ONLİNE TAPU

Gayrimenkul satış ve ipotek işlemleri için farklı bir şehre gitmenin önüne geçecek projenin pilot uygulaması İstanbul'da gerçekleştirildi. İstanbul'da ikamet eden bir vatandaş, Avcılar Tapu Müdürlüğü'ne giderek Samsun'daki dairesinin satışını yaptı. Yetkililer, uygulamanın yıl sonuna kadar bütün Türkiye'de hayata geçirileceği müjdesini verdi. Uzun süredir vatandaşların şikâyet ettiği tapu işlemleri için şehir şehir dolaşma çilesi nihayet sona eriyor. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü'nün tapu daireleri arasında on-line iletişim sağlayacak projesinin pilot uygulaması başladı. Tapu ve Kadastro Bilgi Sistemi (TAKBİS) sayesinde on binlerce vatandaşın arazi satmak için farklı bir şehre gitmesine gerek kalmayacak. Örneğin Edirne'de yaşayan bir vatandaş Kars'ta bulunan arsasını satmak için yüzlerce kilometre yol gitmeyecek. Bu kapsamda satış, satış-ipotek ve ipotek işlemleri için pilot uygulama 21 Eylül 2011'de gerçekleştirildi. İstanbul Avcılar Tapu Müdürlüğü'nde Samsun ili İlkadım Tapu Müdürlüğü yetki sahasında bulunan bir dairenin satışı yapıldı. Uygulamanın bu yıl sonuna kadar Türkiye genelinde yaygınlaştırılması için çalışmalar sürüyor. Sistemin tam çalışması halinde Türkiye genelindeki tüm tapu daireleri arasında on-line işlem yapılabilecek. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü yılda ortalama 7 milyon işlem gerçekleştirerek yaklaşık 20 milyon vatandaşa hizmet veriyor. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü'nün uzun süredir yürüttüğü çalışmayı Çevre ve Şehircilik Bakanı Erdoğan Bayraktar hızlandırdı. Tapu müdürlükleri tarafından kendi yetki alanı dışında kayıtlı bulunan taşınmazlarla ilgili genel müdürlükçe belirlenecek akitli ve akitsiz tapu işlemlerinin yapılmasına ilişkin usul ve esasları belirleyen yönetmelik 30 Nisan 2011 tarihli Resmi Gazete'de yayımlanmıştı. Yönetmelik kapsamında yapılacak işlemler için bilgi ve belgelerin elektronik ortamda gönderilmesinde TAKBİS veri tabanı kullanılıyor. 6083 sayılı kanun ve yeni yönetmelik uyarınca yurtdışındaki Türk vatandaşları ile yabancı uyruklu gerçek ve tüzel kişilerin her türlü tapu işlemi de bulundukları ülkeden yerine getirilebilecek. Türkiye'de taşınmaza ilişkin bir işlem yapılabilmesi için her gün binlerce insan seyahat etmek veya notere giderek vekaletname vermek zorunda kalması zaman ve işgücü kayıplarına neden oluyor. Sistem nasıl çalışıyor? Tapu müdürlüğü tarafından kabul edilen başvurunun karşılanabilmesi için TAKBİS üzerinden taşınmazın bulunduğu tapu müdürlüğünden yetki talebi işlemi başlatılıyor. Taşınmaza ait bilgiler, başvuru sahiplerinin TC kimlik numaraları girilerek, ilgili belgeler, talebe dair resmî yazı elektronik ortamda taranarak gönderiliyor. Yetki talep edilen müdürlük, Doküman Yönetim Sistemi'ne kaydedilen bilgi ve belgeler ile taşınmaza ait kütükteki bilgiler ve kendi arşivinde yer alan hak sahibinin tespitine esas bilgi ve belgeleri karşılaştırarak yetki talebini onaylıyor. Başvuru yapılan müdürlük ekrandan talebin onaylanıp onaylanmadığını anlık olarak takip edebiliyor. Onaydan itibaren başvuru yapılan müdürlükte yetki verilen işlem başlatılıyor. Başvuru yapılan yerde herhangi bir kısıt ile karşılaşılmazsa düzenlenen satış/ipotek Resmi Senedi veya İntikal Tescil İstem Belgesi, taraflar ve tapu müdürlüğünce imzalanıp işlem tamamlanıyor. (ZAMAN) -- Mehmet KEKLİK AVRUPA YAKASI EMLAK MÜŞAVİRLERİ DERNEĞİ www.emlakder.org

GAYRİMENKUL SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMESİ

GAYRİMENKUL SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMESİ Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi, Alıcı ve satıcının karşılıklı olarak, satıcının taraflarca belirlenen bir bedel karşılığında taşınmazın satışını vermek, alıcının da bu taşınmazı satın almak ve bedelini ödemek konusunda tapu sicil memuru karşısında tarafların vaat ve taahhüt beyanlarını kapsayan ve noterlerce düzenlenen sözleşme satış vaadi sözleşmesidir. İleride yapılacak olan asıl satışın yapılmasına dair ön sözleşmedir. Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi düzenlemeye noterler yetkilidir ve ancak; noterlerce düzenlenen satış vaadi sözleşmesi geçerlidir. Tapuya şerh edilmesi şarttır. Ancak alıcı satış vaadi sözleşmesine dayanarak tek taraflı olarak asıl satışın yapılmasını isteyemez. Satıcının da bu işleme katılması gerekir aksi halde alıcı mahkeme yoluyla adına tescil isteyebilir. Tapuya şerh edilen şahsi haklar üçüncü şahıslara karşı ileri sürülebilir. Tarafların hak ve borçları açıkça tereddüte meydan vermeyecek şekilde ve taşınmazın bedeli ve ödenme şekli sözleşmede belirtilir. Sözleşmeye tarafların fotoğraflarının yapıştırılması ve noter tarafından mühürlenmesi gerekir. Tarafların istemeleri halinde cayma durumunda cezai şart konulabilir. Şerh beş sene devam edebilir. Beş sene geçtikten sonra hükmü kalmaz ve resen telkin edebilir.Ancak taşınmaz mal üzerine işlenen satış vadi şerhi 5 yıllık süreyi aşmış ve satış vaadi lehdarına satış yapılmamış ise taşınmaz mal malikinin talebi üzerine satış vaadi lehdarının muvafakatı aranmaksızın. Harçların tahsili ile taşınmaz üzerindeki şerh resen terkin edilir. Terkin edilen şerhin satış vaadi lehdarına bildirilmesi gerekir. Buna gore; sözleşmeyi imzalayacak notere ışık tutabilmesi açısından bir Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi örneği ekte sunulmuştur. GAYRİMENKUL SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMESİ ÖRNEĞİ ... yılı ... ayının ... günü (.../.../...) Aşağıda mühür ve imzası bulunan ... Noteri ... dairemde görev yaparken yanıma gelen ve gösterdiği ... nüfus dairesinden verilen fotoğraflı/ fotoğrafsız ... gün ve ... numaralı nüfus cüzdanına göre ... ili ... ilçesi ...köyü/ mahallesinde ... numaralı hanede kayıtlı.... oğlu/kızı .... tarihinde ... anadan doğma ve halen ... ili .... ilçesi ....köyü/ mahallesinde .... ....ada....parsel nolu gayrimenkulun sahibi olduğunu söyleyen ... düzenleme şeklinde bir satış vaadi sözleşmesi düzenlenmesi istendi. Kendisini... sebeple tanıdığım gibi bu işlemi yapma yeteniğinin bulnduğunu da gördüm. Satıcı ... söze başladı. " Taşınmazın tamamını (veya ... payını) ... ya .... TL'ye satmayı vaadediyorum. Paramı tamamen aldım. .... gün içinde tapu satış işlemini yapacağım /(veya)satış işlemi için ... ... vekil tayin ettim). Yukarıda gösterilen süre içinde satış işlemini yapmadığım takdirde ....TL cezai şartı ödemeyi kabul ederim" diye sözünü bitirdi. Oturumda hazır bulunan alıcı BARES ELEKTRIK ÜRETIMI A.S. yetkilisi .............söze başlayarak, "Ben yukarıdaki yazılı taşınmazın satış vaadini aynı şartla kabul ediyorum"diye sözlerini bitirdi. Taraflar huzurunda tanzim edilen bu tutanak okumaları için kendilerine verildi. Okuduktan sonra yazılanların kendilerinin gerçek arzularının olduğunu bildirmeleri üzerine altı tarafımızdan imzalandı../../...

