Emlakçılık Yasası vakit kaybetmeden çıkarılmalı…

Emlakçılık Yasası vakit kaybetmeden çıkarılmalı…

Uzun süredir beklenen ve bekletilen emlakçılık yasasının bir türlü çıkarılmıyor olması devletin her yıl minimum 2 milyar 900 milyon kaybına neden olmaktadır. Devlet, sektör çalışanları ve hizmet alanlar için emlakçılık yasası artık bir an önce çıkarılmalıdır.

Yıllardır üzerinde çalışılan, tartışılan ve taslaklar hazırlanan, mutabakat sağlanmaya çalışıldığı halde çıkarılamayan Emlakçılık Yasası sadece sektörel bir kayba değil, ülke ekonomisinde de ciddi bir açığın oluşmasına sebep olmaktadır. Şöyle ki; Emlakçılık Yasası’nın çıkması haline çağın ve sektörün ihtiyaçlarının gerektirdiği gibi alım-satım ve diğer tüm işlemlerin emlakçılar üzerinden yapılması, yetki ve sorumlulukların eşit olarak verilmesi gibi uygulamalar devlete hatırı sayılır ölçekte vergi geliri sağlayacaktır.

Emlak satış rakamları gerçek değerinde gösterildiğinde devlet buradan her yıl yaklaşık 3 milyar TL kazanç elde edebilir. Ayrıca emlak beyannamelerinin her sene verilen vergilerinin de gerçek değerinde olursa ve buna ek olarak emlak ofislerinin sektöre 200 bin kişi istihdam ettiği düşünülürse, reklam, promosyon, araç vs. gibi harcamalarından kaynaklı verecekleri vergiler de eklenirse yine 3 milyar TL gibi bir rakamın oluşabileceği bir gerçektir. 

Yanı sıra sektör gelişeceği için uluslararası dev Türk şirketleri ve markaları oluşur ve bu da ayrı bir katma değer sağlar. Nasıl mı?

Emlakçılık yasasının değeri maalesef bilinmiyor. Kimse farkında değil ama milyarlarca liralık vergi kaybı, onbinlerce mağdur ve bir o kadar da problem ve yanlış yatırımlar söz konusu. Sektörde eğitimli ve verimli istihdam sağlanamıyor. Ciddi, büyük çaplı, marka bilinirliği ve katma değeri olan ulusal emlak şirketleri oluşamıyor. Evet, yukarıda belirtilenler emlakçılık yasasının olmamasından kaynaklanan birçok kayıp ve problemden bir kaçı. Emlakçılık yasasının olmaması, ülkemizde sektörün önünü tıkamış, sektörde çalışanların ve sektörden hizmet alanların mağdur olmalarına da neden olmuştur.

Ülkemizde yıllık 500 bin civarında konut üretildiğini resmi olarak biliyoruz. Bir o kadar da ikinci el evlerin el değiştirmesi, arsa, arazi ve işyerlerinin satışının toplamının da 600 bin kadar olduğunu söyleyebiliriz. Bu da kümülatifte 1 milyonun üzerinde gayrimenkul satışı demektir. Yasadan sonra her şey kontrol altına gireceği için gerçek rakamları ve değerleri de göreceğiz. Ama basit bir hesap yaparsak; ortalama bir gayrimenkulün 120 bin TL olduğunu varsayarsak, en az 120 milyar liralık bir cirodan söz ediyoruz. Bu cironun %5 gibi bir oranı hizmet bedeli olarak hesaplandığında KDV ile birlikte 7 milyar liralık bir ciro eder. Devletin buradan vergi geliri KDV ile birlikte (yan gelirler hariç) yaklaşık 3 milyar TL’dir. Şu anda emlak ofislerinin toplam vergi geliri devlete tahminen 100 milyon TL civarındadır. Buradan da anlaşılacağı gibi devletin bu yasanın çıkmamasından kaynaklanan kabaca kaybı 2 milyar 900 milyon TL’dir. Bu arada yasanın çıkmasıyla emlakçılara verilecek yetki ve sorumluluktan sonra tapulardaki satışların gerçek değeri yansıtmasıyla alım satımdaki vergi gelirleri gibi birçok geliri de saydığımızda devletin böyle bir kanunla ne kadar kazançlı çıkacağını sanırım daha iyi anlamış oluruz.

Emlakçılık yasasının çıkmasıyla, kaçak emlakçılık yapanların tümü kalkacağı için sektör  tamamen eğitimli, bilgili, tecrübeli, güvenilir, çalışanlardan oluşarak kontrol altında tutulabilecek ve para kazanmakdan önce kaliteli hizmetin ön plana çıktığı bir sektör oluşacaktır. Vergi kaçağı tamamen kalkacaktır. Kontrol sistemi işletileceği ve ancak emlak sertifikasıyla çalışabileceği için yanlış yapan az olacaktır, uygunsuz, etik dışı hizmet verenler cezalandırılacaktır. Hatta sertifikaları iptal edileceğinden sektöre güven artacak ve mağdur edilen olmayacağı için şu anki kötü ön yargılar ve sorunlar ortadan kalkacaktır. Bu da gayrimenkul alış verişinde ek bir artış sağlayacak, daha güvenli bir alış veriş ortamı oluşacaktır. Böylece mağduriyetler ve yaşanan problemler olmayacağı için herkes güven ve güvence içerisinde olacaktır.

Son zamanlarda sektörün gelişmeye ve bilinçlenmeye başlamasının en büyük nedenlerinden birisi de eğitimdir. Eğitim her zaman her yerde olduğu gibi emlak sektöründe de kendini göstermeye başladığından bu yana sektöre bir güven, bir düzen, bir çağdaşlık ve doğru anlayış getirmiştir. Yaklaşık 8 senedir üniversitelerde yüksek okul olarak 2 yıllık ve son iki yılda bazı üniversitelerde lisans olarak 4 yıllık bölümler açılmış, sektörde kalite artmış ve eğitimli kişiler yer almaya başlamıştır. Bu da kamuoyunun emlakçılığa bakışını değiştirmeye pozitif bir katkı sağlamıştır. Önümüzdeki dönemde 4 yıllık mezunların da sektöre katılmasıyla daha da farklılaşacak gelişecektir. Eğitim almış iyi yetişmiş bu kişiler, insanların ihtiyaçlarını doğru tespit edip onları doğru yönlendireceklerdir. Doğru yönlendirme ve ihtiyaçların doğru belirlenmesi özellikle ticari emlaklarda sanayi ve ticarete katkısı olacağından orta ve uzun vadede ekonomiye de katkı sağlayacaktır. Çünkü yanlış yatırımlar milli servet kaybıdır ve ekonomimize olumsuz yansımakta orta ve uzun vadede yatırımcılara zarar vermektedir.

Bunlardan birkaç örnek vermek gerekirse son zamanlarda nerdeyse her mahalleye açılmaya başlayan AVM’ler artık iş yapmayan, dev işletme giderleriyle, yatırımcısına ve kiracılarına zarar ettiren merkezler olmaya başladı. Tabi aralarında lokasyonu doğru seçilmiş, doğru konumlandırılmış, araştırılıp danışılmış ve iyi işleyenler de var. Ama her adım başı açılmaya başlayınca bu işletmeler yeterli müşteri bulamadığından yatırımcısına da kiracısına da zarar ettiren işletmeler haline gelmektedir. Bir de sanayi yatırımlarında teşviklere, ÇED raporlarına, lojistiğe uygun olması çok önemlidir. Bu konulara başta dikkat edilmeyen yatırımlar bir süre sonra rantabl olmayan, atıl yatırım olurlar. Bu örneklerde de görüldüğü gibi profesyonel yatırımcı danışmanlarından destek almak çok önemlidir. Böyle iyi eğitim almış yetişmiş danışmanlarla birlikte yasa desteği de geldiğinde Türkiye ekonomisine doğrudan ve dolaylı çok fazla katkı sağlayacaktır. Kısa sürede her şeyin çok olumlu, hızlı olarak değiştiğini ve kurumsal yapıda uluslararası şirketlerle rekabet edebilecek büyük ulusal emlak şirketlerinin oluştuğunu göreceğiz. Bu şirketler vergisel katkının yanında önemli sayıda kişiye direkt veya dolaylı istihdam ve sektörde hizmet rekabeti yaratacaklardır.

Yıllardır sektörün hak ettiği yere gelememesinin öncelikli nedeni bir emlakçılık yasasının olmaması ve yukarıdaki gelişmeler için öngörüde bulunulamamasıdır. Kanunun olmadığı yerde kanunsuzluk işler ya, emlak sektöründe de yıllardır öyle olmuş. İşini dürüstçe yapan insanlar haklarını alamamış ve hakları hep yenmiş dolayısıyla onlar yeteri kadar kazanamadıkları için büyüyememiş ve büyük bir kısmı kapanmış veya ancak ayakta kalabilmişlerdir. Bu nedenle bir iki firma dışında köklü kurumsal ve büyük emlak firması oluşamamış ve sektör ön yargılarla kirlenmiş, dışlanmış ve hak ettiği saygıyı görememiş. Tabi bu tablo daha çok 15 sene öncesinin tablosuydu. Şimdi bu yanlışlar, haksızlıklar ve eğitimsizlikler büyük bir oranda değişti ama yeterince değil.  Halbuki dünyada paranın en çok döndüğü, en çok kazancın sağlandığı ve yanlış yatırımlarda en çok paranın kaybedildiği, hata affetmeyen sektördür emlakçılık. Bu nedenledir ki aslında kurumsallığın dürüstlüğün, araştırma, bilgi, tecrübe ve eğitimin önemi emlakçılık sektörü içinde vazgeçilmez temel yapı taşlarıdır.

Peki, sektörde çalışan yüz binlerce kişi nasıl olur da doğru düzgün örgütlenip, yasa çıkartıp haksızlıklara ve yanlışlara son verdiremez o da ayrı bir konu. Sektör birleşip örgütlenmiş hatta fazla örgütlenmiş ve İTO’da emlak bölümü kurulmuş, İstanbul Emlakçılar Odası kurulmuş, yine İstanbul’da Emlak Müşavirleri Federasyonu ve emlak dernekleri kurulmuş, ayrıca Anadolu’nun bir kısım emlak odalarının da içinde bulunduğu Ankara’da Tüm Emlakçılar meslek odası kurulmuştur. Ama bu sivil toplum örgütleri hedefleri ve menfaatleri aynı olmasına rağmen birleşip ortak çalışamamışlar, ortak bir komisyon oluşturup herkesin destekleyeceği bir kanun taslağı hazırlayamamışlardır. Halbuki hazırlanacak emlak yasasını hep birlikte destekleyip bu yasanın başta hizmet alan halka ve devlete yansıyan vergi ve istihdam kazancını, ayrıca emlak sektöründe çalışan yüz binlerce insana olan faydalarını anlatabilmiş olsalardı zaten en kısa sürede çıkarılmış olurdu. Bu kanunun çıkarılmadığı her gün ülkemiz ve insanlarımız için kayıp demektir. Yalnız burada tekrar bir konuya dikkat çekmek istiyorum. Bu yasanın çıkarılması kadar doğru ve eksiksiz çıkarılması da çok önemlidir

 

Kısacası emlakçılık yasasının olmaması sektörü ve çalışanlarını çok olumsuz yönde etkilemiş ve ülke ekonomisine, ticarete inanılmaz ölçüde zarar vermiştir. Birçok sorun yaratmış haksızlıklara neden olmuştur. Artık bu yasa birilerinin menfaat çatışmalarının, kısır döngü kaprisleriyle veya başka nedenlerle göz ardı edilen, eksik gedik değil, tam olarak ülke, toplum ve sektör çalışanlarının hak ve gelecekleri düşünülerek bir an önce doğru ve kapsamlı bir şekilde çıkarılması elzem olmuştur.

