5 Şubat 2021 Cuma

Coronavirüs Tarafından Sürülen Makao Ticari Kiraları 2020'de Dibe Vurdu

Bulunan pandemik kez Perakende özellikleri, ribaund ilk tahmin

onun içinde JLL göre Makao Yıl sonu Mülkiyet İnceleme 2020 , Makao genel emlak piyasası yerel kontrol altında Covid-19 ve sahip olmanın, 2020 yılında başarısı sayesinde nispeten ılımlı daralmıştır Makao-anakara Çin sınırlarının yeniden açılması, kentin anakara Çin'in ikili dolaşımlı ekonomik planından yararlanmasını sağlar.

2021'de, pandemi Covid-19 aşısının yaygınlaşmasıyla kontrol altına alındığında, ekonomik faaliyetler ve gelen / giden turistlerin normale döndüğünde perakende emlak piyasasının ilk kez toparlanması bekleniyor.

DICJ istatistiklerine göre, Macau'nun oyun geliri 2020'de 60.442 milyar MOP olarak kaydedildi ve bir önceki yıla göre% 79.3'lük önemli bir düşüş oldu. Macau'nun oyun geliri, Ekim 2019'dan bu yana Aralık ayında art arda 15. ayda 2006-2007 seviyelerine geriledi. VIP ve kitle piyasaları da gelirlerinde düşüş kaydetti. VIP pazarının geliri, 2020'nin ilk üç çeyreğinde yıllık% 81.9 düşüşle 18.653 milyar MOP'a geriledi ve şehrin toplam oyun gelirinin% 48.3'ünü oluşturdu.

Makao'nun GSYİH'si 2020'nin ilk üç çeyreğinde% 59,8 düşüşle 129,82 milyar MOP'a ulaştı. Harcama bazlı GSYİH, düşüşün temelde sabit sermaye oluşumu, özel tüketim harcamaları ve ticaret dengesinin sırasıyla% 15.5,% 18.1 ve% 104.6 azalmasından kaynaklandığını gösterdi. Macau için 1982'den beri ilk kez bir ticaret açığı görülüyor. Aynı dönemde, salgın önleyici yardım tedbirlerine yapılan harcamalardaki artış nedeniyle hükümetin tüketim harcamaları% 13.5 oranında biraz arttı.

DSEC istatistiklerine göre, Macau'nun toplam ziyaretçi girişleri yaklaşık. Kasım 2020 itibarıyla 5,237,400, yıllık% 85,6 düşüş. Ziyaretçilerin çoğunluğu, Makao'nun toplam ziyaret girişlerinin% 79,2'sini oluşturan Çin Anakarasından gelirken, Bireysel Gezgin Programı (ITS) kapsamında Makao'yu ziyaret eden ziyaretçi sayısı% 38,7'ye düştü. Kasım 2020 sonu itibarıyla, Makao'daki toplam otel odası arzı geçen yıla göre% 8,6 düşüşle 34.100 oldu. Makao'daki otel odalarının kümülatif doluluk oranı% 26,1 olurken, misafirlerin ortalama kalış süresi yaklaşık 1,6 geceydi.

İşgücü piyasası 2020'de çarpıcı bir değişiklik gördü. DSEC istatistiklerine göre, Kasım ayında işsizlik oranı% 2,9'a yükselirken, genel ortalama aylık gelir Kasım sonu itibarıyla 15.000 MOP'a düştü. Makao'da ithal işgücü sayısı, 2020 yılının sonuna göre% 7,9 düşüşle Kasım 2020 sonu itibarıyla yaklaşık 180.962'ye düştü. Makao'daki toplam yerleşik mevduat, Ekim 2020 sonu itibarıyla 666,99 milyar MOP olarak kaydedildi ve 2010'un sonuna göre% 0,5'lik bir artış gösterdi.

"Covid-19 pandemisinden etkilenen tüm emlak sektörleri fiyat seviyelerinde bir değişiklik yaşadı. Salgın 2021'de küresel olarak kontrol altına alınabilirse ve düşük faiz oranı ortamı devam ederse, Makao emlak piyasası 2Y21'de umarım bir toparlanma görecek. İşsizlik oranı ve eksik istihdam oranı, hükümetin salgın önleyici yardım tedbirleri ve sübvansiyonları artık mevcut olmadığında bir dizi geçim kaynağı sorunu ortaya çıkabileceğinden, kısa vadede şehrin görünümüne gölge düşürmeye devam edecek, "diyor Mark JLL Macau'da Değerleme Danışmanlığı Hizmetleri Direktörü Wong.