KONUT SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMESİ 1. TARAFLAR: SATICI: , Tekstil, Sanayi ve Ticaret Limited Şirketi ALICI : ………………………………………. ……………………………………… ……………………………………… (Kısaca ALICI olarak adlandırılacaktır.) 2. SÖZLEŞME KONUSU: Mülkiyeti AKFO’ya ait olan; AYDIN-KUŞADASI-DAVUTLAR Beldesi Kiremit ocağı mevkii Parsel No: …….’de kayıtlı imarlı arsa üzerinde; EGE Birlik Siteleri–1 Projesi kapsamında AKFO tarafından inşa edilecek Villa tipi/Apart Tipi … …. numaralı bağımsız bölüm ve eklentisinden müteşekkil konutun, AKFO tarafından ALICIYA satışına ve mülkiyetin devredilmesine ilişkin şartlar ile tarafların hak ve sorumluluklarının belirlenmesidir. 3. SÖZLEŞME ŞARTLARI: 3.1. “Uygulama İşbirliği Ana Sözleşmesi” ve “İnşaat Ana Sözleşmesi” esasları dahilinde AKFO tarafından yapılacak olan .. nolu bağımsız bölüm, ALICI tarafından “Vaziyet Planı”ndan seçilerek tercih edilmiş ve düzenlenen “ Konut Alım Başvuru Formu” ile Alıcı adına ön satışı yapılmıştır. Hiçbir şekil ve şartta, Alıcının tercih ettiği konut Alıcının rızası alınmadan değiştirilemez. 3.2. AKFO; .. nolu bağımsız bölümü; tasdikli projelerine, teknik şartname ve mahal listesine göre tamamlayarak, inşaat ana sözleşmesinin 9 ncu maddesindeki süreler hariç … Temmuz 2011 tarihinde ALICIYA teslim edecektir. Satışa konu konutlar bu sözleşmeye ekli Teknik Şartname ve Mahal Listesinde belirtilen malzeme kullanılarak inşa edilecektir. Alıcı, bu belgeleri incelemiş ve uygun bulmuş olup, aynen kabul etmiştir. 3.3. ALICI, bu sözleşmede belirtilen ödeme planı çerçevesinde satış bedelini ödeyecektir. Ayrıca; ALICI, bağımsız bölümün devrinin gerçekleşmesine yönelik vergi, harç ve masrafları, yapı kullanma izin belgesinin alınması ile ilgili harçları ve diğer tüm yasal masrafları ödemeyi ve yükümlülüklerini yerine getirmeyi kabul eder. Konuta ait % 1 (yüzde bir) oranındaki Katma Değer Vergisi AKFO’ya ait olup, Katma Değer Vergisinde meydana gelecek artışlarda ve KDV mevzuatında yapılacak değişikliklerden AKFO aleyhine olan uygulama ve artış farkı Alıcıya ait olacaktır. 3.4. Sözleşme konusu bağımsız bölüme ait numara özel vaziyet planına ait olup, konutun yeri sabit kalmak şartı ile numarası değiştirilebilir. 3.5. ALICI, gerektiğinde projelerde ve vaziyet planında tadilat veya değişiklik yapılmasını, TESUD A.Ş.’nin de mutabakatı halinde kabul eder. 3.6. AKFO; bağımsız bölümün teslime hazır olduğunu, Alıcının bu sözleşmedeki adresine yazılı olarak bildirir. ALICI, bildirimin kendisine tebliğine bağlı olmaksızın, en geç 30 (otuz) takvim günü içerisinde konutu teslim almakla yükümlüdür. ALICI; sözleşmedeki adresinin değişikliğini AKFO’ya yazılı olarak bildirmediği takdirde, süre sonunda bağımsız bölümün kendisine teslim edilmiş sayılacağını kabul eder. Bu şekilde; bağımsız bölümün alıcı tarafından teslim alınması ya da teslim alınmış sayılması ile bağımsız bölüme ilişkin tüm sorumluluk ALICIYA geçer. 3.7. Yürürlükte bulunan mevzuat uyarınca kabul edilen mücbir sebepler ve her türlü fevkalade haller, tüm resmi merciler ve belediyelerden alınması gereken izinlerdeki AKFO’nun kusuru bulunmayan gecikmeler, tüm idari kısıtlamalar,yetkili makamların emir ve yasakları, yapımı ve tahsisi, kamu kuruluşlarına ait olan malzeme ve hizmetlerdeki aksamalar, olağanüstü hava şartlarından dolayı resmi makamlarca çalışmanın durdurulması gibi AKFO’nun, yetkisi ve sorumluluğu dışında kusuru bulunmaksızın meydana gelen tüm gecikmeler teslim süresine ilave edilecektir. 3.8. Bağımsız bölümün .. Temmuz 2011 tarihinde AKFO tarafından alıcıya teslim edilmemesi halinde AKFO, gecikilen her ay için zararına karşılık olarak Alıcıya 500 TL ( Beş yüz Türk Lirası ) ödemeyi kabul eder. Ancak, bu gecikme en fazla 6 (Altı) ay olabilir. 6 (Altı) ay sonunda, bağımsız bölümün teslim edilmemesi halinde, sözleşmenin fesih edileceği ve fesih tarihi itibariyle AKFO’nun temerrüde düşeceği kabul ve taahhüt edilir. ALICININ, fesih tarihine kadar yapmış olduğu ödemeler, fesih tarihinden bir ay sonra başlamak üzere üç eşit taksit halinde ve temerrüt tarihinden itibaren işletilecek yıllık % 15 (yüzde on beş) faizi ile birlikte iade edilir. Teslimin, bu sözleşmede belirtilen sebepler nedeni ile süresinde yapılamaması halinde, bu maddedeki hükümleri uygulanmaz. Bu halde, teslim süresinin belirtilen nedenlerden kaynaklanan gecikme süresi kadar uzadığı kabul edilir. 3.9. ALICI; herhangi bir neden olmaksızın sözleşmeyi fesih ederse, yapmış olduğu ödemelerin % 15’i (Yüzde on beş) cezai şart olarak, AKFO tarafından mahsup edilir. Cezai şartın mahsubundan sonra, ALICININ yapmış olduğu ödemelerden kalan miktar, sözleşmenin feshi tarihinden itibaren iki ay sonra başlamak üzere, dört eşit taksitle ödenir. ALICI, bu nedenle faiz, gecikme tazminatı vb. hiçbir talepte bulunmayacağını kabul eder. 3.10. Aynı bağımsız bölüme birden fazla alıcının hisseli olarak talip olması halinde; Alıcıların başka türlü yazılı bir talimatı olmadığı takdirde yapılan ödemelerin Alıcılar tarafından eşit ödendiği kabul edilir ve tapuda mülkiyetin devri aşamasında da Konutun mülkiyeti eşit hisseler oranında Alıcılara devredilir. 4. SATIŞ BEDELİ VE ÖDEME ŞARTLARI: 4.1. Satış bedeli ve ödeme şartları; konuta ait arsa payı, mimari-statik-tesisat-peyzaj projelerin hazırlanıp tasdik ettirilmesi, inşaat ruhsatının alınması, yapı denetim bedeli, konutun ekteki mahal listesine göre yapılma masrafları, malzeme ve işçilik giderleri, alt yapı düzenlemeleri ve diğer giderler göz önüne alınarak ilgili Sözleşmeler kapsamında tespit edilmiştir. 4.2. Sözleşme konusu bağımsız bölümün satış bedeli ( % 1-yüzde bir KDV dahil ): ..…………………………………….TL. (Yalnız…………………….........................Türk Lirası) dir. 4.3. ÖDEME PLANI VE ÖDEME PLANINA AYKIRILIK: 4.3.1. ÖDEME PLANI: - Peşin Ödeme: ……………….. TL. ( ……………………. Türk Lirası) ( Bu ödeme ekli hesap belgesi karşılığı yapılmıştır. ) - Birinci Taksit : ……………….TL. ( …………………. Türk Lirası) / …Mayıs 2010 - - Birinci Ara Ödeme : ……………….. TL. ( …………………. Türk Lirası) / …- ……- 2010 - - - İkinci Ara Ödeme : ……………….. TL. ( …………………. Türk Lirası) / …- ……- 2011 - - Son Taksit: ……………….. TL. ( …………………. Türk Lirası) / …Haziran 2011 - Şerefiye Bedeli : ……………….. TL. ( …………………. Türk Lirası) / …Temmuz 2011 TOPLAM ÖDEME : ……………….. TL. ( …………………. Türk Lirası) 4.3.2. Peşinatın dışında kalan taksitli ödeme bedelinin karşılığı olan ödemeler için AKFO adına ve emrine muharrer… adet senet Alıcı tarafından imzalanarak verilmiştir. 4.3.3. ALICI; her aya ait taksit senetlerini, gününde AKFO’nun hesabına ödeyecektir. Ödemelerini, ödeme planına uygun ve zamanında yapmaması halinde, gecikilen her ay için % 10 (yüzde on) gecikme cezası ödemeyi kabul eder. Gecikme cezası tahakkuku, ödemenin gününde yapılmaması halinde, ödeme tarihinin ertesi günü itibariyle aylık olarak yapılır ve bunu takip eden her 30 günün sonunda yeni gecikme cezası tahakkuk ettirilir. 4.3.4. Taksit ödemelerinin (ara ödemeler dahil) iki ay üst üste ödenmemesi halinde, AKFO tarafından ALICI'ya iadeli taahhütlü posta ile uyarı yazısı gönderilecek ve yazının tebellüğ tarihinden itibaren, tüm taksit borçları ile masraflarının ve gecikme cezalarının 15 (on beş) gün içinde defaten ödenmesi talep edilecektir. 4.3.5. Bu süre içinde de ödemenin tamamen yapılmaması halinde, bu Sözleşme feshedilerek, Sözleşmenin feshedildiği AKFO tarafından ALICI'ya noter tebligatı ile bildirilecektir. Alıcının bu feshe itiraz yetkisi bulunmayacaktır. Belirtilen şekilde fesih gerçekleştiği takdirde ALICI işbu sözleşmenin 3.9 maddesindeki cezai şartı öder. 4.3.6. Şerefiye farkı bulunan konutları alan ALICI'lar, bu şerefiye bedellerini tek seferde ve konut teslim aşamasında AKFO’nun banka hesabına yatıracaklardır. Şerefiye bedelini, süresinde yatırmayan ALICI'lara 15 gün süreli olarak gönderilen ihtara rağmen, bu süre sonunda da Şerefiye bedelinin yatırılmaması halinde, Sözleşme feshedilir ve ALICI'nın ödediği paralar faizsiz olarak iade edilir. 4.3.7. Bu Sözleşmenin yapılmasına ilişkin vergi, resim ve harçlar ile Noter masrafları ALICI'ya aittir. 4.3.8. Konut fiyatı ve senede bağlanan ödemeler sabit olup, fiyat farkı alınmayacaktır. (Katma Değer Vergisinde meydana gelecek artış ve KDV mevzuatında yapılan değişikliklerden AKFO aleyhine olan durumlar hariç) 4.3.9. Satıcı, bu sözleşme ile belirlenen fiyatı ve aylık ödemeleri (Sözlesme hükümleri dışında) değiştiremez. 5. KONUT TESLİMİ VE MÜLKİYETİN ALICI'YA DEVRİ: 5.1. Konut inşaatlarının tamamlanması ve tespit edilebilecek kusur ve noksanların da giderilmesi ve Şerefiye bedeli dahil olmak üzere konut taksitlerinin tamamının, tapulama ve iskan raporu masraflarının ödenmesinden sonra, ALICI ile AKFO mali yönden ibralaşmış olacaklardır. AKFO’ya hiçbir borcu kalmayan ALICI'lar adına kurulacak kat mülkiyeti çerçevesinde tescil ettirilen konutları teslim edilecektir. 5.2. Tapulama işlemleri ve iskan ruhsatı alınması nedeni ile tahakkuk edecek olan her türlü vergi, resim, harçlar ve Belediyeye ödenecek iskan harçları ALICI tarafından karşılanır. Bunlara ait bedeller, AKFO tarafından ALICI'ya bildirilerek 15 gün içinde Belediye hesabına yatırılması talep edilir. Bu bedelleri yatırmayanların tapu ve konutları teslim edilmez. 5.3. Sosyal tesisler, site müştemilatı, ortak kullanım alanları ve bahçe düzenlemesinin tamamı iskân ruhsatının alınmasından önce tamamlanacaktır. 5.4. Ruhsat, tapu vb. gibi belgelerde belirtilen tesisler ve ortak kullanım alanları, site sakinlerinin arsa payları oranında ortak mülkleridir. Bu alanlar ticari değildir. 6. PROJE TADİLATI VE MALZEME SEÇİMİ İLE İLGİLİ TALEPLER: 6.1. ALICININ; sözleşme konusu bağımsız bölümün, tasdikli statik-mimari-tesisat projelerine aykırı talepte bulunması mümkün değildir. 6.2. ALICI, mahal listelerinde belirtilen malzemelerde değişiklik talebinde bulunamaz. 7. YÖNETİM VE İŞLETME GİDERLERİ: 7.1. Kat Mülkiyeti Kanunu'na (KMK) göre gerekli yönetim organları oluşuncaya kadar, sitenin yönetim ve işletmesi için Mayıs 2011 ayında “Geçici Site Yönetim Kurulu” TESUD A.Ş. ve AKFO işbirliği ile teşkil edilecektir. Bu dönemde KMK' nun tüm hükümlerine riayet edileceğini, işletme amacı ile belirlenecek aylık aidat ödemelerinin düzenli ve zamanında yapılacağını, zamanında ödenmeyen aidatlar için aylık olarak %10 gecikme cezası ödeneceğini ALICI şimdiden kabul ve taahhüt eder. Bu dönemde, ALICI konutunda, KMK'na aykırı tadilat vs. yaptıramaz. 7.2. Konutların tesliminden sonra, konuta; su, elektrik, telefon, v.s. bağlanması sorumluluğu ve bunlara ilişkin masraflar ALICI'ya aittir. 8. GARANTİ KAPSAMI VE SÜRESİ: AKFO, ALICIYA tesliminden itibaren 1 yıl içinde işçilik ve malzeme hatalarından kaynaklanan sorunları gidermeyi kabul eder. Ancak, kullanım hataları ile yükleniciye ait olmayan kusurlardan dolayı yüklenicinin sorumluluğu söz konusu olamaz. Garanti süresinin bitiminden itibaren, sözleşme konusu bağımsız bölümle ilgili olarak AKFO’ya sorumluluk yükletilemez. 9. TARAFLARIN ADRESLERİ: Taraflar, sözleşmenin birinci maddesinde belirtilen adreslerini geçerli tebligat adresleri olarak kabul eder. Taraflar, adres değişikliklerini yazılı olarak diğer tarafa bildirmedikçe sözleşmede yazılı adreslere yapılacak tebligatlar geçerli olacaktır. 10. ANLAŞMAZLIKLARIN ÇÖZÜMÜ: Sözleşmeden kaynaklanan uyuşmazlıkların çözümünde, Kuşadası Mahkemeleri ve İcra Daireleri yetkilidir. 11. SÖZLEŞMENİN EKLERİ: EGE Birlik Siteleri–1 Projesi kapsamında yapılmış Sözleşmeler ve ekleri, Teknik Şartname ve Mahal Listesi, Kat Planları, Projeler bu sözleşmenin ayrılmaz bir parçası niteliğindedir. Ayrıca; - Alıcı nüfus cüzdanının önlü arkalı fotokopisi ve ikametgah belgesi, - Ödeme takvimi ve senet alındıları, - Alıcının tercih ettiği daireyi gösterir kat plânı, vaziyet plânı ve cephe görüntüsü, - AKFO’nun imza sirküleri fotokopisi, - Teknik Şartname ve Mahal listesi, - Alıcıya ait Peşin Ödeme Hesap Belgesi, İşbu Sözleşme ekine konulmuştur. 11 (On bir) maddeden ve dört sayfadan oluşan ve aşağıda imzaları bulunan taraflarca imzalanan bu sözleşme, iki nüsha olarak düzenlenmiş ve .../..../.... tarihinde imzalanmıştır. TARAFLAR AKFO ALICI HAZIR BULUNAN

SATIŞ VAADİ ŞERHİ Kısa Bilgi: Satış vaadi, ilerideki yapılacak satış akdinin taahhüdü niteliğinde olan bir ön akittir. (BK.22). Satış vaadi sözleşmeleri noterlerce düzenleme şeklinde tanzim edilir. Dışarıda hazırlanarak imzaları noterce tasdik edilmiş satış vaadi sözleşmeleri geçersizdir. Taraflardan birinin istem halinde tapu kütüğünün şerhler sütununa şerh edilmesi mümkündür. Şerh tarihinden itibaren beş yıl geçtikten sonra üçüncü kişilere karşı hüküm ifade etmez. Ancak şerhin sicilden terkini için malikin talebi gerekir. İştirak halinde mülkiyette hissedarlar hisselerini iştirak hali bozulmadan satışını vaat edebilirler. Hacizli ve ipotekli taşınmaz malların satışının vaadinde sakınca yoktur. Taşınmaz mala yasalarla getirilen yasak veya kısıtlamaların olması halinde satış vaadine konu edilmesi mümkün değildir. Bir Taşınmaz malın henüz bölünmemiş parçasının satışı vaat edilen parçanın sınırlarının ve miktarının belirlenmiş olması halinde satışı vaat olunabilir. Bunun geçerliliği imar mevzuatı açısından sakınca olmamasına bağlıdır. Yabancıların taşınmaz mal edinemedikleri yerlerde karşılıklılık esasına göre satış vaadi sözleşmesinin şerhi mümkün değildir. Satış vaadinin vaadi mümkün olup, (vaat lehdarının taşınmaz malın mülkiyetini adına tescil ettirmediği müddetçe) ancak, tapu siciline şerhi mümkün değildir. Satış vaadi sözleşmesi ile alacaklı duruma gelen kimse bu hakkını satış vaadi sözleşmesinde aksine bir hüküm yoksa ve devir edilebileceği belirlenmişse, devredebilir. Böyle bir devrin tapu siciline şerhi noterde düzenlenen devre ilişkin sözleşmeye dayanarak yapılabilir, bu sözleşmenin tadili kapsamındadır. Dolayısıyla eski şerh terkin edilerek yeni şerh tesis edilir. Ancak; MK 1019. maddesi hükmü gereğince taşınmaz mal malikine bilgi verilmesi gerekir. Bir taşınmaz malın birden fazla satış vaadine konu edilmesi ve tapu siciline şerhi mümkündür. İstenecek Belgeler: - Noterce düzenlenmiş taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesi, varsa devre ilişkin sözleşme. - İstemde bulunanın nüfus cüzdanı veya pasaportu ile bir adet son altı ay içinde çekilmiş 6 x 4 cm. büyüklüğünde vesikalık fotoğrafı, - İstem, malikin temsilcisinden geliyor ise, temsile ilişkin belge (vekaletname, vasi kararı, kayyım kararı vb.) ile temsilcinin fotoğraflı nüfus cüzdanı veya pasaportu ve bir adet son altı ay içinde çekilmiş 6 x 4 cm. büyüklüğünde vesikalık fotoğrafı, - Taşınmaz malın niteliği bina ise Deprem Sigortası aranır. Mali Yönü: - Harçlar Kanununa ekli (4) sayılı Tarifenin 12 nolu Pozisyonu uyarınca sözleşmede yazılı bedel ile kayıtlı değerin yüksek olanından Binde 5.4 oranında harç tahsili gerekir. - Döner Sermaye İşletmesince belirlenen tarifeye göre ücret tahsil edilir. - Satış vaadinin devrinde tesisinde ki harçlar ve vergiler alınır ancak eski şerhin terkini için ayrıca harç alınmaz Terkini: . - Satış vaadinin tapu siciline şerhinden itibaren 5 yıl sonunda taşınmaz mal malikinin talebi ile ve her zaman içinde satış vaadi lehdarının talebi ile terkin edilir. - Terkininde Harçlar Kanununa ekli (4) sayılı Tarifenin 14. Pozisyonu uyarınca maktu terkin harcı ile,

