Emlakçılık Kanunu Yasa Tasarısı
Kanun Tasarısı - Bölüm 1
BİRİNCİ BÖLÜM
Amaç, Kapsam ve Tanımlar
Amaç ve Kapsam
MADDE 1
(1) Bu Kanunun amacı; hak sahiplerinin talebi üzerine hizmet sözleşmesi yaparak taşınmazların alımı, satımı, kiralanması ile irtifak hakkı. Rehin, diğer sınırlı aynı haklar ve şahsi hakların tesisi gibi işlemlerde danışmanlık, meslek alanına yönelik bilirkişilik ile gayrimenkul rayiç bedel araştırması ve belirlemesini yapan ve bu işlemlerle ilgili form, beyanname ve diğer belgeleri düzenleyerek bu konularda taraflarla ve onlar adına ilgili kamu kurum ve kuruluşlarında iş takibi ve aracılık yapan emlak müşavirlerinin faaliyet, yetki, sorumluluk ve denetimlerine ait esasları düzenlemektir.
(2) Bu Kanun, emlak müşavirliğinin kuruluş, lisans, görev, sözleşme, ücret, yetki ve sorumlulukları ile diğer hükümleri kapsar.
Tanımlar
MADDE 2
(1) Bu Kanunda geçen:
a) Bakanlık: Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün bağlı bulunduğu Bakanlığı,
b) Komisyon: Emlak müşavirliği komisyonunu,
c) Lisans: Emlak müşavirliği lisansını,
ç) Emlak Meslek odası 5362 sayılı Kanun hükümlerine göre emlakçılık mesleğini kapsar şekilde kurulan ihtisas meslek odalarını,
d) Ticaret odası 18/5/2004 tarihli ve 5174 sayılı Türkiye Odalar ve Borsalar Birliği ile Odalar ve Borsalar Kanunu hükümleri gereğince kurulan ticaret odaları ile ticaret ve sanayi odalarını,
e) İlgili Meslek Odaları, Ticaret Odaları ve Emlak Meslek Odalarını ifade eder.
Kanun Tasarısı - Bölüm 2
İKİNCİ BÖLÜM
Emlak Müşavirliği Komisyonu, Görevleri ve Çalışma Esasları
Emlak Müşavirliği Komisyonu
MADDE 3
(1) Bu Kanunda belirtilen görevleri yerine getirmek amacıyla, merkezi Ankara’da bulunan Emlak Müşavirliği Komisyonu kurulmuştur.
(2) Emlak Müşavirliği Komisyonu dokuz üyeden oluşur. Komisyon üyeleri dört yıl süre ile seçilir. Komisyon, Bakanlığın görevlendireceği bir üyenin başkanlığında, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün görevlendireceği en az daire başkanı düzeyinde dört üye ile meslek odalarının seçimle belirlenen kendi organları arasından belirleyeceği dört üyenin katılımlarıyla oluşur.
Komisyondaki meslek odasınca belirlenen üyelerin meslek odası organlarındaki görevlerinin bitimi ile üyelikleri son bulur. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünce komisyonda görevlendirilen üyeler, Kurumun yazılı bildirimi ile değiştirilebilir.
Komisyonun Görevleri
MADDE 4
(1) Komisyonun görevleri şunlardır: a) Lisans sınavı yapmak veya yaptırmak,
b) Lisans sınavı sonucu emlak müşaviri olmaya hak kazananlara lisans belgesi vermek, bunlara ilişkin lisans kayıt defteri tutmak.
c) (YENİ EKLENDİ) Emlak müşaviri olmaya hak kazananların yeminlerini yaptırmak,
ç) Emlak müşavirliği mesleği kendi ülkelerinde yasal olarak düzenlenmiş yabancı gerçek kişilerin ülkelerinde elde etmiş oldukları haklardan bu Kanun kapsamına giren hizmetleri, karşılıklılık şartı ile emlak müşaviri unvanı altında Türkiye’de yapmaları hususunda Bakanlığa teklifte bulunmak,
d) Bu Kanunun 14. maddesinde belirtilen durumlarda lisans iptaline karar vermek,
e) Emlak müşavirleri ile iş sahipleri arasında düzenlenecek hizmet sözleşmelerinin şeklini ve içeriğini belirlemek,
f) Bu Kanun kapsamındaki faaliyetler ile ilgili benzeri hizmetleri yürütmek.
Komisyonun çalışma usul ve esasları
MADDE 5
(1) komisyon, Bakanlığın görevlendireceği bir üyenin başkanlığında üyelerin üçte ikisinin katılımı ile toplanır ve üye tam sayısının salt çoğunluğu ile karar alır.
(2) Komisyon üyelerine (2000) göstergenin memur maaş katsayısı ile çarpımı sonucu bulunacak ücret aylık olarak ayrıca ödenir. Bu ücretten damga vergisi hariç herhangi bir kesinti yapılmaz.
(3) Komisyonun sekreterya hizmetleri ilgili meslek odalarının üst kuruluşları ile Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünce müştereken belirlenen bir birim tarafından yerine getirilir.
Bu Kununun uygulamasının gerektirdiği mali yükümlülükler ve harcamalara ilişkin işlemler ilgili meslek odalarının üst kuruluşları tarafından yerine getirilir.
Kanun Tasarısı - Bölüm 3
ÜÇÜNCÜ BÖLÜM
Emlak Müşaviri Olmanın Şartları, Lisans Alınması ve Lisans İptali
Genel Şartlar
MADDE 6
(1) Emlak müşaviri olabilmenin genel şartları şunlardır:
a) Türk vatandaşı olmak veya yabancı uyruğunda bulunmakla beraber Türkiye’de sanat veticaretini yürütmeye izinli olmak, b) Medeni hakları kullanma ehliyetine sahip olmak, c) Kamu haklarından mahrum bulunmamak, ç) Türkiye’de ikamet etmek, d) 26/9/2004 tarihli ve 5237 sayılı Türk Ceza Kanununun 53. maddesinde belirtilen süreler geçmiş olsa bile kasten işlenen bir suçtan dolayı altı ay veya daha fazla süreyle hapis cezasına ya da affa uğramış olsa bile Devletin güvenliğine, anayasal düzene ve bu düzenin işleyişine, milli savunmaya, Devlet sırlarına karşı suçlar ve casusluk suçları ile yabancı devletlerle olan ilişkilere karşı suçlardan veya zimmet, irtikap, rüşvet, hırsızlık, dolandırıcılık, sahtecilik, güveni kötüye kullanma, hileli iflas, ihaleye fesat karıştırma, edimin ifasına fesat karıştırma, suçtan kaynaklanan mal varlığı değerlerini aklama veya kaçakçılık suçlarından hükümlü bulunmamak, e) Ceza veya disiplin soruşturması sonucunda memuriyetten çıkarılmamış olmak.
Özel Şartlar
MADDE 7
(1) Emlak müşaviri olabilmenin özel şartları şunlardır:
a) En az dört yıllık yüksek öğretim kurumları veya Tapu ve Kadastro Meslek Yüksek Okulu ve Harita ve Kadastro Meslek Yüksek Okulu ile emlak ve emlak yönetimi adı altında eğitim veren en az iki yıllık yüksek okul mezunu olmak, b) Lisans sınavını kazanmış olmak, c) Staj olarak meslek odasınca verilecek üç aylık teorik eğitimi ve meslek odasınca belirlenecek emlak müşaviri yanında üç aylık uygulama eğitimi olmak üzere toplam altı aylık eğitimi tamamlamış olmak, ç) Lisans almış olmak, d) Lisans sahibi tüzel kişi temsilcisi ile gerçek kişilerin ilgili meslek odasına kayıtlı olması.
(2) Ancak girdiği dört sınav sonunda başarılı olamayanlar bir daha bu sınava giremezler.
Sınav, lisans ve kimlik belgesi
MADDE 8
(1) Lisans sınavı, komisyon tarafından merkezi sistemle yapılır. Lisans sınavında başarılı olarak emlak müşaviri olmaya hak kazananlara komisyon tarafından lisans verilir ve ilgili meslek odası tarafından kayıt ve tescil işlemleri yapılarak kimlik belgeleri verilir.
(2) Verilecek lisanslar komisyonca lisans kayıt defterine, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünce lisans ve sicil defterine kaydedilir.
Yemin
MADDE 9
(1) Emlak müşaviri olmaya hak kazananlar, göreve başlamadan önce komisyon huzurunda, emlak müşavirliği mesleğini yerine getirirken kamu hizmeti gereklerine, Anayasaya, kanunlara, ilgili mevzuat hükümlerine, meslek kuralları ile ahlak kurallarına uyacağına, mesleğini tam, bağımsız ve dürüstlükle yerine getireceğine, üzerine aldığı işleri dikkat ve özenle yapacağına namusu ve şerefi üzerine yemin ederler.
İşyeri açılması ve değişikliği
MADDE 10
(1) Emlak müşavirleri , ilgili meslek odalarına bildirdikleri işyeri adreslerinde faaliyetlerini sürdürmek ve lisans belgelerini çalıştıkları işyerinin görülen bu yerine asmak zorundadırlar.
(2) İşyerini değiştiren emlak müşavirleri onbeş gün içerisinde yeni işyerlerinin açık adresini ilgili meslek odasına bildirmek zorundadırlar.
(3) Emlak müşaviri, hizmetlerini gerçekleştirmek için bağımsız bölüm tahsis etmek zorundadır. Bu bağımsız bölümde başka bir iş ve hizmeti icra edemez.
(4) Emlak müşavirleri faaliyet alanlarında lisansları ile kendi adlarına sadece bir işyeri açabilirler, ancak başka bir işyeri veya şube açmaları halinde bu işyerlerinin veya şubelerin sorumluluğunun başka lisans sahibi emlak müşavirleri tarafından üstlenilmesi zorunludur. Kendi lisansları ile adlarına işyeri açan emlak müşavirleri aynı zamanda ücretli veya ücretsiz olarak bu alanda faaliyet gösteren işveren yanında çalışamazlar. Ücret karşılığı çalışan emlak müşavirleri bu alanda faaliyet gösteren birden fazla işyerinde görev alamazlar.
Emlak müşavirliği yapmak amacıyla kurulan şirketler
MADDE 11
(1) Emlak müşavirliği yapmak amacıyla kurulan şirketler, bünyelerinde en az bir emlak müşavirliği lisansına sahip emlak müşaviri istihdam etmek zorundadırlar.
(2) Bu şirketler, emlak müşavirliği dışında başka bir işle iştigal edemezler.
Yabancı emlak müşavirleri
MADDE 12
(1) Emlak müşavirliği mesleği kendi ülkelerinde yasal olarak düzenlenmiş yabancı gerçek kişilerin Türk tabiiyetindeki emlak müşavirlerinde aranan diğer nitelikleri taşımak koşuluyla, ülkelerinde elde etmiş oldukları haklardan bu Kanun kapsamına giren hizmetleri, karşılıklılık şartıyla emlak müşaviri unvanı altında Türkiye’de yapmalarına Komisyonun teklifi ve Bakanlığın onayı ile izin verilebilir.
Lisans iptali
MADDE 13
(1) Emlak müşavirlerinin lisansı, aşağıdaki hallerde Komisyonca iptal edilir.
a) Lisans sahibinin kendi talebi üzerine. b) Bu Kanunun 6. ve 7. maddelerindeki şartların kaybedilmesi ve bu şartları taşımadıklarının sonradan tespit edilmesi halinde. c) Bu Kanunun 21. maddesinin ikinci fıkrası uyarınca iki defa, üçüncü fıkrasına göre üç defa ceza verilmesi halinde. ç) Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünce tutulan lisans ve sicil defterine göre dört defa olumsuz sicil alınması halinde. d) Meslek odalarınca üyeliğine son verilmesi halinde.
