Mirastan Mal Kaçırma (Muris Muvazaası) Nedir?

Tanım;

Muris muvazaası, bir kimsenin mirasçısını miras hakkından yoksun bırakmak amacıyla yaptığı karşılıksız kazandırmaları satış veya ölünceye kadar bakma sözleşmesi gibi göstermesi olarak tanımlanabilir. 

Mirastan mal kaçırma (muris muvazaası) davası, tapu iptali ve tescili gibi birçok farklı dava türünü de bünyesinde barındıran önemli bir miras hukuku davasıdır.

Kural olarak, bir kişi öldüğünde onun mirası, kanunda sayılan yasal mirasçıları arasında, yine kanunen belirlenmiş oranda paylaştırılmaktadır. Fakat, uygulamada sıkça rastlandığı üzere, kişi ölmeden önce malvarlığını mirasçılardan birine satmış gibi göstermek suretiyle, diğer mirasçıları bu haktan mahrum bırakmayı amaçlamaktadır.

Muris muvazaasına genel bir bakış;

• Muris Muvazaası Mağduru Olan Mirasçı Hangi Hukuki Yollara Başvurabilecektir?

Yerleşmiş Yargıtay İçtihatlarına göre; saklı pay sahibi olsun veya olmasın miras hakkı çiğnenen tüm mirasçılar dava açarak resmi sözleşmenin muvazaa nedeni ile geçersizliğinin tespitini ve buna dayanılarak oluşturulan tapu kaydının iptalini isteyebileceklerdir.

• Muris Muvazaası Davasını Kimler Açabilir?

Saklı pay sahibi olsun veya olmasın miras hakkı çiğnenen her mirasçının bunu dava edebileceğini ve muvazaayı her türlü delil ile ispatlayabileceği belirtilmiştir. Ancak, bu davayı mirası reddeden, miras hakkından feragat eden ve mirastan çıkarılan kişiler açamayacaktır.

• Mirastan Mal Kaçırma Davası Herhangi Bir Süreye Tabi Midir?

Muris muvazaası davası, miras bırakanın ölümünden sonra her zaman açılabilir. Dolayısıyla dava, zamanaşımı veya herhangi bir hak düşürücü süreye tabi değildir.

• Mirastan Mal Kaçırma Davası Nerede Açılır?

Muris muvazaası davasında görevli mahkeme Hukuk Muhakemeleri Kanunu m. 2/I’de yer alan hüküm gereğince Asliye Hukuk Mahkemesi’dir.

Muris muvazaası davasının konusunu oluşturan mal varlığı değeri eğer, tapulu bir taşınmaz ise; HMK m. 12/I hükmü gereğince taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesi, yetkili ve görevli mahkeme olacaktır.

Muris Muvazaasının Unsurları/Şartları;

1- Görünüşteki Sözleşme 

Miras bırakanın, mirasçılarını aldatmak suretiyle miras haklarından mahrum bırakmak için yaptığı, gerçek iradesiyle örtüşmeyen ve gerçekte de hüküm ve sonuç doğurmayan sözleşmedir. Tapu memurunun önünde yapılan satış veya ölünceye kadar bakma sözleşmesi, muris muvazaasının görünüşteki işlemidir. Gerçekte, anlaşmanın diğer tarafı, miras bırakana, devraldığı taşınmazın bedelini ödemez ya da tapuda belirtilenin çok altında bir bedel öder. Ancak, üçüncü şahıslar kandırılarak sözde bir bedel alışverişi varmış gibi gösterilir. Böylelikle, mirasçıların ileriki dönemde tenkis davası gibi yollara başvurmasının önüne geçilmesi amaçlanır.

2- Muvazaa Sözleşmesi

Miras bırakan ile karşı tarafın, görünüşteki işlemin, üçüncü şahısları aldatmak için yapıldığı, gerçekte hüküm ve sonuç doğurmayacağı konusunda mutabakata vardıkları sözleşmedir. Yazılı olma şartı yoktur. Görünüşteki sözleşmeden önce yapılabileceği gibi aynı zamanda da yapılabilirler. Miras bırakanın kendisi veya temsilcisi bu anlaşmayı yapabilir.

3- Mirasçıları Aldatma Amacı

Muris muvazaasında, miras bırakanın amacının mirasçılarını kandırarak mal kaçırmak olduğunu yazımızın başında belirttik. Görünüşteki işlemin karşı tarafı miras bırakanın mirasçılarından ise diğer mirasçıların, farklı bir şahıs ise tüm mirasçıların aldatılması amaçlanmaktadır. Muvazaalı temliğin yapıldığı esnada mirasçısı olsun veya olmasın, ölüm tarihinde mirasçı sıfatı olan herkes muris muvazaası iddiasıyla dava açma hakkına sahiptir. Ancak, eğer miras bırakanın, muvazaalı işlemin yapıldığı tarihte hiç mirasçısı yoksa, mirasçılarını aldatma amacı taşıdığından bahsedilemez.

4- Gizli İşlem

Miras bırakan ile karşı tarafın gerçek iradelerini açıkladıkları ancak diğer mirasçılardan gizli tuttukları bağış sözleşmesidir. Muris muvazaasında bu gizli işlem, bağışlamadır. Muris muvazaasında görünüşteki işlem, tarafların gerçek iradeleriyle örtüşmediği için geçersiz olmakla birlikte, gizli işlem, gerekli şekil şartlarını taşıması durumunda kural olarak geçerlidir. Çünkü tarafların iradelerine uygundur.

Muris Muvazaası Sebebiyle Tapu İptal Ve Tescil Davası;

Tapu iptal ve tescil davaları, kanuna aykırı, usulsüz veya yolsuz düzenlendiği iddia edilen tapu kaydının hukuka uygun hale getirilmesi için açılan bir dava olarak karşımıza çıkmakta olup, muris muvazaası işbu yolsuz tescil hallerinden birini oluşturmaktadır.

Miras bırakanın hileli işlemleri nedeniyle oluşan muvazaanın (danışıklılığın) ve bu kapsamda murisin yapmış olduğu işlemlerin hukuka aykırı ve yolsuz olduğu sabittir. Dolayısıyla, hak kaybının giderilmesi açısından, bu tür işlemlerde tapu iptal ve tescil davasının açılması söz konusu olmaktadır.

Yerleşik Yargıtay içtihatları doğrultusunda, işbu mağazaya dayanan işlemin iptali için açılacak davalarda, yapılan yargılama neticesinde verilecek hüküm işlemin tamamen iptal edilmesi şeklinde olacak olup, bunun temelinde hukuki işlem şartlarına aykırılık, hakkın kötüye kullanılması yasağı ve sair ilgili kurallar yatmaktadır.

Mirastan mal kaçırmaya dayalı açılan tapu iptali ve tescili davalarında, miras bırakanın gerçek iradesinin araştırılması yoluna gidilecektir. Murisin genel iradesinin araştırılması konusunda yargıtay tarafından birtakım ölçütler belirlenmiştir. Buna göre,

• Murisin ve miras bıraktığı kişinin mali durumu,
• Aile içi sosyal ve beşerî ilişkiler
• Yörenin gelenekleri, toplumsal eğilimleri, olayların olağan akışı
• Miras bırakanın sözleşmeyi yapmakta haklı bir nedeninin bulunup bulunmadığı,
• Satış bedeli ile sözleşme tarihindeki gerçek değer arasındaki fark

gibi konularda araştırma yoluna gidilerek her olaya göre ayrı ayrı değerlendirme yapılması ve miras bırakanın asıl iradesinin tespit edilmesi gerekmektedir. Nitekim, mahkemenin yapılan satış işleminin muvazaalı olduğu yönünde kanaat oluşturması halinde, tapuda yapılan temlik işleminin iptaline karar verilecek ve sanki o satış işlemi hiç olmamış gibi yasal mirasçılar, miras konusu taşınmazın tapu siciline malik sıfatı ile kayıt edileceklerdir.

Tenkis Davasıyla İlişkisi;

Tenkis davası, miras bırakanın, saklı pay mirasçıları için yasal olarak belirlenen miras hakkına tecavüz eden tasarruflarının, saklı pay düzeyine çekilmesi amacıyla yalnızca saklı pay mirasçılarının başvurabileceği özel bir dava türüdür. Burada, miras bırakanın iradesi ile beyanı arasında çelişki yoktur. Sözleşme geçerlidir. Taşınmazın gerçek bedeli alınarak tapuda devir gerçekleştirilmiştir. Tenkis davası açma hakkı, mirasçıların saklı paylarının zedelendiğini öğrendikleri tarihten başlayarak bir yıl ve her halde vasiyetnamelerde açılma tarihinin veya mirasın paylaşılmasının üzerinden on yıl geçmekle düşer.

Tenkis davası ile muris muvazaası davası aynı davada terditli olarak ileri sürülebileceği gibi, iki ayrı dava olarak ileri sürülmesi de mümkündür. Ancak aynı gayrimenkule ilişkin tenkis ve muris muvazaası davalarının ayrı ayrı açılması durumunda, tenkis davası daha erken sonuçlanırsa ve sözleşmenin geçerli olduğuna yönelik mahkeme kararı kesinleşirse, bu karar muris muvazaası davası için de bağlayıcı olacaktır. Bu durumda muris muvazaası davasına devam edilemez. Tersi durumda, muvazaa davası daha erken sonuçlanır ve davanın kabulüne karar verilirse, tenkis davası konusuz kalacaktır. Ayrı ayrı açılan davaların birleştirilmesi de talep edilebilir.

Uygulamada çoğunlukla, tek bir dava açılarak öncelikle tapunun muris muvazaası sebebiyle iptali ve davacının miras payı oranında adına tesciline karar verilmesi, aksi bir karar çıkması durumunda ise tenkis hükümlerinin uygulanması talep edilmektedir.

Sonuç olarak;

Mirastan Mal Kaçırma (Muris Muvazaası) davalarındaki en önemli nokta, davalıya yapılan temlikin gerçek yönünün yani miras bırakanın asıl irade ve amacının duraksamaya yer bırakmayacak biçimde ortaya konmasıdır. Ölen kişinin zihninde gizlediği gerçek iradesinin ve amacının tespiti bu dava için oldukça önem taşımaktadır. Somut olaya göre değişkenlik gösterebilecek olup; örneğin, 500.000 TL’lik bir apartman dairesini tapuda 100.000 TL göstererek oğluna satan kişinin, gerçekte bu daireyi oğluna bağışlamış olduğu kabul edilmektedir. Bu durumda muvazaa bulunmuyorsa tenkis, ancak muvazaa söz konusu ise muris muvazaasına dayalı olarak tapu iptal davası açmakta fayda olacağı söylenebilmektedir. 

Miras Hukuku ile ilgili Mirasçılıktan Çıkarma ve Vasiyetnamenin İptali konu başlıkları da ilginizi çekebilir.

Miras Hukuku Nedir?

Miras hukuku nedir?

Miras hukuku, gerçek kişinin ölümü veya gaipliği halinde, bu kişinin malvarlığının kimlere ve nasıl intikal edeceğini düzenleyen hukuk dalıdır.

Kaç türlü mirasçı vardır?
Yasal ve atanmış olmak üzere iki tür mirasçı vardır.
Tereke nedir?
Kişiye bağlı olmayan ve mirasçılara intikal edebilen mal varlığına tereke denir.
Atanmış mirasçı kimlerdir?
Yasal olarak miras bırakanın mirasçısı olmadığı halde, miras bırakanın iradesiyle mirasçı olma hakkına sahip olan mirasçılardır.
Zümre sistemi nedir?
Türk Medeni kanununda zümre (derece) sistemi kabul edilmiş olup, yasal mirasçı olabilmek için bir zümreye dahil olmak gerekir. Bir önceki zümrede mirasçı bulunması, bir sonraki zümrenin mirasçılığını engeller. Yine aynı şekilde, zümre ve kök başı alt soyun mirasçılığını engeller.
1.derece (zümre) mirasçılar kimlerdir?
Miras bırakanın birinci derece mirasçıları, onun alt soyudur. Yani miras bırakanın çocukları, torunları ve sonrakiler sınırsız olarak mirasçıdır.Çocuklar eşit olarak mirasçıdırlar. Miras bırakandan önce ölmüş olan çocukların yerini, her derecede halefiyet yoluyla kendi alt soyları alır.