TAŞINMAZ SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMESİNİN GEÇERLİLİĞİ VE SONA ERMESİ

TAŞINMAZ SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMESİNİN GEÇERLİLİĞİ VE SONA ERMESİ Bu bültenimizde pratikte yoğun bir şekilde uygulama bulan taşınmazların tapuda satış işlemi yapılmadan önce düzenlenen satış vaadi sözleşmesinin geçerlilik koşullarını ve hangi hallerde sona erdiğini inceleyeceğiz. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, bir taşınmazın satım sözleşmesinin yapılmasını isteme hakkı veren bir ön sözleşmedir. Taraflar düzenledikleri ön sözleşme ile ana sözleşmenin akdedilmesini hüküm altına almak istemektedirler. Ön sözleşmenin akdedilmesi ile taraflardan biri yükümlülüğünü yerine getirmediği takdirde diğer tarafın ifayı talep hakkı doğacaktır. Satış vaadi sözleşmesinin yukarıda anılan ana sözleşme açısından bağlayıcılık unsurunu taşıyabilmesi için kanunda belirtilmiş olan şekil şartına uygun olarak düzenlenmiş olması gerekmektedir. Noterlik Kanunu’nun 60/3’ncü ve 89’ncu maddelerine göre taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin geçerlilik kazanabilmesi için noterde düzenlenmesi gerekir. Taraflar bu şekilde noterde düzenlenecek ön sözleşme niteliğindeki satış vaadi sözleşmesi ile ana sözleşmeyi akdetme iradelerini ortaya koyarlar. Burada önemli olan her iki taraf iradesinin açıkça ortaya konmasıdır. Tek taraflı bir irade beyanı içeren belge satış vaadi sözleşmesi olarak değerlendirilemez. Kanuni düzenlenme olmamasına rağmen doktrin ve pratikte taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin tapuda da düzenlenebileceği belirtilmektedir. Tapu sicil memurları veya muhafızları ana sözleşmeyi düzenlemeye yetkili oldukları için satım vaadi sözleşmesini de düzenleyebilmektedirler. Satış vaadi sözleşmesi, ilgilisine ayni hak değil sadece kişisel hak sağlar. Taraflar arasında düzenlenmiş olan satış vaadi sözleşmesinin tapu kütüğüne şerh edilmesini sözleşme taraflarından herhangi biri talep edebilir. Sözleşme noterde usulüne uygun olarak düzenlendiği takdirde tapu kütüğüne şerh edilmese dahi geçerli olacaktır. Ancak bu durumda satış vaadi sözleşmesi ile kendisine taşınmazın satılacağı taahhüt edilen taraf tapu kütüğündeki kayıtlara dayanarak işlem yapan üçüncü kişilere karşı herhangi bir hak iddiasında bulunamaz. Sözleşme tapuya şerh edildiği takdirde, kişisel hak güçlenecek ve üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilinecektir. Tapu Kanunu’nun 26/6’ncı maddesine göre taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin tapuda şerh edilmesinden itibaren beş yıl içerisinde satış, haciz, ipotek işlemleri yapılamaz ve benzer irtifak hakları tapuya tescil edilemez. Tapuya şerh edilen satış vaadi sözleşmesi on sene süre ile hüküm ve sonuç doğurmaya devam edecektir. Tapusuz bir taşınmazın satışının vaad edilmesi teknik olarak mümkün değildir. Yargıtay 8. Hukuk Dairesi de bu konuya E.1996/9378 K.1997/4125 26.06.1997 tarihli kararına ile “tapusuz taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, gerçek anlamda bir gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi değildir” diyerek açıklama getirmiştir. Tapusuz bir taşınmazı elinde bulunduran kişinin hakkı zilyetlik hakkından öteye geçemez. Bu sebeplerle tapusuz bir taşınmaza ilişkin olarak düzenlenen satış vaadi sözleşmesinin gerçek anlamda bir satış vaadi sözleşmesi olarak değerlendirilmesi mümkün değildir. Bu sözleşme geçersiz olmamakla beraber “zilyetlik hakkının devrini amaçlayan bir satım sözleşmesi” olarak kabul edilecektir. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin geçerliliğinin diğer şartı ise taşınmazın belirli veya belirlenebilir olmasıdır. Yargıtay 14.Hukuk Dairesi E.2003/8604 K.2004/1301 01.03.2004 tarihli kararında bu konuya şu şekilde açıklama getirmiştir; “satış vaadine konu taşınmazların mahkemece yapılacak inceleme sonucu teşhis ve tayini mümkün olmuşsa bu durumda belirli olma özelliğinin var olduğu söylenebilir. Sözleşmelerin yerine getirilmesine olanak verecek biçimde yorumlanması asıl olduğundan, satış vaadi sözleşmesinde de bu sözleşmeye konu taşınmazların genel ve kapsamlı bir biçimde gösterilmesi halinde sözleşme ve dışındaki başka delillerle hangi yer olduğu anlaşılabiliyorsa, sözleşmeye konu taşınmazın belirli ya da belirtilebilir olma unsurunu taşıdığının kabulü gerekir”. Bu durumda çapı, tescil krokisi veya diğer mülkiyet sınırlarını belirleyen belgeler varsa satış vaadi sözleşmesi geçerli olacaktır. Satış vaadi sözleşmesinin temel geçerlilik şartlarından biri de satış bedelinin sözleşmede belirlenmiş olmasıdır. Satış vaadi sözleşmesi ile belirlenen satış bedelinin ödenmesi ile vaad edilen taraf sözleşmeye dayanarak tapu iptali ve tescili isteminde bulunabilir. Bu doğrultuda Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2007/1266 K.2007/2679 13.03.2007 tarihli kararı ile vaad edilen tarafın tapu iptali veya tescili talebinde bulunabilmesi için satış vaadi sözleşmesi ile kararlaştırılan satış bedelini ödemesi gerektiğini açıkça belirtmiştir. Yargıtay benzer bir kararında da belirli koşullar gerçekleştiğinde davacının cebri tescil talep hakkı olduğunu belirtmiştir. Ancak vaad edilen vadesinde borcunu ödememiş ise satış vaadi sözleşmesi iptal edilebilecek ve tapuda konulan şerh sildirilebilinecektir. Taşınmazın maliki olmayan kişinin bu taşınmaza ilişkin satış vaadi sözleşmesi düzenlemesi mümkündür. Belirleyici olan ana satış sözleşmesi düzenlendiği anda taşınmazı vaad eden kişinin bu taşınmazın maliki olmasıdır. Aksi takdirde taşınmaz satım sözleşmesi geçersiz olacaktır. Paylı mülkiyetin söz konusu olduğu bir taşınmazın payları belli ise, payın belli bir bölümüne veya tamamına ilişkin satış vaadi sözleşmesi geçerli olacaktır. Yargıtay 14. Hukuk Dairesi’nin E.2003/3550, K. 2003/5635 03.07.2003 tarihli kararı ve E.2005/3017, K. 2005/3871, 25.04.2005 tarihli kararında, elbirliği ortaklığına konu bir taşınmazda ortaklardan birinin ortaklık dışında bir kişi ile taşınmaz satış vaadi sözleşmesi akdetmesi halinde bu sözleşme bir taahhüt muamelesi niteliğinde olup geçerli olacaktır. Ancak anılan Yargıtay kararında elbirliği ortaklığı çözülünceye kadar satış vaadi sözleşmesinin ifa edilmesinin mümkün olmadığı belirtilmiştir. Yargıtay’ın kararına konu olayda dava konusu taşınmazın paylı mülkiyete dönüşmüş olması sebebiyle taşınmaz satış vaadi sözleşmesi geçerli hale gelmiştir. Yargıtay’ın anılan kararlarına ve yine Yargıtay 14. Hukuk Dairesi’nin E. 2006/8419, K. 2006/10289, 02.10.2006 tarihli kararına göre taşınmaz elbirliği mülkiyetinden paylı mülkiyete dönüştürülmedikçe satış vaadi sözleşmesinin ifa edilmesi mümkün olmayacaktır. Özetle paylı mülkiyete konu taşınmaz payları için akdedilen sözleşmeler geçerli olup bu sözleşmelere dayanılarak taşınmazın satışı talep edilebilir. Elbirliği mülkiyetinde ise elbirliği mülkiyeti çözülmedikçe veya bu mülkiyet paylı mülkiyete dönüştürülmedikçe satış vaadi sözleşmesinin ifa edilmesi mümkün olmayacaktır. Sözleşmenin Sona Ermesi Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi vaadin yerine getirilmesi veya sözleşmenin feshi ile sona ermektedir. Satış vaadi sözleşmesine göre vaad edilen taşınmaz bedelini ödeyerek, vaad eden ise sözleşme konusu taşınmazın mülkiyetini vaad edilene devrederek edimlerini ifa etmiş olurlar. Yargıtay 15.Hukuk Dairesi’nin E.1993/3539, K.1994/830 17.02 1994 tarihli kararına göre taraflar arasında noterde usulüne uygun olarak düzenlenen sözleşme fesih edilmediği sürece sözleşme geçerli olacak ve tarafları bağlayacaktır. Bu durumda taraflardan her biri sözleşmenin ifasını talep etme hakkına sahiptir. Ancak bir ifa imkânsızlığı söz konusu olduğu zaman Borçlar Kanunu’nun 20 ve 117’nci maddeleri uyarınca sözleşmenin ifası istenemeyecektir. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin geçerliliği noterde düzenlenmiş olmasına bağlı olduğundan sözleşmenin feshi de Noterlik Kanunu’nun 81/2’nci maddesine göre noterde yapılacaktır. Taraflar sözleşmenin feshini noterde usulüne uygun olarak yapacaklardır. Diğer bir fesih yolu ise Borçlar Kanunu’nun 106’nci maddesine göre taraflardan birinin yükümlülüklerini yerine getirmemesi halinde diğer tarafın fesih ihbarı göndermesidir. Sözleşmenin fesih edilmemesi durumunda ise, taraf karşı taraftan yükümlülüklerini yerine getirmediğinden dolayı doğan zarar tutarının ve yükümlülüklerinin yerine getirilmesini talep edebilecektir. Davacının, davalının temerrüde düşmesi nedeniyle yukarıda anılan madde uyarınca seçimlik haklarından birini kullanma hakkı vardır. Davacı satımın feshi ile birlikte yükümlülüklerin yerine getirilmemesi sebebi ile doğan zararı da talep etme hakkına sahiptir. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin önemli sona erme sebeplerinden biri zamanaşımına uğramasıdır. Borçlar Kanunu’nun 125’nci maddesine göre satış vaadi sözleşmesi 10 yıllık zamanaşımı süresine tabidir. Yargıtay 14.Hukuk Dairesi’nin E.2000/2066 K.2000/2448 13.04.2000 tarihli ve E. 2003/3550 K.2003/5635 03.07.2003 tarihli kararlarına göre zamanaşımını hesaplamak için öncelikle sözleşmenin ifa olanağının olup olmadığı araştırılmalıdır. Somut olayda elbirliği ortaklığına konu bir taşınmazda ortaklardan birinin miras payını ortak olmayan bir kişiye satmayı vaad etmesi durumunda sözleşme bir taahhüt işlemi olarak geçerlidir. Ancak elbirliği ortaklığı çözülünceye kadar bu sözleşmenin ifa olanağı yoktur. Bu durumda elbirliği mülkiyet sona erdiğinde sözleşme ifa kabiliyetini kazanacak ve zamanaşımı da bu tarihten başlayacaktır. __________________________________________________ _________ 1.Yavuz, Cevdet (Prof. Dr. Cevdet Yavuz, Yrd. Doç. Dr. Burak Özen, Yrd. Doç. Dr. Faruk Acar) “Türk Borçlar Hukuku Özel Hükümler”, 7.Baskı, Beta Basım Yayım Dağıtım A.Ş., İstanbul, 2007, s.198 2.T.C. Yargıtay 14.Hukuk Dairesi E. 2005/9207, K. 2006/1921, 22.2.2006 tarihli kararı 3.Surlu, Mehmet Handan “Açıklamalı – İçtihatlı Gayrimenkul Satış Vaadi. Satış Vaadine Dayalı Tapu İptali – Tescil. Elatmanın Önlenmesi Davaları”, Seçkin, Ankara, 2007, s. 32 4.Yavuz, Cevdet (Prof. Dr. Cevdet Yavuz, Yrd. Doç. Dr. Burak Özen, Yrd. Doç. Dr. Faruk Acar) “Türk Borçlar Hukuku Özel Hükümler”, 7.Baskı, Beta Basım Yayım Dağıtım A.Ş., İstanbul, 2007, s.199 5.T.C. Yargıtay 1.Hukuk Dairesi E. 1984/6602, K. 1984/7623, 25.02.1984 tarihli kararı, T.C. Yargıtay 1.Hukuk Dairesi E. 1993/14023, K. 1993/16189, 29.12.1993 tarihli kararı, T.C. Yargıtay 13.Hukuk Dairesi E.2005/13875, K. 2006/795, 27.01.2006 tarihli kararı 6.Surlu, Mehmet Handan “Açıklamalı – İçtihatlı Gayrimenkul Satış Vaadi. Satış Vaadine Dayalı Tapu İptali – Tescil. Elatmanın Önlenmesi Davaları”, Seçkin, Ankara, 2007, s. 68 7.Surlu, Mehmet Handan “Açıklamalı – İçtihatlı Gayrimenkul Satış Vaadi. Satış Vaadine Dayalı Tapu İptali – Tescil. Elatmanın Önlenmesi Davaları”, Seçkin, Ankara, 2007, s. 97 8.T.C. Yargıtay 1.Hukuk Dairesi E. 1984/6602, K. 1984/7623, 25.02.1984 tarihli kararı 9.Surlu, Mehmet Handan “Açıklamalı – İçtihatlı Gayrimenkul Satış Vaadi. Satış Vaadine Dayalı Tapu İptali – Tescil. Elatmanın Önlenmesi Davaları”, Seçkin, Ankara, 2007, s. 42 10.Surlu, Mehmet Handan “Açıklamalı – İçtihatlı Gayrimenkul Satış Vaadi. Satış Vaadine Dayalı Tapu İptali – Tescil. Elatmanın Önlenmesi Davaları”, Seçkin, Ankara, 2007, s. 84 11.T.C. Yargıtay 13.Hukuk Dairesi E. 2005/10091, K. 2005/17180, 21.11.2005 tarihli kararı