Kanun Tasarısı - Bölüm 4
DÖRDÜNCÜ BÖLÜM
Emlak Müşavirlerinin Görev, Yetki ve Sorumlulukları ile Hizmet Sözleşmesi ve Bedeli
Emlak Müşavirlerinin görev ve yetkileri
MADDE 14
(1) Emlak müşavirleri, gerçek ve tüzel kişilere ait gayrimenkullere ilişkin olarak aşağıda belirtilen görevleri yapar ve yetkileri kullanırlar:
a) Hak sahiplerinin talebi üzerine düzenlenen hizmet sözleşmesine dayanılarak, gayrimenkulün kiralanması konusunda pazarlama faaliyetlerinde bulunmak, kiralama işlemlerine aracılık etmek, b) Hak sahiplerinin talebi üzerine düzenlenen hizmet sözleşmesine dayanılarak, gayrimenkul alımı, satımı, rehin ve sair ayni hak tesisi için gerekli işlemlerin yapılması konusunda aracılık etmek, pazarlama faaliyetlerinde bulunmak ve bu işlemlere ilişkin anlaşma protokollerini düzenlemek, c) Hizmet sözleşmelerine göre belirlenen işlerle ilgili olarak resmi mercilerde inceleme yapmak bu işleri Kanun hükümlerine göre takip etmek ve sonuçlandırmak, ç) Kamu kurum ve kuruluşlarıyla gerçek ve tüzel kişilerin talepleri halinde, meslek alanına yönelik konularda danışmanlık, bilirkişilik ile gayrimenkul rayiç bedel araştırması ve belirlemesi yapmak, d) İlgililerin talebi üzerine form, beyanname ve benzeri belgeleri doldurmak, e) Emlak müşavirliği faaliyet alanındaki kamu kurum ve kuruluşlarınca emlak müşavirliğine verilen iş ve işlemleri yapmak.
Hizmet Sözleşmesi
MADDE 15
(1) Emlak müşavirleri ile iş sahipleri arasında şekli ve içeriği komisyonca belirlenerek ilgili meslek odaları tarafından bastırılan hizmet sözleşmeleri düzenlenir.
(2) Sözleşmeyle yapılacak işlerin tapu sicil ve kadastro müdürlüklerini ilgilendirmesi halinde, düzenlenen hizmet sözleşmesinin bir örneğinin ilgili tapu sicil ve kadastro müdürlüğüne ibraz edilmesi zorunludur.
(3) Emlak müşavirleri, eşi ile kendisinin ve eşinin üstsoy ve altsoy dışındaki iş sahipleri ile, düzenleme şeklinde vekalet akdi almış olsalar dahi, hizmet sözleşmesi düzenlemek zorundadırlar.
(4) Hizmet sözleşmesinde, belirlenen sürenin sonunda emlak müşaviri tarafından işlemin sonuçlandırılamaması halinde, iş sahibi tarafından emlak müşavirine yazılı şekilde bilgi verilmek suretiyle sözleşme tek taraflı olarak feshedilebilir. Bu durumda, emlak müşavirince hizmet bedeli talebinde bulunulamaz.
(5) Emlak müşaviri bir şirket namına çalışıyor ise hizmet sözleşmesini o şirket adına düzenler. Emlak müşavirinin bu Kanundan doğan sorumluluğu saklıdır.
Hizmet bedeli
MADDE 16
(1) Emlak müşavirleri hizmetleri karşılığında ilgili meslek kuruluşlarınca belirlenmiş tarifeye göre hizmet bedeli alırlar.
(2) Emlak müşavirlerinin hizmetlerine karşılık olarak alacağı hizmet bedeli taraflar arasında düzenlenecek hizmet sözleşmesinde gösterilir.
Sorumluluk
MADDE 17
(1) Emlak müşavirleri, yaptıkları hizmetlerle ilgili cezai sorumlulukları doğduğu takdirde 5237 sayılı Türk Ceza Kanununun kamu görevlisi ile ilgili hükümlerine tabidir. Yaptıkları hizmetler ile ilgili olarak ortaya çıkan 22/11/2001 tarihli ve 4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 1007. maddesi kapsamındaki Hazine zararından iş sahibiyle birlikte müştereken ve müteselsilen sorumlu olurlar.
(2) Emlak müşavirlerinin sorumluluklarından doğan mali yükümlülükleri karşılamak amacıyla ilgili meslek odaları kanalı ile sigorta fonu oluşturulur.
Kanun kapsamı dışında kalanlar
MADDE 18
(1) Hak sahibi gerçek kişiler ile özel ve kamu hukuku tüzel kişilerin ve kiracılık hakları ile ilgili olarak bizzat işlem yaptıracak kiracıların, gayrimenkuller üzerinde asaleten veya temsilcileri vasıtası ile yapacakları işlemler bu Kanun kapsamı dışındadır.
(2) Bu Kanun ile emlak müşavirlerine verilen görev ve yetkiler başka meslek disiplinlerinin görev alanlarına müdahale anlamına gelmez.
Meslek unvan ve yetkilerinin haksız kullanılması
MADDE 19
(1) Kanunlarca kamu kurum ve kuruluşları ile görevlilerine tanınan görev ve yetkiler hariç olmak üzere bu Kanun uyarınca kendilerine yetki verilmeyen gerçek veya tüzel kişilerce, emlak müşavirlerine tanınan yetkiler ile meslek unvanının veya benzeri her türlü unvan veya rumuzun kullanılması yasaktır.
(2) Meslek odaları, birinci fıkra hükmüne aykırı davranışları tespit ettiği veya öğrendikleri takdirde durumu Cumhuriyet Başsavcılığına bildirmek zorundadırlar.
Mesleki yükümlülükler ve denetim
MADDE 20
(1) Emlak müşavirleri ve bunların yanında çalışanlar, yaptıkları hizmetlerden dolayı edindikleri belge ve bilgileri amacı dışında kullanamaz ve açıklayamaz.
(2) Emlak müşavirlerinin, iş elde etme ve pazarlama amacıyla 7/12/1994 tarihli ve 4054 sayılı Rekabetin Korunması Hakkında Kanun kapsamında haksız rekabete yol açacak ve mesleği küçük düşürecek türde promosyon, ilan, reklam gibi faaliyetlerde bulunmaları yasaktır.
(3) Emlak müşavirlerinin faaliyetleri; bu Kanun kapsamında yaptığı işlemlerin hukuka ve mevzuata uygunluk yönünden Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünce, mesleki kurallara uygunluk yönünden ilgili meslek odalarınca denetlenir.
Kanun Tasarısı - Bölüm 5
BEŞİNCİ BÖLÜM
Çeşitli Hükümler
Ceza Hükümleri
MADDE 21
(1) Bu Kanunun 19. maddesinin birinci fıkrası hükümlerine aykırı davranışta bulunanlar hakkında suç daha ağır bir cezayı gerektirmiyorsa bir yıldan iki yıla kadar hapis veya adli para cezasına hükmolunur.
(2) Bu Kanunun 11. ve 12. maddeleri ile 20. maddesinin birinci fıkrası hükümlerine aykırı davranışta bulunanlar hakkında beşbin Yeni Türk Lirası idari para cezası ilgili meslek odasınca verilir.
(3) Bu Kanunun 10. 15. ve 16. maddeleri ile 20. maddesinin ikinci fıkrası hükümlerine aykırı davranışta bulunanlar hakkında ikibin Yeni Türk Lirası idari para cezası ilgili meslek odasınca verilir.
Yönetmelikler
MADDE 22
(1) Bu Kanun kapsamındaki:
a) Emlak müşavirlerinin çalışma usul ve esaslarına, b) Emlak müşavirlerinin alacağı ücretlere ilişkin, c) Mesleki alanda bilirkişilik ve gayrimenkul rayiç bedel araştırması ve belirlemesi usul ve esaslarına, ç) Eğitim, staj, sınav ve lisans verilmesi ile unvanın kullanılmasına dair usul ve esaslara, d) Emlak müşavirliği komisyonu ile sekreteryasının çalışma usul ve esaslarının düzenlenmesine, e) Emlak müşavirlerinin denetiminin yapılması veya yaptırılmasına, f) Sigorta fonuna, ilişkin yönetmelikler itibaren altı ay içerisinde ilgili meslek odalarınca hazırlanır ve Bakanlıkça onaylanmak suretiyle yayımlanarak yürürlüğe konulur.
GEÇİCİ MADDE 1
Bu Kanunun yürürlüğe girdiği tarih itibariyle lise ve dengi okul mezunu olup bu mesleği1/1/2006 tarihinden önce ifa etmekte olduğunu vergi levhaları, ilgili meslek odaları üyelik belgeleri, son yıla ait kesmiş oldukları faturalar ve ilgili meslek odalarından aldıkları (Dernekler tarafından verilen ve Tüm Emlak Müşavirleri Federasyonunun onayladığı kurs bitirme belgeleriyle ispat eden gerçek kişiler ile Emlak Müşavirliği alanına giren işleri yürüten tüzel kişilerin temsil ve ilzama yetkili tek temsilcisine ve Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü bünyesinde en az iki yıl görev yapmış olan müdür yardımcısı, müdür ve daha üst kadro unvanına sahip görevlilere, bu Kanunun 7. maddesinin öğrenim ile staj şartları aranmaksızın emlak müşaviri lisans sınavına giriş hakkı verilir.
GEÇİCİ MADDE 2
Bu Kanunun yürürlüğe girdiği tarih itibarı ile ilk ve orta okul mezunu olup bu mesleği 01/01/2006 tarihinden önce ifa etmekte olduğunu vergi levhaları, meslek odaları üyelik belgeleri, son yıla ait kesmiş oldukları fatura ve ilgili meslek odalarından aldıkları kurs bitirme belgeleriyle ispat eden gerçek kişiler ile Emlak Müşavirliği alanına giren işleri yürüten tüzel kişiliklerin temsil ve ilzama yetkili tek temsilcisi staj şartları aranmaksızın “Emlak Müşaviri Lisans Sınavına” giriş hakkı verilir. İş bu sınavı kazanmaları halinde bu Kanunun Emlak Müşavirine tanıdığı hak ve yetkileri altı yıl süre ile kullanırlar. Bu kişiler en geç bu sürenin sonunda en az lise ve dengi okul diploması almak suretiyle meslek odalarına ibraz etmedikleri takdirde Emlak Müşavirliği yapamazlar.
GEÇİCİ MADDE 3 Bu Kanunun geçici 1. ve geçici 2. maddeleri kapsamındaki kişiler, iki yıl içerisinde en fazla dört kez katılabileceği lisans sınavında başarılı olamadıkları takdirde bu Kanun kapsamına giren hak ve yetkileri kullanamazlar. Tanınan iki yıllık süre içerisinde bu Kanun kapsamındaki faaliyetleri icra etmek üzere kendilerine geçici lisans belgesi ilgili meslek odasınca verilir. İki yıllık süre içerisinde açılacak sınavlarda başarılı olanlara lisans belgesi verilir. Başarısız olanların geçici lisans belgesi iptal edilerek Meslek Odaları ile ilişkileri kesilir.
GEÇİCİ MADDE 4
(1) Emlak işi yapan gerçek ve tüzel kişiler; bu Kanunun 22. maddesi uyarınca çıkarılacak yönetmeliklerin yürürlüğe girdiği tarihten itibaren üç ay içinde hukuki statülerini, Kanun ve yönetmeliklere uygun hale getirmek zorundadırlar.
(2) Bu yükümlülüğü süresinde yerine getirmeyenlerin üyelik kayıtları ilgili meslek odası tarafından re’sen sona erdirilir.
Yürürlük
MADDE 23
(1) Bu Kanun yayımı tarihinde yürürlüğe girer.
Yürütme
MADDE 24
(2) Bu Kanun hükümlerini Bakanlar Kurulu yürütür.
