6098 SAYILI TÜRK BORÇLAR KANUNU KAPSAMINDA TAŞINMAZ KİRALAMALARINDA UYGULANACAK HÜKÜMLERE GENEL BİR BAKIŞ

1. Yeni Borçlar Kanunun yasallaşmasıyla, Taşınmaz Kiraları hakkında nasıl bir yasal düzenleme gerçekleştirilmiştir?

- 01.07.2012 tarihi itibariyle 6570 Sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkındaki Kanun, yerini 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (T.B.K) kapsamında düzenlenen hükümlere bırakmıştır.

2. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (T.B.K) kapsamında yer alan “Konut ve Çatılı İşyeri Kiraları” hakkındaki hükümlerin uygulama alanı nedir?

- T.B.K 339. Madde uyarınca; Konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin hükümler, konutlar ve üzeri kapalı yerlere ve bu yerlerle birlikte kullanımı kiracıya bırakılan eşya hakkında uygulanacaktır. 
- Kamu kurum ve kuruluşlarının, hangi usul ve esaslar içinde olursa olsun yaptıkları bütün kira sözleşmeleri de yine bu hükümlere tabi olacaktır. 
- Ancak; niteliği gereği geçici kullanıma özgülenmiş taşınmazların altı ay ve daha kısa süreyle kiralanmalarında bu hükümler, uygulama alanı bulamayacaktır.

3. Kiracının kira bedeli ödemek dışında ne gibi mali yükümlülükleri vardır ?

- T.B.K 341. Maddesi ile; Kiracının aksine yerel âdet yoksa, ısıtma, aydınlatma ve su gibi kullanma giderlerine katlanmakla yükümlü olduğu düzenlenmiştir. Sözleşmede aksi kararlaştırılabilir. 
- Giderleri ödeyen Kiracı bu giderleri ispat edici belgelerin birer örneğini, istem üzerine Kiralayana vermek zorundadır.

4. Kiracının güvence (Depozito) vermesi ile ilgili yeni koşullar nelerdir?

- Bu konu T.B.K 342. Maddesi ile düzenlenmiştir. Buna göre; sözleşmeyle kiracıya güvence verme borcu getirilmişse, bu güvence üç aylık kira bedelini aşamayacaktır. 
- Güvence olarak para verilebileceği gibi, kıymetli evrak (çek veya Bono) da verilebilir. 
- Güvence; kiralayana teslim edilmeyecek, -kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere- kiracı tarafından vadeli bir tasarruf hesabına yatırılacaktır. 
- Güvence kıymetli evrak ise, kiracı tarafından yine kiralayanın onayı olmaksızın teslim edilmemek üzere bir bankaya depo edilecektir. 
- Banka, güvenceleri ancak iki tarafın rızasıyla veya icra takibinin kesinleşmesiyle ya da kesinleşmiş mahkeme kararına dayanarak geri verebilir. 
- Kiraya veren, kira sözleşmesinin sona ermesini izleyen üç ay içinde kiracıya karşı kira sözleşmesiyle ilgili bir dava açtığını veya icra ya da iflas yoluyla takibe giriştiğini bankaya yazılı olarak bildirmemişse banka, kiracının istemi üzerine güvenceyi geri vermekle yükümlü olacaktır.

5. Kira sözleşmesi, kira ilişkisi sürerken taraflarca değiştirilebilir mi?

- Kira sözleşmelerinde kanunun belirlediği esaslar dairesinde kira bedelinin belirlenmesi dışında, kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz.

6. Kira bedeli nasıl belirlenecek, artış nasıl yapılacak ?

- Taraflar, yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedelini sözleşmeye konacak artış maddesiyle kararlaştırabileceklerdir. Fakat; tarafların belirleyeceği artış oranı, bir önceki kira yılında üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla geçerli olacaktır. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. 
- Taraflarca sözleşmeye bu konuda bir hüküm konmamış ise kira bedeli, bir önceki kira yılının üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir. Buradaki hakkaniyet ölçütü, kiranın üretici fiyat endeksinin altında da belirlenebileceğine delalettir. 
- T.B.K 344. madde “Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından üretici fiyat endeksindeki artış oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.” Hükmünü ihtiva etmektedir.
- Bu düzenleme kiralamalar bakımından Türk Hukukunda yeni bir dönemin habercisi gibidir. Kira bedelleri; 5 yıl süresince sadece Üretici Fiyat Endeksi sınırı içinde arttırılabilecek, ancak bu sürenin sonunda ve yine gerekirse her 5 yılda bir hâkim tarafından, kanunda belirtilen kıstaslar dikkate alınarak belirlenecektir. Hâkimin bu müdahalesi bir tür sözleşmenin değişen koşullara uyarlanmasını ifade etmektedir.

7. Dövizle kiralamalar bakımından bedel artışı ne şekilde olacaktır?

- Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamayacaktır. Ancak, bu Kanunun, “Aşırı ifa güçlüğü” başlıklı 138 inci maddesi uygulanarak hâkimin müdahalesi istenebilecektir. Başka bir ifadeyle; sözleşmeye bağlı kalmak çekilmez bir hal alırsa, bu durumdaki taraf mahkemeye başvurabilecektir. 
- Dövizle kiralamalarda 5 yıl geçtikten sonra, kira bedelinin belirlenmesinde, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak, Türk Lirası ile yapılan kiralamalara ilişkin yukarıda açıklanan uyarlama hükümleri uyarınca artış talep edilebilecektir.

8. Kira bedeli belirlemek üzere açılacak davalarda dava açma süresi nedir ?

- Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. Ancak, bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlayacaktır. 
- Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, ihtarname çekmeye gerek olmaksızın yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olacaktır.

9. Kiracı aleyhine düzenlenmesi yasaklanan hususlar nelerdir ?

- Kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemeyecektir. Özellikle, kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersiz kabul edilecektir.

10. Kira sözleşmesi nasıl sona erdirilebilecek?

- Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az Onbeş gün önce yazılı olarak bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. 
- Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremeyecektir. 
- Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir. 
- T.B.K ile düzenlenen belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebileceklerdir.
- Kiracı, sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı geri verdiği takdirde, kira sözleşmesinden doğan borçları, kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam edecektir. Kiracının bu sürenin geçmesinden önce kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulması hâlinde, kiracının kira sözleşmesinden doğan borçları sona ermiş sayılacaktır. 
- 10 yıl geçtikten sonra Kiralayanın gerekçesiz fesih hakkına ilişkin düzenleme, Kanunun Geçici 2.maddesi uyarınca; kira sözleşmelerinden on yıllık uzama süresi dolmamış olmakla birlikte geri kalan süre beş yıldan daha kısa olanlar hakkında, yürürlüğe girdiği tarihten itibaren beş yıl; on yıllık uzama süresi dolmuş olanlar hakkında da yürürlüğe girdiği tarihten itibaren iki yıl sonra uygulanacaktır. 
- Genel hükümlere, yani tarafların akde aykırılıklarına dayanarak fesih hakkının kullanılabileceği durumlarda, kiraya veren veya kiracı sözleşmeyi sona erdirebilir. 
- Aile konutu olarak kullanılmak üzere kiralanan taşınmazlarda kiracı, eşinin açık rızası olmadıkça kira sözleşmesini feshedemez. Bu rızanın alınması mümkün olmazsa veya eş haklı sebep olmaksızın rızasını vermekten kaçınırsa kiracı, hâkimden bu konuda bir karar vermesini isteyebilir. 
- Bildirim yoluyla fesihten başka dava yoluyla da sözleşmenin sona erdirilmesi mümkündür. Buna göre Kiraya veren, kira sözleşmesini; 
- Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir. 
- Kiralananı sonradan satın alan veya başka bir yolla edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir. 
- Kiralananı sonradan satın alan veya başka bir yolla edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.

11.”Gereksinim” ve “Kiralananın yeniden inşası veya imarı” halleri dışında diğer tahliye sebepleri nelerdir?

- Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmaya yönelik yazılı tahliye taahhütnamesi verdiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir. 
- Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir. 
- Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir. 
- Dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin hükümler, kiracı aleyhine değiştirilemez.

12.”Gereksinim” veya “Yeniden İnşa” sebepleriyle kiralananın boşaltılması halinde, kiralayan aynı yerle ilgili olarak başkasıyla kira sözleşmesi yapabilir mi?

- Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz. 
- Yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılması sağlanan taşınmazlar, eski hâli ile, haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe başkasına kiralanamaz. Eski kiracının, yeniden inşa ve imarı gerçekleştirilen taşınmazları, yeni durumu ve yeni kira bedeli ile kiralama konusunda öncelik hakkı vardır. Bu hakkın, kiraya verenin yapacağı yazılı bildirimi izleyen bir ay içinde kullanılması gerekir; bu öncelik hakkı sona erdirilmedikçe, taşınmaz üç yıl geçmeden başkasına kiralanamaz. 
- Kiraya veren, bu hükümlere aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlü olacaktır.

13. Yeni yasal düzenleme Kiracı-Kiralayan ilişkisini nasıl bir bakış açısıyla ele almaktadır ?

- Öncelikli hedef; kira bedellerinin tespiti noktasında Kira artışının sınırlanması ve açılacak davaların 5 yıllık periyotlara bağlanmasıdır. Amaçlanan; Kiracı-Kiralayan ilişkisinin 5 yıl için sorunsuz sürdürülmesinin sağlanmasıdır. 
- Dövizle yapılacak kiralamalara artış yasağı getirilmesi, sözleşmelerin daha çok Türk Lirası üzerinden yapılmasını teşvik amacını gütmektedir. 
- Güvence bedelinin 3 ayla sınırlanması ve Kiralayana teslim edilmemesi de Kiracının mali kaybını ortadan kaldırmak ve daha önemlisi Kiralayanın güvenceyi iade etmekten kaçınmasının önüne geçmektir. Mevcut yasal şartlar Güvencenin iadesi için Kiracıya dava açma yükümlülüğü getirirken, yeni düzenleme bu durumu tersine çevirmiştir. 
- 10 yılı geçen sözleşmelerin, her hangi bir sebebe muhtaç olmaksızın Kiralayan tarafından tek taraflı olarak feshedilebilmesi, T.B.K ile getirilen yepyeni bir imkândır. Bu imkân, tahliye şartları mevcut olmadığından Kiracısıyla adeta bir ömür boyu sözleşme ilişkisini sürdürmek zorunda kalan Kiralayan taraf için oldukça önemlidir. 
- “Cezai Şart”, “Dönem kiralarının muaccel hale gelmesi” gibi bugün uygulamada kullanılan bazı hükümler yeni yasayla Kiracı lehine bir durum yaratacak şekilde yasaklanmıştır. 
- Gereksinime dayanan davaların, gereksinim duyan kişiler yönünden daha geniş kapsamlı ele alınmış olması da keza yeni bir düzenlemedir.