KİRA KONTRATI KİRAYA VEREN : ADRESİ : KİRACI : ADRESİ : KİRA KONUSU : …'ye ait,..............................................adresindeki dükkanın kiralanması KİRA BAŞLANGIÇ TARİHİ : ../../2008 KİRA SÜRESİ : 3 ( ÜÇ ) YIL 1- İlk yıl için ( ../../….-../../…./ tarihleri arası ) aylık kira bedelleri …. (…...) Yeni Türk Lirası'dır. Aylık kira bedeli ödemeleri her ayın 1. günü nakit olarak ve kiraya verenin yukarıda yazılı adresine yapılacaktır. İlk Yıl Toplam Kira Bedeli …. ( …….. ) Yeni Türk Lirasıdır.. 2- 2.Yıl için ( ../../….-../../…./ tarihleri arası ) aylık kira bedelleri ….. ( ……) Yeni Türk Lirası'dır. Aylık kira bedeli ödemeleri her ayın 1. günü nakit olarak ve kiraya verenin yukarıda yazılı adresine yapılacaktır. 2. Yıl Toplam Kira bedeli … ( …………….. ) Yeni Türk Lirasıdır. 3- 3. Yıl için ( ../../….-../../…./ tarihleri arası ) aylık kira bedelleri …….. (…… ) Yeni Türk Lirasıdır.Aylık kira bedeli ödemeleri her ayın 1. günü nakit olarak, kiraya verenin yukarıda yazılı adresinde ödenecektir. 3. yıl için Toplam kira bedeli ….. ( ……) Yeni Türk Lirasıdır. 4- 3. yıldan sonra taraflar kira akdini devam ettirmek isterlerse yıllık kira miktarını ,artış oranını ve kira müddetini yeniden görüşeceklerdir. 5- Kira konusu dükkan elektrik saati ve tesisatı, ( ) adet terek, rafı, ( ) adet tezgah ve ( ) adet büyük boy aynası ile hiç masrafsız, tam kullanıma hazır olarak kiracıya teslim edilmiştir. Kiracı tahliye anında dükkanı aldığı gibi teslim edecek olup, işi gereği kullanım için yapacağı masrafları hiçbir surette kiraya verenden talep etmeyecektir. Kira akdi devam ederken veya tahliye anında kiracı yapacağı hiçbir masrafı talep etmeyecektir. 6- Dükkanın elektrik, su, kapıcı, yakıt, telefon, çöp vergisi kiracıya ait olup, bunlardan kiraya verenin hiçbir sorumluluğu yoktur. 7- Kararlaştırılan kira bedelleri net olup, kiracı ayrıca bu rakam üzerinden STOPAJ VERGİSİ ödeyecektir.Stopaj vergisi kira bedeline ek olarak kiracıya aittir. 8- Kiracı kiraya verenin yazılı izni olmadan kira konusu dükkanı, bir başkasına devredemez, kiraya veremez, yanına ortak alamaz. 9- Kiracı kiraya verenin yazılı izni olmadan kira konusu taşınmazda tadilat, tamirat ve esaslı değişiklik yapamaz. 10- Aylık kira bedellerinden biri veya hepsi gününde veya hiç ödenmez ise diğer aylık ve yıllık kira bedelleri de muaccel hale gelecektir. 11- Tarafların bu kontratta yazılı adresleri kanuni tebligat adresleri olup, adres değişiklikleri yazılı olarak bildirilmediği sürece, bu adreslere yapılmış ve yapılacak tebligatlar muteber olacaktır. 12- Bu kira akdinden doğacak ihtilaflarda (……..)Mahkemeleri ve İcra Daireleri yetkili olup, yetki hususu özel olarak kararlaştırılmıştır. 13- İşbu kontrat 2 suret olarak tanzim edilmiş ve birer suret taraflara verilmiştir. 14- Kira konusu taşınmaz, bakkaliye, büfe olarak kullanılacaktır. / / 20... KİRAYA VEREN KİRACI KEFİL ……………(Ad-Soyad) ………………(Ad-Soyad) ………..(Ad-Soyad) …………(Adresi) …….(Adresi)

OTO SATIŞ SÖZLEŞMESİ

OTO SATIŞ SÖZLEŞMESİ OTO CİNSİ : OTO MODELİ : OTO PLAKA NO : OTO ŞASE NO : OTO MOTOR NO : Yukarıda markası,modeli , motor ve şase numaraları yazılı olan …………. plakalı araç ……………… adına kayıtlıdır. Plaka adresi …………………………………… ‘dir. Bu aracın satışı konusunda satıcı …………….. ve Alıcı …………… aşağıdaki şekilde anlaşmışlardır. Aracın trafik kaydı üzerimde olmamasına rağmen satıcı olarak aracın trafik kaydını bu sözleşmenin imza tarihinden itibaren 15 gün içerisinde alıcı …………..’a devretmeyi kabul ve taahhüt ediyorum. Oto satış bedeli olarak ………’dan toplam …………. YTL alınmış olup,bu araç için ………….’un başka bir borcu kalmamıştır. Araç bedeli sözleşme tarihinde alınmıştır. Aracın trafik kaydı başka bir şahıs üzerinde olduğu halde sözleşmenin imza tarihinden itibaren 15 gün içinde trafik kaydını Alıcı …… ………..’a devretmediğim takdirde, almış olduğum ………….. YTL’sını sözleşme tarihinden itibaren yıllık % … faiz oranı ile geri ödemeyi kabul ve taahhüt ediyorum. Aracın bugüne kadar olan vergi,harç,ceza,sigorta,kan bedeli,kaza ve bilimum borç ve sorumlulukları satıcıya,bu günden sonrakiler alıcıya aittir. İhtilaf halinde ................ Mahkemeleri yetkilidir ../../2008 SATICI ALICI İSİM : İSİM : ADRES : ADRES : …………………………. ……………. ’dan araç bedeli olarak ………….. YTL Aldım ../../20.... ŞAHİT ŞAHİT İSİM : İSİM : ADRES : ADRES :

GAYRİMENKUL SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMESİ ÖRNEĞİ

GAYRİMENKUL SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMESİ ...........yılı.........ayının ........... günü ...../...../..... Aşağıda mühür ve imzası bulunan ......... Noteri..............dairemde görev yaparken yanıma gelen ve gösterdiği............. nüfus dairesinden verilen fotoğraflı/fotoğrafsız .............gün ve .......numaralı nüfus cüzdanına göre.........ili ..............ilçesi ............köyü/mahallesinde ........numaralı hanede kayıtlı ..........oğlu/kızı ............tarihinde ...........doğma ve halen......... ..........ili ...........ilçesi.......köyü/mahallesinde ......numaralı evde oturduğunu söyleyen .................düzenleme şeklinde bir satış vaadi sözleşmesi düzenlenmesi istendi. Kendisini .............sebeple tanıdığım gibi bu işlemi yapma yeteneğinin bulunduğunu da gördüm.Satıcı ..........söze başladı taşınmazın tamamını (veya.........payını) .........ya.......liraya satması vaadediyorum. Paramı tamamen aldım ......ay içinde tapu satış işlemini yapacağım (veya satış işlemi için ....................vekil tayin ettim.). Yukarıda gösterilen süre içinde satış işlemini yapmadığım taktirde ............lira cezai şartı ödemeyi kabul ederim. diye sözünü bitirdi oturumda hazır bulunan alıcı.................söze başlayarak; (Bende yukarıda yazılı taşınmazın satış vaadini aynı şartla kabul ediyorum) diye sözlerini bitirdi. Taraflar huzurunda tanzim edilen bu tutanak okumaları için kendilerine verildi.Okuduktan sonra Yazılanların kendilerinin gerçek arzularının olduğunu bildirmeleri üzerine altı tarafımızdan imzalandı................. Yılı .............ayının ..............günü Satış Vaadi Sözleşmesi ve Zamanaşımı T.C. YARGITAY 14.Hukuk Dairesi Esas: 2004/3496 Karar: 2004/5336 Karar Tarihi: 02.07.2004 ÖZET: Taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesinden doğan davalar için özel bir zamanaşımı süresi öngörülmediğinden Borçlar Kanunun 125. maddesi gereğince on yıllık zamanaşımı süresi uygulanır ve bu süre sözleşmenin ifa olanağının doğmasından sonra işlemeye başlar. Ancak, satışı vaat edilen taşınmaz, sözleşme ile veya fiilen satış vaadini kabul eden kişiye, yani vaad alacaklısına teslim edilmiş ise, on yıllık zamanaşımı süresi geçtikten sonra açılan davalarda, zamanaşımı savunması Medeni Kanunun 2. maddesi uyarınca iyi niyet kuralları ile bağdaşmayacağından dinlenmez. (4721 S. K. m. 2, 706) (818 S. K. m. 22, 125, 213) Davacı M. A. vekili tarafından, davalılar A. A. vd. aleyhine 26.12.2001 gününde verilen dilekçe ile satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın reddine dair verilen 20.1.2004 günlü hükmün Yargıtay'ca incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü: Dava, satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir. Kaynağını Borçlar Kanununun 22. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Borçlar Kanununun 213. maddesi ile önceki Medeni Kanunun 634. ve yürürlükteki Medeni Kanunun 706. ve Noterlik Kanununun 89. maddeleri hükmü uyarınca, noter önünde re' sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan ve tam iki tarafa borç yükleyen kişisel hak veren sözleşmelerdendir. Vaad alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet geçirim borcu yüklenen satıcıdan, edimini yerine getirmediğinde dava tarihinde yürürlükte bulunan 743 sayılı Medeni Kanunun 642. maddesi uyarınca açılacak tapu .iptali ve tescil davası ile edimin hükmen yerine getirilmesini isteyebilir. Gayrimenkul satış vaadine dayalı tapu iptali ve tescil davalarında görevli mahkeme, Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 14.2.1996 gün ve 1995/14-963 E, 1996/69 K. Sayılı kararında da vurgulanıp kabul edildiği üzere; tarafların sözleşme de özgür iradeleri ile saptadıkları satış değeri esas alınarak belirlenir. Yargılama giderlerinden olan harç ve vekalet ücreti takdirinde de bu bedel esas alınır. Taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesinden doğan davalar için özel bir zamanaşımı süresi öngörülmediğinden Borçlar Kanunun 125. maddesi gereğince on yıllık zamanaşımı süresi uygulanır ve bu süre sözleşmenin ifa olanağının doğmasından sonra işlemeye başlar. Ancak, satışı vaat edilen taşınmaz, sözleşme ile veya fiilen satış vaadini kabul eden kişiye, yani vaad alacaklısına teslim edilmiş ise, on yıllık zamanaşımı süresi geçtikten sonra açılan davalarda, zamanaşımı savunması Medeni Kanunun 2. maddesi uyarınca iyi niyet kuralları ile bağdaşmayacağından dinlenmez. Davacının tescil isteğinin kabulü için, sözleşmede kararlaştırılan bedelin ödenmiş olması gerekir. Ancak, eksik kalan bir kısım var ise, Borçlar Kanununun 81. maddesi hükmü uyarınca, bu bedel depo ettirilmelidir. Satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptal ve tescil davalarının kabulü için aranacak ilk husus sözleşmenin ifa olanağının bulunup bulunmadığıdır. Elbirliği ortaklığına (iştirak halinde mülkiyete) konu bir taşınmazda elbirliği ortaklarından birinin, miras payını, ortaklık dışı bir kişiye satmayı vaad etmesi halinde sözleşme bir taahhüt muamelesi olarak geçerlidir. Ancak elbirliği ortaklığı çözülünceye kadar sözleşmenin ifa olanağının varlığından söz edilemez. Fakat elbirliği ortaklığına dahil paydaşlar arasında gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi yapılmışsa iştirak bozulmamak kaydıyla satıcı elbirliği ortağının payının alıcı elbirliği ortağının payına ilave edilmek suretiyle satış vaadi sözleşmesinin ifa olanağı vardır. Eğer satışı vaad edilen taşınmaz tapusunda temliki tasarrufu engelleyen kayıt varsa veya 3194 sayılı İmar Kanunun 18/son maddesi hükmüne aykırı şekilde satış vaadinde bulunulmuşsa veyahut ta vaade konu taşınmaz bir başka mahkemede mülkiyet uyuşmazlığına konu olmuşsa bu gibi hallerde de sözleşmenin ifa olanağının varlığından söz edilemez. Taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin, Türk Medeni Kanununun 1009 maddesi uyarınca tapunun beyanlar hanesine şerhi de mümkündür. Böylece, sözleşme alacaklısı, sözleşmeden kaynaklanan kişisel hakkını kuvvetlendirmiş olur ve üçüncü kişilere karşı ileri sürebilme olanağını kazanır. Tapu Kanunu 26/6 maddesi uyarınca bu şerh 5 yıl için geçerli olup, 5 yılın dolmasıyla kayıttan silinir ve anılan gücünü yitirir. Satış vaadi sözleşmesinin tapuya şerhinden sonra, 5 yıl içinde kayda işlenen her türlü haciz, ipotek ve benzeri, sözleşme alacaklısının haklarını kısıtlayacak nitelikteki şerhler de sözleşme alacaklısını bağlamaz. Bu ilkeler ışığında somut olaya bakıldığında; Davacı, 468 parsel sayılı taşınmazda, davalı F. Y.' ın payını 17.7.1969' da harici sözleşme ile 31.10.2001 tarihinde de noterde resen düzenlenen satış vaadi sözleşmesi ile aldığını, ancak davalı A. A.'ün bunu bilerek tapudan F. Y" ın kendisine satışı vaad edilen payını satın aldığını ileri sürerek tapu iptali ve tescil isteğinde bulunmuştur. Davalı, A. A. davanın reddini savunmuştur. Mahkemece, satış vaadi sözleşmesinin tapuya şerh edilmediğini belirterek, ayni hakkın şahsı hakka üstün tutulması gerektiği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir. Hükmü davacı, davalı A. A.'ın payın kendisine satıldığını bilerek tapuda satın alma yoluyla adına intikal yaptırdığı gerekçesiyle temyiz etmiştir. Davacının 1969 yılında haricen satın aldığı yeri 2001 yılında da noterde usulünce düzenlenen satış vaadi sözleşmesi ile satın aldığı, sözleşmenin tapuya şerh edilmediği, davalı A. A.'ün davacı ve satış vaadi borçlusu F. A. ile birlikte tapuda müşterek paydaş olan H. A.'ın oğlu olduğu çekişmesizdir. Çekişme A. A.'ın sözleşmeye konu yeri bilerek satın alıp almadığı noktasında toplanmaktadır. Satış vaadi sözleşmelerinin tapuya şerh edilmeleri, sözleşmeden kaynaklanan kişisel hakkın üçüncü kişilere karşıda ileri sürülebilmesi olanağını sağlar. Ancak, sözleşmenin varlığından haberdar olan ya da olması beklenen kişilere karşı da sözleşmeden kaynaklanan bu kişisel hak, tapu kaydına şerh verilmemiş olsa bile ileri sürülebilecektir. Sözleşmenin şerhi ile sözleşmenin varlığı aleniyet kazanmaktadır, sözleşmeyi bilen ya da bilmesi gereken kişiler açısından bu aleniyet kendiliğinden var sayılmalıdır. Eldeki davada da, davalı A. sözleşme tarafların kardeşlerinin oğludur ve yakın akrabadır. 1969 yılından bu yana oluşan satış iradesini bilmediğini kabul etmek halin icabı ve hayatın olağan akışına terstir. Mahkemece açıklanan nedenle davanın kabulü gerekirken yazılı gerekçelerle ret kararı verilmesi doğru görülmemiştir. Sonuç: Yukarıda yazılı gerekçelerle temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, peşin alınan temyiz harcının istek halinde yatırana geri verilmesine, Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu'nun 440. maddesi uyarınca ilamın tebliğinden itibaren 15 günlük karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 2.7.2004 gününde oybirliği ile karar verildi.