Madde Gerekçeleri
MADDE GEREKÇELERİ
MADDE 1 - Madde ile Kanunun amacı ve kapsamı ortaya konulmaktadır. Kanun taşınmaz maliklerinin talebi üzerine hizmet sözleşmesi ile alım, satım, irtifak, rehin, ipotek gibi işlemler ve danışmanlık, taşınmazlara yönelik olarak bilirkişilik yapmak, yine hak sahipleri adına kamu kurum ve kuruluşlarında iş takibi yapmak konusunda yetkili olacak emlak müşavirlerinin, yetki, sorumluluk ve denetimlerini düzenlemeyi amaçlandırmaktadır.
MADDE 2 - Madde ile Kanunda geçen bazı ifadelerin tanımları yapılmaktadır.
MADDE 3 - Madde ile emlak müşavirlerinin denetimi ve mesleğin icrasında meydana gelebilecek sorunların çözümü amacıyla merkezi Ankara’da bulunan dokuz üyeli bir komisyon oluşturulmaktadır. Buna göre, komisyonun başkanının Bakanlıkça belirlenmesi, diğer sekiz üyenin dördünün en az daire başkanı düzeyinde olmak üzere Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünce, kalan dört üyenin de meslek odalarınca belirlenmesi öngörülmüştür.
Ayrıca, komisyondaki meslek odasınca belirlenen üyelerin meslek odası organlarındaki görevlerinin bitimi ile üyelikleri son bulması ve Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünce komisyonda görevlendirilen üyelerin ise, Kurumun yazılı bildirimi ile değiştirilebileceği yönünde düzenleme yapılmıştır.
MADDE 4 - Komisyonun görev ve yetkileri belirtilmiştir.
MADDE 5 - Komisyonun çalışma usul ve esasları düzenlenmiştir.
MADDE 6 - Emlak müşaviri olmak için sahip olunması gereken genel şartlar belirlenmiştir.
MADDE 7 - Emlak müşaviri olabilmek için eğitim, sınav,staj konularında zorunlu olan özel şartlar belirtilmiştir. Emlak müşavirliği, özellikli bir hizmet alanı olduğundan, dört yıllık yüksek öğrenim ya da tapu-kadastro, harita ve emlak konusunda eğitim veren bir yüksek okul mezunu olmak şartı ile ayrıca lisans sahibi tüzel kişi temsilcisi ile gerçek kişilerin ilgili meslek odasına kayıtlı olmak şartları aranmıştır.
MADDE 8 - Madde ile emlak müşavirliği sınavının yapılma şartları, sınavı kazananların lisans kayıt ve tescillerinin nasıl yapılacağı ile sicil kaydı işlemlerinin kimlerce yapılacağı belirtilmektedir.
MADDE 9 - Madde ile emlak müşavirlerinin görevlerine başlamadan önce yapmak zorunda oldukları yeminin, nereden ve nasıl yapılacağı belirtilerek, yapılacak yeminin metni düzenlenmiştir.
MADDE 10 - Madde ile emlak müşavirliği mesleğinin nerede ve nasıl icra edileceği iş yeri değişikliğinde uyulacak kurallar, işyerinin özellikleri, emlak müşavirlerinin lisanslarını sadece bir işyerinde kullanabileceği gibi kurallar belirtilmektedir.
MADDE 11 - Madde ile, emlak müşavirliği mesleğini icra etmek amacıyla kurulan şirketler için zorunlu şartlar belirlenmiştir. Bu amaçla, emlak müşavirliği şirketleri, bünyelerinde en az bir emlak müşavirliği lisansına sahip emlak müşaviri istihdam etmek zorunda olduğu ve bu şirketlerin emlak müşavirliği dışında başka bir işle iştigal edemeyecekleri düzenlenmiştir.
MADDE 12 - Madde ile, yabancıların ülkemizde emlak müşavirliği hizmetlerinde çalışabilmesi için gerekli olan şartlar belirlenmekte olup, Türkiye Cumhuriyeti vatandaşı emlak müşavirlerinin taşıması gereken şartların yanında, karşılıklılık, komisyon teklifi ve Bakanlık onayı şartları getirilmiştir.
MADDE 13 - Madde ile, emlak müşavirliği lisansını almış olanların bu lisans ve yetkilerinin hangi hallerde sona ereceği düzenlenmiştir.
MADDE 14 - Madde ile, emlak müşavirlerinin görev ve yetkilerinin sınırları belirlenmiş olup, emlak müşavirlerinin görev ve yetkileri, kiralama işlemlerine aracılık etmek, gayrimenkulun kiralanması konusunda pazarlama faaliyetlerinde bulunmak, alım-satım, rehin ve sair ayni hak tesisi için gerekli işlemlerin yapılması konusunda aracılık etmek, meslek alanına giren konularda danışmanlık ve bilirkişilik yapmak, kamu kurum ve kuruluşları ile özel ve tüzel kişilerin talepleri halinde gayrimenkul rayiç bedel araştırması ve belirlemesi yapmak, ilgililerin talebi üzerine form, beyanname ve benzeri belgeleri doldurmak, kamu kurum ve kuruluşlarınca emlak müşavirliğine verilen iş ve işlemleri yapmak olarak sayılmıştır.
MADDE 15 - Madde ile, emlak müşavirleri ve iş sahibi arasında hizmet sözleşmesinden doğan ilişkiler düzenlenmiştir. Sözleşme ile yapılacak işlerin tapu sicil ve kadastro müdürlüklerini ilgilendirmesi durumunda, sözleşmenin bir örneğinin tapu sicil ve kadastro müdürlüğüne ibrazının zorunluluğu olduğu öngörülmüştür.
MADDE 16 - Emlak müşavirlerinin hizmetleri karşılığında, meslek kuruluşlarınca belirlenmiş tarifeye göre hizmet bedeli alması ve hizmet bedelinin taraflar arasında düzenlenecek hizmet sözleşmesinde gösterilmesi hususları düzenlenmiştir.
MADDE 17 - Emlak müşavirlerinin hizmetlerinden doğan sorumlulukları nedeniyle 26/9/2004 tarihli ve 5237 sayılı Türk Ceza Kanununun kamu görevlilelir ile ilgili hükümlerine tabi olduğu, yaptıkları işlerden dolayı ortaya çıkan Hazine zararlarından iş sahibi ile birlikte müteselsilen sorumlu olacakları, ayrıca emlak müşavirlerinin mali yükümlülüklerini karşılamak amacıyla sigorta fonu oluşturulacağı düzenlenmiştir.
MADDE 18 - Madde ile, Kanun kapsamı dışında kalan işlemler düzenlenmiştir.
MADDE 19 - Madde ile, kendilerine yetki verilmeyen gerçek veya tüzel kişiler tarafından emlak müşavirlerine tanınan yetkilerin ve meslek ünvanının kullanılmasının yasal olduğu, aykırı davrananların tesbiti durumunda meslek odalarının Cumhuriye Başsavcılığına bildirme zorunlulukları olduğu düzenlenmiştir.
MADDE 20 - Emlak müşavirlerinin mesleki yükümlülükleri ve denetimi hususları düzenlenerek, yaptıkları işlerin hukuka ve mevzuata uygunluğunun Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünce, mesleki kurallara uygunluk yönünden ilgili odalarınca denetleneceği düzenlenmiştir.
MADDE 21 - Madde ile Kanun hükümlerine aykırı davrananlara uygulanacak cezalar düzenlenmiştir.
MADDE 22 - Kanun kapsamında çıkarılacak yönetmelikler düzenlenmiş ve bu yönetmeliklerin, Kanunun yürürlüğe girdiği tarihten itibaren altı ay içerisinde ilgili meslek odasınca hazırlanması öngörülmüştür.
GEÇİCİ MADDE 1 - Kanunun yürürlüğe girdiği tarih itibariyle; ilk ve orta okul ile lise ve dengi okul mezunu olup bu mesleği 1/1/2006 tarihinden önce ifa etmekte olduğunu belirli belgelerle ispatlayan gerçek kişiler ve emlak müşavirliği alanına giren işleri yürüten tüzel kişilerin temsil ve ilzama yetkili tek temsilcisi ile Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü bünyesinde en az iki yıl görev yapmış olan müdür yardımcısı, müdür ve daha üst kadro unvanına sahip görevlilerin Kanunun 5. maddesinde öngörülen şartlar aranmaksızın emlak müşavirliği lisans sınavına giriş hakkı verileceği düzenlenmiştir.
GEÇİCİ MADDE 2 - Madde ile, geçici 1. madde hükmü kapsamındaki kişilerin iki yıl içinde lisans sınavını en fazla 4 kez kazanamayanların durumları düzenlenmiş geçici lisans belgelerinin iki yıllık süre için geçerli olduğu, bu süre içinde açılan sınavlarda başarılı olanlara lisans belgesi verilmesi, başarısız olanların ise geçici lisans belgelerinin iptal edilmesi öngörülmüştür.
GEÇİCİ MADDE 3 - Emlak işi yapan gerçek ve tüzel kişilerin kanun ile ilgili yönetmeliklerin yürürlüğe girdiği tarihten itibaren üç ay içinde hukuki statülerini kanun ve yönetmeliğe uygun hale getirme zorunlulukları ile bu yükümlülükleri süresinde yerine getirmeyenlerin üyelik kayıtlarının meslek odası tarafından re’sen sona erdirileceği düzenlenmiştir.
GEÇİCİ MADDE 4 - Meslek odalarının oluşturacağı meslek kuruluşu üst biriminin teşkiline kadar komisyon merkezinin bulunduğu yer meslek odasınca Emlak Müşavirliği Komisyonunun sekreterya hizmelerinin yürütülmesine yönelik düzenleme yapılmıştır.
MADDE 23 - Yürürlülük maddesidir.
MADDE 24 - Yürütme maddesidir.
Genel Gerekçe
GENEL GEREKÇE
Toplum yaşamında sosyal ilişkilerin oluşmasında temel unsurlardan birisi taşınmaz mallardır. Taşınmazlara ait hukuki düzenlemeler pek çok yasada yer almıştır. Buna bağlı olarak, taşınmazlara ilişkin pek çok hizmetin kamu idarelerince yaplmakta olduğu görülmektedir.
Taşınmazlara ilişkin kamu hizmeti yapılırken kendiliğinden ve işin doğası gereği ortaya bürokratik iş ve işlemleri takipte vatandaş ve kamu idareleri arasında aracılık yapan bir hizmet unsuru doğmuştur. Herhangi bir yasal düzenleme olmaksızın ortaya çıkan bu hizmet alanında pek çok insanımız iş takipçimiz, komisyoncu gibi adlarla faaliyet göstermektedir. Uzun yıllardan beri varlığı bilinen bu aracı hizmet unsuruna belirli bir meslek disiplini verilmemiştir. Sözü edilen bu aracılık hizmetinin doğuşu büyük ölçüde, taşınmaz mal sahiplerinin önemli bir bölümünün taşınmaz mal hukukundan doğan şekli unsurlar bilmedikleri ve yapılması zorunlu şekli, bilgi ve belgeleri düzenleyemediklerindendir. Bürokratik iş ve işlemlerin oluşturulmasında bunları yapabilecek bilgilere sahip güvenilir bir aracıya başvurularak yardımcı olmaları istenildiğinden, iş takipçiliği hizmeti ortaya çıkmıştır.
Borçlar Kanunun kabulü ile bu meslek dalı, Borçlar Kanununun 404 ila 409. maddeleri arasında “tellaliye” hükümleriyle düzenlenmeye çalışılmıştır. Ancak, söz konusu maddelerde, emlakçının mesleki anlamda bir tanımının yapılmamasının yanı sıra, çalışma usul ve esaslarına yönelik gerekli düzenlemeler de bulunmamaktadır. Yasal düzenlemesi tellaliye hükümleri ile kısıtlanan meslek, süreç içerisinde daha profesyonel bir işletmecilik anlayışını benimseyen meslek mensuplari önderliğinde; kahvehane köşelerinde gelişmiş ülkelerdeki örneklerini arayatmayacak ölçülerdeki mekanlara ve işletme koşullarına taşınmıştır.
