Emlak Menkul Portföy ve Bilgi Paylaşım grubu grubuna abone ol

E-posta:

Bu grubu ziyaret et

2B yasası kime yarayacak? Kimi zarara uğratacak?

Maliye Bakanlığı, Çevre ve Orman Bakanlığı, Bayındırlık ve İskân Bakanlığı’nın ortaklaşa yürüttükleri 2b arazileri satış yasası taslağı üzerindeki çalışmalar devam ediyor. Ancak yasanın çıkarılması seçimlerden sonraya kaldı.

 

2B yasasında son durum!
2B yasası olarak bilinen yasa tasarısı yani orman vasfını yitirmiş arazilerle ilgili düzenleme seçim sonrasına kaldı. Bu yasa, vasfını yitirmiş orman arazilerinin hazineye devri ile hak sahiplerine satışını öngören bir yasa. Eğer tasarı onaylanırsa; bu araziler sahiplerini bulacak ve satışlar, emlak vergisi değerinin üzerinden yapılacak. Peki, bu durumdan kimler karlı, kimler zararlı çıkacak?

2B arazilerle ilgili yasanın çıkarılması seçimlerden sonraya bırakılmasının nedeni ise, Milli Emlak tarafından belirlenen ve satışa esas olarak tespit edilen rayiç bedellerin çok yüksek olması, bu bedellerden satışa çıkarılması halinde ilgilileri çok yüksek bedel ödemek zorunda kalacakları için tasarı Başbakan tarafından seçim sonrasına bırakıldı. Emlak vergisine esas değerler ise, genelde çok düşük olduğu ve bu bedellerden satış halinde propagandaya muhatap olunacağı için emlak vergisi değerleri üzerinden bir satış yasası da benimsenmedi. Seçimden sonra emlak vergisi ile rayiç değerler arasında bir belirleme ile yasanın çıkarılması planlanıyor.

İstanbul’da 18.233 hektar 2B arazisi var
Türkiye’de toplam 473. 419 hektar 2B arazisi bulunuyor. Uygulamadan yararlanacak yerler arasında ilk sırayı 45.548 hektarla Antalya alıyor. Bu ili 39.287 hektarla Mersin izliyor. Balıkesir’de 34.887, Ankara’da 31.706, Muğla’da 29. 138, İstanbul’da 18.233, İzmir’de de 14.772 hektar arazi bu kapsamda yer alıyor. Eskişehir, Kırklareli, Tekirdağ, Manisa ile Samsun ve Bursa gibi şehirler de kapsam içinde. Düzenlemeden, arazilerinin önemli kısmı 2B kapsamında bulunan İstanbul Sultanbeyli, Ümraniye ve Beykoz gibi ilçelerin etkilenmesi bekleniyor. İstanbul’da Beykoz başta olmak üzere Ümraniye, Sultanbeyli, Çekmeköy, Şile, Şişli, Sarıyer, Eyüp ilçelerinde 2B arazileri bulunuyor. İstanbul genelinde 18. 233 hektar 2B arazisi olduğu belirtiliyor. Şişli’ye bağlı Ayazağa, Sarıyer’e bağlı Kilyos, Zekeriyaköy, Bahçeköy, Eyüp’e bağlı Göktürk, Kemerburgaz Avrupa yakasında öne çıkan semtler arasında.


Hem bürokratik sıkıntıyı ortadan kaldıracak hem de kaynak sağlayacak!
2B arazilerinin genel kanının aksine orman arazisi olmadığının altını çizen İnanlar İnşaat Yönetim Kurulu Başkanı Serdar İnan, “Çoğu 2B arazilerinin üstünde yerleşkeler vardır. İnsanlar bu arazileri zaten birbirlerine alır ve satarlar. Bu araziler zamanında orman vasfını yitirmiş, tarım yapılan arazilerdi. Devlet bu arazilerin kullanım hakkını üstündeki kullanıcıya zamanında zaten teslim etmiştir. Şu an yapılması gereken zaten hak sahibi olmuş halka hakkının teslimi işlemidir. 2B arazilerinin satışı ile devlet hem bürokratik bir sıkıntıyı ortadan kaldıracak, hem de ciddi bir kaynak sağlayacaktır. Ayrıca şu an toplumsal problem olan araziler, tam bir kanuni statüye kavuşması ile miras verilebilir, sigorta edilebilir, rahatlıkla kredi çıkarılabilir, teminat gösterilebilir bir hale geleceklerdir” diyor. Hakkın meşrulaştırılması ve bu konudaki mevcut işleyişin kabulünün, insanların önünde kalan engellerin aşılması adına önemli bir adım olduğunu kaydeden İnan, “Bu manada satışın başlamadığı her geçen gün toplum ekonomisi adına da bir kayıptır” diyor ve ekliyor: “Bir örnek ile açıklayayım. Bir taksici düşünün, devlet ona ruhsat vermemiş ama taksicilik yapmasına da izin veriyor. Eğer elinden taksisini alsa ailesi devlete yük olacak, çocuğu belki evden kaçıp gayrimeşru işler kovalayacak hale gelecek. Bu manada devlet taksiciye yol veriyor. Ancak ona bir türlü de yasal zemini hazırlamıyor. Bu sebeple taksici kapısını her çalandan korkuyor, ona her söylenene inanıyor ve istismara açık bir vatandaş haline geliyor. Peki, doğru olan bu taksiciyi bir bedel mukabilinde yasal statüye geçirmek değil midir? İcabında yasal hale geçen taksisini bankaya rehin vererek taksici devlete borcunu rahatlıkla ödeyebilecektir. Taksicinin devlete güveni artacak, kendisini kandırmak isteyen insanlara karşı direnebilecektir. Bu hali ile gayrimeşrudan uzak duracak ve ekmeğinin peşinde koşarak ülke ekonomisine katkıda bulunacaktır. 2B satışına bu gözle bakmak lazım. Aynı taksici örneği gibi 2B’lerin zaten hak sahibine satışları, geçmişten gelen bir hakkın teslimi işleminden başka bir şey değildir.”