Çatı katınız için çözüm önerileri

Çatı katınız için çözüm önerileri

Özellikle son yıllarda değişen yaşam koşulları evde her alanı en iyi şekilde değerlendirerek kullanmayı öngörüyor. Evinize ekstra bir yaşam alanı eklemek gözünüzü korkutsa da, doğru bir planlama işinizi kolaylaştırabilir. Evde fazladan bir yaşam alanı yaratmak için sıkça başvurulan bir seçenek olmasa da son yıllarda dekoratörler çatı arasını depolama alanı yerine bu yönde değerlendirmeye yöneliyorlar. Aslında müstakil evler için oldukça kullanışlı olan bu düzenleme doğru bir planlama ile apartmanların üst katlarına da uygulanabiliyor. Üstelik ev sahipleri böylece evlerinin değerini de artırıyorlar. Ðyi planlanmış bir merdiven çıkışı ile sanki ilk günden beri bir odaymış hissini yaratan çatı arasına en uygun çıkış ana giriş holünden sabit ya da asma merdivenle olabilir. Haberin detayı ve resimleri için tıklayın Ancak evin dış görünüşünde kötü ve istenmeyen bir görüntü yaratmayacak bir uygulama yapmaya dikkat etmelisiniz. Çatı arası nda oluşturacağınız oda sıcak ve oldukça aydınlık bir mekan olabilir. Ayrıca bu bölüm hiç kuşkusuz evin en izole odalarından bir olacaktır. Bu nedenle keyişi bir ebeveyn yatak odası, ekstra bir oturma odası, özel çalışma odası ya da çocuklarınıza bir oyun odası yaratabilirsiniz. Eviniz için en uygun çözüm hangisi? Elbette her çatı arası çözümünü evinizde uygulayamayabilirsiniz. Belki tavan yüksekliğiniz yeterli değildir ya da oldukça şekilsiz duvarlar ortaya çıkabilir. Bunun için önceden detaylı bir mimari çalışma yapmanız gerekebilir. Her koşulda harcayacağınız bütçeyi, alanın kullanılabilirlik oranına göre hesaplamanızı tavsiye ediyoruz. Aksi halde fazla para harcamanıza rağmen kullanışsız bir alan yaratabilirsiniz ki bu uğraşınıza deymeyebilir. Çatı arası için temelde dört ana kullanım seçeneği mevcut. 1.Güvercinlikli çatı 

 Kırma çatınız pencere sistemi eklemeye olanak vermiyorsa çatının bir bölümüne güvercinlik ekleyerek yükseltebilirsiniz. Ancak bunun için belediye imar müdürlüğünden tadilat izni almanız gerekebilir. Bu uygulamada genellikle çatı açılarak mevcut eğime dik bir yükseltme yapılır. Pencere yerleştirildikten sonra çatı yeniden kapatılır. Böyle bir uygulamada çatı arasında fazladan alan da kazanmış olursunuz ama bu alan genellikle küçük bir yatak odası ya da çalışma odası olarak değerlendirilebilir. Ayrıca bu uygulama için daha çok zaman ve daha yüksek bir bütçe gerekir. 2.Mansart (iki farklı eğimi olan) çatı 

 Bu tarz bir çatı arasında oldukça geniş bir boşluk olduğu için kullanışlı bir mekan yaratılabilir. Kırma çatıdan farkı eğim açılarının her iki yüzeyde bir birinden farklı olmasıdır. Asıl çatı eğimi ön cephede verilirken, arka cephede daha az çatı eğimi bırakılır, bu nedenle ışıklık ya da pencere genellikle bu yüzeyde açılır. Keyişi bir oturma ya da misafir odası olarak değerlendirilebilir. 3.Işıklıklı kırma çatı Kırma çatı sisteminde en basit yöntem, çatıya açacağınız ışıklık, holden açılan bir merdiven, elektrik tesisat düzenlemesi ve izolasyonla mekanı kullanışlı bir yaşama alanına dönüştürmektir. Üstelik bu en hesaplı yöntemlerden biridir. Çünkü sadece kaliteli bir pencere sitemi için harcama yaparsınız. Pencere sistemi için önemli olan çatı eğimi ve tavan yüksekliğidir. Eğer bu mümkün değilse çatı arası için diğer seçenekleri deneyebilirsiniz.
 4.Tek cepheden yükseltilmiş çatı 

 Sadece müstakil evler için yapılan bu uygulamada çatı tek cepheden (ön ya da arka cephe) kaldırılarak duvar örülür ve çatı düzeltilir. Bu uygulama ile oldukça geniş ve aydınlık bir çatı arası yaratabilirsiniz. Ebeveyn yatak odası ya da çocuklarınız için hem dinlenme, hem de keyfili bir oyun odasını tek mekanda çözümleyebilirsiniz. Çatı arası dekorasyonu için 10 parlak fikir: 1. Merdiven için alan yaratın: 
Çatı arasında yeterince alanınız varsa merdiven sahanlığı için yer bırakabilirsiniz ancak bu her zaman mümkün olmayabilir. Ya da çatı arası için önceden mevcut olan merdiveni bozmadan kullanmayı tercih edebilirsiniz Ama mevcutta bir merdiven yoksa ve çatı arası çok dar ve elverişsiz ise en doğru çözüm katlanır ya da spiral merdiven kullanmanız olabilir. 2. Boya rengi: 
Çatı arasının en sorunlu kısmı tavan ve duvar eğimleri. Ancak çatı ve duvarları aynı renk boyarsanız mevcut eğim gözünüzü rahatsız etmeyebilir. Daha modern ve çarpıcı bir görünüm için aynı rengin birbirine yakın tonlarını uygulayarak mimari detayları öne çıkarabilirsiniz. Pastel tonlar daha aydınlık ve ferah bir etki yaratır. 
 3. Daha fazla mahremiyet: 
Çatı eğimli pencereler için kayar perde sistemleri en ideal çözüm. Güvercinlik tipi çatı pencereleri için panjur ya da stor tip perdeler uygulayabilirsiniz. Küçük çatı ışıklıkları için perde gerekmeyebilir. 
 4. Ekstra depolama alanı
: Çatının zeminle birleştiği eğimli kısımları depolama alanı olarak değerlendirebilirsiniz. Bu bölümler için özel olarak yaptıracağınız dolap ve raf sistemleri kullanabilirsiniz. Bunun dışında duvarlarda oluşan şekilsiz boşluk ve nişler de bu amaç için değerlendirilebilir. 
 5. Doğru aydınlatma
: Farklı efektler için pek çok aydınlatma seçeneği kullanılabilir. Örneğin çatının düz olduğu bölümlerde yoğunluğu ayarlanabilir spot aydınlatmalar, alçak duvarlarda aplikler kullanabilirsiniz. Görünür çatı kirişlerinde yönlendirilebilir spot ışıkları da şık durabilir. Eğer yatak odası olarak kullanıyorsanız yatak başı duvarında ışık gücü ayarlanabilir aplik ya da abajurlarla hoş bir atmosfer yaratabilirsiniz. 6. Çok yönlü bir mekan: 
Çatı arasını düzenlerken çok yönlü bir kullanım alanı yaratmayı deneyebilirsiniz. Örneğin yataklı bir kanepe ile hem bir oturma odası, hem de ihtiyaç olduğunda kullanışlı bir misafir odası yaratmış olursunuz. 
 7. Ses geçirmez zemin: 
Alt katı da düşünerek ahşap zemin döşemeleri tercih etmeyin ya da büyük yer minderleri kullanın. Eğer çatı arasını yeniden düzenleyecekseniz zemin için ses izolasyonu uygulamayı unutmayın. Ayrıca perde ve döşemeler için ses yalıtımlı kumaşlar da tercih edebilirsiniz aksi halde çatıdaki tüm sesler alt katlardan duyulabilir ve bu rahatsızlık verebilir. 
 8. Doğal ışık: 
Günümüzde pek çok çatı pencere sistemleri gün ışığından maksimum düzeyde yararlanacak tekniklerde üretiliyor. Manzaradan ve ışıktan daha fazla faydalanmak için çift camlı ikiz ya da dörtlü pencere sistemlerini tercih edebilirsiniz. 9. Fazladan bir banyo: 
Çatı arası yeterli ölçülerdeyse genellikle ebeveyn yatak odası olarak düşünülüyor. Ancak ekstra bir rahatlama alanı da yaratılabilir. Örneğin suit bir banyo hatta küçük bir giyinme bölümü de eklenebilir. Ancak bütçeniz şimdilik müsait değilse, izolasyonu yaparak bekletebilirsiniz. 

 10. Ahşap çatı konstrüksiyonu: 
Çatı arasında yenileme yaparken mertek ve aşıkları ahşap olarak açıkta bırakabilirsiniz. Bu oldukça şık ve rustik bir hava yaratır. Eğer bu tarz bir çatı sisteminiz yoksa dekoratif ahşap kirişler satın alarak da bunu yakalayabilirsiniz. Kaynak: Evim Dergisi http://www.evimdergisi.com.tr

TOKİ'den Bahar Kampanyası 216 TL Taksitle Daireler

TOKİ'den Bahar Kampanyası 216 TL Taksitle Daireler TOKİ yeni başlatmış olduğu yaz kampanyası ile hiçbir önkoşul ve kura şartı olmaksızın, isteyen herkesi 240 aya varan vade ve aylık 216 lira taksitlerle konut sahibi yapıyor.

-------------------------------------------------------------------------------- TOKİ'nin 6 bin, 10 bin ve %10 gibi peşinat seçeneğinin yanı sıra 240 aya kadar uzayan vadeler herkesi ev sahibi olmaya teşvik ediyor. Toki satış ofisi yetkilileri; bir çok bölgede konutların tükendiğini ve satışı devam eden bölgelerde ise yaz aylarına girmenin etkisiyle ilginin yoğun olduğunu bildirdiler. Depreme dayanıklı konutlar üreten Toki konutlarına, vatandaşlar ayrıca büyük bir ilgi gösteriyorlar. Okulların kapanmasıyla yeni evlerine taşınmak isteyen vatandaşlar Toki Tanıtım ve Satış ofislerine akın ediyor. Kira öder gibi taksitle ev sahibi olmak isteyenler seçimlere kadar zamsız satışlardan faydalanabilirler. TOKİ'nin satışta olan konutları ise şöyle; ADAPAZARI AYÇİÇEĞİ: 6.000 TL peşin, 240 ay vade, 526 TL taksitle, tel: 0264 255 67 68 ANKARA GÖLBAŞI : % 10 peşin, 144 ay vade, 534 TL taksitle, tel: 0312 484 88 04 ANKARA AYAŞ : %10 peşin, 240 ay vade, 216 TL taksitle, tel: 0312 712 17 14 ANKARA POLATLI : 6.000 TL peşin, 240 ay vade, 307 TL taksitle, tel: 0312 623 85 65 ANKARA TURKUAZ : 10.000 TL peşin, 240 ay vade, 400 TL taksitle,tel: 0312 237 23 25 BURSA YUNUSELİ : % 10 peşin, 120 ay vade, 715 TL taksitle, tel: 0224 244 09 21 BURSA AKÇAĞLAYAN : 10.000 TL peşin, 240 ay vade, 627 TL taksitle,tel: 0224 327 81 81 BURSA KARACABEY : %10 peşin, 180 ay vade, 371 TL taksitle, tel: 0539 425 95 09 BURSA HAMİTLER : 10.000 TL Peşin , 24 ay vade . 635 tl taksitle, tel: 0 224 244 09 21 ÇORUM MERKEZ : 6.000 TL peşin, 240 ay vade, 366 TL taksitle, tel : 0364 225 08 28 GAZİANTEP SERİNEVLER: 6.000 TL peşin, 240 ay vade, 359 TL taksitle, tel: 0342 226 03 16 İSTANBUL HALKALI : %10 peşin, 144 ay vade, 1.437 TL taksitle, tel: 0212 470 01 82 İZMİR TORBALI : 6.000 TL peşin, 240 ay vade, 503 TL taksitle, tel: 0232 853 89 96 KONYA AKŞEHİR : %10 peşin, 180 ay vade, 355 TL taksitle, tel: 0 542 353 71 33 KONYA EMİRGAZİ : 6.000 TL peşin, 240 ay vade, 293 TL taksitle, tel: 0532 597 17 56 KONYA HALKAPINAR : 6.000 TL peşin, 240 ay vade, 205 TL taksitle, tel: 0332 771 24 54 MERSİN ANAMUR : 6.000 TL peşin, 240 ay vade, 358 TL taksitle, tel: 0324 835 52 08 MERSİN ERDEMLİ : 6.000 TL peşin, 240 ay vade, 324 TL taksitle,tel: 0324 532 01 10 ORDU ÜNYE : 6.000 TL peşin, 240 ay vade, 489 TL taksitle, SAMSUN BAFRA : %10 peşin, 180 ay vade, 447 TL taksitle, tel: 0535 885 97 86 SAMSUN ÇARŞAMBA : 6.000 TL peşin, 240 ay vade, 412 TL taksitle, tel: 0 532 694 46 37 YOZGAT SORGUN : %10 peşin, 180 ay vade, 380 TL taksitle. Tel: 0543 882 74 44

Büyükdere'nin 5 milyar dolarlık yeni gökdelenleri

Büyükdere'nin 5 milyar dolarlık yeni gökdelenleri İstanbul'un en gelişmiş iş ve yaşam merkezi Büyükdere Caddesi, özellikle de Levent Bölgesi gayrimenkul yatırımcısını ihya etti. 2004 yılından bu yana Levent'te metrekare fiyatları dolar bazında 11 kat arttı. Bölgede yeni proje için arsa bulmak oldukça güç. Büyükdere Caddesi'nde yeni başlayan projelerin toplam yatırım değeri ise 5 milyar 20 milyon doları buluyor.