Şufa Davası Kararları

T.C. YARGITAY HUKUK GENEL KURULU E. 2005/6-230 K. 2005/244 T. 13.4.2005 • PAYDAŞLARINDAN BİRİNİN PAYINI BİR ÜÇÜNCÜ KİŞİYE SATMASI ( Diğer Paydaşlar Aynı Şartlarla Bu Payın Alıcısı Olabileceği - Önalım Hakkı ) • ÖNALIM DAVASI ( Kullanılınca Paydaş Payını Yasal Önalım Hakkını Kullanan Diğer Paydaşa Devretme Yükümlülüğü Altına Girdiği ) • YASAL ÖNALIM HAKKI ( Ancak Paydaş Olmayan Birisine Yapılan Satışta Söz Konusu Olacağı - Eskisi Gibi İrade Bildirimi İle Değil Ancak Alıcıya Karşı Dava Açılarak Kullanılabileceği ) • ÖNALIM HAKKINDAN FERAGAT ( Resmi Şekilde Yapılması ve Tapu Kütüğüne Şerh Verilmesi Gereği - Belirli Bir Satışta Önalım Hakkını Kullanmaktan Vazgeçme Yazılı Şekle Tabi Olduğu ve Satıştan Önce veya Sonra Yapılabileceği ) • ÖNALIM HAKKININ KULLANILMASI ( Davacının Bizzat Kendisi Tarafından Alıcı ve Satıcıya Gönderilen İhtarname İle Satışı Öğrendiğini ve Ön Alım Hakkını Kullanacağını Bildirmesi - Hak Düşürücü Sürenin Başlamayacağı ) • HAK DÜŞÜRÜCÜ SÜRE ( Davacının Bizzat Kendisi Tarafından Alıcı ve Satıcıya Gönderilen İhtarname İle Satışı Öğrendiğini ve Ön Alım Hakkını Kullanacağını Bildirmesi Halinde Başlamayacağı ) • HAK DÜŞÜRÜCÜ SÜRENİN DÜŞMESİ ( Önalım Hakkı - Satışın Hak Sahibine Bildirildiği Tarihin Üzerinden Üç Ay ve Hazır Halde Satışın Üzerinden İki Yıl Geçmekle Düşeceği/Noter Bildirisinin Paydaşa Tebliğ Tarihini İzleyen Günden İtibaren Üç Aylık Hak Düşürücü Süre İşleyeceği ) 4721/m.732,733,734 ÖZET : Yasal önalım hakkı, paylı mülkiyete konu bir taşınmazın paydaşlarından birinin payını bir üçüncü kişiye satması halinde diğer paydaşlara aynı şartlarla bu payın alıcısı olabilme yetkisini veren yenilik doğuran bir haktır. Payın tamamının veya bir kısmının satılması arasında bir fark yoktur. Onalım hakkı kullanılınca paydaş payını yasal ön alım hakkını kullanan diğer paydaşa devretme yükümlülüğü altına girmektedir. Böylece ön alım hakkı taşınmaz mülkiyetinin dolaylı sınırlama biçimlerinden birisidir. Bu hak kullanılmadığı sürece ortada bir kısıtlama olmayıp, önalım hakkının kullanılmasıyla birlikte ortaya çıkar. Yasal önalım hakkının kullanılması, ancak paydaş olmayan birisine yapılan satışta söz konusu olur. Onalım hakkı eskisi gibi irade bildirimi ile değil ancak alıcıya karşı dava açılarak kullanılabilir. Bu hakkın dava dışında kullanılması olanaklı değildir. Önalım davası yenilik doğuran bir dava, kararı da yenilik doğuran bir karardır. Önalım hakkından feragatin resmi şekilde yapılması ve tapu kütüğüne şerh verilmesi gerekir. Belirli bir satışta önalım hakkını kullanmaktan vazgeçme, yazılı şekle tabidir ve satıştan önce veya sonra yapılabilir. Yapılan satış, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir.Onalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve hazır halde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer. Noter bildirisinin paydaşa tebliğ tarihini izleyen günden itibaren üç aylık hak düşürücü süre işleyecektir. İki yıllık süre ise, yapılan pay satışı tarihini izleyen günden başlar. Süresinde ön alım hakkını kullanmayan paydaşın sadece o pay satışı için ön alım hakkı düşer, başka pay satışları için ön alım hakkı ise sona ermez. Somut olayda yasal önalım hakkı sahibi davacının bizzat kendisi tarafından alıcı ve satıcıya gönderilen ihtarname ile satışı öğrendiğini ve ön alım hakkını kullanacağını bildirmiş olması; açıklanan hükümler karşısında yasanın aradığı anlamda ve sürenin başlamasına yol açacak nitelikte bir bildirim değildir. Dolayısıyla öğrenme ile hak düşürücü süre başlamayacağından hak düşürücü sürenin geçtiğinden de söz edilemez. Davacının kendisine yapılan bir bildirim olmadığından, satıştan itibaren iki yıl içinde açtığı dava süresindedir ve davacı dava yoluyla önalım hakkını kullanmıştır. DAVA : Taraflar arasındaki "şura" davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; S. Asliye Hukuk Mahkemesince davanın kabulüne dair verilen 29.01.2004 gün ve 2003/245-2004/25 sayılı kararın İncelenmesi davalı vekili tarafından istenilmesi üzerine, Yargıtay 6.Hukuk Dairesinin 07.06.2004 gün ve 2004/4455-4566 sayılı ilamı ile; ( ...Önalım davasına konu edilen pay 13.3.2003 tarihinde 5.000.000.000 lira bedelle davalıya satılmıştır. Davacı 4.4.2003 tarihinde davalıya keşide ettiği ihtarname ile şufa. hakkını kullanacağını bildirmiş ve davayı 2.9.2003 tarihinde ikame etmiştir. İhtarnamenin keşide edildiği tarih ile davanın ikame edildiği tarih arasında 3 aydan fazla süre geçmiştir. Medeni Kanunun 734. maddesine göre önalım hakkı dava dışı irade bildirimi ile değil ancak dava yolu ile kullanılabilir. Aynı Kanunun 733. maddesinde dava açma süresi 3 ay ve 2 yılla sınırlandırılmıştır. Bu maddede açıklanan 3 aylık süre içinde açılmayan davanın reddi gerekirken bundan zühulle yazılı şekilde davanın kabulüne karar verilmesi hatalı olmuştur. Hüküm bu nedenle bozulmalıdır ... ) Gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle, yeniden yapılan yargılama sonunda, mahkemece önceki kararda direnilmiştir. Hukuk Genel Kurulunca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü: KARAR : Dava, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 732 ve devamı maddelerine dayalı önalım ( şura ) istemine ilişkindir. A-Davacının İsteminin Özeti: Davacı, müvekkilinin paylı mülkiyet ile ortağı bulunduğu arsanın davalı tarafından satın alındığını öğrendiğinde 04.04.2003 tarihinde noterden gönderdiği ihtarname ile şufa hakkını kullanacağını davalıya bildirdiğini, davalının önce iadeye yanaşmışken daha sonra bundan vazgeçtiğini ifadeyle eldeki davayı açmıştır. Davacı vekili cevaba cevap dilekçesinde de özetle; satıştan sonra alıcı ve satıcının yasada aranan anlamda bir ihtarları olmadığını ve yasal sürenin başlamadığını, karşı tarafın yarattıkları inandırıcı ortam nedeniyle bekleme süresinin geçtiğini, işin esasının incelenmesini istemiş ve esasa ilişkin ifadelere yer vermiştir. B-Davalının Cevabının Özeti: Davalı vekili cevap dilekçesinde, İ. 7. Noterliğinden çekilen 04.04.2003 tarih ve 06579 yevmiye numaralı ihtardan davacı tarafın dava konusu yerin satın alınmış olduğunu 17.03.2003 tarihinde öğrendiğinin anlaşıldığını, Medeni Kanunun 733. maddesinde öngörülen öğrenme tarihinden itibaren 3 aylık hak düşürücü sürenin geçtiğini, ifadeyle, davanın reddini savunmuştur. C-Yerel Mahkeme Kararının Özeti: Mahkeme "Yapılan satışın MK.733/3 hükmünce alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığı ile bildirilmesi halinde dava süresinin başlayacağı, böyle bir bildirim yapılmadığından 3 aylık hak düşürücü sürenin başlamadığı" gerekçesiyle işin esasına girerek davanın kabulüne karar verilmiştir. D-Temyiz Evresi, Bozma ve Direnme: Davalı tarafın temyizi üzerine Özel Daire, "..ihtarnamenin keşide tarihi ile dava tarihi arasında 3 aydan fazla süre geçtiğinden davanın reddi gerektiği" gerekçesiyle kararı bozmuş; mahkeme önceki kararında direnmiştir. Hükmü davalı taraf temyiz etmektedir. E-Deliller, İlgili Kanun Maddeleri ve Madde Gerekçeleri: 1 ) Önalım ( şufa ) istemine konu satış işlemi: İzmir ili, Seferihisar ilçesi, Doğanbey köyü Köy içi mevkii 2543 parsel sayılı 1400 m2 yüzölçümlü taşınmazda 1/2 hisse sahibi Kadir G. bu hissesini 13.03.2003 gün ve 595 yevmiye numarası ile 5.000.000.000 TL bedelle davalı N. M. A.'a satmıştır. Satış bedeli 5.000.000.000 TL masrafları da toplam 220.000.000 TL dir.Taşınmaz tapuda halen; davacı E. G. ( 1/2 ) ve davalı N. M. A. ( 1/2 ) adlarına kayıtlıdır. 2 ) İhtarnameler : a ) Davacı E. G. vekili vasıtasıyla İ. Yedinci Noterliğinin 04.04.2003 gün ve 6579 yevmiye numaralı Davalı N. M. A. ve dava dışı B. i. ile E. i. 'nu muhatap olarak gösterdiği ihtarnamesinde aynen: "Konusu:Şufa hakkı kullanma beyanı ve ihtarıdır. 1-Müvekkilemin paylı mülkiyet ile ortağı bulunduğu, i., S., D., Köyiçi mevki, 2543 parselde kayıtlı, 1400 metrekare arsa ile, yine aynı yer 2486 parselde, 1 030 metrekarelik kargir evin sizler tarafından, diğer yarı hisse sahibi müvekkilimin kardeşi K. G. 'den satın alındığını 17.03.2003 tarihinde öğrenmiş bulunuyoruz. 2-Söz konusu taşınmazlar ile ilgili, 1/2 hisse üzerinden şufa hakkımızı kullanacağımızı, bir aylık kanuni süre içerisinde sizlere bildiriyoruz. Satın aldığınız payları, tapuda gösterilen değerleri ile aynı şartlarla sizden geri almaya hazırız. Bu işlemler tarafınızdan yapılmadığı takdirde Medeni Yasanın ilgili maddeleri uyarınca, hakkınızda gerekli tapu iptali ve tescil davası açılacağını, yapılmış ve yapılacak tüm masrafların sizlerden talep edileceğini ihtaren bildiririz." Şeklindedir ( İhtarname muhatabın . aynı adreste oturan babası imzasına 26.04.2003 tarihinde tebliğ edilmiştir. ) b ) Davacı E. G. vekili vasıtasıyla i. 3. Noterliğinden gönderdiği 02.09.2003 tarihli 15169 yevmiye nolu ihtarname ile de el atmanın önlenmesi ve ecrimisil davası açacaklarını ihtar etmiştir. İhtarname kapsamı aynen şöyledir; "Konusu: El Atmanın önlenmesi ve ecrimisil davası ihtarıdır. 1- Müvekkilemin paylı mülkiyet ile ortağı bulunduğu, i., S., D., Köyiçi Mevkii, 2543 parselde kayıtlı , 1400 metrekare arsa ile, yine aynı yer, aynı mevkii, 2486 parselde, 1030 metrekarelik kargir evin sizler tarafından, diğer yarı hisse maliki müvekkilemin kardeşi K. G. 'ten satın alındığında i. Yedinci Noterliği 'nin 4.4.2003 tarih, 8579 yevmiye nolu ihtarnamesi keşide edilerek bu yerlerle ilgili Şufa hakkımızı kullanacağımızı beyan etmiştik. Bilahare avukatınız konu ile ilgili tarafımızdan bilgi istemiş ve satın aldığınız malın iadesinin nasıl yapılacağı konusunda mutabık kalınmıştı. Müteakip zaman zarfında bir hareket görülmemiş ve işlemin ne zaman yapılacağı konusunda kesin bilgi alabilmek için aile fertlerinden M. A. 'a ulaşılarak sorulduğunda muhatapların hisse alımında ödedikleri bedelin kaybı olarak nitelendirilen bir faiz farkı talebiyle karşılaşılmıştır.Haliyle bunun kabul edilemeyeceği ifade edilmiş geçen zaman içinde tekrar avukat vasıtasıyla kesin sonuç sorulduğunda, ertesi gün, 18.8.2003 tarihinde, avukat tarafından yazıhanesinde muhatapların babası R. B. 'in bulunduğunu ve kesin cevaplarının ( işten vazgeçtikleri yolunda olduğunu ) bildirmiştir. 2- Hisse satın alınan yerlerde bu bildirimler yapılmasına rağmen işgaliniz olduğu öğrenilmiştir.Müvekkilem anne ve babasının ölümünden sonra orada kalan menkul eşyalarını dahi alamamış ve evi hiç kullanamamıştır.Anne ve babasının samimi aile dostu olduğunuz için dava yoluna gidilmesini hiç uygun görmediğinden sabırla işgalinizin sona ermesini, sulhen hakkın teslim edileceğini beklemiş; fakat bir türlü izah edemediği ısrarınız karşısında haklarını korumaya karar vermiştir; 3- Söz konusu gayrimenkulları işgalinizle müvekkilemin kullanma hakkına da tecavüz edilmiştir. Bu bakımdan müvekkilemin payı oranında ecrimisil bedeliödemek zorunluluğunuz doğmuştur. Söz konusu yerin emsal kira değerlerine nazaran aylık ecri misil değeri işgal edilen hisse için 200.000.000. TL. dir. 13.3.2003 ile 13.09.2003 tarihleri arasındaki işgal dönemi için altı aylık 1.200.000.000.TL ecrimisil alacağımız tahakkuk etmiştir. Bu bedeli ödeyerek işgale son vermenizi talep ediyoruz. Aksi takdirde şufa davasıyla ilgili haklarımız saklı kalmak kaydıyla ecrimisil alacağımız için ve müdahalenin önlenmesi için dava açacağımızı ve bu yolda sarf edilecek tüm masraf ve avukatlık ücretlerinin sizden talep edileceğini ihtaren bildiririz." Şeklindedir. c ) Davalı N. M. A.'ın İ. 9. Noterliğinden gönderdiği davacıya muhatap 12.09.2003 tarihli cevabi ihtarnamesinde aynen; "KONUSU.. 4.4.2003 tarihli ve 02.09.2003 tarihli ihtarnamelere cevaptır. 1. İhtar konusu gayrimenkulların iki paydaşından K. G. ve şufa hakkını kullanmak isteyen E. G. gayrimenkulun satımından bir yıl önce 2002 yılında gayrimenkulu satışa çıkarmışlar hatta ağustos eylül aylarında da evin satımı için her ikisinin de telefon numaraları ile gazeteye ilan vermişlerdir. 2.Gazete ilanından önce ve sonra müvekkiliniz o zaman şufa hakkını kullanmamış parası olduğu halde buraya talip olmamış, i. H. semtinden ev almış parası da artmıştır.Bu dönem zarfı içerisinde Seferihisar Doğanbey köyiçi mevkiindeki gayrimenkulun alımı için E. G. hiçbir teşebbüste bulunmamıştır. 3. Gazete ilanlarından olumlu bir cevap alamayınca kardeşler gayrimenkulu bize teklif etmişlerdir.Bizde E. ve K. G. 'ün üzerlerine düşen hisseleri almak konusunda anlaştık. K. G.'e ait payı aldık.Satış aşamasında E. G. hissesini satmak istemekteyken ( şahitlerde mevcuttur )avukatı ile yaptığı görüşmeden fikri tamamen değişmiş, 20 yıllık dostlarına ters düşmüş ilişkisini de anlaşılmadık bir şekilde kesmiştir. 4. Bunun üzerine E. G.'