Kentsel Dönüşümde Yardımlar ve Krediler

6306 Sayılı Kentsel Dönüşüm Yasası olarak da bilinen Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun, riskli alanların ve riskli yapıların Kentsel Dönüşüm kapsamında sağlıklı ve güvenli yaşam alanları haline getirilmesini düzenlemiştir. Bu Kanun kapsamında, yürütülen uygulamalarda riskli olarak tespit edilmiş yapılar yıkılmakta ve yeniden inşa edilmektedir. Riskli alanlarda ise toplu şekilde boşaltma ve yapılaşma olmaktadır. Riskli olarak tespit edilen yapıların tahliye edilmesi durumunda hak sahiplerinin mağduriyetini önlemek amacı ile devlet yardımları yapılmaktadır. Söz konusu yardımlar, Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanunun Uygulama Yönetmeliğinin 16. maddesinde düzenlemiştir. 6306 sayılı Kanunun 7. ve 8. maddelerine dayanılarak hazırlanmış olan Dönüşüm Projeleri Özel Hesabı Gelir, Harcama, Kredi ve Kaynak Aktarımı Yönetmeliği (Kredi Yönetmeliği) ise kentsel dönüşüm kapsamında yapılacak olan devlet yardımlarının işleyişine ilişkin usul ve esasları belirlemektedir.

Bu kısımda, devlet yardımlarının usul ve esasları ile söz konusu yardımlardan kimlerin ne şekilde yararlanacağı üzerinde durulacaktır.

1. Riskli Yapılardaki Konut Sahibi ve Kiracılar için Yardımlar

Devlet ile anlaşarak riskli yapıyı tahliye eden maliklere veya malik olmasalar bile kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi olarak bu yapılarda ikamet edenlere geçici konut veya kira yardımı yapılabileceği 6306 Sayılı Kanunun 5. maddesinde açıkça düzenlenmiştir. Uygulamanın gerektirmesi halinde yukarıda sayılı kişiler dışında kalan kişilere de aynı yardımların yapılması söz konusu olabilir. Böyle bir durumda Çevre ve Şehircilik Bakanlığının (Bakanlık) teklifi üzerine Bakanlar Kurulunca karar alınması gerekir.  Malik olmadığı halde riskli yapıyı kullananlara (kiracı veya sınırlı ayni hak sahiplerine) yardım yapılabilmesi veya enkaz bedeli ödenmesi de aynı maddenin ikinci fıkrası uyarınca Bakanlığın teklifi üzerine Bakanlar Kurulunca belirlenecektir. Anlaşma ile tahliye edilen, yıktırılan veya kamulaştırılan riskli yapıların maliklerine veya malik olmasalar bile bu yapılarda kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi olarak en az bir yıldır ikamet edenlere konut sertifikası verilmesi de mümkündür. Konut sertifikasının usul ve esasları Bakanlıkça belirlenecektir. Bunun dışında, 6306 sayılı Kanunun 6. maddesi uyarınca anlaşma ile tahliye edilen, yıktırılan veya kamulaştırılan yapıların maliklerine ve malik olmasalar bile bu yapılarda kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi olarak en az bir yıldır ikamet ettiği tespit edilenlere konut, arsa veya dönüşüm projeleri özel hesabından kredi verilmesi de mümkündür.

Uygulama Yönetmeliğinin 14. maddesi uyarınca; riskli yapıların maliklerine konut verilmesinden sonra arta kalan konut bulunuyor ise, riskli yapılarda kiracı veya ayni hak sahibi olarak en az bir yıldır ikamet edenlere konut verilmesi için sözleşme yapılabilir. Yine Yönetmeliğin 15. maddesinin 6. fıkrasına göre, arsa payları 2/3 çoğunluğa veya Bakanlığa satılan kişilere Bakanlıkça uygun görülmesi halinde, 14. madde çerçevesinde konut verilmesi mümkündür.

Uygulama Yönetmeliğinin 16. maddesi uyarınca, anlaşma ile tahliye edilen riskli yapıların maliklerine, tahliye tarihinden itibaren konut tahsisi, mümkün olmaması halinde ise Bakanlıkça kararlaştırılacak aylık kira yardımı yapılması mümkündür. Aynı madde, yapılacak kira yardımının aylık 600 TL’yi ve yardım süresinin 18 ayı geçemeyeceğini düzenlenmiştir. Kredi Yönetmeliğinin 6. maddesi uyarınca ise anlaşma yolu ile tahliye edilen yapıların maliklerine veya kiracı ya da sınırlı ayni hak sahibi olarak söz konusu yapılarda ikamet edenlere yapılacak olan kira yardımının dönüşüm projeleri özel hesabından karşılanacağını belirtmektedir.