-------------------------------------------------------------------------------- İş, finans, alışveriş ve yaşam merkezi olarak kentin en gelişen bölgesi Büyükdere Caddesi’nde yeni proje için artık arsa bulunamazken, 2004 yılında bu bölgeden gayrimenkul edinmiş olanlar bugün servetlerini dolar bazında İle katladı. Kuzey Batı Gayrimenkul un hazırladığı ‘İstanbul Levent Arsa Birim Fiyatı’ çalışmasına göre, 2004 yılında ortalama metrekare satış fiyatı bin dolar olan bölgede, 2011 yılında fiyatlar 11 bin 500 dolara çıktı. Büyükdere Caddesi’nde değerlenen gayrimenkul sadece arsa değil elbet. Özellikle Levent-Maslak hattında yer alan ofislerin metrekare bazındaki kira oranları 2004 yılına göre bugün yüzde 116 oranında artış gösterdi. Aynı araştırmaya göre Levent-Maslak hattında 2004 yılında metrekaresi ortalama 13.74 dolardan kiralanan ofislerin 2011 yılındaki kira değeri 29.79 dolara yükseldi. Öte yandan Levent bölgesindeki ivmeyi en iyi anlatan örnekler ise büyük arsa satışları; 2004′te Roche, 27 bin metrekarelik arsasını Bursalı Özdilek’e 27.5 milyon dolara sattı. 2006′da Torunlar 14 bin 991 metrekarelik arsayı 45 milyon 900 bin liraya aldı. Bir yıl sonra Deva benzer bir arsayı 80.5 milyon dolara Zorluya sattı. 2009′da Albayrak Holding 2 bin 400 metrekarelik arsasını Çalık’a 25 milyon dolardan sattı. Zorlu Holding’in 850 milyon dolara aldığı karayolları arsasını unutmayalım. Yeri projeler geliyor İstanbul’un en değerli arazileri arasında bulunan eski Renault Mais, Roche İlaç, Deva İlaç, Fako İlaç ve Çiftçiler Holding’e ait arazileri üzerinde yeni otel, ofis ve alışveriş merkezi projelerine başlanıyor. Bu projelerin bir kısmı start alırken, diğer bir kısmının da eli kulağında. Bu projelerin yatırım değeri 5 milyar doları aşıyor. Yatırım bedeli öğrenilemeyen projelerde katıldığında rakamın 6 milyar doları bulabileceği tahmin ediliyor. Büyükdere Caddesi’nde yeni başlayan projelerden ikisi Metro City ve Kanyon arasında kalan birbirine komşu eski Renault Mais ve Roche İlaç arazileri üzerinde yükselecek. Eria Partners-Pramerica ortaklığı ile eski Renault Mais arazisi üzerine yaklaşık 540 milyon dolarlık yatırımla rezidans, Özdilek Grubu eski Roche İlaç arazisi üzerine yaklaşık 200 milyon dolarlık yatırımla iki kuleden oluşan otel, ofis ve alışveriş merkezi inşa edecek. Zorlu Gayrimenkul de eski Deva İlaç arazisi üzerine 280 milyon dolarlık yatırımla ofis projesi inşaatına başladı. Ayrıca, Fako İlaç Fabrikası’nın 20 dönümlük arazi üzerine ofis projesi yapmak üzere geçtiğimiz aylarda Turgut İlaç ile Metal Yapı Konut ve Yeşil İnşaat kat karşılığı anlaşarak imzaları atmıştı. 110 bin metrekare inşaat alanına sahip ve 300 milyon dolara mal olması öngörülen ofis projesinin inşaatına Ocak 2012′de başlanması ve Ocak 2015′te tamamlanması planlanıyor. Özdilek yatırıma başladı Tekstil kökenli otel ve alışveriş merkezi yatırımcısı Özdilek Grubu, Kanyon ve Metro City arasında kalan eski Roche İlaç arsası üzerindeki otel, rezidans ve alışveriş merkezi projesine start verdi. Eria Partners’m Skymafk Tower projesini yapacağı arsaya komşu 36 bin metrekarelik arazide yükselecek Özdilek Plaza, 37 ve 38 katlı iki kuleden oluşuyor. İki blok arasında kalan kısımda ise alışveriş merkezi bulunacak. Grubun yaklaşık 200 milyon dolarlık yatırımla hayata geçirmeyi planladığı Özdilek Plaza’mn konsept projesi Kanadalı mimarlık ofisi B+H Architecture tarafından hazırlanırken, detay ve uygulama projeleri ise Pramit Mimarlık’ın sahibi Yüksek Mimar Turgut Toydemir tarafından hazırlandı. Projenin 38 katlı kule kısmı otel olarak planlanırken, 37 katlı kule ise ofis olarak inşa edilecek. Özdilek Grubu 36 bin metrekare büyüklüğündeki Roche arazisini 2004 yılında 27.5 milyon dolar karşılığında satın almıştı. Dünya mimarları Levent’te Levent’teki Renault Mais arazisini Kazak Landmark’tan devralan Eria-Partners-Pramerica ortaklığı, araziye 540 milyon dolarlık yatırımla rezidens yapmak için start verdi. Dünyanın en önemli mimarlarından Lord Norman Foster’ın mimarlık ofisi Foster+Partners tarafından tasarlanan projenin adının ‘Skymark Tower’ olacağı öğrenildi. Arsada hafriyat çalışmalarına başlayan Eria Partners, satış ofisini de hazırladı. Skymark Tower’da toplam 217 residence daire yer alacak. En üstte yer alan üç katında ise bar, SPA, fıtness ve havuzların yer alacağı lounge alanları bulunacak. Eria Partners, 10 bin 630 metrekarelik araziyi, Şubat 2007′de 73.1 milyon dolara satın alan Kazakistanlı Landmark’ın kriz nedeniyle projeden vazgeçmesi üzerine 2008′in ilk çeyreğinde satın almıştı. Zorlu-Levent Ofis’te Zorlu Gayrimenkul, Zincirlikuyu’da eski Karayolları arazisi üzerinde 2,5 milyar doları aşan yatırımla inşaatına devam ettiği Zorlu Center’dan sonra, bu ay itibariyle Levent Ofis projesinin inşaatına başladı. Zorlu Gayrimenkulun 2006′da Deva İlaç’tan 80.5 milyon dolara satın aldığı 13.5 dönüm büyüklüğündeki arazide inşa edilecek Zorlu Levent Ofis projesi, 40 katlı ve 161 metre uzunluğunda olacak. Tabanlıoğlu Mimarlık tarafından projelendirilen ve Koray Yapı’nın müteahhitliğini üstleneceği A Plus ofis projesi Zorlu Levent Ofis’in 2013 yılında tamamlanması hedefleniyor. Tüm standartlarıyla bulunduğu bölgeye uyumlu ve beklentilerin üzerinde nitelikte olacak Zorlu Levent Ofis pro¬jesinin yatırım bedeli 280 milyon dolar olarak öngörülüyor. 46 katlı iki kule geliyor Çiftçiler Holding, Zincirlikuyu’daki Garanti Bankasının merkez binasının hemen yanında yer alan toplam 44 dönüm büyüklüğündeki arazisi üzerine Ankaralı Türkerler Holding ile ortaklaşa apart otel, ofis ve ticari birimlerden oluşacak yeni bir projeye başlıyor. 400 milyon dolara mal olması beklenen projenin hafriyat çalışmalarına başlarınken, inşaatın 40 ayda bitirilmesi planlanıyor. Projenin önümüzdeki eylül ayında satışa çıkarılması bekleniyor. 350 ile 360 üniteden oluşması planlanan projede, hafriyat süresince ortaya çıkacak ihtiyaca göre değişiklik yapılabileceği belirtildi. Proje 46′şar katlı ve 170 metre uzunluğunda iki ayrı kuleden oluşacak. 292 bin metrekare inşaat alanına sahip projenin 150 ile 160 bin metrekare satılabilir alanı bulunuyor. Projenin mimari konseptine ise Arup Associates of London ve John McAslan+Partners imza atacak. Soyak, ofis yatırımına başladı İstanbul’un merkezi iş alanlarının başında yer alan Levent’te yılbaşından bu yana yeniden başlayan proje yarışı¬na Soyak Holding de katıldı. 2005 yılında aldığı Tekfen Kule ile İETT arazisi arasında kalan Büyükdere Caddesi No 215′teki arsayı nasıl değerlendireceği merak edilen Soyak, sonunda kendi projesini yapmaya karar verdi. Soyak Holding şirketlerinden Koru Gayrimenkul, Şişli Belediyesi’nden Nisan 2009′da aldığı ruhsatla kısa süre önce inşaata başladı. Müteahhitliğini de Koru Gayrimenkulun yaptığı ofis kulesinin uygulama projesinde Türkiye’den Has Mimarlık ve ABD’den Pei CoopFreed & Partners’ın imzası bulunuyor. Soyak Ofis projesinin 160 metre ve 35 kat olarak inşa edilmesinin planlandığı öğrenildi. Yaklaşık 150 milyon dolara mal olması beklenen projenin 2012′de tamamlanması öngörülüyor. Soho, Esentepe’de Soyak İnşaat yine, Londra ve New York’ta şehirlerin kozmopolitliğinin sembolü durumundaki ünlü Soho Caddesi konseptini Esentepe’ye taşıyor. Adını Soyak Holding’in ilk hecelerinden alacak Soyak Soho projesi, merkezde olması nedeniyle içinde lüks rezidansların yanı sıra ofislerin de bulunacağı proje butik konseptte inşa edilecek. 5 bin metrekare üzerine toplam 77 lüks rezidansın bulunacağı projede 3 bin metrekarelik lüks bir ofis alanına da yer verilecek. Projenin 150 milyon dolara mal olması bekleniyor. İnşaatına yeni başlanacak olan projedeki metrekare fiyatları ise belli olmadı. 42′inci kattan baktıracak Bugüne kadar Beyza Konakları Tarabya, Bay İstinye Konakları, Hilpark İstinye ve Hilpark Suites İstinye gibi birçok prestijli projelere imza atan Bay İnşaat, Maslak’ta İstanbul Çorap Sanayi fabrikasının bulunduğu 39 dönümlük arsaya rezidans, otel ve alışveriş merkezini içeren yeni projeye başladı. 42 katlı iki kuleden oluşan ve ismi de bu nedenle ’42Maslak’ olarak belirle¬nen projede büyüklükleri 400 metre ile 750 metrekare arasında değişen 14 penthouse dairenin fiyatları ise 5 mil¬yon dolardan başlayarak 7.5 milyon dolara kadar çıkıyor. 42Maslak’ta 430 rezidans dairesi, 14 penthouse daire, 5 yıldızlı otel, 57 bin metrekare A Plus ofis ve 32 bin metrekare büyüklüğünde alışveriş ve yaşam alanları yer alacak. Arsa bedeli hariç 200 milyon dolarlık yatım bedeli ile 2014 yılında tamamlanacak olan 42Maslak’da yer alan kulelerden bir tanesinde konumlandırılacak olan 5 yıldızlı otel, kulenin ilk 10 katında yer alacak. Proje Bay İnşaat yüzde 60, İstanbul Çorap ise yüzde 40 paya sahip olacak… Soma Grubu’nun ilk projesi Enerji ve madencilikte 40 yıllık köklü bir geçmişe sahip olan Soma Grubu’nun gayrimenkul proje geliştirme şirketi Tilaga A.Ş, Maslak’ta Spine Tower adında yeni bir ofis ve rezidans projesine başladı. Spine Tower, 9′u yer altında, 47′si yer üstünde olmak üzere toplam 56 kattan oluşacak. Spine Tower’ın 2013 yılında tamamlanması hedefleniyor. Yüksekliği 191 metreye ulaşan Spine Tower, 9 bin metrekarelik taban üzerinde, 140 bin metrekarelik kapalı, 12 dönümlük yeşil alana sahip. Farklı özellik ve boyudarda 80 dairenin yer aldığı Spine Tower’da ilk 29 katta ofisler yer alırken, rezidans daireler ise 30′uncu kattan sonra başlıyor. Projede, 133 ila 1200 metrekare aralığında değişen 2 oda 1 salon, 3 oda 1 salon, 4 oda 1 salon, 5 oda 1 salon, 7 oda 1 salon ve 8 oda 1 salon şeklinde daire seçenekleri bulunuyor. Projede metrekare birim fiyatı 8 bin dolar ile 12 bin dolar arasında değişiyor. Ekonomist/Okhan Şentürk

Konut kredisi alırken dikkat

Bir ev sahibi olmak isteyen tüketicilerin büyük bir çoğunluğunun başvurduğu konut kredisi hakkında birçok önemli detaylar. Konut alırken ne kadar kredi kullanılır? Bankalar konut ekspertiz değerinin TL kredilerde maksimum yüzde 75-80’ine kadar, dövizli kredilerde ise maksimum yüzde 50 - 60’ına kadar kredi veriyor. Fakat piyasa genelinde yapılan başvurularda, ev değerinin yarısından az oranlardaki tutarlar için kredi alınabiliyor. Bazı durumlarda kişinin taksit/gelir oranı yüksek çıktığında, aylık ödemelerin rahatlıkla yapılabilmesi için banka tarafından kişiye başvurulan krediden daha az anapara tutarlı bir kredi öneriliyor.