ün avukatı O. G.'le yaptığımız görüşmede gayrimenkule bilirkişi göndereceğini ve bilirkişi raporuna göre bize evi devredeceğini şahitler huzurunda söylemiştir. Avukatın bu sözü üzerine ev için bilirkişi raporu beklerken 04.04.2003 tarihli 7.Noter vasıtasıyla müvekkilinizin şufa hakkını kullanmak istediğinizi belirten bir ihtarname aldık. Bunun üzerine sizinle ortak arkadaşımız olan Avukat V. G. ile irtibata geçip paramızın derhal verilmesi karşılığında hissemizi devretmeye hazır olduğumuzu bildirdik fakat paramızı alamadık. 5. 2.Eylül 2003 tarihli 3.noter vasıtası ile şufa hakkınızın saklı kalmasından bahsediyorsunuz. M.K. 733 vd. göre süreyi doldurmuş bulunuyorsunuz. 4.4.2003 tarihinde öğrendiğinizi açıkça belirttiğinize göre artık şufa hakkınız kalmamış zaman aşımına uğramıştır.. ihtaren bildiririz." Şeklindedir. 3. İlgili Kanun Maddeleri ve Madde Gerekçeleri: 4721 SAYILI TÜRK MEDENİ KANUNU II. Devir hakkının kısıtlamaları 1. Yasal önalım hakkı a. Önalım hakkı sahibi Madde 732. ( 659 ) - Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması halinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler. ( TMK Md 688, 708 ) "Madde gerekçesi: Önalım hakkıyla ilgili olarak bu maddeleri karşılayan İsviçre Medeni Kanununun 681-683 üncü maddelerinde Ocak 1965' de yürürlüğe giren yasayla önemli değişiklikler yapılmıştır. Bu değişiklikler göz önünde tutulmak suretiyle bu kısımda yeni 733 üncü madde düzenlenmiştir. Maddede paylı mülkiyette herhangi bir paydaşın kendi payını ister tamamen ister kısmen bir başkasına satması halinde, diğer paydaşların önalım haklarını kullanabilecekleri öngörülmüştür. Bu suretle, önalım hakkının, bir payın üçüncü kişiye tamamen veya kısmen satılması durumunda da kullanılabileceği vurgulanmıştır." b. Kullanma yasağı, feragat ve hak düşürücü süre Madde 733- Cebri artırmayla satışlarda önalım hakkı kullanılamaz. Önalım hakkından feragatin resmi şekilde yapılması ( TMK Md 5, 7,706, ) ve tapu kütüğüne şerh ( TMK Md 1009, 1010, 1011 ) verilmesi gerekir. Belirli bir satışta önalım hakkını kullanmaktan vazgeçme, yazılı şekle ( TMK Md 5 ) tabidir ve satıştan önce veya sonra yapılabilir. Yapılan satış, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir. Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her halde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer. "Madde gerekçesi: Maddenin birinci fıkrası 1984 tarihli Öntasarının 653 üncü maddesinin üçüncü fıkrasından alınmıştır. Bununla önalım hakkının, paylı mülkiyetteki payın, pay sahibinin iradi satışlarında kullanılabileceği vurgulanmış, bu satış pay sahibinin kendi serbest iradesine dayanmıyor, cebri arttırmaya dayanıyorsa önalım hakkının kullanılamayacağı öngörülmüştür. Maddenin ikinci fıkrası İsviçre Medeni Kanununda 1991 yılında yapılan değişiklikle yürürlükten kaldırılmış bulunan 682 nci maddenin üçüncü fıkrasında öngörülen "önalım hakkının kaldırılması veya değiştirilmesine ilişkin anlaşmaların resmi şekle tabi olduğu ve tapu siciline şerhedilmesi gerektiği" şeklindeki hükmünden alınmıştır. 1984 tarihli Öntasarının 653 üncü maddesinin dördüncü fıkrasında da mevcuttur. Bu fıkra ile önalım hakkından feragatin resmi şekilde yapılması ve tapu siciline şerh edilmesi koşulu getirilmiştir. Buna karşılık, böyle bir haktan feragatı içermeyen, sadece belirli bir satışta önalım hakkını kullanmaya yönelik vazgeçmenin herhangi bir yazılı şekilde yapılabileceği, bu vazgeçmenin satıştan önce ya da sonra verilebileceği kabul edilmiştir. Böylece önalım hakkından feragatı içeren anlaşmalar, feragat eden açısından önemli sonuçlar doğurduğundan resmi yazılı şekle tabi tutulmuş ve tapuya şerh edilme koşuluna bağlanmış iken, belirli bir satışta önalım hakkını kullanmaktan vazgeçmenin adi yazılı şekilde de yapılabileceği öngörülmüştür. Ancak bu ikinci halde de, öngörülen yazılı şekil ispat değil geçerlilik şekli olarak düzenlenmiştir. Maddenin üçüncü fıkrası satışın alıcı ya da satıcı tarafından diğer paydaşlara bildirilmesi yükümü getirmiştir. Bu bildirimin noter aracılığı ile yapılması öngörülmüştür. 1984 tarihli Öntasarının 653 üncü maddesinin beşinci fıkrasında da yer alan bu hüküm sayesinde uygulamada en büyük sıkıntıya neden olan, "önalım hakkı sahibinin, satıştan haberdar olmadığı iddiasıyla bu hakkın kullanılabileceği üst süre olan 10 yılın bitimine kadar" bu hakkını kullanmasının önlenmesi amaçlanmıştır. Maddenin dördüncü fıkrası önalım hakkının kullanılma süresiyle ilgilidir. Yürürlükteki 658 inci maddenin son fıkrası satışın öğrenilmesinden itibaren bir ay, satıştan itibaren on yıllık bir süre öngörmüştür. İsviçre Medeni Kanununda 1991 yılında yapılan değişiklikle yeni 681/a maddesiyle bu süreler bir ay ve iki yıl olarak düzenlenmiştir. Yürürlükteki metinde önalım hakkının kullanılması için öngörülen on yılın uzun, İsviçre'de yapılan değişiklikte kabul edilen iki yılın ise kısa bir süre olduğu düşünülerek, 1984 tarihli Öntasarının 653 üncü maddesinin altıncı fıkrasında olduğu gibi, bu süre beş yıla indirilmiştir. Yürürlükteki metinde bu konuda on yıllık sürenin başlangıcı olarak öngörülen "herhalde sicile şerh verildiği tarihten itibaren" ifadesi yerine daha anlaşılır ve açık bir anlatım olarak beş yıllık sürenin başlangıcı olarak "her halde satışın üzerinden" ifadesine yer verilmiştir. " c. Kullanılması Madde 734- Önalım hakkı, alıcıya karşı dava açılarak kullanılır. Önalım hakkı sahibi, adına payın tesciline karar verilmeden önce, satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerini, hakim tarafından belirlenen süre içinde hakimin belirleyeceği yere nakden yatırmakla yükümlüdür. "Madde gerekçesi : Yürürlükteki Kanunda bu maddeyi karşılayan bir hüküm mevcut değildir. Maddenin birinci fıkrası ile önalım hakkının alıcıya karşı dava açılması suretiyle kullanılması esası getirilmiştir. Yürürlükteki hükümler önalım hakkının, dava dışı bir beyanla kullanılabilmesine olanak sağlamaktadır. Ancak buna rağmen bu beyanla istenilen sonucun elde edilebilmesi sonuçta daima bir dava açılmasını gerektirmektedir. Yeni düzenlemeyle, uygulamada önalım hakkının gerçekleşmesinin daima bir davayı gerektirmesi, kanun hükmü haline getirilmiş bulunmaktadır. Maddenin ikinci fıkrası, önalım bedelinin depo edilmesine ilişkin uygulamada kabul edilen esası kanun hükmü haline getirmektedir. Burada hak sahibinin satış bedeliyle birlikte, alıcıya düşen tapu giderlerinin hakim tarafından belirlenen süre içinde ve belirlenen yere depo edilmesi öngörülmüştür. Önalım hakkı sahibinin depo edeceği bedelin, zaman zaman uygulamada sorunlar yaratan ve haksızlıklara yol açan banka teminat mektubu olarak da tevdi edilebilmesine son verilmiştir. Bedelin "nakden" yatırılması koşulu öngörüldüğünden, nakit dışında yapılacak tevdiatlar geçerli kabul edilmeyecektir." F. Gerekçe: Dava, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 732 ve devamı maddelerine dayalı önalım ( şura ) istemine ilişkindir. Direnme yoluyla Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun "Yasal Önalım ( şufa ) Hakkı" nı düzenleyen 732 ve devamı maddeleri karşısında dava açma süresinin başlangıcına esas alınacak tarihin nasıl belirleneceği;bu cümleden olarak, eldeki davanın yasal sürede açılıp açılmadığı, noktasında toplanmaktadır. Mahkeme, 4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 733. maddesinde satış işleminin diğer paydaşlara bildirilmesi mükellefiyetinin alıcı ve satıcı da olup, yasada aranan anlamda Noterden bir bildirim yapılmadan paydaş için -satışı başka yolla öğrense bile- dava açma süresinin başlamayacağı görüşündedir. Özel Daire ise şufa davacısının öğrenmiş ve alıcıya bu iradesini bildirmiş olmasını dava açma süresinin başlaması için yeterli görmekte; üç aylık sürede şufa hakkı dava yoluyla kullanılmadığından davanın reddi gerektiğini kabul etmektedir. Uyuşmazlığın çözümü için öncelikle, yasal önalım ( şura ) hakkının hukukumuzdaki tarihsel gelişiminin ve hukuki niteliklerinin kısaca irdelenmesinde yarar vardır. Önalım ( şura ) hakkı, 4721 sayılı Kanunla yürürlükten kaldırılmış bulunan 743 sayılı Türk Kanunu Medenisinde 658. ( sözleşmeden kaynaklanan şufa ) ve 659. ( Kanuni şufa hakkı ) maddelerinde düzenlenmişti. Bu sistem içinde, önalım hakkı, mülkiyet hakkının takyitlerinden birisi olup, hukuksal niteliği itibariyle yenilik doğuran kurucu bir hak olarak kabul edilmiş ve yasal önalım hakkı da ayni hak niteliğinde, yasadan doğduğu için tapuya şerhi gerekmeyen ve satın alan herkese karşı kullanılabilir bir hak olarak düzenleme altına alınmıştır. 743 sayılı Türk Kanunu Medenisinin 659.maddesinde düzenlenen kanuni ( yasal ) şura ( önalım ) hakkı müşterek mülkiyette söz konusu olmaktadır. Müşterek taşınmazı parçalanmaktan kurtarmak, giderek bir elde veya daha az kişi uhdesinde toplayarak işletilmesinin daha yararlı hale getirilmesini sağlamak amaçlı olduğu ağırlıklı görüş olarak kabul edilmiştir. Şura iradesinin hukuki sonuç doğurabilmesi içİn bu iradenin kullanıldığı zaman irade sahibinin o taşınmazda paydaş olması gerekir. Şura hakkının konusu taşınmaz maldır ve bu hak müşterek mülkiyete konu bir payın üçüncü şahsa satışıyla doğar; eş söyleyişle, bu hakkın doğumu için satış sözleşmesinin kurulması şarttır ve yeterlidir. 743 sayılı 'Türk Kanunu Medenisinin kabul ettiği sisteme göre, şura hakkı satışı ve onun esaslı unsurlarını öğrenen paydaş tarafından kullanılan yenilik doğurucu bir haktır ve sahibinin kullanma beyanıyla vücut bulmaktadır. Bu hak dava açılarak kullanılabildiği gibi sura hakkının kullanılacağını ortaya koyan ve herhangi bir surette muhatabına iletilen bir irade açıklaması ile de kullanılabilmektedir. Beyanın herhangi bir şekli yoktur ancak ispat yönünden yazılı olması yeterlidir. Şura ile ilgili bu eski yasal düzenlemede, a )hakkın devamı süresi, b ) hakkın kullanım süresi ve c )hakkın korunma süresi olmak üzere üçtür süre söz konusu olup; hakkın devamı süresi, müşterek mülkiyet halinin devam ettiği süre içinde hakkın varlığını korumasını; hakkın kullanım süresi, satışı öğrenmeyle başlayan ve hakkın kullanılması gereken yasal hak düşürücü süreyi; hakkın korunma süresi ise satış tarihinden başlayarak hakkın kullanılabileceği en fazla süreyi ifade etmektedir. Şuf'a hakkı sahibinin bu hakkı kullandığını yasal süresi içinde karşı tarafa açık irade beyanı ile bildirmiş olması halinde, satış tarihini takip eden on yıllık süre içinde dava açabileceği kabul edilmektedir. Yasal düzenlemedeki boşluklar uygulamada lçtihadı Birleştirme Kararları ile giderilmeye çalışılmıştır. Eski kanunda kabul edilen bu sistemin ortaya çıkardığı aksaklıklar nedeniyle Türk Medeni Kanunu'nun değişiklik çalışmaları sırasında şuf'a ( önalım ) hakkı üzerinde özellikle durulmuş ve bir sistem değişikliğine gidilmesi yolunda düzenlemeler yapılmış; en son haliyle de 4721 sayılı yasadaki şeklini almıştır. Nitekim, Türk Medeni Kanunu'nun 1984 tarihli ön tasarısında "Taşınmaz Mülkiyetinin takyitleri" bahsinde "Temlik hakkının takyitleri" üst başlığı altında "Kanuni önalım hakkı - a. Kullanma şartları" alt başlığını taşıyan 653. maddede: Kanuni önalım düzenlenmiş ve ön alım hakkından feragat resmi şekle bağlanarak bu feragatin tapu siciline şerhi hususu getirilmiş; yapılan satışın alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirileceği ve ön alım hakkının, hak sahibine satışın bildirildiği tarihten itibaren bir ay ve herhalde satıştan itibaren beş yıl geçmekle düşeceği, belirtilmiştir. Bu maddenin gerekçesinde ise; "Madde, yürürlükteki Kanunun 659. maddesini karşılamaktadır. Bu madde, uygulamadaki ihtiyaçlar, ülke şartları, doktrin ve Yargıtay içtihatları ve özellikle İçtihadı Birleştirme Kararları göz önünde tutularak, altı fıkra halinde yeniden düzenlenmiştir. "Şuf'a hakkı" deyimi yerine uygulamada yerleşen "önalım hakkı" deyimi kullanılmıştır. Diğer taraftan, ülkemiz uygulamasında kanuni önalım hakkı önemli bir yer işgal ettiği için, bu hak, şerh verilen akdi ön alım hakkından daha önce düzenlenmiş ve kurallar buna göre ifade edilmiştir. Bu husus, hakkın kullanılmasına ilişkin olan müteakip madde için de geçerlidir. Dördüncü fıkra, önalım hakkından feragatin resmi şekilde yapılmasını ve tapu siciline şerh verilmesini öngörmektedir. Buna karşılık. belirli bir satışta önalım hakkını kullanmama taahhüdü yazılı şekle tabi olacaktır ve bu satıştan önce yapılabileceği gibi, sonra da yapılabilir. Onalım hakkından feragatin resmi şekle tabi olduğu hususu da Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı ile belirtilmiştir. Onalım hakkını kullanmama taahhüdü, Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu öngördüğü miktarı aşarsa kanuni delille ispatı gerektiği Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı ile kabul edilmişse de, tasarıda bu taahhüdün geçerliliğinin yazılı şekle tabi tutulması uyuşmazlıkları azaltmak açısından uygun görülmüştür. Beşinci fıkrada, önalım hakkını kullanabilecek paydaşlara pay satışını öğrenmelerini ve böylece hakkı kullanmada hak düşürücü sürenin işlemeye başlamasını ve önalım hakkının kullanılıp kullanılmayacağının açıklığa kavuşmasını sağlamak için, yapılan satışın alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığı ile bildirileceği hükmüne yer verilmiştir. Yürürlükteki Kanun, kanuni önalım hakkının kullanılmasında hak düşürücü süreyi düzenlememiştir. Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı ile akdi önalıma ilişkin sürelerin kıyasen uygulanacağı kabul edilmişse de, boşluğun kanun hükmü ile doldurulması yararlı görülmüş ve konu altıncı fıkrada düzenlenmiştir. Fıkra iki süreyi öngörmektedir. Bir aylık hak düşürücü süre, beşinci fıkra uyarınca hak sahibine yapılan bildiriden itibaren işlemeye başlayacaktır. Satışın başka yolla öğrenilip öğrenilmediği uyuşmazlıklarına yer bırakılmamıştır. Beş yıllık süre ise payın satışının yapıldığı tarihten itibaren işlemeye başlayacaktır. Sürenin on yıl değil beş yıl olması daha adil görülmüştür."İfadeleri yer almaktadır. Yine 743 sayılı Türk Kanunu Medenisinde karşılığı bulunmayan t984 tarihli ön tasarının "b. Hakkın kullanılması" başlıklı 654. maddesinde de; Onalım hakkının dava yoluyla kullanılacağı,düzenlenmiş; Maddenin yasal gerekçesinde; Dava dışı beyanla şufa hakkının kullanılmasının, uygulamada bu hakkın süresinde kullanılıp kullanılmadığı konusunda ortaya çıkardığı uyuşmazlıklar nedeniyle, yeni düzenlemeye gidilerek dava yoluyla kullanılması esasının getirildiği, Hususuna yer verilmiştir. Diğer taraftan kaynak kanun durumundaki, İsviçre Medeni Kanunu'nun 681 a/11 maddesinde ve İsviçre Borçlar Kanunu'nun 216 e maddesine göre; Sürenin başlaması için önalım olayının gerçekleşmesi ve sınırlı önalım hakkı söz konusu ise içeriği hakkında emin bir bilgi edinilmesi gerekir. İsviçre Hukukuna göre; ön alım hakkı satışın yapılmasına ve içeriğinin hak sahibi tarafından öğrenilmesinden itibaren üç ay içerisinde kullanılmalıdır. Nitekim, 743 sayılı Türk Kanunu Medenisinin kabul ettiği sistem de "öğrenmeyi" esas almakta iken açıklanan gelişim içinde bundan vazgeçilerek "bildirim" esasına geçilmiştir. Yasal Önalım Hakkı konusunda en son düzenleme, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun "Devir hakkının kısıtlamaları" üst başlığı altında birinci sırada "Yasal Önalım hakkı" başlığı altında yer almaktadır. Yukarıda ilgili bölümde gerekçeleri ile birlikte aynen yer verilen "a. önalım hakkı sahibi" başlıklı 732, "b.Kullanma yasağı, feragat ve hak düşürücü süre" başlıklı 733 ve "c.Kullanılması" başlıklı 734. madde hükümleri ile yasal önalım hakkı önceki kanundan farklı düzenlenmiştir. Yürürlükte bulunan bu hükümlerle; yasal önalım hakkının, paylı mülkiyette paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması halinde kullanılabileceği; önalım hakkından feragatin yöntem ve koşullarının neler olduğu; bunun yanında -somut olay açısından da uyuşmazlık konusu olan- satışın diğer paydaşlara bildirilmesi gereği ; bu bildirimden ve satış tarihinden itibaren uygulanacak yasal sürelerin neler olduğu; bu hakkın dava açılarak kullanılabileceği; önalım bedelinin ve giderlerin nakden yatırılması gerektiği düzenleme altına alınmıştır. Bu saptamalar yapıldıktan sonra, açıklanan değişiklikle kabul edilen sistemin ne olduğu üzerinde durulmalıdır. Yasal önalım hakkı, paylı mülkiyete konu bir taşınmazın paydaşlarından birinin payını bir üçüncü kişiye satması halinde diğer paydaşlara aynı şartlarla bu payın alıcısı olabilme yetkisini veren yenilik doğuran bir haktır. Payın tamamının veya bir kısmının satılması arasında bir fark yoktur. Kişiye değil paya bağlı bir haktır ve kim paydaş olursa bu hakka sahiptir. Önalım hakkı kullanılınca paydaş payını yasal ön alım hakkını kullanan diğer paydaşa devretme yükümlülüğü altına girmektedir. Böylece önalım hakkı taşınmaz mülkiyetinin dolaylı sınırlama biçimlerinden birisidir. Bu hak kullanılmadığı sürece ortada bir kısıtlama olmayıp, önalım hakkının kullanılmasıyla birlikte ortaya çıkar. Yasal önalım hakkının kullanılması, ancak paydaş olmayan birisine yapılan satışta söz konusu olur. Onalım hakkı eskisi gibi irade bildirimi ile değil ancak alıcıya karşı dava açılarak kullanılabilir. Bu hakkın dava dışında kullanılması olanaklı değildir. Onalım davası yenilik doğuran bir dava, kararı da yenilik doğuran bir karardır. Eldeki uyuşmazlığın da konusunu teşkil eden yasal önalım hakkının kullanılmasında satışın bildiriminin süre başlangıcına esas alınıp alınmayacağı ve kullanılacak yasal sürelerin neler olduğu 4721 sayılı Kanunun 733. maddesinde düzenlenmiştir. 4721 sayılı Kanunun 733. maddesinin 3.fıkrasında; "Yapılan satış, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir" Aynı Kanunun 733. maddesinin 4.fıkrasında da; "Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her halde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer." Denilmekte; Maddenin gerekçesinde ise; "... Maddenin üçüncü fıkrası satışın alıcı ya da satıcı tarafından diğer paydaşlara bildirilmesi yükümü getirmiştir. Bu bildirimin noter aracılığı ile yapılması öngörülmüştür. 1984 tarihli öntasarının 653 üncü maddesinin beşinci fıkrasında da yer alan bu hüküm sayesinde uygulamada en büyük sıkıntıya neden olan, "önalım hakkı sahibinin, satıştan haberdar olmadığı iddiasıyla bu hakkın kullanılabileceği üst süre olan 10 yılın bitimine kadar" bu hakkını kullanmasının önlenmesi amaçlanmıştır. Maddenin dördüncü fıkrası önalım hakkının kullanılma süresiyle ilgilidir. Yürürlükteki 658 inci maddenin son fıkrası satışın öğrenilmesinden itibaren bir ay, satıştan itibaren on yıllık bir süre öngörmüştür. İsviçre Medeni Kanununda 1991 yılında yapılan değişiklikle yeni 681/a maddesiyle bu süreler bir ay ve iki yıl olarak düzenlenmiştir. Yürürlükteki metinde önalım hakkının kullanılması için öngörülen on yılın uzun, İsviçre'de yapılan değişiklikte kabul edilen iki yılın ise kısa bir süre olduğu düşünülerek, 1984 tarihli Öntasarının 653 üncü maddesinin altıncı fıkrasında olduğu gibi, bu süre beş yıla indirilmiştir. Yürürlükteki metinde bu konuda on yıllık sürenin başlangıcı olarak öngörülen "herhalde sicile şerh verildiği tarihten itibaren" ifadesi yerine daha anlaşılır ve açık bir anlatım olarak beş yıllık sürenin başlangıcı olarak "'her halde satışın üzerinden" ifadesine yer verilmiştir..." ifadelerine yer verilmektedir. Böylece, kanun önalım hakkının kullanılmasını hak düşürücü sürelere tabi tutmaktadır. Üç aylık hak düşürücü süre; madde metninde, gerekçede, 1984 tasarısının gerekçesinde de açıkça yer verildiği üzere "pay satışının hak sahibine bildirildiği tarihten" itibaren işlemeye başlar. Bu bildirim de kanunda özel bir şekle tabi tutulmuş; noter aracılığıyla bildirim öngörülmüştür. Noter bildirisinin paydaşa tebliğ tarihini izleyen günden itibaren üç aylık hak düşürücü süre işleyecektir. İki yıllık süre ise, yapılan pay satışı tarihini izleyen günden başlar. Süresinde önalım hakkını kullanmayan paydaşın sadece o pay satışı için önalım hakkı düşer, başka pay satışları için önalım hakkı ise sona ermez. Kanun, yasal önalım hakkından feragatin geçerliliğini de yazılı şekilde yapılmasına bağlamıştır. Şu durumda; 4721 sayılı Kanunla yasal önalım hakkı için getirilen yeni sistem daha sıkı kurallar ortaya koymakta; bu tür taleplerin belli sürelerde, belli şekil ve koşullarda kullanılması gereğini önemli bir yenilik olarak getirmektedir. Kısacası, yasal önalım hakkının kullanılması için gerekli sürenin başlaması konusunda bu yasal değişiklikten sonra geçerli olan kural; "öğrenme" olgusu değil "bildirim" olgusunun söz konusu olmasıdır. Bu bildirim de herhangi bir bildirim değil, noter vasıtasıyla yapılacak bildirimdir. Madde metninde "bildirilir" şeklinde kullanılan ifade kesinlik taşıdığı gibi, sürenin "bildirimden" başlayacağı da devamı fıkrada açıkça ve kesin olarak ifade edilmiştir. Bu açık düzenleme karşısında süre mutlaka bildirimden itibaren başlayacağından bildirim yapılmamışsa hak sahibinin satışı öğrendiği ileri sürülerek hak düşürücü sürenin başlatılması ve hak düşümü sonucunu doğurması olanaklı değildir. Eş söyleyişle; yasal önalım hakkının kullanılması için öngörülen üç aylık hak düşürücü süre, satışın, önalım hakkı sahibine alıcı veya satıcı tarafından noter aracılığıyla bildirildiği tarihten itibaren işlemeye başlar. Onalım hakkı sahibinin satışı kesin olarak başka bir şekilde öğrenmiş olması sürenin işlemesine yol açmaz. Somut olaya gelince; yasal önalım hakkı sahibi davacının bizzat kendisi tarafından alıcı ve satıcıya gönderilen ihtarname ile satışı öğrendiğini ve önalım hakkını kullanacağını bildirmiş olması; açıklanan hükümler karşısında yasanın aradığı anlamda ve sürenin başlamasına yol açacak nitelikte bir bildirim değildir. Dolayısıyla öğrenme ile hak düşürücü süre başlamayacağından hak düşürücü sürenin geçtiğinden de söz edilemez. Davacının kendisine yapılan bir bildirim olmadığından, satıştan itibaren iki yıl içinde açtığı dava süresindedir ve davacı dava yoluyla önalım hakkını kullanmıştır. Mahkemenin davayı süresinde kabulü usul ve yasaya uygun olup, önceki kararında direnmesi de yerindedir. Ne var ki, işin esasına yönelik temyiz itirazları Özel Dairece incelenmediğinden dosyanın Dairesine gönderilmesi gerekir. SONUÇ : Yukarıda açıklanan nedenlerden dolayı Direnme Kararı Uygun Olup, işin esasına yönelik diğer temyiz itirazlarının incelenmesi için dosyanın 6. Hukuk Dairesine gönderilmesine 13.04.2005 günü yapılan ikinci görüşmede oyçokluğu ile karar verildi. T.C. YARGITAY 6. HUKUK DAİRESİ E. 2003/6964 K. 2003/8020 T. 4.11.2003 • ÖNALIM DAVASI ( Davacının Düzenleme Şeklindeki Belge İle Şatışa Muvafakati Bulunması Önalım Hakkından Feragat Niteliği Taşıyacağından Davanın Reddinin Gerekmesi ) • ÖNALIM HAKKININ KULLANILMASI ( Tapudaki Pay Satışı İle Doğan Önalım Hakkının Özel Hukuktan Doğan Bir Hak Olması Sebebiyle Kullanılmasın Hak Sahibinin İradesine Bağlı Olması ) • FERAGAT ( Önalım Hakkından Feragatın Niteliği İtibari İle Hukuki Sonuç Doğuran Tek Taraflı Bir Hukuki Muamele Olması ) • YAZILI ŞEKİL ŞARTI ( Önalım Hakkının Kullanılmasından Vazgeçilmesi Yazılı Şekle Tabi Olup Vazgeçmenin Satıştan Önce Veya Sonra Yapılabilmesi ) 4721/m.732,733,734 ÖZET: Tapudaki pay satışı ile birlikte doğan önalım hakkının özel hukuktan doğan bir hak olması sebebiyle kullanılması hak sahibinin iradesine bağlıdır. Haktan feragat, niteliği itibariyle hukuki sonuç doğuran tek taraflı bir hukuki muameledir. Medeni Kanunun bu konuya ilişkin 733.maddesindeki düzenlemeye göre belirli bir satışta önalım hakkını kullanmaktan vazgeçme yazılı şekle tabidir ve satıştan önce veya sonra yapılabilir. DAVA : Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı önalım davasına dair kararın temyiz incelemesi duruşmalı olarak davalılar tarafından süresi içinde istenilmekle gün tayin edilerek taraflara davetiyeler gönderilmişti.Belli günde davalılar vekili ve davacı vekili geldiler, gelenlerin sözlü açıklamaları dinlendi, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü: KARAR : Dava, önalım hakkı sebebiyle davalılara satılan payın iptal ve tesciline ilişkindir. Mahkeme davanın kabulüne karar vermiş, hüküm davalılar vekili tarafından temyiz edilmiştir. Davacı, önalım hakkına konu edilen payın ilişkin bulunduğu taşınmazın ½ payının 30.1.2002 tarihinde davalılara satıldığını belirterek 29.4.2002 tarihinde ikame ettiği bu dava ile davalılara satılan payın önalım hakkı sebebiyle iptali ile adına tescilini istemiştir. Davalılar vekili, davacının 28.1.2002 tarihli noterdeki beyanı ile dava açmayacağını kabul ettiğini, taşınmazın paydaşları arasında rızaen bölüşüldüğünü, davanın reddini savunmuştur. Tapudaki pay satışı ile birlikte doğan önalım hakkının özel hukuktan doğan bir hak olması sebebiyle kullanılması hak sahibinin iradesine bağlıdır. Haktan feragat, niteliği itibariyle hukuki sonuç doğuran tek taraflı bir hukuki muameledir. Medeni Kanunun bu konuya ilişkin 733.maddesindeki düzenlemeye göre belirli bir satışta önalım hakkını kullanmaktan vazgeçme yazılı şekle tabidir ve satıştan önce veya sonra yapılabilir. Somut olayda, 28.1.2002 tarihli düzenleme şeklinde feragat muvafakatname başlıklı belgede davacının açıkça davalıların isimlerini belirtmek suretiyle, davaya konu taşınmazdaki pay satışına muvafakatının bulunduğunu, dava hakkından feragat ettiğini beyan ettiği görülmektedir. Bahsi geçen belge içeriği itibariyle Medeni Kanunun 733.maddesinde ifadesini bulan, belirli bir satışta önalım hakkını kullanmaktan vazgeçme ve feragat niteliğinde bulunduğundan davanın reddine karar vermek gerekirken, yazılı şekilde karar tesisi usul ve yasaya aykırı olmuştur.Hüküm bu nedenle bozulmalıdır. SONUÇ : Yukarıda açıklanan nedenle hükmün BOZULMASINA, davalılar yararına takdir edilen 275.000.000.-TL duruşma vekalet ücretinin davacıdan alınarak davalılara verilmesine, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edenlere iadesine, 4.11.2003 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.