CHP: 2B’de mülkiyet sorununu çözeceğiz!
CHP 2B satışına esas olacak kadastro çalışmalarının yapılmasını sağlayan 5831 ve 5841 sayılı yasaların bazı hükümlerini anayasa mahkemesine iptal amaçlı olarak götürmüştü. Ancak CHP 20 Mart’ta Akif Hamzaçebi aracılığıyla bu konuda enteresan bir çıkış yaptı. Hamzaçebi, Sancaktepe’de yaptığı konuşmada; 2B arazileri konusunda vatandaşların büyük bir sorunu olduğunun, söz konusu yerlerin vatandaşların devletle mülkiyet sorunu yaşadığı araziler olduğunun altını çizerek şöyle devam etmişti: ‘’İstanbul’a büyük göçler olmuş, büyük göçlerin yarattığı konut ihtiyacı imarlı arsa üretimiyle karşılanamadığı için 2B arazileri konut yapımına açılmış ve bugün 2B arazilerinde büyük bir yerleşim meydana gelmiştir. Şehirler oluşmuştur. Kasabalar oluşmuştur. Caddeler, bulvarlar açılmıştır. Kamu binaları yapılmıştır. Vatandaşlar evler yapmıştır. Hala bu sorunu yok gibi yaşamak, buraları orman olarak görmek son derece yanlıştır. Buraların mülkiyet sorunu çözülmek zorundadır. CHP olarak, 2B arazilerindeki mülkiyet sorununu çözeceğiz. Şehirleşmenin olduğu yerlerdeki arazileri emlak vergisi değeri üzerinden, sahibi olan vatandaşlara devredeceğiz. Orman köylülerinin yaşadığı yerlerde ise bu arazileri orman köylülerine bedelsiz olarak vereceğiz. Şehirlerde yapıların olduğu 2B arazilerinde ecri misil sorununu da çözeceğiz. Kadastronun yapıldığı ve hak sahibinin belirlendiği bu arazilerde geçmişe yönelik olarak ecri misil alınması uygulamasına son vereceğiz.’’

Devlet kazançlı çıkacak
AK Parti ve CHP 2B arazilerinin vatandaşa satılması konusunda büyük anlamda görüş birliğine vardığı görüşünde olan Hukukçu Cihangir Dönmez, 2B yasası çıktığında her halükarda devletin karlı çıkacağını söylüyor ve nedenini şöyle açıklıyor: “Çünkü devletin hüküm ve tasarrufu altında olmasına rağmen bu arazileri satamıyor, kiralayamıyor, tahsis edemiyor. Bu yasa çıkınca Devlet bu işten ciddi gelir sağlayacağı gibi 2B arazi işgal etmemiş olan vatandaşlar lehine de işgal eden vatandaşların ödeyeceği paraların Kamu Maliyesi’ne girecek olması gibi bir durum ortaya çıkacak.”


Arsalar 10 kat değer kazanacak
2B yasasından sonra arsa fiyatlarını etkileyecek en önemli etkenin, bu arsalarda yapılacak olan imar hareketleri ve Kentsel Dönüşüm projeleri olduğunu kaydeden Dönmez, “Bu arsalara zilyet olanlar zaten önceki zilyede bedel ödeyerek devir aldılar. Şimdide devlete bir bedel ödeyecekler. Çoğu bölgede tapulu arazi almış olsalardı çok daha düşük maliyetle mülkün sahibi olurlardı” diyor ve ekliyor: “İstanbul genelinde şu anda ortalama 100 ile 250 dolar aralığında olan 2B arsa fiyatları, mülkiyet sorununun çözülmesinden sonra yapılacak imar ve kentsel dönüşüm projeleri sonucu on kattan fazla değer kazanacak. Türkiye geneli bir tarafa İstanbul’un merkezinde kalan ( Ümraniye, Sultanbeyli, Pendik, Göktürk ) alanlarda bile imar ve inşaat faaliyetlerin katma değeri ile 50 milyar doları aşan bir hacim ortaya çıkacak.”