Makao Ofis Pazarı

2020'nin ilk 10 ayında, Macau'da bir önceki yıla göre% 9,6 düşüşle toplam 4.717 yeni kuruluş tescil edildi. Ekonomik gerileme ve salgından kötü etkilenen ofis alanları için talep zayıftı. A sınıfı ofis kiraları, yeni arz eksikliği nedeniyle sabit kaldı. Kiracılar genel olarak% 10 kira artışı ile kira sözleşmelerini yeniledi. Leasing talebi ağırlıklı olarak finans kurumlarından ve sigorta şirketlerinden geldi. 2020'deki en dikkat çekici kiralama işlemlerinden biri, bir butik ofis biriminin ÇHC merkezli bir finans şirketi tarafından piyasa oranından% 15 daha yüksek bir kira ile satın alındığı Macau Finans ve BT Merkezi'nde kaydedildi. JLL Macau Ofis Endeksi'ne göre, genel ofis pazarı ve A sınıfı ofis pazarı için kira değerleri 2020 yılında sırasıyla% 7,3 ve% 1,8 düştü.

Satış pazarında, DSEC istatistiklerinin de gösterdiği gibi, 2020 yılı Ekim ayı sonu itibarıyla ofis işlem sayısı yıllık% 16,4 düşüşle 127'ye geriledi. 2020 sonu itibariyle, genel ofis boşluk oranı 2019 sonunda% 7'den% 10'a yükseldi; Genel ofis pazarı ve A sınıfı ofisler için sermaye değerleri sırasıyla% 1,2 ve% 0,4 düştü. Genel ofis pazarı ve A sınıfı ofis pazarı için getiriler sırasıyla% 2.8 ve% 3.1 olarak kaydedildi.

"İki ila üç yeni ofis binası, gelecekte pazara yeni arzlar getirmek için şu anda hazırlanıyor. Bu binalar daha küçük ölçekli olduğundan ve farklı alanlarda yer aldığından, mevcut A Sınıfı ofisleri doğrudan etkilemediler. Pazardaki bazı ticari mülklerin dönüştürüldüğünü ve ortak çalışma alanları olarak kullanıldığını gözlemledik. Aslında, pandemi sonrası yeni normal, esneklik, güvenlik ve sürdürülebilirlik şirketlerin işyeri ortamı için en önemli öncelikleri haline geldi. " JLL Macau Leasing Müdürü Oliver Tong diyor.

Makao Perakende Pazarı

DSEC istatistiklerine göre, toplam perakende satışları 2020'nin ilk üç çeyreğinde yıllık% 52,2 düşüşle 26,987 milyar MOP oldu. Tüm perakende kategorileri satışlarında düşüş gördü. Toplam ziyaretçi girişlerinin önemli ölçüde azalması nedeniyle, turistlerin toplam harcamaları önemli ölçüde daraldı ve toplam perakende satışların yalnızca% 11,7'sini oluşturdu. Turizme bağlı kategorilerin tümü satış değerlerinde% 50'nin üzerinde bir düşüş yaşadı. Ancak süpermarketin satış değeri, artan iç talebin de desteğiyle yıllık bazda% 9,4 arttı.

Satış pazarı çok az işlemle sessizdi. 2020'nin ilk 10 ayında, bir önceki yıla göre% 32,3 düşüşle yalnızca 256 perakende gayrimenkul işlemi kaydedildi. Finansal kiralama piyasası daha önemli bir ayarlama gördü. Çekirdek Senado Meydanı bölgesindeki bazı perakende alanları, önceki kiracıların ödediğinden% 50-80 daha düşük kiralamalarda kiracılar tarafından işgal edildi. Talep ağırlıklı olarak ev eşyaları, giyim ve kozmetik perakendecilerinden geldi. Mahalle bölgelerindeki perakende kiralama pazarı, bazı dükkan alanlarının kiralarında% 5-10 artışla sabit kaldı. JLL Macau Perakende Endeksine göre, 2020 yılında yıllık toplam perakende kira değerleri% 27,8 düşerken, genel perakende sermaye değerleri% 27,6 azaldı. Çekirdek alanlar için toplam perakende getirileri 2020 sonu itibarıyla% 1,7 civarında kaldı.

