Arsa alırken nelere dikkat etmeliyiz..

Arsa alırken nelere dikkat etmeliyiz.. • Arsa günümüzde Türk halkının en çok tercih ettiği yatırım araçlarından birisi... • Bunun birkaç nedeni var. Her şeyden önemlisi arsa, bitmiş bir gayrimenkule göre daha ucuz ve Türkiye'de farklı gelir gruplarındaki her kesime hitap edebiliyor. Ayrıca arsa, birçok etkene bağlı olarak, gayrimenkul yatırım araçları içerisinde çoğunlukla en hızlı prim yapan grubu da oluşturuyor. • Bu nedenle, arsaya olan ilginin yoğun olmasından hareket ederek, arsaya yatırım yaparken dikkat edilmesi gereken püf noktalarını tespit etmeyi hedefledik. • Bir gayrimenkulün arsa olarak adlandırılması için gerekli koşullar neler? Bir gayrimenkulün arsa niteliği taşıması için öncelikle 3194 sayılı İmar Yasası'nda belirtilen şartlara göre, ifrazı yapılmış, resmi yolları ayrılmış her türlü altyapısının oluşturulması gerekmektedir. Bu şartları taşıyan gayrimenkul, "arsa" vasfını taşımaktadır. İlgili belediyece 634 sayılı kat mülkiyeti kanunlarına göre dikey ya da yatay kat irtifakı uygulaması ile arsalar üzerine yapılacak olan yapılaşmanın şekli belirtilmiş olur.

1980 sonrası hisseli tapu uygulamasının kaldırılması gibi uygulamalara ne tür örnekler eklenebilir? Ülkemizde 1980 öncesi imar uygulaması olduğu halde, yasanın boşluklarından faydalanılarak bilhassa metropol şehirlerde çarpık bir şekilde, gelişigüzel özel parselasyonlara izin verildiği ve bu işlemlerin bir haritaya bağlanarak gayri resmi olarak muhtelif şahıslara satıldığı gözden kaçmamaktadır. Bu yapılan çarpık parselasyonlar neticesinde belediyeler, bu konuya oy kaybı riski ile göz yumdular ve neticede büyük kentlerde altyapısı olmayan (yol, su, elektrik vs.) gelişigüzel yapılaşmalar oldu. Burada en büyük zararı devlet gördü; çünkü bu yıllarda devletin mülkiyetinde bulunan meralar, ormanlık alanlar ve vakıflara ait yerler adeta yağmalanarak bilinçsiz bir şekilde yeni, fakat sorunlu yerleşimler meydana getirildi. Ancak, 1980 sonrası çıkarılan 2981 vb. geçici imar yasaları ile devlet, özel yeminli aracılığı ile bu bölgeleri müstakil parseller oluşturarak, hazine ve belediyelere ait yerlerin dahi üzerinde binası bulunan ve 400 m.2'yi aşmayan yerleri, zilliyet sahiplerine belirli bir ödeme planı içerisinde, belediyelerin marifeti ile tapu sahibi yaptı. Geçici olarak çıkarılan bu yasalar, işyerleri hariç tutularak uygulanmıştır. 1985 yılında çıkarılan 3194 sayılı yasa, hisseli parselasyonları daha doğrusu hisseli satışları tamamen yürürlükten kaldırmıştır. Tapuda aynı gayrimenkul üzerinde değişik tarihlerde ayrı ayrı hisse alan şahısların hisselerini bir arada toplamıştır. 3194 sayılı yasa, çıktığı günden itibaren belediyelerce halen uygulanmakta olup, en küçük arsanın yola cephesinin 10 metre, en küçük parselin yüzölçümünün ise 200 m.2'den kesinlikle küçük olmaması şartını getirmiştir.