LİSANSLI EMLAK MÜŞAVİRLİĞİ VE LİSANSLI EMLAK KOMİSYONCULUĞU HAKKINDA KANUN TASARI TASLAĞI

LİSANSLI  EMLAK MÜŞAVİRLİĞİ  VE  LİSANSLI EMLAK  KOMİSYONCULUĞU  HAKKINDA  KANUN  TASARI TASLAĞI

HAZIRLAYAN: İSTANBUL TİCARET ODASI 24 NOLU GAYRİMENKUL HİZMETLERİ MESLEK KOMİTESİ

LİSANSLI EMLAK MÜŞAVİRLİĞİ VE LİSANSLI EMLAK KOMİSYONCULUĞU HAKKINDA KANUN TASARI TASLAĞI 

Amaç

MADDE 1 – Bu kanunun amacı; lisanslı emlak müşavirleri, lisanslı emlak müşavirliği şirketleri ile lisanslı emlak komisyoncularının faaliyet, denetim ve sorumluluklarına ilişkin usul ve esasları belirlemektir.

Kapsam
MADDE 2- Bu kanun, lisanslı emlak müşavirleri, emlak müşavirliği şirketleri ve emlak komisyoncularının gayrimenkullere yönelik yapacakları aracılık, kiralama, danışmanlık, belge düzenleme, tasdik ve takip gibi işlemlerin yerine getirilmesini kapsar.

Tanımlar
MADDE 3 –Bu kanunda geçen;

a ) Bakanlık: Bayındırlık ve İskan Bakanlığını,
b)  Kurul: Lisanslı Emlak Müşavirliği ve Lisanslı Emlak Komisyonculuğu Kurulunu ,
c)  Lisans: Emlak müşavirliği ve emlak komisyonculuğu lisansını,

ç)  Meslek Odası: 5362 sayılı Esnaf ve Sanatkârlar Meslek Kuruluşları Kanununa göre   

     Kurulan Emlak Meslek Odaları, Emlak Meslek Odası bulunmayan yerlerde Birleşik Esnaf
     Odaları ile 5174 sayılı Kanuna tabi odaları,

d)  Müşavirlik: Lisanslı emlak müşavirliklerini,
e)  Şirket:  Lisanslı emlak müşavirliği ve lisanslı emlak komisyonculuğu şirketini ,
f)  Komisyonculuk: Lisanslı emlak komisyonculuğunu ,
(g)  Yönetmelik: Lisanslı Emlak Müşavirliği ve Lisanslı Emlak Komisyonculuğu Hakkındaki Kanun uyarınca çıkarılan yönetmelikleri,
h) Tapu işlemleri: Tapuda yapılan akitli ve akitsiz işlemleri .
ı)  Meslek mensubu: Lisanslı emlak müşaviri ve lisanslı emlak komisyoncusunu ,
i)  İş sahibi: Sözleşmeye dayalı olarak taşınmaz alım satımı, kiralama, tapu işlemlerini
     yaptıracak ve takip ettirecek gerçek ve tüzel kişileri ,.
j) Sınırlı ayni hak: Tapu kütüğünde ayrı sayfaya kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar dışındaki sınırlı ayni hakları,
k) Taşınmaz mülkiyeti: Arazi, tapu kütüğünde ayrı sayfaya kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar ile kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız bölümlerin mülkiyetini,

l) Akitli işlemler:  Taşınmaz mülkiyeti devri veya taşınmaz üzerine ayni ve şahsi hak tesisine ilişkin olarak tapu sicil müdürlüğünce resmi senet düzenlenen işlemleri,
m) Akitsiz işlemler: Taşınmaz mülkiyeti devri veya taşınmaz üzerine ayni ve şahsi hak tesisine ilişkin olarak tapu sicil müdürlüğünce tescil istem belgesi düzenlenen işlemleri,

İfade eder.

Genel şartlar
MADDE 4 - Lisans sahibi olabilmenin genel şartları şunlardır:

a) Türkiye Cumhuriyeti vatandaşı olmak.
b) Kamu haklarından mahrum bulunmamak.
c) Medeni hakları kullanma ehliyetine sahip olmak.
ç) Türkiye’de yerleşim yeri sahibi olmak,
d) 5237 sayılı Türk Ceza Kanununun 53. üncü maddesinde belirtilen süreler geçmiş olsa bile kasten işlenen bir suçtan dolayı bir yıl veya daha fazla süreyle hapis cezasına ya da affa uğramış veya tescil edilmiş olsa bile, Devletin güvenliğine, anayasal düzene ve bu düzenin işleyişine, milli savunmaya, Devlet sırlarına karşı suçlar ve casusluk suçları ile yabancı devletlerle olan ilişkilere karşı suçlardan veya zimmet, irtikap, rüşvet, hırsızlık, dolandırıcılık, sahtecilik, güveni kötüye kullanma, görevi kötüye kullanma, hileli iflas, ihaleye fesat karıştırma, edinimin ifasına fesat karıştırma, suçtan kaynaklanan mal varlığı değerlerini aklama veya kaçakçılık suçlarından hükümlü bulunmamak..

Lisans sınavı
MADDE 5-Lisanslı Emlak müşavirliği ve Lisanslı emlak komisyonculuğu sınavı Kurulca yapılır. Kurul yetkisini sınav yapmaya yetkili başka bir kamu kurumu aracılığıyla yapabilir veya yaptırabilir Sınavlarda tapu işlemleri uygulamaları, pazarlama, hukuk, büro yönetimi, halkla ilişkiler gibi mesleki konularda sınav yapılır. Sınavlara ilişkin  usul ve esaslar ile sınav konular yönetmelikle belirlenir. Yönetmelik hazırlanırken Ticaret Odaları ve Esnaf Sanatkârlar Odalarının ilgili birimlerinin görüşü alınır. Sınavlarda her sınavdan toplam 6 kere başarısız olanlar yeniden sınava giremezler. Her halde bu hak üç yılla sınırlıdır.
Emlak müşavirliği lisansı almanın özel şartları
MADDE 6- Emlak müşavirliği lisansı almanın özel şartları şunlardır;

a) Dört yıllık lisans eğitimi veren hukuk, siyasal, iktisat, işletme, iktisadi ve idari bilimler, kamu yönetimi,  fakültelerinden veya mühendislik fakültelerinin harita ve kadastro, inşaat, mimarlık ve şehir planlaması bölümlerinden veya ön lisan eğitimi veren Tapu ve Kadastro Meslek Yüksek Okulu ile Meslek Yüksek Okullarının “Emlak ve Emlak Yönetimi” programından mezun olmak yahut Yüksek Öğretim Kurulunca bunlara denkliği kabul edilen yurt içi ve yurt dışı yüksek öğretim kurumlarından mezun olmak.

b) Lisans sınavını kazanmış olmak

c)  Lisans sınavını kazananlar için İçeriği ve süresi yönetmelikle belirlenecek, Kurulca verilecek altı aylık teorik eğitimi ve meslek odalarınca belirlenecek Lisanslı emlak müşaviri yanında altı aylık uygulama eğitimi olmak üzere toplam on iki aylık eğitimi başarıyla tamamlamış olmak.

ç) Esnaf Odası veya Ticaret Odalarının ilgili meslek komitesine kayıtlı olmak.

Emlak komisyonculuğu lisansı almanın özel şartları
MADDE 7- Emlak komisyonculuğu lisansı almanın özel şartları şunlardır;

a) Lise ve dengi okuldan mezun olmak veya değerleme, harita, emlak, maliye, iktisat, işletme, kamu yönetimi yapı ve inşaat alanlarında eğitim veren en az iki yıllık yüksek okullar ile Tapu ve Kadastro Meslek Yüksek Okulu ile, Meslek Yüksek Okullarının “Emlak ve Emlak Yönetimi” programından mezun olmak yahut Yüksek Öğretim Kurulunca bunlara denkliği kabul edilen yurtiçi ve yurtdışı yüksek öğretim kurumlarından veya lisans eğitimi veren yüksek okullardan mezun olmak.

b) Lisans sınavını kazanmış olmak

c) İçeriği ve süresi yönetmelikle belirlenecek, Kurulca verilecek altı aylık teorik eğitimi ve meslek odalarınca belirlenecek lisanslı emlak müşaviri veya lisanslı emlak komisyoncusu yanında altı aylık uygulama eğitimi olmak üzere toplam on iki aylık eğitimini başarıyla tamamlamış olmak.

ç) Esnaf Odası veya Ticaret Odalarının ilgili meslek komitesine kayıtlı olmak.
 
Lisanslı Emlak Müşavirliği ve Komisyonculuğu Kurulu
MADDE 8- - Bu kanunda belirtilen görevleri yerine getirmek amacıyla merkezi Ankara’da olan Bayındırlık ve İskân Bakanlığı’na bağlı olarak Lisanslı Emlak Müşavirliği ve Komisyonculuğu Kurulu kurulmuştur.
Kurul on bir asıl ve 8 yedek üyeden oluşur. İki asıl bir yedek üye,  Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünden biri asıl bir yedek üye,  Maliye  Bakanlığından, bir asıl bir yedek üye Sanayi ve Ticaret Bakanlığından, bir asıl bir yedek üye YÖK tarafından, üç asıl 2 yedek üye Esnaf Odaları tarafından, üç asıl 2 yedek üyede Ticaret Odaları tarafından seçilir.

Kurul üyeliklerine aday gösterilecek kamu görevlilerinin genel müdür, genel müdür yardımcısı, daire başkanı görevlerinde bulunması üç yıl bu görevde asaleten çalışmış olması şarttır. Kurul üyelerinin görev süresi 5 yıldır. Görev süresi dolan kurul üyesi yeniden seçilebilir. YÖK tarafından seçilecek üyenin en az doçent unvanlı, ilgili mesleki eğitimde görev almış olması şarttır.