Yöre sakini, Macau'nun pandemi öncesi elde edebileceği toplam perakende satış değerinin% 50'sini hâlâ oluşturmayı başardı. Perakendeciler, gelecekte yerel talebe kesinlikle daha fazla önem verecekler. Bu arada, bazı perakendeciler daha fazla müşteri ilgisi çekmek ve ciroyu artırmak için işlerini çevrimiçi platforma genişletti "diyor Oliver Tong.

Hong Kong'un Merkezi Ofis Boşluk Oranı 2020'de 16 Yılın En Yüksek Seviyesini Gördü

Ofis boşlukları 2004'ten bu yana ilk kez yüzde 7'yi aştı

JLL'nin en son Hong Kong Emlak Piyasası İzleme raporuna göre, Hong Kong Merkez Pazarı için A sınıfı ofis boşluk oranı, 2004'ten bu yana ilk kez% 7'yi aşarak Aralık 2020'de% 7,3'e yükseldi.

Önümüzdeki aylarda piyasaya geri dönmesi beklenen önemli miktarda pazarlanabilir ve teslim alanı olduğu için boşluk oranı artmaya devam edecek. Finansal kiralama faaliyeti yıl sonuna doğru sınırlı kaldı ve yalnızca birkaç küçük işlem kaydedildi.

Genel olarak, A sınıfı ofis net emilimi, ekonomik durgunluğun neden olduğu devam eden kullanıcı küçülme eğilimi nedeniyle geçen ay -175.600 fit kare oldu. Örneğin, Lane Crawford, Wong Chuk Hang'deki One Island South'ta 19.400 sq ft (GFA) boşalttı, FTLife Insurance ise Kowloon Bay'deki FTLife Tower'da bir kat (16.500 sq ft, GFA) serbest bıraktı. Dahası, DHL'in Kwun Tong'daki International Trade Tower'da Kowloon Körfezi'nden küçültüp taşınarak 90.900 sq ft (GFA) kiraladığı bildirildi.

Hong Kong JLL Ofis Kiralama Danışmanlığı Başkanı Alex Barnes şunları söyledi: "Kira düşüş gidişatı tüm büyük ofis alt pazarlarında devam etti ve genel pazardaki net efektif kiralar Aralık ayında aylık bazda% 1,1 düştü. Tsimshatsui, en önemli daralmayı yaşadı. ay boyunca kiralar. Kiraları bir önceki aya göre% 1,7 düşerken, merkezi olmayan alt pazarlardakiler nispeten esnek kaldı. "

Perakende pazarında, Büyük Çin'deki JLL Araştırma Başkanı Nelson Wong şunları söyledi: "Ana cadde mağazaları kiraları neredeyse 2003 seviyesine gerilediğinden, pazar bazı üst düzey perakendecilerin temel alışveriş bölgelerinde yeni mağazalar taahhüt ettiğini gördü. Bu arada, boş dükkanların sayısı iç talebe odaklanarak perakendeciler tarafından dolduruldu.

Küresel Ticari Gayrimenkul Yatırımı 2020'de Yüzde 26 Düştü

Ancak dördüncü çeyrekte çeyreğe göre yüzde 84 arttı

Küresel emlak danışmanı CBRE, dünya çapındaki ticari gayrimenkul yatırımının 4Ç'de çeyrek bazda% 84 artarak 290 milyar dolara yükseldiğini ancak 2019'un dördüncü çeyreğine göre% 20 düştüğünü bildirdi. 2020'nin 4. çeyreği esas olarak ABD hacmindeki% 97'lik artıştan kaynaklandı. Bununla birlikte, salgın nedeniyle yıllık küresel yatırım 2019'a göre% 26 azaldı.

