediler...

Çevre ve Şehircilik Bakanı Mehmet Özhaseki,

(Kentsel dönüşüm) "2012'den bu yana tüm Türkiye'de bağımsız birim olarak 530 bin konut, dönüşüm alanlarında ise 435 bin konut dönüştürüldü, değiştirildi"

"Belediyelerin kentsel dönüşümde ellerini rahatlatmak için '0' faizli krediler açacağız"

(Belediyelere kaynak) "Riskli mahalleleri bir an önce tespit etsinler, bizim istediğimiz altyapıyı hazırlasınlar. Sonra gelsinler bakanlığa her türlü yardımı yapmaya hazırız; kira yardımı ve faizlerini karşılamak dahil"

(İmar yasası) "2017 yılının ortasına kadar her şehrin imar yönetmeliği ayrı çıkacak. Bu şehirlerin anayasası olacak. Bu değişmez anayasa bundan sonra uygulanmaya devam edecek

Haber-Kamera: Enver Alas / İstanbul DHA

Çevre ve Şehircilik Bakanı Mehmet Özhaseki, önümüzdeki 15 yıl içerisinde Türkiye'de riskli olarak gördükleri 7 buçuk milyon civarındaki yapıyı 2018'den itibaren dönüştürmeyi hedeflediklerini belirterek, "Bu yapılardan 250 bini İstanbul'da 250 bini Anadolu'da olmak üzere toplamda yılda 500 bin konutu yenilemeyi ve dönüştürmeyi düşünüyoruz. 2018'den itibaren başlayarak 500 bin konutu değiştirirsek ve dönüştürürsek ortalama ülke ekonomisine 40 milyar dolarlık bir hacim oluştururuz" diye konuştu.

Mehmet Özhaseki, '2016 Yılı Değerlendirme Toplantısı'nda İstanbul'da basın mensuplarıyla bir araya geldi. Eminönü'ndeki Sepetçiler Kasrı'nda gerçekleşen toplantıda konuşan Özhaseki, bakanlık çalışmaları açısından 2016 yılını değerlendirdi, 2017 yılı ve sonrasına yönelik projeleri anlattı.

Mehmet Özhaseki, eskiden plan yapabilme yetkisininin Çevre ve Şehircilik Bakanlığı'nda olduğunu ve bunu kullandığını; ancak yeni dönemde bunu yapmayacaklarını plan yapma yetkisinin belediye meclislerinde olacağını belirtti.

ŞEHİRCİLİK ŞURASI'NIN ÇALIŞMALARI

Bakan Özhaseki, Türkiye'nin şehircilik politikalarını belirlemek üzere aralarında akedemisyenlerin, meslek odası mensuplarının, STK temsilcilerinin, kamu kurum ve kuruluşları ile belediyelerin de olduğu bütün tarafların 'Şehircilik Şurası'nda bir araya topladıklarını belirtti. 3 ay sürecek şurada alınan kararların bir bildiriyle yayınlanacağını kaydeden Özhaseki, "Şurada, şehir kimliği, planlama ve tasarım, kentsel dönüşüm, şehirleşme, göç ve göçen insanların şehre uyumu, yeni vizyonda yerel yönetimlerin rolü ele alınacak. Onları dinledikten sonra 2017 yılı içerisinde Allah nasip ederse geleceğe dair atacağımız bütün adımların hesaplarını yapıp, bütün mevzuatı böyle hazırlamak istiyoruz" diye konuştu.

"ŞEHİRLERİN ANAYASASI OLACAK"

Bakanlığın yayınladığı 'imar yönetmeliği'ne değinen Bakan Özhaseki, şunları söyledi: 

"Türkiye'nin her bir tarafında, aynı imar yönetmeliğini uygulayarak, çok daha farklı sonuçlara varabiliyorlar. Yani İstanbul'un uyguladığı imar yönetmelikleriyle Sivas'ın bir ilçesinin, Bitlis'in köşesinde kalmış bir yerleşim beldesinin uyguladığı imar yönetmeliği aynı. Bu da müthiş bir yanlışlığa sebebiyet veriyor. Şimdi biz imarın değişmesi kurallarını koyuyoruz öncelikle. Sonrasında şehirler kendileri için özel ne istiyorlarsa onu yazacaklar. 7'nci aya kadar 2017 yılının ortasına kadar her şehrin imar yönetmeliği ayrı çıkacak. Bu şehirlerin anayasası olacak. Bu değişmez anayasa bundan sonra uygulanmaya devam edecek"

"GÜNEYDOĞU'DA 30 BİNİN ÜZERİNDE AĞIR HASARLI BİNANIN ENKAZI KALDIRILDI"

Bakan Özhaseki, 2016 yılı içerisinde bakanlık olarak kendilerini en fazla meşgul eden konulardan birininin Güneydoğu'daki terör neticesinde ortaya çıkan durumun iyileştirilmesi olduğunu dile getirdi. Terör örgütüyle çıkan çatışmalar sonrasında 70 binden fazla binanın hasar gördüğünü bunlardan da 30 binin üzerinin ise ağır hasarlı olduğunu belirten Özhaseki, zararların ve hasarların tespit edilmesinden sonra ağır hasarlı binaların enkazının kaldırıldığını ifade etti.

"EV YAPIP VERİYORUZ"

Hafif hasarlı olan evlerin ise bedelini ödediklerini hatırlatan Özhaseki ağır hasarlı binalarla ilgili olarak, "30 binin üzerindeki ağır hasarlı ev olduğu için bu evleri de Sur ilçesi hariç yapıp veriyoruz. Sur'da isterlerse bedelini de veriyoruz. Hepsinin evini yapıyoruz. Öte yandan İdil ve Silopi'de bir, iki ay içerisinde evi yıkılan vatandaşlarımızın evlerini teslim edebiliriz. Şırnak, Yüksekova, Nusaybin ve Cizre'de de ise bu senenin sonuna kadar hepsi bitiyor" ifadelerini kullandı.