Meslek odalarının verdiği bilgilere göre ikiyüzellibine yakın vatandaşımızın geçim kaynağını oluşturan meslek, kapsam ve çalışma usul ve esasları yönüyle halen yasal bir düzenlemeye tabi olmayıp tamamen teamül ve uygulamaya terk edilmiştir.
Günümüz ekonomik hayatın içerisinde önemli miktarlarda paranın el değiştirdiği ve ekonomiye tekrar kazandırıldığı bu meslek kolu, mesleki örgütlenmelerini; 5174 sayılı Türkiye Odalar ve Borsalar Birliği ile Odalar ve Borsalar Kanunu gereğince kurulan ticaret odaları, 5362 sayılı esnaf ve sanatkarlar meslek kuruluşları Kanunu gereğince kurulan meslek odalarında bünyelerinde gerçekleştirmektedirler.
Ancak, mevcut meslek örgütlerinin hissetmekte oldukları yasal statünün eksikliğinden kaynaklanan tereddütler sonucu, emlakçılılk mesleğinin tanımı ile çalışma usul ve esaslarının, Sanayi ve Ticaret Bakanlığı ile Türk Standartları Enstitütüsünün tebliğleri ve meslek standardı çalışmaları ile kısmen düzenlenmesi sağlanmıştır.
Bununla birlikte, taşınmazlara ilişkin çeşitli iş ve işlemlere bağlı olarak bu işlerin kısmen veya tamamen ifası ile uğraşan emlak emlak iş takipçisi, emlakçı, emlak komisyoncusu, emlak müşaviri, emlak değerleme uzmanı, emlak bilirkişisi gibi belirli bir temele dayanan ve dayanmayan isim ve sıfatlar altında bir çok yapılanma olması, kişi ve kuruluşların bu meslek grubuna itimadların sarsmakta ve ihtiyat hatta çekimserlikle yaklaşmalarına sebebiyet vermektedir. Bu meslak grubunun yaptığı iş ve işlemlerin, gerek hizmetin ifası gerekse kamu kurum ve kuruluşlarının ilgi alanlarına yakınlıkları sebebiyle tamamen bir uzmanlık alanıdır.
Bu nedenle, bu mesleğin belirli bir yasal statü, mesleki örgütlenme ile unvan yetkilere sahip kişilerce ifası, bu hizmetten yararlanmak isteyen kişilerin güven duygusu içerisinde hizmet alamaması, muhatap olduğu kamu kuruluşları ve özellikle Tapu Sicil Müdürlükleri görevlileri üzerinde haksız itham ve kötü imaj yaratılması gibi sakıncalara yol açabilmektedir.
Sonuç olarak, taşınmazlara ilişkin hizmetleri yerine getiren Kamu İdarelerine duyulması gereken genel güveni sarsacak davranışların önlenmesi, taşınmaz mallara ait hukuki işlemler sırasında vatandaş ile kamu idareleri arasında ihtiyari olarak aracılık ve bilgilendirme hizmetlerini yerine getirecek emlak müşavirlerinin faaliyet ve işlemlerini disiplin altına alarak, bu kişilerin vatandaş ile aralarındaki ilişkilerin kanun güvencesi altında yürütülmesi gereksinimi ortaya çıkmış ve bu gerekliliğin sağlanması amacıyla bu tasarı düzenlenmiştir.
Bu itibarla, hazırlanan tasarının yasalaşması halinde sayılan tüm sakıncaların önüne geçileceği gibi, mu mesleğin ifası sırasında doğabilecek ekonomik kayıpların da önlenmesi mümkün olacak. Emlak müşavirleri ve emlak müşavirliği de hak ettiği kariyer ve unvanı kazanmış olacaktır.
Emlak Müşavirlerinin Dikkatlerine…
17 Kasım 2005 tarihinde İTO da yapılan 73 Nolu Emlak Müşavirleri Meslek Komitesi Zümre toplantısında yeni seçilen üyelerin TÜRK EMLAKCILIK STANDARDI adında bir tasarı hazırlayıp Ticaret ve sanayi Bakanlığına onay için gönderdiklerini öğrendik. İçeriği hakkında bilgi verdiklerinde çok aceleye getirilmiş olan bu tasarıdaki MÜKTESEP hakla ilgili maddelerde meslektaşlardan gelen büyük tepkiler sonucunda komitedeki üyelerimiz sıkıntıları giderme sözü verdiler.
Durum böyle olup, şimdi İTO yerine Turyap A.Ş. kuruluşlu bir dernek aynı tasarının (talepler doğrultusunda düzeltmeler yapılmadan) Sanayi ve Ticaret Bakanlığı’nda aynı haliyle son onay aşamasında olduğunu duyuruyor.
Bütün bu olanlardan anlaşılan, Emlak müşavirliği mesleği 1999 yılından sonra ikinci bir bölünme vakası yaşamaya başlamıştır. Mesleğimizi kendi şahsi çıkarları için sürekli bölmeye çalışan meslektaşlarımıza Turyap A.Ş. öncülüğünde Franchise veren şirketler katılmak arzusunda olduğunu üzülerek izlemekteyiz.
Her zaman iyi niyetli ama doğal olarak emlak mesleği camiasına yabancı olan İTO’nın yetkili organları bu olanlara seyirci kalmanın yanı sıra katılımlarıyla desteklediklerini görmekteyiz.
1999 yılında İTO nın büyük ihmali sonucunda zaten bölünmüş olan emlak müşavirliği mesleği şimdide 73 numaralı emlak müşavirleri komitesi tarafından kendi içersinde ayrım yaparak Emlak Komisyoncusu, Emlak Müşaviri, az öğrenim, çok öğrenim görmüşler eski yeni ayrımı yapmadan bölmek istemektedirler.
Bugüne kadar seçilmiş tüm emlak müşavirleri komite üyelerinin amacı meslek yararına çalışmaktı. Kişisel amaç, üçüncü kişiler lehine amaç ve siyasi amaç güdmediler. Ancak bugünkü komitenin girişimleri incelendiğinde yapılmak istenen yaygın bir talep değil sadece bazı franchise veren hatta ağırlıklı Turyap A.Ş. nin girişimleri sonucu gerçekleştirilmek istenen bir standart olduğu anlaşılacaktır..
Bu haliyle yararlı olmayacak Emlak müşavirliği mesleğini kargaşa, belirsizlik, mutsuzluk ortamına itecek olan ve oldu bittiye getirilmek istenen bu tasarının yaratacağı telafisi olmayan zararların meydana gelmemesi için İTO Başkanlığını yapılmak istenen işlemi gerçek bir platformda tüm meslektaşların, odaların, derneklerin, şirketlerin katılacağı toplantılarda mesleğimizi bir parçaya daha bölmeden gerçek ihtiyaçlarına cevap veren bir standardın hazırlanmasında veya mevcut Sanayi ve Ticaret Bakanlığının ÖSG-2003/59 tebliğ numaralı standart üzerinde ihtiyacımıza cevap verecek değişiklikler yaparak sunulmasına öncülük etmesi için derneğimiz göreve davet etmiştir. İTO 73 nolu emlak müşavirleri meslek grubu üyelerinin dikkat ve bilgilerini sunarız.
Herkes Emlakçı Olmak İstiyor…
Osmanlıdan beri varolan 1926’dan beri İTO içerisinde temsil edilen tellallar, 1957 senesinden itibaren Emlak komisyoncusu 2003 Yılından sonrada İstanbul Emlak Müşavirleri Derneğinin girişimleri sonucunda Emlak Müşavirliği ünvanını taşımağa hak kazanmışlardır. Emlakçılık mesleği tarihinde hiç görmediği kadar rağbette.
Şöyle bir istatistikleri incelediğimizde Emlak Müşaviri olmak isteyen Tapu Kadastrocular, Harita Mühendisleri, kendi meslekleri ile birlikte yapan avukatlar, defterdarlık ve milli emlak çalışanları, görevleri sona ermiş milletvekili, belediye başkanları ve fakülte mezunu gençlerimizin hayallerini süslemesi hiç de yersiz değildir.
Ülkemizde Yılda 10 Milyonun üzerinde tapu işlemi gerçekleştirildiğini ve Ulusal bütçemizin birkaç mislisi paranın el değiştirdiğini düşünürsek Emlak ve İnşaat sektöründeki ileriye dönük yatırımları ayrıca Türkiye’de ki konut kiralarının başdöndürücü boyutlara ulaşmasınıda göz önüne alırsak hiçde haksız sayılmazlar.
Mevcut durum böyle iken hali hazırda ülke çapında 40.000 civarında Emlak şirketleri 100.000’in üzerinde çalışanları ve milyona yakın bu meslekten ekmek yiyen insanı varken kendi gayret ve çabalarıyla organize olarak dernekler, odalar, 100 lerce şubeli şirketlerle ve bu kurumların çabalarıyla kendi kendini disipline etmiş bu meslek mensuplarının BİR KANUNU BİLE YOK.
İstemediklerinden değil, 30 yıla yakın bir süredir Emlakçılık Mesleğinin Bir Kaununa kavuşması için uğraşan ve maalesef bunu görmeden rahmetli olan meslektaşlarımız vardır.
Birçok kez adımları atılmış ama hiçbir zaman neticelendirilmemiş olması üzücü olduğu kadar devletimize her geçen gün büyüyerek zarar vermektedir. Yukarıda dökümünü verdiğim resmi bilançoların büyüklüğü oranında resmi vergi girdisinin o derecedede komik olduğu gerçekler arasındadır.
Komiklikler bitmiyor Son günlerde basında çıkan haberlere bakılırsa T.C.nin en eski mesleklerinden olan 30 yıldır nanun isteyen kendi kendini disipline etmiş dernekler ve odalar tarafından resmi bir standarda oturtulmuş Emlak Müşavirliği mesleğinin YASA TASARISINI Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü hazırladığını duyuruyor.
Emlakçılık mesleğine düzen getireceğini,emlakçıların artık Üniversite mezunu olacağını ve hazırladığı yasa taslağını görüş alınmak üzere bazı kurum ve kuruluşlara gönderdiğini duyurmaktadır.
Bu durumda emlakcılar soruyor; Tapu ve Kadastrocular neden emlak müşavirliği ile ilgili Yasa tasarısı hazırlayıp biryerlere görüş almak için gönderiyorlar. Kendi mesleklerinde mutlu değillermi emlakçı olmak için bu kadar uğraşıyorlar.Yaptıklar iş emlak müşavirliği kadar değerli değimli.Tapu ve Kadastrolardaki bilinen sorunlarını bitirdilerde başka meslek dallarını düzeltmeye kalkıyorlar. Sözün Özü, Tapu Kadastrocular-Haritacılar kendi mesleklerini hakkıyla yapsınlar kendi sorunlarını çözsünler.
Emlakcılar için üzülmesinler onlar kendi kanunlarını 1999-2000 yılarında İstanbul Emlak Müşavirler Derneği öncülüğünde başlattıkları ve
İSTANBUL TİCARET ODASI
UMUM EMLAKÇILAR ESNAF ODASI
DERNEKLER
ŞİRKETLER
İSTANBUL ÜNİVERSİTESİ
HARİTA KADASTRO MÜHENDİSLERİ ODASI
TAPU KADASTRO MÜDÜRLÜKLERİ
DEFTERDARLIK MİLLİ EMLAK DENETİM BÜR.BAŞKANLIĞI
Temsilcilerininde katılımıyla yapılan birçok sayıdaki toplantı ve görüşmelerin neticesinde tüm katılımcıların üzerinde anlaştığı “EmlakMüşavirliği Kanun Tasarısını” hazırladılar.
Hazırlanan tasarının hükümet tarafından gündeme alınmasını ve yasallaşmasını beklemektedirler.