YABANCI GERÇEK VE TÜZEL KİŞİLERİN TÜRKİYE’DE GAYRİMENKUL EDİNİMİ

Yabancı uyruklu gerçek ve tüzel kişilerin diğer ülkelerde gayrimenkul edinimi konusunda hak ve yükümlülükleri, tarihsel süreçte değişim gösteren yasal düzenlemelere tabi tutulmuştur. Tarihin belirli dönemlerinde birçok devlet yabancıların ülkelerinde gayrimenkul edinimini yasaklayıcı düzenlemeler getirirken, günümüzde özellikle küreselleşmenin ve serbest piyasa ekonomisine geçişin de etkisiyle bu engellemeler asgari düzeye indirgenmeye çalışılmaktadır. Yabancıların gayrimenkul edinimine ilişkin sıklıkla başvurulan temel ilkeler “karşılıklı muamele (karşılıklılık)” ve “kanuni sınırlara uygunluk” olarak göze çarpmaktadır.

Karşılıklı muamele, en az iki devlet arasında uygulanan ve akid devletlerin birbirlerinin vatandaşlarına aynı ya da benzer mahiyette haklar tanımalarını ifade eden bir prensiptir. Türk Hukuku’nda da uygulanan karşılıklılık prensibi gereğince, yabancıların Türkiye’de gayrimenkul ediniminde, yabancıların vatandaşı oldukları ülkelerde Türk vatandaşlarına gayrimenkul edinimi hakkının hukuki ve fiili olarak tanınmış olması şartı aranmaktadır.

Kanuni sınırlara uygunluk ilkesi ise; ülkelerin birbirinden farklı özellikleri dikkate alınarak; yabancıların gayrimenkul ediniminde kanuni kısıtlamalara uygun olarak taşınmaz edinilebileceği şeklinde ifade edilebilir. Türk Hukuku’nda yabancı gerçek ve tüzel kişilerin taşınmaz mal ediniminde uygulanan kanuni sınırlamalara ilişkin olarak; 2565 sayılı Askeri Yasak Bölgeler ve Güvenlik Bölgeleri Kanunu ile 1062 sayılı Mukabele Bil Misil Kanunu ile getirilen düzenlemeler en dikkat çekici örneklerdir.

Öte yandan yabancı uyruklu gerçek ve tüzel kişilerin Türkiye’de gayrimenkul edinimine ilişkin diğer temel düzenleme 22.12.1934 tarih ve 2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 35 ve 36. maddeleri ile getirilmiştir. Yürürlüğe girdiği dönemin şartlarına göre yenilikçi bir nitelik arz eden Tapu Kanunu’nun getirdiği bu düzenlemeler, zaman içerisinde ihtiyaçlara cevap veremez hale gelerek değiştirilmiş ve nihayet söz konusu maddeler, 03.07.2008 tarihli ve 5782 sayılı Kanun ile yapılan değişiklik neticesinde bugünkü şeklini almıştır. Bu düzenlemelerin son haline yönelik olarak; Bayındırlık ve İskan Bakanlığı’nın 17.07.2008 tarih ve 2008/12 sayılı Genelgesi ile Tapu Kanunu’nun 35. ve 36. maddelerinin uygulanmasına yönelik detaylar belirlenmiştir.