Aşı uygulaması ve devam eden ekonomik toparlanma vaadi yatırımcı duyarlılığını artırdığından, dördüncü çeyrekteki toparlanma üç küresel bölgede de önemliydi. Dünyanın bazı bölgelerinde COVID enfeksiyonların bir diriliş rağmen S4 performansı 2021 için iyimser bir bakış açısı nedeni sayılabilir

Americas

Amerika'nın yatırım hacmi, dördüncü çeyrekte iki kattan fazla artarak 144 milyar dolara çıktı ve küresel toparlanmaya öncülük etti. Bu, 2019'un 4. çeyreğinde rekor kıran hacmin% 20 ve beş yıllık 4. Çeyrek ortalamasının% 11 altında oldu. Bununla birlikte, 2020'ye göre nispeten sağlam bitiş, Q2 ve Q3'te yıllık bazda% 60 düşüşü daha az acımasız% 34 yıllık düşüşe dönüştürdü.

ABD dördüncü çeyrekte 135 milyar dolar değerinde işlem bildirdi, yıllık bazda% 21 düşüş, ancak önceki çeyreğe göre% 97 artış. Bu, dördüncü çeyrekte toplam küresel hacmin% 47'sini oluşturdu. Simon Property Group'un 3,4 milyar dolarlık Taubman Centers satın alması, Şubat ayından bu yana ABD'deki tek işletme düzeyinde anlaşmaydı. Tüm yıl boyunca, yatırım ABD'de% 34, Kanada'da% 29, Brezilya'da% 15 ve Meksika'da% 57 düştü. Meksika'nın artan COVID-19 ölümleri, ekonomik ve emlak piyasasındaki toparlanmayı engelledi.

Sektör düzeyinde, çok aileli bir önceki çeyreğe göre 4. çeyrek yatırım hacminde yalnızca% 1 düşüş yaşandı ve endüstriyel% 4 düştü. Yatırımcılar, pandemik belirsizlik ortamında istikrarlı görünümleri ve kanıtlanmış dirençleri nedeniyle Amerika'nın çok aileli ve endüstriyel varlıklarına akın etmeye devam etti. Endüstriyel (% 26) ve çok aileli (% 36), 2019'daki% 53'e kıyasla 2020'de Amerika yatırım hacminin% 62'sini oluşturdu (Şekil 2).

Ofis sektörü dördüncü çeyrekte geçen yılın aynı dönemine göre% 35 düşüş gösterdi, ancak 3. çeyreğe göre% 93 artış kaydetti ve bu 2021'e doğru yüreklendirici bir işaret. Perakende ve otel sektörlerindeki iyileşme aşılara ve artan hareketliliğe bağlı. İki sektör, 2019'da% 18 iken 2020'de toplam hacmin% 13'ünü oluşturdu.

EMEA Bölgesi

EMEA yatırımı 4. çeyrekten% 84 artarak 109 milyar dolara çıktı, 2019'un 4. çeyreğine göre% 25 ve beş yıllık 4. çeyrek ortalamasına göre% 12 düşüş gösterdi. İlk çeyrekte rekor kıran hacim, yıllık toplamı 329 milyar $ 'a yükseltti ve bu, üç bölgenin en küçüğü olan önceki yıla göre% 17 düşüş gösterdi.

4. çeyrekte çeyrek bazda artan hacim, çoğunlukla Almanya, İngiltere ve Hollanda'ya atfedilebilir. Bununla birlikte, yıldan yıla, Almanya'nın 4. çeyrek satış hacmi% 30 düştü, İngiltere% 20 düştü ve Hollanda% 10 artış gösterdi. Danimarka, İsviçre ve Norveç, 2020 yılı boyunca dikkate değer bir direnç sergiledi ve yılı 2019 hacminin üzerinde tamamladı. İleriye bakıldığında, son zamanlarda kilitlenme önlemlerinin yeniden getirilmesi, 2021'in başlarında yatırımcı hissiyatını etkileyebilir.

Sermaye, bölgedeki çok aileli ve endüstriyel varlıklara giderek daha fazla tahsis ediliyor. Birleşik olarak, 2019'daki% 30'dan 2020'de toplam EMEA yatırımının% 38'ini oluşturdular (Şekil 2). 2020'de çoklu aile yatırımı% 7, endüstriyel% 11 büyüdü. Yatırımcılar, bu belirsiz zamanlarda potansiyel kira artışı ve düşük risk için her iki sektörde de düşük getirileri kabul etti.