Emlak Meslek Odaları ve Ticaret Odalarınca seçilecek kişilerin Meslek Esnaf Odalarında başkan veya üyeler, Ticaret Odalarında ilgili gayrimenkul hizmetleri meslek komitesi başkan veya üyeleri arasından seçilir. Bu üyelerin kanunda belirtilen emlak müşaviri ve komisyoncusu olabilme şartlarını taşımaları gerekir.

Asıl üyeliğin boşalması halinde, ilgili kurum tarafından seçilen yedek üye göreve başlar. 

Kurul üyelerinin seçimine ilişkin usul ve esaslar yönetmelikle belirlenir. Odaları temsil edecek üyelerin seçiminde odaların üye sayısı esas alınır.

Kurulun görevleri

MADDE 9- Kurulun görevleri şunlardır:

a) Lisans sınavı yapmak veya yaptırmak.

b) Lisans sınavı sonucu emlak müşaviri, Lisanslı emlak komisyoncusu ve Lisanslı Emlak
    Müşavirliği Şirketi olmaya hak kazananlara lisans vermek ve meslek mensupları sicilini 
    tutmak.

c) Emlak müşaviri veya komisyoncusu olmaya hak kazananların yeminlerini yaptırmak.

ç) Yabancı emlak müşaviri ve komisyoncularının hukuki ve fiili olarak karşılıklı olmak
    kaydıyla, Türkiye de faaliyette bulunma taleplerini değerlendirmek, uygun olanlara izin
    vermek.

d) Bu kanunda belirtilen hallerde lisans iptaline karar vermek.

e) Emlak müşaviri, komisyoncuları ve şirketlerinin faaliyetleri sırasında
    kullanacakları, sözleşme, belge basılı kâğıtların şeklini, ana unsurlarını ve içeriğini
    belirlemek.

f) Verilecek mesleki eğitime ilişkin usul ve esasları belirlemek.

g) Meslek ilkelerini belirlemek, genelgeler çıkarmak, emlak müşaviri, emlak müşavirliği
    şirketi ve komisyoncularını faaliyetleri ile ilgili olarak denetlemek, gerektiği takdirde idari
    inceleme ve soruşturma yapmak.

ğ) Bu kanun kapsamındaki faaliyetler ile ilgili benzeri hizmetleri yürütmek.
h) Emlak müşaviri, emlak müşavirliği şirketi ve komisyoncularına görüş bildirmek.

Kurulun çalışma usul ve esasları

MADDE 10- Kurul, asıl üyelerinin üçte ikisinin katılımı ile toplanır ve asıl üye tam sayısının salt çoğunluğu ile karar alır. Kurul kendi üyeleri arasından bir başkan seçer.

Kurul üyelerine ayda dört toplantıdan fazla olmamak üzere, her toplantı günü için uhdesinde kamu görevi bulunanlara 1000, bulunmayanlara ise 2000 gösterge rakamının memur aylık katsayısı ile çarpımı sonucu bulunacak tutarda Kurul Bütçesinden toplantı ücreti ödenir.

Kurulun idari yapısı
MADDE 11-.Kurul; Başkanlık,  Genel Sekreterlik, Hukuk Müşavirliği ve Denetim Birim Başkanlığından oluşur.  
Başkanlık: Kurulun en üst idari organıdır. Başkanlık görevleri ile personelin sayısı ve nitelikleri yönetmelikle belirlenir. Kurul çalışmalarını sevk ve idare eder.
Genel sekreterlik: Kurulca atanacak, genel sekreterin görevleri ile personelin sayısı ve nitelikleri yönetmelikle belirlenir. Genel sekreterin Esnaf Odası ve Ticaret Odalarının ilgili meslek komitesi üyeleri arasından en az 4 yıllık yüksek okul mezunu olması ve gayrimenkul sektöründe en az 5 yıl çalışmış olması şartı aranır.
Hukuk müşavirliği:  Hukuk müşavirinin hukuk fakültesi mezunu olması zorunludur. Hukuk müşaviri olarak atanacakların asgari 4 yıllık avukatlık yapmış olması veya mesleki alanında en az dört yıl çalışmış olma şarttır.
Denetim Birimi Başkanlığı: Kurulca atanacak, denetim birimi başkanının 4 yıllık yüksek okul mezunu olması,  kamu ve/veya özel sektörde denetim alanında en az 4 yıl görev yapmış olması aranır.

Kurul, işbu Kanunun ekinde yer alan cetvelde sayı ve unvanı gösterilen kadrolardan oluşur. Bakanlar Kurulu bu kadroları artırma veya azaltmaya yetkilidir.

Lisans ve kimlik belgesi:

MADDE 12- Bu kanun hükümlerine göre emlak müşaviri ve emlak komisyoncusu olmaya hak kazanan kişilere Kurul tarafından kayıt ve tescilleri yapılarak lisans ve kimlik belgesi verilir.

Lisans talepleri için yapılan başvurular en geç bir ay içinde Kurul tarafından incelenir ve karara bağlanır. Kurul kararlarına karşı 60 günlük süre içinde idari yargıya itiraz edilebilir.

Lisanslı emlak müşavirleri tarafından bu kanun hükümlerine göre kurulacak olan emlak müşavirliği şirketlerine de lisans, Kurul tarafından verilir.

Lisans bedeli
MADDE 13-Lisans bedeli emlak komisyoncuları için 2000 TL, emlak müşavirleri için 5000 TL, emlak müşavirliği şirketleri için 10000 TL olup bu bedeller bir defaya mahsus olarak ödenir. Bedel, Kurul tarafından belirlenecek banka hesabına yatırılır.

Lisans bedeli her yıl bir önceki yıla ilişkin olarak 213 sayılı Vergi Usul Kanunu uyarınca Maliye Bakanlığınca belirlenen yeniden değerleme oranında artırılarak uygulanır.

Lisans bedelleri bu Kanunun 20. ve 21.maddesinde belirtilen görevleri yasanın yürürlüğe girdiği tarihten önce yapmaları nedeniyle bir defaya mahsus olmak üzere lisans alanlara %50 indirimli olarak uygulanır.

Yemin
MADDE 14-Lisans sahibi, bu Kanun kapsamındaki görevine fiilen başlamadan önce, o yer sulh hukuk mahkemesinde görevini doğru ve tarafsız olarak yürüteceğine, bu Kanun hükümlerine ve ilgili mevzuata aykırı hareket etmeyeceğine ve ettirmeyeceğine dair yemin eder. Yemin metni Kurul tarafından belirlenir.

Yemin tutanağı iş yerinin görünen bir yerine asılır.

Yeni iş yeri açılması ve değişikliği
MADDE 15- Emlak müşavirleri ve emlak komisyoncuları kendi adlarına açtıkları işyeri adreslerinde faaliyetlerini sürdürmek ve lisans ve ruhsatlarını çalıştıkları iş yerinin görünen bir yerine asmak zorundadırlar.

İş yeri değiştiren meslek mensupları on gün içinde yeni iş yerlerinin açık adreslerini Kurula bildirmek zorundadırlar.

Meslek mensupları kendi adlarına birden fazla iş yeri açamazlar. İş yeri sahibi olan meslek mensupları ücret karşılığı işveren yanında çalışamazlar. Ücret karşılığı çalışan meslek mensupları birden fazla iş yerinde de görev yapamazlar.

Meslek mensupları sicili

MADDE 16- Lisanslı emlak müşaviri ve komisyoncuları için Kurul tarafından meslek mensupları sicili tutulur. Lisanslı emlak müşavirliği şirketleri de Kurul tarafından listeye alınarak ilan edilir.
 

Çalışma yerini başka il veya bölgeye naklini yapan meslek mensupları işe başlamadan en az on gün önce Kurula bunu bildirmek zorundadır.

Hizmetin kendi adına yürütülmesi
MADDE 17- Lisansını almış olan müşavir ve komisyoncuların bu hizmeti kendi adına yürütmesi halinde, bu hizmet emlak müşaviri ve komisyoncusu tarafından bizzat yerine getirilir.

Lisanslar devredilemez, kiraya verilemez.

Lisanslı emlak müşaviri, komisyoncusu ve lisanslı emlak müşaviri şirketi yanında çalışanların yapacağı işlemlerde sorumluluk lisans sahibine aittir.

Düzenlenecek sözleşme ve belgeler lisanslı emlak müşaviri ve komisyoncusu tarafından imzalanır.

Lisanlı emlak müşavirleri, komisyoncuları ve şirketler işyerlerinde faaliyetleri dışında başkaca bir iş yapamazlar.

Yabancı emlak müşavirleri ve komisyoncuları:
MADDE 18- Yabancı bir devletin uyruğundaki gerçek kişiler, karşılıklı olmak ve lisanslı emlak müşavirleri ve komisyoncularında aranan nitelikleri taşımak şartıyla Kurul onayı ile Türkiye de emlak müşavirliği ve komisyonculuğu faaliyetinde bulunabilirler.

Yabancıların ilgili mevzuat hükümlerine uygun olarak Türkiye de emlak müşavirliği ve komisyonculuğu hizmetini vermek üzere faaliyette bulunabilir. Şirket kurabilirler Bu halde de kurulacak şirkette biri sorumlu lisans sahibi olmak üzere TC vatandaşı en az iki lisanslı emlak müşavirinin kurucu ortak olma şartı aranır.

Lisansın kullanılacağı yetki bölgesinin sınırı
MADDE 19-  Lisanslı emlak müşavirleri, komisyoncuları ve şirketler yurt içinde ve yurt dışında işlem yapmakla yetkilidirler. Lisanslı emlak müşavirleri, komisyoncuları ve şirketler , başka kişi veya şirketlerle yapacakları resmi sözleşmeyle, kendilerinin vermeye yetkili olduğu hizmetin, belirli bir bölge ile sınırlı olarak onlar tarafından verilmesini sağlayabilir. Bu halde hizmet vermeye yetkili kılınan kişi veya şirketlerin lisanslı emlak müşaviri, lisanslı emlak komisyoncusu  veya lisanslı emlak müşavirliği  şirketi şartlarını taşıması gerekir.   

Lisanslı emlak müşavirlerinin yapacağı hizmetler;

MADDE 20- Lisanslı emlak müşavirlerinin gayrimenkullere yönelik sunacağı hizmetler şunlardır;

a) Talep üzerine düzenlenen iş sözleşmesine dayanılarak, taşınmaz malın alım, satım ve kiralanması konusunda pazarlama faaliyetlerinde bulunmak, aracılık hizmeti vermek.

b)Talep üzerine düzenlenen iş sözleşmesine dayanılarak, gayrimenkul mülkiyetinin devri, gayrimenkul üzerine ayni ve şahsi hak tesisleri işlemlerini takip edip sonuçlandırmak, tüm resmi ve özel kurumlarda işlemleri takip etmek, belge düzenini sağlamak,

c) Gayrimenkul hizmetlerine yönelik kayıt inceleme, araştırma, raporlama ve danışmanlık hizmeti vermek.