Türk mevzuatında yabancıların gayrimenkul edinimine ilişkin düzenlemelerin kapsam ve nitelikleri itibariyle üç temel başlık altında incelenmesi mümkündür. Bunlar;
1. Yabancı uyruklu gerçek kişilere ilişkin düzenlemeler,
2. Yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketlerine ilişkin düzenlemeler,
3. Yabancı yatırımcıların Türkiye’de kurdukları veya iştirak ettikleri tüzel kişiliğe sahip şirketlere ilişkin düzenlemeler,

1. Yabancı uyruklu gerçek kişilere ilişkin düzenlemeler

2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 35. maddesi uyarınca, yabancı uyruklu gerçek kişiler, Türkiye’de işyeri veya mesken olarak kullanmak üzere, uygulama imar planı veya mevzii imar planı içinde bu amaçlarla ayrılıp tescil edilen taşınmazları satın alabilirler, üzerinde bağımsız ve sürekli nitelikte sınırlı ayni hak tesis edebilirler. Ancak bu hükmün uygulanabilmesi için karşılıklılık esasına ve mevzuata getirilmiş olan diğer kısıtlayıcı hükümlere uyulmak gerekir.

1.1.Karşılıklılık prensibi:

Tapu Kanunu’nun 35.maddesine göre, Türkiye’de taşınmaz edinmek isteyen yabancı uyruklu gerçek kişinin vatandaşı olduğu ülkede, Türk vatandaşlarına gayrimenkul edinimi hakkının hukuki ve fiili olarak tanınmış olması gereklidir.

1.2. Edinim konusu taşınmazın, imar planları dahilinde, işyeri veya konuta tahsis edilmiş olması şartı

Tapu Kanunu’nun 35. maddesine göre, yabancı gerçek kişinin Türkiye’de edineceği taşınmazın imar planı dahilinde olması gerekmektedir. Ayrıca taşınmazın bulunduğu bölgeye ait uygulama imar planının da ilgili tapu dairesinde kayıtlı olması şartı aranmaktadır. Taşınmazın imar planı kapsamında olmasının yanı sıra yabancı gerçek kişinin edineceği taşınmaz, işyerine veya konuta tahsis edilmelidir. Dolayısıyla Tapu Kanunu’nun 35. maddesine göre, yabancı gerçek kişinin tarım arazisi edinmesi söz konusu olamayacaktır.

1.3.Bir yabancı gerçek kişinin ülke genelinde edineceği taşınmazlar ile bağımsız ve sürekli nitelikteki sınırlı ayni hakların toplam yüzölçümünün 2,5 hektarı geçemeyeceği şartı

Bu düzenleme ile yabancıların taşınmaz ediniminde uygulanacak kişi bazında miktara yönelik bir kısıtlama getirilmiş bulunmaktadır.

1.4.Bir yabancının merkez ilçe ve ilçeler kapsamında, uygulama imar planı ve mevzi imar plan sınırları içerisinde kalan toplam alanların yüzölçümünün yüzde onuna kadar kısmında taşınmaz ile bağımsız ve sürekli nitelikte sınırlı aynî hak edinebileceği şartı

Mevzuatta öngörülen miktara yönelik kısıtlamaların bir diğer boyutu ise; belirli bölgelerde yabancıların yoğun olarak gayrimenkul edinmelerini engellemeye yönelik düzenlemelerdir. Tapu Kanunun 35. maddesinin 7. fıkrası gereğince; merkez ilçe ve ilçeler kapsamında, uygulama imar planı ve mevzi imar plan sınırları içerisinde kalan toplam alanların yüzölçümünün yüzde onuna kadar kısmında yabancıları taşınmaz ile bağımsız ve sürekli nitelikte sınırlı aynî hak edinebileceklerdir. Yabancının merkez ilçe ve ilçeler Bakanlar Kurulu, merkez ilçe ve ilçelerin altyapı, ekonomi, enerji, çevre, kültür, tarım ve güvenlik açısından önemlerini dikkate alarak, 10% oranını daha az bir oran olarak belirleyebilme yetkisine sahiptir.

Türk mevzuatında bazı taşınmazların taşıdığı nitelikler sebebiyle, yabancılar tarafından edinilmesini engelleyici bir takım düzenlemeler mevuttur. Bu doğrultuda; Tapu Kanunun 35. maddesinin 7. fıkrası gereğine; Bakanlar Kurulu, yabancı gerçek kişilerin; sulama, enerji, tarım, maden, sit, inanç ve kültürel özellikleri nedeniyle korunması gereken alanlar, özel koruma alanları ile flora ve fauna özelliği nedeniyle korunması gereken hassas alanlarda ve stratejik yerlerde kamu yararı ve ülke güvenliğinin gerektirdiği durumlarda taşınmaz ve sınırlı aynî hak edinemeyecekleri alanları tespit etme yetkisine sahip kılınmıştır.

Taşınmaz ediniminin milli güvenlik ve kamu yararının gerektirdiği durumlarda kısıtlanmasını öngören başka sınırlar da mevcuttur. Kamu yararı ve ülke güvenliğinin gerektirdiği durumlarda yabancıların gayrimenkul ediniminin kontrol ve gerektiğinde yasaklanması öngören bu sınırlar; Tapu Kanunun yanı sıra, 2565 sayılı Askeri Yasak Bölgeler ve Güvenlik Bölgeleri Kanunu ile 1062 sayılı Mukabele Bil Misil Kanunu’nda da özel olarak düzenlenmiştir

2. Yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketlerine ilişkin düzenlemeler,

Sermayesinin ve/veya ortaklarının tamamı yabancı olan ancak Türkiye’de kurulan şirketler, hukuki olarak yabancı şirket değil, Türk Şirketi statüsüne ve muamelesine tabidirler. Bu nedenle yasada da açıklıkla ifade edildiği üzere, yabancı şirket kavramı; yabancı ülkelerde kendi ülkelerine göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketleri tanımlamaktadır.

Yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketlerinin gayrimenkul edinimine ilişkin genel çerçeve Tapu Kanunun 36. maddesinin 2. fıkrası ile düzenlenmiştir. Bu düzenleme gereğince; kuruldukları ülke kanunlarına göre tüzel kişiliğe sahip olan yabancı uyruklu ticaret şirketleri, ancak özel kanun hükümleri çerçevesinde Türkiye’de taşınmaz mülkiyeti ve/veya sınırlı ayni haklar elde edebilirler. Uygulamada bu şirketlerin ülkemizde gayrimenkul edinimi hususunda getirilen sayacağımız düzenlemeler bu konuda en sık kullanılan istisnalara örnek teşkil etmektedir: 2634 sayılı Turizm Teşvik Kanununun 8. maddesi, 6326 sayılı Petrol Kanunu’nun 12. ve 87. maddeleri, 4737 sayılı Endüstri Bölgeleri Kanununun 3. maddesi, 4046 sayılı Özelleştirme Kanunun 14. maddesi, 5225 sayılı Kültür Yatırımları ve Girişimlerini Teşvik Kanununun 5. maddesi.

3. Yabancı yatırımcıların Türkiye’de kurdukları veya iştirak ettikleri tüzel kişiliğe sahip şirketlere ilişkin düzenlemeler

Yabancı yatırımcı statüsündeki şirketlerin taşınmaz mal edinimi Tapu Kanunu’nda; 03.07.2008 tarih ve 5782 sayılı Kanun ile getirilen değişiklik ile yeniden düzenlenmiştir. Bu düzenlemeye göre, yabancı yatırımcıların Türkiye'de kurdukları veya iştirak ettikleri tüzel kişiliğe sahip şirketler, “ana sözleşmelerinde belirtilen faaliyet konularını yürütmek” üzere taşınmaz mülkiyeti veya sınırlı ayni hak edinebilir ve kullanabilirler. Bu maddenin uygulanmasına ilişkin usul ve esaslar ise 06.10.2010 tarihli ve 27721 sayılı “Yabancı Sermayeli Şirketlerin Taşınmaz Mülkiyeti ve Sınırlı Aynî Hak Edinimine İlişkin Yönetmelik”te düzenlenmiştir. Yönetmelikte, yabancı yatırımcı şirketlerin Türkiye’de taşınmaz ve/veya sınırlı ayni hak elde etmelerine ilişkin sürecin Valilikler tarafından gerçekleştirileceği öngörülmüştür. Valilik tarafından yürütülen prosedür kısaca şöyledir.

Valilik, taşınmaz edinimi başvurusunun yapılmasını müteakip, Genelkurmay Başkanlığı veya yetkilendireceği komutanlıklara müzekkere göndererek, taşınmazın askerî yasak bölge içinde kalıp kalmadığını, on beş gün içinde bildirmesini talep eder. Bu süre içinde cevap verilmediği takdirde söz konusu taşınmazın belirtilen alanlar içerisinde olmadığına hükmedilerek işlem yapılır.

Valilik ayrıca taşınmazın özel güvenlik bölgesi içinde kalıp kalmadığını, il emniyet müdürlüğünden veya il jandarma komutanlığından on beş gün içinde bildirmesini talep eder. Bu süre içinde cevap verilmediği takdirde söz konusu taşınmazın özel güvenlik bölgesi içerisinde olmadığına hükmedilerek işlem yapılır.

Başvuru sonucunun olumlu olması veya olumlu sayılması halinde, tescil işleminin yapılması için Valilik tarafından şirkete ve tapu sicil müdürlüğüne yazılı bilgi verilir. Talep halinde, ilgili yazı, şirket yetkilisine elden teslim edilir.

Başvuru sonucunun olumsuz olması halinde Valilik tarafından şirkete, işlemin gerekçesi, işleme karşı başvurulabilecek yargı yolu ve süresi bildirilir

Türkiye’nin Avrupa Birliği mevzuatına uyum süreci doğrultusunda gerçekleştirdiği yasal değişiklikler; ülkemizde yabancıların gayrimenkul edinimi konusunda olumlu sonuçlar sağlamış ve yabancıların Türkiye’de gayrimenkul edinimi sürecini kolaylaştırmıştır.

EV HACİZLERİ ZORLAŞIYOR İCRA SATIŞLARI İNTERNET ORTAMINA TAŞINIYOR !

02.07.2012 tarihinde TBMM tarafından kabul edilen 6352 sayılı “Yargi Hizmetlerinin Etkinleştirilmesi Amaciyla Bazi Kanunlarda Değişiklik Yapilmasi Ve Basin Yayin Yoluyla İşlenen Suçlara İlişkin Dava Ve Cezalarin Ertelenmesi Hakkinda Kanun” çerçevesinde 9/6/1932 tarihli ve 2004 sayılı İcra ve İflas Kanununun bazı maddeleri değiştirilmiştir.

Bu değişikliklerle uygulamada yaşanan bazı aksaklıkların ve zaman kayıplarının önüne geçilmesi ve sisteme daha fazla işlerlik kazandırılması amaçlanmış gibi gözükmektedir. Önemli bazı değişikliklere işaret etmek isteriz:

1.Kötü niyet veya yaygın adıyla İcra İnkar Tazminat oranı da %40’dan, %20’ye çekilmiştir. Bu düzenleme enflasyonun yüksek olduğu dönemde tayin edilen ve o günler için uygun sayılabilecek tazminat oranının günün şartlarına uyarlanması anlamını taşımaktadır. Yeni belirlenen tazminat oranının, tazminat ödeme endişesiyle zaman kazanma amaçlı haksız itirazları eskisi kadar önleyip önlemeyeceği zaman içinde tespit olunacaktır.

2. Haczi mümkün olmayan malvarlığı unsurları yeniden düzenlenmiştir. Buna göre; Ekonomik faaliyeti, sermayesinden ziyade bedenî çalışmasına dayanan borçlunun mesleğini sürdürebilmesi için gerekli olan her türlü eşya ile borçlu ve aynı çatı altında yaşayan aile bireyleri için lüzumlu eşya haczedilemeyecektir. Yine, Borçlunun haline uygun evi ve öğrenci bursları haczedilemeyecekler arasında sayılmıştır.

3. Eski düzenlemede 1 ve 2 yıl olarak yer alan hacizli menkul ve gayrimenkullerin satışı için tanınan sürelerin yarı yarıya azaltılmasıyla, takiplerin daha çabuk sonuçlandırılmasına katkı yapmak amaçlanmıştır. Yeni düzenlemeyle menkuller için 6 ay, gayrimenkuller içinse 1 yıl içinde satış talep edilmesi zorunlu kılınmıştır. Aksi taktirde mevcut haciz ortadan kalkacaktır.