Dönmez’in yasayla ilgili önerisi
2B yasasının önemli bir diğer yönünü ise Hukukçu Cihangir Dönmez şöyle açıklıyor: “Tapulu arazileri iptal davalarıyla ellerinden alınan ya da tapuları üzerine şerh konulan binlerce gerçek 2B mağdurunun haklarının iadesi ve devletimizin bu araziler nedeniyle Avrupa İnsan Hakları mahkemesi kararları sonucunda ödemek zorunda kaldığı mülkiyet ihlali dayanaklı tazminat davalarından kurtulacak olması olacak.” Bu yasaya karşı olan çevrelerin, tapulu 2B arazileri konusunda ısrarla uzakta durmakta olduklarını ve olayı ‘orman yağması’ olarak nitelendirdiklerini söyleyen Dönmez, geniş bir kesimin de tapu iptalleri nedeniyle mağdur olduğunu söylüyor. Dönmez, bu konuda denge sağlayarak toplumsal barışı sağlayacak bir önerisinin bulunduğunu söylüyor ve şöyle devam ediyor: “Yasa her türlü parasal satış mülahazasının dışında; satılacak her dönüm 2B arazisi karşılığında, satın alan şâhısa 100 adet orman ağacını bizzat dikme zorunluluğu getirmelidir. Bu alanların dikimi için devlet her şehirde alanlar göstermeli ve bu dikilecek ağaçlarla meydana gelen ormana ‘2B Ormanı’ adı verilmeli. Böylelikle satılan her 2B toprağı karşılığı, yeni bir alan ormana kazandırılacak ve bu yasa ormanların satıldığı, yağma edildiği bir yasa olarak değil, orman dışına çıkarılan alan kadar yeniden orman kazandıran yasa olarak anılacaktır.”

2B yasa taslağında benimsenen 5 ana kriter
1) Devlet tarafından gerçek ve tüzel kişilere dağıtılan, iskanen verilen, özelleştirilen ya da hisseleri devredilen taşınmazların tapu kayıtları geçerli kabul edilecek. Bu şekilde devletin daha önce dağıttığı, tapu ve iskân verdiği, ancak daha sonra 2B kapsamına aldığı yerler, eski sahiplerine bedelsiz verilmiş olacak.
2) Kişiler adına herhangi bir şekilde tapu kaydı oluşturulmuş yerler de, harca esas değer üzerinden eski maliklerine veya kanuni ya da akdi haleflerine satılacak.
3) 5831 Sayılı Yasa kapsamında Türkiye genelinde yapılan, kullanım kadastro çalışmalarının büyük kısmi tamamlandı, askı ilanları kesinleştirildi.
4) Kesinleşen askı ilanlarında kullanıcı olarak tespit edilen kimseler, hak sahibi olarak anılacak, bu hak sahiplerinin araziyi beş yıldır kullanıyor olmaları şartı getirilmesi ise henüz taslakta kesinleşmedi.
5) Hükümet bu 2B arazilerin satış yasası ile ilgili olarak 25 milyar dolarlık bir gelir bekliyor.


Arazi satışlarında öncelik nasıl ve kime olacak?
1) Arazi yol yeşil alan park gibi alanlarda kalmakta ise satılmayacak. Arazi Kamu hizmet alanı olarak ayrıldıysa hastane, okul, cami satışa sunulmayacak.
2) Kentsel dönüşüm alanında ise genel olarak TOKİ ye tahsis hak sahibine projeden pay verilecek
3) Kırsal kesimdeki araziler kadastro askı ilanında kullanıcı olarak belirlenen
kişiler hak sahibi sayılarak bedel karşılığı tapuyu almaya hak kazanacaklar.
4) Arazinin evveliyatı tapulu ise yani tapusu iptal edilerek 2b haline geldiyse
öncelik evvelki tapu maliki kanuni ya da akdi halefinin önceliği olacak emlak
vergisine esas değer üzerinden belli bir iskonto ile satılacak
5) İptal edilen tapunun altında iskan veya tevzii tapusu varsa ya da arazi daha önce
Devlet tarafından satıldıysa bedel alınmadan tapu malikine akdi ya da kanuni
halefine iade edilecek.
6) Başvuru ücreti köylerde 1000 TL Belediye alanlarında 2000 TL satış bedelinden
mahsup edilecek. Satış 4 yıl vadeli yüzde 10 peşinat 6 ayda bir taksitle, 8 eşit taksit olarak yapılacak.