ç) İlgililerin talebi üzerine işlemlerle ilgili belge ve formları düzenlemek.

d) Gayrimenkullerde kendi faaliyet alanına ilişkin olarak bilirkişilik hizmeti vermek.

Emlak komisyoncularının vereceği hizmetler

MADDE 21-  Lisanslı emlak komisyoncularının sunacağı hizmetler şunlardır;

a) Talep üzerine düzenlenen iş sözleşmesine dayanılarak, taşınmaz malın alım, satım ve kiralanması konusunda pazarlama faaliyetlerinde bulunmak, aracılık hizmeti vermek.

b) Talep üzerine düzenlenen iş sözleşmesine dayanılarak, satış ve kiralanmasını yaptığı taşınmazlara yönelik olarak işlemleri tüm özel ve resmi kurumlarda takip etmek.

Emlak komisyoncuları, bu kanunla, emlak müşavirlerine tanınan diğer yetkileri ve emlak müşaviri sıfatını kullanamazlar.


Komisyonculuk faaliyeti verecek şirketler
MADDE 22-Komisyonculuk faaliyetinde bulunacak şirketlerin ticaret şirketi statüsünde olması kurucularından en az birisinin lisanslı emlak komisyoncu olması zorunludur.

Şirket çalışanları yapacakları işlemlerde lisanslı emlak komisyoncusu ile birlikte müteselsilen sorumludur.

Lisanslı emlak müşavirliği şirketleri

MADDE 23- Emlak müşavirliğinin ticari şirket kapsamında yapılması halinde, şirketin anonim şirket olarak kurulması, şirket kurucu ortaklarının en az iki sorumlu lisanlı emlak müşaviri olması zorunludur.

Emlak müşavirliği şirketlerine lisanslı emlak komisyoncuları da ortak olabilir.

Lisanslı emlak müşavirliği şirketinin sermayesi 200.000TL den az olamaz.

Şirket çalışanları ve avukatlar yapacakları işlemlerde lisanslı emlak müşaviri ile birlikte müteselsilen sorumludur.

Emlak müşavirliği veren ticaret şirketleri müşavirlik faaliyetleri dışında başkaca bir iş yapamazlar. Sorumlu lisanslı emlak müşavirleri, başka şirketlerin kurucu ortağı olamaz, yönetim ve denetimlerinde bulunamaz.

Emlak müşavirliği hizmeti veren ticaret şirketleri kadrolu veya sözleşmeli olarak en az bir avukat çalıştırmak zorundadır. Düzenlenecek resmi senet ve tescil istem belgesini lisanslı sorumlu emlak müşavirinin yanında avukatta imzalar. 24. madde gereğince verilecek tapu kayıt suretlerini sadece lisanslı sorumlu emlak müşaviri imzalar.

Lisanslı emlak müşavirliği şirketlerinin sunacağı hizmetler
MADDE 24. Lisanslı emlak müşavirliği şirketlerinin sunacağı hizmetler şunlardır.

a) Talep üzerine düzenlenen iş sözleşmesine dayanılarak, taşınmaz malın alım, satım ve kiralanması konusunda pazarlama faaliyetlerinde bulunmak, aracılık hizmeti vermek.

b) Talep üzerine düzenlenen iş sözleşmesine dayanılarak, gayrimenkul devri, üzerine ayni ve şahsi hak tesis işlemlerini takip edip sonuçlandırmak, tüm resmi ve özel kurumlarda takip etmek, belge düzenini sağlamak.

c) Akitli ve akitsiz işlemlerde tapu sicil müdürlüğünün kontrolüne sunmak üzere resmi senet ve tescil istem belgelerini düzenlemek.

ç) Tapu kayıt suretlerini tasdik ederek ilgilisine vermek.

d) Gayrimenkul hizmetlerine yönelik kayıt inceleme, araştırma, raporlama ve danışmanlık hizmeti vermek.

e) İlgililerin talebi üzerine işlemlerle ilgili belge ve formları düzenlemek.

Yetki Sözleşmesi
MADDE 25-  Lisanslı emlak müşavirlikleri, komisyoncuları ve şirketler, başka kişi veya şirketlerle yapacakları resmi sözleşmeyle, kendilerinin vermeye yetkili olduğu hizmetin onlar tarafından verilmesini sağlayabilir. Bu halde hizmet vermeye yetkili kılınan kişiler veya şirketin lisanslı emlak müşaviri, lisanslı emlak komisyoncusu olması veya lisanslı emlak müşavirliği şirketi şartlarını taşıması gerekir. Hizmet vermeye yetkili kılınan kişi veya şirketler iş ve işlemlerinden doğrudan sorumludur. Yetki veren kişinin sorumluluğu ise, yapılacak müşavirlik ve komisyonculuk hizmeti ile sınırlıdır.

Yetki veren Lisanslı emlak müşavirlikleri, komisyoncuları, şirketler ile yetkilendirilen kişi veya şirketler arasında yapılacak sözleşmenin içeriği ve sözleşmede bulunması zorunlu koşullar yönetmelikle düzenlenir.

İş sözleşmesi

MADDE 26- Lisanslı emlak müşaviri, komisyoncuları ve şirketleri ile iş sahibi arasında, içerik ve unsurları Kurul tarafından belirlenen, tip (standart) iş sözleşmesi düzenlenir.

Sözleşmeyle yapılacak işler, tapu sicil ve kadastro müdürlüklerini ilgilendiriyorsa düzenlenen iş sözleşmesinin bir örneğinin ilgili tapu sicil veya kadastro müdürlüğüne ibrazı zorunludur. İşlemin sonuçlanmasından sonra iş sözleşmesi ilgili müdürlükte saklanır.

Taraflar arasında düzenlenen bu sözleşmede belirlenecek süre içinde işlemin sonuçlandırılmaması halinde, iş sahibi tarafından yazılı bilgi verilmek suretiyle sözleşme tek taraflı olarak feshedilebilir. Bu durumda Lisanslı emlak müşaviri ve komisyoncuları ücret talebinde bulunamaz. Ancak sözleşme süresi bitse dahi taşınmazın yer gösterilen müşteriye satılması veya kiralanması bu hükmün dışındadır.

Lisanslı emlak müşaviri ve komisyoncuları üstsoy, altsoy ve aynı derecedeki kayın hısımları ve eşleri hariç olmak üzere, bütün iş sahipleriyle iş sözleşmesi yapmak zorundadırlar.

Ücret

MADDE 27- Ücret, lisanslı olarak verilen müşavirlik ve komisyonculuk hizmetlerine karşılık olarak alınacak meblağdır. Ücretin miktarı taraflar arasında düzenlenecek iş sözleşmesinde gösterilir.

 Esnaf ve Sanatkârlar Federasyonu ve TOBB (Türkiye Odalar Borsalar Birliği) tarafından her yıl Eylül ayı içerisinde, işlemlerden alınacak ücretinin asgari hadlerini gösteren birer tarife hazırlayarak Kurula gönderirler.

Kurulca teklifler göz önüne alınmak suretiyle uygulanacak tarife o yılın Ekim ayı sonuna kadar hazırlanarak Bayındırlık ve İskân Bakanlığına gönderilir. Bu tarife Bakanlığa ulaştığı tarihten itibaren bir ay içinde Bakanlıkça karar verilmediği veya tarife onaylandığı takdirde kesinleşir. Ancak Bakanlık uygun bulmadığı tarifeyi bir daha görüşülmek üzere, gösterdiği gerekçesiyle birlikte Kurula geri gönderir. Geri gönderilen bu tarife, Kurulun üçte iki çoğunlukla aynen kabul edildiği takdirde onaylanmış sayılır. Sonuç Kurul tarafından Bayındırlık ve İskân Bakanlığına bildirilir. Asgari ücret tarifesine karşı idari yargı merciine başvurulabilir.

Ücretinin takdirinde, işlemin tamamlandığı veya hizmetin verildiği tarihte yürürlükte olan tarife esas alınır.

Asgari ücret tarifesinde belirtilen miktarların altında ücret alınamaz. Yeni tarife yürürlüğe girinceye kadar mevcut tarife hükmü uygulanır.

Tasdik ve tasdikten doğan sorumluluk

MADDE 28- Lisanslı emlak müşavirliği şirketlerinin tapu işlemlerine yönelik düzenleyecekleri belgeler ile tasdik edecekleri tapu kayıt suretine ilişkin usul ve esaslar Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü ve Kurulca birlikte belirlenerek, Kurul tarafından açıklanır.

Tapu kayıt suretleri sorumlu lisanslı emlak müşavirleri tarafından bizzat imzalanır. Tasdik yapılırken lisans numarasının da yazılması zorunludur. Tapu kayıt suretlerinin doğruluğundan lisanslı emlak müşavirleri sorumludurlar.

Hukuki ve Cezai Sorumluluk

MADDE 29- Lisanslı emlak müşaviri, emlak komisyoncusu ve şirketler, yaptığı iş ve işlemlerden kusurlarıyla üçüncü kişi ve Hazineye verdikleri zarardan   doğrudan sorumludur. Lisanslı emlak müşavirleri ve komisyoncuları işbu kanunla verilen yetki ve sorumlulukları açısından Türk Ceza Kanunu anlamında kamu görevlisi sayılır ve buna göre cezalandırılır.

Sigorta fonu
Madde 30-Lisanslı emlak müşaviri, komisyoncuların ve şirketlerinin faaliyetleri sırasında meydana gelen zararlardan doğan sorumluluk ve yükümlülüklerini karşılamak amacıyla kurul tarafından bir sigorta fonu oluşturulur. Lisanslı emlak müşaviri, komisyoncuların ve şirketlerinin sigorta fonuna katılımı zorunludur. Sigorta primleri peşin ödenir. Ancak Kurul, taksitle ödeme yapılmasına da karar verebilir. Sigorta kapsamına manevi tazminata ilişkin talepler dâhil değildir. Sigorta fonunun nasıl oluşacağı çalışma usul ve esasları ile kapsamına alacağı zararlar, primler yönetmelikle düzenlenir. Prim ve ilgili koşulların tespitinde; sigorta süresi içinde herhangi bir zararın giderilmesine neden olmayan müşavir veya komisyoncuların primlerinin indirilmesi yoluyla ödüllendirilmesi, zarar giderimine neden olan müşavir veya komisyoncuların primlerinin yükseltilmesi yoluyla cezalandırılması ve gerekli görülen diğer hususlar dikkate alınır.