4. Hacizli malların elektronik ortamlarda da satışının yapılabilmesi için yeni bir düzenlemeye gidilmiştir. Buna göre; “Açık artırmaya elektronik ortamda teklif verme yoluyla başlanır. Elektronik ortamda teklif verme, birinci ihale tarihinden on gün önce başlar, ihalenin tamamlanacağı günden önceki gün sonunda sona erer; ikinci ihalede ise elektronik ortamda teklif verme birinci ihaleden sonraki beşinci gün başlar, en az on gün sonrası için belirlenecek ikinci ihalenin tamamlanacağı günden önceki gün sonunda sona erer. Elektronik ortamda verilecek teklifler haczedilen malın tahmin edilen kıymetinin yüzde ellisinden az olamaz; teklif vermeden önce, haczedilen malın tahmin edilen kıymetinin yüzde yirmisi nispetinde teminat gösterilmesi zorunludur.”

5. İcra Dairelerince yapılacak satışın yöntemi de önemli ölçüde değişikliğe uğramıştır. Yeni usul şu şekildedir: Birinci ve ikinci ihale icra memuru tarafından, ilanda belirlenen yer, gün ve saatte, elektronik ortamda verilen en yüksek teklif üzerinden başlatılır. Satışa çıkarılan mal üç defa bağırıldıktan sonra, elektronik ortamda verilen en yüksek teklif de değerlendirilerek, en çok artırana ihale edilir. Şu kadar ki, artırma bedelinin malın tahmin edilen bedelinin yüzde ellisini bulması ve satış isteyenin alacağına rüçhanı olan diğer alacaklar o malla temin edilmişse bu suretle rüçhanı olan alacakların mecmuundan fazla olması ve bundan başka paraya çevirme ve paraların paylaştırılması masraflarını aşması gerekir. Birinci ihalede, alıcı çıkmazsa veya bu maddede yazılı miktara ulaşılmazsa satış icra memuru tarafından geri bırakılır.İkinci ihalede, alıcı çıkmazsa veya bu maddede yazılı şartlar gerçekleşmezse satış talebi düşer.

Bu düzenleme; her iki satış için de tahmini bedelin %50’sinden az olmamak üzere teklif verilmesini aramakla eski düzenlemeden tamamen ayrılmaktadır. Satışın elektronik ortamda da yapılması öyle sanıyoruz ki satışların daha fazla katılımla gerçekleşmesini sağlayacaktır. Bu durum hem alacaklı hem de borçlunun lehine bir durum yaratacağından oldukça yerindedir.

Yasa bir geçici maddeyle bu kanunun yürürlüğe girdiği tarihten önce başlatılan takip işlemleri hakkında, değişiklikten önceki hükümlerin uygulanmasına devam edileceğini öngörmüştür. Başka bir ifade ile önemli noktaları sayılan yeni yasal düzenleme kanunun yürürlüğe girmesinden sonra başlatılacak takipler bakımından uygulanacaktır.

Konut alım-satım sözleşmeleri çerçevesinde eksik ifaya ilişkin tüketici taleplerinde Yargıtay'ın içtihat değişikliği

Bilindiği üzere 4077 Sayılı Tüketicinin Korunması Hakkındaki Kanununun amacı kamu yararına uygun olarak tüketicinin sağlık ve güvenliği ile ekonomik çıkarlarının korumasıdır. Bu amaçla mal ve hizmet piyasalarında tüketicinin taraflardan birini oluşturduğu her türlü tüketici işlemi Tüketici kanunun kapsamına girecektir. Tüketicinin kim olduğu Kanunun 3. Maddesinde, bir mal veya hizmeti ticari veya mesleki olmayan amaçlarla edinen kullanan veya yararlanan gerçek ya da tüzel kişi olarak tanımlanmıştır.

Tüketici haklarının korunması bakımından en güncel konulardan biri, ayıplı mal halinde tüketicinin haklarının neler olduğudur. Ayıp, satılanda satım sözleşmesinde kastedilen tahsis ve kullanma yönü bakımından onun değerini ve elverişliğini azaltan eksiklikler olarak tanımlanabilir. Eksik ifa ise yapılması gereken şeyin hiç yapılmaması, ifaya konu edimin eksik olarak yapılmasıdır. Ayıp ihbarı süreye tabidir. Bu süre malın teslimi tarihinden itibaren 30 gün olarak kanunda belirlenmiştir. Bu süre içinde yapılan ayıp ihbarı ile tüketici bedelin iadesini talep ile sözleşmeden dönme, malın ayıpsız misliyle değiştirilmesi veya ayıp oranında bedel indirimi ya da ücretsiz onarım isteme hakkında sahiptir. Özetle ayıp ihbarında bulunmak yukarıda sayılan hakların kullanılmasının ön koşuludur. Süresinde kullanılan ayıp ihbarı var ise satıcı tüketicinin tercih ettiği bu talebi yerine getirmekle yükümlüdür.

Öte yandan, “Ayıp” kavramı ile birlikte değerlendirilmesi sözkonusu olan diğer bir durum da Eksik İfadır. Eksik ifa taraflardan birinin edimini tam olarak yerine getrimemesini ifade eder. Eksik ifa kavramı tüketici kanunda düzenlenmemiş olup, bu konuda Borçlar Kanunu’nun genel hükümlerine başvurulacaktır.

Konuyu, aşağıdaki Yargıtay Kararı çerçevesinde, “Konut Alım-Satım Sözleşmeleri” yönünden ve özellikle sosyal tesis ve ortak alan düzenlemeleri noktasında ele alırsak önemli bir soruna değinmiş oluruz.

Yargıtay, tüketiciler tarafından açılan davalarda; daha önce vermiş olduğu kararlarda, alıcının muayene ve ihbar yükümlülüğünün teslimle başlayacağını (1) , tüketiciye satıcı tarafından taahhüt edilen sosyal ve sportif tesislerin yapılmamış olmasının ayıplı ifa değil, eksik ifa olduğunu ve tüketicinin eksiklikler nedeniyle 10 yıllık zamanaşımı içinde satıcının sorumluluğuna gidilebileceğine karar vermiştir (2). Örnek olarak aktaracağımız bir kararında; tüketiciye taahhüt edilen sosyal tesislerin mülkiyeti Toki’ye ait olan arazi üzerinde yapılmış olmasının taşınmazın değerini etkileyen bir husus olduğu, Yerel Mahkemenin sosyal tesislerin Toki’ye ait arazi üzerinde yapılmasını açık ayıp olarak niteleyerek davacının konutu teslim aldıktan sonra tüketici kanunu ve BK 198 madde uyarınca davalılara yapılmış ayıp ve eksik ifa ihbarında bulunulmadığı gerekçesiyle verilen kararı, olayda eksik ifanın sözkonusu olduğu ve 4077 sayılı Yasanın 30. maddesine göre, bu Kanunda hüküm bulunmayan hallerde genel hükümlere göre uyuşmazlığın çözümü gerekli olduğundan, sözleşmeden kaynaklanan edimin ifasındaki dava konusu eksiklikler nedeniyle davacının 10 yıllık zamanaşımı süresi içerisinde satıcının sorumluluğuna gidebileceği kabul edilmelidir gerekçesiyle bozmuştur (3).

Aynı şekilde bir başka kararında, taahhüt edildiği halde havuzun yapılmamış olması, eksik iştir ve eksik işlerde ayıp ihbarına gerek yoktur ve BK.nun 125.maddesi gereğince, on yıllık zamanaşımı süresi içinde her zaman dava açılabilir şeklinde karar vermiştir (4).

Yargıtay’ın diğer bir kararına göre (5) eksik iş, yapılması gerektiği halde yapılmayan işleri, ayıplı iş ise eserde olması gereken vasıfla fiilen mevcut olan arasındaki farkları ifade eder. İşin yapılmayan kısmının teslim ve muayenesi söz konusu olamayacağından iş sahibinin eksik işler yönünden ihbarda bulunmasına ya da ihtirazı kayıt koymasına gerek yoktur. İş sahibinin muayene ve ihbar yükümlülüğü sadece ayıplı işler içindir. 4077 sayılı Yasanın 30. maddesine göre, sözleşmeden kaynaklanan edimin ifasındaki eksiklik nedeniyle davacının 10 yıllık zamanaşımı süresi içerisinde satıcının sorumluluğuna gidebileceği kabul edilmelidir şeklinde karar vermiştir.

Yargıtay HGK 27.04.2011 tarihli kararında ise (6) tüketiciye proje, plan ve internet ilanları tanıtım maketlerinde spor kompleksinin gösterilmesinin ve projenin reklamının bu şekilde yapılarak bu yerlerin siteye ait olduğu intibaının uyandırıldığını, söz konusu tesislerin başka birine ait taşınmazda tesis edilmesinin alıcının satın almak kararını etkileyen taşınmazın değerini azaltan bir husus olduğunu ve ediminin ifasındaki bu eksiklikten dolayı satıcının alıcıya karşı sorumlu olduğunu ve olayda eksik ifanın olduğuna; bu durumda Tüketici kanununda düzenlenen ayıp ihbar süresinin söz konusu olmadığını, genel hükümlere gidilerek uyuşmazlığın çözülmesi gerektiği ve sözleşmeden kaynaklanan edimin ifasındaki eksiklikler nedeniyle 10 yıllık sürede satıcının sorumluluğuna gidilebileceğine karar verilmiştir.

Ancak; yukarıda aktardığımız kararlarla oluşan eksik ifa halinde ayıp ihbarının aranmayacağı ve eksik ifa halinde, satıcının sorumluluğuna 10 yıl içinde gidilebileceğine dair yerleşik yerleşik içtihat HGK’nun 2012/13-225 E. 2012/180 K. ve 16.03.2012 tarihinde oyçokluğu ile aldığı kararla değiştirilmiştir. Yargıtay anılan dosya çerçevesinde, tüketiciye satış esnasında sunulan proje ve tanıtımlarda belirtilen ancak bunlara uygun yapılmayan veya eksik yapılan işler nedeniyle davacının satın aldığı dairede oluşan değer kaybının ödetilmesine dair görülen davada, eksik ifanın kanunlarda tanımı yapılmadığı fakat eksik ifanın 4077 sayılı kanunun 4. Maddesinde sayılan ayıp kavramı içinde mütalaa olunması gerektiği; dolayısıyla eksik ifa halinde de 30 günlük ayıp ihbar süresinin geçerli olduğu; konutu satın alan tüketicinin ayıp halinde, malı teslim aldığı tarihten itibaren otuz gün içinde satıcı veya malike ayıp ihbarında bulunması gerektiği; bu ihbarda bulunduktan sonra ise Tüketici Kanunun 4. Maddesine göre konutlar için öngörülen 5 yıllık zamanaşımı süresi içinde zararını talep edilebileceği yönünde karar vermiştir.

Yargıtay’ın yeni görüşüne katılmak hukuken mümkün değildir. Nitekim aynı kararda yer alan ayrık görüşte de ifade edildiği gibi, hayatın olağan akışı içinde satın alınan bir dairenin çevre ve ortak alan çalışmalarının tamamlanması 3-4 yılı bulabilmektedir. Açık ayıp ve eksik ifa nitelendirmesinin yanlış yapılması sonucu eksik ifa halinde dahi ayıplı ifanın hükümlerinin uygulanacağının kabul edilmesi taşınmazın tesliminden itibaren 30 gün içinde ayıp ihbarında bulunulmaması halinde zararın talep edemeyeceği anlamına gelmektedir. Ayıp ihbarında bulunan tüketicinin eksik ifadan dolayı satıcının sorumluluğuna 10 yıl değil, 5 yıllık zamanaşımı süresi içinde gitmesi gerekeceğini de ayrıca ifade etmek gerekmektedir.

(1) Yargıtay 13.HD. E.1986/1573.K.1986/2122.T.08.04.1986 
(2) Yargıtay 13. HD E. 2009/13401, K.2010/7060., T.25.05.2010. 
(3) Yargıtay 13. HD.,E. 2010/5279.,K. 2010/8356.,T.10.06.2010. 
(4) Yargıtay 13.HD. E.2010/9741.,K.2010/12564.,T.4.10.2010;Yargıtay 13. HD. E.2010/572. K.2010/13235.T.14.10.2010. 
(5) Yargıtay 13.HD.E.2011/2756,K.2011/9888,T. 23.06.2011 
(6) T.13-4/230 sayılı karar.