KONUT KREDİSİ KIYASLAMAK İÇİN TIKLAYIN Konut almak için doğru zaman ne zamandır? Bir konut satın almadan önce, kendinize bazı sorular yöneltip gerçekten hazır olup olmadığınıza karar verin. Bunun için öncelikle ev almak için kişisel sebeplerinizi sorgulayın. Oturduğunuz ev dar mı geliyor? Büyüyen aileniz için daha büyük bir eve mi ihtiyaç duyuyorsunuz? Okulunuza veya işinize yakın mı oturmak istiyorsunuz? Oturduğunuz evi deprem riski açısından tehlikeli mi buluyorsunuz? Kira ödemek yerine, taksit ödeyerek ev sahibi mi olmak istiyorsunuz? Eğer amaçlarınızı en başından belirlerseniz, konut alım kararı verirken ve zamanlama yaparken, mali faktörleri daha rahat dengeleyebilirsiniz. Öncelikli olarak düşünmeniz gereken husus, ev alırken ödeyeceğiniz peşinat tutarıdır. Satın almayı planladığınız evin yüzde 20 - 25’i kadar bir tutarı konut kredisi alırken peşinat olarak vermeniz gerekmektedir. Bu tutarı mevcut kaynaklarınızdan veya çevrenizde karşılayabilir misiniz? Eğer peşinatınız hazır ise, konut alımı için araştırmalarınıza başlamadan önce kendinize bir dosya hazırlayın. Bu dosyada, öncelikle yapacağınız araştırmalarda karşınıza çıkacak ev alternatiflerine ait bilgileri toplayın. Gerek gazete ve dergi ilanları, gerek emlakçı ziyaretleri, gerekse internet aracılığıyla bulduğunuz evleri dosyanıza ekleyin. Ev almak insan hayatında birkaç kez gerçeklesen bir olaydır; acele karar verip sonra pişman olmak veya art niyetli kişiler tarafından aldatılmak istemiyorsanız iyi bir araştırmadan sonra alacağınız evi belirleyin. Satın almak istediğiniz bölge ve bu bölgenin geleceğine ilişkin farklı kaynaklardan bilgi edinin. Karar verme aşaması yaklaştığı zaman dosyanıza kredi başvurusunda kullanacağınız kendinize ait bilgileri, gelirinizi belgeleyen dokümanları, ikametgah bilgilerinizi de ekleyin. Konut almak için doğru zaman, peşinatınızın hazır olduğu ve sizin talebinize uygun bir evi bulduğunuz zamandır. Konut almak için faizlerin düşmesini, Mortgage Kanunu’nun yasalaşmasını, uygun koşulların oluşmasını beklemeyin. Faizler düştükçe ve toplumun alım gücü desteklendikçe konut fiyatları artacaktır. Konut kredisi alırken nelere dikkat edilir? Kredi alınacak finans kuruluşu tercihinde, faiz oranlarının yanı sıra komisyon, istihbarat ve ekspertiz ücreti, sigorta primleri gibi maliyetleri ve hizmet kalitesini göz önünde bulundurmak gerekiyor. Kredi faizleri düşük olan bankaların genelde komisyon tutarları ve diğer masrafları yüksek oluyor. Bu nedenle, sadece faiz oranlarına bakılarak banka seçimi yapılmamalı. Kredi sözleşmesi yapmadan önce, birkaç bankadan teklif alınması, aylık ödeme tutarlarının ve diğer yapılacak masrafların öğrenilerek kıyaslama yapılması faydalı olabilir. Konut kredisi vadesinin uzun olduğu düşünüldüğünde, finans kuruluşundan beklenen hizmet kalitesi, kolay ulaşım imkanları, alternatif bankacılık hizmetleri, zaman içinde ihtiyaç duyulabilecek diğer ürünlerdeki avantajları gibi konuları da dikkate almak gerekiyor. Konut kredisi alırken dikkat edilmesi gerekenler şunlardır: • Kredi vadesini kapsayan yıllık gelir ve gider bütçesi yapılarak maksimum ne kadar taksit ödenebileceği belirlenmeli • Bütçeye uygun bir konut seçildikten sonra, farklı bankaların kredi alternatifleri araştırılmalı. • Konutun imar durumu ve yasaya uygunluğu incelenmeli. Gerekirse apartman yöneticileri ve eski sakinlerden bu konuda bilgi alınmalı. • Fiyat konusunda aldanmamak için, çevredeki emlakçılardan veya bölgeye ait emlak ilanlarından rayiç bedel araştırılıp belirlenmeli. • Finans kurumları kişinin alım gücü ve ekonomik yükümlülüklerine dikkat edeceği için özellikle kredi kartı harcamaları kontrol altına alınmalı. • Profesyonel kurum ve uzmanlardan yararlanılmalı.

Konut kredisi borcu ödenmezse ne olur? Kredinin geri ödemelerinde, iki defa üst üste taksit ödemesi yapılmadığı takdirde, tüketiciye banka tarafından beş gün içinde ihtar gönderilir. Bir aylık süre içinde ödemelerde herhangi bir değişiklik olmazsa, krediyi veren kuruluş evi satış işlemlerine başlayabilir. Satış işlemleri sonucu elde edilen gelir ana borç miktarını kapatmaya yetmezse, kalan miktar borçludan talep edilir. Konutun değeri, kalan anapara borcundan fazla olursa aradaki fark borçluya ödenir. Derleyen: Evren KOTOĞLU

Konut satın alma eğilimi artıyor

Konut satın alma eğilimi artıyor Tüketicilerin konut satın alma eğilimi ve tercihlerini gösteren ING Mortgage Barometre’nin Eylül 2011 sonuçları açıklandı.

ING Bank’ın İstanbul Bilgi Üniversitesi ve IPSOS işbirliğinde gerçekleştirdiği ING Mortgage Barometre, Temmuz ve Ağustos aylarındaki toplam 12 puanlık düşüşün ardından tekrar yükselme trendine girerek Eylül ayında 82’yi gösterdi. ING Bank’ın İstanbul Bilgi Üniversitesi ve IPSOS işbirliğinde gerçekleştirdiği ING Mortgage Barometre’nin Eylül 2011 dönemi sonuçları açıklandı. Eylül ayı boyunca 14 ilde 806 kişinin katılımıyla gerçekleştirilen görüşmelerde, tüketicilerin konut satın alma eğilimleri ve tercihleri, bu tercihleri etkileyen dinamikler ve ekonomi ile ilgili beklentileri ölçülerek, konut piyasasının nabzı tutuldu. ING Mortgage Barometre Eylül 2011 dönemi sonuçları konut satın alma eğiliminde olumlu bir havaya işaret ediyor. Temmuz ayına kıyasla 4 puanlık, Ağustos ayına göre ise 8 puanlık artış ile 82’yi gösteren ING Mortgage Barometre Eylül sonuçları, halkın Türkiye’nin mevcut ekonomik durumuna geçtiğimiz 2 aya kıyasla daha olumlu baktığını gösteriyor. Barometre’nin Eylül ayı sonuçlarına göre piyasa koşulları değerlendirildiğinde mevcut durumu konut alımı için uygun bulanların oranı geçen aya oranla 4 puan artarak yüzde 38 olarak gerçekleşti. Diğer taraftan konut satın alma kararını gelecek bir zamana erteleyenlerin oranında anlamlı bir düşüş görüldü. Ağustos ayında gelecekte konut satın almayı düşünenlerin oranı yüzde 47 iken Eylül ayında bu oran yüzde 33’e geriledi. Konut kredisine ayrılan aylık tutar 1.082 TL ING Mortgage Barometre’nin Eylül 2011 dönemi sonuçlarında öne çıkan bir diğer başlıksa konut satın alırken kullanılacak kaynaklarla ilgili. Buna göre, konut satın alınırken kullanılacak kaynaklar listesinin başında Eylül ayında da banka kredisi yer alıyor. Banka kredisi kullanacağını belirtenlerin yüzde 52’si evin değerinin yüzde 50-70 arasını kredi ile karşılamayı düşünüyor. Çalışmaya katılan tüketiciler, Eylül ayında krediye aylık ödenebilecek ortalama taksit tutarının 1.082 TL olduğunu belirttiler. Ortalama olarak 72 aylık vade ile ev tercih edilirken, alınması düşünülen ev fiyatı ortalama 113 bin TL olarak öne çıktı. Bu rakam Ağustos ayında 111,6 bin TL idi. Tüketiciler konut tercihlerini sıfır daireden yana kullanırken, hedef kitlenin yüzde 69’u bizzat kendisine veya eşine ait bir konutta yaşamakta olduklarını ve mevcut konutlarını ortalama 12 yıl önce satın aldıklarını belirtiyor. “Barometre’deki iyileşme geçici” ING Mortgage Barometre’de Ağustos’taki düşüşün ardından Eylül ayında yaşanan yükselişte esas belirleyicinin yine tüketicilerin vade tercihlerindeki değişimin rol oynadığını belirten ING Bank Ekonomik Araştırmalar Bölüm Müdürü Muhammet Mercan, durumu “Ağustos’a göre normalleşme oldu” diye yorumladı. “Reel Kesim Güven Endeksi’nde ve CNBC-e Güven Endeksi’nde Eylül’de gözlenen iyileşmelerin de ortaya koyduğu gibi piyasalardaki atmosferde Eylül’ün ilk yarısında gözlenen kısmi iyileşme tüketicilerin kısa vadede konut alma iştahlarında göreli bir iyileşme yarattı. Öte yandan, mevcut piyasa koşullarının konut alımı için uygunluğunu değerlendiren S11 endeksi de Ağustos’taki küçük düşüşün ardından Eylül’de yükselerek ING Mortgage Barometre’deki artışa destek verdi. Ancak, genel ekonomik aktivitede yavaşlama işaretlerinin Merkez Bankası tarafından da ekonomide yumuşak inişin gerçekleştiğine dair açıklamalarla da onaylanması, ING Mortgage Barometre’de Eylül’deki artışın geçici olduğunu düşündürmektedir” diyen Mercan yavaşlayan yurt içi talebin de etkisiyle önümüzdeki dönemde ING Mortgage Barometre’deki aşağı seyrin devam edebileceğine dikkat çekti.

“Türkiye’nin kredi notundaki artış, konut alım iştahını artırdı” Sonuçları değerlendiren Bilgi Üniversitesi’nden Yrd. Doç. Dr. Orhan Erdem, Eylül ayında yaşanan artışı Türkiye’nin kredi notunun “yatırım yapılabilir ülke” olarak yükseltilmesine ve bunun gayrimenkul yatırımcıları tarafından olumlu karşılanmasına bağladı. Yapılan ankette hem ev satın almak için uygun zaman olduğunu düşünenlerin hem de 1 yıl içerisinde ev satın almayı düşünenlerin oranında önemli bir artış olduğuna dikkat çeken Erdem “Alınan tedbirlerle son üç aydır yavaşlayan konut kredi büyümesi Eylül ayı sonu itibariyle yıllık yüzde 20,1 büyüyerek 72,8 milyar TL’ye ulaşmış durumda. Bu da bankaların kredi büyümesiyle ilgili olarak yılsonu için belirlenen yüzde 25 hedefinin tutma ihtimalinin yüksek olduğunu gösteriyor. Yani konut kredileriyle ilgili ek bir tedbir alınacak gibi görünmüyor ve halkın konut kredilerine talebi devam ediyor “ dedi.

Emlak ofisleriyle iş birliği yapmak doğru mu?

Emlak ofisleriyle iş birliği yapmak doğru mu?

Gayrimenkul alıp satmak istiyorsanız, Emlak Odası veya Ticaret Odası'na bağlı bir emlak ofisiyle çalışmak size oldukça büyük avantajlar sunacaktır. İlgili odalara bağlı olan emlakçılara verilen sicil numarası hem sizi olası bir madireyetten koruyacak, hem de güven duymanızı sağlayacaktır. Bir gayrimenkul alıcısı genellikle semtindeki birden fazla emlakçıya uğrar. Alıcıların farklı emlakçılarda aynı daireyi görmesi kendisinde SATILAMAYAN bir daire yada SORUNLU bir daire hissi uyandıracaktır. Bir gayrimenkul üzerinde birden fazla afiş asılı olması dairenin satın alınırlığını ciddi ölçüde azaltır Bir garimenkulün üzerinde hem emlakçının hemde mal sahibinin telefon bilgilerinin yer alması etik değildir. Muhtemeldir ki ilk aranan mal sahibi olacaktır. Mal sahipleri bir daireyi kısa sürede pazarlayabilmek konusundan uzman bir emlakçıdan daha fazla bilgi sahibi değillerdir. Bu sebeple seçkin bir emlakçı daireyi çok çok kısa sürede pazarlayabilir. Ve hatta hazırda müşterisinin olması ihtimali de olasıdır. Gayrimenkul satışı sırasındaki hukuki prosedür hata kaldırmaz bir dizi işlemden oluşmaktadır. Bu süreçteki her işlemin hatası, alıcı ve satıcıya ceza getirebilir. Bu olasılık karşısında gayrimenkul satış prosedürleri ehliyet sahibi insanlar tarafından yapılmalısı daha uygun olacaktır

Özetle: Bir gayrimenkulü en hızlı pazarlama yöntemi, gayrimenkule en yakın en eski ve mukavele ile çalışan bir emlakçı ile antlaşma yapmaktır.

Gayrimenkul pazarlaması hakkında yanlış bilinenler

Gayrimenkul pazarlaması hakkında yanlış bilinenler Son 5-6 senedir bir çok insan, gayrimenkullerini hızlı pazarlayabilmek için birden fazla emlakçı ile çalışmanın gerekli olduğunu düşünüyor. Gerçekten birden çok emlak ofisiyle iş birliği yapmak doğru mu? Peki ama bu doğru bir düşüncemi ? Bu soruya cevap verebilmek için bir gayrimenkulün satışını etkileyen faktörleri inceleyerek çözüme doğru gidebiliriz. Bir gayrimenkulün satışını etkileyen faktörler nelerdir ? Taşınmazın yaşı (Özellikle konut sınfı için belirleyici bir faktördür): 0-5 yaş en çok tercih edilen aralıktır, 6-15 yaş bir çok alıcının yok diyemeyeceği aralıktır, 15 -30 yaş, talebi olan aralıktır, 30-99 yaş, imkânlarına göre bir yer bulamayan insanların mecbur kaldığı bir aralıktır. Yüz ölçümü ve planlama: Bir taşınmazın metrekaresine göre oda sayısı olmalıdır. Örneğin 75-95 metrekare dairede olması gereken 2 oda 1 salondur. Alt ve üst metrekarelerde 2 oda 1 salon yapmak doğru değildir. (ısıtma, eşya dizaynı, temizlik vb..) Taşınmaz tam kare yada tam dikdörtgen olmalıdır. Bu durum daireyi planlı ve verimli kullanılabilen bir düzene sokar. Daireler için balkon, günümüz yaşantısında olmazsa olmazlarındandır. Kullanılmasa bile psikolojik olarak varlığı önemlidir. Satın almak için başvuran insanların yüzde 95'ininn talebi bu yöndedir. Kapı girişinin bir hole açılması da oldukça önemli bir etkendir. Direkt olarak salona yada odalara açılan kapılar alışılagelmemiş daire tiplerindir. Dairenin çift cepheli olabilmesi tek bir cephaye bakmasından daha önemlidir. Gayrimenkule masraf yapıldıktan sonra satılması düşünülüyor ise, yapılacak masraf en çok zaman alan ve en zaruri masraflar olmalı ve ince işçilik ile ilgili masraflar alıcıya bırakılmalıdır. Öneğin doğal gaz tesisatı ve kombi takılması, çerçevelerin değişmesi, çelik kapının yapılması ve ıslak zeminlerin değiştirilmesi son derece önemlidir ve yapılması gerekmektedir. Ancak boya, oda kapıları değişimi, tesisat değişimi gibi masraflar alıcının zekine bırakılması gereken ve çok fazla zaman almayan ihtiyaçlardır. Tapu durumu: Kat mülkiyeti olan gayrimenkuller iskanlıdır ve krediye uygundur.(en çok tercih edilen) Kat irtifaklı olan ve iskânı olan gayrimenkuller krediye uygundur. (çok tercih edilen) Kat irtifakı olan ve iskânı olmayan gayrimenkuller krediye uygun değildir.(tercih edilmeyen) Toprak tapusu ve hisseli tapulu gayrimenkuller krediye uygun değildir.(tercihi çok az)

Arsa alırken nelere dikkat etmeliyiz..