2.derece(zümre) mirasçılar kimlerdir?
2.derece mirasçılar, miras bırakanın mirasçıları ana ve babasıdır. Ana ve baba eşit olarak mirasçıdırlar.
Miras bırakandan önce ölmüş olan ana ve babanın yerlerini, her derecede halefiyet yoluyla kendi alt soyları alır. Yani miras bırakanın, ana ve babasının ölmüş olması halinde, mirasçıları halefiyet yoluyla kardeşleri ve kardeşlerinin alt soyu olacaktır.Bir tarafta hiç mirasçı bulunmadığı takdirde, bütün miras diğer taraftaki mirasçılara kalır.

3.derece(zümre) mirasçılar kimlerdir?
Miras bırakanın 3. Derece mirasçıları büyük ana ve büyük babasıdır. Miras bırakanın, alt soyunun, ana ve babasının alt soy bırakmaksızın miras bırakandan önce ölmeleri halinde, mirasçılar, büyük ana ve büyük baba olacaktır.
Miras bırakandan önce ölmüş olan büyük ana ve büyük babaların yerlerini, her derecede halefiyet yoluyla kendi alt soyları alır. Yani miras bırakanın büyük ana büyük babasının miras bırakandan önce ölmüşse, miras bırakanın amca, hala, teyze, dayıları ve onların alt soyları mirasçı olacaktır.

Ana veya baba tarafından olan büyük ana ve büyük babalardan biri alt soyu bulunmaksızın miras bırakandan önce ölmüşse, ona düşen pay aynı taraftaki mirasçılara kalır.

Ana veya baba tarafından olan büyük ana ve büyük babaların ikisi de alt soyları bulunmaksızın miras bırakandan önce ölmüşlerse, bütün miras diğer taraftaki mirasçılara kalır.

Sağ kalan eş varsa, büyük ana ve büyük babalardan birinin miras bırakandan önce ölmüş olması halinde, payı kendi çocuğuna; çocuğu yoksa o taraftaki büyük ana ve büyük babaya; bir taraftaki büyük ana ve büyük babanın her ikisinin de ölmüş olmaları halinde onların payları diğer tarafa geçer. Burada kanun alt soyun halef olacağı kuralına sınırlama getirmiş, sağ kalan eş varsa, 3. derece mirasçı olarak yalnızca büyük ana, büyük baba ve çocuklarını kabul etmiştir.
Evlilik dışı hısımlar ne zaman mirasçı olurlar?
Evlilik dışında doğmuş ve soy bağı, tanıma veya hakim hükmüyle kurulmuş olanlar, baba yönünden evlilik içi hısımlar gibi mirasçı olurlar.
Evlatlık, mirasçı olabilir mi?
Evlatlık ve alt soyu, sadece evlat edinene, kan hısımı gibi mirasçı olurlar. Örneğin, evlat edinenin babasının mirası, evlatlığa intikal etmez.

Evlat edinen ve hısımları evlatlığa mirasçı olamaz. Evlatlığın kendi ailesinde mirasçılığı devam eder.

Sağ kalan eşin miras payı nedir?
Sağ kalan eşin miras payı, birlikte mirasçı bulunduğu zümreye göre değişmektedir;
– Miras bırakanın alt soyu ile birlikte mirasçı olursa, mirasın dörtte biri,
– Miras bırakanın ana ve baba zümresi ile birlikte mirasçı olursa, mirasın yarısı,
– Miras bırakanın büyük ana ve büyük babaları ve onların çocukları ile birlikte mirasçı olursa, mirasın dörtte üçü, bunlar da yoksa mirasın tamamı eşe kalır. Ayrıca,
Türk Hukukunda, evlilikte yasal mal rejimi olarak, edinilmiş mallara katılma rejimi benimsenmiş olup, her eş veya mirasçıları, diğer eşe ait artık değerin yarısı üzerinde hak sahibi olurlar.

Sağ kalan eş, eski yaşantısını devam ettirebilmesi için, ölen eşine ait olup birlikte yaşadıkları konut üzerinde kendisine katılma alacağına mahsup edilmek, yetmez ise bedel eklenmek suretiyle intifa veya oturma hakkı tanınmasını isteyebilir; mal rejimi sözleşmesiyle kabul edilen başka düzenlemeler saklıdır.

Boşanma, mirasçılığı etkiler mi?
Boşanma kararının kesinleşmesiyle, eş yasal mirasçı olamaz. Boşanan eşler, bu sıfatla birbirlerinin yasal mirasçısı olamazlar ve boşanmadan önce yapılmış olan ölüme bağlı tasarruflarla kendilerine sağlanan hakları, aksi tasarruftan anlaşılmadıkça, kaybederler.
Ayrılık kararı verilmesi, mirasçılığı etkilemez.

Boşanma davası devam ederken ölüm halinde, ölen eşin mirasçılarının davaya devam etmesi ve diğer eşin kusurunun ispatlanması halinde yasal mirasçı olamazlar.

Devlet ne zaman mirasçı olur?
Mirasçı bırakmaksızın ölen kimsenin mirası Devlete geçer. Mirasçılar, 3. dereceye kadar sınırlandırılmış olup, miras bırakanın 3. dereceye kadar mirasçıları ve alt soyunun bulunmaması halinde, miras devlete intikal edecektir.

Saklı paylı mirasçılar kimlerdir ? Saklı pay oranları nedir?
Kural olarak, miras bırakan mal varlığı üzerinde dilediği gibi tasarruf yetkisine sahiptir. Ancak kanun, alt soy, ana, baba ve eşin miras payının bir kısmını korumuştur. Saklı payı ihlal edilen mirasçılar, tenkis davası açarak, saklı payını alma hakkına sahiptir. 2007 yılında yapılan değişiklikle, kardeşlerin saklı payı kaldırılmıştır.
Saklı pay aşağıdaki oranlardan ibarettir:
– Alt soy için yasal miras payının yarısı,
– Ana ve babadan her biri için yasal miras payının dörtte biri,
-Sağ kalan eş için, alt soy veya ana ve baba zümresiyle birlikte mirasçı olması halinde yasal miras payının tamamı, diğer hallerde yasal miras payının dörtte üçü.

Tenkis davası nedir?
Miras bırakanın sağlığındaki ve ölüme bağlı tasarruflarının saklı paylı mirasçıların saklı paylarını ihlal ettiği oranda etkisizleştirilmesidir. Tenkis kural olarak dava yoluyla gerçekleştirilir. Örneğin üç çocuğu olan miras bırakan, tüm mal varlığını bir çocuğuna bırakmışsa, tüm çocukların miras eşit miras hakkı bulunduğundan ve miras paylarının yarısı saklı pay olduğundan, diğer çocukların saklı payları ihlal edilmiş olacaktır. Böyle bir ihtimalde saklı payı ihlal edilen çocuklar, diğer çocuğa karşı tenkis davası açarak, orantılı olarak saklı paylarını talep edebileceklerdir.
Tenkis davası, saklı paylı mirasçılar tarafından açılabilir. Davada sadece davayı açan saklı paylı mirasçının saklı payı tenkis edilecektir. Tenkis davası, miras bırakanın tasarruf oranını aşarak lehine kazandırmada bulunduğu mirasçılar ve 3. Kişilere karşı açılır.

Tenkis, saklı pay tamamlanıncaya kadar, önce ölüme bağlı tasarruflardan; bu yetmezse, en yeni tarihlisinden en eskisine doğru geriye gidilmek üzere sağlar arası kazandırmalardan yapılır.

Kamu tüzel kişileri ile kamuya yararlı dernek ve vakıflara yapılan ölüme bağlı tasarruflar ve sağlar arası kazandırmalar en son sırada tenkis edilir.
Tenkis davası açma hakkı, mirasçıların saklı paylarının zedelendiğini öğrendikleri tarihten başlayarak bir yıl ve her halde vasiyetnamelerde açılma tarihinin, diğer tasarruflarda mirasın açılması tarihinin üzerinden on yıl geçmekle düşer.
Bir tasarrufun iptali bir öncekinin yürürlüğe girmesini sağlarsa, süreler iptal kararının kesinleşmesi tarihinde işlemeye başlar.
Tenkis iddiası, def’i yoluyla her zaman ileri sürülebilir.
Tenkis davası ölenin son yerleşim yeri asliye hukuk mahkemesinde açılır.

Ölüme bağlı tasarruf nedir? Çeşitleri nelerdir?
Miras bırakan, ölümünden sonra mal varlığının kanunda öngörülen kurallara göre paylaştırılmasını istemeyebilir. Bu durumda ölümünden önce, mirasına uygulanacak paylaştırma kurallarını belirlemesi gerekir. Miras bırakanın ölümüne bağlı olarak verdiği emirlerine ölüme bağlı tasarruf denir. Medeni Kanun, ölüme bağlı tasarrufların belli şekillere göre yapılmasını kabul etmiştir. Aksi takdirde, miras bırakanın arzuları yerine getirilemeyecek veya mirasçılar tarafından iptal edilebilecektir.
Miras bırakan, ölümüne bağlı tasarruflarını iki şekilde yapabilir. Bunlar miras sözleşmesi ve vasiyetnamedir.

Vasiyetname çeşitleri nelerdir?
On beş yaşını dolduran ve ayırt etme gücüne sahip herkes vasiyetname yapabilecektir. Ancak vasiyetnamenin geçerli olabilmesi ve hüküm ifade edebilmesi için kanunun öngördüğü şekillerde yapılması gerekir. Resmi vasiyetname, el yazılı vasiyetname ve istisnai hallerde sözlü vasiyetname olmak üzere üç çeşit vasiyetname vardır.
Resmi vasiyetname nedir? Çeşitleri ve geçerlilik şartları nelerdir?
Noter, sulh hakimi ya da resmi memur önünde iki tanığın katılmasıyla yapılan vasiyetnameye resmi vasiyetname denir.
Resmi vasiyetnamenin okunarak, imzalanarak veya okunmadan, imzalanmadan düzenlenmesi mümkündür.
Okunarak ve imzalanarak düzenlenen vasiyetnamede, miras bırakan, arzularını resmi memura bildirir. Bunun üzerine memur, vasiyetnameyi yazar veya yazdırır ve okuması için miras bırakana verir.

Vasiyetname, miras bırakan tarafından okunup imzalanır.

Memur, vasiyetnameyi tarih koyarak imzalar. Sonraki aşamada, vasiyetnameye tarih ve imza konulduktan hemen sonra miras bırakan, vasiyetnameyi okuduğunu, bunun son arzularını içerdiğini memurun huzurunda iki tanığa beyan eder.

Tanıklar, bu beyanın kendi önlerinde yapıldığını ve miras bırakanı tasarrufa ehil gördüklerini vasiyetnameye yazarak veya yazdırarak altını imzalarlar. Tanıkların vasiyetnamenin içeriğini bilmesine gerek yoktur.

Fiil ehliyeti bulunmayanlar, bir ceza mahkemesi kararıyla kamu hizmetinden yasaklılar, okur yazar olmayanlar, miras bırakanın eşi, üst soy ve alt soy kan hısımları, kardeşleri ve bu kişilerin eşleri, resmi vasiyetnamenin düzenlenmesine memur veya tanık olarak katılamazlar. Tanık olarak katılma yasağı bulunan kişilerin vasiyetnamenin düzenlemesine katılması vasiyetnameyi iptal edilebilir hale getirir.

