GAYRİMENKULUN VARSA DERDİN VAR
GAYRİMENKULUN VARSA DERDİN VAR
Son günlerde gayrimenkul sahipleri kat mülkiyeti kurulmamasından dolayı uygulanacak idari para cezası lafını sıkça duyar oldular.Genel olarak işini son zamana bırakan yurdum insanı da,nedir bu kat mülkiyeti? diyerek akil adam arayışına girmiş durumda
Özellikle görsel ve yazılı medyanın, konuya ilgisi artınca, eylül-kasım aylarında gündeme düşmesi beklenen kat mülkiyeti konusu beklenenden daha evvel kamuoyunun gündemine girmiş oldu.
Bilindiği üzere 634 sayılı kat mülkiyeti yasası 23.06.1965 tarihinde kabul edilmiş olup, tartışmaların odağı olan konu ise, 28.11.2007 tarihinde yürürlüğe giren 5711 sayılı yasa ile kat mülkiyeti kanununda yapılan değişikliklerdir.
Bu açıklamalardan önce, hukuk terminolojisi açısından kat mülkiyeti ve kat irtifakı kavramlarının açıklanmasında yarar vardır. Çünkü 5711 sayılı yasa,özellikle kat irtifaklı yapıları ayırarak, sadece kat mülkiyetine tabi yapıları ceza kapsamına almış bulunmaktadır.
Bir arsa üzerinde ileride kat mülkiyetine konu olmak üzere yapılacak veya yapılmakta olan bir veya birden çok yapının bağımsız bölümleri için o arsanın maliki veya ortak malikleri tarafından bu kanun hükümlerine göre kurulan irtifak hakkına KAT İRTİFAKI ,
Tamamlanmış bir yapının (iskanı alınmış) ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli tüm bağımsız bölümleri üzerinde kurulan mülkiyet hakkına da KAT MÜLKİYETİ denmektedir. Daha anlaşılır olması bakımından şöyle tarif etmek yanlış olmayacaktır.
Sahibi bulunduğunuz tapunun cinsi ARSA,TARLA vb. nitelikli ve tapunuz bir bağımsız bölüme ait ise, (DAİRE,DÜKKAN,İŞYERİ,vb.) o taktirde tapunuz KAT İRTİFAKLIDIR.
Yok eğer, bağımsız bölüm tapunuzun gayrimenkulun vasfı bölümünde KARGİR APARTMAN, B.A.K APT. vb. ifadeler yer alıyorsa o taktirde tapunuz KAT MÜLKİYETLİDİR.
Öncelikle bu ayrımı yapmamızın nedeni, kanun koyucu da bu duruma göre kat mülkiyeti kanunundan kaynaklanan idari para cezası esasını getirmiştir.
BULMACA ÇÖZER GİBİ GAYRİMENKUL AYRIMI
Bu durumda gayrimenkulleri 5 ana başlıkta incelemekte yarar var.
Birincisi, kat mülkiyetine tabi olmayan yapılar. Bunlar müstakil evler,işyerleri veya tamamı bir kişi tarafından tasarruf edilen gayrimenkullerdir. Bu tür taşınmazlarda 5711 sayılı yasa uyarınca yapılacak cezai bir işlem yoktur.
İkincisi, Kat irtifakı kurulmuş, ancak iskan (yapı kullanma izin belgesi) alınmamış arsa tapulu dairelerdir. Bunlar içinde 5711 sayılı yasa uyarınca şimdilik bir ceza öngörülmüyor. Bu tür taşınmazlarda yasanın 14. maddesi, iskan alınma tarihinden itibaren 1 YILLIK süre içinde kat mülkiyetine geçilmediği taktirde idari para cezası öngörülüyor.
Üçüncüsü, iskanı alınmış,cins tashihi yapılmış ve kat mülkiyetine çevrilerek her türlü yasal işleme uygun yapılardır. Az sayıda da olsa, ülkemizde bu tür taşınmazlardan da bulunmaktadır. Dolayısıyla bu tür taşınmazlar herhangi bir idari para cezasına konu olmayacaklardır.
Dördüncü cins taşınmazlar ise, her şeyden muaf olan ,hiçbir cezai işleme konu olmayan ve her zaman ödüllendirilen dairelerdir ki, biz onlara KAÇAK, sahipleri ise ALTIN MADENİ diyorlar.
Beşinci olarak, Kat irtifakı kurulduktan sonra,iskan belgesi alınmış ancak, tapuda cins tashihi (cins düzeltmesi) yapılmamış yapılardır. İşte yasanın cezai müeyyideye tabi tuttuğu taşınmazlar bunlardır.
