EMLAKÇI KOMISYONU Yazar: Av. Ali YÜKSEL

Kural olarak, bir akdin yapılması imkanını hazırlama veya akdin icrasına aracılık görevini ücret karşılığında üstlenen kişi tellal olarak kabul edilir.  Yeni Borçlar Kanununda tellal terimi yerine simsar terimi kullanılmaktadır. Buna göre emlakçının hukuk literatüründeki karşılığı tellal veya simsardır.

Borçlar Kanunun 521. maddesinde göre emlakçı (simsar, tellal) ancak yaptığı faaliyet sonucu sözleşme kurulursa ücrete hak kazanır. Ancak bu yasal düzenleme emredici nitelikte olmadığı için taraflar bunun aksini kararlaştırabilir. Buna göre tellal, sözleşmede açıkça kararlaştırılmış ise, hazırlık işlemlerinin ikmali halinde dahi ücrete hak kazanır.

Uygulamada emlakçının bir araya getirdiği kişiler komisyon ücretini ödememek için satıştan vazgeçtiklerini beyan edip daha sonra kendi aralarında taşınmaz devrini yapmaktadırlar. Böyle bir durum ortaya çıktığında ve sözleşmede hazırlık işlemlerinin ikmalı için de ücret ödenmesi gerekir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2006/4173 E, 2006/6487K sayılı 5.5.2006 tarihli kararında: “ …davacı dava dışı taşınmaz satıcısı ile davalı alıcıyı bir araya getirdiğini ve gayrimenkul alımına aracılık ettiğini, bu husustaki sözleşmenin taraflar arasında imzalandığını ancak satımın gerçekleşmediğini bir süre sonra davacı aracı kılınmadan evin davalı tarafından alındığını iddia ederek ve davasını ıslah edip alacak davası olarak değiştirerek komisyon ücretini talep etmiştir.  Somut olayda, davacının alıcı ve dava dışı satıcıyı bir araya getirdiği, taşınmazın satışı için aracılık ettiği sözleşme içeriğinden anlaşılmaktadır. Tellal, sözleşmede açıkça kararlaştırılmış ise, hazırlık işlemlerinin ikmali halinde dahi ücrete hak kazanır. Taraflar arasında düzenlenen sözleşmede, “sözleşmenin imzasından itibaren gerçek satış bedeli üzerinden % 3 + KDV tutarında aracılık hizmet ücreti ödeneceği” kararlaştırılmış olduğundan davalı % 3 oranında komisyon ücretini sözleşme hükümleri uyarınca her koşulda davacıya ödemekle yükümlüdür” yönünde karar verilmiştir.

Sözleşmeden vazgeçilmesi durumunda cezai şart ödeneceği kararlaştırılabilir. Bu yönde bir düzenleme  geçerlidir. Ancak Borçlar Kanunun 182. maddesine göre Hakimin aşırı gördüğü ceza şartı indirme yetkisi vardır. Nitekim Yargıtay 13. Hukuk Dairesi’nin 2005/14223 E, 2006/696 K sayılı 26.1.2006  tarihli kararında: “Sözleşmede cayan tarafın, diğer tarafında komisyon ücreti ödeyeceğine dair kararlaştırma cezai koşul niteliğinde olup, BK.nun 161/son maddesine göre hakim fahiş gördüğü cezaları tenkisle mükelleftir” şeklinde hüküm kurulmuştur.

Emlakçının kural olarak yaptığı faaliyet sonucu sözleşme kurulursa ücrete hak kazanacağını fakat  taşınmazın satış sözleşmesi gerçekleşmese dahi tellala ücret ödeneceğinin sözleşmede kararlaştırılması halinde bunun geçerli olduğu ve ücret ödenmesi gerektiğini yukarıda belirtmiştik. Ancak sözleşmenin kurulmaması için haklı nedenler varsa emlakçı ücrete hak kazanmaz. Yargıtay 13. Hukuk Dairesi’nin 2006/9542 E. 2006/14822 K sayılı 13.11.2006 tarihli kararında:” Taşınmazın satış sözleşmesi gerçekleşmese dahi tellala ücret ödeneceğini öngören sözleşmeden eğer haklı sebepler doğmuş ise vazgeçmek mümkündür. Böyle bir durumda telal ücrete hak kazanamaz. Somut olayda, satışa konu olan taşınmazda projesine aykırı imalat yapıldığı ve bunların yıkılmasına karar verildiği anlaşılmıştır. Bu durum karşısında haklı nedenlerle sözleşmeden vazgeçen taşınmaz alıcısı tellallık hizmetinden doğan komisyon ücretinden sorumlu olamaz” denilmektedir. Buna göre taşınmazda yıkılması gereken projesine aykırı imalat bulunması sözleşmeden caymak için hâkli bir neden olarak kabul edilmiş ve emlakçının ücrete hak kazanamayacağı sonucuna varılmıştır.