BİRİNCİ BÖLÜM
Amaç, Kapsam ve Tanımlar
Amaç ve Kapsam
MADDE 1
(1) Bu Kanunun amacı; hak sahiplerinin talebi üzerine hizmet sözleşmesi yaparak taşınmazların alımı, satımı, kiralanması ile irtifak hakkı. Rehin, diğer sınırlı aynı haklar ve şahsi hakların tesisi gibi işlemlerde danışmanlık, meslek alanına yönelik bilirkişilik ile gayrimenkul rayiç bedel araştırması ve belirlemesini yapan ve bu işlemlerle ilgili form, beyanname ve diğer belgeleri düzenleyerek bu konularda taraflarla ve onlar adına ilgili kamu kurum ve kuruluşlarında iş takibi ve aracılık yapan emlak müşavirlerinin faaliyet, yetki, sorumluluk ve denetimlerine ait esasları düzenlemektir.
(2) Bu Kanun, emlak müşavirliğinin kuruluş, lisans, görev, sözleşme, ücret, yetki ve sorumlulukları ile diğer hükümleri kapsar.
Tanımlar
MADDE 2
(1) Bu Kanunda geçen:
a) Bakanlık: Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün bağlı bulunduğu Bakanlığı,
b) Komisyon: Emlak müşavirliği komisyonunu,
c) Lisans: Emlak müşavirliği lisansını,
ç) Emlak Meslek odası 5362 sayılı Kanun hükümlerine göre emlakçılık mesleğini kapsar şekilde kurulan ihtisas meslek odalarını,
d) Ticaret odası 18/5/2004 tarihli ve 5174 sayılı Türkiye Odalar ve Borsalar Birliği ile Odalar ve Borsalar Kanunu hükümleri gereğince kurulan ticaret odaları ile ticaret ve sanayi odalarını,
e) İlgili Meslek Odaları, Ticaret Odaları ve Emlak Meslek Odalarını ifade eder.
Kanun Tasarısı - Bölüm 2
İKİNCİ BÖLÜM
Emlak Müşavirliği Komisyonu, Görevleri ve Çalışma Esasları
Emlak Müşavirliği Komisyonu
MADDE 3
(1) Bu Kanunda belirtilen görevleri yerine getirmek amacıyla, merkezi Ankara’da bulunan Emlak Müşavirliği Komisyonu kurulmuştur.
(2) Emlak Müşavirliği Komisyonu dokuz üyeden oluşur. Komisyon üyeleri dört yıl süre ile seçilir. Komisyon, Bakanlığın görevlendireceği bir üyenin başkanlığında, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün görevlendireceği en az daire başkanı düzeyinde dört üye ile meslek odalarının seçimle belirlenen kendi organları arasından belirleyeceği dört üyenin katılımlarıyla oluşur.
Komisyondaki meslek odasınca belirlenen üyelerin meslek odası organlarındaki görevlerinin bitimi ile üyelikleri son bulur. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünce komisyonda görevlendirilen üyeler, Kurumun yazılı bildirimi ile değiştirilebilir.
Komisyonun Görevleri
MADDE 4
(1) Komisyonun görevleri şunlardır: a) Lisans sınavı yapmak veya yaptırmak,
b) Lisans sınavı sonucu emlak müşaviri olmaya hak kazananlara lisans belgesi vermek, bunlara ilişkin lisans kayıt defteri tutmak.
c) (YENİ EKLENDİ) Emlak müşaviri olmaya hak kazananların yeminlerini yaptırmak,
ç) Emlak müşavirliği mesleği kendi ülkelerinde yasal olarak düzenlenmiş yabancı gerçek kişilerin ülkelerinde elde etmiş oldukları haklardan bu Kanun kapsamına giren hizmetleri, karşılıklılık şartı ile emlak müşaviri unvanı altında Türkiye’de yapmaları hususunda Bakanlığa teklifte bulunmak,
d) Bu Kanunun 14. maddesinde belirtilen durumlarda lisans iptaline karar vermek,
e) Emlak müşavirleri ile iş sahipleri arasında düzenlenecek hizmet sözleşmelerinin şeklini ve içeriğini belirlemek,
f) Bu Kanun kapsamındaki faaliyetler ile ilgili benzeri hizmetleri yürütmek.
Komisyonun çalışma usul ve esasları
MADDE 5
(1) komisyon, Bakanlığın görevlendireceği bir üyenin başkanlığında üyelerin üçte ikisinin katılımı ile toplanır ve üye tam sayısının salt çoğunluğu ile karar alır.
(2) Komisyon üyelerine (2000) göstergenin memur maaş katsayısı ile çarpımı sonucu bulunacak ücret aylık olarak ayrıca ödenir. Bu ücretten damga vergisi hariç herhangi bir kesinti yapılmaz.
(3) Komisyonun sekreterya hizmetleri ilgili meslek odalarının üst kuruluşları ile Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünce müştereken belirlenen bir birim tarafından yerine getirilir.
Bu Kununun uygulamasının gerektirdiği mali yükümlülükler ve harcamalara ilişkin işlemler ilgili meslek odalarının üst kuruluşları tarafından yerine getirilir.
Kanun Tasarısı - Bölüm 3
ÜÇÜNCÜ BÖLÜM
Emlak Müşaviri Olmanın Şartları, Lisans Alınması ve Lisans İptali
Genel Şartlar
MADDE 6
(1) Emlak müşaviri olabilmenin genel şartları şunlardır:
a) Türk vatandaşı olmak veya yabancı uyruğunda bulunmakla beraber Türkiye’de sanat veticaretini yürütmeye izinli olmak, b) Medeni hakları kullanma ehliyetine sahip olmak, c) Kamu haklarından mahrum bulunmamak, ç) Türkiye’de ikamet etmek, d) 26/9/2004 tarihli ve 5237 sayılı Türk Ceza Kanununun 53. maddesinde belirtilen süreler geçmiş olsa bile kasten işlenen bir suçtan dolayı altı ay veya daha fazla süreyle hapis cezasına ya da affa uğramış olsa bile Devletin güvenliğine, anayasal düzene ve bu düzenin işleyişine, milli savunmaya, Devlet sırlarına karşı suçlar ve casusluk suçları ile yabancı devletlerle olan ilişkilere karşı suçlardan veya zimmet, irtikap, rüşvet, hırsızlık, dolandırıcılık, sahtecilik, güveni kötüye kullanma, hileli iflas, ihaleye fesat karıştırma, edimin ifasına fesat karıştırma, suçtan kaynaklanan mal varlığı değerlerini aklama veya kaçakçılık suçlarından hükümlü bulunmamak, e) Ceza veya disiplin soruşturması sonucunda memuriyetten çıkarılmamış olmak.
Özel Şartlar
MADDE 7
(1) Emlak müşaviri olabilmenin özel şartları şunlardır:
a) En az dört yıllık yüksek öğretim kurumları veya Tapu ve Kadastro Meslek Yüksek Okulu ve Harita ve Kadastro Meslek Yüksek Okulu ile emlak ve emlak yönetimi adı altında eğitim veren en az iki yıllık yüksek okul mezunu olmak, b) Lisans sınavını kazanmış olmak, c) Staj olarak meslek odasınca verilecek üç aylık teorik eğitimi ve meslek odasınca belirlenecek emlak müşaviri yanında üç aylık uygulama eğitimi olmak üzere toplam altı aylık eğitimi tamamlamış olmak, ç) Lisans almış olmak, d) Lisans sahibi tüzel kişi temsilcisi ile gerçek kişilerin ilgili meslek odasına kayıtlı olması.
(2) Ancak girdiği dört sınav sonunda başarılı olamayanlar bir daha bu sınava giremezler.
Sınav, lisans ve kimlik belgesi
MADDE 8
(1) Lisans sınavı, komisyon tarafından merkezi sistemle yapılır. Lisans sınavında başarılı olarak emlak müşaviri olmaya hak kazananlara komisyon tarafından lisans verilir ve ilgili meslek odası tarafından kayıt ve tescil işlemleri yapılarak kimlik belgeleri verilir.
(2) Verilecek lisanslar komisyonca lisans kayıt defterine, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünce lisans ve sicil defterine kaydedilir.
Yemin
MADDE 9
(1) Emlak müşaviri olmaya hak kazananlar, göreve başlamadan önce komisyon huzurunda, emlak müşavirliği mesleğini yerine getirirken kamu hizmeti gereklerine, Anayasaya, kanunlara, ilgili mevzuat hükümlerine, meslek kuralları ile ahlak kurallarına uyacağına, mesleğini tam, bağımsız ve dürüstlükle yerine getireceğine, üzerine aldığı işleri dikkat ve özenle yapacağına namusu ve şerefi üzerine yemin ederler.
İşyeri açılması ve değişikliği
MADDE 10
(1) Emlak müşavirleri , ilgili meslek odalarına bildirdikleri işyeri adreslerinde faaliyetlerini sürdürmek ve lisans belgelerini çalıştıkları işyerinin görülen bu yerine asmak zorundadırlar.
(2) İşyerini değiştiren emlak müşavirleri onbeş gün içerisinde yeni işyerlerinin açık adresini ilgili meslek odasına bildirmek zorundadırlar.
(3) Emlak müşaviri, hizmetlerini gerçekleştirmek için bağımsız bölüm tahsis etmek zorundadır. Bu bağımsız bölümde başka bir iş ve hizmeti icra edemez.
(4) Emlak müşavirleri faaliyet alanlarında lisansları ile kendi adlarına sadece bir işyeri açabilirler, ancak başka bir işyeri veya şube açmaları halinde bu işyerlerinin veya şubelerin sorumluluğunun başka lisans sahibi emlak müşavirleri tarafından üstlenilmesi zorunludur. Kendi lisansları ile adlarına işyeri açan emlak müşavirleri aynı zamanda ücretli veya ücretsiz olarak bu alanda faaliyet gösteren işveren yanında çalışamazlar. Ücret karşılığı çalışan emlak müşavirleri bu alanda faaliyet gösteren birden fazla işyerinde görev alamazlar.
Emlak müşavirliği yapmak amacıyla kurulan şirketler
MADDE 11
(1) Emlak müşavirliği yapmak amacıyla kurulan şirketler, bünyelerinde en az bir emlak müşavirliği lisansına sahip emlak müşaviri istihdam etmek zorundadırlar.
(2) Bu şirketler, emlak müşavirliği dışında başka bir işle iştigal edemezler.
Yabancı emlak müşavirleri
MADDE 12
(1) Emlak müşavirliği mesleği kendi ülkelerinde yasal olarak düzenlenmiş yabancı gerçek kişilerin Türk tabiiyetindeki emlak müşavirlerinde aranan diğer nitelikleri taşımak koşuluyla, ülkelerinde elde etmiş oldukları haklardan bu Kanun kapsamına giren hizmetleri, karşılıklılık şartıyla emlak müşaviri unvanı altında Türkiye’de yapmalarına Komisyonun teklifi ve Bakanlığın onayı ile izin verilebilir.
Lisans iptali
MADDE 13
(1) Emlak müşavirlerinin lisansı, aşağıdaki hallerde Komisyonca iptal edilir.
a) Lisans sahibinin kendi talebi üzerine. b) Bu Kanunun 6. ve 7. maddelerindeki şartların kaybedilmesi ve bu şartları taşımadıklarının sonradan tespit edilmesi halinde. c) Bu Kanunun 21. maddesinin ikinci fıkrası uyarınca iki defa, üçüncü fıkrasına göre üç defa ceza verilmesi halinde. ç) Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünce tutulan lisans ve sicil defterine göre dört defa olumsuz sicil alınması halinde. d) Meslek odalarınca üyeliğine son verilmesi halinde.