Temel olarak 5 kategoriye ayırdığımız taşınmazlardan , 5711 sayılı yasa kapsamında 28.11.2009 tarihinde idari para cezasına muhatap olacak daireler, tapuda kat irtifakı kurulmuş ve YAPI KULLANMA İZİN BELGESİ (diğer adıyla İSKAN BELGESİ) de alındığı halde (veya alınmasına yasal engel bulunmayan) cins tashihi yapılmamış ve KAT MÜLKİYETİ çevrilmemiş yapılardır.
Ülkemizde kat mülkiyeti kapsamına giren yapıların % 60’den fazlasının ruhsat ve eklerine aykırı yapılar (Halk dili ile söylersek KAÇAK) olduğu, gerçeğini ve yukarıda tasnif ettiğimiz taşınmazların sayısal ağırlıklarını göz önüne aldığımızda, toplam bağımsız bölüm sayısı içinde yüzde 5’lere tekabül eden bu oran için bir bardak suda fırtına koparıldığını söylemek, çok da abartılı bir yorum olmayacaktır.
Ancak, idari para cezasına konu olan bağımsız bölümlerin nicel olarak az sayıda olması, konunun önemini azaltmaz.
KİMLER CEZA KAPSAMINDA ?
Bu nedenle, Daire,dükkan,mağaza, vb. bir bağımsız bölüme sahip iseniz, yapmanız gereken işlemler;
1) Maliki olduğunuz tapunun ana gayrimenkulun vasfı sütununda B.A.K Bina, Kargir apartman vb. yapısı tapuda tescilli bir taşınmaz ise, yarını garanti edemeyiz ama bu gün için korkacak bir durumunuz yoktur.
2) Eğer tapunuzun üzerinde kat irtifakı işaretli ve ana gayrimenkulun cinsi arsa,tarla vb. yapısı tescilli olmayan bir durumda ise, siz potansiyel bir idari para cezası hükümlüsü olabilirsiniz. Olabilirsiniz, çünkü binanız da herhangi bir kaçaklık yok ve iskanınız alınmış veya iskan almaya müsait ise. Tapunuz bu duruma uygun olsa bile, eğer binanız kaçak ise, siz idari para cezası ile karşı karşıya değilsiniz.
3) Kamuoyunda oluşturulan yaygın ve yanlış bir kanaatte, bu durumda olan taşınmaz sahiplerinin otomatik olarak idari para cezasına tabi oldukları şeklindeki inançtır.
Oysa, kat irtifak hakkı sahiplerinden birinin veya yöneticinin kat mülkiyetinin kurulması için gerekli olan belgelerden eksik olanların tamamlanması için diğer kat irtifak hakkı sahiplerinden her birine yazılı bildirimde bulunmasına rağmen gereği yerine getirilmezse idari para cezasının uygulanacağını söylemektedir.
Yani siz, iskan almaya uygun bir yapınız var ve kat mülkiyeti kanununun 12. maddesinde sayılan belgeleri tamamlayarak,tapu dairesine başvurmuş iseniz, idari para cezası uygulanması söz konusu olmayacaktır.
4)Gerekli belgeler ise şunlardır: Yapı kullanma izin belgesi,Belediyece onaylı mimari proje, yönetim planı ve noterden tasdikli dizi listesi. (5711 sayılı yasa ile yapılan değişiklik ile, binaya ait fotoğraf alınması uygulaması kaldırılmıştır.)
5) İskan belgesinin (yapı kullanma izin belgesinin) alındığı tarihten itibaren tahakkuk eden vergi,resim ve harçlar kat mülkiyetine geçişte cezasız olarak tahsil edileceğinden, bu düzenlemeden yararlanmak isabetli bir karar olacaktır.
Hiçbir yasal nizama uymadan yapılan tamamı kaçak veya kısmen kaçak yapılarda ise, bu yasa ile getirilen idari para cezası uygulaması olmadığı gibi, sık sık af yasaları çıkarıldığından yorumu siz okuyuculara bırakıyorum.
ŞİMDİ NE OLACAK?
Kat mülkiyeti konusu ile ilgili öyle bir hava yaratıldı ki, bilgi sahibi olmadan fikir sahibi olmanın ödül olduğu bu ortamda hemen herkes kat mülkiyeti ile ilgili bir yorum yaptı.
Bu günlerde duyduğumuz ise, bu düzenlemenin yeniden yapılacağı, idari para cezasının tamamen kaldırılacağı, kat mülkiyetine geçişin kolaylaştırılacağı ve bu işlemler sırasında alınan harçların da en aza indirileceği şeklinde.
Daha başta yapılması gerekeni, bunca eziyetten sonra uygulamaya koymakta bizim yöneticilerimize özgü bir yöntem olsa gerek.