Yatırımcının arsaya yatırım yaparken dikkat etmesi gereken hususlar neler? Yatırımcının bir arsaya yatırım yaparken dikkat etmesi gereken en önemli husus, bağlı bulunduğu il ve ilçede bulunan Tapu Sicil Müdürlüğü'ne başvurarak gayrimenkul üzerinde herhangi bir takyit olup olmadığını (satışına herhangi bir engel) öğrenmeli, Kadastro Müdürlüğü'ne giderek resmi yoldan tespitini yapıp gayrimenkulü zeminde mutlaka görmeli, Kadastro Müdürlüğü'nden bu yere ait planın örneğini temin edip, bu plan örneği ile gayrimenkulün bağlı bulunduğu belediyenin İmar Müdürlüğü'ne müracaat ederek bu gayrimenkulün imar planındaki konumunu mutlaka öğrenmelidir. Yatırımcıya, yukarıda zikrettiğim kurumlara uğramasının faydasını bir örnekle noktalamak gerekirse: Yatırımcı, gayrimenkulü sanayi yeri olarak almak niyetindeyse, imar planında mesken yeri olarak ayrılmış bir yeri sanayi amaçlı herhangi bir tesis yapamaz. Bu nedenle ilgili belediyeden mutlaka bu arsanın imar durumunu araştırdıktan sonra satın almalıdır. Ayrıca bu gayrimenkulü hangi amaçla almak istiyorsa, altyapının olup olmadığını mutlaka araştırmalıdır. Arsanın yola terki mevcut imar planına göre yapılıp yapılmadığını da mutlaka öğrenmelidir.

Türkiye'de hangi bölgeler halen arsa yatırımı açısından cazip? Ülkemizde arsa alımında en cazip bölgeler: Marmara, Ege ve Akdeniz olup, bu bölgeler arasında en çok yatırım yapılan yerler ise: Marmara Bölgesi içinde yer alan Çatalca, Silivri, Büyükçekmece, Çorlu, Yalova, Sapanca ve beldeleri; Trakya bölgesinde Çorlu, Lüleburgaz, Marmara Ereğlisi, Çerkezköy, Tekirdağ, Gelibolu ve beldeleri. Ayrıca Bursa Çanakkale ile İzmir ili arasındaki bölgeler de gayrimenkul yatırımı için halen en cazip bölgelerdir. Ancak 3. köprü yapımı nedeniyle Marmara Bölgesi'nde bence yatırımcılar için rant geliri çok yüksek olan en cazip yerlerin başında Çatalca, Büyükçekmece ve Silivri ilçeleri ve bu ilçelere bağlı köyler geliyor. Bu yerlerin İstanbul'a yakınlığı nedeniyle ulaşımı kolaydır. İkinci havalimanının Anadolu yakasında bulunan Kurtköy'de yapılacak olması nedeniyle Kurtköy ve civarı da gayrimenkul yatırımcıları için cazip bölgeler arasına girmiştir.

Arsaya yatırım yapmak isteyenler aracı firmayı nasıl seçmeli? Aracı firmayı seçerken dikkat edilmesi gereken en önemli husus, firmanın güvenilirliğinin mutlaka araştırılmasıdır. Firmanın, kendisine önerdiği gayrimenkul veya gayrimenkullerin fizibilite raporlarının ilgili kurumlardan tasdikli olmasına dikkat etmeli. Tapu Sicil Müdürlüğü, Kadastro Müdürlüğü ve Belediye Başkanlıkları'nın İmar Müdürlükleri'nden alınan belgelerin hepsinin bu fizibilite raporunda mevcut olması gerekir. Firmanın daha önce hangi yatırımcılara, nerelerden yatırım amaçlı yer aldığı ve bu alınan gayrimenkullerin yatırımcıya kazandırdığı kazancı göz önünde bulundurmalıdır. Her şeyden önemlisi, aracı firmanın yatırım yaptığı firmalara devamlı olarak her türlü hizmeti verip vermediğini mutlaka araştırmalıdır. Ülkemizde arsa kavramı tam anlamıyla insanlarımız tarafından bilinmemektedir. Bir gayrimenkulün arsa vasfını kazanması, o gayrimenkulün imar planında yapılaşmaya hazır bir yer olmasıyla ve bu yerin üzerinde mevcut imar planına göre, bölge itibariyle arsa vasfı altında eğitim, sağlık, ticaret, sanayi veya konut inşaatı yapılmasına bağlıdır. Bu nedenle, yatırımcıların arsa alırken, o yerin niteliğine mutlaka dikkat etmeleri gerekir. Zira, bir gayrimenkul tarla niteliğini taşırken, belediyelerce imar uygulamalarından geçirilerek cins değişikliği yapılmak suretiyle arsa vasfını kazanmaktadır. Bu nedenle, satın alınacak arsanın vasfını iyi takip etmek, bu konuda uzun vadeli deneyimi olan bir kurum vasıtası ile, arsanın vasfında ortaya çıkabilecek değişikliklerin hangi gelişme ve prosedüre bağlı olduğunu öğrenmek önem kazanmaktadır. Aksi takdirde, arsa ile ilgili yeterli bilgiye sahip olmayan bir aracı kuruluşla yapılacak yatırım hüsranla sonuçlanabilir.