Kanun Tasarısı - Bölüm 4
DÖRDÜNCÜ BÖLÜM
Emlak Müşavirlerinin Görev, Yetki ve Sorumlulukları ile Hizmet Sözleşmesi ve Bedeli
Emlak Müşavirlerinin görev ve yetkileri
MADDE 14
(1) Emlak müşavirleri, gerçek ve tüzel kişilere ait gayrimenkullere ilişkin olarak aşağıda belirtilen görevleri yapar ve yetkileri kullanırlar:
a) Hak sahiplerinin talebi üzerine düzenlenen hizmet sözleşmesine dayanılarak, gayrimenkulün kiralanması konusunda pazarlama faaliyetlerinde bulunmak, kiralama işlemlerine aracılık etmek, b) Hak sahiplerinin talebi üzerine düzenlenen hizmet sözleşmesine dayanılarak, gayrimenkul alımı, satımı, rehin ve sair ayni hak tesisi için gerekli işlemlerin yapılması konusunda aracılık etmek, pazarlama faaliyetlerinde bulunmak ve bu işlemlere ilişkin anlaşma protokollerini düzenlemek, c) Hizmet sözleşmelerine göre belirlenen işlerle ilgili olarak resmi mercilerde inceleme yapmak bu işleri Kanun hükümlerine göre takip etmek ve sonuçlandırmak, ç) Kamu kurum ve kuruluşlarıyla gerçek ve tüzel kişilerin talepleri halinde, meslek alanına yönelik konularda danışmanlık, bilirkişilik ile gayrimenkul rayiç bedel araştırması ve belirlemesi yapmak, d) İlgililerin talebi üzerine form, beyanname ve benzeri belgeleri doldurmak, e) Emlak müşavirliği faaliyet alanındaki kamu kurum ve kuruluşlarınca emlak müşavirliğine verilen iş ve işlemleri yapmak.
Hizmet Sözleşmesi
MADDE 15
(1) Emlak müşavirleri ile iş sahipleri arasında şekli ve içeriği komisyonca belirlenerek ilgili meslek odaları tarafından bastırılan hizmet sözleşmeleri düzenlenir.
(2) Sözleşmeyle yapılacak işlerin tapu sicil ve kadastro müdürlüklerini ilgilendirmesi halinde, düzenlenen hizmet sözleşmesinin bir örneğinin ilgili tapu sicil ve kadastro müdürlüğüne ibraz edilmesi zorunludur.
(3) Emlak müşavirleri, eşi ile kendisinin ve eşinin üstsoy ve altsoy dışındaki iş sahipleri ile, düzenleme şeklinde vekalet akdi almış olsalar dahi, hizmet sözleşmesi düzenlemek zorundadırlar.
(4) Hizmet sözleşmesinde, belirlenen sürenin sonunda emlak müşaviri tarafından işlemin sonuçlandırılamaması halinde, iş sahibi tarafından emlak müşavirine yazılı şekilde bilgi verilmek suretiyle sözleşme tek taraflı olarak feshedilebilir. Bu durumda, emlak müşavirince hizmet bedeli talebinde bulunulamaz.
(5) Emlak müşaviri bir şirket namına çalışıyor ise hizmet sözleşmesini o şirket adına düzenler. Emlak müşavirinin bu Kanundan doğan sorumluluğu saklıdır.
Hizmet bedeli
MADDE 16
(1) Emlak müşavirleri hizmetleri karşılığında ilgili meslek kuruluşlarınca belirlenmiş tarifeye göre hizmet bedeli alırlar.
(2) Emlak müşavirlerinin hizmetlerine karşılık olarak alacağı hizmet bedeli taraflar arasında düzenlenecek hizmet sözleşmesinde gösterilir.
Sorumluluk
MADDE 17
(1) Emlak müşavirleri, yaptıkları hizmetlerle ilgili cezai sorumlulukları doğduğu takdirde 5237 sayılı Türk Ceza Kanununun kamu görevlisi ile ilgili hükümlerine tabidir. Yaptıkları hizmetler ile ilgili olarak ortaya çıkan 22/11/2001 tarihli ve 4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 1007. maddesi kapsamındaki Hazine zararından iş sahibiyle birlikte müştereken ve müteselsilen sorumlu olurlar.
(2) Emlak müşavirlerinin sorumluluklarından doğan mali yükümlülükleri karşılamak amacıyla ilgili meslek odaları kanalı ile sigorta fonu oluşturulur.
Kanun kapsamı dışında kalanlar
MADDE 18
(1) Hak sahibi gerçek kişiler ile özel ve kamu hukuku tüzel kişilerin ve kiracılık hakları ile ilgili olarak bizzat işlem yaptıracak kiracıların, gayrimenkuller üzerinde asaleten veya temsilcileri vasıtası ile yapacakları işlemler bu Kanun kapsamı dışındadır.
(2) Bu Kanun ile emlak müşavirlerine verilen görev ve yetkiler başka meslek disiplinlerinin görev alanlarına müdahale anlamına gelmez.
Meslek unvan ve yetkilerinin haksız kullanılması
MADDE 19
(1) Kanunlarca kamu kurum ve kuruluşları ile görevlilerine tanınan görev ve yetkiler hariç olmak üzere bu Kanun uyarınca kendilerine yetki verilmeyen gerçek veya tüzel kişilerce, emlak müşavirlerine tanınan yetkiler ile meslek unvanının veya benzeri her türlü unvan veya rumuzun kullanılması yasaktır.
(2) Meslek odaları, birinci fıkra hükmüne aykırı davranışları tespit ettiği veya öğrendikleri takdirde durumu Cumhuriyet Başsavcılığına bildirmek zorundadırlar.
Mesleki yükümlülükler ve denetim
MADDE 20
(1) Emlak müşavirleri ve bunların yanında çalışanlar, yaptıkları hizmetlerden dolayı edindikleri belge ve bilgileri amacı dışında kullanamaz ve açıklayamaz.
(2) Emlak müşavirlerinin, iş elde etme ve pazarlama amacıyla 7/12/1994 tarihli ve 4054 sayılı Rekabetin Korunması Hakkında Kanun kapsamında haksız rekabete yol açacak ve mesleği küçük düşürecek türde promosyon, ilan, reklam gibi faaliyetlerde bulunmaları yasaktır.
(3) Emlak müşavirlerinin faaliyetleri; bu Kanun kapsamında yaptığı işlemlerin hukuka ve mevzuata uygunluk yönünden Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünce, mesleki kurallara uygunluk yönünden ilgili meslek odalarınca denetlenir.
Kanun Tasarısı - Bölüm 5
BEŞİNCİ BÖLÜM
Çeşitli Hükümler
Ceza Hükümleri
MADDE 21
(1) Bu Kanunun 19. maddesinin birinci fıkrası hükümlerine aykırı davranışta bulunanlar hakkında suç daha ağır bir cezayı gerektirmiyorsa bir yıldan iki yıla kadar hapis veya adli para cezasına hükmolunur.
(2) Bu Kanunun 11. ve 12. maddeleri ile 20. maddesinin birinci fıkrası hükümlerine aykırı davranışta bulunanlar hakkında beşbin Yeni Türk Lirası idari para cezası ilgili meslek odasınca verilir.
(3) Bu Kanunun 10. 15. ve 16. maddeleri ile 20. maddesinin ikinci fıkrası hükümlerine aykırı davranışta bulunanlar hakkında ikibin Yeni Türk Lirası idari para cezası ilgili meslek odasınca verilir.
Yönetmelikler
MADDE 22
(1) Bu Kanun kapsamındaki:
a) Emlak müşavirlerinin çalışma usul ve esaslarına, b) Emlak müşavirlerinin alacağı ücretlere ilişkin, c) Mesleki alanda bilirkişilik ve gayrimenkul rayiç bedel araştırması ve belirlemesi usul ve esaslarına, ç) Eğitim, staj, sınav ve lisans verilmesi ile unvanın kullanılmasına dair usul ve esaslara, d) Emlak müşavirliği komisyonu ile sekreteryasının çalışma usul ve esaslarının düzenlenmesine, e) Emlak müşavirlerinin denetiminin yapılması veya yaptırılmasına, f) Sigorta fonuna, ilişkin yönetmelikler itibaren altı ay içerisinde ilgili meslek odalarınca hazırlanır ve Bakanlıkça onaylanmak suretiyle yayımlanarak yürürlüğe konulur.
GEÇİCİ MADDE 1
Bu Kanunun yürürlüğe girdiği tarih itibariyle lise ve dengi okul mezunu olup bu mesleği1/1/2006 tarihinden önce ifa etmekte olduğunu vergi levhaları, ilgili meslek odaları üyelik belgeleri, son yıla ait kesmiş oldukları faturalar ve ilgili meslek odalarından aldıkları (Dernekler tarafından verilen ve Tüm Emlak Müşavirleri Federasyonunun onayladığı kurs bitirme belgeleriyle ispat eden gerçek kişiler ile Emlak Müşavirliği alanına giren işleri yürüten tüzel kişilerin temsil ve ilzama yetkili tek temsilcisine ve Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü bünyesinde en az iki yıl görev yapmış olan müdür yardımcısı, müdür ve daha üst kadro unvanına sahip görevlilere, bu Kanunun 7. maddesinin öğrenim ile staj şartları aranmaksızın emlak müşaviri lisans sınavına giriş hakkı verilir.
GEÇİCİ MADDE 2
Bu Kanunun yürürlüğe girdiği tarih itibarı ile ilk ve orta okul mezunu olup bu mesleği 01/01/2006 tarihinden önce ifa etmekte olduğunu vergi levhaları, meslek odaları üyelik belgeleri, son yıla ait kesmiş oldukları fatura ve ilgili meslek odalarından aldıkları kurs bitirme belgeleriyle ispat eden gerçek kişiler ile Emlak Müşavirliği alanına giren işleri yürüten tüzel kişiliklerin temsil ve ilzama yetkili tek temsilcisi staj şartları aranmaksızın “Emlak Müşaviri Lisans Sınavına” giriş hakkı verilir. İş bu sınavı kazanmaları halinde bu Kanunun Emlak Müşavirine tanıdığı hak ve yetkileri altı yıl süre ile kullanırlar. Bu kişiler en geç bu sürenin sonunda en az lise ve dengi okul diploması almak suretiyle meslek odalarına ibraz etmedikleri takdirde Emlak Müşavirliği yapamazlar.
GEÇİCİ MADDE 3 Bu Kanunun geçici 1. ve geçici 2. maddeleri kapsamındaki kişiler, iki yıl içerisinde en fazla dört kez katılabileceği lisans sınavında başarılı olamadıkları takdirde bu Kanun kapsamına giren hak ve yetkileri kullanamazlar. Tanınan iki yıllık süre içerisinde bu Kanun kapsamındaki faaliyetleri icra etmek üzere kendilerine geçici lisans belgesi ilgili meslek odasınca verilir. İki yıllık süre içerisinde açılacak sınavlarda başarılı olanlara lisans belgesi verilir. Başarısız olanların geçici lisans belgesi iptal edilerek Meslek Odaları ile ilişkileri kesilir.
GEÇİCİ MADDE 4
(1) Emlak işi yapan gerçek ve tüzel kişiler; bu Kanunun 22. maddesi uyarınca çıkarılacak yönetmeliklerin yürürlüğe girdiği tarihten itibaren üç ay içinde hukuki statülerini, Kanun ve yönetmeliklere uygun hale getirmek zorundadırlar.
(2) Bu yükümlülüğü süresinde yerine getirmeyenlerin üyelik kayıtları ilgili meslek odası tarafından re’sen sona erdirilir.
Yürürlük
MADDE 23
(1) Bu Kanun yayımı tarihinde yürürlüğe girer.
Yürütme
MADDE 24
(2) Bu Kanun hükümlerini Bakanlar Kurulu yürütür.