Resmi vasiyetnamenin düzenlenmesine katılan memura ve tanıklara, bunların üst soy ve alt soy kan hısımlarına, kardeşlerine ve bu kişilerin eşlerine o vasiyetname ile kazandırmada bulunulamaz. Kazandırmada bulunulmuşsa, vasiyetnamenin tamamı değil, sadece katılma yasağı bulunan kişiler lehine yapılan kazandırmalar iptal edilebilir hale gelecektir.

Okuma ve yazma bilmeyenler ise, okunmadan ve imzalanan vasiyetname düzenlemelidir. Okuma yazma bilenler, okunarak, imzalanarak veya okunmadan imzalanmadan vasiyetname düzenlenmesini isteyebilir. Okunarak ve imzalanarak düzenlenen vasiyetnameden farklı olarak, vasiyetname tanıklara okunur. Bundan sonraki aşamada, resmi okunarak ve imzalanarak düzenlenen vasiyetnamede olduğu gibi, vasiyetçi, vasiyetnamenin son arzularını içerdiğini memurun huzurunda iki tanığa beyan eder. Tanıklar, bu beyanın kendi önlerinde yapıldığını ve miras bırakanı tasarrufa ehil gördüklerini vasiyetnameye yazarak veya yazdırarak altını imzalarlar.

El yazılı vasiyetname nedir? Geçerlilik şartları nelerdir?
Vasiyetnamenin resmi şekilde yapılma zorunluluğu yoktur. Vasiyetçi, dilerse kanunun öngördüğü şekil şartlarına uyarak kendi el yazısıyla da vasiyetname yapabilecektir. El yazılı vasiyetnamenin yapıldığı yıl, ay ve gün gösterilerek başından sonuna kadar miras bırakanın el yazısıyla yazılmış ve imzalanmış olması zorunludur. Aksi takdirde vasiyetname geçerli olmayacaktır.
Vasiyetnamenin geri alınması mümkün müdür?
Tek taraflı bir ölüme bağlı tasarruf olan vasiyetnameyi geri almak her zaman mümkündür. Miras bırakan, vasiyetname için kanunda öngörülen şekillerden birine uymak suretiyle yeni bir vasiyetname yaparak önceki vasiyetnameden her zaman dönebilir.
Miras bırakan, yok etmek suretiyle de vasiyetnameden dönebilir.
Kaza sonucunda veya üçüncü kişinin kusuruyla yok olan ve içeriğinin aynen ve tamamen belirlenmesine olanak bulunmayan vasiyetname hükümsüz kalır. Tazminat isteme hakkı saklıdır. Miras bırakan, önceki vasiyetnamesini ortadan kaldırmaksızın yeni bir vasiyetname yaparsa, kuşkuya yer bırakmayacak surette önceki vasiyetnameyi tamamlamadıkça, sonraki vasiyetname onun yerini alır.

Belirli mal bırakma vasiyeti de, vasiyetnamede aksi belirtilmedikçe, miras bırakanın sonradan o mal üzerinde bu vasiyetle bağdaşmayan başka bir tasarrufta bulunmasıyla ortadan kalkar.

Miras sözleşmesi nedir?
Vasiyetnameden farklı olarak sadece resmi şekilde ve karşılıklı yapılabilen ölüme bağlı tasarruftur. Örneğin, mirastan feragat yalnızca miras sözleşmesi ile yapılabilir. Kural olarak miras sözleşmesinden tek taraflı dönülemez, taraflar anlaşarak sona erdirilebilir. Çıkarma sebeplerinin varlığı, ivazın yerine getirilmemesi veya miras bırakanın sözleşmeye aykırı davranışları nedeniyle tek taraflı iradesiyle dönülmesi mümkündür.
Ölüme bağlı tasarruflar hangi hallerde hükümsüz olur?
Ölüme bağlı tasarruflar bazı hallerde kanun gereği kendiliğinden hükümsüz hale gelebilir veya iptal sebeplerinin bulunması halinde iptali edilebilir.
Ölüme bağlı tasarrufların kendiliğinden hükümsüz hale geldiği durumlar haller; evlilik birliğinin ölüm dışında sona ermesi, lehine tasarruf yapılanın miras bırakandan önce ölmesi, lehine tasarruf yapılanın mirastan yoksun olması, şarta bağlı hallerde bozucu veya geciktirici şartın gerçekleşmesi halleridir.
Aşağıdaki sebeplerle ölüme bağlı bir tasarrufun iptali için dava açılabilir:
– Tasarruf miras bırakanın tasarruf ehliyeti bulunmadığı bir sırada yapılmışsa,
– Tasarruf yanılma, aldatma, korkutma veya zorlama sonucunda yapılmışsa,
-Tasarrufun içeriği, bağlandığı koşullar veya yüklemeler hukuka veya ahlaka aykırı ise,
– Tasarruf kanunda öngörülen şekillere uyulmadan yapılmışsa.
İptal davası, tasarrufun iptal edilmesinde menfaati bulunan mirasçı veya vasiyet alacaklısı tarafından açılabilir. Dava, ölüme bağlı tasarrufun tamamının veya bir kısmının iptaline ilişkin olabilir. İptal davası, kanunda öngörülen süreler içinde açılabilir. İptal davası açma hakkı, davacının tasarrufu, iptal sebebini ve kendisinin hak sahibi olduğunu öğrendiği tarihten başlayarak bir yıl ve her halde vasiyetnamelerde açılma tarihinin, diğer tasarruflarda mirasın geçmesi tarihinin üzerinden, iyi niyetli davalılara karşı on yıl, iyi niyetli olmayan davalılara karşı yirmi yıl geçmekle düşer.

Hükümsüzlük, def”i yoluyla her zaman ileri sürülebilir.

Miras ne zaman mirasçılara intikal eder?
Miras, miras bırakanın ölümü anında kendiliğinden mirasçılara geçer. Mirasçılar ve tereke, ölüm anına göre belirlenir. Ölüm anının bilinmesi mirasçıların belirlenmesi bakımından önemlidir. Örneğin, evli bir çiftin bir trafik kazasında on dakika arayla vefat etmesi halinde, miras önce daha sonra ölen eşe geçecek daha sonra onun mirasçılarına geçecektir.
Kanunda öngörülen ayrık durumlar saklı kalmak üzere mirasçılar, miras bırakanın aynî haklarını, alacaklarını, diğer mal varlığı haklarını, taşınır ve taşınmazlar üzerindeki zilyetliklerini doğrudan doğruya kazanırlar ve miras bırakanın borçlarından kişisel olarak sorumlu olurlar. Atanmış mirasçılar da mirası, miras bırakanın ölümü ile kazanırlar. Yasal mirasçılar, atanmış mirasçılara düşen mirası onlara zilyetlik hükümleri uyarınca teslim etmekle yükümlüdürler.

Miras, mal varlığının tamamı için miras bırakanın yerleşim yerinde açılır.

Miras bırakanın tasarruflarının iptali veya tenkisi, mirasın paylaştırılması ve miras sebebiyle istihkak davaları bu yerleşim yeri mahkemesinde görülür.

Mirasçı olabilmenin şartları nelerdir?
Mirasçı olabilmek için; sağ olmak, hak ehliyetine sahip olmak ve mirastan yoksun olmamak gerekir.
Cenin ise ancak sağ doğmak koşulu ile mirasçı olabilir. Ölü doğan çocuk mirasçı olamaz. Bu nedenle, mirasçılar arasında cenin bulunması mirasın paylaştırılmasında bekleme sebebidir.

Mirastan yoksunluk nedir? Mirastan yoksunluk sebepleri nelerdir?
Mirastan yoksunluk, miras bırakanın terekesinde mirasçı veya vasiyet alacaklısı olarak hak sahibi olamamak anlamına gelmektedir. Mirastan yoksunluk sebepleri, kanunda sınırlı olarak sayılmıştır. Bu nedenle ancak bu hallerin varlığı halinde yoksunluk söz konusu olacaktır. Mirastan yoksunluk, yalnız yoksun olanı etkiler.
Mirastan yoksun olanın alt soyu, miras bırakandan önce ölen kimsenin alt soyu gibi mirasçı olur.

Aşağıdaki kimseler, mirasçı olamayacakları gibi; ölüme bağlı tasarrufla herhangi bir hak da edinemezler:
– Miras bırakanı kasten ve hukuka aykırı olarak öldüren veya öldürmeye teşebbüs edenler,
– Miras bırakanı kasten ve hukuka aykırı olarak sürekli şekilde ölüme bağlı tasarruf yapamayacak duruma getirenler,
– Miras bırakanın ölüme bağlı bir tasarruf yapmasını veya böyle bir tasarruftan dönmesini aldatma, zorlama veya korkutma yoluyla sağlayanlar ve engelleyenler,
– Miras bırakanın artık yeniden yapamayacağı bir durumda ve zamanda ölüme bağlı bir tasarrufu kasten ve hukuka aykırı olarak ortadan kaldıranlar veya bozanlar.
Mirastan yoksunluk kendiliğinden hüküm ifade eder. Yoksunluk hallerinin varlığı halinde kişi, mirasçı veya vasiyet alacaklısı sıfatını kazanamaz. Yoksunluk miras bırakanın affıyla ortadan kalmaktadır.

Mirasçılıktan çıkarma nedir? Şartları nelerdir?
Kanun, belirli şartların varlığı halinde, miras bırakana saklı paylı mirasçıları mirastan uzaklaştırma imkanı vermiştir.
Aşağıdaki durumlarda miras bırakan, ölüme bağlı bir tasarrufla saklı paylı mirasçısını mirasçılıktan çıkarabilir:
– Mirasçı, miras bırakana veya miras bırakanın yakınlarından birine karşı ağır bir suç işlemişse,
– Mirasçı, miras bırakana veya miras bırakanın ailesi üyelerine karşı aile hukukundan doğan yükümlülüklerini önemli ölçüde yerine getirmemişse.
Mirasçılıktan çıkarma vasiyetname ile yapılır. Çıkarmanın geçerli olması, çıkarma sebeplerinin vasiyetnamede gösterilmesine bağlıdır. Genel ifadeler kullanılması yeterli değildir. Sebebin gösterilmemesi veya sebebin yeterli olmaması halinde, saklı paylı mirasçı, tenkis davası açarak saklı payını alabilir.
Çıkarma, vasiyetname ile yapıldığından, iptal davası şartları bulunduğunda, iptal davası açılabilir. Ayrıca, miras bırakanın, çıkarma sebeplerinde esaslı hataya düşmesi halinde de, iptal davası açılabilir.

Mirasçılıktan çıkarılan kişi miras payı alamaz, tenkis davası açamaz. Miras bırakan, çıkarılanın miras payında tasarrufta bulunmamışsa, miras payı çıkarılanın yerini alan mirasçılara geçer.

Kanunda, cezai mirasçılıktan çıkarma dışında, koruyucu mirasçılıktan çıkarma öngörülmüştür. Miras bırakan, hakkında borç ödemeden aciz belgesi bulunan alt soyunu, saklı payının yarısı için mirasçılıktan çıkarabilir. Ancak, bu yarıyı mirasçılıktan çıkarılanın doğmuş ve doğacak çocuklarına özgülemesi şarttır.

Miras açıldığı zaman borç ödemeden aciz belgesinin hükmü kalmamışsa veya belgenin kapsadığı borç tutarı mirasçılıktan çıkarılanın miras payının yarısını aşmıyorsa, mirasçılıktan çıkarılanın istemi üzerine çıkarma iptal olunur.

Vasiyetnamenin açılması ne demektir?
Miras bırakanın ölümünden sonra ele geçen vasiyetnamesinin, geçerli olup olmadığına bakılmaksızın hemen sulh hakimine teslim edilmesi zorunludur.
Vasiyetnameyi düzenleyen veya muhafaza eden görevli ya da miras bırakanın arzusu üzerine saklayan veya başka surette ele geçiren ya da ölenin eşyası arasında bulan kimse, ölümü öğrenir öğrenmez teslim görevini yerine getirmekle yükümlüdür; aksi takdirde bu yüzden doğacak zarardan sorumludur.