2. Riskli Alan ve Yapılardaki İşyeri Sahibi ve İşyeri Kiracıları için Yardımlar

6306 Sayılı Kanun’un 5. maddesi, riskli alan ve yapılarda işyeri olanlar için, geçici konut veya işyeri tahsisi ya da kira yardımı almak amacı ile Bakanlık, TOKİ ve yerel yönetimlerle anlaşma esası getirmiştir. Bir diğer anlatımla, sadece anlaşma yolu ile tahliye edilmiş, yani Devletle anlaşarak riskli yapıdan ayrılmış olan işyeri sahibi olanlara idareden, elinde varsa geçici olarak işyeri tahsisi veya kira yardımı yapılması öngörülmüştür. Bunun dışında 6306 sayılı Kanunun 6. maddesi uyarınca anlaşma ile tahliye edilen, yıktırılan veya kamulaştırılan yapılarda işyeri bulunanlara işyeri, arsa veya dönüşüm projeleri özel hesabından kredi veya konut sertifikası verilmesi de mümkündür.

Uygulama Yönetmeliğinin 13. maddesi uyarınca Devlet, işyeri sahipleri ile anlaşırsa bir sözleşme yapılması mümkün olacaktır. Söz konusu sözleşme sonucunda eski işyerinin bedeli ile yenisi harmanlanacaktır. Devlet hak sahibine olan borcunu; nakit veya işyeri hissesi veya imar hakkının aktarılması (bir tür menkul kıymet / hisse senedi gibi) yoluyla ödeyecektir. Vatandaş borçlu kalmış ise idarenin belirleyeceği taksitlerle bu borcundan kurtulacaktır. Birden fazla işyeri söz konusu ise vatandaş farkı peşin ödeyecektir. İşyerinde bir yıldan az süreyle kiracı olanlara ise ne şekilde yardım yapılacağı Bakanlar Kuruluna bırakılmıştır, ancak bu yönde henüz Bakanlar Kurulu kararı hazırlanmış değildir.

Uygulama Yönetmeliğinin 14. maddesinde işyerinde kiracı olanlara ne şekilde işyeri verileceğidüzenlenmiştir. Buna göre; en az bir yıldır işyeri işletenlere (işyeri sahiplerine işyeri verdikten sonra elde işyeri kalacaksa) işyeri verilebilir. Eğer işyeri talebi çok, işyeri sayısı sınırlı ise bu durumda kura çekilecektir. Uygulama Yönetmeliğinin 15. maddesinde ise sadece işyeri maliklerine işyeri tahsisi ve kira yardımı yapılacağını tekrarlamış, kiracılara ise sadece kira yardımı yapılacağını belirtmiştir.

Kredi Yönetmeliğinin 6. maddesi uyarınca anlaşma yolu ile tahliye edilen yapılarda işyeri bulunanlara yapılacak kira yardımı, dönüşüm projeleri özel hesabından karşılanacaktır.

3. Binayı Kendi Yapmak İsteyenler için Yardımlar

6306 sayılı Kanunun 6. maddesinin üçüncü fıkrası, Devlet ile anlaşarak riskli yapı ya da riskli alanı tahliye eden maliklere, malik olmasalar bile bu yapılarda kiracı veya sınırlı ayni hak sahiplerine, işyeri sahiplerine veya bir yıldan fazla işyerinde kiracı olanlara özel hesaptan kredi, arsa veya konut sertifikası verilebileceği hükme bağlanmıştır. Bunun dışında yine aynı madde uyarınca, konutunu ve işyerini kendi imkânları ile yapmak veya edinmek isteyenlere kredi verilebileceği belirtilmiştir. 7. maddede ise; bu kapsamdaki kişilere bankalardan kullanılacak kredilere, Bakanlar Kurulu kararı ile özel hesaptan faiz desteği verilebileceği belirtilmiştir.