Madde Gerekçeleri
MADDE GEREKÇELERİ
MADDE 1 - Madde ile Kanunun amacı ve kapsamı ortaya konulmaktadır. Kanun taşınmaz maliklerinin talebi üzerine hizmet sözleşmesi ile alım, satım, irtifak, rehin, ipotek gibi işlemler ve danışmanlık, taşınmazlara yönelik olarak bilirkişilik yapmak, yine hak sahipleri adına kamu kurum ve kuruluşlarında iş takibi yapmak konusunda yetkili olacak emlak müşavirlerinin, yetki, sorumluluk ve denetimlerini düzenlemeyi amaçlandırmaktadır.
MADDE 2 - Madde ile Kanunda geçen bazı ifadelerin tanımları yapılmaktadır.
MADDE 3 - Madde ile emlak müşavirlerinin denetimi ve mesleğin icrasında meydana gelebilecek sorunların çözümü amacıyla merkezi Ankara’da bulunan dokuz üyeli bir komisyon oluşturulmaktadır. Buna göre, komisyonun başkanının Bakanlıkça belirlenmesi, diğer sekiz üyenin dördünün en az daire başkanı düzeyinde olmak üzere Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünce, kalan dört üyenin de meslek odalarınca belirlenmesi öngörülmüştür.
Ayrıca, komisyondaki meslek odasınca belirlenen üyelerin meslek odası organlarındaki görevlerinin bitimi ile üyelikleri son bulması ve Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünce komisyonda görevlendirilen üyelerin ise, Kurumun yazılı bildirimi ile değiştirilebileceği yönünde düzenleme yapılmıştır.
MADDE 4 - Komisyonun görev ve yetkileri belirtilmiştir.
MADDE 5 - Komisyonun çalışma usul ve esasları düzenlenmiştir.
MADDE 6 - Emlak müşaviri olmak için sahip olunması gereken genel şartlar belirlenmiştir.
MADDE 7 - Emlak müşaviri olabilmek için eğitim, sınav,staj konularında zorunlu olan özel şartlar belirtilmiştir. Emlak müşavirliği, özellikli bir hizmet alanı olduğundan, dört yıllık yüksek öğrenim ya da tapu-kadastro, harita ve emlak konusunda eğitim veren bir yüksek okul mezunu olmak şartı ile ayrıca lisans sahibi tüzel kişi temsilcisi ile gerçek kişilerin ilgili meslek odasına kayıtlı olmak şartları aranmıştır.
MADDE 8 - Madde ile emlak müşavirliği sınavının yapılma şartları, sınavı kazananların lisans kayıt ve tescillerinin nasıl yapılacağı ile sicil kaydı işlemlerinin kimlerce yapılacağı belirtilmektedir.
MADDE 9 - Madde ile emlak müşavirlerinin görevlerine başlamadan önce yapmak zorunda oldukları yeminin, nereden ve nasıl yapılacağı belirtilerek, yapılacak yeminin metni düzenlenmiştir.
MADDE 10 - Madde ile emlak müşavirliği mesleğinin nerede ve nasıl icra edileceği iş yeri değişikliğinde uyulacak kurallar, işyerinin özellikleri, emlak müşavirlerinin lisanslarını sadece bir işyerinde kullanabileceği gibi kurallar belirtilmektedir.
MADDE 11 - Madde ile, emlak müşavirliği mesleğini icra etmek amacıyla kurulan şirketler için zorunlu şartlar belirlenmiştir. Bu amaçla, emlak müşavirliği şirketleri, bünyelerinde en az bir emlak müşavirliği lisansına sahip emlak müşaviri istihdam etmek zorunda olduğu ve bu şirketlerin emlak müşavirliği dışında başka bir işle iştigal edemeyecekleri düzenlenmiştir.
MADDE 12 - Madde ile, yabancıların ülkemizde emlak müşavirliği hizmetlerinde çalışabilmesi için gerekli olan şartlar belirlenmekte olup, Türkiye Cumhuriyeti vatandaşı emlak müşavirlerinin taşıması gereken şartların yanında, karşılıklılık, komisyon teklifi ve Bakanlık onayı şartları getirilmiştir.
MADDE 13 - Madde ile, emlak müşavirliği lisansını almış olanların bu lisans ve yetkilerinin hangi hallerde sona ereceği düzenlenmiştir.
MADDE 14 - Madde ile, emlak müşavirlerinin görev ve yetkilerinin sınırları belirlenmiş olup, emlak müşavirlerinin görev ve yetkileri, kiralama işlemlerine aracılık etmek, gayrimenkulun kiralanması konusunda pazarlama faaliyetlerinde bulunmak, alım-satım, rehin ve sair ayni hak tesisi için gerekli işlemlerin yapılması konusunda aracılık etmek, meslek alanına giren konularda danışmanlık ve bilirkişilik yapmak, kamu kurum ve kuruluşları ile özel ve tüzel kişilerin talepleri halinde gayrimenkul rayiç bedel araştırması ve belirlemesi yapmak, ilgililerin talebi üzerine form, beyanname ve benzeri belgeleri doldurmak, kamu kurum ve kuruluşlarınca emlak müşavirliğine verilen iş ve işlemleri yapmak olarak sayılmıştır.
MADDE 15 - Madde ile, emlak müşavirleri ve iş sahibi arasında hizmet sözleşmesinden doğan ilişkiler düzenlenmiştir. Sözleşme ile yapılacak işlerin tapu sicil ve kadastro müdürlüklerini ilgilendirmesi durumunda, sözleşmenin bir örneğinin tapu sicil ve kadastro müdürlüğüne ibrazının zorunluluğu olduğu öngörülmüştür.
MADDE 16 - Emlak müşavirlerinin hizmetleri karşılığında, meslek kuruluşlarınca belirlenmiş tarifeye göre hizmet bedeli alması ve hizmet bedelinin taraflar arasında düzenlenecek hizmet sözleşmesinde gösterilmesi hususları düzenlenmiştir.
MADDE 17 - Emlak müşavirlerinin hizmetlerinden doğan sorumlulukları nedeniyle 26/9/2004 tarihli ve 5237 sayılı Türk Ceza Kanununun kamu görevlilelir ile ilgili hükümlerine tabi olduğu, yaptıkları işlerden dolayı ortaya çıkan Hazine zararlarından iş sahibi ile birlikte müteselsilen sorumlu olacakları, ayrıca emlak müşavirlerinin mali yükümlülüklerini karşılamak amacıyla sigorta fonu oluşturulacağı düzenlenmiştir.
MADDE 18 - Madde ile, Kanun kapsamı dışında kalan işlemler düzenlenmiştir.
MADDE 19 - Madde ile, kendilerine yetki verilmeyen gerçek veya tüzel kişiler tarafından emlak müşavirlerine tanınan yetkilerin ve meslek ünvanının kullanılmasının yasal olduğu, aykırı davrananların tesbiti durumunda meslek odalarının Cumhuriye Başsavcılığına bildirme zorunlulukları olduğu düzenlenmiştir.
MADDE 20 - Emlak müşavirlerinin mesleki yükümlülükleri ve denetimi hususları düzenlenerek, yaptıkları işlerin hukuka ve mevzuata uygunluğunun Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünce, mesleki kurallara uygunluk yönünden ilgili odalarınca denetleneceği düzenlenmiştir.
MADDE 21 - Madde ile Kanun hükümlerine aykırı davrananlara uygulanacak cezalar düzenlenmiştir.
MADDE 22 - Kanun kapsamında çıkarılacak yönetmelikler düzenlenmiş ve bu yönetmeliklerin, Kanunun yürürlüğe girdiği tarihten itibaren altı ay içerisinde ilgili meslek odasınca hazırlanması öngörülmüştür.
GEÇİCİ MADDE 1 - Kanunun yürürlüğe girdiği tarih itibariyle; ilk ve orta okul ile lise ve dengi okul mezunu olup bu mesleği 1/1/2006 tarihinden önce ifa etmekte olduğunu belirli belgelerle ispatlayan gerçek kişiler ve emlak müşavirliği alanına giren işleri yürüten tüzel kişilerin temsil ve ilzama yetkili tek temsilcisi ile Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü bünyesinde en az iki yıl görev yapmış olan müdür yardımcısı, müdür ve daha üst kadro unvanına sahip görevlilerin Kanunun 5. maddesinde öngörülen şartlar aranmaksızın emlak müşavirliği lisans sınavına giriş hakkı verileceği düzenlenmiştir.
GEÇİCİ MADDE 2 - Madde ile, geçici 1. madde hükmü kapsamındaki kişilerin iki yıl içinde lisans sınavını en fazla 4 kez kazanamayanların durumları düzenlenmiş geçici lisans belgelerinin iki yıllık süre için geçerli olduğu, bu süre içinde açılan sınavlarda başarılı olanlara lisans belgesi verilmesi, başarısız olanların ise geçici lisans belgelerinin iptal edilmesi öngörülmüştür.
GEÇİCİ MADDE 3 - Emlak işi yapan gerçek ve tüzel kişilerin kanun ile ilgili yönetmeliklerin yürürlüğe girdiği tarihten itibaren üç ay içinde hukuki statülerini kanun ve yönetmeliğe uygun hale getirme zorunlulukları ile bu yükümlülükleri süresinde yerine getirmeyenlerin üyelik kayıtlarının meslek odası tarafından re’sen sona erdirileceği düzenlenmiştir.
GEÇİCİ MADDE 4 - Meslek odalarının oluşturacağı meslek kuruluşu üst biriminin teşkiline kadar komisyon merkezinin bulunduğu yer meslek odasınca Emlak Müşavirliği Komisyonunun sekreterya hizmelerinin yürütülmesine yönelik düzenleme yapılmıştır.
MADDE 23 - Yürürlülük maddesidir.
MADDE 24 - Yürütme maddesidir.
Genel Gerekçe
GENEL GEREKÇE
Toplum yaşamında sosyal ilişkilerin oluşmasında temel unsurlardan birisi taşınmaz mallardır. Taşınmazlara ait hukuki düzenlemeler pek çok yasada yer almıştır. Buna bağlı olarak, taşınmazlara ilişkin pek çok hizmetin kamu idarelerince yaplmakta olduğu görülmektedir.
Taşınmazlara ilişkin kamu hizmeti yapılırken kendiliğinden ve işin doğası gereği ortaya bürokratik iş ve işlemleri takipte vatandaş ve kamu idareleri arasında aracılık yapan bir hizmet unsuru doğmuştur. Herhangi bir yasal düzenleme olmaksızın ortaya çıkan bu hizmet alanında pek çok insanımız iş takipçimiz, komisyoncu gibi adlarla faaliyet göstermektedir. Uzun yıllardan beri varlığı bilinen bu aracı hizmet unsuruna belirli bir meslek disiplini verilmemiştir. Sözü edilen bu aracılık hizmetinin doğuşu büyük ölçüde, taşınmaz mal sahiplerinin önemli bir bölümünün taşınmaz mal hukukundan doğan şekli unsurlar bilmedikleri ve yapılması zorunlu şekli, bilgi ve belgeleri düzenleyemediklerindendir. Bürokratik iş ve işlemlerin oluşturulmasında bunları yapabilecek bilgilere sahip güvenilir bir aracıya başvurularak yardımcı olmaları istenildiğinden, iş takipçiliği hizmeti ortaya çıkmıştır.
Borçlar Kanunun kabulü ile bu meslek dalı, Borçlar Kanununun 404 ila 409. maddeleri arasında “tellaliye” hükümleriyle düzenlenmeye çalışılmıştır. Ancak, söz konusu maddelerde, emlakçının mesleki anlamda bir tanımının yapılmamasının yanı sıra, çalışma usul ve esaslarına yönelik gerekli düzenlemeler de bulunmamaktadır. Yasal düzenlemesi tellaliye hükümleri ile kısıtlanan meslek, süreç içerisinde daha profesyonel bir işletmecilik anlayışını benimseyen meslek mensuplari önderliğinde; kahvehane köşelerinde gelişmiş ülkelerdeki örneklerini arayatmayacak ölçülerdeki mekanlara ve işletme koşullarına taşınmıştır.