Sulh hâkimi, teslim edilen vasiyetnameyi derhâl inceler, gerekli koruma önlemlerini alır; olanak varsa ilgilileri dinleyerek terekenin yasal mirasçılara geçici olarak teslimine veya resmen yönetilmesine karar verir. Mahkemeye teslim edilen vasiyetname, hazır bulunan mirasçılara okunur. Böylece vasiyetname açılmış olur. İptal ve tenkis davası açma süreleri ve mirasın red süresi bu tarihten itibaren işlemeye başlayacaktır.

Veraset ilamı nedir? Nasıl alınır?
Yasal mirasçılara, mirasçı atananlara ve vasiyet alacaklıları, mirasçılık sıfatlarını gösteren resmi belgeyi, mirasın açıldığı sulh mahkemesinden veya noterliklerden talep edebilirler. Bu belgeye veraset ilamı veya mirasçılık belgesi adı verilir.
Veraset ilamı aksi ispat edilinceye kadar geçerlidir.

Mirasın reddi mümkün müdür?
Mirası kabul etmeyen mirasçının mirası reddetme hakkı vardır. Mirasın reddi beyanı, miras bırakanın son yerleşim yeri sulh mahkemesine yapılır.
Mirası reddetme süresi üç aydır. Süre, yasal mirasçılar için, ölüm ve kendi mirasçılığını öğrendiği andan itibaren başlar. Vasiyetname ile atanan mirasçının süresi ise, tasarrufun kendisine bildirilmesiyle başlar. Süresi içinde mirası reddetmeyen mirasçı, kayıtsız şartsız mirası kabul etmiş olur.
Ölümü tarihinde miras bırakanın ödemeden aczi açıkça belli veya resmen tespit edilmiş ise, miras reddedilmiş sayılır.

Mirasın reddi, geçmişe etkili olarak, ölüm anından itibaren hüküm doğurur. Miras, mirası reddeden mirasçı, miras bırakandan önce ölmüş gibi paylaşılır.
Kanun, mirasçıların alacaklarına zarar verme kastıyla mirası reddetmesi ihtimalinde, alacaklıları korumuştur. Mal varlığı borcuna yetmeyen mirasçı, alacaklılarına zarar vermek amacıyla mirası reddederse; alacaklıları veya iflas idaresi, kendilerine yeterli bir güvence verilmediği takdirde, ret tarihinden başlayarak altı ay içinde reddin iptali hakkında dava açabilirler.
Reddin iptaline karar verilirse, miras resmen tasfiye edilir.
Bu suretle tasfiye edilen mirastan reddeden mirasçının payına bir şey düşerse bundan, önce itiraz eden alacaklıların, daha sonra diğer alacaklıların alacakları ödenir.
Arta kalan değerler ise, ret geçerli olsa idi bundan yararlanacak olan mirasçılara verilir.

Miras ortaklığı ne demektir? Miras ortaklığı ne zaman sona erer?
Miras bırakanın, birden çok mirasçısı bulunması halinde, mirasçıların oluşturduğu topluluk miras ortaklığı olacaktır. Miras tamamen paylaştırılıncaya kadar, mirasçılar miras üzerinde el birliğiyle hak sahibi olacaktır.
Miras üzerinde elbirliği mülkiyet hakkı bulunan mirasçılar, miras üzerinde yapılacak her türlü işlemi birlikte yapmak zorundadır. Mirasçılar, her zaman mirasın paylaşılmasını isteyebilir. Her mirasçı, terekedeki belirli malların aynen, olanak yoksa satış yoluyla paylaştırılmasına karar verilmesini sulh mahkemesinden isteyebilir. Mirasçılardan birinin istemi üzerine hâkim, terekenin tamamını ve terekedeki malların her birini göz önünde tutarak, olanak varsa taşınmazlardan her birinin tamamının bir mirasçıya verilmesi suretiyle paylaştırmayı yapar. Mirasçılara verilen taşınmazların değerleri arasındaki fark para ödenmesi yoluyla giderilerek miras payları arasında denkleştirme sağlanır.

Paylaşmanın derhâl yapılması, paylaşım konusu malın veya terekenin değerini önemli ölçüde azaltacaksa; sulh hâkimi, mirasçılardan birinin istemi üzerine bu malın veya terekenin paylaşılmasının ertelenmesine karar verebilir.

Mirasçılardan birinin istemi üzerine sulh mahkemesi, miras ortaklığına paylaşmaya kadar bir temsilci atayabilir.

Mirasçılardan her biri, terekedeki hakların korunmasını isteyebilir. Sağlanan korumadan mirasçıların hepsi yararlanır.

Bir mirasçı ödemeden aciz hâlinde ise, mirasın açılması üzerine diğer mirasçılar, haklarının korunması için gerekli önlemlerin gecikmeksizin alınmasını sulh mahkemesinden isteyebilirler.

Terekeyi ilgilendiren hususlarda da, dava tüm mirasçılara karşı açılmalıdır.

Mirasçılar, miras bırakanın borçlarından sorumlu mudur?
Mirasçılar, tereke borçlarından müteselsil olarak sorumludur. Miras bırakanın alacaklıları, mirasçılardan dilediğine giderek, borcu tamamını isteyebilecektir. Bu ihtimalde, borcu ödeyen mirasçı, diğer mirasçılara rücu edebilecektir.
Mirasçılar, bölünmesine veya nakline alacaklı tarafından açık veya örtülü olarak rıza gösterilmemiş olan tereke borçlarından dolayı, paylaşmadan sonra da bütün malvarlıklarıyla müteselsilen sorumludurlar.

Paylaşmanın gerçekleştiği tarihin veya daha sonra yerine getirilecek borçlarda muacceliyet tarihinin üzerinden beş yıl geçmekle teselsül sona erer.

Tereke borcundan sorumlu olmak istemeyen borçluların, süresi içerisinde mirası reddetmesi gerekir.

Miras ortaklığı ne zaman sona erer?
Miras ortaklığı, mirasın tamamen paylaşılması veya elbirliği mülkiyetin paylı mülkiyete dönüşmesi ile sona erer.

Mirasçılıktan Çıkarma

Kimi zaman en yakınımızdaki insanların annemizin, babamızın, çocuklarımızın hatta eşimizin bize veya yakınlarımıza karşı davranışları mazur görülmeyecek derecede ağır olabiliyor. Böyle durumlarda, genellikle “ miras bırakan”, vefatından önce muvazaalı işlemler yaparak (gerçek işlemi saklamak amacıyla görünürde farklı bir işlem yapmak; bağış yaptığımız halde satış gibi göstermek gibi)  bu kişinin hukuken hak kazandığı miras payını almasını engellemek istiyor. Ancak, bu tür işlemler hukuki olarak geçersiz olduklarından, miras payı etkilenen kişiler tarafından iptal ettirilerek, “miras bırakanın” aslında istemediği bir kişinin mirastan pay almasına sebebiyet verebiliyor. Kanun koyucu sınırlı hallerde, “miras bırakan” saklı paylı mirasçıların mirasçılıktan çıkarılmasına olanak vermiştir.

Hangi hallerde mirasçının mirastan çıkarabileceğine geçmeden önce saklı paylı mirasçıların kimler olduğunu hatırlatmak gerekir. Kanuna göre saklı paylı mirasçılar; “miras bırakanın” anne ve babası, çocukları, çocuklarının altsoyları, eşidir. Diğer mirasçıların saklı payı bulunmadığından, “miras bırakan” onların payı üzerinde tasarruf ederek, saklı payı olmayan mirasçıları mirasından mahrum bırakabilir.

Kanuna göre, saklı paylı mirasçının sınırlı hallerde mirasçılıktan çıkarılması mümkün olup, bu haller şunlardır;

1. Mirasçı, “miras bırakana” veya “miras bırakanın” ailesi üyelerine karşı aile hukukundan doğan yükümlülüklerini önemli ölçüde yerine getirmemişse,

2. Mirasçı, “miras bırakana” veya “miras bırakanın” yakınlarından birine karşı ağır bir suç işlemişse.

Kanun koyucu, mirasçının, “miras bırakana” veya “miras bırakanın” aile üyelerine karşı aile hukukundan doğan yükümlülüklerini yerine getirmemesini mirasçılıktan çıkarma sebebi saymış ancak yükümlülüklerin önemli ölçüde yerine getirilmemiş olmasını aramıştır. Yargıtay kararlarında, mirasçının aşırı ilgisizliği, kapıyı açmaması, telefonları yüzüne kapatması, “miras bırakanın” onur ve haysiyetini gözetmemesi, vekalet yetkilerini kötüye kullanması, uyuşturucu satması veya kullanması, “miras bırakanı” gereksiz yere tıbbi müşahede altına aldırması, ıskat sebebi olarak görülmüştür.

Bir diğer çıkarma sebebi ise, mirasçının “miras bırakana” veya “miras bırakanın” yakınlarından birine karşı ağır bir suç işlemesidir. Mirasçının mutlaka ceza alması gerekmez. Ancak, ceza hukuku anlamında suçun oluşması gerekir.

Mirasçılıktan çıkarma, ancak ölüme bağlı tasarrufla yapılabilir. Uygulamada genellikle vasiyetname ile yapıldığı görülmektedir. Mirasçılıktan çıkarmanın geçerli olması için, “miras bırakanın” buna ilişkin tasarrufunda çıkarma sebebini belirtmesi gerekir. Çıkarma sebebinin varlığı ispat edilemez veya çıkarma sebebi tasarrufta belirtilmezse, saklı paylı mirasçı saklı payını alabilir. Ancak “miras bırakan” çıkarma sebebinde açıkça yanılmışsa, bu durumda, çıkarma geçersiz olur. Mirasçılıktan çıkarılan kimse, çıkarılmaya itiraz ederse, sebeplerin varlığını çıkarmadan yararlanan mirasçıya veya vasiyet alacaklısına ispatlamalıdır.

Mirasçılıktan çıkarılan kişi, mirastan pay alamaz, tenkis davası açamaz. “Miras bırakan” başka türlü tasarrufta bulunmuş olmadıkça, mirasçılıktan çıkarılan kimsenin miras payı, o kimse “miras bırakandan” önce ölmüş gibi, mirasçılıktan çıkarılanın varsa altsoyuna, yoksa “miras bırakanın” yasal mirasçılarına kalır. Mirasçılıktan çıkarılan kimsenin altsoyu, o kimse “miras bırakandan” önce ölmüş gibi saklı payını isteyebilir. Örneğin,  “miras bırakan” çocuklarından birini mirasçılıktan çıkarırsa, mirasçılıktan çıkarılan kişinin çocuğu(altsoyu), mirasçılıktan çıkarılan, “miras bırakandan” önce ölmüş gibi mirastan pay alabilir. Ancak “miras bırakan”, bu kişiye verilecek miras payı üzerinde tasarrufta bulunmuşsa, bu ihtimalde, mirasçılıktan çıkarılanın çocuğu (altsoyu), çıkarılan kimse “miras bırakandan” önce ölmüş gibi, saklı payını isteyebilir.  Eğer mirastan çıkarılanın altsoyu yoksa çıkarılanın payı diğer mirasçılar arasında paylaşılır.

Tapu İptal ve Tescil Davaları

Genel Olarak,

Tapu iptal ve tescil davaları, eşya hukukunun en önemli ve güncel konularından biri olup, birçok sebep, tapu iptaline yol açabilmektedir. Bu sebepler, kanunda sınırlı olarak belirlenmemiş olup, hangi nedenlerle tapu kayıtlarının iptal edilebileceği, yargı kararlarıyla şekillenmiştir. Bu nedenleri tek bir makale altında toplamak yerine, konunun mahiyeti gereği, öncelikle bu makalemizde tapu iptal ve tescil davalarına ilişkin genel bilgi vereceğiz. Bu makalemizin devamı niteliğindeki diğer makalelerimizde ise, bu nedenlere tek tek değineceğiz.