Lisanslı emlak müşavirliği ve komisyonculuğundan ayrılma 

MADDE 31- Lisanslı emlak müşaviri veya emlak komisyoncusu iken işini bırakanlar bunu on beş gün içerisinde Kurula bildirmek, lisans ve kimlik belgesini geri vermekle yükümlüdürler. Bu kişilerin yeniden mesleği icra etmek istemeleri halinde lisans ve kimlik belgeleri Kurul tarafından bu Kanununda belirlenen 4, 5.  ve 7. maddesindeki şartları taşımaları halinde yeniden verilir. Beş yıl içinde yeniden müracaat halinde sınav şartı aranmaz.

Mesleki yükümlülükler ve yetkilerin kullanılması

MADDE 32 -Emlak müşavirleri, komisyoncuları ve şirketleri bunların yanında çalışanlar, yaptıkları hizmetlerden dolayı edindikleri belge ve bilgileri amacı dışında kullanamaz ve açıklayamazlar.

Emlak müşavirleri, komisyoncuları ve şirketleri mesleği gereği veya pazarladıkları taşınmazlarla ilgili haksız rekabete sebep olmayacak şekilde ilan ve reklam da bulunabilirler.

Tabela veya basılı kâğıtlarında lisanslı emlak müşaviri, emlak komisyoncusu ve şirketi unvanı dışında başkaca sıfat kullanamazlar.

Ancak; mesleğin gereği olarak pazarladıkları taşınmazların nitelikleri ve nicelikleri hakkında yapacakları ilan bu yasak dışındadır.

Satılacak veya kiralanacak gayrimenkuller üzerine bu amaçla konulacak ve ölçüleri ve içeriği Kurul tarafından belirlenecek olan ilan ve afişler her türlü vergi ve harçtan muaftır. Bu ilanlar Kurulca belirlenen sürelerden önce ilan sahibi bilgisi dışında alınamaz toplanamaz zarar verilemez.

Denetim
MADDE 33- Emlak müşavirleri, komisyoncuları ve şirketlerin faaliyetleri; bu kanun kapsamında yaptığı işlemlerin hukuka ve mevzuata uygunluk yönünden Kurulca mesleki ilke ve kurallara uygunluk yönünden ilgili meslek odalarınca denetlenir.

Kurulca yapılan denetimler sonucunda, hukuka ve mevzuata aykırı işlemleri tespit edilen lisans sahiplerine, bu işlemlerini hukuka ve mevzuata uygun hale getirmeleri için bir aya kadar süre verilebilir. Bu durum gereği yapılmak üzere ilgili meslek odası ve Kurula bildirilir.

Mesleki ilke ve kurallara uygunluk yönünden ilgili meslek odalarınca yapılan denetimler sonucunda verilen cezalar Kurula bildirilir.

Lisansların verilmesi, iptal edilmesi ve sicillerin tutulması ve lisanslı müşavir ve komisyoncularının kuruluş, işleyiş ve her türlü faaliyetlerinin denetimini yaparak uyarma, kınama, lisansın geçici veya sürekli iptali cezalarını ve bu Kanunda belirlenen para cezalarını vermeye Kurul yetkilidir.

Kurul kararlarına karşı 15 gün içinde idari yargıya merciine başvurulabilir

Ceza hükümleri

MADDE 34-  Bu Kanunun 33. maddesinde yapılan denetimler sonucunda bu Kanunun öngördüğü herhangi bir yükümlülüğü ihlal ettiği tespit edilenlere 500 TL den 10000 TL’ ye kadar idari para cezası Kurul tarafından verilir. İhlalin verilen süre içinde giderilmesi para cezası verilmesine engel oluşturmaz. İdari para cezalarının belirtilen sınırlar içinde verilmesinde, ihlalin niteliği, ihlalin ve kusurun ağırlığı, üçüncü kişiler için herhangi bir zarara sebep olup olmadığı, daha önce aynı türden veya başka bir ihlalde bulunulup bulunulmadığı göz önünde tutulur ve ceza bildiriminde belirtilir. İdari para cezaları her yıl Maliye Bakanlığınca belirlenen yeniden değerleme oranları kadar artırılır. 

33.madde uyarınca yapılan denetimler sonucunda para cezası verilen emlak müşavir veya komisyoncularına aynı zamanda bir uyarı cezası verilir. İkinci kez aynı veya değişik türden bir  ihlalin yapılması halinde para cezası yanında kınama cezası verilir.

33. madde uyarınca verilen süre içinde ihlalin giderilmemesi halinde lisansın en fazla altı ay süreyle geçici iptaline (askıya alınmasına) karar verilir. Aynı ihlalin ikinci kez yapılması halinde bir yıl süreyle lisans askıya alınabilir. Aynı ya da değişik türden ihlallerin üçüncü kez yapılması veya ikiden fazla lisansın askıya alınması hallerinde emlak müşavir veya komisyoncularının lisansı sürekli iptal edilebilir. Kurul, ihlalin ağırlığını ve kusur oranını göz önünde tutarak lisans iptali yerine başka bir ceza vermeye yetkilidir. Aynı şekilde Kurul, ihlalin ağırlığını ve kusur oranını göz önünde tutarak doğrudan lisansın en fazla bir yıl süreyle geçici ya da lisansın sürekli iptaline karar verebilir.

İdari para cezaları Kurul tarafından bir fonda toplanır. Fonda biriken paralar sadece lisanslı emlak müşaviri ve komisyoncularının idari, sosyal ve mesleki ihtiyaçları için kullanılır. Bu hususta yönetmelikle düzenleme yapılır.

Lisanssız faaliyette bulunma
Madde 35- Bu kanunun yürürlüğe girmesinden sonra, gayrimenkule yönelik bu kanun da tanımlanan hizmetlerin hangi ad altında olursa olsun lisanssız olarak yapılması yasaktır. Yasağa uymayanlar hakkında bu Kanunda öngörülen cezalar uygulanır. Kamu idareleri lisanssız faaliyette bulunanların bu Kanunda tanımlanan hizmetlere yönelik taleplerini yerine getiremezler. Lisanssız kişilerin taleplerini işleme alan kamu görevlileri hakkında  bu maddede yazılı  ceza hükümleri  uygulanır. Haklarında adli ve idari işlemler yapılır.

Bu kanun da tanımlanan hizmetlerin hangi ad altında olursa olsun lisanssız olarak yapılması halinde faaliyette bulunan gerçek ve tüzel kişiler 5000 TL’den 20000 TL’ye kadar para cezası, ,6 aydan 2 yıla kadar hapis cezası ile cezalandırılır. Para cezaları her yıl yeniden değerleme oranları kadar artırılır.

Lisans iptali

MADDE 36-
a)  Lisans sahibinin isteği,
b)  Lisanslı emlak müşavirliği, emlak komisyoncusu ve şirketi olmak için Kanunda ve  

     Yönetmelikte belirtilen şartların kaybedilmesi veya bu şartları taşımadığının sonradan   

     Anlaşılması.
c)  Mesleki ilke ve kurallara uygun davranılmaması nedeniyle (üç) r kez para cezası verilmiş olması.
d) İş yerlerinde, bu kanunda belirtilen faaliyetler dışında başkaca bir iş yapıldığının tespit edilmesi, bu nedenle üç kez para cezası verilmiş olması.
e) Lisansın devredilmesi veya kiraya verildiğinin tespit edilmesi.

Halinde lisanslar Kurul tarafından iptal edilir. İptal kararına karşı 15 gün içinde idari yargı merciine başvurulabilir.

Meslekte çalıştırılamayacak olanlar

MADDE 37- Lisanslı emlak müşavirleri şirketleri ve komisyoncuları, bu mesleği yapmaları yasaklananları yanlarında çalıştıramazlar. Bunlarla her ne şekilde olursa olsun mesleki iş birliği yapamazlar.

Yetkili oda

MADDE 38- Bu kanunda oda tarafından yapılması öngörülen görev ve yetkiler lisanslı emlak müşaviri ve komisyoncusunun kayıtlı olduğu oda tarafından yerine getirilir ve kullanılır.

Yönetmelikler

MADDE 39- Bu kanunla ilgili olarak aşağıda belirtilen hususlar yönetmelikle düzenlenir.

a) Lisanslı emlak müşavirliği şirketleri ve lisanslı emlak komisyonculuğu çalışma usul ve esasları,
 

b) Lisanslı emlak müşavirliği ve lisanslı komisyonculuğu sınav, staj, eğitim, ruhsat verilmesi, ceza fonu,

c) Lisanslı emlak  müşavirliği ve lisanslı emlak komisyonculuğu kurulunun oluşması, çalışma usul ve esasları ile ilgili yönetmelikler, kanunun yürürlüğe girdiği tarihten sonra 6 ay içinde Esnaf ve Sanatkârlar Odası ve Ticaret Odalarının görüşü alınmak suretiyle, Sanayi ve Ticaret Bakanlığı ile Bayındırlık ve İskân Bakanlığınca müştereken hazırlanarak yürürlüğe konur.
 

Kanunun uygulanmasıyla ilgili olarak yönetmelikler dışında hukuki düzenlemeler yapmaya Kurul yetkilidir.

Geçici Madde 1- Bu Kanunun yürürlüğe girdiği tarihten önce bu kanunun 5.maddesindeki genel şartları taşımakla birlikte İlköğretim mezunları  en az 10 yıl, Lise mezunları en az 7 yıl, dört yıllık fakülte ve yüksek okul mezunları en az iki süreyle bu Kanunun 20. maddesinde belirtilen görevleri fiilen yaptıklarını bağlı bulundukları  vergi dairesi veya oda kaydı ile kanıtlarlarsa, bu Kanunun yürürlüğü tarihinden itibaren 1 yıl içinde müracaat etmek ve sınavda başarılı olmaları halinde,  Lisanslı emlak müşaviri olmaya hak kazanırlar.

Geçici Madde 2 -Bu Kanunun yürürlülük tarihi itibarı ile Ticaret Odalarının Gayrimenkul Hizmetleri Meslek komitesine kayıtlı şirketlerde yönetim kurulu başkan ve üyeleri, genel müdürleri ve yardımcıları, pazarlama müdürleri ve limitet şirket müdürleri ve pazarlamada çalışan elemanlardan, ilköğretim mezunları en az 10 yıl, lise mezunları en az 7 yıl, dört yıllık fakülte ve yüksek okul mezunları en az 2 yıldır fiilen görev yaptıklarını kanıtlayanlar Bu Kanunun yürürlüğü tarihinden itibaren 1 yıl içinde müracaat etmek ve sınavda başarılı olmaları halinde  lisanslı emlak müşaviri olmaya hak kazanırlar

Tapu ve  Kadastro Genel Müdürlüğünde, genel müdür, genel müdür yardımcıları, daire başkanları, bölge müdürleri, bölge müdür yardımcıları, tapu şube müdürleri, tapu sicil müdürü ve tapu sicil müdür yardımcıları, kadastro müdürleri, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü müfettişi, maliye müfettişi görevlerinde bulunmuş olanlar bu Kanunun yürürlüğü tarihinden itibaren 1 yıl içinde müracaat etmek ve sınavda başarılı olmaları halinde Lisanslı Emlak Müşaviri olmaya hak kazanırlar. 