Son günlerde gayrimenkul sahipleri kat mülkiyeti kurulmamasından dolayı uygulanacak idari para cezası lafını sıkça duyar oldular.Genel olarak işini son zamana bırakan yurdum insanı da,nedir bu kat mülkiyeti? diyerek akil adam arayışına girmiş durumda
Özellikle görsel ve yazılı medyanın, konuya ilgisi artınca, eylül-kasım aylarında gündeme düşmesi beklenen kat mülkiyeti konusu beklenenden daha evvel kamuoyunun gündemine girmiş oldu.
Bilindiği üzere 634 sayılı kat mülkiyeti yasası 23.06.1965 tarihinde kabul edilmiş olup, tartışmaların odağı olan konu ise, 28.11.2007 tarihinde yürürlüğe giren 5711 sayılı yasa ile kat mülkiyeti kanununda yapılan değişikliklerdir.
Bu açıklamalardan önce, hukuk terminolojisi açısından kat mülkiyeti ve kat irtifakı kavramlarının açıklanmasında yarar vardır. Çünkü 5711 sayılı yasa,özellikle kat irtifaklı yapıları ayırarak, sadece kat mülkiyetine tabi yapıları ceza kapsamına almış bulunmaktadır.
Bir arsa üzerinde ileride kat mülkiyetine konu olmak üzere yapılacak veya yapılmakta olan bir veya birden çok yapının bağımsız bölümleri için o arsanın maliki veya ortak malikleri tarafından bu kanun hükümlerine göre kurulan irtifak hakkına KAT İRTİFAKI ,
Tamamlanmış bir yapının (iskanı alınmış) ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli tüm bağımsız bölümleri üzerinde kurulan mülkiyet hakkına da KAT MÜLKİYETİ denmektedir. Daha anlaşılır olması bakımından şöyle tarif etmek yanlış olmayacaktır.
Sahibi bulunduğunuz tapunun cinsi ARSA,TARLA vb. nitelikli ve tapunuz bir bağımsız bölüme ait ise, (DAİRE,DÜKKAN,İŞYERİ,vb.) o taktirde tapunuz KAT İRTİFAKLIDIR.
Yok eğer, bağımsız bölüm tapunuzun gayrimenkulun vasfı bölümünde KARGİR APARTMAN, B.A.K APT. vb. ifadeler yer alıyorsa o taktirde tapunuz KAT MÜLKİYETLİDİR.
Öncelikle bu ayrımı yapmamızın nedeni, kanun koyucu da bu duruma göre kat mülkiyeti kanunundan kaynaklanan idari para cezası esasını getirmiştir.
BULMACA ÇÖZER GİBİ GAYRİMENKUL AYRIMI
Bu durumda gayrimenkulleri 5 ana başlıkta incelemekte yarar var.
Birincisi, kat mülkiyetine tabi olmayan yapılar. Bunlar müstakil evler,işyerleri veya tamamı bir kişi tarafından tasarruf edilen gayrimenkullerdir. Bu tür taşınmazlarda 5711 sayılı yasa uyarınca yapılacak cezai bir işlem yoktur.
İkincisi, Kat irtifakı kurulmuş, ancak iskan (yapı kullanma izin belgesi) alınmamış arsa tapulu dairelerdir. Bunlar içinde 5711 sayılı yasa uyarınca şimdilik bir ceza öngörülmüyor. Bu tür taşınmazlarda yasanın 14. maddesi, iskan alınma tarihinden itibaren 1 YILLIK süre içinde kat mülkiyetine geçilmediği taktirde idari para cezası öngörülüyor.
Üçüncüsü, iskanı alınmış,cins tashihi yapılmış ve kat mülkiyetine çevrilerek her türlü yasal işleme uygun yapılardır. Az sayıda da olsa, ülkemizde bu tür taşınmazlardan da bulunmaktadır. Dolayısıyla bu tür taşınmazlar herhangi bir idari para cezasına konu olmayacaklardır.
Dördüncü cins taşınmazlar ise, her şeyden muaf olan ,hiçbir cezai işleme konu olmayan ve her zaman ödüllendirilen dairelerdir ki, biz onlara KAÇAK, sahipleri ise ALTIN MADENİ diyorlar.
Beşinci olarak, Kat irtifakı kurulduktan sonra,iskan belgesi alınmış ancak, tapuda cins tashihi (cins düzeltmesi) yapılmamış yapılardır. İşte yasanın cezai müeyyideye tabi tuttuğu taşınmazlar bunlardır.