Önemle belirtmek isteriz ki, tapu iptal ve tescil davasına ilişkin bu makalemizdeki genel bilgiler, tapu iptaline yol açan özel sebeplerde de geçerlidir. Örneğin, davadaki görevli ve yetkili mahkeme, her bir özel sebepte aynı olacaktır.

Taşınmaz Mülkiyetinin Kazanılması,

Taşınmaz mülkiyeti, kural olarak tescille kazanılır. Tescil için de geçerli bir hukuki sebep ve tescil talebinin bulunması gerekmektedir. Tescille kazanımda hukuki sebep çoğunlukla, taşınmaz satışı sözleşmesidir.

Taşınmaz mülkiyetinin kazanımında kural tescille kazanma olsa da, istisna olarak tescilsiz kazanım halleri de vardır. Bunlar Medeni Kanun’da belirtildiği gibi cebri icra, işgal, kamulaştırma, mahkeme kararı ve mirastır.

Yolsuz Tescil Nedir?

Taşınmaz mülkiyetinin kural olarak tescille kazanılabileceğini ifade ettik. İşte bu tescille kazanımda; tescil, geçerli olmayan veya gerçek dışı bir sebebe dayanıyorsa yolsuzdur.

Medeni Kanun’un 1024/2. maddesi, bu durumu açıkça ifade etmektedir:

‘’Bağlayıcı olmayan bir hukukî işleme dayanan veya hukukî sebepten yoksun bulunan tescil yolsuzdur.’’

İşte bu yolsuz tescil durumu, tapudaki şekli hak sahipliği ile gerçek anlamda hak sahipliğinin uyumsuzluğuna yol açmakta ve bu durumun düzeltilmesi için, tapu iptal ve tescil davası açılmasını zaruri kılmaktadır. Yolsuz tescil, birçok sebepten ortaya çıkabilir. Her ne kadar, bu sebepleri sınırlı tutmak mümkün değilse de, uygulamada işbu davaya konu yolsuz tescil sebeplerini şu şekilde sıralamamız mümkündür:

Bkz.:

• Muris muvazaasına Dayalı Tapu İptal ve Tescil Davaları,

• Aile Konutuna Dayalı Tapu İptal ve Tescil Davaları,

• Ehliyetsizlik Nedenine Dayalı Tapu İptal ve Tescil Davaları,

• Sahte Vekaletname Nedenine Dayalı Tapu İptal ve Tescil Davaları,

• Vekalet Görevinin Hukuka Aykırı Kullanılması Nedenine Dayalı Tapu İptal ve Tescil Davaları,

• Önalım Hakkına Dayalı Tapu İptal ve Tescil Davaları (Bkz: Önalım Hakkı)

Davacı,

Yolsuz tescil yüzünden ayni hakkı zedelenen kişi, işbu davada davacı konumundadır.

Davalı,

Yolsuz tescile dayanarak hak sahibi olarak gözüken kişi, işbu davada davalıdır.

• Söz gelimi, mirasçılarından mal kaçırmak isteyen muris, sağlığında mirasçılarından biri lehine muvazaalı kazandırma yaptığında, muvazaalı kazandırma nedeniyle ayni hakkı zedelenen mirasçı davacı iken, muvazaa ile lehine kazandırma yapılan mirasçı ise davalı konumunda olacaktır.

Görevli Ve Yetkili Mahkeme,

Taşınmazın bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemesi, işbu davada görevli ve yetkili mahkemedir. Bu davalarda yetki kuralı kesindir.

Dava Açmak Süreye Tabi Midir?

Tapu iptal ve tescil davalarının, nitelikleri gereği zamanaşımı veya hak düşürücü süreye bağlanması mümkün değildir. Bu nedenle, yolsuz tescil durumunda, herhangi bir süreye bağlı olmaksızın bu davanın açılması mümkündür.

Sonuç Olarak;

Tapu iptal ve tescil davasında izlenen temel amaç, geçerli ve hukuka uygun bir sebebe dayanmayan tescillerin ortadan kaldırılması olduğundan, burada saymadığımız, ancak yolsuz tescile neden olan sair durumların varlığı halinde de, tapu iptal ve tescil davası açılabilir.

Kamulaştırmasız El Atma Davası

Kamulaştırmasız El Atma Davası

Kamulaştırma kavramına, Anayasamızın 46. Maddesinde yer verilmiş olup,  Devlet ve kamu tüzel kişilerinin; kamu yararının gerektirdiği hallerde, karşılıklarını peşin ödemek şartıyla, özel mülkiyette bulunan taşınmaz malların, tamamını veya bir kısmını, kamulaştırmaya yetkili, olduğu kabul edilmiştir. Ülkemizde sıkça görüldüğü üzere, idareler bazen gerçek veya tüzel kişilere ait taşınmazlar üzerinde kamulaştırma işlemi yapmadan, bu taşınmazlara el koymakta veya kamu yararına tahsis etmektedir.

Genel Olarak,

İdare tarafından usul ve esaslara uyulmaksızın, bedeli nakden ve peşin ödenmeksizin, mülkiyet hakkına müdahalede bulunulduğu (taşınmazlara kamulaştırılmaksızın el atılması suretiyle, kamu hizmetine ayrıldığı) görülmektedir. Mülkiyet hakkına müdahale, (taşınmazların kamulaştırılmaksızın kamu hizmetine ayırma) kamulaştırma işlemleri tamamlanmaksızın taşınmaza el koyma şeklinde olabileceği gibi, fiili veya imar uygulamaları ile de olabilmektedir. İşte idarenin usul ve yasalara aykırı olan bu müdahalesi, kamulaştırmasız el atma şeklinde tanımlanmaktadır.

Fiili El Atma ile Hukuki El Atma Arasındaki Fark Nedir?

Fiili el atma ile hukuki el atma arasındaki fark görevli mahkemenin belirlenmesi hususunda büyük önem arz etmektedir. İdarenin kamulaştırma kararı olmaksızın taşınmaza fiili olarak el atması durumu, fiili el atma veya haksız fiil olarak nitelendirilmektedir. Bu sebeple, yapılacak yargılamalar adli yargının görev alanına girmektedir.

Hukuki olarak el atma ise, belediye tarafından yapılan imar planlarının, fiili olarak uygulanmaması ve fiilen kamulaştırma yapılmaması sonucunda, ilgililerin taşınmazına müdahale edilmesi olarak tanımlanabilir. İdari işlem olarak nitelendirilmektedir ve idari işlemin iptali için açılacak davalar idari yargının görev alanına girmektedir.

Kamulaştırmasız El Atma Davalarında Görevli ve Yetkili Mahkeme

2942 Sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun, 6487 sayılı yasanın 21. maddesi ile değişik, Geçici 6. maddesinin 10. Fıkrasıyla önce bu davaların idari yargıda mı adli yargıda mı görüleceği konusundaki tartışmalara bir son getirilmiştir. Söz konusu düzenlemeye göre, hukuki el atmaya ilişkin davalarda idari yargı yetkilidir. Fiili el atmalara ilişkin davalarda ise, Asliye Hukuk Mahkemeleri görevli olup gayrimenkulün bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesi ise yetkili olacaktır.

Kamulaştırmasız El Atmada Malikin Başvurabileceği Yollar Nelerdir?

Taşınmazına idare tarafından kamulaştırmasız fiili olarak el atılan malik, el konulan yerin bedelini verilmesini dava edebilir. Uygulamada bu davaya Tazminat Davası veya Bedel Davası adı verilmektedir. Kamulaştırma Kanunun geçici 6. Maddesi ile kamulaştırılmaksızın kamu hizmetine ayrılan taşınmazların bedel tespitine ilişkin usule yönelik hükümler düzenlenmiştir. Kanuna sonradan eklenen geçici madde ile, “kamulaştırma işlemleri tamamlanmamış veya kamulaştırması hiç yapılmamış olmasına rağmen 9/10/1956 tarihi ile 4/11/1983 tarihi arasında fiilen kamu hizmetine ayrılan veya kamu yararına ilişkin bir ihtiyaca tahsis edilerek üzerinde tesis yapılan taşınmazlara veya kaynaklara kısmen veya tamamen veyahut irtifak hakkı tesis etmek suretiyle malikin rızası olmaksızın fiili olarak el konulması sebebiyle, mülkiyet hakkından doğan talepler, bedel talep edilmesi hâlinde bedel tespiti ve diğer işlemler bu madde hükümlerine göre yapılır.” şeklinde düzenleme getirilmiştir.

Kamulaştırmasız El Atmaya Karşı Yasal Yollara Hangi Süreler İçerisinde Başvurulması Gerekmektedir?

Kamulaştırma Kanunu’nun 38. Maddesinde yer alan 20 yıllık sürenin, Anayasa mahkemesi tarafından iptal edilmesi ile bu madde yürürlükten kalkmıştır. Şu durumda, Anayasa Mahkemesinin iptal kararının yürürlüğe girdiği 04.11.2003 tarihinden sonra ve bu tarihten önceki yirmi yıl içinde taşınmazlarına kamulaştırmasız el konulanların, idare aleyhine tazminat ve el atmanın önlenmesi istemiyle süreye bağlı olmaksızın dava açmalarının önünde yasal bir engel bulunmamaktadır.

Acele Kamulaştırma Nedir?

Acele Kamulaştırma Nedir?

Anayasa ile koruma altına alınmış olan mülkiyet hakkının ancak ve ancak “kamu yararı” gerekçesi ile sınırlandırılması mümkündür. Bu durumda, söz konusu taşınmazın bedeli tespit edilerek, idare tarafından taşınmazın malikine bu bedelin ödenmesi suretiyle tapu kaydının idare üzerine geçmesi sağlanır. Olağan durumlarda bu sınırlandırma, “kamulaştırma” adı verilen idari ve yargısal işlemler silsilesi ile yapılırken, bazı istisnai durumlarda, taşınmazın vakit kaybetmeksizin kamulaştırması gerekebilir. Başka bir deyişle kamulaştırma prosedürlerinin tamamlanması için harcanacak süre, bazı olağanüstü durumlarda kamu yararına zarar verecek sorunlar doğurabilir. Kamulaştırma Kanunu’nun 27. Maddesinde düzenlenen “acele kamulaştırma” müessesesi ile, olağanüstü sayılabilecek birtakım hal ve koşullarda, kamulaştırma yapılmak istenen taşınmaz hakkında, bilirkişi tarafından bedel tespitinin yapılması dışındaki tüm işlemler sonradan yapılmak üzere acele kamulaştırma kararı verilebilir.

Acele Kamulaştırma Yapılabilecek Haller,

1) 3634 sayılı Milli Müdafaa Mükellefiyeti Kanunu’nun uygulanması esnasında yurt savunmasının gerektirdiği haller:

Seferberlik ve savaş halleri ile, henüz ilan edilmemiş olmakla birlikte savaş gerektirebilecek olağanüstü durumların varlığı halinde üstün kamu yararı dolayısıyla özel mülkiyete konu taşınmazların acele kamulaştırmasına karar verilebilir.