Ofis ve perakende yatırım hacmi dördüncü çeyrekte sırasıyla% 77 ve% 67 artarak toparlandı. Ancak yıllık bazda hacimleri% 34 ve% 5 düştü. İstihdam artışı ivme kazandıkça, dördüncü çeyrek ofisindeki toparlanma özellikle İngiltere ve Almanya'da belirgindi ve temel varlıklara odaklandı. Perakende yatırımının düşük seviyelerde sabit kalması bekleniyor. Otel sektörü 2020'de% 66 düştü. Yatırımcılar, 2021'de satışların daha sıkıntılı olacağını tahmin ediyor.

APAC Bölgesi

APAC, etkili bir pandemik müdahalenin daha geniş ekonomik faydalarını göstermeye devam etti. APAC yatırım hacmi, 4. çeyrekte çeyreğe göre% 34 artarak 36 milyar dolara yükseldi ve bu, bölgede normale dönüşün devam ettiğini gösteriyor. APAC'ın yıllık hacmi 2019'a göre% 21 düştü.

Japonya, Çin ve Avustralya, yatırımcıların Tokyo, Hong Kong, Sidney ve Şanghay gibi ağ geçidi ofis pazarlarına geri dönmesiyle dördüncü çeyrekteki toparlanmaya öncülük etti. Tüm yıl boyunca, Güney Kore, Japonya ve Tayvan, pandemiyi ustaca yönetmeleri sayesinde, sırasıyla yıllık +% 6,% -2 ve -% 6'lık bir değişimle başarılı oldular. Hindistan 2020'de kurumsal yatırımcılar için bir çekim merkezi oldu ve yatırım hacminde yıllık% 11 büyüme sağladı. Hindistan, gelişmiş ekonomiler için yalnızca birincil dış kaynak kullanım hedefi değil, aynı zamanda büyüyen işgücü ve gelişen ekonomisi, kullanılmayan fırsatları temsil ediyor. Brookfield, üçüncü çeyrekte 2 milyar dolarlık bir Hint ofis portföyü satın aldı ve Blackstone'un dördüncü çeyrekte 1,2 milyar dolarlık bir perakende portföyü satın alması, onu Hindistan'daki en büyük alışveriş merkezi operatörü yaptı.

APAC'ın ofis talebinin, uzaktan çalışmanın etkisine rağmen dayanıklı kalması bekleniyor. Ofis yatırımı dördüncü çeyrekte yıllık bazda% 27 arttı ve yıllık bazda yalnızca% 9 düşerek toplam Asya-Pasifik yatırım hacminin% 57'sini oluşturdu. 2020'de hacim% 25 artarken ve toplam yatırımdaki payı% 12'den% 19'a çıkarak lojistik mülkler yoğun bir şekilde arandı (Şekil 2). Ofis ve lojistik varlıklar arasında getiri farkı daralmaktadır. Bazı lojistik yatırımcıları, daha yüksek getiri arayışıyla sıfırdan kalkınmaya geçiyor.

Perakende ve otel sektörleri Çin ve Japonya'da toparlanma sinyalleri görmeye başladı, ancak kredi verenler genellikle temkinli kaldı. Yatırım, perakende ve otel mülkleri için sırasıyla% 43 ve% 69 azaldı. Yatırımcılar, Japonya, Avustralya ve Çin gibi geniş yerli turist havuzlarının bulunduğu pazarlarda fırsat arıyor.

2021 Ticari Yatırım Tahmini

CBRE, 2021'in ekonomik görünümünün, destekleyici para politikaları, ek mali teşvikler ve aşı dağıtımındaki ilerlemeyi göz önünde bulundurarak çoğu ekonomi için olumlu olduğunu söylüyor. Daha fazla ekonomik toparlanmayla birlikte, küresel CRE yatırımının 2021'de, özellikle de ikinci yarıda işçilerin ofise dönmesi ve seyahatin yeniden başlamasıyla normalleşmesi bekleniyor. CBRE, 2021 yatırım hacminin yaklaşık% 15 ila% 20 artacağını tahmin ediyor.