Temel olarak 5 kategoriye ayırdığımız taşınmazlardan , 5711 sayılı yasa kapsamında 28.11.2009 tarihinde idari para cezasına muhatap olacak daireler, tapuda kat irtifakı kurulmuş ve YAPI KULLANMA İZİN BELGESİ (diğer adıyla İSKAN BELGESİ) de alındığı halde (veya alınmasına yasal engel bulunmayan) cins tashihi yapılmamış ve KAT MÜLKİYETİ çevrilmemiş yapılardır.
Ülkemizde kat mülkiyeti kapsamına giren yapıların % 60’den fazlasının ruhsat ve eklerine aykırı yapılar (Halk dili ile söylersek KAÇAK) olduğu, gerçeğini ve yukarıda tasnif ettiğimiz taşınmazların sayısal ağırlıklarını göz önüne aldığımızda, toplam bağımsız bölüm sayısı içinde yüzde 5’lere tekabül eden bu oran için bir bardak suda fırtına koparıldığını söylemek, çok da abartılı bir yorum olmayacaktır.
Ancak, idari para cezasına konu olan bağımsız bölümlerin nicel olarak az sayıda olması, konunun önemini azaltmaz.
KİMLER CEZA KAPSAMINDA ?
Bu nedenle, Daire,dükkan,mağaza, vb. bir bağımsız bölüme sahip iseniz, yapmanız gereken işlemler;
1) Maliki olduğunuz tapunun ana gayrimenkulun vasfı sütununda B.A.K Bina, Kargir apartman vb. yapısı tapuda tescilli bir taşınmaz ise, yarını garanti edemeyiz ama bu gün için korkacak bir durumunuz yoktur.
2) Eğer tapunuzun üzerinde kat irtifakı işaretli ve ana gayrimenkulun cinsi arsa,tarla vb. yapısı tescilli olmayan bir durumda ise, siz potansiyel bir idari para cezası hükümlüsü olabilirsiniz. Olabilirsiniz, çünkü binanız da herhangi bir kaçaklık yok ve iskanınız alınmış veya iskan almaya müsait ise. Tapunuz bu duruma uygun olsa bile, eğer binanız kaçak ise, siz idari para cezası ile karşı karşıya değilsiniz.
3) Kamuoyunda oluşturulan yaygın ve yanlış bir kanaatte, bu durumda olan taşınmaz sahiplerinin otomatik olarak idari para cezasına tabi oldukları şeklindeki inançtır.
Oysa, kat irtifak hakkı sahiplerinden birinin veya yöneticinin kat mülkiyetinin kurulması için gerekli olan belgelerden eksik olanların tamamlanması için diğer kat irtifak hakkı sahiplerinden her birine yazılı bildirimde bulunmasına rağmen gereği yerine getirilmezse idari para cezasının uygulanacağını söylemektedir.
Yani siz, iskan almaya uygun bir yapınız var ve kat mülkiyeti kanununun 12. maddesinde sayılan belgeleri tamamlayarak,tapu dairesine başvurmuş iseniz, idari para cezası uygulanması söz konusu olmayacaktır.
4)Gerekli belgeler ise şunlardır: Yapı kullanma izin belgesi,Belediyece onaylı mimari proje, yönetim planı ve noterden tasdikli dizi listesi. (5711 sayılı yasa ile yapılan değişiklik ile, binaya ait fotoğraf alınması uygulaması kaldırılmıştır.)
5) İskan belgesinin (yapı kullanma izin belgesinin) alındığı tarihten itibaren tahakkuk eden vergi,resim ve harçlar kat mülkiyetine geçişte cezasız olarak tahsil edileceğinden, bu düzenlemeden yararlanmak isabetli bir karar olacaktır.
Hiçbir yasal nizama uymadan yapılan tamamı kaçak veya kısmen kaçak yapılarda ise, bu yasa ile getirilen idari para cezası uygulaması olmadığı gibi, sık sık af yasaları çıkarıldığından yorumu siz okuyuculara bırakıyorum.
ŞİMDİ NE OLACAK?
Kat mülkiyeti konusu ile ilgili öyle bir hava yaratıldı ki, bilgi sahibi olmadan fikir sahibi olmanın ödül olduğu bu ortamda hemen herkes kat mülkiyeti ile ilgili bir yorum yaptı.
Bu günlerde duyduğumuz ise, bu düzenlemenin yeniden yapılacağı, idari para cezasının tamamen kaldırılacağı, kat mülkiyetine geçişin kolaylaştırılacağı ve bu işlemler sırasında alınan harçların da en aza indirileceği şeklinde.
Daha başta yapılması gerekeni, bunca eziyetten sonra uygulamaya koymakta bizim yöneticilerimize özgü bir yöntem olsa gerek.
Yorumlar