Bunun dışında da, Kredi Yönetmeliğinin 12. maddesi uyarınca anlaşma ile tahliye edilen, yıktırılan veya kamulaştırılan riskli yapıların maliklerine ya da söz konusu yapılarda kiracı ya da sınırlı ayni hak sahibi olarak en az bir yıldır ikamet eden ya da işyeri bulunan kişilere, konutunu ve işyerini kendi imkanları ile yapmak isteyenlere, Bakanlıkça dönüşüm projeleri özel hesabından karşılanmak üzere kredi verilebileceği belirtmiştir. Aynı Yönetmeliğin 13. maddesi uyarınca ise kredi almak isteyen hak sahiplerinin, bulundukları yerdeki Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğüne başvurması gerekmektedir. Kredi başvurusu uygun bulunursa Bakanlığa gönderilecek ve de onaylanan kredi başvurusu sonucunda, kredi kullanan ile Bakanlık arasında bir borçlanma sözleşmesi düzenlenecektir. Konutunu veya işyerini kendi imkanları ile yaptırmak isteyenlere verilmek üzere onaylanan kredi sonucunda, kredi tutarının yüzde 25’i peşin olarak ödenecektir. Geri kalan kısmının ödemesi de inşaatın ilerleme oranı dikkate alınarak üç eşit taksit halinde kredi kullanan hak sahibinin hesabına aktarılacaktır. Kullanılan kredinin geri ödemesi inşaatın bittiği tarihten sonra başlayacaktır. Kredi Yönetmeliğinin 14 ve de 15. maddesi geri ödemenin ne şekilde gerçekleşeceğini belirtmiştir. Bakanlığın kredi kullananları denetleme yetkisi mevcuttur. Bir diğer anlatım ile Bakanlık kredinin amacına uygun kullanıp kullanılmadığını denetleyebilecektir. Ayrıca, kredi borcunun devredilmesi de mümkündür. Ancak, Kredi Yönetmeliğinin 16. maddesinin üçüncü fıkrası uyarınca, kredi borcunun devredilebilmesi için, kredi kullanılarak edinilen konutun, kredi kullanan ile aynı şartları haiz başka biri tarafından devralınması veya satın alınması gerekir. Aksi takdirde borç, Bakanlıkça usulüne ve sözleşme hükümlerine göre muaccel hale getirilerek tahsil edilir.

4. Devlet ile Hak Sahiplerinin Anlaşamaması Durumu

Devlet ile hak sahiplerinin anlaşmalarının hangi yüzde ile olacağı 6306 sayılı Kanunda belirtilmemiştir, bu yüzden birebir anlaşmanın geçerli olacağı kabul edilmelidir. Eğer Devlet ile hak sahipleri anlaşamazlarsa, binalar yıkıldıktan sonra işyeri veya konut sahibi olup olmadıklarına bakılmaksızın Devlet ile binada oturan hak sahiplerinin 2/3 oranında çoğunluğu anlaşırsa ve hangi koşullarda anlaşmışlarsa ona göre uygulama, paylaşım, gelir ve bina yapılacaktır. Kalan 1/3 çoğunluğun payları diğer maliklere sunulacak, almazlarsa Bakanlık ve TOKİ’ye, oradan da Hazineye geçecektir.

Eğer binada oturanların 2/3 çoğunluğu ile anlaşma olmazsa; bu durumda acele kamulaştırma yapılacaktır, yani konut veya işyeri Devlete geçecek, Devlet belirleyeceği bedelin 1/5’ini peşin ödeyecektir. Kalan kısmın ödenmesini de 5 yıla kadar yayabilme imkanı mevcuttur.

6306 sayılı Kanunun 6. maddesinin birinci fıkrasına aykırı olarak Uygulama Yönetmeliğinin 14. maddesinde; anlaşma dışında kalan, mülkü kamulaştırılan veya hissesi diğer maliklerce satın alınan kişilere de Bakanlığın uygun görürse konut veya işyeri verebileceği düzenlenmiştir. Riskli yapılarda anlaşma dışında kalan konut ve işyeri sahiplerine getirilen bu hak 6306 sayılı Kanuna aykırıdır. Kanuna aykırı bir yönetmelik maddesinin yapılamayacağı açıktır. Ancak söz konusu düzenlemenin adil ve de gerekli olduğu savunulabilir. Bu sebeple, 6306 sayılı Kanuna aykırı düzenlendiği için; söz konusu Kanunun 6. maddesinin Uygulama Yönetmeliği doğrultusunda yeniden düzenlenmesi mantıklı olacaktır.

5. Yoksul veya Dar Gelirlilere Yapılacak Olan Yardımlar

Kredi Yönetmeliğinin 19. maddesi uyarınca 775 sayılı Gecekondu Kanuna (Gecekondu Kanunu) göre yoksul veya dar gelirli olarak kabul edilenlere verilecek krediler; Özel Hesabın finansman durumuna göre Bakanlıkça uygun görülmesi halinde 7296 sayılı Umumi Hayata Müessir Afetler Dolayısıyla Alınacak Tedbirlerle Yapılacak Yardımlara Dair Kanunda belirtilen usul ve esaslar uyarınca borçlandırma suretiyle de verilebilir. Gecekondu Kanununun Uygulama Yönetmeliğinin  7. maddesi uyarınca bir ailenin ya da kişinin yoksul veya dar gelirli sayılabilmesi için yıllık net gelirlerine bakılmaktadır. Toplu Konut İdare Başkanlığı (TOKİ), ailelerin ya da kişilerin yoksul veya dar gelirli olarak belirlenmesi konusunda, yaşama ve geçim şartlarını, memur maaşlarındaki katsayı ve asgari ücret artışını dikkate alarak yıllık net gelir limitlerini arttırabilir.