KENTSEL DÖNÜŞÜM ÇALIŞMALARI

Mehmet Özhaseki, kentsel dönüşüm çalışmalarıyla ilgili bilgiler de verdi. 2012'den bu yana tüm Türkiye'de bağımsız birim olarak 530 bin konutun, dönüşüm alanlarında ise 435 bin konutun dönüştürüldüğünü, değiştirildiğini belirtti. Kentsel dönüşüm çalışmalarının hızlı bir şekilde devam etmesi adına bu yıl bakanlık olarak yapılacak çalışmalarla belediyelerin finansman sorunlarını çözeceklerini vurguladı.

"BELEDİYELERE 0 FAİZLİ KREDİ VERECEĞİZ"

Özhaseki, "Belediyelerin kentsel dönüşümde ellerini rahatlatmak için '0' faizli krediler açacağız. Kimseye hibe vermeyeceğiz, bakanlık olarak faize biz katlanacağız. Belediyelere gerektiği kadar finans temin edeceğiz. Ciddi bir bütçe oluşturuyoruz. Bunu yaparken ikinci bir sorun rezerv olarak karşımıza çıkıyor. Rezerv alanları belediyelere tahsis edeceğiz. Vatandaşları yerinde oturtmaya gayret edeceğiz. Ancak karşılığında iş yapan gruba da bu belediye olabilir, müteahhit gruplar olabilir onlara da değerli arazileri vererek bu işleri yapacağız. Nüfusu artırmamaya çalışacağız" dedi.

"7 BUÇUK MİLYON RİSKLİ YAPI DÖNÜŞTÜRÜLECEK"

Türkiye'de toplam konut stoğunun 20 milyon civarında olduğunu, 1999 depreminden sonra 5 milyon civarında bina yapıldığını belirten Bakan Özhaseki, geriye kalan 15 milyon yapının de en az yüzde 50'sinin riskli olduğuna dikkat çekti. Önümüzdeki 15 yıl içerisinde tüm Türkiye'de riskli olarak gördükleri 7 buçuk milyon civarındaki yapıyı 2018'den itibaren dönüştürmeyi hedeflediklerini vurgulayan

Özhaseki, "Bu yapılardan yılda İstanbul'da 250 bin konutu Anadolu'da da 250 bin civarında konutu yenilemeyi ve dönüştürmeyi düşünüyoruz. Bunun için de hedef yıl 2018. Her yıl 2018'den itibaren başlayarak 500 bin konutu değiştirirsek ve dönüştürürsek ortalama ülke ekonomisine 40 milyar dolarlık bir hacim oluştururuz" ifadelerini kullandı.

"BUNUN AK PARTİLİSİ CHP'LİSİ YOK"

Mehmet Özhaseki, bu konuda belediyelere de büyük görevler düştüğünün altını çizdi. Bakan Özhaseki, "Belediyelerin ellerinde yetkiler var. Getirsinler projelerini biz bakanlık olarak emirlerine amadeyiz. Bunun AK Partilisi CHP'lisi yok deprem gelince bunları ayırmıyor. Bu nedenle bakanlığın siyasi bir tavrı yok. Belediye başkanı arkadaşlarımız bur gerçekliği bilerek hareket etsinler. Riskli mahalleleri bir an önce tespit etsinler, bizim istediğimiz altyapıyı hazırlasınlar. Sonra gelsinler bakanlığa her türlü yardımı yapmaya hazırız; kira yardımı ve faizlerini karşılamak dahil" şeklinde konuştu.

FİKİRTEPE'DEKİ ÇALIŞMALAR

Bakan Özhaseki, İstanbul'daki kentsel dönüşüm kapsamına alınan Fikirtepe'deki çalışmalarla ilgili açıklamalarda bulundu.

Fikirtepe'nin 2007'de kentsel dönüşüm alanı ilan edildiğini anımsatan Özhaseki, 10 yıllık süre zarfında burada büyük bir sorun yumağının oluştuğunu belirtti. Özhaseki, Bu sorunların bir kısmının vatandaşdan bir kısmının, belediyelerden, bir kısmının müteahhitlerden, bir kısmının da hukuki mevzuattan kaynaklandığını vurguladı.

"PAZAR GÜNÜ 13 ADADA TEMEL ATIYORUZ"

İstanbul İl Müdürlüğü olarak sorunun tek tek ve ada ada çözümü için bir çalışma başlatıklarını kaydeden Mehmet Özhaseki, şunları söyledi: 

"Ada bazında başladığmızda her bir problemi tek tek çözdük. Müteahhitleri anlaştırdık, vatandaşlarla anlaştık. İflas eden müteahhitlere ortak olduk. Kiptaş ve İller Bankasıortaklığıyla orada çözüm ortağı olduk. Bu pazar günü 13 adada temel atıyoruz. 2 adanın da yıkımına başlıyoruz. Yani 15 adada işe başlıyoruz. 15 adada 9 bin 189 konut, 571 işyeri, 509 ofis var. Pazar günü bağımsız 10 bin 269 bağımsız biriminin temelini atıyoruz. Fikirtepe'de ekonomik büyüklük olarak 35 bin konut yapılacak ve 18 milyar dolarlık bir hacim var."

"ANLAŞMA OLMAYAN ADALARI DA ÇÖZECEĞİZ"

Diğer yandan Fikirtepe'de anlaşma olmayan adaların da bulunduğunu kaydeden Mehmet Özhaseki geriye kalanları da önümüzdeki günlerde tek tek ada bazında çözmeye devam edeceklerini sözlerine ekledi.