Meslek odalarının verdiği bilgilere göre ikiyüzellibine yakın vatandaşımızın geçim kaynağını oluşturan meslek, kapsam ve çalışma usul ve esasları yönüyle halen yasal bir düzenlemeye tabi olmayıp tamamen teamül ve uygulamaya terk edilmiştir.
Günümüz ekonomik hayatın içerisinde önemli miktarlarda paranın el değiştirdiği ve ekonomiye tekrar kazandırıldığı bu meslek kolu, mesleki örgütlenmelerini; 5174 sayılı Türkiye Odalar ve Borsalar Birliği ile Odalar ve Borsalar Kanunu gereğince kurulan ticaret odaları, 5362 sayılı esnaf ve sanatkarlar meslek kuruluşları Kanunu gereğince kurulan meslek odalarında bünyelerinde gerçekleştirmektedirler.
Ancak, mevcut meslek örgütlerinin hissetmekte oldukları yasal statünün eksikliğinden kaynaklanan tereddütler sonucu, emlakçılılk mesleğinin tanımı ile çalışma usul ve esaslarının, Sanayi ve Ticaret Bakanlığı ile Türk Standartları Enstitütüsünün tebliğleri ve meslek standardı çalışmaları ile kısmen düzenlenmesi sağlanmıştır.
Bununla birlikte, taşınmazlara ilişkin çeşitli iş ve işlemlere bağlı olarak bu işlerin kısmen veya tamamen ifası ile uğraşan emlak emlak iş takipçisi, emlakçı, emlak komisyoncusu, emlak müşaviri, emlak değerleme uzmanı, emlak bilirkişisi gibi belirli bir temele dayanan ve dayanmayan isim ve sıfatlar altında bir çok yapılanma olması, kişi ve kuruluşların bu meslek grubuna itimadların sarsmakta ve ihtiyat hatta çekimserlikle yaklaşmalarına sebebiyet vermektedir. Bu meslak grubunun yaptığı iş ve işlemlerin, gerek hizmetin ifası gerekse kamu kurum ve kuruluşlarının ilgi alanlarına yakınlıkları sebebiyle tamamen bir uzmanlık alanıdır.
Bu nedenle, bu mesleğin belirli bir yasal statü, mesleki örgütlenme ile unvan yetkilere sahip kişilerce ifası, bu hizmetten yararlanmak isteyen kişilerin güven duygusu içerisinde hizmet alamaması, muhatap olduğu kamu kuruluşları ve özellikle Tapu Sicil Müdürlükleri görevlileri üzerinde haksız itham ve kötü imaj yaratılması gibi sakıncalara yol açabilmektedir.
Sonuç olarak, taşınmazlara ilişkin hizmetleri yerine getiren Kamu İdarelerine duyulması gereken genel güveni sarsacak davranışların önlenmesi, taşınmaz mallara ait hukuki işlemler sırasında vatandaş ile kamu idareleri arasında ihtiyari olarak aracılık ve bilgilendirme hizmetlerini yerine getirecek emlak müşavirlerinin faaliyet ve işlemlerini disiplin altına alarak, bu kişilerin vatandaş ile aralarındaki ilişkilerin kanun güvencesi altında yürütülmesi gereksinimi ortaya çıkmış ve bu gerekliliğin sağlanması amacıyla bu tasarı düzenlenmiştir.
Bu itibarla, hazırlanan tasarının yasalaşması halinde sayılan tüm sakıncaların önüne geçileceği gibi, mu mesleğin ifası sırasında doğabilecek ekonomik kayıpların da önlenmesi mümkün olacak. Emlak müşavirleri ve emlak müşavirliği de hak ettiği kariyer ve unvanı kazanmış olacaktır.
Emlak Müşavirlerinin Dikkatlerine…
17 Kasım 2005 tarihinde İTO da yapılan 73 Nolu Emlak Müşavirleri Meslek Komitesi Zümre toplantısında yeni seçilen üyelerin TÜRK EMLAKCILIK STANDARDI adında bir tasarı hazırlayıp Ticaret ve sanayi Bakanlığına onay için gönderdiklerini öğrendik. İçeriği hakkında bilgi verdiklerinde çok aceleye getirilmiş olan bu tasarıdaki MÜKTESEP hakla ilgili maddelerde meslektaşlardan gelen büyük tepkiler sonucunda komitedeki üyelerimiz sıkıntıları giderme sözü verdiler.
Durum böyle olup, şimdi İTO yerine Turyap A.Ş. kuruluşlu bir dernek aynı tasarının (talepler doğrultusunda düzeltmeler yapılmadan) Sanayi ve Ticaret Bakanlığı’nda aynı haliyle son onay aşamasında olduğunu duyuruyor.
Bütün bu olanlardan anlaşılan, Emlak müşavirliği mesleği 1999 yılından sonra ikinci bir bölünme vakası yaşamaya başlamıştır. Mesleğimizi kendi şahsi çıkarları için sürekli bölmeye çalışan meslektaşlarımıza Turyap A.Ş. öncülüğünde Franchise veren şirketler katılmak arzusunda olduğunu üzülerek izlemekteyiz.
Her zaman iyi niyetli ama doğal olarak emlak mesleği camiasına yabancı olan İTO’nın yetkili organları bu olanlara seyirci kalmanın yanı sıra katılımlarıyla desteklediklerini görmekteyiz.
1999 yılında İTO nın büyük ihmali sonucunda zaten bölünmüş olan emlak müşavirliği mesleği şimdide 73 numaralı emlak müşavirleri komitesi tarafından kendi içersinde ayrım yaparak Emlak Komisyoncusu, Emlak Müşaviri, az öğrenim, çok öğrenim görmüşler eski yeni ayrımı yapmadan bölmek istemektedirler.
Bugüne kadar seçilmiş tüm emlak müşavirleri komite üyelerinin amacı meslek yararına çalışmaktı. Kişisel amaç, üçüncü kişiler lehine amaç ve siyasi amaç güdmediler. Ancak bugünkü komitenin girişimleri incelendiğinde yapılmak istenen yaygın bir talep değil sadece bazı franchise veren hatta ağırlıklı Turyap A.Ş. nin girişimleri sonucu gerçekleştirilmek istenen bir standart olduğu anlaşılacaktır..
Bu haliyle yararlı olmayacak Emlak müşavirliği mesleğini kargaşa, belirsizlik, mutsuzluk ortamına itecek olan ve oldu bittiye getirilmek istenen bu tasarının yaratacağı telafisi olmayan zararların meydana gelmemesi için İTO Başkanlığını yapılmak istenen işlemi gerçek bir platformda tüm meslektaşların, odaların, derneklerin, şirketlerin katılacağı toplantılarda mesleğimizi bir parçaya daha bölmeden gerçek ihtiyaçlarına cevap veren bir standardın hazırlanmasında veya mevcut Sanayi ve Ticaret Bakanlığının ÖSG-2003/59 tebliğ numaralı standart üzerinde ihtiyacımıza cevap verecek değişiklikler yaparak sunulmasına öncülük etmesi için derneğimiz göreve davet etmiştir. İTO 73 nolu emlak müşavirleri meslek grubu üyelerinin dikkat ve bilgilerini sunarız.
Herkes Emlakçı Olmak İstiyor…
Osmanlıdan beri varolan 1926’dan beri İTO içerisinde temsil edilen tellallar, 1957 senesinden itibaren Emlak komisyoncusu 2003 Yılından sonrada İstanbul Emlak Müşavirleri Derneğinin girişimleri sonucunda Emlak Müşavirliği ünvanını taşımağa hak kazanmışlardır. Emlakçılık mesleği tarihinde hiç görmediği kadar rağbette.
Şöyle bir istatistikleri incelediğimizde Emlak Müşaviri olmak isteyen Tapu Kadastrocular, Harita Mühendisleri, kendi meslekleri ile birlikte yapan avukatlar, defterdarlık ve milli emlak çalışanları, görevleri sona ermiş milletvekili, belediye başkanları ve fakülte mezunu gençlerimizin hayallerini süslemesi hiç de yersiz değildir.
Ülkemizde Yılda 10 Milyonun üzerinde tapu işlemi gerçekleştirildiğini ve Ulusal bütçemizin birkaç mislisi paranın el değiştirdiğini düşünürsek Emlak ve İnşaat sektöründeki ileriye dönük yatırımları ayrıca Türkiye’de ki konut kiralarının başdöndürücü boyutlara ulaşmasınıda göz önüne alırsak hiçde haksız sayılmazlar.
Mevcut durum böyle iken hali hazırda ülke çapında 40.000 civarında Emlak şirketleri 100.000’in üzerinde çalışanları ve milyona yakın bu meslekten ekmek yiyen insanı varken kendi gayret ve çabalarıyla organize olarak dernekler, odalar, 100 lerce şubeli şirketlerle ve bu kurumların çabalarıyla kendi kendini disipline etmiş bu meslek mensuplarının BİR KANUNU BİLE YOK.
İstemediklerinden değil, 30 yıla yakın bir süredir Emlakçılık Mesleğinin Bir Kaununa kavuşması için uğraşan ve maalesef bunu görmeden rahmetli olan meslektaşlarımız vardır.
Birçok kez adımları atılmış ama hiçbir zaman neticelendirilmemiş olması üzücü olduğu kadar devletimize her geçen gün büyüyerek zarar vermektedir. Yukarıda dökümünü verdiğim resmi bilançoların büyüklüğü oranında resmi vergi girdisinin o derecedede komik olduğu gerçekler arasındadır.
Komiklikler bitmiyor Son günlerde basında çıkan haberlere bakılırsa T.C.nin en eski mesleklerinden olan 30 yıldır nanun isteyen kendi kendini disipline etmiş dernekler ve odalar tarafından resmi bir standarda oturtulmuş Emlak Müşavirliği mesleğinin YASA TASARISINI Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü hazırladığını duyuruyor.
Emlakçılık mesleğine düzen getireceğini,emlakçıların artık Üniversite mezunu olacağını ve hazırladığı yasa taslağını görüş alınmak üzere bazı kurum ve kuruluşlara gönderdiğini duyurmaktadır.
Bu durumda emlakcılar soruyor; Tapu ve Kadastrocular neden emlak müşavirliği ile ilgili Yasa tasarısı hazırlayıp biryerlere görüş almak için gönderiyorlar. Kendi mesleklerinde mutlu değillermi emlakçı olmak için bu kadar uğraşıyorlar.Yaptıklar iş emlak müşavirliği kadar değerli değimli.Tapu ve Kadastrolardaki bilinen sorunlarını bitirdilerde başka meslek dallarını düzeltmeye kalkıyorlar. Sözün Özü, Tapu Kadastrocular-Haritacılar kendi mesleklerini hakkıyla yapsınlar kendi sorunlarını çözsünler.
Emlakcılar için üzülmesinler onlar kendi kanunlarını 1999-2000 yılarında İstanbul Emlak Müşavirler Derneği öncülüğünde başlattıkları ve
İSTANBUL TİCARET ODASI
UMUM EMLAKÇILAR ESNAF ODASI
DERNEKLER
ŞİRKETLER
İSTANBUL ÜNİVERSİTESİ
HARİTA KADASTRO MÜHENDİSLERİ ODASI
TAPU KADASTRO MÜDÜRLÜKLERİ
DEFTERDARLIK MİLLİ EMLAK DENETİM BÜR.BAŞKANLIĞI
Temsilcilerininde katılımıyla yapılan birçok sayıdaki toplantı ve görüşmelerin neticesinde tüm katılımcıların üzerinde anlaştığı “EmlakMüşavirliği Kanun Tasarısını” hazırladılar.
Hazırlanan tasarının hükümet tarafından gündeme alınmasını ve yasallaşmasını beklemektedirler.
Yorumlar