Geçici Madde 3- Bu kanunun yürürlüğe girdiği tarihten önce bu kanunun 5.maddesindeki genel şartları taşımakla birlikte, bu kanunun 21.maddesinde belirtilen görevleri toplam en az bir yıldır fiilen yaptıklarını bağlı bulundukları vergi dairesi veya oda kaydı ile  kanıtlayanlar bu kanunun yürürlüğe girdiği tarihten itibaren bir yıl içinde ilgili odaya başvurmaları halinde lisanslı emlak komisyoncusu olmaya hak kazanırlar.

Geçici birinci maddenin de tanımlanan kişiler bu çalışmalarını bir yıldan bu yana yapmaları halinde bu Kanunun yürürlüğe girdiği tarihten itibaren bir yıl içinde ilgili odaya başvurmaları halinde başkaca bir şart aranmaksızın lisanslı emlak komisyoncusu olmaya hak kazanırlar. 

Geçici Madde 4- İlgili devletlerce karşılıklılık şartı sağlanamadığı için 18.madde hükmünden faydalanamayan yabancı uyruklu emlak müşavirleri ve komisyoncuları bu kanunun yürürlük tarihini takip eden yılın sonuna kadar işlerine devam edebilirler.

Geçici Madde 5- Bu kanunun yürürlüğe girdiği tarihten önce bu kanunun 24.maddesinde belirtilen görevleri toplam en az dört yıldır fiilen yaptıklarını bağlı bulundukları vergi dairesi veya oda kaydı ile  kanıtlayan ticaret şirketleri, kanunun yürürlüğe girdiği tarihten itibaren bir yıl içinde bu kanunda ilgili lisanslı emlak müşaviri şirketi olmaya şartlarını sağlamaları halinde lisanslı emlak müşaviri şirketi olmaya hak kazanırlar.

Geçici Madde 6. Lisanslı Emlak Müşavirliği ve Komisyonculuğu Kurulunun 8.maddeye göre ilk oluşmasında Emlak Meslek Odaları ve Ticaret Odaları temsilcilerinde lisans aranmaz. Bu üyelere lisans doğrudan verilir.

Geçici Madde 7. 6083 sayılı Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Teşkilat ve Görevleri Hakkında Kanunun 2.maddesinin (g) bendi yürürlükten kaldırılmıştır.

Yürürlük

MADDE 40- Bu kanun yayımı tarihinde itibaren yürürlüğe girer.

Yürütme

MADDE 41- Bu Kanunun hükümlerini Bakanlar Kurulu yürütür.

Emlak Sektörünün Değerli Yetkilileri….

Emlak Sektörünün Değerli Yetkilileri….
27.01.2011 tarihinde (dün) İstanbul Ticaret Odasında  meslek komitemiz üyeleriyle sektör temsilcilerinin bir araya geldiği toplantıya katkılarınızdan dolayı teşekkür ediyoruz.
Gayrimenkul sektörü ,içinde önemli bir yeri olan  Emlakçılık hizmetindeki sorunların çözümünde birlik ve beraberlik önemli bir unsurdur.Dünkü toplantıda bunu  görmek bizi mutlu etti.
Meslek faaliyetlerini yasal bir zeminde yürütülmesine yönelik yaptığımız  ve 2009 yılından bu yana meslek komitemizin üzerinde yoğun bir şekilde çalıştığı yasa çalışmasını tamamlamış bulunuyoruz.Bu çalışma ‘’Kanunumuz çıksın da nasıl çıkarsa çıksın’’   mantığı ve aceleciliği ile değil ,uzun bir çalışma sonucu  sizlerinde  değerli  katkılarıyla  tamamlandı. Bu çalışma İstanbul Ticaret Üniversitesi ve Kadir Has Üniversitesinin idare,eşya hukuku  alanlarında  isim sahibi  değerli akademisyenlerinin incelemesinden de geçti. İTO Yönetim Kurulunca da onaylandı.Kanun tasarı taslağının genel gerekçe ve madde gerekçelerini de yazarak.Taslağı Kanun  hazırlama tekniğine uygun bir halde düzenledik.
Şimdi elimizde ciddi hazırlanan, sektör temsilcilerinin onayını almış  bir metin var.Bu taslak sektör çalışanlarının çıkarlarını koruduğu gibi ,bu hizmetin daha ileri gitmesinin de yolunu açacaktır. Mesleğe hizmet etmek isteyenleri, bu çalışmayı desteklemeye , birlik ve beraberlik içinde yasalaşması için tüm imkanları seferber etmeye davet ediyoruz.
Ayrıca  emeği geçen ve katkıda bulunan herkese de teşekkür ediyoruz.
Saygılarımla
Metin YEŞİL
24 Nolu  Gayrimenkul Hizmetleri Meslek Komitesi Üyesi

--
Mehmet KEKLİK
AVRUPA YAKASI EMLAK MÜŞAVİRLERİ DERNEĞİ
www.emlakder.org

Arsa - Arazi alırken nelere Dikkat etmeliyiz ?

Arsa - Arazi alırken nelere Dikkat etmeliyiz ?

Mehmet KEKLİK

Arazi imar uygulaması geçmeyen toprak parçasıdır. Arsa ise belediyelerin imar uygulaması yaptığı, yapılaşmaya müsait alanlardır. Arazilerde imar uygulaması yapılmadığı için imar durumları belli değildir; ayrıca düzenleme ortaklık payları düşülmemiştir. İfraz ve tevhid nedir? İfraz; imar planı tamamlanmış yerlerde, plan koşullarına uymak şartıyla bir parselin birden fazla parsele dönüştürülmesi işlemidir. Tevhid ise, birden fazla bitişik parselin birleştirilmesi işlemidir. Düzenleme Ortaklık Payı nedir? Düzenlemeye tabi tutulan yerlerin ihtiyacı olan yol, meydan, park, yeşil saha, genel otopark gibi genel hizmetlere ayrılan ve tescile tabi olmayan alanlar ile cami, karakol yerleri ve ilgili tesisler için kullanılmak üzere, düzenleme dolayısıyla meydana gelen değer artışları karşılığında düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların, düzenlemeden önceki yüz ölçümlerinden %40'a kadar düşülebilen miktardır. Taban alanı nedir? Işıklıklar ve çıkmalar hariç binanın yatay iz düşümünün arsa zemininde kapladığı alandır. Yapı nizamı (TAKS) ile belirlenen parsellerin bahçelerinde yapılacak müştemilat binaları taban alanı içine katılır. Taban alanının parsel alanına oranına Taban Alanı Katsayısı denir. Toplam inşaat alanı nedir? İskanı mümkün olan bodrum katlar ve çatı araları dahil asma kat, çekme kat ve diğer bütün katların alanlar toplamıdır. İnşaat alanının parsel alanına oranı Kat Alanı Katsayısı (KAKS)(E= İnşaat Emsali) olarak adlandırılır. Arsa - Arazi alırken nelere dikkat etmeliyiz? - Arsa veya arazi alımında öncelikle alınacak arsanın Kadastro’da, Tapu Müdürlüğü’nde ve İmar Müdürlüklerinde incelenmesi gereklidir. - Doğabilecek riski engellemek için tapunun bağlı bulunduğu harita ve kadastro müdürlüklerine müracaat edip, harç yatırıp arsanın yerini belirlemek gereklidir. - Arsa veya arazi içersinde imar durumunun öğrenilmesi gerekmektedir. - Arsa veya arazi hisseli midir? Arsanın hisseli olup olmadığını araştırma yaparak öğrenmeliyiz. Ancak mutlaka alınması gerekiyorsa diğer hissedarlardan onay alınması ve rizaî taksim yapılmış olması gereklidir. - Üzerindeki takyidat durumu nedir? Bu da Tapu Müdürlüklerinden öğrenilebilecek bir bilgidir. - Üzerinde ruhsatsız, kaçak yapı mevcut mu? Eğer arsa birileri tarafından işgal ediliyorsa, arsanın alnmaması tavsiye edilir. - Mümkün olduğunca ana yollara yakın, topografik olarak düz veya az eğimli, yüksek gerilim hatlarından uzak, rekreasyon için ayrılmış alanlara yakın, yola olan cephesi geniş, düzgü ve biçimli bir arsa tercih edilmelidir. Arazi Alımında Dikkat Edilecek Durumlar 1-Arazinin İmar Durumu: Bir arazinin imar durumunu bulunduğu bölge, çevresinde göl olup olmadığı, yola olan cephesi gibi hususlar belirler. Alınması planlanan arazinin imar durumunu, bağlı bulunulan belediyenin imar işleri bölümünden veya alacağınız arazi belediye sınırları içerisinde değil ise il imar müdürlüklerinden öğrenebilirsiniz. 2-Arazinin Satın Alınma Durumu: Bir arazi alınırken arazinin sahibinin kontrol edilmesi ve arazinin yetkili kişilerden alınması gereklidir. Ayrıca, alıcı, TC. vatandaşı değil ise her yerde arazi alması mümkün değildir. Bir araziyi almak için girişimde bulunmadan önce alıcının bağlı bulunduğu konsolosluğa başvurarak Türkiye içerisinde mülk sahibi olup olamayacağını ve eğer olabiliyor ise nerelerde mülk sahibi olabileceğini öğrenmesi gerekmektedir. Türkiye Cumhuriyeti Sınırları içerisinde devlete ait olmayan tüm araziler Tapu Kütüğüne bağlıdır. Eğer tapusuz bir arazi satılmak isteniyorsa, arazinin aslında devlete ait olduğunun ve teklif eden kişinin sadece kullanım hakkına sahip olduğunun açık bir göstergesidir. Bu türdeki bir araziyi kanunen satın almak mümkün olmayıp, sadece kullanım hakkı devredilir. Kullanım hakkı mutlak bir hak olmayıp, kullanım hakkının devralındığı durumlarda alıcının konumu devletin arazisinin işgalcisi olmaktan öteye gitmez.

Konu : 2918 nolu yasa

YASAYI BİLMEKTE YARAR VARDIR.    KİMSENİN BAŞINA GELMESİN AMA, DİYELİM Kİ TRAFİK KAZASI GEÇİRDİNİZ. YARALI VAR, HASTANEYE GİTTİNİZ.