2) Bakanlar Kurulu’nun kamulaştırmanın acelelik gerektirdiği yönündeki kararları:

Kanunda belirgin sınırlandırmalar yapılmadığı için kapsamı net olarak belirlenmemiş olmakla birlikte, kamu yararı ve kamu düzeninin korunması amacıyla taşınmazın acele kamulaştırmasına karar vermek, Bakanlar Kurulu’nun yetkisi dahilindedir. Bu bakımdan, Bakanlar Kurulu her bir acele kamulaştırma talebini, durumun kendi şartları dahilinde ayrıca değerlendirip, takdir hakkını kullanmak suretiyle karar vermeye muktedirdir. Danıştay’ın yerleşik içtihatlarında, Bakanlar Kurulu’nun acele kamulaştırma kararı verme yetkisinin sınırsız olmadığı, mutlak ve keyfi uygulamaların önüne geçilmesi amacıyla Bakanlar Kurulu kararlarında birtakım usul ve şekil şartlarının arandığı ifade edilmektedir. Buna göre, acele kamulaştırmayı zorunlu kılan kamu yararı ile istisnai bir yöntemin uygulanmasını gerektiren olağanüstü koşulların varlığı somut delillere dayandırılarak, objektif, nesnel ve hukuken geçerli sebeplerle açıkça saptanabilmelidir. Danıştay, Bakanlar Kurulu’nun acele kamulaştırma kararlarının hukuka uygunluğunu denetlerken iki ölçüte göre karar vermektedir:

i) Acele kamulaştırma gerektirecek olağanüstü koşulların gerçekleşip gerçekleşmediğinin tespiti

ii) Kamulaştırmanın acelelikle yapılmasının kamunun üstün yararına hizmet ettiğinin, aksi takdirde kamunun zarar göreceğinin ortaya konması

Danıştay’ın emsal kararlarından örnekler verilecek olursa; son zamanlarda gündemden düşmeyen kentsel dönüşüm projeleri tek başlarına acele kamulaştırmanın zorunlu olduğu anlamına gelmemektedir. Mutlaka aceleliği kaçınılmaz kılan kamu yararının ve istisnai bir işlem olan acele kamulaştırmayı gerektiren olağanüstü koşulların gerçekleştiğinin somut gerekçelerle ortaya konması aranmaktadır. Aynı şekilde başka bir Danıştay kararında, Organize Sanayi Bölgesinin kurulması için gerekli olan taşınmazların da acele kamulaştırılmaması durumunda kamu yararına ne şekilde zarar geleceği açıkça ortaya konmadığı için acele kamulaştırma kararı hukuka uygun bulunmamıştır. Öteki taraftan, tarihi ve kültürel varlıkların ve değerlerin korunması amacıyla restorasyon gerektiren alanlarda veya dere yatağı ıslahı projesi için ihtiyaç duyulan taşınmazlarda acelelik gerektiren koşulların ve kamu yararının bulunduğu kabul edilmektedir.

Acele Kamulaştırma kararı verme yetkisi kanunen yalnızca Bakanlar Kurulu’na hasredilmiş bir yetki olduğu için, yetki devri ile başka bir idare tarafından bu kararın verilmesi mümkün değildir.

3) Özel kanunlarda öngörülen acele kamulaştırma yapılabilecek haller:

Bilhassa ülkenin ekonomik refahını konu alan birtakım kanuni düzenlemeler ile acele kamulaştırma yapılabileceği öngörülmüştür.

Acele Kamulaştırmada Usul:

Acele Kamulaştırması istenen taşınmazın bulunduğu Asliye Hukuk Mahkemesi’nde açılacak “Acele Kamulaştırma Davası” ile, mahkemece görevlendirilecek Kıymet Takdir Komisyonu tarafından, acele kamulaştırmasına yukarıda sayılan kanunen belirlenmiş istisnai üç durumdan birine uygun şekilde karar verilen taşınmazın bedel tespiti yapılır. Mahkemenin, acele kamulaştırmada kamu yararını tespit etmesi, idarenin de bu bedeli, bankada, taşınmazın maliki adına depo etmesi durumunda, mahkemece davanın kabulüne karar verilir. Ancak bu dava yalnızca tespit niteliğinde olup, tapu kaydını idareye geçirmez. Tespit edilen bedel de, taşınmazın nihai bedeli değildir. Taşınmaz üzerinde kamu yararı olan işlem başlatıldıktan sonra, olağan kamulaştırma işlemleri devam eder ve idareden taşınmazın maliki ile bedel konusunda anlaşması beklenir. Bedel konusunda uzlaşmaya varılırsa kamulaştırma süreci sona erer. İdare ile taşınmaz maliki arasında anlaşmaya varılamazsa, kamulaştırma işleminden itibaren 6 ay içinde, idarenin, “Kamulaştırma Bedelinin Tespiti ve Tescil Davası” açması gerekmektedir. Bu dava klasik bir bedel tespiti ve tescil davası niteliğindedir. Bu dava nihayetinde belirlenen taşınmaz bedeli, acele kamulaştırma davası nihayetinde tespit edilip bankaya depo edilen bedelden farklıysa, esas bedel olarak son tespite riayet edilerek gerekli denkleştirme yapılır. Acele kamulaştırma işlemi ile idare taşınmaza el koyduğu halde, Danıştay tarafından “makul süre” olarak belirlenmiş olan 6 ay içinde, idare tarafından bedel tespiti ve tescil davası açılmaması durumunda, taşınmaz maliki, idareye karşı “Kamulaştırmasız El Atma Sebebiyle Tazminat Davası” yöneltme hak ve imkanına sahiptir.

Kat Maliki Dairesinde Tadilat Yapabilir Mi?

KAT MALİKİ, DAİRESİNDE TADİLAT YAPABİLİR Mİ?

Günümüzde apartman ve sitelerde yaşayan insan sayısı arttıkça maliklerin taşınmazlarına ilişkin olarak yaptıkları veya yapmak istedikleri değişiklik ve tadilatlar problem haline gelmeye başlamıştır. Bu problemlerin çözümü noktasında belirleyici olan Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında düzenlenmiş ve tapu siciline tescili yapılmış yönetim planlarıdır. Ancak belirtmek gerekir ki yönetim planları kanuna, hukuka ve ahlaka aykırı olarak düzenlenemez. Hazırlanmış ve tapu siciline tescili yapılmış bir yönetim planı bulunmadığında ise uyuşmazlıklar Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında çözülecektir.

Kat Malikleri Kendi Dairelerinde Tadilat Yapabilirler

Kanunumuzda da belirtildiği üzere tamamlanmış bir yapının ayrı ayrı kullanıma elverişli kat, daire, iş yeri gibi bölümleri üzerinde bağımsız mülkiyet hakları kurulabilir. Yani daha basitçe anlatmak gerekirse 20 daireli bir apartmanın her dairesi için ayrı ayrı kat mülkiyeti kurulması mümkündür. Kat malikleri ana gayrimenkulün ortak yerlerinde ise arsa payları oranında malik olacaklardır. Kat malikleri kendilerine ait bağımsız bölümlerde Medeni Kanun kapsamındaki yetkilerini dilediği gibi kullanabilirken bu noktadaki tek sınırları kanuna aykırılıktır. Kat malikleri ana taşınmaza zarar verecek nitelikteki değişiklikleri kendi bağımsız bölümlerinde yapamazlar. Bir diğer kat malikinin bağımsız bölümüyle bağlantılı duvarlarda tadilat veya onarım yapılacak ise diğer taşınmazın kat malikinin de onayı alınmalıdır.

Ana Taşınmazda, Kat Malikleri Tek Başlarına Tadilat Yapmazlar 

Ana taşınmazda ise kat malikleri tek başlarına değişiklik ve tadilat yapamazlar. Ancak tüm kat maliklerinin 4/5 oranında yazılı rızasını aldığı takdirde tek bir kat maliki ortak alanda boya, onarım, değişiklik yapabilir. Ana taşınmazda faydalı değişiklikler yapabilmek için kat malikleri arasında arsa payı ve sayı çoğunluğunun sağlanması gerekmektedir. Burada dikkat edilmesi gereken husus hem maliklerin sayısal çoğunluğunun hem de arsa payı çoğunluğunun bir arada bulunması gerektiğidir. Lüks ve çok masraflı değişiklik ve tadilatlar için ise eğer yapılacak değişiklik bütün kat maliklerinin faydalanacağı noktada değilse bu değişiklikten faydalanmayacağını belirten kat malikine, kanun giderlere katlanmama hakkını tanımıştır. Isıtma sistemlerine ilişkin problemlere de kanun bir çözüm getirmiş olup buna göre ısı yalıtımı, merkezi ısıtma sisteminden ferdi ısıtma sistemine geçiş veya ferdi ısıtma sisteminden merkezi sisteme geçişte yine kat maliklerinin pay ve sayı çoğunluğu dikkate alınacaktır. Ancak toplam inşaat alanı 2000 metrekarenin üzerindeki taşınmazlarda bu değişiklikleri yapabilmek yalnızca kat maliklerinin oy birliği ile mümkündür. Bir diğer konu ise engellilerin yaşamı için zorunlu kabul edilen değişikliklerdir. Bu tür değişiklik ve tadilatlar için kat malikleri kurulu en geç 3 ay içerisinde toplanacak, sayı ve arsa payı çoğunluğu ile karar alacaktır.

Ana taşınmaza yeni bir bağımsız bölüm eklenmesi ise yalnızca kat maliklerinin oy birliği ile mümkün olup bu durumda arsa payları tekrar hesap edilecektir.

Bağımsız bölümler eğer tapu kaydında mesken veya iş yeri olarak gözükmekte ise bu taşınmazların hastane, dispanser, klinik, ecza laboratuvarı olarak kullanılması mümkün değildir. Yine tapu kayıtlarında mesken olarak gözüken bağımsız bölümün imalathane, sinema, tiyatro, dükkan vb. haline getirilebilmesi için kat maliklerinin oy birliği ile karar alması gerekmektedir.

Kamulaştırmada İdare ile Uzlaş(ma)k

Bilindiği üzere, Kamulaştırma Kanunu uyarınca, idareler, kanunlarla yapmak yükümlülüğünde bulundukları kamu hizmetlerinin veya teşebbüslerinin yürütülmesi için gerekli olan taşınmaz malları, kaynakları ve irtifak haklarını; bedellerini nakden ve peşin olarak veya bazı hallerde eşit taksitlerle ödemek üzere kamulaştırma yapabilirler. İdareler, kamulaştırma yaparken, Kamulaştırma Kanunu’nda yer alan usul ve yöntemlere uymak zorundadırlar.

Kamulaştırma Kanunu’nda, 30.06.2010 ve 25.02.2011 tarihlerinde yapılan 5999 ve 6111 sayılı yasalarla 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’na bazı eklemeler yapılmıştır. Kamulaştırma Kanunu’nda yapılan bu değişiklikler ile, taşınmaz malikinin dava açmadan önce öncelikle idare ile uzlaşması öngörülmektedir.

İdare ile Uzlaşma Süreci Nasıl İşleyecektir?

Kamulaştırma Kanunu’nda yapılan değişikle, kamulaştırmanın daha çabuk yapılabilmesi amacıyla, kamulaştırılacak taşınmazın öncelikle satın alma usulüyle kamulaştırılması öngörülmüştür. Buna göre, İdare, öncelikle satın alma usulünü deneyecek, malikle uzlaşma sağlanamaması halinde, mahkemeye başvurarak, taşınmazın idare adına tescilini talep edecektir. İdarece satın alma uygulaması genel hatlarıyla şu şekilde gerçekleşmektedir;

• İdare tarafından kamulaştırma kararı alınan taşınmazın kayıtlı bulunduğu tapu idaresine kamulaştırma bildirilir ve tapu siciline kamulaştırılma şerhi konulur.
• Kamulaştırma kararının üzerine, idare, kamulaştırılacak taşınmazın kıymetinin belirlenmesi için kıymet takdir komisyonu oluşturur. Ayrıca pazarlıkla satım ve trampa işlemlerinin yürütülmesi için ayrıca uzlaşma komisyonu görevlendirir.
• İdare, kıymet takdir komisyonunca tespit edilen tahmini bedeli belirtmeksizin, kamulaştırılması kararlaştırılan taşınmaz mal, kaynak veya bunların üzerindeki irtifak haklarının bedelinin peşin veya gerektiğinde taksitle ödenmesi suretiyle ve pazarlıkla satın almak veya idareye ait bir başka taşınmaz malla trampa yoluyla devralmak istediğini resmi taahhütlü bir yazıyla malike bildirir.
• Malik veya yetkili temsilcisi tarafından, idarenin yazısının tebliğinden itibaren on beş gün içinde, kamulaştırmaya konu taşınmaz malı pazarlıkla ve anlaşarak satmak veya trampa isteği ile birlikte idareye başvurulması halinde; uzlaşma komisyonunca pazarlık görüşmeleri yapılır. Kıymet takdir komisyonunca tespit edilen tahmini değeri geçmemek üzere bedelde veya trampada anlaşmaya varılması halinde, yapılan bu anlaşmaya ilişkin bir tutanak düzenlenir ve komisyon üyeleri ve de malik tarafından imzalanır.
• İdarece, anlaşma tutanağının imzalanmasından itibaren en geç kırk beş gün içinde, tutanakta belirtilen bedel ödenmeye hazır hale getirilerek, bu durum malike veya yetkili temsilcisine yazıyla bildirilerek tapuda belirtilen günde idare adına tapuda ferağ vermesi istenilir. Malik veya yetkili temsilcisi tarafından idare adına tapuda ferağ verilmesi halinde, kamulaştırma bedeli kendilerine ödenir.