Arsa alırken nelere dikkat etmeliyiz.. • Arsa günümüzde Türk halkının en çok tercih ettiği yatırım araçlarından birisi... • Bunun birkaç nedeni var. Her şeyden önemlisi arsa, bitmiş bir gayrimenkule göre daha ucuz ve Türkiye'de farklı gelir gruplarındaki her kesime hitap edebiliyor. Ayrıca arsa, birçok etkene bağlı olarak, gayrimenkul yatırım araçları içerisinde çoğunlukla en hızlı prim yapan grubu da oluşturuyor. • Bu nedenle, arsaya olan ilginin yoğun olmasından hareket ederek, arsaya yatırım yaparken dikkat edilmesi gereken püf noktalarını tespit etmeyi hedefledik. • Bir gayrimenkulün arsa olarak adlandırılması için gerekli koşullar neler? Bir gayrimenkulün arsa niteliği taşıması için öncelikle 3194 sayılı İmar Yasası'nda belirtilen şartlara göre, ifrazı yapılmış, resmi yolları ayrılmış her türlü altyapısının oluşturulması gerekmektedir. Bu şartları taşıyan gayrimenkul, "arsa" vasfını taşımaktadır. İlgili belediyece 634 sayılı kat mülkiyeti kanunlarına göre dikey ya da yatay kat irtifakı uygulaması ile arsalar üzerine yapılacak olan yapılaşmanın şekli belirtilmiş olur.

1980 sonrası hisseli tapu uygulamasının kaldırılması gibi uygulamalara ne tür örnekler eklenebilir? Ülkemizde 1980 öncesi imar uygulaması olduğu halde, yasanın boşluklarından faydalanılarak bilhassa metropol şehirlerde çarpık bir şekilde, gelişigüzel özel parselasyonlara izin verildiği ve bu işlemlerin bir haritaya bağlanarak gayri resmi olarak muhtelif şahıslara satıldığı gözden kaçmamaktadır. Bu yapılan çarpık parselasyonlar neticesinde belediyeler, bu konuya oy kaybı riski ile göz yumdular ve neticede büyük kentlerde altyapısı olmayan (yol, su, elektrik vs.) gelişigüzel yapılaşmalar oldu. Burada en büyük zararı devlet gördü; çünkü bu yıllarda devletin mülkiyetinde bulunan meralar, ormanlık alanlar ve vakıflara ait yerler adeta yağmalanarak bilinçsiz bir şekilde yeni, fakat sorunlu yerleşimler meydana getirildi. Ancak, 1980 sonrası çıkarılan 2981 vb. geçici imar yasaları ile devlet, özel yeminli aracılığı ile bu bölgeleri müstakil parseller oluşturarak, hazine ve belediyelere ait yerlerin dahi üzerinde binası bulunan ve 400 m.2'yi aşmayan yerleri, zilliyet sahiplerine belirli bir ödeme planı içerisinde, belediyelerin marifeti ile tapu sahibi yaptı. Geçici olarak çıkarılan bu yasalar, işyerleri hariç tutularak uygulanmıştır. 1985 yılında çıkarılan 3194 sayılı yasa, hisseli parselasyonları daha doğrusu hisseli satışları tamamen yürürlükten kaldırmıştır. Tapuda aynı gayrimenkul üzerinde değişik tarihlerde ayrı ayrı hisse alan şahısların hisselerini bir arada toplamıştır. 3194 sayılı yasa, çıktığı günden itibaren belediyelerce halen uygulanmakta olup, en küçük arsanın yola cephesinin 10 metre, en küçük parselin yüzölçümünün ise 200 m.2'den kesinlikle küçük olmaması şartını getirmiştir.

Yatırımcının arsaya yatırım yaparken dikkat etmesi gereken hususlar neler? Yatırımcının bir arsaya yatırım yaparken dikkat etmesi gereken en önemli husus, bağlı bulunduğu il ve ilçede bulunan Tapu Sicil Müdürlüğü'ne başvurarak gayrimenkul üzerinde herhangi bir takyit olup olmadığını (satışına herhangi bir engel) öğrenmeli, Kadastro Müdürlüğü'ne giderek resmi yoldan tespitini yapıp gayrimenkulü zeminde mutlaka görmeli, Kadastro Müdürlüğü'nden bu yere ait planın örneğini temin edip, bu plan örneği ile gayrimenkulün bağlı bulunduğu belediyenin İmar Müdürlüğü'ne müracaat ederek bu gayrimenkulün imar planındaki konumunu mutlaka öğrenmelidir. Yatırımcıya, yukarıda zikrettiğim kurumlara uğramasının faydasını bir örnekle noktalamak gerekirse: Yatırımcı, gayrimenkulü sanayi yeri olarak almak niyetindeyse, imar planında mesken yeri olarak ayrılmış bir yeri sanayi amaçlı herhangi bir tesis yapamaz. Bu nedenle ilgili belediyeden mutlaka bu arsanın imar durumunu araştırdıktan sonra satın almalıdır. Ayrıca bu gayrimenkulü hangi amaçla almak istiyorsa, altyapının olup olmadığını mutlaka araştırmalıdır. Arsanın yola terki mevcut imar planına göre yapılıp yapılmadığını da mutlaka öğrenmelidir.

Türkiye'de hangi bölgeler halen arsa yatırımı açısından cazip? Ülkemizde arsa alımında en cazip bölgeler: Marmara, Ege ve Akdeniz olup, bu bölgeler arasında en çok yatırım yapılan yerler ise: Marmara Bölgesi içinde yer alan Çatalca, Silivri, Büyükçekmece, Çorlu, Yalova, Sapanca ve beldeleri; Trakya bölgesinde Çorlu, Lüleburgaz, Marmara Ereğlisi, Çerkezköy, Tekirdağ, Gelibolu ve beldeleri. Ayrıca Bursa Çanakkale ile İzmir ili arasındaki bölgeler de gayrimenkul yatırımı için halen en cazip bölgelerdir. Ancak 3. köprü yapımı nedeniyle Marmara Bölgesi'nde bence yatırımcılar için rant geliri çok yüksek olan en cazip yerlerin başında Çatalca, Büyükçekmece ve Silivri ilçeleri ve bu ilçelere bağlı köyler geliyor. Bu yerlerin İstanbul'a yakınlığı nedeniyle ulaşımı kolaydır. İkinci havalimanının Anadolu yakasında bulunan Kurtköy'de yapılacak olması nedeniyle Kurtköy ve civarı da gayrimenkul yatırımcıları için cazip bölgeler arasına girmiştir.

Arsaya yatırım yapmak isteyenler aracı firmayı nasıl seçmeli? Aracı firmayı seçerken dikkat edilmesi gereken en önemli husus, firmanın güvenilirliğinin mutlaka araştırılmasıdır. Firmanın, kendisine önerdiği gayrimenkul veya gayrimenkullerin fizibilite raporlarının ilgili kurumlardan tasdikli olmasına dikkat etmeli. Tapu Sicil Müdürlüğü, Kadastro Müdürlüğü ve Belediye Başkanlıkları'nın İmar Müdürlükleri'nden alınan belgelerin hepsinin bu fizibilite raporunda mevcut olması gerekir. Firmanın daha önce hangi yatırımcılara, nerelerden yatırım amaçlı yer aldığı ve bu alınan gayrimenkullerin yatırımcıya kazandırdığı kazancı göz önünde bulundurmalıdır. Her şeyden önemlisi, aracı firmanın yatırım yaptığı firmalara devamlı olarak her türlü hizmeti verip vermediğini mutlaka araştırmalıdır. Ülkemizde arsa kavramı tam anlamıyla insanlarımız tarafından bilinmemektedir. Bir gayrimenkulün arsa vasfını kazanması, o gayrimenkulün imar planında yapılaşmaya hazır bir yer olmasıyla ve bu yerin üzerinde mevcut imar planına göre, bölge itibariyle arsa vasfı altında eğitim, sağlık, ticaret, sanayi veya konut inşaatı yapılmasına bağlıdır. Bu nedenle, yatırımcıların arsa alırken, o yerin niteliğine mutlaka dikkat etmeleri gerekir. Zira, bir gayrimenkul tarla niteliğini taşırken, belediyelerce imar uygulamalarından geçirilerek cins değişikliği yapılmak suretiyle arsa vasfını kazanmaktadır. Bu nedenle, satın alınacak arsanın vasfını iyi takip etmek, bu konuda uzun vadeli deneyimi olan bir kurum vasıtası ile, arsanın vasfında ortaya çıkabilecek değişikliklerin hangi gelişme ve prosedüre bağlı olduğunu öğrenmek önem kazanmaktadır. Aksi takdirde, arsa ile ilgili yeterli bilgiye sahip olmayan bir aracı kuruluşla yapılacak yatırım hüsranla sonuçlanabilir.

Van depremiyle ilgili ŞOK İDDİA...

Van depremiyle ilgili ŞOK İDDİA... Van`da meydana gelen ve birçok can kaybına neden olan 7.2`lik deprem sonrasında acı gerçekler de gün yüzüne çıkmaya başladı. Türkiye Hazır Beton Birliği(THBB) Başkanı Ayhan Güleryüz, Van`da 7 tane, Erciş`te 3 tane hazır beton firması bulunduğunu ve bunların hiç birinin Kalite Güvence Sistemi(KGS) belgesi olmadığını belirterek, ``Bunlar birliğimize üye değil. Bu firmalar birliğimize üye olsaydı biz bunları denetleyebilirdik`` dedi. Güleryüz, Van`daki depreme ilişkin AA muhabirine yaptığı açıklamada, depremde binaların yıkılmasında kalitesizlik ve denetimsizliğin etkili olduğunu söyledi. Yıkılan binalara baktıklarında 8-9 katlı binanın üst üste geldiğini ifade eden Güleryüz, ``Depremin olduğu yer birinci derece deprem bölgesi, ancak Van ikinci derece deprem bölgesi. Fakat bakıyorsunuz Van`da da binalar yıkılmış`` dedi. Binalarda santimetrekarede 300 kilo yük taşıyabilen C30 sınıfı beton kullanılması gerektiğini dile getiren Güleryüz, ``Türkiye Hazır Beton Birliği olarak İstanbul`da 1988`den önce yapılan binaların kalitelerini kontrol ettirdik. Aldığımız numunelerde maalesef bu binaların çoğunun beton kalitesinin ortalama C9 olduğunu gördük. Bu binalar bırakın depremi, zamanla kendi kendine de yıkılacaktır`` diye konuştu. Ayhan Güleryüz, 7.2 şiddetindeki depremin İstanbul`da olması durumunda can kaybının çok daha fazla olacağını ifade etti. Türkiye Hazır Beton Birliği olarak binalarda kullanılan tüm malzemelerin denetlenmesini istediklerini dile getiren Güleryüz, ``Biz kendimize üye olan hazır betoncuları denetliyoruz. Fakat Van`da 7 tane, Erciş`te 3 tane beton firması var ve bunların hiçbirisinin KGS belgesi yok. Bu firmalar birliğimize üye değil. Birliğimize üye olsaydı biz bunları denetleyebilirdik`` dedi. 1999 depreminden sonra yapılan markalı projelerde ve yapı denetiminin yüksek olduğu projelerde, yeni yapılan binaların can simidi vazifesini gördüğünü ve güvenli olduğunu vurgulayan Güleryüz, bunların çoğunun C30, C40, hatta C50 sınıfında beton kullandığını belirterek, 1988 öncesi yapılan eski binaların yıkılıp yerlerine yenilerinin yapılması gerektiğini kaydetti. Güleryüz, ``Hazır beton firmalarını muhakkak bize üye olmaya davet ediyoruz ve onların kalitelerini denetlemek istiyoruz. O bölgedeki mikser operatörü, pompa operatörü, beton santralcileri ve laborantları, Birliğimizde ücretsiz olarak eğitebiliriz`` dedi. ``Kat mülkiyeti kanununu bir an önce değiştirmek lazım`` Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Derneği(GYODER) Yönetim Kurulu Başkanı Işık Gökkaya da 1999 yılı öncesinde deprem yönetmeliğine uygun binaların yapılmadığını söyledi. Türkiye`deki binaların yapının durumuna göre ortalama 30 ile 50 yıl ömrü bulunduğunu ifade eden Gökkaya, bir an önce Türkiye`de sağlıksız binaların envanterinin çıkartılması gerektiğini kaydetti. Türkiye`de mevcut konut stokunun yüzde 45`inin ömrünü tamamladığını, Türkiye`deki yapı stokunun yüzde 45`inin yenilenmesi gerektiğini ifade eden Gökkaya, 1999 öncesi üretilen binaların bir an önce yenilenmesi gerektiğini kaydetti. Gökkaya, ``Kentsel dönüşüm kanununu sağlıklı şekilde çıkarmak gerekiyor. Onun dışında kat mülkiyeti kanununu bir an önce değiştirmek lazım. Örneğin 10 dairelik bir binada bir kişi itiraz ederse o binayı yıkamıyorsunuz. Bu oy birliğine değil de oy çokluğuna çevrilebilir. Binada oturanların üçte ikisinin `evet` demesiyle bina yıkılabilir`` dedi. İmar transferinin de çok önemli olduğuna işaret eden Gökkaya, insanların imar haklarını başka bölgelere transfer edebilmesi ve imar haklarının menkulleştirilmesinin de ciddi anlamda bir sermaye oluşumu için önemli olduğunu vurguladı. Van`daki depremde binaların çoğunluğunda sigorta olmadığını gördüklerini söyleyen Gökkaya, ``Yapı denetim firmalarını daha farklı fonksiyonel ve sorumluluk içinde bir yapıya dönüştürmek lazım. Sigortalı olmayan binalara ruhsat veya yapı kullanım izni verilmemesi lazım. Artık devletin yaptırımını hissetmemiz lazım`` diye konuştu. (AA)