SİZLERİN 2918 NOLU YASAYI BİLMEDİGİNİZİ ZANNEDEREK,
YAPILACAK MÜDAHALE VE TEDAVİ ÜCRETLERİNİ ÖDEYECEĞİNİZE DAİR ŞU BELGEYİ İMZALAYIN  TEKLİFİ İLE KARŞILAŞIRSINIZ.... ANCAK SİZ DE
BU BELGEYİ İMZALAMAZSAM, BANA MÜDAHALE VE TEDAVİ ETMEYECEĞİNİZE DAİR BİR BELGEYİ İMZALAYIP GETİRİN....
DEDİĞİNİZ ANDA, HASTANENİN BÜTÜN İMKANLARI SİZİN İÇİN SEFERBER OLACAKTIR.
***
2918 SAYILI TRAFİK KANUNUNU MUTLAKA OKUYUN.
TÜKETİCİLER BİRLİĞİ, KAZAZEDELERİN HAKLARIYLA İLGİLİ BİR RAPOR HAZIRLADI.
TRAFİK KAZASI SONUCU YARALANAN VE HASTANEYE KALDIRILARAK TEDAVİ ALTINA ALINAN KAZAZEDELERİN, KANUNA GÖRE TEDAVİ İÇİN ÜCRET ÖDEMEMESİ GEREKTİĞİ BELİRTİLDİ.
KAZA SONUCU YARALANAN VE HERHANGİ BİR HASTANEDE TEDAVİ GÖREN KAZAZEDELERDEN,  BU TEDAVİLERİNE KARŞILIK HASTANE TARAFINDAN ÜCRET TALEP EDİLEMEYECEĞİNİN BELİRTİLDİĞİ RAPORDA, 2918 SAYILI TRAFİK KANUNUNA GÖRE :
HERHANGİ BİR TRAFİK KAZASI SONUCU YARALANAN KİŞİ, EN KISA SÜREDE HASTANEYE YETİŞTİRİLMEK VE GEREKEN TEDAVİNİN YAPILMASI HÜKÜMLERİNİ İÇERİYOR.
YÖNETMELİĞE GÖRE,
 
HASTANE ACİL SERVİSİ, KENDİSİNE GELEN KAZAZEDENİN
MADDİ DURUMU, SOSYAL GÜVENCESİNİN OLUP OLMADIĞINA VE HASTANIN ÖZELLİĞİNE BAKMADAN, GEREKEN TEDAVİYİ VE MÜDAHALEYİ HERHANGİ BİR ÜCRET TALEP ETMEDEN YAPMAK ZORUNDA. 
 
BU TEDAVİ SONUCU OLUŞAN MASRAFIN İSE SAĞLIK BAKANLIĞI, KARAYOLLARI TRAFİK DÖNER SERMAYE İŞLETMESİ TARAFINDAN KARŞILANACAGININ  BELİRTİLDİĞİ RAPORA GÖRE;
 
VATANDAŞLARIN HAKLARINI BİLMEDİĞİ İÇİN SORUNLAR YAŞANDIĞINI VE HASTANELERİN BU KANUNDAN BİHABERMİŞ GİBİ GÖZÜKÜP, VATANDAŞTAN PARA TALEP ETMELERİNİN SUÇ OLDUĞU BELİRTİLDİ.  
 
LÜTFEN TANIDIĞINIZ HERKESE İLETİNİZ.

KAZASIZ GÜNLER DİLEGİYLE...  Kaynak: Mali Müşavir Selamet Akyüz

Kirayı gizleyen 5 yıl korkulu rüya görecek

irayı gizleyen 5 yıl korkulu rüya görecek

Kirayı gizleyen 5 yıl korkulu rüya görecek DÜNKÜ Hürriyet’te yer alan "Maliye’den Kapı Kapı Kira Denetimi" haberi, bazı ev sahiplerini endişelendirdi. Kira geliri elde ettiği halde, bu gelirini hiç beyan etmeyen veya eksik beyan edenler, ciddi anlamda endişeye kapıldılar. Bu endişe, sabahın erken saatlerinde aldığımız yüzlerce sorudan da belli oluyordu. KISKAÇ DARALACAK Maliye Bakanlığı, kira gelirleri ve kentsel rantların vergilendirilmesi amacıyla, etkin bir denetim başlattı. Geçen hafta yazdığımız gibi, bu denetimlerin bir bölümü arsa ve arazi rantları ile arsa karşılığı alınan dairelerin incelenmesine yönelik. Diğer bölümü de kira geliri elde edenlere yönelik. Ankara’da başlatılan çalışma için, görevlendirilen 400 Maliyeci, evleri tek tek dolaşıyor. İkamet edenlerin ev sahibi mi, kiracı mı olduğunu soruyor. Kirada oturanlara; ne zamandan beri kiracı olduklarını, ayda kaç YTL kira ödediklerini, kiranın bankaya yatırılıp yatırılmadığını soruyor ve ev sahibinin kimlik bilgilerini öğrenip, bunları bir tutanağa yazıyorlar. Ankara’daki çalışma, kısa süre içinde, diğer illerde de uygulanacak. BEYAN SINIRI Kira geliri elde edenler, belli sınırı aştığında, bu gelirlerini ikametgahlarının bulunduğu yerdeki vergi dairesine beyan edip, vergi ödemek zorundalar. Kira gelirlerindeki beyan sınırı, yıllar itibariyle tabloda gösterilmiştir. Konut kira gelirlerinde, yıllık kira geliri toplamı, tabloda belirtilen sınırı aştığında, izleyen yılın 1-25 Mart tarihleri arasında, beyan edilmesi gerekiyor. Örneğin, 2008 yılı kira geliri 2.400 YTL’yi aştığında, 1-25 Mart 2009 tarihinde, ilgili vergi dairesine beyan edilecek. Birden fazla konut kira geliri olanlarda, 2.400 YTL’lik sınır, toplam kira gelirine uygulanıyor. İŞYERİ FARKI Tablodan da fark edileceği gibi, işyeri kira gelirleri için beyan sınırı, konuta göre çok yüksek. Bunun nedeni şu; işyeri kiraları ödenirken, kiracı yüzde 20 oranında stopaj (vergi kesintisi) yapıyor. Başka bir anlatımla, brüt kiranın yüzde 20’si peşin peşin vergi olarak ödeniyor. İşyeri kira gelirlerinde, özellik taşıyan bir başka durum daha var. İşyerinin brüt kira geliri; 2003’te 32 bin, 2004’te 56 bin, 2005’de 60 bin, 2006’da 113 bin, 2007’de 82 bin, 2008’de de 85.632 YTL’yi aşmadığı sürece, beyanname verildiğinde, ödenecek vergi çıkmıyor. Üste vergi iadesi alınıyor. KORKULU RÜYA NE? Vergide zamanaşımı süresi 5 yıl. Maliyeciler, geriye dönük 5 yılın kira geliri vergisini, isteyebilirler. Buna göre, 2003 yılı 1 Ocak 2009’dan itibaren zamanaşımına uğramış oluyor. Ancak, 2004 yılı kira gelirinin 2009 yılı sonuna kadar, 2008 yılı kira gelirinin de 2013 yılı sonuna kadar, beyan edilmeyen vergisi; cezası ve faizi ile birlikte istenebilir. Banka hesaplarınıza el konabilir. Bu uygulama, gizlenen diğer gelirler için de geçerli. 5 yıl boyunca korkulu rüya görmektense, gizlenen geliri "Pişmanlıkla" beyan edip, huzur içinde uyumakta yarar var.

KONUT ALMANIN ZAMANI GELDİ Mİ ? (175)

KONUT ALMANIN ZAMANI GELDİ Mİ ? (175)


KONUT ALMANIN ZAMANI GELDİ Mİ ?



Uzun süredir çalışmış olduğum müşterilerimden sürekli " Konut almanın zamanı geldi mi " sorularını duymaktayım. Bunu mesleki tecrübelerime dayanarak cevap vermeye çalışacağım.
Öncelikle bu konu hakkında biraz analiz yapmak istiyorum, bunun neticesinde almak mı ? yoksa biraz daha beklemek mi ?
Biz millet olarak garimenkul olayına biraz daha duygusal yaklaşım gösteririz.
Çünkü insanımız alacağı gayrimenkulü ileride bir emeklilik yada yaşlılık garantisi olarak görüp yastığının altına tapusunu koyar. Evet bu tarz bir yaklaşım olduğu sürece bizde gayrimenkul her zaman cazibesini koruyacaktır.
Gayrimenkul satışlarında ihtiyacı olmayan mecbur değilse mülkünü satmamaktadır. Ama konutta kira fiyatları % 20 - 30 arasında düşmüş bulunmaktadır. Bu düşüşler sadece kiralarda kalmış satışlara yansımamıştır. Durum böyle olunca kiracılar ev sahipleri ile kira yapılanmasına gidiyorlar kira düşüşü yapmayan evleri boşaltıp daha düşük fiyatlı yerlere yada şehre yakın daha lüks ve daha ucuz evlere taşınmaktadırlar.
Satışlarda fiyat düşüşü olan yerlerde vardır. Ama bu yerler şehrin merkezinde olan yerler değil şehrin dışında ve inşaatların yoğun olduğu yeni yerleşim yerlerindedir. Şehrin merkezi her zaman cazibesini korumaktadır. Şehrin merkezinde yer alan projelerde bir fiyat değişimi olmamıştır. Boğaz da halen çok talep görmekde fiyatlarında asla gerileme yok aksine alıcının halen çok satıcının az olduğu bu durumda fiyatlar düşmeyecek aksine yükselişini sürdürecektir.
Konut alacaklara şu soruyu sormak lazım oturmak için mi ? eğer cevabınız evet ise hiç zaman kaybetmeden ev aramaya başlayabilirsiniz. Çünkü 2007 den beri durağan olan bir emlak piyasası var, fiyatlar da bir değişim olmadı ayrıca oturmak için alınan ev uzun vadeli bir yatırımdır. Uzun vadeli yatırımda da her zaman kazanır hemde içinde yaşadığınız için mutlu olursunuz.
Yatırım için almak istiyorum diyorsanız, o zaman temkinli olmanızda fayda var. Çünkü ihtiyacı olmayanın satmadığı dönemdeyiz. Fiyatlar piyasa şartlarına göre biraz gerilemesi gerekmektedir. Piyasada para dönmüyor, ciddi bir durgunluk var, finansal sorun yaşamaya başlayacak nakde ihtiyacı olanlar ellerinde bulunan gayrimenkulleri satacaklardır. Bunun yanında kredi ile konut alanlar eğer kredilerini ödeyemezlerse onlarında satışları kaçınılmaz olacaktır.
Sonuç olarak ev ihtiyazı olanların bir an önce ev aramaya başlamalarını yok yatırımcı ise bunun için biraz daha beklemesini ama piyasa içinde kalarak beklemesini çünkü fırsatların yaşandığı bir dönemde de olduğumuzu unutmayalım. Saygılarımla...
Mehmet KEKLİK
Avrupa Yakası Emlak Müşavirleri Dernek Başkanı