YENİ TÜRK BORÇLAR KANUNUNDA KİRA SÖZLEŞMESİNİN KİRAYA VEREN TARAFINDAN SONA ERDİRİLMESİ

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu ile kira sözleşmelerinde pek çok değişiklik yapılmıştır. Yapılan değişikliklerin birçoğu kamuoyu tarafından sadece kiracı lehinde gibi algılanmışsa da esasen kiraya veren lehinde de değişik hükümlere yer verilmiştir. Bu hükümlerden en önemlisi, kira sözleşmelerinin yapılmasından sonra on yıllık uzama süresi sonunda kiraya verenin, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilmesidir.

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu öncesinde kira döneminin bitiminde yenilenen kira sözleşmelerinin sona ermesi usulü 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun’un 11’inci madde hükmünde yer almaktaydı. Buna göre, kiracı kira müddetinin bitmesinden en az on beş gün önce kiralananı tahliye edeceğini yazı ile bildirmez ise sözleşme aynı şartlarla bir yıl uzatılmış sayılırdı. Başka bir ifade ile Kiracı dilerse sözleşmeyi en az onbeş gün öncesinden bildirmek şartıyla kira sözleşmesinin bitim tarihi itibariyle feshetme hakkına sahipti.

Yasa koyucu Türk Borçlar Kanunu'nun 347’inci maddesinin 1’inci fıkrasıyla, Kiracının tek yanlı fesih hakkına ilişkin önceki kanunla paralel bir düzenleme getirmiştir, Kiracının mevcut fesih hakkı yeni kanunla da korunmuştur.

Ancak; aynı maddenin 2’inci cümlesi ile daha önce mevcut olmayan bir düzenleme yapılarak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya verene en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye feshetme hakkı getirilmiştir. Bu hak on yıllık uzama süresini takip eden yıllar içerisinde de aynı şartlarla kullanılabilecektir.

Yasa koyucu, Kiraya Veren lehine daha önce var olmayan bu fesih hakkının kullanılmasını, 01/07/2012 tarihinde yürürlüğe giren 6101 sayılı Türk Borçlar Kanununun Yürürlüğü Ve Uygulama Şekli Hakkında Kanun’un Geçici 2’inci maddesi çerçevesinde “Bu Kanunun 1 inci maddesinin son cümlesi hükmü bir defaya mahsus olmak üzere, bu Kanunun yürürlüğe girmesinden önce Türk Borçlar Kanununun 347 nci maddesinin birinci fıkrasının son cümlesinde öngörülen kira sözleşmelerinden on yıllık uzama süresi dolmamış olmakla birlikte geri kalan süre beş yıldan daha kısa olanlar hakkında, yürürlüğe girdiği tarihten itibaren beş yıl; on yıllık uzama süresi dolmuş olanlar hakkında da yürürlüğe girdiği tarihten itibaren iki yıl sonra uygulanır.” demek suretiyle kısıtlamıştır.

İCRA İFLAS KANUNU UYARINCA MENKUL VE GAYRİMENKULLERİN PARAYA ÇEVRİLMESİ

Alacaklının alacağı sebebiyle borçludan haczedilen malların paraya çevrilebilmesi, bir diğer anlatım ile satılabilmesi için, kural olarak söz konusu satışın alacaklı ya da borçlu tarafından talep edilmiş olması gerekir (1). Satış talebinde bulunmak herhangi bir resmi şekle bağlanmamıştır ancak talebin haciz koyduran icra dairesine yapılması şarttır (2). Alacaklı satış talebinde bulunmuş ise, satış giderlerini peşin ödemesi gerekmektedir (3). 6352 sayılı Kanun ile yapılan değişiklik ile taşınır ve de taşınmaz mallar için hacizden itibaren satış talep etme süresi değiştirilmiştir. İcra ve İflas Kanununun (İİK) 106’ncı maddesi uyarınca; (i) haczolunan mal taşınır ise eskiden bir yıl olan satış talep etme süresi hacizden itibaren altı aya, (ii) haczolunan mal taşınmaz ise hacizden itibaren iki yıl olan satış talep etme süresi bir yıla indirilmiştir.

Taşınır malların satılması İİK’nun 112 ve 119’uncu maddeleri arasında düzenlenmiştir. İİK’nun 112’nci maddesi uyarınca taşınır mallar satış talebinden itibaren iki ay içinde satılır. Taşınır mallar açık arttırma yolu ile satılır. İİK’nun 114’üncü maddesi uyarınca açık arttırmanın nerede yapılacağı, gün ve saati ilan edilecektir. Açık arttırmanın tarzını, yerini, gününü ve ilanın gazete ile yapılıp yapılmayacağını icra müdürü takdir ve tespit edecektir. Söz konusu takdir yetkisini kullanırken ilgililerin menfaatlerine en uygun şartları sağlaması gerekmektedir (4). 6352 sayılı Kanun ile İİK’nun 114’üncü maddesine satış ilanının elektronik ortamda da yapılacağı eklenmiştir.

Taşınır bir malın satışı için açık arttırmaya elektronik ortamda teklif verme yoluyla başlanır. Elektronik ortamda teklif verme, birinci ihale tarihinden on gün önce başlar, ihalenin tamamlanacağı günden önceki gün sonunda sona erer; ikinci ihalede ise elektronik ortamda teklif verme birinci ihaleden sonraki beşinci gün başlar, ikinci ihalenin tamamlanacağı günden önceki gün sonunda sona erer. Elektronik ortamda verilecek teklifler haczedilen malın tahmin edilen kıymetinin yüzde ellisinden az olamaz; teklif vermeden önce, haczedilen malın tahmin edilen kıymetinin yüzde yirmisi nispetinde teminat gösterilmesi zorunludur. İİK’nun 115’inci maddesi uyarınca; ilan edilen yer, gün ve saatte başlayan açık arttırma elektronik ortamda verilen en yüksek teklif üzerinden başlatılır. Burada da arttırma bedelinin malın tahmin edilen bedelinin yüzde ellisini bulması gerekmektedir. Birinci ihalede alıcı çıkmazsa satış geri bırakılır, ancak ikinci ihalede de alıcı çıkmazsa satış talebi düşer.

Taşınmaz malların satışı ise İİK’nun 123 ve 136’ncı maddeleri arasında düzenlenmiştir. Hacizli taşınmazın satışını yapmaya yetkili, taşınmazın bulunduğu yer icra dairesidir. İİK’nun 123’üncü maddesi uyarınca taşınmazlar satış talebinden nihayet üç ay içinde satılacaktır. İcra dairesi taşınmazın bulunduğu yerin adetlerine göre en elverişli şekilde arttırma şartlarını tespit edecektir. Arttırma şartlarını içeren şartname, arttırmadan en az 10 gün süre ile icra dairesinde herkesin görmesi için açık bulundurulacaktır. Arttırma ilanı satıştan en az bir ay önce yapılmalıdır (5). Arttırma ilanında belirtilecek olan hususlar; (i) satılacak şeyin cinsi, (ii) mahiyeti, (iii) önemli vasıfları, (iv) tahmin edilen kıymeti, (v) bulunduğu yer, (vi) birinci ve ikinci ihalenin yapılacağı yer, gün ve saati, (vii) arttırmaya katılacakların haczedilen malın tahmin edilen kıymetinin yüzde yirmisi değerinde pey akçesi veya milli bir bankanın teminat mektubunu tevdi etmeleri gerektiğidir (6).

İİK’nun 126’ncı maddesinin dördüncü fıkrası uyarınca açık arttırmaya elektronik ortamda teklif verme yolu ile başlanacaktır. Elektronik ortamda teklif verme birinci ihale tarihinden yirmi gün önce başlar, ihalenin tamamlanacağı günden önceki günün sonunda sona erer. İkinci ihalede ise elektronik ortamda teklif verme birinci ihaleden sonraki beşinci gün başlar, ikinci ihalenin tamamlanacağı günden önceki gün sonunda sona erer.

6352 sayılı Kanun ile, İİK’nun 124’üncü maddesine de (taşınır malların paraya çevrilmesinde olduğu gibi; İİK md. 114-115) elektronik ortamda teklif verilmesi ile ilgili ekleme yapılmıştır. Söz konusu değişiklik 115’inci madde ile paralelliğin sağlanabilmesi amacıyla yapılmıştır.

________________________________________

(1) KURU Baki, İcra ve İflas Hukuku El Kitabı, İkinci Tıpkı Baskı, Türkmen Kitabevi, İstanbul-Ocak 2006, s.515-516. İİK md.113 
(2) KURU, a.g.e., s.517 
(3) İİK md.59/I 
(4) KURU, a.g.e., s.526-527, İİK md.114/II 
(5) İİK md.126/I 
(6) İİK md.126//III 
(7) DİNÇ Mutlu, PALA KAYA Dilek, İcra ve İflas Kanunu, Seçkin Yayınları, Ankara 2012, s.84

İNŞAAT SÖZLEŞMELERİNDE İŞ SAHİBİNİN SÖZLEŞMEDEN DÖNMESİ

Türk Borçlar Kanunu’nun 473. Maddesine göre, yüklenicinin işe zamanında başlamaması veya sözleşme hükümlerine aykırı olarak işi geciktirmesi ya da iş sahibine yüklenemeyecek bir sebeple ortaya çıkan gecikme yüzünden bütün tahminlere göre yüklenicinin işi kararlaştırılan zamanda bitiremeyeceği açıkça anlaşılırsa, iş sahibi teslim için belirlenen günü beklemek zorunda olmaksızın sözleşmeden dönebilir.

Meydana getirilmesi sırasında, eserin yüklenicinin kusuru yüzünden ayıplı veya sözleşmeye aykırı olarak meydana getirileceği açıkça görülüyorsa, iş sahibi bunu önlemek üzere vereceği veya verdireceği uygun bir süre içinde yükleniciye, ayıbın veya aykırılığın giderilmesi; aksi takdirde hasar ve masrafları kendisine ait olmak üzere, onarımın veya işe devamın bir üçüncü kişiye verileceği konusunda ihtarda bulunabilir.

Müteahhit işe zamanında başlamamışsa, iş sahibi teslim için belirlenen günü beklemek zorunda olmaksızın sözleşmeden dönebilir.

Teslim tarihin kararlaştırılmamış olduğu bir sözleşmede Müteahhit işe zamanında başlamaz ise iş sahibinin sözleşmeden dönebileceği TBK. 473. madde çerçevesinde açıkça düzenlenmiştir. Teslim tarihinin kararlaştırıldığı hallerde ise, gecikme yüzünden vadeye yetişememe söz konusu olursa yine bu durum iş sahibi yönünden bir sözleşmeden dönme sebebi teşkil eder.

İşe başlama, mutlaka fiziki olarak inşaat faaliyetlerine başlanmasını ifade etmez. Projelerin hazırlanması, onaya sunulması, varsa mevcut yapının yıkımı, lojistik çalışmalara başlanması gibi edimin aşamaları olarak kabul edilebilecek olgu ve hareketler işe başlandığı şeklinde değerlendirilecektir.

İş sahibinin sözleşmeden dönebilmesi için bazı şartların birlikte gerçekleşmesi aranır. Kısaca değinirsek; Müteahhidin gecikmesi sebebiyle geri kalan sürede inşaatın tamamlanma imkanı kalmamış olmalıdır. Gecikme iş sahibinden kaynaklanmamalı, Müteahhit yönünden edimin yerine getirilmesi olanaksız bir hal almamalıdır. Müteahhit uyarılmalı ve uygun bir ek süre verilmelidir.

Teslim tarihinin belirtilmediği sözleşmelerde; işe başlanılması gereken zaman, en azından belirli vade biçiminde düzenlenmemişse, iş sahibi inşaata derhal başlanılmasını talep edebilir. Talebin yerine getirilmemesi halinde, Müteahhide uygun bir ek süre verilerek sözleşmeden dönme imkanı doğar.

Teslim tarihi belli olan bir sözleşmede ayrıca işe başlama zamanı da belirtilmiş ise, Müteahhidin işe başlama zamanına uyacaktır. Zamanında başlanmamasına karşın, hala belirlenen tarihte işin teslim imkanı mevcut ise, burada iş sahibinin gecikmeyi ileri sürerek sözleşmeden dönme hakkından söz edilemeyecektir.

Sözleşmeden dönme tek taraflı olarak geri alınamaz. Taraflar isterlerse sözleşme ilişkisini yeniden ve aynı içerikle kurabilirler. Dönme hakkının kullanılması ile artık diğer seçimlik haklar kullanılamaz. Bununla birlikte sözleşme anlaşma yolu ile yeniden kurulur ise seçimlik haklar yeniden kullanılabilir bir hale gelecektir.