Burada taşınmaz malikleri tarafından dikkat edilmesi gereken en önemli nokta, uzlaşma yolu ile idare tarafından satın alınan veya trampa edilen taşınmaz sahibinden kamulaştırma yolu ile alınmış sayılır ve bu şekilde yapılan kamulaştırmaya veya bedeline karşı itiraz davaları açılamayacağıdır. Bu nedenle, idarece, takdir komisyonlarınca belirlenen taşınmaz değerleri belirtilmeksizin, pazarlık yoluyla uzlaşma sağlandığından ve satın alma yoluyla alınan taşınmazların bedeline itiraz edilemediği için taşınmaz maliklerinin taşınmazın değerini araştırmalarında yarar vardır.

Kamulaştırmada Uzlaşma Sağlanamazsa Ne Olur?

İdare ile taşınmaz maliki arasında uzlaşma sağlanamaması veya malikin belirlenen günde tapuya gelmemesi gibi nedenlerle, kamulaştırılacak taşınmazın satın alma yoluyla elde edilememesi halinde, idare, taşınmazın bulunduğu yerdeki asliye hukuk mahkemesine başvurarak kamulaştırma bedelinin tespiti ile bu bedelin peşin veya bazı hallerde taksit ödenmesi karşılığında, taşınmazın idare adına tesciline karar verilmesini talep eder.

Mahkeme, idarenin başvuru tarihinden itibaren en geç otuz gün sonrası için belirlediği duruşma gününü, dava dilekçesi ve idare tarafından verilen belgelerin birer örneği de eklenerek taşınmaz malın malikine meşruhatlı davetiye çıkarır. Meşruhatlı davetiyeyi tebliğ alan malik, davetiyede de belirtileceği üzere, davetiyenin tebliğinden itibaren, otuz gün içinde, idari yargıda kamulaştırmanın iptali için veya kısmen kamulaştırma halinde artan kısmın da kamulaştırılması için dava açabilir ya da adli yargıda maddi hatalara karşı düzeltme davası açabilir.

Kamulaştırma işlemine karşı hak sahipleri tarafından idari yargıda iptal davası açılması ve idari yargı mahkemelerince de yürütmenin durdurulması kararı verilmesi halinde mahkemece, idari yargıda açılan dava bekletici mesele kabul edilerek bunun sonucuna göre işlem yapılır.

Mahkemece yapılan duruşmada tarafların bedelde anlaşamamaları halinde hakim, en geç on gün içinde keşif ve otuz gün sonrası için de duruşma günü tayin ederek, bilirkişiler marifetiyle taşınmaz malın değerini tespit için mahallinde keşif yapar. Bilirkişiler, taşınmaz malın değerini belirten raporlarını on beş gün içinde mahkemeye verirler. Mahkeme bu raporu, duruşma günü beklenmeksizin taraflara tebliğ eder. Yapılacak duruşmaya hakim, taraflar veya vekillerini ve bilirkişileri çağırır. Bu duruşmada tarafların bilirkişi raporlarına varsa itirazları dinlenir ve bilirkişilerin bu itirazlara karşı beyanları alınır. Tarafların bedelde anlaşamamaları üzerine, mahkeme gerektiğinde yeni bir bilirkişi kurulu tayin eder.

Yerleşik Yargıtay kararlarında, uzlaşma komisyonu ile taşınmaz sahibi arasında yapılacak pazarlıkta teklif edilen ve kabul edilen fiyatların, taraflar yönünden bağlayıcı olmadığı gibi mahkemece taşınmazın değerinin belirlenmesinde gözetilecek bir ölçüt olamayacağı belirtilmiştir.

Tarafların anlaştığı veya tarafların anlaşamaması halinde hakim tarafından kamulaştırma bedeli olarak tespit edilen miktarın, peşin ve nakit olarak veya kanunda sayılı hallerde ilk taksitin yine peşin ve nakit olarak hak sahibi adına yatırıldığına dair makbuzun ibraz edilmesi için idareye on beş gün süre verilir. Gereken hallerde bu süre bir defaya mahsus olmak üzere mahkemece uzatılabilir.

Makbuzun ibrazı halinde mahkemece, taşınmaz malın idare adına tesciline ve kamulaştırma bedelinin hak sahibine ödenmesine karar verilir ve bu karar, tapu dairesine ve paranın yatırıldığı bankaya bildirilir. Kamulaştırılan taşınmazın idare adına tescili kararı kesin olup, bu karar hakkında kanun yollarına başvurma olanağı bulunmamaktadır. Ancak, taşınmazının değerinde kamulaştırılmadığını düşünen malikin, bedele ilişkin kanun yollarına başvurma hakkının bulunduğunu belirtmekte fayda vardır.

Müdehalenin Men’i Davası

EL ATMANIN ÖNLENMESİ DAVASI (MÜDAHELENİN MEN’İ DAVASI)

Genel olarak;

Mülkiyet hakkı hukukumuzda gerek uluslararası anlaşmalarla gerekse de yasa hükümleri ile koruma altına alınmış olup, kişilerin mülkiyet hakkından doğan hak ve yetkileri temel başlıklar altında düzenlemeye tabi tutulmuştur. 

Malikin; işbu mülkiyet hakkından doğan yetkilerini kullanmasını ve/veya işbu yetkiden dilediği şekilde (sınırları içerisinde kalmak şartıyla)  yararlanmasını engelleyen, hiçbir haklı ve yerinde gerekçeye dayanmayan ve halihazırda devam eden müdahalelere/saldırılara karşı, işbu saldırıları önlemek adına açabileceği davaya; el atmanın önlenmesi ya da müdahalenin men’i davası denilmektedir. 

Şartları;

El atmanın önlenmesi davasının başlıca şartı, işbu davayı açacak olan kişinin mülkiyet hak ve yetkilerine sahip olması hususudur. Bu nedenlerle bu dava malik ya da malikin mirasçıları tarafından açılabilecektir. Burada önemli olan malik olunan şey değil kişinin sahip olduğu mülkiyet hakkıdır. Zira mülkiyet hakkı, sahibine yasal sınırlar içerisinde o şeyden dilediğince yararlanmak hak ve yetkisi tanımaktadır.

İkinci şart olarak ise; karşımıza haksız müdahale/saldırı kavramı çıkacaktır. İşbu davanın açılabilmesi için, kişinin maliki olduğu şey üzerinde hiçbir haklı ve yerinde gerekçeye dayanmaksızın gerçekleştirilmiş bir saldırı olmalı ve bu saldırı devam etmelidir. Saldırının hangi şekillerde yapıldığının bir önemi olmayıp, herhangi bir hakka dayanmaması yeterlidir. Zira buradaki temel amaç mülkiyet hakkının korunmasını sağlamaktır.

El atmanın önlenmesine yönelik olarak açılmış işbu davalarda, mülkiyet hakkına saldırıda bulunan kişinin kusurlu olmasına da gerek yoktur. Zira işbu dava kusurdan bağımsız ve salt olarak mülkiyet hakkının korunmasına yönelik olarak açılmaktadır.

Davacı ve davalı sıfatı;

El atmanın önlenmesi davasının davacısı; mülkiyet hakkı saldırıya uğrayan malik ya da onun mirasçılarıdır. Davalı sıfatı ise, söz konusu mülkiyet hakkına saldırıda bulunan gerçek veya tüzel kişilere ait olacaktır.

Görevli ve yetkili mahkeme;

Kişilerin sahip olduğu mülkiyet hakkına ilişkin olarak gerçekleştirilen saldırıların önlenmesine yönelik olan işbu davalar, ilgili yasa hükümleri gereğince Asliye Hukuk Mahkemeleri tarafından görülmekte olup, kural olarak genel yetki kuralları uygulanacaktır. El atmanın konusu bir taşınmaz ise, genel yetki kuralları uygulanmayacak ve yetkili mahkeme dava konusu taşınmazın bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemeleri olacaktır.

Süre;

Mülkiyet hakkının korunmasını amaçlayan işbu dava, herhangi bir zamanaşımı süresine tabi olmayıp, yasal şartların mevcut ve geçerli olması yeterlidir.

Kesinleşme ve kararın icrası;

Malik ya da mirasçıları tarafından açılan el atmanın önlenmesi davasının kabul edilmesi ve müdahalenin men ’ine karar verilmesi halinde, işbu kararın icrası açısından ikili bir ayrım yapılmaktadır.

İlgili yasa hükümleri ve yerleşik Yargıtay kararları gereğince, dava konusu haksız müdahale edilen şeyin aynına ilişkin olarak, taraflar arasında herhangi bir ihtilaf bulunmuyorsa, el atmanın önlenmesine yönelik verilen kararın icrası için kesinleşmesine gerek yoktur.

Örneğin; söz konusu davada davalı olarak yer alan tarafın, dava konusu taşınmaz üzerinde mülkiyet iddiası bulunmaması halinde, müdahalenin kaldırılmasına dair kararın icrası için kesinleşmesi gerekmemektedir.

Paydaşlar arasında el atmanın önlenmesi;

Kural olarak; paylı mülkiyete tabi bir taşınmaz üzerinde hak sahibi olan paydaşlardan birinin ya da birkaçının, kendisinin payına yapılan haksız saldırıları önlenmesini talep imkanı bulunmaktadır. Ancak yerleşik hale gelmiş Yargıtay içtihat ve uygulamaları gereğince, ortaklar arasındaki haksız saldırılar ve bunların önlenmesi hususu ayrı bir inceleme konusu yapılmıştır.

Şöyle ki; Yargıtay paylı mülkiyete tabi taşınmaza ilişkin el atmanın önlenmesi davalarında, öncelikle taraflar arasında bir taksim sözleşmesi ve sair birtakım belirleyici anlaşmaların olup olmadığına bakmakta; paydaşlar arasında oluşmuş herhangi bir fiili kullanım olup olmadığını incelemektedir. Buna göre yapacağı değerlendirme sonucunda uyuşmazlık konusu taşınmazın kimin kullanımına bırakılmış olduğuna göre de el atma hususunu tespit edecektir.

Ancak paydaşlar arasında herhangi bir harici taksim ve sair belirleyici anlaşmama olmaması halinde, Yargıtay el atmanın önlenmesi davası yerine, ortaklığın giderilmesine yönelik olarak açılacak davanın hukuki yarar ve hukuk mantığı açışından daha doğru olduğunu kabul etmekte ve bu şekilde uygulaması gerektiği belirtmektedir.

Önemle belirtmek gerekir ki; müşterek mülkiyete tabi bir taşınmaza haksız müdahalede bulunan üçüncü bir kişi ise, paydaşlardan biri bile tek başına el atmanın önlenmesi davası açabilecektir.