KREDİLİ KONUT ALIRKEN DİKKAT! (60)

KREDİLİ KONUT ALIRKEN DİKKAT! (60)

Ekonomik kriz emlak piyasasını tam anlamıyla etkisi altına alırken, krediyle alınan konutların alım-satımında artış yaşanıyor. Nasıl yapılacağı pek bilinmeyen bu alışverişte hem alıcı hem de satıcının dikkatli olması gerekiyor



  Küresel krizin etkisinin en fazla hissedildiği sektörlerden biri emlak olurken, piyasada yaşanan sıkıntı nedeniyle daha önce olmayan satışlar yapılmaya başladı. Krediyle konut alanların bazıları ödeme sıkıntısına düşünce kredilerinin koşullarını yumuşatmaya, daha kötü duruma düşüp kredilerini ödeyemez hale gelenlerse konutları satışa çıkarmaya başladı. Bu şekilde de piyasada daha önce hiç şahit olmadığımız bir manzara oluştu. Çünkü kredi borcu olan bir konut nasıl alınır ya da satılır kimse bilmiyordu. Bu konuda uygulamalar da açıkça belirtilmediği için kimse nasıl davranacağını bilemez duruma düştü. Kredili sat



ışlar bu kadar bilinmezi içinde barındırmasına rağmen özellikle alıcılar için cazip görünüyor. Taksitleri ödenmeyerek, satışa sunulan konutların fiyatlarının daha uygun olması ya da alıcıların bu konutları daha uygun fiyatlardan alabileceğini düşünmesi bu durumda önemli bir etken oluyor. Ayrıca daha önce uygun faiz oranlarından alınan konutlar alıcılar için cazip görünüyor. Çünkü şimdiki faiz oranlarından kredi kullanmak daha maliyetli olabiliyor. Fakat bankaların bu konuda nasıl bir uygulama yaptığı net olarak belli değil. Net olan şu; d


üşük faiz oranlarından alınan konutlar aynı koşullarda bir başkasına devredilemiyor. Bu konutları almak için mutlaka yeni bir kredi kullanılması gerekiyor. Bu da güncel faiz oranlarından ve masrafları ödenerek alınabilecek bir krediye denk düşüyor.  Uzmanlara göre, kredili konut al



ımında dikkat edilmesi gereken hassas noktalar var. İlk ve en sağlam yöntem olarak yeni kredi alınarak tapunun el değiştirmesiyle satış yapılması gerektiğini belirten uzmanlara göre, Borç senin üstünde kalsın ben ödemeye devam edeyim. Sonra da tapuyu ben üstüme al



ırım gibi düşüncelerden uzak durmak büyük önem taşıyor. Çünkü karşılıklı güvene dayalı bu uygulamalar uzun bir süreci kapsayan kredili konut alımında bazı önemli riskleri içinde barındırıyor.  Kredi borcu bulunan konutlar nasıl satılır?
Uzmanlara g


öre kredi borcu bulunan konutların satışında şu yöntemler kullan



ılıyor: - Konut peşin alınır. B


öylece bankanın borcu kapatılır ve satıcının da tüm alacağı ödenir. İpotek kalkar, tapu alıcıya geçer. Burada sadece erken ödeme cezası verilir. - Alıcı ve satıcı aralarında anlaşır, bankaya haber vermezler. Satıcı kredi bakiyesini aşan tutarı alıcıya


öder, konut üzerinde ipotek bulunduğu halde tapuda alım-satım gerçekleştirilir. Bu durum alıcı ve satıcı için bazı riskleri içerir. - Bankaya bilgi vermeksizin al



ıcı ve satıcı aralarında anlaşır. Satıcı kredi bakiyesi dışındaki tutarı alıcıya öder, kredi kuruluşunun işlemden haberdar olmaması için tapuda devir yapılmaz, alıcı ve satıcı aralarında Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi düzenler. Bu yöntemde riskler daha yüksektir. - Al



ıcı ve satıcı kredi kullandıran kuruluşa başvurur ve durumu açıklar. Önceki krediyi veren kuruluş eski krediyi kapatarak, alıcıya yeni bir kredi açabilir. Eski kredi kapatılır ve tapuda alım-satım işlemi gerçekleştirilir. Bu yöntem alıcı ve satıcıya ilave risk yüklemez ancak yeni kredinin faiz oranı eskisinin aynısı olmayabilir. Burada da erken


ödeme cezası verilir. - Tapusu olmayan bitmemiş bir projeden konut satın almak i



çin ise önce eski satış vaadi sözleşmesinin iptal edilmesi ve yeni bir satış vaadi sözleşmesi yapılması gerekiyor. Bundan sonra alıcı krediyle konutu alıyor ve yeni ipotek koyuluyor. Bu işlemi gerçekleştirmek ise daha karmaşık bir süreci kapsıyor.
 

KİRA GELİRİ SAHİPLERİNİN DİKKATE ALABİLECEĞİ HARCAMALARI (10)

KİRA GELİRİ SAHİPLERİNİN DİKKATE ALABİLECEĞİ HARCAMALARI (10)

Kira gelirlerinin saptanmasında Gelir Vergisi Kanunu, mükelleflere biri götürü, diğeri gerçek usul olmak üzere iki usul sunmuştur. Mükellefler bu yöntemleri uygulama konusunda bir tercih hakkına sahiptirler.

Ancak götürü gider usulünü kabul edenler iki yıl geçmedikçe, bir başka deyişle bu yöntemi arka arkaya iki yıl uygulamadıkça bu usulden dönemezler. İkinci yıldan sonra ise diğer usul seçilebilir.

Bu konudaki tercih hakkının, beyan olunan bütün kira gelirleri için ortak kullanılması gerekmektedir. Örneğin bir mükellefin beyannamesinde iki kira geliri varsa her iki gelirin matrahının da aynı yönteme göre belirlenmesi gerekmektedir.

Götürü gider usulünde giderler, elde edilen hasılatın % 25idir. Eğer mükellefin geliri konut kira geliri ise ve istisnadan yararlanıyorsa götürü gider oranı istisna sonrası tutara uygulanır. Gelir işyeri kira geliri ise istisna söz konusu olamayacağından oran doğrudan hasılata uygulanır.

Gerçek gider usulünü seçen mükelleflerin, safi iradın tespitinde indirebilecekleri giderler ise kanunun 74. maddesinde sayılmıştır. Bu giderlerin düşülebilmesi için belgeli olması ve kiraya veren tarafından yapılmış olması gerekir. Eğer bu giderler, kira sözleşmesi ile kiracıya yansıtılmışsa veya doğrudan sözleşme gereği olarak veya sözleşmede hüküm bulunmamasına rağmen kiraya verene rücu edilmeyecek şekilde kiracı tarafından yapılmışsa, bu giderlerin kiraya veren nazarında dikkate alınması mümkün değildir.

Safı iradın tespitinde indirimi kabul edilen giderler şunlardır:

1. Kiraya veren tarafından ödenen aydınlatma, ısıtma, su ve asansör giderleri ile kiraya verilen mal ve haklara ilişkin sigorta giderleri

2. Kiraya verilen malların idaresi için yapılan ve gayrimenkulün ehemmiyeti ile mütenasip olan idare giderleri

3. Kiraya verilen mal ve haklar dolayısıyla yapılan ve bunlara sarf olunan borçların faizleri ile konut olarak kiraya verilen bir adet gayrimenkulün iktisap yılından itibaren beş yıl süre ile iktisap bedelinin % 5i (İktisap bedelinin % 5i tutarındaki bu indirim, sadece ilgili gayrimenkule ait hasılata uygulanır. Ancak indirilmeyen kısım gider fazlalığı sayılmaz ve düşülemez.)

4. Kiraya veren tarafından kiraya verilen mal ve haklar için ödenen vergi ve harçlar ile belediyelere ödenen harcamalara iştirak payları

5. Kiraya verilen mal ve haklar için ayrılan amortismanlar

6. Kiraya verenin yaptığı bakım ve idare giderleri ile onarım giderleri (Emlakin iktisadi değerini artıracak surette tevsii, tadili veya bunlara ilaveler yapılması için yapılan giderler onarım gideri sayılmaz)

7. Kiraladıkları mal ve hakları kiraya verenlerin ödedikleri kiralar ve diğer gerçek giderleri

8. Sahibi bulundukları konutları kiraya verenlerin kira ile oturdukları konutun kira bedeli (kira indirimi gayri safi hasılattan diğer giderler düşüldükten sonra kalan miktar üzerinden yapılır; kiranın indirilemeyen kısmı gider fazlalığı kabul edilmez). (Sahibi bulundukları konutları kiraya verenlerin yurtdışında kirada oturmaları halinde ödedikleri kira gelirinin düşülmesi de yargı anlayışında olanaklıdır.)

9. Kiraya verilen mal ve haklarla ilgili olarak mukavelenameye, kanuna veya ilama istinaden ödenen zarar, ziyan ve tazminatlar.

Kira gelirinin tespitinde, kiraya verilen mal veya hakla ilgili olarak ödenen gecikme zam ve faizleri ile para cezaları ve vergi cezaları dikkate alınamaz.

Kiraya verilen konut ise ve kanunun 21. maddesinde yazılı istisnadan yararlanılıyorsa önce istisnanın düşülmesi, daha sonra giderlerin indirilmesi gerekmektedir. Ancak indirilebilecek giderlerden istisnaya isabet eden kısmın matrahın tespitinde dikkate alınması mümkün değildir.

Gerçek gider usulünü tercih eden ve iradını bu usulde saptayan mükelleflerin, gider veya harcama belgelerini beyannamelerine eklemeleri veya vergi dairesine vermeleri gerekmemektedir. Ancak söz konusu belgelerin, zamanaşımı süresince saklanılması ve istenildiğinde ibraz edilmesi zorunludur. Eğer bir incelemede bu belgeler ibraz edilemezse indirilen giderler reddedilir ve cezalı tarhiyat yapılır.

Kira geliri sahipleri, varsa istisnaları ve giderleri düşmek suretiyle vergiye tabi kazançlarını hesapladıktan sonra bu kazançtan, Gelir Vergisi Kanununun 89. maddesinde sayılan harcamalarını da düşebilirler. Bunlar içerisinde en önemlileri, özel sigorta primleri veya bireysel emeklilik için ödenen primler ile mükellefin kendisi, eşi ve çocukları için yaptıkları eğitim ve sağlık harcamaları sayılabilir. (Bu konuda geniş bilgi 6.3.2008 tarihli Referans gazetesindeki yazımızda yer almaktadır.)

 Kaynak: BUMİN DOĞRUSÖZ REFERANS GAZETESİ