Geçit Hakkı, Medeni Kanunumuzun 747. maddesinde açıklanmış olup, genel yola çıkmak için yeterli yolu olmayan taşınmaz malikinin, komşu taşınmaz malikinden, genel yola çıkan bir geçit talep etmesini ifade etmektedir. Ancak bu durumun, aleyhine geçit hakkı kurulacak taşınmazın değerini düşüreceği ve taşınmaz malikinin haklarını sınırlayıcı nitelikte olacağı aşikardır. Bu nedenle aleyhine geçit kurulacak taşınmazın malikine fedakarlığın denkleştirilmesi kapsamında bir miktar bedel ödenmesi gerekmektedir.

Usul;

Tarafların anlaşması üzerine tapuya şerh yoluyla kurulabileceği gibi dava yoluyla da ileri sürülebilir.

Ancak belirtmek gerekir ki bu hakkın kurulması için aleyhine geçit hakkı kurulacak olan taşınmaz tapuda kayıtlı ve özel kişiye ait olması gerekmektedir. Yani tapu tahsis belgesi sahibine açılan davalar reddedilecek olup aynı zamanda maliki devlet olan taşınmazlar aleyhine de geçit hakkı kurulamayacaktır. Yine bu hakkın kurulabilmesi için talep edenin taşınmazının genel yola bağlanacak geçidi olmamalı veya yetersiz olmalıdır. Kanunda genel yol olarak bahsi geçen ifadeyi, objektif anlamda o bölgede yaşayan insanların ortak kullandığı yol olarak tanımlamak mümkündür.

Davanın tarafları;

Geçit hakkı davasında davacı, lehine geçit hakkı kurulmasını talep eden taşınmaz maliki davalı ise aleyhine geçit hakkı kurulacak olan taşınmazın malikidir. Bu noktada taşınmazların birden çok malikli olması durumu sorun teşkil etmektedir. Geçit hakkı talep eden taşınmazın malikleri birden çok ise davacı sayısı elbirliği mülkiyet – paylı mülkiyet esasına göre çözülecektir. Eğer bu taşınmaz üzerinde elbirliği yoluyla mülkiyet varsa tüm maliklerin birlikte davayı açmaları gerekirken paylı mülkiyet halinde tek malik bu davayı açabilecektir. Ancak yüklü taşınmaz açısından herhangi bir farklılık olmamakta her iki ihtimalde de dava tüm maliklere yöneltilecektir.

Görevli ve Yetkili Mahkeme;

Dava, yüklü taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesinde açılmalıdır. Bu davalarda yetki, dava konusunun taşınmazın aynına ilişkin olması sebebiyle kesindir.

Dava; 

Geçit hakkının dava yoluyla kurulması halinde, talep edenin geçit ihtiyacı değerlendirilecek ve yüklü taşınmaza en az zarar verecek şekilde geçit kurulacaktır. Bilirkişiler marifetiyle geçidin geçeceği yer tespit edilecek olup yüklü taşınmaza zarar vermemek amacıyla geçit asgari boyutlarda olacaktır. Mahkeme, geçit hakkının kullanılmasına müsaade etmek zorunda kalacak olan yüklü taşınmaz malikine ödenmek üzere bir bedel tespit edecektir. Bu davaları diğer davalardan ayıran bir diğer özellik ise davacının talebi yönünde geçit kurulsa dahi yargılama giderleri ve vekalet ücretinin davacı üzerine bırakılmasıdır.

Geçit Hakkı Davası

Kiracının Tahliye Sebepleri ve Davaları

KİRALANAN TAŞINMAZIN TAHLİYESİNDE 

KİRAYA VERENİN HAK VE YETKİLERİ

Genel Olarak;

Kiralanan taşınmazların tahliye sebeplerine ilişkin ayrıntılı düzenlemelerin yer aldığı 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun, 6101 sayılı kanun ile yürürlükten kaldırılmış olup; taşınır ve taşınmazlar kiraları ile ilgili tüm hususlara 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu düzenlemelerinin uygulanacağı hükme bağlanmıştır.  Şöyle ki;

• Bildirim yolu ile fesih:

Öncelikle ve önemle belirtmek gerekir ki; ilgili yasa hükümleri gereğince konut ve iş yeri kiralarında “kural olarak” 10 yıllık uzama süresi dolmadan kiraya verenin söz konusu kira akdini feshetme hakkı bulunmamaktadır. 10 yıllık sürenin sona ermesinin ardından ise kiraya verenin, yeni kira yılının başlangıcından en az üç ay önceden yazılı bildirimde bulunarak herhangi bir gerekçe göstermeksizin kira akdini feshetmesi mümkündür.

Bildirim yoluyla yapılacak fesihlerde, kira sözleşmesinin sona ermesi herhangi bir mahkeme kararına bağlı olmayıp; BK 347 -348. Maddeleri gereğince yapılacak tek taraflı fesih bildirimi söz konusu kira ilişkisini sona erdirmeye yetecektir. Ancak burada yapılacak süre hesabında, feshe konu kira akdinin belirli veya belirsiz süreli olma durumu göz önüne alınmalı ve herhangi bir hak kaybı yaşanmaması için uzama yılı dikkatle hesaplanmalıdır.

• Dava yolu ile fesih:

İlgili yasal düzenlemelerde, kiraya veren tarafından “dava yolu” ile gerçekleştirilecek fesihler ayrıca düzenlenmiş olup, aşağıda bu hususlara ilişkin gerekli açıklamalar yapılmaktadır:

Kiraya Verenden Kaynaklanan Tahliye Sebepleri Ve Şartları;

1. Gereksinim Nedeni İle Tahliye
   1. Konut Gereksinimi Nedeni ile Tahliye;

Konut gereksinimine dayalı olarak kiraya veren tarafından kira akdinin sona erdirilebilmesi için, konut gereksinimine ihtiyaç duyan kişi/kişilerin kanunda sınırlı olarak sayılmış kişilerden biri olması gerekmektedir. Zira ilgili yasa hükmünde bu kapsamda sayılacak kişiler sınırlı olarak sayılmış olup bunlar;

• Kiraya verenin kendisi,
• Kiraya verenin eşi,
• Kiraya verenin altsoyu,
• Kiraya verenin üstsoyu,
• Kiraya verenin kanun gereğince bakmakla yükümlü olduğu kişilerdir.

Bu kişilerden birinin ya da birkaçının “zorunlu” konut gereksiniminin bulunması ve bu gereksinimin gerçek ve samimi olması halinde; kiraya veren tarafından mevcut kira sözleşmesi, belirli süreli ise söz konusu sürenin sonunda, belirsiz süreli ise genel hükümlere göre belirlenecek fesih dönemi ve bildirimde bulunma süresinden itibaren 1 ay içinde dava açılarak sonlandırılabilir.

Bu şekilde gerçekleştirilen tahliyenin sonunda ise; kiraya verenin, söz konusu taşınmazı herhangi bir haklı ve yerinde sebebe dayanmaksızın, 3 yıl boyunca eski kiracıdan başka birine kiralaması mümkün olmayacaktır.

1. 2. İşyeri Gereksinimi Nedeni ile Tahliye;

Aynı şekilde yukarıda açıkça sayılan kişilerin “zorunlu, gerçek ve samimi” olan işyeri gereksiniminin bulunması halinde, kiraya veren tarafından söz konusu kira akdinin dava yolu ile sonlandırılması mümkün olabilecektir. İşbu durum kapsamındaki tahliye davaları da yukarıda belirtilmiş yasal sürelere tabi olarak açılacak olup, söz konusu süreler hak düşürücü sürelerdir. Yine işyeri ihtiyacı nedeni ile tahliye durumunda da 3 yıllık bir yeniden kiralama yasağı söz konusu olacaktır.

2. Yeniden İnşa veya İmar Nedeni ile Tahliye;

İlgili yasa hükmünde de açıkça ifade edildiği üzere; kiraya verilen taşınmazın, yeniden inşası veya imarı nedeni ile gerçekleştirilecek “esaslı” onarım, genişletme ya da değiştirme işlemleri sırasında, söz konusu taşınmazın kullanılmaya devam edilmesinin mümkün olmaması halinde, kiraya veren tarafından dava açılarak kiracının tahliyesi talep edilebilmektedir. Burada önemli olan iki nokta, söz konusu tadilatların esaslı olması ve gerçekleştirilecek işlemler sırasında taşınmazın kullanılmasının mümkün olmamasıdır.

Kiralananın yeniden inşayı veya imarı nedeniyle açılacak tahliye davaları; belirli süreli kira sözleşmesi söz konusu ise işbu sürenin sonundan, belirsiz süreli bir sözleşme ise genel hükümlere göre belirlenecek fesih dönemi ve bildirimde bulunma süresinden itibaren 1 ay içinde açılmalıdır ve bu süreler hak düşürücü süre niteliğinde olup re’sen nazara alınmaktadır.

Yeniden inşa veya imar nedeni ile tahliyesine karar verilen taşınmazın, herhangi bir haklı ve yerinde sebep olmaksızın, tahliyeden itibaren 3 yıl geçmeden “eski hali ile” eski kiracıdan başka birine kiralanması mümkün değildir. Ayrıca söz konusu yeniden inşa veya imar çalışmalarının tamamlanmasından sonra da eski kiracının işbu taşınmaz üzerinde öncelikli olarak kiralama hakkı bulunmakta olup, kiraya veren tarafından bu hususa ilişkin olarak eski kiracıya yazılı bildirimde bulunulmalıdır.

İşbu öncelik hakkı, eski kiracı tarafından bildirimden itibaren 1 aylık süre içinde kullanılabilir. Belirtmek gerekir ki; kiraya veren tarafından söz konusu öncelik hakkı sona erdirilmeksizin, yenilen taşınmazın 3 yıl geçmeden başka birine kiralanması mümkün bulunmamaktadır.

3. Yeni Malikin Gereksinimi Nedeni İle Tahliye;

Kira ilişkisinin kurulmasından sonra; söz konusu kiralananın herhangi bir sebeple el değiştirmesi halinde, kural olarak yeni malik kira ilişkisinin tarafı olur. Ancak yeni malikin veya kanunda sınırlı olarak sayılan kişilerin, söz konusu taşınmazı konut veya işyeri ihtiyacı nedeni kullanma zorunluluğunun bulunması halinde, yeni malik tarafından açılacak tahliye davası ile taşınmazın tahliyesi talep edilebilmektedir.

İşbu davanın açılabilmesi için konut veya işyeri ihtiyacı duyan kişilerin kanunda sayılan kişilerden olması gerekmekte olup bu kişiler; kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu ve kanun gereğince bakmakla yükümlü olduğu kişilerdir.

Ayrıca söz konusu konut veya işyeri ihtiyacının zorunlu, gerçek ve samimi olması gerekmekle birlikte, işbu davanın açılması birtakım hak düşürücü sürelere tabi kılınmıştır. Şöyle ki;

Yeni malikin gereksinimi nedeni ile açılacak tahliye davaları yukarıda ifade edilen sürelerden farklı olarak, kira sözleşmesine konusu taşınmazın yeni malik tarafından edinildiği tarihten itibaren, 1 ay içerisinde söz konusu durumun kiracıya yazılı olarak bildirilmesi şartıyla 6 ay sonra açılabilecektir. Ayrıca buna ek olarak, yeni malik tarafından işbu gerekçeye dayalı tahliye davası açma hakkının, söz konusu kira sözleşmesinin bitiminden itibaren 1 ay içinde kullanılması da mümkündür.

Dava Açma Süresinin Uzaması ve Şartları;

Kiraya veren tarafından, yukarıda ifade edilen dava açma süreleri içerisinde, söz konusu sebeplere dayalı olarak tahliye davası açılacağının kiracıya yazılı olarak bildirilmesi şartıyla, kiraya verenin yeni kira yılı boyunca tahliye davası açma hak ve yetkisi geçerliliğini koruyacaktır.

Tazminat;

Kiraya veren tarafından yukarıda ifade edilen hükümlere aykırı davranıldığının tespit edilmesi halinde; kiraya veren, son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelini, eski kiracısına tazminat olarak ödemekle yükümlü olacaktır.